Input leegstand Stadshart
Aanleiding Leegstand neemt toe in het Stadshart. In bepaalde gebieden vind je een hoge concentratie, zoals het Stadhuisplein en De Waag. Er is een Taskforce in het leven geroepen om de leegstandsproblematiek helder te krijgen en uiteindelijk tot een strategie van aanpak te komen EVO speelt hierin een rol in de zin van beleid, acquisitie en accountmanagement. We zien dat de noodzaak daar is om iets te doen. Deze notitie biedt inzicht in de huidige situatie en betreft met name een feitenrelaas van de huidige stand van zaken, de bestaande kaders uit het Masterplan en Detailhandelsbeleid alsook in een aantal gevallen de (on)mogelijkheden in het bestemmingsplan. De actuele stand leegstand in het Stadshart: 52 panden, peiling is juli 2013 (op basis van een eigen peiling). Leegstand aanpakken op basis van drie verschillende strategieën: 1. Voorkomen: in kansrijke (deel)gebieden inzetten op behoud en versterking aantrekkingskracht, door beheer, management, marketing en evenementen en het voeren van 1 consistent en consequent detailhandelsbeleid ten aanzien van nieuwe detailhandelsmeters . 2. Behandelen: leegstand (tijdelijk) oplossen door bijvoorbeeld invullen lege etalages, pop-up stores en tijdelijk verhuur. 3. Genezen: leegstand structureel aanpakken door actieve herinvulling of (ruimte voor) transformatie.
1
Zowel ten aanzien van het vasthouden aan vastgelegde maximale toegestane uitbreiding op bestaande locaties, als ten aanzien van het toelaten van nieuwe detailhandelslocaties. Beiden leiden tot toename van leegstand op bestaande detailhandelslocaties.
1. Stadhuisplein Ambitie De ambitie vastgelegd in Masterplan 3.0. Stadhuisplein als dat het Stadhuisplein de huiskamer van de stad moet worden. Om dit te realiseren is concentratie van horeca en aantrekkelijk maken van het plein als verblijfsgebied noodzakelijk. Om dit te bewerkstelligen is het van belang om nu met stakeholders in gesprek te gaan om tot een gezamenlijke acquisitie te komen gericht op horecavestigingen. De invulling van leegstaande panden aan het plein met detailhandel is namelijk minder wenselijk, het draagt immers minder bij aan het huiskamergevoel dan horeca en terrassen. Meer horeca zorgt ook voor een stimulans voor horecagelegenheden elders in de stad en Stadshart. Het wordt immers een gezelliger, aantrekkelijker plein met veel toeloop van bezoekers. Doordat er ook geïnvesteerd wordt in de openbare ruimte ontstaat er een tweede pullfactor. Enerzijds voor bezoekers, anderzijds voor potentiële horecagelegenheden en investeerders. Kaders Masterplan en beleid Naast het gewenste horeca- en leisurecluster in het noordelijke gedeelte van het Stadshart zijn zeker voor de korte termijn ook het Stadhuisplein en het Dukaatplein belangrijke locaties voor vestiging van nieuwe dag- en beperkt avondhoreca en leisure. Deze locaties kunnen zich meer richten op het winkelend publiek en jongere doelgroepen (kinderen) en hebben door hun complementariteit goede bestaansmogelijkheden naast een horeca- en leisurecluster wat meer het profiel van een uitgaansgebied moet krijgen.
Naast de aanbodverbetering en structuurversterking, wordt het winkelklimaat en de belevingswaarde in het stadshart tot 2022 ook verbeterd worden door de nieuwe inrichting van de openbare ruimte in het Stadshart aansluitend op de gecreëerd kwaliteit van de openbare ruimte in de Promesse en het Dukaatplein. Daarbij zal specifiek aandacht worden besteed aan het Stadhuisplein, de beoogde 'huiskamer' van het stadshart.
Huidige situatie Momenteel staan er 4 units leeg. Het gaat hierbij vooral om panden waar voorheen geen horeca in heeft gezeten (m.u.v. voormalig Emmy’s). Hierdoor zullen de investeringen voor horecaondernemers naar verwachting hoog zijn. Adres Kroonpassage 1 Kroonpassage 4 Stadhuisplein 12 Stadhuisplein 51
Vorige huurder Emmy’s
M² wvo 50
Type locatie B1
Ziengs
149
B1
Unique uitzend bureau
230
nb
TNT
400
B1
Type leegstand Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie structureel
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven
Houtzager HB Kroese Paternotte Van der Linden/ HB Kroese Paternotte
€75.000 p/j €25.000 p/j TNT
Ontwikkelaar: appartementen en grandcafé
Aanwezige horecagelegenheden: Monica en Winston, IJssalon, Stadsbakkerij, ’t Getij, Hema, ’t Koetshuys. Daarnaast heb je een aantal gelegenheden in de aanloopstraten, met name een concentratie op de Florijnstraat. Onderstaande kaart geeft een overzicht van de aanwezige branches 2 op de begane grond per 1-1-2013 (bron Locatus) .
