Herbestemmen om slimmer samen te leven. Hoe makelaars, agrariërs en overheid de handen ineenslaan

Herbestemmen om slimmer samen te leven Hoe makelaars, agrariërs en overheid de handen ineenslaan

1

2

Inhoudsopgave Voorwoord Arjan van der Waaij, voorzitter NVM A&LV Regiefunctie tussen ondernemer en overheid

3

7 8

Hans Hendriks: ‘Het eindresultaat van de herbestemming is prachtig’

10 12

Ingrid Nij Bijvank-van Herel: ‘Ik probeer partijen bij elkaar te brengen’

38

Gerard Lijten: ‘Om tien uur is het hier stil’

40

14

herbestemming’ 16

Janine Portheine: ‘In dit soort situaties heb je veel aan

Hans Sander: ‘Ik had plezier in mijn werk en wilde niet

een agrarisch makelaar’ 20

voor ruimte-regeling

Jan ten Kate: ‘Meer levendigheid in het buitengebied

Zeven redenen om een agrarisch (NVM-)makelaar

42

44

46

Tjipko Visser: ‘Het papierwerk is niet helemaal mijn ding’ 52

Leusden

Didam

28

22 Zwartewaal

Arkel

58

51

54

Oploo

32

30 Wemeldinge

Paula Karistinos: ‘Van de gemeente hebben we alle

Etten-Leur

42 40

Best Veldhoven

Jean Wouters: ‘Opeens liepen er mensen op de 30

Jan Braspenning: ‘De wijziging van bestemming redde de

binnenplaats rond’

56

Noud Janssen: ‘Onze cliënten genieten echt van hun 32

Judith Toebast: ‘Lege boerderijen bieden een nieuwe markt voor makelaars’

Batmen

10

26

medewerking gekregen’

52

48

48

Patrick Mangnus: ‘Een beetje druk zetten was wel nodig’

schuur van de sloop’

34 Amersfoort

in te schakelen bij verkoop

ander iets betekenen’

Zwolle

West-Graftdijk

Terwolde

50

34

bezigheden’

58

Colofon

60

Contactgegevens NVM A&LV-makelaars

Bijlage

12

14

Swifterbant

46

Akersloot

44

24

Wouter Drijver: ‘In de recreatiebranche kan ik voor een

26 20

was ons doel’

28

24 De Wolden

Landschappelijke verbetering door ruimte

Jos van den Ende: ‘Er is niets zonder slag of stoot gegaan’ 22

Wim Tap: ‘Van de herbestemming heb ik geen slapeloze

Anna Paulowna

Jan Jaap Jantjes: ‘Bijna alle kavels heb ik kunnen

NVM-visiedocument: platteland leefbaar houden

19

16

Ewoud van Arkel: ‘Er zijn nog veel hobbels bij

verkopen’

nachten gehad’

Westerlee

Leeuwarden

René Westerlaken: ‘Onze plek wordt een nieuwe

NVM: herbestemming levert vaak bijzondere invullingen op 18

stoppen’

54

38

37

herbestemming gedaan’

economische drager voor de streek’

Frank Borst: ‘Dankzij de makelaar zijn de gesprekken vlot verlopen’

Wet Plattelandswoning biedt kans voor gemeente

36

Jannewietske de Vries: ‘Gelukkig wordt er veel aan

Hans van Putten: ‘Ik fantaseer steeds hoe het gebouw eruit ziet, als het klaar is’

Plattelandswoning eindelijk een feit

56 Noorbeek

De Krim

10

12

14

16

20

22

24

26

4

5

28

30

32

34

38

40

42

46

48

52

54

56

58

44

6

Voorwoord Het platteland is volop in beweging. Schaalvergroting in de landbouw, burgers en ondernemers die kansen zien in het buitengebied, en tegelijkertijd de ontwikkeling van natuur- en waterbergingsgebieden en recreatie zijn belangrijke factoren, die met elkaar de druk op het landelijk gebied vergroten. Herbestemming benut de mogelijkheden van vrijkomend vastgoed en biedt daarbij kansen ter behoud en versterking van de leefbaarheid in het buitengebied. Dat wil de NVM met het maken van dit boek laten zien. Agrarische makelaars kunnen bij de vaak ingewikkelde herbestemmingsprocedures hun cliënten de weg wijzen. In dit prachtig vormgegeven boek staan veel inspirerende voorbeelden van mensen met een idee dat ze werkelijkheid wilden laten worden, en waarbij hun droom in samenwerking met hun agrarisch makelaar is uitgekomen. Ook komen politici en vertegenwoordigers van organisaties die met herbestemming te maken hebben aan het woord. De teneur van deze verhalen is dat herbestemmen vaak niet eenvoudig is. Het vergt enig uithoudingsvermogen en doorzettingskracht. Het eindresultaat is zeker de moeite waard. Ik hoop dat het boek u inspireert om de kansen die vrijkomend agrarisch vastgoed biedt, op te pakken en samen te werken aan het behoud van een leefbaar en vitaal platteland. Ik wens u veel leesplezier! Arjan van der Waaij, voorzitter NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed

7

Dat makelen niet louter alleen adviseren betreft bij kopen en verkopen, wordt duidelijk als je als makelaar langer in het vak bezig bent. Als makelaar moet je breed georiënteerd zijn en de vele facetten, die met onroerend goed te maken hebben, beheersen. Van alles zoveel weten dat je je cliënt de weg kunt wijzen in zijn verdere plannen. Anet van den Berk van Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs vertelt over de dagelijkse praktijk van de NVM-makelaar, werkzaam in het landelijk gebied.

8

“Ons kantoor heeft als specialisatie het adviseren bij onteigening, planschade, nadeelcompensatie en grondzaken”, zegt Van den Berk. “In dit kader is een goede kennis van de betreffende wetgeving en relevante jurisprudentie van belang. Het is grappig om de reactie op het gezicht van je cliënten te lezen als je je voor het eerst voorstelt: ‘ik ben makelaar’. Je ziet ze denken: ‘een huizenmakelaar, waarom hebben ze me daarmee in contact gebracht?’ Veelal kom je via via bij je cliënten terecht en is de eerste introductie door een ander gedaan. Ze kennen je naam en wat je eventueel voor ze kunt betekenen. Wat dan niet verwacht wordt, is dat een makelaar de zaak verder zou kunnen behartigen. Dus dan wordt het uitleg geven wat je discipline is en je toegevoegde waarde.”

Miscommunicatie

Regiefunctie tussen ondernemer en overheid

Van den Berk geeft een voorbeeld uit haar praktijk. “Een ondernemer heeft uitbreidingsplannen voor de bouw van een grote verwerkingsloods. Hij is al een tijdje bezig met de aanvraag van een bouwvergunning en meent dat de gemeente de zaak vertraagt. Een heleboel frustratie en dat doet het contact tussen de ondernemer en de betreffende ambtenaren geen goed. Na een uurtje zijn verhaal aangehoord te hebben en zijn verzamelde stukken te hebben doorgenomen, is het duidelijk dat sprake is van miscommunicatie tussen de ondernemer en de ambtenaren, maar ook tussen de ambtenaren onderling. Ik stel voor om een afspraak te arrangeren tussen de ondernemer en alle met de bouwaanvraag betrokken ambtenaren. Het gesprek werkt verhelderend voor alle aanwezigen en met gezwinde spoed nemen de ambtenaren het dossier weer ter hand. De lucht is geklaard en er is wederzijds begrip ontstaan. Het verdere contact tussen

de gemeente en ondernemer geschiedt via mij. Wat was nu mijn rol? Allereerst de ondernemer duidelijk maken dat hij de bouwaanvraag beter had moeten voorbereiden. Ik breng daarnaast de ondernemer in contact met personen en bedrijven die het nodige voorwerk kunnen verrichten, formuleer de opdracht, beoordeel offertes, et cetera. Kortom, je wordt een soort procesbewaker die zorgt dat alle benodigde informatie wordt vergaard. Je verwerkt dit in een notitie die de gemeente bij de bouwaanvraag krijgt aangereikt en verzorgt de communicatie tussen ondernemer en gemeente.” A&LV-makelaar Anet van den Berk: “Onze positie is in de gesprekken met de overheid bepalend.”

Partijen bij elkaar brengen Makelen betekent voor Van den Berk onderhandelen; partijen bij elkaar brengen. “Onze positie is in de gesprekken met de overheid bepalend. Vooraf kondig ik aan dat ik geen advocaat of jurist ben en opdracht heb gekregen van mijn cliënt een vertaalslag te plegen tussen partijen, zodat wederzijds begrip ontstaat en de mogelijkheden en onmogelijkheden op tafel komen. Onderhandelen betekent het dossier goed kennen, de betreffende wetgeving kennen en de mogelijk- en onmogelijkheden weten, ofwel tussen de regels door kunnen lezen. Daarnaast moet je de ondernemer laten begrijpen dat een goede voorbereiding noodzakelijk is en dat het geld kost! Dan kan de ambtenaar voortvarend met het dossier aan de slag. Het uiteindelijke resultaat is tijdwinst en beperkte frustratie. Frustratie kun je bij een ondernemer nooit helemaal wegnemen, want tijd kost geld en het is nooit snel genoeg klaar.”

Mooi vak “Het leuke is dat het meestal niet eindigt bij die ene klus”, besluit Van den Berk. “Je cliënt ziet jouw toegevoegde waarde. Je houdt je cliënt scherp, bent eerlijk, wekt vooral geen verwachtingen en neemt hem werk uit handen. Dat kost geld, maar het kunnen sparren met een andere ondernemer en weer even verder geholpen zijn, maakt dat een prettige samenwerking ontstaat die jarenlang duurt. Na een drukke dag denk ik op de terugweg naar huis: wat hebben we toch een mooi vak.”

9

‘De boerderij vormt nu een mooi visitekaartje voor Didam’

10

Verschillende onderzoeken Om het bestemmingsplan te wijzigen, moesten er verschillende onderzoeken worden uitgevoerd. Hendriks: “Dit traject heeft zeker anderhalf jaar geduurd voordat we hier ons hoveniersbedrijf konden starten. De wethouder was heel enthousiast over het herbestemmingsplan. Maar de ambtenaren moeten wel de wet naleven, waardoor het toch een heel moeizaam proces was.” Uiteindelijk kon Hendriks Hoveniers in 2010 haar deuren openen. Hendriks heeft de huidige structuur van het complex weten te behouden en aanzienlijk opgewaardeerd. In samenwerking met architect Kees Marcelis is een plan gemaakt om van de boerderij een kantoor en showroom te maken, waarbij het monumentale karakter van de boerderij zoveel mogelijk behouden is gebleven. Ook is er een verdiepte parkeerplaats aangelegd. Vanuit de showroom annex ontvangstruimte is er zicht op een kronkelend riviertje.

Positief Het complex is al met al een goed voorbeeld van een herbestemming geworden. “Wij ontvangen hier geregeld groepen zoals gemeentefunctionarissen, architecten, business clubs en andere geïnteresseerden. De reacties zijn altijd zeer positief. Waarom gebeurt dit niet vaker met oude agrarische bedrijven, wordt er dan gevraagd. Ook de gemeente Monterland is hier heel blij mee.” In 2011 heeft het complex van Hendriks Hoveniers de Architectuur Publieksprijs Achterhoek gewonnen. Hendriks zegt enthousiast: “We zijn heel blij met het resultaat. Het gaat echt om een uniek staaltje werk. Bij binnenkomst proef je de sfeer van vroeger, maar dankzij het vele glas haal je ook de prachtige omgeving naar binnen. Een perfect plaatje en ook nog eens heel functioneel voor een hoveniersbedrijf.”

Hans Hendriks:

‘Het eindresultaat van de herbestemming is prachtig’ Hans Hendriks, eigenaar van een hoveniersbedrijf, kocht in 2008 een oude vervallen boerderij even buiten het Gelderse dorp Didam. Het boerenbedrijf was al jaren niet meer in gebruik, was erg vervallen en werd te koop aangeboden door een gepensioneerde agrariër. Het complex heeft inmiddels een bijzondere metamorfose ondergaan en nu zijn er Hendriks Hoveniers en groenvoorzieningsbedrijf Liemers Hendriks gevestigd, die beide geleid worden door Hendriks. De boerderij ligt aan een rijksweg en vormt een beeldbepalend punt, als automobilisten Didam binnenrijden. “Na de verbouwing hebben we heel veel positieve reacties gehad over het pand. De boerderij vormt nu een mooi visitekaartje voor Didam”, zegt Hans Hendriks.

Hans Hendriks moest met zijn bedrijf vijf jaar geleden verhuizen uit het nabijgelegen Duiven om plaats te maken voor woningbouw. Hendriks heeft een voorliefde voor oude panden. Hij werd op de locatie in Didam geattendeerd door Wouter Weenink, makelaar bij LTO Vastgoed. De totale oppervlakte van de locatie bedraagt 10 hectare, waarvan 8 hectare landbouwgrond. Weenink fungeerde bij de verkoop als verkoopmakelaar. Het boerderijcomplex, bestaande uit een T-boerderij met aangebouwde varkensschuur, een vrijstaande schuur en een kippenhok, dateert uit 1912 en is als gemeentelijk monument aangewezen. Het complex is van stedenbouwkundige waarde vanwege de relatie met het omliggende landschap en de beeldbepalende situering aan de Tatelaarweg.

Bestemmingsplan De monumentale waarde van het complex moest behouden blijven, maar de agrarische bestemming moest plaats maken voor een hoveniersbedrijf. “Er waren een hoop obstakels, met name op het gebied van ruimtelijke ordening, bij de ontwikkeling hiervan. Heel veel problemen moesten worden opgelost”, vertelt Hendriks. “Zo moest uiteraard de bestemming veranderd worden. Verder bleek er zich asbest in het pand te bevinden, die verwijderd moest worden. Er is een heel nieuwe structuur gekomen. We hebben alle oude schuren afgebroken, waardoor er nu een vrij uitzicht is. Ook moest er rekening worden gehouden met de omliggende varkensbedrijven. Er moest bekeken worden of er geen problemen waren met de geur- en stankcirkel van deze ondernemingen.”

11

12

13

zoals grote boerderijen, villa’s, een fabriekje, of een klein klooster. We hebben minimaal 600 vierkante meter aan vloeroppervlak nodig. Dit is cruciaal. Boerderijen voldoen in tegenstelling tot villa’s vaak aan dit criterium. En bovendien beschikken ze over een naastgelegen stukje grond, want we hebben ook een tuin voor onze bewoners nodig.”

