Eerste steenlegging Torckdael

Nieuwe website live

Huurachterstand laag

Groot onderhoud Haverlanden 124 woningen duurzaam aangepakt

Eerste steenlegging Torckdael

Verantwoording Voor ons jaarverslag maken wij een bewuste keuze ten aanzien van samenstelling, productie en uitgave.

Interne coproductie Ons jaarverslag bestaat uit bijdragen van een brede groep aan medewerkers op allerlei niveaus vanuit de gehele organisatie. Dat tekent hun betrokkenheid en schetst hun bereidheid en kwaliteit van werken om verantwoording over activiteiten af te willen en te kunnen leggen.

Uitgave in eigen beheer Het jaarverslag wordt met zorg, maar op eenvoudige wijze en passend voor een maatschappelijke organisatie, volledig in eigen beheer uitgegeven. Wij sparen niet op kwaliteit van de inhoud, wel op forse externe productiekosten. Het uitgespaarde geld wordt ingezet voor de volkshuisvesting.

Jaarverslag 2013

2

Missie De Woningstichting biedt als maatschappelijk vastgoedondernemer kwalitatief goede huisvesting, draagt bij aan een leefbare woonomgeving in aansluiting op de woonwensen met vooral bijzondere aandacht voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. Dit doen we op een transparante, maatschappelijke en financieel verantwoorde manier en met oog voor milieu en duurzaamheid. De Woningstichting is gevestigd in Wageningen: een levendige studentenstad met een oude, karakteristieke binnenstad. Wageningen staat bekend om de internationaal befaamde Wageningen UR (University & Research centre) en heeft landelijke bekendheid als ‘Stad van de Bevrijding’. De bevolking van Wageningen is samengesteld uit circa 151 nationaliteiten; circa 50% van de 15- tot 65-jarigen in Wageningen is hoogopgeleid (HBO en/of WO); landelijk is dat ruim 25%. De stad is prachtig gelegen tussen de Utrechtse Heuvelrug, de Veluwe en het Rivierenlandschap van de Betuwe. Met bijna 5.200 woningen (dat is bijna de helft van alle woningen in de stad) en ruim 600 eenheden bedrijfsonroerendgoed, zoals garages en maatschappelijk vastgoed, is de Woningstichting de grootste verhuurder in Wageningen. De Woningstichting heeft relatief veel gestapelde bouw uit de zestiger jaren van de vorige eeuw. De Woningstichting staat midden in de maatschappij. Onze corporatie is een maatschappelijke onderneming met als belangrijkste taak het zorgen voor betaalbare en kwalitatief goede huisvesting, met name voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. De Woningstichting profileert zich als professionele partner voor onder andere zorgen welzijnsinstellingen. De optimalisatie van het maatschappelijk rendement staat bij ons voorop. Onze eerste taak is het beheren en verhuren van betaalbare huurwoningen, primair voor mensen met een relatief laag inkomen. Als maatschappelijke vastgoedondernemer sturen wij op waarde-creatie en financieel rendement; dat zetten wij in om onze sociale doelstelling te verwezenlijken.

Statement Wij werken Samen in een Ondernemende organisatie, willen daarbij Open en Betrouwbaar zijn in ons gedrag en onze communicatie, zijn ons bewust van onze omgeving en streven naar kwaliteit door integer, deskundig, resultaat- en klantgericht te werken in gezamenlijke verantwoordelijkheid.

Onze opgaven Onze opgaven liggen onder andere vast in ons ondernemingsplan en de prestatieafspraken met de gemeente Wageningen. Vanwege actuele (markt-)ontwikkelingen hebben we samen met de gemeente een aantal prestatieafspraken gewijzigd. De belangrijkste opgaven die wij voor 2015 opgestart of gerealiseerd moeten hebben zijn:  Beschikbaar stellen van formatie voor het sociaal programma herstructurering, inzet van woonconsulenten en buurtbeheerders in kwetsbare complexen.  Inzetten van professionals bij complexe overlastsituaties.  Ontwikkeling woningbouwprojecten / maatschappelijk vastgoed:  Patrimonium: herstructurering 158 woningen;  Buurtseplein: 21 (sociale huur)woningen, 2 maatschappelijk vastgoed;  Ireneschool: 47 woningen (25 sociale huur en 22 koop), 77 parkeerplaatsen;  Torckdael: 196 woningen (101 sociale huur, 95 vrije sector huur), 2 maatschappelijk vastgoed, 3 commercieel vastgoed, 182 parkeerplaatsen;  Van der Meer (Nobelpark): 47 (sociale huur)woningen en 1 maatschappelijk vastgoed (gerealiseerd);

Jaarverslag 2013

3

      

 Nieuw Kortenoord: 193 (sociale huur)woningen (54 sociale huurwoningen inmiddels gerealiseerd). Accepteren van een onrendabele top van 20% van de stichtingskosten tot een maximum van € 40.000 per sociale huurwoning bij een grondprijs van € 15.000. Jaarlijks opplussen van 100 woningen. Realiseren van vijf woonservicepunten. Verhogen van het gemiddelde energielabel met twee stappen (tot en met 2020). Jaarlijks aanbieden van maximaal tien procent van de vrijkomende sociale huur woningen aan bijzondere doelgroepen. Aanbieden van 85 woningen aan de bijzondere doelgroep Verzorgd Wonen (Rustenburg). Jaarlijks verkopen van 30 à 40 woningen uit de bestaande voorraad aan met name starters.

Onze kernambities Naast het realiseren van onze opgaven hebben wij in ons ondernemingsplan 2013-2017 de volgende kernambities geformuleerd:  Beschikken over een kernvoorraad van maximaal 3.500 sociale huurwoningen.  Transformeren van sociale huurwoningen naar de vrije huur- en koopsector.  Investeren van circa € 220 miljoen in vastgoed, milieu, duurzaamheid en leefbaarheid onder voorbehoud van borging en kabinetsbeleid.  Verbeteren van de energetische kwaliteit van onze woningen.  Excelleren op het gebied van governance.  Vergroten klanttevredenheid door het toepassen van moderne informatietechnologie (“internetgeoriënteerde organisatie”) in onze klantprocessen waardoor deze geoptimaliseerd worden.  Optimaliseren kwaliteit dienstverlening aan onze huurders en andere belanghouders. Wij laten de kwaliteit van onze governance en dienstverlening en de klanttevredenheid meten door een gekwalificeerd, onafhankelijk en gespecialiseerd onderzoeksbureau (KWH).  Blijven zorgen voor passende huisvesting voor bijzondere en kwetsbare doelgroepen die voor hun huisvesting afhankelijk zijn en blijven van de betaalbare huursector.  Vergroten betrokkenheid van onze belanghouders bij onze visie, koers en ambities.  Versterken van onze positie in de lokale samenleving.  Inzetten op ketenintegratie met onze relevante zakelijke en maatschappelijke partners.  Teruggaan naar de focus op onze bewoners en hun gemeenschappen.  Continueren goede en gezonde financiële positie.  Continueren van een adequaat risicomanagement.

Jaarverslag 2013

4

Kerncijfers ....................................................................................................................................... 6 Voorwoord....................................................................................................................................... 7 Verslag van de Raad van Toezicht ............................................................................................. 11

Governance, risico’s en risicobeheersing................................................................................. 17

Duurzaamheid en maatschappelijk ondernemen ..................................................................... 24 Kwaliteit van het woningbezit ..................................................................................................... 32 Woonruimteverdeling .................................................................................................................. 44 Verhuur .......................................................................................................................................... 55 Bewonersparticipatie ................................................................................................................... 59 Leefbaarheid ................................................................................................................................. 66 Wonen en zorg .............................................................................................................................. 73 Organisatie en bedrijfsvoering ................................................................................................... 83 Financiële continuïteit ................................................................................................................. 93

Jaarrekening 2013 ...................................................................................................................... 100

Overige gegevens ...................................................................................................................... 152

Algemene gegevens................................................................................................................... 157 Begrippenlijst.............................................................................................................................. 158 Afkortingenlijst ........................................................................................................................... 162 Colofon ........................................................................................................................................ 164

Jaarverslag 2013

5

2013

2012

2011

2010

2009

864

1.050

1.139

1.305

1.313

3.546

3.508

3.524

3.453

3.469

Duur tot huurtoeslaggrens € 574 tot € 681 (prijspeil 2013)

508

384

273

244

244

Duur boven huurtoeslaggrens > € 681 (prijspeil 2013)

229

172

139

89

89

A. In exploitatie B. In aanbouw

5.147 91

5.114 48

5.075 102

5.091 0

5.115 0

Subtotaal

5.238

5.162

5.177

5.091

5.115

9 19 570 24

9 19 570 21

9 19 568 21

10 19 568 22

5 5 568 21

Totaal bezit

5.860

5.781

5.794

5.710

5.714

Aantal vhe’s (methode CFV)

5.302

5.266

5.227

5.245

5.266

Aantal verhuringen

533

502

466

429

564

Personeel Formatie Vhe’s per formatieplaats

52,0 102

47,1 112

46,5 112

48,5 108

47,6 111

582.302 224.072

578.684 272.548

593.528 294.514

578.800 276.857

570.100 228.644

88.908 21.343

90.240 32.106

94.895 37.689

n.b. 36.105

n.b. 26.272

78,0

80,2

82,6

n.b.

n.b.

4,1

4,1

4,5

4,7

5

12,9

12,9

12,2

12,7

12,5

13,40% 2,4 2,00% 29%

12,10% 2,9 2,10% 28%

11,20% 2,8 2,20% 25%

11,20% 2,6 2,20% 25%

11,40% 2 1,90% 32%

Huurwoningen (in aantallen vhe's) Goedkoop tot ca. € 374 (prijspeil 2013) Betaalbaar tussen € 374 tot ca. € 574 (prijspeil 2013)

Huurwoonwagens Standplaatsen Garages e.d. Bedrijfsvastgoed

Financiële kengetallen (x € 1.000,--) Marktwaarde Bedrijfswaarde (x € 1,--) Algemene reserve per woning op basis van: - Marktwaarde - Bedrijfswaarde Solvabiliteit Interest lang vreemd vermogen Salarissen inclusief sociale lasten, pensioenen en inlening als% van de huren en vergoedingen Loan to value (op WOZ-waarde, max. 40%) Interest dekkingsratio (min. 1,6) Direct rendement obv marktwaarde Onderhoud als % van de huur

Jaarverslag 2013

6

Voorwoord

Jaarverslag 2013

7

Decentralisatie jeugdzorg, participatiewet en AWBZ De taken op het gebied van de jeugdzorg, de participatiewet en een groot deel van de AWBZ gaan naar verwachting per 1 januari 2015 over naar de gemeenten. Deze belangrijke taken, zo is de gedachte, kunnen beter en goedkoper dichter bij de mensen georganiseerd worden. Dat is ook één van de redenen dat de drie decentralisaties gepaard gaan met een forse bezuinigingsopgaaf. De tijd tussen het tot stand komen van de nieuwe wetgeving en de implementatie van de taken door de gemeenten is ongekend kort. Dat maakt dat ik de ontwikkelingen met enige bezorgdheid volg. Het is nu al zo dat woningcorporaties steeds vaker geconfronteerd worden met multiproblem-huishoudens; ik maak me zorgen omdat ik verwacht dat die problematiek alleen maar zal toenemen. Corporaties doen er goed aan om hun partnership met de gemeente te intensiveren en als samenwerkingspartner deel uit te maken van de keten wonen, zorg en welzijn; of naar de titel van ons ondernemingsplan: ‘Samen Wonen, Leven en Ondernemen’. Woningcorporaties kunnen als partner concreet en positief bijdragen aan de onvermijdelijke nieuwe werkelijkheid.

Woningmarktbeleid voor huurders en corporaties Huurders krijgen huurverhogingen boven inflatie en boven bepaalde inkomens nog grotere inkomensafhankelijke huurverhogingen; hun koopkracht staat onder druk. Huurders met een midden- of hoger inkomen worden in feite gedwongen te verhuizen naar de vrije huur- of koopsector. Aan woningcorporaties worden forse heffingen opgelegd waardoor hun investeringsruimte sterk is gereduceerd. Het werkdomein van corporaties op het brede gebied van het wonen wordt ingeperkt; hun activiteiten op het gebied van leefbaarheid en de wijk-, dorp- en stadsvernieuwing worden aan beperkende regels gebonden. Het ideaal van vitale en gemengd samengestelde wijken verdwijnt achter de horizon. Het beleid van de regering voor de woningmarkt is niet vriendelijk voor huurders en corporaties. De corporatiesector moet inkrimpen; corporaties investeren nu al minder in nieuwbouw, herstructurering en duurzaamheid. De verwachte nieuwe werkelijkheid is dat corporaties terugkeren naar hun kerntaak: het voorzien in de huisvesting van mensen die daartoe zelf minder goed in staat zijn. Wij rekenen ook de gezinnen met een lager middeninkomen daarbij; zij vallen nu tussen wal en schip. Dit, door ons niet gewenste beleidsscenario, schetsten wij al in ons nieuwe ondernemingsplan 2013-2017. Wij spreken opnieuw uit te blijven staan voor de huisvesting van onze primaire doelgroep in betaalbare, goed onderhouden sociale huurwoningen.

Trots op onze prestaties Het jaar 2013 was wederom een bijzonder dynamisch jaar, waarin we veel tot stand hebben gebracht. Ik denk bijvoorbeeld aan:  De herijking van ons ondernemingsplan voor de periode 2014-2018 met de actieve inbreng van onze belanghouders: bewoners, gemeente en organisaties uit de zorg, het welzijn, het onderwijs, de kerken en het bedrijfsleven.  Onze omvangrijke investeringen in planmatig en groot onderhoud en duurzaamheid. Doel is het verhogen van de kwaliteit van ons woningbezit en het beperken van de energielasten van onze bewoners. Het project groot onderhoud / aanbrengen zonnepanelen 124 woningen in de Haverlanden is daar een voorbeeld van. We ontvangen daarvoor veel positieve reacties; de statenleden van de Provincie Gelderland hebben in februari 2014 een werkbezoek gebracht aan dit project.  Oplevering Van der Meer: 47 appartementen en 1 gemeenschappelijke ruimte met WonenPlus.  Onze geheel nieuwe en klantvriendelijke website die meer mogelijkheden biedt aan onze klanten. Voor onze projecten Torckdael en wijkvernieuwing Patrimonium hebben we een eigen website gelanceerd om onze klanten en belanghebbenden nog beter te informeren.  Ons nieuwe Milieubeleidsplan. We lopen voorop in duurzaamheid en dragen naar vermogen bij aan de klimaatdoelstelling van de gemeente: een klimaatneutraal Wageningen in 2030.

Jaarverslag 2013

8



Ons nieuwe Informatieplan. We bieden de standaarddiensten aan onze klanten digitaal aan; dat is zowel klantvriendelijk als doelmatig. Daarnaast blijven we natuurlijk (persoonlijk) maatwerk bieden aan klanten die dat nodig hebben.

We zijn trots op onze prestaties in 2013 en de nieuwe wegen die we zijn ingeslagen. Zo werken wij aan de nieuwe werkelijkheid voor onze klanten en belanghouders.

Wij blijven investeren Het jaar 2014 wordt opnieuw een bijzonder dynamisch jaar. Al vanaf 2006 werken wij aan meer efficiency en een grotere effectiviteit in onze bedrijfsvoering. Onze bedrijfslasten zullen verder worden verlaagd; dat schept de ruimte om ons omvangrijke investeringsprogramma voort te zetten, zoals:  Torckdael: sloop woon- en zorgcentrum Rustenburg, bodemsanering en nieuwbouw van 150 woningen / appartementen en 50 verpleeghuisplaatsen; een duurzaam project met warmtekoude opslagsysteem. De bouw is in 2013 gestart.  Patrimonium, wijkvernieuwing: sloop en nieuwbouw 158 woningen; dit plan is in voorbereiding. De bewoners van Patrimonium hebben ingestemd met het sloop- en nieuwbouwbesluit van hun woning; een emotioneel, maar reëel besluit. De beide projecten scheppen de nieuwe werkelijkheid voor onze bewoners. Als zich kansen voordoen waarmee we nog meer of beter aan de wensen van onze klanten kunnen voldoen dan grijpen we die aan voor zover deze binnen onze kaders passen.

Dank aan onze interne en externe belanghouders In ons jaarverslag wordt uitgebreid aandacht gegeven aan onze nu nog vele en verschillende werkzaamheden op het brede gebied van het wonen. Ik dank onze bewoners, belanghouders, medewerkers en Raad van Toezicht voor hun inbreng en inzet in 2013. Dat geeft mij vertrouwen in de toekomst en de nieuwe werkelijkheid. Ik wens u veel leesplezier met ons jaarverslag 2013. Lex Janssen Directeur / Bestuurder

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

9

Jaarverslag 2013

10

Inleiding Met dit verslag verantwoordt de RvT zich over zijn interne toezicht. De toepassing van de Governance Code Woningcorporaties is toegelicht in het hoofdstuk Governance, risico’s en risicobeheersing. De volgens de code te publiceren documenten, waaronder de governancestructuur, zijn op onze website geplaatst.

Nieuwe voorzitter Op 20 februari 2013 is de heer drs. A.S.F. van Asseldonk benoemd tot voorzitter van de RvT. Hij heeft een ruime ervaring als commissaris en is sinds april 2013 burgemeester van de gemeente Overbetuwe.

Raad van Toezicht De RvT houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de Woningstichting en haar dochteronderneming Ecovallei B.V. (Energie B.V.). De samenstelling, het rooster van aftreden en de honorering zijn als bijlage bij dit verslag gevoegd. Alle leden van de RvT zijn conform de governancecode onafhankelijk. Hun beroep en nevenfuncties conflicteren niet met het lidmaatschap van onze RvT; tegenstrijdige belangen hebben zich niet voorgedaan. De verschillende rollen die bestuur en RvT vervullen worden scherp bewaakt. In 2013 kwam de RvT zeven keer bijeen. Zes keer in aanwezigheid van het bestuur: vier keer voor een reguliere vergadering, één keer voor een extra vergadering met aansluitend een themabijeenkomst en één keer voor de bijeenkomst voor commissarissen en besturen van corporaties in de regio FoodValley. Eén keer vergaderde de RvT zonder het bestuur: de jaarlijkse zelfevaluatie van de RvT. De themabijeenkomst omvatte de juridische aspecten van warmte en koude levering in relatie tot de nieuwe Warmtewet en de oprichting van een energie B.V.. Gelet op de nieuwe participatiemaatschappij concludeerde de RvT bij zijn zelfevaluatie, dat de RvT meer aandacht wil besteden aan nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen. De voorzitter overlegt maandelijks met de bestuurder (advies- en klankbordfunctie). De voorzitter, vicevoorzitter en de bestuurder bereiden gezamenlijk de vergaderingen van de RvT voor. De voorzitter en vicevoorzitter wonen eenmaal per jaar een overlegvergadering van de bestuurder en de OR bij; zij ontvangen bovendien de notulen van deze vergaderingen. De twee ‘huurderscommissarissen’ worden uitgenodigd voor het overleg met de gezamenlijke bewonerscommissies en wonen die bijeenkomsten zoveel als mogelijk bij. Over de werkzaamheden en besluiten van de RvT worden onze medewerkers geïnformeerd met de nieuwsbrief RvT die gepubliceerd wordt op ons intranet. De bestuursbesluiten, waarvoor dat volgens onze statuten en de Governancecode vereist is, zijn door het bestuur ter goedkeuring aan de RvT voorgelegd. Buiten de hierna bij de kerncommissies vermelde onderwerpen noemen we nog de volgende thema’s en besluiten:  de herstructurering en wijkvernieuwing Patrimonium (sloop en nieuwbouw);  het nieuwbouwproject Torckdael samen met de zorgorganisatie Opella (bodemsanering, sloop zorgcentrum en nieuwbouw);  ons milieubeleidsplan 2013-2017;  het overleg met onze interne en externe belanghouders;  het verslag van de Geschillenadviescommissie WERV over 2012;  het jaarverslag 2012 van de Urgentie- en Klachtencommissie Woonruimteverdeling WERV. De Auditcommissie kwam in 2013 vijf keer bijeen; de belangrijkste onderwerpen waren:  de jaarstukken 2012 en de meerjarenbegroting 2014-2018, inclusief het verslag en de managementletter van de externe accountant;  het interne en externe controleplan 2013 van de interne controller en de externe accountant;  treasury, waaronder de financiering en het standaardmodel voor derivatencontracten;  het investeringsstatuut en het maatschappelijk afwegingskader; Jaarverslag 2013

11

      

de Ecovallei B.V. (statuten en businessplan) en het verbindingenstatuut de Woningstichting; onze Kritische Prestatie Indicatoren; het informatieplan 2013-2017 en de rapportage ICT; de benoeming van de nieuwe Manager Finance & Control / interne controller; de (toezichts)brieven van de externe toezichthouders (ministerie van BZK en CFV) en WSW; de benchmarks IPD/aeDex corporatie vastgoedindex en Corporatie Benchmark Centrum; de kwartaalrapportages, waaronder de voortgangrapportage SEPA en de rapportage naleving van onze integriteitscode.

De Remuneratiecommissie kwam in 2013 vier keer bijeen; de belangrijkste onderwerpen waren:  advisering bestuurder inzake in dienst nemen Manager Vastgoed Ontwikkeling;  de Wnt en de specifieke ministeriële regeling voor de honorering van topfunctionarissen van woningcorporaties;  het functioneren van de bestuurder, de prestatiecriteria en zijn honorering;  de vervanging van de leaseauto van de bestuurder wegens het overschakelen op het elektrisch rijden in het kader van ons milieubeleidsplan. De Werving- en Selectiecommissie kwam in 2013 één keer bijeen in het kader van de benoeming van onze nieuwe voorzitter.

Bestuur Ons bestuur bestaat uit één Directeur / Bestuurder, de heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE; zijn nevenfuncties zijn op onze website gepubliceerd. De nevenfuncties van de Directeur / Bestuurder conflicteren niet met zijn hoofdfunctie; tegenstrijdige belangen hebben zich niet voorgedaan. Interventies door de RvT zijn, evenals in voorgaande jaren, niet nodig geweest. Over het honoreringsbeleid doen wij verslag met het bijgevoegde remuneratierapport.

Slotwoord Wij danken alle medewerkers en het bestuur voor hun enthousiaste inzet in 2013. Wij staan samen voor de grote uitdaging om onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven in deze moeilijke tijd van crisis, ook in de volkshuisvesting, te realiseren. Tot nu toe zijn we daar prima in geslaagd, zodat we ook als Raad van Toezicht alle vertrouwen in de toekomst kunnen hebben. Raad van Toezicht Toon van Asseldonk (voorzitter) Henk Spiering (vicevoorzitter) Jaap Meijer Jan Kalisvaart Tineke Strik Maria van Schaijik

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

12

Bijlage bij Verslag Raad van Toezicht

Toelichting De leden van de RvT zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Alle leden van de RvT hebben de Nederlandse nationaliteit. Mevrouw Strik en mevrouw Van Schaijik zijn benoemd op bindende voordracht van de huurders. De totale bruto jaarhonorering, exclusief btw, voor de leden van de Raad van Toezicht bedraagt € 45.548,44. De honorering is conform de Governancecode vastgesteld met inachtneming van de Honoreringscode Commissarissen van de VTW. De specifieke ministeriële regeling voor woningcorporaties op basis van de Wnt maximeert die honorering; voor zittende leden geldt een overgangsregeling. De voorzitter wordt gehonoreerd conform de inmiddels vervallen ministeriële regeling voor 2013; hij wenst echter geen hogere honorering te ontvangen. Aan de leden van de RvT zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt.

Beroep en relevante nevenfuncties De heer Van Asseldonk is burgemeester van de gemeente Overbetuwe. Zijn nevenfuncties zijn: bestuurslid/penningmeester SONA Willemstad Curaçao, voorzitter Adviescommissie Natuur Caribisch Nederland, lid Raad van Advies Start Foundation en lid Raad van Advies Startbaan VluchtelingenWerk Nederland. De heer Spiering is actuaris en gepensioneerd statutair directeur van Sterpolis Verzekeringen in Arnhem (dochterbedrijf van Interpolis en in 2002 geïntegreerd in het moederbedrijf). Sinds medio 2008 is hij lid van een visitatiecommissie voor pensioenfondsen. De heer Meijer is zelfstandig adviseur in de zorgsector en eigenaar van Talentum Advies in Wageningen. Hij is oprichter van Metaphorum B.V., een softwarebedrijf dat een intranet applicatie op het gebied van kwaliteitsborging van zorginstellingen heeft ontwikkeld. Daarnaast is hij partner van Talentum Shared Services Centrum BV, een bedrijfsbureau dat kleinere en middelgrote AWBZ toegelaten zorginstellingen ondersteunt in secundaire bedrijfsprocessen. De heer Kalisvaart is werkzaam bij Baker Tilly Berk N.V. Accountants en Belastingadviseurs te Utrecht als senior-manager Bureau Vaktechniek Accountants, hoofd van het Stagebureau en waarnemend compliance officer. Hij is lid van de Raad voor de Praktijkopleidingen van de NBA (Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants) en examinator Praktijkopleiding AA.

Jaarverslag 2013

13

Mevrouw Strik is universitair docent migratierecht, Centrum voor Migratierecht, Radboud Universiteit Nijmegen. Haar nevenfuncties zijn: lid van de Eerste Kamer voor GroenLinks, bestuurslid van Defence for Children / ECPAT Nederland, voorzitter van de klachtencommissie Stichting Vluchtelingenwerk Midden-Gelderland, plaatsvervangend lid van de Parlementaire Assemblee Raad van Europa (PACE) en voorzitter van de ‘De Waterlanders’, kunstenaarscollectief Wageningen. Mevrouw Strik was van juni 2002 tot mei 2006 wethouder van de gemeente Wageningen met onder andere de portefeuille wijkgericht werken, welzijn en integratie. Mevrouw Van Schaijik is directielid van Sensoor Telefonische Hulpdienst en chat in Gelderland. Haar nevenfuncties zijn: lid klachtencommissie woonruimteverdeling Barneveld, bestuurslid Parochiële Caritas Wageningen en parochiële voorganger bij weekendvieringen, in verpleeghuis, bij uitvaarten en crematie.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

14

Benoeming en functioneren De heer Lex Janssen, geboren 1 juni 1952, is per 1 oktober 2005 voor onbepaalde tijd tot statutair directeur benoemd. Zijn honorering is vastgesteld met inachtneming van de tot 1 juli 2010 geldende Adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeuren Woningcorporaties. De latere branchecodes respecteren de bestaande arbeidsovereenkomst en arbeidsvoorwaarden van zittende directeuren. De Wnt en bijbehorende ministeriële regeling voor de honorering van topfunctionarissen bij woningcorporaties kent een overgangsregeling (vier jaar) en een afbouwregeling (drie jaar). De RvT beoordeelt één keer per jaar het functioneren van de bestuurder en eens in de vier jaar of de bestuurder nog de juiste persoon is om de Woningstichting voor een nieuwe periode te besturen. De RvT hanteert de wettelijke opzegtermijnen en zal, mocht dat aan de orde komen, de door de rechter vastgestelde afvloeiingsregeling respecteren.

Honorering De honorering van de Directeur/ Bestuurder bestaat uit een vast deel en een variabel deel ter hoogte van zeven procent van het vaste salaris, hetgeen volledig in lijn is met de in 2005 tot 1 juli 2012 geldende adviesregeling. Het variabele deel is gerelateerd aan de met de bestuurder afgesproken prestatiecriteria. In 2013 is de variabele beloning over 2012 toegekend en uitbetaald. Het vaste salaris wordt jaarlijks geïndexeerd met het CBS-prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI alle huishoudens). De overige arbeidsvoorwaarden omvatten een pensioenregeling (met eigen bijdrage), een bijdrage van de werkgever van 50% in de basisziektekostenverzekering en een leaseauto met een eigen bijdrage van 10%. De Directeur / Bestuurder ontvangt geen vaste kostenvergoeding of andere vormen van vergoedingen. Zijn uitgaven in het belang van de Woningstichting worden op declaratiebasis vergoed en geaccordeerd door de voorzitter van de RvT. Voor de Directeur / Bestuurder - en ook voor de leden van de RvT - is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. De hoogte en structuur van de honorering zijn vermeld in de toelichting op de jaarrekening.

Verklaring De RvT verklaart dat aan de Directeur / Bestuurder geen leningen, voorschotten of garanties zijn verstrekt. Ook is er geen winstdelingsregeling en evenmin zijn afspraken gemaakt over een uitkering bij einde dienstverband.

Toekomstig honoreringsbeleid Het honoreringsbeleid voor de huidige Directeur / Bestuurder zal door de RvT worden gecontinueerd, rekening houdend met de overgangs- en afbouwregeling volgens de Wnt. Bij de benoeming in de toekomst van een nieuwe statutair directeur zal de RvT de dan geldende weten regelgeving en branchecodes volgen en toepassen. Remuneratiecommissie Toon van Asseldonk (voorzitter) Henk Spiering (vicevoorzitter) Tineke Strik

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

15

Jaarverslag 2013

16

Inleiding Wij onderschrijven de Governance Code Woningcorporaties, onderdeel van de AedesCode, leven die na en leggen afwijkingen gemotiveerd uit. Onze volledige actuele governancestructuur is op onze website gepubliceerd. In dit hoofdstuk volstaan wij met het noemen van de wijzigingen in de governancestructuur, een aantal (wettelijke) ontwikkelingen die van invloed zijn op onze bedrijfsvoering en afwijkingen op de governancecode. In dit hoofdstuk besteden we eveneens aandacht aan ons risicomanagement en is de in-control verklaring van de Directeur / Bestuurder opgenomen.

Parlementaire enquête De parlementaire enquête naar woningcorporaties start met de openbare verhoren naar verwachting in mei 2014.

Wijzigingen governancestructuur          

De oprichting in 2013 van onze energie b.v. (Ecovallei B.V.) en in verband daarmee ons verbindingenstatuut. De Warmtewet met ingang van 1 januari 2014. De ministeriële regeling met ingang van 1 januari 2014 voor de honorering van topfunctionarissen van woningcorporaties op basis van de Wnt. Ons milieubeleidsplan en informatieplan voor de jaren 2013-2017. De uitbreiding in 2013 van ons managementteam met de Manager Vastgoed Ontwikkeling. De herijking in 2014 van onze prestatieafspraken met het nieuwe College van B&W van de gemeente Wageningen. De nieuwe Woningwet naar verwachting met ingang van 1 januari 2015. De jaarlijkse verhuurderheffing op woningcorporaties is definitief vanaf 2014. Dat beperkt ons investeringsvermogen in belangrijke mate. Het volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties is met ingang van 1 januari 2014 verhuisd naar de Inspectie Leefomgeving en Transport van het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Ons in 2013 overeengekomen Convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst.

