1. fejezet
Ugye milyen idilli a fejezetborítón található kép? Boldog gyerekek, kutya, hatalmas zöldellő kert, színes virágok, óriási szabad tér, tisztes távolság a szomszédoktól, a háttérben gyönyörű takaros ház. Szinte érezni a képről a nyugalmat, a kiegyensúlyozottságot, a jó levegőt, a virágok illatát, a háttérben szinte hallani a madarak énekét. Sok emberben ilyen romantikus kép él álmai otthonáról – és ez így van jól. Mi magunk is azért fogtunk ennek a könyvsorozatnak a megírásába, hogy minél több ember ehhez hasonló álma válhasson valóra saját családi háza felépítése után! De azért a valóság ennél összetettebb. Családi ház-
ban lakni nem csak az előbb bemutatott képet jelenti. Hogy mi mindent még? Erről szeretnénk most szólni. Ebből a fejezetből ahhoz kapnak segítséget, hogy mi mindent kell átgondolni még azelőtt, hogy véglegesen elköteleznék magukat egy új családi ház építése mellett. Melyek a családi ház alternatívái, és miben különbözik a családi ház, mint lakhatási forma, ezektől az alternatív megoldásoktól? Ha aktívan használják ezt a könyvet, akkor kipróbálhatják a közös döntéshozatal szépségeit is – amelyre még sokszor lesz szükség, ha minél kevesebb belső konfliktussal akarják megélni az építkezés nehéz, de szép folyamatát.
1.1.Szükségletek és vágyak Ha valaki családi házat szeretne, akkor erre nyilván különböző okok késztetik. Végiggondolták már alaposan, hogy Önök miért is szeretnének családi házba költözni? Ha még nem, akkor itt az alkalom! Nem tudjuk, hogy Önök milyen okot, okokat sorakoztattak fel, de mi is összegyűjtöttünk egy csokorra valót a leggyakrabban hallható érvekből a családi házba költözés mellett: „Kinőttük a lakásunkat, többgyerekes családnak már csak egy családi ház nyújt elegendő életteret.” „Elegünk lett a városból, a szomszédokból.” „Azt szeretnénk, hogy a gyerekeink kertes házban nőhessenek fel.” „Végre egy olyan otthont szeretnénk magunknak, amit mi építünk fel a saját igényeink és elképzelé seink szerint.”
n
n
n
n
n
n
n n
n
n
A Studio Metropolitana egy 2002-ben készült kutatásában az agglomerációba kiköltözést vizsgálta Budapest és környékének példáján. Erről a témáról a következő olvasható az összefoglalóban: „Budapest agglomerációs övezeteibe általában a nagycsaládos vagy a több gyermeket felnevelni kívánók költöznek ki a fővárosból. A kutatás alapján kirajzolódó kép azt mutatja, hogy az agglomerációba való kiköltözés döntési folyamata általában két, esetleg három részből áll: n először a költözés igénye fogalmazódik meg, tehát nem a kiköltözésé, hozzávetőlegesen minden második család először Budapesten próbál igényeinek megfelelő lakóhe lyet keresni. n a kiköltözésről való döntés általában csak ezután születik meg, és a két döntés között eltelhet rövid, illetve hosszú idő is. n a döntési folyamat harmadik fázisában a kiköltözési célterület meghatározása szerepel, ebben a fázisban általában csak az irányokat határozzák meg és nem a konkrét településeket. A döntési folyamat mögött, a költözés igényének hátterében elsődlegesen és formálisan a gyermekek állnak. Azok a szülői, méghozzá főként anyai igények, melyek olyan környeze-
22
n
„Szeretnék egy gyönyörű kertet, ahol kedvemre nevelgethetem és ápolgathatom a növényeimet.” „Elegünk van a zsúfolt lakótelepből, lakás lakás hátán, az emberek belelátnak egymás életébe.” „A gyerekek miatt célszerű lenne összeköltözni a szüleimmel és ehhez szeretnénk egy többgenerációs házat.” „Én is családi házban nőttem fel, szeretném, ha a gyerekeimnek is megadatna ez.” „Egy családi házas övezetben még vannak emberi kapcsolatok, még beszélgetnek egymással az emberek.” „Nagyobb társasági életet szeretnénk élni, de ahhoz kicsi a mostani lakásunk.” „Számomra az »idilli« család képe: szülők, gyerekek, kutya, macska – és mindehhez egy szép kert.”
tet akarnak biztosítani, amely – szerintük – számukra a legideálisabb. (Amilyen nekik volt, vagy amilyenre a sajátjukból emlékeznek, illetve amilyen elképzeléseikben él.) Másfelől az anyagi lehetőségek és az igények harmóniája is fontos, sokan emiatt nem tudnak valamelyik budapesti zöldövezeti kerületben maradni. A legtöbbször a pénz és az igény eredője határozza meg a kiköltözés célterületét. Természetesen a felsorolt általánosságoktól eltérő indokok és motivációk is léteznek: Budapest valamilyen okból való elutasítása, egészségügyi problémák miatti költözések, életstílus váltás, öröklés. Ezek gyakorisága általában kisebb, ezekben az esetekben a döntési folyamat első fázisa kimarad, illetve a három fázis eggyé olvad. A kiköltözés célterületének meghatározásakor – a pénz szabta lehetőségek mellett – sok esetben hasonló erősségű háttértényezők is megjelennek: n lakóhelyükhöz – valamelyik külső kerülethez – közel eső területet céloznak meg (sugaras kiköltözés) n alkalmazkodnak a kiköltözési trendekhez – „követik a divatot” n élmény – emóciók – miatt költöznek n előnyös, pénzbe nem kerülő lakásmegoldások okán (például öröklés)”. Forrás: Megindult a visszaköltözés (Studio Metropolitana tanulmány, 2002.02.13.) www.studiometropolitana.hu
Az első döntés: biztos, hogy családi ház?
Vegyük észre, hogy a fenti listában keverednek a megalapozott szükségletek és az érzelmek táplálta vágyak. Azt javasoljuk, hogy Önök is két csoportba sorolják elvárásaikat: egyik oszlopba kerüljenek azok a szempontok, amelyeknek mindenképpen teljesülniük kell (ezek lesznek a „szükséges kritériumok”, a valódi szükségletek), a másikba pedig mindaz, ami „jó lenne, ha ös�szejönne”. Az alábbihoz hasonló listára gondolunk:
Azt javasoljuk, hogy a jövendő közös otthonukról szóló, s az ehhez hasonló témájú gondolkodás mindig igazi családi program legyen. Ha a család minden tagja az első perctől kezdve részt vesz a döntésekben, elmondhatja ötleteit, gondolatait, akkor az elkészült otthont valóban mindenki magáénak fogja érezni – ami nagyon fontos ahhoz, hogy igazi családi fészekről beszélhessünk. Még egy tanács: sokat segít gondolataik alakításában, keretek között tartásában, ha le is írják ötleteiket, a döntésekhez szükséges érveket és ellenérveket. Az írás ugyanis rákényszerít mindenkit a strukturált fogalmazásra. Arról nem is beszélve, hogy idővel milyen szép emlékké állhat össze az ezekből a „szemelvényekből” összerakott „családi építési napló”!
1.1. ábra Egy példa az igénylistára. Célszerű külön kezelni azokat az elvárásokat, amelyekre mindenképpen választ szeretnénk találni, és azokat, amelyeket inkább csak kivánságnak tekintünk. Mindenkinek másképp néz ki a saját listája!
Csak néhány ötletet szerettünk volna felvillantani. Fontos, hogy elkészüljön az Önök saját elváráslistája, amelyet aztán folyamatosan bővíthetnek, pontosíthatnak.
A fejezetben tárgyaltak eldöntéshez ugyanúgy használható lesz mindez, mint ahogyan a telekválasztáshoz és a ház terveinek elkészítéséhez.
www.epitemahazam.hu
23
1. fejezet
1.2. Az otthon különböző formái A lakhatással kapcsolatos szükségletekre alapvetően öt válasz létezik: n
n
n n n
új családi ház építése (ezzel foglalkozunk sorozatunk I. és II. kötetében); meglévő családi ház vásárlása (erre majd a III. kötetben térünk ki); újonnan épített társasházi lakás vásárlása; használt társasházi lakás vásárlása; bérlakás (vagy ház) bérlése.
