1
Dossiernr. 9738
CONCEPT KOOPOVEREENKOMST
De ondergetekenden: 1.*a.Johannes Petrus Jacobus Maria Peeters, geboren te Oploo, Sint Anthonis en Ledeacker op vijftien december negentienhonderd zevenenveertig, te dezen handelende als enige en bevoegde bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Peeters-Smulders Holding B.V., ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Brabant onder nummer 16070961, gevestigd te Oploo, 5841 BG, Heiblok 11, en als zodanig die vennootschap ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigende; *en/of *b.Wouterus Antonius Gerardus Wilhelmus Arends, geboren te Cuijk en Sint Agatha op zesentwintig augustus negentienhonderd drieënzestig, te dezen handelende als enige en bevoegde bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Aranwald Beheer B.V., ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Brabant onder nummer 17174916, gevestigd te Boxmeer, 5831 HX, Wieldijkje 5, welke vennootschap te dezen optreedt als enige en bevoegde bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Aranwald B.V., ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Brabant onder nummer 17180921, gevestigd te Boxmeer, 5831 HX, Wieldijkje 5, en als zodanig die vennootschap ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigende; *en/of *b.Petrus Evaristus Henricus Adrianus Peeters, geboren te Beers op dertien mei negentienhonderd drieënvijftig, te dezen handelende als enige en bevoegde bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Peetersvan Mil Holding B.V., ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Brabant onder nummer 16070962, gevestigd te Cuijk, 5431 BA, Den Oeiep 10, en als zodanig die vennootschap te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigende; *te dezen handelend als gezamenlijk vertegenwoordigingsbevoegde bestuurders van de statutair te Vianen gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A2P2 Vastgoed B.V., kantoorhoudende te Cuijk, 5431 NS, De Hork 37, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Brabant onder nummer 17203730, en als zodanig laatstgenoemde vennootschap te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigende; A2P2 Vastgoed B.V. hierna genoemd: "verkoper" of "ondernemer"; verklaart bij deze te hebben verkocht aan de mede-ondergetekende*: 2. *, hierna *tezamen genoemd: "koper" of "verkrijger", die verklaart van verkoper te hebben gekocht: *een perceel/de percelen grond, ter grootte van circa * overeenkomstig de aan deze akte gehechte situatietekening aangeduid met bouwnummer*(s) * gelegen te Vianen (gemeente Cuijk), kadastraal bekend gemeente Cuijk sectie B nummer * (of een ge-
2
deelte van), hierna ook te noemen: het registergoed. Koopprijs 1. i. de koopprijs bedraagt €* de vergoeding voor ontwikkelingskosten bedraagt € * (ii. de omzetbelasting, voorzover verschuldigd, zie artikel 2) bedraagt € * p.m. totaal koopprijs en ontwikkelingskosten (indien omzetbelasting is verschuldigd)
€ * p.m.
De koopprijs en ontwikkelingskosten worden vermeerderd met een rentevergoeding van zeven procent (7%) per jaar over de periode vanaf 1 januari 2010 tot de leveringsdatum, te vermeerderen met de eventueel wettelijk verschuldigde omzetbelasting, of wel *. 2.
De koopprijs en ontwikkelingskosten, alsmede de daarover (eventueel) verschuldigde omzetbelasting dienen door de verkrijger te worden voldaan in het geval bedoeld in artikel 2 sub A, bij het ondertekenen van de leveringsakte en in het geval bedoeld in artikel 2 sub B binnen zes weken nadat de op het betreffende registergoed betrekking hebbende bouwvergunning onherroepelijk is verleend.
