Het WOZ-taxatieverslag

Het WOZ-taxatieverslag de maat genomen

Jaarverslag van de Waarderingskamer over het jaar 2004

C O L O F O N

Waarderingskamer Op 3 maart 2005 heeft de Waarderingskamer de jaarrekening over 2004 vastgesteld. De tekst van het jaarverslag over het jaar 2004 is ook op 3 maart 2005 vastgesteld door de Waarderingskamer.

Foto's Hélène van Domburg, Berkel en Rodenrijs

Druk Krikke Special Books, Leiden

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Waarderingskamer Postbus 93210 2509 AE DEN HAAG Telefoon (070) 311 05 55 Telefax: (070) 311 05 70 E-mail: [email protected] Internet: www.waarderingskamer.nl

ISSN: 1571-8441 © 2005, Waarderingskamer, Den Haag Overname van teksten uit deze uitgave is toegestaan, mits de bron wordt vermeld.

Inhoudsopgave VOORWOORD

4

Tien jaar Wet WOZ DEEL I

7

Het WOZ-taxatieverslag de maat genomen NEN 2580 Kadaster Modelmatige taxatie Waardepeildatum Privacy of openbaar Te koop / verkocht Volledigheidsonderzoek Adressenregister WOZ fictie of niet Soort woning definitie Waardegebieden Rol taxatieverslag DEEL II

Jaarverslag 2004 37 39 47

1. Inleiding 2. Waarderingskamer, commissies en secretariaat 3. Activiteiten Waarderingskamer BIJLAGEN

64 65 73 75 83

Samenstelling van de Waarderingskamer per 1 januari 2005 Taken en samenstelling van de commissies per 1 januari 2005 Samenstelling van het secretariaat per 1 januari 2005 Overzicht Wet WOZ in de Tweede Kamer Publicaties van de Waarderingskamer

3

Jaarverslag Waarderingskamer 2004

V O O R W O O R D

Tien jaar Wet WOZ Op 1 januari 1995 is de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in werking getreden. Op 1 januari 2005 zijn onder de naam "verbetervoorstellen" enkele wijzigingen in deze wet aangebracht. Belangrijker dan deze mr. J.A.M. Hendrikx wijzigingen is het feit dat de betrokkenen voorzitter Waarderingskamer bij deze wet een aantal overtuigende ambities hebben afgesproken voor de toekomst. Naar het zich laat aanzien worden binnen afzienbare tijd alle onroerende zaken in ons land elk jaar gewaardeerd. Dat verbetert naar verwachting niet alleen de acceptatie van de WOZ-waarde, maar ook de bruikbaarheid van de gegevens en de doelmatigheid. Dit zijn allemaal aspecten van de ruim tien jaar geleden beoogde doelstellingen, namelijk duidelijkheid, uniformiteit, kwaliteit en doelmatigheid. Op het terrein van deze doelstellingen is de afgelopen tien jaar veel bereikt en zal de komende jaren nog meer bereikt worden. De beschikbaarheid van WOZ-waarden, WOZ-gegevens en WOZadministraties bij gemeenten heeft echter onder de noemer van "breder gebruik" ook een scala aan nieuwe doelstellingen opgeleverd. In het jaarverslag 2003 heeft de Waarderingskamer bijvoorbeeld uitgebreid stilgestaan bij de positie van de WOZ-administratie in het stelsel van basisregistraties die de ruggengraat vormt van de "andere overheid". Maar zoals uit dit jaarverslag blijkt is ook het gebruik van de WOZwaarden voor andere doeleinden in 2004 in een stroomversnelling gekomen. Naar verwachting zal binnen enkele jaren de WOZ-waardering een belangrijke rol spelen in het huurbeleid voor woningen en de bescherming van huurders. De geschetste ontwikkelingen in de toekomst zijn natuurlijk alleen mogelijk wanneer er voldoende vertrouwen bestaat in de producten die de Wet WOZ oplevert en de partijen die de Wet WOZ uitvoeren. Naast het formele jaarverslag van de Waarderingskamer staat dit aspect dan ook centraal in dit jaarverslag. In het eerste deel wordt gekeken naar het voor

4


de belanghebbenden meest aansprekende product van de Wet WOZ, namelijk het taxatieverslag. Juist door het tonen van een taxatieverslag moeten gemeenten de belanghebbenden vertrouwen geven dat er zorgvuldig is gewerkt om tot de WOZ-waarde te komen. Verschillende op het oog kleine details van dit taxatieverslag worden uitgelicht, zodat een zeer gedifferentieerd beeld ontstaat, van de wereld achter dit taxatieverslag. Ik hoop dat het lezen van dit jaarverslag een stimulans is voor velen om de komende jaren velen een bijdrage te leveren aan het halen van de alle doelstellingen van de Wet WOZ.

5


6


D E E L

I

Het WOZ-taxatieverslag de maat genomen

7


Het WOZ-taxatieverslag de maat genomen In het kader van de Wet waardering onroerende zaken wordt van alle woningen de waarde in het economische verkeer bepaald. De waarde in het economische verkeer is de prijs die een koper en een verkoper met elkaar overeen zouden komen (na de beste voorbereiding). Deze verkoop zou plaatsvinden op de waardepeildatum. Daarbij geldt de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen en dat de woning onmiddellijk na de verkoop in volle omvang in gebruik genomen kan worden. Natuurlijk worden niet alle woningen op de waardepeildatum verkocht. Voor de taxatie van woningen die niet verkocht zijn worden verkoopprijzen van andere woningen gebruikt. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet de taxateur daarom twee dingen doen, namelijk: - voor de woningen waarvan een verkoopprijs dichtbij de waardepeildatum bekend is: uit de betaalde verkoopprijs afleiden wat de waarde in het economische verkeer is op de waardepeildatum; - voor de woningen waarvan geen recente verkoopprijs bekend is: uit de waarde van andere (verkochte) woningen de waarde in het economische verkeer afleiden. Deze aanpak wordt door taxateurs omschreven als de vergelijkingsmethode. In het taxatieverslag is deze vergelijkingsmethode goed herkenbaar. Op het taxatieverslag staat de verkoopprijs van de getaxeerde woning vermeld, indien onlangs een verkoop heeft plaatsgevonden. Indien de woning waarop dit taxatieverslag betrekking heeft, niet is verkocht, worden alleen verkoopprijzen van enkele andere woningen vermeld. Uit het taxatieverslag zal blijken dat de waarde van een woning op de waardepeildatum meestal niet gelijk is aan de betaalde verkoopprijs. Dit heeft te maken met de marktontwikkelingen tussen het moment van verkoop en de waardepeildatum. Het heeft ook te maken met eventuele subjectieve elementen die een rol speelden bij de verkoop en met eventuele veranderingen in of aan de woning na de koopdatum.

8


Uit het taxatieverslag blijkt verder dat vergeleken is met andere woningen (marktgegevens). Meestal worden op het taxatieverslag woningen in dezelfde buurt en van dezelfde soort vermeld. Wanneer geen verkoopprijzen beschikbaar zijn van woningen in dezelfde buurt of dezelfde categorie, dan worden bij de marktgegevens woningen vermeld die iets meer verschillen van de getaxeerde woning. De methode die bij de taxatie van woningen in het kader van de Wet WOZ wordt gebruikt, is een methode van systematische vergelijking. Dat wil zeggen dat met behulp van een computermodel in feite alle verkoopprijzen van woningen in de gemeente worden gebruikt bij de taxatie. Op het taxatieverslag zouden dan ook andere woningen gebruikt kunnen worden om de aansluiting van de taxatie op de verkoopprijzen te onderbouwen, zonder dat dit leidt tot een andere taxatiewaarde. De systematische vergelijking geschiedt voor een belangrijk deel op basis van enkele belangrijke objectkenmerken van de woningen. Deze objectkenmerken van de getaxeerde woningen en van de vermelde verkochte woningen worden op het taxatieverslag weergegeven. Welke woningen wel of niet goed vergelijkbaar zijn en tot welke verschillen in taxatiewaarde een bepaald verschil in objectkenmerken zal leiden, wordt afgeleid uit de analyse van de verkochte woningen. Doordat met behulp van de computer alle verkoopprijzen over meerdere jaren geanalyseerd kunnen worden, kan een zeer gedetailleerd beeld van de woningmarkt worden gebruikt bij de taxatie met behulp van het computermodel. Het feit dat voor de waardebepaling taxatiemodellen en computers worden gebruikt, betekent niet dat er geen mensenwerk meer aan te pas komt. De vaardigheden van de taxateur die met behulp van computers grote aantallen verkoopprijzen analyseert en die systematisch de taxaties van duizenden woningen controleert, zijn echter andere vaardigheden dan die van een taxateur die een individuele taxatie verricht. In dit jaarverslag gaan we niet diep in op de werking van de taxatiemodellen. We laten echter van een paar onderdelen van het taxatieverslag zien wat er allemaal komt kijken bij het taxeren van woningen door systematische vergelijking.

9


Bruto vloeroppervlakte De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Ter aanvulling op het bovenstaande geldt het volgende: - indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie; - indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondoppervlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte. De bruto vloeroppervlakte van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticale projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding. Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte wordt niet meegerekend een schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2 Bij de bepaling van de grenslijn, moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, inden het grondoppervlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2 De bruto vloeroppervlakte van een gebouw is de som van de bepaalde bruto-vloeroppervlakten van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. Bovendien moet tot de bruto-vloeroppervlakte van een gebouw worden gerekend: - de oppervlakte van een trapgat, een liftschacht op elk niveau; - de oppervlakte van een vrijstaande uitwendige kolom, indien deze groter is dan 0,5 m2. Bron: NEN 2580

10


NEN 2580 Bij het taxeren wordt een woning vergeleken met zoveel mogelijk woningen die vergelijkbaar zijn en waarvan rond de waardepeildatum een verkoopprijs bekend is. Om de beoordelen of een woning vergelijkbaar is speelt naast type, ligging en kwaliteit vooral ook de grootte van de woning een belangrijke rol. Daarom is van elke woning in de gemeentelijke registratie de grootte vastgelegd en wordt deze grootte ook op het taxatieverslag vermeld. Er zijn veel verschillende manieren om de grootte te meten. In het kader van de Wet WOZ is niet voorgeschreven dat elke gemeente op dezelfde manier de grootte van een woning meet. Wel moet een gemeente voor alle woningen binnen de gemeente hetzelfde meetvoorschrift hanteren. Het Nederlands Normalisatie-Instituut is een stichting die ten behoeve van overheid en bedrijfsleven normen opstelt. De norm NEN 2580 bevat termen, definities en bepalingsmethoden voor oppervlakten van terreinen die bestemd zijn voor gebouwen en voor vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen ervan. NEN 2580 schrijft niet één bepaalde wijze van meten voor, maar definieert naast meetvoorschriften voor terreinen, vijf meetvoorschriften voor de oppervlakte van gebouwen (bruto, netto, tarra en verder gebruiksoppervlakte en verhuurbare oppervlakte) en twee meetvoorschriften voor de inhoud (bruto en netto). Elk meetvoorschrift is voorzien van definities en van tekeningen. Wanneer de gemeente een woning opmeet, of wanneer de op het taxatieverslag vermelde grootte wordt gecontroleerd, moet men natuurlijk wel uitgaan van hetzelfde meetvoorschrift. Dit speelt met name ook wanneer men controleert aan de hand van een door een ander gedane meting. Bijvoorbeeld in een advertentie wordt een appartement van 120 m2 aangeboden. Dit kan prima overeenkomen met 125 m2 in de registratie van de gemeente, wanneer de eerste oppervlakte de gebruiksoppervlakte betreft en de gemeente de bruto-oppervlakte heeft gemeten.

11


Missie Kadaster Door gegevens te verzamelen over registergoederen in Nederland, deze bij te houden in openbare registers en op kadastrale kaarten en deze gegevens vervolgens beschikbaar te stellen aan de samenleving, zorgt het Kadaster voor duidelijkheid over aan wie een bepaald registergoed toebehoort en wat de kenmerken ervan zijn. Onder registergoed verstaan we onroerende zaken of vastgoed (zoals huizen, appartementen en andere gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd) en roerende zaken (zoals schepen en luchtvaartuigen). Onze missie Het Kadaster bevordert de rechtszekerheid bij het maatschappelijk verkeer inzake registergoederen. Rechtszekerheid wil in dit geval zeggen, dat duidelijk is aan wie een bepaalde (on)roerende zaak toebehoort en wat de kenmerken ervan zijn. Verder optimaliseren we de geometrische basisbestanden en bevorderen we een optimale informatievoorziening over dit alles aan de samenleving. We geven aan deze missie een brede invulling met onze activiteiten. Bron: www.kadaster.nl

12


KADASTER Voordat een woning kan worden getaxeerd, moet eerst duidelijk zijn wat allemaal betrokken moet worden in de taxatie. Dit wordt aangeduid met de objectafbakening. Bij de objectafbakening wordt in eerste instantie gekeken naar de eigenaar en de gebruiker. Wie eigenaar is van een woning kan achterhaald worden bij het Kadaster. Het Kadaster is dan ook één van de belangrijkste bronnen van gegevens voor de uitvoering van de Wet WOZ. Het Kadaster heeft heel Nederland ingedeeld in kadastrale percelen. Elk kadastraal perceel wordt aangeduid met de kadastrale gemeente, een sectieletter en een perceelnummer. De kadastrale gemeente komt vaak overeen met de woonplaatsnaam. Soms zijn echter ook nog "historische gemeentenamen" herkenbaar. Elk kadastraal perceel is op een kaart vastgelegd en het Kadaster heeft de oppervlakte van het perceel gemeten. Van elk kadastraal perceel legt het Kadaster vast wie welke rechten heeft. Dit betreft het eigendomsrecht, maar ook beperkte rechten zoals erfpacht, opstalrecht en vruchtgebruik. Huurders worden niet door het Kadaster vastgelegd. Ook heeft het Kadaster geen informatie over de fysieke kenmerken van de onroerende zaak (woning of bedrijfspand, grootte van eventueel gebouw, bouwjaar, etc.) Doordat elke akte van verkoop van onroerende goed door het Kadaster geregistreerd wordt, heeft het Kadaster altijd een actueel en betrouwbaar beeld van de rechten omtrent onroerend goed. Iedere belanghebbende kan actuele gegevens opvragen bij het Kadaster. Ook de gemeente kan dat doen. Omdat de gemeente zeer veel gebruik maakt van de kadastrale gegevens levert het Kadaster eenmaal per maand een bestand met alle veranderingen die in die gemeente zijn aangebracht. Dus alle verkopen etc. Door deze veranderingen in de eigen administratie te verwerken beschikt de gemeente altijd over een (bijna) actuele kopie van de kadastrale gegevens.

13


Modelmatige waardebepaling In het kader van de Wet WOZ wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van technieken voor modelmatige waardebepaling. Met het inzetten van modellen bij de waardebepaling worden de volgende doelen nagestreefd: - het objectiveren van de waardebepaling; - het reduceren van de kosten; - het inzichtelijk maken van de waardebepaling voor belanghebbenden; - het vastleggen en vergroten van de kennis van de marktwerking; - het bewaken van de kwaliteit van de waardebepaling (conform marktniveau, vergelijkbaarheid van objecten).

