Oranje Loper. Huurrecht bedrijfsruimte. 24 april John van Baaren en Anton van den Heuvel

Oranje Loper “Huurrecht bedrijfsruimte” 24 april 2012 John van Baaren ([email protected]) en Anton van den Heuvel ([email protected])

Inhoud • Kwalificatie van de huurovereenkomst (incl. connexiteit) • De exploitatieverplichting • De gebrekenregeling • Renovatie en opzegging • Einde van de huurovereenkomst • Huurprijzen bedrijfsruimte en wettelijke handelsrente • Rechter of arbiter?

Kwalificatie van de huurovereenkomst

Kwalificatie Huurobjecten Roerende zaken Art. 7:201-231 BW

Ongebouwd

Gebouwd

Woonruimte

Bedrijfsruimte

Art. 7:201-231 BW

Vermogensrechten Art. 7:201-231 BW

Onroerende zaken

Landbouw (pacht) Art. 7:311-404 BW

Middenstands bedrijfsruimte

Overige bedrijfsruimte

Art. 7:201-231 BW Art. 7:290-310 BW

Art. 7:201-231 BW Art. 7:230a BW

Overig Art. 7:201-231 BW

Kwalificatie • Contractuele bestemming bepalend • Woordgebruik niet bepalend • Huurder kan niet eenzijdig bestemming wijzigen • Partijen kunnen de 290-regeling overeenkomen voor overige bedrijfsruimte

Kwalificatie • Huurovereenkomst „losse grond‟, huurder plaatst gebouw met toestemming verhuurder een gebouw t.b.v. verkoop • Geen 290, daarvoor is beslissend of partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten m.b.t. het gebouw (Hof Den Haag 15 maart 2011 n.p.)

Kwalificatie 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte): • Kleinhandelsbedrijf • Voor publiek toegankelijk lokaal • Rechtstreekse levering van goederen en diensten 230a-ruimte: • Gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte is

Kwalificatie Waarschijnlijk 290: • ANWB winkel • Apotheek • Autobandenhandel • Benzinestation • Chemische wasserij • Drukkerij met verkooppunt • Fietsenmaker/handel • Galerie • Garage • Grootwinkelbedrijf • Hotel • Kapper • Meubelmaker • Restaurant • Smederij • Videotheek

Waarschijnlijk 230a: • Autorijschool • Autoverhuurbedrijf • Bankfiliaal • Bioscoop • Casino • Fietsenstalling • Instrumentenmakerij • Makelaarskantoor • Manege • Medische praktijk • Reisbureau • Showroom • Snookercentrum • Zonnestudio • Zwembad

 Gerechtshof „s-Hertogenbosch 28 september 2010, Huurrecht 2011/2 (BP/X) • Exploitatie benzinestation sinds 1957 • In 1993 een “nieuwe” overeenkomst overeenkomstig standaard ROZ-model met titel “huurovereenkomst bedrijfsruimte” • huurobject is aangeduid als “een perceel grond” • Hof: geen nieuwe maar voortgezette overeenkomst dus: 7:290 BW niet van toepassing  Hoge Raad 14 oktober 2011, LJN: BR3054 (Autosloperij)

• Overeenkomst waarbij Q8 een schuld van Fl. 270.000,- heeft “kwijtgescholden”, in ruil voor een lagere variabele (volumegerelateerde) huur van 2,5 cent per liter. De overeenkomst liep af in 2011. • Kort geding: Geen huur, maar bruikleen  ontruiming afgedwongen door Marinus (ondanks waarschuwing rechter dat het slechts een voorlopig oordeel is) • Verzoekschrift Q8 tot schorsing 7:230a-termijn 1. Primair niet-ontvankelijk, want 7:290 BW is van toepassing 2. Verlenging termijn van schorsing

• Rechtbank: Het gehuurde kwalificeert als 290-bedrijfsruimte  Kuwait behoeft niet te ontruimen tot de rechter onherroepelijk de huurovereenkomst heeft beëindigd. Doorverwijzing binnen de rechtbank van de beëindigingsvordering van Marinus • Blijkens vaste jurisprudentie: benzinestation met bedieningsgebouw/winkel = 290. I.c. echter onbemand. Echter ook sprake van “lokaal” indien paal met kassasysteem buiten staat + watchmanfunctie • Belangrijke uitspraak: eerste keer dat een rechter oordeelt dat een onbemand tankstation als 290-bedrijfsruimte kwalificeert!

