Goede Ruimtelijke Onderbouwing:

Goede Ruimtelijke Onderbouwing: tijdelijk gebruik als logiesverblijf en creatief centrum van het voormalige Grafisch lyceum Karel de Grotelaan 355; 5654NNEindhoven

Datum,versie: Doel: Projectnummer: Opdrachtgever:

23 december 2012; vs.2 10 jan. 2013 indiening Wabo aanvraag tijdelijk gebruik (5 jaar) woningcorporatie Woonbedrijf/ Camelot, Eindhoven

Uitgevoerd door de partners van hetTransformatieTeam Jean Baptiste Benraad, Hernieuwd Vastgoed Koos Mast, Bouwstart

Inhoudsopgave (nog aan te passen bij definitieve versie) P01

•

•

•

•

•

Motivatie •

Aanleiding tot project en bestemmingswijziging

•

Beleid t.a.v. realisatie huisvesting arbeidsmigranten

• •

Samenvatting motivatie Ligging en begrenzing project

•

Vingerende bestemming

•

Bij het projectbesluit behorende stukken

•

Leeswijzer

Situatie

blz04

blz13

•

Algemeen

•

Ruimtelijke hoofdstructuur

•

Bebouwingsstructuur

• •

Functionele structuur Verkeersituatie en parkeerbalans

•

Waterhuishouding en riolering

•

Flora en fauna behoud en inpassing

•

Cultuurhistorie en welstand

•

Geluid, weg en industrie(onderzoek)

•

Bedrijven en milieuzonering

•

Externe veiligheid

•

Luchtkwaliteit(onderzoek)

•

Bodem(onderzoek)

•

Belemmeringen: bezonning en visuele hinder

•

Afval

•

Sociale veiligheid

Beleidskader •

Beleidskader m.b.t. transformatie, gemeentelijk

• •

Beleidskader toepassing bouwregelgeving Beleidskader Welstand

•

Beleidskader m.b.t. duurzaam bouwen

Juridisch kader

blz19

blz20

•

Noodzakelijk Wabo-projectbesluit door B&W

•

Gemeenteraad ziet af van bevoegdheid verklaring geen bedenkingen

•

Procedure en looptijd

Uitvoerbaarheid

blz 21

•

Grondexploitatie

• •

Planschaderegeling Overeenkomst m.b.t. te veroorzaken kosten

•

Maatschappelijke uitvoerbaarheid: informatie en verslaglegging belanghebbenden

Initiatiefnemer en opdrachtgever: P02

Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl ism Camelot Beheer KvK nummer: 17058500 Adresgegevens: Postbus 280 5600 AG Eindhoven

Gemachtigde:

transformatieteam HERNIEUWD VASTGOED Adresgegevens: Driebergseweg 3 d 3708 JA te ZEIST E: [email protected] T: 030 69 71 642 (privé kantoor) T: 030 603 63 63 (secretariaat) M: 06 53 213 733 www.TransformatieTeam.nl www.benraad.nl

Koos Mast, Bouwstart (correspondentieadres voor de Wabo aanvraag) Villawal 25 Postbus 2 NL-3430 AA Nieuwegein (T) +31 (0)30 60 50 405 (F) +31 (0)30 60 56 273 (E) [email protected]

Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing beschrijft na voorgaande motivering, achtereenvolgens de bestaande en nieuwe situatie [hoofdstuk 2], het beleidskader [hoofdstuk 3], het juridisch kader [hoofdstuk 4] en sluit af met hoofdstuk 5 inzake de uitvoerbaarheid. De volgorde is conform het Handboek Ruimtelijke Plannen wat door veel gemeente voor de Wabo is opgesteld en gehanteerd wordt.

P03

1. Motivatie

Aanleiding tot project en de hiervoor noodzakelijke tijdelijke afwijking van het bestemmingplan Het voormalige Grafisch Lyceum staat, na het vertrek van een school voor autistische kinderen, alweer ruim een jaar leeg. Woningcorporatie Woonbedrijf had de school oorspronkelijk aangekocht met de bedoeling deze te slopen ten behoeve van nieuwbouw van een kantoor. Door de economische situatie en het alsmaar groeiende aanbod van leegstaand vastgoed, is deze investering voorlopig niet verantwoord. Gezien de ouderdom en bouwkundige kwaliteit is een aanpassing voor herontwikkeling voor een periode van weer 50 jaar, economisch niet verantwoord, dus is sloop nieuwbouw t.z.t. onontkoombaar. Maar het gebouw kan nog wel een aantal jaren mee. Hier staat echter tegenover dat de Regio Eindhoven in overleg met de woningcorporaties een actieplan is overeengekomen ten behoeve van de verbetering van de huisvesting van de grote aantallen arbeidsmigranten in de Regio werkzaam. Hiertoe ondertekenden verschillende partijen namens gemeenten, huisvesters en ondernemers op 28 juni 2012 in het Stadhuis van Eindhoven een regionale verklaring.Dit sluit aan op het recent ingezette nationale actieplan. Eric Beerens, lid team EU-arbeidsmigranten, ministerie BZK schetst de aanleiding en achtergrond van de Nationale Verklaring: De verwachting is dat het aantal arbeidsmigranten in Nederland oploopt van de 300.000 in 2009 naar 400.000 nu.