Bron: Platform WOZ: Modelmatig waarderen

14


MODELMATIGE TAXATIE De regelgeving in het kader van de Wet WOZ spreekt over de methode van systematische vergelijking met verkochte woningen als beschrijving van de taxatiemethode die wordt toegepast. In de WOZ-praktijk wordt dit meestal aangeduid als modelmatige waardebepaling. Bij deze methode worden in beginsel alle woningen die getaxeerd moeten worden, vergeleken met alle woningen die rond de waardepeildatum verkocht zijn. Natuurlijk is een dergelijke massale vergelijking van woningen alleen mogelijk met een gerichte inzet van computertechnieken. De computer ondersteunt de taxateur bij het maken van vergelijkingen. De computer selecteert bijvoorbeeld welke verkoopprijzen het best gebruikt kunnen worden. Ook rekent de computer uit hoe de verschillen tussen de woningen in de waarde tot uitdrukking moeten komen. De taxatiemodellen gebruiken daarbij enerzijds statistische technieken om verbanden tussen verkoopprijzen en kenmerken van de woningen te achterhalen. Anderzijds worden er relaties gelegd tussen direct vergelijkbare woningen, bijvoorbeeld door het benoemen van waardegebieden (gebieden die worden ervaren als even plezierig om te wonen). Dit zijn technieken geleend van de "kennissystemen" of "expertsystemen". De computer doet dit niet alleen. De gespecialiseerde WOZ-taxateur kan het model zo regelen dat het model rekent met zijn "kennis van de markt". Wanneer de taxateur weet dat kopers een voorkeur hebben voor wonen bij water, dan zal hij het model zo inregelen dat hiermee bij het zoeken van de vergelijkbare verkoop en bij het berekenen van een taxatiewaarde rekening wordt gehouden. De taxateur in het kader van de Wet WOZ is dus niet iemand die primair woningen bezoekt, maar iemand die zijn kennis van de markt kan vertalen in een taxatiemodel. Doordat de computer hem in staat stelt om aanpassingen direct door te rekenen, kan hij ook steeds controleren of de taxaties aansluiten op de verkoopprijzen.

15


Pilot jaarlijkse waardebepaling Uit de eindrapportages van de deelnemende gemeenten blijkt een verwachting tot daling van de uitvoeringskosten. Voorwaarde daarbij is dat in verregaande mate gebruik wordt gemaakt van modellen voor geautomatiseerde waardebepaling. Uit de rapportages van de pilotgemeenten is naar voren gekomen, dat het gebruik van systemen voor modelmatige waardebepaling van woningen het ambachtelijke taxatiewerk tot een minimum heeft beperkt. In sommige gevallen vergt dit nog investeringen en inwerkprocessen die er toe leiden dat de bezuiniging op de uitvoeringskosten niet onmiddellijk wordt gerealiseerd. Een aantal gemeenten geeft aan dat de besparingen niet worden gerealiseerd door uitvoering van de reguliere processen, zoals het bijhouden van mutaties voor objecten, subjecten en het kadaster en het verwerken van marktinformatie. Dat zijn immers processen die nu ook al permanent worden uitgevoerd. Besparingen op de uitvoeringskosten worden wel verwacht bij het proces waardebepaling en doordat een jaarlijks vastgestelde WOZ-waarde leidt tot een grotere acceptatie van de waarde bij de burger. Aan die acceptatie kan worden bijgedragen door de inzet van moderne middelen als Internet. Hierdoor krijgt de burger relatief eenvoudig toegang tot, en inzicht in de gegevens die de gemeente heeft vergaard bij de bepaling van de WOZ-waarde. Bij een WOZ-waarde die om de vier jaren wordt vastgesteld zijn er grote schommelingen in de waarde ten opzichte van een jaarlijks waardering. Dit leidt tot een lagere acceptatiegraad. Er zijn overigens ook gemeenten die bij een jaarlijkse waarderingscyclus wijzen op de jaarlijkse bezwaarmogelijkheid. Dit zorgt er volgens die gemeenten voor dat het aantal bezwaren tegen de WOZwaarde niet zal afnemen. Een ander gevolg van jaarlijkse waardering is volgens gemeenten de grotere actualiteit van de WOZ-waarde. De verwachting is dat deze hogere actualiteit de WOZ-waarde bruikbaarder maakt voor maatschappelijke instellingen als bijvoorbeeld banken en verzekeraars. Onder de voorwaarde dat deze instellingen bereid zijn om tegen een vergoeding de WOZ-waarde bij gemeenten af te nemen zullen bij een jaarlijkse waardering meer partijen bijdragen in de uitvoeringskosten.

Bron: Pilot WOZ: Eindrapportage eerste fase

16


WAARDEPEILDATUM Begin 2005 zijn de WOZ-waarden met de waardepeildatum 1 januari 2003 aan de belanghebbenden bekend gemaakt. Uit de reacties blijkt dat vooral de stijging ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 1999 tot vragen leidt. Juist door de grote waardesprongen bij vierjaarlijkse waardebepaling, leidt een hertaxatie in het kader van de Wet WOZ tot relatief veel bezwaarschriften. Daarom is de geleidelijke overgang naar jaarlijkse waardebepaling ook een belangrijk speerpunt van de verbeteringen die met ingang van 1 januari 2005 in de Wet WOZ zijn aangebracht. Omdat de prijzen die voor woningen en ander onroerend goed betaald worden sterk kunnen stijgen (of dalen, zoals bijvoorbeeld rond 1980 het geval was) is het van groot belang dat alle circa acht miljoen onroerende zaken worden gewaardeerd vanuit hetzelfde uitgangspunt. Taxeren komt in hoofdlijnen neer op het vergelijken met verkoopprijzen. Het is dan ook belangrijk dat steeds vergeleken wordt met verkoopprijzen die ongeveer op hetzelfde moment zijn betaald (verkoopprijzen rond de waardepeildatum). Het is voor de belanghebbende het duidelijkst, wanneer de taxatie gebaseerd is op verkoopprijzen die betaald worden op het moment dat hij de WOZ-beschikking ontvangt. Dit is echter niet mogelijk. Immers die verkoopprijzen moeten eerst worden geregistreerd door het Kadaster, worden geleverd aan de gemeenten, worden geanalyseerd en worden betrokken in circa acht miljoen taxaties. Om voldoende tijd te hebben om alle verkoopprijzen te analyseren en zorgvuldig in de taxaties te verwerken is bij de totstandkoming van de Wet WOZ gekozen voor een waardepeildatum die ligt twee jaar voor het moment dat de taxatie bekend gemaakt wordt. Wanneer de taxaties jaarlijks plaatsvinden en dus de waardeverschillen ten opzichte van de vorige waardepeildatum steeds kleiner worden, is het mogelijk om uit te gaan van een waardepeildatum die nog maar één jaar ligt voor het bekendmaken van de nieuwe taxaties.

17


DigiD

Gebruik persoonsnummers bij elektronische dienstverlening beter geregeld Het kabinet heeft op voorstel van minister De Graaf ingestemd met een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) om het gebruik van persoonsnummers bij overheidsdienstverlening ruimer mogelijk te maken. Deze AMvB is op 19 november 2004 in werking getreden. Als bijvoorbeeld een burger via een website een vergunning wil aanvragen of gegevens wil inzien, dan dient deze kenbaar te maken wie hij of zij is. Met behulp van DigiD kan de overheidsorganisatie elektronisch vaststellen wie de betrokkene is. DigiD is een nieuw instrument, dat een stelsel van persoonsnummers benut. DigiD is voortgekomen uit een samenwerkingsverband van uitvoeringsorganisaties en ministeries. Naast allerlei diensten binnen het sofi-domein (zoals belastingen, werk en inkomen) kan DigiD nu ook gebruikt worden in andere sectoren. Nu kunnen ook overheidsdiensten waarbij het Anummer gebruikt wordt, met behulp van DigiD ontsloten worden. Het A-nummer is het persoonsnummer dat wordt gebruikt bij de gegevensuitwisseling met de gemeentelijke basisadministratie. Zo zal bijvoorbeeld een gemeente voor het verifiëren van de identiteit van een persoon die elektronisch een kapvergunning aanvraagt, hierbij het A-nummer mogen verwerken.

Bron: Persbericht Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 25 november 2004

18


PRIVACY OF OPENBAAR Op basis van de WOZ-waarde van een woning moet nagenoeg iedereen in ons land één of meerdere belastingen betalen. Vanuit privacy overwegingen is het van groot belang dat met belastinggegevens zorgvuldig wordt omgegaan en dat de overheid deze gegevens geheim houdt. Aan de andere kant is het ook van belang dat de overheid de belanghebbenden overtuigt van de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde. Omdat zowel bij de taxatie als bij de beoordeling van de juistheid een vergelijking met andere woningen centraal staat is er sprake van een dilemma tussen enerzijds geheimhouding en anderzijds openbaarheid van WOZ-gegevens en WOZ-waarden. Artikel 40 van de Wet WOZ regelt hoe met dit dilemma omgegaan wordt. Artikel 40 is daarmee een nadere invulling van de algemene uitgangspunten die zijn vastgelegd in de Wet openbaarheid van bestuur (WOB). Artikel 40 van de Wet WOZ regelt dat de belanghebbende van zijn eigen woning (dat geldt ook voor een huurder) een taxatieverslag kan krijgen. Op dit taxatieverslag wordt een vergelijking gemaakt met meestal drie andere woningen. Van deze drie woningen zijn meestal de verkoopprijs en de vastgestelde waarde gegeven. Hiermee wordt dus de vastgestelde waarde in beperkte mate openbaar gemaakt om de belanghebbende van een andere woning een controlemogelijkheid te bieden. Doordat steeds meer gemeenten de mogelijkheid bieden om dit taxatieverslag via Internet te raadplegen en het taxatieverslag op Internet ook vaak wordt gecombineerd met bijvoorbeeld foto's en kaarten, wordt het werk achter de WOZ-waarde steeds transparanter. Maar ook wanneer het taxatieverslag via Internet wordt geraadpleegd, moet men zich eerst identificeren, omdat men alleen toegang krijgt tot het taxatieverslag van de "eigen woning". Overigens zijn er ook landen waar men met het oog op de controleerbaarheid er voor heeft gekozen om de waarden van alle woningen voor iedereen via Internet toegankelijk te maken.

19


Verkoop van onroerend goed De leveringsakte (dit is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat) moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopakte. Overigens zal de notaris proberen eventuele 'gaten' in de koopakte in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. Hij nodigt daartoe partijen en hun adviseurs uit voor een bespreking op zijn kantoor. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers. Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten. Het kan in een akte van levering gaan om een heel of gedeeltelijk kadastraal perceel. Er is sprake van een geheel kadastraal perceel als een volledig in de kadastrale registratie met 'gemeente', 'sectie' en 'nummer' omschreven stuk grond met het daarop gebouwde wordt geleverd. Heeft de koop slechts betrekking op een gedeelte van het kadastraal perceel, dan wordt in de akte van levering aangeven om welk gedeelte het gaat.

Bron: site: www.notaris.nl van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie

20


TE KOOP / VERKOCHT Verkoop van onroerend goed is alleen mogelijk door "naar de notaris te gaan". De notaris maakt een akte van levering op en de overdracht (de juridische levering) vindt plaats door inschrijving van deze akte door het Kadaster. Dit betekent dat het Kadaster alle verkopen door de notaris aangeleverd krijgt. Door deze akte te registreren heeft het Kadaster altijd een actueel en betrouwbaar beeld van de rechten omtrent onroerend goed. In deze akte is nagenoeg altijd ook vastgelegd voor welke prijs het onroerend goed is verkocht. Al deze akten van verkoop worden door het Kadaster ingeschreven in de "Openbare Registers". En zoals de naam al zegt zijn deze registers voor iedereen raadpleegbaar. Het feit dat al deze akten worden ingeschreven, is van groot belang voor de rechtszekerheid. Het is immers de enige manier om zeker te weten of degene die een woning wil verkopen ook de eigenaar van die woning is. Daarom zal de notaris bij elke verkoop eerst controleren of de verkopende partij volgens het Kadaster wel de eigenaar is. De registers zijn niet alleen voor de notaris openbaar. Elke burger kan gegevens uit deze openbare registers opvragen. Wel moet er een vergoeding voor de inzage betaald worden. Het Kadaster verwerkt al deze akten ook in de zogenaamde kadastrale registratie. In feite is dit een soort index op de openbare registers, want in deze kadastrale registratie kan (zonder eerst alle akten te hoeven lezen) snel gezien worden wie de huidige eigenaar is, sinds wanneer en welke prijs hij heeft betaald. Het feit dat het Kadaster van alle verkopen weet welke prijs er is betaald, is voor de taxaties in het kader van de Wet WOZ van groot belang. Elke gemeente krijgt namelijk alle verkoopprijzen binnen heer grondgebied aangeleverd door het Kadaster. Doordat alle verkoopprijzen relatief eenvoudig beschikbaar komen kan de gemeente ook daadwerkelijk alle verkoopprijzen in de marktanalyse en de taxatie betrekken.

21


Alle onroerende zaken gewaardeerd? Centraal in de normatiek staat de in de WOZ-administratie vastgelegde oppervlakte. In beginsel wordt de gehele oppervlakte van de gemeente in deze administratie vastgelegd. Voor de gehele oppervlakte van de gemeente is er sprake van een consistente relatie tussen de WOZ-objecten (met vastlegging van grondoppervlakte) en kadastrale percelen (met kadastrale oppervlakte). Alle WOZ-objecten met uitzondering van de ongebouwde uitgezonderde objecten moeten daarbij worden vastgelegd in een centraal WOZ-objectenbestand. Deze hoofdlijn betekent dat alle kadastrale percelen en kadastrale appartementen in het centrale WOZ-objectenbestand gekoppeld moeten zijn aan één of meer WOZ-objecten, tenzij sprake is ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten, zoals bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, openbare wegen en natuurterreinen. Voor de kadastrale percelen geldt daarbij dat deze koppeling ook de gehele kadastrale oppervlakte moet betreffen. Andersom geldt ook dat elk geregistreerd WOZ-object aan één of meer kadastrale percelen en/of kadastrale appartementen moet zijn gekoppeld, waarbij sprake is van een consistente relatie tussen de grondoppervlakte van het WOZ-object en de toegekende oppervlakte per kadastraal object. Voor de ongebouwde uitgezonderde objecten moet vastgelegd zijn welke uitzonderingsgrond van toepassing is (bijvoorbeeld bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond), de wijze waarop dit beoordeeld is (bijvoorbeeld vergelijking met een externe registratie), de datum van de beoordeling en de verwijzing naar eventueel onderliggende stukken. De juistheid van de typering als uitgezonderd object wordt eenmalig vastgesteld en vervolgens tenminste bij eigenarenmutaties. Echter voor ongebouwde onroerende zaken waarvan de waarde niet hoger zal zijn dan de in de Gemeentewet opgenomen efficiencyvrijstelling (€11.344,51), mag vanwege doelmatigheidsredenen in voorkomende gevallen zonder verificatie aangenomen wordt dat de uitzondering van toepassing is respectievelijk blijft.

Bron: Normatiek Waarderingskamer

22


VOLLEDIGHEIDSONDERZOEK De WOZ-administratie van de gemeente staat aan de basis van de belastingheffing door verschillende overheden. Het is daarom van groot belang dat alle onroerende zaken waarover belasting betaald moet worden, in deze administratie voorkomen. Wanneer een woning door een fout ontbreekt in de gemeentelijke administratie, dan, krijgt de betrokken belanghebbende ten onrechte geen belastingaanslag. De totale lasten worden dan niet eerlijk verdeeld. Daarom zal de gemeente regelmatig beoordelen of de administratie nog volledig is. Een uitgangspunt van de belastingheffing op onroerende zaken is dat elke onroerende zaak in de heffing betrokken moet worden, tenzij in de wet expliciet is bepaald dat er sprake is van een vrijstelling. Dat betekent dat elke vierkante meter van de gemeente in de waardering betrokken moet worden, tenzij een vrijstelling van toepassing is. Delen van het gemeentelijk grondgebied die niet gewaardeerd behoeven te worden, zijn bijvoorbeeld openbare wegen en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Maar met alleen een controle van de oppervlakte is de volledigheid nog niet voor 100 % gewaarborgd. Bijvoorbeeld bij appartementen en andere gestapelde bouw kan een hele laag met woningen buiten de belastingheffing blijven, zonder dat dit blijkt op basis van de grondoppervlakte. Daarom zal bij een beoordeling van de volledigheid verder gekeken worden of alle in de gemeente bestaande adressen voorkomen in de WOZ-administratie en of alle verleende bouwvergunningen zijn verwerkt (om bijvoorbeeld het onderscheid te maken tussen een oude bedrijfshal en een gloednieuw bedrijfsgebouw op dezelfde grond met hetzelfde adres). De gemeente voert regelmatig volledigheidsonderzoeken uit. De gemeentelijke accountant en de gemeenteraad volgen deze onderzoeken aandachtig. Ook de Waarderingskamer volgt deze volledigheidsonderzoeken bij gemeenten. Steekproefsgewijs doet de Waarderingskamer zelf volledigheidsonderzoeken bij gemeenten.

23


Authentieke adressenregistratie Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de registraties van adressen en gebouwen en dat blijft zo. De verandering is, dat er voor alle overheden slechts één adressen- en één gebouwenregistratie zal zijn waar andere registraties en toepassingen hun gegevens uit putten. Dit betekent op termijn een kostenbesparing voor de gemeenten en een betere kwaliteit van hun dienstverlening door betere gegevens; het betekent ook dat de kwaliteit van deze basisregistraties optimaal moet zijn en het vereist een inspanning van de gemeenten om het gebruik van de basisregistraties te garanderen. Het Ministerie van VROM zal gemeenten ondersteunen met kennis en advies om de administraties in te richten en het principe van “eenmalige inwinning, meervoudig gebruik” te bevorderen. Hierbij zal zoveel mogelijk een relatie worden gelegd met andere Basisregistraties en de activiteiten die door het Programmabureau Stroomlijning Basisgegevens II worden ontplooid en ook met Electronische Gemeenten, een programma van BZK en VNG, met de Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen (WKPB) en de Digitale Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen (DURP) en waar wenselijk en mogelijk ook met zoveel mogelijk met andere programma´s die samenhangen met de BAG. Dit omdat wij dubbel werk voor gemeenten, zoveel als mogelijk is, willen voorkomen. Goede basisregistraties vormen een maatschappelijk belang, want zij bevorderen de kwaliteit van de dienstverlening van de overheid en verhogen de efficiency. Bovendien is het voorkomen en opsporen van misdaad en fraude door deze registraties eenvoudiger. Ook kunnen zij een belangrijke rol spelen op het gebied van openbare orde en veiligheid. Daarnaast kunnen op basis van actuele en volledige vastgoedgegevens beter onderbouwde beleidsbeslissingen worden genomen. De hier genoemde effecten spelen zowel op het niveau van de gemeente als op bovenlokaal niveau.

Bron: Brief van de Minister van VROM van 3 februari 2005 aan alle gemeenten

24


ADRESSENREGISTER Op de WOZ-beschikking en daarmee op de OZB-aanslag staat volgens de wet een "aanduiding van de onroerende zaak". In de praktijk is voor bijna iedere belanghebbende de meest duidelijke aanduiding het adres. Een andere mogelijke aanduiding zou zijn de aanduiding die het Kadaster gebruikt, bestaande uit kadastrale gemeente, sectie en perceelnummer, maar bijna niemand kent deze aanduiding van zijn eigen woning, terwijl het adres algemeen bekend is. Elk adres wordt formeel door de gemeente vastgesteld. De gemeente stelt niet alleen de straatnamen formeel vast, maar ook de te gebruiken huisnummers worden door middel van een "huisnummerbesluit" formeel vastgesteld. Toch worden er ook vaak door de gemeente zelf, door andere overheden of door betrokken eigenaren of gebruikers bewust of onbewust niet-officiële adressen geïntroduceerd. Omdat het adres vaak wordt gebruikt om informatie uit verschillende bronnen met elkaar te vergelijken, kunnen er door deze niet-officiële adressen problemen ontstaan. Bijvoorbeeld de eigenaar van een woning met huisnummer 6 laat het energiebedrijf een afzonderlijke elektriciteitsaansluiting is zijn garage aanleggen. Het energiebedrijf legt deze garage in de administratie vast met huisnummer 6a. Daarna wordt een bouwvergunning gevraagd om een nieuwe woning te bouwen tussen nummer 6 en 8 in. De afdeling bouw-en woningtoezicht kent hieraan huisnummer 6a toe. Uit het feit dat er sprake is van een bouwvergunning en dat er inmiddels op hetzelfde adres energie wordt geleverd, kan de afdeling belast met de uitvoering van de Wet WOZ tot de constatering komen dat de nieuwbouwwoning in gebruik is genomen. Deze afdeling zal dan ten onrechte iemand naar de woning sturen om deze op te nemen en van een waarde te voorzien. Een eenduidige adressenregistratie die door alle betrokken wordt gebruikt en waarvan niet afgeweken mag worden, kan dit voorkomen.

25


Waarderingsvoorschriften Wet WOZ De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Bron Wet WOZ, artikel 17, tweede lid

Bij de waardebepaling voor belastingen wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer". Deze waarde kan gedefinieerd worden als de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. De Wet WOZ geeft verder aan dat de waarde van het object bepaald moet worden en niet de waarde van de afzonderlijke rechten op dit object. Dit is vastgelegd in twee waarderingsvoorschriften. Deze voorschriften geven aan dat de waardering geschiedt onder de veronderstelling dat alle rechten in één hand zijn (dus niet deel bij gemeente en deel bij erfpachter). Hierbij geldt verder dat door de koop ook alle rechten (dus ook de gebruiksrechten) geacht worden onmiddellijk ter beschikking te komen van de koper. De waarderingsvoorschriften worden aangeduid met de uitgangspunten "vrije en onbezwaarde eigendom" en "onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen".

Bron: Brochure Waarderingskamer over de Wet WOZ

26


WOZ FICTIE OF NIET In de Wet WOZ zijn duidelijke voorschriften opgenomen over de wijze waarop de waardering moet plaatsvinden. Deze voorschriften zijn van belang om een objectieve waardebepaling mogelijk te maken. Objectief betekent hierbij dat de vast te stellen waarde alleen afhangt van de kenmerken van het WOZ-object (de onroerende zaak) en niet van de (subjectieve) rechten van de betrokken eigenaren en of gebruikers. Dit objectieve karakter betekent dat de woning met zijn fysieke kenmerken wordt gewaardeerd en niet de afzonderlijke rechten op deze woning. De waarderingsvoorschriften worden ook vaak aangeduid als waarderingsficties. Deze voorschriften leiden ertoe dat de WOZ-waarde overeenkomt met de prijs die onder normale omstandigheden betaald zal worden bij de verkoop van het volledige eigendom van die woning. Met name bij belanghebbenden die niet het volledige eigendom hebben, leiden de waarderingsvoorschriften soms tot vragen. Er wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de "waardedrukkende invloed" van erfpacht. Het erfpachtrecht vermindert immers niet de gebruikswaarde van een woning, maar verdeelt de totale waarde alleen op een bepaalde manier tussen erfpachter en bloot-eigenaar. Met deze verdeling wordt bij de WOZ-taxatie geen rekening gehouden, want er is uiteindelijk ook maar één belanghebbende (de erfpachter in dit geval) die de WOZ-beschikking/OZB-aanslag krijgt. Het feit dat geen rekening gehouden wordt met de waardedrukkende invloed van erfpacht kan blijken uit de op het taxatieverslag vermelde verkoopprijzen. Wanneer deze verkoopprijzen betrekking hebben op de verkoop van een erfpachtrecht, dan zal in het algemeen de vastgestelde waarde hoger zijn dan de betaalde prijs. Het verschil tussen betaalde prijs en WOZ-waarde zal bijvoorbeeld afhangen van de jaarlijks te betalen canon en de looptijd van het erfpachtrecht.

27


Soorten woningen en definities Enkele voorbeelden van definities: Een rijwoning is een eengezinswoning welke is gelegen in een groter geheel van gelijksoortige en -vormige woningen en welke begrensd wordt door aanliggende woningen, die als zodanig in één project zijn gerealiseerd. De “gewone” rijwoning ligt niet op het begin of einde van de rij. Een geschakelde woning is een eengezinswoning (niet vrijstaand) waarvan het hoofdgebouw zelf niet grenst aan een ander hoofdgebouw, maar d.m.v. bij- en/of aanbouw(en) is verbonden met een ander hoofdgebouw en/of bijgebouw. Een portiekflat is een flatwoning, gelegen in een meergezinswoongebouw, waarbij de voordeur uitkomt op een gemeenschappelijk afsluitbaar trappenhuis, een centrale hal of gesloten portiek. Een appartement is een specifiek type flatwoning, gelegen in een meergezinswoongebouw, welke wordt gekenmerkt door luxe en de bijzondere vorm in zijn uitstraling. Een woonboerderij is een voormalige karakteristieke agrarische bedrijfswoning, waarin alléén gewoond wordt (geen bedrijfsmatige activiteiten) en waarvan de agrarische bedrijfsruimten als woonruimten in gebruik kunnen zijn.

Bron: Soort object lijst van de Waarderingskamer

28


SOORT WONING DEFINITIE Bij het vergelijken van woningen om tot een taxatie te komen wordt zoveel mogelijk vergeleken met woningen die qua ligging, grootte, kwaliteit en soort woning overeenkomen. Daarom is naast het aangeven van de ligging en de grootte ook een aanduiding van de soort woning van belang bij de waardebepaling. Het taxatieverslag vermeldt dan ook een aanduiding van de soort woning. Hoewel iedereen bij de meeste aanduidingen van de soort woning wel een voorstelling kan maken, blijken in de praktijk, afhankelijk van de toepassing toch verschillende aanduidingen gebruikt te worden. De woning die op een taxatieverslag wordt aangeduid als tussenwoning, wordt soms voor andere doeleinden (verkoop) aangeduid als geschakelde woning of als herenhuis. Om een goede vergelijking mogelijk te maken gebruiken de meeste gemeenten een gestandaardiseerde code voor de aanduiding van de soort woning (of soort niet-woning). De Waarderingskamer heeft een lijst met definities beschikbaar gesteld aan de hand waarvan het toepassen de aanduiding "soort woning" wordt vereenvoudigd. Het is echter zeker niet zo dat bij de waardebepaling alleen een vergelijking mogelijk is met woningen van exact dezelfde soort. Bijvoorbeeld bij de waardebepaling van hoekwoningen zal zowel vergeleken worden met andere hoekwoningen, maar ook met de tussenwoningen waaraan deze hoekwoning grenst. Natuurlijk wordt bij deze vergelijking dan (afhankelijk van bijvoorbeeld de extra tuin etc.) rekening gehouden met de meestal hogere waarde voor de hoekwoning. Op een vergelijkbare wijze zal bijvoorbeeld bij de waardering van bungalows gekeken worden naar vergelijkbare andere bungalows, maar bijvoorbeeld ook naar andere vrijstaande woningen in de directe omgeving. Het zal regelmatig voorkomen dat een woning van "een andere soort" die in de directe omgeving is gelegen of eenzelfde kwaliteit heeft, nu eenmaal beter vergelijkbaar is dan een woning van "dezelfde soort" verder weg.

29


Ligging als belangrijke factor bij de waardebepaling De woning is gelegen op korte afstand van scholen, te weten twee basisscholen en een school voor het voortgezet onderwijs. Op korte afstand is tevens gelegen een tennisbaan. In de directe omgeving van de woning is voldoende parkeergelegenheid. Woonboerderij op een heerlijk ruime kavel en een ligging in het centrum van X aan het kanaal. Deze centrale ligging in het hart van de Randstad is ideaal voor diegenen die buiten maar niet eenzaam willen wonen. Plaatsen als Y en Z zijn op korte afstand gelegen. Ook diverse sportfaciliteiten zijn op korte afstand bereikbaar, denk hierbij aan tennisbanen en voetbalvelden op loopafstand, maar ook de golfbaan is op slechts enkele kilometers afstand gelegen. Op loopafstand van het Gooimeer en nabij sportvelden, winkels en scholen gelegen drive-in woning. Op schitterende locatie gelegen vrijstaande karakteristieke woning met prachtig uitzicht over de uiterwaarden én de Rijn. Deze ruime vrijstaande woning is gelegen op een zeer rustige locatie nabij het centrum. Het pand is gelegen aan de rand van de aangename wijk X in het centrum van Y, op korte afstand van alle faciliteiten en op enkele autominuten verwijderd van de A2 en de A1.

Bron: advertenties op www.funda.nl

30


WAARDEGEBIEDEN De ligging is één van de meest kenmerkende eigenschappen van een onroerende zaak. Vaak wordt dan ook aangegeven, dat de ligging het meest relevante waardebepalende kenmerk van een woning is. Bij de waardebepaling wordt dan ook terdege rekening gehouden met deze ligging. De belangrijkste manier om de ligging op een correcte manier in de waardebepaling te betrekken is door alleen woningen in "eenzelfde waardegebied" met elkaar te vergelijken. Waardegebieden zijn dan die gebieden die door potentiële kopers van een woning op een zelfde niveau worden gewaardeerd. Het aanwijzen van het "waardegebied" waarin een woning is gelegen, is dan ook een belangrijk onderdeel van de waardebepaling. Toch zal in de praktijk deze indeling van woningen in waardegebieden minder complex zijn, dan op het eerste gezicht lijkt. Immers van alle woningen zijn systematisch al twee liggingskenmerken vastgelegd. Enerzijds is van elke woning de postcode bekend en anderzijds is van elke woning bekend in welke administratieve buurt de woning is gelegen. Afhankelijk van het systeem voor modelmatige waardebepaling dat wordt gebruikt, kan men met één of beide van deze liggingskenmerken de onderlinge vergelijking van woningen regelen. Alleen in uitzonderingssituaties zal het nodig zijn om een administratieve buurt op te splitsen in twee of meer waardegebieden (bijvoorbeeld de woningen die direct aan een park zijn gelegen in een apart waardegebied onderbrengen). Ook kan het zijn dat er per buurt slechts zeer weinig verkoopcijfers beschikbaar zijn. Dan zal men er toe overgaan om een aantal buurten samen te voegen tot één waardegebied, zodat meer marktinformatie voor onderlinge vergelijking beschikbaar is. Omdat meestal de buurtindeling of de postcode als belangrijkste kenmerk voor de ligging wordt gebruikt bij de waardebepaling is de indeling in waardegebieden meestal niet zelfstandig vastgelegd en niet afzonderlijk herkenbaar op het taxatieverslag.

