www.romagazine.nl +BBSHBOHtOS november 2012
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
Tekenen en rekenen 2.0
Monitor Infrastructuur en Ruimte
Rijksbouwmeester Frits Van Dongen
Bereikbaarheid iets verbeterd
‘Het wordt nu S, XS, XXS’
Leerzame m.e.r. in Delft Participatie als sleutel
Trend
T .
Ontwerp en financiering vloeien samen Optimistisch en met een creatieve insteek zijn sinds de financiële crisis tal van partijen op zoek gegaan naar nieuwe mogelijkheden om maatschappelijk relevante projecten en ontwikkelingen toch door te kunnen laten gaan. Meestal gaat het daarbij behalve om het bij elkaar brengen van financiële middelen, ook om het op één lijn brengen van verschillende belangen. Dat betekent een herijking van het krachtenveld, en dat vraagt om nieuwe samenwerkingsvormen. Agentschap NL heeft hiervan een inventarisatie gemaakt, met zoveel mogelijk een beschrijving van hoe ze in de praktijk uitpakken.
D
e financiering van projecten op thema’s als stedelijke vernieuwing, leefomgeving, ruimte- en gebiedsontwikkeling en energie zijn in nieuw vaarwater terecht gekomen. ‘We zien steeds meer nieuwe samenwerkingsvormen ontstaan waarbij de belangen van meerdere partijen worden gecombineerd. Daardoor veranderen rollen, wat betekent dat projecten en ontwikkelingen ook door andere en meerdere partijen kunnen worden gefinancierd. In soms heel bijzondere constructies’, zo constateert Eugene Witjes, plv. afdelingshoofd bij de directie Woningbouw van het ministerie van BZK. Dat ministerie heeft Agentschap NL opdracht gegeven een inventarisatie te maken van deze financieringsconstructies. Met als doel te komen tot een helder overzicht van reeds toegepaste mogelijkheden en opgedane ervaringen. èè
S c he t s en m aque tte van de A 9 om B adho e ve dor p he e n . Beeld Bohemen
november 2012 13
Trend
Value Capturing: verbetering leefbaarheid De A9 die het centrum van Badhoevedorp nu nog doorkruist, wordt de komende jaren omgelegd. Dit zal de leefbaarheid in het dorp enorm verbeteren. Oorspronkelijk leek financiering hiervan onmogelijk, maar in 2000 ontstond het idee om hiervoor de opbrengsten uit gebiedsontwikkeling rond het vrijkomende tracé te gebruiken. Gemeente en ontwikkelaar delen het risico en hebben afspraken gemaakt over het ontwikkelprogramma, de grondexploitatie en het benodigde resultaat. De wegomlegging is uiterlijk 2017 gereed. Door de vrijgekomen ruimte in het centrum krijgt Badhoevedorp straks eindelijk een echt hart en in het zuidelijk deel van het dorp krijgen sport, recreatie en infrastructuur de ruimte.
Inspiratie ‘Vanuit onze adviespraktijk, merken we dat hier echt behoefte aan is’, zegt Damo Holt, partner bij Ecorys. ‘Op meerdere plekken leeft hetzelfde type problemen en zonder dit heldere overzicht, zagen we een wildgroei aan oplossingen ontstaan.’ De inventarisatie resulteerde in een grote verzameling van actuele financieringsvormen, in te delen in ruim zestig verschillende soorten constructies. Variërend van fondsen en garanties, tot nieuwe organisatievormen. In plaats van hierover een rapport op te stellen, ontstond het idee deze constructies, en voorbeelden van toepassingen, online te ontsluiten in een interactieve Toolbox Financieringsconstructies (www.toolboxfinancieringsconstructies.nl). Witjes: ‘We verwachten dat de Toolbox Financieringsconstructies een goed startpunt kan zijn in de zoektocht naar mogelijkheden om projecten die om financiële redenen dreigen af te ketsen, toch doorgang te laten hebben. Het brede overzicht biedt inspiratie en de constructies en voorbeelden leiden door naar bronnen voor meer detailinformatie en geven handvatten om
Energiezuinige zelfbouw: eisen of belonen? De kopers die zich het minst laten kisten door de crisis op de woningmarkt zijn de kavelkopers. Zij zien in deze tijd hun kans schoon hun woondromen waar te maken, als particulier opdrachtgever (PO) of als collectief (CPO). Ondertussen heeft de overheid hoge energieambities. Dus komt de vraag op hoe je zelfbouwers meeneemt in deze ambities. Door te eisen of te belonen? Of zijn er andere wegen die naar energiezuinige zelfbouw leiden?
E
isen of belonen - een vraag waarop het antwoord niet eenduidig is. Zo bleek ook tijdens de bijeenkomst over ‘zelfbouw met hoge energieambities’ in september, aan de hand van de ervaringen in de ‘excellente’ zelfbouwgebieden Amsterdam-Houthaven en Almere-Nobelhorst. In de zogenoemde ‘excellente gebieden’ wordt 25 procent energiezuiniger gebouwd dan het Bouwbesluit op dat moment voorschrijft. De opgedane kennis en ervaringen zijn bedoeld voor alle bij de bouw betrokken partijen om in 2020 energieneutraal te kunnen bouwen. De gebieden verschillen onderling enorm: van overheidsgebouwen, bedrijventerreinen, sociale woningbouw tot kavels voor zelfbouw. Wat ze gemeen hebben is de hoge energieambitie.
Pioniers met durf op Houthaven De kavels in Amsterdam Houthaven blijken zelfs in deze moeilijke markt zo gewild, dat de kavelkopers de energie-eisen als een vanzelfsprekendheid omarmen. Afgelopen juni moest geloot worden voor de kavels op Blok 0 die voor CPO ter beschikking zijn gesteld: een stuk grond van 41 meter breed en 170 meter lang. Kosten per kavel: 1,1 miljoen euro (afkoop erfpacht voor 50 jaar,
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
november 2012 14
exclusief BTW). Omdat Houthaven volledig klimaatneutraal wordt, zijn ook alle zelfbouwers verplicht klimaatneutraal te bouwen. Projectdirecteur Co Stor: ‘De ‘100% klimaatneutraal’-eis lijkt de zelfbouwers totaal niet af te schrikken We merken eerder dat het inspirerend werkt en spreken alleen maar mensen die het nóg ambitieuzer willen aanpakken dan wat wij in dit gebied vragen. Zelfbouwers zijn natuurlijk ook wel pioniers met durf, mensen die vanzelf al buiten de gebaande paden denken.’ Kern van het succes van Blok 0 is behalve de locatie de uitgebreide support en ondersteuning vanuit projectbureau Houthaven. De geïnteresseerde bouwers komen daar geregeld samen om ideeën uit te wisselen en professionals te ontmoeten. ‘Mensen zijn zichtbaar positief verrast dat wij als overheid echt de interactie zoeken en luisteren. Dat we goede ideeën delen en onze plannen erop aanpassen. Dat we als projectbureau niet alleen maar regels en verboden opleggen, maar mensen meenemen en faciliteren in het proces. We geven mensen letterlijk en figuurlijk de ruimte’, meent Stor. Ook is er financiële support voor de zelfbouwers geregeld: vanuit Europa is er voor 30.000 m2 bruto vloeroppervlak in
mee aan de slag te gaan.’ De eerste tekenen wijzen erop dat dit daadwerkelijk zo is. De Toolbox wordt op diverse plekken al opgepakt’, ziet Holt, die betrokken was bij de inventarisatie en eerste indeling in soorten constructies .
Breed In de Toolbox wordt getracht de essentie van de verschillende financieringsconstructies, inclusief voor- en nadelen, weer te geven op zo’n manier dat deze in verschillende situaties toepasbaar is.‘Value Capturing’ bijvoorbeeld is een constructies, waarbij door toekomstige (maatschappelijke) baten in de cashflow van het project te betrekken, meer vaart gemaakt kan worden met in eerste instantie financieel onrendabele maar maatschappelijk gewenste projecten. Deze constructie vindt toepassing bij onder andere de omlegging van de A9 bij Badhoevedorp, en is toegepast in het integrale gebiedsontwikkelingsproject Sijtwende. Daar ging het om de ondertunneling en overbouwing van een rijksweg in combinatie met woningbouw.
de Houthaven een subsidie van € 50 per m2 beschikbaar voor duurzaamheidsmaatregelen, die direct beschikbaar komt voor de zelfbouwers. De Gemeente Amsterdam heeft daarnaast zelf ook een subsidie klimaatneutrale zelfbouw. Alle gebouwen in de Houthaven - zelfbouw of niet - worden in drie stappen klimaatneutraal. De eis is een EPC van 0,3. Het vertrekpunt is een duurzaam casco, in combinatie met de centrale faciliteit van stadswarmte/koude en vervolgens aangevuld met zonnepanelen. Voor alle geïnteresseerden in Blok 0 is een uitgebreid kavelpaspoort opgesteld, met daarin alle vereisten op een rij. Hier hebben de kopers ook voor getekend bij het nemen van een optie op de kavel. Met een speciaal ontwikkelde EPC-tool kan de gemeente het ontwerp en de bedachte maatregelen doormeten en advies geven. Er zijn tot het moment van het starten van de bouw toetsmomenten ingebouwd om te monitoren of men zich daadwerkelijk aan de verwachte EPC houdt. Vanuit de Europese subsidieverstrekking is daarnaast de eis gesteld de woningen nog twee jaar te monitoren op prestaties en ervaringen en de uitkomsten hiervan te verzamelen en te delen.
Vrijblijvendheid in Almere-Nobelhorst Hoe anders gaat het in Almere-Nobelhorst, een wijk in bosrijke omgeving dat een ‘talentvol, ecologisch en ondernemend’ stadsdorp moet worden, gebouwd op basis van ideeën en initiatieven van bewoners en ondernemers. Nobelhorst heeft grote ambities als het gaat om duurzaamheid, maar ondervindt veel concurrentie van andere kavels in Almere waar energiezuinigheid geen eis is. Kavelkopers staan in deze tijd niet te springen. Sterker, ze krijgen het niet voor elkaar om de extra kosten voor energiezuinige maatregelen op te brengen. Ondanks de ambitie van de gemeente over 13 jaar volledig klimaatneutraal te zijn, wordt de energieneutraal-eis
Snellere verkoop door erfpachtregeling Omdat de verkoop van het nieuwbouwproject Entrada in Hilversum stroef liep, ontwierp de gemeente samen met de ontwikkelaar en woningcorporatie een unieke erfpachtregeling. Dit verruimde de financiële ruimte van de aankomende kopers enorm, zodat de panden in het complex vervolgens in korte tijd allemaal waren verkocht. Uit een enquête onder de nieuwe bewoners bleek dat 70 procent hun woning anders niet zou hebben gekocht; ruim de helft had de woning niet eens kúnnen kopen. Erfpacht kan dus de haalbaarheid van financiering vergroten en biedt op die manier de mogelijkheid tot het aanschaffen van een grotere woning. Ook biedt het gemeenten de mogelijkheid te sturen op duurzaamheid. èè
hier niet dwingend opgelegd. Anne Marie van Osch, projectleider duurzaamheid gemeente Almere: ‘Mensen blijken op dit moment toch liever 20.000 euro aan hun keuken dan aan energiemaatregelen uit te geven. Pas als energieneutraliteit de norm wordt, zien kopers dat de maatregelen bijdragen aan de waarde en de verkoopbaarheid van de woning, zoals dat bijvoorbeeld het geval is bij dubbel en triple glas. Klimaatneutraal bouwen moet de norm worden, niet de uitzondering.’ De gemeente stimuleert en faciliteert het energiezuinig bouwen wel, met brochures, 1-op-1 begeleiding en handige tools voor het berekenen van het stroomverbruik. Ook zijn er gesprekken gaande met energiebedrijf De-On (Duurzame energie Onderneming Flevoland) voor het opzetten van een revolverend fonds. De financiering voor de technische maatregelen bij zowel PO als CPO vormt een belangrijk knelpunt.
Mo de l s c he t s n ie uw blok z e l f b o uwe n Ho u t h ave n A mste rd a m Beeld Gemeente Amsterdam
èè
november 2012 15
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
Trend
Testen
Toolbox de komende maanden uitgebreid testen op locatie bij een aantal gemeenten en provincies. Als dat succesvol verloopt, kunnen we gaan opschalen.’ Erwin Daalhuisen, senior consultant bij Fakton en betrokken bij de opbouw en uitrol van de Toolbox verwacht ‘dat deze testfase concrete handvatten zal bieden om de Toolbox verder op maat te maken en de gebruiker ook te gaan faciliteren in het maken van nieuwe combinaties van interessante financieringopties.’ ‘Bovendien ontwikkelen we de Toolbox volgens een groeimodel’, vervolgt Mathissen ‘waarbij steeds nieuwe kennis en praktijkervaringen in de Toolbox worden verwerkt. Het is onze ambitie de Toolbox steeds actueel te houden en aan te vullen met voorbeelden en ervaringsgegevens, zowel positief als kritisch. We willen de gebruikers van de Toolbox zoveel mogelijk aanknopingspunten bieden voor de afweging die ze uiteindelijk toch zelf moeten maken.’
De Toolbox is sinds het voorjaar online te raadplegen. Frank Mathissen, projectleider Toolbox Financieringsconstructies bij Agentschap NL: ‘Nu is het zaak de manier van ontsluiten goed te laten aansluiten bij wat de doelgroep nodig heeft. Grote uitdaging is om de mogelijke oplossingen uit de Toolbox succesvol te matchen met de problemen die in de praktijk optreden. Om dat voor elkaar te krijgen, gaan we de
De recente start van de gelijknamige LinkedIn discussiegroep is één van de manieren waarop Agentschap NL concreet vorm geeft aan dit groeimodel. In deze groep kunnen experts, ervaringsdeskundigen en professionals met een actueel financieringsprobleem hun kennis, ervaringen, meningen en vragen delen over financieringsconstructies op het gebied
De reikwijdte van het type constructies dat in de Toolbox wordt beschreven, is breed. Zo gaat de Toolbox in op het organiseren van revolverende fondsen of garantiestellingen, maar ook op een constructie waarbij gemeenten vergunningen kunnen afgeven voor tijdelijke verhuur van leegstaande panden. Een andere constructie is die van de ‘Kluswoningen’ waarbij wijkverbetering wordt gerealiseerd en gelijktijdig kopers meer invloed hebben op uiterlijk en indeling van hun eigen woning. En ook een zogenaamde ‘Ketenregeling’ staat beschreven, waarbij een keten wordt opgezet die aan de ene kant de afzet van nieuwbouwwoningen verhoogt, de doorstroming stimuleert en wooncarrière mogelijk maakt, en aan de andere kant energetisch slechte woningen uit de markt neemt en verdunning realiseert. Bovendien bevat de Toolbox een overzicht van relevante Europese fondsen waar uit kan worden geput.
Financieringsmogelijkheden Welke mogelijkheden hebben gemeenten, banken, huis- of kavelkopers om energiezuinige woningbouw te financieren? Een paar mogelijkheden op een rij. %VVS[BBNIFJETMFOJOH De overheid staat het vrij een aparte lening te verstrekken aan (groepen) bewoners voor het financieren van energiezuinige maatregelen. 2. Revolving Fund & Voorfinanciering Bij een revolverend fonds wordt geld geleend aan maatschappelijke projecten, meestal tegen een lage rente. De verstrekte leningen, inclusief de rente, vloeien terug in de kas van het fonds, zodat deze weer wordt aangevuld tot (bijna) volledige sterkte. Voorbeeld is het fonds in Almere, waaruit aanloopkosten en begeleiding van CPO-projecten wordt voorgefinancierd tot een maximum van 5.000 EURO per woning. 3. Garantstelling De overheid kan ook garant staan bij een hypothecaire lening, wat de leencapaciteit van individuele kopers vergroot. 4. Maatwerk voor Vve’s Voor CPO’s en VvE’s die geld willen lenen zijn meer specifieke hypotheekmogelijkheden, omdat zij lenen op de zakelijke markt. Hier gelden andere waarborgen en garantstellingen.