Makelaar Als verkopend makelaar van het Thomashuis in De Krim trad Jan Krol van Schelhaas Makelaardij in Hoogeveen op. Krol verkocht de omliggende grond aan akkerbouwers. De boerderij werd echter niet aan De Drie Notenboomen, maar aan woningcorporatie Vestia verkocht. Eric Borggreve, programmamanager Wonen & Zorg bij Vestia: “Wij hebben met De Drie Notenboomen een paar jaar geleden een samenwerkingsafspraak gemaakt. De selectieprocedure bij de Thomashuizen gaat als volgt. Hans van Putten kijkt in welke gebieden zo’n Thomashuis gevestigd kan worden, doet de eerste selectie en gaat het land in. Ook kijkt hij naar de uitstraling van het pand en legt de eerste contacten met de gemeenten. Zodra dit achter de rug is, doen wij de aankoop, verzorgen we de verbouw en leveren het kant-en-klaar op voor de zorgondernemers en De Drie Notenboomen. De organisatie wil zich alleen bezighouden met de zorg en niet met de exploitatie van de panden. Dat komt dus voor onze rekening.”

Stimulerend

Hans van Putten:

‘Ik fantaseer steeds hoe het gebouw eruit ziet als het klaar is’ Een Thomashuis is een kleinschalige woonvorm voor acht volwassenen met een verstandelijke beperking. Over geheel Nederland zijn er nu zo’n honderd Thomashuizen, die geleid worden door echtparen of stellen. Ook in De Krim, een dorp in Overijssel, staat sinds kort een Thomashuis, geleid door Gerda Brand en Peggy Bakker. Zij begeleiden en verzorgen de bewoners. Het gaat in dit geval om een voormalige Groninger boerderij die door herbestemming nu de functie van kleinschalige woonvoorziening heeft gekregen.

Het Thomashuis in De Krim is in de zomer van 2012 van start gegaan. Het huis biedt ruimte voor acht zit/slaapkamers, een logeerruimte, een gemeenschappelijke woonkamer en woonruimte voor de zorgondernemers Peggy en Gerda. De boerderij moest wel een verbouwing ondergaan, voordat het een Thomashuis werd. Initiatiefnemer van de Thomashuizen is Hans van Putten. Na lang en tevergeefs op zoek te zijn geweest naar een aangename, menswaardige woonomgeving voor zijn verstandelijk beperkte zoon Thomas, besloot hij het heft in eigen hand

te nemen en zelf die plek te creëren. Toen hij merkte hoe groot de vraag ook bij andere ouders was, stelde hij zich ten doel om honderd Thomashuizen te realiseren in tien jaar tijd. Met de aankoop van het honderdste pand in 2011 heeft hij deze doelstelling ook daadwerkelijk behaald.

Markante gebouwen “De Drie Notenboomen is de overkoepelende organisatie van de Thomashuizen”, vertelt Van Putten. “Er zijn nu circa 110 van dit soort huizen waarvan een gedeelte in ontwikkeling - en volgend jaar vieren we het tienjarig bestaan. Voor onze Thomashuizen zijn we op zoek naar markante gebouwen,

“Meestal als ik kom aanrijden, bepaal ik mijn oordeel al. Ik kijk ook scherp naar de omgeving. Is die wel stimulerend genoeg? En als ik naar binnen loop, vraag ik me af of we er wat van kunnen maken”, zegt Van Putten. “Steeds ben ik bezig om te fantaseren hoe het gebouw eruit zal zien als het klaar is. En als ik daar geen gevoel bij krijg, ga ik het niet doen”, stelt Van Putten. Om het Thomashuis in De Krim te realiseren, moest een bestemmingsplan van de gemeente Gramsbergen gewijzigd worden. De Krim is onderdeel van deze Overijsselse gemeente. “Dit is redelijk voortvarend aangepakt. De gemeente wilde soepel meewerken aan de verandering van het bestemmingsplan”, zegt Borggreve. “Meestal zijn we met zo’n verandering een jaar kwijt, maar in dit geval is het wat voortvarender gegaan. Er waren geen bezwaarschriften en er was gelukkig voldoende draagvlak in de omgeving.”

‘De gemeente wilde soepel meewerken aan de verandering van het bestemmingsplan’

14

15

de provincie of de gemeente zijn. Het doel is om te adviseren over ruimtelijke kwaliteit van erf of landschap. Hierbij moet je goed op de hoogte zijn van de ideeën van de diverse partijen. Als een soort intermediair probeer je hen bijeen te brengen”, zegt Nij Bijvank-Van Herel. De ervenconsulent adviseert agrariërs bijvoorbeeld over de opbouw van hun erf. De consulent bekijkt hoe het erf is opgebouwd en wat logische veranderingen in die opbouw kunnen zijn. Moet er gesloopt worden of kunnen er juist ook gebouwen blijven? Waar past de nieuwe stal op het erf, logistiek en landschap komen hier samen. En hoe past het vernieuwde erf in het landschap?

Stankcirkels Nij Bijvank-van Herel is veel bezig met de uitbreiding van bestaande bedrijven in de provincie Overijssel. “Die vinden in onze provincie regelmatig plaats. Bij herbestemming van agrarische bedrijven kom ik veel planologische obstakels tegen, zoals stankcirkels. Ook duren planologische procedures vaak lang. Wat ik ook veel zie, is dat men niet altijd inziet wat je met gebouwen kunt doen. Er wordt wel eens te snel gezegd: dan gaan we maar slopen. Soms is dat juist zonde en overbodig. Een aantal gebouwen is misschien wel in slechte staat, maar nog niet zodanig slecht dat je ze zou moeten slopen. Je zou die gebouwen kunnen hergebruiken, zodat een bepaald karakter van een erf overeind wordt gehouden. De potentie van zo’n erf wordt niet altijd onderkend.”

Ervenconsulent Ingrid Nij Bijvank-van Herel:

‘Ik probeer partijen bij elkaar te brengen’ “Wat ik veel zie, is dat men niet altijd inziet wat je met gebouwen op een erf kunt doen. Wat hiervan de potentie is. Soms is slopen zonde en overbodig”, stelt ervenconsulent Ingrid Nij Bijvank-van Herel van het Overijsselse adviesbureau Het Oversticht. Zij adviseert over de ruimtelijke kwaliteit van erf of landschap. Nij Bijvank wil ook laten zien dat door hergebruik van gebouwen een bepaald karakter van een erf overeind wordt gehouden.

Het Oversticht adviseert onder meer de provincie, gemeenten, waterschappen, stichtingen en particulieren (agrariërs, bewoners) over landschap, gebouwen en beplanting. Ook over zaken op het gebied van herbestemming kan advies worden gevraagd. Het Oversticht heeft twee ervenconsulenten in dienst. Naast Ingrid Nij Bijvank-van Herel is ook Anneke Coops in deze functie werkzaam. “Een ervenconsulent is een adviseur die als een soort bemiddelaar fungeert voor initiatiefnemers, adviseurs en beleidmakers. Die beleidmakers kunnen

Nij Bijvank-Van Herel kent diverse ‘mooie voorbeelden’ van herbestemming in Overijssel. “De een is kleinschalig en de ander is grootschalig. Ik noem bijvoorbeeld mooie transformaties van boerderijen en bijgebouwen naar recreatie, wonen en andere bedrijvigheid, zoals transformaties van schuren naar vakantiewoningen. Een ander voorbeeld is de Museumboerderij in Kampen. Van deze terpboerderij uit de 19de eeuw hebben ze nu een museum gemaakt. In de prachtige boerderij kun je kennismaken met het leven en werken op de boerderij van ongeveer honderd jaar geleden.”

Leuke contacten De ervenconsulent werkt soms samen met agrarische (NVM-) makelaars. “Er zijn leuke contacten met de NVM. Zo hebben we contact gehad met een makelaar in Nieuwleusen en samen de verkoop van een aantal moeilijk te verkopen erven tot stand gebracht. Toen hebben we voor een te koop staand erf

schetsen gemaakt. We wilden duidelijk maken wat je met zo’n erf zou kunnen doen. Je kunt er appartementen of woningen laten bouwen, of woningen met kantoor ontwikkelen. Die schetsen heeft de makelaar weer in contacten met kopers gebruikt. Het is tot een transactie gekomen en er komen daar nu appartementen in de boerderij. De kapschuur wordt verplaatst naar de zijde van het erf en gebruikt als parkeerschuur. Verder zijn we bezig met het opzetten van een cursus voor de NVM, waarvan het thema ‘streekeigenheid’ is. Bij de snelle ontwikkelingen op het platteland blijkt dat er veel behoefte is aan meer kennis over regionale identiteit en mogelijkheden om op een eigentijdse manier te bouwen, met respect voor streekeigen kenmerken. Die cursus vindt in november en februari plaats en de eerste aanmeldingen zijn al binnen.”

‘Er zijn leuke contacten met de NVM’

gedoogbeleid mochten we hier een tijdje onze bedrijfsactiviteiten voortzetten”, zegt Borst. “Vervolgens hebben we ons laten registreren als grond-, weg- en waterbouw- en loonbedrijf. Dan heb je weer binding met het agrarische gebied, waardoor we er nog wat langer konden blijven zitten. Daarna kwam er een nieuw bestemmingsplan, waarin dit soort ‘kunstjes’ werden uitgesloten. Vanaf dat moment moesten we verkassen en zijn we bezig met de ruimte voor ruimteregeling. Op de Zuid Zijperweg wordt alle bebouwing afgebroken en komen daar twee woningen voor in de plaats.”

16

Borst ging zelf eerst in gesprek met de gemeente, maar vond dat ‘niet meevallen’. Hij betrok toen Klaver Makelaardij in Nieuwe Niedorp bij het project en dat is een goede zet gebleken. “Sinds Klaver Makelaardij erbij is gekomen, is het voortraject vlot verlopen. Klaver Makelaardij heeft alle gesprekken met de gemeente gevoerd. Als ik het zelf had

geprobeerd, was het misschien niet tot een goed einde gekomen. Ik heb toch zelf minder verstand van zaken.”

Vertraging Door de fusie van de gemeente Anna Paulowna met Niedorp, Wieringen en Wieringermeer tot de nieuwe gemeente Hollands Kroon heeft de zaak een vertraging van een paar jaar opgelopen. Borst verwacht dat de verkoop van de bouwkavel door de economische crisis minder opbrengt dan een paar jaar geleden. “Daar ben ik uiteraard niet blij mee. Overigens is de deal met de gemeente nog niet helemaal rond, maar het laatste stukje is niet meer dan een formaliteit. Ik ben al op aandringen van de gemeente aan het slopen geweest. Het zou zeer onverstandig van de gemeente zijn, als dit niet door zou gaan. Dan krijg je te maken met planschade. Ik verwacht dat het binnen twee maanden bij de gemeente ter inzage komt te liggen.”

Frank Borst:

‘Dankzij de makelaar zijn de gesprekken vlot verlopen’ Frank Borst is de eigenaar van een aannemersbedrijf in Anna Paulowna, een plaats in de kop van Noord-Holland. Als gevolg van de ruimte voor ruimte-regeling moet Borst nu zijn bedrijf verplaatsen naar industrieterrein Kruiswijk in Anna Paulowna. Als ruilobject voor de sloop van de bebouwing op zijn huidige terrein krijgt hij twee bouwkavels terug. Door een fusie van Anna Paulowna met drie andere gemeenten heeft het project helaas een flinke vertraging opgelopen, waardoor Borst vreest dat zijn grond minder zal opbrengen.

Gedoogbeleid

De ruimte voor ruimte-regeling is gericht op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Dit gebeurt door bestemmingswijzigingen en sloop van storende of niet passende bebouwing in het landschap. De gemeente

Borst is nu nog eigenaar van de percelen Zuid Zijperweg 75 en 76 in Anna Paulowna. De stolpboerderij bevindt zich op nummer 76, terwijl op nummer 75 zijn bedrijf is gevestigd. “We hebben de gebouwen aan de Zuid Zijperweg zo’n vijf jaar geleden aangeschaft. Dit is eigenlijk een agrarisch gebied. Dankzij

Anna Paulowna vond de vervallen stolpboerderij, in het bezit van aannemer Frank Borst, een storend element in het landschap. De gemeente was bovendien bang dat hiervan het dak zou afwaaien en nam hierover in het kader van de ruimte voor ruimte-regeling contact met Borst op. Een nieuw bestemmingsplan zorgde er ook voor dat Borst zijn activiteiten niet meer aan de Zuid Zijperweg kon continueren.

Sinds Klaver Makelaardij erbij is gekomen, is het voortraject best wel vlot verlopen

17

18

NVM: herbestemming levert vaak bijzondere invullingen op In Nederland staat bijna 8 miljoen vierkante meter vastgoed leeg. Verwacht wordt dat deze leegstand oploopt en deels structureel blijft door overaanbod en veranderende vraag. Een deel van deze leegstaande kantoren, schoolgebouwen, kerken, boerderijen en bedrijfspanden is overbodig voor de huidige functie. Tegelijkertijd is het voor bepaalde groepen (studenten, zorg, culturele instellingen, hotels) lastig om passende ruimte te vinden. Tijdelijke of permanente herbestemming van structureel leegstaand vastgoed draagt (deels) bij aan een gezonde vastgoedmarkt, een beter vestigingsklimaat en minder verloedering. Door het hergebruik van materialen is herbestemmen duurzamer dan nieuwbouw en sloop. In de praktijk blijken financiële, juridische, procesmatige, ruimtelijke en bouwtechnische obstakels herbestemming in de weg te staan. Voor herbestemming is afwaardering vaak een voorwaarde vanwege de balans tussen kosten, opbrengsten en investering.

Visie NVM De aanpak van de structurele leegstand in ons land zal alleen werken als er meer schaarste gecreëerd wordt door sloop, herbestemming en terughoudendheid bij noodzakelijke nieuwbouw. Bij herbestemming investeren de huidige eigenaar, de nieuwe gebruiker en de gemeente waardoor er in de toekomst weer winst kan worden gemaakt. Hiervoor moeten zij deels eerst hun verlies nemen en risico’s overwinnen. De diverse obstakels wegnemen en meer samenwerking (tussen vastgoedeigenaren, gebruikers en overheid) bij herbestemming is volgens de NVM essentieel. Het faciliteren van herbestemming door onder meer wet- en regelgeving en fiscale maatregelen is volgens de NVM de taak van de overheid. De NVM juicht de diverse initiatieven ter bevordering van herbestemming toe en levert hier graag een bijdrage aan. Herbestemming is maatwerk en levert vaak bijzondere invullingen op. Succesvolle herbestemming zou meer bekendheid moeten krijgen zodat het als inspiratiebron dient.

De makelaar vormt de spil NVM- makelaars kunnen met hun kennis en ervaring partijen bij elkaar brengen, risico’s beheersbaar maken, vastgoedwaarde bepalen en het proces bewaken. De makelaar vormt als adviseur en procesbegeleider een spil tussen de betrokken actoren (overheid, gebruikers, vastgoedeigenaren, woningcorporaties). De makelaars kunnen met hun lokale marktkennis per gebouw kansen benoemen voor herbestemming, waardoor leegstand een toekomstbestendige invulling krijgt.

