Omvang en invulling winkelcentrum Schuytgraaf Arnhem
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Arnhem Mevrouw K.M. Molenaar De heer B.A. de Ruiter
Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:
De heer J. Vlek 1120.0112 30 januari 2012
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E
[email protected] W www.dtnp.nl
Omvang en invulling winkelcentrum Schuytgraaf Arnhem
Inhoudsopgave 1
Inleiding
1
2
Minimaal basisaanbod
2
3
Haalbaar aanbod in eindsituatie
4
4
Mogelijkheden voor fasering
7
Bijlage 1
Distributieve mogelijkheden
9
1
Inleiding
Daarnaast vraagt de gemeente zich af wat de
Leeswijzer
mogelijkheden zijn van een gefaseerde
In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het
ontwikkeling en wat daarvan de effecten zijn
minimaal haalbare voorzieningenaanbod,
Aanleiding
op de verhuurbaarheid, het huurprijsniveau en
rekening houdend met de huidige
Winkelcentrum Schuytgraaf wordt het
de bouwkosten. Ook is behoefte aan inzicht in
omstandigheden. Hoofdstuk 3 gaat in op het
definitieve voorzieningencluster voor de
ruimtelijke randvoorwaarden voor een
haalbare omvang en invulling van het
nieuwbouwwijk Schuytgraaf in Arnhem-Zuid.
gefaseerde bouw.
winkelcentrum in verschillende eindscenario’s. Tot slot komen in hoofdstuk 4 de
Deze wijk bestaat momenteel uit circa 3.000 woningen. Het huidige bouwprogramma
Vraagstelling
mogelijkheden en voor- en nadelen van een
bestaat uit nog circa 3.200 woningen. Door de
De gemeente Arnhem heeft DTNP gevraagd
gefaseerde bouw aan de orde.
stagnatie in de woningmarkt is de fasering en
een beknopt onderzoek uit te voeren. De
het aantal nog te bouwen woningen onzeker
volgende onderzoeksvragen zijn
geworden. Het geplande aantal inwoners
geformuleerd:
wordt daardoor niet of pas veel later bereikt.
1. Wat is, uitgaande van de huidige omstandigheden, de minimale omvang en
In 2007 is besloten dat winkelcentrum
invulling die nodig is voor een vitaal
Schuytgraaf een totale omvang mag krijgen
winkelcentrum in Schuytgraaf?
van 11.300 m² bvo. Door de vertraging en
2. Wat is de haalbare omvang en invulling
bijstelling van het woningbouwprogramma en
van winkelcentrum Schuytgraaf, rekening
de wijzigingen in de detailhandelsmarkt (o.a.
houdend met verschillende eindscenario’s
crisis, bestedingen via internet, vergrijzing) is
voor het aantal inwoners?
bij de gemeente opnieuw de vraag ontstaan
3. Wat zijn de effecten van een gefaseerde
wat de haalbare omvang is van het winkel-
ontwikkeling op de verhuurbaarheid,
centrum. Daarbij dient rekening gehouden te
huurprijsniveau, bouwkosten en
worden met verschillende eindscenario’s van
ruimtelijke voorwaarden?
het totale aantal inwoners in de wijk.
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
1
2
Minimaal basisaanbod
Op iets grotere afstand (10 autominuten) ligt stadsdeelcentrum Kronenburg met o.a. AH XL (4.000 m² wvo) en discounter Aldi (800 m²
Huidige situatie
wvo). Verder is hier een behoorlijk niet-
Schuytgraaf ligt aan de zuidwestkant van
dagelijks aanbod aanwezig (15.000 m² wvo)
Arnhem en is de grootste nieuwbouwlocatie.
met o.a. Hema, H&M, Blokker, Intertoys en
Eind 2011 waren 2.967 woningen gerealiseerd
Zeeman. Er bestaan plannen voor uitbreiding
en had de wijk circa 8.000 inwoners. Het gaat
van Kronenburg met circa 15.000 m² wvo.
veelal om jonge gezinnen met kinderen (huishoudengrootte 2,7*) en relatief
Ten zuiden van Schuytgraaf ligt het centrum
welvarende inwoners (inkomen 11% hoger
van Elst (10 autominuten), met circa 16.000
dan gemiddeld*). De wijk is wat geïsoleerd
m² wvo aan winkels. In het dorp Driel (3.700
gelegen tussen de Rijn, het spoor en weiland.
inwoners), ten westen van Schuytgraaf, is een Albert Heijn aanwezig (900 m² wvo).
