Goede Ruimtelijke Onderbouwing:

Goede Ruimtelijke Onderbouwing: Ten behoeve van het Projectbesluit voor het gebruik als logiesverblijf en creatief centrum van het voormalige Grafisch lyceum aan de Karel de Grotelaan 355 te Eindhoven

Datum: Doel: Projectnummer: Opdrachtgever:

17 april 2013; versie 6 n.a.v. reactie afd.Vergunningen. indiening Projectbesluit Wabo aanvraag woningcorporatie Woonbedrijf Eindhoven

P01

Uitvoering door de partners van het Transformatie Team Jean Baptiste Benraad, Hernieuwd Vastgoed Koos Mast, Bouwstart

Inhoudsopgave •

Gegevens opdrachtgever en gemachtigde & leeswijzer

blz03

•

Motivering

blz04

•

•

•

•

•

Bestemmingswijziging t.b.v. huisvesting arbeidsmigranten

•

Wat wordt er gerealiseerd met deze aanpassing?

5

•

Samenvatting motivering

6

•

Maatregelen ter voorkoming overlast

7

•

Bijdrage plan aan duurzaamheid; toetsing Bouwbesluit

8

•

Ligging en begrenzing project

8

•

Vigerende bestemming

10

•

Bij het projectbesluit behorende stukken

13

Situatie

blz13

•

Ruimtelijke hoofdstructuur

•

Bebouwings -functionele structuur

15

•

Verkeersituatie en parkeerbalans

15

•

Waterhuishouding en riolering

16

•

Flora en fauna behoud en inpassing

16

•

Cultuurhistorie, welstand en architectuur

17

•

Geluid, weg en industrie(onderzoek)

18

•

Bedrijven, milieuzonering, externe veiligheid, luchtkwaliteit 19

•

Bodem

19

• • •

Belemmeringen: bezonning en visuele hinder Sociale veiligheid Afval

19 20 20

Beleidskader

blz20

•

Beleidskader Rijk en Provincie

20

•

Beleidskader m.b.t. transformatie, gemeentelijk

20

•

Beleidskader toepassing bouwregelgeving, gemeentelijk

20

•

Beleidskader m.b.t. duurzaam bouwen

21

Juridisch kader

blz21

•

Afgifte verklaring geen bedenkingen door Gemeenteraad

21

•

Procedure en looptijd

21

Uitvoerbaarheid

blz22

•

Grondexploitatie

22

•

Overeenkomst m.b.t. te veroorzaken kosten

22

•

Maatschappelijke uitvoerbaarheid: informatie en verslaglegging belanghebbenden

22

P02

Initiatiefnemer en opdrachtgever: Woonbedrijf i.s.m. Camelot Beheer Formele aanduiding: Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl KvK nummer: 17058500 Adresgegevens: Postbus 280 5600 AG Eindhoven

Gemachtigde:

transformatieteam HERNIEUWD VASTGOED Adresgegevens: Driebergseweg 3 d 3708 JA te ZEIST E: [email protected] T: 030 69 71 642 (privé kantoor) T: 030 603 63 63 (secretariaat) M: 06 53 213 733 www.TransformatieTeam.nl www.benraad.nl

Koos Mast, Bouwstart (correspondentieadres voor de Wabo aanvraag) Villawal 25 Postbus 2 NL-3430 AA Nieuwegein (T) +31 (0)30 60 50 405 (F) +31 (0)30 60 56 273 (E) [email protected]

Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing beschrijft na voorgaande motivering, achtereenvolgens de bestaande en nieuwe situatie [hoofdstuk 2], het beleidskader [hoofdstuk 3], het juridisch kader [hoofdstuk 4] en sluit af met hoofdstuk 5 inzake de uitvoerbaarheid. De volgorde is conform het Handboek Ruimtelijke Plannen dat door veel gemeenten voor de Wabo is opgesteld en gehanteerd wordt.

P03

1. Motivering Aanleiding tot project en de hiervoor noodzakelijke tijdelijke afwijking van het bestemmingplan Het voormalige Grafisch Lyceum staat, na het vertrek van een school voor autistische kinderen, alweer ruim een jaar leeg. Woningcorporatie Woonbedrijf had de school oorspronkelijk aangekocht met de bedoeling deze te slopen ten behoeve van nieuwbouw van appartementen. Door de economische situatie is deze investering voorlopig niet verantwoord. Gezien de ouderdom en bouwkundige kwaliteit is een aanpassing voor herontwikkeling voor een periode van weer 50 jaar, economisch niet verantwoord, dus is sloop voor nieuwbouw t.z.t. onontkoombaar. Maar het gebouw kan nog wel een aantal jaren mee. Hierbij komt dat de Regio Eindhoven in overleg met de woningcorporaties een actieplan is overeengekomen ten behoeve van de verbetering van de huisvesting van de grote aantallen arbeidsmigranten die in de Regio werkzaam zijn. Hiertoe ondertekenden verschillende partijen namens gemeenten, huisvesters en ondernemers op 28 juni 2012 een regionale verklaring. Dit sluit aan op het recent ingezette nationale actieplan. De schatting is dat dit er momenteel arbeidsmigranten 35.000 zijn in Brabant.

Komende jaren is behoefte aan 10-15 extra bedden per 1.000 inwoners. Gemeenten moeten hier pro-actief voldoende en verantwoorde planologische ruimte voor maken. De regio kent verschillende groepen arbeidsmigranten. Rond Eindhoven zijn vrij veel hoogopgeleide zogeheten kennismigranten te vinden, die van groot belang zijn voor de toptechnologie die het Rijk en de regio de positie van Brainport heeft gegeven. Daarnaast kent de regio ook de laagbetaalde werkers in bijvoorbeeld de agrarische sector, die ook in andere gebieden voorkomen. De komst van deze arbeidsmigranten is voor de economische ontwikkeling van de stad van groot belang en daarvoor dient het huisvestingsaanbod ook adequaat te zijn. Ter uitvoering van deze regionale verklaring zijn met de corporaties prestatieafspraken gemaakt, waaraan het Woonbedrijf ondermeer met de aanpassing van het Grafisch Lyceum wil voldoen. Door de voormalige functie van het gebouw als school heeft het gebouw een aantal voorzieningen die voor de huisvesting van groepen arbeidsmigranten te zijn hergebruiken, zoals het grote aantal toiletten die eenvoudig zijn uit te breiden met douches. Dit beperkt de kosten van de aanpassing, waardoor het economisch haalbaar is dit gebouw voor een beperkt aantal jaren te exploiteren voor deze logiesfunctie. Met een vrij eenvoudige toevoeging van een brandwerende wand zijn de voormalige klaslokalen te splitsen in twee slaapverblijven. Separaat van het P04

verblijfsgebied wordt de bestaande instructieruimte voor koken/kantine aangepast als keuken en recreatieruimte. Een voortzetting als schoolgebouw is niet haalbaar, gezien de investeringen die dan nodig zijn, tegen de beperkte gebruikstijd tot moment van sloop en gezien de ontbrekende vraag vanuit de gemeente Eindhoven. Na uitwerking van de plannen is het mogelijk gebleken aan de eisen voor een logiesverblijf te voldoen. Gezien de haalbaarheid ligt dus voor de hand dat corporatie Woonbedrijf via de inzet van dit gebouw uit haar bezit,deze mogelijkheid tijdelijk wenst in te zetten voor een deel van haar taakstelling als huisvester, conform de prestatieafspraken.

Wat wordt er gerealiseerd met deze aanpassing? In het bestaande gebouw kunnen met eenvoudige aanpassingen 50 verblijfplekken worden gerealiseerd op de bovenste verdiepingen, met daarbij collectieve sanitaire voorzieningen in de vorm van de bestaande toiletten, aangevuld met douches in de toiletruimten en de toevoeging van een tweetal ruimten met douches ter verkrijging van gescheiden sanitaire ruimten voor de mannen en de vrouwen. Op de tweede verdieping wordt aan de stadskant naast het trappenhuis een keuken/gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd van ongeveer 60 m2 t.b.v. ontbijt en lunch. De daaronder liggende kamers van de directeur aan de stadskant op de eerste verdieping, worden de aangepast t.b.v. de huisvesting van twee stellen. Zij krijgen eigen sanitair en keuken. De voormalige leerlingenkantine op de begane grond en de hiermee in openverbinding staande kook-oefenruimte zullen geschikt gemakt worden als collectieve keuken en gemeenschappelijke ruimte. Op de begane grond, grenzend aan het atrium en entree, wordt de voormalige administratie ingezet als woonruimte en kantoor van de huismeester. De rest van de begane grond en de eerste etage worden ingezet voor de ateliers voor creatieve bedrijvigheid. De gymzaal en bijbehorend sanitair blijven beschikbaar voor sport. Door de bouwkundige structuur, met o.a. meerdere bredere trappenhuizen, noodverlichting, rookpuien, uitgangen, blusmiddelen is met een uitbreiding van de bestaande brandmeldinstallatie een vergunning voor een logiesfunctie te verkrijgen. Van het totale gebouw wordt nog geen 1/3 deel ingezet voor de logiesfunctie voor de arbeidsmigranten. Het gebouw zal aan de buitenzijde geen wijziging ondergaan. Conform de normen van de gemeente Eindhoven zullen voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein worden gerealiseerd zoals aangegeven op de situatietekening. Daardoor kan worden voldaan aan de gemeentelijke parkeereis. Rekening houdend met dubbelgebruik van parkeerplaatsen zijn op de maatgevende werkdagavond P05

maximaal 43 parkeerplaatsen vereist voor de logiesfunctie samen met de creatieve bedrijfsruimten en eventueel gebruik van de gymzaal. Daarnaast is er nog voldoende buitenruimte voor de bewoners. Ook het bestaande hekwerk aan de straatzijde zal worden gehandhaafd.

Samenvatting motivering Er bestaat een maatschappelijke noodzaak voor de voorgenomen functiewijziging van het voormalige schoolgebouw. De nieuwe functies betekenen een verbetering is ten opzichte van de handhaving van de huidige situatie van leegstand die min of meer een desolaat beeld te zien geeft. De volgende argumenten zijn van belang bij deze functiewijziging. • de Regio Eindhoven is een actieplan overeengekomen ten behoeve van de huisvesting van grote aantallen arbeidsmigranten die in de regio werkzaam zijn; • de aanwezigheid van arbeidsmigranten is van belang voor de economische ontwikkeling van de regio; • de eigenaar, Woonbedrijf, heeft als woningcorporatie een taakstelling om hier invulling aan te geven; • Woonbedrijf heeft het voormalige schoolgebouw ter beschikking tot het moment dat het economisch weer verantwoord is hier de geplande nieuwbouw te plegen; het leegstaande gebouw is tot die tijd een kostenpost; • opvolgend gebruik als schoolgebouw is niet haalbaar, gezien de investeringen die dan nodig zijn, t.o.v. de korte gebruiksperiode en het ontbreken van de vraag; • het gebouw is, in afwijking van veel alternatieven, met eenvoudige interne aanpassingen geschikt te maken voor de logiesfunctie met een omvang die het economisch verantwoord maakt; • omvang en veiligheidsvoorzieningen maken het mogelijk de bestaande creatieve bedrijvigheid in het gebouw te handhaven en zelfs uit te breiden; • de parkeerdruk van de bewoners wordt op het eigen terrein opgelost; samen met voorgaande maakt het mogelijk een omgevingsvergunning te verkrijgen; • het terrein kent daarnaast nog voldoende buitenruimte voor de bewoners en is reeds geheel afgescheiden van de openbare ruimte, waardoor eventuele overlast naar en uit de buurt voorkomen wordt; • gezien het samengaan van deze randvoorwaarden en de aanwezigheid van een beheerder, die het verantwoord acht met een professionele en intensieve vorm van beheer tot 50 arbeidsmigranten te huisvesten, ie er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Maatregelen ter voorkoming mogelijke overlast bij huisvesting grote concentratie bewoners: Concentratie van veel bewoners in een gebouw vraagt extra aandacht m.b.t. het beheer. Daarom heeft de eigenaar het Woonbedrijf Camelot beheer, als een op dit gebied ervaren partij, aangetrokken voor adequate uitvoering van het beheer. P06

De volgende maatregelen worden voorzien ter voorkoming van overlast: •

Gezien de omvang van de vuilnisafvoer van een complex van 50 bewoners en de gebruikers van de ruimten voor Creatieve bedrijvigheid , zal op het terrein voorzien worden in een eigen centrale vuilnisvoorziening. Op het ordelijke gebruik zal door de huismester worden toegezien. De huismester zal ook zorg dragen voor tijdige lediging en het ophalen van grofvuil;

•

In de huidige situatie is het gehele complex en terrein d.m.v. manshoge hekken omsloten, dit zal gehandhaafd en in stand gehouden worden;

•

Behoudens de centrale keuken met verblijfsruimte, worden alle logiesruimten op de verdiepingen gerealiseerd;

•

Het gebouw wordt voorzien van een bewakingscamerasysteem met monitoren bij de huismeester en extern bij de beherende organisatie;

•

Op de begane grond tussen de ingangen grenzend aan het atrium, komt de woonruimte voor de permanente huismeester en die zorgt voor een 24/7 beheer; Centraal staat ‘’het beheer van binnenuit ‘’ De inwonende huismeester ziet toe op de orde, rust en hygiëne, conform het woonreglement, wat voorziet in eventueel door de beheerder op te leggen sancties; hieronder bestaan ook afspraken met de werkgevers/arbeidsbemiddelingsbureaus; aan de omgeving zal ook bekend gemaakt worden op welke wijze de huismeester en de beheerder bereikbaar zijn voor klachten;

•

P07

Bijdrage plan aan de duurzaamheid en toets Bouwbesluit : Op 1 april is Bouwbesluit 2012 van kracht geworden. Deze regelgeving stelt lagere eisen aan het verbouwen van leegstaande gebouwen naar een andere functie dan voorheen. Onder het oude Bouwbesluit moest een verbouwplan voldoen aan nieuwbouweisen, tenzij B&W ontheffing wilde verlenen voor die nieuwbouweisen. Bouwbesluit 2012 heeft dat principe veranderd. Voor het grootste deel van alle kwaliteitsaspecten is een zogenaamd verbouwniveau geïntroduceerd dat het ‘rechtens verkregen niveau’ - vrij vertaald de kwaliteit die nu aanwezig is – als uitgangspunt stelt. In de praktijk betekent dat lagere eisen voor zaken als warmteisolatie, daglichttoetreding en de maatvoering van bestaande trappen. In sommige gevallen ontbreken kwaliteitseisen zelfs geheel,zoals het geval is bij de eisen voor geluidsisolatie tussen woningen. Voor dit gebruik voor huisvesting van arbeidsmigranten zal bij de aanpassing van het gebouw worden voldaan aan de eisen voor verbouw in het Bouwbesluit 2012 voor een logiesfunctie. Duurzaamheid: Het gebouw staat al enige tijd bijna geheel leeg. Dit komt de leefbaarheid van de omgeving niet ten goede. Onderhoud, bestrijding van vandalisme kosten daarnaast ook nog geld en energieverbruik zonder rendement. Gezien de oorspronkelijke functie - school - zijn alle bouwkundige- en veiligheidsen andere voorzieningen en de installatie goed bruikbaar voor deze nieuwe functie, zodat alles hergebruikt kan worden. De verlenging van de gebruikstijd van deze bestaande bouwdelen, is ten opzichte van sloop/nieuwbouw een bijdrage aan de beperking verbruik van de eindige grondstoffen en energie. Waar mogelijk voor de korte exploitatieperiode zal nog worden ingezet op energiebesparing. Hiervoor is o.a. voorzien in de vernieuwing van de huidige oliestook CV ketels.

Ligging en begrenzing project Het gebouw is plaatselijk bekend als voormalig Grafisch Lyceum aan de Karel de Grotelaan 355, 5654NN te Eindhoven De kadastrale aanduiding is gemeente Gestel sectie D, nummer 2409. Het perceeloppervlak is10.095 m². Het perceel wordt begrensd door de Karel de Grotelaan aan de westzijde, door de Rondweg Keizer Karel 5 singel (rotonde) aan de noordzijde en de oost/zuidoostzijde door de Humberdincklaan. Het gebouw en de aangrenzende functies blijven ongewijzigd.

P08

Afbeelding 1.

Hoofdentree

Toegang parkeren

P09

Bestemmingplan

Artikel 9 Maatschappelijke doeleinden 9.1 Bestemmingsomschrijving De op de plankaart voor maatschappelijke doeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voorgebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen;met daarbij behorende: a. horecavoorzieningen voor zover noodzakelijk ten dienste van de maatschappelijke voorzieningen; b. wegen en paden; c. parkeervoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. speelvoorzieningen; f. tuinen, erven en terreinen; g. water; h. nutsvoorzieningen; i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

P10

Omschrijving maatschappelijke voorzieningen: educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, voorzieningen ten behoeve van wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook detailhandel, horeca en/of dienstverlenende bedrijven mits ondergeschikt aan en ten dienste van de maatschappelijke voorzieningen;

De locatie van de het Grafisch Lyceum Karel de Grotelaan 355 is gelegen in het gebied van het vigerende bestemmingsplan ”Gestel buiten de Ring 2005” op basis waarvan de gronden zijn bestemd tot “maatschappelijk voorzieningen”. Het gebruik voor de logiesfunctie voor huisvesting arbeidsmigranten past dus niet binnen deze bestemming. Binnen het geldende bestemmingsplan is geen vrijstelling mogelijk met toepassing waarvan in afwijking van het bestemmingsplan medewerking aan het bouwplan mogelijk is. Evenmin kan worden volstaan met een lichte ontheffing van het bestemmingsplan door middel van toepassing van de zogenaamde ‘kruimelgevallenregeling’ als bedoeld in artikel 2.12, lid 1 onder a ten 2e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Aan het project kan medewerking worden verleend door een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het bestemmingsplan met toepassing van artikel 2.12 lid 1, onder a, ten 3e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, uitgebreide procedure). Deze aanvraag is hiermee voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing, waarmee wordt aangetoond, dat het project uitvoerbaar is en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Met de in deze GRO aangegeven verantwoording en onderbouwing van de transformatie, wordt aan dit vereiste voldaan. Op basis van de aanvraag (Wabo) Projectbesluit wordt de aanpassing van de vigerende bestemming onderwijsgebouw naar logiesfunctie beoogd.

Bevoegdheden

Op grond van het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het college bevoegd om een beslissing te nemen op de aanvraag om omgevingsvergunning. In het geval voor de benodigde afwijking van het bestemmingsplan, zoals voor onderliggend project, een afwijking van het bestemmingsplan ingevolge artikel 2.12 eerste lid, onder a ten 3e nodig is, dient er echter wel een verklaring van geen bedenkingen afgegeven te worden door de gemeenteraad. Het bouwplan past niet in de categorieën van gevallen waarvoor de gemeenteraad heeft verklaard dat deze verklaring niet noodzakelijk is. P11

Om haar doelstelling te bereiken vraagt het Woonbedrijf de gemeenteraad opgrond van artikel 2.20 a Wabo en artikel 2.27 Wabo juncto artikel 6.5,eerste lid van het Besluit omgevingsrecht (“Bor”) de verklaring van geen bedenkingen af te geven, zodat het college bevoegd is om een beslissing te nemen op de deze aanvraag om omgevingsvergunning, in afwijking van het bestemmingsplan. Het betreft hier een Wabo-projectbesluit is ingevolge artikel3.10 Wabo waarbij de uitgebreide voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb van toepassing is. Ter motivering van de te wijzigen situatie en te veranderen gebruik is deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO) opgesteld Conform de omschreven doelstelling van een GRO wordt de noodzaak van de afwijking van het bestemmingsplan gemotiveerd en wordt toegelicht op welke onderdelen de beoogde situatie van het vigerende bestemmingsplan met deze vergunning ongewijzigd blijft en waar eventueel een te verkiezen verandering optreedt.

Wettelijk kader van de Goede Ruimtelijke Onderbouwing Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Geldend op 03-05-2012) Artikel 2.12 Lid 1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend: a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening: 1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking, 2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of 3°. indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat; Lid 2. In afwijking van het eerste lid, aanhef en onder a, onder 3°, kan de vergunning, voor zover zij betrekking heeft op een activiteit voor een bepaalde termijn, worden verleend, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Lid 3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing, bedoeld in het eerste lid, onder a, onder 3°.

P12

Bij deze GRO en aanvraag behorende stukken: 1. Tekeningen plattegrondaanpassing tijdelijke transformatie naar logiesverblijf november 2012, Architectenbureau Karina Benraad; 2. Bouwtekening bestaande situatie; 3. Bouwtekening te maken situatie t.b.v. vergunningsaanvraag; 4. Situatietekening 5. Detail aansluiting kamerwanden.

P13

2. Situatie

Grafisch Lyceum

Eigen P-terrein

Ruimtelijke hoofdstructuur Het complex ligt aan de rand van de wijk direct grenzend aan de rotonde waar de rondweg van Eindhoven en een van de ontsluitingswegen van Eindhoven, de Karel de Grotelaan op elkaar aansluiten. Het is een overgangsgebied tussen de oude woongebieden van Gestel en aan de overzijde van de Karel de Grotelaan gelegen later ontwikkelde woon, werk- en onderwijsgebied Genderdal en de Hurk. Aan de oost en zuidzijde is het grote terrein door de Humberdincklaan gescheiden van woonbebouwing en gemengde bestemming wo. een restaurant en winkels. Tussen de hekken om het buitengebied en eigen parkeerterrein is een ruime maat aanwezig, zodat het nu weer te intensiveren gebruik van dit terrein niet tot overlast voor de omwonenden hoeft te leiden. Zie onderstaande foto van de aansluiting Humberdincklaan en Rubinsteinlaan met rechts de toegang.

P14

Bebouwingstructuren functionele structuur Door het behoud van de omvang van het bestaande gebouw verandert het plan niets aan de bestaande bebouwingstructuur. De functionele structuur en controle van het gebied wordt versterkt door toevoeging van een logies/verblijfsfunctie, i.p.v. de huidige leegstand. Door de aanwezigheid van gebruikers in het complex, nu 7x24 uur neemt de sociale controle toe op het gebied rond de verkeersrotonde. De toets van de noodzakelijke aanwezige functies voor de woonfunctie valt positief uit door de ruime aanwezigheid van alle noodzakelijke voorzieningen in de omgeving. Het vergroten van de benutting van de bestaande voorzieningen, en het openbaar vervoer is een van de voordelen van hergebruik via transformatie.

Verkeersituatie en parkeerbalans Zoals reeds aangegeven grenst de locatie direct aan doorgaande autowegen, en is goed ontsloten door openbaar vervoer via meerdere buslijnen ook naar de regio o.a. via de Karel de Grotelaan. De bushalte Donizettilaan aan deze weg ligt op loopafstand van het complex.

Locatie

Afbeelding . goed ontsloten per openbaar vervoer

P15

Parkeren De afdeling verkeer en parkeren van de gemeente Eindhoven heeft een parkeerberekening voor de huisvesting van arbeidsmigranten in dit gebouw gemaakt. Daarbij is een norm van 0,6 per bed/bewoner aangehouden. Hiermee is aangesloten bij de norm voor kamerbewoning, maar gezien de doelgroep met iets hoger autobezit net wat hoger dan de minimale norm. Conform deze berekening zullen voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein worden gerealiseerd, merendeels al aanwezig en zo nodig uitgebreid. Daardoor kan worden voldaan aan de berekende parkeereis. Rekening houdend met dubbelgebruik van parkeerplaatsen zijn op de maatgevende werkdagavond maximaal 43 parkeerplaatsen vereist voor de logiesfunctie samen met de ruimten voor creatieve bedrijvigheid en eventueel gebruik van de gymzaal. Daarnaast is er nog voldoende buitenruimte voor de bewoners. Het bestaande hekwerk aan de straatzijde zal worden gehandhaafd, zodat er geen vermenging plaats zal vinden met parkeren uit de buurt.

Waterhuishouding en riolering Hieraan vindt geen enkele verandering plaats.

Flora en fauna Hieraan vindt geen enkele verandering plaats. Wel zal het binnenterrein worden ingericht als gemeenschappelijk buitengebied. Ook zal door het volledige gebruik van het gebouw met beheer het groen om het gebouw weer onderhouden worden. De beheerder zal hiervoor zorg dragen en toezien op het onderhoud. Hierdoor wordt de verwilderde situatie uit het verleden voorkomen en draagt dit bij aan een leefbare buurt. Reeds nu is door ingrijpen van beheerder en eigenaar een verbeterde situatie ontstaan t.o.v. twee jaar terug. Foto: verwilderde toestand groen rond gebouw uit verleden door ontbreken gebruik.

P16

Cultuurhistorie en welstand M.b.t. de cultuurhistorie vindt geen enkele verandering plaats.

Architectuur De architectuur van het gebouw is een gegeven. Transformatie is alleen mogelijk bij een hoge mate van hergebruik van bruikbare onderdelen en strikt hanteren van het principe dat alleen die onderdelen worden aangepast of vervangen die niet goed zijn of nodig zijn om de functieverandering mogelijk te maken. Dit geldt temeer bij tijdelijk gebruik. Hier vindt geen enkele verandering aan de buitenzijde van het gebouw plaats. Zoals op het voorblad van deze GRO te zien is, is in het kader van een kunstproject het metselwerk dat onder de graffiti zat, voorzien van beschilderingen.

P17

Geluidhinder Wet geluidhinder en Bouwbesluit 2012 De ligging aan de ontsluitingsweg Karel de Grotelaan leidt tot een geluidbelaste locatie in het kader van de Wet geluidhinder. Het betreft echter een aanpassing van het gebouw vallend onder de regels voor “verbouw “ bij toetsing aan het Bouwbesluit 2012.Voor verbouw geldt dan voor de binnenwaarde het “rechtens verkregen niveau” . Als dit niet bekend is of niet van toepassing was valt de toets terug naar het niveau van bestaande bouw Dit is overigens uitsluitend van belang voor de op de begane grond toe te voegen bestemming wonen voor de woonruimte van de beheerder/huismeester, die in het kader van het optimale toezicht in het complex zal wonen. Ter bepaling van de geluidsbelasting op de gevel en de toetsing aan het beleid hogere grenswaarden van de gemeente Eindhoven is een geluidsonderzoek voor de situatie ter plaatse van de woning uitgevoerd door moBius consult. Uitkomst onderzoek geluidonderzoek: De woning op de begane grond is volgens de Wet geluidhinder een geluidgevoelige bestemming. In dat kader is daarom door moBius consult akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting. De logiesfunctie op de verdiepingen zijn volgens de Wet geluidhinder geen geluidgevoelige bestemmingen, zodat een akoestisch onderzoek en maatregelen hier niet aan de orde zijn. De projectlocatie is gelegen in de zone van de Karel de Grotelaan en de Keizer Karel V singel. Er is geen sprake van een geluidbelasting ten gevolge van railverkeer of industrielawaai. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de Keizer Karel V singel lager is dan de voorkeursgrenswaarde. De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de Karel de Grotelaan bedraagt echter 53 dB, incl. aftrek cf. art. 110g van de Wet geluidhinder. Deze geluidbelasting is hoger dan de voorkeursgrenswaarde, maar lager dan de maximale grenswaarde. Voor de aanvraag van hogere grenswaarde is daarom de haalbaarheid van bron- en overdrachtsmaatregelen onderzocht en is onderzocht of voldaan wordt aan de ontheffingsvoorwaarden van de gemeente Eindhoven. De belangrijkste conclusies zijn: •

Gezien de omvang van het project worden bron- en overdrachtsmaatregelen als onhaalbaar beoordeeld.

•

De realisatie van een geluidluwe zijde niet noodzakelijk is, omdat de geluidbelasting van de maatgevende weg 53 dB bedraagt. Aan deze ontheffingsvoorwaarde wordt daarom voldaan.

•

De gecumuleerde geluidbelasting lager is dan 63 dB, ook aan deze ontheffingsvoorwaarde wordt voldaan.

P18

Op basis van deze uitkomsten moeten voor de locatie op de begane grond hogere grenswaarde vastgesteld worden op 53 dB. In het Bouwbesluit 2012 worden ten aanzien van verbouw, indien de gevel niet gewijzigd wordt, op basis van “rechtens verkregen niveau” geen eisen gesteld aan de gevelgeluidwering en het binnenniveau.

Bedrijven en milieuzonering Er treedt geen verandering op in de huidige situatie m.b.t. de functies in de omliggende gebouwen. Op grond hiervan is geen risico te verwachten.

Luchtkwaliteit Ten opzichte van het voorgaande gebruik als school treedt in de beoordeling van de luchtkwaliteit geen wijziging op zodat nader onderzoek hiervoor niet noodzakelijk is. De herbestemming valt onder het Besluit niet in betekenende mate toenemen.

Externe veiligheid De projectlocatie ligt niet binnen een externe veiligheid invloedsgebied van een BEVI-inrichting. Ook hiervoor geldt dat ten opzichte van het voorgaande gebruik als school treedt in de beoordeling van de externe veiligheid geen wijziging op zodat nader onderzoek hiervoor niet noodzakelijk is.

Bodem Aangezien er geen wijzigingen in het gebruik van de bodem zijn, en de massa van het gebouw ongewijzigd blijven is voor deze tijdelijke situatie geen nader onderzoek nodig. De bestrating op het buitenterrein zal gehandhaafd blijven.

Bezonning en visuele hinder Aan de massa van het gebouw vindt geen verandering plaats. Gezien de grote afstand tot de omliggende woonbebouwing blijft de situatie dat het gebouw geen belemmering van de zon of visuele hinder voor de omliggende omgeving geeft.

P19

Sociale veiligheid In de inleiding is reeds aangeven dat het weer in volledig gebruik nemen van dit gedeeltelijk leegstaande gebouw een positieve bijdrage levert aan de sociale veiligheid en de benutting van de voorzieningen in de omgeving. De daar ook vermelde vorm van intensief beheer en aanpassing van het gebouw bij deze grote concentratie bewoners zal hier ook aan bijdragen. De komst van deze extra ‘”ogen” is juist op deze buitenhoek bij een groot verkeersknooppunt van belang, daar hier nu weinig woonfunctie aanwezig is.

Afval In de inleiding is reeds aangeven dat gezien de omvang van de vuilnisafvoer van een complex van 50 bewoners en de nodige ateliergebruikers, aan de rand van het terrein voorzien worden in een eigen centrale vuilnisvoorziening;

3. Beleidskader Beleid Rijk en provincie : De bestemmingswijziging is niet in strijd met beleid van rijk en provincie. Dit initiatief past geheel in het stimuleringsbeleid van het ministerie van BZK (DG Wonen en Bouwen | Directie Bouwen) in het kader van het actieplan huisvesting arbeidsmigranten naar aanleiding van het Parlementair onderzoek “Lessen uit recente arbeidsmigratie” (Tweede Kamer nr: 32 680) Beleid gemeente Eindhoven: M.b.t. huisvesting arbeidsmigranten Bij de motivering is reeds aangegeven dat dit tijdelijk gebruik van de voormalige school de uitvoering is van de door de gemeente Eindhoven op 28 juni 2012, mede ondertekende regionale verklaring. Dit sluit aan op het recent ingezette nationale actieplan. Ter uitvoering van deze regionale verklaring zijn met de corporaties prestatieafspraken gemaakt, waaraan het Woonbedrijf met de aanpassing van het Grafisch Lyceum aan wil voldoen. Geconstateerd is dat de komende jaren de behoefte toeneemt met 10-15 extra bedden per 1.000 inwoners. De komst van deze arbeidsmigranten is voor de economische ontwikkeling van de stad van belang en daarvoor dient het huisvestingsaanbod ook adequaat te zijn. M.b.t. transformatie De gemeente Eindhoven stimuleert al jaren het gebruik van leegstaande gebouwen onder andere door het transformeren naar woonruimte en broedplaatsen voor P20

creatieve industrie. Ook het tijdelijke gebruik wordt ondersteund. Uitgangspunt daarbij is dat transformatie bijdraagt aan het terugdringen van de leegstand, de toename hiervan voorkomt en bijdraagt aan de verbetering van de duurzaamheid en omgevingskwaliteit. M.b.t. duurzaam bouwen Op zich is het hergebruik van een bestaand gebouw voor een nieuwe functie duurzaam. Door het hergebruik van de bouwmaterialen wordt sloop van materialen en alle energie die voor sloop, transport en bouwen nodig is, vermeden. Dat is onbestreden winst voor het milieu. Maar als tegenargument wordt soms ingebracht dat deze milieuwinst weer verloren zou gaan tijdens de nieuwe exploitatieperiode door de slechtere energieprestatie. Echter bij een zorgvuldige ingreep met goede afweging van toevoegingen aan het gebouw afgestemd op gedragspatroon van de gebruikers is een goed energielabel haalbaar. Bij het bij een plan voor tijdelijk gebruik zijn de mogelijkheden echter beperkt zoals in de inleiding al aangeven. Daar waar vervangen of toegevoegd moet worden zal wel steeds onderzocht worden of de duurzaamheidsprestatie verhoogd kan worden. In ieder geval dient bij een aanpassing voor tijdelijk gebruik het hergebruik maximaal te zijn ter beperking van de investering. Het gebouw en de energie om het te laten functioneren wordt weer door een maximaal aantal gebruikers benut en dus geoptimaliseerd. Bij de aanpassing zal uiteraard voor de afkomende onderdelen afvalscheiding worden toegepast.

4. Juridisch kader Verklaring van geen bedenkingen Indien met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de wet wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, is dit slechts mogelijk nadat de Raad heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft. De Raad van Eindhoven heeft geen gebruik gemaakt van de algemene toepassing art. 6.5 derde lid Bor, waardoor wordt bepaald dat een verklaring van de Raad niet is vereist. Een verklaring van de Raad is hier dus wel vereist.

Procedure en looptijd Gezien de reeds gevoerde voorbesprekingen wordt ingezet op een korte behandelingsperiode van het ingediende plan in het kader van de Wabo. Uitgangspunt hierbij is de minimale behandelingstijd voor een Projectbesluit van 14 weken. Dit moet voor dit plan voor tijdelijk gebruik, waarbij het gebouw beperkt en uitsluitend aan de binnenzijde wordt aangepast, haalbaar zijn. Mochten er onverwachte problemen opduiken dan kan de maximale termijn voor de afgifte van de vergunning oplopen tot 26 weken.

P21

Gezien hiervoor genoemde gevaar van achteruitgang van gebouw en de leefomgeving en de slechte situatie rond de huisvesting van de groeiende groep arbeidsmigranten, is voortvarende behandeling van maatschappelijk belang. In de procedure zal voldoende tijd worden ingeruimd voor het overleg met de omwonenden.

MER Het project is door het ontbreken van verandering van de situatie, het tijdelijke karakter en de beperkte omvang niet MER-plichtig.

5. Uitvoerbaarheid Grondexploitatie Het bestaande gebouw is reeds bezit van de woningcorporatie Woonbedrijf. De grond is ook in eigendom, zodat er geen financiële aanpassing noodzakelijk is wegens de nieuwe functie van het gebouw. Overeenkomst m.b.t. te veroorzaken kosten, afspraken planschade In verband met de inzet van de gemeentelijke diensten ten behoeve van de vergunningverlening zal er met het Woonbedrijf een anterieure overeenkomst worden gesloten. Maatschappelijke uitvoerbaarheid: informatie en verslaglegging belanghebbenden Op basis van het plan is een bouwkostenraming opgesteld. Woningcorporatie het Woonbedrijf is samen met de exploitant en beheerder Camelot Beheer bereid de realisatie te financieren. Het plan en de klantgroep vallen binnen de maatschappelijke taakstelling van de corporatie. Het oplossen van de slechte huisvestingsituatie onder arbeidsmigranten behoort tot een van de primaire doelstellingen van het Woonbedrijf. Conform de afspraak met de gemeente, en reeds in gang gezet, zullen de bewoners uit de omgeving voor de indiening van het plan via een voorlichtingsbijeenkomst van het voornemen tot aanpassing voor tijdelijke ingebruikname voor huisvesting arbeidsmigranten van dit gebouw worden geïnformeerd. De eerste bijeenkomst heeft inmiddels plaats gevonden in november 2012. Er zijn inmiddels afspraken gemaakt over vervolg bijeenkomsten, waarbij ook meer duidelijkheid gegeven zal worden over de invulling van het beheer. Een tweede bijeenkomst heeft op 25 februari 2013 plaats gevonden in aanwezigheid van wethouder Fiers met en grote opkomst. Het Woonbedrijf heeft hiervan verslag gemaakt incl. de beantwoording van de vragen(formulieren).

P22

I:\STB\Afdeling Stedenbouw (nieuw)\2. Ruimtelijke plannen\Omgevingsvergunningen\OV000000 Karel de Grotelaan (Grafisch lyceum)\GRO Grafisch LyceumProjectBesl 11 Feb 2013.docx

P23