november 2012 16
Maque tte van Ho uthaven Beeld Gemeente Amsterdam
Financiering is in de huidige woningmarkt sowieso een knelpunt, maar voor energiezuinig bouwen geldt dat in het bijzonder. Het energiezuinig maken van een woning is een extra investering. Aan de andere kant: de energielasten in een zuinige woning liggen lager, waardoor meer ruimte overblijft voor hypotheek- en rentebetaling. Banken mogen op dit moment echter geen algemeen geldende afspraken maken voor extra hypotheekkrediet op energiezuinige woningen. Toezichthouder AFM verplicht banken, in het kader van de zorgplicht, om per klant de hypotheekruimte te bepalen. Die extra ruimte kan wel ontstaan als de rijksoverheid dat toestaat, als kortom de wet- en regelgeving verandert. Een andere mogelijkheid is om de koper te helpen in onderhandeling met de bank, bijvoorbeeld door gebruiksen bouwgegevens van soortgelijke woningen te leveren, waaruit de energiezuinigheid blijkt. Want lagere energielasten maken hogere hypotheeklasten mogelijk.
van stedelijke vernieuwing en leefomgeving, ruimte- en gebiedsontwikkeling en energie. De discussies vormen tevens input voor de verdere ontwikkeling van de Toolbox. Al met al biedt de Toolbox Financieringsconstructies dus niet dé oplossing voor financieringsproblemen. Wel is het een uitgebreide bron van inspiratie en een goed startpunt om de mogelijkheden te verkennen.
Duurzaam rendement op Wipstrikpark
é Jolein Schorel
Vo or me e r i n for m at ie : w w w. to ol b ox f i n a nc ier i n gs con s t r uct ie s . nl Wate r re te nt ie gebie d me t n atuur f unc t ie in de p older S e kdo or n. Beeld Waterschap Groot Salland
In 2000 leek het erop dat het nieuwe rijksbeleid voor meer ruimte voor rivieren de ontwikkeling van Wipstrikpark, 120 woningen op een verloederd bedrijfsterrein aan de oever van het Almelose kanaal vlakbij het centrum van Zwolle, zou verhinderen. Ontwikkelaar DLH gaf echter niet op en zocht naar een oplossing die het belang van meerdere partijen aan zijn project zou kunnen koppelen. Het succes kwam met zijn plan om als compensatie in de nabijgelegen polder Sekdoorn een waterretentiegebied met natuurfunctie aan te leggen. Hier hadden veel meer partijen belang bij waardoor zij mee gingen investeren. Er werd niet meer gesproken van kosten en kostendragers maar van baten en baathebbers. Een typisch voorbeeld van Duurzaam Rendement, een verdien- en financieringsmethode op basis van meerwaarde.
Particulier opdrachtgeverschap in de lift (Collectief) particulier opdrachtgeverschap laat een stijgende lijn zien. Op dit moment is 10 procent van de bouw zelfbouw. Eigenbouw biedt kansen op veel terreinen: mensen maken niet alleen hun woning naar wens, maar worden sterk betrokken bij hun eigen omgeving. En particulieren blijken door de crisis heen te blijven bouwen, wat een impuls geeft aan de lokale bouweconomie.
Los van geld, wet en regelgeving ligt de oplossing om zelfbouwers aan te zetten tot energiezuinig bouwen vooral ook in communicatie en creativiteit. Wees duidelijk en eenduidig over de uitgangspunten. Wees creatief en denk na over incentives die geen of weinig geld kosten, maar voor de kavelkoper van grote waarde zijn, bijvoorbeeld voorrang, eerste keuze of een ruimere kavel. Stimuleer, motiveer en faciliteer de energieneutrale zelfbouwers waar mogelijk. Met informatie, deskundig advies, tips en begeleiding. Met handige tools, zoals de EPC-tool of de GPR-tool, waarmee al in de ontwerpfase energielekken kunnen worden geïdentificeerd en gecorrigeerd. Koester kortom de pioniers van wie we het moeten hebben op weg naar een energiezuinig Nederland.
Vo or me er infor m at ie O ver Ho uthaven en B lok 0: www.ho uthaven.nl / www.blok0.nl
é Merlijn Wessels
O ver Nob elhorst en z elf b o uw in A lmere: www.ik b o uw mi jnhuisin a l mere . nl / www.nob el horst . nl
in opdracht van Agentschap NL
www.excel lente gebie den. nl
Agentschap NL en het ministerie van Binnenlandse Zaken hebben samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten een expertteam ingesteld om gemeenten - op verzoek - praktisch bij te staan in de opzet en uitwerking van beleid en projecten. Zie ook: www.agentschapnl.nl/programmas-regelingen/ eigenbouw
november 2012 17