Aan de Marasingel is een tijdelijk winkelcentrum aanwezig met Albert Heijn
Minimaal pakket dagelijkse winkels
(1.600 m² winkelvloeroppervlak (wvo**)),
De gemeente streeft in Schuytgraaf naar een
Gall&Gall en Hema. In aangrenzende wijken
nieuw winkelcentrum nabij het station en de
zijn de volgende centra aanwezig:
rotonde Minervasingel en Metamorfosenallee.
•
wijkwinkelcentrum Elderhof (o.a. Jumbo
Het zal een vooral lokaalverzorgend centrum
1.300 m² wvo, Lidl 1.000 m² wvo)
worden, dat de bewoners voorziet in hun
buurtwinkelcentrum Oostburgwal
dagelijkse basisbehoeften. Om vast te stellen
(o.a. C1000 1.100 m² wvo)
welke omvang het centrum minimaal kan
buurtsteunpunt De Laar West
hebben, maken we een indicatieve berekening
(o.a. Supercoop 850 m² wvo)
van het haalbare dagelijkse winkelaanbod.
• •
Bijlage 1 bevat een uitleg van de variabelen * CBS (2011), Statline databank ** OPN (dec 2011), Supermarktgids
2
en methodiek. Hier wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies.
Plankaart voor de nieuwe wijk Schuytgraaf D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Omdat het door de marktomstandigheden
Om te kunnen voldoen aan de eisen van de
Tabel 1 Indicatie minimaal haalbare
onzeker is hoe het aantal woningen zich zal
consument (gemak, keuze) heeft de service-
ontwikkelen, gaan we hier uit van het
supermarkt voldoende oppervlak nodig. Met
minimale aantal woningen dat in de nabije
een omvang van circa 1.500 m² wvo kan een
Aantal woningen
toekomst gerealiseerd is. Vooralsnog wordt
voldoende ruim assortiment geboden worden
Huishoudengrootte
ervan uitgegaan dat de wijk in 2015 zal
en kan de benodigde binding gehaald worden. Het dagelijkse aanbod kan verder bestaan uit
inwoners (met de huidige huishoudengrootte).
een drogist en één of twee speciaalzaken
winkelcentrum Schuytgraaf 3.500 2,7
Aantal inwoners
9.450
Omzet/inwoner (ex. BTW)
bestaan uit minstens 3.500 woningen. Het aantal inwoners komt dan uit op 9.450
omvang dagelijks winkelaanbod
Koopkrachtbinding
65%
Aandeel vreemde koopkracht
5%
Potentiële omzet
(slijter, bakker). In het algemeen neemt het
€ 2.375
€ 15,4 mln
Normomzet/m² wvo (ex. BTW)
€ 8.000
Een verzorgingsgebied van 9.450 inwoners is
aantal speciaalzaken af door vergrijzing van
net te klein voor twee moderne supermarkten.
ondernemers en het toenemende markt-
In de berekening wordt uitgegaan van één
aandeel van supermarkten. Vooral groente-
servicesupermarkt. Een koopkrachtbinding
en fruitzaken en slagers kunnen zich moeilijk
van circa 65% is dan maximaal haalbaar.
onderscheiden van supermarkten. Bakkerijen
Tabel 2 Indicatie minimaal haalbare
Overige bestedingen vloeien af naar andere
zijn vaak nog wel voldoende aanvullend.
branchering winkelcentrum
Schuytgraaf (m² wvo)
supermarktformules (discounter in Elderhof)
Haalbaar aanbod (wvo)
± 1.900 m²
Mogelijke aanvullende voorzieningen
Dagelijks
Servicesupermarkt
1.500
niet-dagelijks aanbod (Kronenburg). Naar
Een winkelcentrum met een wijkverzorgende
winkelaanbod
Speciaalzaken (1-2)
100
verwachting blijft het aandeel vreemde
functie bestaat verder minimaal uit enkele
koopkracht uit andere wijken beperkt (5%).
aanvullende voorzieningen zoals een
of naar supermarkten in centra met veel
cafetaria, kapsalon en een pinautomaat. Met 3.500 woningen is dan een dagelijks
Omdat nu al een tijdelijke vestiging van Hema
aanbod haalbaar van circa 1.900 m² wvo
aanwezig is, gaan we hier ook uit van een
(tabel 1). Dit potentieel kan verdeeld worden
kleine vestiging van deze formule. In totaal
over een servicesupermarkt, een drogist en
heeft winkelcentrum Schuytgraaf dan een
één of twee (vers)speciaalzaken.
minimale omvang van 2.400 m² wvo en 3.000 m² brutovloeroppervlak (bvo).