31


Taxatieverslag of taxatierapport De onderbouwende gegevens van een WOZ-beschikking moeten op verzoek aan de belanghebbende worden verstrekt. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel is de verstrekking van de aan de taxatie ten grondslag liggende gegevens veelvuldig aan de orde geweest, zowel in het kader van de rechtsbescherming als in het kader van de geheimhouding versus de informatieverstrekking aan derden. In het wetsvoorstel was oorspronkelijk niet voorzien in de verstrekking van een taxatieverslag, omdat de motiveringsverplichting al voldoende zou voortvloeien uit de Algemene wet bestuursrecht. Op aandringen van de Tweede Kamer is bij tweede nota van wijziging het recht opgenomen om inzage in de onderbouwende gegevens te verkrijgen . Bij amendement is in de wet opgenomen dat een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde moeten worden verstrekt. Het taxatieverslag wordt uitsluitend aan de belanghebbende, op zijn verzoek, verstrekt. In het wetgevingsoverleg dat heeft plaatsgevonden over het Besluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling is de bedoeling van het amendement nogmaals duidelijk gemaakt. Op eerste verzoek moet een uitvoerig taxatieverslag worden verstrekt en niet pas na de indiening van de motivering van een bezwaarschrift de volledige taxatiegegevens.

Bron: De WOZ gewaardeerd, Rapport van de Waarderingskamer over het evaluatieonderzoek van de Wet WOZ (april 1999)

32


ROL TAXATIEVERSLAG Zoals artikel 40 van de Wet WOZ beschrijft, bevat het taxatieverslag de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Het verstrekken van deze gegevens moet de belanghebbende de gelegenheid bieden om te controleren of de waardebepaling is gebaseerd op de juiste gegevens. Gezien de aard van de taxatiemethode betreft dit gegevens over de getaxeerde woningen en (markt)gegevens over vergelijkbare woningen. De belanghebbende ontvangt het taxatieverslag als een motivering van de vastgestelde waarde. Het taxatieverslag moet gelezen worden binnen de context van de wettelijke uitgangspunten. Een taxatieverslag in het kader van de Wet WOZ is op het eerste gezicht veel beknopter dan bijvoorbeeld een taxatierapport dat een taxateur opstelt bij een individuele taxatieopdracht. Maar in een taxatierapport geeft de taxateur bijvoorbeeld een uitvoerige beschrijving over het doel van de taxatie, de uitgangspunten, het gehanteerde waardebegrip en de gehanteerde methodiek. Al deze onderwerpen, waaraan in een generiek taxatierapport veel aandacht geschonken wordt, zijn niet nodig in een WOZ-taxatieverslag, omdat deze onderwerpen in de weten regelgeving zelf al uitvoerig zijn vastgelegd. Daar staat tegenover dat het taxatieverslag in het kader van de Wet WOZ er primair op gericht is om controle van de vastgestelde waarde door de belanghebbende mogelijk te maken. Het vermelden van herkenbare marktinformatie is voor deze controle een belangrijk element. Het vermelden van marktinformatie als onderbouwing van de taxatie-uitkomst ontbreekt meestal in een taxatierapport bij een individuele taxatieopdracht.

33


34


D E E L

i I

Jaarverslag van de Waarderingskamer over het jaar 2004

Inleiding 1.1 Bestuurlijke aandachtspunten 1.2 Publiciteit en Kamervragen over de Wet WOZ

Waarderingskamer, commissies en secretariaat 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Inleiding Waarderingskamer en commissies Secretariaat Jaarrekening, werkplan en begroting Klantbelevingsonderzoek

Activiteiten Waarderingskamer 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

35

De taken van de Waarderingskamer Verbetervoorstellen Speerpunt herwaardering 2003 Overige bevindingen toezicht Coordinatie Beoordeling redelijkheid gemaakte kosten Benchmark Adviezen Geschillenbehandeling


Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) Stb. .. Stb. Stb. Stb.

art. 20

art 3 en art. 39

art. 31

Besluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Stb. 1994, 954 ... Stb.2003, 58

Besluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Stb. 1995, 67 … Stcrt. 2004, 19 Stb. 2004, 685 Stcrt. 2004, 249 Stb. 2005, 54

Besluit gegevensverstrekking Wet WOZ Stb. 1996, 401 Stb. 1997, 703

Regeling instructie waardebepaling Stcrt. 1994, 252 ... Stcrt. 2003, 36

Regeling Stuf-WOZ Stcrt. 1995, ... Stcrt. 1999,

Regeling vakbekwaamheidseisen Stcrt. 1995, ... Stcrt. 2003,

Regeling kostenverrekening en gegevensuitwisseling Stcrt. 2003, 90 ... Stcrt. 2004, 249 Stcrt. 2004, 249

31 36

1994,

874

2004, 2004, 2004,

654 656 672

art. 44

art. 18

Besluit Wet waardering onroerende zaken Stb. 1997, 30 ... Stb. 2004, 685

38 37

Regeling uitgezonderde objecten Stcrt. 1994, 252 ... Stcrt. 2004, 249

Regeling rekenmodellen Stcrt. 1995, 38 ... Stcrt. 2001, 158

36


Inleiding 1.1 Bestuurlijke aandachtspunten Door de Waarderingskamer is eind 2004 geconstateerd dat bij 95% van de gemeenten in Nederland kwalitatief goede bestanden aanwezig zijn, om in de eerste maanden van 2005 beschikkingen te nemen met de waardepeildatum 1 januari 2003. Voor de resterende 5% van de gemeenten is de verwachting dat ook deze gemeenten de herwaardering tijdig succesvol zullen afronden. Van het door de Waarderingskamer op 30 september 2003 uitgebrachte advies over de verbetervoorstellen Wet WOZ, zijn de meeste voorstellen tot verbetering gerealiseerd door bijstelling en wijziging van de Wet WOZ en enige andere wetten op 9 december 2004. De door de Waarderingskamer voorgestelde vereenvoudiging van de objectafbakening is niet overgenomen vanwege de aanzienlijke gevolgen voor de belastingopbrengst van de energiebelasting. In 2004 is een start gemaakt om het toezicht meer als "systeemtoezicht" in te richten. Er is daarbij gekozen voor een model, waarbij op gemeenten, waar het eigen systeem van kwaliteitsbeheersing zodanig is dat zij de kwaliteit van WOZ-processen kunnen waarborgen, minder inhoudelijk toezicht zal worden gehouden. Bij deze gemeenten zal meer dan in het verleden worden beoordeeld of de eigen kwaliteitsbewaking van de gemeenten adequaat is. Voor gemeenten die deze kwaliteit nog niet kunnen waarborgen blijft de Waarderingskamer toezicht houden op de primaire processen.

1.2 Publiciteit over de Wet WOZ De Wet WOZ heeft met name door de verbetervoorstellen in 2004 de nodige aandacht gekregen in de landelijke media. De onderwerpen die daarbij de meeste aandacht hebben gekregen zijn de verhoging van de waarderings-

37


frequentie en de uiteindelijk gekozen oplossing voor de "stacaravanproblematiek" in het kader van de Wet WOZ. Maar ook de gemeenten hebben actief de publiciteit gezocht in het kader van de voorbereiding van belanghebbenden op de nieuwe WOZ-waarden. Veel meer dan vier jaar geleden speelt Internet een cruciale rol bij het onderbouwen van de WOZ-waarde met behulp van het taxatieverslag en met andere informatie en hulpmiddelen. De burger kan met de verschillende toepassingen in veel gemeenten de gegevens van zijn woning inzien. In verschillende gemeenten is op die manier aan burgers de mogelijkheid geboden om vooraf te controleren of de gegevens waarop de taxatie wordt gebaseerd juist zijn.

38


Waarderingskamer, commissies en secretariaat 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de samenstelling van de Waarderingskamer, van haar commissies en van het secretariaat. Verder bevat dit hoofdstuk de financiële verantwoording over 2004. De Wet WOZ bepaalt dat de Waarderingskamer bestaat uit elf leden en drie adviserende leden, die worden benoemd door de Minister van Financiën. Vier leden worden voorgedragen door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en twee leden door de Unie van Waterschappen. Van de overige leden zijn er twee afkomstig uit de Belastingdienst en de overige drie leden (inclusief de voorzitter) zijn onafhankelijk. De Waarderingskamer heeft de bevoegdheid om commissies in te stellen. In 2004 functioneerden de volgende zeven commissies: - Commissie klankbord - Commissie regelgeving en controle - Commissie gegevensuitwisseling - Commissie benchmarking - Commissie beoordeling omvang kosten - Geschillencommissie - Commissie financiën, personeel en organisatie

2.2 Waarderingskamer en commissies Samenstelling Waarderingskamer De samenstelling van de Waarderingskamer is in 2004 gewijzigd. De heer mr. B.J.M. Peters, adviserend lid vanuit het ministerie van Financiën, is opgevolgd door de heer drs. F.W. Jongbloed.

39


In bijlage 1 bij dit verslag is de samenstelling van de Waarderingskamer per 1 januari 2005 opgenomen. De Waarderingskamer heeft in 2004 vier maal plenair vergaderd. De leden die daarvoor in aanmerking komen ontvangen per vergadering een vacatiegeld. De voorzitter ontvangt een vaste vergoeding die 10% van de hoogste salarisschaal bedraagt. Commissies In bijlage 2 bij dit verslag treft u een actueel overzicht van de taken en de samenstelling van de door de Waarderingskamer ingestelde commissies aan. De commissies van de Waarderingskamer zijn in 2004 in totaal drieëntwintig keer bijeengekomen. Leden die daarvoor in aanmerking komen ontvangen per vergadering een vacatiegeld en vergoeding van reis- en verblijfkosten.

2.3 Secretariaat De Waarderingskamer is een zelfstandig bestuursorgaan met publiekrechtelijke rechtspersoonlijkheid. De Wet WOZ bepaalt dat de Waarderingskamer een secretariaat heeft onder leiding van een secretaris. In 2004 waren gemiddeld twintig medewerkers werkzaam bij het secretariaat van de Waarderingskamer, waarvan vijf personen op basis van een samenwerkingscontract met de Belastingdienst. In 2004 waren er enkele personeelsmutaties bij het secretariaat. De heer mr. drs. J.P.M. van Puijenbroek RE is in januari 2004 in dienst gekomen als normatiekontwikkelaar/controleur. De heer Van Puijenbroek heeft per 1 december 2004 de organisatie verlaten in verband met aanvaarden van een functie elders. In bijlage 3 bij dit verslag is de samenstelling van het secretariaat per 1 januari 2005 opgenomen.

40


Arbeidsvoorwaarden personeel Met betrekking tot de arbeidsvoorwaarden zijn voor het personeel de arbeidsvoorwaarden van Provincie Zuid-Holland, overeenkomstig van toepassing verklaard. In dat kader is een conversie van de functie- en salaris-schalen doorgevoerd van het 20 schalenstelsel naar een 18 schalenstelsel. De personen die worden ingeleend van de Belastingdienst vallen voor hun rechtspositie onder de regeling van hun formele werkgever. Arbeidsomstandigheden Op het gebied van de arbeidsomstandigheden hebben zich in 2004 geen bijzondere ontwikkelingen of incidenten voorgedaan. De verzuimbegeleiding was in handen van de Achmea Arbo. Het ziekteverzuimpercentage lag in 2004 op 2,5 %. Dit is lager dan het landelijk gemiddelde van 5,6 % bij de overheid. In vervolg op de in 2003 uitgevoerde onderzoeken naar de luchtbehandeling en de getroffen maatregelen is in 2004 een evaluatieonderzoek uitgevoerd. Naar aanleiding van dit onderzoek heeft de verhuurder enkele voorzieningen toegezegd. Deze voorzieningen moeten in 2005 gerealiseerd worden.

2.4 Werkplan, begroting en jaarrekening De Waarderingskamer stelt jaarlijks voor 1 december op basis van een werkplan een begroting vast voor het daarop volgende kalenderjaar. De totale begrote uitgaven belopen een bedrag van ruim € 2 miljoen. De Waarderingskamer brengt uiterlijk op 1 mei aan de Staatssecretaris van Financiën verslag uit over haar werkzaamheden en haar financieel beleid in het voorgaande kalenderjaar. De kosten van de Waarderingskamer komen volgens een vaste verdeelsleutel ten laste van de gemeenten (50%), de waterschappen (25%) en de Belastingdienst (25%). Het aandeel van de gemeenten wordt direct betaald uit het gemeentefonds, terwijl de Unie van Waterschappen het aandeel van de waterschappen betaalt.

41


De Waarderingskamer is een zelfstandig bestuursorgaan en uit dien hoofde betrokken in de systematische onderzoeken van de Algemene Rekenkamer naar rechtspersonen met een wettelijke taak. In 2004 is in de vorm van een meerjarenbegroting een financieel doorzicht behandeld voor de komende vijf jaar. In de vergadering van 25 november 2004 is op basis van een concept-werkplan voor 2005 de begroting 2005 vastgesteld. De jaarrekening 2004 is door de Waarderingskamer op 3 maart 2005 vastgesteld en daarna aan de Staatssecretaris van Financiën en aan de Algemene Rekenkamer aangeboden. Alle stukken die op de jaarrekening 2004 betrekking hebben zijn integraal op de internetsite van de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl) gepubliceerd.

42


Jaarrekening 2004 In onderstaand overzicht is een specificatie van de lasten over 2004 opgenomen en wordt een vergelijking gemaakt met de begroting voor het desbetreffende jaar.

Begroting 2004

Rubriek

Kosten Waarderingskamer en commissies

Jaarrekening 2004

Verschil (in 1000euro)

41

39

-2

1.505

1.473

- 32

Huisvestingskosten

280

304

24

Kantoorkosten

150

82

- 68

Overige kosten

65

57

-8

200

135

- 65

2.241

2.090

-151

Personeelskosten

Adviezen en contracten derden

Totaal

De uitvoeringskosten over 2004 bedroegen € 2.090.047 Ten opzichte van de begroting voor 2004 ad € 2.241.000,- is sprake van een overschot van € 150.953,-

43


De baten (renteopbrengsten over uitgezette deposito’s) zijn met een totaal van € 32.019 een bedrag van € 7.019 hoger dan in de begroting is geraamd. Het totale overschot ten opzichte van de begroting 2004 bedraagt daardoor € 157.972. Aangezien het egalisatiefonds zijn maximale omvang bereikt heeft zal dit bedrag aan de partijen worden terugbetaald overeenkomstig de verdeelsleutel die ook geldt voor hun bijdrage in de begroting. De belangrijkste verschillen tussen de begroting en de uitkomsten over 2004 worden als volgt verklaard: - er is sprake van een klein overschot bij de personeelskosten. De meevallers zijn in dit geval wat groter dan de tegenvallers. Meevallers zijn in dit geval de niet vervulde vacatures, tegenvallers het betalen van de BTW op ingeleend personeel van de Belastingdienst; - de overschrijding op de rubriek Huisvestingskosten wordt veroorzaakt door het vervangen van het vergadermeubilair. Verder is sprake van een lichte overschrijding van de huur en servicekosten; - de onderschrijding op de rubriek Kantoorkosten wordt vooral veroorzaakt door de besparingen in het telefoonverkeer, minder uitgaven aan kantoorautomatisering en aan literatuur en minder vervaardigen van drukwerk in 2004; - de onderschrijding in de rubriek Adviezen en contracten derden wordt vooral verklaard doordat in 2004 geen adviesopdrachten zijn verstrekt met betrekking tot de authentieke gebouwenregistratie in relatie tot de WOZ. In 2004 is wel opdracht gegeven voor het realiseren van de taxatiewijzer recreatieterreinen, waarbij de Stuurgroep Samenwerking van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten bovendien een deel van de kosten voor haar rekening heeft genomen.

