Projectgroep Conversie Schiedam, april, mei 2005
Inhoudsopgave
blz.
Hoofdstuk 1
Inleiding
2
Hoofdstuk 2
Conversie
5
Hoofdstuk 3
Mogelijkheden berekening conversieprijs
6
Hoofdstuk 4
Nadere analyse mogelijkheden berekening conversieprijs
8
Hoofdstuk 5
Conclusie uit analyse mogelijkheden berekening conversieprijs
10
Hoofdstuk 6
Micro-economische check
11
Hoofdstuk 7
Macro-economische check
14
Hoofdstuk 8
Grondfonds, garantie erfpachtresultaat
16
Hoofdstuk 9
Rekenparameters
17
Hoofdstuk 10
Bruikbaarheid taxatierichtlijnen
19
Hoofdstuk 11
Appartementrechten
21
Hoofdstuk 12
Doelgroepen
22
Hoofdstuk 13
Volgorde conversie-aanbiedingen
23
Hoofdstuk 14
Samenhang met gronduitgiftebeleid 2004
25
Hoofdstuk 15
Organisatie uitvoeringsfase
26
Hoofdstuk 16
Communicatieplan
27
-1-
Hoofdstuk 1 Inleiding Collegewerkprogramma In het collegewerkprogramma 2002-2006 hebben burgemeester en wethouders van Schiedam in de paragraaf Economische ontwikkeling van het hoofdstuk Krachtige stadseconomie gesteld dat een modern stelsel van gronduitgifte bijdraagt aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Een dergelijk stelsel van gronduitgifte bevat de mogelijkheid van eigen grond, met als logische consequentie het in eigendom aanbieden van erfpachtgronden. In het CWP beschrijft heeft het college verder bepaald dat de opbrengsten uit de verkoop van erfpachtgronden worden ondergebracht in een grondfonds, bestemd voor investeringen in de stad. Formeel traject Om dergelijk nieuw beleid vast te leggen heeft het college van B&W binnen het nieuwe duale stelsel het voorgenomen beleid op 20 januari 2003 aangekondigd in een principebesluit “teneinde de raad in staat te stellen wensen en bedenkingen te uiten”. Daarbij werd aangegeven het nieuwe beleid vorm te geven binnen de volgende randvoorwaarden: - de financiële positie van de gemeente bij omzetting in eigendom mag niet verslechteren ten opzichte van die bij erfpacht; - de gemeente moet invloed kunnen houden op bestemming van de grond, zulks in verband met in de toekomst door te voeren bestemmingswijzigingen; - speculatie moet worden tegengegaan. Deze voorgenomen beleidswijziging stond hierdoor op de agenda van de Commissie Bestuur & Cultuur van 31 maart 2003 en de raad van 14 april 2003. Tijdens deze vergadering werd dit onderwerp uitvoerig besproken. Er werden geen moties aangenomen. Op 28 april 2003 werden de beleidskaders en randvoorwaarden door B&W vastgesteld zoals bij het principebesluit was aangekondigd. Daarbij was de opdracht gegeven aan het ambtelijk apparaat het nieuwe beleid verder uit te werken zodat dit met ingang van het nieuwe kalenderjaar in kon worden gevoerd Aan de opdracht is invulling gegeven met de delen 1, 2 en 3 van de Nota Gronduitgifte alsmede de Nota Grondfonds. Deze documenten werden op 17 oktober 2003 (deel 1) en 16 december 2003 (deel 2 en 3, alsmede de Nota Grondfonds) door het college van B&W vastgesteld. Tenslotte werd op 17 februari 2004 met betrekking tot de wijze van taxeren van gronden het advies van een groep daartoe geraadpleegde vastgoeddeskundigen door b&w overgenomen. Gelijktijdig werden de Taxatierichtlijnen, onderdeel grondgebonden woningen vastgesteld. In vervolg hierop werden op 8 maart 2005 de Taxatierichtlijnen, onderdeel complexen met appartementrechten, vastgesteld. Nota Gronduitgifte Deel 1 van de Nota Gronduitgifte betreft de invoering van uitgifte in eigendom als noviteit naast het voortbestaan van uitgifte in erfpacht (grotendeels ter keuze aan gegadigde). Deel 2 betreft de erfpachtconversie. Deel 3 gaat over verbetering van het erfpachtstelsel dat door praktische oorzaken voort blijft bestaan. Uitvoering nieuw beleid De uitvoering van het in Nota Gronduitgifte Deel 2 vastgelegde beleid werd begin 2004 gestart met het verzenden van conversie-aanbiedingen. Nu, in 2005, blijkt de conversie zoals die werd aangevangen weinig succesvol. De belangrijkste reden hiervan is gelegen in het hoge niveau van de aanbiedingsprijzen. Ook -2-
blijkt er veel onbegrip te bestaan over de totstandkoming van de conversieprijs. Dit kwam onder andere tot uiting met het inspreken tijdens commissie- en raadsvergaderingen door de vereniging van huiseigenaren d’Ambachten. Voorts vormde de conversie voor de Schiedamse CDA aanleiding tot het inrichten van een werkgroep, de commissie Rosman genoemd. Deze werkgroep heeft zijn bevindingen vastgelegd in een rapport, inclusief een lijst aanbevelingen, dat op 14 april 2005 aan geïnteresseerden werd gepresenteerd. Herijking conversiebeleid Per 31 maart 2005 werd op aangeven van het college met onmiddellijke ingang de uitvoering van de conversie zoals gestart in 2004 gestaakt en werd een projectgroep ingericht met bijbehorende stuurgroep onder de directe leiding van de portefeuillehouder. Het doel van het project is om het tot nu toe gerealiseerde aantal conversies (ca. 6% van de aanbiedingen) te verhogen tot 30% of meer van de aanbiedingen. Dit dient te geschieden met een goede mix van de instrumenten zijnde prijsstelling, randvoorwaarden en een goede communicatie aanpak. Hiervoor is een verandering nodig van de methode waarop de conversieprijs wordt berekend. Een eenvoudige ingreep daartoe kan zijn het achterwege laten van de grondwaardestijging bij de te maken berekeningen. Ondanks de eenvoud van deze ingreep blijft de berekeningsmethodiek gecompliceerd. Daarom heeft de projectgroep zich gebogen over alternatieve berekeningsmethoden die kunnen bijdragen aan dit doel. Nu aan dit succesvol maken onder andere invulling zal worden gegeven door middel van een verandering van de berekeningsmethodiek, dienen de consequenties hiervan te worden beschreven voor het voorgenomen grondfonds. Verder dienen de consequenties van een andere rekenmethodiek te worden beoordeeld binnen de nauwsluitende context van de actuele financiële positie van de gemeente. Deel 2 van de Nota Gronduitgifte bouwt voort op de eerder genoemde randvoorwaarden uit 2004 die daarmee essentieel zijn voor gemaakte keuzen. Deze randvoorwaarden vervulden naar de huidige inzichten een te prominente rol. - Zo zijn de resultaten van een succesvol conversiebeleid niet zonder meer in geld uit te drukken. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het effect ervan op het aantrekkelijk zijn als vestigingsgemeente. In deze nota zal bij de financiële analyses nader worden stilgestaan bij de vraag of genoemde financiële randvoorwaarde kan vervallen. - Verder moet ervan uit worden gegaan dat bestuursrechtelijke ruimtelijke ordeningsinstrumenten volstaan waar de gemeente invloed wenst op gebruik van de grond. Voorts staat aan de gemeente een aantal instrumenten ter beschikking zoals Wet Voorkeurrecht Gemeente, Onteigening e.d. Communicatie Voor het succesvol maken van genoemd actiepunt in het CWP is naast de goede kwaliteit van het product ‘conversie’ van belang dat dit product actief in de markt wordt gezet met oog voor klantgerichte communicatie en voorlichting. Om deze reden is aan bureau communicatie een prominente rol toebedeeld in dit project. Als onderdeel van het voorliggende stuk is een communicatieplan opgenomen. Deze nota beschrijft verder nog een scala aan onderwerpen die bepalend zijn voor de wijze waarop de conversie in de praktijk kan worden uitgevoerd. Het gaat dan om nogal uiteenlopende onderwerpen zoals onder andere het definiëren van parameters, de peildatum voor de omzetting, gebruik van een taxatierichtlijn, “de route” door de stad, de snelheid op deze route, geld terug waar al conversie heeft plaatsgehad, geldigheid van aanbiedingen, herkansingen, doelgroepen, appartementrechten, herstructureringsgebieden, reststroken groen e.d. -3-
Informatiebronnen Bij de totstandkoming van deze nota is dankbaar gebruik gemaakt van informatie uit Rotterdam, waar een afvaardiging van de projectgroep hartelijk werd ontvangen. Vanzelfsprekend is ook de inhoud van het rapport van de Commissie Rosman meegenomen bij de totstandkoming van deze nota. Context Tenslotte een opmerking over de context van de nota. Deze nota richt zich op conversie van erfpacht. In enge zin heeft dit project alleen betrekking op deel 2 van de Nota Gronduitgifte en op het Grondfonds. Niettemin behoort samenhang met de genoemde andere beleidsstukken te worden bewaakt waarbij nu reeds wordt opgemerkt dat zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van de methodiek zoals deze in de Nota Gronduitgifte is uitgewerkt.
-4-
Hoofdstuk 2 Conversie Voor een goed begrip van het onderwerp conversie is in dit hoofdstuk een summiere introductie opgenomen. Wanneer een stuk grond in erfpacht wordt uitgegeven wordt een sterk zakelijk recht gevestigd. De eigenaar van het erfpachtrecht1 bezit het recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Die ‘ander’ is de eigenaar van de grond en bezit een uitgekleed eigendomsrecht, dat de bloot-eigendom wordt genoemd. De belangrijkste rechten die de bloot-eigenaar nog kan uitoefenen zijn het recht om aan de erfpachter een vergoeding voor het gebruik, de canon, in rekening te brengen en het recht om door middel van een vereiste toestemming invloed te houden op het gebruik van de grond (met opstallen). Verder, indien sprake is van een erfpachtrecht voor een bepaalde termijn2, verkrijgt de blooteigenaar na het verstrijken van de duur van het recht de grond weer in volle eigendom, al dan niet tegen betaling van een vergoeding voor aanwezige opstallen. Door bloot-eigendom te verkopen en over te dragen aan de erfpachter komen de blooteigendom en het erfpachtrecht in één hand. De wet regelt dat in dat geval ‘vermenging’ plaats vindt waardoor het erfpachtrecht komt te vervallen en een vol eigendomsrecht ontstaat. Onder conversie verstaan we het verkopen en overdragen van de bloot-eigendom aan de erfpachter, gevolgd door vermenging. Verderop in deze nota zal dieper worden ingegaan op conversie bij appartementrechten. Op dit moment wordt volstaan met de opmerking dat, omdat in het geval van appartementen geen sprake is van grondgebonden woningen (of bedrijven), conversie van erfpacht ingewikkelder is en derhalve een afwijkende aanpak vergt.
1
Strikt juridisch gezien is ‘eigendom’ alleen van toepassing op zaken (d.w.z. stoffelijke objecten) en zou moeten worden gesproken van rechthebbende op een erfpachtrecht. 2 In Schiedam zijn alleen rechten voor een vaste termijn gevestigd. Het betreft met name perioden van 50, 60, 75 en 99 jaar. -5-
Hoofdstuk 3 Mogelijkheden berekening conversieprijs In het vorige hoofdstuk is beschreven dat erfpachtconversie totstandkomt door verkoop van de bloot eigendom. Bij de verkoop wordt een prijs betaald. Aan deze prijs wordt een aantal voorwaarden gesteld. a) De prijs dient aantrekkelijk te zijn voor de erfpachter. b) De prijs dient een representatie te zijn van de waarde die de bloot eigendom vertegenwoordigt, zowel voor de erfpachter als voor de gemeente. c) De prijs dient marktconform te zijn en passend in regionale ontwikkelingen. d) Het is van belang een systematiek te kiezen die recht doet aan de verscheidenheid aan erfpachtcontracten in Schiedam. Aldus kan met voldoende oog voor rechtsgelijkheid het verschil per contract tot uitdrukking worden gebracht in een verschil in prijs. e) De gekozen systematiek moet zo eenvoudig mogelijk zijn. f) Er moet sprake zijn van een logisch, objectief en consistent systeem. g) De methodiek dient te worden beoordeeld binnen de nauwsluitende context van de actuele financiële positie van de gemeente. Voor de erfpachtconversie in Rotterdam heeft een team van specialisten zich verdiept in mogelijke methoden voor de berekening van de conversieprijs. Onderstaand is, rekening houdend met de Schiedamse situatie, hierop voortgebouwd. Ter berekening van de conversieprijs (koopsom) is een aantal systemen te onderscheiden. Vier meest voor de hand liggende worden hier onderzocht. A. Afwikkeling van de bestaande erfpachtverhouding door afkoop door de erfpachter van zijn toekomstige betalingsverplichting(en); B. Beëindiging van de erfpachtverhouding waarbij de erfpachter een eenmalige vergoeding (koopsom) betaalt, die gebaseerd is op hetgeen verschuldigd zou zijn op het eerstvolgende betalingsmoment; C. Beëindiging van de erfpachtverhouding waarbij de erfpachter een eenmalige vergoeding (koopsom) betaalt en de waarde van de erfpacht wordt verrekend. D. Beëindiging van de erfpachtverhouding waarbij de erfpachter een eenmalige vergoeding (koopsom) betaalt met verrekening van de waarde die een reeds plaats gevonden afkoop vertegenwoordigt. De vier systemen worden hierna verder omschreven. Systeem A: De bestaande erfpachtverhouding wordt afgewikkeld. Dit houdt in dat de erfpachter - ter verkrijging van de eigendom - zijn toekomstige betalingsverplichtingen afkoopt. Dit systeem leidt ertoe dat: a. een erfpachter de contante waarde van alle toekomstige canonverplichtingen betaalt; b. een erfpachter daarboven de contante waarde van de grond per einddatum van het erfpacht betaalt.
-6-
Systeem B: De bestaande erfpachtverhouding wordt beëindigd en de erfpachter verkrijgt eigendom tegen betaling van een koopsom die geënt is op hetgeen verschuldigd zou zijn op het eerstvolgende betalingsmoment. Deze variant leidt tot het volgende: a. een canon-erfpachter is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de grondwaarde per peildatum; b. een erfpachter die voor 50 jaar heeft afgekocht is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de contante waarde van de grondwaarde (lees: afkoopsom) na afloop van het 50ste jaar; c. een erfpachter die tot het eind van de erfpacht heeft afgekocht is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de contante waarde van de grondwaarde per het einddatum van de erfpacht. Systeem C: In dit systeem wordt het erfpachtcontract beëindigd tegen betaling van een koopsom gelijk aan de grondwaarde per peildatum te verminderen, indien de canon is afgekocht, met de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd. Deze variant leidt tot het volgende: a. een canon-erfpachter is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de grondwaarde per peildatum; b. een erfpachter die voor een bepaalde periode heeft afgekocht is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de grondwaarde per peildatum te verminderen met de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd; Systeem D: In dit systeem wordt het erfpachtcontract beëindigd tegen betaling van een koopsom gelijk aan de grondwaarde per peildatum te verminderen met de eventuele waarde van de afkoopsom voor de resterende looptijd. Deze variant leidt tot het volgende: a. een canon-erfpachter is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de grondwaarde per peildatum; b. een erfpachter die voor een bepaalde periode heeft afgekocht is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de grondwaarde per peildatum te verminderen met de waarde van het nog niet verbruikte deel van de afkoopsom; Systeem A, B en C: In drie van de vier systemen bestaat de mogelijkheid om - rekening te houden met toekomstige grondwaardestijgingen, aangeduid met subscript ‘v’ (variabel) of - grondwaarden te fixeren op een bepaalde peildatum, aangeduid met subscript ‘f’ (fixed)
-7-
Hoofdstuk 4 Nadere analyse mogelijkheden berekening conversieprijs Systeem A: Systeem A is een genuanceerd systeem dat uitgaat van het bestaande contract. De tussen de erfpachter en de gemeente bestaande rechten en verplichtingen worden afgewikkeld. Systeem Av is het systeem dat tot 1 april 2005 werd uitgevoerd. Het nadeel van Systeem A is dat het systeem gecompliceerd oogt en daarom moeilijker uitlegbaar lijkt aan de “leek”. Gezien het uitgangspunt van contractafwikkeling en de consistentie van het systeem is Systeem A wel eenvoudiger uitlegbaar aan de “expert”. Een voordeel van Systeem A is dat de systematiek door de toepassing in de praktijk inmiddels enigszins vertrouwd is geworden. Ombouwen tot systeem Af is een relatief eenvoudige slag. Een voordeel van Systeem A is dat op deze wijze alle erfpachters gelijk worden behandeld (d.w.z. verschillen per contract leiden tot verschillen in prijs). Een groot nadeel van Systeem Av is dat het tot substantiële prijzen leidt die niet aantrekkelijk blijken voor de erfpachters. Toepassing van systeem Af doet dit nadeel aanmerkelijk in betekenis afnemen. Om redenen van eenvoud richt deze analyse zich hierna in principe alleen nog op ‘fixed’-aternatieven. Bij een ‘fixed’-systeem behoort een vaste peildatum te worden gekozen. Het ligt voor de hand hiervoor 1 januari 2004, het moment van de start van de eerste conversies te kiezen. In één van de volgende hoofdstukken wordt dieper ingegaan op de werkwijze met een vaste peildatum. Systeem B: Systeem B gaat niet uit van afwikkeling van de bestaande erfpachtrelatie, maar kent als startpunt het verwachtingspatroon van de erfpachter. Gekeken wordt naar het eerst komende betalingsmoment waarna op basis daarvan de koopsom wordt bepaald. Voor de canon-erfpachter is dat “nu” en voor de erfpachters met een afgekochte canonverplichting is dat het einde van de afgekochte periode. Dit leidt tot de hiervoor omschreven wijze van berekenen van de koopsom. Systeem B heeft het voordeel van de eenvoud. Nadeel van Systeem B is dat het nogal ongenuanceerd is vergelijking met het grote rechtvaardigheidsgehalte (oog voor verschillen) van systeem A. Systeem C: Systeem C gaat eveneens niet uit van afwikkeling van de bestaande erfpachtrelatie, maar is gebaseerd op de gedachte dat de erfpachter de grondwaarde aan de gemeente betaalt waar tegenover de gemeente de resterende waarde van de erfpacht terugbetaalt. Bij Systeem C is de actuele grondwaarde het uitgangspunt, waarop de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd in mindering wordt gebracht. -8-
De Rotterdamse toelichting schrijft hier vrij uitgebreid en kritisch over. Hier wordt volstaan met te constateren dat aan Systeem C als veelzeggend nadeel is verbonden dat het bepalen van de waarde van het erfpachtrecht3 problematisch is. Alleen al daarom dient het af te vallen. Systeem D: Systeem D is ingegeven door de conversiepraktijk tot nog toe. Het gaat uit van het ontbinden van het erfpachtcontract per ‘nu’. Indien de conversieprijs wordt vastgesteld op de waarde van de met erfpacht belaste grond bestaat daar begrip voor. Een erfpachter die de canon heeft afgekocht zal echter stellen dat de gemeente geld, bestemd voor een canonvrije toekomst, van hem in kas heeft. De waarde van een afkoopsom verloopt gedurende de afkoopperiode van niet-lineair van 100% naar 0%. Door die nog onbenutte waarde van de afkoopsom te verrekenen wordt de prijs voor hem gecorrigeerd. Groot voordeel is dat sprake is van een uitermate simpel systeem. Systeem A,B,C en D Bij elk systeem kan als nadeel gelden dat indien een canonbetaler de koopsom hypothecair moet financieren, zijn jaarlasten hoger kunnen zijn dan het bedrag van de jaarlijkse canon aangezien de actuele canon veelal gebaseerd is op een grondwaarde die een aantal jaren geleden is getaxeerd. Toch zullen er zeker ook situaties zijn waarin de hypothecaire jaarlasten aantrekkelijker zijn. Dit komt dan doordat de hypotheekrenten momenteel relatief laag zijn in vergelijking met canonrenten in de afgelopen jaren.
3
Dit vergt een geheel andere benadering dan de taxatie van een grondwaarde -9-
Hoofdstuk 5 Conclusie uit analyse mogelijkheden berekening conversieprijs In Hoofdstuk 3 zijn de criteria geformuleerd waaraan een nieuwe berekeningsmethodiek behoort te voldoen. Dit hoofdstuk beschrijft een globale beoordeling van de mogelijke systemen van berekening van de conversieprijs aan de hand van de eerder geformuleerde criteria: a) b) c) d) e) f) g)
De prijs dient aantrekkelijk te zijn voor de erfpachter. De prijs dient een representatie te zijn van de waarde die de bloot eigendom vertegenwoordigt, zowel voor de erfpachter als voor de gemeente. De prijs dient marktconform te zijn en passend in regionale ontwikkelingen. Het is van belang een systematiek te kiezen die recht doet aan de verscheidenheid aan erfpachtcontracten in Schiedam. Aldus kan met voldoende oog voor rechtsgelijkheid het verschil per contract tot uitdrukking worden gebracht in een verschil in prijs. De gekozen systematiek moet zo eenvoudig mogelijk zijn. Er moet sprake zijn van logisch, objectief en consistent systeem. De methodiek dient te worden beoordeeld binnen de nauwsluitende context van de actuele financiële positie van de gemeente.
Wanneer, zoals gezegd, alleen de ‘fixed’ alternatieven worden onderzocht wordt een eerste stap gezet richting een prijs waarvan verwacht wordt dat deze aantrekkelijk is voor de erfpachter (criterium a). Hiermee wordt een belangrijke aanbeveling van de commissie Rosman overgenomen. De aantrekkelijkheid van de aan de erfpachter geboden prijs is een nogal subjectief criterium. Daarom wordt de juistheid van deze bewerking gecontroleerd door de prijzen die volgen uit deze methoden te vergelijken met de tot 1 april 2005 geoffreerde prijzen. Een eenvoudig hulpmiddel bij de beoordeling van de aantrekkelijkheid van de aanbiedingsprijzen is daarnaast het omrekenen naar prijzen per vierkante meters. Tenslotte is aansluiting gezocht bij de belevingswereld van de erfpachter door, waar deze voorhanden zijn, de nieuwe aanbiedingsprijzen te vergelijken met grondprijzen die in eerdere correspondentie met erfpachters is genoemd in het kader van canonherzieningen. In het hoofdstuk 6 worden de resultaten van dit onderzoek besproken (micro-economische check). Aan het criterium genoemd onder g, en in het bijzonder de gevolgen voor het erfpachtbedrijf, wordt in hoofdstuk 7 de nodige aandacht gewijd (macro-economische check). Verdere beschouwing van de eerder gestelde randvoorwaarden levert het beeld op dat: Systeem A scoort hoog op b), c), d) en f) en laag op e) Systeem B scoort hoog op e) maar wegens gebrekkige logica laag op f). De genoemde ongenuanceerdheid leidt tot een lage beoordeling op criterium b). Systeem C valt zoals gezegd af om theoretische praktische en redenen. Systeem D scoort hoog op e) en f). Het oog hebben voor verscheidenheid beperkt zich tot het onderscheid al dan niet afgekocht zijn van de canon. Daarom scoort het gemiddeld op d). Geconcludeerd kan worden dat A over de gehele linie een goed systeem is, dat echter op eenvoud slecht scoort. Verder is systeem D een goede concurrent.
- 10 -
Hoofdstuk 6 Micro-economische check Voor de uitvoering van de micro-economische check is door de projectgroep gewerkt met een steekproef van 233 woningpercelen en 25 bedrijfspercelen. Omwille van de presenteerbaarheid is voor de lezer van deze nota een selectie van ( 10+3 = ) 13 adressen gemaakt uit deze percelen, die is vervat in bijlage 1 bij deze nota. Essentieel voor het uitvoeren van de berekeningen voor de check is het voorhanden zijn van recente taxatiewaarden van de grond. De steekproef woningpercelen beslaat een deelselectie van alle percelen waar tot 31 maart 2005 in het conversietraject een aanbieding werd gedaan. Binnen deze deelselectie bevinden zich alle percelen waarvoor een overeenkomst werd gesloten. Verder is aan de hand van plattegronden van de betreffende wijken een verscheidenheid aan percelen gekozen (hoekwoning, tussenwoning, even zijde, oneven zijde). De steekproef bedrijfspercelen bestaat uit een reeks percelen waarvoor in de erfpachtadministratie recente grondwaarden voorhanden zijn.4 Het ontbreken van representativiteit van deze steekproef maakt het gevaarlijk deze uitkomsten als mogelijke input te gebruiken bij het doorrekenen van het gehele contractenbestand. Niettemin is in Hoofdstuk 7 getracht een benadering te maken op macro niveau. Aan de hand van een steekproef van 233 woningpercelen en 25 bedrijfspercelen zijn de resultaten op basis de drie mogelijke systemen voor de berekening van de conversieprijzen (systemen Af, Bf en Df) tegen elkaar afgezet. Verder is ter vergelijking de prijsbepaling via het af te schaffen systeem Av in het overzicht opgenomen. Daarbij is er omwille van de vergelijkbaarheid voor gekozen in systeem Av de rekenparameters te actualiseren en als peildatum 1 januari 2005 te hanteren. Hierdoor zijn logischerwijs de berekende conversieprijzen niet identiek aan in de praktijk concrete gevallen. Die werden immers berekend met andere peildata en de niet thans actuele parameters. 1)
De eerste beschouwing is een vergelijking van de conversieprijzen volgens de systemen Af, Bf en Df met de prijzen volgens het tot nog toe gebruikte systeem Av.
Direct valt op dat de conversieprijzen volgens systeem Df bij een aantal percelen hoger zijn dan de prijzen zoals die tot nog toe werden aangeboden. Ook de getotaliseerde conversieprijzen over de steekproef woningpercelen zijn hoger in geval van systeem Df dan bij systeem Av. Verder blijken de systemen Af en Bf beide tot aanzienlijk lagere conversieprijzen te leiden dan Av. Conclusie: - Bij systeem Df zullen zich (veel) gevallen voordoen waarin sprake is van hogere conversieprijzen dan tot op heden werd aangeboden. - Systeem Df is in voor woningpercelen een voor de erfpachter duurder systeem. - Invoering van een van de systemen Af of Bf zal tot een aanzienlijke prijsdaling leiden.
4
Er werden vrijwel geen conversie-aanbiedingen gedaan voor bedrijfsmatige percelen. - 11 -
2)
De volgende beschouwing is de onderlinge vergelijking van de conversieprijzen volgens de systemen Af en Bf.
Allereerst valt op dat er bij veel percelen volgens de systemen Af en Bf.exact dezelfde conversieprijs wordt berekend, wat gelet op de zeer verschillende theoretische achtergrond niet voor de hand ligt. Bestudering van de achterliggende contractgegevens heeft echter duidelijk gemaakt dat in al deze gevallen sprake is van (al dan niet tussentijdse) afkoop tot de einddatum van het erfpachtrecht. Het gaat dan vooral om 50-jarige contracten die bij aanvang werden afgekocht of 60-jarige contracten die tussentijds werden afgekocht, hetgeen kenmerkend is voor de wijken waar de conversie startte. In de afkoop-gevallen waar de looptijd van het recht zich uitstrekt tot buiten de periode waarover werd afgekocht, leidt systeem Bf tot enigszins lagere conversieprijzen dan systeem Af. Voor canon-percelen leidt systeem Bf eveneens in de meeste gevallen tot enigszins lagere conversieprijzen dan systeem Af. Conclusie: - De resultaten volgens de systemen Af en Bf zijn enigszins vergelijkbaar. - Systeem Bf leidt in het algemeen tot de laagste prijzen.
3)
De volgende beschouwing is vergelijking van de conversieprijzen volgens de systemen Af en Bf met de getaxeerde grondwaarden.
Deze controle is onder meer van belang omdat het onwenselijk is dat de aanbiedingsprijs hoger zou uitkomen dat de getaxeerde grondwaarde. Met de methodiek van systeem Bf zal de berekende conversieprijs altijd lager zijn dan de getaxeerde grondwaarde. Aangezien de prijs in systeem Af tot stand komt door het optellen van twee componenten (omzettingswaarde en toekomstige afkoop/canon) kan onder bepaalde omstandigheden de conversieprijs hoger uitvallen dan de grondwaarde. Conclusie: - Een keuze voor systeem Af betekent tegelijkertijd als extra voorwaarde dat de aanbiedingsprijs gemaximaliseerd wordt op de getaxeerde grondwaarde.
4)
De volgende beschouwing is vergelijking van de conversieprijzen volgens de systemen Af en Bf met de grondwaarden die in eerdere communicatie met erfpachters zijn genoemd5.
Wegens het niet breed voorhanden zijn van dergelijke grondwaarden binnen deze steekproef kan hier slechts in beperkte mate iets over worden gezegd. In de meeste gevallen waarin erfpachters canon betalen, liggen de waarden volgens systeem Af boven de eerder gecommuniceerde grondwaarden en van systeem Bf eronder. In de (twee) gevallen waar de
5
Deze prijzen zijn omwille van de vergelijkbaarheid kunstmatig geactualiseerd. - 12 -
canon is afgekocht is de conversieprijs substantieel lager en is herkenning in de eerder gecommuniceerde (hogere) grondwaarden ver te zoeken. Conclusie: - Eerder door de gemeente gecommuniceerde waarden kunnen enige herkenning bieden.
5)
De laatste beschouwing betreft de mate waarin een ander systeem voor de berekening van de conversieprijs tot een voor de erfpachter aantrekkelijker prijsstelling leidt.
In onderstaand overzicht is, aan de hand van genoemde steekproeven, beknopt weergegeven hoe de aanbiedingsprijzen zich (in percentages uitgedrukt) tot elkaar verhouden volgens diverse systemen.
Systeem Av Systeem Af Systeem Bf Systeem Df
woningpercelen 100% 41% 39% 137%
Bedrijfspercelen 100% 72% 60% 60%
totaal 100% 62% 53% 86%
De gemiddelde conversieprijs op basis van de steekproef bedraagt bij de systemen Af en Bf per meter rond de 100 euro. Opgemerkt wordt dat dit bedrag en de in bovenstaande tabel genoemde percentages zich niet lenen voor conclusies omtrent de conversieprijs voor concrete individuele gevallen. Conclusie: - Het succesvol maken van de conversie wordt onder andere beoogd door middel van het hanteren van een voor de erfpachter aantrekkelijke grondprijs. Hieraan kan worden voldaan door keuze van ofwel systeem Af ofwel systeem Bf. - Systeem Df valt af.
Hiermee ligt de keuze voor tussen de systemen systeem Af en Bf. Systeem Bf heeft als groot, maar ook enig, voordeel dat sprake is van een eenvoudige systeem. Daarentegen is systeem Af al enigszins in de markt gezet, zowel bij de tot nog verzonden aanbiedingen (weliswaar mèt grondwaardestijging) als door gemeente Rotterdam. Vóór invoering van systeem Af pleit verder het feit dat het achterliggende principe uit te leggen valt, terwijl achter systeem Bf een gebrekkige logica zit. Op basis van het voorstaande adviseert de projectgroep te kiezen voor systeem Af. Daarmee is de gewijzigde rekensystematiek eenvoudig te zien als het aanpassen rekenparameters, in het bijzonder het percentage grondwaardestijging te stellen op 0%. Deze aanpassing kan worden gekenschetst als de essentiële wijziging van de methodiek.
- 13 -
Hoofdstuk 7 Macro-economische check Voor het onderwerp macro-economische check is de navolgende historische context van belang: 1) Bij de invoering van het nieuwe gronduitgiftebeleid heeft het college vastgesteld dat als randvoorwaarde wordt gesteld dat de financiële positie van de gemeente bij omzetting in eigendom niet mag verslechteren ten opzichte van die bij erfpacht. 2) Het collegewerkprogramma 2002-2006 beschrijft dat conversie-opbrengsten worden ondergebracht in een grondfonds, bestemd voor investeringen in de stad. Aan eerstgenoemd criterium werd bij de eerste voorbereidingen van het conversiebeleid 2004 invulling gegeven door in berekeningen rekening te houden met allereerst aflossing van interne schulden, gevolgd door een storting in een renderende voorziening waarvan de revenuen zouden opwegen tegen de door conversie wegvallende erfpachtinkomsten. Voor canon-erfpachten werd daarmee de geldstroom uit canonontvangsten nagebootst. Voor tussentijds afgekochte rechten werden hiermee de rentevoordelen nagebootst die worden genoten vanwege het verschil tussen tussentijds ontvangen afkoopsommen en historische boekwaarden. De revenuen van de betreffende voorziening compenseren aldus het wegvallen van de winstafdrachten aan het concern vanuit het erfpachtbedrijf. Beoordeling van genoemde randvoorwaarde betekende bij invoering van het nieuwe beleid dat door middel van testberekeningen werd nagegaan of de te verwachten conversieinkomsten hiervoor toereikend zou zijn. Nadat aldus toekomstige erfpachtinkomsten werden veilig gesteld restte nog conversieinkomen dat kon worden ondergebracht in het grondfonds. Kenmerkend voor deze benadering is dat het het in volle financiële omvang voortbestaan van het erfpachtbedrijf simuleert. In hoofdstuk 3 is een wat algemener criterium geformuleerd over de financiële consequenties van een nieuwe berekeningssystematiek van de conversieprijs: g)
De methodiek dient te worden beoordeeld binnen de nauwsluitende context van de actuele financiële positie van de gemeente.
Hierdoor worden vanuit een bredere optiek de financiële consequenties van conversie bezien en wordt afstand genomen van het idee dat het erfpachtbedrijf in financiële zin lijkt voort te bestaan. Onveranderd blijft dat uit de conversie-opbrengst de interne schulden van het erfpachtbedrijf worden afgelost. De in het vorige hoofdstuk genoemde steekproeven zijn gebruikt om de effecten van een andere prijsstelling inzichtelijk te maken. In het navolgende wordt nog alleen het verschil tussen de systemen Av en Af onderzocht. Het meest illustratief kan dat door volgens de gebruikelijke benadering het onderscheid erfpachtvoorziening en grondfonds te hanteren. Aangezien de erfpacht goed is voor substantiële gemeentelijke inkomsten, kunnen met deze benadering eventuele risico’s van een nieuwe prijsstelling worden blootgelegd. Financiële risico’s zijn aanwezig zodra de ontvangsten ontoereikend zijn om een substantiële bijdrage aan de gemeentelijke inkomsten te kunnen leveren. In navolgende tabellen is dit weergegeven.
- 14 -
systeem A variabel inkomsten uit conversie aflossing interne schuld storting garantie erfpachtresultaat storting grondfonds ontoereikend
233 woningen 7.087.456,92 322.782,84 1.615.097,21 5.149.576,87 -
systeem A fixed inkomsten uit conversie aflossing interne schuld storting garantie erfpachtresultaat storting grondfonds ontoereikend
233 woningen 3.622.632,78 322.782,84 1.615.097,21 1.684.752,73 -
25 bedrijven 9.260.809,49 1.841.799,08 6.674.884,51 744.125,90 -
25 bedrijven 6.641.655,04 1.841.799,08 6.674.884,51 1.875.028,56
Risico’s ontstaan in de nieuw systematiek dus blijkbaar vooral bij bedrijfsmatige percelen. De rendementen op deze percelen zijn relatief hoog: canoninkomsten zonder al te hoge historische boekwaarden. De te verwachten conversie-opbrengsten kunnen in dergelijke gevallen niet toereikend zijn om zowel historische boekwaarden te dekken als de garantie voor toekomstige inkomsten te voeden, doordat vooral recente de ontwikkeling van de grondwaarde hier achter blijft. In hoofdstuk 11 is beschreven dat de bevordering van eigen grond bezit in herstuctureringsgebieden vooral wordt ingezet door rechtstreekse grondverkopen. Aangezien het beschreven risico voor een groot deel toe te rekenen is aan in herstructureringsgebieden gelegen percelen, wordt het genoemde risico gematigd. Bovendien is het aantal bedrijfsmatige percelen beduidend minder dan het aantal woningpercelen. Zoals in Hoofdstuk 6 is aangekondigd is getracht door middel van het berekende resultaat vanuit de “steekproef” een toenadering te maken naar de macro-economische resultaten ter beoordeling van de financiële consequenties. De aanname dat vanuit herleide gemiddelde grondprijzen per m² zowel voor woningbouw als voor commerciële contracten een benadering van de financiële risico’s kan worden gemaakt bij scores van 30%, 50% en 70% is achterliggend aangegeven.
- 15 -
Hoofdstuk 8 Grondfonds, garantie erfpachtresultaat In vervolg op de macro-economische check wordt in dit hoofdstuk kort vooruit gelopen op het gegeven dat wellicht een substantieel deel van de erfpachtgronden wordt omgezet in liquide middelen. Het erfpachtbedrijf levert een substantiële bijdrage aan de gemeentelijke inkomsten door middel van een jaarlijks afdracht ‘aan het concern’ van circa 6,7 miljoen euro aan (netto) erfpachtinkomsten. In het vorige hoofdstuk is beschreven hoe inzicht kan worden verkregen in de risico’s: eerst het renderend veiligstellen van conversie-inkomsten, gevolgd door beoordeling van het saldo van het overschot. Het is daarmee een methode om consequenties te analyseren, die overigens wel was gebaseerd op de wijze hoe tot nog toe conversie-inkomsten werden verwerkt. Het wil niets zeggen over de uiteindelijke boekhoudkundige afwikkeling. Die keuze, kortweg - ofwel verdeling opbrengsten over voorziening garantie erfpachtinkomsten en grondfonds - ofwel algehele storting in een grondfonds - ofwel enige andere verdeling, staat nog open en komt op de agenda na de start van de uitvoering van het project. Voor dit moment maakt het niet uit onder welke boekhoudkundige benaming inkomsten renderend zijn. Het volstaat nu om te constateren dat de grondverkopen een enorme kasstroom zullen genereren en dat het renderend parkeren van die ontvangsten aanzienlijke rente-inkomsten zal genereren. De hoeveelheid geleend geld (financiering boekwaarden) neemt daarentegen af. Deze gegevens vergen een doordachte wijze van administratieve behandeling. Hierop wordt de komende maanden gestudeerd. Het college stelt voor jaarlijks te rapporteren over de stortingen in het grondfonds en de verhouding tot de erfpachtexploitatie.
- 16 -
Hoofdstuk 9 Rekenparameters Dit hoofdstuk beschrijft de definitie en vaststelling van rekenparameters zoals die behoren bij systeem Af. Door vaststelling van deze nota worden onder meer de hier genoemde parameters vastgesteld. Het grote verschil tussen systeem Af en de berekeningswijze zoals die tot 31 maart 2005 werd gehanteerd is de afwezigheid van een factor grondwaardestijging. Verder hoort, zoals de commissie Rosman eveneens stelt, bij een ‘fixed’-systeem een vaste peildatum te worden gekozen. Wel moet erop worden gelet dat een dergelijke vaste, op dit moment recente, peildatum in de toekomst niet een historisch karakter krijgt. Met andere woorden: hoe langer een conversieproject met deze datum loopt, hoe onzinniger die datum oogt. Dat is ook de reden waarom met onderstaande datum een latere peildatum wordt bepaald dan de commissie Rosman aanbeveelt. Deze vaste peildatum is van toepassing op projectmatige aanbiedingen6. Met onderstaande keuze is een reële en voldoende recente peildatum gekozen. Peildatum:
1 januari 2005
Met het oog op rechtsgelijkheid zal aan de gemeente een rentevergoeding verschuldigd zijn om het verschil in tijd waarop reeksen aanbiedingen worden gezonden en tot notarieel transport leiden in financiële zin recht te trekken. Bij een al te zeer in het verleden gelegen peildatum kan deze rentecomponent substantiële vormen aannemen, hetgeen nadelig werkt voor een aantrekkelijke prijsvorming. Als percentage voor deze rentecomponent kan de op het moment van het aanbieden van een overeenkomst toepasselijke wettelijke rente worden gekozen7, die omwille van de eenvoud niet wordt gestaffeld en per concreet geval niet tussentijds wordt gewijzigd. Deze rente wordt berekend vanaf de peildatum tot en met de dag van ondertekening van de akte van levering.
Rentevergoeding:
wettelijke rente zoals die geldt ten tijde van het opstellen van de koopovereenkomst.
Ongewijzigd ten opzichte van de conversie tot 31 maart 2005 is de berekening van het waardedrukkend effect van bebouwing. Deze is in de tijd gemaximeerd op 50 jaar en wordt berekend vanaf de ingangsdatum van het erfpachtrecht. Deze parameter wordt gewoonlijk niet gewijzigd en is geheel in overeenstemming met de betreffende aanbeveling van de commissie Rosman. Waardedrukkend effect bebouwing: 0,8 % per jaar met een maximum van 40%
6 In hoofstuk 13 wordt voor aanbiedingen buiten het conversieproject een bijzondere regeling beschreven. 7 Op het moment van de totstandkoming van deze nota bedroeg de wettelijke rente 4% en gold vanaf 1 januari 2004. - 17 -
Bij het doorrekenen van toekomstige canonverplichtingen wordt gerekend met een fictief canonpercentage. Dit percentage wordt eveneens gebruikt voor de contantberekeningen. Dit percentage dient zoveel mogelijk representatief te zijn voor lange termijn ontwikkelingen. Het percentage wordt in de regel jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Daarbij wordt rekening gehouden met het binnen de gemeentefinanciën gehanteerde rente-omslagpercentage en de percentages voor langlopende leningen van de Bank van Nederlandse Gemeenten. De tien aan het betreffende kalenderjaar voorafgaande jaren worden hierbij in aanmerking genomen. Voor het jaar 2005 heeft het college dit percentage reeds vastgesteld en is hier onverkort van toepassing. Disconterings-/canonpercentage:
5,0%
In het rapport van de commissie Rosman wordt geopperd op dit percentage een component inflatie in mindering te brengen. Allereerst roept dit de vraag op of dit dan zou moeten gelden voor zowel het disconteringspercentage als voor het fictieve canonpercentage. Daarbij zou een ontkennende beantwoording van die vraag de eraan ten grondslag liggende argumenten ontkrachten. Immers, waarom op de één wel een correctie en op de ander niet? Anderzijds zou bij bevestigende beantwoording het beoogde effect, te weten lage conversieprijzen naar de projectgroep veronderstelt -, mogelijk niet worden bereikt omdat een laag disconteringspercentage tot hogere contante conversieprijzen leidt. Los van deze bespiegelingen is het al dan niet rekening houden met een inflatiecomponent in toekomstige canonrenten een ingewikkelde discussie. Het voeren van deze discussie is in ieder geval op voorhand niet zinvol wanneer het systeem van berekening van een conversieprijs uitgaat van het doorrekenen van het erfpachtcontract met daarbij de fictie van afwezigheid van grondwaardestijgingen. Immers, inflatievergoeding is een component die geldontwaarding beoogt te compenseren. Nu echter geen stijgingen van grondwaarden worden doorberekend is het effect van geldontwaarding (tot uitdrukking komend in duurdere prijzen) uitgeschakeld, zodat de beoogde compensatie van geldontwaarding overbodig is.
- 18 -
Hoofdstuk 10
Bruikbaarheid taxatierichtlijnen
Op 13 januari 2004 heeft op verzoek van de afdeling Vastgoed en Grondbedrijf een groep regionale vastgoeddeskundigen een advies opgesteld voor de taxatie van de grondwaarde van erfpachtpercelen, waarbij de taxaties onverkort bruikbaar zijn voor het opstellen van conversie-aanbiedingen. De wens om te kunnen beschikken over een gedegen taxatieadvies werd ingegeven door het voorzienbaar zijn van een vaste stroom taxatieopdrachten voor het conversietraject. Tegelijkertijd kon ook structuur worden aangebracht bij het taxeren, waar tot nog toe -zonder al te veel mogelijkheden van verantwoording en controle- slechts vertrouwd moest worden op de deskundigheid van de ingeschakelde taxateur. Het taxatieadvies is op 17 februari 2004 door b&w overgenomen, tegelijk met de vaststelling van de Taxatierichtlijnen, onderdeel grondgebonden woningen. In vervolg hierop werden op 8 maart 2005 de Taxatierichtlijnen, onderdeel complexen met appartementrechten, vastgesteld. Deze taxatierichtlijnen kunnen in de erfpachtpraktijk worden gebruikt bij het berekenen van (integrale) canonherzieningen, canonafkopen en conversie-aanbiedingen. Ze zijn daarmee dus breed inzetbaar. Essentieel in deze stukken is dat sprake is van een residuele grondwaardebepaling, zoals summier is weergegeven in onderstaand schema. Daarmee wordt een landelijke ontwikkeling gevolgd.8 Zo heeft Rotterdam bij de start van de erfpachtconversie eveneens gekozen voor de residuele grondwaarde berekening. Residueel betekent: de waarde van een bepaalde woning èn grond (het samenstel) wordt verminderd met de prijs van de bebouwing. Wat overblijft is dan de waarde van de grond. De aldus verkregen grondwaarde dient volgens genoemd advies te worden gecorrigeerd met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de aanwezigheid van een erfpachtcontract. Het resultaat is een kavelwaarde.
De onderhandse verkoopwaarde van het samenstel De prijs van de opstallen bij nieuwe realisatie De waarde als de eigen grond in bebouwde staat Correctie waardedrukkend effect erfpacht De waarde van bebouwde grond in erfpachtsituatie
-/= -/=
Het betreffende taxatieadvies pleit verder voor het instellen van een onafhankelijke taxatiecoördinatie die de samenhang en consistentie, en daarmee de kwaliteit, van de uitgebrachte taxaties bewaakt. Deze taxatiecoördinatie is inmiddels ingericht. Deze nieuwe gestructureerde wijze van taxeren werd grootschalig toegepast bij het opstellen van de conversieaanbiedingen in 2004. Zoals bekend resulteerde de gebruikte systematiek voor de berekening van de conversieprijs, mede door het doorrekenen van toekomstige prijsstijgingen, tot hoge aanbiedingsprijzen. De weerstand die dit opriep richtte zich, al dan niet ten onrechte, ook op de taxatierichtlijnen. In hoofdstuk 6 is vanuit de optiek van de erfpachter beschreven wat het gevolg is van de verandering van de systematiek voor de berekening van de conversieprijs: aanzienlijk lagere conversieprijzen. De testberekeningen die in dat kader zijn uitgevoerd zijn niettemin gebaseerd op dezelfde, dus residueel berekende, grondwaarden.
8
Voor bouwgronden pleit het Convenant gemeentelijk grondprijsbeleid (december 2001) bijvoorbeeld ook voor het toepassen de residuele grondprijsberekening. - 19 -
In de praktijk deed zich nog een ander probleem voor: wanneer de gepresenteerde kavelwaarden bij wijze van controle worden teruggerekend naar prijzen per m2, blijkt in sommige gevallen de meter-prijs van ‘betere’ percelen lager uit te vallen dan van nabij gelegen ‘slechtere’ percelen. Een rigide toepassing van de residuele berekening blijkt dus te leiden tot verschillen in grondwaarden bij vergelijkbare percelen die strikt rekenkundig ongetwijfeld correct zijn, maar die door erfpachters niet worden ervaren als waardeverschillen die recht doen aan de onderlinge verschillen tussen bij elkaar gelegen percelen. Dat leidt tot onbegrip en staat haaks op de bedoeling van de taxatierichtlijnen om een hoge acceptatiegraad te bewerkstelligen. Dit bezwaar kan worden verholpen door de wijze waarop taxaties worden uitgevoerd te verbeteren. Nadere uitwerking ter verbetering De aangezochte taxateur kiest per straat of per blok enkele woningen die representatief zijn voor de betreffende straat / het betreffende blok en berekent de bijbehorende grondwaarden. Uit deze grondwaarden wordt een gemiddelde kavelprijs berekend. Aan de hand van deze kavelprijs worden de kavelprijzen in de betreffende straat / het betreffende blok opgesteld, waarbij expliciet aandacht wordt gegeven aan het tot uitdrukking brengen van onderlinge verschillen in grootte en ligging. Het verschil met de tot nog toe gebezigde werkwijze is dat de expliciete aandacht voor onderlinge verschillen was gericht op de waarden van het samenstel. Deze waarden (de vrije onderhandse verkoopwaarden) vormden per kavel de basis voor een residuele berekening. Van de op deze manier nagestreefde nuancering ‘boven de streep’ bleek ‘onder de streep’ nog maar weinig over te blijven. Volgens de beschreven nieuwe werkwijze wordt de nuancering als het ware pas ‘onder de streep’ toegepast en blijft deze dus overeind. Commissie Rosman Gelet enkele opmerkingen in het rapport van de commissie Rosman wordt in deze context nog het volgende opgemerkt. Met de keuze voor het werken met taxatierichtlijnen is afgestapt van ‘gewone’ taxaties wegens de niet-controleerbaarheid ervan. Indien de aldus uitgevoerde taxaties worden uitgevoerd voor canonherzieningen, dan kunnen deze op grond van toepasselijke erfpachtvoorwaarden onderwerp worden van enige vorm van geschillen beslechting via deskundigen. Indien de taxaties worden uitgevoerd voor het opstellen van een conversieaanbieding, dan zijn er geen zwaarwegende argumenten om op vergelijkbare wijze een mogelijkheid van geschillenbeslechting te hanteren. Natuurlijk zal op signalen dat in een concreet geval apert onjuist werd getaxeerd adequaat en passend worden gereageerd, maar voor het overige geldt dat de conversie-aanbieding een extra, buitencontractuele, optie is die door de erfpachter al dan niet kan worden geaccepteerd. Voor het niet van toepassing verklaren van een vorm van geschillenbeslechting bestaat bovendien een belangrijk praktisch argument. De bedoeling van het conversie-project is om in een periode van slechts enkele jaren alle erfpachters die daarvoor in aanmerking komen daadwerkelijk in staat te stellen de erfpacht om te zetten in eigendom en daarbij zoveel mogelijk ook tot conversie over te gaan. De hiervoor beoogde doorloopsnelheid kan bij het toepassen van geschilbeslechting ernstig en onnodig worden beperkt. Bovendien is het de verwachting dat, zoals eerder gemeld, de conversie-prijzen in verhouding tot de getaxeerde grondprijzen laag zullen zijn en daarmee discussies over getaxeerde grondprijzen weinig relevant zijn.
- 20 -
Hoofdstuk 11
Appartementrechten
Omzetting van erfpacht naar eigendom bij niet-grondgebonden objecten, zoals appartementen, stuit op praktische en juridische problemen. Daarom vergen appartementrechten een bijzondere aanpak. Een appartementrecht op erfpachtgrond is juridisch te omschrijven als: - het recht op het uitsluitend gebruik van een gedeelte van een gebouw èn - de mede-eigendom van het gebouw alsmede - de mede-eigendom van de in erfpacht uitgegeven grond. De mede-eigendom is onverdeeld, waardoor die niet is toe te rekenen aan een bepaald stuk grond. Dat is ook logisch omdat appartementsplitsing bijna altijd gestapelde bouw betreft. Wel is per appartementrecht bekend hoe groot het aandeel in het geheel is. Dat ligt vast in de splitsingakte. Om voor appartementrechten op erfpachtgrond de situatie van ‘appartement op eigen grond’ zoveel mogelijk te benaderen zal een deel van de bloot eigendom, in omvang corresponderend met het aandeel dat het appartementrecht uitmaakt van het geheel, worden verkocht en overgedragen aan de appartementeigenaar. De in de hoofdstuk 2 beschreven vermenging kan echter niet plaatsvinden wegens de ‘onverdeeldheid’, tenzij alle appartementrechten binnen één complex zijn omgezet. In het conversieproject zullen alle daarvoor in aanmerking komende appartementeigenaren een aanbod krijgen om het met hun appartementrecht in omvang corresponderende aandeel van de bloot-eigendom te verwerven. Daarvoor dienen voor de betreffende appartementcomplexen eerst de bloot-eigendommen overeenkomstig te worden gesplitst. Om het conversietraject zoveel mogelijk gelijkvormig met de gewone conversie te laten verlopen (project-aanbiedingen en separate conversies, o.a. ten tijde van verkoop) zal op voorhand voor zoveel mogelijk appartementcomplexen de bloot-eigendom alvast worden gesplitst. De volgorde waarin dit wordt aangepakt is gelijk aan de ‘route’ van het conversieproject (zie hoofdstuk 13). Dit is een bewerkelijke en kostbare operatie die deels ook buiten de invloedsfeer van de gemeente (notariaat, kadaster) wordt uitgevoerd. Dit heeft enkele praktische consequenties. -
Voor appartementrechten wordt de route vertraagd doorlopen (na-ijlen). Losse conversie-aanvragen kunnen slechts in behandeling worden genomen als voor het betreffende complex de bloot-eigendom reeds is gesplitst.
- 21 -
Hoofdstuk 12
Doelgroepen
De volgende doelgroepen kunnen met betrekking tot de conversie worden onderscheiden: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
erfpachters van woningpercelen erfpachters van bedrijfmatige percelen erfpachters van percelen met een maatschappelijke functie (o.a. kerken) erfpachters van bijzondere percelen (monumenten, waaronder molens) Stichting Woonplus ONS-Groep
Verder is gebiedsmatig onderscheid van belang: i. ii. iii.
herstructureringsgebieden in woonwijken herstructureringsgebieden in industriegebieden ontwikkellocaties
Ad 1 en 2 Geen bijzonderheden. Ad 3 en 4 Kenmerkend voor deze groepen is dat de grondprijzen veelal puur door de bestemming gematigd zijn. Het zou niet juist zijn om afstand te doen van de mogelijkheid tot afrekenen van grondwaardestijging door bestemmingswijziging die onder een geldend erfpachtcontract aan de gemeente zou toekomen. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan een kerkgenootschap dat het erfpachtrecht wegens een slanker wordende kerkelijke gemeente verkoopt aan een ontwikkelaar. Hierin zit een ongewenst speculatief karakter. Deze erfpachters behoren niet tot de echte doelgroep waarop de grootschalige conversie is gericht. Naar verwachting zullen zij ook niet echt geïnteresseerd zijn. Hoofdregel is echter dat conversie in principe mogelijk is, mits tegen reële waarden. Het college beslist per concreet geval. Ad 5 en 6 Kenmerkend voor deze groepen is dat de grondprijzen door historische oorzaken (voormalig gemeente-onderdeel) laag zijn en/of kunstmatig laag zijn (‘bereikbare’ woningen). Ook in deze gevallen zou het niet juist zijn om afstand te doen van het afrekenen van grondwaardestijging door bestemmingswijziging die onder een geldend erfpachtcontract aan de gemeente zou toekomen. Naar verwachting is de interesse onder deze erfpachters groot. Hoofdregel is ook hier dat conversie in principe mogelijk is, mits tegen reële waarden. Met deze erfpachters zullen in de loop van het conversieproject separaat besprekingen worden gevoerd. Ad i Deze gebieden worden in behandeling genomen zodra de herstructurering is afgerond. In concrete gevallen is uitgifte door rechtstreekse verkoop mogelijk, mits dit de realisatie van de reconstructie niet in de weg staat. Ad ii Om grootschalige door de gemeente voorgestane gebiedsontwikkelingen niet te frustreren, is het van belang hier met projectmatige conversie te wachten tot de herstructurering gereed is. In de praktijk betekent dit dat herontwikkelingen gestimuleerd worden door weloverwogen grondverkopen (=verkoop) aan pioniers en dat het nastreven van eigen grondbezit voornamelijk wordt bereikt in de fase van verdere invulling van het gebied. Ad iii Gronduitgiften in ontwikkelgebieden geschieden in principe rechtstreeks in eigendom. - 22 -
Hoofdstuk 13
Volgorde conversie-aanbiedingen
Dit hoofdstuk beschrijft achtereenvolgens: - de route van het conversieproject door de stad met tijdsplanning - losse conversies vooruitlopend op de route - losse conversies naijlend op de route - enige opmerkingen over wijze van behandelen Het onderstaande geldt voor grondgebonden objecten. In het hoofdstuk over appartementrechten wordt dieper ingegaan op de praktische problemen die spelen bij niet-grondgebonden objecten. Het onderstaande is voor die gevallen zoveel mogelijk van toepassing. Het is de bedoeling de erfpachters die bereid en in staat zijn de erfpacht om te zetten naar eigendom zoveel mogelijk te bereiken via een projectmatige aanpak. Voor de erfpachters waar de conversie, wellicht door tijdelijke omstandigheden, niet kan worden gerealiseerd tijdens het project, wordt de mogelijkheid ingevoerd om in een later stadium alsnog om conversie te verzoeken. De route door de stad is bepalend voor de volgorde waarin projectmatige aanbiedingen worden gedaan. Op bijlage 2 is door middel van zes over de stadsplattegrond getekende pijlen globaal aangegeven in welke volgorde de aanbiedingsbrieven zullen worden verzonden. Daarmee is de planning als volgt: I Woudhoek II Spaland, Kethel III Kethel Oost, Svea-parken IV Schiedam zuid9 V ’s-Graveland-Noord VI Groenoord VII Nieuwland VIII ’s-Graveland-Zuid/Spaanse Polder IX Mathenesse
2005 2005/2006 2006 2007 / deels na herstructurering 2007 aanbod na herstructurering aanbod na herstructurering aanbod na herstructurering aanbod na herstructurering
In bovenstaand overzicht ontbreekt het havengebied rond de Wilheminahaven. Voor deze terreinen wordt een haalbaarheidsstudie gedaan voor gebiedsontwikkeling. Dit gebied zal daarom later aan de planning worden toegevoegd. Wat de genoemde herstructureringsgebieden betreft zal directe verkoop van grond de voorkeur hebben boven uitgifte in erfpacht gevolgd door conversie. Verder kan de koper van een door een eigenaar-bewoner aangeboden woning op erfpachtgrond of van een bedrijf een verzoek aan de gemeente richten om bij de overdracht van het pand tevens de bloot-eigendom van de gemeente te verkrijgen. Dit geldt ook zo veel mogelijk voor de koper van een door groot-verhuurder aangeboden woning. Aangezien in die gevallen veelal sprake was van erfpachtuitgiften tegen gematigde grondprijzen10, wordt dan eerst volgens de gebruikelijke werkwijze de waardestijging die samenhangt met de bestemmingswijziging van huur- naar koopwoningen met de grootverhuurder afgerekend. Aan de kopers zal worden verzocht een koopovereenkomst of koop-optie te overleggen. Voor zover het verzoek wordt gedaan vooruitlopend op een projectmatige aanbieding, zal de vaste peildatum worden aangehouden. Indien voor het betreffende perceel reeds een (nieuwe) conversie-aanbieding is gedaan, wordt als een peildatum de eerste dag van de komende maand gehanteerd. 9
Inclusief het havengebied ten westen van de Wiltonhaven. Dit geldt vooral voor Stichting Woonplus in verband met het realiseren van voor bepaalde doelgroepen bereikbare huurwoningen. - 23 10
Eigenaren van woningen die recent op erfpachtgrond zijn gerealiseerd en worden geleverd aan eerste bewoners, krijgen een aanbieding voor conversie bij het doorlopen van ‘de route’. Daarbij is de peildatum de vastgestelde peildatum, tenzij het erfpachtrecht op dat moment nog niet was gevestigd. In dat geval wordt als peildatum de startdatum van die erfpacht genomen. Met de invoering van het vernieuwde conversiebeleid wordt tevens de structurele mogelijkheid ingevoerd dat, voor het eerst na één jaar nadat een bepaalde (nieuwe) projectmatige aanbieding werd gedaan, de betreffende erfpachter11 spontaan aan de gemeente kan verzoeken een aanbod voor conversie te verkrijgen. In deze gevallen wordt voor het in behandeling nemen van het verzoek een bedrag van € 500,- in rekening gebracht ter dekking van de kosten van separate behandeling. Ten overvloede: de peildatum is hier eveneens de eerste dag van de komende maand gekozen. De bovengenoemde planning start op dezelfde plaats als waar de conversie begin 2004 werd gestart. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens om op deze plaats zo snel mogelijk duidelijkheid te bieden aan de erfpachters die al eerder een aanbod hebben ontvangen. Bovendien kan een vliegende start worden gemaakt omdat de getaxeerde grondwaarden reeds voorhanden zijn, al zullen deze grondwaarden waar nodig vooraf nog worden bijgeschaafd en getoetst aan de onderlinge vergelijkbaarheid zoals is beschreven in hoofdstuk 10 over de taxatierichtlijnen. Verder betekent de genoemde planning een verdubbeling van de doorloopsnelheid van het conversietraject. Getracht zal worden elke aanbieding binnen één jaar te laten resulteren in notariële afwikkeling. Voor de projectaanbiedingen zal daartoe een eerste acceptatietermijn van een half jaar worden aangehouden. Ruim (1 maand) voordat deze termijn afloopt zal de betreffende erfpachter hier op attent worden gemaakt. Ten slotte. In die gevallen waarin reeds bloot-eigendom was geleverd, behoeft voor nieuwe conversie-aanbiedingen niet opnieuw een notariële akte te worden opgesteld. De betreffende bloot-eigendom is dan immers al op naam van de voormalig erfpachter gesteld. Het volstaat om in die gevallen eenvoudig hetgeen achteraf gezien te veel is betaald aan de voormalige erfpachter uit te betalen. Over de consequenties hiervan met betrekking tot betaalde overdrachtsbelasting zal nog overleg worden gevoerd met de fiscus.
11
Het criterium is hier dus ‘de persoon’ niet ‘het perceel’. - 24 -
Hoofdstuk 14
Samenhang met gronduitgiftebeleid 2004
Deze nota beschrijft, zoals de titel zegt, de herijking van het conversiebeleid. Het is daarmee een bijstelling van met name deel 2 van de Nota Gronduitgifte en van de Nota Grondfonds. Een aantal onderwerpen dat in deel 2 van de Nota Gronduitgifte is beschreven, wordt in de nu voorliggende nota niet behandeld omdat die buiten de ‘herijking’ vallen. Te denken valt aan opmerkingen over bodemgesteldheid of formele procedures en mandaten. Hieraan verandert niets. Zo zijn de destijds vastgestelde modelovereenkomsten ook nog steeds ongewijzigd bruikbaar. Ook de overige delen van de Nota Gronduitgifte blijven relevant. Zo zijn de erfpachtvoorwaarden 2004 -hoewel die in onbruik zullen raken- destijds vastgesteld, hetgeen ongewijzigd blijft. Ook is begin 2005 een met de conversie verwant besluit genomen over verkoop van reststroken groen wanneer een conversie-overeenkomst werd gesloten. Ook dit besluit blijft gehandhaafd. Conversie is, zoals gezegd, beschreven in deel 2 van de Nota Gronduitgifte. In deel 1 werd het nodige over verkoop van bouwrijpe grond geschreven. Daarbij wordt de keuze aan de erfpachter geïntroduceerd: ofwel uitgifte in erfpacht, ofwel verkoop. De herijking van de conversie verlegt nu het accent: verkoop van grond is de regel, mits – nog steeds – sprake is van marktconforme prijsstelling. Ook over de precontractuele fase bij uitgifte van bouwrijpe grond werden destijds opmerkingen gemaakt: indien een onderhandeling is ingezet op erfpacht leidt dat tot uitgifte in erfpacht. Conversie kwam later wel. De herijking van de conversie verlegt nu het accent. Verkoop is, afhankelijk van de complexiteit van het voortraject, nog steeds een optie, maar dan worden waar nodig prijsonderhandelingen heropend. In deel 3 van de Nota Gronduitgifte werd verruiming van het erfpachtbeleid beschreven. Aangezien het te verwachten is dat niet alle erfpachters tot conversie zullen besluiten, zal het beschreven verruimd beleid van belang blijven. De herijking van de conversie vraagt om een kleine aanpassing. Tot nog toe is het voor een erfpachter mogelijk geweest om zonder financiële consequenties afkoop van de canon te verzoeken. Met het invoeren van een drempelbedrag voor bepaalde losse conversies kan dit niet meer stand worden gehouden. Het is redelijk om voor het concreet in behandeling nemen van een afkoop verzoek ook een drempelbedrag – eveneens € 500,00 - in te voeren als kostenvergoeding voor het in behandeling nemen van een aanvraag. Veelal zal immers een taxatieopdracht moeten worden verstrekt.
- 25 -
Hoofdstuk 15
Organisatie uitvoeringsfase
De in hoofdstuk 13 vermelde planning houdt in dat de doorloopsnelheid meer dan verdubbeld wordt in vergelijking met de oorspronkelijke planning. In het onderstaande wordt beschreven dat de oorspronkelijk voor de uitvoering ingeplande ambtelijke capaciteit niet toereikend zal zijn. Deze capaciteit werd tot nog toe binnen de bestaande ambtelijke capaciteit van de afdeling VGB gevonden Analyse
De schaalvergroting zal wat het aanmaken van aanbiedingsbrieven betreft naar verwachting niet tot capaciteitsproblemen leiden. Dit werk zal in een verregaand geautomatiseerd proces worden uitgevoerd. De voorbereiding voor het verzenden van aanbiedingen vergt een nauwkeurige controle van gegevens met het kadaster en gemeentelijke bestanden, die omwille van actualiteitsgehalte niet vooruit kan worden gepland. Dit is arbeidsintensief en verantwoordelijk handwerk. Tot de voorbereiding behoort tevens het uitvoeren van taxaties. Tot nog toe zijn de ervaringen dat enkele ingeschakelde makelaars moeite hebben de taxaties binnen de verwachtte termijnen in te leveren. Deels heeft dit te maken aanloopproblemen. Een ingrijpende verandering in de gepresenteerde aanpak is dat de voorbereidingsfase wordt uitgebreid met het in een continue stroom tot stand brengen van appartementsplitsingen. De financiële en administratieve afhandeling van de te verwachten stroom notariële akten valt niet binnen de huidige bezetting op te vangen. Uitbreiding organisatie Naar verwachting zal de bestaande capaciteit moeten worden uitgebreid met 1 fte voor financieel-administratief werk. Mogelijk kan hiervoor een bedrijfseconomisch geschoolde kracht door middel van interne werving worden gevonden. Voor het uitvoeren van appartementsplitsingen wordt gedacht aan uitbesteding aan een extern bureau.
- 26 -
Hoofdstuk 16
Communicatieplan
Het doel van de herijking van de erfpachtconversie is om de uitvoering van het actiepunt ‘Modernisering grondbeleid’ uit het Collegewerkprogramma alsnog te realiseren. Dit doel zal onder meer worden nagestreefd door een aantrekkelijker conversieaanbod te presenteren. Echter, naast de goede kwaliteit van het product ‘conversie’ is het ook van belang dat dit product actief in de markt wordt gezet met hernieuwd oog voor klantgerichte communicatie en voorlichting. Om deze reden is het voorliggende communicatieplan opgenomen als integraal onderdeel van het herijkingtraject. Communicatiedoelstellingen De hernieuwde communicatie rond de herijking van de erfpachtconversie heeft tot doel de doelgroepen (zie hieronder) zo optimaal mogelijk te informeren over deze erfpachtconversie en over de mogelijkheden die het traject hen biedt. Dit zodat de doelgroepen op basis van deze informatie in staat zijn het conversieaanbod dat de gemeente doet, goed af te wegen en er vervolgens hun standpunt over te bepalen. Goede informatievoorziening over de herijkte erfpachtconversie zal bovendien bijdragen aan de acceptatiegraad van het onderwerp. Doelgroepen De primaire doelgroep voor de communicatie rond de herijking van de erfpachtconversie is de Schiedamse erfpachters: zij die in aanmerking komen voor conversie. Deze doelgroep valt uiteen in een aantal verschillende soorten erfpachters, afhankelijk van het soort contract dat zij hebben. Het contract bepaalt de wijze waarop het conversieaanbod tot stand komt (met name de prijs), waardoor het in de communicatie van belang is rekening te houden met deze achtergronden. De verschillende soorten erfpachters zijn: • • • • • • •
Particuliere erfpachters die canon betalen Particuliere erfpachters die deels hebben afgekocht Particuliere erfpachters die volledig hebben afgekocht Particuliere erfpachters die al eerder een conversieaanbod hebben gehad Woonplus Particuliere verhuurders Commerciële erfpachters (eigenaren van bedrijfspanden)
Naast de primaire doelgroep van erfpachters is er een aantal secundaire doelgroepen de onderscheiden. Dit zijn groepen die weliswaar zelf niet in aanmerking komen voor conversie, maar die er wel meer of minder direct mee te maken krijgen. Bijvoorbeeld doordat erfpachters zich met vragen tot hen zullen wenden. Zij functioneren op deze manier als ‘intermediaire kaders’ tussen gemeente en erfpachter. Tot deze secundaire doelgroep behoren: • Notarissen • Makelaars/vastgoedhandelaren • Banken/hypotheekverstrekkers • Potentiële huizenkopers • Verenigingen van eigenaren • Wijk-, buurt-, en bewonersverenigingen • Medewerkers van de gemeente Schiedam (oa afdelingen REO, Vastgoed, Stadswinkel, mn GIP en balie Bouwen en Milieu) • Lokale pers Boodschap De centrale boodschap in de communicatie rond de herijking van de erfpachtconversie luidt: “De gemeente Schiedam doet erfpachters een goed aanbod om de grond die ze nu pachten in eigendom te verkrijgen”. Al naar gelang het ingezette middel wordt deze boodschap met name qua formulering in een passende vorm gegoten. - 27 -
Strategie Om de bovengenoemde boodschap goed over het voetlicht te brengen, is het ten eerste van belang het aanbod voor conversie op een zo eenvoudig mogelijke, voor de leek begrijpelijke wijze te doen. In alledaagse termen uitleggen wat, hoe, wanneer en waarom. Gezien de impact en complexiteit van het onderwerp ‘conversie’ is het daarnaast van belang in te zetten op een brede mediamix, die duidelijk ruimte biedt voor maatwerk en persoonlijke communicatie. De conversie van erfpacht naar eigendom zal in de meeste gevallen immers heel wat persoonlijke (financiële) consequenties voor de huidige erfpachters hebben en daardoor de nodige vragen oproepen. Deze vragen zullen zeer waarschijnlijk, gezien de grote diversiteit binnen die doelgroep, van erfpachter tot erfpachter verschillen waardoor maatwerk eerder noodzaak dan wens zal zijn. Het is dus zeer belangrijk mogelijkheden te bieden om de communicatie nauwgezet af te kunnen stemmen op die specifieke ‘soort’ erfpachter waar op dat moment mee wordt gecommuniceerd. Middelen Voor de communicatie rond de herijking van de erfpachtconversie worden ter uitvoering en ondersteuning van de bovenstaande strategie diverse middelen ingezet. Voor de primaire doelgroep, de erfpachters, zijn dit: • Informatiepakket op maat, met informatie die is toegesneden op de specifieke situatie van deze erfpachter. Kan de vorm krijgen van een map die gevuld kan worden met inlegvellen, waarbij die vellen aan de map toegevoegd worden die informatie bevatten die op deze erfpachter van toepassing is. Daarnaast bevat het pakket de aanbiedingsbrief van gemeente, eventueel alvast de benodigde officiële documenten en andere meer generieke informatie • Informatiebijeenkomsten in de wijk/buurt • Helpdesk via Vereniging Eigen Huis • Informatienummer voor telefonische vragen aan gemeente • Website gemeente: uitgebreide naslaginformatie • Artikelen op gemeentepagina • Voorlichtingsfilm op LookTV • Informatie in wijk-/buurtkranten • Persberichten naar lokale media • Informatieverstrekking door GIP en balie Bouwen en Wonen • Informatieverstrekking via intermediaire kaders (makelaars e.d.) Een deel van deze middelen kan ook worden ingezet met betrekking tot de secundaire doelgroep: • Informatienummer voor telefonische vragen aan gemeente • Website gemeente: uitgebreide naslaginformatie • Artikelen op gemeentepagina • Voorlichtingsfilm op LookTV • Informatie in wijk-/buurtkranten • Persberichten naar lokale media • Informatiebijeenkomsten in de wijk/buurt (mbt VVE’s, bewonersverenigingen etcetera) Specifiek voor deze doelgroep worden daar aan toegevoegd: • Beantwoording persvragen (mbt pers) • Specifieke informatiebijeenkomst voor makelaars en hypotheekverstrekkers • Interne informatiebijeenkomst voor betrokken medewerkers gemeente (oa GIP, VGB, REO) Planning De planning en vormgeving van het communicatietraject worden mede bepaald door het (politieke) besluitvormingstraject rond de inhoudelijke herijking van de erfpachtconversie. Om voldoende draagvlak voor de conversie te kunnen scheppen, maakt de communicatie - 28 -
integraal onderdeel van dit herijkingtraject uit. Om deze reden is het communicatietraject al direct met het begin van de inhoudelijke herijking van de conversie van start gegaan. Dit geeft de volgende globale planning: Fase 1 (tot 17 mei): • De in 2004 reeds voor conversie benaderde erfpachter informeren over voorgenomen veranderingen
• Benaderen Vereniging Eigen Huis mbt mogelijkheden helpdeskfunctie <1e contact is gelegd> Fase 2 (17 mei tot 20 juni): • Voortgang mbt formele besluiten berichten aan de in 2004 reeds voor conversie benaderde erfpachters • Voortgang mbt formele besluiten berichten aan lokale media • Mogelijkheden voorlichtingsfilmpje LookTV verkennen • Voorbereiden informatiepakket zodra inhoud beleid voldoende bekend is • Alvast op hoofdlijnen informeren intermediaire kaders zodra inhoud beleid voldoende bekend is • Voorbereiden overige voorlichtingsmiddelen (oa artikelen gemeentepagina, website, GIP/balie BWM, plannen informatiebijeenkomsten etc) Fase 3 (vanaf 20 juni): • Start uitvoering communicatieplan: o Verspreiden informatiepakket o Activeren website o Publiceren artikelen op gemeentepagina o Uitzenden voorlichtingsfilm op LookTV o Starten informatiebijeenkomsten in de wijk/buurt o Starten helpdesk VEH o Starten informatienummer gemeente o Verzenden informatie in wijk-/buurtkranten o Verzenden persberichten naar lokale media o Starten informatieverstrekking door GIP en balie Bouwen en Wonen o Definitieve informatie naar intermediaire kaders (makelaars e.d.) Kosten Het grootste deel van de in te zetten middelen kan binnen bestaande communicatiekanalen en –budgetten worden gerealiseerd. Dit geldt voor de inzet van de gemeentelijke website, gemeentepagina, gemeentelijk informatienummer, persberichten, informatie in wijk- en buurtkranten, informatieverstrekking door GIP, balie BWM en overige medewerkers van gemeente. Een aantal middelen moet echter specifiek voor dit doel worden ontwikkeld. Dit zijn het informatiepakket, de voorlichtingsfilm voor LookTV, informatiebijeenkomsten voor bewoners en intermediaire kaders en de inzet van Vereniging Eigen Huis. De kosten voor het ontwikkelen van deze middelen zijn op dit moment nog niet geheel duidelijk, omdat ze afhankelijk zullen zijn van de wijze van uitvoering waar uiteindelijk voor wordt gekozen. Een indicatie van de kosten voor het informatiepakket is echter € 10.000,-, voor de voorlichtingsfilm op LookTV € 700,- en voor een informatieavond € 500,-. Een kostenindicatie voor de eventuele inzet van de Vereniging Eigen Huis is op basis van de contacten tot nu toe nog niet te geven. Dekking voor het ontwikkelen van de specifieke communicatiemiddelen kan worden gevonden binnen het conversieproject.
- 29 -