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Drogisterij SUBTOTAAL Overige
Klein warenhuis
voorzieningen Cafetaria
300 1.900 300 100
Kapsalon
100
SUBTOTAAL
500
TOTAAL (wvo)
± 2.400
TOTAAL (bvo*)
± 3.000
*
Verhouding wvo/bvo=80/100
3
3
Haalbaar aanbod in eindsituatie
Distributieve mogelijkheden dagelijks aanbod
aandeel vreemde koopkracht van circa 10%.
Om te bepalen wat, rekening houdend met
Vergelijkbare koopstromen zijn ook
deze groeiscenario’s, de toekomstige omvang
gehanteerd in eerder onderzoek**.
van winkelcentrum Schuytgraaf kan zijn, maken we allereerst een indicatieve
In eindscenario 1 (5.000 woningen) bestaat
Verwachte groei bevolking
berekening van het haalbare winkelaanbod in
het haalbare dagelijkse winkelaanbod dan uit
Naar verwachting zal het aantal woningen ook
de dagelijkse sector. Uitleg over variabelen en
circa 3.300 m² wvo. Bij voorkeur is dit
na 2015 verder gaan toenemen. Onzeker is
methodiek is te vinden in bijlage 1. Hier wordt
potentieel verdeeld over een moderne
het groeitempo en hoe groot het totaal aantal
ingegaan op de belangrijkste conclusies.
servicesupermarkt (1.800 m² wvo), een eigentijdse discountsupermarkt (1.000 m²
woningen in de eindsituatie zal zijn. Een scenario waar de gemeente Arnhem rekening
In een nieuwbouwwijk als Schuytgraaf kan,
wvo), enkele (vers)speciaalzaken (bakker,
mee houdt is 5.000 woningen in de eind-
rekening houdend met de wat geïsoleerde
gemakshop, slijter) en een drogist. In scenario
situatie. Vooralsnog gaat de gemeente echter
ligging en het concurrerende aanbod, in de
2 (6.200 woningen) heeft het dagelijks aanbod
uit van het eindscenario met 6.200 woningen.
eindsituatie voor een modern wijkverzorgend
een omvang van circa 4.000 m² wvo. Ten
winkelcentrum uitgegaan worden van een Om de toekomstige bevolkingsomvang te
koopkrachtbinding van 75% à 80% en een
bepalen, is het van belang rekening te houden met huishoudenverdunning. Momenteel is de
Tabel 3 Indicatie toekomstig haalbare omvang dagelijks winkelaanbod in winkelcentrum Schuytgraaf
gemiddelde huishoudengrootte in Schuytgraaf 2,7. Volgens prognoses zal de huishouden-
Aantal woningen
grootte in Nederland tot 2030 met circa 6%
Huidhoudengrootte
afnemen*. Met eenzelfde daling komt de gemiddelde woningbezetting in Schuytgraaf uit op 2,55. In totaal zal de wijk in het eerste scenario dan bestaan uit 12.750 inwoners en in het tweede scenario uit 15.800 inwoners.
4
Scenario 1
Scenario 2
5.000
6.200
2,55
2,55
Aantal inwoners
12.750
15.800
Omzet/inwoner (ex. BTW)
€ 2.375
€ 2.375
75 à 80%
75 à 80%
Koopkrachtbinding Aandeel vreemde koopkracht Potentiële omzet Normomzet/m² wvo (ex. BTW) Haalbaar aanbod (wvo)
*
** BRO (2006), Omvang wijkwinkelcentrum Schuytgraaf gemeente Arnhem
10%
10%
€ 25,2-26,9 mln
€ 31,3-33,4 mln
€ 8.000
€ 8.000
3.200-3.400 m²
3.900-4.200 m²
CBS (2011), Statline databank
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
opzichte van scenario 1 heeft de
niet-dagelijkse aanbod. De positie van een
en zorgen voor grote bezoekersstromen waar
servicesupermarkt een groter oppervlak
buurt- of wijkcentrum wordt grotendeels
andere winkels van profiteren. Het
(2.200 m² wvo) en ontstaan mogelijkheden
bepaald door het aanbod aan supermarkten.
supermarktaanbod bepaalt derhalve mede de
voor een tweede drogisterij.