44


2.5 Klantbelevingsonderzoek De Waarderingskamer heeft in 2004 aan Research voor Beleid opdracht gegeven om een onderzoek in te stellen naar de wijze waarop gemeenten de Waarderingskamer en het toezicht door de Waarderingskamer ervaren. De oplevering van het onderzoek met de titel "De Waarderingskamer gewaardeerd" heeft begin 2005 plaatsgevonden. De Waarderingskamer moet nog beslissen welke acties ondernomen worden naar aanleiding van de bevindingen om voor zover nodig toezichtbeleid en -uitvoering nog beter op elkaar af te stemmen. Enkele conclusies van het onderzoek zijn al wel het vermelden waard. - waardering is er voor de inspecties ter plaatse, de gegeven adviezen en de deskundigheid van de inspecteurs; - ook is men te spreken over de duidelijkheid en volledigheid van de informatieproducten; - de bereikbaarheid en de bereidheid om vragen te beantwoorden zijn goed; - problemen heeft men met de vragenlijsten van de Waarderingskamer: de frequentie is te hoog, het is moeilijk om de gevraagde gegevens te verzamelen en de relevantie voor het eigen proces is niet altijd duidelijk; - de snelle terugkoppeling wordt gewaardeerd, de toonzetting of de bruikbaarheid van sommige adviezen soms wat minder; - het inlevingsvermogen in de gemeentelijke politiek en in de situatie van de betreffende gemeente zouden kunnen verbeteren; - de Waarderingskamer houdt naar de mening van sommige gemeenten te veel vast aan de formele regels. Gemeenten hebben aangegeven het op prijs te stellen als de Waarderingskamer zich soms wat soepeler zou opstellen, met wat meer aandacht voor een specifieke aanpak van een gemeente als die ook tot goede resultaten leidt.

45


Met betrekking tot de vragenlijsten is in de Waarderingsinstructie 2005 die in december 2004 aan alle gemeente is toegezonden, al vastgelegd dat met ingang van 2005 de frequentie van de bevraging wordt teruggebracht tot tweemaal per jaar. Gevraagd zal worden naar de toestand per 15 april 2005en naar die per 1 oktober 2005. De Waarderingskamer zal ook proberen om in de terugkoppeling meer rekening te houden met opmerkingen die gemeenten bij het invullen van de vragenlijsten maken. Verder zal de Waarderingskamer in het overleg met de softwareleveranciers van gemeenten en hun gebruikersverenigingen nogmaals wijzen op het belang om de gevraagde antwoorden waar mogelijk uit de gemeentelijke systemen te kunnen genereren.

46


Activiteiten Waarderingskamer 3.1 De taken van de Waarderingskamer De taken van de Waarderingskamer zijn vastgelegd in artikel 4 van de Wet WOZ (toezicht, advisering en geschilbeslechting). De Waarderingskamer heeft deze taken samengevat in een missie: De Waarderingskamer bevordert het vertrouwen in een adequate uitvoering van de Wet WOZ. De wijze waarop de Waarderingskamer haar taken uitvoert is voor het jaar 2004 vastgelegd in het beleidsplan 2004. Dit beleidsplan is begin 2004 gepubliceerd op de internetsite van de Waarderingskamer. De belangrijkste thema’s uit dit beleidsplan zijn in dit jaarverslag nader uitgewerkt.

3.2 Verbetervoorstellen De meeste van de in 2003 gemaakte voorstellen tot verbetering van de uitvoering van de Wet WOZ, waarvoor wetswijziging nodig was, zijn overgenomen. De door de Waarderingskamer voorgestelde vereenvoudiging van de objectafbakening van niet-woningen is niet overgenomen vanwege aanzienlijke gevolgen voor de belastingopbrengst van de energiebelastingen en de belasting op leidingwater. Naast deelname aan werkgroepen ter voorbereiding van de parlementaire behandeling van de Verbetervoorstellen is ook bijstand verleend bij beantwoorden van vragen van de Tweede Kamer. De belangrijkste onderdelen uit de wetgeving worden hieronder weergegeven:

47


Verhoging waarderingsfrequentie De wet maakt het mogelijk om, als aan een aantal voorwaarden is voldaan, over te gaan tot een jaarlijkse herwaardering. Met ingang van 1 januari 2005 is reeds sprake van een tweejarig tijdvak in plaats van een tijdvak van vier jaar. Of aan de voorwaarden voor jaarlijkse waardebepaling kan worden voldaan moet blijken uit een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten uitgevoerde pilot. Afzonderlijke besluitvorming is nog vereist om definitief tot jaarlijkse waardebepaling te komen. Naar verwachting is dat in de loop van 2005 een feit. Combinatie WOZ beschikking en OZB-aanslag Een belangrijk nieuw voorschrift is verder het combineren van de aanslag OZB en de WOZ-beschikking op één biljet en het versturen daarvan in de eerste acht weken van een jaar. Met ingang van 2005 is ook sprake van de mogelijkheid om jaarlijks bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Hoewel in 2006 in beginsel dezelfde WOZ-waarde zal gelden als in 2005, kan dus in 2006 opnieuw bezwaar gemaakt worden tegen deze waarde. Overige onderwerpen Het waarderen van objecten in aanbouw is vereenvoudigd door hiervoor aan te sluiten bij het waarderingsvoorschrift van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Er zijn bepalingen opgenomen op grond waarvan verdergaande samenwerking kan worden bevorderd. Voorts kunnen gemeenten zelf bepalen of zij nieuwe belanghebbenden zonder voorafgaand verzoek, ambtshalve een beschikking zullen sturen. Bij nota van wijziging zijn nieuwe voorschriften gegeven voor de afbakening van recreatieterreinen. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de fiscale problematiek rond de stacaravans op gehuurde grond. De objectafbakeningsvoorschriften leiden er op grond van de jurisprudentie toe dat de grond met de caravan als een zelfstandig WOZ-object moest worden aangemerkt. Onder de nieuwe voorschriften wordt het gehele recreatieterrein als één geheel afgebakend en gewaardeerd op basis van de exploitatiemogelijkheden. De bepalingen in de Waterschapswet zijn met de bepalingen in de Gemeentewet in overeenstemming gebracht voor wat betreft onroerende 48


zaken (of delen ervan) die bij de waardering buiten aanmerking blijven. Het gaat daarbij om de bestaande vrijstelling voor kerken, waterbeheersingswerken en werken bestemd voor de zuivering van riool- en ander afvalwater. Dit brengt met zich dat de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ ook zal worden aangepast en voor deze objecten geen waarde meer behoeft te worden bepaald en vastgesteld. Tenslotte is op initiatief van de Tweede Kamer een rechtsvermoeden van een juiste WOZ-waarde geïntroduceerd voor de behandeling van bezwaar- en beroepschriften. Wanneer bij de behandeling van een bezwaar of beroep blijkt dat de waarde minder dan een bepaalde marge afwijkt van de op de WOZ-beschikking vermelde waarde, dan wordt de WOZ-waarde geacht juist te zijn en wordt het bezwaar of beroep ongegrond verklaard.

3.3 Speerpunt herwaardering 2003 Inzet toezichtinstrumentarium bij herwaardering De Waarderingskamer achtte deze herwaarderingsronde een in kwalitatief opzicht zorgvuldige herwaardering van groot belang. Daarom is aan alle gemeenten, waar in september de kwaliteit van de nieuw vast te stellen taxatiewaarden en/of de kwaliteitsbewaking door de gemeenten nog niet voldoende gewaarborgd was, gevraagd te verklaren dat zij bij een eventuele afweging tussen kwaliteit en tijdigheid bij het al dan niet nemen van beschikkingen voor kwaliteit zouden kiezen. Tevens werden zij verzocht te verklaren dat zij niet eerder beschikkingen zouden verzenden, dan nadat de Waarderingskamer zich een oordeel over de kwaliteit had gevormd. Met de Staatssecretaris van Financiën was begin 2004 reeds overeengekomen dat een gemeente die deze verklaring niet wenste af te geven, zonodig een aanwijzing van de Staatssecretaris tegemoet kon zien. De overweging achter het vragen van de verklaring was de volgende. Indien in het uiterste geval het versturen van beschikkingen moest worden tegengehouden, is dit naar het oordeel van de Waarderingskamer uitsluitend een 49


bevoegdheid van de Staatssecretaris, uit te oefenen door het geven van een aanwijzing. Aan het geven van een aanwijzing behoort op basis van de systematiek van de Wet WOZ het geven van een aanbeveling door de Waarderingskamer vooraf te gaan. Op basis van de benodigde termijnen, die bij dergelijke procedures nodig zijn zou dit ertoe leiden dat de eventuele aanbevelingsprocedure medio september 2004 al moest worden gestart, om uiteindelijk tot een tijdige aanwijzing te kunnen leiden. Alle partijen waren het er over eens dat het starten van een aanbevelingsprocedure in dat stadium van de herwaardering nodeloos belastend was en bovenal contraproductief. Met het vragen van de verklaring is wel in een vroeg stadium de bestuurlijke aandacht voor het belang van kwaliteit bereikt. De gevolgde procedure is succesvol gebleken, daar het uiteindelijk niet tot aanbevelingen en/of aanwijzingen is gekomen. Bevindingen herwaardering 2003 Op basis van de inventarisatie in maart 2004 is geconstateerd dat 180 gemeenten achterstanden hadden ten opzichte van de op dat moment gewenste situatie. Bij 54 van deze gemeenten werd geconstateerd dat de achterstanden op dat moment zorgelijk waren. Op basis van de door de Waarderingskamer gehanteerde criteria, bleek uit de inventarisatie in juni dat bij 414 gemeenten sprake was van enige achterstand, terwijl bij 58 gemeenten sprake was van een zorgelijke achterstand. Hierbij moet worden opgemerkt dat de achterstanden zich vooral voordeden op het gebied van de modelmatige taxaties van woningen. In de maanden juli, augustus en september heeft de inspectiecapaciteit zich vervolgens geconcentreerd op gemeenten aan wie naar verwachting in oktober zou kunnen worden gemeld dat de Waarderingskamer haar toezicht op de herwaardering naar de waardepeildatum 1 januari 2003 had afgerond. Deze inspecties zijn uitgevoerd om te beoordelen of het beeld, dat grotendeels stoelde op door gemeenten in de voortgangsinventarisaties gegeven antwoorden, werd bevestigd in een onderzoek ter plaatse. Tot 1 september zijn 85 van dit type bijzondere inspecties uitgevoerd. Daarnaast zijn gemeenten in de gelegenheid gesteld voor 15 september 2004 de laatste stand van zaken aan de Waarderingskamer te melden. Eind september 2004 kon aan 287 gemeenten worden gemeld dat zij

50


naar het oordeel van de Waarderingskamer de herwaardering zonder nader toezicht konden afronden. De overige gemeenten zijn vervolgens intensief gevolgd en begeleid bij de afronding van de herwaardering. Eind december 2004 was het aantal gemeenten dat zonder nader toezicht van de Waarderingkamer de herwaardering kon afronden, reeds gestegen tot 414 gemeenten. Ten opzichte van de vorige herwaarderingsronde (waardepeildatum 1 januari 1999) is deze herwaarderingsronde (waardepeildatum 1 januari 2003) veel meer gebruik gemaakt van de beschikbare marktinformatie (80% nu tegen 30% vorige ronde). Daarmee is de bewaking van de aansluiting van de te beschikken waarden op het marktniveau door de gemeenten veel grondiger aangepakt. Daarnaast was bij de gemeenten, onder andere door het uitblijven van ernstige automatiseringsproblemen, veel meer tijd beschikbaar voor kwaliteitscontrole in het algemeen. Deze situatie is een sterke verbetering ten opzichte van de vorige herwaarderingsronde, waarin veel gemeenten rond de jaarwisseling, voorafgaand aan het nemen van beschikkingen de eerste teruglevering van het taxatiebureau nog moesten ontvangen. Tijd voor een serieuze kwaliteitscontrole was er toen eigenlijk niet meer, terwijl deze in de huidige herwaarderingsronde op een vergelijkbaar moment veelal eigenlijk al achter de rug is. Deze kwaliteitsbeoordeling door gemeenten zelf is door de Waarderingskamer ondersteund door het ter beschikking stellen van een beoordelingsprotocol en het houden van een groot aantal voorlichtingssessie over dit beoordelingsprotocol.

51


Uitvoering niet-woning taxaties In het kader van de herwaardering was afgesproken dat de gemeenten en de dienstverleners in het kader van de herwaardering naar waardepeildatum 1 januari 2003 zoveel als mogelijk gebruik zouden maken van taxatiewijzers, die door het LTO (Landelijk TaxatieOverleg1) van een goedkeuring waren voorzien. De taxatiewijzers die de partijen ontwikkelden, konden aan het LTO worden voorgelegd en zouden na goedkeuring via het WOZ-datacenter aan iedereen beschikbaar worden gesteld. Hiervan zou een uniformerende en daarmee kostenbesparende werking uitgaan. Het tot stand brengen van taxatiewijzers inclusief goedkeuring heeft een lange doorlooptijd gekend. Over het algemeen zijn de taxatiewijzers in formele zin te laat beschikbaar gekomen om in de herwaardingsronde naar waardepeildatum 1 januari 2003 een significante rol te kunnen spelen. Veel taxatiewerk was op het moment van publicatie immers al gedaan. Voor de komende herwaardering wordt dat vermoedelijk beter.

3.4 Overige bevindingen toezicht Eén communicatiemoment voor gemeenten In 2004 is de Waarderingskamer afgestapt van het principe dat alle bevindingen met betrekking tot een gemeente altijd alleen aan het desbetreffende college van burgemeester en wethouders worden gerapporteerd. Door de toenemende beheersing van het WOZ-proces bij veel gemeenten was dit niet langer nodig. Over de uitvoering van de WOZ wordt thans meestal gecommuniceerd met de door het college aangewezen contactpersoon. Van 155 colleges is bekend dat zij graag zelf door de Waarderingskamer geïnformeerd willen worden over de voortgang van de uitvoering van de Wet WOZ.

1

Het LTO is een dochteroverleg van het Belastingoverleg grote gemeenten, het overlegorgaan van gemeenten met meer dan 100.000 inwoners. Het LTO wordt gevormd door deelnemers uit zelftaxerende gemeenten. 52


Het oordeel van de Waarderingskamer over de stand van zaken van de voorbereiding van de gemeente met betrekking tot de herwaardering is eind september 2004 gebruikt als het jaarlijkse communicatiemoment op het bestuurlijke niveau van de gemeenten. Kwaliteit verantwoordelijkheid van gemeenten De Waarderingskamer stoelt voor haar toezicht voor een belangrijk deel op de kwaliteitsbewaking waarvoor de gemeenten zelf verantwoordelijk zijn. In dat kader is eind 2003 en begin 2004 een aantal handreikingen geboden in de vorm van beoordelingsprotocollen. Deze protocollen zijn ook opgenomen in de in 2004 gepubliceerde Waarderingsinstructie 2005. In 2004 is in vervolg op het beoordelingsprotocol woningen uit 2003, het beoordelingsprotocol niet-woningen en een beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-administratie aan de gemeenten beschikbaar gesteld. Hiermee kunnen zij zelf inzicht krijgen in de kwaliteit van de desbetreffende deelprocessen in de WOZ-uitvoering. Daarnaast is het gebruik van deze protocollen gestimuleerd door het organiseren van regionale oefensessies. Uit de inspecties ter plaatse bleek dat deze protocollen in een behoefte voorzagen. Pas nadat gemeenten er in het kader van een inspectie of bij een regionale oefensessie kennis van hadden genomen is het gebruik toegenomen. Uiteindelijk hebben veel gemeenten onderdelen van de protocollen overgenomen in de eigen procedures voor kwaliteitsbewaking. Aanleiding om de protocollen te gebruiken was wel vaak een aanstaande inspectie of vragenlijst van de Waarderingskamer. Ook de correspondentie van de Waarderingskamer in het kader van de afronding van de herwaardering heeft het gebruik van de protocollen gestimuleerd. Normatiek Door het openbaar maken van alle kwaliteitseisen die de Waarderingskamer hanteert bij haar toezicht (de normatiek) wil zij bijdragen aan een transparante wijze van toezicht houden. Het eenduidig uitschrijven van deze kwaliteitseisen en het bereiken van overeenstemming over de relevantie van de eisen met zowel gemeenten als afnemers blijft een moeizaam proces waarbij het op één lijn brengen van betrokkenen zowel binnen als buiten de organen van de Waarderingskamer veel tijd kost. Toch is het uitwerken van de normatiek van

53


belang, want geconstateerd wordt dat het ontbreken van duidelijke kwaliteitscriteria het ontwikkelen van andere producten vertraagt. In voorkomende gevallen worden bij de uitvoering van het toezicht concept kwaliteitscriteria gebruikt zodat daarmee ook in de praktijk ervaring wordt opgedaan. De discussies hebben er in 2004 toe geleid dat nog geen nieuwe tranches normatiek ter vaststelling aan de Waarderingskamer konden worden aangeboden. Wel is met de vaststelling van de Waarderingsinstructie 2005 de discussie afgerond met betrekking tot de eisen aan de volledigheid van de WOZ-administratie van gemeenten. Na afronding van de Waarderingsinstructie 2005 is deze verder vertaald in formele normatiek. Er is opdracht gegeven om een applicatie te ontwikkelen die de normatiek op een toegankelijke wijze voor gemeenten via Internet ontsluit. Focus op burgergerichte producten In het jaarverslag 2001 is aangegeven dat de focus op burgergerichte producten in 2004 vooral betrekking zou hebben op de kwaliteit van de nieuw vast te stellen waarde en van de bijhorende taxatieverslagen. Voor de beoordeling van deze kwaliteit door gemeenten is daarom een afzonderlijk beoordelingsprotocol opgesteld. Verder is in het kader van het toezicht uitgebreid aandacht besteed aan het belang van het aansluitingen van de te beschikken waarde op het niveau van de gerealiseerde verkoopprijzen en op het maximaal gebruik van de beschikbare verkoopprijzen. Daarnaast is bevorderd dat een aantal verbetervoorstellen, die zien op verbeteringen waar de burger direct profijt van heeft, zijn omgezet in wetgeving. Zo is in de Wet verbetervoorstellen opgenomen dat de beschikking en de aanslag OZB op één biljet worden vermeld. Zo ziet de burger direct het financiële effect van de WOZ beschikking op de hoogte van de OZB-aanslag. Er is een jaarlijkse mogelijkheid tot het maken van bezwaar geïntroduceerd. De burger, die onverhoopt te laat bezwaar heeft gemaakt zit niet langer vier jaar vast aan een zijns inziens onjuiste waarde. De waarderingscyclus is bovendien teruggebracht tot twee jaar Naar verwachting zal deze verder worden teruggebracht naar één jaar zodat de WOZ-waarde optimaal aansluit op de actuele marktwaarde. Hierdoor wordt de WOZ-beschikking voor de burger ook

54


bruikbaar voor andere doeleinden, zoals het verkrijgen van leningen waarbij de waarde van de onroerende zaak naast andere factoren van belang is.

3.5 Coördinatie Naast het houden van toezicht op de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten tracht de Waarderingskamer de randvoorwaarden waaronder de gemeenten de werkzaamheden moeten uitvoeren te verbeteren. De belangrijkste instrumenten hiervoor zijn coördinatie en voorlichting. Verbetering randvoorwaarden uitvoering Medewerkers van de Waarderingskamer hebben in 2004 in verschillende projecten die zijn gericht op kostenreductie en op kwaliteitsverbetering van niet-woningtaxaties een rol gespeeld. Enkele van deze projecten worden hierna kort beschreven. WOZ-datacenter In 2004 is met een kleine groep enthousiaste gemeenten gewerkt aan opzet en voeding van het WOZ-datacenter, het platform om gegevens uit te wisselen tussen gemeenten. De Staatssecretaris van Financiën schrijft in zijn brief van 22 december 2004 aan de Tweede Kamer dat hij in het bestuurlijk overleg van 10 november 2004 met de VNG gesproken heeft over de gemeentelijke gegevenslevering aan het WOZ-datacenter. Toen is gesignaleerd dat het profijt van het WOZ-datacenter groter wordt naarmate meer gemeenten gegevens aanleveren. De VNG heeft toegezegd dat zij een ledenbrief zal sturen aan alle gemeenten met daarin het verzoek om inhoudelijke gegevens te verstrekken aan het WOZ-datacenter. De Staatssecretaris heeft afgesproken dat over een jaar zal worden bezien hoeveel gemeenten daadwerkelijk gegevens hebben aangeleverd aan het WOZ-datacenter. Daarbij heeft hij aangegeven dat in 2005 minstens 300 gemeenten dit gedaan moeten hebben. Wanneer dit streefgetal niet gehaald wordt overweegt hij om een en ander bij AMvB voor te schrijven.

55


Stuf-WOZ, Stuf-TAX en andere gezamenlijke functionaliteit In de sfeer van de automatiseringssystemen speelde begin 2004 bij sommige gemeenten de vraag waarom taxatiemodellen niet volgens verwachting werkten. In eerste instantie werd door een aantal gemeenten de automatisering als oorzaak van het probleem aangeduid. Uit contacten bleek dat dergelijke problemen op een enkele uitzondering na niet terug te voeren waren op gebreken in de automatisering, doch ontstonden als gevolg van inhoudelijke gebreken in de bestanden van de gemeenten. De automatiseringsproblemen die nog wel bestonden hadden primair betrekking op de aansluiting van het gebruikte taxatiemodel op het gebruikte registratiesysteem van de gemeente. Het reeds lang lopende project “Gegevenslevering Stuf-WOZ via GemNet” lijkt eind 2004 eindelijk resultaat op te leveren. De belangrijkste leveranciers van gemeentelijke software beschikken eind 2004 over modules in hun software, waarmee Stuf-WOZ bestanden vanuit de WOZ-applicatie rechtstreeks via GemNet aan de Belastingdienst kunnen worden geleverd. In het najaar van 2004 speelde in dit verband nog de vraag in hoeverre de levering van StufWOZ bestanden via software die de Stuf-WOZ gegevens niet rechtstreeks uit de WOZ-bestanden genereert, ook moest worden ondersteund. De Commissie gegevensuitwisseling heeft mede op basis van reeds eerder ingenomen standpunten besloten deze niet te ondersteunen, omdat dit niet past in het door haar voorgestane groeimodel naar berichtenverkeer. Veel gemeenten blijken op te zien tegen de aanvangskosten van GemNet (benodigde investering in de orde van € 1500 á € 3000). Er zijn echter ook gemeenten waar het nemen van een volledige GemNet aansluiting leidt tot een aanzienlijke besparing. Berichtenverkeer Met betrekking tot het berichtenverkeer is eerder besloten dat hiervoor wordt meegelift op de ontwikkelingen in het kader van de authentieke registraties van gebouwen en adressen, waarvoor eveneens een vorm van berichtenverkeer noodzakelijk is. Het politieke besluit dat de authentieke registraties worden gerealiseerd, is inmiddels genomen. Op basis van de marsroute voor de authentieke gebouwenregistratie wordt verwacht dat er niet vóór 2006 sprake

56


zal zijn van berichtenverkeer in de sfeer van de WOZ. Wel zal in 2005 reeds gestart worden met het definiëren van de berichten. In 2004 hebben de automatiseringsconsequenties van de verbetervoorstellen uiteraard bijzondere aandacht gekregen. Het integreren van WOZ-beschikking en aanslag op één biljet brengt de noodzaak van enkele aanpassingen van de systemen met zich. De WOZ-beschikking werd in het verleden immers vanuit een andere applicatie geprint dan de aanslagen. Ook de verkorting van het tijdvak tot uiteindelijk één jaar heeft gevolgen voor de systematiek van de gegevenslevering. In beide gevallen is gestreefd naar zodanige aanpassingen dat de kosten zo laag mogelijk uitkomen. Enige investeringen zijn uiteraard onvermijdelijk. Hoewel uit de Benchmark WOZ-kosten blijkt dat de automatiseringskosten slechts een beperkt deel van de totale WOZ-kosten vormen, blijkt nog altijd dat automatiseringskosten tot (soms felle) discussies leiden. Taxeren niet-woningen via Internet Met betrekking tot het taxeren van bijzondere objecten via Internet is alleen een applicatie voor het taxeren van scholen gerealiseerd. Uit het feit dat de taxatiebedrijven een “klassieke” taxatiewijzer scholen hebben laten goedkeuren leiden wij af dat de bedoelde internetapplicatie nog niet overal is gebruikt. Wel heeft een aantal gemeenten aangegeven dat zij de applicatie voor het taxeren van scholen hebben gebruikt om het door het taxatiebureau opgeleverde werk te controleren. Landelijk Taxatie Overleg Afgesproken was dat de gemeenten en de dienstverleners in het kader van de herwaardering naar waardepeildatum 1 januari 2003 zoveel als mogelijk gebruik zouden maken van taxatiewijzers, die door het LTO (Landelijk Taxatie Overleg) van een goedkeuring waren voorzien. De taxatiewijzers die de partijen ontwikkelden, konden aan het LTO worden voorgelegd en zouden na goedkeurig via het WOZ-datacenter aan iedereen beschikbaar worden gesteld. Hiervan zou een uniformerende en daarmee kostenbesparende werking uitgaan. Het tot stand brengen van taxatiewijzers inclusief

57


goedkeuring heeft een lange doorlooptijd gekend. Over het algemeen zijn de taxatiewijzers in formele zin laat beschikbaar gekomen. Zij zullen geactualiseerd worden om ze te gebruiken bij de herwaardering naar waardepeildatum 1 januari 2005. Landelijk opererende belanghebbenden Met betrekking tot voorgenomen samenwerking van gemeenten op het gebied van de waardering van NS-stations moet eind 2004 worden geconstateerd dat dit nog niet is gelukt. Nagenoeg alle gemeenten hebben voor zover van toepassing het waarderen van stations zelfstandig opgepakt. Volgende ronde nieuwe kansen. In het kader van de discussie rond het waarderen van recreatieterreinen heeft de Waarderingkamer in de tweede helft van 2004 aan DTZ Zadelhoff opdracht gegeven tot het ontwikkelen van de Taxatiewijzer recreatieterreinen, omdat de tijdspanne voor de ontwikkeling van deze taxatiewijzer op de reguliere wijze inmiddels te kort was. Daarnaast kon van de partijen redelijkerwijs niet worden verlangd dat zij deze taxatiewijzer zouden ontwikkelen omdat de regelgeving waarop zij stoelt op dat moment nog niet was vastgesteld. Voorlichtingsbijeenkomsten In het kader van de voorlichting heeft de Waarderingskamer in 2004 samen met de VNG achtentwintig voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd in het kader van de afronding van de herwaardering 2003. Op verzoek van de branchepartijen is één speciale voorlichtingsbijeenkomst voor de bedrijven en dienstverleners georganiseerd. De bijeenkomsten hadden een interactief karakter en zijn door 70 % van de gemeenten bezocht. In de bijeenkomsten is vooral aandacht besteed aan de door het secretariaat opgestelde beoordelingsprotocollen. Ook in 2004 heeft de Waarderingskamer viermaal haar nieuwsbrief (WOZ-journaal) uitgebracht. Verder verstrekt de Waarderingskamer ook

58


via haar internetsite informatie. De site had in 2004 gemiddeld 2000 bezoekers per week, waarmee duidelijk in een behoefte wordt voorzien. Met name het discussieforum heeft een groot aantal bezoekers. Ook burgers en andere geïnteresseerden in de uitvoering van de Wet WOZ weten in toenemende mate de diverse onderdelen van de site te vinden. In 2004 is hard gewerkt aan de voorbereiding en realisatie van de “Waarderingsinstructie 2005”, die eind december 2004 verschenen is. Tot slot heeft de Waarderingskamer in 2004 de volgende circulaires verstuurd aan gemeenten en afnemers. - Circulaire verbetervoorstellen (met model aanslagbiljet OZB/WOZbeschikking 2005), 8 april 2004 - Circulaire recreatieterreinen, 14 juli 2004 - Circulaire aanvaarding verbetervoorstellen, taxatiewijzer recreatieterreinen, 16 november 2004 - Circulaire WOZ-gegevenslevering via GemNet, 24 november 2004

3.6 Beoordeling redelijkheid omvang kosten In totaal zijn per 31 december 2003 van 476 gemeenten verzoeken om de beoordeling van de zogenoemde “vangnetrekening” ontvangen. In juni 2004 zijn met betrekking tot 153 gemeenten de voorgenomen besluiten aan zowel de desbetreffende gemeenten als de betrokken afnemers gestuurd. Deze partijen hebben tot 10 september 2004 de gelegenheid gekregen op de voorgenomen besluiten te reageren. Door 60 gemeenten is van deze gelegenheid gebruik gemaakt. De afnemers die eveneens hebben kunnen reageren, zijn overwegend van mening dat de rechtmatigheidsbeoordeling goed is uitgevoerd, maar hebben vooral moeite met de wijze waarop het redelijkheidsoordeel uitpakt. Hiermee werd in feite elk voorgenomen besluit ter discussie gesteld. Van de afnemers (Belastingdienst en waterschappen) zijn in totaal 16 reacties ontvangen. Een reactie van een afnemer kan uiteraard betrekking hebben op meerdere gemeenten.

59


De verwerking van de ontvangen reacties, de besluitvorming en het formuleren van de definitieve oordelen heeft de tweede helft van 2004 in beslag genomen. Een van de kritiekpunten op de voorgenomen besluiten van de eerste tranche was dat de gemeente qua kostenniveau werd vergeleken met gemeenten die eveneens in de eerste tranche waren opgenomen. De definitieve besluiten van de Commissie zijn daarom gebaseerd op een vergelijking met alle gemeenten. Voor de tweede tranche van ongeveer 320 gemeenten zijn de voorgenomen besluiten in januari 2005 verzonden. Het totaal van de ingediende declaraties beloopt een bedrag van € 818 miljoen. Het totaal van de gehonoreerde bedragen in de definitieve besluiten en de voorgenomen besluiten die begin januari 2005 zijn verzonden, betreft € 743 miljoen. Dit houdt in dat er in totaal voor een bedrag van € 75 miljoen (9%) om redenen van rechtmatigheid of redelijkheid in de ingediende rekeningen is gecorrigeerd. De bezwaarfase kan dit beeld uiteraard nog veranderen.

3.7 Benchmark Met ingang van 2004 is de Benchmark WOZ-kosten, waarmee de gemeenten naar de gerealiseerde WOZ-kosten worden bevraagd, in opzet en vorm vereenvoudigd. Naast het verminderen van het aantal vragen heeft ook het feit dat de vragenlijst via Internet ingevuld kon worden, bijgedragen aan de beoogde vereenvoudiging. De vragenlijst Benchmark WOZ-kosten 2003 is in maart 2004 uitgezet. In totaal hebben 241 gemeenten de vragen beantwoord. Dit aantal komt overeen met de respons in eerdere jaren. Op basis van analyse mag geconcludeerd worden dat de WOZ-kosten in 2003 verder zijn gedaald tot € 165 miljoen (€ 20 per object). De resultaten zijn gepubliceerd op de internetsite van de Waarderingskamer. Daar staat een geraamde belastingopbrengst tegenover van ruim € 5,5 miljard. Daarmee komen de perceptiekosten uit op ongeveer 3%. De verwachting is dat de kosten de komende jaren nog verder zullen dalen.

60


3.8 Adviezen In 2004 is door de Waarderingskamer een drietal adviezen uitgebracht. Op 12 januari 2004 is nader advies uitgebracht aan de Staatssecretaris van Financiën over de door de Werkgroep verbetervoorstellen voorgestelde waarderingsvrijstelling en over de afbakening van niet-woningen. Op 12 juli 2004 is aan de Staatssecretaris in de vorm van een advies antwoord gegeven op zijn vraag of het in de praktijk voorkomt dat gemeenten doelbewust de WOZ-waarden lager vaststellen dan de waarde in het economische verkeer en dit compenseren door hun tarieven hoger vast te stellen. In hetzelfde advies is de Staatssecretaris tevens geadviseerd het aanbevelingsinstrument in te zetten in het kader van de kwaliteitsborging van de herwaardering door gemeenten. Op 25 oktober 2004 is aan de Staatssecretaris in de vorm van een advies gerapporteerd over de voortgang van de herwaardering in het land. Daarbij is tevens aandacht besteed aan de gemeenten die naar het oordeel van de Waarderingskamer op dat moment voldoende waarborgen voor een kwalitatief goede afronding van de herwaardering hadden geboden. Toegezegd is na de jaarwisseling opnieuw te rapporteren, hetgeen is geschied.

3.9 Geschillenbehandeling Er zijn in 2004 geen formele geschillen aangemeld. Wel is op verzoek van de VNG een oplossing gezocht voor een conflict tussen de voormalige CWA en inliggende gemeenten. Het standpunt van de onderzoekers is met een brief op 27 september 2004 aan de betrokkenen bekend gemaakt. De rechtbank Rotterdam heeft begin 2004 om een deskundigeninbreng verzocht in een zaak tussen een gemeente en haar taxatiebureau inzake

61


een geschil met betrekking tot de geleverde kwaliteit bij de vorige herwaarderingsronde. Een medewerker van het secretariaat heeft op persoonlijke titel inbreng geleverd. Eind 2004 was nog geen uitspraak in deze zaak. Aantal malen dat periodieke vragenlijsten zijn uitgezet Aantal individuele terugkoppelingen op beantwoording vragenlijst (3x aan alle gemeenten) Gemiddelde doorlooptijd terugkoppeling (inleveren vragenlijst tot laatste terugkoppeling) Aantal inspecties ter plaatse

4 1414 4 weken

624

Aantal gemeenten waar uitvoering op bestuurlijk niveau is besproken

11

Aantal gemeenten waar voorbereidingen zijn getroffen voor mogelijke aanbeveling

6

Aantal gemeenten waar een aanbeveling is gedaan in 2003 en beëindigd is in 2004

1 1

Aantal gemeenten waarvoor een aanwijzingsverzoek beëindigd is in 2004

Aantal uitgebrachte zogenoemde voorlopige oordelen kostendeclaratie 1999-2002

153

Aantal uitspraken in geschillen

0

Aantal uitgebrachte adviezen aan de Staatssecretaris van Financiën

3

Aantal uitgebrachte circulaires

4

Aantal georganiseerde voorlichtingsbijeenkomsten voor gemeenten Aantal maal WOZ-journaal verschenen Gemiddeld aantal bezoekers intersite per week Aantal bijeenkomsten van Waarderingskamer, commissies, werkgroepen en andere reguliere overlegvormen.

62

28 4 2000 150


B I J L A G E N

Bijlagen

63


B I J L A G E

1

Samenstelling van de Waarderingskamer per 1 januari 2005 Onafhankelijke leden: mr. H.F. van den Haak prof. dr. L.G.M. Stevens

Voorzitter: mr. J.A.M. Hendrikx Leden: Op voordracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten: mr. F. Kohlrautz C. Oversier drs. A.P.M. Schrijvers drs. R. Verkuijlen Op voordracht van de Unie van Waterschappen: mr. L.A. Branderhorst mr. R.J. van der Kluit Uit de Belastingdienst: mr. drs. J.A.M. van Blijswijk drs. H.A.E. Huijbens

64

Adviserende leden: drs. F.W. Jongbloed (Ministerie van Financiën) drs. A.J.M. Hendriks (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) Ph. Huisman (InterProvinciaal Overleg)

Secretaris: mr. J.G.E. Gieskes


B I J L A G E

2

Taak en samenstelling commissies per 1 januari 2005 Commissie klankbord (CKB)

Taakopdracht: 1. Het adviseren van de Waarderingskamer met betrekking tot conceptproducten van de Commissie regelgeving en controle. 2. Het op hoofdlijnen adviseren van de Waarderingskamer met betrekking tot de uitvoering van het toezicht. 3. Het onder de aandacht van de Waarderingskamer brengen van maatschappelijke ontwikkelingen op het terrein van de waardering van onroerende zaken. 4. Het op verzoek van de Waarderingskamer adviseren over onderwerpen waar de Waarderingskamer advies van de commissie van belang acht.

65

Samenstelling: mr. J.G.E. Gieskes (voorzitter) drs. H. Bontius (Aedes Vereniging van woningcorporaties) mr. S. Bosma (Adviseursoverleggroep Heffingen Lagere Overheden) A. van Hell (Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen) drs. A.C. Hordijk (Raad voor Onroerende Zaken) C. Kakes (Vereniging van Taxateurs voor Belastingen op Onroerende Zaken) mw. mr. J. Kamp (Vereniging VNO-NCW) mr. J.M.C. Klok (Nationaal Contact Monumenten) mr. R.J.L. Limpens (Vereniging van Register Vastgoed Taxateurs) mr. F.A.P.M. van Loon (Vereniging Eigen Huis)


ing. M.A.M. van Miert (ONRI/ Organisatie van advies- en ingenieursbureaus, Werkgroep Vastgoedinformatie) J.O. van der Ploeg (Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed) P.H. Snijders (Landelijk Taxatie Overleg grote gemeenten) mr. drs. J. van Spengen (Ministerie van Financiën, Directie Domeinen) drs. F. Veenema (MKB-Nederland) ing. P.J.A. de Vries (Ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij, Dienst Landelijk Gebied) W.J. de Wilde (Federatie Particulier Grondbezit)

Secretariaat: ir. R.M. Kathmann mw. mr. E.M. Monster-Koppenol

66


Commissie beoordeling omvang kosten (BOK) Taakopdracht: 1. Het behandelen van verzoeken van gemeenten om een oordeel te geven over de door de gemeente opgestelde berekening van de in redelijkheid gemaakte waarderingskosten ten behoeve van de verrekening van de kosten met toepassing van de vangnetregeling als bedoeld in artikel 4a van het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken. 2. Het bij mandaat van de Waarderingskamer nemen van besluiten over van de opgestelde berekeningen van de waarderingskosten. Daarbij geeft de commissie een oordeel over de redelijkheid van de kosten en over de vraag of het totaal van die kosten meer dan 2,5% hoger is dan het totaal van de over het desbetreffende waarderingskostentijdvak in rekening gebrachte bedragen.

67

3. Het bij mandaat van de Waarderingskamer geven van een voorlopig oordeel over de door de gemeente opgestelde jaarlijkse berekening van de in redelijkheid gemaakte kosten.

Samenstelling: prof.dr. L.G.M. Stevens (voorzitter) mr. drs. J.A.M. van Blijswijk drs. J. Booij RA (extern deskundige) mw. mr. L. de Bruin (extern deskundige) mr. H.F. van den Haak mr. R.J. van der Kluit C. Oversier

Secretariaat: mw. mr. E.M. Monster-Koppenol (secretaris) mr. J.G.E. Gieskes


Commissie regelgeving en controle (CRC) Taakopdracht: 1. Het voorbereiden, evalueren en bijhouden van uitvoeringsregels in het kader van de Wet WOZ op de volgende terreinen: - uitvoeren van de waardebepaling; - vakbekwaamheid van taxateurs; - uitvoeren van de waardevaststelling; - gegevensuitwisseling; - toezicht door de Waarderingskamer. 2. Het voorbereiden en bijhouden van een procedure voor het toezicht door de Waarderingskamer. 3. Het adviseren van de Waarderingskamer met betrekking tot het inhoudelijke oordeel over de kwaliteit van de vastgestelde waarden in een gemeente. 4. Het signaleren van en adviseren van de Waarderingskamer over ontwikkelingen op fiscaal-juridisch terrein die van belang zijn in het kader van de wetgeving op het terrein van de waardering van onroerende zaken.

68

5. Het adviseren van de Waarderingskamer met betrekking tot overige aangelegenheden op het terrein van de waardebepaling en de waardevaststelling.

Samenstelling: P. Bervoets (voorzitter) mr. H.T.A. Aalders mw. mr. V.M. Anches mr. S. Basten A. Hartog mw. N.M. van Steen-Traen drs. R. Verkuijlen H. van Vossen

Secretariaat: mr. J.G.E. Gieskes (secretaris) ir. R.M. Kathmann mw. mr. E.M. Monster-Koppenol


Commissie gegevensuitwisseling (CGU) Taakopdracht: 1. Het voorbereiden, evalueren en bijhouden van uitvoeringsregels in het kader van de Wet WOZ op het terrein van de registratie en levering van gegevens. 2. Het begeleiden van de uitvoering van de regels op het terrein van de registratie en de levering van gegevens. 3. Het adviseren van de Waarderingskamer met betrekking tot de registratie en levering van gegevens in het kader van de Wet WOZ. 4. Het op verzoek van partijen toetsen van de mate van verwerkbaarheid van de door gemeenten aan afnemers geleverde bestanden.

69

Samenstelling: R.B.M. ten Kroode (voorzitter) F.M.M. Antonissen J. de Haan RA ir. R. Kint J.C. Tahapary

Secretariaat: ir. R.M. Kathmann (secretaris) mr. J.G.E. Gieskes ing. K.B. Rampersad


Commissie benchmarking (CB) Taakopdracht: 1. Het verzamelen van gegevens over de verrichte werkzaamheden, de bereikte resultaten en de gemaakte kosten met betrekking tot de uitvoering van de Wet WOZ en overige kengetallen in relatie tot de door gemeenten verrichte taken op dit gebied. 2. Het beoordelen en analyseren van de verzamelde gegevens. 3. Het zorgdragen voor publicatie van de geanalyseerde gegevens op een zodanige wijze dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kwaliteit, doelmatigheid en doeltreffendheid van de eigen organisatie te vergelijken met die van andere gemeenten. 4. Het aanreiken van gevonden "best practises" aan gemeenten en hun samenwerkingsverbanden op het gebied van de uitvoering van de Wet WOZ.

70

Samenstelling: drs. A.J.M. Hendriks (voorzitter) mr. M.A.H. van Esch drs. D. Gorter drs. A.G.A. Jacobs H.B. Sigmond drs. A.J.M. Soeters drs. H.D. Winia

Secretariaat: mr. J.G.E. Gieskes (secretaris) ir. R.M. Kathmann mw. drs. G.A.P. Rietbergen


Geschillencommissie (GC) Taakopdracht: 1. Het krachtens mandaat van de Waarderingskamer behandelen van de geschillen die overeenkomstig artikel 11 van de Wet WOZ aan de Waarderingskamer voorgelegd worden. 2. Het krachtens mandaat van de Waarderingskamer besluiten over de onder punt 1 genoemde geschillen.

71

Samenstelling: mr. H.F. van den Haak mr. J.A.M. Hendrikx prof. dr. L.G.M. Stevens Plaatsvervangend: mw. mr. L. de Bruin

Secretariaat: mw. mr. E.M. Monster-Koppenol (secretaris)


Commissie financiën, personeel en organisatie (CFPO) Taakopdracht: 1. Voorbereiden van de begroting en de jaarrekening van de Waarderingskamer en uitvoeren van de door de Waarderingskamer vastgestelde begroting. 2. Voorbereiden van het werkplan en het jaarverslag van de Waarderingskamer en toezien op de uitvoering van het door de Waarderingskamer vastgestelde werkplan. 3. Voorbereiden van de reglementen inzake de werkwijze van de Waarderingskamer en haar commissies en vaststellen van de werkwijze van het secretariaat. 4. Voorbereiden van het formatieplan, de organisatiestructuur en het rechtspositiereglement van de Waarderingskamer. Het binnen het formatieplan, de organisatiestructuur en het rechtspositiereglement, zoals vastgesteld door de Waarderingskamer, behartigen van de personeelsaangelegenheden.

72

5. Adviseren van de Waarderingskamer omtrent overige aangelegenheden, voor zover die niet tot het werkterrein van andere commissies behoren. 6. Ter vervulling van de onder punt 1 tot en met 5 genoemde taken kan de Waarderingskamer bevoegdheden aan de commissie mandateren.

