ER Capital Vastgoedfonds II BV Capelle aan den IJssel. Jaarverslag 2009

ER Capital Vastgoedfonds II BV Capelle aan den IJssel Jaarverslag 2009

ER CAPITAL VASTGOEDFONDS II BV

ER Capital Vastgoedfonds II BV is een fonds van ER Capital NV

Profiel ER Capital NV ER Capital NV is een fundmanagement organisatie gevestigd te Rotterdam. De onderneming initieert, structureert en beheert niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen op het gebied van: • kleinschalig commercieel vastgoed • indirecte „private equity‟ en vastgoed investeringen ER Capital NV heeft voor haar fondsen een langjarige investeringshorizon, omdat zij van mening is dat goede investeringen op de lange termijn een bovengemiddeld rendement kunnen opleveren. ER Capital NV biedt particuliere investeerders en kleine instituten de mogelijkheid om gespreid te investeren in proposities waartoe men normaliter beperkt toegang heeft.

2


Inhoudsopgave PROFIEL ER CAPITAL NV .................................................................................. 2 INHOUDSOPGAVE ........................................................................................... 3 KERNCIJFERS................................................................................................ 4 VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT ................................................................ 6 VERSLAG VAN DE DIRECTIE ............................................................................... 7 JAARREKENING 2009 ..................................................................................... 10 BALANS PER 31 DECEMBER 2009 ........................................................................... 11 WINST- EN VERLIESREKENING ............................................................................... 13 TOELICHTING ALGEMEEN .................................................................................... 14 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING ...................................................................... 14 GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING .................................................................. 16 TOELICHTING OP DE BALANS ................................................................................ 17 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING ........................................................... 25 OVERIGE GEGEVENS ...................................................................................... 28 VOORSTEL TOT BESTEMMING VAN HET RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR 2009 ............. 28 ACCOUNTANTSVERKLARING ............................................................................. 30

3


Kerncijfers (Bedragen in duizend euro) 31 december 2009

31 december 2008

Balans

Activa Beleggingen Overige activa Liquide middelen

6.800 204 167

6.800 188 82 7.171

7.070

Passiva Eigen vermogen Belastinglatentie Hypothecaire financiering Overige passiva

1.171 637 4.886 477

1.022 637 5.013 398 7.171

7.070

4


Winst en Verliesrekening (Bedragen in duizend euro) 2009

Direct resultaat: Huuropbrengsten Exploitatiekosten

544 -59

Exploitatieresultaat Kosten Rente

515 -41 485

110 106

Resultaat voor belasting Belastingen

2008

474 104 310

-216

-414

269

60

-50

-10 -50

-10

219

50

2009

2008

232.000 € 5,05 € 0,95

232.000 € 4,40 € 0,21

Aanvullende informatie

2009

2008

Aantal panden Aantal huurders Kantoor meters vvo

1 4 3.962

1 4 3.962

Resultaat na belasting

Gegevens per aandeel Aantal uitstaande aandelen Eigen vermogen per aandeel Winst per aandeel (na belasting)

5


VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT Voor u ligt het directieverslag en de jaarrekening 2009 van ER Capital Vastgoedfonds II BV. Bij de door de directie getekende jaarrekening is een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven door Wolfsbergen Van Haarlem Assurance N.V. Dit jaarverslag is met de Raad van Toezicht besproken. Voorgesteld wordt de winst 2009 ad € 218.967,- ten gunste te brengen aan de reserves. De Raad van Toezicht heeft gedurende het afgelopen jaar diverse malen vergaderd. Tijdens deze vergaderingen kwamen algemene financieel economische en vastgoedgerelateerde onderwerpen aan de orde, alsmede werd er stilgestaan bij de resultaat- en liquiditeitsontwikkeling van de vennootschap. De Raad van Toezicht is gedurende de periode van 1 januari 2009 tot het einde van het boekjaar drie maal fysiek in vergadering bijeen geweest en heeft daarnaast enkele malen telefonisch vergaderd. Rotterdam (Rivium), 26 mei 2010. Ing. P.A.M. de Heer Drs. C.J.A.M. van Gennep