Supermarkten zijn de belangrijkste trekkers
omvang van het overige aanbod.
Haalbaar aanbod niet-dagelijkse winkels
Tabel 4 Indicatie toekomstig haalbare branchering in winkelcentrum Schuytgraaf (m² wvo) Scenario 1
Scenario 2
Servicesupermarkt
1.800
2.200
Discountsupermarkt
1.000
1.000
In eerder onderzoek (2006) is een berekening gemaakt van het haalbare niet-dagelijkse
Dagelijks winkelaanbod
winkelaanbod. Sindsdien is de winkelmarkt (met name in de niet-dagelijkse sector) behoorlijk aan verandering onderhevig. Het internet komt als nieuw aankoopkanaal steeds meer op gang. De effecten hiervan zijn op sommige winkellocaties en in branches al
(Vers)speciaalzaken (2-3)
200
200
Drogisterij
300
600
SUBTOTAAL
3.300
4.000
Niet-dagelijks
Klein warenhuis
300
500
winkelaanbod
Huishoudelijke artikelen
250
350
Bloemen en planten
100
100
zichtbaar. Naar verwachting zal het internet
Dierbenodigdheden
150
150
als aankoopkanaal zich verder ontwikkelen.
Textielsuper
200
200
Het is onduidelijk hoe dit precies zal gaan en
Boeken, tijdschriften
200
200
wat de gevolgen zullen zijn. Zeker is wel dat
Mode
250
Speelgoed
250
Rijwielen
250
de verkoop via internet verder zal toenemen.
Optiek
In verband met deze nieuwe realiteit is een distributieve berekening van het toekomstig haalbare niet-dagelijkse aanbod, op basis van de huidige bestedingen in winkels, weinig
SUBTOTAAL
150 1.200
2.400
Horeca, commerciële
Cafetaria
100
100
dienstverlening
Horeca
100
100
Kapsalon (1-2)
200
200
zinvol. Wel kan aan de hand van de grootte
Dienstverlening
100
100
van het verzorgingsgebied en de functie van
SUBTOTAAL
500
500
het winkelcentrum (dagelijkse aankopen) een
TOTAAL (wvo)
± 5.000
± 6.900
inschatting gemaakt worden van het haalbare
TOTAAL (bvo*)
± 6.300
± 8.600
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
*
Verhouding wvo/bvo=80/100
5
Mede aan de hand van het branchepatroon in
Totale omvang winkelcentrum in eindsituatie
referentiecentra en kengetallen over
Met 5.000 woningen is naar verwachting een
vestigingscriteria van winkelformules kan
winkelcentrum haalbaar van 6.300 m² wvo en
bepaald worden hoe groot het haalbare
met 6.200 woningen een winkelcentrum van
niet-dagelijkse aanbod kan zijn in elk
8.600 m² wvo. Volgens de huidige inzichten is
eindscenario.
een dergelijke omvang voldoende voor een vitaal winkelcentrum dat voor de komende
Op basis van een inschatting van haalbare
decennia meekan.
winkels/branches en een courante winkelunit achten wij in scenario 1 een niet-dagelijks
Onzekere gevolgen van winkelen via internet
aanbod haalbaar van circa 1.200 m² wvo en in
De ontwikkelingen in de detailhandel gaan
scenario 2 van 2.400 m² wvo (tabel 4). Het
snel. Vooral de invloed van internet op de
verschil tussen de scenario’s wordt
directe bestedingen in winkels kan nog enorm
veroorzaakt door de omvang van enkele
gaan toenemen.
winkelformules, en door aanvullende branches die volgens de huidige inzichten pas
Zoals reeds aangegeven heeft de opkomst
bij 15.000 inwoners haalbaar worden.