Samenstelling: mr. J.A.M. Hendrikx (voorzitter) mr. drs. J.A.M. van Blijswijk mr. R.J. van der Kluit C. Oversier

Secretariaat: mr. J.G.E. Gieskes (secretaris)


B I J L A G E

3

Samenstelling van het secretariaat per 1 januari 2005 Managementteam: mr. J.G.E. Gieskes ir. R.M. Kathmann mw. mr. E.M. Monster-Koppenol ir. C. Remmers

Medewerkers A. Dijkstra mw. I. Elsinga Mw. S. Geldof-van Overbeek mw. A.M. Groenendijk mr. D.R.F. Haak F.B.A.J. Hartendorp J. Karman RE RA ir. M. Kuijper mw. T.N. Oort-Brandt H. Poelman ing. K.B. Rampersad mw. G. Ratan-Jankie mw. drs. G.A.P. Rietbergen mw. ir. J.M.I. op 't Root-Louws P.J.G. Sinkeldam mw. E.M. van Tricht H.J.G. Verschueren

73


74


B I J L A G E

4

Overzicht Wet WOZ in de Tweede Kamer Aanpassing Wetgeving Op 26 mei 2005 is het voorstel van wet tot Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten (meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken) ingediend bij de Tweede Kamer. Op 30 juni heeft de vaste commissie voor Financiën verslag uitgebracht over haar bevindingen. Hiermee werd formeel de schriftelijke behandeling van dit wetsvoorstel afgerond. De leden van de verschillende fracties constateren dat met dit wijzigingsvoorstel belangrijke verbeteringen worden gerealiseerd op het vlak van vereenvoudiging van regelgeving, terugdringen van uitvoeringslasten en het wegnemen van elementen die ergernis bij burgers en bedrijven oproepen. Vlak daarvoor (29 juni 2004) is bij de Tweede Kamer nog wel een belangrijke wijziging op het wetsvoorstel ingediend, namelijk de wijziging die is gericht op een afzonderlijk voorschrift voor de objectafbakening (en waardering) van recreatieterreinen. De mondelinge behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer was op 27 oktober 2004. Een belangrijk thema hierbij was de doelmatigheid van de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten en met name de vermindering van de inspanningen benodigd voor het behandelen van het grote aantal bezwaar- en beroepsprocedures. Het Kamerlid Fierens heeft in dit kader een amendement ingediend om bij de behandeling van bezwaarschriften een marge te hanteren waarbinnen de vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn. Na enkele aanpassingen aan het amendement is dit aangenomen. Op 9 november zijn in de Tweede Kamer de verbetervoorstellen Wet WOZ aanvaard, inclusief het voorstel met betrekking tot de object-

75


afbakening van de recreatieterreinen en inclusief het amendement Fierens met betrekking tot de bezwaarmarge. Op 7 december heeft de Eerste Kamer haar goedkeuring verleend aan de verbetervoorstellen. De Wet van 9 december 2004, houdende wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten (meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken) is op 23 december 2004 gepubliceerd in Staatsblad 2004, 656. Aandacht voor doelmatige uitvoering Wet WOZ en breder gebruik Op 30 maart 2004 heeft de Staatssecretaris van Financiën de Kamer verslag gedaan over het overleg dat hij gevoerd heeft met de VNG en de Unie van Waterschappen over een gezamenlijke inspanning om de taakstelling van € 60 miljoen uit het Hoofdlijnenakkoord voor 2006 te realiseren. Een aantal voorstellen voor aanpassing voor weten regelgeving waren op dat moment als onderdeel van het wetsvoorstel Verbetervoorstellen WOZ voor advies voorgelegd aan de Raad van State. De Staatssecretaris heeft op 30 maart 2004 gemeld dat de drie partijen het erover eens waren dat de uit dit wetsvoorstel voortvloeiende besparingen kunnen leiden tot een verlaging van het macro kostenplafond per 2005. Echter over de omvang van deze verlaging bestond op dat moment nog geen overeenstemming. De Staatssecretaris zelf gaf aan dat hij van mening was dat een grotere verlaging dan de door de VNG voorgestelde € 10 miljoen mogelijk moest zijn. Naast de voorstellen die reeds in een wetsvoorstel waren uitgewerkt heeft de Staatssecretaris ook gemeld dat de ambtelijke werkgroep WOZverbetervoorstellen verzocht was om de mogelijkheden van breder gebruik van WOZ-gegevens nader uit te werken. In het bestuurlijk overleg was door alle partijen geconcludeerd dat het breder gebruik van WOZ-gegevens perspectief biedt. Als voorbeeld wordt gemeld dat naar uitbreiding van het gebruik van de WOZ-waarde voor het successie- en schenkingsrecht nader onderzoek zal worden gedaan. Belangrijke voorwaarde voor breder gebruik is dat er jaarlijkse waardering plaatsvindt

76


waardoor er sprake is van meer actuele WOZ-waarden. Het wetsvoorstel voorziet daarin. Het College Bescherming Persoonsgegevens heeft advies uitgebracht over breder gebruik. Breder publiek gebruik van WOZ-gegevens lijkt mogelijk als de Wet WOZ daarop wordt aangepast. Daarmee zou ook de algemene openbaarheid van (bepaalde) WOZ-gegevens in het vizier komen. Op 22 december 2004 heeft de Staatssecretaris van Financiën aan de Tweede Kamer verslag gedaan over zijn nader overleg met de VNG en de Unie van Waterschappen over de Wet WOZ. Daarbij zijn twee punten ter sprake gekomen, namelijk het WOZ-datacenter en het voorstel voor verdere vereenvoudiging van de waardering van objecten in aanbouw (alleen de grondwaarde). Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel WOZ is de gemeentelijke gegevenslevering aan het WOZdatacentrum reeds aan de orde gekomen. Daarbij is gesignaleerd dat het profijt van het WOZ-datacentrum groter wordt naarmate meer gemeenten gegevens aanleveren. De Staatssecretaris heeft aangegeven de deelname van gemeenten aan deze wijze van samenwerking met belangstelling te volgen en indien noodzakelijk nadere maatregelen te treffen. Ten aanzien van het voorstel voor objecten in aanbouw meldt de Staatssecretaris dat het bij de waardebepaling van objecten in aanbouw uitgaan van de grondwaarde op nadelen stuit, omdat sommige objecten langer dan een jaar in aanbouw zijn. De Staatssecretaris is echter bereid dit standpunt te heroverwegen, wanneer de wijzigingen per 1 januari 2005 niet het gewenste effect hebben (niet in voldoende mate de doelmatigheid verbeteren). Daarnaast heeft de Staatssecretaris gemeld dat met de VNG en de Unie van Waterschappen ook gesproken is over onder andere de vereenvoudiging van de objectafbakening voor de waterschapsomslag gebouwd/ongebouwd, over de mogelijkheid van waardeklassen in het kader van de Wet WOZ of de heffingswetten en over het kostenforfait voor 2005. De Unie van Waterschappen heeft aangegeven, dat een doelmatigere objectafbakening mogelijk lijkt en dat daarmee bij benadering

77


€ 10 miljoen aan kosten bij waterschappen en gemeenten kan worden bespaard. Deze besparing heeft echter nog geen gevolgen voor 2005. Uiteindelijk komt het macro kostenforfait voor de WOZ na indexering uit op ruim € 132 miljoen. De besparing die door het wetsvoorstel wordt gerealiseerd bedraagt daarmee ca. € 13 miljoen. Gebruik van WOZ-gegevens in andere wetten Op 9 maart 2004 is tijdens de behandeling van een wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek het plan aan de orde geweest om een minimumomvang voor het reservefonds voor een vereniging van eigenaren in de wet op te nemen. Dit minimum zou bijvoorbeeld 1% van de vastgestelde WOZ-waarde van het totale eigendom van de vereniging van eigenaren kunnen bedragen. Het voorstel voor dit minimum heeft niet voldoende steun gekregen. Bij een eerste bespreking in de Tweede Kamer over de bekostiging in de toekomst van de watersysteemtaken is voorgesteld om als grondslag uit te gaan van de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer. Deze geeft volgens veel betrokkenen een goede weerspiegeling van het profijt dat de gebruikers hebben bij het functioneren van het watersysteem. Voor huishoudens en bedrijven zou hiervoor de waarde op grond van de Wet WOZ kunnen worden gebruikt. Voor landbouwgronden en bos- en natuurterreinen wordt geen WOZ-waarde bepaald. Het kostenaandeel voor deze gebruikscategorieën zou dan bijvoorbeeld kunnen worden bepaald aan de hand van de waarde in het economische verkeer van respectievelijk de landbouwgronden en de bos- en natuurterreinen. Concrete voorstellen voor de bekostiging van de watersysteemtaken in de toekomst zullen later aan de Tweede Kamer worden gedaan. Op 22 juni 2004 is bij de behandeling van een wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kort gesproken over de mogelijkheid tot gebruik van de WOZ-waarde voor het vaststellen van de planschade. Dit heeft nog niet geleid tot concrete verwijzing in de wetgeving naar het gebruik van de WOZ-waarde.

78


Bij de behandeling in de Tweede Kamer van de Wet werk en inkomen kunstenaars is de vraag aan de orde geweest of bij het bepalen van het vermogen van de kunstenaar voor de waarde van een eigen huis de WOZwaarde gehanteerd zou kunnen worden. Omdat de WOZ-waarde door de verkorting van het tijdvak dusdanig actueel is geworden is een aparte taxatie van de woning in het kader van de toepassing van de WWIK niet meer noodzakelijk. Dit gebruik is in de desbetreffende regelgeving vastgelegd. WOZ-waarden en huurbeleid In haar brieven van 25 juni 2004 en van 19 november 2004 aan de Tweede Kamer over de modernisering van het huurbeleid heeft minister Dekker aangegeven, dat zij ervoor gekozen heeft de WOZ-waarde te gebruiken om het nieuwe te liberaliseren gebied te bepalen, omdat deze waarde het beste de marktpotentie van woningen weergeeft. De woningen met de hoogste WOZ-waarden worden geliberaliseerd. Dat wil zeggen dat verhuurders meer mogelijkheid krijgen de huurprijs vast te stellen voor die woningen die op de markt (in potentie) de hoogste prijs zouden kunnen opbrengen. Geregeld zal worden dat bij toekomstige aanpassingen van de WOZ-waarden (herwaarderingen na 2006) alleen bij een mutatie (een wisseling van huurcontract) een overgang van wel of niet geliberaliseerd kan plaatsvinden. Dat is vanuit een oogpunt van zekerheid voor huurders en verhuurders gewenst. Zij is verder voornemens om vanaf 2006 ook in het niet geliberaliseerde deel van de huurwoningvoorraad het gebruik van de WOZ-waarden te introduceren in het woningwaarderingstelsel. Bijstelling percentage eigenwoningforfait Tijdens de behandeling van het Belastingplan 2005 hebben de leden van de Tweede Kamer gevraagd met welke waardeontwikkeling van woningen het kabinet rekening heeft gehouden bij het verlagen van het percentage van het eigenwoningforfait van 0,85% naar 0.6%. De Staats-

79


secretaris heeft toegelicht dat hierbij gebruik is gemaakt van gegevens die verkregen zijn van de Waarderingskamer (circa 50% stijging van de gemiddelde woningwaarde tussen 1 januari 1999 en 1 januari 2003). De Waarderingskamer heeft deze gegevens verkregen uit een inventarisatie bij gemeenten waar de herwaardering naar de waardepeildatum 1 januari 2003 op dat moment reeds vergevorderd was. In zijn reactie is de Staatssecretaris ook kort ingegaan op de relatie tussen andere cijfers over de waardeontwikkeling, bijvoorbeeld van het Kadaster. Ontwikkeling Basisregistratie adressen en gebouwen Op 11 juni 2004 schrijft de Minister van VROM mede namens de Minister van BZK aan de Tweede Kamer dat het kabinet op 11 juni 2004 heeft besloten een Basis Gebouwen Register in te voeren in Nederland in combinatie met een Basis Adressen Registratie. Dit besluit is gebaseerd op de resultaten van de gemeentelijke praktijkproeven en nadere studies naar haalbaarheid en financierbaarheid. De planning die daarbij als uitgangspunt geldt, luidt:

80


1

Voorbereidingsfase

medio 2004

Principebesluit invoering

2a

Detailleringsfase

medio 2004 – medio 2005

Inrichting implementatieorganisatie Uitwerking inhoud en implementatiestrategie Afspraken maken met gemeenten

2b

Stimuleringsfase

medio 2005 – begin 2007

Vrijwillige invoering binnen meeste gemeenten Opstellen wetgeving

1-7-2006 3a

Invoeringsfase begin 2007 – medio 2008

3b

Afrondingsfase

medio 2008 – medio 2009

4

Beheerfase

vanaf medio 2009

Indiening wetgeving bij Tweede Kamer Invoering binnen alle gemeenten Besluitvorming en invoering wetgeving Kwaliteitsopwerking ingevoerde registraties Aansluiting van alle afnemers Volledige werking Basis Gebouwen Registratie en Basis Registratie Adressen

Deze planning is in overleg met betrokken partijen tot stand gekomen. Gelet op de complexiteit en grote verschillen per gemeente is een snellere invoering niet realistisch.

81


82


B I J L A G E

4

Publicaties van de Waarderingskamer Vraagbaak gegevenslevering Stuf-WOZ, Een antwoord op de meest gestelde vragen over de gegevenslevering in het kader van de Wet WOZ, januari 1997, ISBN 90-75208-07-3 Stuf-WOZ versie 2, 2e herziene druk, Regels voor de gegevenslevering door gemeenten aan afnemers in het kader van de Wet WOZ, maart 1999, ISBN 90-75208-13-8 De WOZ gewaardeerd, Rapport van de Waarderingskamer over het evaluatie-onderzoek van de Wet WOZ, 1999, ISBN 90-75208-14-6 Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, 2e herziene druk, Een antwoord op de meest gestelde vragen over de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, januari 2000, ISBN 90-7520815-4 Vraagbaak waardevaststelling Wet WOZ, In deze vraagbaak gaat de Waarderingskamer in op verschillende formele aspecten van de waardevaststelling en de procedure van bezwaar en beroep. Ook de bevoegdheden en de verplichtingen die voortvloeien uit de Wet WOZ komen aan de orde, december 2000, ISBN 90-75208-16-2 (herdruk in voorbereiding). Waarderingsinstructie 2003, tweede druk (met wettekst per 1 januari 2003) Regels voor de bijhouding en analyse van marktgegevens en objectgegevens en de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, december 2001, ISBN 90-75208-17-0

83


Waarderingsinstructie 2005 (met wettekst per 1 januari 2005), Regels voor de bijhouding en analyse van marktgegevens en objectgegevens en de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, november 2004, ISBN 90-75208-19-7 Gegevenswoordenboek WOZ, Het Gegevenswoordenboek vormt de basis van het eveneens door de partijen afgesproken uitwisselingsformaat Stuf-TAX, april 2002, ISBN 90-75208-18-9 Voorts geeft de Waarderingskamer tenminste vier maal per jaar een nieuwsbrief uit voor afnemers en andere belangstellenden. Voor (gratis) abonnementen op dit WOZ-journaal en voor het aanvragen van bovenstaande publicaties kunt u zich wenden tot het secretariaat van de Waarderingskamer (tel. (070) 311 05 55; fax (070) 311 05 70; e-mail: [email protected]). De Waarderingskamer verschaft informatie via Internet (www.waarderingskamer.nl).

84


Het WOZ-taxatieverslag

Recommend Documents