NVM-visiedocument: platteland leefbaar houden Het wordt druk op het platteland. Tal van partijen claimen grond. De agrariërs, de stedelingen, de natuurorganisaties, de recreatiebedrijven, etc. De strijd om het landelijk gebied is ontbrand. Dat kan leiden tot onbehagen, soms tot langdurige en moeizame bestemmingsplanprocedures en uiteindelijk tot leegstand en verpaupering, omdat gebouwen onverkoopbaar worden. Om het platteland leefbaar te houden, is de NVM voorstander van een verdergaande schaalvergroting in de landbouw, de mogelijkheid van vestiging van kleine bedrijven op het platteland en de aanstelling van gebiedsregisseurs. Ook moet er meer flexibiliteit in de structuurvisies en bestemmingsplannen komen. Dit staat in het visiedocument ‘Van platteland naar publiek domein’ van de NVM uit 2008. In het rapport, dat nog steeds actueel is, wordt een aantal ontwikkelingen op het platteland gesignaleerd. Ook doet de NVM hierin een aantal aanbevelingen om de leefbaarheid te behouden. Een zeer bepalende ontwikkeling is dat ons land steeds minder agrarische land- en tuinbouwbedrijven telt. In 2000 had Nederland nog bijna honderdduizend land- en tuinbouwbedrijven. Acht jaar later was dat aantal met ruim 20 procent verminderd. Daar staat tegenover dat het aantal grote bedrijven sterk is gestegen: van 2.261 in 1990 naar 11.051 in 2008. Door de schaarste aan landbouwgrond stijgt de grondprijs nog steeds.

Stedelingen Veel stedelingen trekken naar het platteland of hebben plannen hiertoe. Hierdoor verandert het gezicht van het platteland en vindt er door de opkomst van allerlei activiteiten een verrommeling plaats. Het onderzoeksbureau Motivaction peilde de wensen en verwachtingen van (toekomstige) bewoners van het platteland. Hiervoor werden honkvaste dorpelingen, nieuwkomers en stedelingen, die overwegen naar het landelijk gebied te verhuizen, ondervraagd. Alle groepen dragen het platteland een warm hart toe en zijn van mening dat het karakter van het landelijk gebied zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden. De motivaties verschillen wel, want de langdurige bewoners vinden hierbij het behoud van de sociale gemeenschap belangrijk, terwijl de potentiële bewoners meer oog hebben voor het behoud van natuurlandschappelijke waarden.

In het document staat verder dat het veranderende landelijke gebied voor NVM-makelaars een boeiende omgeving is om in te werken. Boeiend, omdat veranderingen leiden tot kansen, zoals bedrijfsverplaatsingen en -vergrotingen en herbestemming. Uitdagend, vanwege grote verschillen in beleid tussen gemeenten, langdurige procedures, uiteenlopende belangen.

Aanbevelingen De NVM is van mening dat de bovengenoemde opschaling van agrarische bedrijven in Nederland moet kunnen doorgaan. Schaalvergroting is noodzakelijk om de strijd met de concurrentie in Europa en in de rest van de wereld te kunnen aangaan. Staat de overheid dat niet toe, dan wordt daarmee de ontwikkeling van een gezonde landbouwsector in Nederland geblokkeerd. Een positieve houding ten opzichte van schaalvergroting geeft bovendien een impuls aan de gewenste verfraaiing van het platteland. Immers, schaalvergroting brengt met zich mee dat veel kleinere agrarische bedrijven stoppen. Door de vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen voor andere bedrijvigheid of woondoeleinden of de combinatie wonen/werken te benutten, wordt het platteland aantrekkelijker én leefbaarder. De NVM pleit voor meer flexibiliteit in de structuurvisies en bestemmingsplannen, zodat er mogelijk ruimte blijft voor maatschappelijk interessante initiatieven en ontwikkelingen. Die flexibiliteit ontstaat als nog slimmere combinaties kunnen worden gemaakt van ‘rood’ (woningbouw), ‘groen’ (natuurontwikkeling) en ‘blauw’ (waterberging). Daarnaast vindt de NVM dat de leefbaarheid van het platteland bevorderd moet worden door ondernemers de kans te geven zich er te vestigen. Wat de NVM betreft hoeven dat niet per se bedrijven te zijn die een relatie hebben met het buitengebied. Een kleinschalig ICT-bedrijf in een verbouwde schuur is wat de NVM betreft een prima optie. Nietagrarische bedrijven kunnen prima in het landschap worden ingepast door ze bijvoorbeeld ruimschoots van ‘groen’ te voorzien. In veel gebieden is een stimulans voor de leefbaarheid van het landelijk gebied broodnodig (zoals in krimpgebieden). Een nieuwe (woon/werk) functie geven aan een vrijkomend agrarisch gebied biedt dan volop kansen!

19

Hans Sander: 20

‘Ik had plezier in mijn werk en wilde niet stoppen’

Ruim dertig jaar geleden nam Hans Sander het melkveebedrijf van zijn vader over. Het bedrijf lag dicht tegen een woonwijk in de plaats Akersloot (Noord-Holland) aan. Sander breidde het bedrijf met twee nieuwe stallen uit, maar toen maakte een buurman bezwaar tegen de bouw van de tweede stal. De Raad van State blokkeerde vervolgens de milieuvergunning, waardoor Sander uiteindelijk zich gedwongen zag zijn hele bedrijf te verplaatsen. De verplaatsing verliep voor hem ook niet zonder slag of stoot. Eén bezwaarmaker heeft het leven van Hans Sander op zijn kop gezet. Na de overname van het bedrijf van zijn vader leek zijn toekomst uitgestippeld. “In 1980 hebben we een nieuwe stal neergezet. Later heb ik in de buurt hiervan een open mestsilo neergezet voor de mestopslag. Die silo wilden die buren meer de grond in hebben, want dan konden ze er overheen kijken. Het zou hun uitzicht bederven. Ik heb die silo daarop afgebroken. Na de bouw van een jongveestal op deze plek maakten de buren opnieuw bezwaar. Ze wilden de stal meer naar voren hebben. Het vreemde van de zaak was wel dat de bezwaarmaker op 70 meter van de stal woonde, terwijl twee andere buren op 25 meter woonden. Die twee andere buren hadden geen bezwaar, maar die bezwaarmaker maakte gebruik van een kronkel in de wet door te beweren dat er bij die naaste buren wel sprake was van stank- en geuroverlast. Dat is heel erg vreemd”, vertelt Sander.

Plezier Sander had inmiddels voor de schuur een bouwvergunning gekregen, maar de milieuvergunning werd bij de Raad van State door de bezwaren van de buurman onderuit gehaald. “In 2000 had ik twee keuzes: minder koeien of het bedrijf verplaatsen. Ik was toen 45 en stoppen was voor mij geen alternatief. Ik had plezier in mijn werk en wilde dat niet opgeven. Inkrimpen betekent voor mij op termijn stoppen. We hebben toen de keuze gemaakt voor verplaatsen en hebben hiervoor makelaar Nico Hoedjes van H³ Landelijk Vastgoed uit Berkhout ingeschakeld. Toen heeft de verplaatsing langzamerhand meer vorm gekregen.”

Onvrede Sander kreeg van de provincie Noord-Holland toestemming om op een nieuwe locatie te gaan bouwen, ongeveer 400 meter bij de oude locatie vandaan. De provincie had wel als voorwaarde gesteld, dat het Landschap Noord-Holland met de verplaatsing akkoord zou gaan. Tot onvrede van Sander duurde het lang, voordat er een handtekening werd gezet. “Helaas gebeurde er anderhalf jaar lang niets. Ze legden telkens verschillende, soms onredelijke eisen op tafel en toen ben ik goed kwaad geworden. Dat hielp, want ze gingen overstag!” In 2007 kon eindelijk gestart worden met de bouw van het nieuwe bedrijf van

Sander. Het staat op minimaal honderd meter van woningen vandaan, zodat er geen bezwaren van buren kunnen komen. In de nabijheid bevinden zich alleen gebouwen van de brandweer en de scouting, maar die vallen onder andere normen. Het bedrijf is inmiddels is in gebruik genomen.

Goede afloop

‘De kavels waren we binnen twee maanden allemaal kwijt’

De acht kavels, waarop het oude bedrijf stond, werden in 2010 in eigen beheer in de verkoop gedaan. “Er was eerst een projectontwikkelaar die belangstelling had, maar inmiddels had de crisis toegeslagen en durfde hij het niet meer aan. Daarna moest er van de gemeente een rapport op tafel komen. Daar ging toen zo’n vier tot vijf maanden overheen, vanwege een wisseling van ambtenaren. Vervolgens hebben we in 2010 besloten de kavels in eigen beheer, met hulp van Nico Hoedjes, te verkopen. We hebben geprobeerd het scherp in de markt te zetten. We hebben goed om ons heen gekeken en zijn net iets onder de marktprijs gaan zitten. Toen waren we de kavels binnen twee maanden allemaal kwijt. Het is dus allemaal goed afgelopen.”

21

mij, een zzp’er, hebben we het hele pand in eigen beheer gebouwd. Dan komt Bouw en Woningtoezicht regelmatig kijken. Ze zien dan hoe je bezig bent en dat er sprake is van een heel serieus en degelijk verhaal.”

22

ben vervolgens naar de wethouder gestapt en heb hem gevraagd waarom de vergunningverlening zo lang op zich liet wachten. Hij toonde begrip voor mijn vraag en heeft de zaak laten uitzoeken. Ik was genoodzaakt door te gaan met de bouw, want de financiering was rond en ik had de baten van de zaak nodig.”

Bouwstop Toch kreeg Van den Ende pas twee dagen voordat hij met zijn bedrijf van start ging de bouwvergunning binnen. Ook was toen pas de bestemmingswijziging rond. “Op een gegeven moment hadden we een bouwstop, omdat de papieren niet in orde waren. We hebben daarop de hele bouw doorgeduwd, zonder dat er vergunningen waren. Dat kon, omdat we de bouw in eigen beheer deden. Ik

Na een wat lastige aankoop- en herbestemmingsprocedure is zorgboerderij Land-Goed sinds eind 2009 volop in bedrijf. Er zijn dertien plaatsen beschikbaar voor kwetsbare jongeren. Zij wonen permanent op Land-Goed. Ook kan een tweetal kinderen/jongeren op de boerderij logeren, die prachtig gelegen is nabij het Brielse meer.

Jos van den Ende:

‘Er is niets zonder slag of stoot gegaan’ Jos en Monique van den Ende zijn de eigenaars van zorgboerderij Land-Goed in het Zuid-Hollandse Zwartewaal. Uit een vorig huwelijk heeft Monique twee kinderen met een verstandelijke beperking. Jos en Monique konden geen geschikte opvang voor hen vinden en besloten het zelf ter hand te nemen. In Zwartewaal kochten ze een paardenboerderij, die helemaal is afgebroken. Op de funderingen hiervan hebben ze een zorgboerderij gebouwd.

vond ik eerst te groot en ook te duur. Maar na drie kwartier rondgelopen te hebben, ging ik de mogelijkheden zien. Ik kreeg een duidelijk beeld van wat het in de toekomst zou moeten worden.” Na onderhandelingen over de vraagprijs, waarbij hij wat van de prijs kon afkrijgen, kocht Van den Ende de voormalige paardenboerderij. De verkoopmakelaar hierbij was Wim Lobs van Lobs Makelaardij in Brielle.

Afbreken Jos van den Ende is de zoon van een groentekweker. Later stapte zijn vader in de bloementeelt en ook Jos is daarin een tijdje werkzaam geweest. Via het leraarschap op een agrarische school is hij uiteindelijk bij een zorgboerderij uitgekomen. “Voor onze twee kinderen met een verstandelijke beperking zochten we een geschikte opvang en toen hebben we een rondje gemaakt langs een aantal grote instellingen en enkele particuliere initiatieven. Maar na dat rondje waren we teleurgesteld over het aanbod. We hebben toen besloten het heft in eigen handen te nemen en ons georiënteerd op het opzetten van een eigen zorgboerderij”, zegt Van den Ende. Jos van den Ende en zijn vrouw kwamen uiteindelijk uit bij een voormalige paardenboerderij in Zwartewaal, die al 2,5 jaar te koop stond. “De boerderij

Van den Ende wilde oorspronkelijk de boerderij verbouwen, maar zag daarvan na een gesprek met zijn architect af. “Verbouw zou te veel problemen geven met het geluid, de warmteoverdracht, het krijgen van vergunningen, het aanbrengen van ventilatiesystemen, enzovoorts. We hebben daarop besloten de paardenboerderij af te breken en een heel nieuw pand neer te zetten. We moesten wel een aantal milieuvergunningen aanvragen, want het dak was verontreinigd met asbest. Ook andere saneringen moesten plaats vinden. Er is niets zonder slag of stoot gegaan.” Volgens Van den Ende deed ook de gemeente Brielle, waaronder Zwartewaal valt, in het begin moeilijk over de herbestemming van de boerderij. “Later is dat gelukkig verbeterd en nu is de relatie optimaal te noemen. Met een vriend van

‘Na drie kwartier ging ik de mogelijkheden van de boerderij zien’

23

Wethouder Jan ten Kate: 24

Milieu

‘Meer levendigheid in het buitengebied was ons doel’

De Wolden heeft bij de versoepeling gebruik gemaakt van het zogeheten Groene Boekje van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Dit boekje biedt gemeenten meer mogelijkheden voor maatwerk en flexibiliteit bij het integreren van bedrijvigheid in de fysieke omgeving en bij het inpassen van woningen en andere gevoelige functies in de buurt van bedrijven. “In dit boekje zijn bedrijven in verschillende milieucategorieën ingedeeld. In De Wolden kunnen bedrijven tot en met categorie 3.1 zich in vrijkomende agrarische bebouwing vestigen. Dat is ruimer dan het omgevingsbeleid van de provincie Drenthe, waarbij wordt geadviseerd om niet verder dan categorie 2 te gaan”, zegt Ten Kate. De Drentse gemeente stelt aan de bedrijvigheid in de vrijkomende agrarische panden wel een aantal voorwaarden. “Zo is een goede landschappelijke inpassing vereist. Daarnaast kijken we naar de verkeersaantrekkende werking van zo’n bedrijf. Dat moet niet te veel worden. Ook mag het bedrijf een naastgelegen onderneming, zoals een melkveebedrijf, niet hinderen of beperken in de ontwikkelingsmogelijkheden.”

Plattelandswoning

‘Makelaars zijn in dit verhaal cruciaal’

De Wolden kijkt nu ook naar het inbrengen van de plattelandswoning in de gemeente. Ten Kate is blij met de recente introductie hiervan. Bij een plattelandswoning houdt de boerderij voor de wet het karakter van een bedrijfswoning, maar kan toch door iemand anders worden bewoond. “Het zou een aantal oplossingen kunnen genereren. Een aantal boerderijen in onze gemeente is nu niet meer in gebruik als agrarisch bedrijf, maar soms staat daar nog wel een bedrijf tussen. Dat kan bij de uitbreiding van die bedrijven problemen geven. De introductie van de plattelandswoning reikt hiervoor een oplossing aan.” Volgens Ten Kate zorgt een versoepeling van het beleid voor meer levendigheid in het buitengebied. “Dat was voor ons het doel. Op het moment dat je dit gaat toestaan, krijg je op den duur meer dynamiek.”

