Hierna wordt de artikelnummering van genoemd verslag hernomen. 2. GEBREKEN EN TEKORTKOMINGEN Eerste gebrek – Verschil in dakhellingen tussen realiteit en architectuurplannen. De deskundige schrijft dat de dakhellingen niet overeenstemmen met deze voorzien op de architectuurplannen. In feite zijn de architectuurplannen niet uitvoerbaar, reden waarom er eigenlijk heel wat uitvoeringsproblemen en nu gebreken, zijn ontstaan. De plannen zijn daarenboven technisch onvoldoende gedetailleerd. Anderzijds had de aannemer op deze onvolkomenheden moeten wijzen en in overleg moeten treden met de architect. Oorzaak Omwille van het hogervermelde ligt de hoofdoorzaak bij de verkeerd opgestelde plannen. Aansprakelijkheid De aansprakelijkheid is onder hetzelfde licht, in een totaal andere verhouding te verdelen tussen architect en aannemer (naar mijn mening resp. 70 % en 30 %) Minwaarde De deskundige beschrijft dat het daktimmerwerk “structureel” in orde is. Het steunt, volgens de fotoreportage, echter wel af op de vloerplaat. Er werd bij mijn weten niet gecontroleerd of deze vloerplaat op deze lasten was voorzien. Indien de vloerplaat niet voldoet, dient de volledige constructie herbegonnen te worden. Naar mijn mening zijn de verwerende partijen verplicht om het bewijs te leveren dat de vloerplaat wel degelijk de daklasten aankan.
Tweede gebrek – Bovendakse uitbouw in achtergevel. Ik verwijs hiervoor naar de bemerkingen gemaakt onder het “Eerste gebrek” : de architectuurplannen zijn niet uitvoerbaar ! Dit wordt trouwens door de deskundige bevestigd in de tekst die volgt onder “Oorzaak”. Oorzaak e
De deskundige schrijft op p.12, 3 paragraaf dat op de plannen de kroonlijst boven de doorgang van het terras op dezelfde hoogte doorloopt. In realiteit is dit onmogelijk, gezien dit gedeelte van de gevel niet evenwijdig loopt met de nok.
Duur en kosten van de herstelling De deskundige raamt de kostprijs van deze werken op 4.900 €, terwijl hij onder de hoofding “Oorzaak” 2 voorstellen maakt. Wetende dat voor de uitvoering van deze werken er zowel aan voorals achtergevel een stelling zal moeten geplaatst worden als veiligheidsmaatregelen tijdens de uitvoering der werken, wetende dat de dakdichting en het onderdak deels verwijderd zal moeten worden, dat een groot gedeelte van het timmerwerk zal verwijderd en vervangen zal dienen te worden, lijkt mij de geraamde kostprijs aan de lage kant. Een kostprijs van minimaal 8000 €, lijkt me realistischer, gezien, ook een gedeelte van het metselwerk zal dienen aangepast te worden.
Derde gebrek – Nietevenwijdigheid muurplaten. Bij dit gebrek, niet evenwijdige muurplaten, stel ik me de vraag of de nietevenwijdigheid van de muurplaten toch niet het gevolg is van de nietevenwijdigheid van de gevels. De bouwheer zou in dat geval wel degelijk moeilijkheden kunnen ondervinden bij de inrichting van de kamers, mogelijks op estetisch vlak (vb. vloerafwerking) maar mogelijks ook op technisch vlak voor bvb. het plaatsen van ingebouwde kasten. In deze zin zou er wel een schadevergoeding van 1000 € kunnen voorzien worden ten laste van 2 verweerster. e
Vierde gebrek – Opening tussen gevelpannen en parament. Voor dit gebrek geeft de deskundige “Duur of kosten van herstelling” aan. Rekening houdende met het feit dat voor de herstelling volgende handelingen noodzakelijk zijn : plaatsen van stelling of hoogtewerker, afbraak gevelpannen, aanpassing paramentwerk en herplaatsen van gevelpannen, is een kostprijs van 3000 €,
zeker niet overdreven.
Vijfde gebrek – Boogvormige latei in voorgevel t.p.v. doorgang. Akkoord met de visie van de deskundige, al vind ik het voorgestelde bedrag van 400 € excl. BTW aan de lage kant. Het bedrag dekt trouwens geenszins de prijs voor aanpassingswerken (zonder meerwaarde) voor het plaatsen van een portiek, gezien er nu ook afbraakwerken aan het bestaande paramentwerk dient te gebeuren.
Zesde gebrek – Verwerkingskant parament. Het gebruikte type gevelsteen is in feite een “namaakveldovensteen” die in een tunneloven op industriële wijze wordt geproduceerd. Op deze wijze ontstaat een gevelsteen die aan één zijde het “veldovensteen”effect benaderd en aan de andere zijde eerder een glad oppervlak van een gewone strengperssteen vertoont. Herstelling Het zandstralen van de verkeerd geplaatste gevelsteen, betekent geen oplossing, een groot gedeelte moet simpelweg vervangen worden om een degelijk effect te bekomen. Rekening houdende met het 7 en 8 gebrek, zal reeds een groot gedeelte van de gevelsteen degelijk kunnen verwerkt worden. e
e
Duur en kosten van de herstelling Rekening houdende met de door mij voorgestelde herstellingswijze en het bijkomend aanleveren van nieuwe gevelsteen zal de kostprijs aldus minstens 1800 € kunnen geraamd worden.
Zevende gebrek – Nietgelijke uitvoering van gebogen raamlateien. Minwaarde De deskundige spreekt zelf van een “beperkte” estetische minwaarde van 500 €. Ten eerste was de gebogen latei beter in een koppenlaag uitgevoerd geweest om de dikte van de voeg van de in boogvorm geplaatste gevelstenen lateien uit te voeren. Ten tweede zijn de voegen tussen de in boogvorm geplaatste gevelsteen onvoldoende uitgekrabd. In deze zin zullen de huidige voegen uitgeslepen dienen te worden. De door de deskundige vooropgestelde “estetische minwaarde” is dus uit te breiden met de handelingen voor het aanpassen van de voegen van het parament, zijnde 300 €.
Achtste gebrek – Lateien boven garagepoort en boven breed raam achtergevel. Herstelling Voor de door de deskundige voorgestelde herstellingswerken dient het parament over een hoogte van minstens 50 cm verwijderd te worden, teneinde de Catniclateiprofielen degelijk te kunnen verankeren op het beton van de binnenmuur. Bijkomend zal het vochtscherm mogelijks moeten herplaatst worden : stelling 500,00 € afbraak 10 lm x 0,5 x 0,10 à 501,25 €/m3 250,62 € catnicprofielen 11lm à 80 €/lm 880,00 € nieuw gevelparament 12 x 0,5 à 130,53 €/m2 783,18 € Totaal excl. BTW 2.413,80 €
Negende gebrek – Raamaanslagen en dorpels. Akkoord voor het weerhouden van herstellingswerken voor een bedrag van 1000 € excl. BTW.
Tiende gebrek – Verschillende materialen voor de draagvloer boven het gelijkvloers. Er werd niet gecontroleerd of het niveauverschil tussen de vloerafwerkingsdikte boven de houten ribben, t.o.v. deze boven de vloerplaat 1 verdieping geen probleem vormt. Als de chape zou moeten doorlopen over de houten ribben, zou het bvb aangewezen zijn dat er een zwaluwstaartplaat bovenop de houten ribben zou gevezen worden. Oorzaak e
De deskundige veronderstelt dat er overleg geweest is tussen beide verweersters m.b.t. de uitvoering in houten ribben boven de doorgang. Minstens werd dit niet vermeld in enig werfverslag of ander document. Bijkomend is het zeer twijfelachtig of deze wijziging ooit bediscussieerd geweest is, wetende dat de stabiliteit van de vloerplaat boven het gelijkvloers (garage), evenmin wordt gemotiveerd, noch door aannemer, noch door architect. De nuttige overlast, noch het feit of deze plaat, de draagmuren van de verdieping kunnen dragen, wordt door verweerders op geen enkele wijze aangetoond en is daarom niet gekend. Bij mijn weten mogen halfsteense muren, in dit geval paramentwerk, niet gebruikt worden als draagmuren. Gezien de houten ribben steunen op het parament, worden ze wel degelijk gebruikt als draagmuren. Duur en kosten van de herstelling Als er op de houten ribbenvloer een zwaluwstaartplaat en beton moet gegoten worden is de kostprijs van 400 €, zeker onvoldoende : 7 m2 zwaluwstaartplaat + beton, alleen kosten al 7 m2 x 100 € = 700 € excl. BTW. De kostprijs van de herstellingswerken is dus volledig te herzien i.f.v. de gekozen optie van vloerafwerkingsdikte van de vloer 1 verdieping. e
Elfde gebrek – Regenwaterafvoeren. Akkoord voor een bedrag van 400 € excl. BTW.
Twaalfde gebrek – Aansluiting tussen oud en nieuw metselwerk. Duur en kosten van de herstelling Naar mijn mening is de kostprijs aan de lage kant geschat. Ten eerste zijn de werken op de verdieping gelegen, waarbij materiaal en stelling met de hand moeten aangevoerd worden. Eén dag werk met 2 man lijkt mij realistischer. Mijn voorstel : 1000 € excl. BTW.
Dertiende gebrek – Koude brug aan doorgang naar plat dak. In feite is het de architect die de info moet geven aan de uitvoerder. De architect kan evenwel hiervoor eventueel de EPBverslaggever raadplegen. Akkoord voor de som van 250 € excl. BTW.
Veertiende gebrek – Afscheuring binnenmuur t.o.v. voorgevel. Bij gebrek aan enige stabiliteitsstudie of detailberekeningen m.b.t. de gewelven boven de garage gaat deskundige er van uit dat de vloerplaat niet berekend werd voor de lijnlasten die er op terechtkomen t.g.v. de muren op de verdieping. Duur en kosten van de herstelling Zoals deskundige schrijft is de versteviging van de plaat d.m.v. kleefwapening een gespecialiseerde ingreep. Om deze reden kan ik niet adviseren of het voorgestelde ramingsbedrag van 6000 € excl. BTW, haalbaar is. Ik stel daarom voor om een gespecialiseerde firma, in opdracht van de deskundige of in opdracht van de verwerende partijen, een offerte te laten maken om het vooropgestelde ramingsbedrag te staven. Kan de deskundige daarenboven bevestigen dat de gespecialiseerde oplossing voor dit geval wel degelijk een oplossing zal kunnen bieden ?
Vijftiende gebrek – Aansluiting nieuwe aan bestaande constructie Het is niet correct te stellen dat er een verticale voeg bestaat tussen oude en nieuwe constructie. Zie hiervoor o.a. “Vijfde gebrek”. Zelfs bij een lichte zetting zal de boog t.p.v. de inwerking op de bestaande muur, een zwaardere minwaarde moeten krijgen dan de estetische minwaarde (beschreven onder “Vijfde gebrek”). Daarenboven heeft het nieuwe gedeelte zijn volle belasting (chape en vloeren) nog niet bereikt. Om deze reden kan ik niet akkoord gaan met het feit dat dit niet als een gebrek beschouwd wordt.
Zestiende gebrek – Bijkomend raam in zijgevel Akkoord dat deze wijziging opgenomen wordt in het regularisatiedossier.
Zeventiende gebrek – Bovengrondse berging onder terras Als ik de foto’s vergelijk met de snedes en de gevels van de vergunde plannen, lijkt mij het terreinprofiel niet correct weergegeven, niet op de bestaande toestandplannen, niet op de plannen nieuwe toestand. Vraag die hier bijkomend kan gesteld worden : hoe gaat de ondergrondse berging droog gehouden kunnen worden. De constructie is er immers waarschijnlijk niet op voorzien om een dakterras te maken. Werden de noodzakelijke vochtschermen trouwens in de spouwmuren voorzien ?
Achttiende gebrek – Vochtprobleem in de aanbouw links tegen bestaande woning Duur en kosten van de herstelling Buiten een goot en een stormplank, dient er ook een regenwaterafvoerpijp en een rioleringsaansluiting voor deze pijp voorzien te worden. In dat geval zal de kostprijs eerder 1400 € excl. BTW bedragen i.p.v. 700 €.