• Q8 heeft vervolgens het tankstation weer in gebruik genomen en exploiteert dat tot op heden • Momenteel loopt de beëindigingsvordering nog • Inclusief eis in reconventie voor schade Q8 t.g.v. misgelopen omzet in periode tot moment dat zij de exploitatie weer kon gaan voeren

Connexiteit Art. 7:290 lid 3 BW: “Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en andere behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.”

Connexiteit HR 14 oktober 1983, NJ 1984, 253 (Fietsenstallingsarrest): van connexiteit kan sprake zijn indien een verhuurde ruimte bestemd is om tezamen met een andere door de huurder gebezigde bedrijfsruimte te worden gebruikt. Connexiteit indien de aanhorigheid “naar aard dan wel op grond van de huurovereenkomst “ onderdeel uitmaakt van de bedrijfsruimte.

Connexiteit Naar aard: onroerende aanhorigheid moet in feitelijke of goederenrechtelijke zin onlosmakelijk met het gehuurde zijn verbonden Op grond van de huurovereenkomst: partij-afspraken (verhuurder dient uitdrukkelijk te hebben ingestemd met de bij het andere pand behorende bestemming)

Connexiteit • Parkeerterrein: Hof Den Haag 11 juli 2007, WR 2007, 98 (wel connexiteit) • Opslag bij viskraam: Hof Den Haag 7 april 2009, WR 2009, 120 (geen connexiteit) • Wasstraat en opslagtanks: Ktr. Rb. Zwolle 17 november 2009, NJF 2010, 132 (wel connexiteit) • Opslag bij bouwmarkt: Hoge Raad 10 februari 2012, WR 2012, 39 (wel connexiteit)

Gerechtshof ‘s-Gravenhage 11 juli 2007, WR 2007, 98 Verhuurder

Gemeente Den Haag verhuurder

Exploitatie Tuincentrum

Groenblok Huurder

Groenblok huurder 1. Parkeerterrein 2. losse grond t.b.v. buitenverkoopplaats van tuincentrum

Rechtbank + Hof: • Tuincentrum is 7:290 BW (werd ook gehuurd) • Instemming gemeente gebruik percelen t.b.v. tuincentrum • Verschillende verhuurders niet relevant • Percelen “verschieten van kleur” tot 7:290 BW • Dus: huurbescherming Groenblok

Rechtbank Zwolle (kantonrechter) 17 november 2009, NJF 2010, 132

Verhuurder Perceel A Q8

fietspad

percelen B en C

Perceel B

Perceel C Q8 huurder

• Huur “percelen grond”(onbebouwd) • Considerans: oprichting van een wasstraat (stalling aanhangers) + plaatsing van opslagtanks • In overeenkomst bonus voor verhuurder van Hfl. 3,-- voor elke verkochte liter naast vaste huurprijs • Opzegging door verhuurder

•

Verzoekschrift Q8 tot schorsing 7:230a-termijn 1. Primair niet-ontvankelijk, want 7:290 BW is van toepassing 2. Verlenging termijn van schorsing

• •

Verwijzing kantonrechter naar Gerechtshof „s-Gravenhage 11 juli 2007 Verbondenheid beide percelen, dus percelen B en C óók 7:290 BW

• Hoge Raad 10 februari 2012, WR 2012, 39: “Daarbij is het niet van belang of de „andere door de huurder (als bedrijfsruimte) gebezigde ruimten‟ door hem eveneens gehuurd worden van dezelfde huurder of van een derde, dan wel krachtens een andere titel bij hem in gebruik zijn. Het enkele feit dat huurster eigenaar is van het pand waarin de bouwmarkt wordt geëxploiteerd staat niet aan een contractuele bestemming tot aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 BW in de weg. Beslissend is of de gemeente/verhuurster of haar rechtsvoorganger met de bestemming tot 290-bedrijfsruimte heeft ingestemd.”

Exploitatieverplichting huurder • Heeft de huurder een exploitatieverplichting? • wettelijk? • contractueel?

Exploitatieplicht 7:201 lid 1 BW: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Exploitatieplicht De verhuurder heeft 2 hoofdverplichtingen: 1. ter beschikking stellen (en laten) van het gehuurde 2. herstellen van gebreken

NB: ≠ het verschaffen van “rustig genot” en/of het “verrichten van onderhoud”.