Een combinatie van wonen en werken op het platteland. De Drentse gemeente De Wolden wil dit stimuleren en stelt zich daarom soepel op tegenover de vestiging van nieuwe of bestaande bedrijven in vrijkomende agrarische gebouwen. De Wolden slaat zo twee vliegen in één klap: verpaupering wordt voorkomen en de levendigheid in het buitengebied wordt vergroot. Wethouder Jan ten Kate is ook heel verheugd over de recente introductie van de plattelandswoning.

In 2009 is in De Wolden een project gestart, dat gericht was op wonen en werken in een vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Dit project vond plaats in samenwerking met de Koninklijke Nederlandsche Heidemaatschappij en de Stichting DBF, die zich bezighoudt met leefbaarheidsprojecten in NoordNederland. De Wolden stond in het verleden ook wel toe dat er in voormalige agrarische bedrijven andere, niet-agrarische activiteiten konden plaatsvinden, maar dit was toen nog alleen maatwerk. Wethouder Ten Kate: “Een

aanpassing van het beleid was noodzakelijk. In onze plattelandsgemeente komen heel veel agrarische bedrijfsgebouwen leeg te staan en daardoor ligt verpaupering op de loer. Daarnaast hebben we heel weinig bedrijventerreinen, terwijl er vanuit zzp’ers en mensen die thuis werken wel veel behoefte is om zich hier te vestigen. Toen hebben we besloten om daarvoor beleid te gaan ontwikkelen. Het gaat om een combinatie van wonen en werken. Er zit altijd een woonhuis bij.”

De Wolden is momenteel ook heel druk bezig om makelaars erop te wijzen dat de gemeente de mogelijkheden in het buitengebied heeft verruimd. “Makelaars zijn in dit verhaal cruciaal. We willen ze graag hierbij betrekken. Makelaars zouden een databank kunnen oprichten voor mensen die belangstelling hebben om op het platteland te gaan wonen en werken. Een aantal Woldense makelaars is hier heel actief in. Ze hebben een speciale sticker ontworpen, die op verkoopborden geplakt kan worden en waaruit blijkt dat het om een VAB gaat.”

25

26

27

Patrick Mangnus:

‘Een beetje druk zetten was wel nodig’

twee kavels van ongeveer dertig hectare. Daarvan wilden ze negentien tot twintig hectare onteigenen. Hierdoor ontstond er voor ons een onwerkzame situatie, want daardoor had ik helemaal geen land meer aan de ene kant van de spoorlijn. Alleen aan de andere kant. De gebouwen zijn vervolgens verplaatst en één kilometer verderop weer neergezet. Aan de andere kant van de kavel.” Makelaar/taxateur Johan van der Slikke van Makelaardij Schokland in Nagele voerde voor Mangnus de onderhandelingen met ProRail, “Hij deed de taxaties van de gebouwen en het oude erf. Ik moest zelf ook schade aantonen, en Van der Slikke hielp mij met de onderbouwing. Hij heeft me op dit hele traject begeleid en dat ging heel goed.”

‘We hadden geluk dat we toch vrij lang op het oude stekkie konden blijven zitten’

Vrijstelling Om hiervoor vrijstelling te krijgen, moest Mangnus een zogeheten artikel 19-procedure doorlopen. “Dat heb ik ook gedaan. Daar moet je ongeveer driekwart jaar voor rekenen. Dan krijg je (mogelijk) toestemming om een nieuw erf te stichten. Tevens werd er archeologisch onderzoek verricht, enrapporten geschrevenof er geen zeldzame vogels, andere dieren en planten worden verstoord als je daar gaat bouwen.” Vanwege de aanleg van de Hanzelijn moest agrariër Patrick Mangnus enkele jaren geleden zijn bedrijf in Swifterbant (Flevoland) verplaatsen. De verplaatsing kon hij op zijn eigen land verwezenlijken. De herbestemmingsprocedure duurde wel langer dan Mangnus had voorzien. “Ook had ik meer verwacht van het meedenken van de gemeente Dronten”, stelt Mangnus.

Patrick Mangnus is in 1986 in Biddinghuizen samen met zijn broer en vader een agrarisch bedrijf begonnen. Later kocht de familie in Swifterbant een bedrijf, waar Patrick naartoe verhuisde. Hij heeft daar nu een akkerbouwbedrijf, een kalvermesterij en een boomkwekerij. De aanleg van de Hanzelijn, de nieuwe spoorlijn tussen Lelystad en Zwolle, dwong hem zijn bedrijf te verplaatsen. “In 2005 ben ik gestart met onderhandelingen met ProRail hierover. Ik had

Eind 2008 kreeg Mangnus toestemming om zijn erf te verplaatsen. “Qua tijdsduur viel de hele procedure mij tegen. Het duurt toch wel lang om toestemming te krijgen. Soms werden dingen afgewezen op voor mij onbegrijpelijke gronden. We hadden geluk dat we toch vrij lang op het oude stekkie konden blijven zitten. Het spoor had het van ons gekocht en die had het eigenlijk niet nodig. We hebben wel twee keer uitstel moeten vragen of we wat

langer konden blijven zitten. Dat is allemaal gehonoreerd. Uiteindelijk heeft de procedure toch een jaar langer geduurd dan was voorzien.”

Geen rare dingen De gemeente Dronten, waaronder Swifterbant valt, moest over de herbestemming van Mangnus beslissen. “Ik vroeg geen rare dingen aan de gemeente, maar toch werd het niet gehonoreerd. Je mag maximaal 120 vierkante meter aan bijgebouwen hebben. Alleen, wat is dan een bijgebouw? Onze keuken zat aan de buitenkant aan het huis vast. Wij vonden dat niet een bijgebouw. Het was gewoon onderdeel van het huis. Van een garage of een tuinhuisje kun je je wel voorstellen dat het een bijgebouw is. Dus, daar kwamen de problemen. Uiteindelijk is het allemaal wel goed gekomen.” Sinds maart 2011 woont Mangnus op zijn nieuwe stek. De bedrijfsgebouwen waren toen bijna klaar. “Nu nog even de tuin inplanten en dan is alles rond.”

28

29

Als gevolg van privéomstandigheden kocht Wim Tap drie jaar geleden een oude kaasboerderij in het Zuid-Hollandse dorp Arkel. Dankzij ‘boeren- en makelaarsslimheid’ kon de procedure, waarbij de bestemming van agrarisch in wonen moest worden gewijzigd, redelijk soepel verlopen. “We moesten ruim twee jaar wachten, maar uiteindelijk is het een administratief hamerstuk geworden”, zegt Tap. Wim Tap woonde sinds 2000 in een vrijstaande woning in Arkel. Een paar jaar geleden wilde zijn vriendin een nieuwe start met Tap en zijn kinderen maken. “Mijn vriendin had het idee dat de oude kaasboerderij in Arkel wel iets voor ons was. Alleen was ik het daar niet zo mee eens. Ik had die boerderij wel vaker gezien en er zat flink achterstallig onderhoud op. Op een gegeven moment kreeg mijn vriendin het toch voor elkaar dat we samen naar de boerderij gingen kijken.” De kennismaking met de boerderij viel voor Tap aanvankelijk niet mee. “Het rieten dak was slecht en had lekkages. Op de zolder stonden de pannen klaar om daarin het water op te vangen. Het was verre van ideaal. Maar ja, toch wel leuk zo’n oude boerderij. Toen heb ik mijn ogen dichtgedaan en ging ik op mijn gevoel af. Bijna met mijn ogen dicht en met mijn neus open hebben we de beslissing genomen. Mijn vriendin was al helemaal verkocht. Die had al gezien dat er een oudere gewelfkelder in zat. Tijdens de inspectie had ik haar al, samen met verkoopmakelaar Hans Verkerk van Agrohome uit Groot Ammers, verteld dat ze niet zo enthousiast moest zijn. Dat zou alleen maar de prijs opdrijven.”

Ruimte voor ruimte

Wim Tap:

‘Van de herbestemming heb ik geen slapeloze nachten gehad’

huis van 600 kubieke meter worden teruggebouwd. Hierdoor kreeg het stukje grond van 2.500 vierkante meter naast mijn boerderij ineens een waarde van tussen de 2,5 en 3 ton. De bestemming werd namelijk bouwgrond. Daardoor werd het voor ons niet meer interessant, met name financieel, om die grond aan te kopen. Inmiddels hebben wel andere mensen die grond aangekocht, is de schuur afgebroken en is de gemeente aan het werk gegaan om de agrarische bestemming van de boerderij in een woonbestemming te veranderen.”

Tevreden Tap is heel tevreden over de inzet van makelaar Verkerk. “Wij gingen akkoord met het wonen in een pand waar nog geen woonbestemming op zat. Via Hans Verkerk is het uiteindelijk gewoon allemaal goed geregeld met de gemeente. Een combinatie van boeren- en makelaarsslimheid.”

‘Met mijn ogen dicht en met mijn neus open hebben we de beslissing genomen’

Op de nieuwe aankoop van Tap rustte nog een agrarische bestemming, hoewel de boer al in 1993 naar elders was vertrokken. De agrariër heeft het daarna aan zijn zus en haar man verhuurd. Tap maakte vervolgens gebruik van de ruimte voor ruimte-regeling om de bestemming te veranderen. “Achter de boerderij stond een melkschuur van 900 vierkante meter. Die moest op last van de gemeente afgebroken worden. In de ruimte voor ruimte-regeling staat dat als je iets afbreekt, je voor tweederde iets terug mag bouwen. Door het afbreken van die schuur mocht er naast mijn boerderij een

“Wij hebben het in 2009 gekocht en de bestemming is er begin dit jaar opgezet. Dus het heeft toch ruim twee jaar geduurd voor de agrarische bestemming van de boerderij af is gegaan. Maar ik heb er niets van gemerkt. Ik heb er gelukkig ook geen slapeloze nachten van gehad. Het is allemaal spontaan, makkelijk goed geregeld.” De vroegere functie van de boerderij wordt weer eer aan gedaan. Tap heeft inmiddels in de boerderij een oude karnmolen in gebruik, om daarmee kaas te maken. “Die heb ik in ere hersteld en is weer volledig operationeel.”

Wouter Drijver: 30

‘In de recreatiebranche kan ik voor een ander iets betekenen’

31

Drijver heeft geen spijt dat hij zijn baan in de ict-branche heeft ingeruild voor het eigenaarschap van De Stelhoeve. “Ik was ict-consultant en deed de hele Benelux. Ik reed in een mooie auto en the sky was the limit. Op een gegeven moment had ik het wel gehad. Ik miste het sociale aspect in mijn werk. Ik heb altijd een bepaalde interesse gehad in verblijfsrecreatie. In mijn huidige baan kan ik voor een ander iets betekenen. Iemand die het minder heeft, maar toch op vakantie zou willen. Dat kan ik voor die ander realiseren. Daarnaast kunnen we hier ook een zakelijk verblijf heel persoonlijk maken door het verblijf op maat samengesteld aan te bieden. Zo’n hoge mate van serviceverlening maakt het voor mensen leuk om hier te verblijven.” Vlakbij de Oosterschelde, in de buurt van het Zeeuwse Wemeldinge, staat De Stelhoeve, een luxe recreatieverblijf. Wouter Drijver is hiervan de eigenaar. Hij was ooit werkzaam in de ict-branche, maar besloot een paar jaar geleden het roer volledig om te gooien. Hij werd recreatieondernemer. De Stelhoeve, een rijksmonument, werd volledig verbouwd en kreeg een nieuwe, recreatieve bestemming. Albert Rijk, makelaar in Kruiningen, heeft Drijver in het hele aankoopproces ondersteund.

De plannen van Drijver om de boerderij en de omliggende gronden in een recreatiegebied te veranderen, waren in een vergevorderd stadium, toen het noodlot toesloeg. In januari 2008 brandde de grote schuur op het terrein ’s nachts plotseling af, waardoor het project een half jaar vertraging opliep. “De schuur is volledig verloren gegaan, maar de hofstede met woonhuis en een varkenshok zijn gelukkig gespaard gebleven. Vervolgens is de schuur van 12 bij 42 meter opnieuw gebouwd. Die heeft nu de functie van luxe groepsaccommodatie.”

De Stelhoeve kent een rijke historie, die teruggaat tot circa 1500. Rond 1700 schonk ambachtvrouwe Maria Coomans de hofstede aan de kerk. Na een paar eeuwen werd De Stelhoeve door de kerk van de hand gedaan, waarna het monument in 2010 officieel in handen van Wouter Drijver kwam. “Om het recreatieterrein te realiseren, hebben we gesprekken gehad met een aantal eigenaren van omliggende gronden. Zij hadden verschillende percelen in eigendom. Deze percelen lagen naast elkaar en hierop zou het recreatieterrein worden gevestigd”, zegt Drijver.

Overgave Drijver: “In 2007 hebben we met een optieovereenkomst met recht van koop voor het eerst belangstelling getoond, waarna in 2010 de koop is gesloten. Makelaar Albert Rijk heeft ons jarenlang vol overgave in het hele traject begeleid. Hij was zeer gecharmeerd van de locatie en het idee. Hij heeft ons in eerste instantie geholpen bij de gesprekken met de eigenaren. Zijn kwaliteit is geweest om die mensen bereid te vinden om mee te werken aan de optie van verkoop, die wel een aantal jaren zou lopen. Het was dus geen

‘gewone’ verkoop, maar met meer onzekerheid omgeven. Rijk heeft mensen bereid gevonden om positief mee te denken. In mei 2011 zijn we vervolgens opengegaan, dus dat is nog vrij recent.”

Voorzichtig Drijver moest tijdens het aankoopproces voorzichtig manoeuvreren, omdat hij niet over een heel groot budget beschikte. “Ik was gewoon particulier en moest echt sparen voor elk onderzoekje, zoals de bodemonderzoeken, die ik liet doen. Voor het inhuren van een architect moest ons gezin ook echt een paar maanden geld opzij zetten. En bij twaalf hectare praat je best wel over grote bedragen. Maar het is allemaal gelukt.” Naast een luxe groepsaccommodatie beschikt De Stelhoeve nu over achttien vakantiehuisjes en een vergaderzaal, getiteld ’t Praathuys. Drijver mikt zowel op familie- en vriendengroepen, als op de zakelijke markt. Doordeweeks kunnen bedrijven workshops en trainingen houden. Tijdens de weekenden zijn voornamelijk vrienden en families te gast.

