INVESTERINGSSTATUUT. FidesWonen

INVESTERINGSSTATUUT

FidesWonen

Versie 1.0

Sommelsdijk, 20 november 2012

Investeringsstatuut FidesWonen

Inhoud Inhoud

2

1.

Doelstelling

4

2.

Bedrijfsvisie, visie en beleid

5

Bedrijfsvisie Visie op investeringen Beleid ten aanzien van investeringen

5 5 6

Besluitvorming

7

Afwegingskader Besliskader

7 7

Kwalitatieve kaders en randvoorwaarden

8

Bedrijfsvisie en ondernemingsplan Volkshuisvestelijk kader en prestatieafspraken Strategisch voorraadbeleid Toets op alternatieven Markt Organisatie en capaciteit

8 8 8 9 9 9

3.

4.

5.

Financiële kaders en randvoorwaarden

10

Financiële toets op projectniveau Financiële toets op corporatieniveau Relatie met financiering Risico’s Fiscaliteit

10 10 11 12 12

Procedures

13

Bestuurs- en directiestatuut Procedurebeschrijvingen Betrokkenheid Management Team Specifieke betrokkenheid Raad van Commissarissen/Auditcommissie Nacalculaties per project Periodiek overleg Informatievoorziening

13 13 13 13 14 14 14

7.

Organisatiestructuur

16

8.

Informatiestructuur

18

Richtlijnen ten aanzien van documentatie, beslisdocumenten Richtlijnen ten aanzien van informatiestructuur

18 18

Controle en evaluatie

19

6.

9.

Bijlage A: Rekensystematiek, parameters en inputvariabelen

20

Bijlage B: Nadere toelichting op financieel toetsingskader op corporatieniveau

23

2


Inleiding/aanleiding Per 1 juli 2011 is in de nieuwe Governancecode Woningcorporaties extra aandacht opgenomen voor verbindingen of investeringen. Letterlijk staat er het volgende in de code: II.1.3 h. II.1.4

f. g. II.1.7.

Het bestuur legt ten minste de volgende majeure besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van Commissarissen: vaststelling van een toetsingskader voor verbindingen of investeringen. In de woningcorporatie is een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersing- en controlesysteem aanwezig. Als instrumenten van het interne risicobeheering- en controlesysteem hanteert de woningcorporatie in elk geval: een toetsingskader (in geval van verbindingen) waarin wordt vastgelegd welke criteria er worden gehanteerd bij het aangaan en beëindigen van verbindingen; een toetsingskader waarin wordt vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het doen van investeringen. Het bestuur stelt een toetsingskader voor verbindingen alsmede een toetsingskader voor investeringen vast. De Raad van Commissarissen keurt deze toetsingskaders goed en ziet toe op de naleving van uitgangspunten hierin.

Het voorliggende investeringsstatuut is opgesteld teneinde rondom investeringen zowel kaders als richtlijnen en procedures te hebben en ook vast te leggen. Zowel ten aanzien van de operationele als de organisatorische kant. Hoe vindt besluitvorming plaats? Hoe zijn de procedures ingericht met betrekking investeringen? Wie is verantwoordelijk voor welke processen? En hoe vindt de informatieverstrekking en de vastlegging plaats? Hoe vindt aansluiting plaats tussen realiteit en uitgangspunten? In het Investeringsstatuut is de visie en het beleid van FidesWonen ten aanzien van investeringen, maar ook de hoofdlijnen met betrekking tot de processen en de organisatie- en informatiestructuur aangaande investeringen in dit investeringsstatuut, vastgelegd en nader geconcretiseerd. Daardoor is een betere sturing, controle en evaluatie van het gevoerde investeringsbeleid mogelijk. Aan de hand van concrete beoordelingscriteria kunnen op een effectieve en verantwoorde wijze besluiten worden genomen over het wel of niet door laten gaan van projecten. Kansen respectievelijk risico’s kunnen daarnaast herkend en erkend worden alsmede geoptimaliseerd respectievelijk geminimaliseerd worden. Daarnaast is het investeringsstatuut een goed instrument om zowel intern als extern in dit kader verantwoording af te leggen. Dit statuut dient bij alle handelingen met betrekking tot investeringen in acht genomen te worden. Het investeringsstatuut heeft de status van een bestuursbesluit en dient door de Raad van Commissarissen te worden goedgekeurd.

Sommelsdijk, augustus 2012 G.J.(Gert-Jan) van der Valk, directeur-bestuurder

3


1. Doelstelling Doel van dit Investeringsstatuut is kaders en randvoorwaarden te bieden waaraan voorgenomen investeringen worden getoets en daarmee risico’s te reduceren en te beheersen. Om deze doelstelling te bereiken is het van belang uitgangspunten ten aanzien van de processen en de organisatie- en informatiestructuur daaromheen, vast te leggen in werkprocessen. Daarbij wordt tevens aangegeven wat de afbakening van verantwoordelijkheden, taken, bevoegdheden en de verantwoording daarover is. Het investeringsstatuut dient daarbij, net als andere documenten, als leidraad. Dit investeringsstatuut is niet een op zichzelf staand document, maar dient in samenhang met de kernwaarde, de missie en de visie van FidesWonen te worden bezien. De visie geeft daarbij aan wat FidesWonen wil bereiken en dit statuut is bedoeld om kaders te scheppen waarbinnen gehandeld kan en dient te worden. Het statuut is bedoeld als beheers-, sturings-, beslis- en controle-instrument. Het investeringsstatuut is niet bedoeld als statisch document dat alles omvat. Veranderingen in strategie, beleid, bedrijfsvoering, gewijzigde wetgeving en dergelijke zullen mogelijk leiden tot aanpassing van het statuut.

