Geconsolideerde jaarrekening 2013
pagina 2
INHOUDSOPGAVE pagina Geconsolideerde Jaarrekening 2013 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Geconsolideerde Balans per 31 december 2013 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2013 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht over 2013 (indirecte methode) (x €1.000) Algemene Toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor waardering resultaat Kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 Overige Informatie Enkelvoudige Balans per 31 december 2013 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2013 Toelichting op de balans per 31 december 2013 Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2013 Ondertekeningen
4 6 7 8 9 15 18 20 37 42 44 46 47 61 66
Bijlage: Kengetallen van de afgelopen 5 jaar
67
pagina 3
1
Geconsolideerde balans TI per 31 december 2013 ACTIVA
A
VASTE ACTIVA
2013
2012
545.349.839
527.575.619
10.273.106
28.381.401
Materiële vaste activa 1
Sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel
2
Sociaal vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel in ontwikkeling
3
Roerende zaken in exploitatie
3.024.090
2.551.165
4
Roerende zaken in explotatie domotica
2.844.983
1.604.922
5
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie
914.941
1.260.305
6
Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
3.084.949
3.642.540
565.491.908
565.015.952
225.201.053
202.505.407
Vastgoedbeleggingen 7
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging
8
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling
1.217.867
21.513.718
226.418.920
224.019.125
1.197.507
1.475.681
Financiële vaste activa 9
Geactiveerde derivaatkosten
10
Hypotecaire geldlening U/G Vechtstroom IV
-
Subtotaal B
VLOTTENDE ACTIVA
1
Huurdebiteuren
2
Overige vorderingen derden
3
Overlopende activa
4
Te ontvangen BTW
5
Voorraden te Verkopen Woningen
6
548.930
1.197.507
2.024.611
793.108.335
791.059.687
454.943
174.096
1.217.857
3.397.429
22.596.085
2.116.637
0
65.634
1.030.857
1.313.715
25.299.742
7.067.511
Liquide middelen
34.970.885
53.231.549
Subtotaal
60.270.627
60.299.060
853.378.962
851.358.747
0
27.300.000
1.690.000
3.843.000
Totaal generaal
C
P.M. Nog te ontvangen leningen
D
Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling
pagina 4
Geconsolideerde balans TI per 31 december 2013 PASSIVA
E
EIGEN VERMOGEN
1
Kapitaal
45
45
2
Overige reserves
115.977.033
111.461.069
Subtotaal
115.977.078
111.461.114
9.492.484
11.720.832
15.336.952
16.731.943
F
VOORZIENINGEN
1
Voorziening negatieve waarde derivaten
2
Afkoop renteconversie leningen
3
Reorganisatie voorziening
2013
985.057 25.814.493
G
LANGLOPENDE SCHULDEN
1
Leningen overheid
2
Leningen kredietinstellingen
3 4
2012
28.452.775
10.088.602
10.733.197
686.845.579
682.332.545
Waarborgsommen
146.904
110.414
Overige schulden
442.645
394.909
697.523.730
693.571.065
Subtotaal
H
KORTLOPENDE SCHULDEN
1
Vooruit ontvangen huren
558.206
678.458
2
Schulden aan leveranciers
2.505.383
5.573.538
3
Belastingen en premies sociale verzekeringen
138.027
760.349
4
Overige schulden
917.108
1.077.431
5
Overlopende passiva Subtotaal
Totaal generaal
I
P.M. Met financiers overeengekomen leningen
J
Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling
9.944.937
9.784.017
14.063.661
17.873.793
853.378.962
851.358.747
-
pagina 5
1.690.000
27.300.000 3.843.000
2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening TI over 2013
K
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
1
Huren
2
Vergoedingen
3
Overheidsbijdragen
4
Verkopen Bestaand bezit
5
Verkopen Nieuwbouw
2013
2012
56.898.426
50.675.593
7.334.325
7.314.642
123.034 -
66.751 865.856
6
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
7
Overige bedrijfsopbrengsten
826.156
1.271.662
1.985.460
2.451.814
8
Exploitatie gebouwen in beheer
23.137
-46.292
Som der bedrijfsopbrengsten
67.190.538
62.600.026
L
BEDRIJFSLASTEN
1
Afschrijvingen
17.018.130
17.305.209
2
Overige waardeveranderingen Vastgoedportefeuille
9.010.304
21.334.406
3
Salarissen, sociale lasten en pensioenen
5.427.803
5.945.297
4
Lasten onderhoud
6.295.205
5.043.001
5
Overige Bedrijfslasten
4.601.474
4.171.102
6
Exploitatielasten
5.516.630
3.990.929
7
Leveringen en Diensten
5.731.671
5.683.526
Som der bedrijfslasten
53.601.217
63.473.470
Bedrijfsresultaat
13.589.321
-873.444
M
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
1
Rentebaten
2.615.065
5.848.272
2
Waardeveranderingen van Financiële vaste activa
1.950.174
-11.827.185
3
Rentelasten
-36.335.154
-29.830.800
Renteresultaat
-31.769.915
-35.809.713
-18.180.593
-36.683.157
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING NA BELASTINGEN (JAARRESULTAAT)
pagina 6
3
Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode) (x € 1.000)
2013
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
13.589
-873
17.018
17.305
Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige Waardeveranderingen
9.010
Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen
21.334
0
-
Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen Kortlopende schulden Overige
-18.232
-2.757
-3.810
-5.406
1.069
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
7 18.645
Ontvangen interest Betaalde interest
29.609
644
562
-36.335
-29.831
Kasstroom uit operationele activiteiten
-17.046
Investeringen Desinvesteringen
Mutatie financiële vaste activa
341
-5.728
-37.408
0
2.542
-5.728
-34.866
0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-5.728
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe lening) Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Toename/afname geldmiddelen
pagina 7
-34.866
27.300
72.160
-22.787
-13.956 4.513
58.204
-18.261
23.679
4
Algemene Toelichting Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Er is door de Raad voor de Jaarverslaggeving in 2011 een gewijzigde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven, deze wordt door de SOR vanaf 2012 verplicht toegepast. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Toelichtingen op posten in de balans en winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft de groepsmaatschappijen waarmee zij een organisatorisch en economisch een eenheid vormt. De SOR T.I. is enig aandeelhouder in de SOR Holding B.V. die op haar beurt weer enig aandeelhouder is in de SOR Vastgoedontwikkeling B.V, SOR Voordeban B.V. alsmede in Senior Village Numansdorp B.V. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - SOR Holding B.V. (100%) - SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (100%) - SOR Senior Village Numansdorp B.V. (100%) - SOR Voordeban B.V. (100%) De activiteiten van de SOR Holding B.V. bestaan uit het optreden als holding vennootschap en als zodanig het verwerven en houden van belangen in andere vennootschappen ten behoeve van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam. De activiteiten van SOR Vastgoedontwikkeling B.V., SOR Voordeban B.V. en Senior Village Numansdorp B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied van de stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam. Voorts heeft de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen : - Vechtstroom C.V. - First Metro Housing Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een verstrekte lening.
Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voort over deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen.
Schattingen Bij toepassingen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van de SOR zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
pagina 8
5
Grondslagen voor waardering Activa en Passiva Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar
De SOR past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Deze wijzigingen worden in de grondslagen benoemd en toegelicht in deze grondslag van de betreffende activum of passivum. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Materiële Vaste Activa: Sociaal Vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel gewaardeerd tegen actuele waarde De SOR heeftt er voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als bedrijfsmiddel en te waarderen tegen actuele waarde. Dit betekent dat de SOR het sociaal vastgoed conform RJ 645.210 waardeert tegen bedrijfswaarde. Sociaal Vastgoed Het sociaal vastgoed omvat onzelfstandige woningen (verzorging), woningen in exploitatie met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens en het maatschappelijk vastgoed.
Bedrijfswaarde Uitgangspunten RJ 645 voor bedrijfswaarde: De geldende RJ 645 heeft de volgende uitgangspunten bij toepassing van de bedrijfswaarde: -Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. De waarde van het vastgoed staat los van de financieringsportefeuille van de corporatie; - In de RJ 645 dienen waardevermeerderingen of rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt te worden of, indien sprake is van een terugname uit het verleden, via de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. Waardeverminderingen dienen of in de winst- en verliesrekening verwerkt te worden of in mindering te worden gebracht op een eerder gevormde herwaarderingsreserve. -De verplichting om een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting op te nemen is vervallen. De SOR heeft er voor het inzicht voor gekozen dit mutatieoverzicht wel op te nemen (zie toelichting balans). -Conform RJ 212.417 dienen ook bij de waardering tegen bedrijfswaarde afschrijvingen in acht genomen te worden. De afschrijvingen dienen naar component te worden onderscheiden.
pagina 9
-Jaarlijks wordt er getoetst of er bijzondere waardevermindering plaats zou moeten vinden, die niet in mindering kan worden gebracht op eerder gevormde herwaarderingsreserves. Deze veranderingen moeten volgens de gewijzigde RJ 645 wel direct in het resultaat worden verwerkt. Deze toetsing geschiedt op complexniveau waarvoor de SOR de onderstaande complexen heeft gedefinieerd. Complexen worden door de SOR (conform voorgaande jaren) gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties welke zich als volgt laten omschrijven: - a. Verzorgingshuizen - b. Woningen - c. Overige Verhuureenheden niet zijnde woningen (bedrijfsruimten, garages) De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in verzorgingshuizen, woningen bestemd voor de verhuur en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 10 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente.
Parameters Bedrijfswaarde De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde parameters zijn: -
Voor 2013 is een huurstijging van 2,5% gehanteerd, tenzij er in het huurcontract van wordt afgeweken. In 2014 wordt de huurstijging 2,5% en de hierop volgende jaren wordt 2% gehanteerd, conform WSW. Tevens hanteren we bij de meeste woningen nog tot en met 2017 een extra huurverhoging van 1,5 %.
-
Een maximale economische levensduur voor woon - en commerciele complexen van 50 jaar en voor zorgcomplexen 40 jaar.
-
Een stijging van de variabele lasten 2013 is gemiddeld 3,5%, overige kosten 3,5% en onderhoudskosten 3% conform WSW.
-
Leegstand voor verzorgingshuizen 0%, voor woningen 1% en voor bedrijfsruimten 1%.
-
Verwerking van grond in de restwaarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken op basis van normen WSW.
-
Het disconteringspercentage bedraagt 5,25%.
-
Het prijspeil is ultimo jaar 2013.
-
Na een renteconversie wordt uitgegaan van 5,25%. Afschrijvingstermijnen Als gevolg van de herziene richtlijn Rj 645 heeft de SOR er voor gekozen het sociale vastgoed over te gaan op afschrijvingen op componentenmethode. Voor de componenten gelden de onderstaande afschrijvingstermijnen: Grond:
Over grond in eigendom wordt niet afgeschreven.
Casco:
50/40/35/20 jaar
Installaties:
25 of 20 jaar
Inrichting
Aangezien inrichting minder dan 10% van de investering bedraagt mag dit component volgens de herziene RJ 645 achterwege blijven
pagina 10
Sociaal Vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel in ontwikkeling Dit betreft het sociaal vastgoed in aanbouw of renovatie die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Afschrijving vindt plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
Roerende zaken in exploitatie De roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen. De roerende zaken in exploitatie betreffen activa waarvan de rente en afschrijving ten laste van de servicekosten worden gebracht.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijsverminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Het kantoorgebouw van de SOR (inclusief bijbehorende parkeerplaatsen) is in het verleden ten onrechte gepresenteerd als activum in exploitatie. Deze wordt vanaf 2012 als activa ten dienste van exploitatie gekwalificeerd. Jaarlijks vindt voor het kantoorgebouw van de SOR een toetsing (impairment) plaats of de historische kostprijs verminderd door afschrijving niet hoger is dan de marktwaarde van het gebouw. Eventuele waardeverminderingen en waardevermeerderingen (tot maximaal historische kostprijs minus afschrijvingen) worden ten laste of ten gunste van het resultaat gebracht. Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen zijn: kantoorgebouw 50 jaren inventarissen
20/10/5/3 jaar
automatisering
5/3 jaar
Vastgoedbeleggingen: Commercieel Vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging gewaardeerd tegen actuele waarde Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er voor gekozen het commerciele vastgoed te kwalificeren als vastgoedbelegging en te waarderen tegen actuele waarde. Dit betekent dat de SOR het commercieel vastgoed conform RJ 645.209 waardeert tegen marktwaarde (taxatiewaarde).
Commercieel Vastgoed Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed). De SOR heeft ervoor gekozen alle parkeerplaatsenen garages te labellen als commercieel vastgoed. Marktwaarde - De marktwaarde van het commerciele vastgoed is bepaald door een taxatie te laten uitvoeren. Conform vereist volgens RJ 213.802 lid e, heeft de SOR gekozen het volledige commerciele bezit te laten taxeren door een onafhankelijke en terzake kundige taxateur. De taxateurs van Danse en vanderVegt betreffen een door het ministerie erkende onafhankelijk taxateur.
pagina 11
- Uitgangspunten Marktwaarde RJ 645 -Winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening, in de periode waarin de wijziging zich voordoet. - Gegeven het feit dat op basis van het BBSH, is het de Toegelaten Instellingen niet toegestaan een herwaarderingsreserve in de balans op te nemen, wordt de omvang van en de mutatie in de ongerealiseerde herwaardering van de vastgoedportefeuille, als onderdeel van de overige reserves, in de toelichting nader toegelicht. - Er is bij vastgoedbeleggingen geen sprake is van jaarlijkse afschrijvingen (RJ 213.503).
Commercieel Vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling Dit betreft het commercieel vastgoed in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de stichtingskosten en de reële waarde van het commerciële vastgoed betrokken.
Financiële Vaste Activa Geactiveerde Derivaatkosten Om in de komende jaren in onze financieringsbehoefte te voorzien en daarbij nu al de risico’s voor de SOR te beperken zijn een aantal rentederivaten afgesloten. De betaalde premies van deze “Average Rate Caps" zijn geactiveerd en worden gedurende de looptijd ten laste van het renteresultaat afgeschreven te beginnen bij de startdatum van de looptijd. Overige Financiële Vaste Activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de reële waarde en direct verantwoord in de winst-enverliesrekening.
Kortlopende Activa en Vorderingen Waardering van alle kortlopende vorderingen geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid voor zover van toepassing.
Voorraden Woningen Nog Te Verkopen De onverkochte woningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten ook toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
pagina 12
Liquide Middelen Liquide middelen bestaan uit kas, bank tegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Indien er rekening-courant schulden bij banken zijn, worden deze opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Groepsvermogen Het groepsvermogen bestaat uit het kapitaal, overige reserves en de herwaarderingsreserve.
Herwaarderingsreserve Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als bedrijfsmiddel en te waarderen tegen actuele waarde. Dit betekent dat de SOR het sociaal vastgoed conform RJ 645.210 waardeert tegen bedrijfswaarde. Als gevolg hiervan is er een herwaarderingsreserve (onderdeel van de overige reserves) gevormd. - Uitgangspunten Herwaarderingsreserve RJ 645 -Op grond van artikel 2:390 lid 3 BW is de herwaarderingsreserve niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (rekening houdend met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve waardeverminderingen) en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde actuele waarde waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. - Op basis van het BBSH het Toegelaten Instellingen niet toegestaan is een herwaarderingsreserve in de balans op te nemen, de SOR heeft er voor gekozen voor de herwaardering van het sociaal vastgoed wel een herwaarderingsreserve en op te nemen in de toelichting op de balans als onderdeel van de overige reserves. - Voor commercieel vastgoed is er geen herwaarderingsreserve gevormd. Dit wordt verklaard doordat er sprake is van een negatieve herwaarderingsreserve (historische kostprijs is hoger dan de taxatiewaarde). Zodra er sprake is van een positief verschil dan wordt er wel een herwaarderingsreserve gevormd. Het negatieve saldo wordt wel benoemd in de toelichting.
Voorzieningen Voorzieningen werden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen zijn tegen nominale waarden opgenomen.
Voorziening Negatieve Waarde Derivaten De voorziening negatieve waarde derivaten is getroffen voor de negatieve marktwaarde van het ineffectieve deel van onder kostprijs-hedge-accounting gewaardeerde derivaten.
Afkoop Renteconversie In december 2007 heeft voor een deel van de leningenportefeuille ad € 259.000.000 renteconversie plaatsgevonden. Als onderdeel van deze transactie heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952 ontvangen. Dit bedrag wordt naar rato van de gemiddelde resterende looptijd van de leningen (= 15 jaar) in de komende jaren verwerkt in het resultaat.
Langlopende Schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen reële waarde. Langlopende Leningen De borgsteller ten opzichte van de geldgevers is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij de gemeenten fungeren als achtervang voor eventuele schulden.
pagina 13
Aflossingssystemen langlopende leningen De aangetrokken leningen worden afgelost op basis van het annuïteiten-, het lineaire-, of het fixe-systeem. Embedded derivaten In leningen besloten derivaten werden tot en met het boekjaar 2012 niet afgesplitst en niet separaat verantwoord in de balans. Het effect van dergelijke contractuele bepalingen werd meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht. De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december 2013 RJ-uiting 2013-15 inzake Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013) gepubliceerd. De wijziging leidt ertoe dat in een aantal gevallen waardedalingen en verliezen als gevolg van (embedded) derivaten eerder verwerkt worden in de balans en winst- en-verliesrekening. Toepassing van deze herziene richtlijn is verplicht vanaf boekjaar 2014, maar wordt sterk aanbevolen vanaf boekjaar 2013. Bij de introductie van de bepalingen over in een contract besloten derivaten (embedded derivaten) heeft de RJ ervoor gekozen dat embedded derivaten alleen afgescheiden hoefden te worden van het basiscontract indien derivaten werden gewaardeerd op reële waarde. Een nadere analyse of de economische kenmerken en risico’s van het derivaat nauw verbonden zijn met het basiscontract, was onder de ‘oude’ RJ 290 niet nodig als derivaten gewaardeerd werden op kostprijs, hetgeen door veel organisaties wordt toegepast. Hierbij werd voorbij gegaan aan het beginsel van kostprijs of lagere reële waarde voor tegen kostprijs gewaardeerde derivaten en kon het voorkomen dat (ook meer exotische) derivaten niet als derivaat separaat zichtbaar en bij verliezen verantwoord werden. Deze bepaling is door de publicatie van de herziene richtlijn veranderd met als gevolg dat embedded derivaten afgescheiden moeten worden van het basiscontract - ongeacht de gekozen waarderingsgrondslag van derivaten - indien wordt voldaan aan de geldende criteria voor het afscheiden van derivaten. Op basis van RJ 290.827 dient een in een contract besloten derivaat van het basiscontract te worden gescheiden als aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: -
Er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract;
-
Een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat;
-
Het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat. In de praktijk blijkt dat het afscheiden van embedded derivaten vooral afhankelijk is van de in RJ 290.827 eerstgenoemde voorwaarde, zijnde de afweging of de economische kenmerken en risico’s van het embedded derivaat en het basiscontract al dan niet nauw verbonden (‘closely related’) zijn. Ø Indien nauw verbonden:
geen afzonderlijke waardering in de balans
Ø Indien niet nauw verbonden:
wel afzonderlijke waardering in de balans
In de toelichting op de balans bij het onderdeel Langlopende schulden is een uitgebreide toelichting opgenomen met betrekking tot leningen met embedded derivaten binnen de bestaande leningenportefeuille.
Niet vervallen rente Voor zover de valutadata van de rente van de leningen niet gelijk zijn aan de balansdatum, is voor de op deze periode betrekking hebbende rente een voorziening getroffen onder de overlopende passiva op de balans (niet vervallen rente).
Kortlopende Schulden Kortlopende schulden en passiva worden gewaardeerd op nominale waarde.
pagina 14
6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
Opbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%. Exploitatie Het totale bezit bestaat uit zelfstandige woningen, complexen met bejaardenservicewoningen, verzorgingshuizen, verpleeghuizen, dienstencentra, garages en winkels. De exploitatie van verzorgingshuizen en verpleeghuizen, alsmede een klein gedeelte van de complexen met bejaardenservicewoningen gebeurt door andere stichtingen, welke de gebouwen huren van onze stichting. De resterende complexen worden door ons zelf beheerd en verhuurd. Voor de duidelijkheid geven wij hieronder een overzicht van die complexen welke door beherende instellingen worden geëxploiteerd: Complex
Exploitant
Verzorgingshuis "Rubroek"
- Stichting Middin
Serviceflats "Rubroek" en "Jan van Loonlaan"
- Stichting Middin
Verzorgingshuizen "Atrium", "Siloam", "Koningshof", "De Burcht", "De Regenboog", "Oranjehof" en "Het Facet"
- Zorggroep Rijnmond
Verzorgingshuizen "Borgsate", "De Schutse", "De Schans" en "Blijdorp"
- Stichting Wooncompas
Serviceflat "t Hofje van Gerrit de Koker"
- Stichting Wooncompas
Verzorgingshuizen "Het Havenlicht", “Sonneburgh” en “Ravenswaard”
- Stichting.Prot.Chr.Bejaardencentrum Sonneburgh
Serviceflats “Sonneburgh” en “Ravenswaard”
- Stichting.Prot.Chr.Bejaardencentrum Sonneburgh
Verzorgingshuizen "Meerweide", "De Nieuwe Plantage" en "Vijf Havens"
- Stichting Aafje
Serviceflat en verpleeghuis "Leemgaarde"
- Catharina Stichting
Verzorgingshuis "Catharina Gasthuis"
- Catharina Stichting
Verpleeghuis “De Klapwiek”
- Stichting Rijnmond Verpleging
Verzorgingshuis "De Gravin"
- Stichting Zorgwaard
pagina 15
Beheervergoedingen Met de exploiterende instellingen van onze complexen is overeengekomen dat door onze stichting een zogenaamde beheervergoeding zal worden gegeven voor kosten administratie, kosten huismeester, kosten maatschappelijk werk en plaatsingskosten.
Vergoedingen Vergoedingen zijn de bedragen welke de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld boilers, brandstoflevering, schoonmaak, alarmering, huismeester enzovoort. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op de geraamde kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.
Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; – overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.
Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Het resultaat van project de Gravin is bepaald op basis van de percentage of completion methode. Op 31 december waren 25 van de 30 woningen verkocht.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
pagina 16
Bedrijfslasten Afschrijvingen Sociaal Vastgoed Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als bedrijfsmiddel en te waarderen tegen actuele waarde. Dit betekent dat de SOR het sociaal vastgoed conform RJ 645.210 waardeert tegen bedrijfswaarde. Als gevolg hiervan wordt er afgeschreven op basis van bedrijfswaarde.
Uitgangspunten Afschrijvingen Sociaal Vastgoed - De afschrijvingen op sociaal vastgoed zijn gebaseerd op de bedrijfswaarde. - De afschrijvingen op sociaal vastgoed vinden volgens lineaire methode plaats op basis van geschatte economische levensduur en vinden plaats op basis van de componentenmethode. -De afschrijvingen op sociaal vastgoed op basis van bedrijfswaarde worden de gerealiseerde herwaarderingen in mindering gebracht en ten laste van De herwaarderingswaarderingsreserve gebracht. - De gewijzigde afschrijvingsmethode (lineair) en toepassing van de componentenmethode betreffen een schattingswijziging. Bij een een schattingswijziging is het niet toegestaan de vergelijkende cijfers en het vermogen met terugwerkende kracht aan te passen.
Overige afschrijvingen De afschrijvingen op overige materieel vaste activa vinden plaats op basis van de lineaire methode (activa ten dienste van exploitatie) of annuitaire methode (roerende zaken in exploiatie). Tevens wordt er rekening gehouden met de economische levensduur en geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde.
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op jaarlijkse waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille.
Salarissen, Sociale Lasten en Pensioenpremies Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva.
Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het geldende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen/beleggingenportefeuille leidt welke een lager risicoprofiel heeft dan een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. SOR loopt geen valutarisico’s en slechts een beperkt markt- en prijsrisico’s. De belangrijkste risico’s loopt SOR over haar leningen o/g. Het treasurybeleid is er op gericht om voor langere looptijden zekerheid te hebben over de maximaal verschuldigde rente. Krediet- en liquiditeitsrisico’s worden beperkt door gebruik te maken van meerdere banken. Derivaten worden bij het aangaan gewaardeerd tegen actuele waarde van dat moment. Dit zal veelal de kostprijs van het betreffende derivaat zijn. Indien en voor zover derivaten een aantoonbare sterke hedge vormen op afgedekte (rente)risico’s van uitstaande leningen, worden deze gewaardeerd volgens hedge accounting tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per derivaat een deel van de kostprijs ten laste of ten gunste van het resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd van de lening waar het derivaat mee is gehedged.
pagina 17
Vennootschapsbelasting De SOR heeft een in 2008 getekende overeenkomst met de belastingdienst dat de SOR tot en met 2012 vrijgesteld is voor de vennootschapsbelasting. Ondanks de eenzijdige opzegging van de fiscus in december 2011 van deze overeenkomst, is de SOR van mening dat zijn is vrijgesteld tot 2012. Dit in verband met de in de overeenkomst opgenomen redelijke opzeggingstermijn. Op grond van deze overeenkomst is de SOR van mening dat er ook over 2012 sprake is van een vrijstelling van de VPB.
7
Kasstroomoverzicht In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Ouderenhuisvesting wordt een kasstroomoverzicht opgenomen van de gehele groep. Op grond van RJ 360.106 is geen kasstroomoverzicht opgenomen in de enkelvoudige jaarrekening van de stichting. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
pagina 18
8
Toelichting op Geconsolideerde Balans per 31 december 2013
A
MATERIËLE VASTE ACTIVA
A-1
Sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel
2013
2012
Sociaal vastgoed in exploitatie verzorgingshuizen
182.617.368
180.095.458
Sociaal vastgoed in exploitatie woningen
324.502.429
307.086.860
38.230.042
40.393.301
545.349.839
527.575.619
Dit bestaat uit:
Sociaal vastgoed in exploitatie overige verhuureenheden
Het verloop van de sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie is als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie
Bedrijfswaarde per 1 januari 2013
-
527.575.619
Mutatie Bedrijfswaarde
17.774.220
Totaal mutaties in het boekjaar
17.774.220
Bedrijfswaarde per 31 december 2013
545.349.839
Sociaal vastgoed gekwalicificeerd als productiemiddel Hierna geven wij de berekende waarden van de onroerende zaken in exploitatie per 31 december 2013 en per 1-1-2013 per product markt combinatie weer (x € 1.000): WOZ waarde 2013 Verzorgingshuizen
124.234
Woningen
506.798
Overige verhuureenheden
22.253 653.285
pagina 19
(x €1000 )
Het verloop in 2013 is als volgt: Bedrijfswaarde per 1-1-2013
527.575
Bedrijfswaarde per 31-12-2013
545.350
Mutatie in bedrijfswaarde
17.775
De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten -
in de autonome ontwikkeling
-2.003
-
in huurbeleid
20.692
-
in de onderhoudslasten
11.178
-
in de kosten en baten
-9.925
-
in de levensduur
59
-
in de restwaarde
-14.929
-
in de indexering
-
in de verhuurdersheffing
1.656 -9.006 -2.278
Gevolgen van mutaties in het bezit: -
Sloop
-
Overige weggevallen vhe's
-
-
Verschuiving sociaal naar commercieel
498
-
Nieuwbouw
-
Overig weg
-
Overige mutaties woningen
18.533 -468 1.490 Subtotaal
Totaal mutatie bedrijfswaarde
20.053
17.775
Bedrijfswaarde sociaal bezit
545.350
Bedrijfswaarde commercieel bezit
286.242
Totale bedrijfswaarde
831.592
Brand- en stormverzekering De gebouwen zijn voor een vaste jaarpremie per verhuurbare eenheid verzekerd tegen brand- en stormschade op basis van (geïndexeerde) herbouwwaarde via E.on. In de polisvoorwaarden is een clausule opgenomen dat in geval van schade er geen rekening gehouden zal worden met eventuele onderverzekering en dat er derhalve geen verzekerd bedrag in de polis is opgenomen.
pagina 20
Sociaal vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel in ontwikkeling
A-2
2013
2012
10.273.106
28.381.401
Het verloop van de bovenstaande post is als volgt Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Boekwaarde per 1 januari 2013 -
Investeringen
28.381.401
aankopen
548.930
nieuwbouw
10.985.137
renovatie
475.401
-
Desinvesteringen AW afgeschr.posten
-
-
Desinvesteringen Cum.afgeschr.posten
-
-
Desinvesteringen AW verkopen
-
-
Overb.AW (ontwikkeling -->verkoop) verkoop
-
Overb.AW (ontwikkeling -->expl.)
nieuwbouw
-
Overb.AW (ontwikkeling -->expl.)
renovatie
-
Overb.AW. (expl. -->ontwikkeling)
nieuwbouw renovatie
-30.776.440 -281.521 -
-
Overb.Afs. (expl. -->ontwikkeling)
-
Correcties AW af- en overboekingen
940.198 -
-
Correcties Cum.Afs.af- en overboekingen
-
Totaal mutaties in het boekjaar
-18.108.295
Boekwaarde per 31 december 2013
10.273.106
pagina 21
Toelichting in jaarrekening SOR betreffende sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel in ontwikkeling
Onder de jaarrekeningpost “sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel in ontwikkeling” van € 10,3 miljoen heeft SOR een aantal grondlocaties verantwoord. De belangrijkste locaties welke onderdeel uitmaken van deze rubriek betreffen: · Havenkade Numansdorp
€ 3,9 miljoen
· Fazantenlaan Oostvoorn
€ 2,0 miljoen
· Meerval Hoogvliet
€ 2,4 miljoen
· Diverse kleinere locaties
€ 2,0 miljoen 10,3 miljoen
Voor de waardering van deze locaties gaat de SOR uit van eigen ontwikkeling op de (middel-) lange termijn. Om de projecten te kunnen realiseren is de SOR uitgegaan van een aantal uitgangspunten/veronderstellingen - Voor de locaties Havenkade Numansdorp en Fazantenlaan Oostvoorne is een wijziging in de bestemmingsplannen nodig voordat de SOR hier de beoogde projecten daadwerkelijk kan realiseren. De SOR is hiervoor in overleg met gemeentelijke- en provinciale instanties en de verwachting van de SOR is dat goedkeuring wordt verkregen voor de ontwikkeling op deze locaties. - Het aantal woningen dat gepland is om te realiseren op deze locaties en past binnen de (te wijzigen) bestemmingsplannen. - Voor de financierbaarheid van de projecten verwacht de SOR garantiestelling van het WSW c.q. externe financiering De SOR heeft de verwachting dat bovenstaande uitgangspunten/veronderstellingen haalbaar zijn en dat daarmee de verantwoorde boekwaarde kan worden gerealiseerd. Het niet kunnen realiseren van bovenstaande onderdelen ter voorbereiding op de ontwikkeling van de projecten heeft significante gevolgen voor de waardering van de grondlocaties. Deze onzekerheid is niet te kwantificeren.
pagina 22
Roerende zaken in exploitatie
A-3
2013
2012
3.024.090
2.551.165
Het verloop van de roerende zaken in exploitatie is als volgt:
Roerende
Beginstand:
exploitatie
zaken in -
Aanschafwaarde
-
Cumulatieve afschrijving
4.345.285 -1.794.120
Boekwaarde per 1 januari 2013
2.551.165
-
Investeringen
nieuwbouw
179.431
-
Investeringen
renovatie
601.278
-
Correcties Cum.Afs.af- en overboekingen
1.006
Afschrijvingen boekjaar
-308.790
Totaal mutaties in het boekjaar
472.925
Eindstand: -
Aanschafwaarde
-
Cumulatieve afschrijving
5.125.994 -2.101.904
Boekwaarde per 31 december 2013
3.024.090
pagina 23
Roerende zaken in explotatie domotica
A-4
2013
2012
2.844.983
1.604.921
Het verloop hiervan was in 2013 als volgt: Aanschafwaarde (AW)
1.743.604
Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.)
-138.683
Boekwaarde per 1 januari 2013
1.604.922
Mutaties in het boekjaar: Investeringen
1.364.807
Afschrijvingen boekjaar
-124.746
Saldo mutaties
1.240.061
Eindstand: Aanschafwaarde (AW)
3.108.411
Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.)
-263.429
Boekwaarde per 31 december 2013 A-5
2.844.983
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie (inventarissen)
2013
2012
914.941
1.260.305
Het verloop hiervan was in 2013 als volgt: -
Aanschafwaarde (AW)
-
Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.)
2.968.762 -1.708.457
Boekwaarde per 1 januari 2013
1.260.305
Mutaties in het boekjaar: -
Investeringen
-
Afschrijvingen boekjaar
-553.830
208.466
Saldo mutaties
-345.364
Eindstand: -
Aanschafwaarde (AW)
-
Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.)
3.177.228 -2.262.287
Boekwaarde per 31 december 2013
914.941
De inventarissen zijn verzekerd tegen de risico's van brand -, inbraak - en stormschade. A-6
Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
pagina 24
2013
2012
3.084.949
3.642.540
Vastgoedbeleggingen A-7
2013
2012
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging
225.201.053
202.505.407
Marktwaarde per 1 januari 2013
202.505.407
4de etage naar commercieel
430.000
Mutatie Sociaal naar Commercieel
2.483.500
Gravin
22.835.000
Overboeking Complex naar in ontwikkeling
-1.007.198
Waardedaling bestaand bezit
-2.045.656
Totaal mutaties in het boekjaar
22.695.646
Marktwaarde per 31 december 2013
225.201.053
Marktwaarde 2013 Woningen
179.430.000
Bedrijfsruimten
43.458.053
Parkeren
2.313.000
Totaal
225.201.053 WOZ waarde 2013
Verzorgingshuizen
-
Woningen
220.105
Overige verhuureenheden Totaal
A-8
44.838 264.943
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling
2013
2012
1.217.867
21.513.718
Het verloop van de bovenstaande post is als volgt Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Boekwaarde per 1 januari 2013
21.513.718
-
Aankoop Stadskantoor Hoogvliet
353.511
-
Investeringen
246.153
-
Van explotatie naar nieuwbouw
-
Overb.AW (ontwikkeling -->expl.)
nieuwbouw nieuwbouw
-20.895.515
Totaal mutaties in het boekjaar
-20.295.851
Boekwaarde per 31 december 2013
1.217.867
pagina 25
FINANCIËLE VASTE ACTIVA A-9
Geactiveerde derivaatkosten
2013
2012
1.197.507
1.475.681
Met ingang van 2009 vindt afschrijving echter alleen plaats als het derivaat is gehedged met een lening. In 2008 is een “Payer Swaption” afgesloten van € 30.000.000 waarvoor een premie is betaald van € 1.025.000 voor de periode 1-12-2011 tot 1-12-2056 (af te schrijven in 527 maanden). Zie ook hetgeen hierover is vermeld bij de post “Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen”. Hierna vindt u een overzicht van het verloop in 2013: Derivaat
Saldo
Activering in
Afschrijving in
Bijzondere
Saldo
Restant
Looptijd vanaf
1-1-2013
2013
2013
waardemutaties
31-12-2013
Afschrijvings-
2013 Average Rate Cap €
16.906 €
-
€
termijn
16.906 €
- €
0
€ 14 mio 10 jr. 1/07-2003 Average Rate Cap €
-
€
-
€
- €
-
-
€
-
€
- €
-
458.451 €
-
€
238.500 €
- €
219.951
€
-
€
€
- €
-
€
1.000.334 €
-
€
22.778 €
- €
977.556
€
1.475.691
€
1.197.507
€
1.475.691 €
€
1.197.507
€ 4 mio 10 jr. 1/03-2005 Average Rate Cap € € 4,7 mio 10 jr. 1/07-2004 Average Rate Cap €
11 maanden
€ 75 mio 10 jr. 3/01-2005 Average Rate Cap €
-
-
€ 15,882 mio. 10 jr. 1/03-2006 Payer Swaption
515 maanden
€ 30 mio 45 jr. 1/12-2011 Subtotaal waarvan naar voorzieningen Totaal
-
€
278.184 €
-
€ 143,582 miljoen Caps en Swaps 2013 A-10
-
Hypothecaire leing u/g Vechtstroom IV
pagina 26
2012 548.930
B
KORTLOPENDE VORDERINGEN
B-1
Te ontvangen huren
2013
2012
454.943
174.096
Te vorderen huren van zittende huurders
317.208
99.976
Te vorderen huren van vertrokken huurders
228.066
118.419
Af: Voorziening wegens vermoedelijke oninbaarheid huurachterstand
-90.331
-44.298
454.943
174.097
De specificatie van de huurachterstand is:
In 2013 is er een bedrag van € 90.331 dubieuze debiteuren in de balans opgenomen.
B-2
Overige vorderingen derden
Overige vorderingen op derden Af: Voorziening wegens vermoedelijke oninbaarheid overige vorderingen
2013
2012
1.217.857
3.397.429
1.217.857
3.411.681
-
1.217.857 De overige vorderingen op derden bestond in 2013 uit vorderingen welk voortkomen uit de exploitaties en onderhoudswerkzaamheden voor rekening van derden.
B-3
Overlopende activa
-14.252 3.397.429
2013
2012
22.596.085
2.116.637
Vooruitbetaalde posten
208.687
165.767
Nog te ontvangen beleggingsrente
182.744
336.353
Deze post bestaat uit:
Voorraden exploitatie bijkomende kosten TWK correctie Koopsom en kosten gravin 70 Lening u/g Wonen Limburg
20.023
25.368
-
328.177
276.640
-
20.000.000
-
327.911
-
Huur inkomsten caravanstalling Bestemmingsreservering Rubroek en Jan van Loon
99.445
Vordering Prorata
1.215.440
Vordering Leyten
238.898
-
26.297
89.144
22.596.085
2.116.637
Overige te vorderen posten
De prorata vordering op de belastingdienst bedraagt op dit moment € 1.215.440. De prorata aangifte 2005 tm 2010, 2011 en 2012 zijn ingediend bij de belastingdienst. De prorata 2013 is het boekjaar per kwartaal aangegeven bij de belastingdienst.
pagina 27
1.171.828
2013 B-5
1.030.857
Voorraden Woningen Verkoop:
2012 1.313.715
Onroerende en
Het verloop van de bovenstaande post is alsvolgt:
roerende zaken in ontwikkeling Boekwaarde per 1 januari 2013 Investeringen
1.313.715
nieuwbouw
-282.858
Totaal mutaties in het boekjaar
-282.858
Boekwaarde per 31 december 2013 B-6
1.030.857
Liquide middelen
2013
2012
8.178
13.728
Direct opvraagbaar zijn: Kassen (3x) Postbank N.V.
31.449
11.649
624.383
268.483
Rekening-courant ING Bank N.V.
9.009
8.440
Rekening-courant Rabobank
1.627
3.298
56.695
23.949
Rekening-courant ABN AMRO Bank N.V.
Rekening-courant ABN AMRO Bank N.V. (2x) Rekening Courant Holding Rekening Courant Vastgoed BV
140
86
9.070
1.803
Rekening Courant Senior Village BV
3
7
Rekening Courant Voor de Ban BV
79
11
Kruisposten geldverkeer Subtotaal direct opvraagbaar
4.961
6.580
745.593
338.034
Op termijn is uitgezet: ING extra bonus ING LMA Rabobank Bedrijfsbonus
3.346.205
9.597.936
10.079.086
15.145.579
5.550.000
Rabobank Spaarvrij
15.250.000 -
5.000.000
Spaarrekening Dep.rek.ABN
-
10.000.000
Spaarrekening Dep.plusrek ABN
-
3.150.000
Spaarrekening Dep.ond.loy.ABN
-
5.000.000
-
Totaal-Generaal
-
-
ABN Flex dep AAB/F
ABN Beheerrekening AAB/F
-
-
52.893.515
34.970.885
53.231.549
De faciliteiten bij de ABN AMRO bank (voormalig Fortis) bestaan uit twee delen te weten: Een multi purpose kredietfaciliteit met een limiet van € 5.000.000 die te gebruiken is in de vorm van debetstand in rekening-courant; of van een garantiefaciliteit; of voor het sluiten van kasgeldleningen. Hierboven hebben wij nog een financiële derivatenfaciliteit tot een totaalbedrag van € 100.000.000, ten doel hebbende: het afdekken van renterisico’s welke voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering. Hierbij zijn een “negative rescontre limiet” NRL en een “maximum transactie limiet” MTL van toepassing. De maximale transactielooptijd wordt in onderling overleg vastgesteld maar zal de 40 jaar niet overschrijden.
pagina 28
5.000.000
34.225.291
PASSIVA E
EIGEN VERMOGEN Woningcorporatie SOR past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. Woningcorporatie SOR haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woningcorporatie SOR voor de bedrijfswaarde/actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen de marktwaarde.
E-1
E-2
Kapitaal
Overige reserves
Reserves Herwaarderingsreserve
2013
2012
45
45
2013
2012
115.977.033
111.461.070
10.104.023
28.284.616
105.873.010
83.176.454
115.977.033
111.461.070
Reserves Het verloop van de reserve is als volgt: Saldo begin boekjaar Resultaat boekjaar Saldo einde boekjaar Het resultaat boekjaar is:
28.284.616
64.967.773
-18.180.593
-36.683.157
10.104.023
28.284.616
-18.180.593
Herwaarderingsreserve Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: Bedrijfswaarde per 31-12-13
545.349.839
527.575.619
Historische Kosten per 31-12-13
439.476.829
444.399.165
Saldo einde boekjaar
105.873.010
83.176.454
De herwaarderingsreserve heeft alleen betrekking op sociaal vastgoed. Voor commercieel vastgoed is er geen reserve gevormd. Aangezien de stichtingskosten (€259.252.382) hoger zijn dan de taxatiewaarde(€225.201.053) is er sprake van een negatieve herwaardering (-/€34.051.329)
pagina 29
F
VOORZIENINGEN
F1
Voorziening Negatieve Waarde Derivaten
2013
2012
9.492.484
11.720.832
Er is in 2013 een voorziening gevormd voor de negatieve marktwaarde van de swaption voor de lening van € 52,7 miljoen en voor de negatieve marktwaarde van de ongehedgde derivaten een reservering van 4 miljoen en 4,7 miljoen. F-2
Afkoop rente conversie
2013
2012
15.336.952
16.731.952
In december 2007 heeft voor een deel van de leningenportefeuille ad € 259.000.000 een renteconversie plaats gevonden. Als onderdeel van deze transactie heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952 ontvangen. Dit bedrag wordt naar rato van de gemiddelde resterende looptijd van de leningen (= 15 jaar) in de komende jaren verwerkt in het resultaat. Ultimo 2013 resteren nog 11 jaren. Het verloop van deze rekening in 2013 was als volgt: Stand per 1 januari 2013
16.731.952
Af : vrijval 2013 ten gunste van het renteresultaat
1.395.000
Stand per 31 december 2013
15.336.952
Het vrijvallend deel van de afkoop van de renteconversie van de leningen voor 2013 bedraagt € 1.395.000. 2013 F-3
Reorganisatie voorziening
985.057
pagina 30
G
LANGLOPENDE SCHULDEN Aflossing langlopende schulden Van alle langlopende leningen bedraagt de aflossingsverplichtingen voor 2013 € 12.991.560 en is als volgt opgebouwd: "Normale" aflossing leningen overheid
G-1
644.594
"Normale" aflossing leningen kredietinstellingen
22.786.966
Per saldo:
23.431.560
Leningen van de overheid
totale schuldrest
schuldrest per
> 5 jaar
31-12-2013
8.536.558
10.088.602
totale schuldrest per 31-12-2012 10.733.197
Dit betreffen leningen die zijn afgesloten met de Gemeente Rotterdam ter financiering van de onroerende zaken in exploitatie. Het verloop van deze leningen was in 2013: Stand per 1-1-2013 leningen Gemeente Rotterdam
10.733.197
Af : Reguliere aflossingen
644.594
Stand per 31-12-2013 leningen Gemeente Rotterdam G-2
10.088.602
Leningen van kredietinstellingen
totale schuldrest
schuldrest per
> 5 jaar
31-12-2013
650.754.097
686.845.579
Dit zijn leningen die zijn afgesloten met kredietinstellingen ter financiering van de onroerende en roerende zaken in exploitatie en ontwikkeling. Het verloop van deze leningen was in 2013: Stand per 1-1-2013
682.332.545
Bij: Ontvangen nieuwe leningen
27.300.000 709.632.545
Af : Reguliere aflossingen
22.786.966
Stand per 31-12-2013
686.845.579
Het gemiddelde rentepercentage van de langlopende leningen is gestegen van 4,02% in 2012, naar 4,22% in 2013. Door de rente die wij in 2013 voor de derivaten hebben betaald is het rente percentage op 4,50% uitgekomen. In 2012 was het percentage 4,24% -Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam heeft een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW (als bedoeld in het Reglement van deelneming stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, artikel 30), zodat het WSW in staat wordt gesteld om, wanneer daartoe aanleiding is, over te gaan op hypotheekvestiging op het bezit dat de woningstichting in onderpand heeft gegeven. Het onderpand bestreft het gehele bezit (woningen en bedrijfsruimten) van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam.” Ontvangen nieuwe leningen In 2013 zijn 2 nieuwe leningen gestort door de Nederlandse Waterschapsbank een van € 15 miljoen en een van € 12,3 miljoen. Extendibles Een aanzienlijk deel van de bestaande leningenportefeuille bestaat uit zogenaamde extendible leningen. Wat zijn de kenmerken van deze extendible leningen? Net als bij een normale vastrentende lening is het renteniveau bij een extendible fixe lening (met bijvoorbeeld een looptijd van veertig jaar) voor een langere periode (bijvoorbeeld twintig jaar) afgedekt. De resterende periode (twintig jaar) wordt hieraan toegevoegd (extended). De geldgever heeft het recht om deze resterende periode van de lening uit te geven tegen óf een vaste rente óf een variabele rente (de Euribor). Contractueel vaak zonder opslag (spread), in enkele gevallen met een opslag. Dit keuzemoment vindt ná het verlopen van de eerste periode plaats. Deze keuze heeft dus een waarde en kan de eerste renteperiode tegen een gereduceerd tarief worden aangeboden. Op het moment dat er in de laatste periode sprake is van een vaste rente of Euribor zonder opslag, zal de keuze van de bank van twee factoren afhankelijk zijn. De rentecurve en de verwachte renteontwikkeling enerzijds maar niet onbelangrijk de door de bank te hanteren opslag behorende bij de resterende looptijd van de lening anderzijds. Immers, Euribor zonder opslag in een periode waarin de bank voor vergelijkbare leningen een hoge spread hanteert, lijkt op voorhand geen logische keuze voor de bank. Op het moment dat SOR een financieringsbehoefte krijgt en daarmee onzeker is welke rente daarvoor in de toekomst zal moeten worden betaald ontstaat er een renterisico dat op dat moment getoetst moet worden aan de interne en externe (beleids)regels.
pagina 31
totale schuldrest per 31-12-2012 682.332.545
Kenmerken De extendible fixe lening bestaat feitelijk uit twee subproducten. In het eerste product wordt door de organisatie een vooraf afgesproken vast rentepercentage betaald, bijvoorbeeld 4,0% (tegen een marktrente van 4,5%). In het tweede product wordt of een vooraf bepaald vast percentage, bijvoorbeeld 4,25%, of een (dan geldend) variabel rentepercentage (Euribor) betaald. Het product in de eerste periode is een gewone lening met een gewone, marktconforme rente. Dus waardeneutraal. Dat de effectieve rente uiteindelijk lager is dan de marktrente komt door de premie van het product in de tweede periode die in de eerste periode wordt verrekend. Het product voor de tweede periode kan worden gezien als het recht dat de geldgever heeft om te kiezen of deze een vast rentepercentage van 4,25% ontvangt of een dan geldend variabel rentepercentage (meestal zonder opslag). De geldnemer heeft dit recht verkocht (ter compensatie van de afslag in de eerste periode) aan de Dit recht kon echter ook zelfstandig in de markt worden gekocht als zijnde een receiver swaption. Dit is een product waarin de houder het recht heeft om over een bepaalde periode (de uitoefenperiode) een bepaalde vaste rente (de uitoefenrente) te ontvangen. Dit is vergelijkbaar met een call-optie op obligaties. De marktwaarde van het totale product is gelijk aan de som van de marktwaarde van bovenstaande constructies. De geldnemer heeft een longpositie in de lening en een shortpositie in de receiver swaption. Binnen de leningcontracten van extendibles zijn embedded derivaten opgenomen, dit zijn derivaten die besloten liggen in een ander basiscontract, in dit geval dus binnen een lening. Embedded derivaten moeten onder bepaalde voorwaarden worden afgescheiden van het basiscontract. De achtergrond hiervan is te voorkomen dat speculatieve derivaten niet zichtbaar zijn of dat derivaten niet getoetst worden aan de voorwaarden voor hedge accounting, omdat ze opgenomen zijn in een basiscontract. In de praktijk blijkt dat het afscheiden van embedded derivaten vooral afhankelijk is van de in RJ 290.827 genoemde voorwaarde, zijnde de afweging of de economische kenmerken en risico’s van het embedded derivaat en het basiscontract al dan niet nauw verbonden (‘closely related’) zijn. Ø Indien nauw verbonden:
geen afzonderlijke waardering in de balans
Ø Indien niet nauw verbonden:
wel afzonderlijke waardering in de balans
Eén van de mogelijkheden om vast te stellen of er sprake is van een ‘nauwe verbondenheid’ is de vaststelling van het feit of de swaption op het transactiemoment van de lening initieel ‘in the money’ was. Dit wordt in de praktijk aangeduid als een ‘moneyness test’. Dit betekent dat op transactiemoment van de lening de afgesproken rente in de laatste periode van het contract hoger is dan de forwardrente die hoort bij deze looptijd. Conclusie is dat een embedded derivaat dat op moment van afsluiten ‘in the money’ was, niet nauw verbonden is met de lening en daardoor afzonderlijk moet worden gewaardeerd in de balans. Ultimo 2013 bedraagt het totale bedrag aan extendible leningen binnen de leningenportefeuille € 696,9 miljoen, waarvan € 294 miljoen extendibles met een vaste rente in de laatste periode en € 36,3 miljoen extendibles met een basisrente in de laatste periode. De informatie om vast te kunnen stellen of er sprake is van nauwe verbondenheid tussen het embedded derivaat en het basiscontract ontbreekt op dit moment nog. Op grond hiervan heeft SOR besloten de herziene RJ 290 nog niet toe te passen voor boekjaar 2013. Dit betekent dat voor verslagjaar 2013 de embedded derivaten niet in de balans worden verwerkt, maar slechts worden toegelicht. Bij het opstellen van de jaarrekening 2014 zal wederom worden getoetst of de embedded derivaten voldoen aan alle ‘bovengenoemde criteria op basis van de dan beschikbare uitleg van het criterium betreffende de ‘nauwe verbondenheid’ van het derivaat met de onderliggende lening. Voorzichtigheidshalve is een inschatting gemaakt van de impact op het moment dat de belangrijkste embedded derivaten als niet nauw verbonden zouden worden gekwalificeerd. De situatie van afzonderlijke waardering van de embeddeds op basis van de rentecurve per ultimo 2013, betekent een vermogensafname van € 26,7 miljoen in de vorm van een voorziening die ieder jaar op basis van de rentecurve wordt getoetst.
pagina 32
G-3
Waarborgsommen
2013
2012
146.904
110.414
Uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders van bedrijfsruimten ontvangen wij borgsommen welke als eerste zekerheid dienen voor de voldoening van eventueel door de huurder verschuldigde bedragen bij beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan zijn een geldbedrag of een onvoorwaardelijke bankgarantie van een Nederlandse bankinstelling. Per 31-12-2013 hadden wij een bedrag van € 143.577 aan borg en voor € 302.046 aan bankgaranties. Als borgsom voor handzenders om garagedeuren te openen hebben wij € 1.277 ontvangen. G-4
Overige schulden
WTV-subsidie overschotten
2013
2012
442.645
394.909
90.656
Persoonlijk ontwikkelingsplan
242.785
Onderhoud activa servicekosten
9.759
Service kosten voorziening Jan van Loon en Rubroek
99.445 442.645
- WTV-subsidie overschotten Jaarlijks werd WTV-subsidie aan ons uitgekeerd, waarvan de berekeningsbasis van een aantal gevallen afwijkt van de werkelijk direct via een huurmatiging te verrekenen gevallen. Hierdoor ontstonden overschotten die worden aangewend om voorzieningen voor bewoners van onze complexen te kunnen financieren. Voor de complexen, waarvan wij de exploitatie destijds teruggenomen hebben van Zorggroep Rijnmond, is de afspraak gemaakt met Zorggroep Rijnmond dat zij in de besteding van dit fonds inspraak hebben, in 2013 hebben er geen mutaties plaatsgevonden Het verloop van deze post was in 2013: Stand per 1-1-2013
90.656
Bij : Overschotten
-
Subtotaal
90.656
Af : Aanwending ten behoeve van diverse complexen
-
Saldo per 31 december 2013
90.656
- Persoonlijk opleidingsplan Het verloop van deze post was in 2013 Stand per 1-1-2013
230.817
Bij :
34.886
Subtotaal
265.703
Af : besteed
22.918
Saldo per 31 december 2013
242.785
- Onderhoud activa servicekosten Deze post heeft als doel de onderhoudslasten van diverse geactiveerde roerende zaken gelijkmatig over de jaren te verdelen. Enerzijds vindt er jaarlijks een dotatie plaats ten laste van de servicekosten, welke de bewoners via de huur betalen en anderzijds worden de werkelijke onderhoudskosten jaarlijks aan deze post onttrokken. Dit zijn dus schulden aan bewoners. Aangezien wij door de exploitatie overname van de complexen van de PCZR ook diverse saldi hebben overgekregen geven wij hierna een specificatie van het saldo ultimo 2013: Complex Bisschopshove
5.102
Complex Statenhove
2.533
Complex Zonnehove
2.124
Totaal
9.759
pagina 33
H H-1
KORTLOPENDE SCHULDEN Vooruit ontvangen huren
2013
2012
558.206
678.458
Op 31 december 2013 bedroeg de huurvoorstand € 558.206 op 31 december 2012 was de huurvoorstand € 678.458. H-2
Schulden aan leveranciers
2013
2012
2.505.383
5.547.463
Deze betreffen de crediteuren: Inzake nieuwbouw en renovaties Inzake leveranties en diensten
189.039
3.287.881
2.316.344
2.259.582
2.505.383
5.547.463
Begin maart 2014 is van het openstaande saldo € 2.076.168 betaald. H-3
Belasting, premies sociale verzekeringen en pensioenen
2013
2012
138.027
760.349
Eind 2013 moeten wij nog afdragen: Aan de fiscus BTW (vordering)
-82.257
Aan de fiscus Loonbelasting
106.804
Aan de bedrijfsvereniging premies sociale verzekeringen
46.636
Aan het pensioenfonds pensioenpremies
66.844 138.027
H-4
Overige schulden
2013
2012
917.108
1.077.432
Dit zijn de volgende posten: Met huurders af te rekenen bijkomende- en servicekosten
440.897
785.148
Diversen
476.211
292.284
917.108
1.077.432
Met huurders af te rekenen bijkomende- en servicekosten is een saldo van € 543.831 vorderingen op bewoners en € 984.728 schuld aan bewoners. H-5
Overlopende passiva
2013
2012
9.944.937
9.784.017
Dit bestaat uit de volgende posten: - Niet vervallen rente leningen
8.702.951
8.703.387
- Overige overlopende posten
1.241.986
1.080.630
9.944.937
9.784.017
547.400
439.209
Specificatie overige overlopende posten Dit bestaat uit de volgende posten: Te betalen zakelijke lasten Te betalen onderhoudskosten
194.766
126.812
Verschuldigde vakantiedagen
128.549
140.634
Raming accountantskosten
30.000
15.000
Te verrekenen energiekosten
-9.302
34.780
Nog te ontvangen facturen
117.781
125.505
Te betalen ZW-verzekering
242.475
207.631
Diversen
pagina 34
-9.683
-9.110
1.241.986
1.080.461
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen en gebeurtenissen na balansdatum De SOR heeft voor haar werknemers een “toegezegde” pensioenregeling. De regeling is ondergebracht bij het bedrijfstak pensioenfonds SPW. De SOR heeft geen verplichting tot het doen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. De SOR heeft daarom de pensioenregeling verwerkt als een “toegezegde” bijdrageregeling en heeft alleen de verschuldigde premies tot het einde van het boekjaar in de jaarrekening verantwoord. D+J Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling In gevolge de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ 212.604) worden de aangegane verplichtingen niet in de balans opgenomen, maar als Pro Memoriepost vermeldt onder de telling van de balans. De reden hiervan is de relatief grote verhouding van de post Onroerende Zaken in Ontwikkeling (en de daaraan gerelateerde aangegane verplichtingen) tot het gehele balanstotaal. De balansverhoudingen zouden bij het wel verantwoorden binnen de balans dermate worden verstoord, dat het inzicht in de jaarrekening wordt aangetast. Dit betreffen projecten waarvan de begrote stichtingskosten bestuurlijke goedkeuring hebben, dan wel opdrachten zijn verstrekt aan derden en dus op 31 december 2013 nog in uitvoering waren of financieel nog niet waren afgerekend. Van deze verplichtingen vindt u hierna een overzicht: Overzicht verplichtingen ultimo 2013 Complex/project
(bedragen afgerond op € 1000) Complex
Restant
nummer
Verplichtingen per 31-12-2013
Park Fazano
129
848
7
30
Sloop Alver
117
272
Havenkade Numansdorp
129
10
Renovatie Sonneburgh
130
7
Nieuwbouw Bijlschool TPG
527
26
Boerderij Dijkzicht
543
68
Doorgang
811
-1
Nieuwbouw KPN Binnerotte
812
4
Nieuwbouw KPN Tuinlaan
813
3
Cath.Gasthuis onderzoek
814
1
Nieuwendaal onderzoek
815
1
Boekholt
1.269
Totaal
Voor een uitgebreide beschrijving van projecten in aanbouw en voorbereiding, alsmede overige initiatieven verwijzen wij naar het jaarverslag 2013.
pagina 35
Garantieverklaringen projecten in uitvoering Ter nakoming van de verplichting die de aannemers aan de SOR hebben om projecten uit te voeren en af te maken worden zij verplicht tot genoegdoening van de SOR, bankgaranties af te geven. Voor de onderstaande projecten hebben wij per 31 december 2013 nog de volgende bankgaranties in ons bezit: Aannemer
Project
Plaats
Bedrag van de garantie
BuitenBan
Leyten BV
Rotterdam
50.000
BuitenBan
Leyten BV
Rotterdam
660.000
De Gravin
Schotgroep BV
Nieuwerk.a/d IJssel
27.735
De Gravin
Schotte B.V.
Nieuwerk.a/d IJssel
23.989
De Binnenhoftoren
OVG Projecten B.V.
Rotterdam
Rubroek Service
BAM Woningbouw B.V.
Capelle a/d IJssel
De Gravin
Schotte B.V.
Nieuwerk.a/d IJssel
De Gravin
Schotte B.V.
Nieuwerk.a/d IJssel
4.200.000 637.325 16.035 53.995 5.669.079
Toelichting marktwaarde financiële instrumenten Eind 2013 was de marktwaarde van alle derivaten van het volgende derivatenoverzicht tezamen negatief € 21.7 mln (2012 € 29,9 negatief). Hiervan is een groot deel (€ 9,5 mln) verwerkt in de jaarrekening (zie voorziening negatieve waarde derivaten). De overige niet verwerkte verplichtingen betreffen de onderstaande derivaten. Bedrag
Afsluit
Ingangs
Afloop
(x € 1.000)
datum
datum
datum
Naam
Condities
€
52.700
3-11-2003
3-1-2005
2-1-2015
Average Rate Cap
5,00%
€
52.700
3-11-2003
3-1-2005
2-1-2015
Knock In Floor Barrie
3,25%
Strike
3,25%
€
52.700
17-11-2011
2-1-2015
2-1-2035
IRS
3,93%
(Zie ook de post geactiveerde derivaatkosten bij de financiële vaste activa).
pagina 36
9
Toelichting op de Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening TI over 2013
K
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
K-1
Huren
2013
2012
Te ontvangen netto huur De specificatie van de te ontvangen netto huur is als volgt: Verzorginghuizen
17.541.895
17.421.927
Woningen en woongebouwen
35.534.266
31.696.975
Onroerende zaken, niet zijnde woningen Subtotaal Af: huurderving Totaal
6.306.058
4.946.874
59.382.219
54.065.776
2.483.793
3.390.183
56.898.426
50.675.593
De stijging van de totale huuropbrengsten (€ 6.222.832,58) is als volgt te verklaren:
De autonome huurverhoging per 1 juli betreft ca. € 850.000 aan extra huuropbrengsten. De belangrijkste huurverhoging heeft plaatsgevonden bij de woningen. In de onderstaande analyse zijn de belangrijkste ontwikkeling per complex weergegeven, daarbij is er gerekend met de meerhuur, de wijziging van de leegstand, maar exclusief de meeropbrengst door de huurverhoging. - De Gravin (stijging € 2.274.000):
De oplevering verzorging van de Gravin Sophie leidt tot een meeropbrengst van € 498.000,= (exclusief hvh). De verhuurde woningen woningen in de Gravin leiden tot een meeropbrengst van €1.363.000 (inclusief leegstand en exclusief hvh). Ook de bedrijfsruimten van de Gravin zijn in 2013 opgeleverd, dit leidt tot een meeropbrengst van €413.000. -Het Facet (stijging €648.000):
In 2012 is het Facet geheel opgeleverd (dus ook 2de fase), maar in 2013 is dit complex het gehele jaar in exploitatie geweest, dit leidt tot een meeropbrengst van €648.000. -Buitenban (stijging €1.004.000):
In 2012 zijn de woningen van de Buitenban opgeleverd, maar in 2013 is dit complex het gehele jaar in exploitatie geweest, dit leidt tot een meeropbrengst van €517.000. De bedrijfsruimten van de Buitenban zijn in 2013 het gehele jaar in exploitatie geweest, dit leidt tot € 487.000 aan hogere huuropbrengsten in 2013. -Cultuurhuis (stijging €414.000):
In 2013 is het cultuurhuis in exploitatie gegaan, dit leidt tot een meeropbrengst van €414.000. - Boekholt (stijging €98.000)
De boekholt (geheel op leegstand in 2012) is gedurende 2013 verhuurd aan interveste. Hiermee is de huurprijs vervallen van het zorgcomplex, maar is de leegstand ook fors verlaagd. Per saldo leiden de verhuurde eenheden tot €98.000 aan meeropbrengsten ten opzichte van 2012. - KPN Tuinlaan Schiedam (stijging €44.000)
In 2012 is KPN Tuinlaan aangekocht, dit complex is verhuurd aan de KPN. En in 2013 is hier het hele jaar huur voor ontvangen. - De Alver (daling €131.000)
Eind 2012 is complex de Alver (verhuurd aan Interveste) gesloten voor verhuur. In 2013 is dit gebouw uit exploitatie en dat leidt tot een daling van de huuropbrengst met €131.000 - Verhuring Bedrijfsruimte de Aveling (stijging €29.000)
In de Aveling is een in 2012 leegstaande vhe verhuurd, dit leidt tot €29.000 aan meeropbrengsten. - Daling van de leegstand (stijging €612.000)
Van een aantal complexen is er sprake van fors lagere leegstand ten opzichte van 2012. De Geuzenhof (€13.000), de Binnenhoftoren (€20.000), de Vlinderhof (€239.000), Stadsplein (€205.000), De Hoeksteen (€97.000), Gerrit de Koker (€22.000) en de Prinsenhof (€16.000) zijn alle complexen waar de leegstand is verlaagd. - Stijging van de leegstand (daling €92.000)
Van een aantal complexen is er sprake van fors hogere leegstand ten opzichte van 2012, THB (€63.000) heeft te maken met een hoge mutatiegraad (door sterfte), de Rietplaat (€29.000) is een complex met langdurige - Huurharmonisatie (€82.000)
Er zijn een 2-tal complexen waarbij er naast de reguliere huurverhoging ook een forse verhoging door huurharmonisatie plaatsvindt. Voor de Vlinderhof is daarmee €49.000 meer aan huren gerealiseerd, voor de Leemgaarde is dit €33.000.
pagina 37
Vergoedingen
K-2
2013
2012
7.155.198
7.077.044
434.969
485.033
Te ontvangen vergoedingen Huur overige zaken; vergoedingen leveringen en diensten Opbrengsten Te Hoogerbrugge, Klapwiek en De Hoeksteen Overige baten Subtotaal Af: vergoedingsderving wegens leegstand Totaal
23.345
18.152
7.613.512
7.580.228
279.187
265.586
7.334.325
7.314.642
De stijging van de ontvangen vergoedingen met € 19.683 ten opzichte van vorig boekjaar (+0,25%) wordt hoofdzakelijk verklaard door de reguliere prijsstijgingen van leveringen en diensten. K-3
Overheidbijdragen
2013 -
K-4
Verkopen Bestaand Bezit
2013 123.034
2012 66.751 2012 -
Het verkoopresultaat van 2013 is als volgt opgebouwd: - Opbrengst verkopen
887.000
- Boekwaarde verkopen
753.887
- Verkoopkosten
10.079
Totaal K-5
123.034
Verkopen Nieuwbouw
2013 -
K-6
K-7
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
2012 865.856
2013
2012
826.156
1.271.662
2013
2012
- overige baten uit woningexploitaties
231.323
463.930
- vergoeding voor administratie leveringen en diensten
302.675
256.202
- diversen
1.451.462
1.716.667
Totaal
1.985.460
2.436.799
De overige baten uit woningexploitaties bestaan uit: - 1ste verhuurnota's
38.961
- administratiekostenvergoeding THB
10.000
- administratiekosten Servicekosten
292.675
- overige baten uit exploitatie
192.362 533.998
De diverse overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit: Niet verrekenbare service kosten
-46.948
- Domotica 2013
375.241
- Prorata 2013
161.506
- Vrijval reserveringen
49.776
- Mediation Havensteder
550.000
- Huur Caravanstalling
327.911
- Overigen
33.976
Totaal K-8
1.451.462
Exploitatie Gebouwen in Beheer Woningen in Beheer Bedrijfsruimten in Beheer Parkeerplaatsen
pagina 38
2013
2012
-122.758
125.760
130.059
-63.390
15.836
-16.078
23.137
46.292
L L-1
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen Sociaal Vastgoed in Exploitatie Afschrijving Inbouwpakket
-
Domotica
124.746
70.154
Activa ten dienste van de exploitatie
650.736
670.911
17.018.130
17.305.209
2013
2012
Overige Waardeveranderingen Waardeverandering Sociaal Vastgoed
-2.521.304
Waardeverandering Sociaal Vastgoed in ontwikkeling
-
1.357.990
Waardeverandering Commercieel Vastgoed in Ontwikkeling Waardeverandering Marktwaarde Commercieel Vastgoed Waardeverandering Activa ten dienste van Exploitatie
L-3
2012 16.564.144
160.962
Totaal L-2
2013 16.081.686
-
869.000
3.314.907
16.300.730
214.985
3.756.736
Afboeking diverse projecten.
6.643.725
407.940
Totaal
9.010.303
21.334.406
Salarissen, sociale lasten en pensioenpremies
2013
2012
4.027.712
4.219.392
Uitzendkrachten
302.474
625.662
Pensioenpremie
766.201
777.799
Sociale lasten
542.913
567.941
Salarissen
15% Spaarloonpremie af: doorbelast naar onderhoud af: ten laste van ziekteverzuimreserve
4.305
2.798
5.643.605
6.193.591
188.193
174.092
-
af: ontvangen ziekengelden
De salariskosten per kostenplaats bedragen: Directie
49.743
27.610
24.459
5.427.803
5.945.297
2013
2012
854.967
998.421
Bedrijfsbeheer
1.208.910
1.280.239
Woondiensten
1.251.816
1.513.595
Vastgoed Onderhoud
464.563
369.538
Vastgoed Projectontwikkeling
576.085
733.648
Subtotaal kostenplaatsen ten laste van de exploitatie
4.356.341
4.895.441
Huismeesters
483.946
437.745
THB restaurant/ winkel
297.790
303.448
THB/klapwiek/Hoeksteen
289.725
308.662
Subtotaal kostenplaatsen ten laste van de servicekosten
1.071.461
1.049.856
Totaal salariskosten
5.427.802
5.945.297
Aan de leden van de Raad van Commissarissen is ten laste van het resultaat van 2013 een totale vergoeding verstrekt ad € 63.707 bestaande uit bruto loon en sociale lasten. Deze kosten zijn onderdeel van de salariskosten Directie.
pagina 39
L-4
Lasten onderhoud Acuut klachtenonderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud
2013
2012
1.717.158
1.772.946
435.820
352.743
3.945.926
2.723.829
Onderhoud Complexen in beheer derden
-52.320
-54.848
Kosten huismeesters t.l.v. onderhoud
102.709
200.173
Overig
145.912
48.158
6.295.205
5.043.001
Verzorgingshuizen/verpleeghuizen
1.555.971
1.472.596
Woningen
4.620.648
3.449.339
Bedrijfspanden
118.585 6.295.205
121.066 5.043.001
Onderhoudskosten Onderstaand een overzicht van de onderhoudsuitgaven per bedrijfswaardecomplex:
Totaal
L-5
Onderhoudskosten zijn verantwoord in de periode waarin de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Overige bedrijfslasten Servicekosten Bedrijfs-en Totaal Exploitatiekosten boekjaar 2013
2013
2013
Totaal boekjaar 2012
Overige personeelskosten
113.755
1.231.961
1.345.716
691.691
Huisvestingskosten
152.766
190.076
342.842
376.065
45.468
45.468
14.725
Kosten Raad van Commissarissen
-
Kosten restaurant/ winkel Te Hoogerbrugge
228.732
228.732
251.641
62.708
2.576.008
2.638.716
2.836.980
557.961
4.043.513
4.601.474
4.171.102
Algemene kosten Subtotaal vanuit bedrijfskosten L-6
Exploitatielasten Onroerende zaakbelasting Opstalverzekeringen
L-7
-
2013
2012
1.408.904
1.300.580
100.622
76.747
Overige zakelijke lasten
1.301.993
1.155.130
Sectorspecifieke heffingen
1.459.523
Overige exploitatielasten
1.245.588
1.458.472
5.516.630
3.990.929
-
Leveringen en diensten Leveringen en diensten
pagina 40
2013
2012
5.731.671
5.683.526
M
FINANCIELE BATEN EN LASTEN 2013
M-1
Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Vrijval Afkoop renteconversie Toegerekende Rente Leveringen en Diensten
M-2
576.142
3.775.848
1.395.000
1.395.000
138.693
115.065
Rente op overige vorderingen
7.978
61.715
Rente op uitgezette middelen
497.252
500.603
2.615.065
5.848.232
2.228.348
-11.234.539
Waardeveranderingen Financieel Vaste Activa Afboeking negatieve marktwaarde derivaten Afschrijving FVA
M-3
2012
Rentebaten
-278.174
-592.646
1.950.174
-11.827.185
-28.649.077
-28.297.578
Rentelasten Rente langlopende schulden Boeterente aflossing langlopende schulden
-5.815.000
Rente overige schulden
-1.049
Rente lasten derivaten
(a)
Stand rentelasten minus rentebaten
-226
-1.870.028
-1.532.997
-36.335.154
-29.830.800
-31.769.915
-35.809.753
De toegerekende rente geïnvesteerd eigen- en vreemd vermogen aan activa ter exploitatie en ten dienste van de exploitatie kan als volgt worden gespecificeerd: 2013 Verzorgingshuizen Woningen en woongebouwen
5.269.527
5.529.248
22.029.829
20.994.521
4.175.628
3.571.134
59.769
73.118
Onroerende zaken, niet zijnde woningen Inventaris Inbouwpakket Domotica
75.378
251.902
276.824
31.902.536
30.520.223
(a-b)
132.621
-5.289.530
Het gemiddeld rentepercentage van de langlopende schulden bedraagt ultimo 2013 4,22 (2012 4,02).
pagina 41
10.224 105.657 (b)
Activa ten dienste van de exploitatie
Het totaal renteresultaat bedraagt
2012
10
Overige Informatie Accountantshonoraria In het boekjaar 2013 zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht:
Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Andere niet-controle diensten
2013
2012
104.109
96.787
8.303
5.891
17.348
8.100
129.760
110.778
Bovenstaande honoraria zijn inclusief BTW en betreffen uitsluitend werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Overzicht volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur en de leden van het managementteam worden op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. Naam: H. Rietveld Functie: Directeur-bestuurder Bruto-salaris Door de werkgever betaalde vrijwillige sociale-verzekeringspremies
165.424
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
3.888
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
55.998
Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant voor de toepassing van de WNT Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) Omvang van het dienstverband in het boekjaar Einde dienstverband Jaar waarin het dienstverband is geëindigd In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
225.310 12 27 n.v.t. n.v.t. n.v.t.
De directeur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. Bezoldiging raad van commissarissen De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht. Bezoldiging commissarissen in 2013 De bezoldiging van de commissarissen in 2013 commissaris is alsvolgt: Bezoldiging commissarissen 2013 (bedragen exclusief BTW): Naam
Functie
Bezoldiging
Drs. Ing B. de Graaf
Voorzitter raad van commissarissen
Drs. W. van Deventer
Lid raad van commissarissen
8.100
Drs. H.M.A. van Duin
Lid raad van commissarissen
8.100
Drs. H.W.F. Houben .
Lid raad van commissarissen
8.100
Mevr. J.M. Kremer
Lid raad van commissarissen
8.100
Ir. A. de Ruiter Totaal
Lid raad van commissarissen
8.100 52.650
pagina 42
12.150
De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 in totaal € 63.706 (2012: € 55.500). Deze mutatie wordt verklaard door enerzijds een afname 10% van de bezoldigingen door bezuinigingen en anderzijds een stijging van 21% doordat vanaf 1 januari 2013 over de vergoeding van commissarissen, BTW in rekening wordt gebracht De bezoldiging van enkele leden van de raad van commissarissen was in 2013 hoger dan de WNT aangeeft. De vergoeding valt echter onder de overgangsregeling die de WNT kent, omdat de benoeming van deze leden (ruim) voor de inwerkingtreding van de WNT plaats vond. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. OVERIGE GEGEVENS Statutaire resultaatbestemming In de statuten is geen melding gemaakt van resultaatbestemming. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd.
Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen zaken in 2013 die in gebeurtenissen na balansdatum vemeldt moeten worden.
pagina 43
11
Enkelvoudige balans TI per 31 december 2013 ACTIVA
A
VASTE ACTIVA
2013
2012
545.349.839
527.575.619
10.010.500
27.070.124
Materiële vaste activa 1
Sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel
2
Sociaal vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel in ontwikkeling
3
Roerende zaken in exploitatie
3.024.090
2.551.165
4
Roerende zaken in explotatie domotica
2.844.983
1.604.921
5
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie
914.941
1.260.305
6
Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
3.084.949
3.642.540
565.229.303
563.704.673
225.201.053
202.505.407
Vastgoedbeleggingen 7
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging
8
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling
864.356
20.657.552
226.065.409
223.162.959
1.197.507
1.475.691
-570.734
1.365.035
626.774
2.840.726
791.921.485
789.708.359
Financiële vaste activa 9
Geactiveerde derivaatkosten
10
Deelnemingen
Subtotaal B
VLOTTENDE ACTIVA Kortlopende Vorderingen
1
Huurdebiteuren
2
Overige vorderingen derden
3
Overlopende activa
4
Voorraden te Verkopen Woningen
5
454.943
174.096
1.205.636
3.311.925
22.591.855
2.105.167
1.030.857
550.346
25.283.291
6.141.534
Liquide middelen
34.961.593
53.229.642
Subtotaal
60.244.884
59.371.176
852.166.369
849.079.535
Totaal generaal
C
P.M. Nog te ontvangen leningen
D
Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling
27.300.000 848.000
pagina 44
1.200.000
Enkelvoudige balans TI per 31 december 2013 PASSIVA
E
EIGEN VERMOGEN
1
Kapitaal
45
45
2
Overige reserves
115.977.033
111.461.070
Subtotaal
115.977.078
111.461.116
9.492.484
11.720.832
15.336.952
16.731.952
F
VOORZIENINGEN
1
Voorziening negatieve waarde derivaten
2
Afkoop renteconversie leningen
3
Reorganisatie voorzining
2013
985.057 25.814.493
G
LANGLOPENDE SCHULDEN
1
Leningen overheid
2
Leningen kredietinstellingen
3 4
2012
28.452.784
10.088.602
10.733.197
686.845.579
682.332.545
Waarborgsommen
146.904
110.414
Overige schulden
442.645
394.909
697.523.730
693.571.065
Subtotaal
H
KORTLOPENDE SCHULDEN
1
Vooruit ontvangen huren
558.206
678.458
2
Schulden aan leveranciers
2.316.344
2.266.517
3
Belastingen en premies sociale verzekeringen
538.636
760.349
4
Overige schulden
448.002
918.640
5
Overlopende passiva
9.944.923
9.783.846
6
Overige schulden groepsmaatschappijen
-955.045
1.186.759
12.851.068
15.594.570
852.166.369
849.079.535
Subtotaal
Totaal generaal
I
P.M. Met financiers overeengekomen leningen
J
Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling
27.300.000
pagina 45
848.000
1.200.000
12
Enkelvoudige winst- en verliesrekening TI over 2013
L
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
1
Huren
2
Vergoedingen
3
Overheidsbijdragen
4
Verkopen Bestaand bezit
5
Verkopen Nieuwbouw
6
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
7
Overige bedrijfsopbrengsten
8
2013
2012
56.898.426
50.675.593
7.334.325
7.314.642
123.034 -
66.751 865.856
826.156
1.271.662
1.976.857
2.436.799
Exploitatie gebouwen in beheer
23.137
-46.292
Som der bedrijfsopbrengsten
67.181.935
62.585.011
M
BEDRIJFSLASTEN
1
Afschrijvingen
17.018.130
17.305.209
2
Overige waardeveranderingen Vastgoedportefeuille
9.010.304
21.334.406
3
Salarissen, sociale lasten en pensioenen
5.427.803
5.945.297
4
Lasten onderhoud
6.295.205
5.043.001
5
Overige Bedrijfslasten
4.397.380
3.863.534
6
Exploitatielasten
5.516.630
3.990.929
7
Leveringen en Diensten
5.731.671
5.683.526
Som der bedrijfslasten
53.397.123
63.165.902
Bedrijfsresultaat
13.784.813
-580.891
N
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
1
Rentebaten
2.615.065
5.826.275
2
Waardeveranderingen van Financiële vaste activa
1.950.174
-11.827.185
3
Rentelasten
-36.335.129
-29.830.800
Renteresultaat
-31.769.890
-35.831.710
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN
-17.985.078
-36.412.601
-195.515
-270.555
-18.180.593
-36.683.156
O
RESULTAAT UIT DEELNEMINGEN RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING NA BELASTINGEN (JAARRESULTAAT)
pagina 46
13
Toelichting op Enkelvoudige Balans per 31 december 2013
A
MATERIËLE VASTE ACTIVA
A-1
Sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel
2013
2012
Sociaal vastgoed in exploitatie verzorgingshuizen
182.617.368
180.095.458
Sociaal vastgoed in exploitatie woningen
324.502.429
307.086.860
38.230.042
40.393.301
545.349.839
527.575.619
Dit bestaat uit:
Sociaal vastgoed in exploitatie overige verhuureenheden
Het verloop van de sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie is als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie
Bedrijfswaarde per 1 januari 2013 -
527.575.619
Mutatie Bedrijfswaarde
17.774.220
Bedrijfswaarde per 31 december 2013
545.349.839
Sociaal vastgoed gekwalicificeerd als productiemiddel Hierna geven wij de berekende waarden van de onroerende zaken in exploitatie per 31 december 2013 en per 1-1-2013 per product markt combinatie weer (x € 1.000): WOZ waarde 2013 Verzorgingshuizen
124.234
Woningen
506.798
Overige verhuureenheden
22.253 653.285
pagina 47
(x €1000 )
Het verloop in 2013 is als volgt: Bedrijfswaarde per 1-1-2013
527.575
Bedrijfswaarde per 31-12-2013
545.350
Mutatie in bedrijfswaarde
17.775
De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten -
in de autonome ontwikkeling
-2.003
-
in huurbeleid
20.692
-
in de onderhoudslasten
11.178
-
in de kosten en baten
-9.925
-
in de levensduur
59
-
in de restwaarde
-14.929
-
in de indexering
-
in de verhuurdersheffing
1.656 -9.006 -2.278
Gevolgen van mutaties in het bezit: -
Sloop
-
Overige weggevallen vhe's
-
-
Verschuiving sociaal naar commercieel
498
-
Nieuwbouw
-
Overig weg
-
Overige mutaties woningen
18.533 -468 1.490 Subtotaal
Totaal mutatie bedrijfswaarde
20.053
17.775
Bedrijfswaarde sociaal bezit
545.350
Bedrijfswaarde commercieel bezit
286.242
Totale bedrijfswaarde
831.592
Brand- en stormverzekering De gebouwen zijn voor een vaste jaarpremie per verhuurbare eenheid verzekerd tegen brand- en stormschade op basis van (geïndexeerde) herbouwwaarde via E.on. In de polisvoorwaarden is een clausule opgenomen dat in geval van schade er geen rekening gehouden zal worden met eventuele onderverzekering en dat er derhalve geen verzekerd bedrag in de polis is opgenomen.
pagina 48
Sociaal vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel in ontwikkeling
A-2
2013
2012
10.010.500
27.070.124
Het verloop van de bovenstaande post is als volgt Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Boekwaarde per 1 januari 2013 -
Investeringen
27.070.124
aankopen
548.930
nieuwbouw
10.984.023
renovatie
360.401
-
Desinvesteringen AW afgeschr.posten
-
-
Desinvesteringen Cum.afgeschr.posten
-
-
Desinvesteringen AW verkopen
-
-
Overb.AW (ontwikkeling -->verkoop) verkoop
-
Overb.AW (ontwikkeling -->expl.)
nieuwbouw
-
Overb.AW (ontwikkeling -->expl.)
renovatie
-
Overb.AW. (expl. -->ontwikkeling)
nieuwbouw renovatie
-29.731.350 -161.826
-
Overb.Afs. (expl. -->ontwikkeling)
-
Correcties AW af- en overboekingen
940.198 -
-
Correcties Cum.Afs.af- en overboekingen
-
Totaal mutaties in het boekjaar
-17.059.624
Boekwaarde per 31 december 2013 A-3
10.010.500
Roerende zaken in exploitatie
Het verloop van de roerende zaken in exploitatie is als volgt:
2013
2012
3.024.090
2.551.165
Roerende zaken in exploitatie
Beginstand: -
Aanschafwaarde
-
Cumulatieve afschrijving
4.345.285 -1.794.120
Boekwaarde per 1 januari 2013
2.551.165
-
Investeringen
nieuwbouw
179.431
-
Investeringen
renovatie
601.278
-
Correcties Cum.Afs.af- en overboekingen
1.006
Afschrijvingen boekjaar
-308.790
Totaal mutaties in het boekjaar
472.925
Eindstand: -
Aanschafwaarde
-
Cumulatieve afschrijving
5.125.994 -2.101.904
Boekwaarde per 31 december 2013
3.024.090
pagina 49
Roerende zaken in explotatie domotica
A-4
2013
2012
2.844.983
1.604.921
Het verloop hiervan was in 2013 als volgt: Aanschafwaarde (AW)
1.743.604
Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.)
-138.683
Boekwaarde per 1 januari 2013
1.604.922
Mutaties in het boekjaar: Investeringen
1.364.807
Afschrijvingen boekjaar
-124.746
Saldo mutaties
1.240.061
Eindstand: Aanschafwaarde (AW)
3.108.411
Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.)
-263.429
Boekwaarde per 31 december 2013 A-5
2.844.983
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie (inventarissen)
2013
2012
914.941
1.260.305
Het verloop hiervan was in 2013 als volgt: -
Aanschafwaarde (AW) Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.)
-
Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar: Investeringen Afschrijvingen boekjaar
-
A-6
2.968.762 -1.708.457 1.260.305 208.466 -553.830
Saldo mutaties Eindstand: Aanschafwaarde (AW) Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.) Boekwaarde per 31 december 2013 De inventarissen zijn verzekerd tegen de risico's van brand -, inbraak - en stormschade. Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
-345.364 3.177.228 -2.262.287 914.941
2013 3.084.949
pagina 50
2012 3.642.540
Vastgoedbeleggingen A-7
2013
2012
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging
225.201.053
202.505.407
Marktwaarde per 1 januari 2013 4de etage naar commercieel Mutatie Sociaal naar Commercieel Gravin Overboeking Complex naar in ontwikkeling Waardedaling bestaand bezit Totaal mutaties in het boekjaar
202.505.407 430.000 2.483.500 22.835.000 -1.007.198 -2.045.656 22.695.646
Marktwaarde per 31 december 2013
225.201.053
Woningen Bedrijfsruimten Parkeren Totaal
Marktwaarde 2013 179.430.000 43.458.053 2.313.000 225.201.053 WOZ waarde 2013
Verzorgingshuizen Woningen Overige verhuureenheden Totaal
A-8
220.105 44.838 264.943
Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling
2013 864.356
Het verloop van de bovenstaande post is als volgt Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 20.657.522
Boekwaarde per 1 januari 2013 -
Investeringen nieuwbouw Van explotatie naar nieuwbouw Overb.AW (ontwikkeling -->expl.)
2.728.585 nieuwbouw
-22.521.751
Totaal mutaties in het boekjaar
-19.793.166
Boekwaarde per 31 december 2013
864.356
pagina 51
2012 20.657.522
FINANCIËLE VASTE ACTIVA A-9
Geactiveerde derivaatkosten
2013 1.197.507
Met ingang van 2009 vindt afschrijving echter alleen plaats als het derivaat is gehedged met een lening. In 2008 is een “Payer Swaption” afgesloten van € 30.000.000 waarvoor een premie is betaald van € 1.025.000 voor de periode 1-12-2011 tot 1-12-2056 (af te schrijven in 527 maanden). Zie ook hetgeen hierover is vermeld bij de post “Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen”. Hierna vindt u een overzicht van het verloop in 2013: Derivaat Saldo Activering in Afschrijving in Bijzondere Saldo Looptijd vanaf 1-1-2013 2013 2013 waardemutaties 31-12-2013 2013 Average Rate Cap € 16.906 € - € 16.906 € - € 0 € 14 mio 10 jr. 1/07-2003 Average Rate Cap € - € € - € € 4 mio 10 jr. 1/03-2005 Average Rate Cap € - € € - € € 4,7 mio 10 jr. 1/07-2004 Average Rate Cap € 458.451 € - € 238.500 € - € 219.951 € 75 mio 10 jr. 3/01-2005 Average Rate Cap € - € - € - € - € € 15,882 mio. 10 jr. 1/03-2006 Payer Swaption € 1.000.334 € - € 22.778 € - € 977.556 € 30 mio 45 jr. 1/12-2011 € 1.475.691 € 1.197.507 Subtotaal waarvan naar voorzieningen Totaal € 1.475.691 € - € 278.184 € - € 1.197.507 € 143,582 miljoen Caps en Swaps
A-10
Deelneming S.O.R. Holding B.V.
Hieronder vindt u het verloop van deze deelneming: Waarde deelneming SOR Holding BV per 1-1-2013 Mutaties inbreng deelneming SOR Holding BV 2013 Resultaat deelneming SOR Holding BV 2013 Waarde deelneming Holding per 31-12-2013
B
KORTLOPENDE VORDERINGEN
B-1
Te ontvangen huren De specificatie van de huurachterstand is: Te vorderen huren van zittende huurders Te vorderen huren van vertrokken huurders Af: Voorziening wegens vermoedelijke oninbaarheid huurachterstand
In 2013 is er een bedrag van € 90.331 dubieuze debiteuren in de balans opgenomen.
pagina 52
2012 1.475.691
Restant Afschrijvingstermijn
11 maanden
515 maanden
2013 -570.734
2012 1.365.035
1.365.035 -1.740.255 -195.515 -570.734
1.690.802 -55.212 -270.555 1.365.035
2013 454.943
2012 174.096
317.208 228.066 -90.331 454.943
99.976 118.419 -44.298 174.097
B-2
B-3
Overige vorderingen derden
2013 1.205.636
2012 3.311.925
Overige vorderingen op derden Af: Voorziening wegens vermoedelijke oninbaarheid overige vorderingen
1.205.636 -
3.326.178 -14.252
1.205.636 De overige vorderingen op derden bestond in 2013 uit vorderingen welk voortkomen uit de exploitaties en onderhoudswerkzaamheden voor rekening van derden.
3.311.925
Overlopende activa
2013 22.591.855
2012 2.105.167
208.687 182.744 20.023 276.640 20.000.000 327.911 99.445 1.215.440 238.898 22.067 22.591.855
165.767 336.353 25.368 328.177 1.171.828 77.673 2.105.167
Deze post bestaat uit: Vooruitbetaalde posten Nog te ontvangen beleggingsrente Voorraden exploitatie bijkomende kosten TWK correctie Koopsom en kosten gravin 70 Lening u/g Wonen Limburg Huur inkomsten caravanstalling Bestemmingsreservering Rubroek en Jan van Loon Vordering Prorata Vordering Leyten Overige te vorderen posten
De prorata vordering op de belastingdienst bedraagt op dit moment € 1.215.440. De belastingdienst komt eind maart dit jaar een afsluitend onderzoek plegen over de periode 2005 tm 2010. De betaling van de belastingdienst over deze periode wordt dit jaar verwacht, de vordering 2004 is reeds ontvangen. De prorata aangifte 2011 is ingediend bij onze adviseur en voor het jaar 2012 hebben wij een prognose opgesteld en wordt in de loop van het jaar ook ingediend.
B-4
2013 1.030.857
Voorraden Woningen Verkoop:
2012 550.346
Het verloop van de bovenstaande post is als volgt Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Boekwaarde per 1 januari 2013
B-5
550.346
Investeringen nieuwbouw Overb.AW (ontwikkeling -->verkoop) Totaal mutaties in het boekjaar
-550.346 1.030.857 480.511
Boekwaarde per 31 december 2013
1.030.857
Liquide middelen Direct opvraagbaar zijn: Kassen (3x) Postbank N.V. Rekening-courant ABN AMRO Bank N.V. Rekening-courant ING Bank N.V. Rekening-courant Rabobank Rekening-courant ABN AMRO Bank N.V. (2x) Kruisposten geldverkeer Subtotaal direct opvraagbaar Op termijn is uitgezet: ING extra bonus ING LMA Rabobank Bedrijfsbonus Rabobank Spaarvrij ABN Flex dep AAB/F Spaarrekening Dep.rek.ABN Spaarrekening Dep.plusrek ABN Spaarrekening Dep.ond.loy.ABN ABN Beheerrekening AAB/F
Totaal-Generaal
pagina 53
2013
2012
8.178 31.449 624.383 9.009 1.627 56.695 4.961 736.301
13.728 11.649 268.483 8.440 3.298 23.949 6.580 336.127
3.346.205 10.079.086 5.550.000 15.250.000 34.225.291
9.597.936 15.145.579 5.000.000 10.000.000 3.150.000 5.000.000 5.000.000 52.893.515
34.961.593
53.229.642
De faciliteiten bij de ABN AMRO bank (voormalig Fortis) bestaan uit twee delen te weten:
-
Een multi purpose kredietfaciliteit met een limiet van € 5.000.000 die te gebruiken is in de vorm van debetstand in rekening-courant; of van een garantiefaciliteit; of voor het sluiten van kasgeldleningen. Hierboven hebben wij nog een financiële derivatenfaciliteit tot een totaalbedrag van € 100.000.000, ten doel hebbende: het afdekken van renterisico’s welke voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering. Hierbij zijn een “negative rescontre limiet” NRL en een “maximum transactie limiet” MTL van toepassing. De maximale transactielooptijd wordt in onderling overleg vastgesteld maar zal de 40 jaar niet overschrijden.
pagina 54
PASSIVA E
EIGEN VERMOGEN Woningcorporatie SOR past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. Woningcorporatie SOR haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woningcorporatie SOR voor de bedrijfswaarde/actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen de marktwaarde.
E-1
Kapitaal
2013 45
2012 45
E-2
Overige reserves
2013 115.977.033
2012 111.461.070
Reserves Herwaarderingsreserve
10.104.023 105.873.010 115.977.033
28.284.616 83.176.454 111.461.070
28.284.616 -18.180.593 10.104.023
64.967.773 -36.683.157 28.284.616
545.349.839 439.476.829 105.873.010
527.575.619 444.399.165 83.176.454
2013 9.492.484
2012 11.720.832
Reserves Het verloop van de reserve is als volgt: Saldo begin boekjaar Resultaat boekjaar Saldo einde boekjaar Het resultaat boekjaar is:
-18.180.593
Herwaarderingsreserve Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: Bedrijfswaarde per 31-12-13 Historische Kosten per 31-12-13 Saldo einde boekjaar
De herwaarderingsreserve heeft alleen betrekking op sociaal vastgoed. Voor commercieel vastgoed is er geen reserve gevormd. Aangezien de stichtingskosten (€259.252.382) hoger zijn dan de taxatiewaarde(€225.201.053) is er sprake van een negatieve herwaardering (-/€34.051.329)
F
VOORZIENINGEN
F1
Voorziening Negatieve Waarde Derivaten
F-2
Er is in 2013 een voorziening gevormd voor de negatieve marktwaarde van de swaption voor de lening van € 52,7 miljoen. En voor de negatieve marktwaarde de ongehedgde derivaten een voorziening van 4 en 4.7 miljoen. Afkoop rente conversie 2013 2012 15.336.952 16.731.952 In december 2007 heeft voor een deel van de leningenportefeuille ad € 259.000.000 een renteconversie plaats gevonden. Als onderdeel van deze transactie heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952 ontvangen. Dit bedrag wordt naar rato van de gemiddelde resterende looptijd van de leningen (= 15 jaar) in de komende jaren verwerkt in het resultaat. Ultimo 2013 resten nog 11 jaren. Het verloop van deze rekening in 2013 was als volgt: Stand per 1 januari 2013 Af : vrijval 2013 ten gunste van het renteresultaat Stand per 31 december 2013
16.731.952 1.395.000 15.336.952
Het vrijvallend deel van de afkoop van de renteconversie van de leningen voor 2013 bedraagt € 1.395.000. F-3
Reorganisatie voorziening
2013 985.057
pagina 55
2012 -
G
LANGLOPENDE SCHULDEN Aflossing langlopende schulden Van alle langlopende leningen bedraagt de aflossingsverplichtingen voor 2013 € 12.991.560 en is als volgt opgebouwd: "Normale" aflossing leningen overheid 644.594 22.786.966 "Normale" aflossing leningen kredietinstellingen Per saldo: 23.431.560
G-1
Leningen van de overheid schuldrest > 5 jaar 8.536.558
totale schuldrest per 31-12-2013 10.088.602
totale schuldrest per 31-12-2012 10.733.197
Dit betreffen leningen die zijn afgesloten met de Gemeente Rotterdam ter financiering van de onroerende zaken in exploitatie. Het verloop van deze leningen was in 2013: Stand per 1-1-2013 leningen Gemeente Rotterdam 10.733.197 Af : Reguliere aflossingen 644.594 Stand per 31-12-2013 leningen Gemeente Rotterdam 10.088.602 G-2
Leningen van kredietinstellingen schuldrest > 5 jaar 650.754.097
totale schuldrest per 31-12-2013 686.845.579
Dit zijn leningen die zijn afgesloten met kredietinstellingen ter financiering van de onroerende en roerende zaken in exploitatie en ontwikkeling. Het verloop van deze leningen was in 2013: Stand per 1-1-2013 682.332.545 Bij: Ontvangen nieuwe leningen 27.300.000 709.632.545 22.786.966 686.845.579
Af : Reguliere aflossingen Stand per 31-12-2013
Het gemiddelde rentepercentage van de langlopende leningen is gestegen van 4,02% in 2012, naar 4,22% in 2013. Door de rente die wij in 2013 voor de derivaten hebben betaald is het rente percentage op 4,50% uitgekomen. In 2012 was het percentage 4,24%. -Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam heeft een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW (als bedoeld in het Reglement van deelneming stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, artikel 30), zodat het WSW in staat wordt gesteld om, wanneer daartoe aanleiding is, over te gaan op hypotheekvestiging op het bezit dat de woningstichting in onderpand heeft gegeven. Het onderpand bestreft het gehele bezit (woningen en bedrijfsruimten) van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam.” Ontvangen nieuwe leningen In 2013 zijn 2 nieuwe leningen gestort door de Nederlandse Waterschapsbank een van € 15 miljoen en een van € 12,3 miljoen. Extendibles Een aanzienlijk deel van de bestaande leningenportefeuille bestaat uit zogenaamde extendible leningen. Wat zijn de kenmerken van deze extendible leningen? Net als bij een normale vastrentende lening is het renteniveau bij een extendible fixe lening (met bijvoorbeeld een looptijd van veertig jaar) voor een langere periode (bijvoorbeeld twintig jaar) afgedekt. De resterende periode (twintig jaar) wordt hieraan toegevoegd (extended). De geldgever heeft het recht om deze resterende periode van de lening uit te geven tegen óf een vaste rente óf een variabele rente (de Euribor). Contractueel vaak zonder opslag (spread), in enkele gevallen met een opslag. Dit keuzemoment vindt ná het verlopen van de eerste periode plaats. Deze keuze heeft dus een waarde en kan de eerste renteperiode tegen een gereduceerd tarief worden aangeboden. Op het moment dat er in de laatste periode sprake is van een vaste rente of Euribor zonder opslag, zal de keuze van de bank van twee factoren afhankelijk zijn. De rentecurve en de verwachte renteontwikkeling enerzijds maar niet onbelangrijk de door de bank te hanteren opslag behorende bij de resterende looptijd van de lening anderzijds. Immers, Euribor zonder opslag in een periode waarin de bank voor vergelijkbare leningen een hoge spread hanteert, lijkt op voorhand geen logische keuze voor de bank. Op het moment dat SOR een financieringsbehoefte krijgt en daarmee onzeker is welke rente daarvoor in de toekomst zal moeten worden betaald ontstaat er een renterisico dat op dat moment getoetst moet worden aan de interne en externe (beleids)regels.
pagina 56
totale schuldrest per 31-12-2012 682.332.545
Kenmerken De extendible fixe lening bestaat feitelijk uit twee subproducten. In het eerste product wordt door de organisatie een vooraf afgesproken vast rentepercentage betaald, bijvoorbeeld 4,0% (tegen een marktrente van 4,5%). In het tweede product wordt of een vooraf bepaald vast percentage, bijvoorbeeld 4,25%, of een (dan geldend) variabel rentepercentage (Euribor) betaald. Het product in de eerste periode is een gewone lening met een gewone, marktconforme rente. Dus waardeneutraal. Dat de effectieve rente uiteindelijk lager is dan de marktrente komt door de premie van het product in de tweede periode die in de eerste periode wordt verrekend. Het product voor de tweede periode kan worden gezien als het recht dat de geldgever heeft om te kiezen of deze een vast rentepercentage van 4,25% ontvangt of een dan geldend variabel rentepercentage (meestal zonder opslag). De geldnemer heeft dit recht verkocht (ter compensatie van de afslag in de eerste periode) aan de Dit recht kon echter ook zelfstandig in de markt worden gekocht als zijnde een receiver swaption. Dit is een product waarin de houder het recht heeft om over een bepaalde periode (de uitoefenperiode) een bepaalde vaste rente (de uitoefenrente) te ontvangen. Dit is vergelijkbaar met een call-optie op obligaties. De marktwaarde van het totale product is gelijk aan de som van de marktwaarde van bovenstaande constructies. De geldnemer heeft een longpositie in de lening en een shortpositie in de receiver swaption. Binnen de leningcontracten van extendibles zijn embedded derivaten opgenomen, dit zijn derivaten die besloten liggen in een ander basiscontract, in dit geval dus binnen een lening. Embedded derivaten moeten onder bepaalde voorwaarden worden afgescheiden van het basiscontract. De achtergrond hiervan is te voorkomen dat speculatieve derivaten niet zichtbaar zijn of dat derivaten niet getoetst worden aan de voorwaarden voor hedge accounting, omdat ze opgenomen zijn in een basiscontract. In de praktijk blijkt dat het afscheiden van embedded derivaten vooral afhankelijk is van de in RJ 290.827 genoemde voorwaarde, zijnde de afweging of de economische kenmerken en risico’s van het embedded derivaat en het basiscontract al dan niet nauw verbonden (‘closely related’) zijn. Ø Indien nauw verbonden:
geen afzonderlijke waardering in de balans
Ø Indien niet nauw verbonden:
wel afzonderlijke waardering in de balans
Eén van de mogelijkheden om vast te stellen of er sprake is van een ‘nauwe verbondenheid’ is de vaststelling van het feit of de swaption op het transactiemoment van de lening initieel ‘in the money’ was. Dit wordt in de praktijk aangeduid als een ‘moneyness test’. Dit betekent dat op transactiemoment van de lening de afgesproken rente in de laatste periode van het contract hoger is dan de forwardrente die hoort bij deze looptijd. Conclusie is dat een embedded derivaat dat op moment van afsluiten ‘in the money’ was, niet nauw verbonden is met de lening en daardoor afzonderlijk moet worden gewaardeerd in de balans. Ultimo 2013 bedraagt het totale bedrag aan extendible leningen binnen de leningenportefeuille € 696,9 miljoen, waarvan € 294 miljoen extendibles met een vaste rente in de laatste periode en € 36,3 miljoen extendibles met een basisrente in de laatste periode. De informatie om vast te kunnen stellen of er sprake is van nauwe verbondenheid tussen het embedded derivaat en het basiscontract ontbreekt op dit moment nog. Op grond hiervan heeft SOR besloten de herziene RJ 290 nog niet toe te passen voor boekjaar 2013. Dit betekent dat voor verslagjaar 2013 de embedded derivaten niet in de balans worden verwerkt, maar slechts worden toegelicht. Bij het opstellen van de jaarrekening 2014 zal wederom worden getoetst of de embedded derivaten voldoen aan alle ‘bovengenoemde criteria op basis van de dan beschikbare uitleg van het criterium betreffende de ‘nauwe verbondenheid’ van het derivaat met de onderliggende lening. Voorzichtigheidshalve is een inschatting gemaakt van de impact op het moment dat de belangrijkste embedded derivaten als niet nauw verbonden zouden worden gekwalificeerd. De situatie van afzonderlijke waardering van de embeddeds op basis van de rentecurve per ultimo 2013, betekent een vermogensafname van € 26,7 miljoen in de vorm van een voorziening die ieder jaar op basis van de rentecurve wordt getoetst.
pagina 57
G-3
Waarborgsommen
2013 146.904
2012 110.414
Uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders van bedrijfsruimten ontvangen wij borgsommen welke als eerste zekerheid dienen voor de voldoening van eventueel door de huurder verschuldigde bedragen bij beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan zijn een geldbedrag of een onvoorwaardelijke bankgarantie van een Nederlandse bankinstelling. Per 31-12-2013 hadden wij een bedrag van € 143.577 aan borg en voor € 302.046 aan bankgaranties. Als borgsom voor handzenders om garagedeuren te openen hebben wij € 1.277 ontvangen. G-4
Overige schulden
2013 442.645
WTV-subsidie overschotten Persoonlijk ontwikkelingsplan Onderhoud activa servicekosten Service kosten voorziening Jan van Loon en Rubroek
90.656 242.785 9.759 99.445 442.645
- WTV-subsidie overschotten Jaarlijks werd WTV-subsidie aan ons uitgekeerd, waarvan de berekeningsbasis van een aantal gevallen afwijkt van de werkelijk direct via een huurmatiging te verrekenen gevallen. Hierdoor ontstonden overschotten die worden aangewend om voorzieningen voor bewoners van onze complexen te kunnen financieren. Voor de complexen, waarvan wij de exploitatie destijds teruggenomen hebben van Zorggroep Rijnmond, is de afspraak gemaakt met Zorggroep Rijnmond dat zij in de besteding van dit fonds inspraak hebben, in 2013 hebben er geen mutaties plaatsgevonden Het verloop van deze post was in 2013: Stand per 1-1-2013 Bij : Overschotten Subtotaal Af : Aanwending ten behoeve van diverse complexen Saldo per 31 december 2013
90.656 0 90.656 90.656
Persoonlijk opleidingsplan Het verloop van deze post was in 2013 Stand per 1-1-2013 Bij : Subtotaal Af : besteed Saldo per 31 december 2013
230.817 34.886 265.703 22.918 242.785
- Onderhoud activa servicekosten Deze post heeft als doel de onderhoudslasten van diverse geactiveerde roerende zaken gelijkmatig over de jaren te verdelen. Enerzijds vindt er jaarlijks een dotatie plaats ten laste van de servicekosten, welke de bewoners via de huur betalen en anderzijds worden de werkelijke onderhoudskosten jaarlijks aan deze post onttrokken. Dit zijn dus schulden aan bewoners. Aangezien wij door de exploitatie overname van de complexen van de PCZR ook diverse saldi hebben overgekregen geven wij hierna een specificatie van het saldo ultimo 2013: Complex Bisschopshove Complex Statenhove Complex Zonnehove Totaal
pagina 58
5.102 2.533 2.124 9.759
2012 394.909
H H-1
KORTLOPENDE SCHULDEN Vooruit ontvangen huren
2013 558.206
2012 678.458
Op 31 december 2013 bedroeg de huurvoorstand € 558.206 op 31 december 2012 was de huurvoorstand € 678.458. H-2
Schulden aan leveranciers Deze betreffen de crediteuren: Inzake nieuwbouw en renovaties Inzake leveranties en diensten
2013 2.316.344
2012 2.266.517
0 2.316.344 2.316.344
6.935 2.259.582 2.266.517
2013 538.636
2012 760.349
Begin maart 2014 is van het openstaande saldo € 2.076.168 betaald. H-3
Belasting, premies sociale verzekeringen en pensioenen Eind 2013 moeten wij nog afdragen: Aan de fiscus BTW Aan de Loonbelasting Aan de bedrijfsvereniging premies sociale verzekeringen Aan het pensioenfonds pensioenpremies
H-4
318.352 106.804 46.636 66.844 538.636
Overige schulden Dit zijn de volgende posten: Met huurders af te rekenen bijkomende- en servicekosten Diversen
2013 448.002
2012 918.640
440.897 7.105 448.002
785.148 133.493 918.640
Met huurders af te rekenen bijkomende- en servicekosten is een saldo van € 543.831 vorderingen op bewoners en € 984.728 schuld aan bewoners. H-5
Overlopende passiva Dit bestaat uit de volgende posten: - Niet vervallen rente leningen - Overige overlopende posten
Specificatie overige overlopende posten Dit bestaat uit de volgende posten: Te betalen zakelijke lasten Te betalen onderhoudskosten Verschuldigde vakantiedagen Raming accountantskosten Te verrekenen energiekosten Nog te ontvangen facturen Te betalen ZW-verzekering Diversen
H-6
Overige schuldengroepsmaatschappijen
2013 9.944.923
2012 9.783.847
8.702.952 1.241.972 9.944.923
8.703.387 1.080.461 9.783.847
547.400 194.766 128.549 30.000 -9.302 117.781 242.475 -9.697 1.241.972
439.209 126.812 140.634 15.000 34.780 125.505 207.631 -9.110 1.080.461
2013 -955.045
De specificatie is als volgt: Rekening-courant met SOR Holding B.V. Rekening-courant met SOR Vastgoedontwikkeling B.V. Rekening-courant met VoordeBan BV Rekening-courant met Senior Village B.V.
-135.313 -492.039 -343.653 15.960 -955.045
pagina 59
2012 1.186.759 -122.099 1.282.007 10.810 16.041 1.186.759
C+J Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen en gebeurtenissen na balansdatum De SOR heeft voor haar werknemers een “toegezegde” pensioenregeling. De regeling is ondergebracht bij het bedrijfstak pensioenfonds SPW. De SOR heeft geen verplichting tot het doen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. De SOR heeft daarom de pensioenregeling verwerkt als een “toegezegde” bijdrageregeling en heeft alleen de verschuldigde premies tot het einde van het boekjaar in de jaarrekening verantwoord. D+K Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling In gevolge de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ 212.604) worden de aangegane verplichtingen niet in de balans opgenomen, maar als Pro Memoriepost vermeldt onder de telling van de balans. De reden hiervan is de relatief grote verhouding van de post Onroerende Zaken in Ontwikkeling (en de daaraan gerelateerde aangegane verplichtingen) tot het gehele balanstotaal. De balansverhoudingen zouden bij het wel verantwoorden binnen de balans dermate worden verstoord, dat het inzicht in de jaarrekening wordt aangetast. Dit betreffen projecten waarvan de begrote stichtingskosten bestuurlijke goedkeuring hebben, dan wel opdrachten zijn verstrekt aan derden en dus op 31 december 2013 nog in uitvoering waren of financieel nog niet waren afgerekend. Van deze verplichtingen vindt u hierna een overzicht: Overzicht verplichtingen ultimo 2013 (bedragen afgerond op € 1000) Complex nummer
Complex/project
Restant Verplichtingen per 31-12-2013
129
Park Fazano Totaal
848.000 848.000
Voor een uitgebreide beschrijving van projecten in aanbouw en voorbereiding, alsmede overige initiatieven verwijzen wij naar het jaarverslag 2013. Garantieverklaringen projecten in uitvoering Ter nakoming van de verplichting die de aannemers aan de SOR hebben om projecten uit te voeren en af te maken worden zij verplicht tot genoegdoening van de SOR, bankgaranties af te geven. Voor de onderstaande projecten hebben wij per 31 december 2013 nog de volgende bankgaranties in ons bezit: Project
Aannemer
Plaats
De Gravin De Binnenhoftoren Rubroek Service De Gravin De Gravin
Schotte B.V. OVG Projecten B.V. BAM Woningbouw B.V. Schotte B.V. Schotte B.V.
Nieuwk.a/d IJssel Rotterdam Capelle a/d IJssel Nieuwk.a/d IJssel Nieuwk.a/d IJssel
Bedrag van de garantie 23.989 4.200.000 637.325 16.035 53.995 4.931.344
Toelichting marktwaarde financiële instrumenten Eind 2013 was de marktwaarde van alle derivaten van het volgende derivatenoverzicht tezamen negatief € 21.7 mln (2012 € 29,9 negatief). Hiervan is een groot deel (€ 9,5 mln) verwerkt in de jaarrekening (zie voorziening negatieve waarde derivaten). De overige niet verwerkte verplichtingen betreffen de onderstaande derivaten. Bedrag (x € 1.000) € 52.700 € 52.700
Afsluit datum 3-11-2003 3-11-2003
Ingangs datum 3-1-2005 3-1-2005
Afloop datum 2-1-2015 2-1-2015
€
17-11-2011
2-1-2015
2-1-2035
52.700
(Zie ook de post geactiveerde derivaatkosten bij de financiële vaste activa).
pagina 60
Naam Average Rate Cap Knock In Floor Barrie Strike IRS
Condities 5,00% 3,25% 3,25% 3,93%
Bijzonderheden
14
Toelichting op de Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening TI over 2013
L
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
L-1
Huren
2013
Te ontvangen netto huur De specificatie van de te ontvangen netto huur is als volgt: Verzorginghuizen Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Subtotaal Af: huurderving Totaal
17.541.895 35.534.266 6.306.058 59.382.219 2.483.793 56.898.426
De stijging van de totale huuropbrengsten (€ 6.222.832,58) is als volgt te verklaren:
De autonome huurverhoging per 1 juli betreft ca. € 850.000 aan extra huuropbrengsten. De belangrijkste huurverhoging heeft plaatsgevonden bij de woningen. In de onderstaande analyse zijn de belangrijkste ontwikkeling per complex weergegeven, daarbij is er gerekend met de meerhuur, de wijziging van de leegstand, maar exclusief de meeropbrengst door de huurverhoging. - De Gravin (stijging € 2.274.000):
De oplevering verzorging van de Gravin Sophie leidt tot een meeropbrengst van € 498.000,= (exclusief hvh). De verhuurde woningen woningen in de Gravin leiden tot een meeropbrengst van €1.363.000 (inclusief leegstand Ook de bedrijfsruimten van de Gravin zijn in 2013 opgeleverd, dit leidt tot een meeropbrengst van €413.000. -Het Facet (stijging €648.000):
In 2012 is het Facet geheel opgeleverd (dus ook 2de fase), maar in 2013 is dit complex het gehele jaar in exploitatie geweest, dit leidt tot een meeropbrengst van €648.000. -Buitenban (stijging €1.004.000):
In 2012 zijn de woningen van de Buitenban opgeleverd, maar in 2013 is dit complex het gehele jaar in exploitatie geweest, dit leidt tot een meeropbrengst van €517.000. De bedrijfsruimten van de Buitenban zijn in 2013 het gehele jaar in exploitatie geweest, dit leidt tot € 487.000 aan hogere huuropbrengsten in 2013. -Cultuurhuis (stijging €414.000):
In 2013 is het cultuurhuis in exploitatie gegaan, dit leidt tot een meeropbrengst van €414.000. - Boekholt (stijging €98.000)
De boekholt (geheel op leegstand in 2012) is gedurende 2013 verhuurd aan interveste. Hiermee is de huurprijs vervallen van het zorgcomplex, maar is de leegstand ook fors verlaagd. Per saldo leiden de verhuurde eenheden - KPN Tuinlaan Schiedam (stijging €44.000)
In 2012 is KPN Tuinlaan aangekocht, dit complex is verhuurd aan de KPN. En in 2013 is hier het hele jaar huur voor - De Alver (daling €131.000)
Eind 2012 is complex de Alver (verhuurd aan Interveste) gesloten voor verhuur. In 2013 is dit gebouw uit exploitatie en dat leidt tot een daling van de huuropbrengst met €131.000 - Verhuring Bedrijfsruimte de Aveling (stijging €29.000)
In de Aveling is een in 2012 leegstaande vhe verhuurd, dit leidt tot €29.000 aan meeropbrengsten. - Daling van de leegstand (stijging €612.000)
Van een aantal complexen is er sprake van fors lagere leegstand ten opzichte van 2012. De Geuzenhof (€13.000), de Binnenhoftoren (€20.000), de Vlinderhof (€239.000), Stadsplein (€205.000), De Hoeksteen (€97.000), Gerrit de Koker (€22.000) en de Prinsenhof (€16.000) zijn alle complexen waar de leegstand is verlaagd. - Stijging van de leegstand (daling €92.000)
Van een aantal complexen is er sprake van fors hogere leegstand ten opzichte van 2012, THB (€63.000) heeft te maken met een hoge mutatiegraad (door sterfte), de Rietplaat (€29.000) is een complex met langdurige - Huurharmonisatie (€82.000)
Er zijn een 2-tal complexen waarbij er naast de reguliere huurverhoging ook een forse verhoging door huurharmonisatie plaatsvindt. Voor de Vlinderhof is daarmee €49.000 meer aan huren gerealiseerd, voor de Leemgaarde is dit €33.000.
pagina 61
2012
17.421.927 31.696.975 4.946.874 54.065.776 3.390.183 50.675.593
L-2
Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen Huur overige zaken; vergoedingen leveringen en diensten Opbrengsten Te Hoogerbrugge, Klapwiek en De Hoeksteen Overige baten Subtotaal Af: vergoedingsderving wegens leegstand Totaal
2013
2012
7.155.198 434.969 23.345 7.613.512 279.187 7.334.325
7.077.044 485.033 18.152 7.580.228 265.586 7.314.642
De stijging van de ontvangen vergoedingen met € 19.683 ten opzichte van vorig boekjaar (+0,25%) wordt hoofdzakelijk verklaard door de reguliere prijsstijgingen van leveringen en diensten. L-3
Overheidbijdragen
L- 4
Verkopen Bestaand Bezit Het verkoopresultaat van 2013 is als volgt opgebouwd: - Opbrengst verkopen - Boekwaarde verkopen - Verkoopkosten Totaal
L-5
Verkopen Nieuwbouw
L-6
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
L-7
Overige bedrijfsopbrengsten - overige baten uit woningexploitaties - vergoeding voor administratie leveringen en diensten - diversen Totaal
2012 66.751
2013 123.034
2012 -
887.000 753.887 10.079 123.034
De overige baten uit woningexploitaties bestaan uit: - 1ste verhuurnota's - administratiekostenvergoeding THB - administratiekosten Servicekosten - overige baten uit exploitatie
2013 0
2012 865.856
2013 826.156
2012 1.271.662
2013 231.323 302.675 1.442.859 1.976.857
2012 463.930 256.202 1.716.667 2.436.799
38.961 10.000 292.675 192.362 533.998
De diverse overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit: Niet verrekenbare service kosten - Domotica 2013 - Prorata 2013 - Vrijval reserveringen - Mediation Havensteder - Huur Caravanstalling - Overigen Totaal L-8
2013 0
-46.948 375.241 161.506 49.776 550.000 327.911 25.373 1.442.859
Exploitatie Gebouwen in Beheer 2013 -122.758 130.059 15.836 23.137
Woningen in Beheer Bedrijfsruimten in Beheer Parkeerplaatsen
pagina 62
2012 125.760 -63.390 -16.078 46.292
M
BEDRIJFSLASTEN
M-1
Afschrijvingen Sociaal Vastgoed in Exploitatie Afschrijving Inbouwpakket Domotica Activa ten dienste van de exploitatie Totaal
2013 16.081.686 160.962 124.746 650.736 17.018.130
2012 16.564.144 0 70.154 670.911 17.305.209
M-2
Overige Waardeveranderingen Waardeverandering Sociaal Vastgoed Waardeverandering Sociaal Vastgoed in ontwikkeling Waardeverandering Commercieel Vastgoed in Ontwikkeling Waardeverandering Commercieel Vastgoed Waardeverandering Activa ten dienste van Exploitatie Afboeking diverse projecten. Totaal
2013 -2.521.304 1.357.990
2012 -
M-3
3.314.907 214.985 6.643.725 9.010.303
869.000 16.300.730 3.756.736 407.940 21.334.406
Salarissen, sociale lasten en pensioenpremies Salarissen Uitzendkrachten Pensioenpremie Sociale lasten 15% Spaarloonpremie
2013 4.027.712 302.474 766.201 542.913 4.305
2012 4.219.392 625.662 777.799 567.941 2.798
af: doorbelast naar onderhoud af: ten laste van ziekteverzuimreserve af: ontvangen ziekengelden
5.643.605 188.193 0 27.610 5.427.803
6.193.591 174.092 49.743 24.459 5.995.040
De salariskosten per kostenplaats bedragen: Directie Bedrijfsbeheer Woondiensten Vastgoed Onderhoud Vastgoed Projectontwikkeling
2013 854.967 1.208.910 1.251.817 464.563 576.085
2012 998.421 1.280.239 1.513.595 369.538 733.648
Subtotaal kostenplaatsen ten laste van de exploitatie Huismeesters THB restaurant/ winkel THB/klapwiek/Hoeksteen
4.356.342 483.946 297.790 289.725
4.895.441 437.745 303.448 308.662
Subtotaal kostenplaatsen ten laste van de servicekosten
1.071.461
1.049.856
Totaal salariskosten
5.427.803
5.945.297
Aan de leden van de Raad van Commissarissen is ten laste van het resultaat van 2013 een totale vergoeding verstrekt ad € 63.707 bestaande uit bruto loon en sociale lasten. Deze kosten zijn onderdeel van de salariskosten directie.
pagina 63
M-4
M-5
Lasten onderhoud Acuut klachtenonderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud Onderhoud Complexen in beheer derden Kosten huismeesters t.l.v. onderhoud Overig Onderhoudskosten
2013 1.717.158 435.820 3.945.926 -52.320 102.709 145.912 6.295.205
2012 1.772.946 352.743 2.723.829 -54.848 200.173 48.158 5.043.001
Onderstaand een overzicht van de onderhoudsuitgaven per bedrijfswaardecomplex: Verzorgingshuizen/verpleeghuizen Woningen Bedrijfspanden
1.555.971 4.620.648 118.585
1.472.596 3.449.339 121.066
Totaal
6.295.205
5.043.001
Onderhoudskosten zijn verantwoord in de periode waarin de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Overige bedrijfslasten Servicekosten Bedrijfs-en Totaal Exploitatiekosten boekjaar 2013 2013 2013 Overige personeelskosten 113.755 1.231.961 1.345.716 Huisvestingskosten 152.766 190.076 342.842 Kosten Raad van Commissarissen 45.468 45.468 Kosten restaurant/ winkel Te Hoogerbrugge 228.732 228.732 Algemene kosten 62.708 2.371.914 2.434.622 Subtotaal vanuit bedrijfskosten
M-6
557.961
251.641 2.836.980
4.397.380
4.171.102
2013 1.408.904 100.622 1.301.993 1.459.523 1.245.588 5.516.630
2012 1.300.580 76.747 1.155.130
2013 5.731.671
2012 5.683.526
Exploitatielasten Onroerende zaakbelasting Opstalverzekeringen Overige zakelijke lasten Sectorspecifieke heffingen Overige exploitatielasten
M-7
3.839.419
Totaal boekjaar 2012 691.691 376.065 14.725
1.458.472 3.990.929
Leveringen en diensten Leveringen en diensten
pagina 64
N N-1
N-2
N-3
FINANCIELE BATEN EN LASTEN 2013
2012
576.142 1.395.000 138.693 7.978 497.252 2.615.065
3.775.848 1.395.000 115.065 39.758 500.603 5.826.275
2.228.348 -278.174 1.950.174
-11.234.539 -592.646 -11.827.185
-28.649.077 -5.815.000 -1.024 -1.870.028 -36.335.129
-28.297.578 -226 -1.532.997 -29.830.800
-31.769.890
-35.831.710
De toegerekende rente geïnvesteerd eigen- en vreemd vermogen aan activa ter exploitatie en ten dienste van de exploitatie kan als volgt worden gespecificeerd: 2013
2012
Rentebaten Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Vrijval Afkoop renteconversie Toegerekende Rente Leveringen en Diensten Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen Waardeveranderingen Financieel Vaste Activa Afboeking negatieve marktwaarde derivaten Afschrijving FVA Rentelasten Rente langlopende schulden Boeterente aflossing langlopende schulden Rente overige schulden Rente lasten derivaten
Stand rentelasten minus rentebaten
(a)
Verzorgingshuizen Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Inventaris Inbouwpakket Domotica Activa ten dienste van de exploitatie
Het totaal renteresultaat bedraagt
(b)
5.269.527 22.029.829 4.175.628 59.769 10.224 105.657 251.902 31.902.536
5.529.248 20.994.521 3.571.134 73.118 75.378 276.824 30.520.223
(a-b)
132.646
-5.311.487
Boekjaar 2013
Boekjaar 2012
-195.515
-270.556
Het gemiddeld rentepercentage van de langlopende schulden bedraagt ultimo 2013 4,22 (2012 4,02).
O
RESULTAAT UIT DEELNEMINGEN
Dit is het resultaat van de SOR Holding BV. Hierin zijn de resultaten verwerkt van haar dochters SOR Vastgoed BV, Voordeban BV en Senior Village BV
pagina 65
15 Ondertekening Rotterdam, Directeur-bestuurder:
dhr H. Rietveld
…………………………………………….. Raad van Commissarissen:
dhr B. de Graaf
…………………………………………….. mevr. H. van Duin
…………………………………………….. mevr. A.M. Kremer
…………………………………………….. dhr. F. de Ruiter
…………………………………………….. mevr. L. Houben
…………………………………………….. .
dhr. W. van Deventer
……………………………………………..
pagina 66
Bijlage: Kengetallen 2009-2013
Aantal verhuureenheden (VHE) Per 31 december boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
Sociaal bezit in exploitatie Woongebouw (vooroorlogs) Woningen en woongebouwen Maatschappelijke ruimten Dienstencentra Verpleeghuizen Verzorgingshuizen
61,0 3965,0 191,0 16,0 22,0 1907,0
61,0 4019,0 174,0 8,0 26,0 1996,0
61,0 3962,0 174,0 8,0 26,0 1996,0
61,0 4587,0
61,0 4644,0
26,0 1934,0
26,0 2045,9
6162,0
6284,0
6227,0
6608,0
6776,9
1342,0 158,0 0,0 311,0 48,0
1083,0 159,0 12,0 272,0 48,0
881,0 145,0 12,0 191,0 48,0
139,0 42,5 406,5 63,0
139,0 42,5 406,5 43,0
subtotaal
1859,0
1574,0
1277,0
651,0
631,0
Totaal
8021,0
7858,0
7504,0
7259,0
7407,9
259,0 69,0 31,0 263,0
0,0 18,5 342,0 0,0 1,0 620,0
15,0 1,5 322,0 68,0 1,5 1193,0
0,0 0,0 107,0 256,0 0,0 792,0
0,0 0,0 172,4 2,0 27,0
subtotaal Commercieel bezit in exploitatie
Woningen Garages Dienstencentra Bedrijfsruimten Winkels
Mutaties in het boekjaar Verkocht Gekocht In exploitatie genomen Gesloopt/uit exploitatie Overige wijzigingen In aanbouw
Uitgangspunten verhuureenheden (VHE): 1 woning 1 verhuureenheid 1 garage ½ verhuureenheid Het aantal vhe's voor onroerende zaken niet zijnde woongelegenheden wordt bepaald door het aantal m² te delen door 80 m².
pagina 67
Totale personeelsbezetting (voltijds) Per 31 december boekjaar
2013
a. Directie b. Woondiensten c. Financiën en Informatisering d. Bedrijfsbeheer e. Groep Onderhoud f. Vastgoed
2012
2011
2010
2009
8,94 17,06 9,00 3,28 7,00 5,67
10,68 15,83 8,00 5,17 5,00 5,67
9,13 18,17 10,00 3,92 5,00 8,56
7,85 18,06 11,33 3,92 5,00 9,22
6,85 16,61 9,33 4,42 4,00 7,67
50,95
50,35
54,78
55,38
48,88
g. Huismeesters h. Te Hoogerbrugge/De Klapwiek/Hoeksteen i. Te Hoogerbrugge restaurant
15,22 4,60 4,65
13,78 4,63 6,10
12,78 5,38 6,31
13,78 6,17 5,04
11,78 5,37 3,42
servicekosten
24,47
24,51
24,47
24,99
20,57
Totaal
75,42
74,86
79,25
80,37
69,45
bedrijfskosten
Verhuur en incasso Per 31 december boekjaar
2013
1. Verhuringen 2. Goedkope woningen 3. Huurachterstand in % 4. Huurderving in % De grens van goedkope woningen per 1-7 De max. grens van betaalbare won. per 1-7
2012 689 161 0,80 4,18
374,44 535,91
2011 763 474 0,34 6,27
€ 361,66 € 517,64
2010 641 403 0,38 4,07
€ 361,66 € 517,64
2009 500 477 0,39 2,17
€ 357,37 € 511,50
487 524 0,39 2,26 € 357,37 € 511,50
Continuïteit Per 31 december boekjaar 1. Liquiditeit (current ratio) 2. Solvabiliteit 3. Rentabiliteit eigen vermogen (REV) 4. Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) ad 1.
ad 2.
ad 3.
ad 4.
2013
2012 1,80 13,6 -15,7 1,6
2011 0,40 13,1 -32,9 -0,1
2010 0,19 23,2 -3,7 0,0
Dit kengetal wordt berekend als het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current ratio), uitgedrukt in een getal. In formule: Liquiditeit=vlottende activa:kortlopende schulden Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen (=balanstotaal) berekend en uitgedrukt in een getal. In formule: Solvabiliteit=eigen vermogen:totaal vermogen x 100%. De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage. In formule: REV=jaarresultaat:eigen vermogen x 100 %. De rentabiliteit van het totale vermogen is het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde intrest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (=balanstotaal). In formule: RTV=jaarresultaat voor aftrek intrest op vreemd vermogen:totaal vermogen x 100 %.
pagina 68
2009 0,16 10,3 6,6 3,5
0,13 10,2 2,5 3,6
Balans en winst- en verliesrekening Per 31 december boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
Per verhuureenheid (VHE) 1. Boekwaarde onroerende zaken in expl. 2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in expl. 3. Marktwaarde onroerende zaken in expl. 4. Eigen vermogen 5. Afschrijvingen 6. Salarissen en sociale lasten 7. Kosten onderhoud 8. Overige bedrijfslasten 9. Bedrijfsresultaat 10. Rentelasten minus rentebaten 11. Jaarresultaat
Overige:
88.502 121.141 14.459 2.122 677 785 574 1.694 3.961 2.267-
2013
1. Gemiddeld rente % langlopende leningen 2. Reserve uitgedrukt in % van de nettohuren en overheidsbijdragen
Absoluut (x € 1.000) 1. Boekwaarde onroerende zaken in expl. 2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in expl. 3. Marktwaarde onroerende zaken in expl. 4. Eigen vermogen 5. Egalisatierekeningen 6. Weerstandsvermogen 7. Langlopende schulden 8. Bedrijfsresultaat 9. Rentelasten minus rentebaten 10. Jaarresultaat
83.955 128.656 14.184 2.202 757 642 531 1114.557 4.668-
2012 4,50
203,8
2013
545.350 225.201 115.977 115.977 696.934 13.589 31.770 -18.181
2011
74.181 103.174
10.964 1.203 800 702 1.758 3.700 2.975 725
10.033 1.073 725 720 1.444 3.562 3.313 249
2010
2009
4,27
4,53
4,47
219,7
414,1
157,0
158,7
527.575 202.505 111.461 111.461 693.066 87335.810 36.683-
pagina 69
80.319 109.991
4,24
2012
*) Als gevolg van een nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving inzake financiële instrumenten, is m.i.v. 2008 de egalisatie van de renteconversie gerubriceerd onder langlopende schulden i.p.v. onder egalisatierekeningen. i.p.v. onder egalisatierekeningen.
94.814 129.766 27.243 1.087 798 686 561 2.080 3.082 1.002-
2011
590.408 165.711 204.430 204.430 635.359 15.610 23.129 7.519-
2010
2009
583.039 798.427
549.527 764.303
79.585 79.585 670.607 26.861 21.598 5.263
74.322 2.134 76.456 635.654 26.387 24.544 1.844