‘De makelaar heeft mensen bereid gevonden om positief mee te denken’

Jan Braspenning: 32

‘De wijziging van bestemming redde de schuur van de sloop’

33

Brabander Jan Braspenning lag lange tijd in de clinch met de gemeente Etten-Leur over de verkoop van zijn agrarische bedrijfswoning. Het twistpunt was met name een bijbehorende ‘te grote’ schuur van 700 vierkante meter. De gemeente wilde dat dit gebouw grotendeels zou worden afgebroken, maar Braspenning weigerde dat. Na het dreigement van Braspenning dat hij opnieuw zou starten met intensieve veehouderij bond de gemeente in en kon Braspenning na vijf jaar alsnog zijn eigendom verkopen. Bij deze juridisch ingewikkelde zaak maakte Braspenning gebruik van de diensten van makelaar Ard Klijsen. Braspenning was de eigenaar van een groot pand aan de Rioolseweg in EttenLeur. Hij liet het pand in 1999 bouwen met de oorspronkelijke bedoeling om hier een nieuw pluimveebedrijf te starten. De bijbehorende schuur van 700 vierkante meter was bedoeld voor de verwerking en opslag van eieren. Maar de beoogde bedrijfsopvolger, de oudste zoon van Braspenning, haakte uiteindelijk af. “Vervolgens heb ik met de gemeente overlegd over de vraag wat we verder gingen doen”, stelt Braspenning. “Inmiddels was alles vergund. De bouw- en milieuvergunning waren beide in orde. Ik had die locatie natuurlijk ook te koop kunnen aanbieden aan iemand die daar wel een bedrijf wilde beginnen. Maar de gemeente zag, vanwege milieuredenen, daar liever geen intensieve veehouderij. De gemeente stelde dat er twee mogelijkheden waren: óf wij verkochten het met de vergunningen aan de meest biedende, óf wij bleven daar gewoon wonen. Dat laatste had de zegen van de gemeente Etten-Leur. De bestemming bleef in dat geval wel agrarische bewoning, met de mogelijkheid van intensieve veehouderij.”

Klassieke auto’s

‘Het ging om dusdanige bedragen, dat je ervan verzekerd wil zijn dat het goed op papier staat’

Braspenning besloot zijn eigendom in 2006 toch te koop aan te bieden en kreeg verschillende kandidaat-kopers over de vloer. Hij schakelde hiervoor makelaar Ard Klijsen uit Oosterhout in. “De kandidaat-kopers die door Klijsen werden aangedragen, wilden bijvoorbeeld hier een zorgboerderij gaan beginnen, een

varkenshouderij, of zelfs een hondenfokkerij. We hebben tal van aanbiedingen gehad, maar iedere keer liep het spaak op bezwaren van de gemeente.” Braspenning kreeg vervolgens in 2010 een ‘burger’, een bezitter van een groot aantal klassieke auto’s, over de vloer. Die wilde de schuur gebruiken als opslagplaats van zijn oldtimers. “De gemeente zei daarop dat er wel een burger mag komen, maar stelde tegelijkertijd de eis dat de schuur verkleind moest worden van 700 naar 400 vierkante meter. Het was een spiksplinternieuwe schuur. Het afbreken van een groot deel daarvan zou kapitaalvernietiging zijn. De gemeente bleef echter bij haar standpunt dat 400 vierkante meter het maximum moest zijn. Hierdoor dreigde deze kandidaat-koper ook weer af te haken.” Braspenning kwam toen op het idee om zelf weer met intensieve pluimveehouderij te beginnen. Hij diende hiervoor bij de gemeente een verzoek in. “Toen schoten ze kennelijk in de stress. We zijn daarop uitgenodigd voor een gesprek met de wethouder en ambtenaren van ruimtelijke ordening. Er is hierbij een compromis op tafel gekomen: als wij bereid waren om het predicaat ‘intensieve veehouderij’ van de bestemming af te laten halen, zodat er nooit intensieve veehouderij zou kunnen plaatsvinden, dan was de gemeente bereid om die 700 vierkante meter intact te laten. Daar hebben we elkaar op gevonden. Toen moest natuurlijk wel de bestemming worden aangepast van agrarisch naar wonen en is het pand een burgerwoning geworden.”

Netwerk Bij het oplossen van het conflict met de gemeente heeft hij kunnen profiteren van de diensten van makelaar Klijsen. “De rol van makelaar Klijsen was om een geschikte kandidaat-koper te vinden. Hij heeft hierbij gebruik gemaakt van zijn netwerk. Zo’n pand staat natuurlijk ook op funda. Maar om alles juridisch goed op papier te zetten, hebben we van de diensten van de makelaar gebruik gemaakt. Het ging ook om dusdanige bedragen, dat je ervan verzekerd wil zijn dat het goed op papier staat.” Uiteindelijk is de zaak voor Braspenning goed afgelopen en inmiddels is hij verhuisd.

Judith Toebast: 34

‘Lege boerderijen bieden een nieuwe markt voor makelaars’

functie verliezen. Het platteland loopt leeg waardoor veel boerderijen leeg komen te staan. Wij vinden dat je de monumentale waarde van een rijksmonumentale boerderij bij de herbestemming van een gebouw absoluut moet behouden. Als dat op dit moment niet lukt, moet je ze wind- en waterdicht houden. Als je moet kiezen adviseren wij dan om de karakteristieke boerderijen de voorkeur te geven boven het behoud van meer doorsnee gebouwen. De brochure ‘een toekomst voor boerderijen’ laat zien hoe die herbestemming concreet kan.” Volgens Toebast worden momenteel verreweg de meeste boerderijen herbestemd tot woonboerderijen. Dat is makkelijker dan een bedrijf starten. “Voor een zorgboerderij moet je een organisatie hebben. Je moet aan heel veel eisen voldoen. Die zijn er bij bewoning veel minder. Het is makkelijker een boerderij snel tot woning te verbouwen, mits het bestemmingsplan kan worden aangepast. Gelukkig is het wetsvoorstel plattelandswoning door het parlement gekomen.”

Geslaagde voorbeelden De NVM is een flinke voorstander van de verankering van de plattelandswoning in de wet geweest. “Het enige nadeel zou kunnen zijn, dat je mensen op het

Bij herbestemming in het buitengebied worden de meeste boerderijen herbestemd tot woning. Dat is het meest voor de hand liggend en eenvoudiger dan een herbestemming tot bedrijf. De invoering van de Wet Plattelandswoning maakt de wijziging in woonbestemming veel eenvoudiger en legt daarmee ook een nieuwe markt open voor makelaars, zegt Judith Toebast, specialist landelijke bouwkunst bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

boerderijen, die als rijksmonument worden aangemerkt. Bij herbestemming hiervan is men verplicht advies aan de Rijksdienst te vragen. Restauratie én transformatie hiervan staan centraal in het werk van de Rijksdienst. Maar ons werk reikt verder dan rijksmonumenten. Op de afdeling Gebouwd Erfgoed, waar ik werk, zie ik ook veel vragen van mensen binnenkomen, die niet over een rijksmonumentale boerderij beschikken.”

Opgaven De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed adviseert, onderzoekt en voert beleid uit op het vlak van het cultureel erfgoed. Hierbij gaat het om onderwerpen als archeologie, monumenten en cultuurlandschap. Het agrarisch erfgoed geniet veel aandacht bij de Rijksdienst, stelt Judith Toebast. “In ons land staan 6.400

Toebast is medeverantwoordelijk voor de brochure ‘Een toekomst voor boerderijen’ uit 2010, waarin antwoord gegeven op vragen rond de verbouwing en herbestemming van karakteristieke boerderijen. Toebast: “De laatste jaren is het heel duidelijk dat niet alleen boerderijen, maar ook veel andere gebouwen hun

‘Gelukkig is het Wetsvoorstel Plattelandswoning door het parlement gekomen’

platteland krijgt die gaan klagen over stank, of dat soort situaties. Maar dat is natuurlijk de prijs die je moet betalen als je op het platteland gaat wonen. Trekkers en mest horen nu eenmaal bij de charme van het platteland ”, zegt Toebast. Toebast kent ook diverse geslaagde voorbeelden van herbestemming, waarbij bedrijven zich gevestigd hebben in een boerderij en daarmee een verlevendiging van het buitengebied vormen. “Ik ken een architectenbureau, waarbij aan de voorkant van het pand gewoond wordt en aan de achterkant van de boerderij het bedrijfsgedeelte ligt. Dat is een prachtige combinatie. Verder worden ook winkels, restaurants en hotels in boerderijen gevestigd. Er zijn talloze voorbeelden. Boerderijen bieden veel ruimte en dus kun je er veel functies in kwijt. Het is daarnaast goed voor de dynamiek van het platteland. Hier ligt dus ook een interessante markt voor agrarische bedrijfsmakelaars: in het vinden van de goede match tussen gebouw en nieuwe functie.” Toebast ziet dat het per gemeente verschilt hoe soepel men met wijzigingen van bestemmingsplannen omgaat. “Gemeentes zien ook wel in dat herbestemming nodig is voor het behoud van een boerderij, maar bij sommige gemeentes verloopt de procedure moeizaam omdat men de herbestemming niet vaak bij de hand heeft.”

35

Wet Plattelandswoning biedt kans voor gemeente

36

De komst van de Wet Plattelandswoning1 is voor de gemeente dé uitgelezen mogelijkheid om de kansen te benutten, die deze wet biedt. Keuzes maken en daardoor helderheid scheppen naar de bewoners en bedrijven in het landelijk gebied is daarbij essentieel. Tevens dient onderkend te worden dat het gedogen van illegale situaties moeilijker is geworden. Gemeenten zijn niet verplicht om beleid te maken over plattelandswoningen (niet iedere gemeente heeft immers een buitengebied), maar in de praktijk is dergelijk beleid wel gewenst, of zelfs noodzakelijk. Anders zou er willekeur kunnen ontstaan. En beleid biedt een goede basis voor toekomstige ruimtelijke verzoeken vanuit de agrarische sector of vanuit burgers.

Stappenplan

Plattelandswoning eindelijk een feit De Eerste en Tweede Kamer hebben in de zomer van 2012 een wetsvoorstel aangenomen, waarmee de plattelandswoning in de wet¹ wordt verankerd. Door de introductie van de plattelandswoning kunnen gemeenten in een bestemmingsplan de agrarische bedrijfswoning als plattelandswoning bestemmen. Dit geeft de woningen een speciale status. Zij houden voor de wet het karakter van een bedrijfswoning, maar kunnen toch door iemand anders worden bewoond (huur/koop). Tegelijkertijd hoeven agrarische bedrijven in de omgeving niet bang te zijn voor klachten van omwonenden over overlast.

Verheugd De NVM heeft zich jarenlang sterk gemaakt voor de invoering van de plattelandswoning. Als agrariërs stoppen met hun bedrijfsvoering, kunnen ze nu gewoon in hun huis blijven wonen en worden ze hierin niet belemmerd door strenge milieuwetgeving. De NVM is verheugd dat het voorstel nu een wettelijke basis heeft.

Vertraging Al in 2009 nam de Tweede Kamer met ruime meerderheid een motie aan van CDA-Kamerlid Van Heugten om de status van plattelandswoningen wettelijk te verankeren. De toenmalige minister van VROM, Jacqueline Cramer, zegde toe om deze nog voor de zomer van 2010 uit te werken tot een volwaardig wetsvoorstel. Mede door de val van het kabinet liep het voorstel een paar jaar vertraging op. ¹ Wijziging van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en enkele andere wetten om de planologische status van gronden en opstallen bepalend te laten zijn voor de mate van milieubescherming alsmede om de positie van agrarische bedrijfswoningen aan te passen.

Om de Wet Plattelandswoning goed te kunnen gebruiken, adviseert de NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed om onderstaand stappenplan te doorlopen: A. Het is belangrijk dat er binnen de gemeente eerst een inventarisatie gemaakt wordt van het aantal en de ligging van de locaties, die in aanmerking kunnen komen voor toepassing van de Wet Plattelandswoning. Een NVM-makelaar, die is aangesloten bij de vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed, heeft veel ervaring in met name het buitengebied van uw gemeente en kan dit voor gemeenten in kaart brengen. B. De volgende stap is het vaststellen van gemeentelijk beleid aangaande het buitengebied. Dit is essentieel om agrarische bedrijfswoningen als plattelandswoning te kunnen kwalificeren. Bij het formuleren van het beleid kan worden gekeken of de burgerbewoning past in de karakteristiek van het buitengebied, of de gemeente het buitengebied verder wenst te ontwikkelen en of burgerbewoning in strijd is met de cultuurhistorische waarde van het buitengebied. C. Vervolgens is de keus aan de gemeente om te kiezen voor aanpassing van de regels per individuele woning óf om (een deel van) alle potentiële plattelandswoningen in een keer te regelen. In de praktijk gebeurt dit veelal door een omgevingsvergunning te verlenen of door het bestemmingsplan aan te passen. 1

Z ie de voetnoot in het kader hiernaast.

37

was in onderhoud. Dan kun je te maken krijgen met verpaupering en in het uiterste geval met sloop. Met een subsidie van twee miljoen euro konden we ook de werkgelegenheid een mooie impuls geven. We zijn nu bezig met restauratiesubsidieregelingen. Het accent ligt hierbij op herbestemming. Zo’n subsidieregeling kan soms net helpen om ervoor te zorgen dat het voormalige boerenbedrijf een andere functie krijgt. Met deze regeling is een bedrag van 1,2 miljoen euro gemoeid en is pas van start gegaan.”

38

De Vries stelt dat bestemmingsprocedures “echt iets van de gemeentes zijn.” Wel kan de provincie Friesland via een streekplan invloed uitoefenen. “In ons plan is ruimtelijke kwaliteit de leidraad en worden de functies aangegeven die wij wenselijk vinden op het platteland, zoals zorgboerderijen etc. Maar in principe is het de bedoeling dat gemeenten die verantwoordelijkheid oppakken. Dat zien we hier ook wel gebeuren.”

‘Het gaat hier vertraagd, als je het vergelijkt met de rest van Nederland’

Volgens de gedeputeerde heeft de provincie nu kerken als nieuwe speerpunten. “Vier jaar geleden waren dat de boerderijen, met de dakenregeling. Voor de komende periode hebben we de kerken centraal gesteld, omdat we bij boerderijen al een inhaalslag hebben gemaakt.”

Gedeputeerde Jannewietske de Vries:

‘Gelukkig wordt er veel aan herbestemming gedaan’ In de provincie Friesland komen de komende tien jaar zo’n zestig boerderijen per jaar leeg te staan. Dit heeft het provinciebestuur, het college van Gedeputeerde Staten, laten berekenen. Veel van deze boerderijen krijgen een andere bestemming, met name een woonbestemming. Herbestemming is voor de vitaliteit van het platteland heel belangrijk, meent de Friese gedeputeerde Jannewietske de Vries. De agrarische sector is nog steeds een belangrijke sector in Friesland. Meer dan 10 procent van de werkgelegenheid komt voor rekening van deze branche. Er zijn zo’n zesduizend land- en tuinbouwbedrijven, waarvan de helft bestaat uit melkveehouderijen. Tweeduizend bedrijven zijn niet alleen gespecialiseerd in melkvee, maar hebben ook de beschikking over schapen, geiten, paarden, kalveren en vleesvee. Ook zijn er vierhonderd akkerbouwbedrijven. Maar ook

Friesland ontkomt niet aan schaalvergroting, zegt gedeputeerde Jannewietske de Vries. Zij heeft Financiën, Recreatie en Toerisme en Cultuur (inclusief erfgoed monumentenzorg, cultuurhistorie en archeologie) in haar portefeuille. “De afname van het aantal bedrijven is wel minder dan landelijk het geval is. Landelijk gezien is die afname gemiddeld 30 procent, terwijl in Friesland de terugloop op 20 procent uitkomt. De landbouw is in Friesland een gezonde sector. Met ruilverkaveling hebben we het hier lange tijd kunnen volhouden. Nu begint die opschaling pas echt plaats te vinden. Het gaat hier vertraagd, als je het vergelijkt met de rest van Nederland.”

Verpaupering De komende tien jaar ontstaat er in de provincie een leegstand van zo’n 600 tot 1.000 agrarische bedrijven per jaar, wat neerkomt op jaarlijks 60 boerderijen. “Met leegstand dreigt ook verpaupering. Maar gelukkig wordt er veel

herbestemd”, zegt De Vries. “Wonen is natuurlijk de meest gebruikte functie. Daarnaast krijgen veel boerderijen bedrijfsfuncties, zoals zorgboerderijen, kampeerboerderijen, galerieën, restaurants, theeschenkerijen en wellness. En ook wel kleine, ambachtelijke bedrijven. Het worden dan bedrijfsverzamelgebouwtjes. Deze ontwikkeling is voor de vitaliteit van het platteland heel belangrijk. Dat het de rust in het buitengebied zou verstoren, is bij ons niet aan de orde. We hebben heel veel ruimte. Als je dat op een goede manier inpast – en daar zorgen gemeenten over het algemeen voor – dan kan dat prima.”

Dakenregeling Volgens De Vries worden er in Friesland niet heel veel boerderijen gesloopt. “Dan moeten ze wel in heel slechte staat zijn. Het meeste wordt, zeker als het gaat om monumentale boerderijen, herbestemd. Ze krijgen dus een nieuwe functie.” Om de kwaliteit van het vastgoed op het platteland op peil te houden, verstrekt de provincie Friesland subsidies. “We hebben een eenmalige dakenregeling gehad. Dat is alweer een paar jaar geleden. Daarmee zijn toen 240 rieten daken opgeknapt. Het is natuurlijk enorm belangrijk dat het dak van een boerderij goed blijft. We hadden geïnventariseerd dat er ontzettend veel achterstand

39

Campinghouder Gerard Lijten: 40

Levensvatbaar

‘Om tien uur is het hier stil’

41

Camping De Veldhoeve van Gerard Lijten telt nu 25 standplaatsen, maar op termijn worden dat er 80. Lijten: “Het bedrijf moet groeien om levensvatbaar te zijn, ook voor de toekomst. Er staan ook twee bedrijfswoningen op het terrein. Vroeger woonden mijn vader en ik hier.” Op de camping komen veel 50-plussers en ook een aantal mensen met een lichamelijke handicap. “We hebben leuke, tevreden gasten. We hebben ook voorzieningen, speciaal gericht op gehandicapten. Het geheel is een luxere camping, gericht op het hogere segment. We hebben al achttien jaar privésanitair, dat is nog steeds uniek. Jongeren die hier lawaai willen maken, komen er hier niet in. Om tien uur is het stil. Ik vertel dat duidelijk als ze hier komen. Als ze dat niet van plan zijn, moeten ze een andere camping zoeken.”

Makelaar Lijten is op dit moment in gesprek met de gemeente Veldhoven over de verkoop van een stuk grond. Veldhoven wil daar een randweg maken voor een woonwijk. “Makelaar Janus Kerkhofs van Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs in Best steunt mij hierbij. Ik wil wel die grond verkopen, maar dan moet de gemeente ook meewerken om hier recreatie en horeca te bedrijven. Kerkhofs helpt mij om dat te verwezenlijken. Zij zijn een soort intermediair tussen mij en de gemeente.” Lijten heeft uitgebreid contact met Kerkhofs. “Ik heb hem de laatste paar jaar toch wel 25 keer gezien. Ik ken hem ook van vroeger. Hij zat toen in de handel in

Gerard Lijten uit Veldhoven was tot zijn 40ste melkveehouder. Eind jaren ’90 kreeg zijn leven een andere draai en moest hij zich noodgedwongen richten op een boomkwekerij en een minicamping. De minicamping is nu een ‘echte’ camping geworden. Voor deze recreatieve activiteit moet hij nog wel een vergunning van de gemeente Veldhoven krijgen en dit proces duurt langer dan verwacht.

“Toen hebben we na zitten denken, hoe we verder moesten. Wat waren onze kansen? We wonen in een gebied op het randje van de gemeente Veldhoven. Dat is best wel een mooi gebied. Een nieuw melkveebedrijf was geen optie meer. De stallen waren al dertig jaar oud en versleten. Voor de bouw van nieuwe stallen zouden we geen vergunning krijgen, omdat de gemeente plannen had met dit gebied. Er moet een nieuwe randweg komen en een nieuwe woonwijk.”

In 1989 nam Lijten op zijn 32ste het bedrijf van zijn vader over. Dat bestond toen uit honderd koeien. Dat liep eerst goed, maar eind jaren ‘90 sloeg er bij de veestapel een salmonellabesmetting toe. De beste koeien gingen hierdoor te vroeg kalveren en brachten een dood kalf ter wereld. Lijten zag zich gedwongen de hele veestapel te verkopen.

Inmiddels was Lijten al met een minicamping en een boomkwekerij gestart. “Nu zijn de kinderen volwassen en hebben zij geen zin in die boomkwekerij. De jongste zoon van 21 ziet wel toekomst in de camping. Dus zijn we bezig met de gemeente om het hele bedrijf een recreatieve bestemming te geven.”

‘De makelaar is een soort intermediair tussen mij en de gemeente’

voer. Toen wij nog koeien hadden, kwam hij bij ons al over de vloer. Op den duur is hij makelaar geworden. Dan heb je toch het vertrouwen van vroeger.” Lijten hoopt dat de gemeente op korte termijn met de vergunningen over de brug komt. Hij vindt het allemaal ‘wel erg lang duren’. “De gemeente heeft toegezegd om mee te werken. Het moet alleen nog even op papier worden gezet en vervolgens door de molen. Voor het eind van het jaar weten we meer.”

René Westerlaken: 42

‘Onze plek wordt een nieuwe economische drager voor de streek’

op te starten? Daarop hebben we binnen ons gezin, twee zoons en hun vriendinnen, gekeken naar welke disciplines we in huis hebben en waarmee we onze kost zouden kunnen verdienen. Vervolgens hebben we het plan opgevat om een bedrijf te starten, dat geënt is op recreatie, educatie en zorg. Het heeft dus een heel brede basis. Maar voor al deze activiteiten zetten we paarden in. Dat is het verbindende element”, vertelt Westerlaken.

Westerlaken: “We hebben nu een dubbelbestemming gekregen. Het was al met al geen eenvoudige procedure. Al in 2004 hebben we het initiatief neergelegd, met analyse, onderbouwing en een quick scan. Maar de gemeente Best was op dat moment nog niet zo ver op het gebied van plattelandsontwikkeling. Uiteindelijk zijn ze wel zover gekomen. In 2010 is de zaak eindelijk in een stroomversnelling gekomen.”

Natuurlijke materialen

Gedoogsituatie

Volgens Westerlaken is Campus WesterWind een ontmoetingsplek waar atelierbijeenkomsten, workshops en trainingen worden gegeven. “Met de paarden worden equi-libre trainingen gegeven Dit is een dynamische en intuïtieve werkwijze die zich richt op bewustwording en ontwikkeling van mensen. Kinderen (met of zonder beperking) kunnen therapeutisch gebruik maken van de paarden. Ook bieden we educatieve activiteiten aan. Ons streven is om continu kunst, cultuur en natuur met elkaar te verbinden. We willen deze inspirerende plek met andere partijen te delen, zodat het een drager voor de gemeenschap wordt.”

Vanaf 2010 bevindt het bedrijf van Westerlaken zich in een gedoogsituatie. “We bieden sindsdien de activiteiten aan kleine groepjes aan. Als je geen bestemmingswijziging hebt en geen vergunning, dan kun je eigenlijk niet draaien. Je straalt wel je plannen uit en de mensen creëren verwachtingen. Ze willen graag gebruik maken van de activiteiten. Ondertussen ga je door met lobbyen en ontstaan er contacten met instellingen in de gezondheidszorg. Ze willen met ons een contract afsluiten voor het werken met kinderen en volwassenen onder begeleiding. We hebben nu gelukkig een nieuw bestemmingsplan gekregen. Onze activiteiten worden door de gemeente aangeduid als ‘gemengd ondernemen in de groene buitenruimte’.” Volgens Westerlaken gaat de rol van een makelaar in het agrarisch vastgoed veel verder dan ‘gewone’ makelaar. “Zeker als het om bedrijfsactiviteiten in het buitengebied gaat, waarbij een bestemmingswijziging aan ten grondslag ligt. Dan mag je hem iets meer toedichten. Dan moet die makelaar de mogelijkheden voor je zoeken. Dat heeft in ons geval goed uitgepakt.”

Na de aankoop in 2003 heeft het terrein een metamorfose ondergaan. Daarbij liggen er ook plannen voor de nabije toekomst. Er wordt een grote schuur gesloopt en er wordt een Vlaamse schuur teruggebouwd, Hierin worden twaalf recreatieappartementen gevestigd. Om het project te verwezenlijken, moest de bestemming worden gewijzigd van agrarisch naar ‘gemengde doeleinde annex agrarisch verwant’.

‘De paarden vormen het verbindende element’ In de buurt van het Brabantse Best, vlakbij de A2, ligt Campus WesterWind. Op dit complex vinden educatieve, recreatieve en zorgactiviteiten plaats, gericht op mensen van verschillende leeftijden. Paarden zorgen hierbij voor het verbindende element. René Westerlaken is sinds 2003 eigenaar van Campus WesterWind. Na een gedoogsituatie van twee jaar is hij eindelijk in het bezit van de nieuwe bestemming en kan hij per 1 januari 2013 officieel van start gaan.

De plek van René Westerlaken was tot 2003 een gemengd boerenbedrijf, waar koeien, varkens, kippen en vleesstieren voor brood op de plank zorgden. Maarten van der Vleuten van Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs in Best trad voor Westerlaken op als taxateur van dit agrarisch vastgoed. “Het complex beslaat ongeveer 3,5 hectare. Op het moment van de koop wisten we nog niet exact welke invulling de plek zou krijgen. Toen zei een planoloog van de provincie, tegen mij: Is het niets voor jullie om hier een woon/werkplek

43

In 2010 is de Stichting Agrarisch Erfgoed Nederland (AEN) opgericht. Het doel van deze stichting is om het agrarische erfgoed dat Nederland rijk is, te beschermen, te behouden en te blijven gebruiken. Voor AEN is herbestemming een belangrijk thema. Ewoud van Arkel van AEN stelt dat 70 procent van de historische boerderijen in ons land geen agrarische bestemming heeft. “Het gaat hierbij dus om enorm groot aantal.” Van Arkel is projectleider van de Agrarisch Erfgoed Academie, waarbij kennis en informatie over het erfgoed wordt verzameld en toegankelijk gemaakt.

44

In ons land bestaan zestien provinciaal en regionaal opererende boerderijstichtingen. Hun belangrijkste doel is om kennis te verzamelen over hun domein en die kennis ter beschikking te stellen aan mensen of instellingen die eigenaar zijn van een boerderij, of een boerderij kopen en daar iets mee willen doen. Ook richten zij zich op stoppende agrarische ondernemers die zich afvragen wat ze met hun huis en erf moeten. AEN is de overkoepelende stichting voor deze regionale organisaties en behartigt op nationaal niveau hun belangen. “De boerderijstichtingen vervullen een adviesrol. Maar ze fungeren ook als een sociaal middelpunt van mensen die interesse hebben in boerderijen in een bepaalde streek. Het is een soort mengvorm. Sommige stichtingen zijn direct verbonden aan provinciale erfgoedhuizen. Weer andere stichtingen zijn particuliere initiatieven, of zijn verbonden aan landschapsstichtingen”, zegt Van Arkel.

Monumenten

Ewoud van Arkel:

‘Er zijn nog veel hobbels bij herbestemming’

AEN beschouwt boerderijen, die gebouwd zijn voor 1940, als agrarisch erfgoed. De wederopbouwboerderijen, die gebouwd zijn tot ongeveer 1965, worden eveneens tot het agrarisch erfgoed gerekend. Van Arkel: “Alles bij elkaar gaat het om ongeveer honderdduizend boerderijen in Nederland. Het heeft ook betrekking op de erven, waarop zich diverse gebouwen bevinden. Van het agrarisch erfgoed is nog geen 20 procent Rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument.” Naast zaken als het landschap, bouwkundige aspecten en de economische kant is herbestemming een belangrijk onderwerp voor AEN. “Herbestemming

zorgt voor nieuwe economische dragers. Nog maar zo‘n 25.000-30.000 van de 100.000 boerderijen heeft de oorspronkelijke agrarische bestemming. De rest dus niet meer. Daaruit kun je wel aflezen hoe belangrijk herbestemming is.”

Gemeentes Van Arkel legt een direct verband tussen herbestemming en de ontwikkeling naar efficiency in de landbouw. “Als boeren grootschaliger gaan opereren, gaan in het buitengebied ook andere regels gelden. Dan wordt het voor de boerderijen die niet meer een agrarische bestemming hebben, heel erg ingewikkeld om in dat grotere veld hun aantrekkelijkheid te behouden. De verkoopbaarheid wordt sterk beïnvloed. Dat heeft ook te maken met juridische regels. Die maken het niet altijd eenvoudig om een boerderij een nieuwe bestemming toe te kennen.” Van Arkel ziet het als ‘een probleem’ dat gemeentes zich niet altijd soepel tegenover herbestemming opstellen. “Maar dit is ook heel verschillend hoor. Er zijn gemeentes die wel degelijk het belang van het platteland centraal stellen. Maar er zijn ook gemeentes die daar verkrampt mee om springen. Je zou kunnen zeggen dat de huidige wet- en regelgeving niet is toegesneden op die veranderingen die op het platteland plaatsvinden. Ondanks allerlei goede voornemens om herbestemming mogelijk te maken, zijn er toch nog heel veel hobbels zijn die genomen moeten worden. Dan gaat het er maar om of de betreffende gemeente voldoende soepelheid kan opbrengen om mee te denken in oplossingen. Het is wel opvallend dat naarmate een gemeente een meer stedelijke achtergrond heeft, er meer aandacht is voor de cultuurhistorie en het behoud van karakter dan in puur agrarische gemeentes. Die beschikken vaak niet over kennis die noodzakelijk is.”