4


2. Bedrijfsvisie, visie en beleid Bedrijfsvisie De kernwaarden, de missie en daaruit afgeleid de bedrijfsvisie van FidesWonen is als volgt geformuleerd: Kernwaarden: Betrouwbaar Menselijke maat in wonen / huisvesting Eenvoudig en doelmatig Modern vakmanschap Dynamisch en duurzaam Laagdrempelig en transparant Missie (“waar we voor gaan, onze drive”): Wij bieden zekerheid in wonen op Goeree-Overflakkee, primair voor mensen die daar zelf onvoldoende in kunnen voorzien. Visie (wat we vinden, onze opvatting”) : Het motto van FidesWonen: ¨meer dan een huis¨ Wij zijn een betrouwbare wooncorporatie op Goeree-Overflakkee die zich richt op diverse doelgroepen die onvoldoende in staat zijn in de eigen woonwensen te voorzien. Wij staan daarbij midden in de samenleving. Wij dragen vanuit een dynamische werkwijze zorg voor huisvesting op maat. Rekening houdend met een continu veranderende maatschappelijke omgeving. Wij investeren in een duurzame woon- en leefomgeving, met eenvoud en doelmatigheid, vanuit modern vakmanschap. Wij zijn laagdrempelig en transparant, waarbij in ons handelen de menselijke maat centraal staat. Wij zijn aanspreekbaar op waar wij voor staan. Visie op investeringen In aanvulling op de bedrijfsvisie is door FidesWonen een visie op investeringen geformuleerd. Deze visie is in overeenstemming met de bedrijfsvisie van FidesWonen. De visie ziet toe op: a. De strategie of koers ten aanzien van investeringen in nieuwbouw (huur), nieuwbouw (koop), herstructurering en aankoop huur; b. De houding/het gewenste gedrag ten aanzien van investeringen; c. De omgang met investeringsprocessen binnen FidesWonen. FidesWonen heeft haar visie op investeringen als volgt nader ingekleurd. Onze visie op investeringen is afgeleid van de volkshuisvestelijke doelstelling. Binnen deze doelstelling zal bij investeringen maximaal worden ingezet op een zo optimaal mogelijk resultaat. Optimaal betekent een evenwichtige balans tussen maatschappelijk en financieel resultaat, waarbij FidesWonen vanuit haar Ondernemingsplan1 gericht is op de lange termijn. Teneinde deze doelstellingen te realiseren richt FidesWonen een adequaat beheerssysteem rondom investeringen in. 1

Het Ondernemingsplan 2013-2017 wordt in het najaar 2012 opgesteld. Volgordelijk zou het logischer zijn eerst een Ondernemingsplan en dan een Investeringsstatuut op te stellen. Gezien de huidige investeringsopgaven waar FidesWonen voor staat

5


Beleid ten aanzien van investeringen Het beleid ten aanzien van investeringen vormt een belangrijk onderdeel van het Ondernemingsplan 20132017. Het beleid ten aanzien van investeringen geeft aan wat FidesWonen binnen haar visie op investeringen bereiken wil. De volgende doelstellingen worden, vooruitlopend op het beleidsplan, gehanteerd: a. Investeren uitsluitend binnen de statutaire ruimte, vastgestelde visies en meerjarenplanning; b. Het inrichten van de organisatie rondom investeringen zodat deze goed in staat is om strategische keuzes te maken en daar naar te handelen; c. Het minimaliseren van risico’s en het signaleren van kansen; d. Het waarborgen van de doelmatigheid en de doeltreffendheid rondom investeringen; e. Het borgen dat bij veranderingen de realiteit opnieuw wordt getoetst aan de uitgangspunten.

is het goed om toch alvast een Investeringsstatuut op te stellen en eventueel in 2013 aan te passen op basis van ons meerjarenbeleid.

6


3. Besluitvorming De besluitvorming rondom investeringen dient gestructureerd en op een verantwoorde wijze plaats te vinden. Richtlijnen hieromtrent worden uitgesplitst in een afwegingskader en een besliskader. Afwegingskader Het afwegingskader ziet toe op de totstandkoming van het besluit en betreft een inventarisatie van: a. De probleemstelling; b. De mogelijke oplossingsrichtingen (met alternatieven); c. De overwegingen; d. De te hanteren besliscriteria. Binnen het afwegingskader van FidesWonen dienen de volgende richtlijnen in acht te worden genomen: a. Alle aspecten van de besluitvorming wordt schriftelijk vastgelegd; b. De probleemstelling, de oplossingsrichtingen, de alternatieven en de overwegingen worden helder geformuleerd; c. Van alle besluiten en beslissingen wordt een dossier opgebouwd; d. Externe adviezen worden ingeroepen indien dit nodig wordt geacht; e. De uiteindelijke beslissing om externe adviezen in te winnen ligt bij de directeur-bestuurder. Bij de afweging van beslissingen zal tenminste gelet worden op de volgende criteria: a. Financiële impact (incl. fiscale aspecten); b. Organisatorische impact; c. Haalbaarheid/kans van slagen; d. Effectiviteit/keerzijde; e. Maatschappelijke impact; f. Transparantie; g. Marktomstandigheden; h. Strategisch Voorraadbeleid. Besliskader Ten aanzien van het besliskader voor besluitvorming bestaan de volgende richtlijnen: a. Beslissingen zullen worden genomen door vorenstaande afwegingscriteria te wegen en daaraan een waardering toe te kennen; b. De afweging zal leiden tot een standpuntbepaling/beslissing; c. De uiteindelijke beslissingen alsmede de motivatie worden kort en bondig schriftelijk vastgelegd waarbij de zelfstandige leesbaarheid van het dossier/besluitvormingsdocument als uitgangspunt geldt.

7


4. Kwalitatieve kaders en randvoorwaarden Dit investeringsstatuut is bedoeld om rondom investeringen zowel kaders als randvoorwaarden vast te leggen. Dit hoofdstuk van het investeringsstatuut gaat vooral in op de kwalitatieve aspecten van de kaders en randvoorwaarden; het volgende hoofdstuk beschrijft de financiële aspecten. Bedrijfsvisie en ondernemingsplan De bedrijfsvisie is de basis voor het denken en het handelen van FidesWonen. Deze visie is richtinggevend voor het kiezen van doelstellingen en voor de vormgeving van ons beleid, de inrichting van de organisatie en de samenwerking met partners. De bedrijfsvisie levert dan ook de ingrediënten voor onze visie op investeringen. In het najaar van 2012 zal FidesWonen haar Ondernemingsplan opstellen. Dit Ondernemingsplan zal een concretisering worden van de bedrijfsvisie voor een periode van vijf jaar. Ieder jaar wordt uitgewerkt in een jaarplan dat op zijn beurt weer vertaald wordt in een jaarbegroting. In ons Ondernemingsplan gaan wij concreet in beeld brengen wat we gaan doen, welke maatschappelijke effecten wij willen bereiken en wat daar voor nodig is. Op basis van de beschrijving van het project wordt getoetst of het project: a. In overeenstemming is met de bedrijfsvisie; b. Voldoet aan de visie op investeringen; c. Voldoet aan de doelstellingen van en past binnen het Ondernemings- en Jaarplan2. Volkshuisvestelijk kader en prestatieafspraken De investeringen moeten uiteraard ook voldoen aan de eisen die het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) stelt en aan prestatieafspraken die met gemeente(n) zijn gemaakt. Op basis van een kwalitatieve beschrijving van het project wordt getoetst of het investeringsproject voldoet aan de volgende criteria: a. Het project voldoet aan de eisen die in het BBSH worden gesteld; b. Het project voldoet aan de prestatieafspraken met betrokken gemeenten. Strategisch voorraadbeleid Na de volkshuisvestelijke toets vindt een toets plaats ten aanzien van de mate waarin het investeringsproject past binnen het Strategisch voorraadbeleid (SVB)3. Deze toets is kwalitatief van aard en kent twee stappen, te weten: a. Locatietoets: de fysieke locatie (gemeente, wijk, buurt) van het project moet in het strategisch voorraadbeleid aangemerkt zijn als een gebied waarin FidesWonen haar portefeuille wil uitbreiden of vernieuwen; b. Toets op het type vastgoed: het product dient in het strategisch voorraadbeleid te zijn aangemerkt als type vastgoed waarmee FidesWonen haar portefeuille wil uitbreiden of wat zij wenst te verbeteren.