Komende jaren is behoefte aan 10-15 extra bedden per 1.000 inwoners. Gemeenten moeten hier pro-actief voldoende en verantwoorde planologische ruimte voor maken. De regio kent verschillende groepen arbeidsmigranten. Rond Eindhoven zijn vrij veel hoogopgeleide zogeheten kennismigranten te vinden, die van groot belang zijn voor de toptechnologie die de regio de positie van Brainport heeft gegeven. Daarnaast kent de regio ook de laagbetaalde werkers in bijvoorbeeld de agrarische sector, die ook in andere gebieden voorkomen.

De schatting is dat dit er momenteel 35.000 zijn in Brabant.

Ter uitvoering van deze regionale verklaring zijn met de corporaties prestatieafspraken gemaakt, waaraan het Woonbedrijf met de aanpassing van het Grafisch Lyceum wil voldoen. De komst van deze arbeidsmigranten is voor de economische ontwikkeling van de stad van het grootste belang en daarvoor dient het huisvestingsaanbod ook adequaat te zijn. Door de voormalige functie van het gebouw als school heeft het gebouw een aantal voorzieningen die voor de huisvesting van groepen arbeidsmigranten te zijn P04

hergebruiken, zoals de grote aantal toiletten eenvoudig zijn uit te breiden met douches. Dit beperkt de kosten van de aanpassing, waardoor het economisch haalbaar is dit gebouw voor een beperkt aantal jaren te exploiteren. Met een vrij eenvoudige toevoeging van een brandwerende wand zijn de voormalige klaslokalen te splitsen in twee slaapverblijven. Separaat van het verblijfsgebied wordt de bestaande instructieruimte voor koken/kantine aangepast als keuken en recreatieruimte. Een voortzetting als schoolgebouw is niet haalbaar, gezien de investeringen die dan nodig zijn, tegen de beperkte gebruikstijd tot moment van sloop. Na uitwerking van de plannen voor aanpassing en bespreking met de gemeente Eindhoven, is het mogelijk gebleken aan de eisen voor een logiesverblijf te voldoen. De kosten van de aanpassing zijn dusdanig dat een tijdelijke exploitatie verantwoord is. Gezien de haalbaarheid ligt dus voor de hand dat corporatie Woonbedrijf via de inzet van dit gebouw uit haar bezit,deze mogelijkheid tijdelijk wenst in te zetten voor een deel van haar taakstelling als huisvester.

Wat wordt er gerealiseerd met deze aanpassing? In het bestaande gebouw kunnen met eenvoudige aanpassingen 40 a 50 verblijfplekken worden gerealiseerd op de bovenste etages, met daarbij collectieve voorzieningen sanitair door de bestaande toiletten en de toevoeging van douches in deze ruimten. De begane grond en de eerste etage worden ingezet voor de ateliers creatieve sector en de woonruimte van de huismeester. De bestaande instructieruimte voor koken/kantine op de begane grond wordt aangepast als keuken en recreatieruimte. Door de bouwkundige structuur, met o.a. meerdere bredere trappenhuizen, noodverlichting, rookpuien, uitgangen, blusmiddelen is met een uitbreiding van de bestaande brandmeldinstallatie een vergunning voor een logiesfunctie te verkrijgen. De overige ruimten op de Begane Grond(wo. het atrium) en gehele 1e etage plus de koppen van de 2e en 3e etage aan de andere zijde van de trappenhuizen blijven beschikbaar voor de culturele en creatieve bestemming. Van het totale gebouw wordt nog geen 1/3 deel ingezet voor de logiesfunctie voor de arbeidsmigranten. Het gebouw zal aan de buitenzijde geen wijziging ondergaan. Conform de normen van de gemeente Eindhoven zullen voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein worden gehandhaafd en zo nodig uitgebreid. Daardoor kan worden voldaan aan de parkeereis conform de gemeentelijke eisen. Rekening houdend met dubbelgebruik van parkeerplaatsen zijn op de maatgevende werkdagavond maximaal 43 parkeerplaatsen vereist voor de logiesfunctie samen met de creatieve bedrijfsruimten en eventueel gebruik van de gymzaal. Daarnaast is er nog voldoende buitenruimte voor de bewoners. Ook het bestaande hekwerk aan de straatzijde zal worden gehandhaafd. P05