6


VERSLAG VAN DE DIRECTIE Geachte (mede)aandeelhouder en belangstellende, Hierbij bieden we u het jaarverslag aan over het boekjaar 2009. Dit boekjaar liep gelijk aan het kalenderjaar. Algemeen De financiële wereld heeft een zeer turbulent jaar achter de rug. Door de kredietcrisis heerst er algemene onzekerheid en banken zijn nog steeds terughoudend in hun kredietverlening. Het resultaat hiervan zijn langere doorlooptijden voor kredietaanvragen, lagere verstrekkingen en hogere risico-opslagen. Ontwikkeling ER Capital Vastgoedfonds II BV Financiering en rentebeleid ER Capital Vastgoedfonds II BV slaat zich goed door de economische crisis heen. De rentedalingen van het afgelopen jaar hebben een zeer positief effect gehad op het resultaat. De beslissing van september 2008 om de rente variabel te behouden, is een juiste gebleken. Om het renterisico voor de toekomst af te dekken heeft de vennootschap een rentecap gekocht over een hypotheek bedrag van € 4.500.000 op basis van de driemaands Euribor rente van 4%, exclusief de opslag, ingaande 1 januari 2010 met een looptijd van 4 jaar. De vennootschap zal vooralsnog (tot oktober 2010) gefinancierd blijven op éénmaands Euribor plus een opslag van 100 basispunten (1%). Daarnaast zijn alle huren in 2009 geïndexeerd. Fiscale positie De vennootschap is VPB-plichtig en ondernemer voor de BTW. Het pand te Hoofddorp heeft een fiscale boekwaarde die lager is dan de WOZ-waarde daarom kan er fiscaal niet meer op dat pand worden afgeschreven. In 2009 heeft de vennootschap haar fiscaal compensabele verlies gebruikt. De vastgoedportefeuille De vennootschap heeft een pand te Hoofddorp in bezit. Dit kantoorpand is gebouwd in 1995 in opdracht van de voormalige vliegtuigbouwer Fokker. In 2007 had de vennootschap reeds nieuwe huurcontracten gesloten met CAE en de Nationale Luchtvaartschool. Medio 2008 heeft de vennootschap vervolgens een huurcontract gesloten met Netwerkbeheer Haarlemmermeer (dochter van RWE). In het belendende, niet in eigendom van de vennootschap doch in eigendom van CAE zijnde, pand heeft CAE een aantal vliegsimulators staan (7 stuks).

7


In het bij de vennootschap in eigendom zijnde pand worden o.a. theorieopleidingen t.b.v. de luchtvaart gegeven. De andere huurders zijn de Nationale Luchtvaartschool alwaar studenten hun (theorie) opleiding tot piloot krijgen, Denim Air, een onderneming die vliegtuigen inclusief bemanning uitleent, en Netwerkbeheer Haarlemmermeer (een dochter van het Duitse energieconcern RWE). Kerngegevens Adres: Oppervlakte: Parkeerplaatsen: Huurders:

Huurwaarde ultimo 2009: Balanswaarde: Rendement:

Diamantlaan 1 te Hoofddorp 3.962 m² VVO 34 CAE Denim Air Nationale Luchtvaart school Netwerkbeheer Haarlemmermeer circa € 553.565,€ 6.800.000,- (12,3x de jaarhuur eind 2009) 8,1%

