oktober 2013

Jurispnidentiebespiekiiig

mededelingen daarover aan verhuurder had gedaan, de gemeente, nadat zij de correcte gegevens had verki'egen, alsnog toestemniing verleende voor de ingebruikname van het gehuurde door huurder en de schade voor huui'der derhalve relatief is, omdat huurder het gehuurde op een later moment (gefaseerd) in gebruik kon nemen en aanvankelijk nog kon beschikken over een ruimte op het aangrenzende perceel, het niet aamiemelijk is geworden dat er nog andere gebreken aan het gehuurde kleefden wam'door het gehuurde niet door huurder in gebruik kon worden genomen en de gevolgen van ontbinding voor verhuurder te ingrijpend waren, omdat hij een aanzienlijk bedrag had geïnvesteerd in de nieuwbouw die geheel op de wensen van huurder was toegesneden. Gerechtshof [appellant], wonende te [woonplaatsj (België), appellant in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel, hierna aan te duiden als [appellmitj, advocaat: mr. C.J. Spitters te Rijen, tegen Capi Europe B. V., voorheen geheten: Capital Ornaments B.V, gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel, hierna aan te duiden als Capital, advocaat: mr. T.M. Scliraven te [vestigingsplaats] (...)

20. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 9 juli 2013 ECLI:NL:GHSHE:2013:2972 X / Capi Europe B.V.

2 Het geding in hoger beroep Het verloop vmi de procedure blijkt uit: - de dagvaai'ding in hoger beroep van 30 janum'i 2012; - de memorie van grieven met vijf producties (genummerd 1 tot en met 5); - de memorie van antwoord in principaal appel, tevens houdende memorie van grieven in mcidenteel appel, met acht producties (genummerd 107 tot en met 114); - de memorie van antwoord in incidenteel appel;

Samenvatting Tekortkoming, otitbinding, hmirprijsverlaging, brandveiligheid Op de tussen verhuurder en liuurder overeengekomen uiterste datum van oplevering van het gehuurde, is nog niet duidelijk of het gehuurde — dat door verhuurder ten behoeve van huurder drastiseh is verbouwd - gelet op de brandveiligheidseisen zonder beperkingen in gebruik mag worden genomen. Aangezien verhuurder het gehuurde na de verbouwing gebruiksklaar' "gebomvd conform de wettehjke normen, inclusief alle benodigde installaties voor hel uitvoeren van de activiteilen van huurder (opslag en distributie) " zou opleveren, wordt geoordeeld dat het niet voldoen aan de brandveiligheidseisen van het gehuurde op de afgesproken datum een tekoitkoming van verhuurder is. Deze tekoitkoming, die een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW vormt, rechtvaai'digt naai' het oordeel van het hof eehter niet de algehele ontbinding van de huurovereenkomst, maar sleehts de partiële ontbinding ex ait. 7:207 lid 1 BW. Dit omdat huurder niet direct de juiste informatie over de brandlast van ham' producten had verstrekt c.q. wisselende 318

TijdschriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E

N r 5 september/oktober 2013

Jwispnidenüebespreking

- het pleidooi van 19 april 2013, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd; - de bij brief van 3 april 2013 door [appellant] toegezonden produeties 83 tot en met 91, die [appellajit] bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebraeht; - de bij brief van 5 april 2013 door Capital toegezonden producties 115 en 116, die Capital bij het pleidooi bij akte in het geding heef gebraeht. Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste amileg. 3 De gronden van het hoger beroep Het hof verwijst voor de tekst vmi de grieven in principaal appel en in incidenteel appel naar de desbetreffende memories. 4 De beoordeling In principaal appel en in incidenteel appel 4.1. In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten. a. [appellant] als verhuurder en Capital als huurder hebben op 12 deceinber 2006 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen ami de [pand 1.] te [vestigingsplaats]. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna aanduiden als Huurovereenkomst I . Het gehuurde betreft bedrijfsruimte in de zin van mtikel 7:230a BW. b. Artikel 3.1 van Huurovereenkomst I bepaalt dat de huurovereenkomst is amigegaan voor de duur van 5 jam-, ingaande op 1 januari 2007 en lopende tot en met 31 deeember 2011. Aitikel 3.2 bevat een regeling voor vooitzetting van de huurovereenkomst voor aansluitende perioden van telkens 5 jam'. e. Ai'tikel 3.3 bepaalt dat beëindiging van de huurovereenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van temninste één jam-. Artikel 8.3 luidt als volgt: "Himrder heeft in afivijkitig van artikel 3 de mogelijkheid deze huurovereenkomst te beëindigen na het 2e Jaar Huurder zal de normale opzegtermijn in acht nemen en een vergoeding betalen van €20.000. Indien er btw van toepassing is zal de vergoeding niet het btw bedrag worden verhoogd." Op Huurovereenkonist I zijn de "Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" (model ROZ, 2003) van toepassing verklaard. Ten tijde van het aangaan van Huurovereenkomst I bestond het gehuurde uh een bedrijfsruinite/opslaghallen met een vloeroppervlak vmi in totaal ongeveer 5764 m2, in hoogte vm-iërend tot maximaal 4,3 meter, en een kantoorruimte annex showroom met een oppei-vlak van ongeveer 1200 in2. Medio 2007 heeft Capital aan [appellant] meegedeeld dat de opslagi-uimte in het gehuurde te klein werd voor haar groeiende onderneming en dat zij gebruik zou niaken van de mogelijklieid om de Huurovereenkomst I tussentijds te beëindigen als de opslagcapaciteit niet zou worden uitgebreid. De pmtijen zijn namaanleiding hiervan in overleg getreden met elkaar over vergroting van het gehuurde door gedeeltelijke sloop, gevolgd door nieuwbouw van de bedrijfshallen. Deze onderhandelingen hebben geleid tot een medio januari 2008 ondertekende nieuwe huurovereenkomst (hierna: Huurovereenkomst II).


Op biz, 1 van Huurovereenkomst II staat onder meer het volgende: "Deze huurovereenkomst per I Januari 2008 komt in de plaats (venangt) van de op 12 december 2006 overeengekomen huurovereenkomst. Dit omdat verhuurder voor huurder het gehuurde drastisch gaat wijzigeri in 2008/2009. " Ook op Huurovereenkomst I I zijn de "Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoormimte en andere bedrijfsruimte in de zin vmi m'tikel 7:230a BW" vmi toepassing verldaard. In m-tikel 1.1 van Huurovereenkomst I I staat onder meer het volgende: "Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte bestaande uh een: - Voor nu (vanaf 1 Januari 2008 t/m in 2009) de bedrijfsruimte en kantoorruimte zoals is vastgelegd in de huurovereenkomst van 12 december 2006. - Tijdens de sloop in 2009 van de 3.500 m2magazijn wordt door de verhuurder de in 2008/begin 2009 te realiseren bedrijfsruimte in het bos volledig en kosteloos als vervangende ruimte ter beschikking gesteld. Dh tot het moment dat de nieuwbouw van de 5466 m2 magazijn is gerealiseerd, opgeleverd en de huurder volledig is verhuisd naar het gehuurde. Tot dat de nieuwboim' gereed is zullen de huurafspraken, zoals genoemd in het huidige contract (hof: hier is bijgeschreven: "contract vmi 12 deeember 2006") blijven gelden en de huurpenniiigen blijven voldaan. - bedrijfsruimte met een vloeroppervlakte van ca. 5466 m2met een brutohoogte van 12 meter, de laaddocks met levelaars en gebouwd conform de wettelijke normen incl. alle benodigde installaties voor het uitvoeren van de activiteiten van huurder (opslag en distributie). De nog in 2009 te reahseren bedrijfsruimte met een vloeroppervlakte van ca. 5466 m2 met een brutohoogte van 12 meter, de laaddocks met levelaars en gebomvd conform de wettelijke normen incl alle benodigde installaties voor het uitvoeren van de activiteiten van huurder (opslag en distributie). - katitoorruimte annex showroom van ca. 1.200 m2 - bestaande bedrijfshal, (montage/expeditie en achterste deel van de lange hal.) - Ingerichte buiten terrein niet afscheiding enz. (totaalproject) - Zie voor de situatie bestaand en nieuw de bij deze overeenkomst behorende tekeningen hierna 'het gehuurde 'genoemd (...)". i. Met "het bos" (tweede gedachtestreepje hierboven) doelen partijen op het aan het gehuurde grenzende pereeel,[pmid 2.], destijds eveneens eigendom van [appellant]. De in voormeld artikel vastgelegde afspraken hielden dus onder meer in dat de door [appellant] op dat aangrenzende perceel'te bouwen nieuwe bedrijfsruimte tijdelijk door Capital kon worden gebruikt, namelijk voor de duur vmi de sloopen nieuwbouwwerkzaamlieden aan het huurobject. De van het bestaande pand ([pand 1.]) deel uitmakende kantoorruimte annex showroom zou tijdens de sloopen nieuwbouwwerkzaamlieden bij Capital in gebmik blijven. Capital heeft in afwijking van dat oorspronkelijke plmi na enige tijd ook haar kantoor tijdelijk verplaatst nam' de nieuw gebouwde bedi'ijfsruimte aan de[pand 2.]. De intentie van partijen was dat de nieuwbouw van het huurobject aan de [pand l.j omstreeks de jam'wisseling 2009/2010 klam- zou zijn en door Capital in gebruik zou kunnen worden genomen. Dienovereenkomstig staat op biz. 1 van Huurovereenkomst II dat het gehuurde in 2008/2009


319

Jwispnidentiebesprekiiig

drastisch gewijzigd zal worden en bepaalt artikel 4.1 van Huurovereenkomst II dat de nieuwe (aamnerkelijk hogere) huurprijs in beginsel met ingang van het jaar 2010 zal gaan gelden. Omstreeks medio februari 2008 hebben de partijen in aanvulling op Huurovereenkomst I I nadere afspraken vastgelegd. De akte wamin de aanvulling is vastgelegd is door de makelaar van [appellant] opgesteld maar daai'bij is artikel 15 onjuist verwoord. Tussen pai'tijen is niet m geschil dat artikel 15 van de aanvulling als volgt moet worden gelezen: "Indien door onvoorziene omstandigheden huiten schuld van huurder en/of verhuurder de voorgenomen verbouwing niet wordt gerealiseerd voor 1 juli 2010, dan heeft huurder het recht deze overeenkomst op te zeggen voor einddatum. Huurder zal een opzegtermijn van 1 jaar in acht nemen. " Caphal heeft de heer[medewei'ker sub 1. van Capital] ingeschakeld voor diverse door haai' in het kader van de sloopen bouwwerkzamiiheden te verrichten werkzaamheden zoals overleg met [appellant] en met diens aannemer, [aannemer]. Door of namens [appellant] zijn de bouwvergumiingen aangevraagd voor de tot het gehuurde behorende nieuw te bouwen bedrijfshallen. In vei'band met de brandveiligheidseisen heeft [aannemer] een aantal malen contact gehad met de brandweer Op verzoek van [aannemer] heeft Adviesbureau [adviesbureau] B.V. (hierna: [adviesbureau]) een onderzoeksrapport Beheersbaarheid van Brand d.d. 20 juli 2009 vei-vaardigd ten behoeve van de aan de [pand l . j te realiseren nieuwbouw. In deze rapportage, die mede ten grondslag heeft gelegen aan de verlening van de bouwvergumiing door de gemeente, is uitgegaan van een te laag aantal pallets en is een onjuiste opgave gedaan van de aitlkelen die in de hallen zullen worden opgeslagen. In de loop van 2008,2009 en 2010 heeft [appellant] op het aan het gehuurde grenzende terrein een nieuwe bedrijfsruimte laten bouwen, een deel van het huurobject laten slopen en op die plaats nieuwe bedrijfshallen laten bouwen. Bij e-mail van 6 januari 2010 heeft de heer [medewerker sub 2. van Capital] namens Capital aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld: "Ik heb het gevoel dat de datum van I juh niet gehaald gaat worden tenvijl ik daar al minimaal 2 jaar heel duidelijk in ben geweest. Verder heb ik het ook contractueel vast laten leggen. Jullie hebben IOO redenen genoemd waarom I juli waarschijnlijk niet gehaald gaat worden (...) Tenvijl ikvind dat [aannemer] en jij gewoon jullie verantwoordelijkheid hadden moeten nemen. Er was tijd genoeg. " [appellant] heeft bij e-mail van diezelfde dag als reactie onder meer het volgende aan [medewerker sub 2. van Capital] meegedeeld: "Op vele punten heb jij gelijk. Ook ik wil I july 2010 gerealiseerd hebben. " Op 30 juni 2010 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen beide partijen in aanweziglieid van hun advocaten. Naniens Capital was daai'bij tevens aanwezig de heer[bouwkundig adviseur], bouwkundig adviseur Caphal heeft later die dag een bouwkundige keuring van het pand laten uitvoeren door[bouwkundig adviseur]. Capital heeft zich op het standpunt gesteld dat het pand op 1 juli 2010 inftveeopzichten niet gereed was voor ingebruikname: er waren nog bouwkundige gebreken die aan ingebruikname in de weg stonden en er was nog geen toestem-