De koop is gesloten onder de volgende: BEDINGEN Juridische levering Artikel 1 1. De juridische levering zal geschieden bij akte (hierna aangeduid als: akte van levering) te verlijden ten overstaan van Mr. J.A. van Burik, notaris te Cuijk, dan wel zijn plaatsvervanger of ambtsopvolger (hierna te noemen: "notaris"). 2. De levering van het registergoed zal geschieden bij de leveringsakte op een door de notaris te bepalen tijdstip, zo spoedig mogelijk, en met betrekking tot leveringen als hierna bedoeld in artikel 2 onder A: binnen zes weken na de dag waarop vaststaat dat een rechtens onaantastbare bouwvergunning is verleend. 3. Indien de grond ten tijde van de levering aan een derde toebehoort, zal de verkrijger ermee genoegen nemen, dat - indien de ondernemer zulks wenst - die derde de grond rechtstreeks aan de verkrijger levert. Kosten en belastingen Artikel 2 A. Indien de levering plaatsvindt nadat de op het registergoed betrekking hebbende bouwvergunning onherroepelijk is verleend: 1. De ondernemer garandeert voor wat betreft het registergoed te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en garandeert dat het registergoed kwalificeert als een registergoed in de zin van artikel 11 lid 1 onder a sub 1 van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat omzetbelasting verschuldigd is wegens de levering van het registergoed. 2. De ondernemer garandeert dat het registergoed vóór of op de leveringsdatum niet als bedrijfsmiddel in de zin van artikel 15 lid 1 onder a van de Wet belastingen van rechtsverkeer zal zijn gebruikt, zodat de verkrijger wegens de
3
levering van het registergoed een beroep kan doen op vrijstelling van overdrachtsbelasting, mits verkrijger aan de overige in die wet gestelde vereisten voldoet. B. Indien de levering plaatsvindt voordat de op het registergoed betrekking hebbende bouwvergunning is verleend: 1. De ondernemer garandeert voor wat betreft het registergoed te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en garandeert dat de grond op de leveringsdatum geen registergoed zal zijn in de zin van artikel 11 lid 1 onder a sub 1 van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat geen omzetbelasting verschuldigd is wegens de levering van het registergoed. 2. De verschuldigde overdrachtsbelasting in de zin van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, is voor rekening van de ondernemer. 3. Indien de levering niet plaatsvindt voordat de bouwvergunning is verleend ten gevolge van toerekenbare tekortkoming van de zijde van de verkrijger, en daardoor omzetbelasting in plaats van overdrachtsbelasting wordt verschuldigd zal het daaruit voortvloeiende nadeel ten laste van de verkrijger komen. 4. Indien achteraf mocht blijken dat wél omzetbelasting verschuldigd was, komen de omzetbelasting, de overdrachtsbelasting en eventuele fiscale boetes casu quo eventuele andere schade, geheel voor rekening van de ondernemer. 5. De notariële kosten ter zake deze overeenkomst en de kosten wegens de levering en overdracht van het registergoed, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting, zijn voor rekening van de ondernemer. 6. De ondernemer behoudt zich het recht voor in verband met verandering van de feitelijke toestand van het registergoed, wetswijziging of wijziging van rechtspraak ook in het geval bedoeld sub B van dit artikel te leveren met een omzetbelasting als bedoeld sub A van dit artikel, de verschuldigde omzetbelasting zal dan voor rekening zijn van de ondernemer. Betaling Artikel 3 a. De betaling van de koopprijs en het verder verschuldigde zal geschieden via het kantoor van de notaris. b. De koper is verplicht al het verschuldigde te voldoen zoals hiervoor onder Koopprijs sub 2 is bepaald door creditering van de bank- en/of girorekening(en) van de notaris. c. Uitbetaling zal eerst plaatshebben zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. Verkoper is ermee bekend dat in verband met dit onderzoek tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen een of meer werkdagen verstrijken. Waarborgsom/bankgarantie Artikel 3.a Koper is niet verplicht tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen een waarborgsom te storten of een bankgarantie te doen stellen. Feitelijke en juridische staat Artikel 4 a. Het verkochte zal in eigendom worden overgedragen in de feitelijke staat, waarin het zich bij het ondertekenen van de akte van levering bevindt, met dien verstande, dat deze staat, anders dan door toedoen van koper, niet minder mag zijn
4
dan de staat waarin het verkochte zich heden bevindt. b. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid d van dit artikel omschreven nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. c. Tot de feitelijke levering dient verkoper als een zorgvuldig schuldenaar voor het verkochte te zorgen. d. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken voor het doen stichten van een woning voor eigen bewoning, zoals overeengekomen dan wel overeen te komen in de door koper met de te Cuijk kantoorhoudende Bouwcombinatie Peeters B.V. als aannemer gesloten dan wel te sluiten overeenkomst van aanneming, welke overeenkomst zij in een tussen hen opgemaakte dan wel op te maken akte hebben vastgelegd respectievelijk zullen vastleggen. Ten aanzien van voornoemd gebruik deelt verkoper mede dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. Feitelijke levering Artikel 5 De feitelijke levering en aanvaarding van het verkochte geschieden leeg en ontruimd bij het ondertekenen van de akte van levering. Verkoper zal koper in de gelegenheid stellen het verkochte kort voor het ondertekenen van de akte van levering te inspecteren. Overmaat/ondermaat Artikel 6 Over- of ondermaat van het verkochte zal aan geen van partijen enig