KANTOR JASA j s * -"n'- »
PENILAI PUBLIK ,
\js,
* % f e i s ; W “ k a fe
P R O P E R T Y & B U SI N ES S A P P R A I S E R S
Laporan Penilaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses No. 107/Best-BS/lap.SV/V/2014 T a n g g a l : 26 Mei 2 0 1 4
Laporan Penilaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses No. 107/Best-BS/lap.SV/V/2014 Tanggal: 26 Mei 2014
I lj II ll u ll ll ll ll I I I I I I I I I I I
KANTOR
JASA
PENILAI
PUBLIK
BUDI, EDY, SAPTONO & REKAN PROPERTY & B U S IN E S S APPRAISERS Business Licensed No. : 2.0 9.00 33
No. 107/B est-B S /lap.S V /V /2014 Jakarta, 26 Mei 2014
Kepada : Direksi PT Cowell Development, Tbk Graha Atrium Lt. 3 Jalan Senen Raya No. 135 Jakarta
Perihal
: Penilaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses
Dengan hormat,
Sesuai dengan Surat Penawaran Jasa Penilaian Saham No. 016/bs- -BEST/CD-SV/IV, tanggal 3 April 2014, kami bermaksud memberikan opini Nilai Pa^ar Wajar 84,99% saham PT Nusantara Prospekindo Sukses.
Penilaian ini kami laksanakan, dengan mengacu kepada Kode Etik Pehilaian Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia dari Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Kami menggunakan pendekatan dan metoda yang lazim dalam melakukan kajian serta analisis berbagai data dan informasi yang relevan, dengan suatu batasan kondisi bahwa secara fundam ental
asumsi-asumsi yang
mendasari
kaji, n dan
analisis
penilaian tersebut terpenuhi.
Melalui berbagai pertimbangan objektivitas dan kewajaran suatu n lai, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Wajar 84,99% Saham PT Nusantara Pro: ;pekindo Sukses pada tanggal 31 Desember 2013 adalah sebesar :
HEAD OFFICE Wisma Bayuadji Lantai 4.C01
Graha Arti
Jl. Gandaria Tengah III No. 44 Kebayoran Bani, Jakarta Selatan 12130 Telp.. (021) 739 76 45
Ruko Aneka Ragam 2M Floor, Suite 1-2
Jl. Kemang Raya No. 28 D
Pisangan Lama III No 1
Pondok Gede, Bekasi 17411 Telp (021)84 990 638
Faks. (021) 739 76 37
Telp.: (021) 47& 853 26.289 389 19. 342 0 W 38
Faks. (021184 907 nas
Pisangan Timur. Jakarta 13220
Rp. 503.01 8.400.000,(Lima Ratus Tiga Milyar Delapan Belas Juta Empat Ratus Ribu Rupiah)
Nilai yang kami hasilkan tersebut merupakan hasil perhitungan deng an menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan metode Disco t/nted Cash Flow serta Pendekatan Aset (A sset Based Approach) dengan A d justed Bo>ok Value Method. Metode ini m em pertim bangkan semua komponen yang terkait daiji mempengaruhi nilai.
Demikian hasil penilaian yang kami lakukan dengan tetap menga u pada standar penilaian dan kode etik yang berlaku.
Hormat kami, KJPP BUDI, EDY, SAPTONO DAN REKAN
BUDI SYAFAAT. ST. MM. MAPPI (Cert) Pemimpin Rekan /jin Penilai No.
: B -1.09.00191
MAPPi No.
: 0 0 -S -0 1 254
STTD Bapepam-LK : 04/B L/STTD -P/B /2010
PERNYA TAAN PENILAI
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Budi, Edy, Saptono dan Rekan adajlah suatu badan hukum yang berbentuk persekutuan yang telah m em iliki Izin Usaha dari Menteri Keuangan Nomor : 2.09.0033 melalui Surat Keputusan Menteri Kepangan Nomor : 402/K M .l /2009, tanggal 22 April 2009.
KJPP ini terdaftar sebagai Penilai Pasar Modal, khususnya sebagai peni laii usaha, dengan STTD Nomor : 04/BL/S TTD -P/B/2010 tanggal 13 Januari 2010 atas n, ma Budi Syafaat, ST., MM., MAPPI (Cert.) sebagai Rekan pada KJPP Budi, Edy, Saptono darfi Rekan.
KJPP Budi, Edy, Saptono dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa :
1.
Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian ini adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
2.
Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi y^ng dilaporkan
3.
Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Standar Penilai I idonesia (SPI).
4.
Penugasan yang dilakukan dalam laporan penilaian usaha ini, dila ksanakan secara profesional dan independen;
5.
Penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian usaha;
6.
Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obje c Penilaian pada Tanggal Penilaian (c u t O ff Date)',
7.
Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapka i dalam laporan penilaian usaha;
8.
Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
9.
Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian p rofesional telah disajikan sebagai kesimpulan nilai;
10.
Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
11.
Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
12.
Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian diperole i dari berbagai sumber yang diyakini dapat dipertanggungjawabkan.
KJPP Budi, Edy, Saptono dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yaing kami libatkan dalam penugasan Penilaian ini adalah Penilai profesional yang kompejten dan m emiliki keahlian penilaian yang baik.
P enilai: Budi Svafaat. ST. MM. MAPPI (Cert) Ijin Penilai No. : B -l .09.00191 0 0 -S -0 1 254 MAPPI No. 04/BL/STTD-P/B/201 0 STTD B apepam -LK Penilai Bisnis Kualifikasi
Reviewer: Ratna Rosalina. SP MAPPI No. : 0 7 -T -0 2 1 07
Staff Penilai :
Fajrivatu Zahra. SE MAPPI No. : 10-P -02520
R. Arvi Wirakusumah. SE MAPPI No. : 14-A -04749
DAFTAR ISI SERTIFIKAT PERNYATAAN PENILAI 1
DAFTAR ISI
........
.
DAFTAR TABEL
.......
. 2
DAFTAR GAMBAR.......
. 2
DAFTAR ISTILAH........
.3
1
RINGKASAN EKSEKUTIF...............................................................
.5
1.1
.5
1.2
Gambaran Umum Perseroan...................................................... Manajemen Perseroan .........................................................
1.3
Legalitas dan Perizinan................................................................
6
1.4
Aktivitas Usaha..............................................................................
,6
1.5
Kinerja Usaha................................................................................
7
1.6
Obyek Penilaian dan Tanggal Penilaian.....................................
8
1.7
Metode Penilaian..........................................................................
1.8
Kesimpulan N ila i..................................................................................
2
DESKRIPSI OBYEK PENILAIAN........................................................................................ 10
2.1
Identitas Pemberi Tugas.............................................................................................10
2.2
Maksud dan Tujuan Penilaian......................................................................................10
2.3
Pengertian N ila i..............................................................................................................10
2.4
Tanggal Penilaian............................................................................... .........................11
2.5
Tanggal Inspeksi........................................................................................................... 12
2.6
Uraian Penilaian Properti dan Hasil Penilaian oleh Penilai Properjti yang
.6
9
Digunakan......................................................................................
12
2.7
Kejadian-kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseque n t Events)
12
3
...................13 GAMBARAN UMUM PERSEROAN..................................................................................
3.1
Pendirian Perseroan....................................................................................................... 13
3.2
Manajemen Perseroan.................................................................................................. 14
3.3
Legalitas dan Perizinan........................................................................
3.4
Aktivitas Usaha...............................................................................................................14
3.5
Kinerja Usaha....................................................................................... ........................ 1 5
3.0
Penyesuaian Data Laporan Keuangan........................................................................ 18
4
TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI............................................................ 19
4.1
Tinjauan Ekonomi Makro Dunia...................................................................................19
4.2
Ekonomi Makro Indonesia.......................................
4.3
Gambaran Umum Properti di Indonesia.................................................................... 25
5
ANALISIS RISIKO............................................................................................................. 30
6
METODE PENILAIAN.................................................
14
21
31
6.1
Metode Penilaian Yang Umum D igun akan................................................................31
6.2
Pemilihan Metodologi Penilaian.................................................................................. 32
6.3
Asumsi-Asumsi Yang D igunakan...............................................................................33
6.4
Proyeksi Keuangan...............................................................................
35
Laporan Penilaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses ....................................................................... ........................ 36 ................................................................................... ........................ 36
1
INDIKASI NILAI
71 7 ? 73
Metode DCF A d justed Book Value M e th o d ........................................................... ........................ 41 Penielasan atas Penvesuaian Nilai Pasar W aiar.............................. ........................ 42
7.4
Indikasi Nilai Saham Berdasarkan ABVM........................................ ........................ 42
7.5 7.6
Rekonsiliasi N ila i........................................................................................................... 43 ...................... 43 Kesimpulan N ila i.............................................................
8
VARIABEL LAIN YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI.
...................... 44
9
syarat
Pe m b a t a s a n .....................................................
...................... 45
DAFTAR TABEL Tabel 1 Legalitas Tanah............................................................................... ............................ 1 5 Tabel 2 Lapbran Laba (Rugi) Perseroan (Rp.).........................................................................1 5 Tabel 3 Laporan Neraca Perseroan (Rp.)...................................................................................16 Tabel 4 Analisis Rasio Perseroan............................................................................................. 17 Tabel 5 Analisis Pertumbuhan Ekonomi Dunia 2012-2013 & Proyeksi 201 4-2015 (%). 20 Tabel 6 Pertumbuhan PDB per Tahun dan Inflasi......................................
21
Tabel 7 Laju Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Berdasarkan Harga Konstan 200 0......... 22 Tabel 8 Perkembangan Berbagai Suku Bunga........................
.........................25
Tabel 9 Proyeksi Pasar Properti 20 1 4 ......................................
.........................27
Tabel 10 PeVkembangan Properti Komersial Apartemen......
28
Tabel 11 Rifician Investasi (Rp. 000 ,-)....................................
.........................33
Tabel 12 Proyeksi Saleable Area { W ) ......................................
.........................34
Tabel 13 Harga Jual (Rp.000,- /M 2) ...........................................
.........................34
Tabel 14 Unlevered Beta Industri Sejenis...............................
.........................37
Tabel 15 Biaya Modal untuk Ekuitas........................................
.........................38
Tabel 16 Perhitungan WACC.....................................................
.........................39
Tabel 17 IntJikasi Nilai Ekuitas..................................................
........................ 40
Tabel 18 Penyesuaian Laporan Posisi Keuangan (Rp.0 00 ,-)
........................ 41
Tabel 19 Iridikasi Nilai Berdasarkan ABVM (Rp.0 0 0 ,- ) .........
........................ 42
Tabel 20 Rekonsiliasi Nilai (Rp.)...............................................
........................ 43
DAFTAR GAMBAR Gambar 1 Perkembangan Inflasi T riw ulanan...........................................
23
Gambar 2 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah.........................................
24
Gambar 3 Perkembangan Kredit Properti................................................
26
Gambar 4 Tingkat Hunian dan Tarif Sewa A partem en...........................
27
Gambar 5 Rasio Price to Rent Apartemen di Jabodetabek....................... j .............................28
Laporan Penilaian Saham P1 DAFTAR ISTILAH Perseroan
PT Nusantara Prospekindo Sukses
•
MAPPI
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
■
SPI
Standar Penilaian Indonesia
■
Obyek Penilaian
Dapat
merupakan
aset,
liabilitas,
ientitas,
ekuitas,
kepentingan dan/atau kerugian ekonomis yang dinilai. Dalam
laporan
penilaian
penilaian
adalah
ini,
84,99%
yang
dimaksud PT
saham
obyek
Nusantara
Prospekindo Sukses. Sama dengan Tanggal Pisah Batas atau Tanggal Penilaian, yaitu tanggal pada saat Nilai, hasi penilaian atau
Cut O ff Date
perhitungan manfaat ekonomi dinyataka n. Discounted
Cash
Suatu
teknik
pembuatan
model
keuangan
yang
didasarkan pada asumsi prospek arus k|as suatu properti
Flow
kas terse Dut memerlukan diskonto pasar yang berlaku saat ini un uk mendapatkan atau
usaha.
Prospek arus
indikasi nilai kini dari arus kas. Dalam penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam suatu perioc e dan nilai dari bisnis pada akhir periode proyeksi, didis contokan. FCFF
(Free
Flow to Firm)
Cash
Laba bersih setelah pajak, ditambah d m gan depresiasi itambah dengan dan komponen bukan kas lainnya, pembayaran bunga bebas pajak, dikuranlg i atau ditambah perubahan modal kerja, dikurangi pen geluaran barang modal (capita! expenditure). (SPI 2013 - 330 3.3)
•
Biaya Ekuitas
Adalah bunga bebas risiko ditambah deri gan premi risiko premium. Metode yang umum dip unakan dalam perhitungan adalah Capital Asset Pricing Modei.
■
Beta
Fungsi hubungan antara balikan sekurit as dan balikan pasar sekuritas yang diukur oleh indeks dasar saham.
Controlling
Suatu jum lah atau persentase tertentu /ang merupakan
Premium
penambah dari nilai suatu ekuitas sebacai cerminan dari tingkat pengendalian atas obyek penik.ian (SPI 2013 330 3.23).
Discount fo r Lack o f C ontrol
=
Suatu jum lah atau persentase tertentuj yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas; obyek penilaian. (SPI 2013 - 330 3.6).
j
Discount fo r Lack
Suatu jum lah atau persentase tertentu; yang merupakan
o f M arketability
pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas dari Obyek Penilaian. (SPI 2013 330 3.7). Adalah tingkat suku bunga untuk inst rum en-instrum en yang dianggap tidak m emiliki kem ungki nan gagal bayar.
Risk free rate
Equity
Risk
Adalah selisih antara tingkat bunga inve stasi bebas risiko dengan
Premium
tingkat
kembalian
investasi
dalam
bentuk
penyertaan, dikalikan dengan beta. Specific Company
Adalah resiko yang mencerminkan karakteristik spesifik
Risk Premium
yang dim iliki oleh suatu Perusahaan.
Capital
Asset
Model yang menyatakan bahwa biay
Pricing
M odel
bunga bebas risiko ditambah premium untuk menutup
ekuitas adalah
(CAPM)
risiko sistematis dari sekuritas saham.
Weighted Average
Biaya
Cost
komponen modal, yang merupakan pendukuran besarnya
(WACC)
of
Capital
modal
rata-rata
tertim bang
untuk
seluruh
modal secara keseluruhan dengan mem perhatikan porsi struktur
modal
(capitai structure)
Perusahaan
dihitung dengan nilai pasarnya (m arket Yaiue).
yang
Laporan Penilaian Saham P T Nusantara Prospekindo Sukses
1.1
RINGKASAN EKSEKUTIF Gambaran Umum Perseroan PT NUSANTARA PROSPEKINDO SUKSES, selanjutnya dalam Mporan ini disebut “Perseroan” atau “NPS” , didirikan di Kabupaten Tangerang Iberdasarkan Akta No. 17, tanggal 22 Mei 2009, yang dibuat dihadapan Notaris Antonius Wahono Prawirodirdjo, S.H., Akta Pendirian ini telah memperoleh pengesahan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AH U-27730.AH.01.01 tanggal 22 Juni 2009. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan dan perubahan terakhir dengan Akta Notaris No. 42 oleh Notaris Antonius Wahono Prawirodirdjo, S.H., tanggal 17 Juli 2013 di Jakarta Utara. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perulp ahan, sesuai Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 42, tangal 1 7 Juli 201 3, yang dibuat dihadapan Notaris Antonius Wahono Prawirodirdjo, S.H., di Kabd paten Tangerang, Berdasarkan
Akta
tersebut
modal
dasar
Persenoan
berjumlah
Rp. 10.000.000.000,- (Sepuluh Milyar Rupiah) yang terbagi ata s 8.500 (Delapan Ribu Lima Ratus) lembar saham, dengan nominal sebesar Rp
8.500.000.000,-
(delapan milyar lima ratus ju ta rupiah) dan 1.500 (Seribu Li ma Ratus) lembar saham, dengan nominal sebesar Rp 1.500.000.000,- (Satu Mily^ r Lima Ratus Juta Rupiah). Anggaran Dasar
Berdasarkan Akta pendirian Perseroan, sesuai dengan pasal
Perseroan. Maksud dan tujuan pendirian Perseroan adalah berg ^rak dalam bidang jasa,
pembangunan,
pengangkutan
darat,
perbengkel an,
percetakan,
perdagangan, perindustrian, pertambangan dan pertanian, S a.at ini Perseroan berkedudukan di Gd. Mayapada Tower, Lt. 11, Jl. Jend. Sudir r^ian Kav. 28, Kel. Karet, Kec. Setiabudi, Jakarta Selatan 12920. Berikut adalah susunan pemegang saham Perseroan berdasar kan Akta No. 42 tanggal 17 Juli 2013, dibuat dihadapan Antonius Wahono Pr,awirodirdjo, S.H., Notaris di Kabupaten Tangerang :
Nama Pemegang Saham
Jumlah Lembar Saham
Nilai (<®Rp. 1 Jut a/Lbr)
% Kepemilikan
Smart Home Properties Limitied
8.500
8.500.0
O O O O r-\
85,00%
PT Cowell Development, Tbk
1.500
1.500.0110.000
15,00%
10.000
)0.000
100,00%
Jumlah
p o o p o
1
1.2
Manajemen Perseroan Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan berdasarkap Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 42, tanggal 17 Juli 2013, yang dibuat dihadapan Notaris Antonius Wahono Prawirodirdjo, S.H., adalah sebagai b e rik u t: Komisaris Komisaris Utama
Ny. Baby Noviani
Komisaris
Tn. I Ketut Suparta
Komisaris
Tn. Widjono Hardjanto
Direksi
1.3
Direktur Utama
Tn. Edhi Sutanto
Direktur
Tn. Heri Santoso
Legalitas dan Perizinan Dalam menjalankan kegiatan dan untuk menunjang aktivitas usahanya, saat ini Perseroan telah m em iliki perizinan sebagai b e rik u t: Nomor Pokok Wajib Pajak No : 03.078.881.4-011.000. Surat Keterangan Domisili Perusahaan No. 01 18/1.824.1 /12 Pemprov DKI Jakarta tanggal 1 7 Juni 201 3 dan berlaku s.d 1 7 Juni 2014. Tanda Daftar Perusahaan No. 09.03.1.68.68420, tanggal 14 Februari 2011 yang dikeluarkan oleh Pemprov DKI Jakarta dan berlaku s.d ta iggal 14 Februari 2016. Surat Izin Mendirikan Bangunan No. 503/027/B/BPMPPT tanccigal 6 Maret 201 4, yang dikeluarkan oleh Badan Penanaman Modal dan Pe layanan Perizinan Terpadu Pemerintah Kabupaten Bekasi. 0 0 0 6 4 /1 /PPM /PM A/2011 yang dikeluarkan oleh BKPM tanggal 07 Januari 2011 sebagairrji ana telah diubah omor 460/1 / IP— beberapa kali dengan perubahan terakhir dengan Persetujuan
Perubahan
Status
PMA
No.