Bestemmingsplan Het bestemmingsplan biedt ruimte voor horeca m.u.v. de TNT locatie. Binnen de bestemming centrumdoeleinden is horeca mogelijk. horeca, als bedoeld in categorie 1 van de Staat van horecaactiviteiten. Het stadhuisplein is tevens onderdeel van het kernwinkelgebied waar max 15% per bouwblok horeca is toegestaan. In het bestemmingsplan staan hieromtrent nadere eisen.
2
De meest actuele situatie voor wat betreft leegstand is niet in deze kaart weergegeven, aangezien de peildatum van de Locatusdatabase juni 2013 is. De leegstandstabel is van juli 2013.
De TNT-locatie heeft de bestemming Maatschappelijk, hieronder vallen: overheidsinstellingen, sportvoorzieningen, culturele voorzieningen, onderwijsinstellingen, medische voorzieningen, een postkantoor, nutsvoorzieningen. Horeca valt hier dus niet onder.
Specifieke maatregel: Leegstandsstrategie: voorkomen Bestemmingsplan verruimen naar Centrumdoeleinden. Uitgaanshoreca alleen ’s avonds en ’s nachts geopend weren van Stadhuisplein, dit komt de aantrekkelijkheid van het plein als verblijfsgebied overdag niet ten goede (dichte panden, gesloten rolluiken e.d.). Aanvulling TASKFORCE: Het Stadhuisplein heeft als identiteit: huiskamer van Lelystad - Voormalige postkantoor biedt op korte termijn kansen voor pop-up horeca op de bgg. Op langere termijn transformatie naar woningen op verdieping - Aanpak uitstraling plein > grootschalige herinrichting - Verplaatsingsstrategie horeca - Wifi: doortrekken wifi gemeente naar stadhuisplein
2. Dukaatplein Ambitie Voor de korte termijn fase wordt ingezet op een horecaontwikkeling rondom het Stadhuisplein en het Dukaatplein. De openbare ruimte van het Dukaatplein is reeds op orde, dus de opgave is van een andere orde dan het Stadhuisplein, namelijk versterking van de horecafunctie. Kaders masterplan en Beleid Naast het gewenste horeca- en leisurecluster in het noordelijke gedeelte van het Stadshart zijn zeker voor de korte termijn ook het Stadhuisplein en het Dukaatplein belangrijke locaties voor vestiging van nieuwe dag- en beperkt avondhoreca en leisure. Deze locaties kunnen zich meer richten op het winkelend publiek en jongere doelgroepen (kinderen) en hebben door hun complementariteit goede bestaansmogelijkheden naast een horeca- en leisurecluster wat meer het profiel van een uitgaansgebied moet krijgen. Huidige situatie Er is geen sprake van leegstand. Momenteel zijn er 4 panden gevuld met horeca grenzend aan het Dukaatplein: Le Journal, Bakker Bart, Biebcafe ’t Verhaal en de Febo.
Bestemmingsplan Het bestemmingsplan biedt ruimte voor horeca. Binnen de bestemming centrumdoeleinden is horeca mogelijk. Horeca, als bedoeld in categorie 1 van de Staat van horeca-activiteiten (m.u.v. Le Journal). Het Dukaatplein is onderdeel van het kernwinkelgebied waar max 15% per bouwblok horeca is toegestaan, maar valt ook gedeeltelijk onder aanloopgebied waar maximaal 20% is toegestaan. In het bestemmingsplan staan hieromtrent nadere eisen.
Specifieke maatregel: Leegstandsstrategie: voorkomen Verblijfsgebied als horecaplein verbeteren Mogelijke verplaatsingen van detailhandel (Takko Fashion) naar andere leegstaande panden in de winkelacht zodat aan het Dukaatplein alleen nog horeca zit. Aanvulling TASKFORCE: Dukaatplein heeft als identiteit: dag- en avondhoreca Verplaatsingsstrategie: panden invullen met daghoreca Oplossen fietsparkeren
3. Agorahof Ambitie De Agorahof zal deels groot onderhoud krijgen zodra er duidelijkheid is over de plannen rond de Waag. Hiermee ontstaat ook duidelijkheid voor de dagmarkt. Zodra er vanuit de marktpartijen initiatieven zijn ontplooid voor het realiseren van een nieuwe bioscoop en andere vormen van stedelijke leisure is de definitieve pleininrichting van het Agorahof. De tijdelijke transformatie van de Waag en de buitenruimte laten de mogelijkheid voor een toekomstige invulling van een bioscoopcomplex met commerciële voorziening vrij. Tegen het theater of aan de Waag kan zo'n voorziening haar plek krijgen. De locatie en de geveluitstraling moeten complementair zijn aan de winkelacht. Aangezien de winkelacht hier meer de sfeer heeft van "Cultuur en Entertainment"is deze invulling hier goed passende. De wanden op de begane grond moeten open blijven zodat er geen dichte stegen zullen ontstaan. Kaders masterplan en Beleid Nieuwbouw in de vorm van appartementen met een commerciële/maatschappelijk plint Is onderdeel van de gewenste winkelacht. Winkelen en verblijven in de sfeer van cultuur en entertainment. Huidige situatie Leegstand is aanwezig, kwaliteit van het plein is matig te noemen en heeft geen echte pleinfunctie in de zin van een aantrekkelijke verblijfsomgeving. Het Agorahof heeft vooral een functie voor de weekmarkt. Adres Vorige M² Type Type Makelaar Eigenaar Prijs Lopende huurder wvo locatie leegstand initiatieven Agorahof 301 C Aanvang/ Billfinger 32 frictie Real Estate Agorahof 1 TC Tron 201 A2 Aanvang/ frictie Agorahof Discounter 243 A2 Aanvang/ 19 Sportzaak frictie Agorahof RAF 536 C Structureel Flevobazaar 20 (in eerste instantie voor een half jaar)
Kijkend naar de huidige branchemix valt het volgende op. Er is relatief veel horeca aanwezig vooral in het avondsegment (restaurants). Tevens is het theater een belangrijke drager voor de ambitie ‘cultuur en entertainment’. Van detailhandel aan het plein is nauwelijks sprake. Het gedeelte richting de Waagpassage wordt gedomineerd door detailhandel.
Bestemmingsplan Het bestemmingsplan biedt ruimte voor horeca. Binnen de bestemming centrumdoeleinden is horeca mogelijk. Horeca, als bedoeld in categorie 1 van de Staat van horeca-activiteiten. Het Agorahof is onderdeel van het kernwinkelgebied waar max 15% per bouwblok horeca is toegestaan, maar valt ook gedeeltelijk onder aanloopgebied waar maximaal 20% is toegestaan. In het bestemmingsplan staan hieromtrent nadere eisen.
Specifieke maatregelen Leegstandsstrategie: voorkomen Aanpassen bestemmingsplan, hogere categorieën horeca mogelijk maken. Toewerken naar een avondhoreca programma, nieuwe initiatieven die bij het profiel van Agorahof aansluiten op deze plek laten landen en elders in het Stadshart weren
Aanvulling TASKFORCE: Agorahof heeft als identiteit: evening food - Aanpassing marktopzet - Herpositionering gebied > avondhoreca (aanwezig: De Griek, Tasty Wok, Steak van de Keizer, Para Para), Nieuwe restaurants die op dit thema aansluiten - Verbeteren uitstraling plein. Te denken valt hierbij aan Installatiekunst, (pop)podium - Bedrijfsopvolging bespreken bij aantal ‘oudere ‘ondernmers - Verplaatsingsstrategie > detailhandel omzetten in horeca - Transformatie De Waag > Bazaar, prijsdiscounters - Inrichting grasveld tussen de Waag en het Theater > met speelaanleiding voor kinderen
4. De Winkelacht: Promesse, de Wissel, Kroonpassage, Neringpassage, Dukaatpassage Ambitie In de eerste fase wordt de basis van de winkelacht versterkt en op lange termijn van daar uit naar buiten toe uitgebreid. Het centrum is nog niet sterk genoeg voor vertakkingen. De winkelacht wordt compact door middel van heldere aanloopstraten. De looproutes naar de winkelacht worden goed aangesloten op de garages. Zo wordt getracht de winkelacht te sluiten zodat er een aaneengesloten winkelfront ontstaat dat zorgt voor een intiemer en compacter centrum. Dat betekent dat de structuur vooralsnog geen volledig bewinkelde dubbele-8 (Agorahof/ Neringpassage en Dukaatpassage) zal zijn, maar een compact winkelcircuit met aanloopstraten die de basis vormen voor toekomstige binnenstadscircuits. In een later stadium komt de ABC/D-locatie (Neringpassage) in beeld, maar wel geconditioneerd. In de eindsituatie zal de Dukaatpassage ook onderdeel zijn van de winkelacht. Om van het voornoemde rondje een compacte winkel-8 te maken zou aan de Dukaatpassage in de toekomst een verder "verwinkeld" (d.w.z. winkels i.p.v. dienstverlening of horeca) moeten worden. Op deze manier is er de mogelijkheid dat op langere termijn een dubbele winkel-8 gerealiseerd wordt, waarbij de noordelijke lus via de Agorahof aan de zuidelijke lus verbonden wordt. Neringpassage Om de kwaliteit van de Neringpassage te verbeteren wordt voorgesteld om de huidige winkelfacade tegen de arcade te schuiven, oftewel de arcades dicht te zetten. Tevens wordt voorgesteld de horecadriehoek aan de bebouwing van de dukaatpassage te koppelen. Hierdoor wordt zowel de Dukaatpassage als de Neringpassage versterkt en de koppeling met het Stadhuisplein meer logisch. Kaders masterplan en Beleid Het beschikbare uitbreidingsvolume voor winkels wordt ingezet om het winkelcircuit van binnen uit te versterken. De eerder beoogde metrage megastores bij De Waag bijvoorbeeld wordt ingezet voor versterking van het compacte winkelcircuit. ste Om eerst de structuur op de begane grond optimaal te vullen wordt winkelen op de 1 verdieping zoveel mogelijk vermeden. Kaders voor ABC/D ontwikkeling zijn als volgt: o Een beperkt aantal m2 als uitbreiding van zittende bedrijven o Een verdere uitbreiding, zodra daarvoor ook voldoende distributieve ruimte aanwezig is en we feitelijk kunnen vaststellen dat we van het sobere naar het gemiddelde scenario kunnen overschakelen Huidige situatie De situatie verschilt per straat, waardoor de opgave ook per straat anders is. Promesse Er is nog geen sprake van een structureel probleem, omdat de leegstand momenteel niet in ernstige mate aanwezig is en er alleen sprake is van frictie- of aanvangleegstand.
Adres Promesse 7
Vorige huurder Expo
M² wvo 185
Type locatie A2
Promesse 37
Esprit
428
A2
Type leegstand Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven
Kijkend naar de branchemix en de formules, is er met name sprake van filialen in de modische sector. In beperkte mate is er horeca aanwezig. Het gaat hier om aan detailhandel verwante horeca, zoals La Place en Subway. Er zijn nauwelijks winkels aanwezig die de couleur locale bepalen, wat overigens geen vreemde is gezien de huidige huurprijzen en omvang van panden.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: voorkomen Nieuwe aanvragen vanuit retailers zoveel mogelijk plaatsen binnen de winkelacht, uiteraard passend bij het huidige profiel.
TASKFORCE en uitkomsten overleg eigenaren Promesse (ANNEXUM, bouwinvest en Vastned): Promesse heeft de identiteit : Franchise filialen Leegstand > Gerichte acquisitie, mogelijke matching met franchisers die in Lelystad willen starten Oplossen fietsparkeerders Fietskelder aantrekkelijker maken door voucher oid aan te bieden Maak de openbare ruimte aantrekkelijker zt bloembakken neer, maak gezelligheid. Parkeren. Bijvoorbeeld eerste 2 uur gratis parkeren. Of 1 x per maand op zaterdag gratis parkeren waarbij bij aankomst parkeergarage wel een bonnetje van aankoop overlegd moet worden. Popupstores, lokale initiatieven hiervoor de mogelijkheid bieden.Het moeten wel kwalitatief goed zijn. dat kan ook een tijdelijke outlet zijn of iets wat mensen trekt waar buurman iets aan heeft. Op koopzondagen moeten alle winkels open. Eigenaren hebben er ook belang bij dus wellicht ook meer stimuleren. Welkomstpakket maken voor nieuwe inwoners van de stad waarin kortingsbonnen voor het stadshart zijn opgenomen. Kerstpakket gemeente. Te besteden bij ondernemers in het stadshart. Straatventers zoals Oxxio wordt door consumenten als groot probleem ervaren. Kunnen deze niet in een leegstaande winkelunit worden geplaatst, danwel kunnen er door de gemeente minder vergunningen worden afgegeven. De Wissel Ondanks dat het aantal passanten in deze straat in het verleden groot is geweest is het druktebeeld inmiddels anders. De Promesse heeft deze positie overgenomen. Dit zal één van de oorzaken zijn van de toenemende leegstand, maar is zeker niet de enige. Dat er sprake is van met name aanvang/frictie leegstand bevestigd wel de trend. Omdat het een belangrijk onderdeel is van de winkelacht is het monitoren van de trend nodig. Adres
Vorige huurder ’t Huijs Opticiens
M² wvo 56
Type locatie A2
Type leegstand Aanvang/ frictie
De Wissel 35 De Wissel 34
Geen Livera
76 150
A2 A2
De Wissel 25
Meeuwsen
222
A2
De Wissel 41
Icentre
153
A2
Langdurig Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie
De Wissel 4
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven Is inmiddels verhuurd
De branchemix is heel divers. Naast de modische branche is er een groot dagelijks aanbod, namelijk winkels in de persoonlijke verzorging.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: voorkomen Nieuwe aanvragen vanuit retailers zoveel mogelijk plaatsen binnen de winkelacht, uiteraard passend bij het huidige profiel. Aanvullingen TASKFORCE: De Wissel heeft identiteit: couleur locale Bedrijfsopvolging Verbetering Uitstraling door aanpak van de luifel Verplaatsingsstrategie Ambassadeur Wissel Kroonpassage Ook de Kroonpassage kent alleen nieuwe leegstand waardoor er nog geen sprake is van een structureel probleem. Echter, gezien het feit dat de Kroonpassage onderdeel uitmaakt van de winkelacht is het monitoren van deze ontwikkeling noodzakelijk. Adres Kroonpassage 20 Kroonpassage 10
Vorige huurder Allure
M² wvo 79
Type locatie B1
Bimbello
138
B1
Type leegstand Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven
Opvallend is het grote aandeel Lelystadse ondernemers waardoor er een interessante mix is van ketens en de couleur locale. Er is geen duidelijk profiel omdat er behoorlijke verscheidenheid aan branches aanwezig is, van dienstverleners tot aan een feestwinkel.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: voorkomen Nieuwe aanvragen vanuit retailers zoveel mogelijk plaatsen binnen de winkelacht, uiteraard passend bij het huidige profiel. Aanvullingen TASKFORCE: Kroonpassage > identiteit: couleur locale Bedrijfsopvolging / huurprijsonderhandeling e Leegstandsbestrijding > 1 verdieping boven Ziengs > seats2meet (coworking space) / Het Coachhuis (vergaderruimte) Voormalige Emmy’s > daghoreca Acties Kroonpassage > integraal onderdeel activiteiten BIZ
Neringpassage Direct aan de huidige winkelacht staan twee panden leeg. Hier is vooralsnog geen sprake van structurele leegstand. Echter, gezien het feit dat het een belangrijk onderdeel vormt van het huidige kernwinkelgebied is het noodzakelijk om aandacht aan te besteden. De overige leegstaande panden vallen momenteel buiten de winkelacht. Er is sprake van een andere problematiek omdat deze straat momenteel functioneert als aanloopstraat waar steeds meer panden langdurig of structureel leeg staan.
Adres Prioriteit Neringpassage 65? Neringpassage 205 Op termijn Neringpassage 24 Neringpassage 8 Neringpassage 18 Neringpassage 22 Neringpassage 14
Vorige huurder
M² wvo
Type locatie
Type leegstand
Makelaar
32
A2
WPM Retail
161
A2
Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie
62
B1
111
B1
94
B1
94
B1
Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie Langdurig
125
B1
Structureel
WPM Retail WPM Retail WPM Retail WPM Retail WPM Retail
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven
Gezien de hoeveelheid leegstand is het lastig om uitspraken te doen over het huidige brancheprofiel.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: behandelen en genezen Ruimte bieden voor grote trekker zodat er een duidelijke bezoekersstroom ontstaat, eventueel in combinatie met Agorahof. Ruimte behouden voor colour locale binnen de winkel is een sterk punt voor deze straat. De omvang van de panden zijn ideaal voor klein of startende ondernemers. Echter, de overige randvoorwaarden moeten ook op orde zijn (openbare ruimte, huurprijzen e.d.) Vooralsnog lagere prioriteit aangeven, maar wel mogelijkheden bieden voor tijdelijke invulling (zelfstandige ondernemers, popup stores, webshops met fysieke bezoekmogelijkheid e.d.). Ook hier moet rekening worden gehouden met huurprijzen welke passend zijn bij de huidige uistraling en situatie. Aanvullingen TASKFORCE: Neringpassage de identiteit: nnb Oplossingen afhankelijk van strategie eigenaar Verbetering uitstraling > Arcades, openbare ruimte (High Line Lelystad) Verplaatsingsstrategie ste Verplaatsingsstrategie> winkels 1 verdieping ABC naar begane grond Dukaatpassage De leegstand in de Dukaatpassage is zeer beperkt. Op verdieping staat er een pand leeg waar in principe alleen sprake is van dienstverlenende bedrijvigheid. Daarnaast staat het Bioscooppand leeg. Adres Dukaatpassage 159 (boven) Dukaatpassage 33
Vorige huurder
M² wvo 55
Type locatie nb
Utopolis
nb
B2
Type leegstand Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie
Makelaar
eigenaar
prijs
Lopende initiatieven
Interesse is getoond met name initiatieven in horeca sector
Er is nauwelijks sprake van detailhandel in de Dukaatpassage, het zijn met name dienstverlenende bedrijven (Kapsalon, Studiekring) horecagelegenheden. Alleen de wereldwinkel is detailhandel.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: behandelen Vooralsnog behoud van huidig profiel. Invulling van de oude bioscoop mogelijk met andere leisure of horecafunctie. Te denken valt aan een verplaatsing van de Underground zodat deze een duidelijke rol krijgt binnen het Stadshart waardoor de wisselwerking met andere horecafuncties wordt vergroot. In de toekomst kan deze straat als onderdeel van de winkelacht meer detailhandel vestigen. Denk hierbij vooral aan lokale ondernemers gezien de omvang en het tyoe locatie van de panden. Aanvullingen TASKFORCE: -
Uitstraling: arcades, openbare ruimte, ontsluiting van de woningen en bedrijven Transformatiestrategie > dienstverlenende bedrijven Transformatiestrategie> detailhandel eerste verdieping omzetten in wonen Verplaatsingsstrategie Fietsenrekken plaatsen tbv ontlasting Promesse \ Bioscoop > culturele broedplaats gericht op podiumkunsten, discotheek, Jeugd 12-18 jaar (gaming, poolbiljart, ontmoeting)
5. Aanloopstraten: Neringweg, Stadhuisstraat, Florijnstraat, Poststraat, Zilverparkkade, de Waag, Stationsplein, Stationsweg, Muntstraat, Reaalhof Ambitie Naast enige filiaal- en ketenbedrijven zijn het vooral lokale ondernemers en de combinatie van winkels, horeca en dienstverlening die zorgen voor een specifiek karakter. Dit zijn de 'broedplaatsen' voor beginnende ondernemers en voor aanbieders in bijzondere aanbodsegmenten (modelbouw, sportprijzen, feestartikelen, etc) die de hoge huren van de hoofdwinkelstraten niet kunnen dragen. Juist dit soort straten met veel 'couleur locale' zorgen voor het onderscheidend karakter van een centrum van een stad ten opzichte van de andere steden. Wel is het van belang dat ook in deze gebieden de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd wordt. In het Masterplan zijn een aantal aanloopstraten uitgelicht waar ambities voor zijn opgeschreven. De Waag Voor De Waag zou er tijdelijk een brand van "duurzame levensstijl"kunnen komen, een samenwerkingsverband van ondernemers die op mens-, milieu- en diervriendelijk gebied samenwerken met een breed scala aan artikelen (food – non food] passende bij een duurzame lifestyle Stadhuisstraat In de Stadhuisstraat wordt het fietsplan uitgevoerd door het plaatsen van fietsklemmen en het toepassen van de eenduidige materialen om de aanloopstraten te accentueren en te markeren. Florijnstraat De locatie wordt als een gesloten bouwblok ontwikkeld, waardoor het een alzijdige uitstraling krijgt. Functie van winkels of dienstverlening in de plint zorgt ervoor dat de Florijnstraat ook als een van de aanloopstraten naar het stadhuisplein wordt gezien. Zilverparkkade Voorgesteld wordt om de harde kade te transformeren naar een zachte kant, wat in samenhang met de hoogwaardige kwaliteit van de architectuur het verblijfskarakter versterkt. In de vijver worden een drietal steigers/vlonders gerealiseerd, waardoor de relatie met het park groter wordt. In het talud worden tevens zitelementen gerealiseerd. Kaders masterplan en Beleid Er wordt gestart met de versterking van het Stadhuisplein door het Stadhuisplein te herinrichten inclusief de aangrenzende aanloopstraten. Eveneens op korte termijn leent De Waag zich om kleine, vernieuwende initiatieven te ontplooien. Laat dit winkelgebied, waar gemiddeld genomen de huur ook lager ligt, de broedkamer worden voor nieuwe ondernemers. Ruimte voor couleur locale in de aanloopstraten Huidige situatie Het aandeel leegstaande panden is in de aanloopstraten het grootst. Dit is overigens een landelijke trend. Stationsplein Leegstand is beperkt en is in de afgelopen jaren niet toe- of afgenomen. Het pand dat momenteel leeg staat, heeft vanaf de opening van het nieuwe gedeelte geen huurder gehad.
Adres Stationsplein 36
Vorige huurder Geen
M² wvo 100
Type locatie nb
Type leegstand structureel
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven
Van der Linden
De branchemix bestaat met name uit dienstverlenende bedrijvigheid, m.u.v. de TC Tron (recente verplaatsing vanaf Agorahof) en Billy’s IJssalon.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: behandelen Leegstand met name invullen met dienstverlenende bedrijven. Detailhandel op deze locatie zou zoveel mogelijk geweerd moeten worden omdat deze minder passend bij het profiel van het Stationsplein.
Aanvulling TASKFORCE: Stationsplein Acquisitie hoogwaardige dienstverlenende bedrijven / speciaalzaken (detailhandel) Stationsweg Drie panden staan leeg vanaf het begin. Er zijn voor de Stationsweg 34 en 38 wel initiatieven geweest, maar waren qua inrichtingsmogelijkheden voor diverse ketens lastig. Daarnaast is de locatie niet de meest ideale. Adres Stationsweg 8 Stationsweg 34 Stationsweg 38
Vorige huurder Geen Geen
M² wvo 200 780
Type locatie nb nb
Type leegstand Structureel Structureel
Geen
792
nb
Structureel
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven Vershoek Vershoek
De branchering is divers, mede dankzij het grote verschil in oppervlakte van de panden. Een duidelijk profiel op basis van de branchemix is niet te geven.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: behandelen Vestiging van bij voorkeur detailhandel Leegstand nabij de Jumbo invullen met detailhandel bij voorkeur in de dagelijkse sector Aanvullingen TASKFORCE: Waagpassage, Stationsweg > Identiteit: Foodcourt Nadere planuitwerking eigenaar, iom gemeente Transformatiestrategie > dienstverlenende bedrijven op het gebied van voeding en gezondheid
Neringweg Adres
Vorige huurder
Neringweg 298
M² wvo 101
Type locatie C
Type leegstand Langdurig
Neringweg 304
56
C
Aanvang/ frictie
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven
De Boer Actieve Makelaar
De Neringweg is onderhevig geweest aan behoorlijk wat veranderingen in de branchering. Tegenwoordig is er vooral sprake van dienstverlenende bedrijvigheid, horeca en in beperkte mate detailhandel in de dagelijkse sector.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: behandelen
Bij voorkeur vestigingen in dienstverlening en beperkte vormen van horeca (na afweging voor vestiging op Stadhuisplein, Dukaatplein en Agorahof). Detailhandel in dagelijkse artikelen is ook denkbaar. Is passend bij de aantrekkingskracht van de supermarkt
Aanvulling TASKFORCE: 1. Neringweg Transformatiestrategie > dienstverlenende bedrijven Stadhuisstraat De stadhuisstraat is haar positie als belangrijke aanloopstraat aan het verliezen. Dit is enigszins terug te vinden in de toenemende leegstand en verplaatsingen van winkels naar andere locaties in het Stadshart. Adres Stadhuisstraat 68 Stadhuisstraat 105 Stadhuisstraat 111 Stadhuisstraat 115 (nu nog gevuld)
Vorige huurder
M² wvo 141
Type locatie B2
191
B2
330
B2
295
B2
Type leegstand Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie Aanvang/ frictie
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven
Van der Linden Van der Linden Van der Linden
Gezien de huidige branchering is het lastig om een duidelijk profiel te benoemen. Het is minder interessant om deze straat volledig in te zetten voor startende ondernemers omdat de panden relatief groot zijn. Gedacht kan worden aan bepaalde ketens die het juist goed doen in de aanloopstraten, of toch actiever een verkleuring stimuleren naar andere type bedrijvigheid zoals dienstverleners.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: behandelen Komen tot een duidelijk profiel passend bij de mogelijkheden van de locatie. Aanvulling TASKFORCE: 2. -
Stadhuisstraat Transformatiestrategie > dienstverlenende bedrijven / Locatie geschikt voor prijsdiscounters Verplaatsingsstrategie
Waagpassage Adres Waagpassage 50 Waagpassage 27 Waagpassage 46a Waagpassage 111-113 Waagpassage 55-61 Waagpassage 134 Waagpassage
Vorige huurder
M² wvo 50
Type locatie C
236
nb
Type leegstand Aanvang/ frictie Langdurig
46
C
Langdurig
1379
nb
Langdurig
454
C
Langdurig
275
nb
Langdurig
135
nb
Structureel
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven
30 Waagpassage 106 Waagpassage 41 Waagpassage 39 Waagpassage 35 Waagpassage 45 Waagpassage 119 Waagpassage 101 Waagpassage 17 Waagpassage 31 Waagpassage 23?
51
nb
Structureel
80
nb
Structureel
44
nb
Structureel
108
nb
Structureel
126
C
Structureel
120
C
Structureel
699
nb
Structureel
365
nb
Structureel
114
nb
Structureel
213
nb
Aanvang/ frictie
Specifieke opgave De leegstandsstrategie is genezen. De opgave is namelijk breder dan alleen het winkelaanbod en het kiezen van een duidelijk profiel. Verschillende initiatieven zijn reeds besproken en hebben tot nu toe een open mind vanuit de stakeholders nodig gehad. Het is om deze reden onwenselijk om creatieve ideeën bij voorbaat al af te ketsen. Ruimte voor out-of-the-box denken is nodig, echter het algemene belang van het Stadshart dient altijd in ogenschouw genomen te worden. Aanvullingen TASKFORCE: 3. Waagpassage, Stationsweg > Identiteit: Foodcourt Nadere planuitwerking eigenaar, iom gemeente Transformatiestrategie > dienstverlenende bedrijven op het gebied van voeding en gezondheid
Promesse Officieel een aanloopstraat maar nauw verbonden met de winkelacht. Adres Promesse 111
Vorige huurder
M² wvo 150
Type locatie B1
Type leegstand Structureel
Makelaar
Eigenaar
Prijs
Lopende initiatieven
De branchering is divers en het gaat hier om een zeer beperkt aantal panden.
Specifieke maatregelen: Leegstandsstrategie: voorkomen Gezien de nabijheid van de winkelacht en het beperkt aantal panden kan deze straat dezelfde aanpak verwachten als de winkelacht. o Bij voorkeur detailhandel o Nieuwe aanvragen vanuit retailers zoveel mogelijk plaatsen binnen de winkelacht
Aanvullingen TASKFORCE: Zie opmerkingen Promesse Zilverparkkade De Zilverparkkade Is niet meegenomen in de Locatus database omdat hier met name sprake is van kantoren activiteiten, m.u.v. de horecagelegenheid de Vier Engelen. In theorie is er dus geen sprake van winkelleegstand. Aanvullingen TASKFORCE: Zilverparkkade > Identiteit: Het Nieuwe Werken - Plint > dienstverlenende bedrijven (zakelijk, kantoorhoudend)
6. Suggesties aanpak
Inzicht verkrijgen in de lokale vraag en hierbij gebruik maken van reeds bestaande databases of onderzoeken zoals SmartAgent. Hierbij wordt gekeken naar het profiel van de inwoners op basis van levensstijl. Hieraan zijn dan bepaalde winkelformules gekoppeld die goed bij de betreffende profielen passen. Dit is belangrijke input voor een eventueel acquisitieplan. Niet alleen omdat we dan gericht kunnen acquireren maar ook omdat we aan de betreffende winkelformule kunnen aantonen dat we ons huiswerk goed hebben gedaan.
Identiteit bepalen aanloopstraten (obv openbare ruimte, uitstraling, huidige branchemix en functie) en hierbij de kaders helder krijgen. Kun je dus bepaalde aanloopstraten een bepaald karakter geven door een specifiek profiel te kiezen. Bijvoorbeeld hobbygerelateerde winkels clusteren in één straat en hierop de uitstraling aanpassen.
Streven naar een gezamenlijke acquisitie met de stakeholders. Dit zijn de makelaars en eigenaren van de diverse panden. De overheid zou dit niet alleen op moeten of kunnen pakken. De huurprijzen discussie speelt hier ook een rol in.
Branding van het Stadshart aan de hand van marketing en promotieactiviteiten gebaseerd op een gezamenlijk gekozen identiteit. Focus is hierin van belang. Communicatie gericht op de eigen inwoners en ondernemers. Hierin speelt BIZ, maar ook CML een belangrijke rol.
Lokale franchisers zoeken. Uit diverse gesprekken is gebleken dat grotere ketens vaak geen franchiser kunnen vinden. De mogelijkheden moeten onderzocht worden op welke wijze deze actie ingestoken kan worden. Voorbeelden kunnen zijn speeddaten, aansluiten op bestaande websites, soort van contest uitschrijven in samenwerking met keten die bereid is zich in Lelystad te vestigen.
Gericht lokale ondernemers benaderen op basis van een witte vlekkenplan (vraaggericht). Let op dat hierbij het probleem van leegstand niet wordt verlegd.
Door middel van handhaving op bedrijventerrein het Stadshart als alternatieve locatie aanwijzen. Uiteraard dient eerst onderzocht te worden welk type detailhandel passend is bij het gewenste profiel van het Stadshart. Detailhandel op bedrijventerreinen die een bijdrage leveren aan het recreatieve winkelen in het Stadshart zijn een goede aanvulling
Webshops een platform bieden en inzetten als aanvulling op het winkelaanbod. Lelystad kent ruim 200 webshops aan huis en op bedrijventerreinen. Sommige met fysieke bezoekmogelijkheden en andere niet. In het geactualiseerde beleid zijn kaders gesteld met betrekking tot wat mag en wat niet. Uit onderzoek is gebleken dat webshops in combinatie met een fysieke winkel het meest succesvol zijn. Diverse partijen spelen hier reeds op in, zoals Citybooks. Door een campagne te starten gericht aan de webshops om ze te verleiden deel te nemen in initiatieven als citybooks of popupstores e.d. kunnen leegstaande panden met een constant wisselend assortiment worden gevuld. Hierdoor is het altijd euk om naar het Stadshart te gaan, of naar de betreffende straat om te zien welke winkel er nu zit. De webshops krijgen weer meer exposure, wat goed is voor de online verkopen.
Onderzoeken of het oprichten van een brancheadviescommissie haalbaar is. Op basis van goede afspraken met alle stakeholders en een door alle stakeholders goedgekeurd brancheringsplan kan de commissie advies geven over nieuwe vestigingen op nieuw te ontwikkelen locaties, maar ook in de bestaande panden. Alleen op deze manier is het mogelijk om afstemming te vinden en diversiteit in het winkelaanbod aan te brengen. Met tot doel
heldere profielen van de aanloopstraten en een interessante branchemix voor een aantrekkelijker Stadshart (centrummanagement).
Binnen deze suggesties van de aanpak voor het Stadshart zijn er verschillende rollen te onderscheiden: Rol gemeente - Opstellen Transitiekaart / Kwaliteitskaart - Actieve acquisitie (franchisers, couleur locale, webshops) - Organisatie Open Leegstaande Winkel dag - Binnenstadsmanager / Winkelstraatmanager / Makelpunt / Winkelloods - Subsidietrajecten voor aanbrengen raamstickers - Tijdelijke ontheffing WOZ aanslag tbv stimuleren experiment - Bijdrage voor haalbaarheidsstudie transformatie - Bijdrage voor transformatie of opknappen pand - Juridisch instrument Leegstandsverordening bij onwil eigenaren - Stimuleren ondernemerschap bij werkzoekenden en startende ondernemers - Beleidsmaatregelen tbv Arbeidsparticipatie Rol eigenaren - Huurincentives, omzetgroei, ingroeihuur - Ruimte voor experiment > pop-up store, pop-up horeca, creatieve bedrijvigheid of dienstverlenende bedrijven - Opknappen pand: raamstickers, invulling etalage, digitale displays, opknappen gevel, gebruik arcades - Ontwikkelen concepten tbv ontwikkelingsprojecten o pop-up city ism Hogeschool Windesheim SBRM (Winkelacht) o Foodcourt (Waagpassage, Stationsweg) o Het Nieuwe Werken Kantoor (Zilverparkkade) o Pauzelandschappen (braakliggende terreinen) o Huiskamer van Lelystad (Stadhuisplein) o Evening Food (Agorahof) o Wonen (Waagstraat, Postkantoor) Per gebied en eigenaar zullen deze rollen besproken en vastgelegd moeten worden.
Bijlage Leegstand typering
Locatie typering
Druktebeeld 2013