Waardering van het O.G. in portefeuille Bij het opmaken van dit jaarverslag is extra aandacht besteed aan het waarderingsvraagstuk. Het pand dat de vennootschap bezit is door de vennootschap gewaardeerd op actuele waarde, die ondanks de in 2009 geïndexeerde huur en de volledige verhuur door de vennootschap, gelijk is gehouden aan de waarde van ultimo 2008. Het pand is eind 2009 gewaardeerd op een rendement van circa 8,1% (12,3x de jaarhuur). Eind 2009 heeft de vennootschap opdracht gegeven voor het vervangen van een deel van het dak op het pand. Hiervoor zijn kosten ad € 36.050,- opgenomen in 2009. Door de weersomstandigheden van afgelopen winter kon er echter niet begonnen worden met de werkzaamheden. Zodra deze het toelaten zal het dak vervangen worden. Direct en indirect resultaat Het direct resultaat heeft zich positiever ontwikkeld dan voorspeld in de prospectus (resultaatprojectie 2009: direct resultaat na vpb € 115.000,-). Dit komt in zijn geheel door de lage rentestand van het afgelopen jaar, de gemiddelde hypotheekrente bedroeg 2% in 2009. Daar staat tegenover dat het indirect resultaat over 2009 (resultaatprojectie 2009: indirect resultaat na vpb € 80.000,-) nihil was. De directie ziet geen reden om de waarde van het onroerend goed in portefeuille aan te passen ten opzichte van 2008. Per saldo is het direct resultaat over 2009 hoger dan het direct en indirect resultaat tezamen als in de resultaatprojecties uit de prospectus. Berekening van de intrinsieke waarde per aandeel De intrinsieke waarde per aandeel wordt berekend door het zichtbaar eigen vermogen te delen door het aantal uitstaande aandelen. Eind 2009 was de intrinsieke waarde per aandeel € 5,05 (2008: €4,40).

8


Voorstel tot bestemming van resultaat De directie zal op de komende algemene vergadering voorstellen het resultaat van € 218.967,- ten gunste van de algemene reserves te brengen. Dividendvoorstel De directie zal tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders voorstellen in juli 2010 een dividend van € 0,30 per aandeel, derhalve voor in totaal € 69.600,-, ten laste van de agioreserve uit te keren. Vooruitzichten Uitgaande van de aanwezige huurcontracten en het laag blijven van de éénmaands Euribortarieven, is het de verwachting dat 2010 wederom een zeer goed direct resultaat zal opleveren (duidelijk beter dan in het Informatiememorandum voorzien). Met betrekking tot het indirecte resultaat 2010, doet de directie vooralsnog geen uitspraak. Rotterdam (Rivium), 26 mei 2010 De directie ER Vastgoed Management BV

Namens deze: Drs. S.J. Eelkman Rooda

9


ER Capital Vastgoedfonds II BV

Jaarrekening 2009

10


Balans per 31 december 2009 (voor resultaatverdeling) (Bedragen in euro’s) 31 december 2009

31 december 2008

ACTIVA Immateriële vaste activa Plaatsingskosten

(1) 134.434

174.199 134.434

Vaste activa Vastgoedbeleggingen

(2)

6.800.000

174.199

6.800.000 6.800.000

Vlottende activa Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa

(3) (4)

-357 70.113

6.800.000

3.394 9.917 69.756

Liquide middelen Banktegoeden

(5)

167.247

13.311

82.321 167.247

82.321

7.171.437

7.069.831

11


31 december 2009

31 december 2008

PASSIVA Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Wettelijke reserves Agio reserve Overige reserves Resultaat boekjaar

(6) 464.000 134.434 507.076 -152.801 218.967

464.000 174.199 576.676 -242.307 49.593 1.171.676

Voorzieningen Voorziening belasting latentie

1.022.161

(7) 637.253

637.253 637.253

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

(8)

4.886.243

637.253

5.012.283 4.886.243

Kortlopende schulden Overige schulden

(9)

476.265

5.012.283

398.134 476.265 7.171.437

398.134 7.069.831

12


Winst- en verliesrekening (Bedragen in euro’s) 2009 Direct beleggingsresultaat Huuropbrengsten Exploitatielasten Beheersvergoeding

(10) (11)

544.859 -46.966 -12.848

Exploitatieresultaat

Algemene kosten Amortisatie immateriële vaste activa en financieringskosten Managementvergoeding Overige algemene kosten

(12) (13)

(14)

Resultaat na belasting

(15)

473.786

-46.225

-27.268

-42.446 -21.214

-47.145 -29.272 -109.885

-103.685

375.160

370.101

-106.203

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting

515.050 -25.986 -15.278 485.045

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentelasten en soortgelijke kosten

2008

-309.780 -106.203

-309.780

268.957

60.321

49.990

10.728 -49.990

-10.728

218.967

49.593

13


Toelichting algemeen

Algemeen De jaarrekening is opgesteld met in achtneming van de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. Tevens is RJ213 “Vastgoedbeleggingen” in aanmerking genomen bij het opstellen van de jaarrekening. Het boekjaar 2009 is gelijk aan het kalenderjaar. ER Capital Vastgoedfonds II BV heeft als doelstelling het investeren in vastgoed, effecten en (hypothecaire) schuldvorderingen, het deelnemen in, het voeren van beheer over, het financieren van, het voeren van directie en het verlenen van adviezen en diensten aan andere vennootschappen en ondernemingen. De onderneming houdt haar zetel in Rotterdam Rivium. De directie van ER Capital N.V. is indirect aandeelhouder van ER Capital Vastgoedfonds II BV. Daarnaast heeft het fonds een aantal particuliere aandeelhouders.

