Uitgangspunten Hotel Bergstraat (voormalige Van Der Schootterrein/Luciferterrein) d.d. 4 april 2011 Tijdens diverse klankbordgroepen zijn verschillende uitgangspunten voor het definitief ontwerp voor Hotel Bergstraat doorgenomen. Deze uitgangspunten zijn richtlijnen voor het opmaken van het definitief ontwerp en het bestemmingsplan; 1. Hotelontwikkeling voor maximaal 70 kamers. Kwaliteit is 4 sterren (streven); Sterren classificatie o.b.v. Nederlandse Hotel Classificatie: www.hotelsterren.nl 2. Reeds ingediende D.O. van VFO dateert van 29 oktober 2010; 3. Het hotel is voorzien van een restaurant voor gasten en niet-gasten wat een ontbijtfaciliteit voor het hotel heeft en een additionele functie kent als voornamelijk "dagzaak". Op de binnenplaats wordt de mogelijkheid gecreëerd voor het realiseren van een terras voor uitsluitend het restaurant. De maximale afmeting van dit terras zal ook in het bestemmingsplan worden vastgelegd op 100m2. In combinatie met punt 10 zal een voorstel gedaan worden voor sluitingstijden van terras; 4. Op begane grond wordt ruimte gecreëerd voor kleinschalige winkels/showroom/detailhandel. Op de tekening in bijlage wordt een verdeling van winkelunits aangegeven, waarin de maximale oppervlakte wordt vastgesteld (bijlage 1). 5. Er wordt een parkeerkelder aangelegd voor minimaal 41 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen in de kelder zijn alleen voor personeel van het hotel en de commerciële ruimtes en voor de hotelgasten. Elk bouwplan wordt getoetst aan de parkeernormering zoals deze is toegevoegd in bijlage 3 en 4 van het bestemmingsplan De Bergen. Deze parkeernormen zijn in een eerder stadium reeds vastgesteld door de gemeenteraad van Eindhoven. Het aantal kamers (hotelfunctie) samen met de andere (commerciële) ruimtes en functies leiden tot de parkeereis welke de gemeente stelt en waaraan de ontwikkeling moet voldoen. 6. Voordat er gestart gaat worden met de sloop- en bouwwerkzaamheden zal door de betreffende aannemer een inventarisatie van alle aangrenzende bebouwing worden gedaan. Indien er tijdens of na de bouw zich schade voordoet aan bestaande bebouwing zal hiervoor een schadeprocedure worden opgestart. 7. De parkeerkelder is volledige onder het maaiveld gesitueerd. Hierdoor is een mechanisch ventilatiesysteem noodzakelijk. Dit systeem blaast gefilterde lucht boven de bovenste verdieping van het hotel uit. NEN 2443 is maatgevend. 8. Inrit voor parkeerkelder via Grote Berg. Er wordt geen transport van goederen via deze entree uitgevoerd, alleen personeel en hotelgasten maken gebruik van deze entree; 9. De hoofdentree van het gebouw ligt aan de Kleine Berg, de secundaire entree loopt via de Bergstraat. Taxi’s zullen via de entree aan de Bergstraat het binnenterrein oprijden en verlaten het terrein via de Kleine Berg. Het vrachtverkeer zal via de Kleine Berg het hotel en de winkels bevoorraden en verlaten ook weer het terrein via de Kleine Berg. (zie afbeelding onder punt 9) Om een hoogwaardigere kwaliteit aan het binnenterrein te kunnen geven wordt ook onderzocht of het gehele binnenterrein verkeersvrij gehouden kan worden. Dit wil dan zeggen dat geen verkeer op het binnenterrein wordt toegestaan, behalve hulpdiensten en een sporadisch bijzondere levering voor winkels of hotel. De entree aan de Bergstraat wordt dan voor gemotoriseerd verkeer volledig afgesloten. In het bestemmingsplan wordt echter rekening gehouden met het toelaten van verkeer op binnenterrein en de verkeersafwikkeling vanuit de Bergstraat naar de Kleine Berg.
Pagina 1 van 5
10. In het ontwerpbestemmingsplan wordt voor het aantal verkeersbewegingen een getal van 716 genoemd in de paragraaf tav de luchtkwaliteit. Letterlijk staat er in het ontwerp bestemmingsplan: “de verkeersaantrekkende werking van het gehele project bedraagt in de worse case situatie het equivalent van 716 personenwagenbewegingen per etmaal” Het woord “equivalent” is hierin wel belangrijk, omdat het hier gaat om de berekening van de luchtkwaliteit en dat vrachtauto’s omgerekend worden naar personenauto’s. Een vrachtauto produceert blijkbaar net zoveel als 25 personenauto’s . Het zegt dus niets over de het feitelijke aantal verkeersbewegingen in de straat. Overigens is dit dan wel af te leiden uit deze paragraaf. Het hele project Hotel, detailhandel , galarie en restaurant produceert volgens deze berekeningen 316 autobewegingen en 16 vrachtautobewegingen/per etmaal. Deze bewegingen verdelen zich over entree Pgarage Grote Berg, Bergstraat en Kleine berg. Door Accent Adviseurs, een gerenommeerd verkeerskundig bureau, is een rapport opgemaakt t.b.v. verkeersbewegingen die extra zullen komen bij realisatie van het plan. In deze studie is al het verkeer, zowel bezoekers als leveranciers, meegenomen. Deze berekening concludeert een toename van totaal 217 extra bewegingen. Er is geen nulmeting uitgevoerd.
verkeersafwikkeling terrein Hotel Bergstraat
Pagina 2 van 5
11.
12. 13. 14. 15. 16.
17.
18.
19.
20. 21. 22.
Binnenterrein is semiopenbaar, dwz ’s avond vanaf een bepaald tijdstip zullen de poorten aan de Bergstraat en de Kleine Berg worden afgesloten voor verkeer. De openingstijden van beide poorten voor gemotoriseerd verkeer wordt gekoppeld aan de winkeltijden. Op zondag zijn de poorten open van 9.00u tot 18.00u. De poort aan de Kleine Berg kan ‘s nachts worden geopend vanuit het hotel (receptie Van der Schootgebouw?) voor taxi’s. Hotelgasten kunnen na sluitingstijd van de poort gebruik maken van een looppoort aan de Kleine Berg. Het Van der Schoot pand, (rijksmonument), wordt betrokken bij de hotelontwikkeling en krijgt een nieuwe invulling ten behoeve van het hotel / restaurant. Indien er aanpassingen nodig zijn aan het pand, zullen deze zeer nauwlettend met de rijksmonumentendienst worden afgestemd; Er wordt een containerruimte voor rolcontainers gerealiseerd. Deze bevind zich op de begane grond (tegenover entree hotel). Afvoer via Kleine Berg. Aan- en afvoer door leveranciers via entree aan de Kleine Berg; De brandweer heeft in eerste instantie toegang via entree aan de Kleine Berg. In de bouwplan check wordt dit definitief vastgesteld; Op de lage daken zal een sedum dak worden aangelegd, dus niet op het hoogste dak van het hotel; Streven naar een GPR cijfer 7 i.s.m. gemeente. GPR Gebouw is ontwikkeld vanuit een uitgesproken visie op duurzaamheid. GPR Gebouw geeft inzicht in kwaliteit en milieubelasting van beleid tot bouw. Zie voor meer informatie; http://www.gprgebouw.nl/website/ Kleur van steen metselwerk, grijs, zoals aangegeven op 3D impressies en besproken en vastgelegd in klankbordgroep van 21 september 2010. In de zgn. ‘blinde’ muren worden voorzieningen opgenomen die bevorderlijk zijn voor het verblijven van vleermuizen en nestelen van zwaluwen. Ook zal in het verdere ontwerp van het hotel aandacht worden besteed aan de verfraaiing van de ‘blinde’ muren. Er zal kleur worden opgenomen als “kunstwerk” en er zal worden onderzocht of er groen / begroeiing kan worden aangebracht op de muren. Liftkoker, eventuele schotels, antennes etc worden uit het zicht (vanaf de grond) op het dak geplaatst. Airco’s worden ook op het dak geplaatst. Hoogte van het bouwwerk is volgens bestemmingsplan bepalend, dus ook eventuele opbouwen zijn in hoogte vastgesteld. Binnenterrein voorzien van een boom, zoals op tekening aangegeven. Deze boom zal door HAG nader worden omschreven (type, leeftijd, afmeting). Deze boom compenseert de te verwijderen boom in de Bergstraat, waar de secundaire entree wordt gesitueerd; Ook voor het bestemmingsplan moet een flora onderzoek worden uitgevoerd voor het gebied waar de bestemmingswijziging zal plaats vinden. Omdat er twee bomen (zaailingen) moeten verdwijnen van het huidige terrein zal HAG (voor haar rekeningen) twee nieuwe zaailingen op een nader aan te wijzen lokatie terug planten. Vanuit de Bergstraat is het hotelcomplex op straatniveau niet te zien, omdat het poortgebouwgebouw het zicht blokkeert; Voor de juwelierswinkel aan de Bergstraat (Wijen) zullen voor rekening van HAG anti-ramkraakpaaltjes worden geplaatst. Deze paaltjes worden geplaatst vóór aanvang bouw; De ruimte achter de panden Bergstraat 26, 28 en 30 (figuur 1), en de ruimte achter het hotel grenzend aan het parkeerterrein van het appartementencomplex aan de Grote Berg (figuur 2), wordt afgesloten. Deze ruimte kan niet worden gebruikt door rokers etc. of voor opslag etc. Op deze ruimte komt alleen een nooddeur uit, welke alleen bij calamiteiten gebruikt kan worden. Misbruik van een dergelijke deur wordt tegengegaan door koppeling aan een alarm.
Pagina 3 van 5
Figuur 1
Figuur 2.
23. Bestemmingsplan “De Bergen” is leidend voor uitwerkingsplan “Hotel Bergstraat”. In het uitwerkingsplan zullen de volgende zaken worden beschreven die enkel gelden voor de ontwikkeling van Hotel Bergstraat: o Flora en fauna onderzoek; o Waterhuishouding; o Grondonderzoek; o Luchtkwaliteit; o Kabels- en leidingen; o Archeologie; 24. Planning: 1. Def. Ontw. Hotel Bergstraat ingediend bij gemeente 29 oktober 2010 2. opstellen concept ontwerp uitwerkingsplan december 2010 3. toetsing concept ontwerp uitwerkingsplan door gemeente; februari 2011 4. ontwerp uitwerkingsplan; maart 2011 5. besluitvorming gemeente ½ april 2001 6. tervisielegging; eind april 2011 7. nota zienswijzen; mei 2011 8. bestemmingsplan goedkeuring; juli 2011 9. vaststelling en publicatie; juli 2011 10. beroep indienen 6 weken, september 2011 11. Raad van State; +/- 6-9 maanden? 25. Algemeen: a. Er is reeds een schaduwberekening gemaakt door de architect die aan de klankbordgroep is getoond. Deze schaduwberekening is uitgebreid naar een viertal momenten in het jaar nl., 1 februari, 1 mei, 1 augustus en 1 oktober. De schaduwberekening zal door VFO (Chris Franken) op een door de klankbordgroep te openen site worden geplaatst. Domeinnaam volgt per mail. b. Het is juridisch niet mogelijk om de uitgangspuntenlijst te koppelen aan de reserveringsovereenkomst die de gemeente met HAG heeft, daarom zal deze lijst als bijlage worden toegevoegd aan het bestemmingsplan; c. Het hek aan de Grote Berg moet gehandhaafd blijven. Er dient tevens een afspraak gemaakt te worden betreft recht van overpad voor de bewoners van het appartementencomplex, hiervoor zal aan een notaris nadere opdracht worden verstrekt; d. Zodra de realisatie van het hotel heeft plaatsgevonden blijft de klankbordgroep graag in contact met HAG cq. de exploitant van het hotel.
Pagina 4 van 5
Bijlage 1: Winkelunit verdeling
Pagina 5 van 5