‘Bij grootschaligheid gaan in het buitengebied andere regels gelden’

45

Jan Jaap Jantjes: 46

moment dat die bestemming veranderd was, is ook de bestemming van de oude locatie aangepast. Daar zijn zes vrije bouwkavels gerealiseerd. Op 11 november 2010 is dat definitief vastgesteld”, zegt Jantjes.

‘Bijna alle kavels heb ik kunnen verkopen’

Jantjes kon de verplaatsing van zijn bedrijf alleen bekostigen door de kavels, waarop eerst zijn bedrijf stond, te verkopen. Er bleek hiervoor wel interesse te zijn van aannemers en projectontwikkelaars, maar de crisis in het vastgoed gooide roet in het eten. “Het was geen hoge prijs die ik ervoor vroeg. Dat is in ieder geval vanaf het begin niet mijn insteek geweest. Ik ben agrariër en geen projectontwikkelaar. Mijn doelstelling is altijd geweest om mijn agrarisch bedrijf voort te kunnen zetten. Ik wilde niet de hoofdprijs vragen, maar had het geld wel nodig om mijn bedrijf op de nieuwe locatie opnieuw op te bouwen.”

Eigen beheer In januari 2011 besloot Jantjes om de kavels in eigen beheer te verkopen, in plaats van het als één project aan projectontwikkelaars en aannemers aan te bieden. Dat had meer succes tot gevolg. In april 2011 zijn zes kavels in de verkoop gegaan, waarvan er nu vijf verkocht zijn. Makelaar Nico Hoedjes zorgde ook hierbij voor de ondersteuning.

Agrariër Jan Jaap Jantjes heeft een biologisch melkveebedrijf in WestGraftdijk, een mooi en rustig plaatsje in de kop van Noord-Holland. Zes jaar geleden wilde hij een nieuwe stal laten bouwen, omdat hij zijn veestapel wilde uitbreiden. Dat bleek op basis van de geurwetgeving echter niet mogelijk te zijn. In overleg met de gemeente is daarom besloten tot bedrijfsverplaatsing, niet ver van de oude locatie vandaan. Het is Jantjes gelukt om met hulp van zijn makelaar op de oude locatie bijna alle kavels te verkopen. De vastgoedcrisis zorgde er aanvankelijk wel voor dat dit moeizaam verliep.

Het bedrijf van melkveehouder Jan Jaap Jantjes lag oorspronkelijk in de bebouwde kom van West-Graftdijk. Zijn stal was in 2003 aan vervanging toe, maar voor een nieuwe stal op die locatie kreeg hij geen vergunning, omdat die op honderd meter van woningen moest staan. Milieuredenen blokkeerden de uitbreiding van zijn bedrijf. Jantjes: “Er is toen overleg gepleegd met de gemeente en daarin is ter sprake gekomen of verplaatsing geen betere optie was. In die tijd ben ik in aanraking gekomen met makelaar Nico Hoedjes van H³ Landelijk Vastgoed in Berkhout

en met stedenbouwkundige Jan Buitenweg. Vervolgens is de verplaatsing langzamerhand op gang gekomen. Jan Buitenweg heeft het stedenbouwkundige aspect gedaan en Nico Hoedjes het financiële gedeelte.”

Jantjes woont nu nog samen met zijn vrouw op de zesde, onverkochte kavel. “Op de andere kavels zijn in het voorjaar de opstallen gesloopt. Vorig jaar zijn we begonnen met de verkoop en we hadden niet te klagen over de belangstelling. Veel mensen informeerden hiernaar. Maar door de huizencrisis zijn ook veel mensen afgehaakt. Ze moesten hun eigen woning nog verkopen en dat lukte niet. In november 2011 is er een derde kavel verkocht. Dan kom je over een dood punt heen. De kavels zijn nu helemaal klaar om bebouwd te worden.”

Extra eisen en procedures Het bedrijf van Jantjes is 400 meter verplaatst naar buiten de bebouwde kom. Dit land was al in het bezit van Jantjes. “De bestemming van de nieuwe locatie moest veranderd worden. Daar kwam nog bij dat het in Natura 2000-gebied ligt. Daar komen extra eisen en procedures bij kijken. Op het

‘Mijn doelstelling is altijd geweest om mijn agrarisch bedrijf voort te kunnen zetten’

47

Het echtpaar Hans en Janine Portheine kocht in juli 1999 in Leusden, provincie Utrecht, een woonboerderij. Vanwege de bouw van een woning op de bijbehorende grond moest er in totaal duizend vierkante meter aan opstallen worden afgebroken. Dit was verplicht in het kader van de ruimte voor ruimte-regeling. Het echtpaar Portheine kon dat bij een agrariër in het nabij gelegen Scherpenzeel realiseren. Na een wat stroeve start gaf de gemeente Leusden op voortvarende wijze medewerking aan de bestemmingswijziging.

48

Op het moment dat de familie Portheine naar de woonboerderij verhuisde, rustte er nog een agrarische bestemming op het pand. “We waren op de hoogte van deze situatie en hebben er bewust voor gekozen om die bestemming in eerste instantie te handhaven”, vertelt Janine Portheine. Bij de woonboerderij bevond zich anderhalve hectare aan grond. De familie Portheine wilde dit perceel splitsen en alle opstallen afbreken. Op één van de twee percelen wilden ze een nieuwe woning bouwen. “Uiteindelijk zijn we, in overleg met een bevriende agrariër, tot de conclusie gekomen dat we wel aan de ruimte voor ruimte-regeling wilden deelnemen. Bij onze boerderij was echter maximaal 920 vierkante meter aan opstal dat gesloopt kon worden. Dat was te weinig, want bij de ruimte voor ruimteregeling moet er altijd duizend vierkante meter gecompenseerd worden. Dit in ruil voor de bouw van één woning. Er moest dus nog wat aangekocht worden.”

Voortvarend Op initiatief van makelaar Ariën van Drie van Drieklomp Makelaars en Rentmeesters in Voorthuizen kwam de familie Portheine vervolgens in aanraking met een agrariër in Scherpenzeel. Die plaats ligt net over de provinciegrens in de provincie Gelderland. Hier kon ongeveer 100/200 vierkante meter aan opstallen afgebroken worden.

Janine Portheine:

‘In dit soort situaties heb je veel aan een agrarisch makelaar’

Janine Portheine: “Deze stap leverde de nodige vertraging op, want alle schijven moesten weer doorlopen worden. Maar hij kon ons wel de vierkante meters leveren, waardoor we uitkwamen op de benodigde duizend vierkante meter.” De verandering van agrarische bestemming in woonbestemming werd afgerond in 2009. Dat was wat langer dan Janine Portheine had gedacht. “In totaal zijn we vier tot vijf jaar bezig geweest. In het begin moesten we heel wat doen om de gemeente zo ver te krijgen. Die heeft uiteindelijk heel voortvarend meegewerkt, toen men begreep waar het om ging. In het begin viel dat wat tegen. Het is allemaal erg met regels omgeven. In dit soort situaties heb je veel aan een agrarische makelaar. Een gewone makelaar zou zich hierin erg kunnen vergissen. We hebben Drieklomp Makelaars ingeschakeld, omdat de ervaring en expertise voor dit soort zaken in huis hebben. Het is ons absoluut goed bevallen.”

In 2009 is het tweede perceel verkocht. Hierop rustte inmiddels een bouwbestemming. “Daar is ook in de tussentijd een huis op gebouwd. Er wonen al mensen in. Het is allemaal gelukt, zoals het de bedoeling was”, stelt Portheine.

Charme verloren

‘De gemeente heeft heel voortvarend meegewerkt, toen men begreep waar het om ging’

De verandering van agrarische naar woonbestemming maakte de familie Portheine niet meer zelf op hun woonboerderij mee. Een jaar daarvoor, in 2008, verkochten ze hun boerderij. “We wonen momenteel in een ‘gewoon’ huis in buitengebied van Leusden. Vier jaar geleden is de woonboerderij van de hand gedaan, met een lap grond en een beetje opstal, waarvan de nieuwe eigenaars direct wisten dat ze daarvan de stallen moesten afbreken. Daarvan namen we zelf de kosten voor onze rekening. We zijn uiteindelijk verhuisd, omdat we niet in de boerderij wilden wonen, met een ander huis daarnaast. Met andere mensen als naaste buren had de woonboerderij voor ons zijn charme verloren.”

49

50

Landschappelijke verbetering door ruimte voor ruimte-regeling Op 15 maart 2000 ondertekenden bestuurders van een vijftal provincies en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten op het Nijmeegse landgoed Brakkestein een contract met de (toenmalige) ministeries van LNV en VROM. Dit contract werd het Pact van Brakkestein genoemd. Doel was het buitengebied in het zuiden en oosten van Nederland nieuwe impulsen te geven na het uitbreken van de varkenspest in 1997. De zogeheten ruimte voor ruimteregeling was hiermee een feit. Met de ruimte voor ruimte-regeling wilden Limburg, Noord-Brabant, Gelderland, Utrecht en Overijssel ruim twaalf jaar geleden de verrommeling in hun provincies te lijf gaan. In deze provincies vindt in ons land de meeste intensieve veehouderij plaats. Duizenden oude stallen, die het landschap ontsierden, zouden volgens deze regeling moeten verdwijnen. In ruil voor de financiering van de massale stallensloop mochten de vijf provincies maximaal 6.500 woningen realiseren aan de randen van bestaande kernen. De agrariërs kregen voor het verdwijnen van hun bedrijf een financiële vergoeding uitbetaald. Hiermee werd ook het mestprobleem fors verminderd. Het opruimen van de stallen zorgde voor een landschappelijke verbetering.

Fraai product Ex-gedeputeerde Ger Driessen van de provincie Limburg, één van de grondleggers van de ruimte voor ruimte-regeling, vindt het ‘een fraai product’, dat voor de betrokken provincies alleen winst heeft opgeleverd. “Er wordt gezegd dat het alleen voor de rijken is bedoeld en niet voor de armen. Maar de regeling brengt juist een verhuisketen op gang, die een aantal partijen raakt en uiteindelijk aan de onderkant van de woningmarkt ruimte vrijmaakt. Andere kritiek is dat er woningen worden gebouwd in mooie natuurgebieden. Ja, we hebben natuurlijk heel veel mooie gebieden en mensen willen ook mooi wonen. Daar staat tegenover dat er zoveel andere ruimte is bevrijd van lelijke stallen. Ik vind de ruimte voor ruimte-regeling per saldo een goed product.”

Zeven redenen om een agrarisch (NVM-)makelaar in te schakelen bij herbestemming, verkoop en aankoop 1. D  e agrarisch NVM-makelaar is als geen ander op de hoogte van de markt en kan hierdoor een reële vraag- of aankoopprijs vaststellen. 2. Hiertoe behoort ook dat hij de vergunningen en bestemmingsplanmogelijkheden checkt, de haalbaarheid van benodigde aanpassingen met de overheid afstemt en zo nodig het principeverzoek tot medewerking bij gemeente of provincie voor die aanpassing of bestemmingswijziging verzorgt. 3. Hij is een deskundig en constructief meedenker bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder dus het herbestemmen. Er is vaak meer mogelijk dan u denkt. Hij heeft een hoog kennisniveau en de educatieverplichtingen van de NVM zien erop toe dat dit zo blijft. Dat geeft vertrouwen. 4. Ook kan hij u op weg helpen de financiële en/of fiscale mogelijkheden te overzien bij herbestemming, aankoop en verkoop. 5. De agrarisch NVM-makelaar wisselt vraag en aanbod van landelijk onroerend goed direct uit met andere agrarische NVM-makelaars. Tevens wordt uw aanbod op www.fundalandelijk.nl geplaatst. Dit is het belangrijkste advertentiemedium voor agrarisch onroerend goed en voor losse percelen grond. 6. De agrarisch NVM-makelaar coördineert en begeleidt de bezichtigingen. Ook is hij het aanspreekpunt voor de potentiële (ver)koper(s). 7. Bij bestemmingswijzigingen kan de agrarisch makelaar de regisseur zijn tussen alle betrokken partijen. Hij bewaakt de voortgang van de complexe processen en verzorgt desgewenst ook de communicatie met de omgeving.

51

Tjipko Visser: 52

‘Het papierwerk is niet helemaal mijn ding’

53

om daarvoor zelf een huis neer te zetten. Maar daar was niet zoveel animo voor. Toen is gekeken naar de realisatie op een andere plek in Overijssel en kreeg ik de kans om op eigen grond een huis te bouwen, in ruil voor het slopen van de schuren in Almelo. Ik heb die overigens nog nooit gezien. De in elkaar gezakte schuren zorgden voor een landschapsontsiering en waardevermindering van het landschap. Door die weg te halen en door het bouwen van een nieuwe woning kwam er juist een waardevermeerdering van het landschap in beide gemeentes.”

Papierberg

In ruil voor het afbreken van een aantal kippenschuren in het buitengebied bij Almelo mocht Tjipko Visser, in de buurt van het Overijsselse Bathmen, een woning op eigen grond neerzetten. De papierberg die dit opleverde, bleek voor Visser een lastig obstakel te zijn. Maar uiteindelijk, met steun van een agrarisch makelaar en de gemeente Deventer, kon hij de procedure tot een goed einde brengen. “De herbestemmingsprocedure was ingewikkelde materie. Zonder makelaar André Olden en de gemeente was het me nooit gelukt”, zegt de hovenier. Tjipko Visser heeft in Bathmen, gemeente Deventer, zijn droom kunnen verwezenlijken. Een landhuis in de vrije natuur, waar reeën aan de achterdeur komen. Hij heeft een prachtig uitzicht op het bos aan de overkant. Naar eigen zeggen heeft Visser ‘een deal’ kunnen maken met een agrariër in Almelo. “Het gaat om de regeling ‘rood voor rood’. De oorspronkelijke bedoeling hiervan was dat de agrariër, in ruil voor het afbreken van opstallen, de mogelijkheid kreeg

De deal met de agrariër en het bouwen van zijn woning zorgden voor een papierberg van 45 centimeter. “Dit heb ik overgelaten aan André Olden, makelaar-taxateur bij LTO Vastgoed in Zwolle. Het was heel ingewikkeld. Ook het financiële plaatje. De kennis om dit te doen, was bij mij heel beperkt aanwezig. Ik ben hovenier en dan werk je heel anders dan wanneer je met richtlijnen en procedures moet werken. Dat is helemaal niet mijn ding. André Olden kon het wel aan. Hij is later ook door de gemeente Deventer ingeschakeld om in een andere zaak advies uit te brengen. Dan weet je het wel. Ik ben meer iemand die er tegenaan wil gaan en vindt dat er spijkers met koppen geslagen moeten worden. Zo’n benadering werkt niet. Daarom heb ik André er bijgehaald. André is tactisch genoeg om dat goed te bewerken. Het is zijn werk. Als ik iemand dankbaar ben, is hij het. Dat heb ik hem ook gezegd. Ik zei: wat jij voor ons hebt gedaan, is gewoon super. Hoe hij er in stond, met de drive zoals hij altijd bezig was, petje af. Zonder meer.”