Grondslagen voor de waardering Schattingsprocessen Bij de opmaak en vaststelling van deze jaarrekening worden noodzakelijkerwijs een aantal schattingsprocessen gehanteerd. Deze hebben vooral betrekking op: Waardering vastgoed De waardering van vastgoed is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren rendementseis, leegstandontwikkeling, kwaliteit huurders en contractverlenging en -opzeggingen. Emissie- en financieringskosten De waardering en afschrijving van deze geactiveerde kosten is mede afhankelijk van de toegevoegde waarde welke de betrokken financiering heeft voor de vennootschap. Per definitie is een dergelijke inschatting subjectief van aard. Immateriële vaste activa –plaatsingskosten Verschuldigde afsluiten transactiekosten met betrekking tot de kosten voor het plaatsen van aandelen en verkrijgen van (hypothecaire) financiering worden geactiveerd en volgens de lineaire methode over 5 jaar afgeschreven.

14


Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijging te realiseren en dienen niet voor eigen gebruik. De eerste waardering van een vastgoedbelegging geschiedt tegen de verkrijgingprijs, inclusief de transactiekosten. Na de eerste verwerking worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde, worden verantwoord in de winsten verliesrekening. De reële waarde wordt jaarlijks vastgesteld door een waardering uitgevoerd door de directie. Periodiek wordt de interne waardering getoetst door een externe taxateur. Daarnaast wordt ten laste van de winstbestemming (of bij gebreke aan voldoende resultaat ten laste van de overige reserves) een herwaarderingsreserve gevormd. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, voor zover nodig rekening houdend met mogelijke oninbaarheid. Belastingen Latente belastingverplichtingen hebben betrekking op de verplichtingen die voortvloeien uit de verschillen in waardering van activa en passiva in de jaarrekening en de fiscale waardering daarvan. Zij worden, verminderd met een eventuele actieve latentie, opgenomen tegen het geldende belastingtarief en worden, rekeninghoudend met de looptijd, contant gemaakt. Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Overige activa en passiva Alle overige posten in de balans worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

15


Grondslagen voor resultaatbepaling

Huuropbrengsten Onder huuropbrengsten wordt verstaan de in het verslagjaar aan derden toe te rekenen huren en diensten, exclusief omzetbelasting, onder aftrek van erfpacht, niet aftrekbare BTW (i.v.m. onbelaste verhuur) en de mutatie van de voorziening debiteuren. Bedrijfslasten De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen van waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Verliezen worden in aanmerking genomen in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn. Financieel resultaat Het financieel resultaat betreft de op de verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen en rentebaten over uitstaande banksaldi en aan huurders in rekening gebrachte rente.

16

ER CAPITAL VASTGOEDFONDS II B.V.

Toelichting op de balans 1. Immateriële vaste activa (Bedragen in euro’s) 2009 Stand per 1 januari 2009 Kosten gedurende het boekjaar Amortisatie

2008

174.199 0 -39.765

Waarde per ultimo

0 198.827 -24.628 134.434

174.199

De immateriële vaste activa betreffen geactiveerde financieringskosten. Deze kosten hebben betrekking op plaatsing van aandelen. De geactiveerde emissiekosten worden over een periode van vijf jaar geamortiseerd. De cumulatieve afschrijvingen over het in 2008 geactiveerde bedrag van € 198.827,- bedragen per ultimo 2009 € 64.399,-.