Exploitatieplicht Welke verplichtingen van de huurder staan daar tegenover? • • • •

Het melden van gebreken Verrichten van kleine herstellingen Gedogen van dringende reparaties Onthouden van onderhuur bij bezwaar verhuurder

Exploitatieplicht En tevens: • De contractuele verplichting van de huurder het object conform bestemming te gebruiken • Ook wettelijke verplichting?

Exploitatieplicht 7:213 BW: De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. 7:214 BW: De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.

Exploitatieplicht Parlementaire Geschiedenis: “(…) zoals een schuldeiser niet gehouden kan worden van zijn rechten gebruik te maken, is ook de huurder dit niet. Maar een verplichting daartoe kan uit het onderhavige artikel voortvloeien, in het bijzonder wanneer de waarde van de zaak bij niet-gebruik achteruit gaat. Men denke aan huur van een winkel die aldus goodwill verliest of aan huur van een paard dat dient te worden bereden, wil het in goede conditie blijven.” (Kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3)

Exploitatieplicht • Contractuele verplichting: Huurder is verplicht overeenkomstig bestemming te gebruiken (wilsovereenstemming) • De rechter hanteert doorgaans een in beginsel strikte uitleg van de bestemmings- en gebruiksbepaling in de huurovereenkomst

Exploitatieplicht Toewijzing vordering verhuurder voortzetting exploitatie huurder • Vz. Rb Zutphen, 7 april 2004, WR 2004, 76 (Riad / Laurus) • Hof Den Bosch, 20 juni 2006, LJN: AY3884 (DA Arendshof) • Vz. Rb Zwolle-Lelystad, 27 oktober 2009, WR 2010, 53 (Vastbouw / Hans Textiel)

Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem 24 maart 2011, WR 2011, 64 (Parteon/Vomar)

Exploitatieplicht • Vz. Rb Middelburg, 26 oktober 2004, WR 2005, 38 (Zen/Fortis) • Vz. Rb Zutphen, 1 april 2008, WR 2008, 89 • Hof Arnhem, 29 september 2009, WR 2010, 12 • Vz. Zutphen, 30 oktober 2009, WR 2010, 13 (3x NSI / Ernst & Young)

Exploitatieplicht Niettemin blijft in de (lagere) rechtspraak sprake van een belangenafweging. Altijd uitzonderingen: • Vz. Rb Groningen, 21 maart 2002, KG 2002, 109 (Altera / Laurus) • Vz Rb Utrecht, 6 februari 2003, KG 2003, 83 (Pantarhei / Ahold Vastgoed) • Hof Amsterdam, 7 april 2005, WR 2006, 43 (New York Pizza / Dolomieten Vastgoed) • Vz. Rb Alkmaar, 7 september 2006, LJN: AY 7761 (Cappel / De Slegte)

Exploitatieplicht Voorzieningenrechter Rechtbank „s-Hertogenbosch 18 november 2009, WR 2010, 39: Exploitatie door huurder (ABN AMRO) kan na vertrek vanwege overname door Fortis ook worden ingevuld door het treffen van „conserverende‟ maatregelen, zoals: De aanwezigheid van een huismeester/bewaker/receptionist, het propageren van het gebruik (flexplekken in kader „nieuwe werken‟), het opknappen en onderhouden van het gehuurde, anti-kraak en het (blijven) zoeken naar passende (onder)huurders.

De gebrekenregeling

Artikel 7:204 lid 2 BW: “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

De gebrekenregeling Kernvraag: wat is een gebrek? • Alle genotbeperkende omstandigheden (stoffelijk, nietstoffelijk): – – – – –

slechte staat van onderhoud materiële beschadigingen constructiefouten ongedierte erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit

• Ook het zichtbare gebrek, dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst kende.

De gebrekenregeling Geen gebrek: • Feitelijke stoornis door derden; • Kleine herstellingen, tenzij ontstaan door verzuim van de verhuurder om het gebrek te verhelpen; • Aan huurder toe te rekenen omstandigheden, die bijvoorbeeld zien op de wijze van gebruik van het gehuurde (WR 2010, 45).

De gebrekenregeling Let op: 7:204 lid 2 is voor (290- en 230a-) bedrijfsruimte niet van semidwingend recht; dus herdefiniëren mag: het is wel of geen gebrek/een gebrek is .. 7:204 lid 2 is voor woonruimte wél van semi-dwingend recht (7:242 lid 1). Gebrekenregeling voor woonruimte nader uitgewerkt in 7:241 jo. Besluit gebreken. Besluit gebreken bevat lijsten met gebreken (niet limitatief).