Landhuis Maar ook van de gemeente Deventer kreeg Visser gedurende het traject veel medewerking. “In de eerste periode hebben we te maken gehad met gemeenteambtenaar Judith Vrielink-Simons. Aan haar hebben we veel te danken. Ik had te maken met een project dat heel veel tijd nodig had vanwege de ‘acties’ in twee gemeentes. Maar mensen zoals Judith moet je dan wel mee hebben. Je kon haar altijd bellen. André en Judith hebben die kar echt getrokken. Anders red je het gewoon niet.” Nu woont Visser in zijn pas gebouwde huis in het buitengebied van Bathmen. “Voor mij is het een soort landhuis. Maar of je het zo kunt noemen, ik weet het niet. Het is voor mij een droom die uitkomt. Wat wil je nog meer?

‘Het is voor mij een droom die uitkomt’

54

Paula Karistinos:

‘Van de gemeente hebben we alle medewerking gekregen’

Paula Karistinos is eigenaresse van het hotel Schimmelpenninck Huys in de stad Groningen. Vier jaar geleden opende ze een kleinschaliger en nog luxueuzer hotel in de plaats Westerlee, in het rustige oosten van de provincie Groningen. Het hotel, Landgoed Westerlee, werd gevestigd in een 110 jaar oude herenboerderij: een monument. Dankzij de medewerking van de gemeente Oldambt, waaronder Westerlee valt, is de herbestemming van de boerderij vlot verlopen. “Ze hebben ons alle medewerking gegeven”, zegt Karistinos. De meisjesnaam van Paula Karistinos is Smit. Ze is een echte Groningse. Haar mooie Griekse naam heeft ze te danken aan haar echtgenoot, een Griekse kapitein die ze tijdens zijn wereldreizen heeft ontmoet. In 1988 openden ze het ‘Schimmelpenninck Huys’ in het bruisende centrum van de stad Groningen. Naast dit hotel met zestig kamers wilde ze na 25 jaar iets ‘kleinschaligers’. Daarop kocht ze in 2006 een Oldambster herenboerderij en omliggende landerijen aan. Bij de eerste aanblik van de herenboerderij, die ondertussen opgewaardeerd is tot Landgoed Westerlee, was Paula helemaal verliefd. “Het heeft een grootse uitstraling. Er is een vijver en een heel lange oprijlaan met dertien prachtige kastanjebomen. De villaboerderij ligt op een zandrug. Rondom de boerderij bevinden zich onder andere een oude boomgaard en het voormalige koetshuis, nu in gebruik als bruidshuisje. Ook was er een gigantisch grote kapschuur, met een mooie ijzeren draagconstructie. Het was een kunstwerk. Toen wij het kochten, zat daarop een dak met asbest. Dat hebben we gesaneerd. We hebben vervolgens die ijzerconstructie als basis gebruikt om een nieuw tuinhuis op te bouwen.”

Verkoopmakelaar Smit Makelaardij in Zuidbroek fungeerde in 2006 als verkoopmakelaar van het pand. Paula: “Makelaar Smit had dit pand in de verkoop staan en die had via Imca Marina gehoord dat ik zoiets zocht. De volgende dag was hij bij mij en heeft een prospectus laten zien, waarin de boerderij aangeboden werd. We zijn toen gaan kijken en hebben vrijwel direct besloten om dit te kopen. Smit adviseerde mij ook nog andere panden te gaan bekijken, maar we zijn bij ons besluit gebleven.” Volgens Karistinos heeft zij bij de herbestemming van het pand steun van de gemeente Oldambt gekregen. “De burgemeester en wethouders waren helemaal enthousiast over dit plan en zeiden dat we alle medewerking zouden krijgen. Hetzelfde is met Rijksmonumentenzorg gebeurd. Dat is normaal een heel lange procedure, maar die hebben ook alles op alles gezet, zodat dit project binnen de kortst mogelijke tijd kon doorgaan. Normaal zou het veel langer geduurd hebben, maar we hebben het in anderhalf jaar klaar voor gebruik kunnen krijgen.”

Buren Na een publicatie in de krant kreeg Paula wel alle buren op de stoep, die zich afvroegen wat er precies ging gebeuren. “Ze waren geschrokken. Een hotel brengt toch wel een hele hoop verkeer met zich mee. Daarop hebben we de mensen uitgenodigd. Het was een heel donkere dag in de winter en het was hier hartstikke koud, want de boerderij werd niet verwarmd. Toen hebben we koffie meegenomen en lekkere warme appeltaart. We hebben de bouwtekeningen van de boerderij en het park op de grond gelegd en hebben gezegd: ‘Dit gaat het worden’. Aan het eind van de bijeenkomst was iedereen enthousiast en hebben ze allemaal een handtekening gezet om geen bezwaarschrift aan te tekenen.”

‘Door de economische crisis heb ik een ster in ‘de vriezer’ gestopt’

Landgoed Westerlee, waar dochter Alexia Karistinos het management voert, beschikt over vijftien kamers en veel faciliteiten. Ook is het Landgoed een trouwlocatie. Paula Karistinos heeft wel, ‘vanwege de crisis’, een ster van de oorspronkelijke vijf sterren ingeleverd. “Alle grote bedrijven mochten hun medewerkers tijdens de economische crisis niet meer in een vijfsterrenhotel laten overnachten. Dus toen heb ik die ene ster ‘in de vriezer’ gedaan. Later haal ik hem er wel weer uit.”

55

56

‘Er wordt soms veel beloofd, maar dan gebeurt er niets’

Om zijn droom te realiseren, keek Wouters vijf jaar geleden binnen het gemeentelijke beleid wat er mogelijk is om uit te breiden. Die mogelijkheid bleek er te zijn. In een nota constateerde de gemeente dat het overnachten in appartementen een stijgende lijn liet zien. De gemeente wilde vanwege dit potentieel met de familie Wouters daarin verder gaan. “Vervolgens kwamen we bij de provincie Limburg terecht, die bepaald heeft dat als er in het buitengebied gebouwd wordt, er dan compensatie in de vorm van het creëren van natuur moet plaatsvinden. Dit is het zogeheten Limburgs Kwaliteitsmenu. Er is hiervoor een onafhankelijke kwaliteitscommissie ingesteld en die heeft ook beoordeeld hoe wij dit willen gaan inpassen. Naast de makelaar hebben wij een architect en een landschapsdeskundige in de arm genomen en zij hebben samen met ons een plan gepresenteerd voor een bebouwing in het buitengebied. Deze bebouwing is in harmonie met de huidige bebouwing in Terlinden ingericht.”

Boeteclausule De familie Wouters wil met het inplanten van een aantal bomen en het aanleggen van boomgaarden op nabijgelegen grasland voor de geëiste compensatie zorgen. “De kwaliteitscommissie was verrast door de kwaliteit van het bedrijf en daarom hebben ze groen licht gegeven voor de plannen. We hebben wel te maken met een boeteclausule, om te voorkomen dat compensatieplannen niet of nauwelijks worden uitgevoerd. Er wordt soms veel beloofd, maar dan gebeurt er niets. Voor het verkrijgen van de vergunning moesten wij wel de agrarische bouwkavel opgeven. Het akkerland achter ons bedrijf wordt veranderd in een plek met bomen. Eind oktober is hiervoor de schep de grond ingegaan.” Het recreatiebedrijf van Wouters, de Terlingerhoeve, gaat door de uitbreiding van de huidige 15 vakantieappartementen naar 29. Om de plannen mogelijk te maken, moest wel een bestemmingsplan van de gemeente Eijsden gewijzigd worden. Noorbeek valt onder deze gemeente.

Jean Wouters:

‘Opeens liepen er mensen op de binnenplaats rond’ Limburger Jean Wouters nam in 1981 een gemengd agrarisch bedrijf van zijn vader over. Dit bestond uit melkkoeien, varkens en akkerbouw. Het bedrijf was gevestigd op een authentieke Limburgse carréboerderij, in de buurt van de grens met België. In 1995 besloot Wouters het roer om te gooien en een keuze te maken voor recreatieve activiteiten. Nu is de volgende stap gezet en wordt het aantal vakantieappartementen door bebouwing in het buitengebied verder uitgebreid. Wouters was bij deze uitbreiding wel afhankelijk van de toestemming van een commissie van de provincie Limburg.

Jean Wouters kwam in 1995 tot het inzicht dat zijn carréboerderij, die dateert uit 1852 en al drie generaties in het bezit is van zijn familie, zich niet optimaal leent om een agrarisch bedrijf uit te baten. De boerderij is niet geschikt om de groeistappen te zetten, die andere agrarische bedrijven wel zetten. “Dus ik had de keuze om flink te investeren in een groter melkquotum, of overstappen op toerisme. Dat laatste leent zich beter voor dit type boerderij en dat hebben we ook gedaan”, zegt Wouters, die woonachtig is in het buurtschap Terlinden in het dorp Noorbeek. “We hebben vervolgens in die tijd de stallen en de schuur

verbouwd tot tien vakantieappartementen. Dat was een grote overgang en even wennen. We hadden opeens veel mensen op bezoek, die op onze binnenplaats rondliepen. We hadden geen koeien meer, maar nog wel een stukje akkerbouw. Dat was een goede mix.”

Oude werkstal In 2003 bouwde Wouters nog een stukje bij. Toen werd de oude werkstal omgebouwd tot vakantieappartementen. “Vervolgens heb ik besloten om het agrarische helemaal los te laten en me volledig te gaan richten op de recreatieve branche.” Hierbij kreeg Wouter steun van makelaar Jo Aelmans uit Baexem, die voor Wouters het hele traject van de wijziging van de vergunning begeleidt. Over zijn begeleiding is Wouters “heel content.”

57

58

59

‘Het achterhuis is ooit een koeienstal geweest’

Noud Janssen:

‘Onze cliënten genieten echt van hun bezigheden’ De Witte Hoeve is een zorgboerderij in het Brabantse Oploo, die mensen met een verstandelijke beperking dagopvang biedt. Noud Janssen, een voormalig agrariër, leidt samen met zijn vrouw Frida dit bedrijf. “Mensen bloeien er van op”, zegt Janssen. Om zijn bedrijf uit te breiden kocht Janssen een paar jaar geleden een nabij gelegen nertsenfarm aan. Deze nertsenfarm werd grotendeels gesloopt en vervangen door een woon/ werkboerderij, waar 24-uurszorg wordt verleend. Het aankoopproces verliep aanvankelijk niet zo soepel, maar met hulp van makelaar Jos Hermens is uiteindelijk de transactie gesloten.

24-uursopvang

Noud Janssen is van oorsprong akkerbouwer. In het jaar 2000 startte hij met dagbesteding voor gehandicapten. “Mijn vrouw werkte in een instelling voor gehandicapten. Maar in het beleid zat geen duidelijke lijn. Er was geen toegevoegde waarde voor de mensen. Toen zijn we met dagbesteding met kleinvee begonnen. Dit bestaat onder meer uit het voeren van dieren en het uitmesten van stallen. Allemaal zaken met een hoge aaibaarheidsfactor. Het is erg zinvol werk. Mensen bloeien er enorm van op. Je kunt zien dat ze genieten van hun bezigheden. Dat ze er zin in hebben.”

Sinds 2010 biedt Janssen ook 24-uursopvang aan, bedoeld voor maximaal tien mensen met een matige tot ernstige verstandelijke beperking. In de buurt van zijn boerderij in Oploo, waar hij de dagbesteding houdt, viel voor de 24-uursopvang zijn oog op een nertsenfarm. “Eind 2007 hoorden we dat het pand en de grond te koop waren. Aanvankelijk konden we het niet eens worden over de prijs. Daarop hebben we het even laten rusten. Vervolgens zijn we naar de gemeente gestapt met de vraag of het mogelijk was om er een woonboerderij van te maken. Een andere koper, die ook interesse had, hoorde dit en haakte af. Daarna heeft makelaar Jos Hermens uit Ledeacker voor ons de onderhandelingen gevoerd. Hij

Eén van de therapievormen van Janssen is equitherapie, waarbij gebruik wordt gemaakt van paarden. Janssen: “Dat is goed voor de spieren en rug van de cliënten, met name voor hen die in een rolstoel zitten. Het is goed voor de balans. We hebben een cliënt die zwaar epileptisch is. Als hij op het paard een aanval krijgt, blijft het paard stilstaan en doet hij helemaal niets. Dan kunnen we de cliënt rustig van het paard afhalen. Het is prachtig om te zien hoe mens en paard op elkaar reageren.”

is tot een akkoord gekomen met de makelaar van de verkopende partij. Er rolde voor ons uiteindelijk een aanvaardbaar bedrag uit. Daarna hebben we de heleboel platgegooid en opnieuw opgebouwd. Alleen het voorhuis is blijven staan. Het achterhuis, dat tegen de vlakte is gegaan, is ooit een koeienstal geweest.”

Rust en ruimte Volgens Janssen is er vraag naar wonen voor gehandicapten op het platteland. “Nu zitten ze allemaal in een rijtjeshuis in een woonwijk, afgescheiden door een hek. Als ze de deur uitlopen, worden ze aangereden door auto’s. De families zagen dat niet zitten. Daarom zijn ze naar ons toegekomen. Ze vinden hier veel rust en ruimte.” Janssen en zijn vrouw Frida doen al lang niet meer alleen zelf de opvang en begeleiding van de cliënten. Ze hebben elf fulltimers en zes parttimers in dienst. De nachtdiensten nemen Janssen en zijn vrouw nog wel voor hun rekening. Volgens Janssen is ‘het systeem van de korte lijntjes’ de kracht van zijn centrum. “Bij grote instellingen lopen families vaak tegen een muur aan. Het gaat over te veel schijven. Bij ons is er rechtstreeks contact. Als er cliënten of families ons over iets aanspreken, dan wordt dat direct geregeld.”

60

Colofon Dit boek is gebaseerd op een idee van Natasja Annyas, beleidsmedewerker Landelijk Gebied bij de NVM. Uitgever: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed Coördinatie en tekstproductie: Peter Westhof, PACT Public Affairs, Den Haag Redactie: Natasja Annyas (NVM), Stephanie Brans (NVM), Anet van den Berk (agrarisch makelaar) Concept en vormgeving: Koos in Vorm, Krimpen aan den IJssel Fotografie: Sicco van Grieken en Pact Public Affairs Druk: Mediacenter Rotterdam Oplage: 1.100 exemplaren (1ste druk) Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen en/of op enigerlei wijze worden gereproduceerd zonder voorafgaande schriftelijk toestemming van NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed