Onderzoeksinstituut OTB

Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie Eemland en gemeente Baarn Baarn, 10 februari 2015

1

Onderzoeksinstituut OTB

EC-doelgroep (tot ruim € 34.000 per jaar) groeit van 3.289.900 in 2012 tot 3.443.000 in 2030 (+5%). Deze doelgroep is niet alleen gehuisvest in de corporatiesector maar ook in particuliere huurwoningen, koopwoningen en Bewoonde Andere Ruimten (BAR). Huur % gereguleerd

Huur % lib.

Koop %

BAR %

Omvang Doelgroep

2013

60

4

25

10

3.289.900

2015

58

5

27

10

3.360.300

2020

54

5

30

11

3.448.600

2025

50

6

34

10

3.461.600

2030

47

7

36

9

3.443.000

BAR = Bewoonde andere ruimten. Anders dan in het WoON e.d. zijn dit in Socrates huishoudens in niet-woningen.

De doelgroep van EC-beleid omvat ruim 40% van alle huishoudens. Dit aandeel zal eerder stijgen dan dalen. De corporatiesector omvat nu circa 30% van de voorraad. 2


Percentage huishoudens in woningen met een gereguleerde huur, 2013-2030 EC-Doelgroep

Middeninkomens (33.000-43.000)

Hoge inkomens (> 43.000)

2013

71%

12%

17%

2015

70%

12%

18%

2020

69%

12%

19%

2025

67%

12%

21%

2030

66%

12%

22%

Bron: ABF, Socrates, 2014

3


Woningwet: De toegelaten instellingen huisvesten bij voorrang personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. Bij het in gebruik geven van door hen beheerde woningen met een verhoudingsgewijs lage huurprijs geven zij zo veel mogelijk voorrang aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op die woningen zijn aangewezen. Woningwet: geen risicoselectie door woningcorporaties acceptatieplicht, tenzij … 4


Herzieningswet T.I. (1) Woningcorporatie mag kiezen tussen administratieve of juridische scheiding tussen sociaal (DAEB) en markt (niet-DAEB). DAEB= Diensten van Algemeen Economisch Belang. Doel: creëren gelijk speelveld corporatiesvastgoedbeleggers. Geen kruissubsidiëring van niet-DAEB. Geen risico’s van markt afwentelen op sociale sector. Woningcorporaties die in meer regio’s actief zijn (circa 20) moeten zich splitsen in corporaties die binnen één regio werkzaam zijn. 5


Herzieningswet T.I. (2) Basis: periodieke Woonvisie van gemeente, regionaal gecoördineerd. Daarop gebaseerd: prestatieafspraken gemeentewoningcorporaties (regionaal gecoördineerd). Meestal voor 4 à 5 jaren. Niet vrijblijvend; tweezijdig; monitoring: jaarlijks bijstellen. Onderwerpen: omvang kernvoorraad, nieuwbouw, renovatie, energiemaatregelen, betaalbaarheid, bereikbaarheid, huisvesting bijzondere groepen (b.v. studenten, ouderen, woonwagenbewoners), transformatie intramurale naar extramurale zorg, relatie wonen-zorg, gebruik verzorgingstehuizen, leefbaarheid, zeggenschap huurders, niet-DAEB investeringen. Woonvisie/prestatieafspraken in overleg gemeente-corporatieshuurdersorganisatie. 6


Herzieningswet T.I. (3) Investeringen boven € 3 miljoen: voorafgaande toestemming Raad van Toezicht; boven nader te bepalen bedrag: voorafgaande toestemming minister. Nieuwe niet-DAEB-activiteiten van corporaties: alleen als gemeente dat ‘noodzakelijk’ acht en als er geen commerciële partijen bereid zijn deze activiteiten te entameren. Ook financiële toets door WSW en toestemming minister nodig. Centraal Fonds Volkshuisvesting: wordt opgeheven. Saneringstaak: van CFV naar WSW. Nieuwe Autoriteit Woningcorporaties voor integraal extern toezicht: financiën, prestaties, staatssteun, integriteit. 7


Wat staat er in de Herzieningswet/novelle over relatie met gemeente? ‒ Gemeente moet in Woonvisie aangeven welke niet-DAEB activiteiten zij noodzakelijk achten ‒ Alleen als commerciële marktpartijen niet in staat of bereid zijn deze activiteiten uit te voeren ‒ Dit moet zij afstemmen met omliggende gemeenten (omstandigheden en vraag) ‒ Voornemens publiceren ‒ Toestemming minister nodig voor niet-DAEB activiteiten.

8


Wat staat er in de Herzieningswet/novelle over relatie met gemeente? ‒ TI draagt naar redelijkheid bij aan uitvoering gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid ‒ TI verschaft gemeente jaarlijks inzicht in bijdrage ‒ TI nodigt gemeente uit om te komen tot prestatieafspraken, met betrokkenheid huurdersorganisaties ‒ Gemeente krijgt inzicht in financiële positie van TI (is inzet TI groot genoeg i.r.t. financiële mogelijkheden).

9


Wat staat er in de Herzieningswet/novelle over relatie met gemeente? ‒ Zienswijze gemeente nodig bij: ‒ Verkoop sociale huurwoningen ‒ Uitbreiding werkgebied ‒ Fusie of splitsing ‒ Administratieve scheiding vwb overheveling geliberaliseerde woningen naar niet-DAEB-tak ‒ Beoordeling niet-DAEB werkzaamheden ‒ Vaststelling regionale werkgebied van de TI ‒ Betrokken bij opstellen reglement door TI over sloop woningen. 10


Wat staat er in de Herzieningswet/novelle over relatie met gemeente? ‒ Schaal van de TI moet in overeenstemming zijn met schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak ‒ Gemeenten dienen gezamenlijk voorstel in, voor de bepaling van het regionale werkgebied en werkzame TI’s.

11


12


Ruimere taakopdracht RvC in Herzieningswet! Artikel 31 Herziening Woningwet 1. De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de toegelaten instelling en de door haar in stand gehouden onderneming. Hij staat het bestuur met raad ter zijde. Bij de vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de toegelaten instelling en de door haar in stand gehouden onderneming, naar het behartigen van het maatschappelijk belang en naar het belang van de betrokken belanghebbenden. 13


Tijdlijn Woonvisie/meerjarenplan is uitgangspunt • Februari: financiële beoordeling Minister • 1 juli: bod van corporatie op Woonvisie • Juli – 15 december: prestatieafspraken • 15 december: prestatieafspraken + ‘overzicht voorgenomen werkzaamheden’ naar Minister en WSW • Medio maart/april (t+1): toekennen van het borgingsplafond door WSW.

14


Herzieningswet: transparante informatievoorziening ‒ Jaarrekening, jaarverslag, VHV-verslag ‒ Financieel oordeel van de minister ‒ Visitatierapport van de corporatie ‒ Prognosegegevens corporatie (dPi) ‒ Verantwoordingsgegevens (dVi) ‒ Inzicht in investeringscapaciteit.

15


Huisvesting middengroepen Toenemend probleem: huisvesting middengroepen: kunnen sociale huursector niet in. Meestal: weinig aanbod commerciële huurwoningen (bovendien: vaak te duur), hypotheken onbereikbaar voor lage inkomens, ouderen, zzp’ers, flexibele arbeidskrachten. 2015-2018: doelgroepgrens tijdelijk naar € 38.000 per jaar. Liberaliseringsgrens na 2015 tijdelijk bevroren.

16


Betaalbaarheid Beschikbaarheid

Kwaliteit Zeggenschap

Vergeet ‘zeggenschap huurders’ niet!: Vereniging: macht sterk ingekaderd. Individueel: huurcontract ZAV-beleid (min) keuze servicekosten/diensten; onderhoudsabonnement (plus) Particulier opdrachtgeverschap nieuwbouw renovatie energie-investering 17


Aedes: Wij vinden de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van het wonen voor de doelgroep een gezamenlijke verantwoordelijkheid van huurders, corporaties en overheid. Corporaties maken zichtbaar wat de consequenties van keuzes zijn voor lagere woonlasten, meer beschikbaarheid of hogere kwaliteit. Uitgangspunt daarbij is een bedrijfsmodel waarbij de verantwoordelijkheden van corporaties voor de doelgroep ook op langere termijn kunnen worden gerealiseerd. 18


Evenwicht relaties betaalbaarheid – beschikbaarheid – kwaliteit dramatisch verstoord door verhuurderheffing, huuraanpassingsbeleid en financiële crisis. Zowel Novelle als ‘Ver van huis’ zwijgen over verhuurderheffing. Per 2017: € 1,7 miljard per jaar. Effecten: dramatische verhoging van woonlasten van huurders in sociale huursector en dramatische reductie van investeringen in nieuwbouw (vraag naar huurwoningen groeit, tekorten nemen toe) en investeringen in voorraad (dat doorkruist ambities van Energieakkoord).

19


Verhuurderheffing= huurderheffing Blok (28-2-2013): “De heffing kan, generiek gezien, vanaf 2017 structureel betaald worden uit extra opbrengsten van het huurbeleid. Voor de jaren 2014, 2015 en 2016 geldt dit niet. Het kabinet is er echter van overtuigd dat de sector deze tijdelijke en relatief beperkte ‘mismatch’ van € 440 miljoen in 2014, € 260 miljoen in 2015 en € 70 miljoen in 2016 kan opvangen, ook gezien het overschot in het jaar 2013 van € 310 miljoen en van € 110 miljoen in 2017.”

20


2013: Gemiddelde huurverhoging corporaties (inclusief huurharmonisatie): 5,0%. Gemiddelde huurverhoging commerciële verhuurders (idem): 4,2%. Huurinkomsten corporaties: 4,9% hoger. 2014: Zelfde beeld.

21


Hoe bekostigt een corporatie elk jaar de verhuurderheffing? Verhuurderheffing (vanaf 2017 € 1,7 miljard per jaar + saneringsheffing Vestia, Geertruidenberg, Veron) bekostigen uit: - extra huurverhogingen (reguliere huuraanpassing); - harmonisatie-ineens (tot streefhuurniveau); - verkoop corporatiewoningen aan huurders, andere huishoudens (individueel); - verkoop corporatiewoningen aan beleggers of collega-corporaties (complexgewijs); - verkoop maatschappelijk vastgoed; - verkoop marktvastgoed (winkels, kantoor, betaald parkeren etc.); - verkoop grondposities; - reductie beheer-onderhoudskosten; - afstoten ontwikkelingsactiviteiten; - reductie personeel/personeelslasten. 22


Huuraanpassingsbeleid 2013 en 2014: inkomensafhankelijke huurverhogingen in de gereguleerde huursector

Grenzen Jaarlijks Geindexeerd

tot € 34.000 € 34.000 - € 43.000 meer dan € 43.000

4% per jaar 4,5% per jaar 6,5% per jaar

Drie ronden van chaos: 1) Informatie Belastingdienst over inkomen incompleet. 2) Behandeling bezwaarschriften huurders. 3) Als inkomen daalt: achteraf kan huur weer omlaag gaan. 23


Van inkomensafhankelijke huurverhogingen naar huursombenadering Streven = na 2015 huursombenadering: Verhuurder gaat uit van bepaald % huurverhoging in gehele gereguleerde voorraad. In overleg met huurdersorganisatie kan verhuurder daarbinnen variëren.

24


Woonlasten van huurders RIGO-onderzoek, in opdracht van Woonbond:

‘Woonlasten van huurders’. ‘Huur- en energielasten in de gereguleerde huursector’.

Aantal huishoudens beneden armoedegrens in 2012: 28%. Stijgt tussen 2012 en 2017 van 724.000 naar 891.000 hh. Koopkracht  ; huren  ; energiekosten . 25


Tabel 2.1 Reële woonlasten, inkomen en woonquote van Nederlandse huurders, 20062012 (gemiddelde: absoluut, percentage) 2006

2009

2012

% verschil 2009-2012

Bruto woonuitgaven (huur)

€454

€463

€488

5

Netto woonuitgaven

€403

€404

€421

4

Bijkomende woonuitgaven

€177

€182

€176

-4

Totale woonuitgaven

€580

€587

€597

2

Netto besteedbaar inkomen

€22,710

€24,360

€23,020

-6

Netto huurquote (%)

24

23

26

10

Totale woonquote (%)

35

34

36

7

(huur min huurtoeslag)

Bron: Blijie et al. (2013).

26


Naar verwachting ontvingen in 2012 meer dan 1,3 miljoen huishoudens huurtoeslag, waarvan circa 800.000 eenpersoonshuishoudens. Gemiddeld ontving een huishouden naar schatting 2.100 euro aan toeslag in 2012. 27


Betaalbaarheid binnen sociale huursector hangt samen met gedifferentieerd effect van huurtoeslag: Tot minimale basishuur € 223-227: huurder betaalt 100% zelf. Basishuur – Kwaliteitskortingsgrens € 223/227 - € 389: 100% huurtoeslag. Kwaliteitskortingsgrens – Aftoppingsgrens € 389 – € 557/597: 65% huurtoeslag. Aftoppingsgrens – Liberaliseringsgrens € 557/597 – € 700: 0% huurtoeslag tenzij 65+.

Huurtoeslag onhoudbaar in deze vorm. Circa 30% opgave huur te hoog. Grootscheepse terugvordering. Huurtoeslag besteed aan andere bestemmingen. 28


Mutatiebeleid

Betaalbaarheid en bereikbaarheid op het spel Huurquotes van bewoners lopen sterk op. NIBUD-normen worden steeds vaker overschreden (OTB). Afspraken gemeente-corporaties nodig om minimale omvang kernvoorraad betaalbare huurwoningen te borgen. Als corporaties vrijkomende sociale-huurwoningen vooral verkopen of ineens harmoniseren, dreigt de sociale-huurwoningvoorraad voor huishoudens met lage inkomens grotendeels onbereikbaar te worden. Ook over het mutatiebeleid zijn afspraken nodig tussen corporaties onderling en tussen corporaties en gemeente.

Via mutatiebeleid zijn zowel betaalbaarheid als beschikbaarheid in het geding. 29


Aedes: Wij zorgen dat de woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens bij voorrang worden toegewezen aan mensen met een laag inkomen (primaire doelgroep). Betaalbaarheid gaat voor keuzevrijheid. Dus: passendheidstoets binnen sociale huursector. Betekenis aftoppingsgrens/kwaliteitskortingsgrens.

30


Woningwaarderingsstelsel (WWS): factor locatie, regio onderschat. WWS bepaalt maximaal redelijke huur. Liberalisatiegrens = € 710,- per maand in 2015, daarna voor drie jaar bevroren. In de periode 2002 tot 2012 is de kwaliteit van een corporatiewoning toegenomen. Het gemiddelde aantal punten per woning volgens het woningwaarderingssysteem (WWS) steeg van 119,5 naar 140 punten. De gemiddelde puntprijs (= huurprijs gedeeld door aantal WWS-punten) steeg van 2,79 euro naar 3,11 euro. De gemiddelde huurprijs van een corporatiewoningbedroeg 447 euro per maand in 2012. 31


Betaalbaarheid Afhankelijk van

(Δ) inkomen, b.v. werkloosheid (Δ) vermogen, incl. schulden (Δ) huur, inclusief servicekosten (Δ) energielasten

gemeente, UWV, schuldhulpverlening, banken, etc. corporatie, nutsbedrijven

Welke verantwoordelijkheden neemt gemeente, nemen corporaties? Relatie nutsbedrijven?

32


Advies Aedes Bestuursadviescommissie Discussie Betaalbaarheid, maart 2014 Wij leggen de gewenste kwaliteit en het aantal woningen met een betaalbare prijs in relatie tot de ontwikkeling van onze doelgroep vast in afspraken met lokale en regionale partners.

33


Onderzoeksinstituut OTB

Recommend Documents