2. Vastgoedbeleggingen (Bedragen in euro’s) 2009 Stand per 1 januari 2009 Afschrijving in het boekjaar Herwaardering in het boekjaar Stand per ultimo

2008

6.8000.000 0 0

6.800.000 0 0 6.800.000

6.800.000

Het object betreft een kantoorgebouw gesticht in 1995 gelegen aan de Diamantlaan 1 te Hoofddorp op circa 3.800 m² grond in eigendom, met bijbehorend parkeerterrein met 34 parkeerplaatsen en een vvo van circa 3.962 m². De vennootschap heeft in voorgaande jaren een herwaardering van € 4.939.000 in de waardering verwerkt. Op het pand te Hoofddorp is een hypotheek gevestigd ten behoeve van respectievelijk € 5,3 mln. (te vermeerderen met een opslag van 40% ten behoeve van kosten, derhalve € 7.420.000) en € 485.000 voor respectievelijk de hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 5,3 mln. en een treasury line van € 485.000 ten behoeve van het afdekken van renterisico‟s, zoals verder besproken in toelichting 8 hierna.


De reële waarde van het vastgoed werd in 2008 en 2009 vastgesteld door een waardering uitgevoerd door de directie. Periodiek wordt de interne waardering getoetst door een externe taxateur. De laatste externe waardering vond plaats in 2007 en de eerstvolgende naar verwachting eind 2011. De reële waarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen, verminderd met thans bekende te verstrekken toekomstige huurvrije periodes, thans bekende leegstand, onroerend zaakgebonden zakelijke lasten, andere exploitatiekosten zoals onderhoud, erfpacht en verzekeringslasten en is gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht rendement. Het eventuele verschil tussen de actuele huuropbrengst en de markthuurwaarde is verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten. Kredietcrisis Ten gevolge van de kredietcrisis staat de vastgoedmarkt sterk onder druk. Door een zeer terughoudend beleid bij nagenoeg alle vastgoedfinanciers, moeten kopers van vastgoed meer eigen vermogen inbrengen. Dit leidt tot aanzienlijk minder transacties en hogere rendementseisen. Onzeker is hoe lang deze omstandigheden zullen voortduren en welk effect een en ander op de waardering zal hebben. Duidelijk is wel dat een geforceerde verkoop momenteel niet tot de gewenste opbrengst zal leiden. Omdat de vennootschap niet de intentie heeft om haar vastgoed te verkopen en daar naar alle waarschijnlijkheid ook niet toe zal worden gedwongen, heeft een en ander geen directe te voorziene implicaties voor de vennootschap. Bruto aanvangsrendement De portefeuille is effectief gewaardeerd op een rendement van 8,1 % (2008: 8,1%), huurwaarde 2009.

18


Huurverval kalender Overzicht huurinkomsten incl. indexatie van 2% en btw compensatie met gebruik van eventuele breakopties door de huurders en zonder verlenging van de huurcontracten is als volgt (in euro‟s): 2010 € 542.571

2011 € 515.303

2012 € 164.196

2013 € 17.420

2014 €0

Belangrijke veronderstellingen welke zijn gehanteerd bij de waardering van de vastgoedportefeuille zijn: Looptijd huurcontracten Bij de waardering van een pand wordt normatief uitgegaan van een vijfjarig contract, bij een korter dan wel langer huurcontract wordt er vervolgens een locatie afhankelijke afslag dan wel opslag gehanteerd. De leegstand is dus effectief verdisconteerd in de rendementseis. De gemiddeld gewogen contractduur per 31 december 2009 bedraagt 2,3 jaar. Onderhoud Voor onderhoud is een correctie van de waardering opgenomen van gemiddeld 5 % van de jaarlijkse huuropbrengsten. Transactiekosten Bij de waardering van het object is een percentage van 6,14% in mindering gebracht voor transactiekosten bij verkoop, zoals overdrachtsbelasting, notariële kosten en kadastrale kosten. Overige informatie De directie onderschrijft de waardering van het vastgoedobject maar wijst op de onzekerheden welke hiermee zijn omgeven, mede gezien de inherente onzekerheidsmarges in taxaties, de schattingsprocessen en veronderstellingen welke hieraan ten grondslag liggen en de nog steeds niet vaststaande invloed van de kredietcrisis op de waardering van het commercieel vastgoed in Nederland.

19


3. Debiteuren (Bedragen in euro’s) 2009 Debiteuren Voorziening van oninbaarheid

2008

-357 0

3.394 0 -357

4. Overige vorderingen (Bedragen in euro’s) Overige vorderingen Af te rekenen servicekosten

2009

3.394

2008

5.544 64.569

9.917 0 70.113

5

9.917

Liquide middelen

Banktegoeden zijn vrij opneembaar en staan volledig ter vrije beschikking van de vennootschap.

20


6

Eigen vermogen

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: (Bedragen in euro’s) Geplaatst Kapitaal Stand per 31 december 2008

Herwaard. Wettelijke Agio reserve reserve reserve

Overige reserves

Resultaat boekjaar

Totaal

464.000

0

174.199

576.676

-242.307

Correctie

0

0

0

0

0

148

148

Agiodividend over 2008

0

0

0

-69.600

0

0

-69.600

Storting nieuwe aandelen

0

0

0

0

0

0

0

Resultaat verdeling

0

0

0

0

49.741

-49.741

0

Vrijval wettelijke reserve

0

0

-39.765

0

39.765

0

0

Resultaat voor de periode

0

0

0

0

0

218.967

218.967

464.000

0

134.434

507.076

-152.801

Stand per 31 december 2009

49.593 1.022.161

218.967 1.171.676

Per jaareinde bedraagt het maatschappelijk kapitaal € 464.000 verdeeld over 232.000 aandelen van elk € 2,- nominaal. Per jaareinde was het hele maatschappelijke kapitaal geplaatst en hield de vennootschap geen aandelen in portefeuille.

21


7. Voorzieningen (Bedragen in euro’s) 2009 Voorziening belasting latentie Stand per 1 januari 2009 Dotaties boekjaar

2008

637.253 0

Stand per 31 december 2009

629.679 7.574 637.253

637.253

VPB latentie De latente vpb-belastingverplichting heeft betrekking op de verplichtingen die voortvloeien uit de verschillen in waardering van activa en passiva in de jaarrekening en de fiscale waardering daarvan. ER Capital Vastgoedfonds II BV hanteert voor de latente belastingverplichtingen een contant waardetarief van 12,75%, tenzij er indicatie is dat de verschillen op korte termijn leiden tot belastingheffing.

8. Schulden aan kredietinstellingen (Bedragen in euro’s) 31 december 2009 Kredietinstelling ING hypothecaire lening Toename volgens contract Aflossing komende 12 maanden Geactiveerde kosten Amortisatie kosten

5.023.958

31 december 2008

4.656.458 500.000 -132.500 -14.755 3.080

-132.500 -14.755 9.540 4.886.243

5.012.283

De hypothecaire lening met een initiële hoofdsom van € 5,3 mln., heeft een looptijd tot 1 november 2010, behoudens verlenging. De interest op de lening is variabel en gebaseerd op het éénmaands Euribor-tarief (met opslag van 1%) en betaalbaar per maand achteraf. De aflossing bedraagt € 132.500,- per jaar, eveneens betaalbaar per maand achteraf. Bij de classificatie van deze schuld is van verlenging uitgegaan. De geactiveerde kosten betreffende kosten voor het afsluiten van een hypothecaire lening bij de ING Bank N.V. en ING Real Estate Finance N.V.

22


De looptijd van het langlopende deel van de schuld aan de kredietinstelling is, uitgaande van verlenging op de aanstaande vervaldatum, als volgt:

Hypothecaire lening

1 -5 jaar 5.012.283

>5 jaar 0

Totaal 5.012.283

De volgende zekerheden zijn verstrekt aan bovenstaande kredietinstelling: a) Hypothecaire inschrijvingen op het pand te Hoofddorp b) Pandrecht op de huurpenningen Ten behoeve van het afdekken van renterisico‟s, beschikt de vennootschap over een treasury line van € 485.000 bij de ING Bank N.V. Verder heeft de vennootschap op 21 april 2009 een vierjarige rentecap afgesloten voor de rente over een onderliggend hypotheekbedrag van € 4.500.000,- op de 3- maands Euribor rente van 4%, exclusief de opslag. De daaraan verbonden premie is betaalbaar per kwartaal achteraf. De rentecap start op 1 januari 2010 en eindigt op 1 januari 2014.

9. Overige schulden (Bedragen in euro’s) 2009 Kortlopend deel hypothecaire lening Crediteuren Te betalen VPB Te betalen BTW Vooruit ontvangen huur Af te rekenen servicekosten huurders Nog te betalen kosten

2008

132.500 76.545 62.054 31.894 165.772 0 7.500

132.500 21.555 16.980 43.022 175.163 1.414 7.500 476.265

398.134

De vooruit ontvangen huren hebben betrekking op het eerste kwartaal van het boekjaar 2010.

23


Niet uit de balans blijkende verplichting

Fiscale eenheid De vennootschap heeft tot en met 30 juni 2007 onderdeel uitgemaakt van een fiscale eenheid voor de vennootschapbelasting en tot en met 30 juli 2007 voor de omzetbelasting. De vennootschap kan nog hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden voor eventuele verplichtingen voortvloeiend uit deze fiscale eenheden. Rentecap Zoals toegelicht onder 8. Schulden aan kredietinstellingen, heeft de vennootschap betalingsverplichtingen voor een totaal van circa € 62.150,- voor de premie van de rentecap, die in circa gelijke bedragen per kwartaal achteraf betaalbaar zijn voor het eerste op 1 april 2010 en met de laatste betaling op 2 januari 2014. Gebeurtenissen na balansdatum De onzekerheden als gevolg van de kredietcrisis zouden gevolgen kunnen hebben op de waardering van het vastgoedobject. Op het moment van het dateren van de jaarrekening heeft de directie geen aanwijzingen dat de waarde van het vastgoedobject materieel afwijkt van de verantwoorde waarde per 31 december 2009. In februari 2010 is de kleinste huurder van het pand, te weten Denim Air, failliet gegaan. Denim Air huurde direct bij de vennootschap een ruimte van circa 149 m² en indirect via een onderhuursituatie bij CAE circa 567 m². In 2010 zal het faillissement geen invloed hebben op de huurinkomsten, omdat de vennootschap bij aankoop van het pand een huurgarantie heeft bedongen van drie jaar. Tot 21 januari 2011 zijn de volledige huurinkomsten derhalve zeker. Op dit moment is de vennootschap in samenwerking met CAE en verhuurmakelaar CB Richard Ellis op zoek naar een nieuwe invulling voor de thans leegstaande ruimte. De directie is van mening dat bovenstaande ontwikkeling niet van invloed is op de waardering van het onroerend goed per ultimo 2009.

24


Toelichting op de winsten verliesrekening 10. Huuropbrengsten (Bedragen in euro’s) 2009 Bruto huuropbrengsten BTW compensatie BTW last door onbelaste verhuur

2008

543.736 8.747 -7.624

520.514 6.194 -11.658 544.859

515.050

Voor de huur vervalkalender wordt verwezen naar de toelichting op Materiële Vaste Activa. 11. Exploitatielasten (Bedragen in euro’s) 2009 Onroerende zaak belasting Opstalverzekering Kosten van exploitatie

2008

10.840 0 36.126

9.770 5.066 11.150 46.966

25.986

De opstalverzekering 2009 is reeds in 2008 verantwoord. De kosten van exploitatie hebben met name betrekking op een nieuw dak voor een gedeelte van het pand.

12. Management vergoedingen De directie van de vennootschap wordt gevoerd door ER Vastgoed Management BV, een 100% dochteronderneming van ER Capital NV. Als vergoeding voor krachtens de overeenkomst te voeren management is een bedrag verschuldigd gelijk aan 0,15% per kwartaal van de som der activa van de vennootschap op de eerste dag van ieder kwartaal bij vooruitbetaling betaalbaar, alsmede 10% over het gerealiseerd indirect resultaat sinds 1 januari 2009. De management vergoeding over het jaar 2009 bedroeg € 42.446,- (2008: € 47.145,-). Tevens heeft de beheerder, ER Vastgoed Beheer BV, eveneens een 100% dochter van ER Capital NV, een beheersfee ontvangen van € 20.718,- (2008: € 19.752,-) voor het beheer in de periode 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009, zijnde 3,75% over de ontvangen huur. De van huurders ontvangen vergoeding voor administratiekosten begrepen in de

25


servicekostenafrekening wordt op de declaratie in mindering gebracht zodat voor de vennootschap lagere kosten resulteren.