Negentiende gebrek – Dakspanten die op parament steunen Duur en kosten van de herstelling Voor de aanpassing van de spanten op het dragend gedeelte van de muur dienen er pannen, maar ook onderdak, stormplank, maar ook goot verwijderd te worden en achteraf opnieuw geplaatst en/of herplaatst. Ik schat dan ook dat er 3 werkdagen met 2 man werk zal zijn om deze aanpassing uit te voeren wat de raming minstens op 3000 € excl. BTW zal brengen.
Twintigste gebrek – Rioleringswerken Zoals de deskundige zelf schrijft, zijn de uitgevoerde rioleringswerken niet conform de regels van de kunst en dus volkomen onbruikbaar. Ik stel dan ook voor om de kostprijs van de uitgevoerde rioleringswerken volledig af te trekken.
Eenentwintigste gebrek – Mangat op septische put Akkoord voor de herstellingskost van het mangat t.b.v. 200 € excl. BTW. Bijkomend stel ik me ernstig vragen rond het goed functioneren van de put. Nergens heb ik enige verluchtingsmogelijkheid van de put zelf gezien, wat werd er op aangesloten ?Een asbuiltplan van het rioleringssisteem en een technische fiche van de gebruikte materialen, ware toch het minimum wat de aannemers had kunnen aanleveren.
Tweeentwintigste gebrek – Opkuis werf Het is onmogelijk om voor de kostprijs van 500 € de afvalberg achteraan in de tuin op te ruimen. Mocht het afval stelselmatig verwijderd geweest zijn, is deze kostprijs aannemelijk. In de huidige situatie echter kan men onmogelijk uitgaan van het bedrag, vermeld in de aannemingsovereenkomst. Alleen al voor het plaatsen van een container voor gemend afval zal dit bedrag amper volstaan. De container moet ook nog gevuld worden ! Een bedrag van 1000 € excl. BTW, lijkt me veel aannemelijker.
Opmerking De deskundige is van oordeel dat 3 items, opgesomd in het verslag Aros, niet weerhouden moeten worden, er van uitgaand dat er geen plaatsbeschrijving opgemaakt was vóór aanvang der werken. Volgens hem zou de bouwheer in deze het initiatief hebben moeten nemen. Ik kan hiermee onmogelijk akkoord gaan :ten eerste is de bouwheer een leek die zich laat adviseren door zijn architect, in dit geval heeft de architect nagelaten de bouwheer hieromtrent te adviseren;ten tweede, vraag ik mij af, wie moet bewijzen dat de beschadigingen al of niet het gevolg zijn van de uitgevoerde werken – volgens mij heeft de aannemer een risico genomen om geen plaatsbeschrijving vóór aanvang van de werken uit te voeren. Het ligt trouwens eerder voor de hand dat de schade het gevolg is van de uitgevoerde werken. De waterinfiltraties in het oorspronkelijk gebouw, kunnen moeilijk aangehaald worden om te beweren dat deze reeds dateren van vóór de recent uitgevoerde werken : er werd aan het plat dak gewerkt en er liggen tot op vandaag nog steeds losliggende waterdichtingen tegen de muur van de oorspronkelijke constructie. Ik vraag dan ook dat de deskundige hieromtrent zijn mening herziet.
3. GENOTSDERVING De voorgestelde bedragen m.b.t. de genotsderving, zijn aanvaardbaar maar eerder aan de lage kant. Mocht de woning volledig afgewerkt zijn, zou ze een huurwaarde minstens 1000 €/maand bedragen. Het volume waarmee de woning uitgebreid werd, vertegenwoordigd minstens 1/3 van het totale volume. Hieruit zou ik besluiten, dat de genotsderving per maand, minstens 350 € mag bedragen.De deskundige geeft aan vanaf wanneer de genotsderving kan gerekend worden : 01.01.2012. Niettemin dateert de in gebreke stelling, aangetekend verstuurd door de bouwheer, vanaf 07.03.2011. Redelijkerwijs zou dan ook de termijn vanaf wanneer de genotsderving dient berekend te worden vanaf deze datum moeten hervatten.
4. BIJKOMEND GEMAAKTE BEDENKINGEN N.A.V. HET VOORLOPIG ADVIES D.D.12.07.2012.
1 De bouwheer beschikt naar mijn informatie, noch over enige technische fiche, noch over enig asbuiltplan, vanwege de aannemer. Ik vraag dan ook dat de deskundige ook hiervoor een “borg” stelt voor het bekomen van deze informatie t.b.v. de veiligheidscoördinatie, voor het opstellen van het PIVdossier en EPBverslaggever, voor het opstellen van de EPBaangifte. Een billijke som, zou bvb. 1000 € excl. BTW kunnen zijn. 2 Zoals de deskundige zelf schrijft, is een regularisatie aanvraag noodzakelijk t.g.v. de aangebrachte wijzigingen t.o.v. de vergunde plannen. Indien een “derde” (architect), deze aanvraag zou moeten indienen, zal de kostprijs voor deze regularisatie aanvraag minimum 4000 € bedragen, exclusief BTW en exclusief noodzakelijk uit te voeren opmetingen. Naar mijn mening dienen beide verweerders de kosten te dragen voor de regularisatieaanvraag. De noodzaak voor het opmaken van een regularisatieaanvraag is zuiver de verantwoordelijkheid van de architect en de aannemer. Uiteraard dient daarenboven het grootste voorbehoudgemaakt te worden of dergelijke aanvraag wel degelijk zal kunnen resulteren in een stedenbouwkundige vergunning, rekening houdende met het groter uitgevoerde volume. De woning is nl. volgens het Gewestplan gelegen in agrarische zone. 3. Voor de welfsels boven de garage wens ik het grootste voorbehoud te formuleren in het geval de “gespecialiseerde techniek” voor het verstevigen van het welfsel niet zou kunnen toegepast worden. 4. In feite zou er de deskundige beter een algemene minderwaarde voor het slecht uitgevoerde paramentwerk voorstellen (o.a. verspringende lintvoegen, ongelijk uitgevoerde strekken van de raamlateien, onvoldoende diep uitgekrabde voegen t.b.v. het nog uit te voeren voegwerk enz.). 5. Bij verder nazicht wens ik het grootste voorbehoud te formuleren n.a.v. de aansluiting van het achterste schuine dakvlak t.o.v. de verticale wand van de uitsprong. In feite diende hier een goot verwerkt te worden, waar de aansluiting nu in lood is uitgevoerd. 6. Punt 17 van het verslag Aros werd door de deskundige niet verwerkt : niet ondersteund dakdichtingsmembraan. 7. Idem voor punt 18 van hetzelfde verslag : de vloerniveaus van de bestaande woning komen niet overeen met de vloerniveaus van de uitbreiding. 8. Idem voor punt 1 van het aanvullend verslag Aros d.d.07.02.2012 : septische put mogelijks beschadigd en gelegen onder de vloerplaat van de garage. Wat zal het effect binnen enkele jaren zijn van de lasten van de nieuwe constructie, die op de septische put terechtkomen. 9. Idem voor punt 2 van het zelfde verslag m.b.t. de te grote raamaanslagen : 12 cm. 10. Idem voor punt 5 van het zelfde verslag m.b.t. de aansluiting van het afvalwater na de sifonput. 11. Blijkbaar werd er door de deskundige geen rekening gehouden met debedenkingen d.d. 20.02.2012 op het verslag van de deskundige n.a.v. de eerste vergadering. Ze worden toegevoegd aan dit verslag. 12. Gezien het groot aantal onbekende toestanden, vooral m.b.t. de uitvoering van de stabiliteitswerken (fundering, vloerplaat verdieping enz., en de mogelijks te verwachten stedenbouwkundige problemen (regularisatieaanvraag waarbij niet zeker geweten is of hierop een stedenbouwkundige vergunning zal bekomen worden) gezien daarenboven het groot aantal gebreken en vooral de kostprijs ervan, lijkt mijn voorstel om over te gaan tot volledige afbraak en heropbouw op basis van een stedenbouwkundig en technisch haalbaar nieuw dossier. Opgemaakt te Halle, 06.08.2012