recht verlenen. Zakelijke lasten Artikel 7 De zakelijke lasten met betrekking tot het verkochte, derhalve niet de gebruikerslasten, zijn voor rekening van koper vanaf een januari van het jaar volgend op het jaar waarin de notariële leveringsakte is ondertekend. Informatieplicht verkoper/onderzoeksplicht koper Artikel 8 Verkoper is verplicht aan koper met betrekking tot het verkochte registergoed al die inlichtingen te verschaffen, die ter kennis van de koper behoren te worden gebracht. Verkoper is niet gehouden inlichtingen te verstrekken over feiten, welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voorzover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden. Garantieverklaringen van de verkoper Artikel 9 Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor in artikel 4 bepaalde, het volgende: a. Verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte. b. Aan verkoper zijn geen verborgen gebreken bekend. c. Voorzover aan verkoper bekend zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 4 sub d omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte, dan wel tot het nemen van andere maatregelen. Evenmin is aan verkoper bekend dat in het verkochte ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn. Verkoper garandeert dat hem niet bekend is dat ten aanzien van het verkochte
5
beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming genomen zijn door het bevoegd gezag. d. Met betrekking tot het verkochte registergoed bestaan geen huren, pachten of andere gebruiksrechten, tenzij uit het hierna in deze akte bepaalde anders voortvloeit. e. Er zijn aan verkoper vanwege enig overheidslichaam geen veranderingen, het verkochte registergoed betreffende, voorgeschreven, welke nog niet zijn uitgevoerd. f. Aan verkoper zijn ook overigens geen bijzondere lasten of beperkingen van publiekrechtelijke aard bekend g. Het verkochte zal worden geleverd vrij van hypotheek en/of beslag. Verklaringen van de verkrijger Artikel 10 De verkrijger verklaart: a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in deze overeenkomst vermelde bijzondere lasten en beperkingen, alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 8 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of hadden kunnen zijn. b. In het bijzonder aanvaardt koper hierbij uitdrukkelijk de volgende bepalingen en verplichtingen, voortvloeiende uit de afspraken ter zake tussen verkoper en de gemeente Cuijk zoals vastgelegd in een tussen verkoper en de gemeente Cuijk gesloten samenwerkingsovereenkomst, welke bepalingen/verplichtingen hierbij door verkoper aan koper worden opgelegd -en voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij dezen tevens door verkoper voor die derden aangenomen- en welke bepalingen/verplichtingen luiden als volgt: I. Op de verkoop is van toepassing de "Verplichting tot zelfbewoning en verbod tot doorverkoop" waarvan de voorwaarden luiden als volgt: A. Koper verplicht zich de te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die woning zelf (met eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, een en ander behoudens in de hierna volgende leden. B. Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in het geval van: 1. Verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3.174 Burgerlijk Wetboek; 2. Executoriale verkoop; 3. Schriftelijke ontheffing door burgemeester en wethouders als bedoeld in lid D. C. Het bepaalde in lid A. vervalt nadat koper de desbetreffende woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner van het desbetreffende adres in het bevolkingsregister is ingeschreven. D. Burgemeester en Wethouders kunnen hiervan schriftelijk ontheffing verlenen. Deze ontheffing wordt steeds verleend in geval van: 1. Verandering van werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; 2. Overlijden van de koper of diens echtgeno(o)t(e) of partner; 3. Ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding of ontbinding van een samenlevingsverband;
6
4.
E.
II. A.
B. III.
IV.
Verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of één van zijn gezinsleden. Indien koper zich op enigerlei wijze niet aan de hierboven genoemde voorwaarden houdt, zal hij ten behoeve van de gemeente een –zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst- terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van 50% van de verschuldigde koopsom van de bouwkavel. Op de verkoop zijn met betrekking tot parkeerplaatsen de volgende bepalingen van toepassing: Eventuele garages casu quo carports casu quo onoverdekte en als zodanig bestemde parkeerruimten op de onroerende zaak mogen uitsluitend gebruikt en ingericht worden voor het stallen van voertuigen en mogen, voor zover het carports en parkeerruimten betreft, niet zodanig worden afgesloten of geblokkeerd dat het onmogelijk is aldaar een voertuig te parkeren, en mogen worden gebruikt -voorzover het garages betreft - mede voor berging van enig huishoudelijk gerief en mogen niet gebruikt of ingericht worden voor woondoeleinden, werkplaatsen, opslagplaatsen, reparatie- en/of andere bedrijfsdoeleinden, enzovoort tenzij Burgemeester en Wethouders hiervoor schriftelijk toestemming hebben gegeven. Koper is verplicht op eigen terrein voor de aanleg en instandhouding van voldoende parkeerplaatsen voor eigen auto's zorg te dragen. (variabele bepaling, uitsluitend voor de starterswoningen type 1:) Voor het geval de verkrijger mocht overgaan tot overdracht van het registergoed, wordt door de verkrijger onherroepelijk volmacht gegeven aan de notaris die met de betreffende overdracht zal zijn belast om een bedrag groot vijf en dertig duizend euro (€ 35.000,00) (inclusief omzetbelasting) over te maken naar de gemeente Cuijk. Genoemd bedrag van vijf en dertig duizend euro (€ 