Samenvatting motivatie Geconcludeerd kan worden dat er een maatschappelijke noodzaak bestaat voor de voorgenomen functiewijziging van het voormalige schoolgebouw aan de Karel de Grotelaan 355 met de volgende motivatie voor deze functie en tijdelijk gebruik: • de Regio Eindhoven is een actieplan overeengekomen ten behoeve van de huisvesting van de grote aantallen arbeidsmigranten in de regio werkzaam; • de aanwezigheid van arbeidsmigranten is van belang voor de economische ontwikkeling van de regio; • de eigenaar, het Woonbedrijf, heeft als woningcorporatie een taakstelling hieraan invulling te geven; • het Woonbedrijf heeft het voormalige schoolgebouw ter beschikking tot het moment dat het economisch weer verantwoord is hier de geplande nieuwbouw te plegen; • opvolgend gebruik als schoolgebouw is niet haalbaar, gezien de investeringen die dan nodig zijn, t.o.v. de korte gebruiksperiode; • het gebouw is, in afwijking van veel alternatieven, met eenvoudige interne toevoegingen geschikt te maken voor de logiesfunctie met een omvang die het economisch verantwoord maakt; • omvang en veiligheidsvoorzieningen maken het mogelijk de bestaande creatieve en culturele voorzieningen in het gebouw te handhaven en zelfs uit te breiden; • redelijk uniek is ook de mogelijkheid de parkeerdruk van de bewoners op het eigen terrein op te lossen; samen met voorgaande punt maakt het dit mogelijk een omgevingsvergunning te verkrijgen; • het terrein kent daarnaast nog voldoende buitenruimte voor de bewoners en is reeds geheel afgescheiden van de openbare ruimte, waardoor eventuele overlast naar en uit de buurt voorkomen wordt; • gezien het samengaan van deze positieve randvoorwaarden is er een beheerder, die het verantwoord acht met een professionele en intensieve vorm van beheer tot 50 arbeidsmigranten te huisvesten.

Maatregelen ter voorkoming mogelijke overlast bij huisvesting grote concentratie bewoners: Concentratie van veel bewoners in een gebouw vraagt extra aandacht m.b.t. het beheer. Daarom heeft de eigenaar het Woonbedrijf Camelotbeheer,als een op dit gebied ervaren partij ,aangetrokken voor adequate uitvoering van het beheer. De volgende maatregelen worden voorzien ter voorkoming van overlast: •

Gezien de omvang van de vuilnisafvoer van een complex van 50 bewoners en de gebruikers van de bedrijfsruimten, zal op het terrein voorzien worden in een eigen centrale vuilnisvoorziening; P06

• • • •

In de huidige situatie is het gehele complex en terrein d.m.v. manshoge hekken afgesloten, dit zal gehandhaafd en in stand gehouden worden; Behoudens de centrale keuken met verblijfsruimte, worden alle logiesruimten op de 2 en 3 etage gerealiseerd; Op de begane grond tussen de ingangen komt de woonruimte voor de permanente beheerder, die hier ook woont voor 24/7 beheer ; Centraal staat ‘’het beheer van binnenuit ‘’ De inwonende beheerder ziet toe op de orde, rust en hygiëne conform het woonreglement, wat voorziet in door de beheerder op te leggen sancties; hierover bestaan ook afspraken met de werkgevers/arbeidsbemiddelingsbureaus; aan de omgeving zal ook bekend gemaakt worden op welke wijze de beheerder bereikbaar is voor klachten;

Bijdrage van het plan aan de duurzaamheid en eisen Bouwbesluit : Op 1 april is Bouwbesluit 2012 van kracht geworden. Deze regelgeving stelt lagere eisen aan het verbouwen van leegstaande gebouwen naar een andere functie dan voorheen. Onder het oude Bouwbesluit moest een verbouwplan voldoen aan nieuwbouweisen, tenzij B&W ontheffing wilde verlenen voor die nieuwbouweisen. Bouwbesluit 2012 heeft dat principe veranderd. Voor het grootste deel van alle kwaliteitsaspecten is een zogenaamd verbouwniveau geïntroduceerd dat het ‘rechtens verkregen niveau’ - vrij vertaald de kwaliteit die nu aanwezig is – als uitgangspunt stelt. In de praktijk betekent dat lagere eisen voor zaken als warmteisolatie, daglichttoetreding en de maatvoering van bestaande trappen. In sommige gevallen ontbreken kwaliteitseisen zelfs geheel,zoals het geval is bij de eisen voor geluidsisolatie tussen woningen. Voor het tijdelijke gebruik voor huisvestingarbeidsmigranten zal bij de aanpassing van het gebouw worden voldaan aan de eisen in het Bouwbesluit 2012 voor tijdelijk gebruik voor een logiesfunctie. Duurzaamheid: Het gebouw staat al enige tijd bijna geheel leeg. Dit komt de leefbaarheid van de omgeving niet ten goede. Onderhoud, bestrijding van vandalisme kosten daarnaast ook nog geld en energie zonder rendement. P07

Gezien de oorspronkelijke functie: school zijn alle bouwkundige- en veiligheidsvoorzieningen en de installatie zeer goed bruikbaar voor deze nieuwe functie, zodat alles hergebruikt kan worden. De verlenging van de gebruikstijd van deze bestaande bouwdelen, is ten opzichte van sloop/nieuwbouw een bijdrage aan de beperking verbruik van de eindige grondstoffen en energie. Waar mogelijk voor de korte exploitatieperiode zal nog worden ingezet op energiebesparing. Hiervoor is o.a. voorzien in de vernieuwing van de CV ketels.

Ligging en begrenzing project Het gebouw is plaatselijk bekend als voormalig Grafisch Lyceum aan de Karel de Grotelaan 355, 5654NN te Eindhoven De kadastrale aanduiding is gemeente Gestel sectie D, nummer 2409. Het perceeloppervlak is10.095 m². Het perceel wordt begrensd door de karel de Grotelaan aan de westzijde, door de Rondweg Keizer Karel 5 singel (rotonde) aan de noordzijde en de oost/zuidoostzijde door de Humberdincklaan. Het gebouw en de aangrenzende functies blijven ongewijzigd. Afbeelding 1.

Hoofdentree

Ee

Toegang parkeren

Ee P08

Bestemmingplan

Artikel 9 Maatschappelijke doeleinden 9.1 Bestemmingsomschrijving De op de plankaart voor maatschappelijke doeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voorgebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen;met daarbij behorende: a. horecavoorzieningen voor zover noodzakelijk ten dienste van de maatschappelijke voorzieningen; b. wegen en paden; c. parkeervoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. speelvoorzieningen; f. tuinen, erven en terreinen; g. water;

P09

h. nutsvoorzieningen; i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Omschrijving maatschappelijke voorzieningen: educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele enlevensbeschouwelijkevoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, voorzieningen tenbehoeve van wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en voorzieningen tenbehoeve van openbare dienstverlening, alsook detailhandel, horeca en/of dienstverlenendebedrijven mits ondergeschikt aan en ten dienste van de maatschappelijke voorzieningen;

De locatie van de het Grafisch Lyceum Karel de Grotelaan 355 is gelegen in het gebied van het vigerende bestemmingsplan ”Gestel buiten de Ring 2005” op basis waarvan de gronden zijn bestemd tot“maatschappelijk voorzieningen”. Het gebruik voor de tijdelijke logiesfunctie voor huisvesting arbeidsmigranten past dus niet binnen deze bestemming. Om haar doelstelling te bereiken vraagt de corporatie Woonbedrijf het bestuur van Eindhoven gebruik te maken van de mogelijkheid de door de wet (hierna aangegeven) gegeventijdelijke afwijking van het bestemmingsplan. Dit vraagt het aannemelijk maken van de het tijdelijke gebruik. Gezien de eerder genoemde doelstelling van de aankoop van dit gebouw ten behoeve van sloop voor voorgenomen nieuwbouw, zal dit gebruik uiteindelijk tijdelijk zijn. (later in te vullen) In haar reactie van dd:………..2013 van het bestuur van Eindhoven (besluitno: …….) heeft zij laten weten aan de gevraagde tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan haar medewerking te willen geven. Het betreft hier gezien de tijdelijk functie een TIJDELIJKE AFWIJKING VAN HET BESTEMMINGSPLAN in het kader van artikel 2.12, tweede lid Wabo en de artikelen 5.16 en volgende van het Bor. Ter motivering van de te wijzigen situatie en het tijdelijke gebruik is deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO) opgesteld Conform de omschreven doelstelling van een GRO wordt de noodzaak van de tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan gemotiveerd en toegelicht op welke onderdelen de beoogde situatie van het vigerende bestemmingsplan met deze vergunning ongewijzigd blijft en waar eventueel een te verkiezen verandering optreedt.

Wettelijk kader van de Goede Ruimtelijke Onderbouwing Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Geldend op 03-05-2012) Artikel 2.12 Lid 1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend:

P10

a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening: 1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking, 2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of 3°. indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van hetbesluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat; Lid 2. In afwijking van het eerste lid, aanhef en onder a, onder 3°, kan de vergunning, voor zover zij betrekking heeft op een activiteit voor een bepaalde termijn, worden verleend, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Lid 3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing, bedoeld in het eerste lid, onder a, onder 3°. BOR (Besluit omgevingsrecht) § 5.4. Aanwijzing van categorieën gevallen waarin een tijdelijke of een persoonsgebonden omgevingsvergunning wordt verleend Artikel 5.16. Bouwen 1. In een omgevingsvergunning voor het bouwen, bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de wet: a. van een bouwwerk, bestemd om in een tijdelijke behoefte te voorzien; b. van een bouwwerk dat slechts toelaatbaar is ingevolge een voorlopige bestemming, wordt bepaald dat zij slechts geldt voor een daarin aangegeven termijn. 2. In de categorie gevallen, bedoeld in het eerste lid, aanhef en onder a, is de termijn ten hoogste vijf jaar. 3. In de categorie gevallen, bedoeld in het eerste lid, aanhef en onder b, wordt de termijn bepaald overeenkomstig hetgeen bij het bestemmingsplan omtrent de duur van de bestemming is bepaald. 4. De in de omgevingsvergunning aangegeven termijn kan worden verlengd, met dien verstande dat: a. de termijn ten aanzien van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid, onder a, voor zover het betreft een woning, slechts kan worden verlengd, indien een kortere termijn dan vijf jaar is gesteld, en wel tot ten hoogste vijf jaar; b. de termijn ten aanzien van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid, onder b, slechts kan worden verlengd, indien de duur van de voorlopige bestemming inmiddels is verlengd. 5. In de categorieën gevallen, bedoeld in het eerste lid, is de vergunninghouder na het verstrijken vande in de omgevingsvergunning P11

aangegeven termijn gehouden het bouwwerk terstond te zijner keuze hetzij te slopen, hetzij in overeenstemming te brengen met de van toepassing zijnde voorschriften.

Bij deze GRO en aanvraag behorende stukken: 1. Onderzoek ten behoeve van deze GRO m.b.t. geluid; kenmerk: van moBius consult (na acccoord gemeente aan te leveren bij de Wabo aanvraag); 2. Onderzoek naar voorkomen asbesthoudende materialen, Uitgevoerd door: fa.………………Projectidentificatienr: …..dd:………….(later toe te voegen indien van toepassing); 3. Tekeningen plattegrondaanpassing tijdelijke transformatie naar logiesverblijf november 2012, Architectenbureau Karina Benraad; 4. Bouwtekening bestaande situatie; 5. Na akkoord gemeente: Bouwtekening te maken situatie t.b.v. vergunningsaanvraag.

P12

Met opmaak: opsommingstekens en nummering

2. Situatie

Grafisch Lyceum


Eigen P-terrein


Ruimtelijke hoofdstructuur Het complex ligt aan de rand van de wijk direct grenzend aan de rotonde waar de rondweg van Eindhoven en een van de ontsluitingswegen van Eindhoven, de Karel de Grotelaan op elkaar aansluiten. Het is een overgangsgebied tussen de oude woongebieden van Gestel en aan de overzijde van de Karel de Grotelaan gelegen later ontwikkelde woon, werk- en onderwijsgebied Genderdal en de Hurk. Aan de oost en zuidzijde is het grote terrein door de Humberdincklaan gescheiden van woonbebouwing en gemengde bestemming wo. een restaurant en winkels. Tussen de hekken om het buitengebied en eigen parkeerterrein is een ruime maat aanwezig, zodat het nu weer te intensiveren gebruik van dit terrein niet tot overlast voor de omwonenden hoeft te leiden. Zie onderstaande foto van de aansluiting Humberdincklaan en Rubinsteinlaan met rechts de toegang.

P13

Bebouwingstructuren functionele structuur Door het behoud van de omvang van het bestaande gebouw verandert het plan niets aan de bestaande bebouwingstructuur. De functionele structuur en controle van het gebied wordt versterkt door toevoeging van een logies/verblijfsfunctie, i.p.v. de huidige leegstand. Door de aanwezigheid van gebruikers in het complex, nu 7x24 uur neemt de sociale controle toe op het gebied rond de verkeersrotonde. De toets van de noodzakelijke aanwezige functies voor de woonfunctie valt positief uit door de ruime aanwezigheid van alle noodzakelijke voorzieningen in de omgeving. Het vergroten van de benutting van de bestaande voorzieningen waaronder de winkel, en het openbaar vervoer is een van de voordelen van hergebruik via transformatie.

Verkeersituatie en parkeerbalans Zoals reeds aangegeven grenst de locatie direct aan doorgaande autowegen, en is goed ontsloten door openbaar vervoer via meerdere buslijnen ook naar de regio oa. via de Karel de Grotelaan. De bushalte Donizettilaan aan deze weg ligt op loopafstand van het complex.

Locatie

Afbeelding . goed ontsloten per openbaar vervoer

P14

Parkeren De afdeling verkeer en parkeren van de gemeente Eindhoven heeft een parkeerberekening voor de huisvesting van arbeidsmigranten in dit gebouw gemaakt. Daarbij is een norm van 0,6 per bed/bewoner aangehouden. Hiermee is aangesloten bij de norm voor kamerbewoning, maar gezien de doelgroep met iets hoger autobezit net wat hoger dan de minimale norm. De gemeentes Venray en Schoonhoven hanteren dezelfde norm voor arbeidsmigranten. Conform deze berekening zullen voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein worden gerealiseerd, merendeels al aanwezig en zo nodig uitgebreid. Daardoor kan worden voldaan aan de berekende parkeereis. Rekening houdend met dubbelgebruik van parkeerplaatsen zijn op de maatgevende werkdagavond maximaal 43 parkeerplaatsen vereist voor de logiesfunctie samen met de creatieve bedrijfsruimten en eventueel gebruik van de gymzaal. Daarnaast is er nog voldoende buitenruimte voor de bewoners. Het bestaande hekwerk aan de straatzijde zal worden gehandhaafd, zodat er geen vermenging plaats zal vinden met parkeren uit de buurt.

Waterhuishouding en riolering Hieraan vindt geen enkele verandering plaats.

Flora en fauna Hieraan vindt geen enkele verandering plaats. Wel zal het binnenterrein worden ingericht als gemeenschappelijk buitengebied. Ook zal door het volledige gebruik van het gebouw met beheer het groen om het gebouw weer onderhouden worden. De beheerder zal hiervoor zorg dragen en toezien op het onderhoud. Hierdoor wordt de verwilderde situatie uit het verleden voorkomen en draagt dit bij aan een leefbare buurt. Reeds nu is door ingrijpen van beheerder en eigenaar een verbeterde situatie ontstaan t.o.v. twee jaar terug. Foto: verwilderde toestand groen rond gebouw uit verleden door ontbreken gebruik.

P15

Cultuurhistorie en welstand M.b.t. de cultuurhistorie vindt geen enkele verandering plaats.

Architectuur De architectuur van het gebouw is een gegeven. Transformatie is alleen mogelijk bij een hoge mate van hergebruik van bruikbare onderdelen en strikt hanteren van het principe dat alleen die onderdelen worden aangepast of vervangen die niet goed zijn of nodig zijn om de functieverandering mogelijk te maken. Dit geldt temeer bij tijdelijk gebruik.Hier vindt geen enkele verandering aan de buitenzijde van het gebouw plaats. Zoals op het voorblad van deze GRO te zien is, is in het kader van een kunstproject het metselwerk wat onder de graffiti zat, voorzien van beschilderingen.

P16

Geluidhinder van wegen en industrie Geluid, Wet Geluidhinder en toetsing Bouwbesluit 2012 De ligging aan de ontsluitingsweg Karel de Grotelaan leidt tot een geluidbelaste locatie in het kader van de Wet geluidhinder. Het betreft echter een tijdelijke afwijking van de bestemming vallend onder “verbouw “ bij toetsing aan het Bouwbesluit 2012.Voor verbouw geldt dan een 10 dB(a) ontheffing voor de te behalen binnenwaarde. Zoals hieronder aangegeven is de Wet geluidhinder(geluidsdruk op de gevel) niet van toepassing bij tijdelijke afwijking van het bestemmingsplanbij tijdelijk gebruik. Dit is ook afgestemd met de gemeente Eindhoven. Dit is overigens uitsluitend van belang voor de op de begane grond toe te voegen bestemming wonen voor de woonruimte van de beheerder/huismeester, die in het kader van het optimale toezicht in het complex zal wonen. Gezien de lage positie kan mogelijk met eenvoudige middelen (verhoging, scherm, massief kunstobject) voorzien worden in voldoende afscherming. Voor de logiesfunctie op de etages geldt geen geluideis, zodat een akoestisch onderzoek en maatregelen hier niet aan de orde zijn. Het Kenniscentrum InfoMil vermeldt m.b.t de Wgh bij tijdelijke afwijking: De Wet geluidhinder hoeft niet in acht worden genomen. Een tijdelijke wooneenheid of een tijdelijke school wordt mogelijk gemaakt via een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan op basis van art. 2.12 lid 2 Wabo. Deze tijdelijke afwijking, die voor een periode van maximaal vijf jaar kan worden verleend (zie art. 5.18 Bor), wordt niet in de Wgh genoemd. De Wgh is dus niet van toepassing op een omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken van een bestemmingsplan en daarmee is er ook geen hogere waarde procedure aan de orde. Ook in situaties waarbij de Wgh niet van toepassing is, zal in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel een akoestische beoordeling dienen plaats te vinden. Dat blijkt ook uit een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State over een dergelijke vrijstellingsbevoegdheid (ABRvS 3 oktober 2007 nr. 200701334/1). Het bevoegd gezag moet voor het garanderen van een aanvaardbaar verblijfsklimaat ook het aspect geluid bij de belangenafweging betrekken. Bij deze akoestische beschouwing kunnen de volgende aspecten bijvoorbeeld een rol spelen: • de geluidsnormen van het Bouwbesluit voor niet-permanente bouwwerken • de duur van de ontheffing.

P17

Bedrijven en milieuzonering Er treedt geen verandering op in de huidige situatie m.b.t. de functies in de omliggende gebouwen. Op grond hiervan is geen risico te verwachten.

Luchtkwaliteit & externe veiligheid Ten opzichte van het voorgaande gebruik als school treedt in de beoordeling van de luchtkwaliteit geen wijziging op zodat nader onderzoek hiervoor niet noodzakelijk is. M.b.t. externe veiligheid: Het externe veiligheidsbeleid is gericht op het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen, activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren. Zowel binnen als nabij het projectgebied zijn geen inrichtingen gelegen die vanwege de aanwezigheid of het werken met gevaarlijke stoffen, beperkingen opleveren voor de omgeving. Zowel binnen als nabij het projectgebied zijn geen transportassen gelegen die vanwege de transport met gevaarlijke stoffen, beperkingen opleveren voor de omgeving. M.b.t. interne veiligheid: asbest Voor zover uit eerdere onderzoek voor de schoolfunctie is gebleken is er in de verblijfsruimten en gangen/vluchtwegen geen asbest aanwezig. Indien hiervoor aanleiding is (recente inventarisaties verplicht) zal er door een gecertificeerd bedrijf een inventariserend onderzoek worden uitgevoerd.

Bodem Aangezien er geen wijzigingen in het gebruik van de bodem zijn, en de massa van het gebouw ongewijzigd blijven is voor deze tijdelijke situatie geen nader onderzoek nodig. De bestrating op het buitenterrein zal gehandhaafd blijven.

Bezonning en visuele hinder Aan de massa van het gebouw vindt geen verandering plaats. Gezien de grote afstand tot de omliggende woonbebouwing blijft de situatie dat het gebouw geen belemmering van de zon of visuele hinder voor de omliggende omgeving geeft.

P18

Sociale veiligheid In de inleiding is reeds aangeven dat het weer in volledig gebruik nemen van dit gedeeltelijk leegstaande gebouw een positieve bijdrage levert aan de sociale veiligheid en de benutting van de voorzieningen in de omgeving. De daar ook vermelde vorm van intensief beheer en aanpassing van het gebouw bij deze grote concentratie bewoners zal hier ook aan bijdragen. De komst van deze extra ‘”ogen” is juist op deze buitenhoek bij een groot verkeersknooppunt van belang, daar hier nu weinig woonfunctie aanwezig is.

Afval In de inleiding is reeds aangeven dat gezien de omvang van de vuilnisafvoer van een complex van 50 bewoners en de nodige ateliergebruikers , aan de rand van het terrein voorzien worden in een eigen centrale vuilnisvoorziening;

3. Beleidskader Huisvesting arbeidsmigranten Bij de motivatie is reeds aangegeven dat dit tijdelijk gebruik van de voormalige school de uitvoering is van de door de gemeente Eindhovenop 28 juni 2012, in het Stadhuis van Eindhoven, mede ondertekende regionale verklaring. Dit sluit aan op het recent ingezette nationale actieplan. Ter uitvoering van deze regionale verklaring zijn met de corporaties prestatieafspraken gemaakt, waaraan het Woonbedrijf met de aanpassing van het Grafisch Lyceum aan wil voldoen. Geconstateerd is dat de komende jaren de behoefte toeneemt met 10-15 extra bedden per 1.000 inwoners. De komst van deze arbeidsmigranten is voor de economische ontwikkeling van de stad van het grootste belang en daarvoor dient het huisvestingsaanbod ook adequaat te zijn. Transformatie De gemeente Eindhoven stimuleert al jaren het gebruik van leegstaande gebouwen onder andere door het transformeren woonruimte en broedplaatsen. Eindhoven heeft voor de bevordering haar beleid in uitvoering bij de Economische Zaken via de accountmanager kantoren en kantoorlocaties. Ook het tijdelijke gebruik wordt ondersteund. Uitgangspunt daarbij is dat transformatie bijdraagt aan het terugdringen van de leegstand, de toename hiervan voorkomt en bijdraagt aan de verbetering van de duurzaamheid en omgevingskwaliteit. Duurzaam bouwen Op zich is het hergebruik van een bestaand gebouw voor een nieuwe functie duurzaam. Door het hergebruik van de bouwmaterialen wordt sloop van P19

materialen en alle energie die voor sloop, transport en bouwen nodig is, vermeden. Dat is onbestreden winst voor het milieu. Maar als tegenargument wordt soms ingebracht dat deze milieuwinst weer verloren zou gaan tijdens de nieuwe exploitatieperiode door de slechtere energieprestatie. Echter bij een zorgvuldige ingreep met goede afweging van toevoegingen aan het gebouw afgestemd op gedragspatroon van de gebruikers is een goed energielabel haalbaar. Bij het bij een plan voor tijdelijk gebruik zijn de mogelijkheden echter beperkt zoals in de inleiding al aangeven. Daar waar vervangen of toegevoegd moet worden zal wel steeds onderzocht worden of de duurzaamheidsprestatie verhoogd kan worden. In ieder geval dient bij een aanpassing voor tijdelijk gebruik het hergebruik maximaal te zijn ter beperking van de investering. Het gebouw en de energie om het te laten functioneren wordt weer door een maximaal aantal gebruikers benut en dus geoptimaliseerd. Bij de aanpassing zal uiteraard voor de afkomende onderdelen afvalscheiding worden toegepast.

4. Juridisch kader Omgevingsvergunning Voor de tijdelijke wijziging van het gebruik is een omgevingsvergunning nodig op basis van artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Omdat het beoogde tijdelijke gebruik van de gronden en bouwwerken in strijd is met het geldende bestemmingsplan dient de motivering van het besluit (de omgevingsvergunning) te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Dit op basis van artikel 2.12 lid 2 van de Wabo. Dit document vormt de ruimtelijke onderbouwing en maakt daarmee onderdeel uit van de 'Omgevingsvergunning Karel de Grotelaan 355'. Planmethodiek en verbeelding Conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een analoog en digitaal besluitvlak van het projectgebied gemaakt. Er zijn geen gebruiksregels opgesteld voor deze aanvraag om omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning (het besluit) inclusief deze ruimtelijke onderbouwing - vormen namelijk de directe titel voor het tijdelijk gebruik van de gronden. Verklaring van geen bedenkingen Op 11 januari 2011 heeft de gemeenteraad een categorie aanwijzingsbesluit genomen waarin onder meer een verklaring van geen bedenkingen niet aan de raad behoefd te worden aangevraagd wanneer het bouwplannen betreft die een functiewijziging behelzen van minder dan 1500 m 2 . In dit geval is sprake van een functiewijziging van meer dan 1500 m 2 zodat een specifieke verklaring van geen bedenkingen is vereist alvorens een de omgevingsvergunning kan worden verleend.

P20

MER Het project is door het ontbreken van verandering van de situatie, het tijdelijke karakter en de beperkte omvang niet MER-plichtig.

5. Uitvoerbaarheid Grondexploitatie Het bestaande gebouw is reeds bezit van de woningcorporatie Woonbedrijf. De grond is ook in eigendom, zodat er geen financiële aanpassing noodzakelijk is wegens de nieuwe functie van het gebouw. Overeenkomst m.b.t. te veroorzaken kosten, afspraken planschade In verband met de inzet van de gemeentelijke diensten ten behoeve van de vergunningverlening zal er met het Woonbedrijf een anterieure overeenkomst worden gesloten. Aangezien het hier een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan betreft , is planschade niet van toepassing. Maatschappelijke uitvoerbaarheid: informatie en verslaglegging belanghebbenden Op basis van het plan is een bouwkostenraming opgesteld. Woningcorporatie het Woonbedrijf is samen met de exploitante en beheerder Camelot Beheer bereid de realisatie te financieren. Het plan en de klantgroep vallen binnen de maatschappelijke taakstelling van de corporatie. Het oplossen van de slechte huisvestingsituatie onder arbeidsmigranten behoort tot een van de primaire doelstellingen van het Woonbedrijf. Conform de afspraak met de gemeente, en reeds in gang gezet, zullen de bewoners uit de omgeving voor de indiening van het plan via een voorlichtingsbijeenkomst van het voornemen tot aanpassing voor tijdelijke ingebruikname voor huisvesting arbeidsmigranten van dit gebouw worden geïnformeerd. De bijeenkomst heeft inmiddels plaats gevonden in november 2012. Er zijn inmiddels afspraken gemaakt over vervolg bijeenkomsten, waarbij ook meer duidelijkheid gegeven zal worden over de invulling van het beheer. Op veel van de opmerkingen vanuit de eerste bijeenkomst is in deze GRO geanticipeerd. Met name met betrekking tot de invulling van het permanente beheer zal nog de nodige aanvullende toelichting in de volgende bijeenkomsten worden gegeven.

P21

Bijlagen: (nog verder aan te vullen met de documenten voor de vergunningsaanvraag; het betreft begin januari de gevraagde set voor de Raadsbehandeling))

Bij het projectbesluit behorende stukken: 1. Plattegrondtekeningen tijdelijke transformatie naar logiesverblijf arbeidsmigranten november 2012, Architectenbureau Karina Benraad; 2. Bouwtekening bestaande situatie;

Met opmaak: opsommingstekens en nummering

P22