van internet vooralsnog vooral gevolgen voor de niet-dagelijkse sector. De opkomst van
Mogelijke aanvullende voorzieningen
internet kan echter op termijn ook voor de
Naast winkels zijn in een winkelcentrum met
dagelijkse sector (waaronder supermarkten)
twee supermarkten en een verzorgingsgebied
grote gevolgen gaan hebben. Tot nu toe is dit
van 12.000 tot 15.000 inwoners nog enkele
effect beperkt in verband met de hoge kosten
overige aanvullende commerciële voor-
en logistieke problemen. Wel ontstaan steeds
zieningen haalbaar. Gedacht kan worden aan
meer initiatieven om de omzet via internet te
een cafetaria, een of twee kappers en enige
vergroten. Op termijn kan de opkomst van
overige dienstverlening. Mede in verband met
internet als aankoopkanaal, ook in de
de ligging nabij het station is mogelijk een
dagelijkse sector, gaan leiden tot een wijziging
horecagelegenheid haalbaar (dag en avond).
in de behoefte aan winkeloppervlak.
6
Supermarkt in tijdelijk winkelcentrum D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
3.500 woningen
servicesupermarkt 1.800 m² wvo overige bedrijven 900 m² wvo
5.000 woningen
servicesupermarkt 1.800 m² wvo discountsupermarkt 1.000 m² wvo
overige bedrijven 2.200 m² wvo
Gefaseerde bouw winkelcentrum Schuytgraaf in scenario 1
3.500 woningen
6.200 woningen
4
Mogelijkheden voor fasering
als aankoopkanaal, is het verstandig om nogmaals onderzoek te doen naar het benodigde winkeloppervlak. Uitgaande van de huidige kennis van trends
In hoofdstuk 2 is inzicht gegeven in het
en ontwikkelingen kan in de eerste fase
minimaal haalbare winkelaanbod als dit jaar
uitgegaan worden van een servicesupermarkt
begonnen zou worden met de bouw van het
van circa 1.800 m² wvo en enkele aanvullende
winkelcentrum. In hoofdstuk 3 is ingegaan op
bedrijven (drogist, speciaalzaken, warenhuis,
het haalbare aanbod in de eindsituatie.
kapper, cafetaria). De supermarkt is iets te
Voorheen werd ervan uitgegaan dat het
groot voor het draagvlak in de nabije toekomst
winkelcentrum, tijdens de bouw van de wijk, in
(zie hoofdstuk 2) maar sluit beter aan bij een
één keer gerealiseerd zou worden. Omdat de
eventuele tweede fase. Op het moment dat de
ontwikkelingen in de markt erg onzeker zijn,
wijk in de eindsituatie 5.000 woningen heeft,
wordt een gefaseerde ontwikkeling van het
kunnen de discounter en het overige aanbod
winkelcentrum overwogen.
toegevoegd worden. Als 6.200 woningen de eindsituatie is, kan de servicesupermarkt
servicesupermarkt 1.800 m² wvo overige bedrijven 900 m² wvo
servicesupermarkt 2.200 m² wvo
discountsupermarkt 1.000 m² wvo
overige bedrijven 3.700 m² wvo
Gefaseerde bouw winkelcentrum Schuytgraaf in scenario 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Fasering verstandig in onzekere tijden
uitgebreid worden en de discountsupermarkt
Het lijkt verstandig om het winkelcentrum in
en het overige aanbod toegevoegd worden.
twee fases te bouwen. Onzeker is hoe het aantal woningen zich zal ontwikkelen en de
Gekozen kan worden om in de eerste fase
gevolgen van internet zijn nog erg onduidelijk.
een winkelruimte te realiseren die voor een
Gekozen kan worden om op relatief korte
deel wordt ingevuld door de supermarkt
termijn een winkelcentrum te realiseren dat
(1.800 m² wvo) en voor een deel door een of
aansluit bij het draagvlak in de nabije
meer overige winkels. In een later stadium
toekomst (3.500 woningen). Op het moment
kunnen deze bedrijven zonodig verplaatst
dat meer inzicht bestaat over de woningbouw-
worden zodat de supermarkt in het bestaande
ontwikkeling en de gevolgen van het internet
gebouw uitgebreid kan worden. 7
Positieve invloed op verhuurbaarheid
naar beneden moeten worden bijgesteld als in
over de marktsituatie kan bepaald worden
Een fasering van de ontwikkeling heeft een
een langere periode de huur niet aansluit bij
welke omvang voor het winkelcentrum
positieve uitwerking op de verhuurbaarheid
de reële omzetverwachting en er sprake is
passend is in de eindsituatie.
van opgeleverde units. Het aanbod van
van hogere aanloopverliezen dan in een
winkelruimte is dan afgestemd op het
normale situatie. De hoogte van de tijdelijk
Voor een gefaseerde ontwikkeling zijn enkele
aanwezige draagvlak (aantal inwoners). De
lagere huren hangt af van het aantal inwoners
ruimtelijke randvoorwaarden van groot belang.
kans op leegstand wordt hierdoor beperkt.
bij oplevering van het winkelcentrum en de
Aan de ene kant moet in de eerste fase al een
periode dat het draagvlak nog niet op het
winkelcentrum ontstaan dat voldoet aan de
gewenste niveau is.
eisen van parkeergelegenheid, routing en
Ongefaseerde bouw kan nadelige effecten
verblijfskwaliteit. Aan de andere kant dient in
hebben op de grondprijs die de ontwikkelaar bereid is te betalen. Er bestaat een directe
Mogelijk hogere bouwkosten
de stedenbouwkundige opzet voldoende
relatie tussen de hoogte van de huur en de
Een gefaseerde bouw van het winkelcentrum
flexibiliteit ingebouwd te worden zodat het
omzet van bedrijven. In het algemeen wordt in
zal waarschijnlijk leiden tot hogere bouw-
winkelcentrum later nog uitgebreid kan
de detailhandel gemiddeld 6% van de omzet
kosten. Sommige kosten komen dan namelijk
worden en het parkeren goed opgelost kan
aan huisvesting besteed*. Bij ongefaseerde
twee keer voor. Wat betreft de bouwkosten
worden zonder dat de kwaliteit van het
bouw ontstaat een periode waarin het aanbod
heeft een ongefaseerde bouw de voorkeur.
winkelcentrum als geheel omlaag gaat.
reële omzetten van bedrijven zijn dan lager
Ruimtelijke randvoorwaarden
Belangrijke aandachtspunten bij de bouw van
dan omzetprognoses in de eindsituatie. Dit
Geconcludeerd kan worden dat een
het winkelcentrum zijn vooral de korte
kan leiden tot verzoeken voor (tijdelijk) lagere
gefaseerde bouw mogelijk leidt tot hogere
onderlinge afstanden en goede zichtrelaties
huur. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor
bouwkosten, maar dat het ook leidt tot een
tussen de supermarkten en het overige
de hoogte van de grondprijs.
grotere verhuurbaarheid en minder risico’s. In
winkelaanbod. Dit bepaalt in grote mate de
deze onzekere tijden (woningbouw, internet
overlevingskansen van kleinere winkels.
Momenteel wordt uitgegaan van een
als aankoopkanaal) is een gefaseerde bouw
Daarnaast zijn de parkeermogelijkheden
gemiddelde huurprijs van €200,-**. De huur zal
aan te bevelen. Het is verstandig om in de
(makkelijk, dichtbij, gratis) erg belangrijk. Deze
nabije toekomst een winkelcentrum te
aspecten zijn essentieel voor het functioneren
realiseren dat bestaat uit het basispakket aan
van winkelcentrum Schuytgraaf.
van winkels groter is dan het draagvlak. De
* HBD (2011), Jaarboek Detailhandel ** Stec Groep (2011), Toets compensatiebedrag Multi Vastgoed Schuytgraaf
8
voorzieningen. Als meer duidelijkheid ontstaat D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Bijlage 1
Distributieve mogelijkheden
huishoudengrootte in Nederland tot 2030 met circa 6% afnemen*. Met eenzelfde daling komt de gemiddelde woningbezetting in Schuytgraaf uit op 2,55. In totaal zal de wijk in het eerste scenario dan bestaan uit 12.750
Distributie planologisch onderzoek (dpo)
inwoners en in het tweede scenario uit 15.800 inwoners.
In vroegere dpo’s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden,
Gemiddelde omzet per inwoner
branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen
In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde
genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt
omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per
veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het
hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten
winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en
meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. Voor
aanbod een indicatie geven van het haalbare winkelaanbod.