De gebrekenregeling Wat mag de verhuurder van bedrijfsruimte niet uitsluiten/beperken: • Bevoegdheid huurder tot verhelpen/verrekenen (7:206 lid 3); • Niet vrijtekenen voor gebreken die hij bij aanvang huurovereenkomst kende dan wel had behoren te kennen en niet heeft medegedeeld (7:209).

De gebrekenregeling Wat mag de verhuurder van bedrijfsruimte wél uitsluiten/beperken: • Aansprakelijkheid voor onbekende gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst; • Aansprakelijkheid voor gebreken, die ná het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan; • De definitie van het begrip „gebrek‟; • Mededelings(onderzoeks) plicht verhuurder.

Enkele voorbeelden uit de jurisprudentie: • Huurder krijgt geen exploitatievergunning voor de door hem in het gehuurde te exploiteren bedrijf, nu de kozijnen in de voorgevel zijn vervangen in strijd met de bouwvoorschriften. Er is sprake van een gebrek (Hof „s-Gravenhage 31 maart 2006, WR 2006, 107).

• Bij verhuur als opslagruimte mag huurder ervan uitgaan dat hij, ook bij stevige regenval, gevrijwaard blijft van lekkages. Er is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, ook al wist huurder bij aanvang van de huur dat herstelwerkzaamheden aan dat dak moesten worden verricht (Ktr. Utrecht 14 december 2005, WR 2006, 46).

• De Hoge Raad oordeelde op 1 februari 2008, NJ 2008, 85 in het arrest “Amicitia” dat teleurstellende bezoekersaantallen in nieuw winkelcentrum, verbonden aan de opzet en ligging van het winkelcentrum, niet kunnen worden aangemerkt als gebrek. Een dergelijke omstandigheid kan weliswaar minder genot opleveren, maar dat is toe te rekenen aan de huurder. Hier is sprake van ondernemersrisico, aldus de Hoge Raad.

• Gelet op de opgetreden verzakking van de fundering en de daarmee verband houdende maatregelen is het rustig genot van het gehuurde verstoord (Gerechtshof Amsterdam 17 februari 2009, WR 2010, 81).

• Er is méér aan de hand dan een niet ideaal windklimaat in het winkelcentrum. Met een zekere regelmaat was er sprake van (zeer) ernstige windhinder, die in een enkel geval zelfs tot windgevaar leidde. Er is sprake van een kennelijke constructiefout, die niet als een aan huurders toe te rekenen omstandigheid valt aan te merken. Dit is een gebrek (Hof „s-Gravenhage 30 augustus 2011, WR 2011, 136).

- Hoge Raad 3 september 2010, NJ 2010, 474 (KPN/Tamminga) De aanwezigheid van asbest is een gebrek? Ktr: geen gebrek nu asbest in zeer veel panden in Nederland aanwezig is en een normaal gebruik nog mogelijk is. Hof: een latent gebrek is geen gebrek.

HR: Het staat vast dat de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest een groot en onaanvaardbaar risico voor de volksgezondheid kan opleveren. Normale werkzaamheden ter uitoefening huurgenot kunnen meebrengen dat asbest vrijkomt.

Toch een exoneratiebeding voor verhuurder? • In contract opnemen dat de aanwezigheid van asbest niet wordt aangemerkt als een gebrek. • In contract opnemen dat de aanwezigheid van asbest weliswaar een gebrek vormt, maar dat de verhuurder niet verplicht is om dit gebrek te herstellen.

• In contract uitdrukkelijk een onderzoeksplicht naar de aanwezigheid van asbest bij de huurder leggen. NB: dit gaat niet op ingeval verhuurder op de hoogte was van aanwezigheid van asbest.

Renovatie en opzegging

Renovatie en opzegging Art. 7:296 lid 1 sub b BW: “Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.” Renovatie als vorm van dringend eigen gebruik: de renovatie kan alleen d.m.v. huurbeëindiging plaatsvinden. Een aanwijzing daarvoor is de vraag of de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie gelijk blijven.

Het gaat dan om zaken als meer/minder m², andere ligging/entrée, andere branchering.

Renovatie en opzegging Plaats en functie wijzigden in: WR 2007, 47: Bijna vertienvoudiging van het winkelcentrum; meer en grotere units; wijziging branche van vlees en vis naar kleding en aanverwante artikelen. WR 2008, 130: Herinrichting winkelgebied; begane grond ingericht als één winkelunit bestemd voor grote metrages; ruimte ter plaatse van huidige restaurant wordt o.m. gebruikt voor bevoorrading. Zie ook: WR 2009, 24.

Het plaats- en functiecriterium Omdat het plaats- en functiecriterium alleen een aanwijzing is of i.v.m. de renovatie een opzegging van de huurovereenkomst nodig is, zal bij status quo een opzegging (o.g.v. d.e.g.) nog steeds mogelijk zijn. WR 2007, 46/47: Instandhouding van een verouderd winkelcentrum is bedrijfseconomisch niet langer verantwoord, mede gelet op de valide wens van de verhuurder het complex een andere facelift en uitstraling te geven.

Het plaats- en functiecriterium In diezelfde zin WR 2009, 128 (Hoog Catherijne/M&S Mode): ook andere omstandigheden kunnen een belangrijke indicatie zijn dat renovatie met instandhouding van den huurovereenkomst mogelijk is: • omvang en complexiteit van de beoogde herontwikkeling (wat komt er voor terug?) • aantal betrokken partijen • omvang en duur renovatie; doorlooptijd „grotere‟ plan • periode waarin huurder verstoken blijft van het gehuurde

Het plaats- en functiecriterium Eenzelfde grootschalige herontwikkeling speelt in WR 2011, 35 over de renovatie van een significant deel van het Ikazia Ziekenhuis te Rotterdam. Ook hier stond de mogelijkheid van voortzetting huurovereenkomst niet aan d.e.g. in de weg: • Ingrijpende en veelomvattende ontwikkeling; • Herijking opzet, indeling, omvang, uitstraling en branchering welkomsthal; • Langdurig proces; herontwikkeling duurt 24 maanden; ruimte van de huurder is 15 maanden niet beschikbaar; • Geen mogelijkheden m.b.t. tijdelijke huisvesting; • Professionaliteitslag ziekenhuis met als oogmerk „alles in één hand‟.

Einde van de huurovereenkomst • Opzegging • Faillissement

• Opzegging

– Grote verschillen tussen 7:290 BW en 7:230a BW • Voor opzegging 7:230a BW géén vormvoorschriften • Bij 7:230a BW géén huurbescherming

Vormvoorschriften bij 7:290 BW:    

deurwaardersexploot/aangetekende brief opzegtermijn minimaal één jaar vermelding opzeggingsgronden zes weken reactietermijn (hoeft niet per sé in brief opzegging)

Huurbescherming: Een opzegging – ook als deze rechtsgeldig is gedaan – leidt niet tot beëindiging van de huurovereenkomst Opzegging Actie verhuurder

beëindigingsvordering

Bevat artikel 7:295 lid 2 BW een vervaltermijn? “De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen”.

Hoge Raad 12 juni 2009 (Aldi Vastgoed/Hendriks) X verhuurder

Huur Cafetaria 7:290 BW 1994 Hendriks huurder

Verkoop Levering juni 2000

Aldi

1. Opzegging huur december 2003 tegen 1 januari 2005 2. Dagvaarding 21 juli 2005

14 februari 2006 : toewijzing kantonrechter 3 juli 2007 : afwijzing Gerechtshof: “opzegging verliest effect indien niet ingesteld vóór verstrijken van de opzegtermijn”

12 juni 2009 : vernietiging Hoge Raad + verwijzing naar Gerechtshof „s-Hertogenbosch: “De wet stelt geen termijn. Ook uit het stelsel van de wet valt niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd”

2. Gerechtshof „s-Gravenhage 15 december 2009, WR 2010, 29 – Weliswaar geen wettelijke termijn – Kennelijk geen bezwaar verhuurder dat huurder langer blijft zitten, verhuurder wordt vermoed van beëindiging af te zien – Procesrisico: afwijzing vordering

3. Artikel 7:295 lid 1 BW Overeenkomst van kracht tot onherroepelijke beslissing rechter Tenzij: uitspraak uitvoerbaar bij voorraad Alléén bij kennelijk ongegrond verweer huurder (misbruik van recht)