320

ming van de gemeente voor ingebruikname. Capital heeft op deze gronden bij brief van haar advocaat van 30 juni 2010: primair Huurovereenkomst II buitengerechtelijk ontbonden; subsidiair Huurovereenkomst II opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar; gesteld dat Capital het pand aan de[pand 2.] te [vestigingsplaats] voorlopig zal blijven gebruiken en dat zij daarvoor een gebruiksvergoeding zal betalen overeenkomstig de (oude) huur). Het hof merkt overigens op dat, hoewel het procesdossier meer dan zes ordners beslaat, deze brief van 30 juni 2010 door geen van beide partijen in het geding is gebracht. De inhoud van de brief is echter af te leiden uit de stellingen van partijen, zoals onder meer verwoord in de punten 40, 41 en 42 van de inleidende dagvam'ding en 98 en 99 van de conclusie van antwoord. [appellant] heeft zich bij brief van zijn advocaat verzet tegen deze ontbinding en opzegging (ook deze briefis door paitijen kennelijk niet overgelegd). Capital is de tijdelijk ami haar ter beschikking gestelde bedrijfsruimte aan de[pand 2.] te [vestigingsplaats] aanvankelijk blijven gebruiken en is de huurpenningen op basis van Huurovereenkomst I blijven voldoen. Op verzoek van [aarmemer] heeft [adviesbureau] een aangepast onderzoeksrapport Beheersbam'heid van Brand d.d. 12 juli 2010 vervam'digd. In deze rapportage wordt uitgegaan van een onjuist aantal pallets en staat ten onrechte dat de producten die in de hallen zullen worden opgeslagen niet brandbam' zijn. Nadat [appellant] vmi de zijde van Capital op onjuistheden in het rapport van 12 juli 2010 was gewezen, heeft [adviesbureau] in opdracht van [appellant] nogmaals een gewijzigd rapport (van 22 juli 2010) uitgebracht. Dam'in wordt uitgegaan van dejulste aantallen pallets en materialen. Hierin staat dat de polyester tuinornmnenten die in de hallen zullen worden opgeslagen volgens de gebruiker niet brandbam' zijn (een gemiddelde vuurbelasting van O MJ/kg) maar dat dit door [adviesbureau] niet geverifieerd is en dat geen certificaat brandklasse is overgelegd. In opdracht vmi Capital heeft Floriami B.V. vervolgens een rapport Beheersbaarheid van Brand d.d. 10 augustus 2010 opgesteld. In dh rapport wordt ervan uitgegaan dat de tuinornmnenten voor 20% bestaan uh steen en voor 80% uit polyester en dat het polyester een vuurbelasting heeft van 30 MJ/kg. In dit rapport wordt geconcludeerd dat, om de geplande hoeveeUieid polyester op te slaan, in de hallen 2 en 4 een gecertificeerde sprinklerinstallatie gebaseerd op het uit¬ voeringsniveau "verbeterd" nodig is. Dat rapport is ook nam' de gemeente gestuurd. Om de sehade over en weer zoveel mogelijk te beperken zijn de pmtijen op 18 augustus 2010 met elkam' overeengekomen dat Capital een deel van de bedrijfsruimte aan de [pand l . j , namelijk voor zover de gemeente toestemming had verleend voor dat gebraik, voorlopig in gebruik zou nemen, totdat in het onderhavige geschü zou zijn beslist. Caphal heeft dam'bij onder meer uitdrukkelijk bedongen dat dh gebruik niet gebaseerd is op enige huurovereenkomst, nu die in ham' visie niet meer bestond. De op 18 augustus 2010 gemaakte afspraken zijn verwoord in een brief van de advocaat van Capital aan de advocaat van [appellant] van 19 augustus 2010 en in een brief van de advocaat van [appellant] aan de advocaat van Capital van 20 augusftis 2010.



Jwispriideiitiebespieking

Vanaf 18 augustus 2010 heeft Capital conform afspraak het kantoor en de showroom in gebruik genomen en vanaf 20 september 2010 heeft Capital de bedrijfshallen, voor zover door de gemeente toegestaan, in gebruik genomen. In opdracht van [appellant] heeft Efectis Nederland B.V. de brandlast van een met polyester potten beladen pallet laten bepalen. In het op 29 maart 2011 aan [appellant] toegezonden rapport (d.d. 15 februari 2011) wordt geconcludeerd dat de vuurbelasting van een pallet met polyester tuinornamenten en verpakkingsmateriaal 11 MJ/kg is. Op basis van de rapportage van Efectis heeft [adviesbureau] opnieuw haar rapport Beheersbaarheid van Brand aangepast. Gelet op de uitkomsten van het vuurbelastingsonderzoek kon geconcludeerd worden dat voor het beoogde gebruik geen sprinklerinstallatie nodig is. Bij e-mail van 30 juni 2011 heeft de heer [medewerker van de gemeente Tilburg] van de gemeente [vestigingsplaats] aan [appellant] en Capital onder meer het volgende meegedeeld: "Het gebouw kan mi gebruikt worden zoals in de bomvvergunning en gebruiksmelding is weergegeven. Er is vanaf mi, zoals afgesproken, dus geen verdere beperking meer qua opslag. " Capital maaict tot op heden gebruik vmi de bedrijfsruimte aan de [pand 1.] tegen betaling van de door de kantonrechter in het beroepen vonnis vastgestelde vergoeding. 4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde Capital in eerste aanleg in conventie: I. primair: een verklai-ing voor recht dat Caphal Huurovereenkomst II op 30 juni 2010 rechtsgeldig heeft ontbonden per 1 juli 2010; subsidiair: ontbinding van Huurovereenkomst I I per 1 juli 2010, althans per de dag van de dagvaai'ding althans per een door de rechter in goede justitie te bepalen datuni; meer subsidiair: een verklaring voor recht dat Huurovereenkomst I I eindigt per 1 juli 2011 omdat Capital Huurovereenkomst I I rechtsgeldig tussentijds heeft opgezegd; II. te bepalen dat primair de gebruiksvergoeding en subsidiair de huurprijs opjaarbasis voor de periode vanaf 1 juli 2010 tot en met 20 september 2010 gelijk is aan de huurpi'ijs over 2009; III. te bepalen dat primair de gebruiksvergoeding en subsidiair de huurprijs voor de periode vanaf 20 september 2010 tot het moment dat een volledig gebruik zoals met Huurovereenkomst I I tussen pai'tijen overeengekomen, ook van overheidswege is toegestaan, op jaai'basis € 245.000,- (althans een door de rechter in goede justhie te bepalen bedrag) bedraagt; IV. voonvaai'delijk, voor het geval de vorderingen sub I allen worden afgewezen, veroordeling van [appellant] om ervoor te zorgen dat uiterlijk per 1 juni 2011, althans binnen een niaand na betekening van het te wijzen vonnis, is voldaan aan alle overheidseisen - waaronder het aanbrengen van de in her rapport van Floriami besehi'even gecertificeerde sprinklerinstallaties in de hallen 2 en 4 van het gehuurde - op straffe van verbeurte van een dwangsom; V. veroordeling van [appellant] tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat; met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 4.2.2. Aan deze vorderingen heeft Capital zeer kort smnengevat het volgende ten grondslag gelegd.

Nn 5 september/oktober2013

Tijdschriftvoor

Tussen [appellant] en Capital is overeengekomen dat [appellant] de nieuwe bedrijfsruimte aan de [pand l.j uiterlijk op 1 juli 2010 gebruiksklam', gebouwd conform de wettelijke normen incl. alle benodigde installaties voor het uitvoeren van de activiteiten van Capital, zou opleveren. De nieuwe bedrijfsruimte was op 1 juli 2010 echter in twee opzichten niet gereed voor ingebruikname: er waren nog veel bouwkundige gebreken die ami ingebruikname in de weg stonden en er was nog geen toestemming vmi de gemeente om het gehuurde in gebruik te nemen. Dit was het gevolg van aan de zijde van [appellant] gelegen oorzaken, [appellant] is dus tekort geschoten in de nakoming van Huurovereenkomst I I en de aanvullende afspraken. Capital mocht/mag daarom Huurovereenkomst II ontbinden. 4.2.3. [appellant] heeft in conventie als verweer onder meer aangevoerd, zeer kort samengevat, dat het niet aan hem mam' in belangrijke mate aan Capital te wijten is dat er op I juli 2010 nog geen toestemniing van de gemeente was voor ingebrailcname van het pand aan de [pand l . j . 4.2.4. Voortbouwend op dat verweer vorderde [appellant] in eerste aanleg m reconventie, na zijn eis bij conclusie van repliek in reconventie te hebben verminderd en vermeerderd: I. een verklm'ing voor recht dat Capital gehouden is om de [adviesbureau] verbonden aan het aanschaffen, monteren en operationeel maken en houden en aUe overige [adviesbureau] verbonden aan een in het pand [pand l.j te plaatsen sprinklerinstallatie te betalen en, voor zover die [adviesbureau] deels reeds zijn betaald door of vanwege [appellant], aan hem die [adviesbureau] te vergoeden vermeerderd met wettelijke hmidelsrente; II. veroordeling van Capital tot betaling van € 71.000,99 exclusief btw ter zake achterstallige huur over de periode tot en met januari 2011, vermeerderd met wettelijke handelsrente; III. veroordeling van Caphal tot betaling van € 32.500,- exclusief btw per maand ter zalce huur met ingang van 1 februm'i 2011 en voorts de op basis van artikel 4.1 van de huurovereenkomst d.d. 16/18 januari 2008 geldende huurbedragen zolang de huurovereenlcomst voortduurt, vermeerderd met wettelijke handeisrente; IV. veroordeling van Caphal tot het stellen van een bankgarantie van € 93.750,- binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen voimis, op straffe van verbeurte van een dwangsom; V. veroordeling van Capital tot betaling vmi 6 9.500,- exclusief bftv ter zake de [adviesbureau] van onderzoek door Efectis naar de brandlast van met polyester beladen pallets, vermeerderd met wettelijke handeisrente; VI. een verklaring voor recht dat Capital aan [appellant] de [adviesbureau] vmi [adviesbureau] voor het vervaardingen van het op 29 mamt 2011 gewijzigde rapport Beheersbaarheid van Brand dient te vergoeden, vermeerderd met wettelijke handeisrente; met veroordeling van Capital in de [adviesbureau] van het geding in reconventie. 4.3.1. In het tussenvonnis van 22 juni 2011 heeftde kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Deze eompm'hie van partijen heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2011. 4.3.2. In het eindvonnis van 2 noveniber 2011 heeft de kantom'echter onder meer geoordeeld: - dat er op 1 juli 2010 geen toestemming was van de gemeente om het pand aan de [pand 1.] in gebruik ten nemen (rechtsoverweging 3.2.18 en verder);

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

321

JuiispnideiUiebespreking

- dat [appellant] daai'om is tekortgesehoten in de nakoming van de op hem rustende verplichting om het huurobject uiterlijk op 1 juli 2010 aan Capital ter beschikking te stellen "gebouwd conform de wettelijke normen, mclusief alle benodigde installaties voor het uitvoeren van de activiteiten van de huurder" (rechtsoverweging 3.2.22); - dat bij deze stand van zaken in het midden kan blijven of er op 1 juli 2010 bouwkundige gebreken wai'en die aan ingebruilaiame van het pand in de weg stonden (rechtsoverweging 3.2.18); - dat Capital op 30 juni 2010 terecht Huurovereenkomst I I heeft ontbonden (rechtsoverweging 3.2.23). 4.3.3. Op grond van onder meer deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie: - voor recht verklaard dat Capital op 30 juni 2010 Huurovereenkomst I I rechtsgeldig heeft ontbonden per 1 juli 2010; - bepaald dat de door Capital aan [appellant] versehuldigde gebruiksvergoeding voor de periode van 1 juli 2010 tot en met 20 september 2010 gelijk is aan de voor 2009 overeengekomen huurprijs ten bedrage van € 205.000,- exclusief btw op jaai'basis; - bepaald dat de door Capital aan [appellant] verschuldigde gebraiksvergoeding over de periode van 21 september 2010 tot en met 30 juni 2011 € 294.685,- exclusief bftv op jaai'basis bedraagt; - [appellant] veroordeeld om aan Capital schadevergoeding op te maken bij staat te betalen voor de schade die Capital heeft geleden als gevolg van de toerekenbare tekoitkoming van [appellant]; - [appellant] in de [adviesbureau] vmi het geding in conventie veroordeeld; - het in conventie meer of anders gevorderde afgewezen. 4.3.4. In reconventie heeft de kantomechter: - Capital veroordeeld om aan [appellant] ter zake aehterstallige gebruiksvergoeding te betalen: - over de periode tot en met januai'i 2011 € 18.273,20 vermeerderd met de wettelijke handeisrente telkens vanaf de vervaldag van de afzonderlijke termijnen; - over de periode van 1 februai'i 2011 tot en met 30 juni 2011 € 121.103,42 verminderd met het bedi'ag dat Caphal over die periode feitelijk al heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de maandelijks te weinig betaalde bedragen, telkens vanaf de vervaldag tot aan de dag van de voldoening; - Capital veroordeeld om aan [appellant] ter zake gebruiksvergoedmg € 32.500,- exclusief btw te betalen voor iedere maand dat Capital na 30 juni 2011 het pand niet heeft ontmimd en niet ter vrije beschikking van [appellant] heeft gesteld, vermeerderd met de wettelijke handeisrente over de vervallen termijnen, telkens vmiaf de vervaldag; - Caphal veroordeeld om aan [appellant] € 9.500,- exclusief btw te betalen voor de [adviesbureau] van het onderzoek van Efectis France, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 20 april 2011; - de proceskosten van het geding in reconventie gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen [adviesbureau] diende te dragen; - het in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen. Vordenng Iin reconventie en vordering IV in conveiitie 4.4.1. Tussen pmtijen is imniddels komen vast te stami dat van overheidswege geen sprinklerinstallatie wordt vereist voor het gebruik dat Capital van de bedi'ijfsruimte aan de

