ONGESCHIKTHEID ONBEWOONBAARHEID
V.U.: Agentschap Wonen-Vlaanderen, Koning Albert II-laan 20 bus 7, 1000 Brussel • Vormgeving: Lien Van Cromphaut • D/2009/3241/318
Inhoud Wat is “een woning”?
6
Wanneer is een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar?
6
Wat als u het niet eens bent met het besluit van de burgemeester?
6
Welke gevolgen heeft de inventarisatie?
7
Hoe wordt de Vlaamse heffing berekend?
8
Wanneer kan u een vrijstelling van heffing krijgen?
8
Wanneer kan u een schorsing van heffing krijgen?
9
Wat als u de woning zelf bewoont?
10
Hoe kan u een vrijstelling of schorsing aanvragen?
10
Wat moet u doen als uw woning opnieuw in orde is?
11
Wat moet u doen als u uw woning verkoopt?
11
Wat is “een woning”? Elk onroerend goed of deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van één of meer personen. We verstaan hieronder zowel zelfstandige (eengezinswoning, appartement, studio) als niet-zelfstandige woningen (kamers). Wanneer is een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar? De burgemeester beslist om een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren. Ongeschikt: uw woning heeft minstens 15 strafpunten. Deze strafpunten vindt u terug op het technisch verslag van het woningonderzoek. Onbewoonbaar: de bewoning houdt een veiligheids- en/of gezondheidsrisico in. Elke woning die door de burgemeester ongeschikt en/of onbewoonbaar is verklaard, wordt opgenomen op een Vlaamse inventaris. De startdatum van die inventarisatie is altijd gelijk aan de datum van het besluit tot ongeschikt en/of onbewoonbaarverklaring. Deze Vlaamse inventaris wordt ofwel beheerd door de decentrale dienst van WonenVlaanderen, ofwel door de gemeente zelf. Op www.bouwenenwonen.be kunt u in de rubriek “de woonkwaliteit bewaken”(kies daartoe op de startpagina voor het thema “lokaal woonbeleid”) opzoeken wie in uw gemeente de inventarisbeheerder is. Wat als u het niet eens bent met het besluit van de burgemeester? Als u de ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring van uw woning wil betwisten, moet u nakijken op welke basis het besluit werd genomen. Indien de burgemeester het besluit uitsluitend nam in toepassing van de Nieuwe Gemeentewet, kan u tegen de beslissing klacht indienen bij de provinciegouverneur. Zodra u de inventarisbeheerder op de hoogte heeft gebracht van de klacht, wordt de opname op de inventaris geschorst.
Als het besluit gebaseerd is op de Vlaamse Wooncode, kan u beroep aantekenen bij de minister bevoegd voor wonen. U moet dit beroep motiveren en aangetekend versturen binnen dertig dagen na de betekening van het besluit. De inventarisbeheerder wordt in dit geval automatisch op de hoogte gebracht van uw beroep en zal de inventarisatie schorsen.
Welke gevolgen heeft de inventarisatie? Het is natuurlijk de bedoeling dat u uw woning zo snel mogelijk terug in orde brengt. Als de woning echter na een jaar nog steeds op de inventaris staat, zal u als eigenaar een heffing moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of schorsing heeft toegekend. Bovendien rust er een recht van voorkoop op elke geïnventariseerde woning. Dat betekent dat bepaalde besturen (de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappij, de gemeente en eventueel ook het OCMW) het recht hebben om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs. Belangrijk is ten slotte ook dat het verhuren van een ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woning strafbaar is. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
Hoe wordt de Vlaamse heffing berekend? Het basisbedrag van de Vlaamse heffing is het geïndexeerd kadastraal inkomen, met een minimum van 990 euro. Deze heffing is verschuldigd bij elke verjaardag van de inventarisatie en bedraagt: - na 1 jaar: basisbedrag X 2 - na 2 jaar: basisbedrag X 3 - na 3 jaar: basisbedrag X 4 - na 4 jaar en volgende: basisbedrag X 5 De gemeente kan opcentiemen heffen op deze Vlaamse heffing of kan een eigen heffingsstelsel hebben, waardoor u naast de Vlaamse heffing ook een gemeentelijke heffing moet betalen. Wanneer kan u een vrijstelling van heffing krijgen? Als u een vrijstelling van heffing krijgt blijft uw woning geïnventariseerd, maar wordt u vrijgesteld van heffing. Dat betekent dat u voor de periode van vrijstelling geen heffing moet betalen. In volgende situaties kent de inventarisbeheerder een vrijstelling van heffing toe: Als de woning binnen de grenzen van een goedgekeurd onteigeningsplan valt of als de stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid. Als uw woning beschermd is als monument, stadsof dorpsgezicht of als de woning is opgenomen op een ontwerp van lijst tot bescherming. Als de woning onbruikbaar is geworden door een ramp, dit is een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de eigenaar. Er wordt een vrijstelling van twee jaar toegekend. Als het effectief gebruik van de woning onmogelijk is door een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of een gerechtelijke procedure. Als er een sociaal beheersrecht op uw woning ingesteld, waardoor ze als sociale huurwoning kan worden verhuurd.
Als u een renovatiecontract van minstens negen jaar heeft afgesloten met de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie. Wanneer kan u een schorsing van heffing krijgen? Als u een schorsing van heffing krijgt, blijft uw woning geïnventariseerd, maar wordt uw heffing onder bepaalde voorwaarden geschorst. De nieuwe eigenaar van een woning krijgt een schorsing van de heffing van twee jaar als hij de woning gedurende die twee jaar niet verkoopt en ervoor zorgt: •dat de woning binnen die periode geschrapt wordt uit de inventaris, •of dat hij vóór het einde van de schorsingsperiode een andere vrijstelling of schorsing kreeg toegekend. Deze schorsing vangt aan op de datum van de volledige overdracht van de woning. De schorsing geldt evenwel niet als: •de verkoper bloed- of aanverwant is (tot de derde graad) van de nieuwe eigenaar; •de verkoper rechtstreekse of onrechtstreekse controle uitoefent over de vennootschap die de woning koopt. De inventarisbeheerder kent eveneens een schorsing van vier jaar toe bij geplande renovatiewerken of een sloop gevolgd door nieuwbouw, als aan één van de volgende voorwaarden is voldaan: •de eigenaar heeft een geldige stedenbouwkundige vergunning betreffende de werken voorgelegd; •de eigenaar heeft een schriftelijke bevestiging voorgelegd waaruit blijkt dat de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning volledig is bevonden (opgemaakt door de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar); •de eigenaar heeft een gedetailleerd renovatieschema voorgelegd waaruit blijkt dat hij de nodige werken zal uitvoeren. Het dossier bevat een schets van het gebouw met aanduiding van de geplande werken, een volledige opsomming en beschrijving van de werken, een raming van de kosten en foto’s
10 van de te renoveren delen van de woning. De geplande renovatiewerken moeten beëindigd zijn op het einde van de schorsingsperiode. Opgelet: als u op het einde van de schorsingsperiode niet aan alle voorwaarden voldoet, zal u de geschorste heffingen alsnog moeten betalen. Wat als u de woning zelf bewoont? Als u de woning als hoofdverblijfplaats bewoont en geen andere woning in eigendom heeft, wordt u niet beschouwd als belastingplichtige.
Hoe kan u een vrijstelling of schorsing aanvragen? Om een vrijstelling of schorsing aan te vragen, moet u het document ‘Aanvraagformulier voor vrijstelling of schorsing van de heffing’ invullen en aan de inventarisbeheerder bezorgen. Als u de geïnventariseerde woning zelf bewoont, moet u dat eveneens op dit formulier aanduiden. U vindt het aanvraagformulier bij uw inventarisbeheerder.
Wat moet u doen als uw woning opnieuw in orde is? Als u de gebreken aan uw woning heeft hersteld (of heeft laten herstellen), moet u de gemeente hiervan op de hoogte brengen. Zij kan dan beslissen om de woning opnieuw te controleren. Als er wordt vastgesteld dat de gebreken afdoende hersteld zijn, zal de burgemeester zijn besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring opheffen. Zodra de burgemeester dit heeft gedaan, moet u de inventarisbeheerder op de hoogte brengen. Hij zal de woning schrappen van de inventaris. Wat moet u doen als u uw woning verkoopt? Uw notaris moet de koper ten laatste op de dag van de eigendomsoverdracht op de hoogte brengen van de inventarisatie. Opgelet: U of uw notaris moet de Vlaamse Belastingdienst en de inventarisbeheerder binnen zeven dagen na eigendomsoverdracht op de hoogte brengen van de verkoop. Maak hierover goede afspraken met uw notaris, want als deze kennisgeving niet (tijdig) gebeurt zal u nog steeds als belastingplichtige beschouwd worden voor de eerste heffing die na de verkoop ontstaat.
12
Voor meer informatie kunt u terecht op de website www.bouwenenwonen.be of bij de decentrale dienst van het agentschap Wonen-Vlaanderen in uw provincie: Wonen Antwerpen Lange Kievitstraat 111-113 bus 54 2018 Antwerpen Tel. 03 224 61 16 Fax 03 224 61 12 Wonen Limburg Vlaams Administratief Centrum Koningin Astridlaan 50 bus 1 3500 Hasselt Tel. 011 74 22 00 Fax 011 74 22 19 Wonen Oost-Vlaanderen Gebr. Van Eyckstraat 4-6 9000 Gent Tel. 09 265 45 11 Fax 09 265 46 11 Wonen Vlaams-Brabant Hungariagebouw - 5de verdieping Vaartkom 31 bus 7 3000 Leuven Tel. 016 24 97 77 Fax 016 22 60 74 Wonen West-Vlaanderen Werkhuisstraat 9 8000 Brugge Tel. 050 44 28 80 Fax 050 44 28 13 Belangrijk: Deze brochure geeft slechts algemene informatie. Deze brochure heeft een informeel karakter, en verbindt Wonen-Vlaanderen, de gemeente of de inventarisbeheerder op geen enkele wijze.