7:294 BW: “Een opzegging is nietig indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid.” Uitzondering: • Gerechtshof Leeuwarden 10 januari 2012, LJN: BV0693 (Ziekenhuis De Tjongerschans/Albron)

De wachttijd van drie jaar (artikel 7:296 lid 2 BW)  Beëindigingsvordering o.g.v. dringend eigen gebruik door verhuurder/rechtsopvolger  Wachttijd drie jaar na schriftelijke kennisgeving rechtsopvolging aan huurder  Sinds Toko Mitra arrest kunnen eigenaren makkelijker winkelhuur opzeggen

Hoge Raad 24 september 2010 (Toko/Mitra) X Verhuurder 200 m2 Winkelruimte “La Vie” Utrecht

eigendomsovergang december 2005 sinds 1 februari 1998

Pensioenfonds Metaal & Techniek

Opzegging tegen 1 februari 2008

Toko Mitra Huurder

Hoge Raad: “Wachttijd geldt alléén voor opzegging tegen einde van de eerste huurperiode”

Ontruimingsbescherming bij 7:230a BW  Geen huurbescherming  Overeenkomst eindigt bij opzegging of verstrijken van bepaalde tijd  Ontruiming moet worden aangezegd

 Na aanzegging schorsingsperiode van twee maanden  Fatale termijn, geen verlenging door partijafspraak Zie: Kantonrechter Tiel 7 januari 2009, WR 2009, 103 (Salari/In den Eng)

 Verlenging ontruimingsbescherming tot maximaal één jaar + 2 x maximaal één jaar

 Let op: verlenging met een jaar ná het eindigen van de huurovereenkomst  Verschil met (oude) Huurwet nieuwe regeling ongunstiger voor huurder Zie: Conclusie P-G Huydecoper bij Hoge Raad 13 februari 2009, NJ 2009, 242 (Mariënwaerdt/Van Grunsven)

• Faillissement  Huurder failliet  Verhuurder en curator kunnen tussentijds opzeggen (artikel 39 Fw)  Termijn maximaal drie maanden  Verschil met surseance (artikel 238 Fw) → alleen huurder/schuldenaar kan opzeggen

Termijn opzegging maximaal 3 maanden (tenzij de huur over een langere periode is vooruitbetaald) • Vz. Rb Almelo, 10 januari 2012, WR 2012, 49 (laserline / Mr Haafkes qq)

Rechtsgevolg opzeggen artikel 39 Fw → van rechtswege einde huurovereenkomst

Heeft verhuurder recht op een schadevergoeding na opzegging ex artikel 39 Fw?

Artikel 8 huurovereenkomst: “In geval van surséance van betaling of faillissement van huurder is huurder een schadevergoeding aan verhuurder verschuldigd, welke reeds nu voor alsdan door partijen wordt gefixeerd op de som van alle op dat moment nog resterende huurtermijnen tot aan het einde van de overeengekomen duur van deze huurovereenkomst. De ingevolge artikel 6 van deze overeenkomst door huurder te stellen bankgarantie strekt hiervoor mede tot zekerheid.”

Hoge Raad 14 januari 2011, NJ 2011, 114 (Aukema q.q./Uni-Invest) Uni-Invest verhuurder

Opzegging 39 Fw

huur

Bankgarantie Info opleiders huurders

Aukema curator

Hoge Raad: “De opzegging op de voet van artikel 39 Fw is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht.”

• Gerechtshof Amsterdam, 27 december 2011, LJN: BV0061 (Romania/X): vordering schadevergoeding  beroep op concerngarantie moedervennootschap?

Artikel 9.4.8 van de huurovereenkomst luidt: “De medeondergetekende Romania Beheer B.V. (…) verklaart zich bij deze garant te stellen voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit deze huurovereenkomst.”

Ktr: gevolgschade van de beëindiging van de huurovereenkomst, dus Romania kan tot schadevergoeding worden gehouden. Hof: taalkundige uitleg van artikel 9.4.8. Het gaat niet om een eigen verplichting. Garantie ziet op verplichtingen uit huurovereenkomst. Verwijzing naar Hoge Raad 14 januari 2011.

• Gerechtshof Leeuwarden, 10 januari 2012, LJN: BV0734 (Transeuropean Properties/mr. Silvius q.q.): rechtsgeldig beding schade door opzegging door curator ex 39 Fw?