2 3

Toetsing zal plaatsvinden wanneer het Ondernemingsplan is vastgesteld. Het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) wordt in het voorjaar van 2013 vastgesteld.

8


Toets op alternatieven Om zeker te stellen dat de ontwikkelingsaanpak die wordt voorgesteld het beste past bij de volkshuisvestelijke doelstelling en daarmee het beste alternatief is, wordt voldoende onderzoek gedaan naar alternatieve mogelijkheden voor de ontwikkeling van de betreffende locatie en product. Om dit te toetsen worden allereerst de twee meest voor de hand liggende ontwikkelalternatieven in kaart gebracht: welke andere mogelijke producten zijn er (bijvoorbeeld: verbeterinvestering in plaats van sloop/nieuwbouw of sociale huur in plaats van dure huur) en welke andere locaties zijn er voor hetzelfde product. Vervolgens wordt van elk van deze ontwikkelalternatieven getoetst welke het beste past binnen onze visie, de prestatieafspraken met de gemeente en het strategisch voorraadbeleid. Er dient voldoende onderbouwing geleverd te worden dat het voorliggende project ook daadwerkelijk het beste scoort op elk van deze vlakken. Marktomstandigheden FidesWonen zal het investeringsproject ook toetsen aan de markt waarin zij actief is: (ontwikkeling van) vraag naar en aanbod van het type te ontwikkelen vastgoed dienen in kaart gebracht te worden. FidesWonen zal toetsen of er verwachting is dat op korte, middellange en lange termijn voldoende vraag zal bestaan naar het product dat zij wenst te ontwikkelen of renoveren. Aandacht zal besteed worden aan: a. Invloeden van demografische ontwikkelingen; b. Economische ontwikkelingen op lokaal en regionaal niveau; c. Locatie van het project ten opzichte van voorzieningen en/of de ontwikkeling van toekomstige voorzieningen. FidesWonen zal onderzoeken hoeveel gelijkwaardige projecten er opgestart zijn of naar inschatting zullen gaan worden door concurrerende ontwikkelaars of door wooncorporaties in de regio. FidesWonen zal op een kwalitatieve wijze onderbouwen dat het aanbod ook op lange termijn in evenwicht blijft met de verwachte vraag. Organisatie en capaciteit Investeren is alleen mogelijk indien de organisatie voldoende capaciteit heeft om het project te managen. Onvoldoende capaciteit leidt tot een te grote druk op de betrokken medewerkers, waardoor het onmogelijk wordt om aan alle projecten voldoende aandacht te besteden. Dit zorgt ervoor dat het risico op fouten (en de bijbehorende financiële consequenties) groter is dan verantwoord. Daarbij beperkt de capaciteitstoets het risico dat projecten wegens capaciteitsgebrek moeten worden doorgeschoven en daarmee onvoorziene financiële effecten veroorzaken ten opzichte van de jaarbegrotingen en het treasurybeleid. De organisatie dient voldoende slagkracht te hebben om een (additioneel) project te kunnen uitvoeren. De algemene capaciteitstoets houdt in dat FidesWonen per 1.000 vhe’s aan bestaand bezit maximaal 50 vhe’s aan nieuwbouwontwikkelingen in verschillende fasen onder handen kan en mag hebben en maximaal aan 100 vhe’s verbeteringen kan en mag uitvoeren.

9


5. Financiële kaders en randvoorwaarden Dit hoofdstuk van het investeringsstatuut gaat vooral in op de financiële aspecten van de kaders en randvoorwaarden rondom investeringen. De kwalitatieve aspecten zijn in het vorige hoofdstuk behandeld. Financiële toets op projectniveau Een belangrijke vereiste aan een project is dat de bedrijfseconomische kwaliteit gewaarborgd is. Om dit te kunnen beoordelen dient een financiële prognose van het project opgesteld te worden. Hierbij wordt een standaard rekensystematiek met eenduidige parameters en inputvariabelen gebruikt4. Het berekende rendement van het project wordt getoetst aan een minimaal vereist niveau. Voor gecombineerde projecten geldt dat de kasstromen gescheiden en als separate deelprojecten worden beoordeeld. Indien een deelproject niet voldoet aan de rendementseis, voldoet het gehele project niet aan de gestelde normen. Het is noodzakelijk om de rendementseis op een transparante en consistente wijze vast te stellen. De rendementseis voor investeringen is opgebouwd uit drie onderdelen, te weten: a. Een algemene vergoeding voor het geïnvesteerde vermogen5; 6 b. Een opslag die recht doet aan de winstdoelstelling van een onderneming ; c. Een vergoeding voor projectspecifieke risico’s7. Hieronder is per projectsoort de rendementseis weergegeven die FidesWonen hanteert. Deze rendementseisen worden jaarlijks herijkt.

DAEB

Algemene vergoeding

Projectspecifieke risico-opslag

Totale rendementseis

(IRS + 1,5) %

0,0% - 1,0%

3,5% - 4,5%

Nieuwbouw huur, aankoop huur, herstructurering

Niet-DAEB

Algemene vergoeding

Opslag niet -DAEB

Projectspecifieke risico-opslag

Totale rendementseis

(IRS + 2,0)%

1,0%

0,0% - 1,0%

5,0% - 6,0%

Nieuwbouw huur, aankoop huur, herstructurering, nieuwbouw koop

Financiële toets op corporatieniveau Naast de toets van de bedrijfseconomische kwaliteit van het project, onderzoekt FidesWonen ook op corporatieniveau welke invloed het uitvoeren van een project heeft op de financiële situatie van de 4

Voor de standaard rekensystematiek en de bijbehorende parameters en inputvariabelen wordt verwezen naar de bijlagen bij dit investeringsstatuut “Bijlage A: Rekensystematiek, parameters en inputvariabelen”. 5 FidesWonen vereist tenminste eenzelfde vergoeding op haar eigen vermogen als verschaffers van vreemd vermogen. De algemene vergoeding voor het geïnvesteerd vermogen is afgeleid van de 10-jaars Interest Rate Swap (IRS) rente plus een financieringsopslag van 1,5% voor DAEB-projecten en een opslag van 2,0% voor niet-DAEB projecten. 6 Woningcorporaties hanteren geen winstdoelstelling voor DAEB-projecten. De winstopslag is enkel gehanteerd voor niet-DAEB projecten. Voor dergelijke projecten dient een commerciële vergoeding voor geïnvesteerd vermogen geëist te worden. De opslag is vastgesteld op 1,0%. 7 Deze opslag bedraagt minimaal 0% en maximaal 1% en wordt i.o.m. Financiën vastgesteld op basis van de projectspecifieke risico’s.

10


corporatie. Wanneer blijkt dat FidesWonen door het uitvoeren van een bepaald project niet meer aan de gestelde financiële vereisten voldoet, kan het project in deze vorm geen doorgang vinden. Om deze toets te kunnen uitvoeren wordt jaarlijks op basis van de vastgestelde begroting de limiet bepaald ten aanzien van het financieel toetsingskader. De limiet geeft aan hoeveel er nog extra geïnvesteerd kan worden naast de reeds ingerekende projecten, totdat de vastgestelde ondergrenzen worden bereikt. De limiet wordt uitgedrukt in maximaal totaalbedrag aan onrendabele toppen en een maximaal te financieren bedrag. Ten tijde van de projectbeoordeling worden de kenmerken van het project getoetst aan de vastgestelde limiet en wordt beoordeeld of een overschrijding plaatsvindt indien het project in de huidige vorm wordt uitgevoerd. Het financiële toetsingskader op corporatieniveau bestaat uit een aantal onderdelen8, te weten: a. Het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV): FidesWonen voert alleen projecten uit indien uit de financiële analyse blijkt dat het A1-oordeel door het uitvoeren van het project niet in gevaar komt. b. De solvabiliteit van de corporatie: FidesWonen stelt een minimale solvabiliteitseis van 10% bij waardering tegen de historische kostprijs; c. De Interest Coverage Ratio (ICR): FidesWonen stelt een minimale eis van 1,6 voor de ICR op corporatieniveau; d. Het direct rendement, ook wel cashflow rendement of exploitatierendement genoemd: FidesWonen stelt als eis dat deze ratio voor het DAEB-bezit na inrekening van het nieuwe project boven 4,0% blijft en voor het niet-DAEB-bezit na inrekening van het project boven 5,5%. e. De Loan-to-value ratio (LTV): FidesWonen stelt als eis dat de LTV-ratio maximaal 75% bedraagt op basis van de bedrijfswaarde en toetst in dit kader tevens of de waarde van de leningportefeuille na uitvoering van het project niet meer bedraagt dan 50% van de WOZ-waarde van het bezit. De vereisten zijn hierbij zoveel mogelijk aangesloten bij de vereisten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de vereisten voor commerciële financiering. Beschikbaarheid van financiering is immers een noodzakelijke voorwaarde voor het nemen van een investeringsbeslissing. Relatie met financiering Tot voor kort was (tijdige) beschikbaarheid van financiering tegen lage kosten vrijwel gegarandeerd via het WSW. Inmiddels hebben we echter te maken met de noodzaak om commerciële financiering aan te trekken voor de niet-DAEB-projecten. Niet-DAEB-projecten kunnen niet meer door middel van geborgde leningen gefinancierd worden. Daarmee zijn én de beschikbaarheid én het lage-kosten-niveau voor financiering van die activiteiten niet langer vanzelfsprekend. Het aantrekken van ongeborgde financiering is de verantwoordelijkheid van de treasurycommissie9. Voorwaarde voor het uitvoeren van een niet-DAEB-project is dat de treasurycommissie na toetsing tot de conclusie komt dat de financiering van het project zeker is gesteld. Getoetst zal worden of het investeringsvoorstel niet-DAEB activiteiten en hoe de financiering daarvan is geregeld, waarbij als voorwaarde geldt dat het investeringsvoorstel een positief oordeel verkrijgt van de treasurycommissie met betrekking tot de mogelijkheid van het aantrekking van financiering. 8

Voor een toelichting op de verschillende onderdelen en gehanteerde termen in het kader van het financieel toetsingskader op corporatieniveau, wordt verwezen naar de bijlagen bij dit investeringsstatuut: “Bijlage B: Nadere toelichting op financieel toetsingskader op corporatieniveau“ 9 Een treasurycommissie zal in 2013 worden ingesteld.

11


Risico’s Risicobeheersing is een integraal onderdeel van onze dagelijkse werkzaamheden. Wij brengen op bedrijfsniveau onze risico’s (integraal) in beeld. In dit kader zal worden vastgesteld in hoeverre het investeringsvoorstel mogelijke risico’s in beeld brengt en of die worden geanalyseerd en gekwantificeerd. Tevens of er adequate beheersingsmaatregelen worden genoemd. Inzicht zal verkregen worden in het effect van het investeringsvoorstel op het risicovolume van FidesWonen. Risico’s, die vanuit het risicoprofiel, per project in beeld dienen te worden gebracht zijn: o Interne beheersing o Financiële risico’s o Financieringsrisico’s o Informatievoorzieningrisico’s o Frauderisico’s o Waarderingsrisico’s o Fiscale risico’s; Fiscaliteit Bij het proces rondom investeringen speelt fiscaliteit uiteraard een rol of kan een rol gaan spelen. Het is in dit kader van belang om in ieder geval de fiscale verplichtingen van FidesWonen te waarborgen. FidesWonen wil daarnaast de mogelijke fiscale risico’s minimaliseren en/of mogelijke fiscale kansen signaleren. In dit kader zal daarom worden getoetst in hoeverre het investeringsvoorstel fiscale verplichtingen in ogenschouw neemt, fiscale risico’s minimaliseert en/of fiscale kansen signaleert.

12


6. Procedures Het ontwikkelproces binnen FidesWonen wordt de komende jaren in hoge mate geformaliseerd in werkprocessen. In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de formele inrichting en de wijze waarop hier in de praktijk mee wordt omgegaan. Bestuurs- en directiestatuut De feitelijke procuratie met betrekking tot investeringen/projectontwikkeling wordt geregeld in het door de Raad van Commissarissen op 24 april 2012 vastgestelde Bestuurs- en directiestatuut. Procedurebeschrijvingen Nadere inbedding van de procedures rondom investeringen vindt plaats in gedetailleerde procesbeschrijvingen. In deze gedetailleerde beschrijvingen liggen ondermeer de volgende zaken vast: a. Wat is het doel van het proces en/of de werkzaamheden, de gewenste uitkomst; b. Wie is verantwoordelijk voor het proces en/of de werkzaamheden; c. Welke werkzaamheden zijn gekoppeld aan het proces; d. Wie voert de werkzaamheden uit; e. Welke randvoorwaarden er bestaan om deze werkzaamheden uit te voeren; f. Hoe vindt vastlegging binnen het proces plaats; g. Hoe wordt het proces beheerst. De procedurebeschrijvingen worden regelmatig aan de actuele ontwikkelingen aangepast. Betrokkenheid Management Team Om verantwoorden besluiten te kunnen nemen wordt een investering of project in het MT-overleg een zestal keren ingebracht (zes fasen). Per project worden de volgende documenten voorbereid en in het MToverleg behandeld: a. Notitie voorafgaand aan de start van de initiatieffase; b. Fasedocument met betrekking tot de definitiefase; c. Fasedocument met betrekking tot de voorontwerpfase; d. Fasedocument met betrekking tot de definitief ontwerpfase (besteksfase/aanbesteding); e. Fasedocument met betrekking tot de uitvoeringsfase; f. Fasedocument met betrekking tot de nazorg. Betreffende fasedocumenten zijn gestandaardiseerd en waarborgen dat voldoende aandacht wordt besteed aan de kwalitatieve en financiële kaders en randvoorwaarden. Voorafgaand aan de behandeling in het MT-overleg overleggen de Manager Projekten & Techniek en de Manager Financiën (in de rol van Controller) over het betreffende fasedocumenten (rekening houdend met de kaders en randvoorwaarden uit dit statuut) en voorzien de oplegnotitie bij het fasedocument van een hoofdstuk “controle investeringsstatuut”. Specifieke betrokkenheid Raad van Commissarissen/Auditcommissie In de statuten van FidesWonen zijn ten aanzien van investeringen een aantal specifieke bepalingen opgenomen. Deze bepalingen gaan in op de rol van de Raad van Commissarissen bij het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding en bezwaring en op haar rol bij investeringen.

13


Binnen FidesWonen wordt in navolging van genoemde specifieke bepalingen de rol van de Raad van Commissarissen ten aanzien van genoemde bepalingen als volgt ingeregeld: a. Voorafgaande aan de start van de initiatieffase wordt een notitie aan de Raad van Commissarissen voorgelegd over projecten met geprognosticeerde stichtingskosten groter dan € 5,0 miljoen en/of een bijzonder karakter. De definitie van ‘bijzonder karakter’ is breder is dan alleen financiële aspecten: ook risico’s waaronder maatschappelijke discussies over een project spelen hierin een rol; b. Voorafgaand aan een aanbesteding wordt het fasedocument aan de Raad van Commissarissen voorgelegd voor investeringen met voorgecalculeerde stichtingskosten groter dan € 1,0 miljoen; c. Aan- en verkopen met een transactiewaarde van meer dan € 300.000,-- worden altijd vooraf aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. Nacalculaties per project Na afronding van een project wordt een nacalculatie opgesteld. In deze nacalculatie wordt aandacht besteed aan de kwalitatieve en financiële aspecten van het project. Periodiek overleg Binnen FidesWonen vindt in het kader van investeringen periodiek overleg plaats. Doelstelling van deze overleggen is het uitwisselen van informatie en het realiseren van draagvlak voor de binnen FidesWonen in ontwikkeling zijnde projecten. 2-maandelijks overleg Eens per twee maanden bespreekt het MT de relevante ontwikkelingen rond de projecten in een geselecteerde kern. Bij deze bespreking zijn de leden van het MT en de projectleiders aanwezig. Tijdens deze bijeenkomsten wordt in meer of mindere mate ingezoomd op de stand van zaken waarbij aandacht wordt besteed aan relevante kwalitatieve en financiële aspecten. 4 maandelijks overleg De Manager Financiën (in de rol van controller) neemt per vier maanden samen met de betreffende projectontwikkelaars en/of projectleiders alle projecten integraal door. Aandacht wordt besteed aan de stand van zaken vooral gericht op de informatievoorziening en risicobeheersing rondom investeringen. Projectbezoeken Circa twee keer per jaar wordt voor de Raad van Commissarissen, de directeur-bestuurder en de MT-leden een projectbezoek georganiseerd. Tijdens deze excursie worden verschillende projecten bezocht en wordt bij deze projecten informatie uitgewisseld over relevante ontwikkelingen die aan de orde zijn. Informatievoorziening In het kader van investeringen vindt uitgebreide periodieke informatievoorziening plaats. De frequentie van de informatievoorziening is vooral gekoppeld aan de P&C-cyclus.

Meerjarenbegroting/jaarbegroting In de meerjarenbegroting/jaarbegroting wordt een overzicht opgenomen van projecten. Per project worden de begrote investeringskosten, verkoopopbrengsten en resultaten opgenomen alsmede andere voor het project relevante gegevens, zoals verwachte start-/opleverdatum en aard van het project. Per project wordt een schriftelijke toelichting opgenomen.

14


MARAP In de viermaandelijkse managementrapportages worden lopende projecten in een totaaloverzicht gepresenteerd en door middel van een zogenaamd ‘stoplichtmodel’ wordt aangegeven bij welke projecten sprake is van bijzondere aandachtspunten of belangrijke risico’s. Deze worden uitgebreid toegelicht. Jaarverslag In het jaarverslag wordt vanwege het externe karakter van het jaarverslag op hoofdlijnen informatie verstrekt over de verschillende projecten. De informatie spitst zich vooral toe op de situatie per 31 december van enig jaar en de ontwikkelingen in het betreffende jaar. In het jaarverslag wordt aandacht besteed aan ondermeer de aard van het project, de stand van zaken, de relevante risico’s en de financiële stand van zaken.

15


7. Organisatiestructuur De organisatiestructuur dient zodanig ingericht te zijn dat helder is wie in het kader van investeringen waarvoor verantwoordelijk is en wie in dat verband welke bevoegdheden toegedeeld krijgt. In het navolgende is opgenomen hoe in het kader van dit investeringsstatuut de verantwoordelijkheden zijn toegedeeld en de bevoegdheden zijn verdeeld. Raad van Commissarissen/Auditcommissie  Geeft goedkeuring aan het investeringsstatuut en de eventuele wijzigingen daarin.  Neemt besluiten op grond van schriftelijke voorstellen wanneer directeur-bestuurder niet bevoegd is.  Laat zich periodiek informeren over en houdt toezicht op het gevoerde beleid rondom investeringen.  Verleent decharge aan de directeur-bestuurder over het gevoerde beleid rondom investeringen. Directeur-bestuurder  Stelt het investeringsstatuut en eventuele wijzigingen hierin vast.  Kan in bijzondere omstandigheden aanvullende richtlijnen uitvaardigen buiten het investeringsstatuut om. Hij dient hierover de Raad van Commissarissen/ Auditcommissie te informeren.  Stelt de werkwijze rondom investeringen (processen en procedures) vast.  Neemt besluiten op grond van schriftelijke voorstellen.  Laat zich periodiek informeren over investeringsactiviteiten.  Legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.  Verleent decharge aan de bij de uitvoering van het investeringsproces betrokken medewerkers. Manager Financiën (tevens controller)  Actualiseert en optimaliseert, waar nodig, het investeringsstatuut.  Beoordeelt (mede) de in het periodiek overleg ingebrachte rapportages en analyses op juistheid, consistentie en volledigheid.  Beoordeelt (mede) de effectiviteit van processen en procedures rondom investeringen (materiële controle).  Controleert (mede) de naleving van genomen besluiten en gemaakte afspraken (formele controle).  Rapporteert periodiek aan de directeur-bestuurder.  Identificeert, beoordeelt en analyseert risicoposities en rapporteert hierover.  Legt over bovenstaande verantwoording af aan de directeur-bestuurder. Manager Projecten & Techniek  Draagt, waar nodig, voorstellen aan voor optimalisering van het investeringsstatuut.  Initieert en coördineert (mede) de formele besluitvorming rondom investeringen.  Ziet toe op adequate projectvoering rondom investeringen.  Beoordeelt (mede) de in het periodiek overleg ingebrachte rapportages en analyses op juistheid, consistentie en volledigheid.  Beoordeelt (mede) de effectiviteit van processen en procedures rondom investeringen (materiële controle).  Controleert (mede) de naleving van genomen besluiten en gemaakte afspraken (formele controle).  Rapporteert periodiek aan de directeur-bestuurder.

16


Manager Woondiensten  Draagt, waar nodig, voorstellen aan voor optimalisering van het investeringsstatuut.  Initieert en coördineert (mede) de formele besluitvorming rondom (des)investeringen (te denken valt aan aankoop woningen op basis van Turnkey en de verkoop van woningen).  Beoordeelt (mede) de in het MT ingebrachte rapportages en analyses op juistheid, consistentie en volledigheid.  Beoordeelt (mede) de effectiviteit van processen en procedures rondom investeringen (volkshuisvestelijke controle).  Controleert (mede) de naleving van genomen besluiten en gemaakte afspraken (formele controle).  Rapporteert periodiek aan de directeur-bestuurder. Projectleider  Coördineert (mede) de formele besluitvorming rondom investeringen.  Coördineert (mede) de beleidsvoorbereidende informatievoorziening.  Is verantwoordelijk voor een adequate projectvoering rondom investeringen.  Draagt in overleg met Manager Financiën (in de rol van controller) zorg voor en ziet toe op de juiste verantwoording van investeringen in de tussentijdse rapportages, jaarrekening en meerjarenbegroting.  Besteed in overleg met de medewerker Financiën bij het opstellen van een nacalculatie aandacht aan de kwalitatieve en financiële aspecten van de investering.  Legt over het bovenstaande verantwoording af aan de manager Projecten & Techniek. Medewerker Financiën  Is verantwoordelijk voor een adequate projectadministratie rondom investeringen.  Stelt na afronding van een project een nacalculatie op, waarbij in overleg met de projectleider aandacht wordt besteed aan de kwalitatieve en financiële aspecten van de investering.  Levert via de Manager Financiën (in de rol van controller) een bijdrage aan de periodieke verantwoording van investeringen in de rapportages, jaarrekening en meerjarenbegroting.

17


8. Informatiestructuur Richtlijnen ten aanzien van documentatie, beslisdocumenten Ten aanzien van de documentatie van informatie rondom investeringen gelden de volgende richtlijnen: a. Informatie rondom investeringen betreft alle documenten waarin investeringen aan de orde komen; b. Er wordt nader bepaald en vastgelegd welke informatie rondom investeringen dient te worden gedocumenteerd (digitaal); c. De organisatie wordt zodanig ingericht dat informatie en besluitvorming rondom investeringen zorgvuldig wordt gedocumenteerd (digitaal), zodat het eenvoudig te raadplegen is; d. De verantwoordelijkheid voor de documentatie ligt bij een ieder die informatie rondom investeringen onder zich houdt; e. Regelmatig dient er een overleg op verschillende niveaus binnen de organisatie te zijn waarin informatie rondom investeringen wordt uitgewisseld. Richtlijnen ten aanzien van informatiestructuur Ten aanzien van de informatiestructuur binnen de organisatie gelden de volgende doelstellingen en richtlijnen: a. De organisatie wordt zodanig ingericht dat relevante informatie op het gebied van investeringen op een correcte en volledige wijze binnen de organisatie aan die personen verstrekt wordt die belast zijn met taakuitvoering dan wel voor wie kennis van de informatie rondom investeringen noodzakelijk is; b. De personen belast met taakuitvoering rondom investeringen alsook de personen betrokken bij besluitvorming rondom investeringen zullen regelmatig overleg hebben.

18


9. Controle en evaluatie Ten aanzien van controle op en evaluatie van dit investeringsstatuut gelden de volgende doelstellingen en richtlijnen:  De manager Financiën(in de rol van controller) is verantwoordelijk voor de controle van de naleving van de kaders zoals weergegeven in dit statuut;  Het investeringsstatuut dient jaarlijks geëvalueerd te worden. De directeur-bestuurder heeft dit investeringsstatuut vastgesteld op 30 augustus 2012. De raad van commissarissen heeft dit statuut goedgekeurd op 20 november 2012.

19


Bijlage A: Rekensystematiek, parameters en inputvariabelen Rekensystematiek bij financiële toets op projectniveau De financiële toets op projectniveau is een gedetailleerde toets waarmee wordt onderzocht of het project voldoet aan het vereiste rendement. Hierbij wordt een rekenmodel gebruikt met een looptijd van 15 jaar alsmede 50 jaar met een eindwaarde aan het einde van de periode. De kasstromen gebaseerd op 50 jaar zijn gebaseerd op een doorexploitatiescenario. Hierbij wordt er geen rekening gehouden met verkoopopbrengsten. Voor de berekening op 15 jaar wordt uitgegaan van een specifiek uitpondscenario waardoor in de prognose van de kasstromen rekening wordt gehouden met verkoopopbrengsten. Het rendement van een project wordt berekend op basis van de systematiek van de Internal Rate of Return (IRR). De IRR is het gemiddelde jaarlijkse rendement dat wordt afgeleid uit de netto kasstromen van een project. Een project is wenselijk indien de IRR hoger is dan een voor het betreffende project vastgestelde rendementseis. Daarbij neemt de wenselijkheid van een project vanuit financieel oogpunt toe naarmate de IRR hoger is. Projecten kunnen daarom op basis van de IRR worden gerangschikt in twee categorieën, namelijk: a. projecten met een IRR hoger dan de rendementseis (kunnen worden uitgevoerd); b. projecten met een IRR lager dan de rendementseis (worden ter discussie gesteld); Projecten met de hoogste IRR worden vanuit financieel oogpunt als superieur beschouwd en worden als eerste uitgevoerd. De parameters en inputvariabelen Bij gebruik van het rekenmodel is het van belang om de macro-economische parameters en de inputvariabelen op een eenduidige en objectieve wijze tot stand te laten komen. FidesWonen gebruikt hiervoor een normenkaart. De normenkaart wordt jaarlijks van een update voorzien ten tijde van het opstellen van de begroting en tegelijk met de begroting gevalideerd door de Raad van Commissarissen. De normenkaart wordt in de bijlage van het investeringsstatuut opgenomen. Ten aanzien van de huur, het onderhoud, de stichtingskosten en de leegwaarde wordt in de voorbereidende fase aangesloten bij de normenkaart indien er geen betere schattingen voorhanden zijn. Definitieve besluiten worden echter enkel genomen op basis van objectief getoetste waarden. Hierbij kan een marktonderzoek worden gebruikt of kan hulp worden ingeschakeld van woningmarktexperts. In de berekening van het rendement van een project worden enkel vastgoedgerelateerde lasten meegenomen. Hieronder wordt verstaan de directe beheerskosten zijnde, het onderhoud, het beheer en de belastingen en verzekeringen. Stichtingskosten De stichtingskosten van een project zijn gedefinieerd als alle investeringsbedragen (inclusief bijvoorbeeld het bouwrijp maken van de grond), vermeerderd met de rente tijdens de bouw en de aan het project toe te rekenen personeelskosten die benodigd zijn om het project op succesvolle wijze te kunnen realiseren. Tot de stichtingskosten behoren niet geactiveerde grondkosten van grond dat reeds in bezit is.

20


Ten aanzien van de opstal (VEX) worden werkelijke investeringsbedragen opgenomen in de stichtingskosten. Omdat het echter ten aanzien van investeringen in de grondexploitatie (GREX) kan voorkomen dat er niet marktconforme investeringen worden gedaan, wordt hier getoetst aan normen. Voor het bepalen van de stichtingskosten worden normen gehanteerd. Het besluit om grond aan te kopen wordt, conform de statuten, ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Een eventueel tekort op de grondexploitatie (GREX) dient te worden toegelicht. Onderhoudslasten De onderhoudslasten dienen afgestemd te zijn op het type complex en geijkt te zijn op een behoud van het kwaliteitsniveau. De onderhoudslasten bevatten de lasten voor correctief onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud (conform een meerjarenonderhoudsbegroting). Beheerlasten De beheerlasten bestaan uit een beheernorm die gebaseerd is op de werkelijke aan het vastgoed te relateren beheerlasten van FidesWonen per vhe. Hieronder vallen de lasten voor het administratief en financieel beheer, het technische beheer en het algemene beheer. Onder administratief en financieel beheer wordt onder andere verstaan het incasseren van de huren en het uitvoeren van de daarbij behorende administratieve taken, het verzorgen van betalingen, het verwerken van huurindexeringen en het administratief afhandelen van mutaties. Onder technisch beheer wordt onder andere verstaan het uitvoeren van technische inspecties en het opstellen van onderhoudsprognoses. Onder algemeen beheer wordt verstaan de kosten voor het beheer van de vastgoedportefeuille op tactisch en strategisch niveau. Belastingen en verzekeringen De verzekeringslasten worden op basis van ervaringscijfers ingeschat voor het desbetreffende complex. De belastingen worden ingeschat op basis van de actuele tarieven in de gemeente waar het object gerealiseerd wordt. Prijsinflatie De prognose van de prijsinflatie wordt voor het lopende jaar en het eerstvolgende jaar (indien van toepassing in relatie tot de opleverdatum) vastgesteld op basis van de prognose van het Centraal Planbureau (CPB). Voor latere jaren wordt aangesloten bij de lange termijn inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB). Bouw- en onderhoudskosteninflatie De bouw- en onderhoudskosteninflatie kent een afwijkend verloop ten opzichte van de prijsinflatie. In aansluiting met het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het WSW wordt een opslag van 1% op de prijsinflatie toegepast om tot de verwachte bouw- en onderhoudskosteninflatie te komen. Beheerlasteninflatie De beheerlasteninflatie (personeels- en bedrijfslasten) kent vanwege de toenemende regelgeving een relatief sterke groeiverwachting. In aansluiting met het CFV wordt een opslag van 1% op de prijsinflatie toegepast om tot de verwachte beheerlasteninflatie te komen. Huurderving De ontwikkeling van de leegwaarde van de objecten wordt conservatief ingeschat op 1%.

21


Eindwaarde Bij de rendementsberekening op 15 jaar wordt uitgegaan van een uitpondscenario. Aan het einde van het 15e jaar wordt gerekend met een eindwaarde voor het object. Deze zogenoemde eindwaarde representeert de prijs waarvoor het object op dat moment verkocht kan worden aan een belegger. De eindwaarde wordt afgeleid van het rendement dat bij aanvang gemaakt wordt, het bruto aanvangsrendement (BAR). Dit rendement wordt als het ware geëxtrapoleerd naar jaar 16 van de prognose, waarbij er rekening wordt gehouden met een bepaalde verouderingsopslag. Immers, het object is verouderd en kent hierdoor een hoger risicoprofiel dan het geval was bij aanvang en dient dan ook een hoger rendement te hebben. De eindwaarde kan in 4 stappen worden berekend. Stap 1 is het berekenen van de BAR. Deze wordt berekend door de bruto huurinkomsten te delen door de stichtingskosten of de aankoopprijs. Stap 2 is het toepassen van de verouderingsopslag op de BAR. Hierdoor wordt de BAR omgerekend naar een zogenoemde ‘exit yield’. De BAR wordt hiertoe vermenigvuldigd met een factor (1+7,5%), ofwel 1,075. Deze verouderingsopslag is een algemeen gebruikelijke norm, maar kan afhankelijk van de eigenschappen van het object, specifiek worden ingeschat. Stap 3 is het toetsen van de marktconformiteit van de berekende ‘exit yield’. Indien de in de markt geobserveerde exit yield hoger is dan de exit yield op basis van de verouderingsfactor, wordt gekozen voor de marktconforme exit yield. Hiermee wordt voorkomen dat een te hoge eindwaarde voor het object wordt ingerekend. Stap 4 is het bepalen van de eindwaarde per ultimo jaar 15. Hiertoe wordt de huur in jaar 16 (inclusief leegstand) gedeeld door de ‘exit yield’. Een toelichtend voorbeeld: Project ABC kent een bedrag aan stichtingskosten van € 10 miljoen. De totale huurinkomsten in jaar 1 bedragen € 400.000. De huurinkomsten in jaar 16 bedragen € 540.000. Stap 1: Stap 2: Stap 3: Stap 4:

Het bruto aanvangsrendement bedraagt: “€ 400.000 / € 10.000.000 = 4%” De ‘exit yield’ van project ABC bedraagt dan: “4% * (1+7,5%) = 4,3%” Vervolgens wordt deze ‘exit yield’ getoetst op marktconformiteit en wordt de marktconforme ‘exit yield’ voor vergelijkbaar vastgoed toegepast indien deze hoger is dan de berekende waarde. De eindwaarde die per ultimo jaar 15 wordt ingerekend in het financiële model bedraagt dan huurinkomsten in jaar 16 / exit yield, ofwel “€ 540.000 / 4,3% = € 12,6 miljoen”.

22


Bijlage B: Nadere toelichting op financieel toetsingskader op corporatieniveau Continuïteitsoordeel Het CFV beoordeelt jaarlijks de continuïteit van FidesWonen. Hierbij geeft het CFV een A1-, A2-, B1- of B2oordeel af. Het A1-oordeel geeft aan dat de continuïteit, gegeven de exploitatie en investeringen die in de meerjarenbegroting zijn opgenomen in de komende vijf jaar niet in gevaar komt. De overige oordelen geven aan dat er op middellange (A2) tot korte termijn (B2) bijgestuurd moet worden om de continuïteit te waarborgen. FidesWonen voert alleen projecten uit indien uit de financiële analyse blijkt dat het A1-oordeel door het uitvoeren van het project niet in gevaar komt. Hiertoe wordt de meerjarenbegroting inclusief dit project doorgerekend op basis van de rekeningsystematiek van het CFV. Indien de solvabiliteit onder de minimale eisen van het CFV zakt door de uitvoering van dit project, is het risico aanwezig dat FidesWonen geen A1oordeel behaalt. Het project kan in dit geval niet worden uitgevoerd. Het CFV geeft haar oordeel af op basis van zogenoemde ‘geüniformeerde’ cijfers. Dit betekent dat het CFV de begroting van FidesWonen aanpast zodat deze voldoet aan de uitgangspunten van het CFV. Door de uniformering is de toetsing van de solvabiliteit slechts beperkt vergelijkbaar met een toetsing op basis van de solvabiliteit zoals die op de interne grondslagen van FidesWonen wordt berekend. FidesWonen gebruikt de toetsing door het CFV daarom naast een eigen toets op de solvabiliteit. Solvabiliteit De solvabiliteit geeft inzicht in het verloop van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Voldoende solvabiliteit is noodzakelijk om op lange termijn aan de verplichtingen uit hoofde van het aangetrokken vreemd vermogen te kunnen voldoen. Interest Coverage Ratio De ICR geeft aan in hoeverre FidesWonen in staat is om uit de operationele kasstroom aan de renteverplichtingen te voldoen. Een ICR van 1,0 betekent dat de operationele kasstroom precies voldoende is om de rente te kunnen betalen. Voor financieringen op woningportefeuilles eisen financiers een minimale ICR van 1,4. Bij een ICR van 1,4 is bij benadering ook de operationele kasstroom na 2% normatieve aflossing positief. Hiermee wordt tevens aangesloten bij de vereisten van het WSW. FidesWonen zal voorlopig een minimale ICR van 1.6 aanhouden. Direct rendement Direct rendement ook wel cashflow rendement of exploitatierendement genoemd, bestaat uit de huuropbrengsten minus de exploitatiekosten gedurende een bepaalde periode, afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoed objecten over de meetperiode. Loan-to-value ratio De LTV-ratio geeft de verhouding tussen vreemd vermogen en de waarde van de vaste activa aan. Hiermee is het vooral voor financiers een belangrijke risico-indicator. Een hoge LTV-ratio geeft aan dat de waarde van de activa mogelijk onvoldoende is om in een situatie van (gedwongen) verkoop de leningen terug te betalen. FidesWonen stelt als eis dat de LTV-ratio maximaal 75% bedraagt op basis van de bedrijfswaarde. Tevens wordt getoetst of de waarde van de leningportefeuille na uitvoering van het project niet meer bedraagt dan 50% van de WOZ-waarde van het bezit. Dit is een vereiste van het WSW.

23

INVESTERINGSSTATUUT. FidesWonen

Recommend Documents