322

Tijdschrift voor

[pand l . j maakt. Om deze reden heeft de kantom'echter vordering I in reconventie afgewezen, [appellant] heeft dam' geen grief tegen gericht zodat die vordering in hoger beroep niet langer aan de orde is. 4.4.2. In conventie vorderde Capital onder IV voorwaardelijk, voor het geval de vorderingen sub I allen worden afgewezen, veroordeling van [appellant] om ervoor te zorgen dat uiterlijk per 1 juni 2011, althans binnen een niaand na betekening van het te wijzen vonnis, is voldaan ami alle overheidseisen - wam'onder het amibrengen van de in her rapport van Floriaan beschreven gecertificeerde sprinklerinstallaties in de hallen 2 en 4 vmi het gehuurde - op strafte van verbem'te van een dwangsom. Uh het navolgende zal blijken dat de voorwam'de waaronder de vordering is ingesteld in vervulling gaat, zodat de vordering behmideld moet worden. Het hof zal de vordering afwijzen omdat: -ftissenpaitijen vast staat dat een sprinklerinstallatie niet vereist is en dat het rapport van Floriaan in zoverre onjuist is; - de gemeente inmiddels toestemniing heeft verleend om het gehuui'de met ingang vmi 1 juli 2011 geheel voor het beoogde gebruik in gebruik te nemen; - Capital niet concreet heeft gesteld aan welke (andere) overheidseisen nu nog niet wordt voldaan. Grief I in incidenteel appel 4.5. Grief 1 in incidenteel appel is gericht tegen de wijze wam'op de rechtbank mtikel 15 van de medio februm'i 2008 gemaakte afspraken heeft weergegeven in rechtsoverweging 3.1 sub i vmi het beroepen vomiis. Tussen pm'tijen staat vast dat de rechtbank dam' abusievelijk de woorden "voor 1 juli 2010" heeft weggelaten. De grief is dus terecht voorgedragen. Het hof heeft hiermee rekening gehouden bij de weergave van genoemd artikel in rechtsovei'weging 4.1 sub k van dh mt'est. Grief I in principaal appel 4.6. Grief 1 in principaal appel is gericht tegen de in conventie door de kantom'echter gegeven verklm'ing voor reeht dat Capital op 30 juni 2010 Huurovereenkomst I I rechtsgeldig heeft ontbonden per 1 juli 2010. Door middel van de gi'ief voert [appellant] naar de kern genomen aan: A. dat de omstandigheid dat er op 1 juli 2010 nog geen toestemming was van de gemeente voor ingebruikname van de nieuwe bedi'ijfsruimte aan de [pand l . j , geen tekortkoming van [appellant] oplevert in de nakoming van Hum'overeenkomst I I en de aanvullende afspraken; B. dat Capital [appellant] niet in gebreke heeft gesteld zodat [appellant] niet in verzuim is geraakt; C. dat de tekortkoming van [appeUmit] - voor zover dam'van al sprake is - in de gegeven omstandigheden gezien ham' bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van Huurovereenkomst II met de bijbehorende gevolgen niet reclitvam'digt; D. dat het beroep vmi Capital op ontbinding van Huurovereenkomst II nam- maatstaven van redelijkheid en bhlijklieid onaanvam'dbam' is. OnderdelenA enB: toerekenbare tekortkomingen verzuim. 4.7.1. Het hof dient bij de beoordeling van deze grief allereerst vast te stellen welke verbintenis [appellant] ten aanzien van de oplevering van de nieuwbouw aan de [pand l.j op zich heeft genomen in Huurovereenkomst I I en bij de aan-



Jurispnidentiebespreking

vullende overeenkomst van medio februai'i 2008. Het hof neemt liierbij evenals de kantoni'eehter tot uitgangspunt dat [appellant] zieh er in artikel 1.1 van Huurovereenkomst II toe heeft verbonden om aan Capital (uiteindelijk) een bedrijfsruimte ter beschikking te stellen "gebouwd conform de wettelijke normen incl. alle benodigde installaties voor het uitvoeren van de activiteiten van huurder (opslag en distributie)". Naar het oordeel van het hof mocht Capital er gelet op deze bewoordingen vanuit gaan dat [appellant] ervoor zou zorgen dat het pand zou voldoen aan de van overheidswege te stellen eisen voor de activiteiten van Capital, ook als dat zou meebrengen dat in het pand bepaalde brandwerende voorzieningen zouden moeten worden aangebracht, [appellant] heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld waai'uit af te leiden is dat Capital deze contractuele bepaling - in strijd met haai' taalkundige betekenis - anders had moeten opvatten. 4.7.2. Het beroep dat [appellant] in dh verband heeft gedaan op de mtikelen 6.7.1 en 6.7.2 van de op Huurovereenkomst I I toepasselijke algemene bepalmgen voert niet tot een ander oordeel. Artikel 6.7.1 heeft slechts betrekking op ontliefiingen en/of vergunningen die de huui'der nodig heeft. Voor zover artikel 6.7.2 van de algeniene bepalingen aftvijkt van artikel 1.1 van Huurovereenkomst II moet artikel 6.7.2 geacht worden door genoemd aitikel 1.1 opzij te zijn gezet, [appellant] heeft in de toelichting op grief I geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. 4.7.3. Het voorgaande brengt mee dat [appellant] moest nagaan welke producten Capital in de nieuwbouw wilde gaan opslaan, wat de "brandlast" van die producten was en ofvan de zijde van de gemeente en de brandweer bepaalde voorzieningen werden geëist voor de opslag van die producten in de voorziene nieuwbouw, [appellant] moest er immers voor zorgen dat de bedrijfsruimte bij de oplevering aan Capital beschikte over noodzakelijke voorzieningen en dat er van overheidswege geen blokkade werd gelegd voor het gebruik van het gehuurde wegens het ontbreken van voorzieningen of wegen het bestaan van onduidelijklieid over de brandlast van de producten die in het gehuui'de zouden worden opgeslagen. 4.8.1. De partijen verschillen in hoger beroep van mening over de vraag of Capital als uiterste datum van de zojuist bedoelde oplevering (gebouwd conform de wettelijke normen inclusief alle benodigde installaties etc.) 1 juli 2010 heeft gesteld en of [appellant] daarmee heeft ingestemd. Volgens Capital is dat het geval. Capital heeft daartoe onder meer gewezen op de tekst van artikel 15 van de medio februari 2008 gemaakte aanvullende afspraken en naar een gi'oot aantal producties waarin uitiatingen voorkomen die erop duiden dat 1 juli 2010 de uiterste datum was waarop [appellant] de nieuwbouw gebruiksklaai' aan Capital moest opleveren. 4.8.2. [appellant] heeft hier in hoger beroep als meest verstrekkend verweer tegen aangevoerd dat 1 juli 2010 slechts een datum was waai'op duidelijklieid zou moeten zijn ontstaan over de vraag of de nieuwbouw daadwerkelijk gerealiseerd zou kunnen worden. Het hof aeht deze stelling van [appellant] onvoldoende onderbouwd, omdat die stelling niet te verenigen is met: - de omstandigheid dat partijen aanvankelijk uitgingen van een oplevermg van de nieuwbouw aan de [pand 1.] eind 2009 of begin 2010, hetgeen op meerdere plaatsen in Huurovereenlcomst II tot uitdrnkking is gebracht;


- de duidelijke bewoordingen van de vervolgens in artikel 15 van de aanvullende overeenkomst neergelegde afspraken, waai'in aan het niet halen van de realisatiedatum 1 juli 2010 gevolgen zijn verbonden; - de correspondentie die in eerste aanleg is overgelegd (onder andere producties 12, 14, 15, 19, 20 bij de inleidende dagvaai'ding en productie 42 bij conclusie van anftvoord), waai'in Capital al eind 2008 wees op de overeengekomen uiterste datuni van oplevering van 1 juli 2010 en waarin [appellant] in reactie op berichten van Capital meermalen niet heeft beftvist dat 1 juli 2010 als uiterste datuni van oplevering overeengekomen is. In de gegeven omstandigheden heeft Capital naar het oordeel van het hof er zonder meer van mogen uitgaan dat 1 juli 2010 als uiterste datuni vmi oplevering was overeengekomen. Of [appellant] en zijn makelaar [makelaar] daar een andere visie op hadden kan nam' het oordeel van het hofin het midden blijven omdat [appellant] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld wam'uit volgt dat die midere visie dan voor Capital kenbaar had moeten zijn. Het bewijsaanbod dat [appellant] over de midere visie van hem en zijn makelaar heeft gedaan, wordt daarom als niet relevant gepasseerd. 4.8.3. [appellant] heeft verder aangevoerd dat 1 juli 2010 slechts een streefdatum was en niet een "fatale datum" zoals bedoeld in artikel 6:83 sub aBW, bij het verstrijken waarvan het verzuim van [appellant] zonder ingebrekestelling zou intreden, [appellant] heeft hiertoe gewezen op het feit dat in mtikel 8.11 van Huurovereenkomst I I is bepaald dat vei'huurder en huui'der zich verplichten zieh maximaal in te spannen om de in de overeenkomst genoemde data te realiseren. Het hof verwerpt dh verweer Uh Huurovereenkomst I I volgt dat pmtijen ernaar streefden dat de nieuwbouw op 1 januari 2010 gebruiksklaar ami Capital zou worden opgeleverd. Ten aanzien van die datum kan uit m'tikel 8.11 van Huurovereenkomst I I worden afgeleid dat het een streefdatum betrof Uh hetgeen het hof hiervoor in 4.8.2 heeft overwogen, volgt dat de nadien bij de aan-vullende afspraken genoemde datmn 1 juli 2010 tussen pm'tijen als uiterste datum van oplevering is overeengekomen. Dat die datum - in afwijking van het in mtikel 6:83 sub a bepaalde uitgangspunt - slechts een streefdatum was, is niet afte leiden uit art. 8.11 van Huurovereenkomst II. Dat laatste artikel had immers alleen betrekking op de data die ten tijde van het tot stmid komen van dat mtikel in Huurovereenkomst I I zelf waren genoemd. Dat ook de nadien overeengekomen datum 1 juli 2010 slechts een streefdatum zou zijn, is ook mt de aanvullende overeenkomst zelf in het geheel niet af te leiden. 4.8.4. Maar zelfs indien aangenomen zou moeten worden dat mtikel 15 van de amivulling op [appeUant] slechts een inspanniiigsveipliehting heeft gelegd om het gehuurde op 1 juli 2010 gebniiksklaar (in overeenstemming met de van overheidswege te stellen eisen) op te leveren, komt het hof evenals de kmitom'cchter tot het ooi'deel dat [appellmit] in de nakoniing van die inspminingsverplichting tekort is geschoten. Het hof verenigt zieh met hetgeen de kantom'echter dam'over heeft ovemogen. Dh komt er verkort weergegeven op neer dat [appellant] heeft nagelaten om zich er bij Caphal van te vergewissen wat de samenstelling was van de producten die zij in het gehuurde wilde gami opslaan, dat [appellant] in de bij de bouwvergunningaanvraag gevoegde rapportage Beheersbaarheid van Brand onjuiste gegevens heeft


323

Jiirispnidentiebespieking

opgenomen en dat [appellant], nadat hij van de zijde van Capital op de onjuistheid van die gegevens werd gewezen, die gegevens niet (althans niet tijdig) heeft gecorrigeerd. Als gevolg daai'van bestond op 1 juli 2010 bij de gemeente en brandweer geen duidelijldieid over de brandlast van de producten die Capital wilde opslaan, hetgeen meebracht dat de gemeente aanzienlijke beperkingen verbond aan het gebruik dat zij toestond in het gehuurde. Het hof deelt het oordeel van de kmitoni'echter dat het voorgaande een tekortkoming van [appellant] oplevert, [appellant] had zieh er immers toe verbonden om aan Capital een pand op te leveren dat zou voldoen aan de van overheidswege te stellen eisen voor de activiteiten van Caphal, en waarin Capital die activiteiten na oplevering dus daadwerkelijk, zonder te stuiten op een weigering van toestemming door de gemeente, zou kuimen gaan uitvoeren. Het hof deeh het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] zich niet maximaal ingespannen heeft om deze oplevering omstreeks begin 2010 en in elk geval medio 2010 te laten plaatsvinden. Deze conclusie moet worden getrokken omdat [appellant]: - niet goed heeft uitgezocht welke gegevens moesten worden vemerkt in het rapport Beheersbaarheid van Brand van 20 juh 2009; - nadien meermalen, nadat zij van de zijde van Capital op onjuistheden was gewezen, die onjuistheden niet (tijdig) goed heeft gecorrigeerd. Deze tekortkoming kan aan [appellant] worden toegerekend. 4.9.1. Door [appellant] is aangevoerd dat Capital Huurovereenkomst I I niet kon ontbinden omdat [appellant] niet in gebreke is gesteld en niet in verzuim is geraakt. Dit verweer moet om meerdere redenen worden verworpen: - De datmn 1 juli 2010 was een overeengekomen fatale datum zoals bedoeld in artikel 6:83 sub a BW, zodat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden; - Omdat op 1 juli 2010 nog een onderzoek moest plaatsvinden naai' de brandlast van de producten van Capital en naai' aanleiding van de uitslagen van dat onderzoek nog besluitvorming door de gemeente moest plaatsvinden, was [appellant] tijdelijk (immers voor de duur van dit onderzoeks- en besluitvormingsproces) niet in staat om het gehuurde gebruiksklaar aan Capital ter beschikking te stellen. Nakoming •was dus tijdelijk onmogelijk in de zin van de artikelen 6:265 lid 2 BW zodat ontbinding ook kon plaatsvinden zonder dat [appellant] in verzuim verkeerde. 4.9.2. Voor zover [appellant] in hoger beroep nog heeft willen aanvoeren dat artikel 15 van de aanvullende afspraken in de weg staat aan ontbinding omdat dat artikel bij het niet halen van de datum van 1 juli 2010 uhsluitend een opzegging van de huurovereenkomst met een opzegtermijn van 1 jaar mogelijk zou niaken, moet ook dat verweer worden verwoipen. Genoemd artikel 15 bepaah dat indien door onvoorziene omstandigheden buiten schuld van huurder en/of verhuurder de voorgenomen verbouwing niet wordt gerealiseerd voor 1 juli 2010, huurder het recht heeft Huurovereenkomst I I op te zeggen vóór de einddatum met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jam'. Die regeling is blijkens haar bewoordingen geschi'even voor het geval de datum niet gehaald wordt door onvoorziene omstandigheden buiten de schuld van [appellant] en Capital. Daai'van is in dit geval echter geen sprake. De regeling beperkt niet de mogelijkheid van een beroep op ontbinding van de overeenkomst indien de datum niet gehaald wordt door omstandigheden die wel als "schuld" van [appellant]

324

Tijdschriftvoor

in de zin van genoemd artikel 15 en als tekortkoming van [appellant] in de zin van artikel 6:265 BW kunnen worden aangemerkt. 4.9.3. Het bovenstamide voert tot de conclusie dat de hierboven weergegeven onderdelen A en B van grief 1 in principaal appel geen doel treffen. Onderdeel C: is sprake van een lekorlkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van Hmirovereenkomsl II met de bijbehorende gevolgen niet rechtvaardigt? 4.10.1. [appellant] heeft in het kader van grief 1 verder aangevoerd dat, voor zover aan zijn zijde sprake is van een tekortkoming met betrekking tot het feit dat de bedrijfsruimte op I juli 2010 van de gemeente nog niet geheel in gebruik mocht worden genomen, die tekoitkoming in de gegeven omstandigheden gezien haar bijzondere am'd of geringe betekenis de algehele ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 4.10.2. Nam' het oordeel van het hof treft dit verweer doel. Het hof neemt daar de volgende feiten en omstandigheden bij in aamnerking. a. Capital heeft in de ten deze relevante periode aan [appellant] geen juiste gegevens over de brandlast van ham' producten verstrekt (omdat Capital niet over dergelijke gegevens beschikte). Dh neemt de tekortkoming aan de zijde van [appellant] niet geheel weg, maar betekent wel dat de problemen met de toestemming van de gemeente niet hadden hoeven optreden als Capital aan [appellant] al direct in 2008 of 2009 gedetailleerde onjuiste informatie over de brandlast van ham- producten had verstrekt. b. Capital heeft over de brandlast van haar producten wisselende mededelingen aan [appellant] gedaan. Ook dh neemt de tekortkoming aan de zijde van [appellant] niet geheel weg, mam' betekent wel dat Capital zelf een bijdi'age heeft geleverd aan de gerezen onduidelijklieid. c. De gemeente heeft uiteindelijk, nadat duidelijklieid was ontstaan over de brandlast van de producten van Capital, alsnog toestemming verleend voor volledige ingebruikname vmi de bedrijfsruimte. De gevolgen van de tekortkoming zijn in zoverre uiteindelijk geheel opgeheven. De door Capital geleden sehade bestaat dus uh sehade die zij heeft geleden doordat zij de nieuwe bedrijfsruimte aan de [pand 1.] pas op een later moment geheel in gebruik heeft kunnen nemen. Deze schade is relatief omdat Capital amivmikelijk nog kon beschikken over de bedi'ijfsruimte aan de[pand 2.]. d. Op 3 O juni 2010 was te voorzien dat toestemming van de gemeente zou worden gegeven zodra duidelijkheid over de brandlast van de producten zou ontstaan en dan zo nodig aanvullende voorzieningen zouden worden amigebracht. Capital had zelf invloed op het moment waarop die duidelijkheid zou ontstaan. e. Dam' komt bij dat het feit dat Caphal tijdelijk minder huurgenot heeft ontvangen doordat de nieuwe bedrijfsruimte op 1 juli 2010 nog niet geheel beschikbam' was, meebrengt dat Caphal over die periode slechts een op de voet van mtikel 7:207 BW verminderde huurprijs verschuldigd is. Hetgeen dam'over in het vervolg van dit arrest is overwogen, kan worden opgevat als een pmtiële ontbinding van de hum'overeenkomst in dier voege dat voor de periode waarover minder huurgenot is ondervonden, ook minder huur verschuldigd is.



Jiirisprudentiebesprekiiig

f. Dat er nog andere relevante tekortkomingen aan de bedrijfsruimte kleefden die tot ontbinding van Huurovereenkomst I I hadden kunnen leiden is naar het oordeel van het hof niet aannemelijk geworden. Het hof zal daai' in het navolgende nog op ingaan. Capital heeft de bedrijfsruimte, zodra de toestemming van de gemeente er was, geheel in gebruik genomen en gebruikt deze inmiddels al ongeveer ftvee jaar volledig. g. De gevolgen van de ontbinding zijn ingrijpend voor [appellant], omdat hij een aanzienlijk bedrag heeft geïnvesteerd in de nieuwbouw van de bedrijfsruimte, die geheel op de wensen van Capital is toegesneden. Het hof concludeert dat de bovengenoemde tekortkoming van [appellant] in dh geval niet de algehele ontbinding van Huurovereenkomst I I rechtvaai'digt maai' slechts die pm'tiële en tijdelijke ontbinding die hiervoor onder e is omschi'even. 4.10.3. Onderdeel C van gi'ief 1 treft dus doel. Dh voert tot de conclusie dat Capital op 30 juni 2010 niet de bevoegdheid had 0111 Huurovereenkomst I I geheel te ontbinden op de grond dat ingebruiknmne van de nieuwe bedrijfsruimte door de gemeente nog niet was toegestaan. Onderdeel D: is het beroep van Caphal op oiitbinding van de Huurovereenkomst II naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? 4.11.1. [appellant] heeft in het kader van grief 1 ook aangevoerd dat het beroep van Capital op (algehele) ontbinding van de huurovereenkomst wegens de verlate toestemniing voor ingebruikname naai' maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaai' is. Dit verweer hoeft strikt genomen niet meer behandeld te worden omdat het hof in rechtsovemeging 4.10.2 heeft geoordeeld dat de bovenbedoelde tekortkoming niet de algehele ontbinding van Huurovereenkomst II rechtvaardigt. Toch zal het hof ook dit verweer beoordelen. 4.11.2. Naar het oordeel van het hof is het vemeer terecht voorgedragen. Het hof baseert dit oordeel met name op de hiervoor in rechtsoverweging 4.10.2 onder a tot en met g opgesomde onistandigheden. Het hof voegt daai' nog aan toe dat de in Huurovereenkomst I I voorziene huurperiode loopt van begin 2008 tot 1 januai'i 2018. Van deze periode is inmiddels ongeveer vijfeneenlialfjaai' verstreken. Capital heeft niet merkbaar aanstalten gemaakt om uh het gehuurde te vertrekken. Bij pleidooi in hoger beroep heeft zij verklaard dat zij er niet in slaagt om geschikte vervangende bedi'ijfsruimte te huren. Capital heeft voorts bij pleidooi slechts vage mededelingen gedaan over plannen om in overleg met de gemeente ergens nieuwe bedrijfsruimte te ontwikkelen. Naar het oordeel van het hof heeft Capital onvoldoende aamiemelijk geniaakt dat zij de bedrijfsruimte aan de [pand 1.] op eigen initiatief vóór 1 januai'i 2018 zal verlaten als de ontbinding van de huurovereenkomst in rechte in stand blijft. Voor de situatie waarin een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst het gehuui'de met instemming van de verhuurder blijft gebruiken, gaat de wetgever in beginsel uit van het voortduren van de huurovereenkomst (art. 7:230 BW). Hoewel dit ai'tikel in het onderhavige geval niet van toepassing is — naar het oordeel van het hof is de huurovereenkomst immers niet beëindigd - draagt de in het wetsmtikel vervatte gedachte wel bij aan het oordeel van het hof dat het beroep van Capital op (algehele) ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijklieid onaanvaai'd-

Nr. 5 september/oktober2013

baai' is. Het hof aeht in de onistandigheden van dh geval tevens onaanvaai'dbaar dat Capital, als nu van een huurovereenkomst geen sprake meer is, het gehuui'de van de ene op de andere dag zou kumien verlaten en de betaling van een gebruiksvergoeding van de ene op de andere dag zou kunnen staken. Het hof is op gi'ond van al het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, van oordeel dat het beroep van Capital op (algehele) ontbinding Huurovereenkomst II vanwege de bovenbedoelde tekortkoming naar maatstaven van redelijklieid en billijklieid onaanvaai'dbaar moet worden geacht. 4.11.3. Het hof concludeert dat ook onderdeel D van grief 1 terecht is voorgedragen. Dit brengt mee dat erftveezelfstandig dragende gronden zijn voor het oordeel dat Capital op 30 juni 2010 niet de bevoegdheid had om Huurovereenkomst I I (algeheel) te ontbinden op de grond dat ingebruikname van de nieuwbouw op die datum nog niet werd toegestaan door de gemeente. Devolutieve werkmg: Was op 30 juni 2010 sprake van een tekortkoming ten aanzien van de boinvkundige slaal van de nieuwbouw die een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst wel kon dragen? 4.12.1. De kantonrechter heeft in het midden gelaten of er op 30 juni 2010 sprake was van bouwkundige gebreken aan het gehuurde die op zichzelf aan ingebruikname van de nieuwbouw per 1 juli 2010 in de weg stonden. Omdat het hof de andere door Caphal aangevoerde ontbindingsgrond (geen overheidstoestemming voor ingebruikname) anders dan de kantonrechter niet heeft gehonoreerd, moet het hof onderzoeken of deze aangevoerde ontbindingsgrond (bouwkundige gebreken) de ingeroepen (algehele) ontbinding wel kan dragen. 4.12.2. Het hof beanftvoordt deze vraag ontkennend. Het hof neemt daai'bij in aaimierking dat het bij een nieuwbouwproject als het onderhavige volstrekt gebruikelijk is dat er bij de oplevering meerdere opleverpunten worden geconstateerd die nog in orde moeten worden geniaakt. [appellant] heeft aan de hand van de door hem overgelegde rapportage van AREC Ingenieursgroep B.V. voldoende aangetoond dat de nleu-wbouw op zichzelf genomen opleverbaar en — behoudens enkele opleverpunten — bruikbaar was. Hoewel strikt genomen zou kunnen worden gesproken van een tekortkoming van [appellant] omdat de nieuwbouw op 1 juli 2010 niet voor de volle 100% in orde was, kan dat het beroep van Capital op (algehele) ontbinding van Huurovereenkomst II niet dragen. Dit oordeel van liet hof berust allereerst op het feh dat Caphal [appellant] niet door middel van een ingebrekestelling met een redelijke termijn voor het herstel van de opleverpunten in verzuim heeft gebracht. Bovendien moet (algehele) ontbinding naai' het ooi'deel van het hof in dit geval achterwege blijven om (een deel van de) redenen die hiervoor in de rechtsoverwegingen 4.10.2 en 4.11.2 zijn neergelegd. 4.12.3. Het hof voegt hier nog aan toe dat de opleveringspunten mede een gevolg zijn geweest van tijdens de bouw ontstane vertt'agingen, waai'door het uiteindelijk lastig is geweest om de termijn van 1 juli 2010 te halen. Een deel van deze vertragingen is niet aan [appellant] te wijten (een uitzonderiijk strenge winter, met een ongebruikelijk hoog aantal voi'Stverletdagen, onverwachte exti'a werkzaamheden met betrekking tot asbest en bodemverontreiniging en verder af


325


en toe wisselende wensen van Capital ten aanzien van de inrichting van het gehuurde). 4.12.4. Het hof concludeert dat er geen gronden zijn die het beroep van Capital op (algehele) ontbinding van Huurovereenkomst I I kunnen dragen. Het beroepen vonnis moet dus vernietigd worden voor zover de kantom-eehter bij dat vonnis voor recht heefl verklaard dat Capital Huurovereenkomst II rechtsgeldig heefl ontbonden. Hel hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, het in conventie onder I , primair gevorderde afwijzen. Grief 1 in principaal appel is terecht voorgedragen. Devolutieve werking hoger beroep: beoordeling van het in coiTventie onder I subsidiair en meer subsidiair gevorderde.

4.13.1. Uh hetgeen in het voorgaande onder 4.10.1 lol en met 4.12.4 is overwogen, volgt dat de door Capital in conventie onder I primair gevorderde verklaring voor recht niel toewijsbaar is. Het hof moet daai-om beoordelen of hel door Capital in conventie onder I subsidiair of meer subsidiair gevorderde toegewezen moet worden. 4.13.2. Capital vordert subsidiah- onlbinding van Huurovereenkomsl I I door de rechter per 1 juli 2010, allhans per de dag van de dagvaarding in eerste aanleg allhans per een door de rechter in goede justitie te bepalen datum. Het hof zal deze vordering afwijzen om de hiervoor in de rechtsoverwegingen 4.9.1 tot en met 4.12.4 gegeven redenen. 4.13.3. Caphal vordert meer subsidiah een verklai-ing voor recht dat Huurovereenkomst II eindigt per 1 juli 2011 omdat Capital Huurovereenlcomst II op 30 juni 2010 rechtsgeldig tussentijds heeft opgezegd per 1 juli 2011. Het hof overweegt naai- aanleiding van deze vordering het volgende. Aitikel 15 van de aanvullende overeenkomst van medio febi-uari 2008 geeft de mogelijklieid van lussenlijdse opzegging van Huurovereenkomst I I met inaelitneming van een opzegtermijn van 1 jaar uitsluitend voor het geval de voorgenomen verbouwing niet voor 1 juli 2010 wordt gerealiseerd "door onvoorziene omstandigheden buiten schuld van huurder en/ of verhuurder". Deze opzeggingsgrond doet zich in hel onderhavige geval niet voor. Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen volgt immers dat hel feh dat het pand niet op 1 juli 2010 gebruiksklaar was, met nmne hel gevolg is geweest van omstandigheden die wel degelijk te kwalificeren zijn als "schuld van de huurder en/of van de verhuurder". Met name nu omstandigheden aan de zijde vmi Capital aan de vertraging hebben bijgedragen, kan Capital zieh niet op de in ai-fikel 15 neergelegde opzeggingsmogelijklieid beroepen. 4.13.4. Bovendien moet het beroep van Capital op deze opzeggingsgrond in de hierboven reeds opgesomde omstandigheden, waai-onder de omstandigheid dat Capital het gehuurde in gebruik heeft gehouden en niel voornemens lijkl daaruit te vertrekken, naai' maatstaven van redelijklieid en billijklieid onaanvaardbaar worden geacht. 4.13.4. Het hof concludeert dat het onder I subsidiair en meer subsidiah- gevorderde niet toewijsbaar is. Grief 2 in principaal

appel

4.14.1. Door middel van grief 2 in principaal appel voert [appellant] aan dat aan Capital geen beroep op ontbinding van Huurovereenkomst I I loekoml omdat zij de vernieuwde bedrijfsruimte aan de [pand 1.] kort naliet inroepen van de ontbinding in gebmik heeft genomen en tol op heden in gebruik heeft gehouden.

326

4.14.2. Deze grief hoeft niet meer afzonderlijk besproken te worden omdat hel hof naai- aanleiding van grief 1 al heeft geoordeeld dat het beroep van Capital op ontbinding van Huurovereenkomst I I niet wordt gehonoreerd. Grief 3 in principaal appel 4.15.1. Grief 3 in principaal appel is naar de kern genomen gerieht tegen de veroordeling van [appellant] om aan Capital een schadevergoeding op te maken bij staat te betalen. De gi-ief valt uiteen in drie onderdelen: 1, Door middel van hel eerste onderdeel voert [appellant] aan dat, voor zover hij al tekort geschoten is in de nakoming van een verplichting om het bedrijfspand op 1 juli 2010 aan Capital op te leveren, die tekortkoming niet ami hem kan worden toegerekend. Volgens [appellant] kmi vertraging die door builen pmtijen gelegen oorzaken is ontstaan niet leiden tol een schadevergoedingspliehl van [appellant]. Vertraging die is ontslaan door het gedrag van Capital kan volgens [appellant] evemnin leiden lol een sehadevergoedingsplicht voor [appellant], [appellmit] stelt zich hiermee klaarblijkelijk op het standpunt dat een deel van de door Capital geleden sehade op de voel van artikel 6:101 BW voor haar eigen rekening moet worden gelaten, 2, Door middel van hetftveedeonderdeel voert [appellant] aan dal hij niet in verzuim is geraakt, 3, Door middel van hel derde onderdeel betoogt [appellant] dat de schade die Capital door een tekortkoming van [appellant] heeft geleden in de onderhavige procedure kan worden begroot, zodat een veroordeling lot schadevergoeding op te maken bij staat moet worden afgewezen. Verder voert [appeUant] aan dat nauwkeurig zal moeten worden omsclii-even in de nakoming van welke verbintenis [appellant] precies tekortgeschoten is, zodat kan worden beoordeeld of causaal verband bestaat tussen die tekortkoming en de door Caphal gestelde ofte stellen schadeposten, 4.15.2. Naar aanleiding van het eerste onderdeel van grief 3 overweegt het hof het volgende. Tussen partijen slaat vast dat Capital de tijdelijk aan haar ter beschikking gestelde bedrijfsruimte aan de[pand 2,] te [vestigingsplaats] aanvankelijk is blijven gebruiken en dat zij het gehuurde als volgt in fases in gebruik heeft kunnen nemen: - vanaf 18 auguslus 2010 heeft Capital het kantoor en de showroom in gebruik genomen; - vanaf 20 september 2010 heeft Capital de opslaghallen gedeeltelijk, overeenkomstig de door de gemeente aan dat gebruik gestelde beperkingen, in gebruik genomen; - vanaf 1 juli 2011 heeft Capital de bedrijfshallen geheel in gebruik kunnen nemen. Het betreft hier vertraging als gevolg van hel feit dat de gemeente eerdere volledige ingebruikname vmi de hallen niet heeft toegestami, Capital stelt dam'door schade te hebben geleden. Dit brengt mee dat de opleveringsgebieken aan de nieuwbouw zelf wam-van volgens Capital op 1 juli 2010 nog sprake was, bij de schadebegroting buiten beschouwing kunnen blijven, Capital heeft niel gesteld dat dergelijke gebreken zelfstandig tot schade hebben geleid. 4.15.3. Nam- het oordeel van het hof kan de tekortkoming van [appellant], die erin bestond dat er op 1 juli 2010 geen toestemming was om het gehuurde in gebruik te nemen, aan [appellant] worden toegerekend. De aan [appellant] verleende bouwvergumiing was immers mede gebaseerd op onjuiste gegevens in de als bijlage bij de bouwvergunningaanvraag gevoegde rapportage Beheersbam-heid van Brand van



Jwispnidenüebespreking

20 juli 2009. Hoewel dhr. [medewerker sub 1. van Capital] namens Capital [appellant] in januari 2010 al op die onjuistheden heeft gewezen, heeft [appellant] nagelaten die onjuistheden (tijdig) te eorrigeren, en dit komt voor rekening vmi [appellant], 4.15.4, Het verweer van [appellant] dat hij niet in verzuim is geraakt (tweede onderdeel van grief 3), gaat niet op. Het hof verwijst naai' hetgeen het hof daarover naar aanleiding van grief 1 heefl ovenvogen. 4.15.5, Het in hel kader van het eerste onderdeel van grief 3 gevoerde verweer dat een deel van de sehade voor rekening van Capital zelf moet worden gelaten treft wel doel. Hel hof neemt daai'bij tol uitgangspunt dat Capital aan [appellant] wisselende en onjuiste informatie heeft gegeven over de brandlast van haar producten (omdat Capital niet over de juiste gegevens beschikte). Dit neemt niel weg dat het feh dat op 1 juli 2010 nog steeds onduidelijklieid bestond over die brandlast en over de in vei'band daai'mee aan het gebouw te stellen eisen, als een tekortkoming aan [appellant] kan worden tegengeworpen, [appellant] had op dit punt immers het voortouw moeten nemen en naai' aanleiding van het feit dat Capital geen duidelijklieid kOn geven eerder concrete actie moeten ondernemen. Anderzijds is genoemd feit dat het gebouw op 1 juli 2010 nog niet in gebruik mocht worden genomen zonder meer mede een gevolg van de genoemde omstandigheden die aan Caphal kunnen worden toegerekend in de zin van artikel 6:101 BW. Het hof vindt hierin aanleiding om de sehadevergoedingsplicht van [appellant] op de voet van artikel 6:101 BW te verminderen door le bepalen dat 50% van de door Capital geleden sehade voor haai' eigen rekening moet blijven, [appellant] moet aan Capital dus de helft vergoeden van de schade die Capital heeft geleden doordal zij de nieuwe bedrijfsruimte niet op 1 juli 2010 maar pas later in gebruik heeft kuimen nemen: - vanaf 18 augustus 2010 hel kmiloor en de showroom; - vanaf 20 september 2010 de opslaghallen gedeeltelijk, overeenkomstig de door de gemeente aan dat gebiuik gestelde beperkingen; - vanaf 1 juli 2011 de bedi'ijfshallen geheel. Het beroepen vonnis wordt dus (ook) vernietigd voor zover daai'bij is beslist dal [appellant] alle door Capital geleden schade moet vergoeden. In zoverre treft grief 3 in principaal appel doel. 4.15.6, Naar aanleiding van het derde onderdeel van grief 3 overweegt het hof het volgende. Voor toewijzing van een vordering tol schadevergoeding op te niaken bij staat is voldoende dat de mogelijkheid dat als gevolg van een bepaalde tekortkoming schade geleden is, aannemelijk is. Het hof acht in dh vei'band aannemelijk dat Capital sehade kan hebben geleden door het feit dat de nieuwbouw aan de [pand 1,] niel op de overeengekomen datum van 1 juh 2010 tot haai' volledige beschikking is gekomen. Het hof stelt verder vast dat partijen in de onderhavige procedure nog vrijwel niel zijn ingegaan op de hoogle van de schade die Capital hierdoor geleden heeft. Het hof heeft daai'door volstrekt onvoldoende gegevens om de schade te kunnen begi'oteu. Het hof aeht het mede om die reden onwensehjk om het debat over de hoogte van de schade in de huidige fase van de procedure - na pleidooi in hoger beroep - nog te openen. Het hof zal daarom, evenals de kantom'echter, volstaan met een verwijzing van partijen naar de schadestaatprocedure. [appellant] en Capital hebben dan ook alle ruimte om in onderling overleg een regeling over de eventuele schade le bereiken. Van


de zijde van Caphal is bij gelegenheid van het pleidooi meegedeeld dal in de schadestaatprocedure nog geen dagvaai'ding is uitgebracht (hetgeen in theorie wel mogelijk zou zijn geweest omdat het beroepen vomiis uitvoerbaai' bij voorraad is vei'klam'd), 4,15,7, Naar aanleiding van hel betoog van [appellant] dat uit de te nemen beslissing duidelijk moet blijken voor welke tekortkoming hij aansprakelijk moet worden geacht, verwijst het hof nam' rechtsoverweging 4,15,5 van dit arrest. Overeenkomstig hetgeen dam is overwogen zal het hof in het dieftim van dit arrest omschrijven welke schadeoorzaak in de schadestaatprocedure tol uitgangspunt moet worden genomen. Volledigheidshalve merkt het hof nog op dat eventuele schade die Capital stelt te lijden als ze in de toekomst vmiuit [pand 1.] nam' elders verhuist, niet voor vergoeding in aamnerking komt. Dergelijke [adviesbureau] staan in een te ver verwijderd verband lol de tekortkoming waarvoor [appellant] aansprakelijk is. Grief 4 in principaal appel 4.16.1. Met grief 4 in principaal appel komt [appellant] op tegen de wijze waarop de kantom'echter de door Capital te betalen gebruiksvergoeding heeft berekend. De kantom'echter heeft dienaangamide, kort samengevat, als volgt overwogen en beslist: a, over de periode van 1 januari 2010 tot 1 juli 2010 is Capital niet de in Huurovereenkomst I I bepaalde huurprijs maar slechts de op basis van Huurovereenkomst I geldende huurprijs verschuldigd (rechtsoverweging 3,2,26); b, over periode vmi 1 juli 2010 tot 20 september 2010 is Capital een gebruiksvergoeding verschuldigd gelijk aan de (in mtikel 4,1 van Huurovereenkomst II) met betrekking tol het jaar 2009 bepaalde huur van € 205.000,- exclusief btw (rechtsovei'weging 3.2,39); c, over de periode van 20 september 2010 tol 30 juni 2011 is Capital aan [appellant] een gebruiksvergoeding verschuldigd die op jaai'basis € 294.685,- bedraagt (rechtsovei'weging 3.2.43); d, In rechtsoverweging 3,2,44 heeft de kantom'echter overwogen dat Capital vmiaf 30 juni 2011 "de overeengekomen prijs van 6 375.000,- exclusief blw op jaai'basis" verschuldigd is, In rechtsoverweging 3,3.5 heeft de kantonrechter echter overwogen dat Capital zal worden veroordeeld om aan [appellant] vanaf 1 juli 2011 tol aan het monient dal zij het pmid voUedig zal hebben ontruimd € 32,500,- exclusief bftv per maand te betalen. Deze overwegingen zijn tegenstrijdig aangezien € 32.500,- exclusief btw per niaand neerkomt op € 390,000,- exclusief bftv per jam', In het dictum van hel vonnis is de kantom'echter uitgegaan van het bedrag van € 32,500,- exclusief bftv per maand (€ 390.000,- exclusief bftv per jam'). Het hof gaat er dam'om vanuit dat het bedrag van € 375.000,- in rechtsovei-weging 3.2,44 op een kennelijke verschrijving berust, 4.16.2. Het hof steh nam' aanleiding van grief 4 het volgende voorop. De omstandigheid dal Capital in de periode tol 1 juli 2011 niet volledig gebruik heeft kunnen maken vmi het gehuui'de omdal de gemeente dat volledig gebruik tot die datum nog niet toestond, kan worden aangemerkt als een gebrek van het gehuui'de in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, Hel betreft immers "een andere niel aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak ami de huurder niet hel genot kan verschafifen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomsl mag verwachten van een goed onder-


327


houden zaak van de soort als waarop de overeenicomst betrekking heett". Op grond van aitikel 7:207 BW kan Capital in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een dergelijk gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. De omstandigheid dat het hof, anders dan de kantom-eehter, van oordeel is dat de huurovereenkomst in stand gebleven is, staat hier niet aan in de weg. Het hof zal dus tot uitgangspunt nemen dat de door de kantonrechter vastgestelde gebruiksvergoedingen moeten worden betiteld als op de voet van aitikel 7:207 BW verminderde huurbedragen. In zoverre zal het hof de bij het vonnis gegeven beslissingen in elk geval aanpassen. Het hof zal vervolgens aan de hand van grief 4 onderzoeken of die (verminderde) huurbedragen naar boven moeten worden bijgesteld. De vraag of de huurbedragen op een nog lager bedrag moeten worden gesteld ligt niet aan het hof voor omdat van een incidenteel appel van Capital op dit punt geen sprake is. 4.16.3. Grief 4 komt niet op tegen de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs over de periode tot 1 juli 2010 (zie hiervoor, rechtsoverweging 4.16.1 sub a). 4.16.4. Over de hierboven genoemde periode b (van 1 juli 2010 tot 20 september 2010) kon Capital nog geen gebruik malcen van de opslaghallen in de nieuwbouw. De huurprijs die in artikel 4.1 van Huurovereenkomst I I voor het jaar 2010 was overeengekomen, was wel gebaseerd op de veronderstelling dat Capital al vanaf 1 januari 2010 van de hallen gebruik kon maken. Het hof is daarom evenals de kantonrechter van oordeel dat die huurprijs niet gepast is en dat over de periode tot 20 september 2010 volstaan moet worden met de huurprijs die m het genoemde artikel 4.1 was overeengekomen voor het jaar 2009. Die huurprijs had immers betrekking op de situatie wam- Caphal tot 20 september 2010 feitelijk heeft verkeerd: de opslag vond nog plaats in het naastgelegen pand aan de[pand 2.]. 4.16.5. Met betrekking tot periode c (de periode van 20 september 2010 tot en met 30 juni 2011) heeft de kantom-eehter de voor het jaar 2010 overeengekomen huurprijs tot uitgangspunt genomen en daarop een aftrek toegepast die in verhouding was tot de mate waai'in de gemeente aan Capital het gebruik van de hallen toestond. Dat de kantom-eehter hierbij de voor het jaar 2010 overeengekomen huurprijs (en niet deels de voor 2011 overeengekomen huurprijs) tot uitgangspunt heeft genomen is door [appellant] niet met een duidelijke grief bestreden. Overigens aeht het hof de benadering van de kantonrechter verdedigbam- omdat de nieuwbouw niet op 1 januai-i 2010 maar minstens een halfjaar later in gebruik is genomen. Ook de door de kantom-echter gehanteerde huurprijsverniindering, sanieiiliaiigend met de mate waai'in Capital van de nieuwe hallen gebruik kon maken, aeht het hof juist, [appellant] heeft nog wel aangevoerd dat Capital nog tot deeember medio 2010 opslagmimte in het pand op nr [pand 2.] heeft gebmikt. Dat voert eehter niet tot een ander ooi'deel over de door Capital verschuldigde huur. [appellant] heeft niet gemotiveerd de stelling van Capital betwist dat Capital in de periode vanaf 20 september 2010, toen zij de hallen op aan de [pand 1.] deels in gebruik mocht nemen, direct aan de verhuizing is begonnen en enige weken nodig heeft gehad om de verhuizing te realiseren. Het hof acht bij deze stand van zaken geen termen aanwezig om de door Capital verschuldigde huur over periode e op een hoger bedrag te stel-

328

len dan het bedrag van de door de kantom'echter voor deze periode vastgestelde gebruiksvergoeding. 4.16,6. De kantonrechter heeft beslist dat Capital met beft'ckkmg tot periode d (met ingang van 1 juli 2011) € 32.500,- exclusief btw per maand verschuldigd is, hetgeen neerkomt op € 390.000,- exclusief btw opjaarbasis, totdat zij het pand definitief zal hebben ontruimd. Tegen dit oordeel komt [appellant] met grief 4 terecht op. In ai-tikel 4.1 van Hum-overeenkomst I I is immers een geleidelijke stijging van de voor de nieuwbouw te betalen huurprijs in de jaren 2011 tot en met 2017 voorzien. Naai' het oordeel van het hof is er geen reden om de huurprijs voor de jaren 2012 en verder, in aftvijking van deze contractuele afspraken, te handhaven op het voor het jaar 2011 overeengekomen niveau van € 390.000,- exclusief btw per jaai'. Het hof zal het vonnis daarom op dit onderdeel vernietigen en op de in het dictum van dh arrest te melden wijze opnieuw reeht doen. Grief 5 in principaal appel 4.17.1. [appellant] vorderde in reconventie een veroordeling van Capital tot het stellen van een bankgarantie van € 93.750,- binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen voimis, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Aan deze vordering heeft [appellmit] ten grondslag gelegd dat Capital op gi'ond van artikel 6 van Huurovereenkoinst I I verplicht is om die bankgm'antie te stellen. De kantom'echter heeft deze vordering afgewezen, [appellant] is dam'tegen opgekomen met grief 5 in principaal appel. 4.17.2. Deze grief is gegrond. Nu het hof, miders dan de kantonrechter, tot het oordeel komt dat Huurovereenkomst I I in stand gebleven is, valt niet in te zien wam'om Capital de overeengekomen bankgarantie niet zou hoeven te stellen. Capital heeft zich in eerste aanleg (bij conclusie van dupliek in reconventie vmi 18 mei 2011) nog beroepen op een opschortingsrecht, maar voor een honorering van dat beroep acht het hof in elk geval op dh moment geen termen meer aanwezig aangezien de gemeente het gebmik van het pand met ingang van 30 juni 2011 heeft toegestaan. Het hof zal het beroepen voimis dam'om (ook) vernietigen voor zover bij dat vonnis de voi'dering tot het stellen van de bankgai'antie is afgewezen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, die vordering op de na te melden wijze toewijzen. 4.17.3. De partijen zijn niet erg concreet over de wijze waarop de bmilcgm'antie moet worden geformuleerd en over de voorwam'den die dam-aan moeten worden verbonden. Het hof zal zich dienaangaande richten naar m'tikel 6 van Huurovereenkomst I I en naar het daarin genoemde mtikel 12.1 van de algemene bepalingen (model ROZ 2003). 4.17.4. Het hof heeft geen aanleiding om ami te nemen dat Caphal de veroordeling tot het stellen van de bankgm'antie niet zal nakomen. Het hof acht dam'om op dit moment geen termen aanwezig om aan die veroordeling een dwangsom te verbinden. Grief 6 in principaal appel: 4.18.1. [appellant] heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat Capital aan [appellant] de [adviesbureau] moet vergoeden van het gewijzigde rapport Beheersbam'heid van Brand van 29 mam't 2011 van Adviesburo [adviesbureau] B.V. De kantom'echter heeft deze vordering afgewezen omdat de wijziging van het rapport niet nodig zou zijn geweest

TiJdschriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E

N r 5september/oktober20f3


als [appellant] het opstellen van het rapport Beheersbaarheid van Brand meteen goed had laten aanpakken en daartoe meteen in het begin de noodzakelijke infonnatie zou hebben verzameld, [appellant] komt daaitegen op met grief 6 in prineipaal appel. 4.18.2. Het hof verwerpt de giief Het hof volgt [appellant] niet in zijn betoog dat het oorspronkelijke rapport was gebaseerd op onjuiste informatie van Capital. Voor zover bij [appellant] al onduidelijklieid heeft bestaan over de aard van de producten die Capital in de nieuwe bedrijfsruimte wilde gaan opslaan, had [appellant] die onduidelijklieid lamnen wegnemen door daai-over aan Capital duidelijke vragen te stellen. Nam' het oordeel van het hof heeft [appellant] onverantwoord gehandeld met de werkwijze die hij op biz. 20 vmi zijn memorie van grieven heeft beschreven (gami kijken bij tuincentra wat daar zoal te koop is en dan maar aannemen dat Capital dat assortiment in de bedrijfsruimte wilde gaan opslaan). 4.18.3. In de toelichting op grief 6 staan ook overigens geen m-gunienten die liet boften aanzien van de [adviesbureau] van het gewijzigde rapport Beheersbam'heid van Brand van 29 maart 2011 van Adviesburo [adviesbureau] B.V. tot een andere uitkomst brengen dan de kantom'echter Grief 2 in incidenteel appel: 4.19.1. [appellant] heeft in reconventie veroordeling van Capital gevorderd tot betaling van € 9.500,- ter zake de [adviesbureau] van het onderzoek dat [appellant] in het voorjaar van 2011 door Efectis heeft laten uitvoeren naar de brandlast van de producten van Capital. De kantoni'eehter heeft deze vordering toegewezen omdat nam' het oordeel van de kantom'echter van Capital verwacht had mogen worden dat zij over de informatie over de brandlast van haar producten zou beschikken en dat zij die informatie aan [appellant] zou verstrekken. Omdat Caphal op dh punt in gebreke is gebleven, heeft [appellant] de [adviesbureau] moeten niaken en is het redelijk dat Caphal die [adviesbureau] aan [appellant] vergoedt, aldus de kantonrechter 4.19.2. Het hof komt tot hetzelfde ooi'deel als de kmitonrechter en het hof verwerpt dam'om de giief Het betoog van Capital dat de brandlast aan de hand van de "Integrale leidraad Beheersbam'heid van Brand 2007" had kunnen worden vastgesteld, voert niet tot een andere uitkomst. Capital heeft niet betwist dat die leidraad aUeen bruikbam' is als de samenstelling van de producten bekend is. Die smnenstelling was in dit geval nu juist onduidelijk. Gelet daarop heeft Capital onvoldoende betwist dat het uitgevoerde onderzoek noodzakelijk was om de brandlast van ham' producten vast te stellen. Dat geldt te meer omdat Capital aan [appellmit] wisselende mededelingen over de brandlast van haar producten heeft gedaan. Grief 7 in principaal appel 4.20.1. Grief 7 in principaal appel heett naast de eerdere grieven geen zelfstandige betekenis, behalve voor zover het betreft de veroordeling van [appellant] in de [adviesbureau] van het geding in conventie en de compensatie van de [adviesbureau] van het geding in reconventie. 4.20.2. De grief is gegi ond voor zover het de [adviesbureau] vmi het geding in conventie betreft. Omdat het hof de vorderingen van Capital in conventie slechts ten dele toewijsbam' acht, zal het hof de [adviesbureau] van het geding in con-


ventie tussen de partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen [adviesbm'cau] moet dragen. 4.20.3. De compensatie van de [adviesbureau] van het geding in reconventie acht het hof juist omdat beide pm'tijen in reconventie deels in het gelijk en deels in het ongelijk worden gesteld. In zoverre faah grief 7. Afdoening in hoger beroep 4.21.1. Uit het voorgaande blijkt dat het beroepen vomiis voor een groot deel vernietigd moet worden en dat als gevolg dam'van slechts een klein deel van het vonnis in stand zou blijven. Het hof zal ter verki'ijging van een duidelijk dictum het vonnis helemaal vernietigen en opnieuw recht doen op de na te melden wijze. 4.21.2. De partijen zijn in het principaal en het incidenteel hoger beroep allebei deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de [adviesbureau] van het hoger beroep dam'om compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen [adviesbureau] moet dragen. 5 De uitspraak Het hof: op het principaal appel en het incidenteel appel vernietigt het door de rechtbank Breda, temn kanton [vestigingsplaats], onder zaaknummer en rolnummer 635638-10¬ 11830 tussen pmtijen in conventie en in reconventie gewezen eindvonnis van 2 november 2011; opnieuw rechtdoende in conventie: - bepaalt de door Capital aan [appellant] verschuldigde huurprijs voor de periode van 1 juli 2010 tot en met 20 september 2010 op de voor 2009 overeengekomen huurprijs van € 205.000,- exclusief btw op jam'basis; - bepaalt de door Capital aan [appellant] verschuldigde huurprijs voor de periode van 21 september 2010 tot en met 30 juni 2011 op € 294.685,- exclusief btw opjaarbasis; - veroordeeh [appellant] om aan Capital 50% van de schade te vergoeden die Capital heeft geleden doordat Capital de nieuwe bedrijfsruimte aan de [pand 1.] te [vestigingsplaats] niet op 1 juli 2010 geheel, maar pas nadien in de in rechtsovemeging 4.15.5 van dh arrest weergegeven fases in gebruik heeft kunnen nemen, op te niaken bij staat en te vereffenen volgens de wet; - compenseert de [adviesbureau] van het geding in conventie tussen de pm'tijen, aldus dat elke pmtij de eigen [adviesbureau] moet dragen; - wijst het in conventie meer ofanders gevorderde af; opnieuw rechtdoende in reconventie: - veroordeelt Capital om aan [appellant] ter zake achterstallige huur over de periode tot en met januari 2011 een bedrag van € 18.273,20 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW telkens vanaf de vervaldag van de afzonderlijke termijnen tot aan de dag van de voldoening; - veroordeelt Caphal om aan [appellant] ter zake achterstallige huur over de periode van 1 februari 2011 tot en met 30 juni 2011 een bedrag van € 121.103,42 te betalen, verminderd met het bedrag dat Capital over die periode feitelijk reeds heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de maandelijks te weinig betaalde bedragen, telkens vanaf de vervaldag van de afzonderlijke termijnen tot aan de dag van de voldoening; - veroordeelt Capital om aan [appellant] ter zake huur over de maanden juli 2011 tot en met deeember 2011 te beta-


329

Jtirisprudentiebespreking

len een bedrag van € 32.500,- exclusief btw per maand, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de vervallen termijnen vanaf de vervaldag tot aan de dag van de voldoening; - veroordeelt Capital om aan [appellant] over de met ingang van 1 januari 2012 vervallen en nog te vervallen huurtermijnen maandtermijnen te betalen overeenkomstig de huurbedragen die in artikel 4.1 van Huurovereenkomst II zijn genoemd voor de jaren 2012 tot en met 2017, verminderd met de bedragen die Capital over die periode reeds heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de maandelijks te weinig betaalde bedragen, telkens vanaf de vervaldag van de afzonderlijke termijnen tot aan de dag van de voldoening; - veroordeelt Capital om aan [appellant] een bankgarantie af te geven ten bedrage van € 93.750,- overeenkomstig artikel 6 van Huurovereenkomst I I en artikel 12.1 van de bij die huurovereenkomst behorende algemene bepalingen; - veroordeelt Capital om aan [appellant] een bedrag van € 9.500,- exclusief btw te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in aitikel 6:119a BW over dat bedrag vanaf 20 aprh 2011; - compenseert de [adviesbureau] van het geding in reconventie tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen [adviesbureau] moet dragen; - wijst het in reeonventie meer of anders gevorderde af; verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; compenseert de [adviesbureau] van het principaal en het incidenteel appel tussen de pmtijen, aldus dat elke paitij de eigen [adviesbureau] moet dragen. Dit mrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, A.P. Zweersvan Vollenlioven en P.S. Kamminga (...). Commentaar Blijkens het onderhavige mxest kunnen de vragen aan welke brandveiligheidseisen het gehuurde moet voldoen en of verhuurder of huurder hiervoor verantwoordelijk is in de praktijk tot veel discussie leiden. Indien verhuurder en huurder in dh geval eehter goed met elkaar hadden overlegd, verhuurder van begin af aan doortastender was geweest en huurder direet dejulste informatie aan verhuurder had aangeleverd, had pmtijen veel ellende bespaard kunnen blijven. Helaas is een en ander echter minder voort\'m'end verlopen. Wat is er aan de hand? Huurder gebruikt de van verhuurder gehuurde ruimte voornamelijk voor opslag- en distributiedoeleinden. Het gehuurde wordt te klein voor het groeiende bedrijf vmi huurder Huurder geeft dam-om ami verhuurder aan dat hij gebruik zal niaken van de in de huurovereenkomst opgenomen mogelijklieid tot tussentijdse beëindiging, tenzij verhuurder de opslageapaciteh uitbreidt. Namaanleiding hiervan treden pmtijen in overleg. Dit oveiieg resulteert erin dat verhuurder besluh het gehuurde te vergroten door middel van gedeeltelijke sloop van het gehuurde en nieuwbouw en dat verhuurder en huurder ten aanzien van het gehuurde, dat drastisch wordt gewijzigd, een nieuwe hum-overeenkomst sluhen die de oude huurovereenkomst (nog voordat de nieuwbouw gereed is) vervangt. Totdat de nieuwbouw gereed is, kan hum-der tijdelijk gebruik maken van een ruimte van verhuurder die op een aan het gehuurde grenzend perceel ligt. In de nieuwe hum-overeenkomst wordt opgenomen dat verhuurder het gehuurde na de verbouwing gebruiksklaar, "gebouwd conform de wettelijke normen, inclusief alle benodigde installaties voor het uitvoeren van de activiteiten van huurder (opslag en distributie) ", oplevert. 330

De planning is dat het gehuurde omstreeks eind 2009/begm 2010 door verhuurder aan huurder wordt opgeleverd. In een latere amivulling op de nieuwe huurovereenkomst komen partijen voorts overeen dat indien door onvoorziene omstandigheden buiten de schuld van huurder en/of verbum-der de voorgenomen verbouwing niet wordt gereahseerd voor 1 juli 2010, huurder het recht heeft de nieuwe huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar Huurder stelde zich op 1 juli 2010 op het standpunt dat er nog bouwkundige gebreken waren die aan de ingebruikname van het gehuurde in de weg stonden en dat er nog geen toestemming van de gemeente was voor ingebruikname. Het gehuurde zou nog niet voldoen aan de brandveiligheidseisen, althmis de gemeente had amizienlijke beperkingen verbonden aan het toegestane gebruik van het gehuurde, omdat zij geen eenduidige informatie had ontvangen over de brandlast van de in het gehuurde opgeslagen producten. In de nieuwbouw worden door hum-der pallets opgeslagen en (gedeeltelijk) plastic tuinornamenten. Verhuurder heeft huurder in verband daarmee gevraagd om informatie aan te leveren over de brandlast van deze goederen. Huurder geeft in antwoord hierop ten aanzien van zijn eigen producten onjuiste en wisselende informatie aan verhuurder af. Verhuurder reageert hier vervolgens niet adequaat genoeg op en ook zijn eigen rapporten blijken niet zonder fouten te zijn wam'op hij door huurder wordt gewezen. Door deze inefihclënte gang van zaken blijft de gemeente ook lange tijd van de juiste informatie verstoken. Nadat de gemeente echter uiteindelijk de correcte gegevens over de brandlast van de producten heeft ontvmigen, verleent zij op 30 juni 2011 alsnog toestemniing voor gebruik zonder beperkingen. In eerste aanleg vordert huurder (onder meer) primair een verklaring voor recht dat de nieuwe huurovereenkomst per 1 juh 2010 is ontbonden (ex m-f. 6:265 BW) door huurder. Subsidiair ontbindmg van de nieuwe hum-overeenkomst per 1 juh 2010 (ex art. 6:265 BW), althans per de dag van de dagvaarding ofeen door de rechter in goede justitie te bepalen datum." En meer subsidiair een verklaring voor recht dat de nieuwe huurovereenkomst per 1 juli 2010 is geëindigd, omdat huurder de nieuwe huurovereenkomst rechtsgeldig tussentijds had opgezegd (conform partijen in de aanvulling op de nieuwe huurovereenkomst naar het oordeel van huurder waren overeengekomen). De kantom-ecliter wijst de primaire vordering van huurder toe. Naar het oordeel vmi de kantom-eehter is verhuurder tekort geschoten in

37. De vraag zou nog kunnen rijzen of een ontbinding ex mt. 7:2f O BW mogelijk was geweest. Voor het succesvol kunnen inroepen van art. 7:2f O BW is vereist dat er (i) sprake is van een gebrek dat (ii) het genot dat hmirder van het gehuurde mocht verwachten 'geheel onmogelijk' maakt, (iii) welk gebrek verhuurder op grond van art. 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, omdat dit onmogeUjk is of uitgaven vereist dit in de gegeven omstandigheden niet van huurder zijn fe vergen. Zonder hier zeer uitvoerig op in te gaan, denk ik dat een beroep op art. 7:210 BW m dh geval niet erg voor de hand ligt, amigezien huurder een iiaar schattmg vrij omvangrijk gedeelte van het gehuurde (een kantoor, een showroom en een gedeelte van de bedrijfshallen voor zover dh door de gemeente wel was toegestaan) reeds in gebruik had genomen kort na 1 juU 2010.


N r 5 september/oktober2013


de nakoming van zijn verplielitingen, daai' er op 1 juli 2010 nog geen toestemming van de gemeente was om het pand in gebmik te nemen en deze tekortkoming rechtvaardigde, aldus de kantoni'eehtei', ontbinding van de nieuwe huurovereenkomst. Verhuurder stelt hoger beroep in en daarbij gaat het met name om de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst inderdaad gerechtvaardigd was. Gelet op de bewoordingen in de nieuwe huurovereenkomst mocht huurder er naar het ooi'deel van het hof van uitgaan dat verhuurder ervoor zou zorgen dat het pand zou voldoen aan de van overheidswege te stellen eisen voor de activiteiten van hum'der - ook al zou dat meebrengen dat in het gehuurde bepaalde brandwerende voorzieningen zouden moeten worden aangebracht - en dat de nieuwbouw uiterlijk op 1 juli 2010 gereed moest zijn. De tekortkoming van verhuurder, die het hof als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW beschouwt, rechtvaardigde eehter niet de algehele ontbinding van de nieuwe huurovereenkonist, maar sleehts de partiële ontbinding ex ai't. 7:207 lid 1 BW, aldus het lio£'« Dit, kort gezegd, omdat hum'der niet direct dejulste informatie over de brandlast van haar producten had verstrekt e.q. wisselende mededelingen daarover aan verhuurder had gedaan, de gemeente, nadat zij de correcte gegevens (op het verstrekken waarvan huurder zelf invloed had) had verki'egen, alsnog toestemniing verleende voor de ingebruikname van het gehuurde door huurder en de schade voor huurder derhalve relatief is, omdat huurder het gehuurde op een later moment (gefaseerd) in gebruik kon nemen'' en aanvankelijk nog kon beschikken over de ruimte op het aangrenzende perceel, het niet aannemelijk is geworden dat er nog andere gebreken aan het gehuurde kleefden waardoor het gehuurde niet door huurder in gebruik kon worden genomen en de gevolgen van ontbinding voor vei'huurder te ingrijpend waren, omdat hij een aanzienlijk bedrag had geïnvesteerd in de nieuwbouw die geheel op de wensen van huurder was toegesneden. Ten oven'loede oordeelt het hof ook nog dat (algehele) ontbinding naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid wegens voornoemde redenen onaanvaai'dbaai' is (dh was door verhuurder naast de grief dat de tekortkoming de (algehele) ontbinding van de huurovereenkonist niet rechtvaardigde ook als grief aangevoerd). Daai'bij speelt naai' het oordeel van het hoflevens een rol dat van de looptijd van de nieuwe huurovereenkonist inmiddels vijf en een halfjaar is verstreken en huui'der niet merkbaar' aanstalten heeft gemaakt om het gehuurde te verlaten. Bij de beoordeling van de vraag of verhuurder of huurder veranftvoordelijk is voor het voldoen van het gehuurde aan de brandveiligheidseisen, spelen de omschi'ijving van het gehuui'de en de bestemming waai'voor het gehuurde mag worden gebruikt vaak een belangrijke rol. Uitgaande van het ROZ model voor kantoorruimte (2003) (zoals hier gebruikt), betreffen dit respectievelijk ait. LU" en art. 1.2'" van de huurovereenkomst.''^ Indien in de omschi'ijving van het gehuurde is opgenomen dat verhuurder slechts 'bedrijfsruimte' verhuurt - hetgeen veelvuldig gebeurt - is vei'huurder in beginsel alleen verplicht om die brandwerende voorzieningen te treffen die noodzakelijk zijn om het gehuui'de te kunnen verhuren als bedrijfsruimte. Dit zal in de regel betekenen dat een gi'oot deel van de brandwerende voorzieningen voor rekening en risico van huurder komt, aangezien huurder er in die situatie voor moet zorgen dat het gehuurde kan worden gebruikt voor de specifieke bestemming die huurder aan


Tijdschrift voor

het gehuurde wenst te geven, zoals bijvoorbeeld in dit geval 'opslagruimte, kantoor en showroom'."" Indien de omschrijving van het gehuurde meer omvattend is, dan zal dit kunnen betekenen dat de verantwoordelijkheden vmi verhum'der verder reiken en dat sneller sprake is van een gebrek in de zin van m't. 7:204 lid 2 BW'' als het gehuui'de voor wat betreft de vereisten voor brandveiligheid niet voldoet.''-^

38. Het hof komt via een omweg tot de conclusie dat huurder een vermmdering van de huurprijs op grond van art. 7:207 lid 1 BW kan vorderen. De kantomechter had de gebruiksvergoedingen die huurder verschuldigd was, omdat huurder na de oiitbhiding van de nieuwe huurovereenkomst langer van het gehuurde gebmik is blijven maken, op vordermg van huurder lager vastgesteld. Het hof neemt naar aanleiding hiei-van als uitgangspunt dat de door de kantom'echter vastgestelde gebruiksvergoedingen moeten worden betiteld als op de voet van art. 7:207 lid 1 BW vermmderde huurbedragen (ro. 4.16.2). 39. Huui'der heeft het gehuurde gefaseerd betrokken. Vanaf 18 augustus 2010 heeft huurder een kantoor en een showroom in gebraik genomen en vanaf 20 september 2010 heeft huurder de bedrijfshallen, voor zover door de gemeente toegestaan, in gebraik genomen (ro. 4.f). 40. Alt. f.1. bepaalt: "Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna 'het gelmurde genoemd, gelegen [...] kadastraal bekend[...] welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlagen bij deze overeenkomst gevoegde en daaivan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening en een door parlijen geparafeerdproces-verbaal van oplevering, waarin wordt aangegeven welke installaties en andere voorzieningen wel, en welke installaties en andere voorzieningen niet, tot het gelmurde behoren en waarin tevens een beschrijving van de staat van het gehuurde wordt gegeven, eventueel aangevuld met door partijen geparafeerde foto's". 41. Alt. 1.2 bepaalt: "Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om le worden gebruikt als f..]". 42. Bij het ROZ model voor winkehuimte (20i2) gaat het om art f.1 en art. 1.3. 43. In het airest is niet expliciet vermeld hoe de omschrijving van het gehuurde en de bestemming waarvoor het mag worden gebruikt, luiden. Aangezien er echter wordt gesproken over bedrijfsruimte die door huui'der wordt gebruikt als opslagruimte, kantoor en showroom, ligt het in de rede dat in de omschi'ijving van het gehuurde 'bedrijfsruimte' is opgenomen en in de bestemming waarvoor het mag worden gebraikt 'opslagrainite, kantoor en showroom' of bewoordingen van gelijke strekking. 44. Op grond van ait. 7:204 lid 2 BW is een gebiek een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waai'door het gehuurde aan huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waai'op de overeenkomst betrekking heeft. Hierbij wordt volledigheidshalve opgemerkt dat het begrip gebrek in de ROZ modellen is geherdefinieerd en gesubjectiveerd door het gedeelte "van een goed...betrekking heeft" weg te laten. Vanwege deze heidefinitie wordt niet uitgegaan van wat een willekeurige huurder mag verwachten, maar van wat tiuurder in kwestie mag vewachten. 45. Zie voor een uitgebreidere toelichting: S.H.W. Le Large, 'Brandpreventie: wie betaalt? H', TvHB 2010, m'. 6 en H.J.

HUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E

331

Jiirispivdeiitiebespieking

Ook art. 6.7.1""^ en art. 6.7.2" van de ROZ algeniene bepalingen voor kantoorruimte (2003) zijn bij deze beoordeling relevant. In deze artikelen is, kort gezegd, bepaald dat huurder zelf dient te onderzoeken of het gehuurde geseliikt is voor de overeengekomen bestemming en zelf verantwoordelijk is voor de (kosten van de) vereiste ontheffingen en vergunningen en de kosten voor het op grond van overheidsvoorseiiriften geseliikt niaken van het gehuurde voor de overeengekomen bestemming. Onder omstandigheden is het mede op grond van deze bepalingen verdedigbaai' dat huurder gelet op zijn onderzoeksplicht niet had mogen verwaehten dat het gehuurde zonder meer geschikt zou zijn voor het doel waarvoor hij de ruimte zou willen aanwenden en dat eventuele onvolkomenheden derhalve voor zijn rekening moeten blijven. Dit was bijvoorbeeld aan orde in het arrest van het Hof Arnliem van 9 oktober 2011 Huui-der had het gehuurde, dat als bedrijfsruimte was verhuurd, onder meer in gebruik als een muziekstudio, hetgeen in strijd bleek met het bestemmingsplan (en ontheffing was niet mogelijk). De vraag rijst dan wat huurder van de huurovereenkomst, waaibij gebruik was gemaakt van het ROZ algeniene bepalingen voor kantoorruimte (2003), mocht verwaehten. Het hof oordeelt, mede naar aanleiding van art. 6.7.1 en art. 6.7.2 van de ROZ algeniene bepalingen (2003), dat huurder zelf had jnoeten onderzoeken of er van gemeentewege bezwaren zouden bestaan tegen het voorgenomen gebruik. Er werd geen tekortkoming van de zijde van verhuurder aangenomen. Daarbij is overigens wel van belang dat in de bestenimingsbepaling van de huurovereenkomst expliciet was opgenomen dat het gebruik van het gehuurde niet in strijd met het bestemmingsplan moeht zijn. Een dergelijke redenering wordt echter niet altijd gevolgd en van een vaste lijn is daarom (nog) geen sprake."" Zo werd in een ai'rest van het Hof Amsterdam van 25 oktober 2011'° geoordeeld dat voor zover aan ait. 6.8.1 en mt. 6.8.2 van de ROZ algemene bepalingen winkelruimte (2003)" al de betekenis zou moeten worden toegekend die verhuurder daaraan wenste te geven, deze uhleg tot het onaanvaardbm'e resultaat zou leiden dat verhuurder zieh eenzijdig en zonder enig nadeel kon ontti'ekken ami de nakoniing van de hoofdverplichting, namelijk het verschaffen van huurgenot. Het ging hier om de situatie wambij de verhuur van een bedrijfsruimte die bestemd was om te worden gebruikt als showroom (ook) in strijd bleek te zijn met het bestemmingsplan wam'door exploitatie van het gehuurde door huurder in het geheel niet mogelijk was. In dit geval wordt door verhuurder ook een beroep gedaan op voornoemde bepalingen uh de bij het ROZ-model kantoorruimte (2003) behorende algemene voorwam'den. Aangezien paitijen echter een vmi deze algemene bepalingen afwijkende afspraak hebben gemaakt, staat hof niet erg uitgebreid stil bij art. 6.7.1 en mt. 6.7.2. Het hof oordeelt in de eerste plaats dat art. 6.7.1 slechts betrekking heeft op de ontheffingen en/of vergunningen die huurder nodig heeft. In de tweede plaats oordeelt het hof dat voor zover mt. 6.7.2 afwijkt vmi mt. 1.1 vmi de nieuwe huurovereenkomst waarin is opgenomen dat verhuurder het gehuurde "gebomvd conform de wettelijke nortnen, inclusief alle benodigde installaties voor het uitvoeren van de activiteiten van huurder (opslag en distributie) " dient op te leveren, art. 6.7.2 door mt. 1.1 opzij wordt gezet (ro. 4.7.2). Verhuurder moest dientengevolge zelf nagaan welke producten huurder in het gehuurde wilde opslaan, wat de brandlast dam'van was en of

332

dh van overheidswege bepaalde voorzieningen ten aanzien van de nieuwbouw vereiste voor de opslag vmi die producten. Een dergelijk oordeel werd in een enigszins vergelijkbare situatie ook al eens geveld door de Kantom'echter Utrecht wam'bij in het geding was of verhuurder verplicht was om een invalidentoilet en invalideiilift te installeren en partijen voorafgaand aan de hum'overeenkomst, net als in het onderhavige gesehil, nadere afspraken hadden gemaakt over de staat waarin het gehuurde zou worden opgeleverd.'^ Bij specifteke afspraken wordt het over het algemeen verhuurdersvriendelijke ROZ model derhalve zonder veel discussie gepasseerd. Hoewel verhuurder en huurder in de nieuwe huurovereenkomst in beginsel bepaalde afspraken meenden te hebben gemaakt ten amizien vmi de vereisten wam'aan het gehuurde moest voldoen en welke partij hiervoor de verantwoordelijkheid droeg, gaat het op alle fronten toch nog mis. De uitwisseling van informatie tussen verhuurder en huurder over de brandlast van de producten die huurder in het gehuurde wil opslaan, verloopt verre van vlekkeloos. De verhuurder onderneemt dan onvoldoende actie wam'door bij de gemeente lange tijd onduidelijklieid bestaat over de brandlast, zodat in eerste instantie beperkingen worden opgelegd ten aanzien van het gebruik van het gehuui'de, terwijl dit niet had gehoeven. Gesteld wordt wel dat het in de praktijk nog wel eens nuttig kan zijn als verhuurder en huurder vooraf met elkam' overleggen op welke wijze huurder het gehuurde precies Moné, 'Brandpreventie: wie betaalt?', TvHB 2007, m'. 2. 46. Ll art. 6.7.1 van de ROZ algeniene bepalingen voor kantoorruimte (2003) is opgenomen: "Huurder is verantwoordelijk voor en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of verguimingen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het beroep of bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. De daaraan verbonden kosten zijn voor rekening van hmirder Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkoinst of tot enige andere of verder actie tegen verhuurder". 47. In art. 6.7.2 van ROZ algemene bepalingen voor kmitooiTuimte (2003) is opgenomen: "Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven. Indien op grond van overheidsvoorschriften of op grondvan voorschriften van andere daartoe bevoegde instanties bij aanvang van de huurovereenkomst of op een later tijdstip in, op, of aan het gehuurde wijzigingen ofvoorzieningen nodig zijn in verband met de bestemming die huurder aan het gehuurde wil geven of heeft gegeven, dient huurder die wijzigingen of voorzieningen op zijn kosien uit te voeren, zulks na voorafgaande toestemming van verhuurder". 48. Hof Ai'iiliem 9 oktober 2012, iJ#BX9741. 49. Zie ook J.A. van Sft'ijen m de noot bij Hof Arnhem 4 september 2012, WRlOn, 14. 50. Hof Amsterdam 25 oktober 2011, ZJArBU4956. 51. Deze bepalingen zijn gelijk aan mt. 6.7.1 en art. 6.7.2 vmi het ROZ model voor kmitoorruimte (2003). Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat in het ROZ model voor wuikeh'uhnte (2012) gelijksoortige bepalingen zijn opgenomen (in ai't. 4.1, mt. 4.3 en art. 4.2), zij het dat deze duidelijker en concreter zijn geformuleerd. 52. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 27 januari 2010, zaaknummer 606014 UC EXPL 08-17998 YJ (Fit-Inn Sport- & Bodycentrum/Oxford Investments B. V).



Jiirispnidenliebespreking

wenst te gebruiken," zodat ten aanzien van de brandveiliglieid (of eventueel andere overheidseisen) geen misverstanden kurmen ontstaan. Deze easus illustreert maar vi'eer eens dat dit vmi belang is en dam'bij dient vei'huurder zieh te realiseren dat Iiij - indien hij voor het voldoen aan alle vereisten van het gehuurde verantwoordelijk is — hierbij een aetieve rol zal moeten vervullen. Het hof overweegt immers dat verhuurder het voortouw had moeten nemen en naar aanleiding vmi het feit dat huurder geen duidelijklieid kon geven eerder concrete actie had moeten ondernemen (r.o. 4.15.5). Ook hum'der ondervindt nadelige gevolgen van de gang van zaken. De omstandigheid dat huurder over zijn eigen producten verkeerde en wisselende informatie aan verhuurder heeft aangeleverd, vormt voor het hof aanleiding om de sehadevergoedingsplicht van verhuurder op gi'ond vmi mt. 6:101 BW te verminderen door te bepalen dat 50% van de door huurder geleden schade voor zijn eigen rekening moet blijven. C.F.J. Heemskerk'-'

53. Zie H.J. Moné, 'Brmidpreventie: wie betaalt?', TvHB 2007, nr 2, p. 45. 54. Cm'olien Heemskerk is werkzaam als advocaat bij Houthoff Burunia te Amsterdam. N r 5september/oktober2013


333

oktober 2013

Recommend Documents