Verhuurder doet beroep op bankgarantie: “Bank (…) verklaart zich bij wijze van zelfstandige verbintenis (…) garant te stellen voor al hetgeen huurder aan verhuurder schuldig zal worden. (…) voorts als eigen schuld aan verhuurder te zullen vergoeden alle schade (…) ingeval van faillissement (…) ingevolge de opzegging door de curator (…) tussentijds zal worden beëindigd.”

Uitspraak Hof:  achterstallige huur wel  leegstandsschade niet verwijzing naar Hoge Raad 14 januari 2011 ongerechtvaardigde verrijking TEP door uitbetaling bankgarantie

 Verhuurder failliet  Artikel 39 Fw niet van toepassing  Wel kan huurder o.g.v. artikel 37 Fw nakoming vorderen van curator

Huurprijzen bedrijfsruimte en wettelijke handelsrente • Wat is wettelijke handelsrente? • Is wettelijke handelsrente van toepassing op het bedrijfsruimtehuurrecht?

Artikel 6:119 a BW: “De schadevergoeding, verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, bestaat in het geval van een handelsovereenkomst in de wettelijke rente van die som met ingang van de dag volgend op de dag die is overeengekomen als de uiterste dag van betaling tot en met de dag waarop de schuldenaar de geldsom heeft voldaan. Onder handelsovereenkomst wordt verstaan de overeenkomst om baat die een of meer van de partijen verplicht iets te geven of te doen en die tot stand is gekomen tussen een of meer natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf of rechtspersonen (…).”

Richtlijn Diensten  Inwerkingtreding 28 december 2009  Diensten: “Elke economische activiteit anders dan in loondienst die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt”  Handboek Diensten: verhuur is ook dienst

Waarom relevant? • Wettelijke rente: 4% • Wettelijke handelsrente: 8% • Artikel 23 Rv: “De rechter beslist over al hetgeen partijen hebben gevorderd of verzocht”.

Wanneer 6:119a BW van toepassing? • Teveel of te weinig betaalde huur (7:303 BW)  Stel in huurprijsprocedure → rechter: huurprijs per 1 januari 2008 € 50.000,-- lager → wettelijke rente per 1 juli 2011 = ≈ € 8.000,-- en wettelijke handelsrente per 1 juli 2011 = ≈ € 16.000,--

• Huurprijsmatiging wegens gebreken (7:207 BW)  Hof Leeuwarden 27 juni 2010, LJN:BN0797 Veroordeling huurder tot betaling lagere huur + huurachterstand + wettelijke handelsrente

• Ten onrechte onbetaald gebleven huurtermijnen  Hof „s-Gravenhage 20 oktober 2010, LJN:BK0891 “wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke vervaldagen van de huurtermijnen”

Rechtbank Breda 17 augustus 2011, LJN:BR5331 Tussentijdse ontbinding wegens wanbetaling → huurder werd veroordeeld tot betaling van gebruiksvergoeding + schadevergoeding wegens huurderving van 6 maanden na ontruiming ter grootte van maandelijkse huursom plus wettelijke handelsrente

Anders:  Hof Leeuwarden 16 augustus 2011, LJN:BR5135 Tussentijdse ontbinding → de “gemiste” huurtermijnen worden als schade gevorderd ex artikel 6:277 BW. Afwijzing wettelijke handelsrente NB: opnemen in huurcontract: alle resterende huurtermijnen opeisbaar.

Rechter of arbiter Artikel 93 Rv: “Door de kantonrechter worden behandeld en beslist: (…) c. Zaken betreffende een (…) huur- of huurkoopovereenkomst, ongeacht het beloop of de waarde van de vordering; (…)”

Artikel 103 Rv: “(…) In zaken betreffende huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is echter uitsluitend bevoegd de rechter binnen wiens rechtsgebied het gehuurde of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. “

Rechtbank „s-Gravenhage, sector kanton, locatie „s-Gravenhage, 17 november 2011, Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte jan./feb. 2012, nr. 2 Jumbo Supermarkten verhuurder

Westerfleur huurder

Overeenkomst: “Geschillen De overige geschillen zullen, met uitschakeling van de gewone rechter, worden beslist volgens bijgevoegd reglement van arbitrage, dat voorziet in een oordeelsvorming door drie scheidslieden.” • Jumbo zegt huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Westerfleur beroept zich op de Geschillenregeling.

Kantonrechter: “Verklaart zich onbevoegd tot kennisneming van het geschil.”