13. Algemene kosten (Bedragen in euro’s) 2009 Accountantskosten Vergoeding RvT Marketingkosten Verzekeringen Overige kosten

2008

7.500 3.250 728 336 9.400

15.500 3.113 0 2.362 8.297 21.214

29.272

De overige kosten hebben betrekking op fiscaal advies en nagekomen kosten 2008.

14. Financiële baten en lasten (Bedragen in euro’s) 2009 Lasten Hypotheekrente Overige rente lasten en bankkosten

2008

103.956 2.247

284.076 25.704 106.203

309.780

De gemiddelde betaalde hypotheekrente bedroeg circa 2% (2008: 5,5%). De overige rente in 2008 heeft met name betrekking op de rentebetaling op de overbruggingsfinanciering en bedroeg gemiddeld circa 5%.

26


15. Vennootschapsbelasting Tot en met 30 juni 2007 maakte de vennootschap onderdeel uit van een fiscale eenheid voor vennootschapsbelasting. Tot en met deze datum werden de belastingen verantwoord bij het hoofd van de fiscale eenheid. Vanaf 1 juli 2007 is de onderneming zelfstandig belastingplichtig en wordt de vennootschapsbelasting bij de onderneming verantwoord.

16. Personeel Gedurende de verslagperiode waren bij de vennootschap geen personeelsleden in dienst.

17. Remuneratie De directie heeft, anders dan de hiervoor genoemde management- en beheervergoeding, in het boekjaar 2009 geen remuneratie ontvangen.

27


Overige gegevens

Statutaire regeling inzake de bestemming van het resultaat Artikel 18 1. De winst staat ter beschikking van de algemene vergadering. 2. De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het geplaatste kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet of de statuten moeten worden aangehouden. 3. Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 4. Op door de vennootschap verkregen aandelen of certificaten daarvan vindt geen uitkering ten behoeve van de vennootschap plaats. 5. De algemene vergadering kan, met inachtneming van het in lid 2 bepaalde, besluiten tot uitkering van interim-dividend en tot uitkeringen ten laste van een reserve. 6. De vordering van de aandeelhouder tot uitkering verjaart door een tijdsverloop van vijf jaren. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2009 De directie stelt op grond van statutaire en wettelijke bepalingen voor het resultaat over het boekjaar 2009 ter grootte van € 218.967 toe te voegen aan de Overige reserves. Voorts stelt de directie voor een dividendbetaling te doen ter grootte van € 69.600,- (€ 0,30 per aandeel). Deze uitkering zal geschieden ten laste van de Agio reserve. Dit voorstel is nog niet in de balans per 31 december 2009 verwerkt. Voorts is - om te voldoen aan de wettelijke bepalingen - in de balans per 31 december 2008 een wettelijke reserve gevormd ten laste van de Overige reserve ter hoogte van de boekwaarde van de immateriële activa per jaarultimo. Deze wettelijke reserve wordt jaarlijks ten gunste van de Overige reserve verminderd naar mate van de afschrijving over de immateriële activa en bedraagt per 31 december 2009 € 134.434,-.

28


Gebeurtenis na balansdatum In februari 2010 is de kleinste huurder van het pand, te weten Denim Air, failliet gegaan. Denim Air huurde direct bij de vennootschap een ruimte van circa 149 m² en indirect via een onderhuursituatie bij CAE 567 m². In 2010 zal het faillissement geen invloed hebben op de huurinkomsten, omdat de vennootschap bij aankoop van het pand een huurgarantie heeft bedongen van drie jaar. Tot 21 januari 2011 zijn de volledige huurinkomsten derhalve zeker. Op dit moment is de vennootschap in samenwerking met CAE en CB Richard Ellis op zoek naar een nieuwe invulling voor de thans leegstaande ruimte. De directie is van mening dat bovenstaande ontwikkeling niet van invloed is op de waardering van het onroerend goed per ultimo 2009.

29


Accountantsverklaring

30

ER Capital Vastgoedfonds II BV Capelle aan den IJssel. Jaarverslag 2009

Recommend Documents