Schuytgraaf maken we een berekening van het haalbare dagelijkse winkelaanbod (supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in
Variabelen
persoonlijke verzorging (o.a. drogisterij)).
Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de
In Nederland is de totale omzet van winkels in 2010 circa € 83,5 mld
omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het
(exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de
omzetpotentieel terecht komt in het betreffende winkelgebied
bevolking per jaar van circa € 5.040. Hiervan wordt € 2.310 omgezet in
(koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit
winkels met dagelijks aanbod. Wanneer het gemiddeld besteedbaar
(koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde speelt de benodigde omzet
inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands
per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol.
gemiddelde is het gewenst de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor winkels met dagelijks aanbod is het gebruikelijk het
Verzorgingsgebied
omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het
Om het minimaal haalbare aanbod te bepalen, gaan we voor de nabije
percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands
toekomst uit van 3.500 woningen. Rekening houdend met de huidige
gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in Schuytgraaf
huidhoudengrootte in Schuytgraaf (2,7) heeft de wijk dan circa 9.450
11% boven het landelijk gemiddelde ligt (CBS, 2011), gaan we uit van
inwoners. Voor de toekomstige eindsituatie gaan we uit van twee
hogere omzetcijfers per inwoner: € 2.375 (€ 2.375 + (¼ x 11% x € 2.310)).
scenario’s: 5.000 en 6.200 woningen. Volgens prognoses zal de *
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
CBS (2011), Statline databank
9
Koopkrachtbinding en -toevloeiing
Indicatie distributieve mogelijkheden
Niet alle bestedingen van inwoners van Schuytgraaf komen terecht in het
Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening
eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners
gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor Schuytgraaf bij
van Schuytgraaf dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de
verschillende woningbouwaantallen.
koopkrachtbinding. In de situatie met 3.500 woningen kan uitgegaan worden van een koopkrachtbinding van circa 65%. In een wijk als
Indicatie minimaal haalbare omvang dagelijks winkelaanbod
Schuytgraaf in de eindsituatie kan, rekening houdend met de geïsoleerde
winkelcentrum Schuytgraaf
ligging en het concurrerende aanbod, voor een modern wijkverzorgend
Aantal woningen
winkelcentrum uitgegaan worden van een koopkrachtbinding van 75% à
Huishoudengrootte
80%. Een vergelijkbare binding is ook gehanteerd in eerder onderzoek*. Behalve bestedingen van inwoners van de wijk Schuytgraaf (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in Schuytgraaf ook bestedingen van inwoners van buiten het primair verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing of aandeel vreemde koopkracht. Rekening houdend met de geïsoleerde ligging van de wijk en
3.500 2,7
Aantal inwoners
9.450
Omzet/inwoner (ex. BTW)
€ 2.375
Koopkrachtbinding
65%
Aandeel vreemde koopkracht
5%
Potentiële omzet
€ 15,4 mln
Normomzet/m² wvo (ex. BTW)
€ 8.000
Haalbaar aanbod (wvo)
± 1.900 m²
het concurrerende aanbod blijft dit aandeel naar verwachting beperkt tot 5%
Indicatie toekomstig haalbare omvang dagelijks winkelaanbod
in de situatie met 3.500 woningen en 10% in de eindsituatie.
winkelcentrum Schuytgraaf
Gemiddelde omzet per m
Aantal woningen
In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan
Huidhoudengrootte
2
consumenten en bedrijven) in winkels met dagelijks aanbod circa € 7.130,- (excl. BTW). Omdat we hier te maken hebben met een nieuwbouwwijk gaan we voor Schuytgraaf uit van een hogere vloerproductiviteit: € 8.000,- (excl. BTW).
Scenario 2
5.000
6.200
2,55
2,55
Aantal inwoners
12.750
15.800
Omzet/inwoner (ex. BTW)
€ 2.375
€ 2.375
75 à 80%
75 à 80%
Koopkrachtbinding Aandeel vreemde koopkracht Potentiële omzet Normomzet/m² wvo (ex. BTW) Haalbaar aanbod (wvo)
*
Scenario 1
10%
10%
€ 25,2-26,9 mln
€ 31,3-33,4 mln
€ 8.000
€ 8.000
3.200-3.400 m²
3.900-4.200 m²
BRO (2006), Omvang wijkwinkelcentrum Schuytgraaf gemeente Arnhem
10
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