PB/PMA/201 3 tanggal 10 Juli 2013. 1.4
Aktivitas Usaha Saat ini Perseroan sedang menjalankan kegiatan usaha pemban gunan apartemen di Cikarang. Hal ini dilakukan untuk memfasilitasi kebutuhan a kan ruang hunian dan merupakan bagian dari pengembangan properti Perseroa n. Pembangunan apartemen berlokasi di Jalan Raya Cikarang Cibarusah, Kelu rahan Sukaresmi, Kecamatan Cikarang Selatan, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat. L ihan yang dim iliki
oleh Perseroan m em iliki luas ± 135.485 m2. Berikut adalah cfata legalitas tanah yang d im iliki Perseroan untuk pembangunan apartemen di Cikarang :
No.
Nomor Sertifikat
1.
SHGB No.2209
2.
SHGB No.2205
3.
SHGB No.2206
Atas Nama PT Nusantara Prospekindo Sukses PT Nusantara Prospekindo Sukses PT Nusantara Prospekindo Sukses
Tgl. Diterbitkan
Tgl.j Berakhir
Luas (M2)
30-12-2013
16-05-2036
34.168
03-12-2013
16-05-2036
73.021
03-12-2013
16- 35-2036
28.296
Jumlah 1.5
135.485
Kinerja Usaha Kinerja usaha Perseroan berdasarkan laporan keuangan internal Perseroan per 31 Desember 2012 dan laporan keuangan audit per 31 Dese mber 2013 adalah sebagai b e r ik u t: (Rp.) URAIAN
2012
2013
Pendapatan
0
0
Beban Pokok Pendapatan
0
0
Beban Usaha Rugi Usaha
131.409.397
8.970.477.374
(131.409.397)
(8.970.477.374)
Jumlah Penghasilan (Beban) lain-lain - Neto Laba Sebelum Manfaat Pajak Manfaat (Beban) Paiak RUGI BERSIH
3.952.220
(108.009.127)
(127.457.177)
(9.078.486.501)
0
0
(127.457.177)
(9.078.486.501)
15.783.252.757
153.526.002.603
ASET Aset Lancar Aset Tidak Lancar TOTAL ASET
0
154.949.728
15.783.252.757
154.949.857.728
LIABILITAS DAN EKUITAS 5.910.709.934
23.227.781.117
0
130.928.020.289
5.910.709.934
154.155.801.406
10.000.000.000
10.000.000.000
Defisit
(127.457.177)
(9.205.943.678)
TOTAL EKUITAS
9.872.542.823
794.056.322
15.783.252.757
154.949.857.728
Liabilitas Jangka Pendek Liabilitas Jangka Panjang TOTAL LIABILITAS EKUITAS Modal Saham
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS
1.6
Obyek Penilaian dan Tanggal Penilaian KJPP Budi, Edy, Saptono & Rekan (“KJPP BEST”) telah ditunjuk oleh PT Cowell Development, Tbk ("Cowell”), sesuai dengan Surat Penawaran Jasa Penilaian Saham No.
0 1 6/bs-BEST/CD-SV/IV,
tanggal 3 April 2014, dengan maksud melakukan
analisis untuk memberikan opini Nilai Pasar Wajar 84,99% saham PT Nusantara Prospekindo Sukses ("NPS”). Laporan ini disusun sebagai informasi bagi pihak Cowell ata^ Nilai Pasar Wajar Saham NPS, terka it dengan kepentingan jual beli saham. Tanggal e fe ktif penilaian adalah per 31 Desember 2013, dim ^ na batas tersebut diam bil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penila an. 1.7
Metode Penilaian Pendekatan dan metode yang paling tepat digunakan dalam pe netapan nilai pasar wajar saham
Perseroan adalah Pendekatan Pendapatan ("/Income Approach”)
dengan metode Discounted Cash Flow (“DCF”) serta Pendekatan Aset ( “Asset Based Approach j dengan A djusted Book Value M ethod (“ABVM”). Pada metode Diskonto Arus Kas atau DCF, operasi Perseroan di )royeksikan sesuai dengan skenario pengembangan yang direncanakan oleh Perst roan. Pendapatan mendatang (futu re income, cash flow) yang dihasilkan berd asarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan tingka t ri; iko. Indikasi nilai adalah total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut dikurangi capita! expenditure dan perubahan modal kerja. Nilai ekuitas yan^ dihasilkan juga m emperhitungkan hutang berbunga yang ditanggung Perseroan Pada pendekatan aset yang menggunakan ABVM, penilaian saham Perseroan dilakukan atas dasar premis "value in used, as p a rt o f g o in g co ncerri'. Penciptaan nilai perusahaan merupakan kontribusi aset yang akan dinilai dan dijual adalah aset yang sudah terakit dan terpasang sebagai bagian dari perusahaan yang beroperasi
dalam
menghasilkan
pendapatan
serta
mempertim bangkan
atau
merefleksikan adanya hubungan yang bersifat sinerjik dalam peningkatan nilai aset secara keseluruhan antara aset berwujud dan semua aset tak berwujud.
-j---------------------------------------
Halaman - 8
1.8
Kesimpulan Nilai Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan
nilai saham Perseroan, maka kami
berpendapat bahwa nilai pasar wajar 84,99% Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses pada tanggal 31 Desember 2013 adalah sebesar Rp. 503.018.400.000,(Lima Ratus Tiga Milyar Delapan Belas Juta Empat Ratus Ribu Rupiah).
i i
y
BUDI,
EDY, SAPTONO
PROPERTY
&
BUS INESS
&
REKAN
APPRAISERS
Laporan Penilaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses:
2 2.1
DESKRIPSI OBYEK PENILAIAN Identitas Pemberi Tugas Nama
PT Cowell Development, Tbk Selanjutnya disingkat (“CoweN’j)
Bidang Usaha
Pengembangan
kawasan
pjerumahan
dan
bangunan komersial Alamat Kantor Pusat
Graha Atrium Lt.3, Jalan Sene n Raya No. 135, Jakarta Pusat 10410. Telepon
: (021) 386 7868
Faksimili : (021) 386 2919 www.cowelldev.com 2.2
Maksud dan Tujuan Penilaian KJPP Budi, Edy, Saptono & Rekan (“KJPP BEST”) telah ditun juk oleh PT Cowell Development, Tbk (“Cowell”), sesuai dengan Surat Penawaran Jasa Penilaian Saham No. 016/bs-BEST/CD-SV/IV, tanggal 3 April 2014, dengan maksud melakukan analisis untuk memberikan opini Nilai Pasar Wajar 84,99% saham PT Nusantara Prospekindo Sukses (“NPS”). Laporan ini disusun sebagai informasi bagi pihak Cowell atas Nilai Pasar Wajar Saham NPS, terkait dengan kepentingan jual beli saham.
2.3
Pengertian Nilai Untuk memperoleh pemahaman tentang penugasan penilaian ya ng akan dilakukan maka harus dirumuskan dan didefinisikan terlebih dahulu nilai yang akan diperoleh, karena hal ini akan terkait dengan tujuan penilaian d an mempengaruhi metode penilaian yang dipilih. Dalam penilaian usaha, terdapat empat jenis nilai yang dapat digunakan, yaitu : 1. Nilai Pasar Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil pen ukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang aerminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu trans |k s i bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedu a pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dim ilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 201 3, 101-3.1)
Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus daiam penilaian bisnis dengan tujuan untuk kepentingan Pasar Modal m emiliki pemahaman yang sama dengan Nilai Pasar. 2.
Nilai Investasi Nilai investasi adalah nilai dari aset bagi pem ilik atau calon pem ilik untuk investasi individu atau tujuan operasional. (SPI 2013, 102-3.3.1) Nilai ini merupakan dasar nilai yang spesifik dari entitas, [(tleskipun nilai dari suatu aset bagi pem ilik m ungkin sama dengan ju mlah yang dapat direalisasikan dari penjualan kepada pihak lain, dasar nilai ini mencerminkan manfaat yang diterim a oleh entitas yang mempunyai aset; dalam hal ini tidak selalu melibatkan pertukaran hipotesis. Nilai investasi men (terminkan keadaan dan tujuan keuangan dari entitas yang dinilai. Hal ini sering digunakan untuk mengukur kinerja investasi. (SPI 2013, 102-3.3.2)
3.
Nilai Wajar Nilai wajar adalah estimasi harga yang akan diterim a dari p|enjualan aset atau dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam transaksi yan£ teratur diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran. (SPI 201 3, 1 0 2 -3 .19|)
4. Nilai Wajar Khusus Estimasi nilai dari pengalihan suatu aset atau liabilitas, di antara para pihak yang memahami dan berminat sesuai dengan kepentinganny ja. Dasar nilai ini berlaku secara khusus untuk situasi adanya para pihak yang berbeda pendapat ( dissenting opinion) atau dalam konteks yudisial, dimana dibutuhkan penilaian nilai transaksi yang wajar antara p ara pihak dengan m empertimbangkan kelebihan atau kekurangan yang akk n diperoleh dari transaksi. (SPI 2013, 102-3.20) Berdasarkan rencana penilaian yang akan dilakukan, yaitu untuH memperoleh nilai pasar wajar 84,99% saham PT Nusantara Prospekindo Sukses i(naka standar nilai yang akan digunakan adalah Nilai Pasar Wajar. 2.4
Tanggal Penilaian Tanggal penilaian (cut o f f date) sama dengan Tanggal Pisah Bait,as, yaitu tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian atau perhitungan manfaat eko nomi dinyatakan, Pada lapoan ini tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desem ber 201 3, dimana
batas tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. 2.5
Tanggal Inspeksi Tanggal
inspeksi
pengumpulan
adalah
informasi.
waktu Inspeksi
atau
periode
lapangan
dilakukan
guna
kunjungan
pemahaman
fisik
dan dan
pengumpulan inform asi yang telah dilaksanakan pada tanggal 22 April 2014. 2.6
Uraian Penilaian Properti dan Hasil Penilaian oleh Penilai Properti yang Digunakan Dalam melakukan penilaian saham Perseroan, KJPP BEST rjienggunakan hasil penilaian properti yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Budi, Edy, Saptono & Rekan, dengan penilai properti Jeffry I. Benyamin, MAPPI (Cert.) dengan izin penilai No. P - l. 09.00225 dan STTD No. 27/BL/STTD-P/A/ 007. Berdasarkan hasil penilaian properti berupa aset tetap PT Nus
2.7
Kejadian-kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan, tidak terdapat kejadian penting sejak tanggal penilaian hingga laporan penilaian diterbitkan.
3 3.1
GAMBARAN UMUM PERSEROAN Pendirian Perseroan PT NUSANTARA PROSPEKINDO SUKSES, selanjutnya dalam laporan ini disebut "Perseroan” atau “NPS” , didirikan di Kabupaten Tangerang berdasarkan Akta No. 17, tanggal 22 Mei 2009, yang dibuat dihadapan Notaris Antonius Wahono Prawirodirdjo, S.H., Akta Pendirian ini telah memperoleh pengesahan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia denganj Surat Keputusan No. AH U-27730.AH.01.01 tanggal 22 Juni 2009. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan dan perubahan terakhir de ngan Akta Notaris No. 42 oleh Notaris Antonius Wahono Prawirodirdjo, S.H., tanggal 17 Juli 2013 di Jakarta Utara. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perub ahan, sesuai Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 42, tangal 17 Juli 201 3, yang dibuat dihadapan Notaris Antonius Wahono Prawirodirdjo, S.H., di Kabu paten Tangerang, berjumlah Berdasarkan Akta tersebut modal dasar Persei oan Rp. 10.000.000.000,- (Sepuluh Milyar Rupiah) yang terbagi Ribu Lima Ratus) lembar saham, dengan nominal sebesar Rp
s 8.500 (Delapan 8.500.000.000,-
(delapan milyar lim a ratus ju ta rupiah) dan 1.500 (Seribu Li ria Ratus) lembar saham, dengan nominal sebesar Rp 1.500.000.000,- (Satu Milya r Lima Ratus Juta Rupiah). Berdasarkan Akta pendirian Perseroan, sesuai dengan pasal
Anggaran Dasar
Perseroan. Maksud dan tujuan pendirian Perseroan adalah berg ;rak dalam bidang percetakan, jasa, pembangunan, pengangkutan darat, perbengke an, perdagangan, perindustrian, pertambangan dan pertanian. 5aat ini Perseroan berkedudukan di Gd. Mayapada Tower, Lt. 11, Jl. Jend. Sudir man Kav. 28, Kel. Karet, Kec. Setiabudi, Jakarta Selatan 12920. Berikut adalah susunan pemegang saham Perseroan berdasa ikan Akta No. 42 tanggal 17 Juli 2013, dibuat dihadapan Antonius Wahono P awirodirdjo, S.H., Notaris di Kabupaten Tangerang :
Nama Pemegang Saham
Jumlah Lembar Saham
Nila (@Rp. 1 Jul a/Lbr)
% Kepemilikan 85,00% 15,00% 100,00%
Smart Home Properties Limitied
8.500
PT Cowell Development, Tbk
1.500
8.500.0 00.000 1.500.0 00.000
10.000
10.000.0 00.000
Jumlah Sumber : Akta No. 42, tanggal 17 Juli 201 3
BUDI, EDY,
SAPTONO
PROPERTY
BUSINESS
&
Laporan Penilaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses _____
3.2
&
REKAN
A P P RA !S E RS
;---- --------------
Manajemen Perseroan Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan berdasarkah Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 42, tanggal 1 7 Juli 201 3, yan^ dibuat dihadapan Notaris Antonius Wahono Prawirodirdjo, S.H., adalah sebagai b e fik u t:
Komisaris Komisaris Utama
Ny. Baby Noviani
Komisaris
Tn. I Ketut Suparta
Komisaris
Tn. Widjono Hardjanto
Direksi
3.3
Direktur Utama
Tn. Edhi Sutanto
Direktur
Tn. Heri Santoso
Legalitas dan Perizinan Dalam menjalankan kegiatan dan untuk menunjang aktivitas usahanya, saat im Perseroan telah m em iliki perizinan sebagai b e rik u t: Nomor Pokok Wajib Pajak No : 03.078.881.4-011.000. Surat Keterangan Domisili Perusahaan No. 0118/1.824.1 /12
Pemprov DKI
Jakarta tanggal 1 7 Juni 2013 dan berlaku s.d 1 7 Ju n i 2014. Tanda Daftar Perusahaan No. 09.03.1.68.68420, tanggal 14 Februari 2011 yang dikeluarkan oleh Pemprov DKI Jakarta dan berlaku s.d tanggal 14 Februari 2016. Surat Izin Mendirikan Bangunan No. 503/027/B/BPMPPT tandgal 6 Maret 2014, yang dikeluarkan oleh Badan Penanaman Modal dan Pellayanan Perizinan Terpadu Pemerintah Kabupaten Bekasi. Persetujuan Perubahan Status PMA No. 0 0 0 6 4 /1 /PPM|//P M A /2011 yang dikeluarkan oleh BKPM tanggal 07 Januari 2011 sebagaimana telah diubah beberapa kali dengan perubahan terakhir dengan Nomor 460/1 /IP— PB/PMA/201 3 tanggal 10 Juli 2013.
3.4
Aktivitas Usaha Saat ini Perseroan sedang menjalankan kegiatan usaha pembangunan apartemen di Cikarang. Hal ini dilakukan untuk memfasilitasi kebutuhan akan ruang hunian dan merupakan bagian dari pengembangan properti Perseroan. Pembangunan apartemen berlokasi di Jalan Raya Cikarang Cibarusah, Kelurahan Sukaresmi, Kecamatan Cikarang Selatan, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat. Lahan yang dim iliki oleh Perseroan m em iliki luas ± 135.485 m2. Berikut adalah dc.ta legalitas tanah yang dim iliki Perseroan untuk pembangunan apartemen di Cikarang :
BUDI,
EDY, SAPTONO
PROPERTY
&
BUSINESS
&
REKAN
APPRAISERS
______________________
Laporan Penilaian Saham P T Nusantara Prospekindo Sukses
Tabel 1 Legalitas Tanah Tgl. Diterbitkan
Tgl. Berakhir
Luas (M2)
PT Nusantara Prospekindo Sukses
30-12-2013
16-05-2036
34.168
SHGB No.2205
PT Nusantara Prospekindo Sukses
03-12-2013
16-0(5-2036
73.021
SHGB No.2206
PT Nusantara Prospekindo Sukses
03-12-2013
16-C 5-2036
28.296
No.
Nomor Sertifikat
1.
SHGB No.2209
2. 3.
Atas Nama
Jumlah
135.485
Sumber: Manajemen Perseroan 3.5
Kinerja Usaha Kinerja usaha Perseroan berdasarka n laporan keuangan interna I Perseroan per 31 Desember 2012 dan laporan keuaingan audit per 31 Desernber 2013 adalah sebagai berikut : Tabel 2 Laporan Laba (Rugi) Perseroan (RP-) URAIAN
2012
Pendapatan
2013
0
0
Beban Pokok Pendapatan
0
0
Laba (ruqi) kotor
0
0
131.409.397
8.970.477.374
(131.409.397)
(8.970.477.374)
0
32.353.01 1
Beban Usaha Ruqi Usaha Penghasilan (Beban) Lain-lain Pendapatan jasa qiro
0
885.998
(1.220.000)
(16.934.214)
Pendapatan Bunqa Beban Keuangan
0
(86.089.306)
5.172.220
(38.224.616)
Beban Bunqa - non bank Lain-lain - bersih Jumlah Penqhasilan (Beban) lain-lain -
Neto
Laba Sebelum Manfaat Pajak
3.952.220
(108.009.127)
(127.457.177)
(9.078.486.501) 0
Manfaat (Beban) Pajak
(9.078.486.501)
(127.457.177)
Rugi Bersih
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan Perseroan
bergerak
dibidang
real
estat
dengan
membangilin
apartemen
di
Cikarang. Saat ini Perseroan belum m em iliki pendapatan karena belum beroperasi secara komersial.