35.000,00) wordt evenredig verminderd indien uit een in opdracht van de gemeente verrichte taxatie blijkt dat de verkoopprijs op het moment van doorverkoop lager is dan het aankoopbedrag vermeerderd met vijf en dertig duizend euro (€ 35.000,00) kosten koper. Indien en voor zover uit een taxatierapport dat door een onafhankelijke deskundige is opgesteld blijkt dat de alsdan actuele verkoopwaarde van de betreffende woning minder is dan de aankoopwaarde vermeerderd met vijf en dertig duizend euro (€ 35.000,00) kosten koper, kan de boete met eenzelfde bedrag worden verminderd door de gemeente. Voorbeeld: Als de actuele verkoopwaarde één honderd vijf en zestig duizend euro (€ 165.000,00) bedraagt en de woning voor één honderd vijf en dertig duizend euro (€ 135.000,00) is aangekocht, kan de boete worden verminderd met vijf duizend euro (€ 5.000,00), zijnde het verschil tussen (één honderd vijf en dertig duizend euro (€ 135.000,00) + vijf en dertig duizend euro (€ 35.000,00)) één honderd zeventig duizend euro (€ 170.000,00) en één honderd vijf en zestig duizend euro (€ 165.000,00). (variabele bepaling, uitsluitend voor "kavels 29 tot en met 33") Met betrekking tot kavels 29 tot en met 33 zal in de akte van levering een recht van overpad gevestigd worden ten behoeve van het schonen van de sloot bij die kavels. In opdracht van de ontwikkelaar wordt hier een strook gemaakt die geschikt is om er overheen te rijden voor maaiwerkzaamheden. Dit wordt uitgevoerd met stabitop en ingezaaid met gras. Koper dient de strook te onderhouden en het maaisel uit de sloot te ontvangen onder de voorwaarden van het recht van
7
overpad. V. (variabele bepaling, voor slechts een aantal kavels) Op verschillende plaatsen in het plangebied moeten door de ontwikkelaar heggen/hagen worden aangeplant. Deze heggen/hagen komen op grond van specifieke kavels. Voor deze heggen/hagen geldt, dat koper deze dient te hebben, houden en in stand dient te houden tot minimaal de aangeplante hoogte. Deze verplichting zal gehandhaafd worden door de eigenaar van het openbaar gebied. VI. Indien koper zich op enigerlei wijze niet aan de hierboven genoemde voorwaarden houdt, zal hij ten behoeve van de gemeente een -zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst- terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) per overtreding per woning. Tenietgaan, beschadiging Artikel 11 Het verkochte komt pas voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend. Wanprestatie/ingebrekestelling/boete Artikel 12 a. Een partij is pas in verzuim jegens de wederpartij als hij, na ingebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van 8 dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is. b. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en zal deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst zijn ontbonden, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van deze overeenkomst verlangt. c. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken tot de feitelijke en/of juridische levering dan wel de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij voorts ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan 10 procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt heeft hij recht op aanvullende schadevergoeding. Bedenktijd Artikel 13 1. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden. 2. Partijen geven geen opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van dit koopcontract aan de bewaarder van het desbetreffende kantoor van voormelde Dienst. Ontbindende voorwaarden Artikel 14 Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden, in het volgende geval: Bouwvergunning De koop is ontbonden, als niet uiterlijk op 31 mei 2010 een rechtens onaantastbare bouwvergunning is verleend.
8
Financiering De koop is ontbonden, als koper niet binnen 1 maand na ondertekening van deze overeenkomst een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van ten minste * onder de bij de desbetreffende geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen, en -indien van toepassing- de Nationale Hypotheekgarantie terzake van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper ten minste 2 schriftelijke afwijzingen te overleggen. *Het voorbehoud van Nationale Hypotheekgarantie is *wel*niet van toepassing. Beroep op voorwaarde Op vervulling van de vermelde financieringsvoorwaarde kan slechts de koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan voornoemde notaris, uiterlijk op de hiervoor genoemde datum. Blijkt eerst na deze datum dat koper er niet in slaagt de beoogde financiering en/of Nationale Hypotheekgarantie te verkrijgen, dan is deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden, doch verbeurt koper ten behoeve van verkoper, zonder rechterlijke tussenkomst, de hiervoor onder artikel 12 sub c bedoelde boete. Wet Voorkeursrecht Gemeenten De koop is ontbonden als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld registergoed een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 in samenhang met artikel 3, 4 of 5 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 3, 4, of 5 dan wel voorlopige aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of in artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten is geschied, tenzij: - verkoper, ingevolge enig besluit van, dan wel enige termijnoverschrijding door de betreffende gemeente, vrij is tot vervreemding aan koper; - een in artikel 10 van genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is. Rechtskeuze Artikel 15 Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Domiciliekeuze Artikel 16 Deze akte zal berusten ten kantore van voornoemde notaris, alwaar partijen terzake van deze overeenkomst woonplaats kiezen.
Getekend te
Verkoper:
op
Koper:
