HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ Om inzicht te krijgen in de wijze waarop makelaars omgaan met (standaard) huurovereenkomsten is onderzoek gedaan naar het contracteren binnen de bedrijfsmakelaardij. Ten behoeve van dit onderzoek zijn zeven bedrijfsmakelaars, werkzaam bij kantoren van verschillende grootte, geïnterviewd. De makelaars zijn actief in de regio’s Breda, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg. De hoofdvraag die tijdens dit onderzoek is gesteld heeft betrekking op de wijze waarop bedrijfsmakelaars het afgelopen jaar zijn omgegaan met (standaard) huurcontracten. In het onderzoek zijn huurcontracten met betrekking tot winkelruimte en kantoorruimte meegenomen. In dit artikel worden de belangrijkste onderwerpen, die tijdens de interviews zijn besproken, behandeld. De belangrijkste conclusie die kan worden getrokken is dat het ROZ model leidend is binnen de bedrijfsmakelaardij maar dat daar wel degelijk van wordt afgeweken. Daarnaast worden er ook problemen gesignaleerd. Model huurovereenkomst Iedere makelaar maakt op zijn eigen manier gebruik van huurovereenkomsten. Grotendeels wordt de voorkeur gegeven aan een model van de Raad van Onroerende Zaken. Het ROZ model dat gebruikt wordt bij huurovereenkomsten voor overige bedrijfsruimte (7:230a BW) is het model uit 2003. Voor winkelruimte (7:290 BW) heeft de Raad van Onroerende Zaken in 2012 een nieuw model opgesteld. Opvallend is dat maar één van de zeven ondervraagde makelaarskantoren bij iedere onderhandeling gebruik maakt van het nieuwe ROZ model uit 2012. Twee kantoren gebruiken bij iedere onderhandeling nog steeds het model uit 2008 en de andere vier kantoren gebruiken beide modellen. Er worden een aantal redenen genoemd waarom gekozen wordt voor het model uit 2008. Wanneer een makelaar voor een verhuurder optreedt, wordt vaak voor het 2008 model gekozen omdat dit model gunstiger is voor de verhuurder dan het 2012 model. Daarnaast is er meer jurisprudentie over het model uit 2008. De laatste reden die genoemd wordt is dat makelaarskantoren wel standaard toevoegingen en aanpassingen op het 2008 model hebben, maar nog niet op het 2012 model. De kleinere makelaarskantoren maken op een andere manier gebruik van het ROZ model dan de grotere kantoren. De kleinere kantoren geven de voorkeur aan het standaard ROZ model met zo min mogelijk aanpassingen en toevoegingen. Zij werken voornamelijk in de MKB-sector en zijn van mening dat de betreffende partijen geen behoefte hebben aan ingewikkelde en uitgebreide contracten. De grotere kantoren maken ook gebruik van het standaard ROZ model, maar doen meer aanpassingen en toevoegingen. Deze kantoren maken gebruik van een standaard lijst met amenderingen op de algemene bepalingen en bijzondere bepalingen. Wanneer zij een aanpassing of toevoeging van toepassing achten, nemen zij deze op in de overeenkomst. Verhurende makelaars geven hierbij de voorkeur aan het toevoegen van geschikte bijzondere bepalingen. Aanhurende makelaars maken daarentegen liever gebruik van amenderingen op de algemene bepalingen. Ook doen zij in sommige gevallen aanpassingen op de artikelen van het ROZ model zelf. Een enkele makelaar stelt zelf een eigen huurovereenkomst op. De basis van dit model is ook de ROZ overeenkomst waarop een aantal aanpassingen zijn gedaan. In de praktijk blijkt dit niet altijd de meest effectieve manier. Partijen gaan kritischer kijken naar een model opgesteld door een makelaarskantoor dan naar het ROZ
model waarin de standaard wordt aangehouden. Daardoor kan de onderhandelingsprocedure meer tijd in beslag nemen. Partijen met een eigen overeenkomst Er zijn ook partijen die zelf een huurovereenkomst hebben opgesteld. De makelaar en de andere partij dienen in die situatie met dat contract te werken. Het uiterste voorbeeld hiervan is de Rijksgebouwendienst en hun model waar zij geen enkele aanpassing op doen. Ook institutionele beleggers, winkelketens en woningcorporaties maken regelmatig gebruik van een zelf opgestelde standaard huurovereenkomst. De mogelijkheid om gebruik te kunnen maken van een eigen huurovereenkomst is erg afhankelijk van de grootte van de partij en de macht binnen de onderhandeling. Voor partijen met meerdere vestigingen of een grote portefeuille is het uiteraard gunstig om overal hetzelfde contract te hanteren. Op die manier kunnen bepaalde risico’s, zoals het missen van een afwijkend gecontracteerde opzegtermijn, worden uitgesloten en zitten er geen valkuilen meer in de huurovereenkomsten. De makelaars merken wel op dat de artikelen en de algemene bepalingen van een eigen model vaak grotendeels gelijk zijn aan het ROZ model. Er worden alleen een heel aantal standaard bijzondere bepalingen opgenomen. Binnen het MKB komt het voor dat een partij zelf aan het ROZ model heeft gesleuteld. Een winkelier heeft dan bijvoorbeeld een bepaling op het internet gevonden en wil dat die in de overeenkomst wordt opgenomen. Dat wordt door makelaars niet gewaardeerd. De gevonden bepalingen zijn namelijk vrijwel nooit noodzakelijk omdat ze al (beter) geregeld zijn in de wet. Voorbeelden zijn huurprijsherziening en indeplaatsstelling. Het nadeel van het gebruiken van een eigen huurmodel is dat de onderhandelingsperiode langer duurt. Wanneer er gebruik wordt gemaakt van een eigen model, hebben beide partijen meestal wel verstand van zaken en weten daardoor precies wat ze wel en niet in de overeenkomst willen opnemen. Iedere (bijzondere) bepaling wordt daardoor een discussiepunt. De makelaars geven aan dat het gebruik van een zelf opgestelde overeenkomst de afgelopen jaren niet veranderd is. Het soort partij dat voorheen gebruik maakte van een eigen model, maakt daar nu nog steeds gebruik van. Discussiepunten Tijdens de onderhandeling voorafgaand aan het afsluiten van de huurovereenkomst, zijn er bepaalde onderwerpen die regelmatig discussie oproepen. De volgende punten worden genoemd: (Weder)oplevering. Er wordt tegenwoordig regelmatig een opleveringsrapport opgesteld om geschillen te voorkomen. Levering van diensten. Huurder wil deze zo gedetailleerd mogelijk opschrijven terwijl verhuurder daar geen baat bij heeft. De definitie van ‘een gebrek’. Of de definitie van het Burgerlijk Wetboek moet worden gehanteerd of de engere definitie uit de algemene voorwaarden van een ROZ model. Wijzigingen aan het gehuurde. Huurders willen niet voor iedere aanpassing aan het gehuurde toestemming van verhuurder nodig hebben. De servicekosten. De manier van berekening en afrekening moet duidelijk worden afgesproken. Exploitatieverplichting. Huurder wil deze eruit hebben Onderhuur. Huurder wil dat onderhuur toegestaan is. Boetes en indexering uit de algemene bepalingen. De aftopping van de indexering en de hoogte van de
boetes. Ook tijdens de looptijd van de huurovereenkomst zijn er bepaalde onderwerpen die discussie oproepen: Gebreken en onderhoud. Dit is het grootste discussiepunt. Wanneer is een gebrek ernstig en wie is verantwoordelijk voor het verhelpen van het gebrek. Onderhuur. Onderhuur zonder toestemming van verhuurder of fraude d.m.v. voortzetting van het bedrijf. Vroegtijdige opzegging en de exploitatieverplichting. Wederopleving. Wel stellen alle makelaars dat de meeste problemen vooraf voorkomen kunnen worden door alles duidelijk op te schrijven in de huurovereenkomst. Verschillen tussen acht jaar geleden en nu De afgelopen acht jaar is de vastgoedmarkt sterk veranderd. Hierdoor is ook de manier van contracteren binnen de bedrijfsmakelaardij veranderd. Een groot verschil met acht jaar geleden is de duur van de huurovereenkomsten. Er worden steeds meer kortere contracten afgesloten. Een overeenkomst van tien jaar is een uitzondering. Ook worden de overeenkomsten flexibeler door middel van onder andere break opties, al dan niet met penalty’s. Daarnaast krijgen huurders momenteel meer voor elkaar dan voorheen bij het sluiten of verlengen van een standaard huurovereenkomst. Huurders beginnen een onderhandeling vaak met een lijst bijzondere bepalingen die zij opgenomen willen hebben. Dat is het gevolg van de huidige huurdersmarkt. De bijzondere bepalingen die worden opgenomen zijn minder gunstig voor verhuurders dan voorheen. Een ander verschil is het gebruik van incentives. Dit is niet toegenomen maar de incentives worden tegenwoordig vrijwel altijd in de huurovereenkomsten zelf opgenomen. Daarnaast worden de incentives steeds creatiever. Zo kunnen bepaalde voorzieningen zoals een vloerbedekking, keuken of fitness worden gerealiseerd in het pand naast of in plaats van een huurvrije periode. Ook zijn er een aantal nieuwe onderwerpen die in de bijzondere bepalingen worden opgenomen. Zo komt het onderwerp duurzaamheid in het ROZ model 2012 aan bod. De makelaars geven echter aan dat duurzaamheid in de praktijk nog geen belangrijk onderwerp is. Het betreffende artikel wordt vaak genegeerd omdat partijen het niet van belang vinden. Wel kan de onderhoudsverplichting van de verhuurder gerelateerd zijn aan de duurzaamheid van het pand. De onderhoudsverplichting is een voorbeeld van een nieuw onderwerp binnen de bijzondere bepalingen. Via deze verplichting wil de huurder voorkomen dat de servicekosten stijgen als gevolg van een verouderd pand. Ook een meerjarenonderhoudsplan kan hieraan gekoppeld worden. Daarnaast eist de huurder tegenwoordig steeds vaker een onderbouwing van de servicekosten en krijgt deze onderbouwing ook. Acht jaar geleden gaven verhuurders vrijwel nooit een onderbouwing van de servicekosten. Een onderwerp dat ook steeds vaker wordt opgenomen is omzethuur. Dit is in Nederland in opkomst binnen de detailhandel en de horeca. Wat moet anders Een meerderheid van de makelaars vind het ROZ model op zichzelf prima. Wel zijn ze van mening dat de tegenstellingen met het Burgerlijk Wetboek, zoals de definitie van een gebrek, uit het ROZ model moeten. Daarnaast zijn een aantal makelaars van mening dat de aansprakelijkheid van de verhuurder zou moeten worden
verruimd. De huurder krijgt volgens het ROZ model vrijwel alle risico’s toebedeeld en dat is niet meer van deze tijd. Ook de exploitatieverplichting moet anders geregeld worden. Daar is momenteel erg veel discussie over omdat huurders die bepaling eruit willen hebben. Een aantal kantoren gaven aan dat de exploitatieverplichting uit de overeenkomst kan eventueel onder voorbehoud van goed leegstandsbeheer. Dat valt echter te betwijfelen omdat de waarde van een pand mede wordt bepaalde door de naam van de huurder. De laatste aanmerking op het ROZ model is het artikel over de servicekosten. Huurder en verhuurder zouden er beide baat bij hebben om de af- en berekening van de servicekosten gedetailleerder op te schrijven. Merendeel van de makelaars geeft echter aan dat het aanpassen van het Burgerlijk Wetboek noodzakelijker is dan het aanpassen van het standaard ROZ model. Vooral de grotere kantoren hebben hier een uitgesproken mening over. De huidige huurmarkt vraagt steeds meer naar flexibele contracten. De wetgeving voor kantoorruimte (7:230a BW) biedt alle vrijheid voor flexibiliteit binnen een huurovereenkomst. De wetgeving voor winkelruimte (7:290 BW) voldoet echter niet aan de vraag naar flexibele huurcontracten. Een gevolg daarvan is dat partijen binnen de winkelbranche regelmatig langs de kantonrechter moeten om flexibiliteit in de huurovereenkomst in te kunnen bouwen. Wat er precies aan de wetgeving voor winkelruimte veranderd zou moeten worden is niet duidelijk. Wel zou de huurprijsherziening van winkelruimte moeten worden aangepast. Momenteel wordt er naar de afgelopen vijf jaar gekeken en dat vinden de makelaars niet reëel. Conclusie Gebruik maken van een ROZ model is de basis binnen de bedrijfsmakelaardij. Door dit model zo standaard mogelijk te houden en alleen de strikt noodzakelijk aanpassingen en toevoegingen te doen, verloopt een onderhandeling tussen partijen het soepelst. Een groot aantal kantoren gaf aan dat er regelmatig discussie ontstaat over onder andere de servicekosten, het aanbrengen van voorzieningen, (weder)oplevering en boetebepalingen. Voor winkelruimten zijn al deze punten in het ROZ model van 2012 gedetailleerder opgenomen dan in het 2008 model. Opvallend is dan ook dat een groot aantal makelaars er alsnog voor kiest gebruik te maken van het model uit 2008. Het argument dat een overeenkomst meer verhuurdersvriendelijk is wanneer gebruik wordt gemaakt van het 2008 model is in beginsel correct. Het valt echter te betwisten of een dergelijke overeenkomst uiteindelijk werkelijk zo verhuurdersvriendelijk is wanneer de bijzondere bepalingen die momenteel regelmatig worden opgenomen juist huurdersvriendelijk zijn. Een andere opvallende uitkomst van het onderzoek is dat de makelaars van mening zijn dat de huurwetgeving voor winkelruimte (7:290 BW) aangepast moet worden omdat het huidige Burgerlijk Wetboek niet voldoet aan de vraag naar flexibiliteit. De enige mogelijkheid om momenteel flexibiliteit in een huurovereenkomst voor winkelruimte in te bouwen is via de kantonrechter. Naar mijn mening is het aanpassen van het Burgerlijk Wetboek niet de oplossing. Wanneer de huurwetgeving aangepast zou worden, wordt daarmee ook de huurbescherming aangetast. Voor een grotere partij zoals een winkelketen is dat een minder groot probleem dan voor de slager op de hoek. De grotere partijen hebben kennis van zaken en weten op welke manier zij bescherming in het huurcontract kunnen inbouwen. De slager op de hoek heeft die kennis niet. Om tot een eerlijke oplossing te komen zal er binnen de winkelmarkt onderscheid moeten worden gemaakt tussen
de grotere en de kleinere partijen. Er zou een regeling kunnen worden opgesteld waarmee twee grotere partijen in overeenstemming kunnen opteren voor het huurregime van overige bedrijfsruimte (7:230a BW), zonder tussenkomst van de kantonrechter. Deze partijen kunnen op die manier genieten van huurvrijheid ondanks dat het gehuurde winkelruimte betreft. Er zouden voorwaarden moeten worden opgesteld waaraan partijen moeten voldoen om te kunnen opteren. Hierbij kan gedacht worden aan dezelfde criteria die gelden voor de publicatieplicht van de jaarrekening. Daar wordt al onderscheid gemaakt tussen grote, middelgrote en kleine ondernemingen. Op die manier kan er een standaard toetsingskader worden opgezet om te toetsen of een partij voldoet aan de voorwaarden om te mogen opteren voor het flexibele huurregime zonder tussenkomst van de kantonrechter. Op deze manier hoeft de huurwetgeving niet rigoureus veranderd te worden maar wordt de vraag vanuit de markt naar flexibiliteit toch beantwoord. Daarnaast blijft de huurbescherming gelden voor de partijen die deze bescherming behoeven.
Door: Joyce de Graaff, student bij Fontys Hogescholen. Het onderzoek is in het kader van de stage onder de begeleiding van Weebers Vastgoed Advocaten N.V. uitgevoerd.