! j
Selama 2 tahun terakhir Perseroan tercatat mengalami kerugianj yang disebabkan oleh tingginya
beban
usaha karena
saat ini
Perseroan
sjdang
melakukan
pembangunan
apartemen.
Beban
usaha
Perseroan
terdiri : dari
biaya-biaya
penjualan dan biaya umum dan administrasi. Beban usaha Perseroan tahun 201 B mencapai
Rp. 8.970.477.374,-
atau
mengalami kenaikan iebesar 6726,36%
dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Pada tahun 2013, rugi bersih Perseroan tercatat sebesar Rp. 9.078.486.501,-. Tabel 3 Laporan Neraca Perseroan (Rp.) '
2012
URAIAN
2013
ASET ASET LANCAR Kas dan Setara Kas Piutanq Lain-Lain
62.875.883
935.066.743
1.618.500.000
0
0
142.524.408.759
Persediaan Uang Muka Pajak dibayar di muka Biaya dibayar di muka Total Aset Lancar
14.072.716.131
2.476.091.565
28.302.633
7.537.545.326
858.1 10
52.890.210
15.783.252.757
153.526.002.603
ASET TIDAK LANCAR Aset Pajak Tangquhan
0
0
Aset Tetap
0
1.423.855.125
Aset Lain-Lain
0
0
Total Aset Tidak Lancar
0
TOTAL ASET
15.783.252.757
j j
154.949.728 154.949.857.728
LIABILITAS DAN EKUITAS Liabilitas Jangka Pendek Utanq Usaha Utang Lain-Lain
j
<• 27.045.200
2.876.699.447
5.883.479.101
1.784.713.586
0
496.463.801
185.633
265.563.632
0
17.342.976.651
0
461.364.000
5.910.709.934
23.227.781.117
Liabilitas imbalan kerja
0
353.685.028
Utang Janqka Panjang
0
130.127.479.101
Biaya Yanq Masih Harus Dibayar Utanq Pajak Uang Muka Penjualan Pinjaman bagian jangka panjang yang telah jatuh tempo dalam satu tahun Sewa Pembiayaan Jumlah Labilitas Jangka Pendek Liabilitas Jangka Panjang
Pinjaman bagian jangka panjang setelah dikurangi bagian yang telah jatuh tempo dalam satu tahun Sewa Pembiayaan
0
446.856.160
Total Liabilitas Jangka Panjang
0
130.928.020.289
5.910.709.934
154.155.801.406
TOTAL LIABILITAS
URAIAN
2013
2012
EKUITAS 10.000.000.000
10.000.000.000
Defisit
(127.457.177)
(9.205.943.678)
TOTAL EKUITAS
9.872.542.823
Modal Saham
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS
794.056.322 j
15.783.252.757
154.949.857.728
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan Dari sisi aset, saldo total aset Perseroan per 31 Desember 2 91 2 hingga per 31 Desember 2013 menunjukkan kenaikan yang signifikan yakr[i sebesar 881,74% dibandingkan tahun sebelumnya. Kontribusi terbesar total aset selama periode 2012 hingga 2013 berasal dari aset lancar yakni pada pos uang muka untuk periode tahun 2012 dan pos persediaan pada tahun 2013 dengan kontribusi m asing-m asing sebesar 89,16% dan 91,98% dari total aset. Dari sisi liabilitas dan ekuitas, saldo total liabilitas Persenoan menunjukkan peningkatan pada tahun 201 3, dimana terjadi kenaikan dari seb esar Rp. 5,9 Milyar pada tahun 2012 menjadi sebesar Rp. 145,1 Milyar di tahun 2 91 3. Meningkatnya saldo total liabilitas tersebut disebabkan karena meningkatnya saldo utang bank jangka panjang menjadi sebesar Rp. 130,1 Milyar di tahun 201: . Pada sisi ekuitas, saldo ekuitas Perseroan per 31 Desember 2013 menunjukk an angka sebesar Rp. 794 Juta yang disebabkan oleh naiknya rugi bersih Pers£ roan dari sebesar Rp. 127 Juta pada tahun 2012 menjadi Rp. 9,2 Milyar di tahun 2 013. Tabel 4 Analisis Rasio Perseroan URAIAN
2013
2012
A. LIKUIDITAS (%) 267,03%
660,96%
1,06%
4,03%
62,55%
84,09%
Total Debt to Equity Ratio
59,87%
19413,71%
Total Debt to Asset Ratio
37,45%
99,49%
0,00%
16488,51%
Current Ratio Quick Ratio Working Capital to Total Assets Ratio B. SOLVABILITAS (%)
Long Term Debt To Equity Ratio
Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk memenuhi seluruh kewajiban jangka pendek melalui aset lancar yang d im iliki. Rata-rata current ratio dan quick ratio Perseroan pada periode tahun 201 2-2013 adalah sebesar 463,99% dan 2,54%. Modal kerja Perseroan dilihat dari w orking capital to to ta l assets ratio pada periode tahun 201 2-201 3 rata-rata sebesar 73,32%.
j
ses
Rasio solvabilitas
merupakan kemampuan perusahaan dalam mengembalikan
seluruh liabilitas melalui seluruh aset yang dim iliki ataupun melalui ekuitas. Total Debt to equ ity ratio Perseroan pada tahun 2012 hingga 201 3 rata-rata mencapai 9735,93%. Hal Ini menunjukkan bahwa porsi hutang lebih kecil dibandingkan dengan total ekuitas. Sedangkan to ta l debt to assets ratio pada, periode 2012 hingga 201 3 mencapai rata-rata sebesar 68,47%. 3.6
Penyesuaian Data Laporan Keuangan 1. Neraca dan Laba (Rugi) Perseroan bergerak dalam bidang real estat, saat ini aparte men masih dalam tahap pembangunan sehingga belum terdapat penyesuaian terhadap
m em iliki pendapat an usaha. Tidak
neraca dan
laporan
lalp a rugi historikal
Perseroan, dimana Perseroan masih beroperasi secara norm al sehingga neraca dan laba (rugi) Perseroan disajikan sesuai laporan keuang an,yang diperoleh sebagai Sumber data keuangan. 2. Arus Kas Dengan tidak adanya perubahan mendasar yang dilakuk an pada laporan keuangan
historis
Perseroan,
maka arus
kas
Perseroar
tidak
dilakukan
perubdhan atau penyesuaian apapun sehingga masih men ggunakan laporan arus kais sesuai laporan keuangan Perseroan.
i. 'P
4 4.1
TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI Tinjauan Ekonomi Makro Dunia Aktivitas global semakin menguat pada semester kedua 2013 dan diperkirakan m eningkat pada 2014-2015, dengan adanya dorongan dari negjara ekonomi maju. Adanya dukungan
kondisi
moneter dan
konsolidasi fiskal ; yang
lebih
kecil
menyebabkan tingka t pertumbuhan tahunan Amerika Serikat djperkirakan berada di atas trend sebelumnya dan mendekati trend pertumbuhan ekonomi di kawasan Uni Eropa. Namun, pertumbuhan di kawasan Eropa diperkirakan tetap lemah karena besarnya utang dan fragmentasi keuangan yang menahan permintaan domestik. Dengan demikian, pertumbuhan ekonomi duijiia diproyeksikan meningkat sebesar ke 3,6% di 2014 dan 3,9% di 201 5. Dorongan terbesar pertumbuhan global berasal dari Am eril ;a Serikat dengan pertumbuhan sebesar 3,25% pada semester kedua 2013, le t ih besar daripada yang diperkirakan pada World Economic O utlook (WEO) bulan
O
ktober 201 3 yang
memperkirakan pertumbuhan tahun 2013 dan 2014 adalah sebe sar 1,6% dan 2,6% (yoy). Pertumbuhan tahunan Amerika Serikat pada 2014-2 015 diperkirakan sebesar 2,75%. Di kawasan Eropa, pertumbuhan ekonomi mulai berubah menjadi positif. Di Jerman, kondisi moneter yang mendukung, kuatn ya kondisi pasar tenaga kerja, dan meningkatnya kepercayaan masyarakan
Jiperkirakan akan
m eningkatkan permintaan domestik. Di kawasan Eropa, pengu rangan dalam laju pengetatan fiskal dari sebesar dari 1% dari PDB di 2013 menj di 0,25% dari PDB pertum buhan ekonomi. Pertumbuhan kawasan Eropa diperkirakan tum buh sebesar 1,2 % pada 2014 dan 1,5% pada 2015. Sementara itu, di Jepang, pertumbuhan eko norni diperkirakan melambat sebagai respon dari pengetatan kebijakan fiskal di tahun 2014-2015. untuk
diterapkan
untuk
membantu
mengangkat
Secara keseluruhan, pertumbuhan ekonomi Jepang diperkiraka n sebesar 1,4% di 2014 dan turun menjadi 1% pada 201 5. berkemba ng menunjukkan adanya pertumbuhan. Pertumbuhan ekonomi Cina tetap tid.a k berubah yakni sekitar 7,25% di 2014-2015, sedangkan di India, pertumbu l|ian ekonomi naik menjadi 5,4% pada 2014 dan 6,4% pada 2015 dengan asu msi bahwa usaha Pada waktu yang
sama, ekonomi
negara-negara
pemerintah untuk mengembalikan pertumbuhan investasi me:ncapai kesuksesan dan pertumbuhan ekspor menguat setelah depresiasi mata uang Rupee yang dialami baru-baru ini. Pada tahun 2014, perekonomian kawas an Tim ur Tengah dan Afrika Utara, Afghanistan dan Pakistan diperkirakan naik menjadi 3,2% dan diperkirakan terus meningkat hingga 4,4% pada 2015. Pertu mbuhan ekonomi Afrika Sub Sahara diperkirakan mencapai 5,4% pada tahun 201 4 dan 5,5% pada tahun 2015. Hal tersebut seiring dengan analisis dimana pert ijmbuhan di Afrika Selatan diproyeksikan meningkat sebagai hasil menguatnya perm intaan eksternal.
Proyeksi
Aktual In d ikator Utam a 2012
2013
^014
2015
N eqara Maju
1,4
1,3
.2,2
2,3
A m e rik a Serikat
2,8
1,9
2.8
3,0
- 0 ,7
-0 ,5
1,2
1,5
1,4
1,5
1,4
1,0 3,2
Uni Eropa Jepanq Neqara M aju lain
1,9
2 ,3
3 ,0
Neqara Persem akm uran
3 ,4
2,1
l2,3
3,1
Cina
7 ,7
7,7
7,5
7,3
India
4 ,7
4 ,4
5,4
6,4
ASEAN - 5
6,2
5,2
4 ,9
5,4
3,1
2 ,7
2,5
3 ,0
4,2
2,4
3,2
4 ,4
4 ,9
4 ,9
5,4
5,5
3,1
3 ,0
3 ,6
3 ,9
A m e rik a Latin dan Karibia T im u r Tengah, A frik a Utara, Afghanistan dan Pakistan A frik a Sub-Sahara D unia
S u m b e r: IM F W orld Econom ic Outlook, April 2 0 1 4
Berdasarkan tinjauan Asian Development O utlook A p ril 2014,
pertumbuhan
ekonomi kawasan Asia diperkirakan tetap stabil yakni sebesar 6,1% pada 2013 menjadi sebesar 6,2% pada 2014 dan 6,4% pada 2015. Pertum buhan ekonomi di Cina akan mengalami pertumbuhan yang lebih seimbang de ngan menguatnya permintaan dari negara-negara industri seiring dengan pulihnya perekonomian negara tersebut. Pergeseran kebijakan moneter di Amerika Se rikat mengundang melajunya volatilitas pada pasar keuangan, yang menyebab kan pertumbuhan ekonomi regional bergantung pada pulihnya kondisi ekonomi negara besar dan pengelolaan kredit lancar di Cina. Pertumbuhan ekonomi Asia Tim ur pada tahun 2013 tum buh sebesar 6,7%
dan
pada tahun 2014 dan 2015 diperkirakan tum buh stabil sebesar 6,7%. Inflasi di Asia Tim ur pada tahun 2014 diperkirakan menjadi sebesar 2,5% dan naik menjadi 2,9% pada tahun 2015. Pertumbuhan ekonomi diperkirakan Cina turun dari sebesar 7,7% pada tahun 2013 menjadi 7,5% pada tahun 20 4 dan 7,4% pada tahun 2015. Pertumbuhan ekonomi tersebut dipengaruhi oleh semakin majunya negara ekonomi industri baru seperti Republik Korea, Cina Hortig Kong, dan Cina Taipei. Asia
Selatan
merupakan
salah
satu
kawasan
yang
palinjg
lambat
dalam
pertumbuhan PDB. Pada tahun 2013 PDB kawasan tersebut diperkirakan sebesar 4,8% dan akan naik pada tahun 2014 dan 201 5 masing masingl sebesar 5,3% dan 5,8%. Tingkat inflasi pada tahun 2014 diperkirakan naik menjjadi 6,4% sebelum turun menjadi6,2% pada tahun 2015 karena beberapa faktor jseperti depresiasi
mata
uang, tekanan
pada
harga
makanan,
dan
penyesuaian
harga energi.
Petumbuhan ekonomi di India diperkirakan naik menjadi 5,5%' pada tahun 2014 dan 6,0% pada 2015, dengan asumsi pelaksanaan struktural yang lama tertunda telah diselesaikan oleh pemerintah. Pada tahun 2013, pertumbuhan ekonomi Asia Tenggara diproyeksikan sebesar 5,0% dan dipekirakan tidak berubah pada tahun 2014. Pertumbuhan ekonomi diprediksi m eningkat menjadi 5,4% pada tahun 2015. Inflasi pada tahun 2013 diperkirakan sebesar 4,2%, angka tersebut didorong oleh adanya kenaikan harga bahan bakar di Indonesia dan Malaysia, sedangkan pada tahun 2014 inflasi diperkirakan sebesar 4,3% dan akan turun menjadi 4,0% seiring dengan penurunan harga komoditas global. Pertumbuhan ekonomi diperkirakan akan naik pada tahun 2015 seiring dengan meningkatnya kondisi ekonomi di Indonesia setelah menurunnya inflasi dan surutnya gangguan politik di Thailand. Sementara itu, pertumbuhan PDB negara kawasan Kepulauan Pajsifik menunjukkan perbaikan dengan laju pertumbuhan ekonomi pada tahun 2013 sebesar 4,8% dan diprediksi mengalami peningkatan pada tahun 2014 dan 20 5 masing-masing sebesar 5,4% dan 13,3%. Meningkatnya pertumbuhan ekonomi Kepulauan Pasifik ini dikarenakan adanya ekspor gas oleh Papua New Guinea.
nflasi pada tahun
2014 diprediksi naik menjadi 5,9% dan turun menjadi 5,1% pada tahun 201 5.
iubregion/Economy
Pertumbu han PDB perTahun (%) 2015 2014 2013
Inflasi (%) 2013
2014
2015
5,9
2,9
7,4
Asia Timur China, People’s Rep. Of
6,7
6,7
6,7
2,4
9,0 2,5
7,7
7,5
7,4
2,6
2,6
3,0
Asia Selatan
4,8
5,3
5,8
6,2
6,4
6,2
India Asia Tenqqara
4,9
5,5
6,0
5,9
6,0
5,8
5,0
5,0
5,4
4,2
4,3
4,0
5,2
5,6
4,4
4,3
13,3
4,1 4,5
5,9
6,4
3,4
3,6
5,1 3,7
Asia Tenqah
6,5
6,5
KeDulauan Pasifik
4,8
5,1 5,4
Developinq Asia
6,1
6,2
ASEAN-5
6,5
Note : Developing Asia terdiri dari 45 negara anggota ADB dan Bn nei Darussalam. Sumber : Asian Development Outlook April 20i4, oleh Asian Development Bank (ADB), diolah. 4.2
Ekonomi Makro Indonesia Kinerja perekonomian Indonesia melambat pada triwulan IV-20 1 3. Pertumbuhan ekonomi Indonesia dari sisi pengeluaran terjadi pada kompone n ekspor barang dan jasa sebesar 5,3%, komponen pengeluaran konsumsi rurr ah tangga 5,28%, komponen pengeluaran konsumsi Pemerintah yang tum buh 4 ,8 i , dan komponen
p em b e n tu ka n
modal tetap bruto (PMTB) 4,71%.
Sementara
komponen
impor
sebagai faktor pengurang mengalami pertumbuhan sebesar 1,2 U . Secara kum ulatif besaran PDB Indonesia tahun 2013 dibandingkan dengan PDB pada tahun 2012 tum buh menjadi 5,78%. Angka tersebut dipengaruhi oleh pertumbuhan semua sektor, antara lain Sektor Pengangkutan dan Komumkas, tum buh 10 19% Sektor Keuangan, Real Estat dan Jasa Perusahaan 7,56%, Se t Konstruksi 6,57%, Sektor Perdagangan Hotel dan Restoran i ^ ^ UsJ ^ Gas dan Air Bersih 5,58%, Sektor Industri Pengolahan 5,56%, Sektor Jasa-Jasa 5,46%, Sektor Pertanian 3,54%, dan Sektor Pertambangan dan Pjnggal.an 1,34%. Sektor Industri Pengolahan merupakan sumber pertumbuhan ekonomi utama pada tahun
yaitu sebesar 1,42%. Sektor lain yang sumber pertumbuhannya cukup besar pada tahun 2013 (yoyj yaitu Sektor Perdagangan, Huotel ^ ' dan Restoran Rp^nran j r Keuangan, Real (1,07%), Sektor (I.U /Tb), 3 e K . l U i Pengangkutan r c i i y a n y i k “ ‘ “ " dan ------- Komunikasi (1,03%), Sekt Estat, dan Jasa Perusahaan (0,73%), dan Sektor jasa-jasa (f),51%). Sementara 2013
sektor-sektor lainnya m em iliki sumber pertumbuhan di bawah 0,50%.