Mindegyik lakhatási formának megvannak a maga előnyei és hátrányai. Mivel könyvünk az új családi házak építéséről szól, így most az ezen építési módról kialakult általánosításokat vesszük szemügyre – ezek jó része megjelent az okokat bemutató korábbi felsorolásunkban is. A megfogalmazott állítások igazságtartalmának elemzése közben feltűnnek majd az imént felsorolt lakhatási módok közötti különbségek is, amelyeket a fejezet végén majd össze is foglalunk.
1.3. Általánosítások és tévhitek a családi házakkal kapcsolatban 1. általánosítás: Ha családi házat építek, akkor az olyan lesz, amilyet én akarok (míg egy lakást „készen kapok”) Az kétségtelen, hogy a „zöldmezős beruházásban”, eleve számunkra épülő családi ház esetében jóval nagyobb esély van arra, hogy az tényleg olyan lesz, mint amilyennek mi képzeljük az életterünket. A lakások többnyire általános igények kielégítésére készülnek. Az építkezés korai fázisában történő vásárlás esetén még van mód bizonyos mértékű módosításra – de a lehetőségek azért végső soron korlátozottak. Alkalmazkodni kell például a teljes ház szerkezetéhez – például a vizesblokk vezetékei eleve kijelölik a mosdó, a WC és a konyha helyét.
De azért a családi ház igénye így is felvet bizonyos kétségeket. Először is: ahhoz, hogy házunk olyan legyen, amilyennek megálmodjuk, igényeinket pontosan meg kell tudjuk fogalmazni a szakemberek számára is. Ehhez részletekbe menően tudnunk kell, mit is akarunk. A dolgot tovább nehezíti, hogy ezt legnagyobb részben még a tervezés időszakában kell megejtsük, amikor majdani házunkat, annak helyiségeit még csak egykét elnagyolt ceruzavonal jelzi…
Egyetlen apró saját példával szeretném illusztrálni mindezt. Saját építkezésünket megelőzően „titkos vágyaim” között szerepelt egy ún. amerikai hűtőszekrény: olyan, amelyiknek két ajtaja van, jégkockát adagol, és folyamatosan lehet belőle „csapolni” hideg vizet. Mivel azonban ezt a vágyamat nem tudatosítottam sem magammal, sem az építésszel, így később azt kellett tapasztalnom, hogy a kész konyhában egészen egyszerűen nem maradt annyi hely, ahová egy ilyen készüléket berakhattunk volna. Egy ilyen hűtőnek legalább 85 cm szélességű szabad térre van szüksége, úgy, hogy még ezen túl az ajtók kényelmes kinyithatóságáról is gondoskodni kell. Egy hagyományos hűtőszekrény tervezéséhez elegendő kb. 55 cm szélesség is. A két méret között ezen túl megtalálhatók a legkülönbözőbb szélességű, megnövelt térfogatú készülékek. Valójában tehát már a tervezés fázisában tisztázni kellene, hogy n kombinált hűtőben gondolkozunk-e, vagy külön akarunk hűtőt illetve fagyasztót, n mekkora hűtési/fagyasztási térfogatra van szükségünk. Ez a család nagyságán kívül például függ a vásárlási szokásainktól is. Lehet, hogy a városi lakásban naponta beugrottunk hazafelé menet az utcai boltba, a városszéli családi házba azonban havonta kétszer szervezünk nagy- bevásárlást. És akkor még nem szóltunk arról, hogy érdemes azt is átgondolni, hogy milyen gyakran és mekkora baráti társaságot kívánunk majd vendégül látni. n milyen extra igényeink vannak (ide tartozik például az előbb említett, egyébként nem igazán életfontosságú jégkocka adagolás…). Ha pedig megvannak az igények, akkor lehet elkezdeni járni a boltokat, böngészni az internetet. Milyen méretű egy ilyen igényekre szabott hűtő? Lehet, hogy teljesen különálló mélyhűtőre lesz szükség, mert a kombinált hűtőszekrényben kialakított fagyasztó nem elegendő? Ne feledjük: arról az időszakról beszélünk, amikor még el sem kezdtük a tényleges építkezést! És ez csak egyetlen konyhai berendezés volt… Nem állom meg, hogy egy másik kedvenc példámat is ne osszam meg – ez is saját tapasztalat. A mi házunknak is lett terasza, ahová az első tavasszal remekbe szabott virágkölteményeket ültettünk a balkonládákba. A gond csak télen adódott. Hol teleltessük át ezeket a növényeket? A teraszon elfagynak, a lakásban túl meleg van, a garázsunkban pedig – ablak híján – teljes a sötétség. És akkor még nem is egy másfél-két méter magas egzotikus növénykülönlegesség téli elhelyezéséről beszéltünk… Lehet, hogy már azt is tudnunk kellene a tervezés szakaszában, hogy milyen növényekkel akarjuk benépesíteni az otthonunkat? Ilyen és ehhez hasonló igények összegyűjtéséhez szeretnénk segítséget nyújtani majd a 3. fejezetben.
24
Az első döntés: biztos, hogy családi ház?
A következő kényes pont az, hogy bár megfogalmaztuk igényeinket és ezek szerencsés esetben be is kerültek a tervbe, nem biztos, hogy sikerül is kivitelezni azokat. Ennek fő oka valószínűleg az, hogy egy ház nagyon bonyolult szerkezet. Igen sok és sokféle szaktudásra van szükség a felépítéséhez. A 3. fejezetben például azt is látni fogjuk, hogy már magából a tervből is többféle van: építészterv, statikai terv, gépészterv, villamos terv. Egy családi ház esetében igen ritka, hogy valamennyi tervet elkészíttetik (ez inkább nagyberuházásokra jellemző). Részletes rajzok híján aztán az építkezés során a különböző szakemberek gondolják ki és valósítják meg a részleteket. De a munka összetettségéből adódóan szakemberből is sok van. Az ács nem ért a villamossághoz, a kőművessel sem lehet elvégeztetni a gépészeti munkákat – és még sorolható lenne. Jó esetben mindenki jól elvégzi a saját dolgát – nem törődve, de általában nem is tudva arról, hogy az utána jövőknek milyen kihívásokkal kell majd szembenéznie. Az eredmény: apró, bosszantó hibák, amelyek aztán mind kompromisszumra késztetnek bennünket a lakhatás során. Szerintünk mindenki találkozott már valahol olyan villanykapcsolóval, amelyre „rányílik” a szobaajtó, olyan tetőtéri WC-vel, amely elé nem állhat oda a férfiember, csak ha testével hátrahajolva követi a tető vonalát, olyan WC-ülőkével, amelyet nem lehet stabilan feltámasztani a tartályhoz; olyan emeletre felvezető lépcsővel, amelynek fordulójában egy nagyobb tárggyal nem lehet befordulni. És így tovább, a „rémtörténetek” a végtelenségig sorolhatók. Két dolgot tehetünk. Vagy belenyugszunk és elfogadjuk, hogy a mi családi házunk (sem) lesz tökéletes
(ajánlható megoldás!), vagy megpróbálunk elébe menni a problémának. Ismét felidézzük az Előszóban már leírt szólásmondást: Az első házát az ellenségének, másodikat a barátjának építi az ember – és csak a harmadikat magának. Mi lenne, ha mi mindjárt a harmadik házzal tudnánk kezdeni? Ezt a lehetőséget kínálják a típustervek és az ezek alapján épült típusházak. A típustervek – jó esetben – olyan házak tervdokumentációját jelentik, amelyekből már több meg is épült, és amelyekből így – a korábbi építkezések tapasztalatait felhasználva – eltüntették a gyermekbetegségeket. Hogy Magyarországon mennyire nagy az igény az egyediségre, az is mutatja, hogy a típustervek nem örvendenek igazán nagy népszerűségnek. Méltatlanul. Sajnos a típushibák többnyire csak a tényleges megépülést követően szűrhetők ki… A típusterv jelenthet „csak” szó szerinti terveket (ebben az esetben csak a kiviteli terv mélységű tervdokumentációt érdemes megvásárolni), de a cégek egy része a típusházak megépítését is vállalja. Akár így, akár úgy, a lényeg az, hogy az adott típusból már minél több álljon és magunk is meggyőződhessünk arról, hogy a konstrukció már kiforrott. Az anakronizmus a dologban az, hogy a típusterveken komolyabb változtatást nem érdemes kérni, hiszen ekkor már jó eséllyel egy új, egyedi házról lesz szó. Ha viszont a változtatás nélküli típustervekből választunk, az már nem sokban különbözik attól, mint amikor a kész (vagy tervasztalon fekvő) lakások között válogatunk, hogy megtaláljuk az elképzeléseinkhez legközelebb állót – éppen házunk egyediségét, személyre (családra) szabottságát veszítjük el… 1.2. ábra Látványkép egy típus terv-dokumentációból. Forrás: Xella Magyarország Kft.
www.epitemahazam.hu
25
1. fejezet
2. általánosítás: A családi ház építése jóval többe kerül, mint egy új lakás megvásárlása Ez az állítás önmagában nem igaz. A költségvetés készítéséről szóló fejezetben látni fogjuk, hogy egy családi ház durván ca. 200 000 Ft/m2 áron megépíthető. Ha böngésszük a hirdetési újságokat, akkor azt tapasztalhatjuk, hogy nagyobb településeken az új lakások árai nagyjából 250 000 Ft/m2 nagyságrendtől indulnak. (Körülbelül egyforma műszaki tartalomról van szó.) A reális összehasonlítás azonban ennél nehezebb. A lakásárak ugyanis tartalmaznak egy olyan tényezőt, amellyel a családi ház esetében külön számolni kell: a telekárat. Márpedig míg az építkezés költségei viszonylag adottnak tekinthetők (bár a nagyobb településeken általában kicsit drágábbak a szakember-díjak), a telkek árai lényeges szórást mutatnak településtől és az azon belüli elhelyezkedéstől függően is. Ezen a ponton szólni kell a nettó és a bruttó alapterületről – már csak azért is, mert ez sok esetben az ingatlanfejlesztők kedvenc „trükközési” területe. A lakások esetében a korrekt beruházók a hasznos, ún. nettó alapterületet adják meg – elvégre ez az, amelyet használni tudunk élettérként. A házak alapterületének megadásakor azonban általános gyakorlat, hogy a külső falsík által bezárt területet tüntetik fel. (Lakások esetében ezt teszik az inkorrekt ingatlanosok is…) Értelemszerűen(?) erre adják meg a fajlagos (Ft/m2) építési költséget is! (Ennek oka valószínűleg az, hogy a telek beépítettségének meghatározásakor is ez a méret az irányadó – mint azt majd a 2. fejezetben látni fogjuk.)
Az egyszerű összehasonlítást végül is két tényező teszi irreálissá. Az egyik az, hogy a lakásokat általában a települések központjához közel építik, ahol a telekárak 30–50 000 Ft/m2-es nagyságrendben vannak. Tehát itt egy 1000 m2-es telek ára 30–50 millió forint! (Nem véletlen, hogy ilyen telkekre ma már soklakásos társasházakat terveznek a beruházók – még akkor is, ha magán a telken korábban egyetlen családi ház állt.) A családi házak számára ideális külső (vagy agglomerációs) területeken a telkek átlagára 10–15 000 Ft/m2. Azaz az iménti telek itt „csak” 10–15 millió forintba kerülne. Az összehasonlítást gátló másik ok: telket nem csak a házunk alapterülete alá veszünk - elvégre a családi ház egyik legvonzóbb tartozéka éppen a kert. Ennek elvárt nagysága pedig megint csak egyéntől függő. Az alábbi ábra jól mutatja, hogy ennek a számításnak mi a „tétje”: 40 cm vastag falakat feltételezve a nettó és a bruttó alapterület több mint 8 m2-rel tér el egymástól. 250 000 Ft/m2 ár mellett ez a különbség nagyjából 2 millió forintot jelent! Ha ezt a gondolatmenetet az előző példánkra is alkalmazzuk, akkor a 100 m2-es nettó alapterület egy lega lább 108 m2-es házat feltételez, amelynek az építési költsége (200 000 Ft/m2 fajlagos ár mellett) már több a korábban számoltnál: közel 22 millió Ft. A teljes költség így 28 millió Ft – ezt a nettó (hasznos) alapterületre visszaosztva máris 280 000 Ft/m2 árhoz jutottunk. Ezért már egy értékesebb lakáshoz is hozzá tudunk jutni. Előre elnézést kérünk, de könyvünkben mi is kicsit nagyvonalúan fogjuk kezelni a két alapterületet… 1.3. ábra Egy 100 m2 hasznos alapterületű házon – 40 cm vastag falakat fel tételezve – 8 m2 különbség lehet a nettó és a bruttó alapterület kö zött. Ha nem figyelünk, akkor ezt a pénztárcánk bánhatja!
26
Az első döntés: biztos, hogy családi ház?
1.4. ábra Egy családi ház minden határoló felülete a külvilággal érintkező hőleadó felület, míg egy társasházi lakást akár több oldalról is fűtött helyiségek vesznek körül.
Azt azonban megállapíthatjuk, hogy lakást venni nem igazán olcsóbb a családi ház építésénél. (Vigyázat: ezt a kijelentést a fejezet végéig még árnyalni fogjuk!) 100 m2-es lakóteret feltételezve (nem túl drága 250 000 Ft/m2-es lakásárral számolva) 25 millió forintért juthatunk hozzá egy új lakáshoz, ugyanekkora alapterületű családi ház építési költsége (szintén ”lefelé kerekítve”, 200 000 Ft/m2 árral kalkulálva) 20 millió Ft. Az 5 millió forintos árkülönbözetért (12 000 Ft/m2 telekárral kalkulálva) egy kb. 420 m2-es telken építhetjük fel a családi házunkat, tehát a 100 m2-es alapterület mellé tudtunk vásárolni 320 m2 kertet is – amennyiben az otthonteremtésre ugyanannyi pénzt szántunk mindkét esetben. Általánosságban elmondható, hogy a családi ház építésének legnagyobb pluszköltsége a telek ára – amely árért azonban saját kertet kapunk cserébe. A következő fejezetben a telekvásárlás kapcsán lesz szó a beépíthetőségről. Mivel a családi házas övezetek jellegét minden önkormányzat meg kívánja őrizni, ezért meghatározzák, hogy az adott telek hány százalékát foglalhatja el lakóépület. Ha például az előírt beépíthetőségi fok 20%, akkor egy 100 m2-es lakótérhez (egyszintes épületet elképzelve) 500 m2-es telket kell vásároljunk – azaz meg kell vegyünk hozzá 400 m2 kertet is. Ebben az esetben a költségarányok a következők lesznek: Telek ára* : 6 millió Ft Ház építési költsége**: 20 millió Ft Teljes költség: 26 millió Ft n n n
* 12 000 Ft/m2 telekárral számolva ** 200.000 Ft/m2 építési költséggel kalkulálva
Ha a teljes bekerülési költséget osztjuk vissza az eredményül kapott lakótérre, akkor 260 000 Ft/m2 bekerülési költséghez jutunk, amely már egy nagyváros közepesen frekventált helyén épült társasházi lakás árával egyenlő.
Erről az oldalról megközelítve a családi házas lakóformának kulcskérdése a kert: aki számára nem nyűg, hanem lehetőség egy kert, annak érdemesebb ezt az építési formát választania. Lépjünk azonban eggyel tovább, és azt is nézzük meg, hogy mennyibe kerül egy ház és egy lakás fenntartása! Pusztán elméleti síkon is belátható, hogy egy családi ház üzemeltetése drágább, mint egy ugyanolyan nagyságrendű lakásé. Legmarkánsabb példaként a fűtési költség kínálkozik. Amíg egy családi ház valamennyi határoló felülete hőleadó felület a hideg környezet felé, addig egy társasházi lakást („jó esetben” akár a hatból öt felületen) több oldalról is fűtött lakások vesznek körül – ami jócskán csökkenti a fűtéssel pótlandó hőveszteséget. Ugyanilyen markáns különbségnek tekinthetjük a kert fenntartását. Bár a növények vízigénye jelentősen különbözik, azért egy nagyrészt füvesített kert esetében számolhatunk 1–7 liter/m2/nap locsolási igénnyel (szárazságtól függően). Márpedig ez az előbb példaként felhozott 400 m2-es kert esetében 400–2800 liter vízigényt takar! (0,4–2,8 m3/nap!). A jelenlegi vízdíjak mellett (460 Ft/m3) ez napi (!) 180–1300 Ft költséget jelenthet! (A locsoláshoz használt vízóra felszerelésével ez a költség felezhető, mert ekkor nem kell a locsolásra használt vízért csatorna-használati díjat fizetni.) Az 1.1 táblázatban megkíséreltük bemutatni egy négyfős család lakta 120 m2-es családi ház éves rezsiköltségének főbb elemeit. A képet árnyalja, hogy családi házunk szerkezeti megoldásaira, a felhasznált építőanyagokra magunknak is komoly befolyása lehet – így tulajdonképpen csak rajtunk múlik, hogy a fenti rezsiköltségeket mennyire csökkentjük le – ez is komoly előny, ha magunknak építünk. Ezzel szemben a szerkezetet és a beépített anyagok nagy részét egy lakás esetében „készen kapjuk” – legfeljebb megpróbálhatunk a vásárláskor ezekre is figyelemmel lenni. Ráadásul a paraméterek egy része
www.epitemahazam.hu
27
1. fejezet
1.1. táblázat Fenti számok hangsúlyozottan egy átlagos családi házra vonatkoznak.(Természetesen lehet vitatkozni azon, hogy mit jelent az „át lagos” szó…) Könyvünkben bemutatjuk majd, hogy ezek az értékek óriási eltérést mutathatnak attól függően, hogy mennyire ener giatudatosan építkezünk, és mennyire takarékosan élünk a házunkban. A fűtési költségeket tekinthetjük alapterülettel arányosnak, a másik két költség inkább a család létszámával arányos. Fontos, hogy a vízfogyasztásnál nem számoltunk az esetleges öntözési igén� nyel, ami akár meg is duplázhatja az itt leírt nagyságrendet. A rezsiköltségekhez hozzászámolhatjuk még a biztosítási díjat és az eset leges (több helyen már korábban is létező) ingatlanadót.
egyetlen lakásban nem is javítható tetszőlegesen – gondoljunk itt a homlokzati hőszigetelésre. Az energiatakarékosság előtérbe kerülése kapcsán ugyanakkor egyre több szó esik arról, hogy a magában álló családi házak egyedi üzemeltetése lényegesen drágább, mint ha az üzemeltetést közösségi szinten oldják meg. Egy nagyobb teljesítményű napkollektoros vagy akár geotermikus rendszer kiépítése, egy esetleges közösségi esővíz-hasznosítás ugyanis fajlagosan olcsóbban megvalósítható, mintha ez „kicsiben”, egy-egy családi házra méretezve történik. Egy Andrew Page nevű úr pár évvel ezelőtt egy jövőbeli faluközösség elméleti modelljét alkotta meg. Elméletének lényege, hogy a jövő kihívásainak csak az újjáteremtett közösségi összefogással lehet majd megfelelni. Ennek egyik területe a közösségi energiagazdálkodás. „A cél: az energiával való gazdálkodás és az önellátás energiamegtakarító eljárások útján (épületek tervezése, hőtovábbítás, az energiaáramlás ellenőrzése, a szállítás minimalizálása, az anyagok újrafelhasználása), továbbá a helyi energiatermelés megújuló forrásokból (nap, szél, biogáz, fa, hulladék).
Az ilyen „közösségi felhasználás” társasházi lakásoknál lényegesen egyszerűbben megvalósítható. (Magyarországon is újabb és újabb társasházakra szerelnek fel a közösségi melegvíz-szolgáltatást segítő napkollektorokat), de családi házak ilyen jellegű összefogása sem tűnik ma már utópiának. Összefoglalva: egy szabadon álló családi ház önmagában kevésbé energiahatékony, mint az „egymást segítő” lakások egysége, viszont a magunknak épített családi ház esetében lehetőség van szinte tetszés szerinti mértékben energiatakarékos anyagok és technológiák alkalmazására. A helyi energiatermelés önmagában is takarékos, mert kisebb a szállítás miatti veszteség. Energia szempontjából a település egészét egy épületnek tekintenék, és integrált, megújítható energiarendszerrel, valamint visszacsatolásos ellenőrző rendszerrel látnák el. Valószínűleg előnyös lenne, ha az egész közösség számára egyszerre alakítanának ki egy föld alatti víz, szennyvíz-, gáz-, fűtés- és elektromoshálózatrendszert, amelyre bármikor rá lehetne csatlakozni.” Forrás: A Dartington modell: egy jövőbeli közösség megtervezése (részlet), www.okotaj.hu/szamok.
1.2. táblázat Átlagos lakásméretek új építésű otthonoknál 2009-ben Magyaror szágon - építési enge délyek alapján. Forrás: KSH.
28
Az első döntés: biztos, hogy családi ház?
Ugyanakkora családi ház és lakás megépítése illetve fenntartása tehát nem különbözik lényegesen egymástól. A különbség valószínűleg abból fog adódni, hogy
családi házból (lényegesen) nagyobbat építünk, mint amekkora lakást vennénk magunknak. (1.2. táblázat) Lépjünk tovább ezen gondolat mentén.
3. általánosítás (építési érv) Azért kell családi házba költöznünk, mert a család már nem fér el egy közepes lakásban Ennek a kijelentésnek komoly igazságtartalma van, főleg, ha abból az alaphelyzetből indulunk ki, hogy egy immáron kétgyerekesre bővült család valószínűleg még mindig abban a lakásban lakik, amelyben a házaspár annak idején közös életét elkezdte. Ami elég volt két felnőtt embernek, az már a kevésnél is kevesebb négy fő részére. Kérdés, hogy a „kinőtt lakást” milyen új lakhatási móddal váltsa fel a család? Az 1.3. táblázatból is „kitetszik” az ingatlanpiac egyik „ökölszabálya”: „az ingatlan értékét döntően három dolog szabja meg: a fekvése, a fekvése és a fekvése”. Sajnos ez a megítélés időnként teljesen elfedi az olyan, szintén igen fontos szempontokat is, mint például a beépített anyagok minősége vagy a beosztás.
Felnőttek hálószobája: 12 m2 Egyik gyerek szobája 12 m2 Másik gyerek szobája 12 m2 Nappali 25 m2 Konyha 12 m2 (talán itt a legnagyobb az igénykülönbség…) Előszoba 5 m2 WC 1,5 m2 Fürdőszoba + WC 10 m2 Összesen kb. 90 m2 A kalkulációnál igyekeztünk valamiféle középutat választani. A helyiségek nem túl nagyok, de kicsinek sem mondhatók. A lakásban viszont nem lesz: egy második fürdőszoba (reggelente nem csak a WC szokott egy lakásban szűk keresztmetszet lenni, pláne ahol a gyerekek lányok…) vendégszoba gardrób kamra külön dolgozószoba. n
n
a./ Vegyenek egy nagyobb lakást? Mekkora legyen ez az új otthon? A 3. fejezetben majd részletesebben is foglalkozunk a lakóhelyiségek méretével és funkcióival. Ezen szükséges funkciókból kiindulva nézzük meg, hogy mekkora szükséges alapterület adódik ki a példánkban szereplő négyfős család számára?
n n n
Ha körbenézünk a piacon, akkor ebben a lakásnagyságban a következő ajánlatokkal találkozhatunk:
1.3. táblázat Zugló Budapest pesti oldalának egy frekventáltabb kerülete, a XVII. kerület egy külső, eredetileg családi házas övezet. A táblázat semmiképpen nem tekinthető reprezentatívnak: az Otthon Centrum www.oc.hu honlapján található ingatlankereső adataira épül – 2009 szeptemberében. A lakásokhoz átlagos nagyságú (5–15 m2) terasz tartozott, a használt lakások közül csak a jó állapotban levőket vettük be a listába. Megjegyezzük, hogy ez a lakásméret már kicsit luxusnak számít a lakáspiacon (éppen ezért sokszor hatalmas teraszokkal párosítják). Ezért kínálata is szűkösebb.
Az előbbiekben megismerkedtünk már a nettó és a bruttó alapterület különbözőségével. Mindenképpen szólni kell azonban a hasznos alapterületről is, mint fogalomról. „Konyhanyelven” fogalmazva ez a mérőszám azt mutatja meg, hogy a lakáson belül mekkora terület áll a „kényelmes életvitel” rendelkezésére. Egy tetőtérben például a ferde tetősík szélén már nem tudunk felegyenesedni, de egy, a lakótérbe tartószerkezeti funkcióval beépített pillér is elvesz a hasznos alapterületből. Ezen túl természetesen a falszerkezetek által elfoglalt hely sem számít bele a hasznos lakótérbe – mint azt már korábban láttuk. Definíció szerint hasznos alapterület az ingatlan belső falsíkokkal határolt területe, amelyen a belmagasság több mint 1,9 méter.
www.epitemahazam.hu
29
1. fejezet
1.4. táblázat Ez a mini-kutatás a www.szuperingatlan.hu honlap 2009. szeptemberi adatbázisa alapján készült – szintén nem reprezentatív nagyságrend alapján. A házak átlagosan legalább 400 m2-es telken állnak (250–750 m2) és átlagosan 95–100 m2 alapterületűek. Igyekeztünk kiszűrni az „erősen felújítandó” kategóriába soroltakat. Ez az alapterület a családi házak között a kisebbek közé számít.
b./ Vegyenek egy használt családi házat? Böngésszünk most is egy aktuális adatbázisban a kínálat felderítésére. Az előbbi földrajzi csoportosítást megtartva érdekes eredményre jutunk. (1.4. táblázat) Látható, hogy meglepő módon az árszint alig múlja felül a lakásokét – pedig itt az erkély helyett saját ker-
tet is adnak. Természetesen egy használt ház esetleges felújítása nagyságrenddel többe kerülhet, mint egy lakásé. Az árak valószínűleg azért szórnak a lakásokénál jobban, mert itt az elhelyezkedés mellett a műszaki állapot is nagyobb jelentőséget kap.
1.5. táblázat A táblázat az ingatlan.com adatai alapján készült. A statisztika az átlagos m2-árakat tartalmazza, a 90 m2-es havi díjak egyszerű felszorzással képződtek.
c./ Béreljenek egy nagyobb lakást? Az 1.5. táblázat az eddig is vizsgált régiók átlagos bérleti díjait mutatja: Egyszerű számítás a debreceni példát alapul véve: Egy 90 m2-es új lakás átlagára 25 millió forint. Ugyanennek havi átlagos bérleti díja 105 000 Ft, évente tehát 1 325 000 Ft. A most kifizetett vételárból tehát közel 19 évig fizethetnénk bérleti díjat. d./ Építsenek egy új, saját tulajdonú családi házat? A fejezet elején már említettük, az 5. fejezetben pedig részletesen is kifejtjük, hogy egy átlagos családi ház legkevesebb 200 000 Ft/m2 árból megépíthető. Maradva a 90–100 m2 lakótér-igénynél ez 18–20 millió forintos költséget jelent. Megvásárolva az „ehhez járó” 4–500 m2-es telket (mondjuk 12 000 Ft/m2 áron), ez még 5–6 millió Ft járulékos költséget jelent. Költség-összevetési gondolatmenetünkben így a képzeletbeli család 23–26 millió forintért hozzájuthat új családi házához. A valóság azonban az, hogy az új családi házak általában nagyobbak 90–100 m2-nél. Ennek oka könnyen tetten érhető. Egy családi ház összköltségében jelentős hányadot fog-
30
Ez a gondolatmenet a felszín alatt azért több ponton is sántít. Egyrészt nem kalkulál a következő évek inflációjával, de azt sem veszi figyelembe, hogy a csak majdan kifizetendő bérleti díjat a kifizetés pillanatáig be is fektethetnénk és kamatoztathatnánk. Megint csak másképp áll a dolog, ha a vételárat – akár részben – banki kölcsönből fedezzük, amire viszont mi fizetünk kamatot. És hogy két, nem pénzügyi szempontot is említsünk: egyik esetben értéket képviselő tulajdonnal fogunk rendelkezni (ennek minden előnyével és hátrányával), a másik esetben valaki más lakásában lakunk. És bár a rezsiköltség a bérlőt terheli, de a lakás, ház állagmegóvásáról az évek folyamán a tulajdonosnak kell gondoskodnia. Ilyen és ehhez hasonló kérdésekre rövidesen még vis�szatérünk, de részletesebben a költségvetésről szóló fejezetben fogunk velük foglalkozni.
lal el a telek, amely többnyire (beépíthetősége folytán) nem jelent korlátot a rá építendő ház nagyságára nézve. Tegyük fel, hogy rendelkezünk egy 600 m2-es telekkel. Ezt 7,2 millió forintért vettük. Ha egy 100 m2-es házat építünk rá (költség 200 000 Ft/m2), akkor összköltségünk 20+7,2= 27,2 millió Ft lesz.
Az első döntés: biztos, hogy családi ház?
Az összköltségen belül a telekért kifizetett költséghányad 7,2/27,2=26%. Ha viszont 125 m2-es házat építünk, akkor az összköltség 25+7,2= 32,2 millió forint lesz, azaz a telek költséghányada lecsökken 7,2/32,2=22%-ra. Pénzünk nagyobb részét a tényleges lakótérre költöttük. Ettől persze még jóval több pénzünkbe kerül az építkezés. Viszont miután „helyünk van”, így nagy a kísértés, hogy a lakásban helyhez nem jutott álmainkat is beépítsük a házba!
Az igények és költségek világába tett rövid gondolati utazás végén két rövid számadat: Egy kis kutatás után azt az adatot találtam, hogy Németországban az 1990-2005 közötti időszakban 35 m2-ről 41 m2re nőtt az egy főre jutó lakóterület. Ilyen megközelítésben négyfős családunknak Németországban 164 m2 lakóterület „dukálna”. (Egy ottani prognózis szerint ez az érték 2030-ra eléri az 55 m2/főt. A lakásnagyság a társasházi otthonok és a családi házak méretbeli átlaga)
A házméret kapcsán azonban nem árt egy kicsit elgondolkozni. Általános hibának mondható, hogy a jövendő ház méretének meghatározásánál az építtetők kizárólag a jelenből indulnak ki. Márpedig – és erről még sokszor szólunk – családi házat évtizedekre építünk. Egy építkezés a jövőnek szóló beruházás. Az elkészült otthonnak ki kell szolgálnia bennünket 5, 10, 20 – sőt akár 50 év múlva is. Lehet, hogy a gyermekeink is itt fognak családot alapítani? Ekkor még növelhető is az időtáv. (Maguk a szerkezetek általában gond nélkül lehetővé tesznek 100 évesnél hosszabb élettartamot is.) Húsz–ötven év nagyon nagy idő. A mai felgyorsult világban rengeteg változás történhet ennyi idő alatt. Régebben ez kevésbé volt érdekes. A családi házakban általában három generáció lakott együtt – és ez így ment évtizedeken, évszázadokon át. Csak a szereplők cserélődtek. A nagyszülők helyére a gyerekek, a gyerekek helyére az unokák, az ő helyükre pedig az ő gyerekeik léptek. És mivel még nem tárult fel a világ, a család élete is többnyire helyben, az adott városban vagy faluban zajlott. Mára ez az életstílus jelentősen megváltozott, és ehhez bizony jövendő otthonunknak is célszerű alkalmazkodni. Vegyünk egy tipikus kiindulási szituációt. 30 éves fiatal házaspár egy 4 éves kisgyerekkel. Az édesapa és az édesanya szülei is élnek, már a nyugdíjkorhatár környékén (vegyük őket 58 és 62 éveseknek). Mindkét szülő viszonylag jó állással bír. A pár még
Melyek is voltak ezek? vendégszoba 15 m2 gardrób 2 m2 kamra 2 m2 külön dolgozószoba. 10 m2 egy második fürdőszoba 6 m2 Járulékos terület összesen 35 m2 Máris az előbb figyelembe vett 125 m2 alapterületnél járunk… És akkor még nem engedtünk szabad utat az olyan kívánságlistának, mint: minden célra egy kicsit nagyobb helyiség, mosókonyha, konditerem… n n n n n
Magyarországon az új társasházi lakások átlagos mérete jelenleg 74 m2, az új családi házaké 139 m2. A családi házban és társasházban található lakások együttes átlagos alapterülete 102 m2. Érdekességként: a világon a legnagyobb otthonok Ausztráliában találhatók, átlagos méretük 214 m2, Amerikában ugyanez a szám 201 m2. Európában a legnagyobb átlagos alapterületű lakások Dániában találhatók (137 m2). Forrás: KSH, www.ifs-staedtebauinstitut.de, www.baulinks.de, www.deluxe.hu.
legalább egy gyereket szeretne a közeljövőben, de a jelenlegi lakásuk már kicsinek tűnik a négyfős család számára. (Jelenleg egy 60 m2-es városi lakásban laknak). Úgy vélik, hogy ha már nagyobb lakás szükséges, akkor talán érdemes lenne belevágni álmaik megvalósításába, és egy családi házat építeni – így a gyerekek kertes házban élhetnék gyerekkorukat. Úgy gondolják, hogy egy három hálószobás + nappalis + konyhás + étkezős + két fürdőszobás házat építenek. (Egy-egy szoba mindkét gyereknek és a szülőknek. Egyedüli luxust a két fürdőszoba jelenti, de tapasztalataik szerint később a reggeli rohanásban négy személy számára nem lesz elég az egyetlen tisztálkodási és szépítkezési helyiség). Ennek alapján egy 120 m2 (lakó)alapterületű ház mellett döntenek. (3 x 15 m2 a hálószobákra, 2 x 12 m2 fürdőszobákra, 36 m2 a nappali-étkező-konyhára és +10% a közlekedőkre.) Nevezzük ezt 1. élethelyzetnek. (1.5. ábra) Gondolkozzunk most azonban egy kicsit előre, és nézzük meg, hogyan fog esetleg alakulni a család élete a későbbiekben! Egy év múlva megszületik a második gyerek (2. élethelyzet), aki azonban 3 éves koráig nem hajlandó önállóan külön szobában aludni. A nagyobbik testvér is szívesebben van együtt húgával, játszani meg úgyis a nappaliban játszanak, ahol a szüleik is a legtöbb időt töltik. A kisebbik gyerek számára épült szoba tehát négy évig voltaképpen feleslegesnek bizonyul. Ha el is tekintünk attól, hogy ezt a szobát is fűteni kell, és csak a be-
www.epitemahazam.hu
31
1. fejezet
1.5. ábra A példánkban szereplő család elképzelt jövőképének szemléltetése.
ruházási költségeket tekintjük, akkor – 200 000 Ft/m2 árral kalkulálva – 3 millió forint áll „feleslegesen” a házukban. A „mindenkinek van külön szobája” állapot csak a 3. számú élethelyzetben valósul meg, amikorra mindkét gyerek igényelni kezdi a külön életteret. 37 évesen az édesapa addig biztosnak hitt munkahelye megszűnik. Úgy dönt, hogy önálló vállalkozóként fog tovább dolgozni. Mivel szellemi tevékenységet végez, így mindössze egy kis önálló helyre és nyugalomra lenne szüksége az otthon végzett munkához és iratai tárolásához. A házban azonban nincsen dolgozószoba… (4. élethelyzet) Tíz év telt el, 72 éves korában váratlanul meghal az egyik nagypapa. A felesége magára marad a családi házukban, amit egyedül nem tud fenntartani és gondozni, ráadásul egyre több egészségügyi problémával is küszködik. A család úgy dönt, hogy ha nem is költözik hozzájuk, de lényegesen több időt kellene gyerekével és unokáival töltenie – ám felmerül a kérdés, hogy hosszabb látogatásai során hol lakjon. A házban ugyanis nincsen vendégszoba. (5. élethelyzet) 14 év telt el. A nagyobbik fiút felveszik az egyetemre, de ehhez egy másik városban kell kollégiumba költöznie (rosszabb esetben lakást bérelni a számára…). Az egyik szobát már csak kéthetenként hét végén használják, amikor a gyerek hazalátogat. (6. élethelyzet) A kisebbik leánygyermek is főiskolára megy, de ő otthon lakik az iskola ideje alatt. 24 éves korában azonban elköltözik hazulról és összeköltözik a barátjával. Bátyja az egyetem után már kollégiumi lakóhelyén talál munkát és ott bérel lakást. A ház félig kiürült. A két hálószoba és az egyik fürdőszoba már csak „mementó” – de azért persze fenntartásukról gondoskodni kell… (7. élethelyzet). Mindössze 24 év lehetséges történéseit foglaltuk ös�sze. 24 év nem nagy idő egy ház teljes élettartamához képest.
32
A helyzetet ráadásul nem is éleztük ki végletesen, hiszen még 20 év, és lehet hogy már csak egy ember lakja a házat… De felhozhattuk volna azt a konfliktushelyzetet is, amikor munkája elvesztését követően a családfő az ország másik feléről kap „visszautasíthatatlan” ajánlatot, amelyet csak azért nem fogad el, mert a saját tulajdonú házon még a 15 éves kölcsön sincsen kifizetve… És mi történik akkor, ha a szülők valamilyen okból elválnak – mi lesz akkor a közös otthonnal? Mi történik, ha az időssé váló szülők már nem bírják a házon belüli lépcsőzést – pedig a hálószobák a tetőtérben vannak? Vagy ha öreg korukban már csak nyűg a kert? Látható, hogy akár csak középtávon gondolkozva is, egy saját tulajdonú családi ház igen rugalmatlan lakhatási formának bizonyulhat, amelyet ráadásul nagyobb értékénél és egyedi igények szerinti felépítésénél fogva lényegesen nehezebb is mobilizálni, mint például egy lakást. És hogy mi ebből a tanulság? Az feltétlenül, hogy jövendő házunk tervezésekor egy egész életpályát kell figyelembe venni! – remek alkalom, hogy a család hosszú estéket töltsön el saját céljai és saját jövőképe megalkotásával! Egyetlen saját példával szeretném megerősíteni az előbbi példában leírtakat. Új családi házunkban mindkét kislányunknak külön (háló)szobát építettünk. Mivel azonban a kisebbik hosszú évekig nem volt hajlandó egyedül aludni, így az éjszakákat rendszeresen a testvére mellett a pótágyon töltötte. Játékra meg egyébként is a földszinten található nappalit vették igénybe. Ma már nem építenék azonnal fix válaszfalat a két gyerekszoba közé, hanem egybenyitnám a helyiséget (amely így kellően nagy lehetne a játszadozáshoz). Most, jó néhány évvel később elegendő lenne megoldani a leválasztást.
Az első döntés: biztos, hogy családi ház?
Ha lehet, próbáljunk meg „rugalmas házszerkezetet” kialakítani – megfelelő funkcionális bővítési módokkal vagy éppen lezárási, szeparálási lehetőségekkel. Elképzelhető például, hogy az előző modellben a gyerekek egyike párjával szívesen lakna a „kiüresedő” ház egy részében – ha az teljesen különálló, vagy legalább külön bejáratúvá tehető lenne. (Elvégre gondolkozhatnak úgy, hogy jól jönnek a nagyszülők az unokák esetenkénti felügyeletében…) A legrugalmasabb lakhatási formának egyébként mindenhol a világon a bérlakás bizonyul. Ennek esetében a család minden új élethelyzethez egy költözéssel tud viszonyulni. Különféle kutatások azonban kimutatták, hogy Magyarországon világviszonylatban az egyik legerősebb a saját tulajdonhoz való ragaszkodás, ráadásul mivel a rendszerváltást követően az állami tulajdonú lakások nagy részét eladták, így mára bérlakás-állományunk elégtelen lenne tömeges igények kielégítésére. Hazánkban rendkívül alacsonynak mondható az úgynevezett lakásmobilitás. Míg Nyugat-Európában egy életciklus
Ez a röpke életciklus-elemzés is rávilágított arra, hogy egy adott családi ház egy adott család adott állapotára jelent ideális életteret. Ha nem akarjuk, hogy az életünk befektetésével épült házunk egyben „röghöz kötöttségünk” eszköze is legyen, akkor igyekezzünk „univerzálisra” (azaz „mobilizálhatóra”) is szabni házunkat. Olyanra, amely ha úgy alakul, más család számára is megfelelő otthonnak bizonyulhat. Úgy tűnik tehát, érdemes csínján bánni azzal a kijelentéssel, hogy a házunkat egy életre, vagy éppen több generációnak építjük. alatt 6-7-szer költöznek az emberek, addig nálunk ez a szám 2–3 közötti. Amerikában ugyanez a mutató közelít a 10-hez! Az alacsony mobilitás azt jelzi, hogy Magyarországon könnyen „beragadnak” az emberek egy-egy lakáshelyzetbe. Hiába változnak meg körülményeik, igényeik, nem tudnak (vagy nem is akarnak!) továbblépni. Nem az élethelyzet határozza meg a lakhatást, hanem fordítva. Az eredmény: annak idején viszonylag olcsón megépített, ma már csak félig lakott házak országszerte és munkaerőhiány az ország egyik részében, munkanélküliség a másikban.
4. általánosítás: A családi ház egy életre szóló befektetés Az előbb elmondottakat figyelembe véve egy családi ház rugalmatlanabb a különböző élethelyzetekre történő reagálás szempontjából, mint egy lakás. Egy családi ház eladása – már csak a „beépített nagyobb érték” okán is – többnyire nehezebb, mint egy
átlagos lakásé. Eleve kevesebb ugyanis a potenciális vevő és azok közül, akik megengedhetnek maguknak egy családi házat, sokan a saját ízlésükre építenek egy újat. Családi házat elcserélni pedig talán még ennél is nagyobb kihívás.
Akik családi házban képzelik el a jövőjüket, azoknak is valójában két választási lehetőségük van: vagy maguk építenek új házat vagy használt ingatlan után néznek. Ez utóbbiak hátránya, hogy többnyire fel kell újítani őket - és bizony ember legyen a talpán, aki „ránézésre” meg tudja becsülni egy ilyen felújítás költségét. Ráadásul valószínűleg lesznek olyan fontos elemei a háznak, amelyek még felújítással sem hozhatók olyan formára vagy állapotba, mint amilyen számunkra kívánatos lenne. A korábban már lakott családi házaknak ugyanakkor nagy előnyük, hogy nemcsak az építkezés nyűgjétől kímélik meg a vásárlót, hanem az egy új házon óhatatlanul megjelenő „gyermekbetegségek” kijavításának fáradalmától is. Találhatunk a piacon azonban valamiféle „köztes” kategóriát is: ezek az újonnan épített, de eladásra kínált családi házak. Ezeknek is nagy előnye, hogy nem kell bíbelődni az építkezéssel, mindjárt a készbe lehet költözni, s ráadásul a beépített műszaki megoldások és építőanyagok is napjaink kínálatából kerülnek ki. Ilyen ház vásárlásán gondolkozva azonban mindenképpen ugyanolyan gondossággal járjanak el, ugyanolyan mélységben mérjék fel az épület műszaki tartalmát és állapotát, mintha egy régi használt házzal állnának szemben! Ez olyan ingatlan-kategória, amely esetében igen nagy szórással szembesülhetnek a piacon. Teljesen természetesnek vehető azonban, hogy az ilyen, eladásra épített házak többségében nem olyan minőségű anyagokkal fognak találkozni, mint amilyeneket Önök építenének be a saját házukba. Gondoljanak arra, hogy az építési vállalkozónak egy átlagos igényszintnek kell megfelelnie; olyan anyagokat kell használnia, amelyek nem elriasztó (éppen ellenkezőleg, vonzó) árat eredményeznek a piacon. És hogy hogyan kerül mindez ide? Gondoljanak arra, hogy egy esetleges majdani eladáskor Önöknek a használt és az eladásra épített új házak piacán kell versenyezniük a vevőkért! Ha „túl nagy” értéket építettek be a házukba, akkor ez később visszaüthet – mindenesetre szűkíti a vevőkört. Javasoljuk, hogy éppen ezért őrizzék meg a beépített anyagok listáját és minél több építési dokumentációt, hogy ezzel tudják később esetlegesen igazolni – az erre fogékony vevőknek – a beépített, hosszú távú minőséget.
www.epitemahazam.hu
33
1. fejezet
Tudomásul kell tehát venni, hogy házunkat az életciklusa alatt folyamatosan karban kell tartanunk, folyamatosan felújítanunk és fejlesztenünk – a kor kihívásainak és igényeinek megfelelően. Családi ház esetében ezt a tulajdonos könnyebben megteheti, mint egy lakás esetében, de számolnia kell azzal is, hogy a beépített bonyolultabb szerkezet miatt ez lényegesen nagyobb anyagi terheket is jelent. Jó tisztában lenni azzal, hogy az esetleges értékesítésnél mi jelent árban is Általában minden utólagos javítás, megjeleníthető értéktöbbletet egy ház esetében. felújítás többe kerül, mintha az adott Ilyenek például műszaki tartalom már az építés során a biztonsági rendszerek (riasztó, esetleg kamerarendszer, betörésvédő beépült volna a szerkezetbe. fólia), (Például utólagos hőszigetelés esetén az automata öntözőrendszer, néha csak magának az állványozásnak a beépített gépek típusa és fajtája, a költsége közel annyi pénz, mint az az az esztétikai felújítások (például egy régi korlát kovácsoltvasra cserélése) árkülönbség, amennyivel többe került a fürdőszobában minőségi masszázskád. volna, ha annak idején vastagabb falaA családi ház általában lényegesen nagyobb értéket képvisel, mint egy lakás. kat vagy vastagabb hőszigetelést váEzért itt az eladás előtti felújítás bekerülési költsége „többet hozhat a konylasztott volna az építtető!) hára”, mint ugyanez egy társasházi lakás esetében. Például egy 90-es években Ezért házunkat célszerű úgy megépítépült 80 millió forintot érő ház eladási árát 6–7 millió forintos ésszerű felújítetni, hogy minél később legyen szüktással akár ennek kétszeresével, azaz 12–14 millió forinttal is feltornázhatjuk. ség komoly beavatkozásra, de maga Forrás: Otthon Centrum a felépítés, szerkezet alkalmas legyen Bár általában nem gondolunk rá, de – ha nem is egy- drasztikus „hozzányúlás” nélkül is egy-egy későbbi két év időtávlatban – a házak, lakások technológiája is korszerűsítésre. (Hogy csak egyetlen példával éljünk: fejlődik. Vonatkozik ez a beépített anyagokra és be- már most olyan kéményt építhetünk a házba, amely rendezésekre is! Napjainkban a legjobb példát erre az alkalmas lehet később a korszerűbb, alacsonyabb hőenergiatakarékosság területén bekövetkező fejlődés mérsékletű füstgáz-kibocsátású fűtőberendezések jelenti. Ami néhány éve még a legmagasabb szintű kiszolgálására is). Összefoglalva: egy ház semmiképpen nem nevezelérhető beépített hővédelmet jelentette, az ma már nem felel meg az átlagos nyugat-európai elvárásoknak hető ideális befektetésnek – ne is így gondoljunk rá. sem. (Éppen ezért ezzel a témával külön foglalkozunk Értéknövekedése valószínűleg nem fogja követni az inflációt és pénzzé tétele is viszonylag nehézkes. az energiatakarékosságról szóló 4. fejezetben.) Az „életre szóló” jelzővel – mint arra már utaltunk – egyébként is csínján érdemes bánni. A számítógépek, autók, mobiltelefonok világában természetesnek ves�szük, hogy a technika, a technológia szédületes sebességgel fejlődik, ezért amit ma korszerű termékként megveszünk, az egy-két év múlva már – kis túlzással – elavultnak számít.
n
n n n n
1.6. ábra Az 1997-es évet tekintettük viszonyítási alapnak, a grafikon az ehhez képesti éves növekedést mutatja %-osan. Az infláció és a budapesti lakásárak a KSH adatai alapján (utóbbi kiegészítve az Otthon Centrum saját gyűjtésével.) A BUX-index a mindenkori év január 1-jei állapotot tükrözi és nem veszi figyelembe az évközbeni változásokat.
34
Az első döntés: biztos, hogy családi ház?
Mindenesetre az építés során érdemes figyelemmel lenni a későbbi eladás szempontjaira is. Az itt leírtaknak némileg ellentmondanak az utóbbi évek magyarországi számai. Az 1.6. ábrán a budapesti
lakásárak változását hasonlítottuk össze az inflációval és a BUX-index alakulásával. Eszerint az utóbbi bő tíz évben kifejezetten jó befektetésnek bizonyult a jó helyen vásárolt lakás.
5. általánosítás „Egy családi házas övezet mindenben más” A „minden” talán erős kifejezés, de a kijelentés többé-kevésbé igaz. Talán több szempontból is, mint gondolnánk… Hajlamosak vagyunk elfelejteni, hogy szomszédok a családi háznál is vannak! És ők ugyanúgy megkeseríthetik vagy éppen segíthetik az életünket, mint egy társasházban. Mert valóban: családi házunkban a fejünk felett legfeljebb saját családtagjaink ugrálhatnak (és ugyanígy a mi gyerekeink sem zavarják ugyanezzel az alattunk lakókat), de a kerti partik vagy a nyári nyitott ablakok melletti családi élet zajai azért itt sem szűrhetők ki. Arról ne is beszéljünk, amikor egy-egy hétvégi délutánon fűnyírók zajától visszhangzik az egész környék… Ami viszont semmivel nem pótolható egy ház esetében, az a méretes kert. Ahol a szabadban játszhatnak a gyerekeink, ahol bármekkora kutyát lehet „emberséges” körülmények között tartani, ahol a háziak szemet gyönyörködtető növénykreációkban élhetik ki kertészkedő hajlamaikat – és ahol éppen a sok növény hatására egészen más a levegő. Tudták például, hogy 230 m2 fű annyi oxigént termel, amit egy négytagú család „használ el” lélegzésre? Egy családi házban élni más életstílust követel meg. Ez persze annál eltérőbb a „várositól”, minél távolabb vagyunk a városi élet forgatagától. Ennek többnyire az előnyeit látjuk magunk előtt (például az előbb elénk vetített kertet), de azért jócskán adódnak kényelmetlenségek is. „Valamit valamiért” – ezt a mondást még nagyon sokszor fogjuk idézni könyvünkben. Minél nagyobb a nyugalom, annál távolabb vagyunk a fő közlekedési utaktól és a vasúttól – azaz a közlekedési lehetőségektől is. Márpedig gyerekeinket az iskolába, magunkat pedig a munkahelyre kell eljuttatni napról-napra. Sőt: a gyerekeket néha még a délutáni különórákra is… Lehet, hogy a meglevő mellé még egy autóra lesz szüksége a családnak? (Valamint az ehhez tartozó garázshelyre…?) Közlekedhetünk-e és hajlandók vagyunk-e közlekedni biciklivel, kismotorral? Meg tudják-e ezt tenni a gyerekek is? Milyen messze van az iskola, a bevásárlási lehetőségek és az orvosi ellátás? Milyenek a közlekedési adottságok? Ne feledjük: mindez időről és pénzről (bérlet áráról vagy benzinköltségről) is szól! Milyen messze vannak a szórakozási lehetőségek? Ha nem mi akarunk kimozdulni, hanem otthon szeretnénk társasági életet élni, akkor biztos hogy ba-
rátaink, ismerőseink szívesen kiautóznak hozzánk nagyobb távolságra is? Nem okoz-e problémát, hogy ezt esetleg csak autóval tehetik, így valaki nem fogyaszthat majd alkoholt? Milyenek az utak? Lehet, hogy telkünket nyáron vettük meg, ősszel és tavasszal viszont kétségbeesve tapasztaljuk, hogy a felázott, gödrökkel és kátyúkkal tarkított úton szinte lehetetlen a közlekedés. Soha ne feledjük, hogy a gyönyörű kilátásnak többnyire ára van! A magasba (ahonnan a kilátás nyílik) télen is fel kell jutni – biztos, hogy ez terepjáró nélkül is megoldható? Ha a domboldalba épül a házunk, akkor kiszámoltuk-e, mennyibe fognak kerülni a földmunkák? A vágyott szép kilátást például egy lakás felső szintjéről is megkaphatjuk – igaz, általában borsos felárért. Az itt vázlatosan „elhintett” kérdésekkel a következő fejezetben részletesebben is foglalkozunk. „Egy családi ház sosincs kész” – tartja a mondás, és ez bizony sok igazságot takar. Mivel egy családi házba általában lényegesen több „dolog” van beépítve, mint egy lakásba, így – azonos meghibásodási valószínűséget feltételezve – sokkal gyakrabban szorul valami majd javításra, karbantartásra – ez pedig állandó elfoglaltságot jelent. Persze ezt az állandó elfoglaltságot önmagában egy méretes kert is biztosítja... Annak aki „sosincs otthon”, kevésbé való családi ház! Lehet, hogy a lakásunk takarítását még magunk is győztük. De biztos, hogy képesek leszünk erre egy lényegesen nagyobb lakótér esetében is? Vagy számolnunk kell azzal, hogy takarítót kell keresnünk? Tény ugyanakkor, hogy a családi ház másféle életstílust is lehetővé tesz. Remek lehetőséget kínál arra, hogy élénkítsük társasági életünket – kerti partikat, táncolós vagy beszélgetős összejöveteleket rendezzünk – mert minderre van hely és tér. De ha a tervezéskor gondoltunk rá, akkor hely és tér arra is lesz, hogy a családtagok – ha úgy tartja kedvük – elvonuljanak a saját teendőikkel és gondolataikkal. (Emlékeznek még a Bevezetőben idézett regényrészletre: ma már nem számít akkora luxusnak egy-egy „saját ajtó”!) Együttgondolkodásunk végén röviden összefoglaljuk a fejezet elején említett lakhatási formák közötti különbségeket.
www.epitemahazam.hu
35
1. fejezet
1.6. táblázat
A felsorakoztatott, elgondolkozásra szánt szempon tokkal nem elvenni szerettük volna bárki kedvét is a családi házas építkezéstől, de azt, hogy a családok egy jelentős része nem gondolja át a dolgok másik oldalát, „A 90-es évek közepén indult be a kiköltözés Budapestről. A kevésbé zsúfolt helyekre vágyók felfedezték Pest megye Budapesthez közeli, jól megközelíthető településeit. Ekkoriban elsősorban a kisgyermekes, 30-as éveiben járó korosztály települt ki, jelentősen megnövelve a kistelepülések létszámát. (Pl. Budaörs: 1990-ben 19 000, 1998-ban 22 726, 2006-ban 25 750, 2008-ban 27 048 lakos.) Ezekben viszont alig volt óvoda, iskola, rendelőintézet stb., ezért igazi alvóvárosok alakultak ki, ahol az új lakók csak estétől reggelig tartózkodtak, az ügyeiket, munkájukat, iskolába járásukat továbbra is a fővárosban intézték. Az önkormányzatok igyekeztek ezt a lemaradást pótolni, miközben az újabb és újabb lakásépítési projekteket is igyekeztek magukhoz vonzani. Ezzel viszont egy évtized alatt lényegében elveszítették korábbi kertvárosi, csendes zöldövezeti arculatukat. A budaörsi, budakeszi stb.
36
mi sem mutatja jobban, mint hogy a nagy agglomerációba költözési hullám után az utóbbi években egyre többen költöznek vissza például Budapestre. árak lassan megközelítették, sőt, el is érték a fővárosi árszintet. Erre kétféleképpen reagálhattak a kiköltözni vágyók: 1) Egyre távolabbra „űzik magukat” azok, akik a magasabb ingatlanárakat nem tudják megfizetni. Ezért az M7-es autópálya mentén ma már a Velencei-tó előtt tart a kivándorlási folyamat! 2) 2001-től figyelhető meg egy ellentétes folyamat: a visszaköltözők is egyre jelentősebb számban fordultak elő, bár ez nem jelenti a kiköltözések megszűnését. Sokak döbbentek rá, hogy a vágyott csendes kertvárosi álom helyett napi kétszeri 1–1,5 óra dugóban araszolgatás és távoli hivatalok, színházi programok stb. jutottak csak nekik. A kétirányú mozgás egyenlegeként Budapest lakossága az utóbbi években stagnáló, míg Pest megyéé növekvő.” Forrás: www:budapestjovoje.freeblog.hu
Az első döntés: biztos, hogy családi ház? Összefoglalás A fejezetet végigolvasva Önöknek – ha velünk együtt haladnak az otthonteremtés gondolatmenetében – meg kell hozniuk az első, csak Önök által meghozható döntést: Céljaik, elképzeléseik megvalósításának valóban az új családi ház-e a legjobb eszköze? Ne feledjék, hogy ezt a döntést (is) célszerű az egész családnak közösen meghoznia! Csak így érhető el az az informáltságon nyugvó elkötelezettség, amelyre minden egyes családtag részéről szükség lesz a házépítés szép, de nehéz útján – és így a majdan elkészült házat is mindenki jobban sajátjának fogja érezni!
Talán ez az a pont, ahol érdemes fellapozni könyvünk Mellékletét, ahol néhány általános módszert ajánlunk a figyelmükbe, melyeknek segítségével esetleg egyszerűbben, de egyben strukturáltabban, „minden részletre kiterjedően” tudják meghozni bármilyen döntésüket – akár már ezt az elsőt is. Reméljük, sokan erősítik meg, hogy kitartanak elképzeléseik mellett, és belefognak egy új családi ház építésébe! A következő lépés ismét komoly döntés elé állíthatja Önöket: meg kell találni azt a telket, ahová fel tudják építeni a közösen megálmodott családi házukat.
A fejezet megjelenését a Xella Magyarország Kft. támogatta, az Ytong pórusbeton, Silka mészhomoktégla illetve Ytong Multipor ásványi hőszigetelőlapok gyártója és forgalmazója. A Xella komplett építési rendszereivel megoldást nyújt minden épületszerkezeti elem kialakításához.
www.epitemahazam.hu
37