Secara triwulanan, kinerja perekonomian Indonesia triw ulan 1^-2013 melamba sebesar 1 42% dibandingkan dengan triwulan 111-2013 (qtq). Pfnurunan tersebut m engikuti pola triwulan yang mengalami kontraksi pada tnwular) IV setela* ,erJaJ triwulan IV-2012 kenaikan pada triwulan III. Namun, bila dibandingkan dengan rnwulan IV-201 sektor ekonomi. - t u m b u h sebesar 5,72%. Peningkatan ini terjadi pada semua
Inflasi. Nilai Tukar, dan Suku Bunga Tekanan
inflasi pada triwulan
IV -2013 mengalam,
penurun
dengan triwulan sebelumnya. Setelah mengalam, tekanan t.ng pangan dan kenaikan harga BBM bersubsidi pada triw ulan II da
an dibandingkan gi akibat gejolak n 111-2013, inflasi
Indeks Har#a Konsumen (IHK) pada triwulan IV -201 3 menurun secara signifikan dibanding triwulan sebelumnya yakni dari 4,08% (qtq) atau 8,40% (yoy) di triwulan 111-2013 menjadi 0,75% (qtq) atau 8,38% (yoy) di triwulan IV-201 3. Gambar 1 Perkembangan Inflasi Triwulanan 1 4 .C O hia A d T i.
Vol
PrtCtii
Fb c d
-e . co £
5 ^ 3 JG C C
3
5 3 2 Q C **
-s aO C >3i
3
-S 2 0 1 0
JS 2 0 -1 1
^
■a . 2012
3 j- . s 2013:
S um blr: Bank Indonesia, Laporan DPR Triwulan IV dan Tahun 201 3 Tekanan inflasi bersumber dari tingginya inflasi adm inistered prices dan inflasi volatile fo o d yang m asing-m asing mencapai 16,65% (yoy) dan 11,83% (yoy). Kondusifnya situasi perekonomian dan stabilnya sistem keuang^ n selama triwulan IV-20J3 dan keseluruhan tahun 2013 merupakan respon dari Ifterbagai kebijakan yang ditem puh oleh pemerintah dan Bank Indonesia difokuskan pada upaya untuk mengendalikan "inflasi, menjaga stabilitas nilai tukar, dan me ngarahkan kinerja transaksi berjalan yang lebih sehat, guna menjaga kesinam bur gan pertumbuhan ekonomi. Bank Indonesia meyakini bahwa pada tahun 2014, inflasi aka i tetap terkendali dalam .kisaran target 4,5% ±1%. Perkiraan tersebut ditopang ole i proyeksi kondisi permintaan yang terkendali serta pasokan dan distribusi bara ng yang semakin baik. Asumsi tidak terdapat kebijakan kenaikan harga dan j£ sa strategis oleh pemerintah. Namun, beberapa risiko yang dapat menyebabka n lebih tingginya tekanaff inflasi di masa mendatang perlu tetap diwaspadai, chususnya terkait risiko dampak lanjutan pelemahan nilai tukar serta ganggu an produksi dan distribusi bahan makanan. t ijiwulan IV-2013. Perkembangan ini dipengaruhi oleh membaiknya kinerja Nei);aca Perdagangan ig ditempuh oleh Indonesia triwulan IV -2 0 1 3 dan berbagai respons kebijakan Bank Indonesia dan pemerintah. Nilai tukar rupiah secara p o ,'nt to p o in t pada Pelemahan
nilai
tukar
rupiah
sedikit
mereda
pada
triwulan laporan tercatat melemhah 4,85% (qtq), namun terc &tat lebih rendah dibandingkan dengan depresiasi di triwulan 111-2013 sebesar 14, 9% (qtq).
Gam bar 2 P erkem bangan Nilai T u kar Rupiah. %
S jE C D 3X 303*
S » !* »
3 G -1 3
S u m b e r: Bank Indonesia, Laporan DPR Triw ulan IV dan Tahun 2 0 1 3
Dengan adanya perkembangan pada triwulan IV-2013 maka nilai tukar Rupiah sepanjang tahun 2013 dipengaruhi oleh kondisi defisit transaksi berjalan Indonesia yang membesar pada tahun 2013. Secara rata-rata, nilai tukar Rupiah sepanjang tahun 2013 melemah sebesar 10,4% dari Rp. 9.358 per Dollar AS pada 2012 menjadi Rp. 10.445 per Dollar AS. Namun demikian, kondisi tersebut dapat dikelola pada tin g ka t volatilitas yang relatif rendah dan relatif lebih baik dibandingkan dengan sebagian negara Asia lainnya. Suku bunga simpanan satu bulan pada triwulan IV-2013 m fcngalami kenaikan sebesar 64 basis p o in ts (bps) menjadi 7,92 dibandingkan denglan rata-rata suku bunga simpanan pada triwulan 111-2013 yang tercatat sebesar 7,28. Peningkatan suku bunga terjadi pada semua kelompok bank dimana peninc^katan suku bunga -ra ta suku bunga
simpanan d iikuti dengan kenaikan pada suku bunga kredit,
kredit selama triw ulan IV-2013 dibandingkan dengan triw ular sebelumnya naik sebesar 75 basis p o in ts menjadi 12,83%. Peningkatan rata-rata suku bunga kredit dan rata-rata suku bunga simpanan menyebabkan menurunnya selisih suku bunga kredit dengan simpanan dari 5,35% pada akhir triwulan III- 201 3 menjadi 4,91% pada akhir triw ulan IV -2013. Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) pada semua segmen kredit untuk triwulan IV2013 yang dipublikasikan oleh perbankan mengalami peningkatan. Segmen kredit korporasi mengalami peningkatan tertinggi dibandingakan dengian segmen kredit lainnya. SBDK segmen Retail, KPR, dan nor KPR mengalami penin gkatan.
i
Tabel 8 Perkem bangan Berbagai Suku Bunga
Keterangan : D ata tan p a outlier dan perhitungan secara w eighted average S u m b e r: Bank Indonesia, Laporan DPR Triw ulan IV Tahun 201 3
4.3 4.3.1
Gambaran Umum Properti di Indonesia Perkembangan Bisnis Properti di Indonesia Tingginya permintaan akan properti di Indonesia menjadikan peluang usaha pada sektor ini akan memiliki prospek untuk tum buh pada tahun-tahun kedepan walaupun pada tahun 2014 diperkirakan akan terjadi perlambatan yang bersifat sementara dikarenakan pada tahun tersebut akan berlangsung pemilihan umum legislatif dan pemilihan Presiden sehingga penjualan properti residensial di Indonesia diprediksi turun pada 2014. Selain kedua alasan tersebut, penurunan penjualan properti residensial pada tahun 2014 ju ga disebabkan oleh adanya regulasi kredit kepemilikan rumah (mortgage) yang lebih ketat untuk pembelian rumah
kedua.
Fitch
Ratings memperkirakan
permintaan
properti
segmen
residensial di Indonesia akan tumbuh moderat dalam 12 bulan ke depan setelah segmen ini mengalami kenaikan harga yang tajam dalam dua tahun sebelumnya. Pada tahun 2013, Bank Indonesia telah menyempurnakan ketentuan mengenai besaran pinjaman loan to value (LTV) sektor properti terhadap kredit pemilikan rumah (KPR)/kredit pemilikan Apartemen (KPA) untuk tip e -tip e tertentu dengan pengenaan LTV yang lebih rendah pada pembelian rumah atau Apartemen yang kedua dan seterusnya. Peraturan penyempurnaan LTV yang ditetapkan mulai berlaku
sejak
1 September
2013
tersebut
dimaksudkan
untuk
menekan
pertumbuhan KPR dan KPA yang dikhawatirkan akan menjadi risiko bagi pihak perbankan sebagai penyalur kredit karena sangat rentan
untuk digunakan
sebagai sarana investasi dan spekulasi. Implementasi aturan LTV sebesar 70% sudah pada bulan Juni 2012 memperlihatkan bahwa KPR & KPA masih dapat tumbuh pada April dan Mei 2013 m asing-m asing sebesar 23,3% dan 1 7,7% (yoy). Penyaluran kredit properti terus bertumbuh dengan kom posisi terbesar dalam bentuk KPR dan KPA, dapat dilihat gambar perkembangan kredit properti dibawah ini:
Data Laporan Bulanan Bank Umum menunjukkan bahwa penyaluran kredit properti sampai dengan triwulan IV -2013 mencapai Rp. 469,86 Trilyun, tumbuh sebesar 0,72% (qtq) atau 25,72 (yoy). Kredit properti tersebut memberikan kontribusi sebesar 14,62% dari total outstanding kredit bank umum Rp. 3.180,5 Trilyun. Berdasarkan komposisinya, sebagian besar kredit properti disalurkan dalam bentuk kredit perumahan dan Apartemen sebesar 59,34%, diikuti oleh kredit konstruksi sebesar 24,94% dan kredit real estate sebesar 15,73%. Secara triwulan (qtq), pertumbuhan terbesar dialami oleh kredit real estate yang tumbuh sebesar 5,49%, d iiku ti kredit perumahan dan Apartemen (KPR dan KPA) yang tumbuh
sebesar
1,24%.
Sementara
itu,
perkembangan
kredit
real estate
mengalami kontraksi sebesar minus 3,45%. 4.3.2
Prediksi Pasar Properti di Indonesia 2013-2014 Pertumbuhan
pasar properti pada tahun
2014
diprediksi akan mengalami
perlambatan,
hal ini seiring dengan kondisi ekonomi
makro yang sangat
dipengaruhi oleh kondisi politik. Dengan situasi sedemikian, para pengembang sektor properti, investor, dan konsumen akan cenderung untuk menunggu saat yang tepat untuk melakukan investasi, sehingga akselerasi pasar diperkirakan baru akan terjadi pada akhir paruh kedua 2014. Selain
dipengaruhi
oleh
kondisi
politik,
perlambatan
pertumbuhan
juga
dipengaruhi oleh adanya kebijakan pengetatan pengajuan KPR oleh Pemerintah. Hal
tersebut
diperkirakan
akan
membatasi
gerak
para
investor
dalam
mengembangkan usahanya dikarenakan terdapat lebih dari 60% konsumen memilih menggunakan sistem pembayaran dengan KPR untuk perumahan kelas menengah sampai kelas atas.
BU D I,
EDY, SAPTONO
PROPERTY
&
BUSINESS
&
REKAN
APPRAISERS
Laporan Penilaian Saham P T Nusantara Prospekindo Sukses______ _____________________ Tabel 9 Proyeksi Pasar Properti 2 0 1 4 Proyeksi Pasar 2 0 1 4 Sektor
Kondisi Pasar 201 3
Kantor Sewa
T in g kat okupansi terus tum buh
Kantor Strata
Perm intaan memacu
Title
pertum buhan harga Banyak peritel internasional
Sektor Ritel
A ktivitas penjualan stabil
A partem en
K ondom inium semakin banyak
Sewa
m em asuki pasar sewa
Industri
Terus m elam bat sejak 2 0 1 0
Hotel
Okupansi
Harga
Tum buh Kuat
Tum buh
Tum buh
Tum buh Kuat
Tum buh
Tum buh
Tum buh
Stabil
Stabil
Stabil
Stabil
Tum buh
Stabil
Turun
Tum buh
Turun
Stabil
Stabil
Stabil
Stabil
Tum buh
Stabil
Tum buh
Tum buh
yang masuk pasar indonesia
Kondom inium
Rumah T apak
Permintaan
Perm intaan stagnan akibat m eningkatnya suku bunga Hotel bintang 4 & 5 m engalam i p ertum buhan tertinggi
Sum ber : Cushm an & Wakefield Indonesia, diolah
4.3.3
Tingkat Hunian dan T arif Sewa Apartemen di Jabodetabek Pasokan kum ula tif apartemen di wilayah Jabodebek dan Banten (Tangerang) belum mengalami penambahan dikarenakan belum adanya apartemen baru yang dipasarkan. Perkembangan pasokan apartemen sewa bergantung pada tingkat permintaan yang pada saat ini cenderung untuk beralih ke kondom inium strata title. Namun demikian, tingkat hunian apartemen masih menunjukkan peningkatan di wilayah Jabodebek dengan angka sebesar 2,67%. Hal tersebut terjadi pada wilayah non CBD seiring dengan berkembangnya area perkantoran baru yang mempekerjakan pegawai ekspatriat di kawasan TB Simatupang. G am bar 4 T in g k a t Hunian dan T a rif Sewa A partem en G r a f ik 3 . T in g k a t H u n ia n d a n
T a rif S e w a A p a r te m e n
{%> 8596
8096
7596
7096
65% 6096
5596
5096
S u m b e r: Bank Indonesia, Perkembangan Properti Kom ersial Triw ulan IV -2 0 1 3
Pasokan kondom inium di wilayah Banten naik sebesar 6,97%, kondisi ini sejalan dengan beroperasinya Serpong Greenview Cottonwood di Serpong dan Green Lake View di Ciputat. Kenaikan pasokan juga terjadi pada wilayah Jabodetabek sebesar 1,28%. Sementara itu penjualan kondom inium di wilayah Jabodebek dan Banten mengalami penurunan masing-masing sebesar 1,20% dan 1,04%. Gambar 5 Rasio Price to Rent Apartemen di Jabodetabek_______________________ G ra fik 8 . Rasio Price t o R e n t A p a r te m e n di Ja b o d e b e k
( r a s io ) 3 0 .0 0
2 5 .0 0
20.00
1 5 .0 0
10.00
Sumber : Bank Indonesia, Perkembangan Properti Komersial Triwulan IV-2013 Saat ini perkembangan apartemen di wilayah Banten mengalami peningkatan dalam jum lah pasokan. Jumlah pasokan naik 286 unit menjadi 5.598 unit jika dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Jumlah pasokan diperkirakan akan terus m eningkat seiring dengan selesainya beberapa proyek pembangunan kondom inium antara lain Aeropoiis Residence, Skyiounge@Tamansari, Sudirman One Apartem en dan Sky Terrace Lagoon, yang m embidik segmen kondom inium kelas menengah. Dengan tingkat penjualan sebesar 96,33%, harga jual naik sebesar 12,97% (qtq), hingga rata-rata harga kondom inium di wilayah Banten mencapai Rp. 15,2 ju ta /m 2. Tingginya harga tanah, khususnya di Tangerang Selatan menjadikan semakin dim inatinya kondom inium sebagai alternatif pilihan residensial bagi masyarakat. Tabel 10 Perkembangan Properti Komersial Apartemen Pertumbuhan
2013
Apartemen Q3
Q to Q
Yo Y
Q4
Q4
12.030
0,00%
0,95%
82,45% 191.331
2,6 7%
5,53%
4,16%
7,46%
Q4
Jabodebek Sewa • Stock (Unit) •
Tingkat Hunian
•
Tarif Sewa (Rp/m2/bln)
12.030 80,31% 183.695
Lanjutan Tabel 1 0
Apartemen Jual/Kondominium • Stock (Unit) • Tingkat Penjualan • Tarif Jual (Rp/m2)
Pertumbuhan
2013 Q3
Q4
Q to Q Q4
95.048 98,08% 22.445.760
96.262 96,90% 23.231.127
1,28% -1,20% 3,50%
10,61% 2,31% 32,78%
5.598 96,33% 15.1 76.954
5.598 96,33% 15.662.990
6,97% -1,04% 3,20%
51,98% 0,35% 21,99%
YoY 0.4
Banten (Tangerang, Cilegon, Serang) Jual/Kondominium • Stock (Unit) • Tingkat Penjualan • Tarif Jual (Rp/m2)
Sumber: Bank Indonesia, Perkembangan Properti Komersial Triwulan IV-201 3
5
ANALISIS RISIKO Seperti halnya/kegiatan u s a h a y a n g d ila k u k a n o le h perusahaan la in n y a , b id a n g u s a h a y a h g d i l a k u k a n P e rse ro a n t i d a k te rle p a s d ari r is ik o u s a h a y a n g d is e b a b k a n
oleh berbagai faktor, antara lain ; 1. Risiko Persaingan Bisnis Risiko persaingan merupakan risiko yang selalu dihadapi di setiap jenis usaha dan
mempunyai
pengaruh
yang
sangat
besar apabila
perusahaan
tidak
melakukah suatu langkah antisipasi. Melihat kondisi persaingan usaha pada analisis industri mengenai persaingan antar perusahaan sejenis, Perseroan m em iliki tin g ka t persaingan yang relatif besar, terkait lokasi yang berada di kawasari pengembangan utama daerah Cikarang. 2. Risiko kondisi Perekonomian, Politik dan Keamanan Kondisi ekonomi, politik dan keamanan Indonesia dapat mempengaruhi dunia bisnis, termasuk bisnis yang akan dijalankan Perseroan dan berbagai sektor kegiatan yang berhubungan dengan bisnis ini. 3.
Risiko Kebakaran Risiko kebakaran mempunyai pengaruh yang sangat besar bagi Perseroan. Untuljc m engurangi risiko kebakaran, Perseroan perlu melakukan langkahlangkah pencegahan dengan menerapkan sistem pemadaman kebakaran yang berkoordinasi langsung dengan fire fig h te r setempat. Risiko kebakaran yang ditanggung
oleh
Perseroan
dapat
dikurangi
dengan
mengikutsertakan
pengelolaan apartemen dalam program asuransi. 4.
Risiko Penetapan Harga Apabila
harga yang
dikenakan
kepada calon
pembeli
kurang
kom petitif
dibandingkan para pesaingnya, maka dapat menimbulkan risiko rendahnya tingkat penjualan apartemen.
Laporan Pemlaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses______ ___________________
6 6.1
METODE PENILAIAN Metode Penilaian Yang Umum Digunakan Untuk penilaian usaha, prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode penilaian usaha yang berlaku umum dalam penilaian perusahaan atau ekuitas sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Berikut adalah pendekatan penilaian usaha yang umum digunakan : a. Pendekatan Aset {Asset Based Approach) - (SPI 201 3 - 330 - 5.33). Pendekatan aset dapat digunakan untuk memperoleh indikasi nilai dari suatu entitas, kapital yang diinvestasikan unvested Capital,), struktur permodalan {Capital Structure), dan/atau nilai aset bersih perusahaan (ekuitas). (SPI 2013 330 - 5.33.3) Indikasi nilai ekuitas atau estimasi Nilai Aset Bersih (Net Asset Value) diperoleh dari selisih antara nilai aset termasuk Aset takberwujud dengan nilai liabilitas, atas dasar nilai aset yang telah disesuaikan {appraised value). (SPI 2013 - 330 5.33.4) Dalam hal penilaian dilakukan^ atas bagian dari suatu aset {p a rtia l interest), maka pemegang hak kepemilikan atas aset tersebut w ajib memutuskan untuk melakukan penjualan atau mampu menyebabkan terjadinya penjualan. (SPI 2013 - 330 5.33.5) b. Pendekatan Pasar {M arket Approach) - (SPI - 2013 - 330 - 5.24.1). Pendekatan pasar membandingkan perusahaan yang dinilai dengan perusahaan sebanding, kepentingan kepemilikan perusahaan dan surat berharga yang diperjualbelikan di pasar serta transaksi relevan atas saham perusahaan yang sebanding. Transaksi sebelumnya atau penawaran atas komponen perusahaan juga dapat merupakan indikasi nilai. c. Pendekatan Pendapatan {Income Approach) - (SPI 201 3 - 330 - 5.26.1). Pendekatan pendapatan dapat digunakan untuk memperkirakan Nilai dengan mengantisipasi
dan
m engkuantifikasi
kemampuan
Obyek
Penilaian dalam
menghasilkan imbal balik {return) yang akan diterim a dimasa mendatang.
Laporan Penilaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses
6.2
Pemilihan Metodologi Penilaian Pendekatan dan metode yang paling tepat digunakan dalam penetapan nilai pasar wajar saham
Perseroan
adalah
Pendekatan
Pendapatan
{ ‘Income Approachj
dengan metode D iscounted Cash Flow (“DCF”) serta Pendekatan Aset ("Asset Based Approach") dengan A d ju ste d Book Value M ethod c M N U j. Pada metode Diskonto Arus Kas atau DCF, operasi Perseroan diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan yang direncanakan oleh Perseroan. Pendapatan mendatang (futu re income, cash fiovt) yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan tingka t risiko. Indikasi nilai adalah total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut dikurangi capital expenditure dan perubahan modal kerja. Nilai ekuitas yang dihasilkan juga memperhitungkan hutang berbunga yang ditanggung Perseroan. Pada pendekatan aset menggunakan ABVM, terdapat beberapa premis yang dapat digunakan, yakni : 1.
Value in used, as p a rt o f going concern Nilai dalam penggunaan, sebagai bagian dari usaha yang berjalan. Pada premis ini diasumsikan bahwa aset yang akan dinilai dan dijual adalah aset yang sudah terakit dan terpasang sebagai bagian dari perusahaan yang beroperasi dalam menghasilkan pendapatan (income producing business enterprise). Premis ini mempertimbangkan
atau
merefleksikan
adanya
hubungan
yang
bersifat
sinerjik dalam peningkatan nilai ( value enhancement) aset secara keseluruhan antara aset berwujud dan semua aset tak berwujud. 2. I/alu e in place, as p a rt o f mass assemblage o f assets Nilai terpasang, sebagai bagian dari kelompok aktiva yang telah terkait. Pada premis ini aset diasumsikan dinilai dan dijual dalam keadaan terkait dan terpasang dan diasumsikan bahwa aset mampu beroperasi dengan baik, tetapi pada
saat
penilaian
tidak
beroperasi.
Premis
ini
mempertimbangkan
sumbangan dari aset berwujud dan beberapa aset tak berwujud, misalnya sistem operasi dan pemeliharaan, biaya instalasi dan supervisi, dan lain-lain dalam peningkatan nilai tetapi tidak mempertimbangkan sumbangan aset tak berwujud lain. 3.
Vaiue in exchange, as p a rt o f an orderly disposition Dalam premis ini, diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan bukan merupakan bagian dari aset yang terkait dan terpasang.
4.
Value in exchange, as p a rt o f forced liquidation Pada premis ini diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan bukan merupakan bagian dari aset yang terkait dan terpasang serta aset dijual bukan dalam kondisi pasar yang normal.
Berdasarkan beberapa premis di atas, penilaian saham Perseroan dilakukan atas dasar premis “ value in used, as p a rt o f going concern'’. Penciptaan nilai perusahaan merupakan kontribusi aset yang akan dinilai dan dijual adalah aset yang sudah terakit dan terpasang sebagai bagian dari perusahaan yang beroperasi
dalam
menghasilkan
pendapatan
serta
mempertimbangkan
atau
merefleksikan adanya hubungan yang bersifat sinerjik dalam peningkatan nilai aset secara keseluruhan antara aset berwujud dan semua aset tak berwujud. 6.3
Asum si-Asum si Yang Digunakan
6.3.1 Investasi Secara garis besar investasi yang dibutuhkan dalam rangka pembangunan apartemen di Cikarang adalah sebagai berikut : Tabel 11 Rincian Investasi (Rp. 000,-) No.
Uraian
1. 2.
Land cost Building cost
3. 4.
infrastructure cost
5.
Landscape & hardscape Facility Cost Total
6.3.2
Rincian Investasi 212.241.177 1.774.154.773 142.698.629 27.385.200 72.446.000 2.228.925.779
Pendapatan Pendapatan Perseroan diperoleh dari penjualan apartemen dan penjualan tanah. Penjualan Apartemen Berikut adalah proyeksi saleable area apartemen selama periode tahun 20142018:
B U D I,
ED Y,
PROPERTY
&
SAPTONO BUSINESS
&
REKAN
APPRAISERS
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Laporan Penilaian Saham PT N usantara Prospekindo Sukses Tabel i 2 P r o y e k s i Saleable Area ( i V p )
Tahun Terjua
Keterangan T o w e r
|
2014
2015
:■S
1
Tower 2
I
j
2016
!
2018
2017
8 R P .8
15.177
i
8.668
Tower 3
15.177
8.668
Tower 4 .
15.177
8.668
Tower 5
15.177
Tower 6
15.177
8.668 8.668
Tower 7
15.177
8.668
Tower 8
15.177
8.668
47.689
17.336
30.354
Total
47.689
47.689
Berikut adalah proyeksi harga juai apartemen selama periode tahun 2014-201 8 : Tabel 1 3 Harga Jual (Rp.0 0 0 , - / M 2) Tahun Terjual
Keterangan
2014
2015
2016
2017
2018
Tower 1
12.500
15.914
20.261
25.794
32.840
Tower 2
12.500
15.914
20.261
25.794
32.840
Tower 3
12.500
15.914
20.261
25.794
32.840
Tower 4
12.500
15.914
20.261
25.794
32.840
Tower 5
12.500
15.914
20.261
25.794
32.840
Tower 6
12.500
15.914
20.261
25.794
32.840
Tower 7
12.500
'l 5.914
20.261
25.794
32.840
12.500
15.914
20.261
25.794
32.840
Tower 8
Sistem
|
pembayaran
yang
ditetapkan
oleh
Perseroan
adalah
dengan
menggunakan KPA, Installm ent M kali dan H ard Cash dengan proporsi masingmasing sebesar 40,00%, 40,00% dan 20,00%. Penjualan Tanah Sisa Luas tanah yang d im iliki oleh Perseroan sebesar
135.485 m2, sedangkan luas
tanah yang digunakan untuk apartemen hanya seluas ± 90.852 m2, sehingga sisa tanah adalah sebesar 44.633 m2. Perseroan berencana untuk menjual sisa tanah tersebut dengan harga jual sebesar Rp. 6.000.00 0.- per m2 pada tahun 2014. Pendapatan Service Charge dan Sinking Fund Besarnya ta rif service charge yang dikenakan pada apartemen yang telah terjual adalah
sebesar
Rp.
60.000 /m 2/tahun,
dimana
ta rif
tersebut
diasumsikan
mengalami kenaikan sebesar 5% setiap tahunnya. Sedangkan untuk sinking fund,
besarnya
ta rif
yang
dikenakan
adalah
sebesar
Rp. 6 .0 0 0 /m 2/tahun
dan
diasumsikan naik sebesar 5% per tahunnya. 6.3.3
Struktur Biaya Biaya operasional diasumsikan sebesar 100% dari total pendapatan services charges dan sin king fund.
6.4
Proyeksi Keuangan Merupakan
proyeksi
keuangan
yang
disusun
dan
menjadi
dasar
dalam
menentukan nilai pasar wajar saham Perseroan dengan metode DCF. Dalam penyusunan proyeksi keuangan tersebut, digunakan asumsi-asumsi dasar yang terkait dengan bisnis Perseroan yang diperoleh dari manajemen Perseroan serta penyesuaian dengan kondisi eksternal seperti ekonom i dan industri. Proyeksi Laba (Rugi) Perseroan dapat dilihat pada lampiran.
BUDI,
EDY, SAPTONO
PROPERTY
&
BUSINESS
&
REKAN
APPRAISERS
Laporan Penilaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses
1
INDIKASI NILAI
7.1
Metode DCF
7.1.1
Pemilihan Arus Kas Untuk Metode DCF Untuk penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 2 (dua) pilihan arus kas untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan. Dalam penilaian ini, Arus Kas Bersih (“AKB”) yang akan digunakan sebagai economic income yang didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai bisnis adalah AKB untuk Perusahaan {Free Cash Flow to Firm). Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari kewajiban penyediaan pengeluaran barang modal {capita! expenditure), baik untuk
mempertahankan
operasi
perusahaan
saat
ini
maupun
penyediaan
cadangan untuk penggantian {reserve fo r replacement), modal kerja, dan untuk pertumbuhan melalui penyediaan dana tambahan pengeluaran barang modal, yang dihitung sebagai berikut : EAT +
Depresiasi/Amortisasi
+
interest, 1(1-t) Changes in Net Fixed Assets
+ / - Changes in Working Capital = 7.1.2
Arus Kas Bersih untuk Perusahaan {Free Cash Flow to Firm)
Penentuan Biaya Modal Untuk Ekuitas Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan Model CAPM {Capital Asset Pricing Model). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk menutup risiko sistematis dari sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut : Ke = Rf + (Rm - Rf) P - RBDS Ke = Rf + (Rp x P) - RBDS Dimana : Rf
= tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
Rm
= tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp
= m arket risk prem ium untuk pasar ekuitas secara keseluruhan
3
= ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara obyektif dari responsivitas pengembalian pengembalian portofoiio pasar
RBDS
= rating based default spread
perusahaan
terhadap
pergerakan
Rf (Risk free rate), adaiah tingkat suku bunga untuk instrum en-instrum en yang dianggap tidak m em iliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrum c;‘, bcbo: risiko yang dapat dipilih adalah tingkat btmga Surat IJtang Negara (SUN) FR0070 yang jatuh tempo pada 1 5 Maret 2024, yaitu sebesar 8,38% Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat kembalian bebas risiko (Rf). RP (M arket Risk Premium - MRP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas. Dalam
melakukan perhitungan Premi risiko pasar (Rm-Rf) atau M RP, kami
menggunakan premi risiko pasar berdasarkan data yang diperoleh dari Aswath Damodaran, C ountry Risk Premium per Januari 2014, yakni sebesar 8,3%. Beta O), adalah faktor untuk m eliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan dikalikan dengan m arket risk prem ium untuk mendapatkan equity risk prem ium . Untuk
memperoleh
perhitungan
nilai
faktor
Beta yang
pasar wajar,
kami
sesuai
dan
menggunakan
akan beta
digunakan
dalam
pembanding
dari
perusahaan publik dalam industri sejenis. Rumus mencari nilai beta suatu perusahaan adalah sebagai b e rik u t: _____ 1 + [(1 - t) x (DER)] Dimana : Pu
=
Beta Unievered
Pl
=
Beta Levered
t
=
Tingkat Pajak
DER
=
Rasio perbandingan hutang terhadap ekuitas perusahaan
Unievered beta industri sejenis yang akan digunakan sebagai dasar perhitungan levered beta perusahaan adalah sebagai b e rik u t: Tabel 14 Unievered Beta \r\dusU\ Sejenis Beta Leveraqe
Perusahaan PT Ciputra Development Tbk PT Modernland Realty Tbk PT Bumi Serponq Damai Tbk PT Lippo Karawaci Tbk PT Alam Sutera Realty Tbk PT Pakuwon Jati Tbk
|
DER
Beta Unieverage
2,30 2,17
20,05%
1,999
25,52%
1,821
2,60
14,61%
2,343
1,76
37,80% 56,97%
1,371
2,30
1,611
1,38
19,91%
1,201
Laporan Penilaian Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses _____
7.2
_______________
Adjusted Book Value M ethod
7.2.1 Penyesuaian Nilai Buku NPS Penyesuaian laporan posisi keuangan Perseroan untuk periode 31 Desember 2013, dapat disajikan sebagai b e rik u t: Tabel 18 Penyesuaian Laporan Posisi Keuangan (Rp.000,-) KETERANGAN
A d justm ent
3 1 -D e s - I3
Market Value
Book Value ASET ASET LANCAR » Kas dan Bank
» Persediaan ♦Uang Muka
935.067
935.067
0
0
0
0
0
0
0
♦Piutang Usaha ♦Piutang Lain-Lain
563.766.491
706.290.900
2.476.092
0
2.476.092
* Pajak Dibayar Dimuka
7.537.545
0
7.537.545
♦Biaya Dibayar Dimuka
52.S90
0
142.524.409 '
|Total Aset Lancar
153 .5 2 6 .0 0 3
ASET TIDAK LANCAR * Aset Tetap - Net
56 3 .766.491
52.390 7 1 7 .292.494
1.423.855
2.61 0.745
Aset Pajak Tangguhan
0
0
0
Aset Lain-Lain
0
0
0
Total Aset Tidak Lancar. TOTAL ASET
4.034.600
1.423.855
2 .6 1 0 .7 4 5
4.0 34 .6 0 0
1 5 4 .9 4 9 .8 5 8
5 6 6 .3 7 7 .2 3 6
7 2 1 .327.094
LIABILITAS DAN EKUITAS LIABILITAS JANGKA PENDEK ♦Utang Usaha ♦Utang Lain-lain ♦Beban Masih Harus Dibayar ♦Utang Pajak Uang Muka Penjualan ♦Pinjaman BagJk Pjg Yg Telah Jatuh Tempo Dalam 1 Thn -Sewa Total Liabilitas Jangka Pendek LIABILITAS JANGKA PANJANG » Liabilitas Imbalan Kerja ♦UtangJk Panjang ♦Pinjaman BagJk Pjg - Stlh dikurangi Bag Yg TelahJatuh Tempo
2.876.699
0
2.876.699
1.7S4.714
0
1.784.714
496.464
0
496.464
265.564
0
265.564
17.342.977
0
17.342.977
461.364 23.227.781
0 0
461.364 23.227.781
353.685
0
353.685
130.127.479
0
130.127.479
446.856
0
446.856
Total Liabilitas Jangka Panjang
1 3 0 .9 2 8 .0 2 0
0
130.928.020
1TOTAL LIABILITAS
154.155.801
0
154.155.801
EKUITAS » Modal Saham
10.000.000
0
♦Laba (rugi) Ditahan
(9.205.944)
0
0
566.377.236
• Penyesuaian 1Total Ekuitas TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS
10.000.000 (9.205.944) 566.377.236
7 9 4 .0 5 6
5 6 6 .3 7 7 .2 3 6
567.171.292
1 5 4 .9 4 9 .8 5 8
5 6 6 .3 7 7 .2 3 6
72 1 .327.094
BU DI,
EDY, SAPTONO
PROPERTY
Laporan Penilaian Saham P T Nusantara Prospekindo S u k s e s
7.3
&
BUSINESS
&
REKAN
APPRAISERS
_________ ____________
Penjelasan atas Penyesuaian Nilai Pasar Wajar
7.3.1
Persediaan Persediaan yang d im iliki oleh Perseroan terdiri atas tanah seluas 1 35.485 m2 yang digunakan untuk pembangunan apartemen di Cikarang. Dalam melakukan penyesuaian, kami mengacu pada laporan penilaian properti yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Budi, Edy, Saptono dan Rekan, No. 2021 /JIB-BEST/ L -P A /V /14, tanggal 16 Mei 2014, dimana telah dilakukan penilaian atas properti m ilik Perseroan berupa tanah per tanggal 31 Desember 2013, dengan nilai pasar sebesar Rp. 706.290.900.000,-.
7.3.2
Aset Tetap Berdasarkan Laporan Penilaian Aset Tetap Kantor Jasa Penilai Budi, Edy, Saptono dan Rekan, No. 2021 /JIB-BEST/L-PA/V/14, tanggal 16 Mei 2014, telah dilakukan penilaian atas properti m ilik Perseroan berupa 2 (dua) unit bangunan per tanggal 31 Desember 201 3, dengan nilai pasar sebesar Rp. 4.034.600.000,-.
7.4
Indikasi Nilai Saham Berdasarkan ABVM Untuk penilaian saham Perseroan kami tidak menerapkan adanya CP dan DLOC, mengingat penilaian yang dilakukan adalah atas 84,99% saham
m ilik Perseroan
serta indikasi nilai yang dihasilkan juga mayoritas. Sedangkan untuk penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan saham Perseroan untuk dipasarkan secara cepat, ditetapkan DLOM sebesar 20,00%. Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi nilai pasar wajar yang dihasilkan : Tabel 19 Indikasi Nilai Berdasarkan ABVM (Rp.000,-) Keterangan
Nilai Pasar Wajar 567.171.292 482.038.881
Nilai Ekuitas Indikasi 84.99% Nilai Ekuitas O Discount for Lack o f Control (0,0%) Inc ikasi 100,00% Nilai Ekuitas After DLOC O Discount for Lack o f Marketability (20,0%)
482.038.881 (96.407.776)
INI)IKASI NILAI PASAR WAJAR 84,99 %SAHAM
385.631.000
0
Indikasi nilai pasar wajar 84,99% saham PT Nusantara Prospekindo Sukses pada tanggal 31 Desember 2013 dengan ABVM adalah sebesar Rp. 385.631.000.000,(Tiga Ratus Delapan Puluh Lima Milyar Enam Ratus Tiga Puluh Satu Juta Rupiah).
7.5
Rekonsiliasi Nilai Setelah
melakukan
penilaian
saham
Perseroan
menggunakan
pendekatan
pendapatan denaan metode DCF serta pendekatan aset dengan ABVM, maka kami dapat menarik kesimpulan bahwa Nilai Pasar Wajar Saham Perseroan adalah sesuai dengan
Nilai
Pasar Wajar Saham yang diperoleh
menggunakan
pendekatan
pendapatan dengan metode DCF dan pendekatan aset dengan ABVM. Berdasarkan
hasil
perhitungan
Nilai
Pasar Wajar
saham
Perseroan
dengan
menggunakan pendekatan pendapatan dan pendekatan aset tersebut, maka hasil rekonsiliasi nilai Pasar Wajar Saham untuk posisi per 31 Desember 2013
atas
84,99% Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses adalah sebagai berikut : Tabel 20 Rekonsiliasi Nilai (Rp.) Pendekatan
Metode
Pendapatan
Discounted Cash Flow
566.227.000.000
65,00%
Aset
Adjusted Book Value
385.631.000.000
35,00%
368.047.550.000 134.970.850.000
Rp.
503.018.400.000
Nilai Pasar Wajar
7.6
Nilai Pasar Wajar Setelah Pembobotan
Nilai Pasar Wajar Sebelum Pembobotan
Bobot
Kesimpulan Nilai Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan nilai saham
Perseroan, maka kami
berpendapat bahwa nilai pasar wajar 84,99% Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses pada tanggal 31 Desember 2013 adalah sebesar Rp. 503.018.400.000,(Lima Ratus Tiga Milyar Delapan Belas Juta Empat Ratus Ribu Rupiah).
Laporan Peniiaiari Saham PT Nusantara Prospekindo Sukses_____ ____________________
8
VARIABEL LAIN YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI Kami tidak melihat adanya data dan informasi tentang variabel lain yang dapat mempengaruhi nilai saham yang dihitung hingga tanggal laporan ini dikeluarkan.
I I I I I I I I I I I I I I I I I I b
9
SYARAT PEMBATASAN 1.
P e n ila ia n in i d id a s a r k a n p a d a a n a lis is d an p e r h i t u n g a n atas s a h a m y a n g d in ila i s e su a i d e n g a n d a ta dar. i n f o r m a s i y a n g d i p e r o le h , y a it u :
BUDI,? EDY, " J SAPTONO PR P RO CPERTY
&
BUSINESS
&
REKAN
APPRAISERS
Laporan Peni/aian Saham P T Nusantara Prospekindo Sukses •
M e n e n t u k a n k e b i j a k a n in vestasi.
•
M e n e n t u k a n d e n g a n p ih a k m a n a k e g ia ta n u s a h a a k a n d i l a k u k a n .
•
M e n e n t u k a n b e s a r n y a d e v id e n y a n g a k a n d ib a y a r k a n .
„
m » ~ j •’ W i i c j j l a n - ' K i i i a n Hi atas y a n q b erasa l d a ri p e m e g a n g s a h a m m in o r ita s .
DLOM adalah suatu ju m lah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas dari Obyek Penilaian (SPI 201 3 - 330 3.7). DLOM
mencerminkan
Perseroan
sebagai
pengurangan pengaruh
terhadap
dari tidak
nilai
likuidnya
dari obyek
penyertaan
pada
penilaian
untuk
diperdagangkan. Untuk penilaian saham Perseroan, mengingat obyek penilaian adalah 100% saham, maka tidak diterapkan DLOC. Sedangkan untuk penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan secara cepat maka diterapkan DLOM sebesar 20,00%. 7.1.5
Indikasi Nilai Saham Dengan Menggunakan Metode DCF Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi nilai pasar wajar yang dihasilkan :
Nilai Pasar Wajar (Rp. 000,-)
Keterangan
832.784.447 707.783.501 0 707.783.501 (141.556.700)
Nilai Ekuitas Indikasi 84.99% Nilai Ekuitas n Discount for Lack o f Control (0,00%) Inci ikasi 84,99% Nilai Ekuitas Setelah DLOC O Discount for Lack o f Marketability (20,00%)
566.227.000
INC)IKASI NILAI PASAR WAJAR 84,99% SAHAM
Indikasi nilai pasar wajar 84,99% saham PT Nusantara Prospekindo Sukses pada tanggal
31
Desember
2013
dengan
metode
DCF
adalah
sebesar
Rp. 566.227.000.000,- (Lima Ratus Enam Puluh Enam Milyar Dua Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Rupiah).
LAMPIRAN PROYEKSI KEUANGAN
BUDS, EDY, SAPTONO & REKAN P R O P E R T Y
&
BUSINESS
o o o o o o o o
VO WJ >£> O ^ O JO | . Jp
to
VO (O lO o
APPRAISERS
ȣ>
►o o o o o o o o
CD CO VC
O O O O
:2 £
O O O O O I
O O O O O O O O
6
o
V
•
• —o o o o o o o o O' ci
E E E E E E E E
o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o
E E E E E E E E E
in . Ills M l!
h .o
©
o
o
o
o
o
o
o
o o o o o o o o
o o o o o o o o
—
P T N U SAN T AR A PROSPEKINDO SUKSES P E N IL A IA N SAHAM A S U M S I-A S U M S I L a m p ir a n - l
PROYEKSI URAIAN
2014
201S
2016
2017
2018
2019
2020
2022
20 21
2 0 23
4 P a y m e n t Schem e .
S
KPA
4 OX T e rm l
SOX
SOX
50X
SOX
sox
SOX
SOX
T e rm 2
SOX
SOX
SOX
SOX
30 X
30X
BOX
30X
30 X
30X
T e rm 3
30X
30X
30X
30%
30X
20 X
20X
20X
20X
20X
20 X
20X
20X
20X
2 OX
?OX
•
In s ta llm e n t 12 x
40 X
40X
40X
40 X
40X
40X
40 X
40X
40X
40X
4 OX
40X
•
H ard Cash
20%
20X
20 X
20 X
20X
20X
20X
20X
20 X
20X
20 X
20X
63
66
69
73
77
60
64
8
93
S a le s o f L a nd •
Saleable Area
m2
A verage Price
Rp. 0 0 0 ,- / m 2
4 4 .6 3 3 6 .0 0 0
6 S e rv ic e C h a rg e T a rlf
Rp. 0 0 0 / m 2
60
G ro w th
‘i
sx
SX
SX
6
•7 sx
7
7
8
8
6
SX
SX
SX
SX
SX
SX
SX
5X
SX
5"-
SX
SX
SX
SX
7 S in k in g F un d T a rlf
Rp 0 0 0 / m 2
6
G ro w th 8
B ia y a O p e ra s io n a l
9
B u n g a B ank
10
9
X to Service C ha rg e & S in k in g F un d
IOOX
IOOX
IO OX
IOOX
100X
IOOX
100X
IOOX
IOOX
IOOX
X
I4 X
14X
14X
14X
14X
MX
14X
I4 X
14?«
I4 X
H arl
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
P e rp u ta ra n
P T N U S A N T A R A PROSPEKINDO SUKSES P E N IL A IA N SAHAM R E N C A N A PEMBANGUNAN L a m p ir a n - 2 PROYEKSI 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2 0 21
2022
&
U R AIAN
2023
Land c o s t
I4 9 .2 3 4 .4 7 S
1 0 .8 8 9 .4 3 9
1 1 .4 3 3 .9 1 1
12 0 0 5 .6 0 7
1 2 .6 0S .88 7
4 .9 2 2 .0 4 0
5 .1 6 8 .1 4 2
2 .9 1 7 .8 9 0
B u ild in g cost
1 8 4 .8 8 0 .8 7 3
19 4 .1 2 4 .9 1 7
2 0 3 .8 3 1 .1 6 2
2 1 4 .0 2 2 .7 2 1
2 2 6 7 4 4 .0 2 7
2 3 8 .0 8 1 .2 2 9
2 4 9 .9 8 5 .2 9 0
2 6 2 .4 8 4 .S S 5
•
In fra s tru c tu re c ost
2 8 .5 3 9 .7 2 6
0
2 8 .5 3 9 .7 2 6
•
La ndscape & hardscape
•
F a c ility C ost
2 8 .5 3 9 .7 2 6 6 .8 4 6 .3 0 0 18 .1 1 1 .5 0 0
0 0 0
2 8 .5 3 9 726 6 .8 4 6 .3 0 0 18.11 1.5 0 0
0 0 0
6 .8 4 6 .3 0 0
0
6 .8 4 6 .3 0 0
18.1 1 1.500
0
18 .1 1 1 .5 0 0
0 0 0
3 0 6 3 7fi'>
0
2 6 .5 3 9 .7 2 6
0 0
2 6 8 . 7 6 2 .5 9 9
2 2 6 . 0 2 8 .3 2 7
2 9 2 .8 4 7 .4 4 0
2 4 3 .0 0 3 .2 6 9
3 0 8 .6 5 0 .9 5 8
2 6 5 . 4 0 2 .4 4 5
3 1 .6 0 3 .5 1 1
1 1 9 .1 6 9 .1 9 9
1 5 1 .7 4 1 .4 0 8
T o t a l In v e s ta s i •
Uang M uka
•
K re d it In v esta si M o d a l S e n d iri
9 7 .0 6 2 .4 5 8
1 2 8 .6 6 4 .3 4 4
1 0 7 .0 1 1 .3 6 0
1 4 0 .1 2 0 .7 7 7
11 9 .0 4 0 .6 1 4
1 3 1 .2 4 2 .2 7 7
1 4 .2 6 9 863
7 I.S 1 3 .S 2 0
S 8 .237.47S
7 7 .1 9 8 .6 0 6
6 4 .2 0 6 .8 1 6
8 4 .0 7 2 .4 6 6
7 1 .4 2 4 .3 6 9
9 1 .0 4 4 .8 4 5
7 8 .7 4 5 .3 6 6
8 .S 6 I 91«
I9 6 .9 1 0 .1 S 4
4 9 .7 1 4 .4 2 3
6 2 .8 9 9 .6 4 9
5 4 .8 1 0 .1 5 1
6 8 .6 5 4 .1 9 8
52 .S 3 8 .2 8 6
6 5 .8 6 4 .7 0 6
SS.4 1 4 .8 0 1
8.77 1.730
3 8 7 .6 1 2 .8 7 3
2 0 5 .0 1 4 .3 5 6
2 6 8 . 7 6 2 .5 9 9
2 2 6 . 0 2 8 .3 2 7
2 9 2 ,8 4 7 .4 4 0
2 4 3 .0 0 3 .2 6 9
3 0 8 .6 5 0 .9 5 8
2 6 5 . 4 0 2 .4 4 5
31 .6 0 3 .5 1 I
0 0 0 0
In te r e s t D u r in g C o n s tr u c tio n s (ID C) K re d it Investa si •
M o d a l Sendiri
3 .0 0 3 .S68
2 .4 4 5 .9 7 4
3 .2 4 2 .3 4 1
2 .6 9 6 .6 8 6
3 .5 3 1 .0 4 4
2 .9 9 9 .8 2 3
7 .0 0 8 .3 2 5
S .707.273
7 .S 6 5 .4 6 3
6 2 9 2 .2 6 8
8 .2 3 9 .1 0 2
6 .9 9 9 .S88
8 .9 2 2 .3 9 5
7.71 7 .0 4 6
8 3 9 .0 6 «
1 0 .0 1 1 .6 9 3
8 .1 5 3 .2 4 6
1 0 .8 0 7 .8 0 5
8 .9 8 8 .9 S 4
1 1 .7 7 0 .1 4 S
9 .9 9 9 .4 1 2
1 2 .7 4 6 .2 7 8
1 1 .0 2 .4 .3 5 1
1 .1 9 8 .6 6 6
3.8 2 3 8 8 3
3 .3 0 7 .3 0 S
3S9.001
c
0 °
& REKAN
2 0 S .0 1 4 .3 5 6
APPRAISERS
3 8 7 .6 1 2 .8 7 3
0 0 0 0 0 0
SAPTONO
• •
BUSINESS
P ro g re s s Blaya
EDY,
( R p.O O O ,- )
BUDI,
PROPERTY
P iu tan g
PT NUSAN TAR A PROSPEKINDO SUKSES P ENILAIAN SAHAM PROYEKSI PENDAPATAN ( R p .0 0 0 , - ) L a m p ir a n - 3
U RAIAN
1 P e nju alan A p a rte m e n KPA •
PROYEKSI
2014
40* T erm 1
201 S
Cash
20*
T o ta l P e n ju a la n A p a r te m e n
100*
T o ta l P e n ju a la n Laha n
2020
20 21
2022
1 .2 3 0 .1 1 5 .2 3 3
5 6 9 .2 9 6 .1 3 3
0
15 1.76 7.6 6S
3 0 3 .5 7 2 .1 7 1
3 6 6 .4 8 6 .0 9 4
4 9 2 .0 4 6 .0 9 3
75 .8 8 3 .8 3 2
2 2 7 .7 1 8 .4 5 3
o
1 5 1 .7 8 6 .0 8 6
1 9 3 ,2 4 3 .0 4 7
2 4 6 .0 2 3 .0 4 7
0
1 1 3 .8 5 9 .2 2 7
o
o
4 S .5 3 0 .2 9 9
9 1 .0 7 1 .6 5 1
1 ) 5 .9 4 5 .8 2 8
1 4 7 .6 1 3 .8 2 8
6 8 .3 1 S .5 3 6
o
g
0
0
0
0
3 0 .3 5 3 .S 3 3
6 0 .7 1 4 .4 3 4
7 7 .2 9 7 .2 1 9
9 8 .4 0 9 .2 1 9
4S.543.691
0
3 0 3 .S 7 2 .1 7 1
3 8 6 .4 8 6 .0 9 4
4 9 2 .0 4 6 .0 9 3
2 2 7 .7 1 8 .4 5 3
0
0
0
2 4 6 .0 2 3 .0 4 7
1 1 3 .8 5 9 .2 2 7
0
0
6 8 0 .3 4 7 .9 5 3
1 6 6 .7 2 4 .7 5 5
0
75 .6 8 3 .8 3 2
1 5 1 .7 8 6 .0 8 6 6 5 2 . 6 7 4 .6 4 2
1 9 3 .2 4 3 .0 4 7 8 9 4 . 3 9 7 .3 7 3
0
2 6 7 .7 9 7 .3 7 8
0
0
2 6 7 .7 9 7 .3 7 8
1 .1 6 0 .7 5 2 .4 4 9
0
0
0
0
0
0
2023
0
0
1 5 1 .7 6 7 .6 6 5
2 6 7 .7 9 7 .3 7 8
Cash
2019
9 6 6 .2 1 5 .2 3 5
3 0 3 .5 3 5 .3 2 9
2 P e n ju a la n La ha n
2018
7 5 8 .9 3 0 .4 2 8
» T e rm 3
40*
2017
37 9 .4 1 9 .1 6 1
• T e rm 2
In s ta llm e n t 12 x
2016
0
0
(1
0
0
0
0 0 0
4 5 .$ 4 3 .6 9 1
0
0
o
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
19 0.75 7
0 0
0 0 0
0 0
0
3 P e nd ap atan S e rv ic e C h a rg e d a n S in k in g F u n d A k u m u la s i Saleable A re a
m'
T a rif Service C ha rg e
Rp. 0 0 0 / m '/ t a h u n
P endapatan Service C ha rg e
Rp. 0 0 0 , -
P endapatan S in k in g F und
Rp. 0 0 0 , -
T O T A L PENDAPATAN
1 2 5 .7 3 2
1 73.421
1 9 0 .7 5 7
1 9 0 .7 5 7
190.7S7
63
66
69
73
77
80
84
89
93
1 2 .0 4 5 .3 9 8
13.91 1.965
1 4 .6 0 7 .5 6 3
15.337.941
16 .1 0 4 .8 3 6
1 6 .9 1 0 .0 8 0
1 / 755 $84
1 .6 9 1 .0 0 8
1.77 5 558
1 .62 1.2 12
6
7
7
7
6
8
8
4 9 1 .6 6 9
8 3 1 .7 1 7
1 .2 0 4 .5 4 0
1 .3 9 1 .1 9 6
1 .4 6 0 .7 5 6
1.53 3.7 94
1 6 1 0 .4 8 4 1 7 .7 1 5 .3 2 2
0
6 5 8 . 0 8 3 .0 0 3
9 0 3 .S 4 6 .2 5 7
1 .1 7 4 ,0 0 2 .3 8 7
6 9 5 .6 5 1 .1 1 4
1 8 2 .7 9 3 .0 7 4
6 2 .4 1 5 .4 2 6
4 7 .1 2 3 .5 1 0
5 4 .0 8 9 .0 1 4
7 4 .2 6 4 .0 7 6
9 6 .4 9 3 .3 4 7
5 7 .1 7 6 .8 0 4
15 .0 24 .08 8
5 .1 3 0 .0 3 5
I.4 S 6 .0 S 4
1.52 8.8 S 7
(9 6 .4 9 3 .3 4 7 )
(5 7 .1 7 6 .8 0 4 )
(1 5 .0 2 4 .0 8 8 )
(5 .1 3 0 .0 3 5 )
(1 .4 5 6 .0 5 4 )
(1 .5 2 8 .8 5 7 )
<1 60 S .29 9)
< 5 4 .0 8 9 .0 1 4 )
8 8 3 . 3 7 1 .I 9 S
1 .1 5 1 .7 7 3 .1 16
7 3 4 .9 6 7 .6 5 7
8 .6 0 1 .0 8 «
19 $ 3 1 .1 4 3
2 2 4 .9 4 5 .7 9 0
1 8 .S 2 8 .2 8 6
1 9 .4 5 4 .7 0 0
2020
2021
2022
7023
PT N USANTARA PROSPEKIN DO SUKSES PENILAIAN SAHAM PROYEKSI PERSEDIAAN (R p .0 0 0 ,-) L a m p ira n - 4_________ ___________
U R AIAN
1 Penam bahan 2 Persediaan Awal 3 Persediaan A k h ir 4 H arga P o k ok P enjualan
2014
PROYEKSI 2015
2016
2017
2018
2019
3 8 7 .6 1 2 .8 7 3
2 0 5 .0 1 4 .3 5 6
2 6 8 .7 6 2 .5 9 9
2 2 6 .0 2 8 .3 2 7
2 9 2 .8 4 7 .4 4 0
2 4 3 .0 0 3 .2 6 9
30 8 .6 5 0 .9 S 6
2 6 5 .4 0 2 .4 4 S
14 2.52 4.4 09
I7 9 .4 3 3 .4 0 S
1 9 8 .9 5 5 .1 3 5
2 2 4 5 4 7 .0 5 5
2 4 6 .0 6 9 .7 6 3
2 7 3 .9 5 5 .0 7 3
2 9 7 .0 9 4 .1 5 6
3 2 6 .4 8 4 .2 9 7
3 5 l.7 S 6 . 2 5 9
3 5 4 .7 6 5 .5 8 6
( 3 5 4 .7 6 5 SBOi
(3 5 4 76$ 'j SGj
(17 9 .4 3 3 .4 0 5 )
(1 9 8 .9 5 5 .1 3 5 )
(2 2 4 .S 4 7 .0 5 5 )
(2 4 6 0 6 9 .7 6 3 )
(2 7 3 .9 5 5 .0 7 3 )
(2 9 7 .0 9 4 .1 5 6 )
(3 2 6 .4 8 4 .2 9 7 )
(3 5 1 .7 5 6 .2 5 9 )
3 5 0 .7 0 3 .8 7 7
1 8 5 .4 9 2 .6 2 5
24 3.1 7 0 .6 7 9
2 0 4 .5 0 5 .6 1 9
2 6 4 .9 6 2 .1 31
2 1 9 .8 6 4 .1 8 5
27 9 .26 0.8 1 7
240.1 3 0 .4 8 3
3 1 .6 0 3 .5 1 1
2 8 .5 9 4 181
0
0
& REKAN
2 1 .3 8 9 .3 0 3
APPRAISERS
7 2 .3 0 9 .4 7 9
SAPTONO
6 5 1 .1 1 7 .5 0 0
( 7 4 .2 6 4 .0 7 6 )
1
BUSINESS
5 2 6 .2 1 2 .5 3 0
9
&
< 47.123.510)
19 0.75 7
EDY,
6
5 7 3 33 6 .0 4 1
6 Penerim aan P e nd ap atan
8 .3 1 7 .1 6 7
182.121
4 P iu tan g Usaha Aw al S P iu tan g U saha A k h ir
4 .9 1 6 .6 9 2
1 9 0 .7 5 7
BUDI,
Rp. O O O /m '/ta h u n
7 8 .0 4 3
60
PROPERTY
T a rif S in k in g Fund
3 0 .3 5 4
PT N U SAN TAR A PROSPEKIN DO SUKSES PE N ILA IAN SAHAM PROYEKSI PENARIKAN. AN G S UR A N POKOK O A N BUNGA KREDIT INVESTASI ( R p.O OO,- ) l a m p ir a n - 5
PROYEKSI PE NA R IKA N, AN G S U R A N POKOK D A N BU N GA KREDIT ID C ( R p .0 0 0 ,- ) L a m p ir a n - 6
&
EDY.
SAPTONO
BUSINESS
L a m p ir a n - 7
BUDI,
PROPERTY
PROYEKSI PE N A R IKA N , AN G S U R A N PO KOK D A N BU N GA KREDIT SUB O R D IN ASI < R p.O O O ,- )
& REKAN
APPRAISERS
P T N U SAN TAR A PROSPEKINDO SUKSES PE N ILA IAN SAHAM PROYEKSI KEBUTUHAN M O D A L KERJA ( R p .0 0 0 , - ) L a m p ir a n - 8 PROYEKSI U R AIAN
Piutang Usaha Persediaan U tang Usaha
2014
2015
Perubahan K e b u tu h a n M od al K erja
2017
2018
2019
2021
2020
2023
2022
4 7 .1 2 3 .SIO
S 4 .0 6 9 .0 1 4
7 4 .2 6 4 .0 7 6
9 6 .4 9 3 .3 4 7
5 7 .1 7 6 .8 0 4
1 5 .0 2 4 .0 6 8
5 .1 3 0.0 35
I.4 S 6 .0 5 4
1 .5 2 8.8 57
l . 6 0 S .2 9 9
17 9 .4 3 3 .4 0 S
1 9 6 .9 S 5 .I3 S
2 2 4 .5 4 7 .0 5 5
2 4 6 .0 6 9 .7 6 3
2 7 3 .9 S 5 .0 7 3
2 9 7 .0 9 4 .1 5 6
3 2 6 .4 8 4 .2 9 7
3 5 1 .7 5 6 ,2 5 9
3 5 4 .7 6 5 .5 8 6
154 7 6 5 .5 8 6
(7 .3 0 1 .3 6 0 )
K e b u tu h a n M o d a l K e rja
2016
(1 .7 2 6 .0 2 0 )
( 1 .1 5 0 .6 6 0 )
(5 7 5 .3 4 0 )
0
0
0
0
0
0
3 3 1 .1 3 1 .8 7 7
3 1 2 .1 1 8 .2 4 5
3 3 1 .6 1 4 .3 3 2
3 5 3 .2 1 2 .3 1 3
3 5 6 2 9 4 .4 4 3
1 5 6 .1 7 0 .8 8 5
1 9 .4 9 6 .0 8 8
21 .5 9 7 .9 8 1
3 .0 8 2 .1 3 0
7 6 .4 4 3
2 2 4 .2 S 5 .5 S S
2 5 1 .3 1 8 .1 2 9
2 9 7 . 6 6 0 .4 5 1
3 4 1 . 9 8 7 .7 7 0
224.2S S.S 5S
2 7 .0 6 2 .5 7 4
4 6 .3 4 2 .3 2 2
4 4 .3 2 7 .3 1 9
(1 0 .8 5 5 .8 9 3 )
2014
201S
2016
2017
2018
2019
2020
20 2 1
2 3 8 .3 7 8 .3 9 9
1 9 4 .1 2 4 ,9 1 7
2 5 7 .3 2 8 .6 8 8
2 1 4 .0 2 2 .7 2 1
2 8 0 .2 4 1 .5 5 3
(1 9 .0 1 3 .6 3 2 )
P T N U SAN TAR A PROSPEKINDO SUKSES P E N ILA IA N SAHAM PROYEKSI PENYUSUTAN ( R p .0 0 0 , - ) L a m p ir a n - 9 PROYEKSI U RAIAN
2022
2023
H a rg a P e ro le h a n A w a l Bangunan
2 6 2 .4 8 4 .5 5 5
2 8 .5 3 9 .7 2 0
.0
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
34 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .21 3. ISO
Sub T o ta l
1 .2 1 3 .IS O
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
2 3 9 .9 4 0 .2 4 8
1 9 5 .6 6 6 .7 6 6
2 5 8 . 8 9 0 .5 3 7
2 1 5 .5 8 4 .S 7 0
2 8 1 .8 0 3 .4 0 2
2 3 9 .6 4 3 .0 7 8
3 0 S .0 4 4 .6 6 S
2 6 4 . 0 4 6 .4 0 4
3 0 .1 0 1 .5 7 5
1 .5 6 1 .8 4 9
(2 5 7 .3 2 8 .6 8 8 )
(3 0 3 .4 8 2 .8 1 6 )
(2 6 2 .4 8 4 .5 5 5 )
(2 8 .5 3 9 .72(.)
0
0
0
0
( 2 6 2 .4 8 4 .5 5 5 )
( 2 8 .5 3 9 . 7 2 0
0
P e n a m b a h a n /P e n g u ra n g a n Bangunan
(2 3 8 .3 7 8 .3 9 9 )
(1 9 4 .1 2 4 .9 1 7 )
( 2 1 4 .0 2 2 .7 2 1 )
(2 8 0 .2 4 1 .5 5 3 )
(2 3 8 .0 8 1 .2 2 9 )
M esin & Peralatan K a n to r
0
0
0
0
0
0
Kendaraan
0
0
0
0
( 2 5 7 .3 2 8 .6 8 8 )
( 2 1 4 .0 2 2 .7 2 1 )
S u b T o ta l
(2 3 8 .3 7 8 .3 9 9 )
(1 9 4 .1 2 4 .9 1 7 )
0 ( 2 8 0 .2 4 1 .5 5 3 )
0 ( 2 3 8 .0 8 1 .2 2 9 )
0 0 ( 3 0 3 .4 8 2 .8 1 6 )
0
0
Bangunan
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 6 .6 9 9
K endaraan
34 8 .6 9 9
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1.21 3 1 Sf'
1 2 ) 3 ISO
S u b T o ta l
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .S 6 1 .8 4 9
1 . 5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 l.8 4 < j
1 56 i 8 4 9
M esin & P eralatan K a n to r
0
0
0
0
0
0
0
0
0
8 7 .1 7 5
8 7 .1 7 5
55 .8 01
0
0
0
0
0
0
K endaraan
30 3 .2 8 8
3 0 3 .2 8 8
3 0 3 .2 8 8
1 9 6 .6 6 8
0
0
0
0
S u b T o ta l
3 9 0 .4 6 2
3 9 0 .4 6 2
3 9 0 .4 6 2
252 46 8
0
0
0
0
0
0
0
A k u m u la s i P e n y u s u ta n Bangunan
0
0
0
0
0
t.
2 0 5 .7 2 4
2 9 2 .8 9 8
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 6 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
3 4 8 .6 9 9
7 1 3 .1 9 5
1 .0 1 6 .4 8 2
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .IS O
S u b T o ta l
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
1 .2 1 3 .1 5 0
5 2 8 .4 5 6
9 1 8 .9 1 6
1 .3 0 9 .3 8 1
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
1 .5 6 1 .8 4 9
! .561 .8 4 9
0
3 4 8 .6 9 9
N ila i B u ku Bangunan
0
0
0
0
0
0
o
0
M esin & P eralatan K a n to r
2 3 0 .ISO
14 2.97 5
5 5 .8 0 1
0
0
0
Kendaraan
o
0
80 3 .2 4 3
4 9 9 .9 5 5
1 9 6 .6 6 8
0
0
0
S u b T o ta l
0
1 .0 3 3 .3 9 3
6 4 2 .9 3 1
2 5 2 .4 6 8
0
0
0
0
f|
o
0
0
0
0
0
0
o
& REKAN
0
1 18.S49 4 0 9 .9 0 7
APPRAISERS
0
M es in 6 Pe ra lata n K a n to r Kendaraan
SAPTONO
0 8 7 .1 7 5
BUSINESS
Bangunan M esin & P eralatan K a n to r
&
D e p re s ia s i
EDY.
H a rg a P e ro le h a n A k h ir
BUDI,
3 0 3 .4 8 2 .8 1 6
3 4 8 .6 9 9
1 .2 1 3 .1 5 0
PROPERTY
2 3 8 .0 8 1 .2 2 9
3 4 8 .6 9 9
Kendaraan
M esin & Peralatan K a n to r
I 1 | T S
S3s I
til:
PT N U SAN TAR A PROSPEKINDO SUKSES PE N ILA IA N SAHAM PROYEKSI LAR A/R U GI ( R p.O O O ,- ) la m p i r a n - 12_________________________ PROYEKSI 20M
2015
P e nju alan A p a rte m e n
3 0 3 .S 3 S .3 2 9
6 S 2 .6 7 4 .6 4 2
Pe nju alan Lahan
2 6 7 .7 9 7 .3 7 8
0
0
0
2 .0 0 3 .3 3 3
5.40 8.3 61
9 .1 4 8 .8 8 4
1 3 .2 4 9 .9 3 8
1 5 .3 03 .16 1
1 6 .0 6 8 .3 2 0
1 6 .8 7 1 .7 3 6
S 7 3 . 3 3 6 .0 4 l
6 5 8 .0 6 3 .0 0 3
9 0 3 . 5 4 6 .2 5 7
1 . 1 7 4 .0 0 2 .3 8 7
6 9 5 . 6 S 1 .1 14
1 8 2 .7 9 3 .0 7 4
6 2 .4 1 5 .4 2 6
(3 5 0 .7 0 3 .8 7 7 )
( I8 5 .4 9 2 .6 2 S )
( 2 4 3 .1 7 0 .6 7 9 )
( 2 0 4 .5 0 5 .6 1 9 )
( 2 6 4 .9 6 2 .1 3 1 )
( 2 1 9 .8 6 4 .IB S )
2 2 2 .6 3 2 .1 6 3
4 7 2 .5 9 0 .3 7 8
6 6 0 . 3 7 5 .S 7 7
9 6 9 . 4 9 6 .7 6 8
4 3 0 .6 8 8 .9 8 4
2016
2017
2018
2019
6 8 0 .3 4 7 .9 5 3
16 6 .7 2 4 .7 5 5
2020
2 0 21
2022
2023
PE ND A PATA N
Se rvice C ha rg e 6 S in k in g F und
8 9 4 .3 9 7 .3 7 3
1 .1 6 0 .7 5 2 .4 4 9
(3 7 .0 7 1 ,1 1 1 )
B IA Y A OPERASI Biaya O p e ra s io n a l
(2 .0 0 3 .3 3 3 ) (3 9 0 .4 6 2 )
(3 9 0 .4 6 2 )
(3 9 0 .4 6 2 )
(2 5 2 .4 6 8 )
A m o rtis a s i
(2 .5 0 2 .9 7 3 )
(4 .5 4 1 .2 8 5 )
( 4 .5 4 1 .2 8 5 )
(4 .5 4 1 .2 8 5 )
(2 .0 3 8 .3 1 2 )
( 1 8 .0 4 3 . 6 9 1 )
(1 7 .3 4 1 .4 7 3 )
T o ta l B ia y a O p e ra s i
( 4 .8 9 6 .7 6 9 )
(5 .4 0 8 .3 6 1 )
( 1 0 .3 4 0 .1 0 8 )
(9 .1 4 8 .8 8 4 )
( 1 4 .0 8 0 . 6 3 1 )
( 1 3 .2 4 9 .9 3 8 )
6 4 6 . 2 9 4 .9 4 6
9 5 1 . 4 5 3 .0 7 7
P e nd ap atan L a in -la in
0
0
0
0
B eban L a in -la in
0
0
0
(1 6 .8 7 1 .7 3 6 )
(1 7 .7 1 5 .3 2 2 )
4 1 3 .3 4 7 .5 1 1
,
( 1 8 .6 0 1 .0 8 8 )
0 (1 6 .0 6 8 .3 2 0 )
( 1 6 .8 7 1 .7 3 6 )
(5 3 .1 3 9 .4 3 1 )
(2 3 3 .7 1 7 .1 2 7 )
PE N D A PAT A N /BEB AN L A IN -L A IN
0
((
0
B eban B unga - K r e d it In vesta si
P ro v is io n Bank
0
0
0
0
L A B A /R U G I AW AL TAH U N KOREKSI
(2 8 .6 6 6 .8 0 2 ) 1 8 9 .0 6 8 .5 9 3
0
0
0
(2 1 .7 6 9 .5 5 7 )
(2 2 .7 4 5 .6 9 0 )
(2 3 .7 7 0 .6 3 0 )
0
0
0
0
(1 8 .1 6 5 .1 3 9 )
( 1 8 .9 6 1 . 0 5 1 )
( 1 9 .7 9 6 . 7 5 9 )
( 2 0 .7 5 9 .0 9 9 )
( 2 1 .7 6 9 .5 5 7 )
(2 2 .7 4 S .6 9 0 )
( 2 3 .7 7 0 .6 3 0 )
4 4 4 .0 8 5 .1 3 0
6 2 7 . 3 3 3 .8 9 5
9 3 1 . 6 5 6 .3 1 7
3 9 2 .5 8 8 .4 1 1
(7 4 .9 0 8 .9 8 8 )
( 2 5 6 .4 6 2 .8 1 7 )
( 2 6 3 .9 0 1 .1 1 3 )
(3 2 .9 0 4 . ISO)
( 4 5 .1 7 7 .3 1 3 )
(5 8 .7 0 0 .1 1 9 )
(3 4 .7 8 2 .5 5 6 )
4 1 1 .1 8 0 .9 8 0
5 8 2 . 1 5 6 .5 8 2
8 7 2 . 9 5 6 .1 9 8
3 5 7 .8 0 5 .8 5 6
( 9 .2 0 5 .9 4 4 )
1 7 9 .8 6 2 .6 4 9
5 9 1 .0 4 3 .6 2 9
1 .1 7 3 .2 0 0 .2 1 1
2 .0 4 6 .1 5 6 .4 0 9
0
0
0
0
0
1 7 9 .8 6 2 .6 4 9
5 9 1 .0 4 3 .6 2 9
1 .1 7 3 .2 0 0 .2 1 1
2 . 0 4 6 .1 5 6 .4 0 9
2 .4 0 3 .9 6 2 .2 6 5
(12 .22 3.02 01
(1 198 068)
0
0
0 (4 0 .8 1 7 .2 0 4 )
( 1 .1 9 8 .6 6 8 )
(9 .1 3 9 .6 5 4 )
(3 .1 2 0 .7 7 1 )
(8 8 5 .7 6 6 )
(930.0541
(9 7 6 5 57)
( 8 4 .0 4 8 .6 4 1 )
(2 5 9 .S 8 3 .S 8 8 )
( 2 6 4 .7 8 6 .8 7 9 )
( 4 1 .7 4 7 .2 5 8 )
( 2 .I 7 S . 2 2 6 )
2 .4 0 3 .9 6 2 .2 6 5
2 .3 1 9 .9 1 3 .6 2 3
2 .0 6 0 .3 3 0 .0 3 5
0
0
0
2 .3 1 9 .9 1 3 .6 2 3
2 .0 6 0 .3 3 0 .0 3 5
1.7 9 S .S 4 3 .156
1 .7 9 5 .5 4 3 .1 5 6
0
1 7S3 79 5 .8 9 6
0
& R EK A N
APPRAISERS
L A B A /R U G t A K H IR TAH U N
2 1 7 .7 3 5 .3 9 5
0
(2 0 .7 S 9 .0 9 9 )
, SAPTONO
LA BA BERSIH
( 1 9 .7 9 6 .7 5 9 )
0
0
& BUSINESS
PAJAK PENGHASILAN
( 1 8 .9 6 1 .0 5 1 )
0
0
0 L A B A SEBELUM PAJAK
( 1 8 .1 6 5 .1 3 9 )
0
edy
- K re d it M od al Kerja
0
BUDI,
4 6 2 .2 5 0 .2 7 0
(1 6 .0 6 8 .3 2 0 )
0
PROPERTY
2 1 7 .7 3 5 .3 9 5
(1 5 .3 0 3 .1 6 1 )
PROSPEKINDO
SAHAM
)
- 13
( R p .00 0,-
Lam piran
PROYEKSI ARUS KAS
PENILAIAN
PT NUSANTARA
SUKSES
PT N U S A N T A R A PROSPEKIN DO SUKSES P E N ILA IA N SAHAM PROYEKSI ANALISIS RASIO L a m p ir a n - 14
U R A IA N
PROYEKSI
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
202)
2022
2 0 23
R a s io L ik u id ita s (%) ♦
C u rre n t R atio
♦
Q u ic k R atio
♦
W o rk in g C a p ita l T o T o ta l A s s e ts R atio
2 1 7 2 ,54X
3870,35%
6 6 2 2 ,0 2 %
1 0 93 5,05 %
12 76 4.79 %
1 4 2 0 .4 0 X
30 01 .6 6%
12896,37%
5 6 5 5 .8S%
1 1755,14%
9 8 2 9 ,1 9 %
1 1 09 2,36 %
12187.22%
1 )S 52 ,0 9%
12351.77%
93 ,9 3%
96.20%
11554,44%
98 t0 7%
10335,91%
9 9 ,0 1%
95 32 ,5 8%
10385.52%
99 ,2 2%
1051 7,50%
99,22%
99.15%
99,10%
99,18%
99,19%
R a s io A k t iv ita s 0 0 ♦
T o ta l A s s e ts T u rn o v e r (X)
♦
A c c o u n t R ece ivab le T u rn o v e r 00
♦
A v e ra g e C o lle c tio n P e rio d (Dav)
♦
W o rk in g C a p ita l T u rn o v e r (X)
1,03
0 ,7 0
0 ,5 6
12 ,1 7
0 .2 3
12 ,1 7
0,06
12 ,1 7
0,02
12 ,1 7
0,01
12 ,1 7
3 0 ,0 0
3 0 .0 0
12,17
3 0 ,0 0
»2,17
3 0 .0 0
1 2 ,1 7
12.17
3 0 .0 0
12.17
3 0 ,0 0
30,00
3 0 ,0 0
30 .0 0
30,00
0 ,0 6
0 ,0 2
0,01
1,10
0 .7 3
0 ,5 7
0 ,4 6
0 ,4 7
0 ,2 3
T o ta l D e b t to E q u ity R atio
♦
T o ta l D e b t to A s s e t R atio
♦
l o n g T e rm D e b t T o E q u ity R atio
0,01
0.01
0.01
192,79%
56,90%
36,48%
23,8S%
6S .8 S X
36,27%
26,70%
26,73%
34.64%
18,88%
42,51%
39.92%
19,25%
39.46%
179,52%
52.90%
21,07%
34.43%
25,73%
22,1 5%
29,83%
28.53%
22,88%
78,29%
25,71%
33,50%
41,23%
38,77%
38.33%
23,28%
R a s io R e n ta b iltta s (X) C ro ss P r o fit M a rg in
♦
O p e ra tin g P r o fit M a rg in
♦
N e t P ro fit M a rg in
Rate o f R e tu rn o n E q u ity
82,56%
61 ,9 1%
-20 ,28 %
71,53%
-34 7,4 2%
81 ,0 4%
-1 2 5 5 ,5 0 %
-53 .72 %
59,42%
-29 ,07 %
62 ,4 8%
64 ,4 3%
-37 4,4 5%
-1 3 5 5 .5 0 %
74,36%
-1 53,72%
51.43%
-45 ,98 %
43.60%
-4 T 5 .9 0 X
36,05%
-1 4 9 4 ,6 8 %
34.44%
•224,43%
•11.14%
1 1,97%
-2,85%
-9,3 1%
49 ,2 0%
-1 0 ,2 9 %
42,46%
- 1 .69%
14,82%
0.09%
-3.61%
-12 .54 %
14,67%
-2..H /V
12%
34,01% 99.58%
68.41%
100 0
,00% ,00%
0
SAPTONO
73,09%
70,24%
32,98%
BUSINESS
Rate o f R e tu rn o n A s s e t
♦
71,81%
37,98%
&
♦
38.83%
EDY,
♦
BUDi,
♦
1
PROPERTY
R a s io S o lv a b ilita s (X)
0,0
& REKAN
APPRAISERS
PT N USANTARA PROSPEKINDO SUKSES PENILAIAN SAHAM ANALIS IS DCF ( R p.0 0 0 , - ) L a m p ira n - 15
BUDI,
&
EDY,
PROPERTY
SAPTONO
BUSINESS
& REKAN
APPRAISERS
PT NUSANTARA PROSPEKINDO SUKSES PENILAIAN SAHAM METODE ADJUSTED BOOK VALUE ( Rp.000,- ) Lampiran - 16
___________________
,
31 -D e s -13 Book Value
KETERANGAN
ASET ASET LANCAR • Kas dan Bank * Piutang Usaha • Piutang Lain-Lain * Persediaan * Uang Muka • Pajak Dibayar Dimuka • Biaya Dibayar Dimuka jTotal Aset Lancar
Fair
Adjustm ent
M arket Value
935.067 0 0 142.524.409 2.476.092
0 0 0 563.766.491 0
935.067 0 0 706.290.900 2.476.092
7.537.545
0
7.537.545
52.890 153.526.003
0
52.890 717.292.494
563.766.491
ASET TIDAK LANCAR ♦ Aset Tetap - Net 'jTotal Aset Tidak Lancar TQTAL ASET
1.423.855
2.610.745
4.034.600
1.423.855
2.610.745
4.034.600
154.949.858
566.377.236
721.327.094
2.876.699 1.784.714
0 0
2.876.699 1.784.714 496.464
LIABILITAS DAN EKUITAS LIABILITAS JANGKA PENDEK ♦ Utang Usaha * Utang Lain-lain * Beban Masih Harus Dibayar
496.464
0
♦ Utang Pajak
265.564
0
265.564
17.342.977
0
17.342.977
461.364
0
461.364
23.227.781
0
23.227.781
* Uang Muka Penjualan * Pinjaman Bag Jk Pjg Yg Telah Jatuh Tempo Dim 1 Thn-Sewa Pembiayaan (Total Liabilitas Jangka Pendek LIABILITAS JANGKA PANJANG ♦ Liabilitas Imbalan Kerja ♦ Utang Jk Panjang ♦ Pinjaman Bag Jk Pjg-Stlh dikurangi Bag Yg Telah Jatuh Tempo Dim 1 Thn-Sewa Pembiayaan iTotal Liabilitas Jangka Panjang (TOTAL LIABILITAS EKUITAS • Modal Saham * Laba (rugi) Ditahan • Penyesuaian
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS
Indication o f 84,99% Equity \C ontrol Premium
|Fair Market Value Equity
353.685 130.127.479
446.856
0
446.856
130.928.020
0
130.928.020
154.155.801
0
154.155.801
10.000.000 (9.205.944)
0 794.056
0 0 566.377.236 566.377.236
566.377.236 567.171.292
154.949.858
566.377.236
721.327.094
100,00%
567.171.292
84,99%
482.038.881 0
0,0%
482.038.881
t o t a l
0 /saw /Jf For Lack O f Marketability (DLOM)
0 0
10.000.000 (9.205.944)
(Total Ekuitas
(Equity Value
353.685 130.127.479
20,0% 84,99%
(96.407.776) 385.631.000
PT NUSANTARA PROSPEKINDO SUKSES PENILAIAN SAHAM REKONSILIASI NILAI Lampiran - 17
PENDEKATAN
METODE
566.227.000.000
65,00»
368.047.550.000
385.631.000.000
35,00»
134.970.850.000
503.01 8.400.000
&
EDY,
NILAI PASAR WAJAR
Diskonto Arus Kas Penyesuaian Aset Bersih
NPW SETELAH PEMBOBOTAN (Rp.)
BUDI,
Pendekatan Aset
BOBOT
PROPERTY
Pendekatan Pendapatan
NPW SEBELUM PEMBOBOTAN (Rp.)
SAPTONO
BUSINESS
& REKAN
APPRAISERS
LAMPIRAN LAIN - LAIN
K A X T OR
JASA
PENILAI
B O D I, E D Y , S A P T O N O P R O P E R T Y Business L ice n se N c
No.
&
B U S I N E S S
&
PUBUI K R E KA H
A P P R A I S E R S
2 0 9 .0 0 3 l
Jakarta,. 16 Mei 2014
: 2021 /JIB-BEST/L-PA/V/1 4
Kepada Yth : DIREKSI PT COWELL DEVELOPMENT, TBK G raha A trium Lt. 3, Jl. Senen Raya N o . 1 3 5 Jakarta Pusat.
PENILAIAN PROPERTI
-
TANAH SELUAS 135.485 METER PERSEGI DAN 2 (DUA) UNIT BANGUNAN, DI JALAN RAYA CIKARANG CIBARUSAH, KELURAHAN SUKARESMI, KECAMATAN CIKARANG SELATAN, KOTAMADYA BEKASI, PROPINSI JAWA BARAT.
Memenuhi permintaan PT Cowell Development, Tbk. dan berdasarkan Surat Proposal No. 2035/JIBBEST/Prop-PA/IV/14 tanggal 03 April 2014 untuk memberikan opini Nilai Pasar atas properti dimaksud diatas, dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi dan analisa atas properti dimaksud, dan menyampaikan laporan ini untuk tujuan Transaksi Jual Beli Saham. PT Cowell Development, Tbk. memberikan kepada kami data-data berupa salinan sertifikat tanah dimaksud, kami mengasumsikan bahwa data-data tersebut akurat dan benar. Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar dari properti dimaksud, untuk tujuan Transaksi Jual Beli Saham. Penilaian ini disusun mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI 2013) dan peraturan Bappepam-LK No VIII.C.4 Tentang Pedoman dan Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti Di Pasar Modal, dimana definisi Nilai Pasar adalah: Nilai Pasar Nilai Pasar (Marker Value) adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut O ff Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (Peraturan Bapepam-LK Nomor VIII.C.4 angka 1.a.3)., dan SPI 201 3, SPI 101 — 3.1).
Ruku Aneka Ragam 2nd Floor, Suite 1-2 Pisangan l.ama 111 No. 1 Pisangan Timur, Jakarta 13220
Ite
:<021)47885326.28938919,34201988
Fax.
: (021)478853 26 admjib(®xst-appaisal.coiTi
E-!.-*
\TOAV.besNappraisal.com
K a m i m enilai properti d im a k s u d d e n g a n m e n g g u n a k a n m a ta u a n g R u p ia h y a n g d id a san p e m a h a m a n b a h w a p a s a r p r o p e r t i d i m a k s u d d a l a m m a t a u a n g Rupiah. U n t u k itu k a m , m e n g i n g a t k a n b a h w a p e n g g u n a a n m a t a u a n g selain R u p io h d in y a ta k a n tidak berlaku. Kami menegaskan bahwa dalam penentuan opini nilai pasar, kami tidak memperhitungkan biaya
dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli sesuai definisi di dalam SPI. Ketidakpastian ekonomi, sosial dan politik yang berkepanjangan dan terbatasnya data transaksi properti sejenis menyebabkan sulitnya memperoleh hasil penilaian secara akurat. Kami menyarankan untuk menggunakan laporan ini dengan penuh kehati-hatian dan memahami seutuhnya asumsi, batasan, kondisi, komentar dan detil keseluruhan bagian laporan yang mendasari opini nilai atas properti dimaksud. Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut : t)
Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen bukti kepemilikan yang berlaku dan sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan, halangan atau pembatasan.
2) Batasan, kondisi, komentar dan detil yang tertulis di dalam laporan ini.
Pen i/a/on P ro p e m P T Gow etf D e v e lo p m e n t T bk.
D e n g a n m e m p e r t im b a n g k a n seluru h inform asi y a n g relevan d a n kondisi p a sa r y a n g berlaku, b e r p e n d a p a t b a h w a o p i n i Nilai Pasar p a d a t a n g g a l 31 Desember 2013 a t a s p r o p e r t i y a n g b e r u p a Seluas 1 3 5 ,4 8 5 M e te r P ersegi d a n 2 (dua) Unit B a n g u n a n di Ja lan R a y a C ik a ra n g C ib a ru sa h , K elu Sukoresmi, K e c a m a t a n C i k a r a n g Seiatan, K o t a m a d y a B e k a s i , Propinsi J a w a B a r a ' , b e r g a n t u n g k o m e n t a r yang ada di laporan ini, a d a l a h :
kami ianah rahan pada
'NILAI PASAR: Rp. 71 0.325.500.000,(Tujuh Ratus Sepuluh M ilya r Tiga Ratus Dua Puluh Lima Juta Lima Ratus Ribu Rupiah)
Demikian hasil penilaian yang kami lakukan dengan mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI 2013) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI 2013), serta telah disusun sesuai dengan peraturan Bappepam-LK No VIII.C.4 Tentang Pedoman dan Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti Di Pasar Modal. Akhirnya, sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan bahwa laporan ini bersifat rahasia kepada PT Cowell Development, Tbk., sesuai dengan keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana akan dimunculkan.
Hormat kami, KJPP. BUDI, EDY, SAPTONO & REKAN
Jeffry I. Benyamin. S.T., S.E., M A PPI (Cert.) Rekan
Izin Penilai No. P -l.09.00225 MAPPI No. 99-S-01218 STTD BAPEPAM No. 27/BL/STTD-P/A/2007
Per.iiaioo Properti p j Ccwe/j Ds'/eioprr>ent Tbk.
Lanjutan Tabel T4 ..r-. Beta Leverage
DER
Beta Unieverage
p t !n til? n rj D e v A lo D m p n t T b k
2,10
52,64%
1,506
PT Summarecon Aqunq Tbk
2,90
19,72%
2,526
■* Perusahaan
1,79
Rata-rata
Dengan rata-rata Beta Unlevered sebesar 1,79 dan rata-rata rasio hutang terhadap ekuitMs (DER) perusahaan pembanding sebesar 0,309, maka : 1 , 7 9 = ___________ ^ ________ 1 + [(1 - 25%) x 0,309] 3
l
=1,79 X {1 +[7596 X 0.309]} =
2,21
Berdasarkan! perhitungan yang dilakukan, beta untuk perusahaan yang dinilai adalah sebesar 2,21. RBDS {Rating Based D efault Spread), merupakan penyesuaian Country Default Spread Indonesia.
Berdasarkan
hasil
riset Aswath
Damodaran
(New York
University Business School), RBDS per tanggal penilaian adalah sebesar 2,2%, Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas Perseroan adalah : Tabel 15 Biaya Modal untuk Ekuitas
-
Keterangan < i r Tinqkat Bunqa Bebas Risiko
-
Beta Premi Risiko Rating Based Default Spread
Biaya Modal untuk Ekuitas 8,38% 2,21 8,30% 2,20% 24,56%
1 Biaya Modal untuk Ekuitas
7.1.3
Penentuan Biaya Modal Tertimbang Dalartt m enghitung
discount fa cto r untuk
Arus
Kas
Bersih
(AKB)
untuk
peruiahaan kami menggunakan tingkat diskonto berdasarkan Biaya Modal Ratarata Tertimbang {W eighted Average Cost o f Capital!"WACC") dengan form ula sebagai b e rik u t: WACC = [{e/(e+b)}x ke] + [{b/(e+ b)} x kb x (1 -t)]
Dimana : WACC = biaya modal rata-rata tertim bang e
= nilai pasar ekuitas
h
= nilai pasar hutang
ke
= biaya modal untuk ekuitas
kb
= biaya modal untuk hutang
t
= ta rif pajak
Dengan biaya modal untuk utang diasumsikan sebesar bunga pasar atas utang yang berlaku yaitu sebesar 10,84%, atau sebesar 8,13% setelah pajak, maka diperoleh WACC sebagai berikut : Tabel 16 Perhitungan WACC Struktur Modal
23,61% 76,39%
interest Bearing Debt Eauitv
WACC
Biaya Modal
Bobot
1,92% 18,76%
8,13% 24,56%
20,68%
WACC 7.1.4
C ontrol Premium (“CP”), Discount fo r Lack o f C ontrol (“ DLOC”) dan Discount fo r Lack o f M arketability (“DLOM”) CP adalah suatu jum lah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas obyek penilaian. (SPI 2013 - 330 3.23). ' DLOC merupakan suatu jum lah atau persentase tertentu yang
merupakan
pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas obyek penilaian (SPI 201 3 - 330 3.6). CP dan
DLOC mencerminkan
penambahan terhadap
nilai
dari
penyertaan
mayoritas atau pengurangan terhadap nilai dari penyertaan m inoritas dalam Perseroan sebagai pengaruh dari ketiadaan pengendalian dari pem ilik yang berada dalam posisi minoritas atau dibatasi pengendaliannya. Pengurangan
ini diperhitungkan
karena pem ilik yang dalam
kondisi tidak
m em iliki kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pem ilik yang m em iliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pem ilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat dengan : •
Menentukan arah perkembangan jangka panjang obyek penilaian.
•
Memilih pengurus inti obyek penilaian.
•
Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