Afwijkingen governancecode 



De statutair bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd en wordt gehonoreerd conform de tot de 1 juli 2010 geldende adviesregeling voor de honorering van statutair directeuren van woningcorporaties. Dit is overigens niet in strijd met de huidige branchecodes en de overgangs- en afbouwregeling in de Wnt. In het belang van de continuïteit en de kwaliteit van ons interne toezicht is de benoemingstermijn van de vicevoorzitter met een halfjaar verlengd.

Jaarverslag 2013

17

Beleid Als maatschappelijke vastgoedondernemer krijgen wij te maken met risico’s bij de uitvoering van onze missie. Ons beleid is dat wij onze risico’s beheersen. We hanteren hiervoor een dynamisch stelsel om externe en interne risico’s te identificeren, te analyseren en te beheersen. Daarbij wordt in aanmerking genomen de kans dat een onvoorziene gebeurtenis zich voordoet en de (financiële) impact die dat voor ons heeft en in welke mate risico’s kunnen worden afgedekt. Vanuit onze maatschappelijke rol hebben wij ons risicoprofiel defensief vastgesteld.

Ontwikkelingen 2013 Woningcorporaties bevinden zich al enige jaren in een lastige positie. De overheid verlangt dat corporaties meer dan nu hun maatschappelijk kapitaal inzetten voor de volkshuisvesting en hun bedrijfskosten verlagen. Tegelijk roomt de overheid het vermogen van corporaties af ten behoeve van tekorten in algemene middelen (vennootschapsbelasting en verhuurderheffing). Het speelveld van woningcorporaties moet volgens de overheid kleiner worden, maar waar de nieuwe grenzen komen te liggen blijft nog onzeker. De inhoud van de herziene woningwet is op fundamentele punten nog niet helder en de inwerkingtreding wordt voortdurend uitgesteld. Als gevolg van de toenemende onzekerheid wordt sturing met behulp van scenario-analyse een belangrijk beheersmiddel voor de Woningstichting.

Onze risicoaanpak 2013 Risico Macroeconomisch en politiek

Bestuurlijk

Compliance

Fiscaal en juridisch risico

Jaarverslag 2013

Omschrijving

Maatregel/ beheersing

Risico’s gericht op strategische doelen Conjunctuur en (lokale)  Anticiperen, maatregelen politieke maatregelen die voorbereiden en de consequenties hebben consequenties meenemen bij voor het beleid van de scenarioberekeningen. corporaties.  Prestatieafspraken met de gemeente.  Periodiek overleg met gemeentebestuur over relevante ontwikkelingen en informeren over consequenties nieuw regeringsbeleid. Het geheel van activiteiten  Goede interne beheersings- en dat verband heeft met het toezichtstructuur (RvT). niet naleven van de  Ervaren, deskundige en maatregelen van goed integere statutair directeur. bestuur (Governance).  Ondernemingsplan.  Investeringsstatuut.  Maatschappelijk afwegingskader. Het borgen dat  Voldoen aan de eisen vanuit het (veranderingen in) Controleprotocol Bbsh. wetgeving tijdig in de  Interne controle op naleving organisatie wordt weten regelgeving. geïmplementeerd en nageleefd. Voortkomend uit  Tijdig inlenen van deskundige belastingverplichtingen. adviseurs (specialisten en vergroten interne kennis).  Horizontaal Toezicht

Resultaat  Scenario-analyse is onderdeel van de begrotingscyclus. Scenario-analyse wordt standaard onderdeel van het proces.  Prestatieafspraken (in 2011 gerealiseerd).

 KWH-label Goed Bestuur (laatste meting in 2011: 7,7).  Controllerfunctie.  Deelname pilot DrieKamermodel onderdeel Maatschappelijke Kamer.  Oprichting Ecovallei B.V.  Geen opmerkingen in de verklaringen van accountant over 2012 en 2013.  In 2013 is het convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst ondertekend.

18

Risico Klantgerichtheid

Personeel/ HRM

Continuïteit informatievoorziening

Marktrisico

Jaarverslag 2013

Omschrijving


Resultaat

Risico’s verband houdend met organisatiedoelstellingen Het risico dat we  Personeel moet maximale  KWH Huurlabel: 7,5 onvoldoende zijn gericht klantfocus hebben. (continu meting) op de wensen van  KWH Huurlabel en  KWH Maatschappijlabel: huurders en andere Maatschappijlabel handhaven. 7,1 (laatste meting in belanghouders en 2011).  Implementeren aftersales daardoor niet voldoende primaire processen.  Klantvisie expliciet slagvaardig zijn. gemaakt.  Overgang naar een internetgeoriënteerde organisatie.  Klant staat centraal bij onverwachte gebeurtenissen. Het risico dat personeel  Betrokken, deskundig en integer  KWH-label Goed niet geschikt is om onze personeel. Werkgeverschap: 7,1 doelstellingen te (laatste meting in 2012).  Interne (primaire) processen op realiseren. orde.  Prestatieafspraken met medewerker zijn  Daar waar tijdelijk zeer onderdeel van de specialistische kennis is vereist, beoordelingscyclus van de lenen we in. medewerker. Het risico dat besluiten  Uitbesteding automatisering aan  ISAE 3402 verklaring type worden genomen op basis betrouwbare partners, op grond II van leverancier van van onjuiste, niet tijdige van sla’s. primair systeem. informatie.  Kantoorautomatisering is up to  Rapportages, waaronder Gegevens van primaire date. jaarverslag, op zeer vroeg klantprocessen worden stadium opgeleverd met  Autorisaties (wachtwoorden foutief vastgelegd. goede kwaliteit. c.a.) en beheer.  Interne controle is van  Functiescheiding. goede kwaliteit.  Periodieke rapportages.  Informatieplan  Interne controle op opzet, goedgekeurd en bestaan en werking van implementatie gestart. processen. Risico’s verband houdend met projectontwikkeling Het risico dat voorkomt uit  Nieuwbouw koopwoningen:  Huurcontract met Opella ontwikkelingen uit de overgang van fase voorlopig voor project Torckdael markt. Niet beïnvloedbaar. ontwerp (VO) naar fase gesloten voor overgang Prijsontwikkeling, vraag en definitief ontwerp (DO) nadat naar DO-fase. aanbod. eerst 70% van de woningen is  Projecten worden verkocht. Woningmarktanalyse. onafhankelijk getaxeerd  Nieuwbouw zorgprojecten en ten behoeve van gebouwen met een bijzondere marktwaardebepaling. functie: overgang van VO-fase  Openplanproces en naar DO-fase nadat eerst de sociaal plan bij huurovereenkomst is herstructurering. ondertekend voor bij voorkeur tien jaar, maar voor ten minste vijf jaar.  Evenwichtig prijs- en kwaliteitsbeleid, ter voorkoming van concurrentie met eigen woningbezit.  Toets van het project door onafhankelijk taxateur op investering in relatie tot de markt.  Toets aan resultaten meest recente woningmarktonderzoek.

19

Risico

Omschrijving

Taxatierisico

Het risico dat een object te hoog of te laag wordt getaxeerd.

Procedurerisico

Funding

Renterisico

Leveranciersrisico

Jaarverslag 2013


Resultaat

We beschikken over  Toepassen van modelmatige betrouwbare taxaties die worden getoetst taxatiegegevens. door ervaren externe taxateur (aannemelijkheidsverklaring).  Intern kennis over taxaties vergroten.  Met de gemeente frequent in overleg over WOZ waarderingen. Vertraging, uitstel of afstel  Prestatieovereenkomst met  Monitoring van de door gebrek aan gemeente en goede relatie met prestatieafspraken met maatschappelijke andere belanghouders. gemeente Wageningen. draagkracht of politieke of  Geen grondaankoop als er nog bestuurlijke factoren. geen geschikt bestemmingsplan op rust. Risico’s betrekking hebbend op financiële doelstellingen Het risico dat we niet de  Voldoen aan eisen die interne  CFV: positief oordeel. benodigde middelen en externe toezichthouders  WSW: verklaring van kunnen aantrekken tegen stellen met betrekking tot kredietwaardigheid, bedrijfseconomische liquiditeit en solvabiliteit. voldoende faciliteringsacceptabele voorwaarden  Adequaat (proactief) reageren volume. om de op ontwikkelingen op de  ICR = 2,4. Ruim boven de bedrijfsdoelstellingen te financiële markten. norm van 1,6. kunnen behalen, rekening  Deelnemer aan Woningborg BV  We voldoen aan de houdend met het (garantie-instituut). stresstest van CFV renterisico.  Interne deskundigheid op hoog  We voldoen aan de niveau. nieuwe toetsingscriteria Onzekerheid  Goede contacten onderhouden van het WSW. ontwikkelingen in wet-en met financiers en externe regelgeving toezichthouders. Het risico dat het gevolg is  Treasurystatuut en  Renterisico voldoet aan van onzekerheid over de treasuryjaarplan. norm WSW. hoogte van de toekomstige  Vier keer per jaar overleg  Renteafspraken gemaakt financieringsrente en de treasurycommissie met externe bij renteconversies tot en daarmee samenhangende adviseurs. met 2015. opslagen.  Deskundigheid van  Twee swap contracten medewerkers vergroten. afgesloten zonder margin calls en break clauses.  Renterisico moet < 15%.  Renterisico gebaseerd op toekomstige investeringen heeft voortdurend aandacht. Risico’s betrekking hebbend op samenwerkingspartners Niet voldoende presteren  Handhaven inkoopbeleid,  KWH-label Goed Bestuur: van leveranciers waaronder selectiecriteria (laatste meting 2011: 7,7). leveranciers.  Frequent contact met  Alternatieve aanwendbaarheid belangrijke partners van bouwplannen (flexibiliteit).  Afspraken met partners. worden schriftelijk vastgelegd.  Borgen dat afspraken worden nagekomen.

20

Risico

Omschrijving


Resultaat

Partnerrisico

Onvoldoende intern draagvlak in samenwerkingsverbanden.

 Wederzijds vertrouwen bevestigen door open communicatie en transparantie, bijvoorbeeld door tijdige uitwisseling van relevante informatie.  Verwachtingsmanagement implementeren.  Andere samenwerkingspartners en belanghouders respecteren.

 Samenwerkings verband met Opella gebaseerd op visiedocument juli 2013 en plan van aanpak december 2013.  Blijvend investeren in andere partners en belanghouders.

Cultuurverschillen ten opzichte van partners.

Hoogtepunten 2013 Ondanks alle stormachtige ontwikkelingen in de sector, waaronder de saneringssteun, verhuurderheffing en de economische crisis is onze risicobeheersing voldoende robuust gebleken. Ons strategisch beleid en de continuïteit van onze activiteiten blijven geborgd. Als organisatie kunnen wij tijdig en goed inspelen op veranderingen in samenleving en weten regelgeving. In 2013 betrof dit onder andere de voorbereiding op, en implementatie van, het nieuwe internationale betalingssysteem (SEPA), dat per 1 februari 2014 inwerking is getreden. Op 1 november 2013 hebben wij de implementatie met onze leverancier van het primair systeem met succes afgerond. Daarnaast is het covenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst ondertekend. Eén van de voorwaarden van de Belastingdienst voor het aangaan van dit convenant is dat onze interne beheersingssysteem en interne controle op orde zijn.

Focus blijft gericht op risicobeheersing Alle elkaar snel opvolgende ontwikkelingen vereisen dat wij hierop tijdig en adequaat met geschikte maatregelen reageren. Dat betekent dat we nog meer nadruk leggen op het in beeld brengen van de verschillende scenario’s. Voor het nieuwe jaar is onze focus daarom gericht op het integraal uitvoeren van scenario-analyses. Hiermee verwachten wij nog beter in te kunnen spelen op de risico’s die deze ingrijpende ontwikkelingen in de sector, zoals genoemd bij de ontwikkelingen in 2013, met zich meebrengen.

In-control verklaring van bestuurder In tegenstelling tot de Nederlandse Corporate Governance Code kent de Governance Code Woningcorporaties geen verplichte in-control verklaring van de corporatiebestuurder ten aanzien van de interne beheersing. Opname in het jaarverslag van een dergelijke verklaring geschiedt dus op vrijwillige basis. De Directeur / Bestuurder is verantwoordelijk voor het risicomanagement en het interne beheersingssysteem, alsmede voor de beoordeling van de goede werking ervan. Door te leren, verbeteren we het risicomanagement voortdurend. We zijn alert op het voorkomen van fraude.

In-control verklaring De Directeur / Bestuurder verklaart het volgende. Hoe goed ons interne risicobeheersing- en controlesysteem ook is opgezet, het kan nooit absolute zekerheid bieden dat onze doelstellingen op het gebied van strategie, operatie, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde weten regelgeving, altijd zullen worden bereikt. De werkelijkheid is dat bij het nemen van beslissingen menselijke beoordelingsfouten kunnen optreden en dat er steeds kosten-baten afwegingen worden gemaakt bij het aanvaarden van risico’s en het treffen van beheersingsmaatregelen.

Jaarverslag 2013

21

Rekening houdend met de voornoemde beperkingen die noodzakelijkerwijs verbonden zijn aan alle interne risicobeheersingsystemen en controlesystemen en met inachtneming van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering daarvan, geven de interne risicobeheersing- en controlesystemen de Directeur / Bestuurder een redelijke mate van zekerheid dat, in 2013 en in 2014 tot het moment van ondertekenen van dit jaarverslag:  De Directeur / Bestuurder op de hoogte is van de mate waarin de strategische en operationele doelstellingen van de Woningstichting worden gerealiseerd;  de Woningstichting zich houdt aan de van toepassing zijnde weten regelgeving. Ten aanzien van financiële verslaggeving risico’s: dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat, en de risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

22

Jaarverslag 2013

23

Speelveld De Woningstichting beweegt zich, wat haar primaire taak betreft, op het speelveld waarop commerciële vastgoedbeleggers zich niet of nauwelijks wensen te bewegen. Corporaties hanteren niet het maximale financiële rendement als doelstelling, maar een optimaal maatschappelijk rendement. In geld uitgedrukt accepteert een woningcorporatie daarom een lager financieel rendement. De afslag op het financiële rendement kan worden beschouwd als budget voor het verrichten van maatschappelijke activiteiten. Er bestaat een directe relatie met de opgave die woningcorporaties hebben, zoals die zijn vastgelegd in de prestatievelden van het Bbsh. Dat komt tot uitdrukking in:  Lagere huur dan de markthuur voor woningen voor de primaire doelgroep;  Bijdragen in de kosten van het aanleggen van energiebesparingsmaatregelen, om een groter draagvlak onder huurders te realiseren;  Extra beheerkosten, omdat bijzondere doelgroepen extra aandacht vragen;  Leefbaarheidsuitgaven in kwetsbare complexen;  Hogere onderhoudskosten, omdat woningen langer in exploitatie worden gehouden in die gevallen waarin we het uitponden maatschappelijk niet verantwoord vinden (leefbaarheid);  Sloopkosten, indien het uitponden van woningen die niet meer in de portefeuille passen of tot ongewenste effecten leiden voor de leefomgeving in een wijk van de stad. We zijn al enige tijd bezig om een adequaat afwegingskader voor maatschappelijke activiteiten op te stellen. Bij die afweging gaat het dan niet alleen om de kwantitatieve afwegingen, maar ook om het verhaal achter de afwegingen. Om ons maatschappelijk afwegingskader vorm te geven maken wij gebruik van het Driekamermodelvan Ortec. Het maatschappelijk afwegingskader vormt een geïntegreerd geheel met ons investeringsstatuut. Het feit dat we het vastgoed waarderen op marktwaarde in verhuurde staat, sluit aan op de uitgangspunten van het Driekamermodel. De maatschappelijke investering is hier gedefinieerd als het verschil in waardering of uitgaven tussen een commerciële vastgoedbelegger en de Woningstichting als maatschappelijke vastgoedbelegger. Op basis van onze begroting 2014 bedraagt onze maatschappelijke bijdrage, in geld uitgedrukt circa € 18,4 miljoen. Dit komt tot uitdrukking in het “maatschappelijk dividend”, zoals het in de IPD Nederlandse Corporatie Vastgoedindex1 wordt gedefinieerd: “het bedrijfsrendement dat wordt aangewend/uitgekeerd door middel van maatschappelijk gemotiveerde activiteiten.” De thema’s duurzaamheid en maatschappelijk ondernemen zijn een rode draad in ons handelen en daarom ook in ons jaarverslag. In dit hoofdstuk gaan we dieper in op onze activiteiten in het kader van duurzaamheid en maatschappelijk ondernemen.

Duurzaamheid en milieu Het is onze ambitie om een “eco-corporatie” te worden. We willen naar vermogen bijdragen aan de klimaatdoelstelling van de gemeente Wageningen. Hierover hebben we concrete afspraken gemaakt met de gemeente. De gemeente heeft de ambitie geformuleerd om in 2030 klimaatneutraal te zijn. Dit wil de gemeente onder andere bereiken door alle bedrijven en instellingen in Wageningen te stimuleren energiebesparende maatregelen te nemen. In ons in 2013 gepresenteerde milieubeleidsplan geven we een duidelijk beeld van de ambitieuze stappen die we de komende jaren zetten die leiden tot de status eco-corporatie. 1

Voor de leesbaarheid korten we de naam IPD Nederlandse Corporatie Vastgoedindex verder in het jaarverslag af als IPD/aeDex. Jaarverslag 2013

24

Zorg voor het milieu en duurzaamheid betekent voor ons het zorgvuldig omgaan met grondstoffen, energie en afval. Dat moet zichtbaar worden, niet alleen in de ontwikkeling van onze nieuwbouw maar ook in maatregelen die we nemen in onze bestaande woningvoorraad. Uiteraard voeren wij dit ook door in onze gehele bedrijfsvoering.

Robuuste investeringsimpuls Provincie Gelderland (NUON-gelden) De Provincie Gelderland heeft onder andere woningcorporaties uitgedaagd om een bijdrage te leveren aan duurzame investeringen die op korte termijn “te filmen” zijn. Het betreft investeringen in duurzaamheid, die leiden tot extra werkgelegenheid in de regio, met name voor jongeren. Samen met een aantal corporaties uit de Foodvalley hebben wij plannen ingediend. Onze plannen hebben niet alleen betrekking op extra energiebesparingen in het bestaande bezit, met name de gestapelde bouw, maar ook op het opwekken van duurzame energie (€ 11,7 miljoen, 557 woningen). Mogelijk stelt de Provincie Gelderland een subsidiebedrag van € 3,9 miljoen voor ons beschikbaar. Begin 2014 horen we of de provincie onze aanvragen goedkeurt.

Toename energieprestaties onze woningen Met de introductie in 2008 van energielabels hebben we goed inzicht gekregen in de energiehuishouding van onze woningen. Onze doelstelling is om in een periode (tot 2018) voor de totale woningvoorraad minimaal het gemiddelde energielabel met twee stappen (gemiddeld C) te verbeteren. Sinds 2008 is het gemiddelde label van ons woningbezit inmiddels verbeterd van label E naar label D. Daarbij is de gemiddelde Energie Index binnen label D in 2013 verbeterd naar 1,76. De grafiek laat zien dat de ontwikkeling van de gemiddelde energie-index gestaag op weg is naar het C-label.

Verloop gemiddelde energieindex 3

Energie-index

2,5 2 1,5 1 0,5 0 2010

2011

Gemiddelde energie-index de Woningstichting

Jaarverslag 2013

2012

2013 B

C

D

E

25

Duurzaamheidsinvesteringen in 2013 Nieuwbouw Duurzaamheid speelt bij onze investeringsplannen, zoals Torckdael, Nieuw Kortenoord en Van der Meer, een belangrijke rol. Het toepassen van een duurzaam energiesysteem zorgt ervoor dat de warmte in de zomer wordt opgeslagen in de bodem en vervolgens in de winter weer gebruikt wordt om de woningen te verwarmen. Andersom geldt dat ook. In de zomer worden de woningen gekoeld. Aan het warmte koude opslagsysteem (WKO) wordt op Torckdael nog een extra dimensie toegevoegd. Voor de warmtelevering aan de woningen wordt ook het oppervlaktewater van de stadsgracht gebruikt. Het oppervlaktewater functioneert op die manier als extra energiebron. Een bijkomend voordeel is dat de waterkwaliteit van de stadsgracht toeneemt: minder blauwalg, kleinere kans op botulisme. In de landelijke media is aan deze innovatie aandacht geschonken. We hebben Ecovallei B.V. opgericht om de exploitatie van dit energiesysteem te voeren. Hiermee voldoen we aan de Europese regels met betrekking tot staatssteun. Wij zijn enig aandeelhouder van Ecovallei B.V. en onze Raad van Toezicht is ook de toezichthouder van deze BV. Met de Ecovallei B.V. beogen we maximale invloed te hebben op te leveringstarieven, zonder een redelijk rendement uit het oog te verliezen.

Bestaande bouw We hebben in 2013 voor een bedrag van € 2,8 miljoen aan duurzaamheidsinvesteringen gedaan. In veel gevallen stond daar geen of slechts een beperkte huurverhoging tegenover. Activiteit Groot onderhoud, Haverlanden e.o.

Aantal woningen 124

Groot onderhoud

66

Groot onderhoud

189

Riemsdijkstraat

127

Rooseveltweg, Brakelseweg

354

Maatregel nieuwe kozijnen met HR++ glas, gevelisolatie, nieuwe geïsoleerde daken. Extra: PV panelen en vloerisolatie nieuwe kozijnen met HR++ glas, nieuwe geïsoleerde daken geplaatst,. Extra: PV panelen, spouwisolatie PV panelen algemene ruimten, liften e.d.(10.000 kwh per gebouw) Isolatie daken en kozijnen Vloerisolatie 6 kopgevels, spouwisolatie

Huurverhoging Geen

Label nieuw A

Beperkt Geen

D

Beperkt Beperkt

E

Geen Beperkt Geen

D D

Bij de realisatie van de groot onderhoudsprojecten passen we grootschalig milieuvriendelijk verduurzaamd naaldhout uit duurzaam beheerde bossen toe.

Overgang naar duurzame energiebronnen Op verzoek kunnen huurders, buiten de groot onderhoudsprojecten om, hun woning individueel laten aanpassen om de woningen energiezuiniger te maken, tegen een kostendekkende huurverhoging. Jaar 2012 2013

Dubbel glas 38 20

Spouwmuurisolatie 31 27

Vloerisolatie 2 1

PV zonnepanelen 1 36

We constateren dat de belangstelling voor PV-zonnepanelen stijgt. Dat sluit aan op de activiteiten die we in samenwerking met de gemeente Wageningen, Idealis, de WUR en enkele commerciële bedrijven uitvoeren in een gezamenlijk project “Doorbraak zonne-energie in bestaande bouw Wageningen”. Jaarverslag 2013

26

Doelstelling van het project is 2 MWp aan PV-zonnecollectoren op bestaande woningen en gebouwen te plaatsen. Inmiddels is in Wageningen ongeveer 1,6 MWp door middel van 9.545 panelen geplaatst. Wij hebben 120 systemen van 6, 8 en10 panelen op eengezinswoningen geplaatst. Op zeven appartementengebouwen in de omgeving van de Rooseveltweg, hebben wij 312 panelen geplaatst met een gezamenlijk vermogen van 71 kWh. Mede door deze activiteiten is Wageningen verkozen tot beste zonne-energie gemeente van Nederland en mag daardoor de titel "Solar City 2013" dragen.

Zonnepanelen Haverlanden

Zonnepanelen Bloemenbuurt

Duurzame bedrijfsvoering Wij hanteren een duurzame bedrijfsvoering en onze medewerkers dragen hier positief aan bij. We printen zo min mogelijk; tablets worden steeds meer ingezet en we communiceren zoveel mogelijk digitaal zowel intern als met onze relaties. We hebben in ons bedrijfsgebouw onder andere:  het verwarmingssysteem vervangen door een duurzamer systeem;  energiezuinige verlichting aangebracht in de parkeerkelder;  waterbesparende kranen geplaatst;  koelautomaten met leidingwater geplaatst in plaats van laten bezorgen van plastic flessen water die gekoeld moeten worden. Verder gebruiken we voor ons bedrijfsgebouw CO2-neutraal gas en duurzaam opgewekte stroom. De zonnepanelen op het dak van ons bedrijfsgebouw (15 jaar oud) worden binnenkort vervangen. Het effect van deze maatregelen leidde tot een daling van het energieverbruik met bijna 212 gigajoule (GJ) tot 919 GJ per jaar; een daling van 19%.

Gigajoules (GJ)

Energieverbruik bedrijfsgebouw 1400 900 400 2010

Jaarverslag 2013

2011

2012

2013

27

Al onze maatregelen hebben er toe geleid dat ons kantoor het energiecertificaat B ontving. Met dit energielabel B in ons bezit geven we naar onze mening het goede voorbeeld en een signaal naar de Wageningse samenleving.

Energieneutraal verduurzamen We hebben een onderzoek gedaan naar het energieneutraal verduurzamen van bestaande woningen. Hiervoor hebben we een aantal identieke woningen aangewezen die zich prima zouden moeten lenen voor een dergelijke aanpak. Op deze wijze willen we onderzoeken wat de resultaten en consequenties zijn bij een grootschalige aanpak van ons bezit. De eerste resultaten laten zien dat het mogelijk is om de woningen bij het groot onderhoud, waar huurders in de woning blijven wonen, tegen acceptabele kosten E-neutraal aan te pakken. Dit past binnen onze doelstellingen uit ons milieubeleidsplan. In 2014 gaan we hier verder vorm aangeven.

Groot deel van gestapelde bouw: volledig duurzame energie We maken voor onze algemene ruimten, waaronder de liften, voor ongeveer 2.500 appartementen gebruik van 100% duurzame energie uit waterkracht. We hebben daarvoor een contract gesloten met Aenergie tegen condities die gunstiger zijn dan traditionele “grijze” stroom. Vanaf 2013 voorzien we alle collectieve verwarmingsinstallaties geheel van “CO2-neutraal gas”. In 2013 hebben we zo’n 2.000 appartementen verwarmd met duurzaam gas. Het betreft zo’n 40% van ons woningbezit. Hiermee zetten we een grote stap op weg naar ‘Wageningen klimaatneutraal in 2030’.

Maatschappelijk ondernemen Onze activiteiten moeten een bijdrage leveren aan de samenleving als geheel. Dat is niet alleen het nakomen van onze wettelijke opgaven maar ook hoe wij belanghouders betrekken bij het maken van onze plannen en strategie. Dat blijkt ook uit de waardering van onze belanghouders daarvoor (volgens meting KWH). Onze maatschappelijke betrokkenheid blijkt verder uit ondersteuning van maatschappelijk relevante activiteiten en het bevorderen van de arbeidsparticipatie van mensen met een beperking.

KWH-Maatschappijlabel In 2011 zijn wij in bezit gekomen van het KWH-Maatschappijlabel. Het KWH-Maatschappijlabel meet de waardering van onze belanghouders voor onze maatschappelijke activiteiten. Er wordt gemeten op de onderdelen:  Open beleidsproces  Vertrouwen gevend beleid  Gewaardeerde prestaties  Goede reputatie De gemiddelde score was een 7,12. We hebben de verbeterpunten uit het rapport opgenomen in onze processen. Het label is drie jaar geldig, tot 24 november 2014. De nieuwe meting vindt in het voorjaar van 2014 plaats.

Maatschappelijk investeren via sponsoring Als maatschappelijk ondernemer hebben wij een belangrijke rol in de stad Wageningen. We willen laten zien dat we meer doen dan alleen woningen verhuren en verkopen. Om onze missie en kernwaarden uit te dragen zetten we ook sponsoring als middel in. Onze sponsoractiviteiten zien wij als maatschappelijk verantwoorde uitgaven, die passen binnen het Bbsh. 2

Hierbij merken we op dat het laagst te behalen cijfer binnen de KWH-methodiek een 4 is en het hoogst te behalen cijfer een 8 is. Jaarverslag 2013

28

Op onze website is meer informatie te vinden over ons sponsorbeleid. De activiteiten die wij in 2013 hebben gesponsord worden hierna beschreven.

Sponsoractiviteiten 2013 Gesponsorde activiteit

Motivatie

EHBO-vereniging Sint Jan

Op 3 september 2013 bestond de vereniging vijftig jaar. Daarom vonden er twee activiteiten plaats: rommelmarkt en symposium. Feest rondom de molen – tot aan Ons Huis, aan de rand van de wijken Irene en Patrimonium. Voor iedereen toegankelijk.



Voorrondes in de wijken. Voor alle inwoners van Wageningen. Hier komen veel mensen uit onze doelgroep naartoe.



Aandacht vragen voor de komst van woonzorghuizen in Torckdael voor jongeren met een geestelijke beperking d.m.v. een buurtfeest en 80 meter lang schilderij op de bouwhekken van project Torckdael (gemaakt door scholieren van de Pantarijn). Dit (maatschappelijk) evenement is toegankelijk voor alle inwoners van Wageningen. Het herdenken en vieren van 4 en 5 mei heeft altijd te maken met ‘verbinding en samenzijn’ (leefbaarheid).



Gasten wordt in de hospice in de laatste fase van hun leven warme en liefdevolle zorg geboden in een huiselijke omgeving. Wageningen brede manifestatie. Actiekorting voor onze huurders.



Molenmarkt

Wagenings Gras: jaarlijks muziekfestival Nederlands levenslied Rotary Club Wageningen

4 en 5 mei comité: algemene sponsoring activiteiten en festival. Hospice WageningenRenkum Wageningen Music Event

Belmondo festival

Totaal

Kleurrijk cultureel en muzikaal festival door Rotaryclub Wageningen. Opbrengst voor goed doel.

Tegenprestatie

   



 



 

   

Naamsvermelding in symposiumgids. Reclamebord tijdens symposium.

Financiële bijdrage DWS € 250

Naamsvermelding in pr-middelen Link op website. Banner van de Woningstichting aan de molen en aan het activiteitenplein aan de Ceresstraat. Naamsvermelding in pr-middelen en in artikelen in kranten. Logo en naamsvermelding op reclamebord.

€ 1.000

Naamsvermelding in pr-middelen en website. Stand tijdens informatiemarkt tijdens buurtfeest. Materialen voor de schilderijen.

€ 450

€ 500

Naamsvermelding ‘met dank aan pagina’, op website, Youtube kanaal, programmaboekje, bij een van de podia. Speldjes bevrijdingsfestival. 2 kaarten VIP area voor medewerkers. Naamsvermelding als Vrienden van Hospice Wageningen-Renkum

€ 1.210

Naamsvermelding op website en beschikbaar stellen 4 entreekaarten voor onze huurders. Korting voor al onze huurders. Onze vlaggen en spandoek op festival. Naamsvermelding op flyers.

€ 605

€ 1.000

€ 500

€ 5.515

Naast sponsoring hebben wij in 2013 ook op andere manieren maatschappelijk bijgedragen aan de (lokale) samenleving. Onder andere door: 1. Op 5 december Sinterklaas en zijn Zwarte Pieten langs te laten gaan bij 15 gezinnen, die vanwege persoonlijke omstandigheden extra positieve aandacht kunnen gebruiken. Dit bezoek werd erg gewaardeerd.

Jaarverslag 2013

29

2. Cliënten van ’s Heeren Loo De Vallei bij ons te laten werken. Zij verzorgen lichte facilitaire werkzaamheden zoals het aanvullen van kantoorartikelen, het ophalen van oud papier, alles klaarzetten voor de lunch, afwassen en ze zorgen voor koffie en thee voor vergaderingen. Wij nemen een deel van de begeleiding van deze medewerkers voor onze rekening. 3. Medewerkers van het Klussenatelier in te huren voor diverse klussen, zoals het schilderen van de bergingsgangen in de Nude en aan de Asterstraat en het tuinonderhoud bij onze leegstaande woningen. Deze medewerkers voeren met behoud van uitkering klussen uit voor maatschappelijke organisaties en voor inwoners van Wageningen. 4. Afstudeerders, stagiairs en recent afgestudeerden werkervaring bij ons op te laten doen. Wij zijn een erkend leerbedrijf. Wij hebben twee erkende leermeesters in dienst waardoor wij ook aan een aantal stagiairs van de MBO-opleiding ROC-A12 een praktijkplaats kunnen bieden. Ook in 2013 hebben we een aantal MBO-stagiairs, een afstudeerder van de HAN en een afgestudeerde jurist een praktijkplaats geboden. 5. Kinderen uit de Pomona in het kader van ‘Heitje voor een Kwarweitje’ schoonmaakklusjes in ons kantoorgebouw te laten doen. Hiermee verdienden zij geld om op zomerkamp te gaan. 6. Het Wmo-netwerk kosteloos in ons kantoorgebouw te laten vergaderen. Het Wmo-netwerk is een, door de gemeente Wageningen ingestelde, adviesraad en heeft tot taak het gevraagd en ongevraagd adviseren van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wageningen. Het advies gaat over de voorbereiding en uitvoering van het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen, welzijn, zorg, integratie en participatie.

Vooruitzichten 2014 Net als in 2013 zullen we ook in 2014 nieuwe stappen zetten om onze ambities op weg naar een “eco-corporatie” waar te maken. Niet alleen door op grotere schaal zonne-energie op te wekken, maar ook door energiebesparende maatregelen te nemen in de bestaande en nieuwbouw. In 2014 richten we ons op het behalen van ons zesde KWH-label: het KWHDuurzaamheidslabel. Dit label zetten we in om inzicht te krijgen in de structuur van onze activiteiten in het kader van duurzaamheid en hoe de resultaten zich verhouden tot andere deelnemende corporaties. Met de leer- en verbeterpunten kunnen we ons verder professionaliseren met betrekking tot dit thema. Het duurzaamheidslabel richt zich met name op de beleving van de klant en medewerker.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

30

Jaarverslag 2013

31

Portfoliobeleid Als maatschappelijk vastgoedondernemer is het onze opgave en ambitie om kwalitatief goede huisvesting te bieden voor onze doelgroepen van beleid, zoals we in onze missie hebben verwoord. Ons beleid op onze woningvoorraad is gericht op:  beschikbaarheid die aansluit bij de marktvraag;  betaalbaarheid die aansluit bij de specifieke doelgroepen;  kwaliteit van de voorraad die aansluit bij de doelgroepen met specifieke woonwensen. Dat vereist dynamiek in de vastgoedportefeuille. Dit komt tot uitdrukking door:  (vervangend) nieuw bouwen  uitvoeren van (groot) onderhoud  vernieuwen wijken  aankopen vastgoed  opwaarderen en opplussen  verkopen  slopen De dynamiek leidt er ook toe dat we, wat de levensduur van ons woningbezit betreft, gericht zijn op “toe te voegen aan de kop en te snoeien aan de staart”. Het creëren en handhaven van dynamiek in onze vastgoedportefeuille is van belang om te kunnen reageren op actuele ontwikkelingen. De nieuwe Woningwet, waarvan de parlementaire behandeling nog steeds niet is afgerond, zal het speelveld van woningcorporaties beperken.

Kenmerk van onze vastgoedportefeuille Ons woningbezit is voor een deel eenzijdig samengesteld en bestaat overwegend uit gestapelde bouw (56%). De grootste bouwstromen vonden plaats tot en met 1979, met een accent op de jaren zestig. Dit leidt tot een grote herstructureringsopgave voor de komende jaren, vooral in de gestapelde bouw. Zoals uit het adviesrapport van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur van medio januari 2014 blijkt is het geschikt maken van onze woningen voor bewoners met een (toenemende) zorgvraag een belangrijke opgave voor de komende jaren. Wij anticiperen hierop door de steeds intensievere samenwerking met Opella. Bij het bepalen van de strategie maken we steeds meer gebruik van methodieken die een relatie hebben met de IPD/aeDex. Dit doen we door te sturen op kasstromen (direct rendement), het creëren van waarde, alsmede op efficiencyratio’s.

Ontwikkelingen Met de gemeente zijn we in het najaar van 2012 gestart met een onderzoek naar de samenstelling van een kernvoorraad. Binnen deze kernvoorraad vallen alle sociale huurwoningen met een huurprijs onder de € 681,02 (prijspeil 2013). Doelstelling van dit onderzoek is (in grote lijnen) een uitspraak te doen over de verwachte benodigde omvang van de kernvoorraad in 2020 met een doorkijk naar 2030. De resultaten van dit onderzoek worden in 2014 met de raad besproken. Ontwikkelingen op het gebied van energiebesparing, duurzaamheid, kostenefficiency, het effectiever en efficiënter inrichten van processen om daarmee onze dienstverlening aan de

Jaarverslag 2013

32

huurder te vergroten zijn actuele en doorlopende thema’s die door alle processen en projecten heen lopen. De volgende ontwikkelingen zijn te schetsen voor 2013:  In grote lijn blijft de vraag naar sociale grondgebonden woningen voor gezinnen met kinderen groot.  De gezinnen met kinderen met een inkomen tussen de € 34.000 en € 39.000 komen nauwelijks aan bod voor een huur- of een koopwoning omdat deze niet te betalen zijn. Deze groep krijgt van ons in 2014 extra aandacht.  De vraag naar vrijesector huurwoningen is aanwezig, maar dan met name in het segment tot € 800.  Een eerste aanzet is gemaakt om te onderzoeken hoe onze bestaande voorraad aangepast kan worden voor de toekomstige zorgvraag als gevolg van het scheiden van wonen en zorg.

Doelstelling 2013, Dynamisch Vastgoed Management (DVM) Doelstelling Het voortdurend afstemmen van de marktvraag en op basis daarvan de vastgoedopgave en het beleid bijsturen via het DVM om de kwaliteit van de woning en woonomgeving beter te laten aansluiten bij de wensen van de bewoners

Aanpak Het jaarlijks monitoren van de ontwikkelingen op de woningmarkt, de bijgestelde strategie van de woningvoorraad wordt in het DVM vastgelegd.

Resultaat De resultaten uit de vastgoedmonitor worden meegenomen in de besluitvorming rond ons nieuwe DVM-beleid

Vervolgstap 2014 We zetten de ingezette lijn ook in 2014 door.

In samenwerking met Opella ontwikkelen van huisvesting voor cliënten van Opella Indien mogelijk een CPO project opleveren

Project Van der Meer is opgeleverd. De bouw van de e 1 fase Torckdael is gestart

Opleveren van fase 1 Torckdael.

Er is in Wageningen geen geschikte locatie voor een CPO-project. De CPO-groep kijkt nu of er in de gemeente Ede mogelijkheden zijn.

Woningen uit bestaande voorraad verkopen Uitvoeren van groot onderhoud aan 250 tot 300 woningen uit de periode 1968-1974

We hebben 14 woningen verkocht in 2013 We hebben in 2013 aan 383 woningen groot onderhoud gepleegd.

We blijven in gesprek met partijen om te kijken of er op termijn toch een locatie is voor een CPOproject. Voortzetten beleid. Voortzetten beleid en daar waar mogelijk duurzame / energetische woningverbeteringen toepassen.

Investeren ondanks crisis Nieuwbouwinvesteringen in 2013 De belangrijkste investeringen in vastgoedprojecten betreffen: Project

Aantal eenheden

Van der Meer (opgeleverd)

47 woningen en 1 gemeenschappelijke ruimte 91 woningen / zorgeenheden

Torckdael fase 1 (in uitvoering)

Jaarverslag 2013

Raming investering (x € mln) 6,0

Gerealiseerd tot en met 2013 (x € mln) 6,0

17,6

7,1

Huisvestingsdoel

Wonen met zorg en PhDstudenten Wonen met zorg, huisvesting primaire en secundaire doelgroep en zorg gerelateerde activiteiten.

33

Van der Meer opgeleverd Op 31 mei 2013 heeft de bouwkundige oplevering plaatsgevonden van de 47 appartementen en 1 gemeenschappelijke ruimte in de toren Van der Meer aan het Mörfelden-Walldorfplein in het Nobelpark. De appartementen hebben we toegewezen aan de doelgroep 55+ met de mogelijkheid om zorg af te nemen van Opella (Wonen Plus); een aantal appartementen hebben we verhuurd aan PhD- studenten. Onze maatschappelijke bijdrage met betrekking tot dit project was € 1.419.000. Van der Meer

Torckdael

Aan de rand van de binnenstad bouwen we de komende jaren aan Torckdael. Een prachtige nieuwe woonwijk. Het project wordt in twee fasen gebouwd:  Fase 1 wordt gerealiseerd op de locatie van het oude politiebureau aan het Rustenburg en deels ook op de oude parkeerplaats. De bouw is gestart in augustus 2013.  Fase 2 wordt gerealiseerd op deels de parkeerplaats en op de locatie van het huidige verzorgingshuis en aanleunwoningen Rustenburg aan de Veerstraat (verwachte start bouw: begin 2015).

Bouw Torckdael (fase 1)

In dit project realiseren we: Fase 1 Groepswoningen verpleegd wonen t.b.v. Opella, sociaal

52

Appartementen t.b.v. de Wijde Wereld en De Burgh, sociaal

14

Appartementen t.b.v. een bijzondere doelgroep, sociaal

Fase 2

15

Appartementen Verzorgd Wonen sociaal

16

Appartementen Verzorgd Wonen vrije sector

8

Eengezinswoning t.b.v. zorggezin voor de Wijde Wereld vrije sector

1

12

Eengezinswoningen, vrije sector

30

Appartementen, vrije sector

57

Totaal

Jaarverslag 2013

91

114

34

In Torckdael realiseren we niet alleen drie parkeergarages met in totaal 182 parkeerplaatsen, maar ook een aantal bedrijfsruimten bestemd voor de verhuur aan zorg gerelateerde ondernemingen en instellingen. Opella huurt een deel van de commerciële ruimten. In fase 1 betreft het een “Grand Café” en een ontmoetingsruimte, ruimte voor dagbehandeling en –verzorging. Voorafgaande aan de start van de bouw van de tweede fase zal de sanering van de vervuilde grond van voormalige gasfabriek begin 2015 plaatsvinden. De Provincie Gelderland subsidieert deze sanering.

Wijkvernieuwing Patrimonium van start! De wijk Patrimonium is in 1919 gebouwd. De 158 woningen in deze wijk zijn bouwen woontechnisch verouderd: niet toekomstbestendig. Vernieuwing van de wijk is noodzakelijk. De wijkvernieuwing Patrimonium is een proces met een doorlooptijd van enkele jaren. Die weg doorlopen wij samen met de bewoners en de gemeente via een open en zorgvuldig vormgegeven proces. Wij hebben samen met de gemeente opdracht gegeven aan een adviesbureau om een integraal stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan te maken voor deze wijk. Bij deze planvorming zijn ook de bewoners betrokken. Het draagvlak onder de bewoners van de wijk is groot: zij zijn akkoord gegaan met sloop en vervangende nieuwbouw van de gehele wijk. Wij hebben gezorgd voor een uitstekend sociaal plan met bijbehorend sociaal programma. Wij vinden het belangrijk dat ook het openbaar gebied opnieuw wordt ingericht op zodanige wijze dat het voldoet aan de moderne eisen. De totale kosten hiervan bedragen € 1,5 miljoen. De gemeente heeft een bijdrage toegezegd van € 900.000. Ook de Provincie Gelderland draagt bij in de kosten van deze herinrichting.

Impressie Wijkvernieuwing Patrimonium

Inloopwoning aan Witmondplein

Jaarverslag 2013

35

Maatschappelijk vastgoed Zorg- en welzijnsinstellingen zijn belangrijke partners in onze aanpak van verbetering van leefbaarheid in onze buurten en wijken. Om deze instellingen te kunnen faciliteren kijken we wat de mogelijkheden zijn op het gebied van vastgoed, afhankelijk van de vraag. In 2013 hebben we ons wat betreft ontwikkeling van maatschappelijk (zorg)vastgoed, met name gericht op planvorming in Torckdael, Ireneschool/Buurtseplein en Ericahorst (Ede). Naast projectontwikkeling, aankopen, verkopen en verbouwen van maatschappelijk vastgoed is onderhoud van onze bestaande bezit een belangrijk onderdeel om onze vastgoedvoorraad op een kwalitatief hoog niveau te houden en krijgen.

Gedegen onderhoud bestaande woningvoorraad Onder onderhoud verstaan wij het doelmatig en bedrijfseconomisch beheren van de woningvoorraad, gericht op functionele en bouwtechnische instandhouding. Daarnaast zijn er investeringen nodig om de kwaliteit van de woning te verbeteren om de verhuurbaarheid, leefbaarheid en waarde van de woning te waarborgen. Voor onze bestaande woningvoorraad geldt dat het merendeel in goede bouwen woontechnische staat verkeert. We bezitten echter ook een aantal woningen dat aan verbetering toe is.

Onderhoudskosten onder de IPD/aeDexnorm In het kader van beheersing van de kosten van het onderhoudsproces richten we ons op de IPD/aeDex als benchmark. De IPD/aeDexnorm is de benchmark waarmee we onze onderhoudsuitgaven kunnen meten aan die van andere woningcorporaties die deelnemen aan de IPD/aeDexnorm. Wij hebben als doel gesteld dat de gemiddelde onderhoudskosten binnen de horizon van de meerjarenbegroting (vijf jaar) gemiddeld lager zijn dan de IPD/aeDex benchmark. Ons meerjarenperspectief laat zien wat we dat doel halen. Voor 2013 is het ons net niet gelukt om onder deze norm te blijven.

Dienstverlening aan huurders efficiënter en digitaler: huurders tevreden. Doelstelling 95% van de bewoners is tevreden na de uitvoering van het groot onderhoud, planmatig onderhoud of bij reparatieverzoeken.

Aanpak Metingen worden verricht door KWH en intern zetten wij enquêtes voor het groot onderhoud uit.

Resultaat De feedback van de huurders over onze onderhoudsprocessen is zeer positief. Door de verschillende manieren van meten via KWH, algemene enquête en after sales is een exact % van tevreden huurders niet weer te geven.

Vervolgstap 2014 Alle enquêtes en after sales in relatie tot het onderhoud worden bij KWH ondergebracht.

Bijzondere activiteiten in 2013 met betrekking tot verbetering van het reparatieproces waren:  Oplevering fase 1 van het “Cordys” reparatieproces: huurders regelen digitaal een reparatieverzoek;  Afspraakbevestiging reparatiebezoek per sms of e-mail. Daarnaast hebben we tablets geïntroduceerd in het onderhoudsproces waardoor we effectiever en efficiënter werken en we ook minder papier gebruiken.

Jaarverslag 2013

36

Niet-planmatig onderhoud Niet-planmatige onderhoudsactiviteiten zoals reparatieonderhoud en mutatieonderhoud zijn vooraf niet te plannen. Reparatieonderhoud is het verhelpen van gebreken en storing. Het moment waarop we een reparatie uitvoeren overleggen we met de klant. Mutatieonderhoud is erop gericht de woning, waarvan de huur is opgezegd, zo snel mogelijk op een vooraf vastgesteld kwaliteitsniveau te houden of te brengen, binnen de daarvoor gestelde financiële kaders. De realisatie van het niet-planmatig onderhoud geeft het volgende beeld: Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Totaal niet-planmatig onderhoud

2013 X € 1.000 1.235 1.073 2.308

€ per woning 240 208 448

2012 X € 1.000 1.115 1.081 2.196

€ per woning 218 211 429

2011 X € 1.000 907 982 1.889

€ per woning 179 193 372

Kosten reparatieonderhoud in 2013 toegenomen Eén van onze doelstellingen op reparatieonderhoud is de kosten beperken tot maximaal € 200 per verhuureenheid. Deze doelstelling hebben we niet gehaald. Op grond van de uitkomsten van de KWH-meting kunnen we concluderen dat de klanten tevreden zijn over het proces.

Opnieuw lichte stijging kosten mutatieonderhoud De totale kosten van mutatieonderhoud bedragen € 1.178.000 Hiervan is € 105.000 doorbelast aan de vertrekkende huurders. Hiervan bleek € 53.000 niet inbaar. Dit is met name het geval voor de kosten die gemaakt moesten worden na een ontruiming en bij ex-huurders die met de ‘noorderzon’ zijn vertrokken. Eén van onze doelstellingen op het mutatieonderhoud is de kosten beperken tot maximaal € 2.150 per mutatie. Deze doelstelling hebben we niet gehaald (€ 2.317 per mutatie). Net als vorig jaar zijn asbest gerelateerde kosten een belangrijke oorzaak van de overschrijding van onze doelstelling.

De woning van onze huurders is hun thuis Huurders voelen zich soms nog meer thuis in hun woning als ze daar zelf in kunnen investeren door het aanbrengen van “zelf aangebrachte voorzieningen” (ZAV). In 2013 ontvingen we 90 aanvragen; we hebben toestemming gegeven voor 71 voorzieningen. Als we inschatten dat een gewenste voorziening nadelig is voor de toekomstige verhuurbaarheid van de woning of technische risico’s heeft, wijzen we een aanvraag af. De meest voorkomende aanvragen zijn:  plaatsen / verwijderen wand (13 aanvragen);  plaatsen van extra elektragroep voor vaatwasser (6 aanvragen);  plaatsen van keuken (3 aanvragen). Daarnaast kunnen huurders ook door ons verbeteringen in hun woning laten aanbrengen. Wij voeren deze voorzieningen tegen een kostendekkende huurverhoging uit.

Gemak van onderhoudsabonnementen We maken onderscheid in een tweetal onderhoudsabonnementen, namelijk:  Een collectief abonnement; elke (nieuwe) huurder is verplicht aangesloten bij het collectieve abonnement huurdersonderhoud. Het betreft hier onder andere ontstoppen riolering en schoonmaken dakgoten. Aantal deelnemers 2013: 4.432 (2012: 4.365)  Een individueel abonnement; het individuele abonnement huurdersonderhoud is vrijwillig en dekt de kosten die wettelijk voor rekening van de huurder komen. In 2013 was het aantal deelnemers 2.042 (2012: 2.034). De opbrengst van € 102.000 vanuit het individueel huurdersabonnement is verrekend met de kosten van het reparatieonderhoud. Jaarverslag 2013

37

Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud betreft het (technisch noodzakelijke) onderhoud dat wij op basis van de meerjarenonderhoudsplanning, volgens een cyclisch patroon, uitvoeren. In het jaar voor de geplande uitvoering beoordelen we kritisch of de werkzaamheden in het komende jaar feitelijk uitgevoerd moeten worden, of dat uitstel mogelijk is. Planmatige onderhoudswerkzaamheden bestaan bijvoorbeeld uit:  schilderwerk buitenzijde  vervangen cv-ketels  vervangen van keukenblokken  onderhoud aan gevels Voor het planmatig onderhoud inclusief groot onderhoud en contractonderhoud hadden we voor 2013 € 18 miljoen begroot. Nagenoeg alle werkzaamheden die in die begroting waren opgenomen, zijn uitgevoerd voor een totaal bedrag van € 14,5 miljoen. Dat we € 3,5 miljoen minder hebben uitgegeven is onder andere te danken aan de tijdelijke verlaging van het btw-tarief van 21% naar 6% en de gunstige aanbestedingen. Beide effecten zijn het gevolg van de economische crisis. Werkzaamheden die opgedragen zijn in 2013 maar niet zijn afgerond schuiven we door naar 2014 en vertegenwoordigen een bedrag van € 304.000. In totaal hebben we 98% van de onderhoudsbegroting gerealiseerd en de doelstelling voor 2013 om maximaal 5% door te schuiven naar het volgend jaar behaald.

Planmatig onderhoud

2013 x € 1.000 5.995

€ per woning 1.165

2012 X € 1.000 5.635

€ per woning 1.102

2011 X € 1.000 4.941

€ per woning 974

De belangrijkste planmatig onderhoudsactiviteiten in 2013. Activiteit

Omschrijving

Schilderwerk

Dakbedekking

22 complexen zijn aan de buitenkant geschilderd. In 31 complexen zijn individuele cv-ketels vervangen door HR combiketels. Bij 1 complex zijn de gasleidingen gesaneerd en groepenkasten vervangen Bij 4 complexen is het dakbedekking vervangen.

Straatwerk

Bij 11 complexen is het straatwerk vervangen.

Keukenblokken

Bij 6 complexen zijn de oude keukenblokken vervangen. Totaal aan contractwerk voor lift-, CV-, brandmeld-, inbraak- , hydrofoorinstallatie-, schoonmaak-, toegangscontrolesysteem e.d.

Technische installaties Electra & gas

Contractonderhoud

Werkelijk 2013 (x € 1.000) 935

Begroting 2013 (x € 1.000) 1.000

256

346

53

124

76

76

60

87

108

294

605

621

Wij hebben voortdurend aandacht voor de aanpak van het asbest dat nog in een deel van ons woningbezit aanwezig is. Door ons asbestprotocol beheersen we asbestvraagstukken adequaat. De saneringskosten bedroegen in 2013 ca. € 820.000 (2012: ca. € 1,2 miljoen).

Jaarverslag 2013

38

Het verbeteren van onze woningvoorraad Zodra een complex niet meer aan de huidige of toekomstige marktvraag voldoet (te laag (energetisch) kwaliteitsniveau) kan een ingreep om groot onderhoud uit te voeren noodzakelijk zijn. Als die noodzaak er is en alternatieven niet voorhanden zijn, voeren we die werkzaamheden uit zonder huurverhoging. Naast deze basisingreep bieden we een aantal aanvullende opties aan tegen een huurverhoging of bijbetaling ineens. Een deel van deze groot onderhoudsinvesteringen moeten bijdragen aan een verbetering van de waarde van de woning (het indirecte rendement).

Groot onderhoud Bij groot onderhoud worden alle noodzakelijke onderhouds- en verbeteringsactiviteiten geclusterd tot één project. Dit zijn ingrijpende projecten voor onze huurders omdat deze werkzaamheden in bewoonde staat worden uitgevoerd. Daarom organiseren we voorafgaand aan de werkzaamheden niet alleen bewonersbijeenkomsten maar bezoeken we elke huurder individueel. Om de huurders voor de overlast tegemoet te komen, stellen we een volledig ingerichte “model / inloopwoning”.

Ongemaksvergoeding Ter compensatie van de overlast ontvangen huurders een financiële ongemaksvergoeding. Deze vergoeding is niet wettelijk verplicht. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de uit te voeren werkzaamheden en de daarmee gepaard gaande overlast. De bijkomende kosten, waaronder de huurderving, inrichtingskosten rusten inloopwoningen, ongemaksvergoeding bewoners en bewonersavonden waren in 2013 € 170.000 (2012: € 120.000).

Belangrijkste groot onderhoudsactiviteiten 2013 Activiteit

Omschrijving

Werkelijk 2013 x € 1.000 2.473

Begroting 2013 X € 1.000 3.160

Complex 82

66 eengezinswoningen, omgeving Drouwlaan

Complex 141

189 meergezinswoningen, omgeving Brakelseweg

1.300

3.057

Complex 240

124 eengezinswoningen, omgeving Haverlanden

3.044

3.665

Complex 150

6 kopgevels omgeving Rooseveltweg

206

155

Restauraties In ons woningbezit treffen we ook een aantal bijzondere gebouwen aan met een bijzonder architectonische of cultuur historische waarde. In 2013 hebben we de voormalige slagerij aan het 5 meiplein 5 en de molenaarswoning aan de Veluviaweg 29 gerestaureerd.

Oud

Jaarverslag 2013

Restauratie

Nieuw

39

Oud

Restauratie

Nieuw

Aankoop van vastgoed Indien er zich een mogelijkheid voordoet om vastgoed aan te kopen onderzoeken we of er, nu of op lange termijn, markt voor bestaat. Het aan te kopen vastgoed dient een woonbestemming te hebben of op korte termijn te krijgen. We baseren ons bij aankoop op een onafhankelijk getaxeerde marktprijs. In 2013 hebben wij geen vastgoed aangekocht

Sloop De aspecten rondom de woon- en bouwtechnische kwaliteit, in samenhang met huidige en toekomstige leefbaarheid van de woonomgeving, kunnen leiden tot een sloopbeslissing. Daarbij is ook het aspect van marktontwikkelingen zoals vergrijzing, betaalbaarheid (integrale woonlasten), energieverbruik, leefbaarheid en te verwachten leegstand op de langere termijn maatgevend. Op het moment dat dit een negatieve invloed heeft op de waardeontwikkeling van ons vastgoed, onderzoeken wij of we moeten overgaan tot verkoop (uitponden). Indien uitponden niet tot het gewenste maatschappelijke effect leidt, kunnen we overwegen om tot sloop en vervangende nieuwbouw over te gaan. Herstructurering moet altijd leiden tot waardecreatie van het vastgoed en moet ervoor zorgen dat wij onze doelgroep kunnen blijven voorzien in kwalitatief goede en betaalbare woningen. In 2013 hebben wij geen vastgoed gesloopt.

Woningen te koop Een deel van ons woningbezit is bestemd voor de verkoop. Het betreft voornamelijk portiek- en etagewoningen uit de bouwperiode 1950-1960. Daarnaast ponden we een aantal duurdere grondgebonden woningen uit die we tegen de, door een onafhankelijke taxateur, getaxeerde marktwaarde te koop aanbieden. Vooral de portiek- en etagewoningen blijken geliefd bij jonge starters. Er kan bij die woningen niet worden onderhandeld over de prijs. Een ander makelaarskantoor dan de taxateur begeleidt de verkoop. Daar waar nodig vervangen we bij de te verkopen woningen moederhaarden door HR cv-ketels hetgeen deels bij de taxaties is betrokken. Met name starters op de woningmarkt krijgen hierdoor meer mogelijkheden om een woning te kopen, omdat het gaat om eenvoudige appartementen in het benedensegment van de koopmarkt. De verkoop van huurwoningen betekent niet dat er veel minder huurwoningen komen.

Jaarverslag 2013

40

Met de opbrengst van de verkoop financieren we een deel van de voorgenomen investeringen in nieuwbouw, wijkvernieuwing en groot onderhoud. Ook komen we er mee tegemoet aan de vraag vanuit de Wageningse woningmarkt en het rijksbeleid om het eigen woningbezit te vergroten. Om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige vraag naar woningen willen wij ook, gelet op de huidige economische crisis, in zeer beperkte mate nieuwe koopwoningen bouwen. In 2013 hebben we14 woningen verkocht. We constateren als gevolg van de crisis een daling van de verkoopprijzen met gemiddeld 2,5% ten opzichte van 2008, toen de economische crisis begon.

Volop ontwikkelen in 2014 Ook 2014 staat in het teken van de projectontwikkeling. In Torckdael leveren we de eerste fase op en beginnen we, na de bodemsanering en sloop van het huidige verzorgingshuis, met de tweede fase. In deze tweede fase realiseren we zowel DAEB als niet-DAEB-vastgoed. We willen grote stappen zetten met de wijkvernieuwing Patrimonium en de ontwikkeling van het project Ireneschool/Buurtseplein en Ericahorst in Ede-West. Verder gaan wij fors investeren in duurzaamheid waarbij we mogelijk gebruik kunnen maken van de subsidies die de provincie beschikbaar stelt om een robuuste investeringsimpuls te realiseren. Nu we rekening moeten houden met het feit dat de verhuurderheffing structureel is, onderzoeken we maatregelen om deze extra lasten te compenseren:  hetzij door de huur extra te verhogen binnen de mogelijkheden;  hetzij door aandacht te hebben voor de beheerkosten, met name in het onderhoud. In 2014 maken we hier verder plannen voor.

De concept novelle3 De verwachte ontwikkelingen in de regelgeving zullen tot gevolg hebben dat de financiering en daarmee de ontwikkeling van niet-DAEB vastgoed steeds lastiger wordt. Het ministerie vindt dat er alleen mogelijkheden zijn voor de ontwikkeling van niet-DAEB vastgoed door een woningcorporatie op het moment dat de gemeente het wenst en commerciële vastgoedbeleggers dit nalaten en het omwille van de leefbaarheid in het gebied toch noodzakelijk is. Het speelveld ten opzichte van commerciële marktpartijen wordt straks omgekeerd ongelijk. Voor commerciële marktpartijen gelden minder strenge eisen. Investeringen in middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen worden nagenoeg onmogelijk. De concept novelle vermeldt dat voor toegestane niet-DAEB-werkzaamheden een aantal spelregels gaan gelden zoals:  Een woningcorporatie die een niet-DAEB-activiteit wil aanvangen moet een verklaring van de gemeente overleggen waaruit blijkt dat de gemeente de werkzaamheden noodzakelijk acht en er geen andere, commerciële marktpartijen bereid of in staat zijn gevonden om deze nieuwe ontwikkelingen op te pakken.  De beoordeling van door de woningcorporatie voorgelegde niet-DAEB-werkzaamheden verloopt in twee stappen: Stap 1. De minister kan met het voornemen instemmen als de gemeente expliciet de voorgenomen activiteit noodzakelijk acht en als commerciële marktpartijen niet bereid en/of in staat blijken te zijn om deze activiteiten uit te voeren. De niet-DAEB-werkzaamheden moeten onder het functionele en geografische werkdomein van de toegelaten instelling vallen. 3

Hiermee bedoelen we de concept novelle Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting d.d. 11 februari 2014. Voor de leesbaarheid korten we deze naam in tot ‘concept novelle’. Jaarverslag 2013

41

Stap 2. Er worden financiële eisen gesteld aan een plan om niet-DAEB-activiteiten te doen. Het WSW toetst of het plan in relatie tot de financiële positie van de woningcorporatie verantwoord is. Het plan mag nu of op termijn geen risico vormen voor de uitvoering van DAEB-werkzaamheden. Als de zienswijze van het WSW geen contra-indicatie bevat, kan vervolgens de minister het niet-DAEB-plan van de woningcorporaties goedkeuren. De richting van deze concept novelle is naar onze mening centralistisch met een sterke rol van de rijksoverheid en dat is tegen de huidige trends van decentralisatie van belangrijke dossiers. Het is niet uit te sluiten dat wanneer deze novelle één-op-één wet wordt, dit grote gevolgen heeft voor onze niet-DAEB-projecten. Hetgeen volkshuisvestelijk ongewenst is in verband met: 1. het inspelen op scheiden wonen en zorg; 2. het bevorderen van de doorstroming vanuit het segment sociale huurwoningen; 3. het voldoen in de huisvestingsbehoefte van de huishoudens met middeninkomens die nu tussen wal en schip vallen.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

42

Jaarverslag 2013

43

Beleid Onze primaire doelstelling is en blijft de zorg voor kwalitatief goede en betaalbare huisvesting voor mensen die minder goed in staat zijn om zelf in hun huisvesting te voorzien. We maken onderscheid in sociale huurwoningen (huurprijs tot € 681,02 (prijspeil 2013)) en vrije sector huurwoningen (huurprijs vanaf € 681,02 (prijspeil 2013)).

Sociale huurwoningen Er is sprake van schaarste op de woningmarkt voor betaalbare huurwoningen. Dat houdt in dat we de woningtoewijzing van de vrijgekomen woningen moeten reguleren. Eén en ander is vastgelegd in de (gewijzigde) huisvestingsverordening WERV. Conform de huisvestingsverordening WERV komt iedereen ouder dan 18 jaar, met een economische of maatschappelijke binding met de WERV-regio en met een inkomen tot maximaal € 34.229 (prijspeil 2013), in aanmerking voor een sociale huurwoning. Alleen voor seniorenwoningen hanteren we een leeftijdsgrens van minimaal 55 jaar. Een ander toewijzingscriterium is de inschrijftijd. De voor verhuur in aanmerking komende sociale huurwoningen worden toegewezen volgens een regionaal woonruimteverdelingssysteem voor het WERV-gebied. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het systeem Huiswaarts.nu. Woningen worden aan woningzoekenden aangeboden via de internetsite van Huiswaarts.nu en worden beperkt aangeboden in regionale huis-aan-huisbladen. Er is één woonruimteverdeelmodel met een aantal selectiemethoden waarvan wij er twee hanteren: 1. aanbodmodel: de woningzoekenden reageren zelf op de woning van hun keuze. De inschrijftijd bepaalt de volgorde. 2. lotingmodel: woningzoekenden kunnen via een loting een woning ‘winnen’ waarbij hun inschrijfnummer het lotnummer is. Hiermee hebben alle kandidaten een gelijke kans.

Vrije sector huurwoningen Voor de vrije sector huurwoningen hanteren we een minimale inkomensgrens die afhankelijk is van de huishoudsamenstelling en de hoogte van de huur. Naast de inkomenseisen hanteren wij geen andere voorwaarden bij de toewijzing. De vrijkomende woningen bieden wij via de website Pararius.nl aan.

Hoe is ons vastgoedbezit opgebouwd In 2013 heeft de ontwikkeling zich voortgezet dat een groter deel van ons woningbezit uit duurdere huurwoningen bestaat. Dit is het gevolg van de huurharmonisatie en nieuwbouw van appartementen in Van der Meer, met een huur net onder de huurtoeslaggrens. Onze betaalbare voorraad is met ruim 4.400 woningen voldoende om onze primaire doelgroep te bedienen.

Jaarverslag 2013

44

Ons vastgoedbezit is in 2013 met 36 verhuureenheden (vhe’s) toegenomen. Verloop vastgoedbezit

A. In exploitatie B. In aanbouw

Verkopen / Sloop / 31-12-2012 Investering Oplevering 5.114 47 14 48 138 48

31-12-2013 5.147 138

Subtotaal

5.162

185

62

5.285

Huurwoonwagens Standplaatsen Garages e.d. Bedrijfsvastgoed Totaal bezit

9 19 570 21 5.781

0 0 0 4 189

0 0 0 1 63

9 19 570 24 5.907

Ontwikkelingen in 2013 Nieuwe huisvestingsverordening WERV In het kader van deregulering, transparante regelgeving en problemen in de uitvoering, heeft de gemeente de huisvestingsverordening uit 2007 gewijzigd. De voor ons relevante wijzigingen zijn:  De maatschappelijke bindingseis om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning is versoepeld; iemand moet de afgelopen 10 jaar (in de oude verordening gold een periode van 20 jaar) gedurende ten minste zes jaar onafgebroken in het WERV-gebied hebben gewoond.  De huisvestingsvergunning voor koopwoningen met een koopprijs tot € 160.000 is afgeschaft.  Er is aangesloten bij de gewijzigde Europese regelgeving rondom de wettelijke toewijzing van sociale huurwoningen aan doelgroepen.  Het is nu mogelijk om voor bepaalde doelgroepen specifieke regels op te stellen.  De urgentieregeling is aangescherpt; de verklaring kan worden ingetrokken als de woningzoekende een aanbieding van een passende woning heeft geweigerd. We zijn met de andere WERV-corporaties en de gemeente in gesprek om de nieuwe verordening concreet in te vullen.

Woonakkoord In 2013 is een woonakkoord gesloten tussen de overheid en een aantal instanties. Eén van de afspraken is dat huurders met hogere inkomens (in het bijzonder huishoudens met een inkomen > € 43.000) door extra huurverhoging worden geprikkeld om door te stromen naar een woning die meer past bij de hoogte van hun inkomen. Op deze manier moeten er meer woningen vrijkomen voor de primaire doelgroep van beleid. In ons geval komen er woningen vrij in de vrije sector, zowel in de bestaande als (beperkt) in de nieuwbouw.

Toename woningzoekenden en wachttijd Op grond van informatie van Woningnet zien we een lichte toename van het aantal ingeschreven woningzoekenden in de WERV maar ook in Wageningen. We constateren dat steeds meer mensen zich uit voorzorg inschrijven als ‘woningzoekende’. Het gaat met name om de groep met een hoger inkomen; zij schrijven zich uit voorzorg in mochten ze een inkomensdaling krijgen en daardoor hun vrije sector huurwoning of koopwoning niet meer kunnen betalen.

Jaarverslag 2013

45

Groot deel AWBZ naar gemeente Per 1 januari 2015 staan er grote veranderingen op het spel wat betreft het huisvesten van mensen die op dit moment AWBZ-zorg of Wmo-zorg ontvangen. De grootste verandering is dat het moeilijker is om een zorgindicatie te krijgen en mensen worden geacht langer thuis te wonen en gebruik te maken van hun sociale netwerk. Voor ons betekent dit dat wij voldoende woningen beschikbaar moeten hebben voor deze doelgroep. De samenwerking met onze partner Opella is een antwoord hierop. U leest hier meer over in het hoofdstuk Wonen en Zorg.

Mutatiegraad Sinds de crisis in 2008 begon, is de mutatiegraad afgenomen van 10,5% naar 7,49 % in 2010. We merken in de laatste jaren dat de mutatiegraad weer langzaam stijgt naar 8,9% in 2013. Deze daling ten opzichte van 2008, de toename van het aantal inschrijvingen van woningzoekenden en de ontwikkelingen in het kader van de nieuwe wetgeving, leiden ertoe dat de druk op onze woningvoorraad toeneemt.

Onze doelstellingen voor 2013 Doelstelling Voldoende beschikbare woningen voor de diverse doelgroepen van beleid.

Jaarverslag 2013

Aanpak 20% van het woningbezit inzetten als lotingwoningen om starters te kunnen bedienen.

Resultaat Op dit moment hebben we circa 1.000 woningen (19,4%) gelabeld als lotingwoning. Dit zijn veelal de kleinere appartementen.

Vervolgstap 2014 Voortzetten werkwijze.

Het bieden van huisvesting aan de huishoudens met een jaarinkomen tot de toewijzingsgrens voor een sociale huurwoning (jaarinkomen max. € 34.229; netto maandhuur max. € 681,02) Indien vanuit de overheid toegestaan wordt het product 'huren op maat' toe te passen dit implementeren in ons huurprijsbeleid. Het bieden van huisvesting aan meerpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tussen de € 34.229 en de € 39.000. Het bieden van huisvesting aan 1- en 2-persoonshuishoudens met een jaarinkomen tussen de € 34.229 en de € 43.000 en aan meerpersoonshuishoudens met een jaarinkomen boven de € 39.000 tot € 43.000. Het bieden van huisvesting aan huishoudens met een hoger jaarinkomen vanaf € 43.000. Deze doelgroep is gehuisvest in

In 2013 is 97,6% toegewezen aan huurders met een inkomen tot de inkomensgrens.

Voortzetten werkwijze.

De overheid heeft aangegeven dat het instrument niet ingezet mag worden voor de sociale huur.

Kijken naar andere mogelijkheden.

In 2013 slechts in 10 gevallen een woning aangeboden aan deze doelgroep. Dit is 2,4% van de totale toewijzingen.

In 2014 gaan we een aantal eengezinswoningen labelen voor deze doelgroep. Voortzetten werkwijze en huurders met een inkomen > € 43.000 die nu in een sociale huurwoning wonen proberen te bewegen te verhuizen naar een vrije sector woning.

In 2013 zijn 13 vrije sector woningen verhuurd aan 1- en 2-persoonshuishoudens.

35 vrije sector woningen zijn verhuurd aan kandidaten met een inkomen > € 43.000.

Voortzetten ingezette beleid.

46

Doelstelling

Voldoende betaalbare woningen voor de diverse doelgroepen van beleid.

Het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt, zodat betaalbare huurwoningen beschikbaar komen voor onze woningzoekenden.

Aanpak huurwoningen met een huurprijs boven de € 681,02. Met de gemeente zijn we conform de prestatieafspraken in gesprek om gezamenlijk de totale omvang van de kernvoorraad sociale huurwoningen te bepalen.

Door nieuwbouw in de verschillende segmenten van de woningmarkt, waaronder de realisering van specifieke woningen met service en zorg voor zorgbehoeftige ouderen komen betaalbare huurwoningen beschikbaar voor de verschillende doelgroepen van beleid.  Het actief benaderen van zittende huurders met een hoger inkomen in relatie tot de huurprijs met de aanbieding van een (starters) koopwoning of duurdere huurwoning buiten de betaalbare voorraad.  In december 2013 een Open Huurhuizen Dag georganiseerd.  Huurprijzen verlaagd  Korting aangeboden op de huur.

Resultaat

Vervolgstap 2014

Op basis van het aantal huishoudens met huurtoeslag hebben we bepaald dat we circa 3.500 woningen voor de sociale doelgroep beschikbaar moeten hebben.

In overleg met de belanghouders zullen we deze woningen nader specificeren naar type woning om te voorkomen dat alleen de gestapelde bouw voor de primaire doelgroep overblijft.

Oplevering gebouw Van der Meer. Gestart met de bouw van Torckdael. In voorbereiding genomen projecten Ireneschool en de wijkvernieuwing Patrimonium. (zie hoofdstuk Wonen en Zorg) Afspraken met gemeente maken voor lokaal maatwerk bij toewijzing. Van de 35 aangeboden vrije sector huurwoningen zijn er begin 2014 21 met actiekorting zeker verhuurd, voor 8 woningen bestaat serieuze belangstelling.

Verwachte oplevering eerste fase Torckdael in najaar 2014. Verder voortzetten projecten.

Opnieuw organiseren Open Huurhuizen Dag met actiekorting.

Voldoen aan de verschillende huisvestingsvragen doelgroepen van beleid Onze vrijkomende woningen proberen we in te zetten op een dusdanige manier dat iedereen bij ons kan huren. Minimaal 90% van onze huurwoningen met een huurprijs tot € 681,02 (prijspeil 2013) wordt toegewezen aan woningzoekenden met een belastbaar (huishoud)jaarinkomen tot € 34.229. De overige 10% gebruiken we voor uitzonderingen om ook hogere inkomens te huisvesten.

Jaarverslag 2013

47

Voor welke doelgroepen kan de 10% vrije ruimte worden ingezet? Doelgroep

Inkomenseis huishouden (prijspeil 2013)

Urgenten met medische of Wmo-indicatie

> € 34.229

Centraal Wonen Projecten Licht dementerenden Melkweg Bewoners met zorgindicatie < 10 uur Meerpersoonshuishoudens met kinderen

> € 34.229 > € 34.229 > € 34.229 > € 34.229 en < € 43.000 > € 34.229 en < € 43.000

Herstructureringskandidaten

Maximaal aantal toewijzingen per jaar PM

4 2 5 PM PM

Opmerkingen

Alleen als vrije sector huurwoning niet op tijd beschikbaar is

Eengezinswoningen Dit regelen via het Sociaal Plan van de herstructurering

Vanaf januari 2014 labelen we maximaal twee eengezinswoningen per maand (met een huurprijs van € 699,48, prijspeil 2014) voor gezinnen met een inkomen tussen € 34.678 en € 43.000 om op die manier maximaal gebruik te maken van de 10%-toewijzingsruimte.

Gebruik 10%-regeling In 2013 hebben wij 2,4% (2012: 8,4%) van onze sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.229. Doordat we niet meer dan 10% hebben toegewezen voldoen we ook in 2013 weer aan de EU-regelgeving.

Vrije sector huurwoningen Naast onze sociale woningen verhuren wij ook vrije sector woningen. Deze woningen zijn bestemd voor de (lagere) middeninkomens. Wij adverteren deze woningen via de commerciële website Pararius.nl. Voor deze vrije sector woningen hoeft men niet ingeschreven te staan. Voor deze woningen hebben we een apart team dat zich uitsluitend met de vrije sector huur-, koopwoningen en ons bedrijfsonroerendgoed (BOG) actief bezig houdt.

De rendementen van onze vrije sector huurwoningen zetten wij in om de lagere rendementen, die we met onze sociale huurwoningen behalen, te compenseren. De komende jaren zal het aantal vrije sectorwoningen toenemen tot ruim 500. Dit gebeurt bij mutatie. Dat heeft te maken met de kwaliteit (o.a. ligging) en het uitrustingsniveau van de woning.

Jaarverslag 2013

48

Het verhuren van de vrije sector woningen vraagt een andere aanpak van ons, die meer gericht is op het behalen van financieel rendement. Ook de doelgroep voor deze woningen verwacht een andere service van ons. Daarom organiseren wij open dagen en kunnen geïnteresseerden de woning eventueel ook buiten kantoortijden bekijken. De markthuur staat onder druk. In 2013 merkten we dat onze vrije sector huurwoningen langer leegstaan in een omgeving waar op zich wel vraag bestaat naar eengezinswoningen in het middenhuursegment. De klant is kritisch en bepaalt zijn keuze op basis van een adequate prijs/kwaliteitverhouding. Daarom hebben wij in december 2013 van een aantal woningen de huurprijs verlaagd en actiekorting aangeboden. Deze actie was een succes en herhalen we in 2014 weer. Deze ervaringen nemen we mee in de herijking van ons huurprijsbeleid voor de vrije huursector.

Verkoop Het aantal verkochte woningen landelijk is in 2013 met 6,1% gedaald ten opzichte van 2012. Ook wij merkten de gevolgen van de crisis. Wij hebben onze doelstelling om gemiddeld 25 woningen per jaar te verkopen niet gerealiseerd. Toch zijn wij niet ontevreden over het aantal woningen dat we in 2013 hebben verkocht. We hebben de woningen extra uitgerust en de verkoopprijs verlaagd. In 2013 hebben we tien appartementen en vier eengezinswoningen verkocht. Wij bepalen de verkoopprijs aan de hand van recente taxaties van een onafhankelijke taxateur. Op 1 januari 2014 staan er nog acht woningen te koop.

Ook verhuur bedrijfsonroerendgoed Naast woningen verhuren wij ook bedrijfsonroerendgoed (BOG). Hieronder verstaan we kantoorruimten, winkels en maatschappelijk vastgoed maar ook garages, bergingen en parkeerplaatsen. Voor BOG is inschrijving niet nodig; wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Ons beleid bij de verhuur van BOG is dat de huurprijzen marktconform zijn. Vrijkomende BOG wordt geadverteerd op bedrijfspand.com en op onze eigen website. Ons BOG bestaat onder andere uit:  Garages en bergingen  De Buurtse Bocht  Ons Huis  Het huis van de Wijk De Nude

Jaarverslag 2013

49

   

Dagbesteding Crocusstraat Bedrijfspand Heerenstraat Reinwaterkelder Melkweg

Wat hebben we verhuurd in 2013? Aantal vhe’s 2013

2012

64

20

Contractbeëindiging woningen

518

505

Subtotaal

Leeg per 1 januari

582

525

Leeg per 31 december

83

64

Te verkopen woningen

14

15

Bij: nieuwbouw

48

56

533

502

Totaal te verhuren

4

Reguliere verhuur Via Huiswaarts.nu / krant aangeboden

339

334

4

Vrije sector verhuur

46

36

Woningruil

11

7

Garages en overig BOG

52

49

Contract leegstandswet i.v.m. herstructurering Patrimonium

17

0

465

426

Eigen toewijzingen door woongroepen en centraal wonen

31

37

Bijzondere verhuringen/bemiddelingen

totaal regulier verhuurd Bijzondere verhuur

36

27

Woning toegewezen i.v.m. brand

0

1

Woning gebruikt als vluchtwoning groot onderhoud

1

11

Totaal bijzondere verhuur Totaal verhuurd

68

76

533

502

In 2013 zijn er 224 woningen aangeboden via het aanbodsysteem en 115 woningen zijn als lotingwoning aangeboden.

We blijven alert op woonfraude Ook in 2013 zijn wij alert geweest op woonfraudebestrijding. Door de regelgeving is een sociale huurwoning niet meer voor iedereen toegankelijk wat kan leiden tot meer woonfraude. Met de bestrijding van woonfraude dragen wij bij aan een eerlijke verdeling van de beschikbare woningvoorraad. Huurders mogen daarom op dit gebied een (pro) actieve handelswijze van ons verwachten. Wij zijn alert op signalen in de wijk. Tevens vragen wij huurders te melden indien zij vermoeden dat er sprake is van woonfraude in hun buurt.

4

De vergelijkende cijfers over 2012 zijn om administratieve redenen aangepast.

Jaarverslag 2013

50

Wat is woonfraude?      

Doorverhuren van de gehele of een gedeelte van de huurwoning aan een ander. Verhuren van kamers in de huurwoning (veel bewoners in de woning). Ruilen van de huurwoning zonder toestemming van de Woningstichting. Niet bewoning van de huurwoning. Gebruiken van de huurwoning als bedrijfsruimte. Gebruiken van de huurwoning voor hennepteelt of prostitutie.

Ook afgelopen jaar zijn wij, in sommige gevallen meerdere keren, op huisbezoek geweest bij huurders waar mogelijk sprake was van woonfraude. In sommige gevallen blijkt dat het niet om woonfraude gaat maar verhuurt men één of meerdere kamers. De huurder wist niet dat hij dit schriftelijk moest aanvragen. Dit herstellen we. Op deze manier houden wij ook het overzicht op welke adressen kamerverhuur plaatsvindt. Indien er wel sprake is van woonfraude verzoeken we de hoofdhuurder de huur van de woning op te zeggen. Op deze manier kan de huurder de kosten van een (ontruimings-)procedure voorkomen. Mocht de hoofdhuurder geen medewerking verlenen dan volgt er een juridische procedure. Vanaf mei 2013 hebben we direct toegang tot het GBA. Nieuwe huurders of inwonenden worden direct door ons ingeschreven in het GBA. De huurder hoeft hierdoor niet meer naar de gemeente om een verhuismutatie door te geven. Op deze manier wordt het systeem zuiver gehouden en woonfraude nog effectiever aangepakt. We concluderen dat kamerverhuur en inwoning voor ons nu veel zichtbaarder is geworden. Woonfraude Meldingen woonfraude Opzeggingen ten gevolgde van woonfraude

2013 31 8

2012 40 7

2011 20 8

Huisbewaring In 2013 zijn er 27 huisbewaringscontracten afgesloten. De meeste huurders zijn na afloop van het huisbewaringscontract teruggekeerd naar hun woning. Bijna een derde heeft de huurovereenkomst opgezegd. Doordat er vooraf een huuropzegging moet worden ingevuld wordt de huurovereenkomst na een jaar ontbonden als de huurder niet meer terugkeert naar zijn woning. Deze woning komt vrij voor verhuur. We kunnen spreken van een succes. Als wij de procedure van huisbewaring niet hadden opgestart waren deze woningen met grote waarschijnlijkheid in de illegale onderverhuur terecht gekomen. Bijzondere verhuringen Huisbewaringen Kamerverhuur Inwoning

Jaarverslag 2013

2013 27 77 203

2012 30 69 174

2011 21 58 180

51

Hoogtepunten 2013 Oplevering 47 appartementen in appartementencomplex Van der Meer

Gebouw Van der Meer (WonenPlus) is opgeleverd in juni 2013. Begin 2014 zijn alle appartementen en de ontmoetingsruimte verhuurd:  16 appartementen zijn verhuurd aan mensen met een zorgindicatie.  8 appartementen zijn verhuurd aan Phd-studenten van de Wageningen UR.  23 appartementen zijn verhuurd via Huiswaarts en onze eigen website aan andere doelgroepen.  de ontmoetingsruimte is verhuurd aan Opella.

Open dag Huurhuis vrije sector huurwoningen goed bezocht Zaterdag 14 december hebben we ruim dertig vrije sector huurwoningen opengesteld voor bezichtiging. Deze actie was een succes. In korte tijd hebben we het grootste deel van deze woningen verhuurd.

Nieuwe appartementen Torckdael Naar verwachting worden in augustus 2014 de eerste 24 appartementen in Torckdael opgeleverd. Het gaat hierbij om zestien huurappartementen in de sociale- en acht appartementen in de vrije sector. Bewoners van het verpleeg- en verzorgingstehuis Rustenburg hebben voorrang gekregen voor deze appartementen omdat zij stadsvernieuwingsurgent zijn in verband met de sloop van Rustenburg. In 2013 hebben wij elf appartementen in de sociale sector en één appartement in de vrije sector toegewezen aan de bewoners van Rustenburg. Begin 2014 zijn er nog maar twee vrije sector huurappartementen te huur!

Jaarverslag 2013

52

Wijkvernieuwing Patrimonium We zijn gestart met de herhuisvesting van bewoners van de wijk Patrimonium in verband met de sloop-en vervangende nieuwbouw die daar zal plaatsvinden.

In 2014 gaan we veranderen en vernieuwen We maken het verhuurproces voor de klant eenvoudiger. Op onze nieuwe website is niet alleen informatie te vinden, maar straks kan de klant ook digitaal zijn huur opzeggen, een aanvraag indienen voor inwoning, kamerverhuur en dergelijke. Om onze klanten nog sneller van dienst te kunnen zijn streven wij ernaar om zoveel mogelijk via e-mail af te wikkelen. Dit betekent meer gemak voor onze klanten omdat ze niet meer naar ons kantoor hoeven te komen voor diverse zaken. Omdat er minder klanten naar ons kantoor komen, kunnen we de openingstijden van ons kantoor beperken. Dit alles betekent dat we meer tijd en aandacht kunnen besteden aan de klanten die dat nodig hebben. Ook in 2014 houden we specifieke aandacht voor, en rekening met:  Meer specifieke woonruimte voor groepswonen (al of niet beschermd wonen met zorg) en begeleid zelfstandig wonen.  De Europese bemoeienis met de sector met een beperking tot de sociale huurmarkt en de focus op betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de primaire doelgroep.  Een verdere verschuiving van sociale huur naar vrije sector huur. Dit omdat enerzijds de voorraad betaalbare woningen meer dan voldoende is in relatie tot de omvang van de doelgroep en anderzijds door de toenemende druk op de huurwoningenmarkt door het geringe aanbod in de sociale koop en de verzwaarde hypotheekeisen van banken.  Verdergaande individualisering en toenemende differentiatie in klantgroepen en meer keuzemogelijkheden in woonruimte, ook vanwege het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens.  Een blijvende vraag naar betaalbare zelfstandige woonruimte voor jongeren. Vanaf 15 januari 2014 gaat de nieuwe website van Huiswaarts.nu online. Online een woning zoeken wordt dan nog makkelijker en persoonlijker via www.huiswaarts.nu.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

53

Jaarverslag 2013

54

Nieuw huurprijsbeleid in ontwikkeling na aanpassing wetgeving Ons beleid is er op gericht voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben voor onze primaire doelgroep. Dit willen wij bereiken door een adequaat huurprijsbeleid en een goede prijskwaliteitsverhouding. Ons gemiddelde huurprijsniveau komt overeen met het landelijk gemiddelde zoals blijkt uit de gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het uitrustingsniveau van de woningen voor onze primaire doelgroep is sober, doelmatig en voldoet, dankzij de woningverbeteringen die nu en in de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden, aan de eisen van deze tijd. Wij sturen erop dat in de toekomst de huur van ca. 3.500 woningen onder de huurgrens blijft. Met dit aantal woningen kunnen wij de primaire doelgroep blijven bedienen. Ons huurharmonisatiebeleid zetten wij voort. Wij zijn ons huurprijsbeleid aan het herijken. Het overleg met de bewonerscommissies over het opnieuw vorm te geven huurprijsbeleid hebben we voortgezet. Uitgangspunt daarbij is dat de huur niet alleen in relatie wordt gebracht met de waarde van het vastgoed, maar ook met de woonlasten van de huurder (inclusief energieverbruik als gevolg van het wonen).

Inkomensafhankelijke huurverhoging In 2013 mogen de huren harder stijgen dan de inflatie. Deze overheidsmaatregel moet aan de ene kant zorgen voor de dekking van de verhuurderheffing en aan de andere kant ervoor zorgen dat de huur de markthuur benadert. De huurders met de hogere inkomens (> € 43.000) moet het stimuleren hun sociale huurwoning te verlaten, zodat deze woningen beschikbaar komt voor de primaire doelgroep .

Onze doelstellingen voor 2013 Doelstelling Het tegengaan van het scheefwonen.

De incassoprocedure is duidelijk en de huurachterstand is zo laag mogelijk. Het aantal uitzettingen als gevolg van huurachterstand is zo laag mogelijk.

Jaarverslag 2013

Aanpak Huurders met een inkomen boven de € 43.000,- wilden wij stimuleren hun sociale huurwoning te verlaten en de huurprijs van deze woningen op het niveau van de markthuur te brengen, door de huurprijs met de inflatie + 4% extra te verhogen. Om de huurachterstand en het aantal huisuitzettingen zo laag mogelijk te houden, hebben wij in 2013 veel geïnvesteerd in het verbeteren van de samenwerking met de Gemeente en lokale partijen. Omdat vanaf december 2013 de huurtoeslag van alle huurders op hun eigen rekening wordt gestort, hebben wij in samenwerking met het Nibud de cursus ‘Grip op geld’ georganiseerd. Om extra huurachterstand aan de voorkant te voorkomen.

Resultaat Wij hebben de inkomensafhankelijke huurverhoging niet toegepast. De wetgeving was zodanig vertraagd dat we hierover niet meer goed konden overleggen met de huurders en de kwaliteit van het proces konden wij niet waarborgen Het aantal huisuitzettingen is opnieuw gedaald. De 5 ontruimingen betroffen jonge alleenstaande huurders. In alle gevallen hadden deze huurders de woning al verlaten zonder de huur op te zeggen.

Vervolgstap 2014 In 2014 passen we de inkomensafhankelijke huurverhoging wel toe.

Wij zullen ook bij multiproblematiek ons incassoproces blijven handhaven, zodat de schulden voor de huurder zo laag mogelijk blijven. Hiermee willen wij het risico voor het mislukken van minnelijke trajecten en de juridische kosten beperken.

55

Huurachterstand blijft laag Ons percentage huurachterstand is in 2013 opnieuw laag. Maar we zien wel een lichte stijging. Wanneer er bij huurachterstand naast financiële problemen sprake is van bredere problematiek geven wij de vordering in enkele gevallen later uit handen aan het incassobureau. We willen eerst weten welke problemen er allemaal spelen. Omdat de huurachterstand hierdoor hoger is, vraagt het samen vinden van een financiële oplossing meer tijd. Dit heeft als gevolg dat de huurachterstand licht is gestegen. 1,60% 1,40% 1,20% 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Huurachterstand/totale maandhuur

2011

2012

2013

Streefpercentage

Aantal vonnissen en huisuitzettingen fors gedaald In het kader van de gemeentelijke nota “Van Schuldhulpverlening naar Schulddienstverlening 2012-2015” hebben wij samen met de gemeente, de Sociaal Raadslieden, Humanitas en Stichting Welzijn Ouderen Arnhem (SWOA) de pilot Schulddienstverlening opgestart. Samen helpen wij huurders preventief schulden te voorkomen. Wij melden de huurder aan bij de juiste instantie en zij nemen zo snel mogelijk contact op met de huurder. Instelling Humanitas Sociaal Raadslieden SWOA

Doorverwijzing 2013 13 16 2

Deze vorm van schulddienstverlening heeft resultaat. Het aantal vonnissen en huisuitzettingen hebben wij met deze adequate aanpak opnieuw weten terug te dringen. Aantal vonnissen en ontruimingen Aantal vonnissen Aantal ontruimingen

2013

2012 15 5

2011 29 9

27 6

Omdat we zien dat preventieve aandacht voor het beperken en voorkomen van schulden effect heeft, gaan we daar zeker mee door. In 2014 willen wij de samenwerking met de gemeente en de andere instellingen met betrekking tot de schulddienstverlening nog verder verbeteren. De gemeente draagt zorg voor de financiële middelen voor de schulddienstverlening.

Jaarverslag 2013

56

Workshop ‘Grip op geld’ voor onze huurders groot succes Tot en met 2013 kon de huurder kiezen of hij de huurtoeslag op zijn eigen rekening dan wel op de rekening van de Woningstichting liet storten. In het geval dat wij de huurtoeslag ontvingen, verrekenden wij dat met de huur. De huurder kreeg een lagere huur. Deze situatie is met ingang van 1 januari 2014 gewijzigd: de overheid hanteert per belastingplichtige één bankrekening. Voor een aantal van onze huurders betekent dit dat zij meer inkomsten krijgen maar ook een hogere nota voor de huur. Een hele verandering. Daarom hebben wij in samenwerking met het Nibud de workshop ‘Grip op geld’ georganiseerd. Deze gratis workshop was een groot succes. Ruim 120 huurders hebben de workshop, waarin praktische tips werden gegeven, gevolgd. Wij hebben veel positieve reacties ontvangen. De gemeente geeft een vervolg aan deze workshop door aan de deelnemers een verdiepende cursus aan te bieden. In 2014 willen wij in samenwerking met de gemeente een workshop met een nieuw thema aanbieden.

Sturen op woonlasten Onze doelstelling is er op gericht dat de woningen die bestemd zijn voor de primaire doelgroep voor hen betaalbaar zijn. Daarom willen we niet alleen naar de huurprijs kijken maar integraal naar de totale woonlasten. De woonlasten omvatten de huur, eventuele servicekosten en de energiekosten. Het aandeel van de energiekosten in de totale woonlasten neemt steeds verder toe. Om de woonlasten zo laag mogelijk voor de huurders te houden, investeren wij in energiebesparende maatregelen volgens ons milieubeleidsplan. Verder kopen we groene elektriciteit en CO2-neutraal gas, en andere diensten, zo voordelig mogelijk in. Daarnaast geven we ook voorlichting hoe de huurders hun gedrag op deze punten kunnen verbeteren. In 2014 onderzoeken wij hoe we nog duurzamer in kunnen kopen en hoe wij kunnen sturen op woonlasten (gedrag van de huurder).

Ontwikkelen nieuw huurprijsbeleid Door de nog bestaande wettelijke onzekerheden op het speelveld van woningcorporaties hebben wij ons huidige huurprijsbeleid voortgezet. Vooruitlopend op de ontwikkelingen hebben wij in 2013 met onze huurders een themabijeenkomst gehad over ons nieuw vorm te geven huurprijsbeleid. Tijdens deze themabijeenkomst hebben wij veel bruikbare input van huurders ontvangen. In 2014 werken we dit samen met de huurders verder uit. In de uitvoering van onze werkzaamheden hebben wij de verbeteringen die wij direct konden aanpakken, gerealiseerd.

Warmtewet definitief goedgekeurd Vanaf 1 januari 2014 geldt de Warmtewet. Dit houdt in dat wij aan de huurders die zijn aangesloten op een collectieve CV-installatie geen hogere kosten in rekening mogen brengen dan het door de Autoriteit Consument en Markt vastgestelde maximale tarief. In 2014 implementeren we de consequenties van deze nieuwe wetgeving verder.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

57

Jaarverslag 2013

58

In gesprek met bewoners Onze bewonerscommissies zijn dé gesprekspartner van de Woningstichting voor zover het de huurders betreft. In ons participatiebeleid zijn er verschillende overlegvormen met bewonerscommissieleden geformuleerd. Op deze manier, soms gezamenlijk, soms met een afvaardiging, komen alle (wettelijk verplichte) onderwerpen aan bod. De verschillende overlegvormen van bewonersparticipatie zijn:  Overleg met de Agendacommissie Participatie; hierin is een afvaardiging van bewonerscommissieleden en medewerkers van de Woningstichting vertegenwoordigd. De Agendacommissie geeft formeel geen advies, maar denkt mee over de onderwerpen en de wijze waarop een advies tot stand komt.  Overleg op complex-/wijkniveau; onze huurders zijn op complex-/wijkniveau vertegenwoordigd in bewonerscommissies. Onze woonconsulenten hebben periodiek overleg met de bewonerscommissies over onderwerpen die met de directe woon- en leefomgeving te maken hebben. Met elke bewonerscommissie hebben wij een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Hierin zijn ten minste alle verplichtingen vanuit de Overlegwet opgenomen. Jaarlijks evalueren we aan het eind van het jaar onze samenwerking.  Met een afvaardiging van bewonerscommissieleden brainstormen we over diverse beleidsthema’s (themabijeenkomsten) zoals huurprijzenbeleid, milieubeleidsplan en herstructurering. Op basis van de uitkomsten van het internetpanel en de themabijeenkomst ontvangen we een advies om ons beleid vorm te geven of te herijken.  Jaarlijks (in december) nodigen we alle bewonerscommissieleden uit voor een informele eindejaarsbijeenkomst. Doel is om elkaar te ontmoeten, van elkaar leren, en het uiten van onze waardering voor de inzet van de leden gedurende het afgelopen jaar.  Internetpanel; ons internetpanel is een belangrijk instrument om informatie te vergaren over wat er leeft bij huurders en andere inwoners van Wageningen. Inmiddels zijn ruim 500 mensen lid van dit panel, waarvan zo'n 400 huurders. De onderwerpen van de onderzoeken zijn divers. De resultaten gebruiken wij als input voor onze themabijeenkomsten met de bewonerscommissies. In 2013 hebben we de thema’s ‘Welke rol vindt u dat social media moeten/kunnen spelen voor de Woningstichting? en ‘Hoe klantgericht zijn wij eigenlijk?’ voorgelegd aan ons internetpanel. De belangrijkste conclusie uit het social media onderzoek is dat de klanten het voordeel van sociale media met name zien in informatie-uitwisseling. De resultaten van het onderzoek in november 2013 naar onze klantgerichtheid zijn nog niet bekend. Indien gewenst kunnen bewonerscommissies zich bij themabijeenkomsten laten begeleiden door externe deskundigen, zoals een adviseur van de Woonbond. Wij nemen deze kosten voor onze rekening.

Doelstellingen 2013 bewonersparticipatie Doelstelling Actieve participatie van de bewonerscommissies en/of huurders over het beheer en beleid. Duidelijk afsprakenstelsel opgesteld.

Jaarverslag 2013

Aanpak Evaluatie huidige participatiebeleid (rol agendacommissie, adviesrol, toetsrol). Ondernemingsplan deel II jaarlijks evalueren en bijstellen met huurders (geactualiseerd als basis voor de begroting voor het opvolgende jaar).

Resultaat Jaarlijkse evaluatie van bewonerscommissies met de woonconsulent. Gemiddeld wordt de participatiestructuur en de samenwerking gewaardeerd met een 7,8. Bewonerscommissies hebben aangegeven dat ze tijdig geïnformeerd

Vervolgstap in 2014 Voorzetten van de huidige aanpak.

59

Doelstelling

Aanpak Onderzoek of huurders tevreden zijn over het werk van de bewonerscommissies.

KWH-participatielabel, score 7,4.

In november 2013 is het onderzoek door KWH gestart. Solidez, Politie en dWS spraken af in 2013 wijkgericht samen te werken op operationeel niveau. In bijzondere gevallen is opschaling naar hoger niveau mogelijk. Zij zijn van mening dat de gemeente in het kader van haar MObeleid een verantwoordelijkheid heeft. Evaluatie van deze werkwijze na een jaar. De gemeente, Solidez, Opella en dWS hebben een onderzoek laten uitvoeren door de HAN om na te gaan of de wijk de Nude geschikt is voor een pilotproject ‘Regelarme Wijk’ in relatie tot kwaliteit van leven.

Het huidige wijkgericht werken is geëvalueerd en heeft geleid tot een verbeterplan.

Binnen het wijkpanel en met ondersteuning van Solidez is onderzoek verricht naar de mogelijkheden voor het pilotproject Nude (gebiedsmogelijkheden wonen en werken, sociale structuur, beleving, parkeren, groen etc.).

Resultaat willen worden over belangrijke informatie. Dit hebben we opgepakt door regelmatig een nieuwsbrief uit te brengen speciaal gericht op de bewonerscommissies. Rapport verwacht in maart 2014.

Vervolgstap in 2014

Onderzoek gestart naar wijkgericht werken door de Rekenkamer Wageningen. De uitkomsten van dit onderzoek en van de eigen evaluatie zijn nog niet bekend.

Er wordt in 2014 een verbeterplan opgesteld voor wijkgericht werken.

Eén van de conclusies van het rapport is dat de Nude een geschikte wijk is om een pilot ‘Regelarme wijk’ uit te voeren.

De gemeente gebruikt de conclusies van het rapport om een opdracht te formuleren voor het vervolg van dit pilotproject. Daar waar mogelijk participeren wij.

Verbeterpunten uit het rapport oppakken.

Waarborgen kwaliteit participatie Wij vinden het van belang dat de bewonerscommissieleden goed zijn toegerust om hun rol uit te voeren. Daar waar gewenst faciliteren wij en stellen wij (financiële) middelen beschikbaar. Activiteit op het gebied van participatie Woonbond Abonnement magazine Woonwijzer voor bewonerscommissies Woonbond lidmaatschap Woonbond Solidez Ondersteuning Projectgroep Patrimonium Woonbond Ondersteuning Projectgroep Patrimonium Oprichting Bewonerscommissie Informatie voorziening en bijeenkomsten Kleurrijk de Nude en Tarthorst Kerstbijeenkomst Informele jaarlijkse kerstbijeenkomst Overig Totaal uitgegeven aan participatie (excl. inzet medewerkers dWS)

Jaarverslag 2013

Kosten € 200 € 6.600 € 2.991 € 9.027 € 1.203 € 3.750 € 200 € 23.971

60

Agendacommissie Participatie De Agendacommissie bepaalt in overleg met ons welke thema’s van belang zijn om te bespreken en hoe de onderwerpen het beste besproken kunnen worden. Bijvoorbeeld in de vorm van een vergadering, een themabijeenkomst, een werkbezoek of door een deskundige uit te nodigen. De Agendacommissie toetst bij de bewonerscommissieleden welke onderwerpen zij belangrijk vinden om te bespreken. In de Agendacommissie zitten vijf bewonerscommissieleden en twee van onze medewerkers. De Agendacommissie had voor 2013 de volgende onderwerpen op de agenda gezet: herijking doelstellingen ondernemingsplan, milieubeleidsplan en de informele eindejaarsbijeenkomst voor alle bewonerscommissieleden.

Themabijeenkomst milieubeleidsplan In maart presenteerden we het concept -milieubeleidsplan aan geïnteresseerde huurders en bewonerscommissieleden. Er waren al een aantal adviezen vanuit de themabijeenkomst over het ondernemingsplan (onderwerp kwaliteit van de woning) die betrekking hadden op het milieubeleidsplan. Naar aanleiding van deze avond hebben de huurders onder begeleiding van de Woonbond een definitieve reactie gegeven op het concept -milieubeleidsplan. Dit heeft geresulteerd in een aantal aanpassingen van het milieubeleidsplan zoals die er nu ligt. In juli van dit jaar hebben we ons definitieve milieubeleidsplan via de website aan onze huurders en andere belanghouders gepresenteerd. Net als ons ondernemingsplan, is ook ons milieubeleidsplan een dynamisch plan. We bekijken jaarlijks of het plan nog actueel is of dat het aangepast moet worden aan ontwikkelingen. Deze herijking doen we ook altijd in overleg met onze huurders en andere belanghouders.

Themabijeenkomst ondernemingsplan Met de Agendacommissie zijn afspraken gemaakt over de wijze waarop bewonerscommissies en huurders betrokken worden bij het jaarlijks herijken van ons ondernemingsplan 2013 t/m 2017. De bijeenkomst met de huurders over de herijking van het ondernemingsplan, eind september, stond vooral in het teken van de gevolgen naar aanleiding van Prinsjesdag. Het ging met name over de gevolgen van de eventuele verhuurderheffing en het Woonakkoord. Voor 2014 blijven de doelstellingen uit ons ondernemingsplan van kracht.

Themabijeenkomst huurprijsbeleid Tijdens de themabijeenkomst over de huurverhoging gaven de huurders aan behoefte te hebben met ons van gedachten te wisselen over ons huurprijsbeleid. Daarom hebben we in mei een brainstormbijeenkomst over ons huurprijsbeleid (betaalbaarheid en beschikbaarheid) georganiseerd. We hebben onze beleidskaders geschetst en hierover met de huurders gediscussieerd. Nu de verhuurderheffing een feit is voor de komende jaren en de aspecten van het Woonakkoord in de wetgeving zijn verankerd gaan we in januari 2014 opnieuw met een groep huurders overleggen.

Bewonerscommissies in 2013 Op dit moment zijn er 17 bewonerscommissies actief. Daarmee zijn er 2.536 verhuureenheden vertegenwoordigd in bewonerscommissies (in 2012: 2.045 vhe’s, in 2011: 1.647 vhe’s). In 2013 zijn er vier nieuwe bewonerscommissies opgericht. Daarnaast is er één commissie gestart voor de groot onderhoudswerkzaamheden in de wijk; twee bewonerscommissies zijn opgeheven, dit zijn Bloemenbuurt en Herenstraat/Waagstraat.

Jaarverslag 2013

61

De nieuwe commissies zijn met name ontstaan als gevolg van:  Eigen initiatieven van bewoners;  Het stimuleren door de Woningstichting onder andere door het plaatsen van een flyer op de website;  De groot onderhoudswerkzaamheden in de betreffende woningen;  Behoefte vanuit de buurt om meer op buurtniveau overleg te voeren in plaats van op wijkniveau (wijkgericht werken). Bewonerscommissie

Aantal woningen

De Brakel Akeleihof

354 60

Laagbouw Bovenbuurt Otto van Gelreweg / Delpad Riemsdijkstraat Aanleunwoningen Nudehof Patrimonium Kolkakkerweg Irene-en Struikenbuurt

119 47 127 44 158 102 311

Centraal Wonen 1 Centraal Wonen 2 Kleurrijk Nude Olympiaplein nieuw (nieuw) Olympiaplein oud (nieuw) Van Uvenweg HAT-eenheden (nieuw) Tarthorst Veerstraat/De Bleijk (nieuw) Groot onderhoud Haverlanden (groot onderhoud) Totaal

59 39 392 48 45 46 310 151 124 2.536

Evalueren samenwerking Jaarlijks evalueert de woonconsulent met iedere bewonerscommissie de samenwerking van het afgelopen jaar. De samenwerking met de bewonerscommissies en de woonconsulent wordt positief beoordeeld met een 7,8. Uit de jaarlijkse evaluatie blijkt dat de bewonerscommissies niet allemaal hetzelfde denken over de themabijeenkomsten. Niet alle commissies hebben behoefte aan een themabijeenkomst. Andere commissies vinden de bijeenkomsten soms te oppervlakkig. Door alle bewonerscommissies wordt de informele eindejaarsbijeenkomst erg positief ervaren. Tijdens deze eindejaarsbijeenkomst blikken we terug op het afgelopen jaar en de leefbaarheidsactiviteiten van de bewonerscommissies.

In gesprek met Directeur / Bestuurder De Directeur / Bestuurder zit één keer in de twee jaar om de tafel met de bewonerscommissies om op een informele manier met elkaar van gedachten te wisselen. Wij zijn van plan om vanaf 2014 een spreekuur in te stellen waarin huurders met de Directeur / Bestuurder zaken kunnen bespreken.

Jaarverslag 2013

62

Betrekken bewoners belangrijk bij groot onderhoud Bij groot onderhoud en herstructurering is ons doel het actief betrekken van huurders bij alle fasen van het proces om zo al in een vroeg stadium draagvlak te creëren. Dit doen wij samen met de bewonerscommissie van de betreffende buurt of complex. Als er geen bewonerscommissie actief is, dan zorgen we er samen met de huurders voor dat er een (tijdelijke) bewonersvertegenwoordiging wordt opgericht. In 2013 hebben wij groot onderhoud uitgevoerd in verschillende complexen. Ook hier zijn wij actief geweest om een afvaardiging van huurders te betrekken vanaf de start van een groot onderhoudsproject. Dit heeft geresulteerd in een bewonersvertegenwoordiging aan de Berkenlaan, de Haverlanden en de Veerstraat. De bewoners van de Veerstraat en de Haverlanden hebben besloten verder te gaan als bewonerscommissie.

Samenwerking energiebesparing Riemsdijkstraat De huurders van de Riemsdijkstraat ervoeren dat hun woningen in de winter onvoldoende warm werden, terwijl ze geconfronteerd werden met hoge stookkosten. Op verzoek van de bewonerscommissie heeft de Woonbond een onderzoek uitgevoerd naar het energieverbruik van de appartementen. Op basis van de resultaten van dit onderzoek zijn de plafonds en de vloeren geïsoleerd. Ook hebben de bewoners voorlichting over energiebesparende maatregelen gekregen. Het team Energie en Afval van Solidez heeft deze voorlichting gegeven. Tot op heden heeft de bewonerscommissie aangegeven tevreden te zijn over de resultaten van de genomen maatregelen.

Wijkbezoek door gemeente In november kwam de Raad en burgemeester en wethouders op bezoek in de wijk Oost – Bovenbuurt. Diverse enthousiaste bewoners uit de Bovenbuurt hebben het programma opgezet. Op diverse plekken gaven bewoners een toelichting op de wijk. Onze buurtbeheerder gaf uitleg over zijn werkzaamheden in het Van der Meer gebouw.

Wijkvernieuwing Patrimonium Het jaar 2013 heeft in Patrimonium in het teken gestaan van de planontwikkeling voor de wijk en de huisbezoeken. In maart 2013 zijn de bewoners tijdens de bewonersavond akkoord gegaan met het besluit van sloop en vervangende nieuwbouw. In verband met de gevolgen van dit besluit hebben wij alle bewoners individueel bezocht om het daarmee samenhangende Sociaal Plan toe te lichten. In juli 2013 zijn er diverse workshops georganiseerd in de wijk, die alles te maken hadden met de opbouw van de wijk. Denk hierbij aan de woningen, indeling, tuinen, gemeenschappelijk groen, etc. Bewoners hebben hier meegedacht en hun mening gegeven. Op dit moment wordt in de projectgroep, waar de bewonerscommissie deel van uitmaakt, het wijkplan uitgewerkt. Zodra het wijkplan definitief is, gaan we terug naar de bewoners. De verwachting is dat dit in het eerste kwartaal van 2014 zal plaatsvinden. Meer informatie over de wijkvernieuwing Patrimonium leest u in het hoofdstuk ‘Kwaliteit van het woningbezit’.

Jaarverslag 2013

63

Geschil en oplossing In het Bbsh is in artikel 16 geregeld dat wij onze huurders in de gelegenheid moeten stellen om een geschil bij een onafhankelijke geschillencommissie voor te leggen. In het WERV-gebied hebben zes WERV-corporaties de Geschillenadviescommissie (GAC) ingesteld. De geschillenadviescommissie geeft de woningcorporatie onafhankelijk advies over de klacht van een huurder. Meer informatie over de GAC, waaronder het reglement, is te vinden op onze website.

Geschillen in 2013 In 2013 is over ons één geschil aan de commissie voorgelegd. Onderwerp

Advies GAC

Besluit directie

Klant vindt dat er teveel druk is uitgeoefend om een nieuwe woning te accepteren aan de Otto van Gelreweg in verband met de wijkvernieuwing Patrimonium. Omdat de woning niet geschikt voor haar was, heeft ze de dag na het tekenen van de huurovereenkomst de huur van de woning opgezegd en de sleutels ingeleverd. Ze vindt het niet terecht dat zij desondanks één maand huur moet betalen.

De Woningstichting heeft er alles aan gedaan om de klager goed te begeleiden. Dat zij het proces rondom de toewijzing niet begrepen heeft, kan de corporatie niet toegerekend worden. De commissie adviseerde de klacht ongegrond te verklaren.

Advies overgenomen

Participatielabel verlengen In 2013 is de meting voor het KWH-Participatielabel van start gegaan. We hebben dit label in 2010 behaald en we worden elke drie jaar opnieuw gemeten.

Label vernieuwen Wij vinden het belangrijk om te leren en te verbeteren en in het bijzonder waar het gaat om participatie. Door onze activiteiten op het gebied van participatie onafhankelijk en kritisch door KWH te laten onderzoeken stemmen wij deze activiteiten steeds beter af op de wensen en eisen van onze klanten en andere belanghouders. KWH is bezig het Participatielabel te vernieuwen. Nieuw in het label is dat de Overlegwet niet meer leidend voor het onderzoek is, maar juist de omgeving waarin wij als corporatie opereren. Ook krijgen nieuwe/andere vormen van participatie een nadrukkelijke plek. Wij leveren onze bijdrage aan het testen van deze nieuwe opzet van het KWH-participatielabel. In maart 2014 hebben wij het concept onderzoeksrapport met daarin een samenvatting van onze ontwikkelpunten als het gaat om participatie ontvangen. Uit het concept rapport blijkt dat we ons doel om ten minste een 7,4 te halen ruimschoots hebben gerealiseerd (voorlopige score 2014: 7,8). In 2014 gaan we met de verbeterpunten uit het rapport aan de slag.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

64

Jaarverslag 2013

65

Goede leefbaarheid complexen en wijken: niet ter discussie De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is van mening dat er taakafbakening moet zijn in de rol van woningcorporaties op het terrein van leefbaarheid. In zijn brief van 20 november 2013 licht hij dit verder toe. Door middel van de concept novelle bij de Herzieningswet en een AMVB zal de minister een taakomschrijving publiceren. Het gaat er om dat helderheid wordt gegeven over de activiteiten van corporaties ten opzichte van de huidige praktijk en de mogelijkheid om samen met andere partijen bij te dragen in de leefbaarheid in de directe omgeving van hun sociale bezit. De bijdragen van een corporatie kunnen bestaan uit:  Een inzet plegen in een wijk waarin een concentratie van vastgoed van de corporatie aanwezig is om, uit bedrijfseconomische overwegingen, de waarde van het vastgoed op peil te houden.  Beperken van huisuitzettingen door het tijdig signaleren van problemen en door andere partijen in te schakelen, zoals schulddienstverlening.  Het nemen van maatregelen om ongestoord woongenot voor de huurders te garanderen, wat een wettelijke verplichting is voor een woningcorporatie.  Het realiseren van niet-DAEB woningen in kwetsbare wijken onder de voorwaarde dat de gemeente dit noodzakelijk acht en er geen commerciële aanbieders in de markt te vinden zijn voor deze activiteiten. Volgens de Atlas voor gemeenten (voorjaar 2013) zijn er in Wageningen vanaf 2010 geen inwoners meer die in gebieden wonen met een zeer negatieve, negatieve of matige leefbaarheidsscore. Deze Atlas was een belangrijke onderlegger bij de ontwikkeling van de nieuwe visie over leefbaarheid. Zoals wij in ons ondernemingsplan hebben geformuleerd, zien wij leefbaarheid in een breder perspectief. Leefbaarheid is de waardering, of het gebrek aan waardering, van onze huurders van hun leefomgeving. Dit gaat verder dan alleen de eigen woning. Ook de kwaliteit van de buurt en de wijk spelen hier een belangrijke rol in. Wij vinden het belangrijk dat onze huurders ‘prettig, schoon en veilig’ kunnen wonen. Wij werken hiervoor nauw samen met de gemeente. Zorg voor leefbaarheid in de wijken is voor ons daarom niet alleen een belangrijke kerntaak, maar ook noodzakelijk om de toekomstige verhuurbaarheid en de positieve ontwikkeling van de vastgoedwaarde te waarborgen. Andere belangrijke doelen van ons leefbaarheidsbeleid zijn:  zorgen voor ongestoord woongenot van onze huurders;  bevorderen van de sociale cohesie in de complexen en wijken;  vergroten samenwerking met partnerorganisaties en bewoners door middel van Wijkgericht Werken. Om deze doelen te bereiken maken wij gebruik van een aantal instrumenten zoals buurtbeheerplannen, tuinenbeleid, inzet buurtbeheerders, en sponsoring van (buurt-)activiteiten. Met de geformuleerde doelen op het gebied van leefbaarheid willen wij enerzijds meer samenhang brengen in onze activiteiten (en die van anderen) op dit gebied en verbeterslagen daarin maken. Anderzijds willen wij nog meer monitoren wat die inspanningen nu opleveren. We meten dit met behulp van: 1. Leefbaarheidsmonitor, deze wordt eens in de drie jaar gehouden, de eerstvolgende keer is in 2014. 2. KWH-label, onderdeel ‘kwaliteit van dienstverlening rondom de woning’ In 2012 zijn wij door KWH gemeten op het onderdeel ‘kwaliteit van dienstverlening rondom de woning’. Jaarverslag 2013

66

De scores per leveringsvoorwaarde waren: Leveringsvoorwaarde 1. De omgeving van de woning is schoon 2. De woning en de woonomgeving zijn veilig 3. De omgeving veroorzaakt geen nodeloze overlast 4. De corporatie stimuleert de sociale cohesie van de buurt 5. In de directe woonomgeving zijn goede voorzieningen

2012 6,7 6,0 6,6 6,9 7,0

2011 6,3 6,4 6,2 6,2 6,5

Landelijk 6,9 6,5 6,4 6,3 7,3

Doelstelling leefbaarheid 2013 Doelstelling Het vitaler maken van buurten die dat nodig hebben.

Zorgen voor ongestoord woongenot in complexen en wijken.

Bevorderen van de sociale cohesie.

Aanpak Leefbaarheidsmonitor uitwerken per complex/buurt. Op basis van score een plan van aanpak opstellen om de score met minimaal 10% te verbeteren. Het proces rondom overlastsituaties aanscherpen in 2013.

Resultaat De resultaten van de leefbaarheidsmonitor zijn bekend. Een aantal acties zijn, vooruitlopend op de plannen van aanpak, al ingezet.

Opstellen en aanscherpen van de leef- en woonregels in complexen waar dit nodig is. Met de bewonerscommissies activiteiten organiseren en faciliteren voor de bewoners (idem bij groot onderhoud)

Bewoners zijn zich bewuster van de geldende leef- en woonregels en handelen hier ook naar. Nieuwjaarsborrel bewonerscommissies, gezamenlijk bergingsgangen schilderen, koffie drinken bij de bewonerscommissies, feestje bewoners Nieuw Kortenoord Regelmatige nieuwsbrieven en actuele website. Een eerste bijeenkomst met de diverse samenwerkingspartners heeft in 2013 plaats gevonden.

Communicatie naar huurders verbeteren Vergroten samenwerking en afstemming met partners en bewoners.

Actieve participatie in het plan ‘samen leven in Wageningen’. Inzet de Woningstichting in diverse werkgroepen.

Zorgdragen voor een aantrekkelijke woonomgeving.

Overleggen met de gemeente welk snippergroen er eventueel door ons kan worden overgenomen. Het doorvoeren van de verbeterpunten van de laatste KWH-meting , onderdeel: 'dienstverlening rondom de woning'. De meeste verbeterpunten betroffen de communicatie met de huurders.

Jaarverslag 2013

De gemeente heeft een extern bureau ingeschakeld voor inventarisatie en Plan van Aanpak/procesvoorstel. Huurders actief geïnformeerd via nieuwsbrieven en website. De informatie was met name gericht op het verbeteren van de veiligheid in en om de woning en woonomgeving. We hebben ze daarnaast ook actief geïnformeerd over de activiteiten van de bewonerscommissies.

Vervolgstap in 2014 In het eerste kwartaal van 2014 stellen we per buurt het plan van aanpak op. Eind 2014 zal de nieuwe meting plaatsvinden. Monitoring overlastsituaties en actieve aanpak vanaf 2014. Handhaven

Handhaven

Handhaven

Verder vormgeven aan de uitwerking plan. Initiatiefnemer Solidez.

Gezamenlijk met de gemeente het plan van aanpak verder uitwerken.

Nieuwe KWH-meting of de uitgezette verbeterpunten ook effect hebben gehad.

67

Leefbaarheidsactiviteiten en bewonerscommissies Om de bewoners nog meer te betrekken bij de leefbaarheid in hun complex en wijk, is met ingang van 2013 de verantwoordelijkheid voor de besteding van leefbaarheidsbudgetten (€ 10 per woning) bij de bewonerscommissies neergelegd. De procedure is sterk vereenvoudigd. De verantwoording over de besteding van de middelen en de behaalde resultaten vindt achteraf plaats. In onderstaand overzicht vatten we alle leefbaarheidsactiviteiten samen met daarbij de genoemde financiële bijdragen. We merken hierbij op dat we bij deze bedragen geen rekening hebben gehouden met inzet van onze medewerkers of andere middelen. Activiteit op het gebied van leefbaarheid BC Riemsdijkstraat Winterbijeenkomst BC Bovenbuurt laagbouw Opening ijs- & skatebaan Burendag BC De Brakel Bewonersbijeenkomst Kerstworkshop BC Patrimonium Burendag Paasactiviteit BC Akeleihof Rookmelders (stop met roken) Inrichting gemeenschappelijke ruimte BC Otto van Gelreweg / Delpad Tuinfeest Kerststukjes voor bewoners BC Kolkakkerweg Buurtfeest BC Centraal Wonen 1 Lentefeest Zweeds Midwinterfeest BC Centraal Wonen 2 BC Olympiaplein Nieuw Kennismakingsborrel BC Tarthorst Oprichting bewonerscommissie BC Olympiaplein Oud Tuinborrel BC van Uvenweg Totaal uitgegeven door bewonerscommissies Julia’s hofje Tuinonderhoud Woonwagen Asterstraat Aftimmering Solidez Bijdrage team bemoeizorg Wageningen (TBW) en sociale raadslieden Solidez Kinderactiviteiten tijdens zomervakantie Sinterklaas actie Bezoek aan diverse gezinnen Leefbaarheidsmonitor Vervolg en afronding Kerstverlichting en dergelijke Kerstbomen 2012 en deel 2013 Overige Totaal overige aanvragen Opknappen complexen in Bijvoorbeeld opknappen en beveiligen bergingen verband met leefbaarheid Nude. Schilderwerk vrijwilligers Riemsdijkstraat, Tarthorst en Rooseveltweg. Beveiligen Tarthorst. Schoonmaak diverse complexen. Solidez Zorgbemiddeling Wageningen 750 Het beste idee van de straat Nieuw Kortenoord Bijdrage opening Verlichting achterpaden Julianastraat, Matenstraat en Ooststeeg Totaal uitgegeven aan leefbaarheid (excl. inzet medewerkers)

Kosten € 1.905 € 1.785 € 3.601 € 2.620 € 1.695 € 1.423 € 1.530 € 882 € 585 € 240 € 158 € 675 € 690 € 17.789 € 250 € 175 € 100.000 € 3.000 € 520 € 4.356 € 3.611 € 10.677 € 122.589 € 136.173

€ 556 € 3.250 € 456 € 8.243 € 289.056

De totale kosten van leefbaarheid waren € 720.000 (incl. personeelskosten). Dat betekent ca. € 135 per verhuureenheid wat overeenkomt met het landelijk gemiddelde.

Jaarverslag 2013

68

Wageningen 750 In 2013 vierde Wageningen 750 jaar stadsrechten onder het motto ‘voor, door en met Wageningers’. De officiële herdenking was op 12 juni 2013. Het hele jaar was er van alles te doen om deze herdenking te vieren. Ten behoeve van de leefbaarheid en het bevorderen van de sociale cohesie hebben wij ruim € 19.000 bijgedragen aan de festiviteiten rondom Wageningen 750. Zoals een belangrijke bijdrage aan de Buren- en Buurtendag en het ontwerp en de plaatsing van de stadspoort.

Prijsuitreiking Buren- en Buurtendag

Stadspoort

Zichtbaar aanwezig in buurten en wijken Een prettige en veilige leefomgeving is één van onze speerpunten.

Inzet buurtbeheerders De buurtbeheerder is dagelijks in de wijk aanwezig. Hij speelt een belangrijke rol voor de leefbaarheid in de wijken en complexen. Hij is voor bewoners het aanspreekpunt voor vragen of meldingen op het gebied van overlast, veiligheid en het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten. De buurtbeheerder weet wat er in een straat of complex speelt en spreekt mensen direct aan op (on)gewenst gedrag. De buurtbeheerder werkt nauw samen met de woonconsulent, maar ook met de wijkagent en de andere maatschappelijke partners. De buurtbeheerders zijn actief in complexen met overwegend gestapelde bouw. Nieuwe huurders betalen sinds 2012 een bijdrage van €3,- per maand voor de diensten van de buurtbeheerder. In 2013 hebben we onderzocht hoe de buurtbeheerder door deze huurders wordt ervaren. Resultaten hiervan zijn:  Drie kwart van de huurders is bekend met de buurtbeheerder. Van de mensen die bekend zijn met de buurtbeheerder zijn ze vooral bekend met het aanspreken op ongewenst gedrag, aanpak overlast en onderhoud algemene ruimtes. Het merendeel van de respondenten geeft aan een meerwaarde te zien in de aanwezigheid van een buurtbeheerder met betrekking tot de leefbaarheid. Bron: Newcom Research

Jaarverslag 2013

69

Mate van tevredenheid over het contact met de buurtbeheerder 9%

15% 9%

mee oneens Neutraal

67%

mee eens weet niet

Het valt op dat de score van de leefbaarheid niet is gerelateerd aan de positieve score over de aanwezigheid van een buurtbeheerder. In 2014 stellen we per complex een buurtbeheerplan op waarin we bepalen hoe we de buurtbeheerder gaan inzetten om een (nog grotere) bijdrage te leveren aan de leefbaarheid in dat complex.

Veilig, schoon en mooi wonen Activiteit Buurtbeheerders preventief aanwezig bij complex Riemsdijkstraat tijdens Bevrijdingsfestival op 5 mei. Overlast en aantal vernielingen is beperkt. Opruimactie zwerfvuil rond jaarwisseling Sneeuwruimen rond ouderencomplexen Camerabeveiliging algemene ruimten in appartementencomplexen om overlast te voorkomen Verlichting achterpaden Workshop veilig wonen aanleunwoningen, in samenwerking met de ouderenadviseur van de gemeente Pilot spreek-luisterverbindingen voor ouderen Bewonersinitiatief: schoonmaak algemene ruimten Brakelseweg. Bewonersinitiatief: schilderen bergingsgangen in een appartementencomplex aan de Rooseveltweg Inzet medewerkers Klussenatelier: schilderen bergingsingangen en verrichten tuinonderhoud leegstaande woningen Bij groot onderhoud plaatsen van hang- en sluitwerk dat aan eisen politiekeurmerk voldoet

Jaarverslag 2013

Veilig wonen X

X X X

Schoon wonen X

Mooi wonen

X X X

X X X X

X

X

X

X

X

X

70

Rust- en inloopwoningen tijdens groot onderhoud In 2013 is er weer bij veel woningen groot onderhoud in bewoonde staat uitgevoerd. Zie ook het hoofdstuk ‘kwaliteit van het woningbezit’. Om bewoners tegemoet te komen in de overlast, zorgen we bij ieder groot onderhoudsproject voor één of meerdere rusten inloopwoningen. In een rusten inloopwoning kan de bewoner bijkomen, de was doen of douchen. Bij alle groot onderhoudsprojecten is er veel gebruik gemaakt van de rusten inloopwoningen. Daarnaast waren er zeven wisselwoningen beschikbaar. Deze woningen zijn beschikbaar voor bewoners die tijdens de groot onderhoudswerkzaamheden vanwege bijvoorbeeld medische klachten of om sociale redenen niet in hun eigen woning kunnen verblijven. Circa twintig huurders zijn tijdelijk verhuisd naar een wisselwoning.

De toekomst van leefbaarheid Ruimte geven en laten aan initiatief en organisatie van bewoners. Dit was één van onze ambities voor 2013. Dit is voor een groot deel gelukt. Wat wij in de toekomst op het gebied van leefbaarheid of sponsoring nog wel of niet mogen doen, is nog onduidelijk. De nieuwe kabinetsvisie op leefbaarheid van minister Blok biedt corporaties beperkte ruimte voor leefbaarheidstaken. In de concept novelle staat het uitgangspunt dat corporaties op dit terrein alleen activiteiten mogen ontplooien als ze direct samenhangen met hun bezit ter plekke, kleinschalig zijn, niets te maken hebben met religie en levenswijzen, en het niet ‘primair de verantwoordelijkheid is te achten van een andere partij dan de woningcorporatie’. Wij zijn van mening dat een woning in een gewaardeerde woonomgeving simpelweg méér waard is dan precies dezelfde woning in een omgeving met een negatief imago of een verpauperde aanblik. Precies daarom vinden wij het belangrijk om te blijven investeren in de leefbaarheid van buurten en wijken waar wij ons bezit hebben. Het accent ligt op het handhaven en vergroten van de veiligheid van de leefomgeving, het beperken van overlast en het betrekken van de bewoners hierbij. Het betrekken van de bewoners bij hun directe leefomgeving draagt bij aan onze klantvisie: “de woning van onze huurders is hun thuis”.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

71

Jaarverslag 2013

72

Vitale wijken Wij streven in onze activiteiten op het gebied van wonen, zorg en welzijn naar ‘vitale wijken’. Dat wil zeggen dat wijken en buurten voor alle leeftijdsgroepen bereikbaar en aantrekkelijk moeten zijn. Daarom kiezen wij voor kleine, buurt-/gebiedsgerichte centra voor zorg en welzijn. Wij willen op locaties die vrijkomen woon-, zorgen welzijnsvastgoed realiseren. Wij hebben speciale aandacht voor mensen met bijzondere woonbehoeften. Het passend huisvesten van groepen die (extra) zorg nodig hebben, zien wij als een kans en vinden wij uitdagend en inspirerend.

Nieuwe uitdagingen De wetgeving van de financiering van de zorg wijzigt ingrijpend. De scheiding van wonen en zorg is een feit en wordt nu ook wettelijk op steeds meer onderdelen doorgevoerd. Voor intramurale zorg gelden steeds zwaardere zorgeisen. De rol van de gemeente (Wmo) en zorgverzekeraars (zorgverzekeringswet) wordt bepalend bij het toekennen van budgetten van zorg. Voor het vastgoed betekent dit dat de ‘traditionele’ verzorgingshuizen geen recht van bestaan meer hebben. Mensen blijven langer thuis wonen en ontvangen de zorg steeds meer aan huis. Thuiszorginstellingen en mantelzorgers (sociale netwerk) krijgen een grotere rol in de verzorging van, en het zorgen voor, mensen met zorgvragen.

Bron: Finance Ideas

Om op deze en toekomstige ontwikkelingen in te spelen hanteren wij de volgende uitgangspunten:  Huurders moeten in staat worden gesteld zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Dit brengen we tot stand door kleinschalige zorgvoorzieningen te ontwikkelen, bestaande woningen aan te passen en actief samen te werken met gespecialiseerde maatschappelijke partners in verband met zorg en services.  Met maatschappelijke partners investeren we in verpleeghuizen in combinatie met wonen, zoals Torckdael, Ireneschool en Ericahorst (in Ede). Als maatschappelijk belegger realiseren, beheren en onderhouden wij maatschappelijk vastgoed; de sociale partners organiseren de diensten en exploitatie. Vooruitlopend op deze ontwikkelingen, die mede door de crisis, versneld worden doorgevoerd werken wij sinds 2008 intensief samen met de zorgondernemer Opella uit Ede.

Jaarverslag 2013

73

De gemeente Wageningen heeft, in het kader van de uitvoering van de nieuwe Wmo, aansluiting gezocht bij de G125 in de regio Arnhem. De gemeente Wageningen doet dat naar eigen zeggen vanwege het progressieve karakter van de verschillende gemeenten in die regio en de lagere kosten die aan dit samenwerkingsverband zouden zijn verbonden dan bij de FoodValley. Deze keuze van de gemeente heeft voor zover nu bekend geen gevolgen voor onze samenwerking met Opella in Wageningen en Ede.

Onze doelstellingen voor 2013 Doelstelling Multiproblematiek in de greep.

Aanpak Verbeteren van de aanpak van multiproblemgezinnen met de diverse maatschappelijke partners.

Inzichtelijk maken per buurt/complex waar en hoeveel multiproblemgezinnen er zijn.

Huurders van woningen van de Woningstichting kunnen beschikken over alle informatie op het terrein van wonen en zorg in Wageningen.

Bijdragen aan de extramuralisering en (de)centralisatie van diverse specifieke doelgroepen (lichamelijk en verstandelijk gehandicapten, expsychiatrische patiënten, sociaal zwakkeren, exdelinquenten, en jongeren in de hulpverlening) en deze groepen bemiddelen naar woonruimte.

Met gemeente en maatschappelijke partners ontwikkelen van één centraal punt om alle vragen op het gebied van zorg en welzijn te kunnen beantwoorden. De huisvestingsvraag (voor de cliënten) van maatschappelijke partners realiseren.

Resultaat In gesprek met RIBW en Solidez hoe het team Bemoeizorg een effectievere rol kan spelen. De decentralisaties van het sociaal domein, jeugdzorg en AWBZ gaan hierin een rol spelen. Alle multiproblemgezinnen zijn in kaart gebracht en vastgelegd. Met de gemeente in gesprek over de omvang en toewijzing van multiproblem-gezinnen per buurt. Als gevolg van de transitie van de AWBZtaken naar de gemeente wordt hierover in 2014 nader invulling gegeven.

Vervolgstap 2014 Vormgeven aan de verdere uitwerking van de sociale domeinen met partners.

Op basis van een inventarisatie is de huisvestingsvraag van de verschillende partners in kaart gebracht. Voor een aantal partners is het plan van aanpak beschreven. Specifieke huisvesting voor opvang van jonge moeders met kinderen n.a.v. vraag van een maatschappelijke partner is gerealiseerd. Realisatie van het project Torckdael is gestart waarbij twee oudereninitiatieven worden gehuisvest.

Realisatie van het plan van aanpak huisvestingsvraag.

Monitoring

Overeenstemming met de gemeente krijgen over de omvang van multiproblemgezinnen binnen een complex. De Woningstichting wordt nauw betrokken bij de implementatie van de drie decentralisaties.

De vraag naar deze huisvesting als specialisme onderbrengen bij een woonconsulent.

Oplevering van beide initiatieven

5

De samenwerkende gemeenten van de regio Arnhem (de G12) zijn Arnhem, Doesburg, Duiven, Lingewaard, Overbetuwe, Rheden, Renkum, Rozendaal, Rijnwaarden, Westervoort, Zevenaar en Wageningen (de laatste voor de nieuwe taken op het gebied van jeugdzorg en awbz) Jaarverslag 2013

74

Huurders kunnen langer thuis wonen, door Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) In de Wmo is bepaald dat de gemeente een taak heeft om zodanige voorzieningen te treffen dat mensen zoveel mogelijk zelfstandig kunnen wonen en leven, ook al hebben ze hulp en zorg nodig. De gemeente Wageningen heeft een centraal loket Wmo ingericht. In het kader van de Wmo voeren wij voor de gemeente in ons bezit woningaanpassingen uit. In 2013 hebben wij op 37 adressen6 aanvragen toegekend. De kosten voor de woningaanpassing zijn door de gemeente betaald. Het betreft de volgende verdeling in Wmo-voorzieningen die wij in 2013 hebben aangebracht:  16 aanpassingen in de sanitaire ruimten (2012:37);  9 aanpassingen in de overige ruimten (2012: 21);  12 aanpassingen buiten de woning (2012: 35). We zien dat het aantal aanvragen terugloopt ten opzichte van de afgelopen jaren. Deze terugloop komt waarschijnlijk voort uit het nieuwe beleid dat de gemeente heeft ingezet door een inkomensafhankelijke eigen bijdrage te vragen en te sturen op het zelfstandig aanbrengen van voorzieningen.

Verhuringen Wmo Vrijkomende huurwoningen met bijzondere medische aanpassingen wijzen we in overleg met de gemeente Wageningen toe aan een hiervoor geschikte kandidaat. Omdat de aanpassingen maatwerk betreft, lukt het zelden om een geschikte kandidaat te vinden. Dit betekent dat we de aanpassingen vaak weer uit de woning moeten verwijderen en deze vervolgens adverteren op Huiswaarts.nu. De gemeente Wageningen heeft de mogelijkheid om een woning zes maanden aan te houden om een geschikte kandidaat te zoeken. Eventueel geleden huurderving is voor rekening van de gemeente Wageningen. In 2013 zijn er via de Wmo vier kandidaten bemiddeld naar een passende woning.

Huurders kunnen langer thuis wonen, dankzij opplussen Soms zijn Wmo-aanpassingen niet nodig maar kan de bewoner met een paar kleine aanpassingen al langer thuis blijven wonen (opplussen). Voor de bestaande woningvoorraad hebben wij een opplusprogramma uitgewerkt. Dit programma is afgestemd met de gemeente Wageningen. In 2013 hebben wij conform dit programma 84 woningen aan de Brakelseweg, van Eckstraat, Rooseveltweg en Kees Mulderweg opgeplust. Het betreft aanpassen van:  drempels, deurgrepen, nieuwe galerijdeuren. Het betreft aanbrengen van:  buitenverlichting, aangepaste kranen, rookmelders, handgrepen en antislip vloeren. In 2013 hebben wij € 108.000 besteed aan het opplussen van woningen.

Huurders kunnen langer thuis wonen, dankzij WonenPlus In samenwerking met Opella hebben wij het WonenPlus-concept ontwikkeld. Door de doelgroep 55+ (intensieve) zorg of ondersteuning thuis te bieden, kan deze doelgroep langer thuis blijven

6

Op een aantal adressen zijn meerdere Wmo-voorzieningen aangebracht.

Jaarverslag 2013

75

wonen. WonenPlus passen we toe in nieuwbouw toe en gaan we ook toepassen in onze bestaande woningvoorraad die daarvoor geschikt zijn.

Huisvesten bijzondere doelgroepen Ieder jaar verhuren we een bepaald percentage huurwoningen aan bijzondere doelgroepen. Dit gebeurt na gezamenlijke goedkeuring met de gemeente Wageningen. Deze toewijzingen vinden gedeeltelijk plaats buiten het toewijzingssysteem Huiswaarts.nu om. Bijzondere doelgroepen zijn onder andere sociale- en medische urgenten, Wmo-woningen, vluchtelingen en statushouders en cliënten van instellingen zoals RIBW, Stichting Philadelphia Zorg, Stichting Opbouw, ’s Heeren Loo De Vallei, Zideris, Moviera (vrouwenopvang). Wij verhuren 77 wooneenheden ten behoeve van begeleid wonen. Hiervan worden 36 kamers door bewoners zelf gehuurd (19 kamers Melkweg, 6 kamers Droomhuis, 11 wooneenheden Van Uvenweg).

Johanniter Opvang De Johanniter Opvang voorziet in tijdelijke opvang, huisvesting en begeleiding voor mensen in noodsituaties. In Wageningen was deze opvang er nog niet, terwijl hier wel behoefte aan is. In 2013 hebben wij een woning aan de Johanniter Opvang verhuurd. Deze woning stond al geruime tijd te koop.

Siza Er bleek behoefte te zijn aan woonruimte voor jonge moeders die onder begeleiding leren om zelfstandig te wonen en voor hun kind te zorgen. Na een vooraf afgesproken periode stromen deze moeders door naar een zelfstandige woonruimte. Met Siza zijn we in gesprek gegaan over de mogelijkheden voor woonruimte voor deze doelgroep. We hebben twee woningen naast elkaar gevonden die aan de eisen voldoen en die al geruime tijd leegstonden. In 2014 worden deze woningen ingericht en in gebruik genomen

Urgentie voor woonnoodsituaties Iemand die in een ernstige woonnoodsituatie verkeert, kan urgentie aanvragen en zo voorrang krijgen bij het zoeken naar sociale woonruimte. Ieder urgentieverzoek wordt beoordeeld door de urgentiecommissie WERV. Deze onafhankelijke commissie is in dienst van de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal. De urgentiecommissie beslist namens burgemeester en wethouders over de aanvragen. In 2013 zijn 22 aanvragen behandeld door de urgentiecommissie (2012: 36). Hiervan zijn er 9 als urgent verklaard (2012: 16). De Commissie heeft driemaal de hardheidsclausule volgens de Huisvestingsverordening toegepast. De hardheidsclausule geldt alleen voor zeer uitzonderlijke situaties en mag uitsluitend door het college worden gehanteerd in gevallen waarin sprake is van een bijzondere situatie die afwijkt van de huisvestingsverordening.

Stadsvernieuwingsurgentie Tevens is er in 2013 een nieuwe vorm van urgentie toegevoegd in verband met de herontwikkeling van Patrimonium, namelijk; stadsvernieuwingsurgent. Alle bewoners van de wijk Patrimonium kunnen gebruikmaken van de stadsvernieuwingsurgentie vanaf 1 juni 2013. Dit betekent dat deze bewoners met voorrang in aanmerking komen voor een vrijkomende huurwoning. In 2013 zijn er totaal 25 urgenten verhuisd op basis van stadsvernieuwingsurgentie.

Jaarverslag 2013

76

Sociale urgentie De urgentiecommissie WERV kan een zoekprofiel toewijzen aan een sociaal urgente woningzoekende, bijvoorbeeld in geval van echtscheiding bij gedwongen verkoop van de woning. Hiermee kan de urgent woningzoekende reageren op woningen via Huiswaarts.nu. We merken dat er een toename is van steeds complexere situaties waarbij de urgentiecommissie het nodig vindt dat wij bemiddelen bij het vinden van geschikte woonruimte. In dat geval wordt er een bemiddelingsurgentie verstrekt en gaat onze woonconsulent op zoek naar een geschikte woning voor de urgente. In 2013 zijn er drie sociale urgenties verstrekt.

Medische urgentie Woningzoekenden kunnen een medische urgentie aanvragen bij de urgentiecommissie WERV die de urgentie toekent op basis van advies van een gespecialiseerde arts van HGM (Hulpverlening Gelderland Midden). Aangezien de feitelijke toewijzing buiten het reguliere toewijzingssysteem plaatsvindt, moet de gemeente Wageningen deze toewijzing goedkeuren. Ook hier gaat onze woonconsulent op zoek naar een geschikte woning voor de medisch urgente. In 2013 hebben wij vier medisch urgenten bemiddeld naar woonruimte.

Laatste kansbeleid Als een huurder voor de tweede keer een vonnis tot ontruiming heeft gekregen, kan hij in aanmerking komen voor een laatste kans in eigen woning. In dit geval sluiten we een huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden af. In 2013 zijn er twee laatste kans overeenkomsten afgesloten (2012: zes).

Huisvestingstaakstelling statushouders Gemeenten hebben de taak om asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben ontvangen (vergunninghouders) te huisvesten. Elk half jaar krijgen gemeenten door het Rijk een taakstelling opgelegd voor het aantal te huisvesten vergunninghouders. Voor de gemeente Wageningen zorgen wij voor de huisvesting van deze statushouders. In 2013 hebben we 16 personen vanuit de taakstelling buiten het toewijzingsysteem om gehuisvest in 9 woningen (in 2012 waren dit 14 personen in 6 woningen). Voor 2013 was de taakstelling voor Wageningen gesteld op 25 personen (in 2012 was de taakstelling 14 personen). In 2013 heeft de overheid de taakstelling voor dat jaar per gemeente bijgesteld aangezien er meer instroom van “nareizigers” was. In de tweede helft van 2013 zijn er in Wageningen vier bijgekomen ten opzichte van het oorspronkelijke aantal. Het aantal te huisvesten taakstellers wordt landelijk door de overheid geregeld. Worden in een gemeente in een jaar minder taakstellers gehuisvest dan opgelegd, dan wordt het aantal voor het jaar erop bijgesteld. Indien er geen huisvestingsaanvragen voor taakstellers komen dan heeft dat verder geen nadelige gevolgen voor de gemeente.

Jaarverslag 2013

77

Maatschappelijke partners onder dak Op het gebied van maatschappelijk vastgoed met een zorg- of welzijnsfunctie zijn wij actief in onze bestaande voorraad maar ook in nieuwbouw. Wij verhuren aan onze maatschappelijke partners een aanzienlijk aantal panden en woningen waaruit, of waarin, deze partners hun zorgdiensten aanbieden. Voorbeelden: Maatschappelijk partner Vilente

Maatschappelijk vastgoed Melkweg 2 t/m 4

’s Heeren Loo De Vallei

Buurtseweg 3

Mai Mi Bath

Buurtseweg 3

Vriendendienst

Buurtseweg 3

Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW) Solidez, Koepel Kinderopvang, Nederlands Gereformeerde Kerk Stichting Philadelphia Zorg

Diverse woningen in de stad

’s Heeren Loo De Vallei Zideris

Mondriaanlaan 110 t/m 116 Crocusstraat 51 a,b,c

Stichting Hospice Wageningen-Renkum Droomhuis aan de Dijk

Melkweg 1

Moviera Vrouwenopvang

Twee woningen per jaar

Johanniter Opvang

Eén woning in de stad

Opella

Van der Meer, Nudehof

- Wijkcentrum Ons Huis - Huis van de Wijk de Nude Diverse woningen in de stad

Niemeijerstraat 35-37

Bestemming Voorziening voor licht dementerende ouderen Dagbesteding Kristal; waaronder Koffie met Verbeelding, kunstuitleen ‘de Verbeelding’ Kantoorruimte voor organisatie die hulp biedt aan vluchtelingen (migranten) in binnen en buitenland in de vorm van praktische, psychologische en juridische hulp Kantoorruimte voor organisatie die, middels een maatjesproject, hulp bieden aan mensen met een psychiatrische achtergrond Naast kleinschalig begeleid wonen bieden zij ook individuele woonbegeleiding Multifunctioneel centrum

Naast kleinschalig begeleid wonen bieden zij ook individuele woonbegeleiding Kleinschalig begeleid wonen Kleinschalig begeleid wonen en dagbesteding waaronder een buurtwinkel Voorziening voor mensen in de allerlaatste levensfase Ouderinitiatief voor meervoudig gehandicapte kinderen Opvang en hulpverlening aan vrouwen en kinderen die te maken hebben met mishandeling en (seksueel) geweld in tijdelijke opvang, huisvesting en begeleiding voor mensen in noodsituaties Ouderen

Nieuwe maatschappelijke (zorg)projecten Om invulling te geven aan de toenemende behoefte aan huisvesting en zorgvoorzieningen voor met name ouderen, als gevolg van vergrijzing, zijn wij volop bezig met de volgende projecten:  Torckdael in samenwerking met Opella: woon-zorgcomplex;  Ireneschool in samenwerking met Solidez, Trivium , Koepel Kinderopvang en ’s Heeren Loo: brede school / woon-zorgcomplex;  Ericahorst (Ede-West) in samenwerking met Opella: woon-zorgcomplex.

Torckdael Met circa 200 nieuwe woningen en appartementen, waaronder 51 verpleegplaatsen voor Opella, en drie parkeergarages voor in totaal 182 parkeerplaatsen is er straks voor ‘elk wat wils’. Torckdael wordt duurzaam en levensloopbestendig gebouwd en indien gewenst kan er gebruik worden gemaakt van verschillende zorgen welzijnsvoorzieningen om de hoek. De zorg en ondersteuning van Opella is op Torckdael 24 uur per dag en 7 dagen per week beschikbaar.

Jaarverslag 2013

78

Deze ontwikkeling sluit helemaal aan bij de veranderende regelgeving en de nieuwe visie op duurzaamheid, wonen en zorg. Opella deelt onze visie op het gebied van zorgen ouderenhuisvesting en dit heeft geleid tot een intensieve samenwerking bij de ontwikkeling van Torckdael. De samenwerking, die we vastgelegd hebben in een samenwerkingsovereenkomst, stelt zowel aan ons als aan Opella hoge eisen. Dit omdat beide organisaties vanuit hun eigen specifieke achtergrond niet eerder een dergelijk complex project hebben ontwikkeld. Onze insteek is het behalen van een verantwoord financieel en maatschappelijk rendement, waarbij positieve vastgoedwaardeontwikkeling en alternatieve aanwendbaarheid van groot belang zijn. Opella kijkt naar een optimaal rendement in het verlenen van zorg en services. Deze twee perspectieven komen nu bij elkaar in een open en integrale benadering. Binnen plan Torckdael is ruimte voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Ouderinitiatieven Verder realiseren we een woonplek voor De Wijde Wereld en De Burgh, twee wooninitiatieven voor jongeren met een verstandelijke beperking. Voor De Wijde Wereld bouwen we zes studio’s, een gemeenschappelijke woonkamer, keuken en een eengezinswoning voor het zorggezin. Daarnaast komen binnen hetzelfde gebouw acht studio’s met ook hier een gemeenschappelijke woonkamer en keuken voor de vereniging De Burgh. Beide initiatieven zijn opgezet door de ouders van de jongeren met een verstandelijke beperking.

Eerste steenlegging Torckdael

Eerste steenlegging We zijn dit jaar begonnen met de bouw van fase 1 van Torckdael. Op 30 oktober 2013 is de eerste steen gelegd door bewoners van de beide ouderinitiatieven, bewoners van het huidige Rustenburg, wethouder Theune en één van onze medewerkers. Voorafgaand aan de steenlegging toonden we een filmpje waarin de toekomstige bewoners van Torckdael aan het woord komen.

Jaarverslag 2013

79

Bewoonster Rustenburg aan het woord in filmpje

Minidierenpark beheerd door cliënten ’s Heeren Loo De Vallei Wij houden in dit plan ook rekening met het realiseren van een nieuw ‘minidierenpark’ omdat het huidige minidierenpark aan de Duivendaal weg moet. Het plan is dat ’s Heeren Loo De Vallei de verantwoordelijkheid op zich neemt voor het beheer en de verzorging van het minidierenpark. Cliënten van ’s Heeren Loo De Vallei zullen hier gaan werken als dagbesteding. Meer over ons project Torckdael leest u in het hoofdstuk Kwaliteit van het woningbezit.

Ireneschool en Ericahorst Ireneschool/Buurtseplein We onderzoeken met diverse partijen of we op de locatie Ireneschool/Buurtseplein een brede school en wijksteunpunt kunnen ontwikkelen. De combinatie van onderwijs-, zorg-, en welzijnsfuncties heeft een geweldige potentie om in brede zin bij te dragen aan (wijkgerichte) gemeenschapsontwikkeling en het bieden van vraaggestuurde dienstverlening op het gebied van zorg en welzijn. Ericahorst (Ede-West) In het kader van de samenwerkingsovereenkomst met Opella onderzoeken we of we op de locatie Ericahorst (Ede-West) woon-en zorgvoorzieningen kunnen realiseren, waarbij wij zorgen voor de huisvesting en Opella de zorg levert. In dit complex komen 48 zorgeenheden, waarvan 36 PG en 12 somatische zorg, en 11 zelfstandige appartementen voor ouderen. Mét een welzijnsvoorziening in dit complex willen we voldoen aan de groeiende vraag naar “Onbezorgd Wonen” (zelfstandig wonen binnen een woonservicezone). Voor beide projecten geldt dat we nog volop in bespreking zijn met alle betrokken partijen, waaronder de gemeenten Wageningen en Ede. Deze initiatieven zetten we in 2014 voort.

Jaarverslag 2013

80

Zorg voor de toekomst De veranderingen in de AWBZ en de nieuwe Wmo vragen in 2014 extra aandacht omdat een groter beroep zal worden gedaan op de naaste omgeving van de bewoners die zorg nodig hebben. Dit betekent dat wij nog meer alert moeten zijn op signalen van mogelijke vereenzaming en daarmee samenhangende problematiek. We werken al een aantal jaar samen met onze strategische maatschappelijke partners, zoals Solidez, RIBW en Opella. Deze samenwerking is, zeker met het oog op de toekomst, essentieel.

Samenwerking met zorgorganisatie Opella Wij werken sinds 2008 steeds meer samen met Opella in projectontwikkelingsactiviteiten. Het doel van deze samenwerking is het zodanig verbinden van wonen, welzijn, service en zorg dat we de lokale samenleving optimaal kunnen bedienen. Vanuit het specialisme van beide partijen vullen we elkaar sterk aan en bundelen we onze krachten. De noodzaak van onze samenwerking wordt onderstreept door de resultaten uit het rapport ‘Langer zelfstandig, een gedeelde opgaven van wonen, zorg en welzijn’7. Essentie van het rapport is dat er onvoldoende geschikte woningen zijn voor bejaarden, gehandicapten en ggzcliënten en dat de tekorten snel verder oplopen. Het streven van het kabinet om deze groepen langer zelfstandig te laten wonen, loopt hierop mogelijk spaak. Onze samenwerking met Opella is tot nu toe gericht op het realiseren van zorggerelateerd vastgoed. In 2014 en 2015 onderzoeken we of een vergaande samenwerking op het gebied van bedrijfsvoering een meerwaarde heeft voor onze klanten en die van Opella. Wat dit betekent voor mogelijke gevolgen voor de medewerkers van beide organisaties, is op dit moment niet bekend.

De concept novelle en scheiding wonen en zorg Het gewijzigde overheidsbeleid voor wonen en zorg betekent een forse extra opgave voor de corporatiesector. Het aantal bewoners dat voor geschikte huisvesting afhankelijk is van de corporatie neemt toe en het tekort aan woningen voor senioren en mensen met een beperking stijgt. In de concept novelle is deze urgentie niet zichtbaar. Evenmin doet de concept novelle uitspraken over de rol van corporaties bij het toegankelijk maken en aanpassen van woningen om bewoners in staat te stellen langer zelfstandig thuis te blijven wonen. De concept novelle rekent alleen huurders met een aanzienlijke zorgindicatie tot de primaire doelgroep waaraan de corporatie geen inkomenseisen hoeft te stellen. Deze afbakening lijkt een onzekere graadmeter en biedt geen ruimte voor de groep ouderen met een inkomen net boven € 34.678 (prijspeil 2014). Een zorgsteunpunt in de wijk of ander zelfstandig maatschappelijk vastgoed vormt een essentieel onderdeel van een woonservicegebied waar ouderen langdurig kunnen blijven wonen. De minister vindt dit geen taak van corporaties. Binnen de taakstelling “leefbaarheid” ontbreekt specifiek aandacht voor corporatie-activiteiten samenhangend met onder meer maatschappelijke opvang en het huisvesten van mensen met psychogeriatrische problematiek of een ggzachtergrond.

De concept novelle en onze projectplannen In de concept novelle staat verder dat brede scholen niet meer gebouwd mogen worden. Welke gevolgen dat heeft voor onze plannen voor de Ireneschool/Buurtseplein is nog onzeker. Maatschappelijk vastgoed, zoals wijkcentra, mag niet meer een losstaand gebouw zijn maar moet verbonden zijn aan een woongebouw. Dat betekent dat wij maatschappelijk vastgoedprojecten als Ons Huis en de Buurtse Bocht in de toekomst niet meer zouden mogen bouwen. Naar inhoudsopgave 7

Rapport van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (RLi)

Jaarverslag 2013

81

Jaarverslag 2013

82

Beleid Onze organisatie is erop gericht om naar vermogen antwoord te geven op de vragen die de markt, belanghouders en de klant hebben. Dit is vervolgens van invloed op onze interne organisatie en bedrijfsvoering. Belangrijkste speerpunt van ons beleid is de transformatie naar een verdergaande internetgeoriënteerde organisatie. Door onze primaire processen voortdurend te optimaliseren zijn wij steeds beter in staat om deze transformatie te realiseren. Dit heeft consequenties voor onze organisatie. Met ons integrale organisatie- en personeelsbeleid spelen we hier op in; enerzijds met investeringen in ICT en anderzijds met investeringen in ons personeel.

Organisatieschema

Kern organisatieontwikkelingen in 2013  Ons ondernemingsplan is vertaald in een informatieplan. Dit geeft inzicht en richting aan onze 

strategische keuzes op het gebied van ICT. Onze organisatiestructuur is gewijzigd van een 3-poot in een 4-poot. Onze activiteiten op het gebied van projectontwikkeling nemen steeds meer toe, o.a. ook door onze samenwerking met zorgorganisatie Opella. Daarom zijn onze projectontwikkelingsactiviteiten ondergebracht in een afzonderlijke afdeling Vastgoed Ontwikkeling.

Antwoord op de verhuurderheffing In december 2013 is de verhuurderheffing wettelijk verankerd. Dit betekent dat wij als woningcorporatie een bijdrage moeten leveren aan de overheidsmaatregelen om de crisis op te lossen. Onze bijdrage loopt op tot circa € 3,5 miljoen per jaar in 2017. Wij compenseren deze heffing door de huren extra te verhogen maar ook door onze bedrijfslasten nog verder te beperken. Al vanaf 2006 werken we aan een steeds meer efficiënte en effectieve bedrijfsvoering onder het motto ‘Meer door Minder’; het doel is het verlagen en beheersen van de bedrijfslasten. Uit de publicatie van het CFV over 2012 Corporatie in Perspectief (gepubliceerd op onze website) blijkt

Jaarverslag 2013

83

dat we daarin slagen; onze bedrijfslasten steken heel gunstig af ten opzichte van de benchmark. Ons beleid krijgt een extra impuls met de digitalisering van onze dienstverlening, waarbij we onze (klant)processen niet alleen klantvriendelijker, maar ook opnieuw efficiënter en effectiever inrichten. In die zin heeft de verhuurderheffing geen invloed op onze bedrijfsvoering. De verhuurderheffing beperkt ingrijpend onze investeringscapaciteit. Dit zal op termijn wel invloed kunnen hebben, omdat de personeelsformatie dan aan de mogelijk mindere investeringen zal moeten worden aangepast.

Herijking Dynamisch Ondernemingsplan In het geactualiseerde ondernemingsplan voor 2014 is voor onze bedrijfsvoering het speerpunt onze capaciteit aan mensen en middelen zo doelmatig mogelijk in te zetten ten behoeve van de realisering van de volkshuisvestelijke doelstellingen. We zijn een resultaatgerichte organisatie. Aan de ene kant vergroten wij, waar nodig, de kwaliteit van onze dienstverlening. Aan de andere kant reduceren we, waar mogelijk, onze kosten. De herijking van ons ondernemingsplan hebben wij in samenspraak met belanghouders uitgevoerd (zie hoofdstuk Bewonersparticipatie).

Kwaliteit De kwaliteit van onze dienstverlening en organisatie laten we extern toetsen door het onafhankelijke onderzoeksbureau KWH. KWH brengt voor corporaties de waardering van hun klanten en belanghouders in beeld. Met de kwaliteitslabels toetst KWH de maatschappelijke prestaties van corporaties aan hoge kwaliteitsnormen. Die normen zijn opgesteld in samenwerking met klanten en belanghouders. KWH heeft zes labels voor de volgende onderwerpen: KWH-Label Goed bestuur Maatschappij Huur (kwaliteit van de dienstverlening) Participatie Goed werkgeverschap Duurzaamheid

Onderdeel Rol en taakopvatting van de RvT, Samenspel bestuur en RvT, Maatschappelijke binding en Organisatorische inrichting. Open beleidsproces, vertrouwenwekkend beleid, gewaardeerde prestaties en een goede reputatie. Corporatie bezoeken, Corporatie bellen, Woning zoeken, Woning betrekken, Woning veranderen, Huur betalen, Reparatie uitvoeren, Woning onderhouden, Klachten afhandelen, Woning verlaten, Dienstverlening rondom de woning. Visie op participatie, Randvoorwaarden, Samenwerking, Rendement van participatie. Visie op goed werkgeverschap, Functioneren als goed werkgever, Rendement van goed werkgeverschap. Dit label is opgesplitst in verschillende thema’s, zoals Bedrijfsvoering (visie en beleid, betrekken belanghouders, verankering beleid en financiën), Vastgoed kwalitatief (operationeel beleid vastgoedportefeuille, verankering duurzaamheidsmaatregelen), Vastgoed kwantitatief (energie, water, materiaal, gezondheid, kwaliteit en waarde), Communicatie (interne en externe communicatie, duurzaamheids-verslaglegging) en Klantbeleving (klantbeleving over duurzaamheid).

KWH-meetresultaten Door onze dienstverlening, producten en prestaties op kwaliteit te laten meten door KWH weten wij of wij voldoen aan de eisen en wensen van onze klanten en belanghouders. Dit vinden wij heel belangrijk. Na een meting ontvangen we een rapportage over de resultaten met een duidelijke uitleg over hoe we kunnen verbeteren. We gebruiken de KWH-labels om te leren en verbeteren. Wij hebben inmiddels vijf van de zes KWH-labels in ons bezit. In 2014 worden we gemeten voor het KWH-label Duurzaamheid.

Jaarverslag 2013

84

Continumeting KWH-Huurlabel Wij nemen deel aan de continumeting van het KWH-Huurlabel. Een continumeting houdt in dat er het gehele jaar aan huurders en woningzoekenden gevraagd wordt naar hun ervaringen met de kwaliteit van onze dienstverlening. Deze resultaten worden door KWH verwerkt waardoor wij ‘realtime’ inzicht hebben in deze resultaten. Hierdoor kunnen wij tijdig bijsturen om zo het proces en de dienstverlening verder te verbeteren en te optimaliseren. Wij zijn tevreden met de score uit 2013: Onderdeel 1.   2.    3.   4. 

Klantcontact Bereikbaarheid Communicatie en informatie Verhuizen Woning zoeken Nieuwe Woning Huur opzeggen Onderhoud Reparaties Onderhoud Klachten behandelen Klachten behandeling

Score dWS

Score Landelijk

Score Grootteklasse (4.000-10.000 vhe)

6,9 7,5

7,4 7,3

7,3 7,3

7,3 7,2 8,2

7,7 7,8 8,2

7,7 7,8 8,1

8,0 7,7

7,9 7,6

7,9 7,5

7,0

6,5

6,5

Onze medewerkers zijn ons kapitaal

Goed werkgeverschap In het eerste kwartaal van 2013 hebben wij het KWH-label Goed werkgeverschap verlengd en zijn we aan de slag gegaan met de verbeterpunten uit het onderzoek van 2012. De score was in 2013 een 7,1 (2010: 6,9 op een 5-puntsschaal). De gemiddelde score per labelonderdeel lag hoger dan de benchmark. Een goede score op dit KWH-label betekent dat wij als werkgever de kwaliteiten van onze medewerkers benutten en hun kwaliteiten en talenten verder ontwikkelen. Ook is de tevredenheid gemeten op de aspecten sfeer en samenwerking, werkbeleving, werktevredenheid en betrokkenheid.

Jaarverslag 2013

85

Naast individuele ontwikkeling van de medewerkers hebben we in 2013 ook ingezet op de ontwikkeling van elk team als geheel. Prestatieafspraken, specifieke opleiding en de functionering- en beoordelingscyclus zijn nog scherper op elkaar afgestemd. Het R&O (Resultaat- en Ontwikkelingsprogramma) is een dynamisch ontwikkelplan dat jaarlijks wordt bijgesteld op actualiteiten en de essentie uit ons ondernemingsplan en doelstellingenbegroting. Ook is het inwerkprogramma voor nieuwe medewerkers aangepast zodat deze doeltreffender is.

Opleiding en coaching Om goed vorm en invulling te kunnen geven aan de doelstellingen uit ons ondernemingsplan ‘Samen Wonen, Leven en Ondernemen’ is het van belang dat wij onze medewerkers faciliteren. Ook in 2013 boden we aan onze medewerkers de mogelijkheid om op basis van het R&O zich verder te ontwikkelen; zowel vakinhoudelijk als persoonlijk. In 2013 hebben we € 101.000 (2012: € 77.000) aan externe opleidingskosten besteed. Dat is 3,7 % van de bruto salarissen. Ons streven is 4%. Het middenkader en het MT volgen daarnaast nog extra trainingen/workshops. Deze worden vrijwel volledig intern verzorgd door de Manager Bedrijfsvoering op grond van haar deskundigheid als Registerpsycholoog NIP/ Arbeid en Organisatie. In 2013 heeft het thema voor onze leidinggevenden vooral in het teken gestaan van verandermanagement.

Veiligheid, welzijn en gezondheid Veiligheid, welzijn en gezondheid is een aspect van goed werkgeverschap dat steeds vraagt om alertheid en adequate afspraken op dit gebied. Om de veiligheid van onze medewerkers en bezoekers in ons bedrijfsgebouw zo optimaal mogelijk te waarborgen, werken wij alleen met gediplomeerde bedrijfshulpverleners (BHV’ers). Naast het feit dat alle deelnemers gediplomeerd zijn op dit gebied, volgen zij jaarlijks herhalingslessen om hun diploma te kunnen behouden. Zo blijven zij continu getraind. De BHV is in 2013 één keer opgetreden; alle aanwezigen in ons kantoor zijn geëvacueerd vanwege een, bleek naderhand, valse brandmelding. Ook hebben we ons agressieprotocol afgelopen jaar weer geactualiseerd en hebben we gecheckt of onze voorzorgsmaatregelen, zoals de alarmknoppen op kantoor, naar behoren functioneren. In 2013 is er één melding van agressie gedaan. Een huurder weigerde ons kantoor te verlaten en werd verbaal agressief en bedreigde twee van onze medewerkers. De politie is opgetreden. De medewerkers zijn opgevangen. In 2014 worden er weer trainingen georganiseerd voor het omgaan met agressie maar ook voor het waarborgen van de eigen veiligheid en die van onze klanten. Wij vinden het belangrijk dat alle medewerkers weten wat te doen als zij in aanraking komen met agressie en geweld. In ons bedrijfsgebouw is een Automatische Externe Defibrillator (AED) aanwezig. Verschillende medewerkers zijn gediplomeerd om met de AED te kunnen werken. Ook zij krijgen periodiek herhalingstrainingen zodat zij geschoold blijven in het geval van nood. Niet in de laatste plaats werken wij met een Arbo plan van aanpak waarin de risico’s op het gebied van veiligheid, welzijn en gezondheid in kaart zijn gebracht. Dit plan wordt een keer per twee jaar geactualiseerd en getoetst door de Arbo Unie en besproken met de Ondernemingsraad (OR)

Jaarverslag 2013

86

Aandacht voor risico’s en fraudepreventie Omdat onze sector fraudegevoelig is, hebben wij volop aandacht voor de risico’s die ons werk(-veld) met zich meebrengt. In dat kader houden we jaarlijks themabijeenkomsten met het middenkader en zorgen we ervoor dat het fraudebewustzijn in onze organisatie algemeen aanwezig is. Meer over dit onderwerp is terug te vinden in het hoofdstuk ‘Governance en risicobeheersing’.

Kerncijfers In 2013 zijn zeven medewerkers in dienst getreden, waarvan één medewerker een werkervaringsplaats heeft bekleed voor de duur van een half jaar. In 2013 zijn twee medewerkers uit dienst getreden. In 2013 zijn zes vacatures ontstaan, waarvan twee management functies, een bestuurssecretaris, een opzichter, een personeelsfunctionaris en een DVM medewerker. (cijfers per 31 december) Omschrijving Totaal aantal medewerkers Feitelijke formatie (fte) Aantal vacatures Verhouding man-vrouw Mannen Vrouwen Aard arbeidscontract Voltijd Deeltijd

2013 59 52 1

2012 54 47 3

2011 53 46 2

2010 55 48 4

2009 54 48 1

25 34

25 29

24 29

26 29

27 27

34 25

31 23

32 21

34 21

34 20

In 2013 waren er vier medewerkers boven de officieel vastgestelde formatie. Dit betreft:  Een medewerker op een werkervaringsplaats voor de duur van een half jaar. Deze werkervaringsplaats is vanuit maatschappelijk oogpunt in het leven geroepen.  Een medewerker die werkzaam is geweest op een tijdelijk project.  Een medewerker ter vervanging van een langdurig afwezige medewerker.  Een medewerker die langer doorwerkt in verband met bijzondere projecten. 78% van de medewerkers is 5 jaar of langer in dienst. In 2013 waren 3 medewerkers 12,5 jaar in dienst. Leeftijd medewerkers Tot 35 jaar 35-45 45-55 55 en ouder Totaal

Aantal 9 23 13 14 59

Percentage 15,3 39 22 23,7 100,0

Gemiddeld dienstverband in jaren 4,54 10,07 12,71 16,93 11,06

De gemiddelde leeftijd bedraagt 45,5 jaar. De oudste medewerker is 65 en de jongste medewerker is 25 jaar oud.

Jaarverslag 2013

87

Kosten van onze organisatie Omschrijving Gemiddelde bruto loonsom (€/mdw) Personeelskosten (€/fte) Functiegebonden opgeleide medewerkers (%) Functiegebonden opleidingskosten per functiegebonden opgeleide medewerker (€/mdw) Aantal vhe per fte (vhe/fte) Percentage overhead

2013 € 52.068 € 68.654 58% € 893

2012 € 54.148 € 74.362 69% € 1.149

102 43%

112 37%

Ziekteverzuim Omschrijving % Ziekteverzuim (excl. zwangerschap- en bevallingsverlof) % CBS (verhuur en overige zakelijke diensten; excl. zwangerschap- en bevallingsverlof) Ziekmeldingsfrequentie (mld/fte)

2013

2012

2011

2010

2009

4,23

4,16

4,88

2,58

2,58

3,7 1,09

3,8 1,05

3,9 1,49

4,0 Nb

4,0 Nb

Het ziekteverzuim over 2013 is bijna hetzelfde gebleven als vorig jaar en is beïnvloed door een drietal langdurig zieken. Wat de duur van het ziekteverzuim betreft is het volgende onderscheid te maken:  Het kort verzuim (< 8 dagen) is licht gestegen (2013: 0,71% ten opzichte van 2012: 0,64%).  Het middellang verzuim (8-42 dagen) is vrijwel gelijk gebleven (2013: 0,53% ten opzichte van 2012: 0,57%).  Het lang verzuim (> 42 dagen) is vrijwel gelijk gebleven (2013: 2,99% ten opzichte van 2012: 2,95%).

Planning en Control De administratieve systemen zijn op orde. De relevante rapportages, onder andere gebaseerd op kasstromen, worden tijdig aan de belanghebbenden (Raad van Toezicht, Auditcommissie, Bestuur en management en afdelingshoofden) beschikbaar gesteld. Verder informeren we elk kwartaal de Directeur / Bestuurder en de Auditcommissie van de Raad van Toezicht over fraude of eventuele schendingen van onze integriteitscode. Ook rapporteren we over ontwikkelingen op het gebied van risicomanagement, treasury en ICT.

Interne Controle In overleg met de externe accountant hebben wij het interne controleplan opgesteld. Op grond van dit plan hebben we gedurende het boekjaar 2013 controles uitgevoerd. Deze controles zijn vooral gericht op de juiste werking van de interne controlemaatregelen die in de processen zijn opgenomen.

Ondernemingsraad In het belang van het goed functioneren van de Woningstichting in al haar doelstellingen hebben we een OR voor de vertegenwoordiging van onze medewerkers in het overleg met de Directeur / Bestuurder. De OR geeft op constructieve wijze invulling aan zijn taken en legt hierbij het accent op het organisatie- en personeelsbeleid. Het secretariaat van de OR wordt gevoerd door de bestuurssecretaris. De OR is als volgt samengesteld: Naam

Functie

Ronald van der Haas Matthijs Bogers Nathalie van der Slikke

voorzitter plv. voorzitter lid

Jaarverslag 2013

Eerste benoeming 24-02-2009 23-11-2010 23-11-2010

Aftredend

Herbenoembaar?

24-02-2017 23-11-2014 23-11-2014

nee ja ja

88

De OR heeft in 2013 tien maal overlegd met de Directeur / Bestuurder: vijf keer regulier, vier keer extra en één keer informeel. De belangrijkste onderwerpen waren: ons nieuwe ondernemingsplan 2013-2017, de werving- en selectie van onze nieuwe voorzitter RvT, de KWH-rapportage Goed Werkgeverschap, ons jaarverslag 2012, ons Milieubeleidsplan 2013-2017, de oprichting van onze Energie B.V. en in relatie daarmee het Verbindingenstatuut van de Woningstichting, ons Informatieplan 2013-2017, onze nieuwe doelstellingenbegroting 2014-2018, organisatieontwikkelingen en ons Organisatie & Personeelsbeleid en de gevolgen van het regeringsbeleid voor onze sector Volkshuisvesting. De onderwerpen ‘businessplan Energie B.V. en Verbindingenstatuut’, ‘Milieubeleidsplan’ en ‘Informatieplan’ werden door de Directeur / Bestuurder om advies aan de OR voorgelegd; de OR heeft bij deze strategische beleidsonderwerpen een positief advies gegeven. Verder heeft de OR een positief advies gegeven bij de benoeming van de nieuwe voorzitter RvT. Voorafgaand aan de overlegvergaderingen inventariseert de OR bij de medewerkers de mogelijke agendapunten; in 2013 heeft de OR bovendien één keer een spreekuur gehouden voor onze medewerkers. De agenda en de verslagen van het OR-overleg worden op ons intranet gepubliceerd. De voorzitter en vicevoorzitter van de RvT wonen eenmaal per jaar een overlegvergadering van de Directeur / Bestuurder en de OR bij; bovendien ontvangen zij de verslagen van het overleg.

Onze doelstellingen voor 2013 Doelstelling Reduceren van kosten en verhogen van de kwaliteit van dienstverlening ten aanzien van de primaire processen reparatie, verhuur/mutatie en document managementsyste em (Klantvenster).

Aanpak In samenwerking met de leverancier van het primair systeem het reparatieproces in de Cloud vormgeven. In samenwerking met de leverancier het elektronisch archief moderniseren tot een document managementsysteem (DMS). Vertaalslag van doelstellingen ondernemingsplan in informatieplan.

Resultaat Eerste fase van het reparatieproces is in juli opgeleverd. De eerste fase van het document managementsysteem is gerealiseerd. De documenten uit het oude elektronische archief zijn omgezet in het nieuwe DMS. Het informatieplan is gerealiseerd. Het projectmanagement dat hieruit voortvloeit, is vorm gegeven.

Bedrijfskosten geoptimaliseerd.

Start gemaakt met bezuiniging op bedrijfslasten. KPI’s herbeoordelen of ze aansluiten op de informatiebehoefte. Totale informatievoorziening wordt gebundeld en ingericht op strategische, tactische en operationele informatie. KPI’s zijn hier onderdeel van.

Eerste besparingen zijn gerealiseerd.

Sturen op geformuleerde doelstellingen, beoogde resultaten en KPI’s.

Jaarverslag 2013

Plan van aanpak en werkwijze zijn voorbereid en vastgesteld. Inventarisatie van alle vormen van rapportages is in volle gang.

Vervolgstap 2014 In 2014 gaan we het reparatieproces en het Klantvenster verder vormgeven en integreren met de website. In 2014 starten we met het vormgeven van het verhuur/mutatieproces in de Cloud.

Om de investering in de ICT terug te verdienen verwachten wij vanaf 2015 jaarlijks € 420.000 te kunnen besparen. De voorbereidingen voor deze operatie treffen wij in 2014. Uitvoering en implementatie van (deel)projecten uit informatieplan. In 2014 zullen we een plan maken om vanaf 2015 jaarlijks € 420.000 te besparen. Uitvoering plan van aanpak en vaststellen KPI’s van alle primaire processen. Na inventarisatie nadere analyse van alle rapportagevormen en voorstel voor nieuwe aanpak.

89

Hoogtepunten 2013 Nieuwe website live Eén van onze doelstellingen is om een internetgeoriënteerde organisatie te worden. Een eerste stap is het vernieuwen en hiervoor geschikt maken van onze website. Onze nieuwe website is 2 mei live gegaan. De site is vernieuwd en verbeterd. Klanten kunnen meer en makkelijker informatie vinden. Het actuele woningaanbod is in één oogopslag op een kaart te zien, maar ook het onderhoud aan de woningen en de buurtinformatie is eenvoudig via een interactieve kaart te bekijken. De website heeft een verbeterde zoekfunctie en een uitgebreide sectie veel gestelde vragen. Dit onderdeel van de website wordt steeds geactualiseerd, zodat de klanten steeds beschikken over de laatste informatie. In ‘onze agenda’ lezen onze klanten wat we allemaal doen, van buurtfeesten tot officiële ondertekeningen.

Website getest door huurders Met de nieuwe website willen we onze dienstverlening verbeteren. Met een goede website kunnen we onze klanten 24 uur per dag van dienst zijn. Om zeker te weten dat de website beantwoordt aan de behoefte van de klanten, is de site getest door een aantal huurders. De website is door deze huurders bekeken, getest en beoordeeld. Op basis van hun bevindingen is de website nog verder verbeterd. Kijk op www.dewoningstichting.nl om onze website te bekijken.

Reparatieproces live! Op 10 juli is fase 1 van ons verbeterde en digitale reparatieproces live gegaan. Een eerste stap om te komen tot de situatie waarin onze klant zijn reparatieverzoek via onze website 24 uur per dag kan indienen en zelf in de agenda van de betreffende aannemer kan inplannen op welk tijdstip de reparatie wordt uitgevoerd: klant wordt medewerker.

Complexiteit projecten In 2013 hebben wij ingezet op veel projecten tegelijkertijd: Klantvenster, Klantportaal, Reparatieproces, Website, Sociale Media en Netwerkbeheer. Voor het overgrote deel grijpen al deze projecten in elkaar. De complexiteit hiervan is groot. Hierdoor hebben we de (volledige) realisatie van het Klantvenster (decentrale digitale postregistratie en archief) en Klantportaal niet (volledig) kunnen realiseren. We hebben de ambitie om onze dienstverlening voor onze klanten steeds beter, sneller en makkelijker te maken en willen onze website uitbreiden met het Klantportaal. Het Klantportaal is een persoonlijke pagina voor elke klant. Op dit portaal kunnen klanten inloggen en hun eigen correspondentie inzien, de huurovereenkomst bekijken, de huur opzeggen of een reparatieverzoek indienen.

Conclusie Voor onze organisatie en bedrijfsvoering heeft 2013 in het teken gestaan van dynamische organisatieontwikkelingen met een hele grote betrokkenheid en inzet van al onze medewerkers! Dat niet alle doelstellingen in 2013 zijn behaald, neemt niet weg dat er veel resultaten wel zijn behaald waar we met elkaar trots op mogen zijn.

Jaarverslag 2013

90

Organisatieontwikkelingen in 2014 In 2014 ligt de focus op het verder inrichten van onze digitale organisatie en een volgende kwaliteitsslag van enerzijds het vergroten van de kwaliteit van onze dienstverlening en anderzijds kostenreductie van onze totale bedrijfskosten, onder andere door het zaakgericht werken. Ook willen we verandering in ons imago bewerkstelligen naar een ondernemende, proactieve en vernieuwende woningcorporatie. Bij deze speerpunten hebben we steeds aandacht voor wat dit alles betekent in termen van organisatieontwikkelingen, voor de ontwikkeling van onze medewerkers en van onze leidinggevenden die richting moeten geven aan de ingeslagen koers. Een aantal thema’s uit het totale scala van 2014 zijn:  Klantportaal In 2014 gaan we verder met het project Klantportaal en we gaan ervan uit dat het portaal einde van dat jaar live is.  Sociale media We gaan sociale media nog meer inzetten.  Organisatie- & Personeelsbeleidsplan Ons huidige O&P plan wordt op basis van ons ondernemingsplan geactualiseerd.  Rendement opleidingen In 2014 gaan we het rendement van de opleidingen van de medewerkers inzichtelijk maken.  Verzuim Sinds 2011 ligt ons verzuimpercentage boven de norm van het CBS. In 2014 krijgt dit thema weer volop de aandacht.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

91

Jaarverslag 2013

92

Financieel beleid Ons financiële beleid is er op gericht de continuïteit van de organisatie te waarborgen. Om onze opgaven en ambities te kunnen realiseren hebben we een gezonde financiële basis nodig. We streven naar evenwicht tussen kosten en opbrengsten, inkomsten en uitgaven, investeringen en financieringen. Dit alles doen we met behulp van een goede risicobeheersing. We sturen hierbij op positieve operationele kasstromen en kengetallen als interest dekkingsratio, loan to value en rendement. We maken hierbij ook gebruik van benchmarks, zoals de IPD/aeDex . We zien onszelf als een maatschappelijke vastgoedbelegger die het financieel rendement optimaliseert om dat vervolgens maatschappelijk in te zetten voor onze doelgroepen van beleid. Onze kasstromen dienen toereikend zijn, in lijn met het vereiste van het WSW, om onbeperkte toegang tot de kapitaalmarkt te behouden. In februari 2014 heeft het WSW verklaard dat wij onveranderd kredietwaardig zijn. Vanuit de begroting 2014-2018 weten we dat onze kengetallen zich richting de intern gestelde normen ontwikkelen. In 2014 zullen wij niet alleen onze voorgenomen investeringen tegen het licht aanhouden maar ook onze beheerkosten om zo te voorkomen dat onze kengetallen de kritische grenzen passeren. Uiteraard houden we daarbij rekening met de ontwikkelingen met betrekking tot de herziening Woningwet en de concept novelle. Het CFV beoordeelt of we voldoende eigen vermogen hebben dat een buffer vormt tegen calamiteiten binnen het voor ons geldende risicoprofiel. Ook in 2013 heeft het CFV geoordeeld dat we over voldoende eigen vermogen beschikken om onze opgaven en ambities uit te voeren. Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten maken we zoveel mogelijk gebruik van eigen middelen, die volgens het eigen middelen beleid zoals het WSW dat voorschrijft beschikbaar zijn. Op die manier proberen we de inzet van ongeborgde (= duurdere) leningen te beperken.

(Markt)ontwikkelingen in 2013 In 2013 is op grond van het woonakkoord en de overeenkomst tussen de minister en Aedes de verhuurderheffing wet geworden. Deze heffing is bedoeld om bij te dragen aan het opheffen van de overheidstekorten. Het gaat om een jaarlijks bedrag dat oploopt tot € 1,7 miljard in 2017 voor de hele sociale huursector. Dit betekent voor ons een heffing die in 2017 oploopt naar € 3,5 miljoen (dat is circa € 700 per woning). De corporaties kunnen hun compensatie hiervoor vinden door extra huurverhogingen en eventuele besparingen op hun bedrijfsvoering. Daarnaast heeft het CFV ons in 2013 een saneringsbijdrage van € 1,1 miljoen opgelegd, voornamelijk als gevolg van de problemen bij Vestia. De problemen bij Vestia zijn ook de aanleiding geweest dat het CFV en het WSW hogere eisen stellen aan risicobeheersing en onze verantwoordingsstukken (diepgang en frequentie). Dit betekent een verzwaring van de administratieve last. In verband met de Warmtewet die per 1 januari 2014 is ingegaan, hebben we in oktober 2013 Ecovallei B.V. opgericht. Dit was nodig, omdat conform de Warmtewet een woningcorporatie geen warmte mag leveren aan haar huurders. In het project Torckdael realiseren we een collectieve WKO-installatie die warmte levert aan het nieuwbouwcomplex. In 2014 gaan we onderzoeken of we de B.V. ook voor andere aan energie gerelateerde doeleinden kunnen inzetten.

Jaarverslag 2013

93

Onze doelstellingen voor 2013 Doelstelling Voldoen aan de eisen die commerciële financiers stellen bij niet-DAEB projecten.

Aanpak Niet van toepassing geweest in 2013.

Risicomanagement voldoet aan hoogste eisen.

 Uitvoeren interne controle;  Werken met procesbeschrijvingen;  Vergroten risicobewustzijn medewerkers.

Tax Control Framework (TCF) ondertekend en geïmplementeerd.

In plaats van TCF hebben we het traject opgestart om het convenant horizontaal toezicht te sluiten met de Belastingdienst.

Leningenportefeuille geoptimaliseerd.

 Nieuwe leningen aangetrokken;  Tijdelijk overtollige middelen op een spaarrekening geplaatst;  Overleg met treasurycommissie  Vastgesteld dat er geen toezichtsbelemmerende bepalingen zijn in derivatencontracten.

Resultaat Geen.

 Beoordelingen door de accountant zonder opmerkingen;  Voldoende comfort bij Belastingdienst om convenant te sluiten. Zie verder hoofdstuk Governance, risico’s en risicobeheersing. Op 12 december 2013 hebben we het convenant met de Belastingdienst gesloten.

 Flexibiliteit in de leningenportefeuille;  Verlaging gemiddelde rentevoet (zichtbaar vanaf 2014);  Optimalisatie renteresultaat.

Vervolgstap 2014 In 2014 stellen we een bidbook op voor de financiering van niet-DAEB in de tweede fase Torckdael. Hierbij houden we rekening met hetgeen in de concept novelle.  Structureel rapporteren over interne controle;  Extra aandacht voor naleving weten regelgeving.

 Verbeterpunten uit het onderzoek van de Belastingdienst implementeren.  Blijven sturen op fiscaliteit om uitstroom van middelen binnen de regels van de wet te beperken.  Voortzetten huidige situatie en waar nodig aantrekken van ongeborgde financiering voor niet-DAEB activiteiten.  Treasurystatuut actualiseren.

Resultaatontwikkeling 2013 Het jaarresultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 5,5 miljoen negatief (2012: € 20,3 miljoen negatief). We hebben het jaarresultaat 2013 ten laste gebracht van de overige reserve. Het negatieve resultaat is voornamelijk beïnvloed door het negatieve portfolioresultaat van € 12,5 miljoen negatief. De marktwaarde van de vastgoedportefeuille is met 2,5% gedaald. In de begroting was rekening gehouden met een waardedaling van 4%. Daar staat tegenover dat wij positieve exploitatieresultaten hebben behaald. Dat uitte zich in een direct rendement van 2,0% (2012: 2,1%).

Jaarverslag 2013

94

Het jaarresultaat is als volgt samengesteld (bedragen x € mln): Begroting 2013

Jaarrekening 2013

Jaarrekening 2012

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Exploitatieresultaat

32,5 (19,1) 13,4

32,2 (20,6) 11,6

30,8 (19,0) 11,8

Verschil 2013 tov begroting (0,3) (1,5) (1,8)

Treasuryresultaat Portfolioresultaat Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen

(4,4) (24,2) (15,2) 0 (15,2)

(4,8) (12,5) (5,7) 0,2 (5,5)

(4,2) (26,8) (19,2) (1,1) (20,3)

(0,4) 11,7 9,5 0,2 9,7

Verschil 2013 tov 2012 1,4 (1,6) (0,2) (0,6) 14,3 13,5 1,3 14,8

Exploitatieresultaat Wat betreft de bedrijfslasten merken we op dat we:  meer personeel hebben ingeleend in verband met ICT-projecten;  meer hebben uitgegeven voor planmatig onderhoud;  de saneringsheffing lager hadden begroot;

Portfolioresultaat Doordat in de loop van 2013 de economie en de huizenmarkt in Nederland zich langzaam maar zeker is gaan herstellen, zijn de leegwaardes van onze woningen minder gedaald dan verwacht. De gerealiseerde waardedaling van 2,5% heeft desondanks gezorgd voor een afwaardering van € 11,6 miljoen. In 2013 heeft tevens een afboeking plaatsgevonden voor het project Patrimonium van € 0,9 miljoen inzake planvormingskosten. In 2013 heeft op de projecten Patrimonium en Torckdael fase 2 nog geen afwaardering naar lagere marktwaarde plaatsgevonden en derhalve nog geen onderdeel van het jaarresultaat 2013. De projecten bevinden zich nog in een vroeg stadium en voldoen niet aan het criterium ‘intern geformaliseerd, extern gecommuniceerd’. De verwachting is dat deze afwaarderingen zullen plaatsvinden in 2014. Voor Torckdael verwachten wij, op basis van de huidige ontwikkelplannen een afwaardering van € 6,3 miljoen. De verliezen op het project Patrimonium zullen naar verwachting € 11,8 miljoen zijn.

Financiële kengetallen Bij de vaststelling van de begroting 2014-2018 hebben we vastgesteld dat we bij voortzetting van ons voorgenomen beleid aan het einde van de begrotingsperiode onze intern gestelde normen bereiken. Wij blijven in de begrotingsperiode overigens voldoen aan de normen van onze externe toezichthouders (WSW en CFV). Onze financiële positie is op dit moment sterk, maar komt de komende jaren onder druk te staan als gevolg van de verhuurders- en saneringsheffing alsmede de voorgenomen (investerings)projecten. Financiële kengetallen Interest coverage ratio Direct rendement Loan to value (in verhuurde staat) Loan to value (leegwaarden) Solvabiliteit Lening / WOZ ratio Aflossingsfictie

Jaarverslag 2013

norm 1,7 2,8 < 60% < 40% > 60% < 50% >2%

2012 2,9 2,4%

2013 2,4 2,5%

2014 2,8 2,4%

2015 1,7 1,7%

2016 2,2 2,4%

2017 1,9 2,5%

2018 1,8 2,5%

22% 12% 80% 12% 6,7%

24% 14% 78% 13% 6,7%

26% 15% 73% 15% 6,7%

31% 20% 66% 20% 2,5%

36% 22% 63% 24% 3,8%

39% 25% 60% 27% 3,1%

41% 26% 58% 28% 2,9%

95

De interest coverage ratio (ICR) geeft aan in hoeverre wij de renteverplichtingen kunnen voldoen vanuit de exploitatieresultaten. De ICR dient volgens het WSW minimaal 1,3 te zijn. Onze interne norm is vanuit risicobeheersing strenger dan vanuit het WSW wordt gesteld. Wij zijn in voldoende mate in staat om onze renteverplichtingen te kunnen voldoen. Het direct rendement is de verhouding tussen het exploitatieresultaat en de marktwaarde, uitgedrukt in een percentage. Het direct rendement staat onder druk. Belangrijke oorzaken hiervoor zijn de introductie van de verhuurderheffing en de verhoogde saneringsbijdrage door de problemen bij Vestia en WSG. De norm is gesteld op basis van de IPD/aeDex. In deze norm is de impact van de heffingen nog niet opgenomen. Om ons exploitatieresultaat te verbeteren gaan we in 2014 aan de slag met de opdracht om vanaf 2015 jaarlijks € 420.000 te besparen op onze bedrijfslasten. Deze besparing moet voor een groot deel worden behaald door de inzet van efficiënte ICT-middelen, conform ons in 2013 opgestelde informatieplan. De loan to value geeft de verhouding aan tussen de financiering en de waarde van het bezit, uitgedrukt in een percentage. De waarde van ons bezit is bepaald op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Op dit moment zijn wij relatief conservatief gefinancierd. De loan to value is het afgelopen jaar gestegen als gevolg van een dalende marktwaarde ten opzichte van een stabiele leningportefeuille. In de begrotingsperiode neemt het percentage verder toe als gevolg van nieuwbouwprojecten die voor een relatief groot deel met leningen wordt gefinancierd. De solvabiliteit is de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. De solvabiliteitspositie geeft de toestand weer per 31 december. Dit is een momentopname. De daling van 2013 ten opzichte van 2012 wordt veroorzaakt doordat het eigen vermogen sneller daalt dan het balanstotaal. De daling van het eigen vermogen wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardedaling van het vastgoed. De solvabiliteit is ruim boven de intern gestelde norm, maar zakt in de begrotingsperiode tot onder de norm als gevolg van nieuwbouwprojecten die voor een relatief groot deel met leningen wordt gefinancierd. Daarom hebben we in de begroting al aangekondigd dat we 2014 gaan benutten om al onze (investerings-)plannen opnieuw te beoordelen. Dit moet er toe leiden dat we gedurende de planningshorizon van de nieuwe begroting 2015-2019 binnen onze normen blijven. De lening/WOZ-ratio en de aflossingsfictie zijn kengetallen waarop het WSW ons mede beoordeelt. Wij voldoen ruim aan deze normen en ook in de begrotingsperiode zullen deze normen niet worden overschreden.

Treasury Het treasurybeleid en de kaders hebben we vastgelegd in het treasurystatuut. In 2013 zijn we gestart met het opstellen van een nieuw treasurystatuut. Hierin zijn de verscherpte beleidsregels rondom derivaten van het WSW expliciet verwerkt. Het statuut zal in 2014 worden vastgesteld en goedgekeurd. Op het moment dat de consequenties van de herziening van de Woningwet duidelijk zijn, zal dit worden aangevuld in het nieuwe treasurystatuut. Het treasurybeleid is erop gericht om blijvende toegang tot de kapitaalmarkt te waarborgen, de financiële risico’s te beheersen, zo laag mogelijke financieringskosten te realiseren en voldoende liquiditeit zeker te stellen.

Jaarverslag 2013

96

De financieringsconsequenties vanuit de begroting vertalen we jaarlijks in het treasury jaarplan. De ontwikkelingen op de gelden kapitaalmarkt volgen we actief om te voorzien in de financieringsbehoefte op de lange termijn tegen de gunstigste voorwaarden. Een paar keer per jaar komt de treasurycommissie bij elkaar. De treasurycommissie heeft ten doel om activiteiten met betrekking tot onze financiering goed voor te bereiden en het bestuur te informeren over de treasury-aspecten. De treasurycommissie bestaat uit de Directeur / Bestuurder, Manager Finance & Control, Hoofd Control, Medewerker Control en het bureau Thésor als externe deskundige. De commissie heeft in 2013 viermaal vergaderd, overeenkomstig het gestelde doel. Met betrekking tot treasury zullen we in 2014 een “bidbook” opstellen voor de financiering van de niet-DAEB-activiteiten in de tweede fase van het project Torckdael. Deze financiering zullen we nodig hebben, omdat we niet genoeg liquide middelen uit onze activiteiten beschikbaar hebben volgens het eigen middelen beleid van het WSW. Uit overwegingen met betrekking tot risicobeheersing zullen we overigens pas starten met de bouw als de financiering rond is.

Stresstest derivaten In het recente verleden hebben risicovolle derivaten bij collega-corporaties ervoor gezorgd dat de financiële positie van die betreffende corporaties ernstig onder druk zijn komen te staan. Het duidelijkst kwam dit naar voren bij Vestia. Hierdoor moeten alle corporaties de komende jaren een forse saneringsbijdrage betalen aan het CFV. Om de derivatenrisico’s binnen de sector te beperken, heeft het CFV de controles aangescherpt. Een belangrijke maatregel uit dit aangescherpte toezicht is de zogenaamde stresstest derivaten. Aan de hand van de kenmerken van de derivatenportefeuille wordt hierbij vastgesteld of er nu of in de toekomst problemen worden verwacht met de derivaten van de corporatie. Wij hebben deze test ingevuld en tijdig ingediend bij het CFV. Omdat wij onze twee derivaten hebben afgesloten zonder margin calls en break clauses zijn onze risico’s te verwaarlozen. We hoeven dan ook geen liquiditeitsbuffer aan te houden om eventuele verrekeningen op te kunnen vangen.

Fiscaliteiten Het fiscaal beleid is er op gericht, binnen de geldende regelgeving en structuren, de uitgaande kasstromen wegens belastingbetalingen te minimaliseren. Op 12 december 2013 hebben wij met de Belastingdienst het convenant Horizontaal Toezicht ondertekend. Bij Horizontaal Toezicht gaat het om samenwerking. We maken goede afspraken met de Belastingdienst om de kwaliteit van de aangiftes te behouden en verbeteren. Daarnaast voorkomen we onnodig dubbel werk, hebben we sneller duidelijkheid over de aanslag en is minder toezicht nodig.

Vennootschapsbelasting De (concept)aangiften tot en met 2012 en de geschatte aangifte (fiscale positie) over 2013 zijn in de jaarrekening verwerkt. Per saldo is de acute belastinglast nihil en kunnen we beschikken over een fiscaal verrekenbaar verlies van € 10,2 miljoen. Op grond van de meerjarenbegroting verwachten we de komende jaren zeer beperkt fiscale winsten te behalen. Deze kunnen ruimschoots worden gecompenseerd door het verrekenbare verlies, waardoor we verwachten tot en met 2018 geen belasting te moeten betalen. In 2014 bekijken wij de fiscale planning opnieuw om verliesverdamping waar mogelijk te beperken. Per 31 december 2012 is de vaststellingsovereenkomst (VSO 2) tussen de corporaties en de Belastingdienst beëindigd. We hebben ervoor gekozen om de VSO 2 stilzwijgend met een jaar te verlengen. Ook voor 2014 hebben wij de VSO 2 stilzwijgend verlengd.

Jaarverslag 2013

97

De aangiftes tot en met 2011 zijn definitief vastgesteld. De Belastingdienst heeft onze standpunten in de aangifte geaccepteerd. De aangifte 2012 is in concept gereed en zal begin 2014 worden ingediend.

Werkkostenregeling (Loonbelasting) In overleg met onze adviseurs hebben we besloten om de invoering van de werkkostenregeling uit te stellen. Voor onze organisatie en ons personeel pakt de invoering namelijk negatiever uit dan de huidige fiscale regelgeving. We zullen de regeling daarom niet eerder invoeren dan wanneer dit wettelijk verplicht wordt gesteld. Naar het zich nu laat aanzien wordt deze verplichte invoering van de regeling uitgesteld tot 1 januari 2015.

De (financiële) toekomst Anticiperen op de steeds sneller veranderende omgeving en bijbehorende politieke en marktonzekerheden wordt steeds belangrijker. Strakke financiële sturing op kasstromen is noodzakelijk. Een belangrijk speerpunt met betrekking tot onze financiële continuïteit in relatie tot onze ambitieuze ontwikkelplannen (nieuw en bestaand bezit) wordt scenario-analyse. Om dit te realiseren hebben we met ingang van 1 februari 2014 een medewerker benoemd die zich hier mee gaat bezig houden. Op die manier geven we ons dynamisch vastgoed management in 2014 een extra impuls. Bovendien kunnen we met de diverse scenario’s snel inspringen op gewijzigde politieke- en marktomstandigheden. Hiermee verwachten we een kwaliteitsslag te kunnen maken. Een voorbeeld hiervan is de concept novelle.

De concept novelle en financiering De concept novelle meldt dat binnen een corporatie DAEB- en niet-DAEB-activiteiten administratief of juridisch gescheiden moeten worden. Wij moeten hier nog een keuze in maken. Deze scheiding betekent dat onze niet-DAEB-werkzaamheden direct ten dienste moeten staan van de DAEB-werkzaamheden. Een voorbeeld hiervan is een herstructurering. Daarnaast zijn nog andere criteria gesteld waaraan moet worden voldaan om niet-DAEB activiteiten te mogen ontplooien. De mogelijkheden om nieuw te bouwen en te herstructureren worden te beperkt. De mogelijkheden voor interne financiering worden zodanig beperkt, dat de financierbaarheid van niet-DAEB activiteiten sterk in het geding komt. Wellicht wordt het voor ons straks onmogelijk om nog in niet-DAEB-activiteiten te investeren. De concept novelle betekent tevens een stijging van administratieve lasten en nalevingskosten; geld dat we daarmee niet ten behoeve van onze huurders kunnen besteden. In 2014 bepalen we wat deze concept novelle precies betekent voor onze financiële mogelijkheden en daarmee onze opgaven en ambities en waar we deze wellicht moeten bijstellen. Ondanks alle ontwikkelingen en onzekerheden is het van belang dat wij onze strategische doelstellingen in de toekomst kunnen realiseren. Uiteindelijk doen we het allemaal voor onze doelgroep, namelijk de mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien.

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

98

Jaarrekening 2013

99

Geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) 31 december 2013 Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie, gekwalificeerd als belegging Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als belegging Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

31 december 2012

Ref. 7 3.392

3.519

8

42.175

38.471

8

522.713

524.502

8

5.563

3.352 570.451

Financiële vaste activa Overige effecten Disagio Latente belastingvordering Starters Rente Regelingen

9.1 9.2 9.3 9.4

1 33 746 89

Som der vaste activa

566.325

1 38 601 62 869

702

574.712

570.546

11

11

Vlottende activa Voorraden

10

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Wageningen Overige vorderingen Overlopende activa

11 12 13 14

Liquide middelen Som der vlottende activa Totale activa

Jaarrekening 2013

15

231 28 261 136

98 15 153 92 656

358

6.881

1.696

7.548

2.065

582.260

572.611

100

Groepsvermogen Eigen Vermogen

Voorzieningen Latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

31 december 2013

31 december 2012

453.978

459.494

Ref. 16

17 17.1 17.2

66 316

90 370 382

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

18 18.1 18.1

155 113.600

460

299 102.153 113.755

Kortlopende schulden Schulden aan gemeente Wageningen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden inzake pensioenen Schulden aan kredietinstellingen Overlopende passiva

Totale passiva

Jaarrekening 2013

102.452

19 42 3.127

25 2.333

720 58 4.697 5.501

1.027 85 3.545 3.190 14.145

10.205

582.260

572.611

101

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 (x € 1.000) 2013

2012

Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

23 24 25 26 27

28.492 2.703 448 450 143 32.236

27.222 2.693 254 450 145 30.764

Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

28 29 30 31 32 33 34 35 36

419 (203) 3.097 399 542 8.233 289 2.702 5.193 20.671

377 377 2.932 402 530 7.756 183 2.686 3.710 18.953

11.565

11.811

Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

38

(12.502)

(26.743)

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

40 41

60 (4.808)

5 (4.253)

(5.685)

(19.180)

169

(1.083)

(5.516)

(20.263)

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor belasting) Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (na belasting)

Jaarrekening 2013

42

102

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode) (x € 1.000) 2013

2012

11.565

11.811

Ref. Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Vrijval/dotatie voorzieningen Overige waardeveranderingen

28 17.1 29

419 (54) (203)

377 (58) 377 162

Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden en onderhanden projecten Vorderingen Kortlopende schulden

10

0 (298) 2.262

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/(betaalde) interest

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

7 en 8 25 9

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

1.964

1.121

13.691

13.628 (4.247)

(4.222)

(4.247)

9.469

9.381

(18.079) 1.367 (27) 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

0 484 637

(4.222)

Kasstroom uit operationele activiteiten

696

(17.786) 1.664 0 0 (16.739)

18 18

20.000 (7.545)

(16.122)

19.000 (11.164) 12.455

7.836

Mutatie geldmiddelen

5.185

1.095

Aansluiting met balans Saldo 1 januari Mutatie geldmiddelen Saldo 31 december

1.696 5.185 6.881

601 1.095 1.696

Jaarrekening 2013

103

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 en winst-enverliesrekening over 2013 1

Algemene toelichting

1.1 Algemeen De Woningstichting is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De statutaire vestigingsplaats is Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Olympiaplein 26 te Wageningen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Wij hebben specifieke toelating in de regio Eem en Vallei en zijn werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. 1.2 Groepsverhoudingen Wij zijn sinds de oprichting op 25 oktober 2013 eigenaar van de dochtermaatschappij Ecovallei B.V. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over ‘de Woningstichting’ wordt hiermee bedoeld de Woningstichting en haar in de consolidatie betrokken dochtermaatschappij. 1.3 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden onze financiële gegevens en onze groepsmaatschappij opgenomen. Dit betreft de maatschappij waarmee wij een organisatorische en economische eenheid vormen. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover wij de centrale leiding hebben. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het eventuele aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. De in de consolidatie begrepen vennootschap is Ecovallei B.V. te Wageningen (100%), de feitelijke vestigingsplaats is Olympiaplein 26 te Wageningen. Deze wordt volledig geconsolideerd. De activiteiten van Ecovallei B.V. bestaan voornamelijk uit het leveren van energie en het ontwikkelen van activiteiten en het opzetten van projecten die leiden tot extra energie- en woonlastenbesparingen. Intercompanytransacties, intercompanywinsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Buiten de consolidatie blijft een kleine meerderheidsdeelneming die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis is.

Jaarrekening 2013

104

1.4 Presentatiewijziging In 2012 hebben we, indien de marktwaarde lager was dan de boekwaarde, het verschil tussen de uitgaven voor investeringen in ons bestaande bezit en de marktwaardestijging die dit tot gevolg had, gepresenteerd onder de niet-gerealiseerde waardeverandering. Vanaf 2013 presenteren we deze post onder de overige waardeveranderingen. De vergelijkende cijfers zijn hiervoor aangepast in de toelichting. De overige waardeveranderingen ultimo 2012 bestaan uit:  Onrendabele investeringen in Vastgoed in ontwikkeling: (€ 4.946.000)  Lagere marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde op complex niveau: (€ 3.643.000) 1.5 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 2

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

2.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 2.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 2.3 Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Zie verder voorzieningen.

Jaarrekening 2013

105

2.4 Materiële vaste activa Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs. Verwerking van groot onderhoud Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud aan de bedrijfsgebouwen is geen voorziening gevormd. De kosten worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord. Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. 2.5 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 2.4) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij in dit hoofdstuk 2.5 anders is vermeld. We hebben ons bezit ingedeeld conform de financiële en technische complexindeling. Deze is voornamelijk gebaseerd op de ligging van het betreffende vastgoed en de laagst gedefinieerde kasstroom genererende eenheid. Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Het betreft ongeveer 4% van onze totale vastgoedportefeuille. Jaarrekening 2013

106

Waarderingsgrondslag We waarderen ons commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Overige uitgangspunten In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Volgens het voorliggend wetsvoorstel voor de verhuurderheffing is deze heffing alleen verschuldigd met voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurderheffing. De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 2.5 (zie hierna) zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Ons beleid is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeren wij ons als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag We waarderen ons sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:  De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.  De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.

Jaarrekening 2013

107





Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Gehanteerde werkwijze taxaties Waarderingen worden uitgevoerd door externe taxateurs op basis van het Taxatie Management Systeem van ORTAX. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt de waardering van 33 1/3 % van de portefeuille vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Gehanteerde scenario’s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zo nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd.

Jaarrekening 2013

108

De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoop gereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maands gemiddelde van de 10-jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segmenten object specifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangsrendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting) Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:  jaarlijkse huurverhogingen van 2,00% (2012: 2,00%)  jaarlijkse huurderving van 0,5% (2012: 0,5%);  mutatiegraad en huurharmonisatie op complexniveau bepaald op basis van een 4-jaars gemiddelde (2012: idem); Jaarrekening 2013

109

   

 



jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,00 % (2012:: 2,00); variabele lasten worden geïndexeerd met prijsinflatie (2012: idem) genormeerde reparatie- en mutatieonderhoudskosten van respectievelijk € 200 per woning en € 2.150 per mutatie, conform de bedrijfseconomische interne norm (2012: idem); kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 5 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van per complex over een cyclus van zes jaar na 2018, waarbij incidentele onderhoudsuitgaven buiten beschouwing zijn gelaten (2012: idem); een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop van € 5.000 per woning (2012: idem); de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, variërend van 0 tot 49 jaar (2012: 0 tot 46 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van RJ 645 wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.

Jaarrekening 2013

110

Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 2.6

Financiële vaste activa Overige effecten Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-enverliesrekening. Starters Rente Regeling Bij dit product betalen we een gedeelte van de koopsom van een nieuwbouw koopwoning, zodat de koper een lagere hypotheek kan nemen. Hierdoor nemen de woonlasten van de koper af en wordt het mogelijk om een woning te kopen. Na vijf jaar vindt er een inkomenstoets plaats. Als de koper dan voldoende inkomen heeft om de volledige hypotheeklasten te voldoen, ontvangen we het voorgeschoten gedeelte van de koopsom retour. Ook bij verkoop van de woning ontvangen we dit bedrag terug. Als er een waardedaling plaatsvindt, de bijdrage niet (geheel) terug worden ontvangen. De regeling wordt initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens wordt deze regeling gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs in de jaarrekening. Latente belastingvorderingen Zie 2.11 Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordelen we op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepalen we de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerken we dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Jaarrekening 2013

111

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt. 2.7

Voorraden Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 2.8 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 2.9 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Eventuele rekening-courantschulden bij banken worden opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 2.10 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Overige voorzieningen Hieronder is begrepen de contractuele verplichting uit hoofde van de aangekochte woningen in het kader van de regeling “verzilverd wonen”. De verplichting bestaat uit het levenslange huurrecht van de bewoner alsmede de hier aan gekoppelde onderhoudsverplichting. De verplichting is opgenomen tegen contante waarde zijnde het verschil tussen de aankoopprijs bij vrije verkoop en de betaalde aankoopprijs. De vrijval vindt overeenkomstig de voorgecalculeerde exploitatie plaats. De disconteringsvoet is gebaseerd op de marktrente bij aankoop.

Jaarrekening 2013

112

2.11 Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij wij in staat zijn het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden nominaal gewaardeerd. 2.12 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 2.13 Leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij ons ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. 2.14 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Wij maken gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door ons een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs.

Jaarrekening 2013

113

We passen waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit gedocumenteerd. Door middel van een test stellen we periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat wij derivaten tegen kostprijs waarderen omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft. 3

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

3.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 3.2

Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%, eventueel te verhogen met extra inkomensafhankelijke verhogingen. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Jaarrekening 2013

114

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;  Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;  Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;  Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Deze post bestaat onder meer uit contractkosten, bijdragen in de administratiekosten ten behoeve van de stook- en servicekosten, overige diensten die bij derden in rekening worden gebracht alsmede toerekening van interne kosten van voorbereiding en toezicht aan investeringen. 3.3

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

Jaarrekening 2013

115

Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Verder worden de kosten van ingeleend personeel op deze post verantwoord voor zover het betreft vervanging wegens vertrek of ziekte van personeel. Pensioenen Wij hebben alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het reparatie- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van onze, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 3.4 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de effectieve rente worden meegenomen. 3.5 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 zijn wij integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Jaarrekening 2013

116

Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Zie ook 2.11 4 Financiële instrumenten en risicobeheersing In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen ons treasurybeleid dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat we ons volgens het treasurystatuut onverkort (zullen) houden aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Prijsrisico Wij lopen eventueel risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Valutarisico Wij zijn alleen werkzaam in Nederland en lopen geen valutarisico. Renterisico Wij lopen renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa, leningen u/g en overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. We maken beperkt gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken lopen we risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen), hebben we renteswaps gecontracteerd, zodat we per saldo een vaste rente betalen. Per financieringsbesluit maken we een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 100 basispunten neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar met € 110.000 toe.

Jaarrekening 2013

117

Kredietrisico Wij hebben geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot derivaten, vorderingen en effecten. Wij maken gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat we lopen per balansdatum zijn als volgt: 31 december 2013 x € 1.000

Bankschuld Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2012-2014)

0 5.250 7.653 15.000 10.300

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien we zeker hebben gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maken we gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. We lopen geen liquiditeitsrisico uit hoofde van onze derivatenportefeuille. We hebben namelijk met geen van onze derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering zijn we in hoge mate afhankelijk van de werking van het zekerheidsstelsel in de sector, waaronder de borging van het WSW. Het voldoen aan de daarvoor relevante financiële kengetallen is cruciaal. De (voorgenomen) maatregelen rondom de verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Wij voldoen in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteren wij het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Wij hebben daardoor de mogelijkheid om nietDAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de kasstromen verkopen uit bestaand bezit. Over 2012 en 2013 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat wij in 2014 de niet-DAEB investeringen voor een groot deel uit eigen middelen kunnen financieren. Voor het deel dat niet uit eigen middelen kan worden gefinancierd zal in 2014 een bidbook worden opgesteld en ongeborgde financiering worden aangetrokken. Voor haar DAEB financiering kan worden volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering zijn wij afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Jaarrekening 2013

118

Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. 5 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management:  Vastgoedbeleggingen, aspecten met bijzondere invloed op de waarde  Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering 5.1 Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn uiteengezet in paragraaf 2.4. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad op 10% bepaald. Verhuurderheffing De sector wordt vanaf 2013 geconfronteerd met een verhuurderheffing. Voor 2013 bedroeg deze voor ons € 116.000. Tot en met 2017 zal deze heffing jaarlijks oplopen tot ruim € 3,5 miljoen per jaar. De heffing is in de marktwaarde ingerekend tot en met 2017. Daarna is de onzekerheid opgenomen in de disconteringsvoet. In de bedrijfswaarde in de toelichting is de heffing geheel ingerekend. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de actuele waardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 125 woningen. Dit aantal is gebaseerd op verkoopplan 2014-2018. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2013 lager uitvallen. Huurverhogingen In de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen is alleen voor 2014 rekening gehouden met een extra huurverhoging boven inflatie. Omdat het beleid van de overheid na 2014 nog onzeker is wordt voor de jaren na 2014 alleen een inflatievolgend huurbeleid ingerekend.

Jaarrekening 2013

119

5.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 5.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening hebben we een aantal standpunten ingenomen die bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2011 door de fiscus zijn getoetst. Hierdoor is de onzekerheid omtrent onze aangiften afgenomen. De belangrijkste standpunten betreffen:  De waardebepaling van de ontwikkelrechten;  Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;  De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;  Het treffen van een onderhoudsvoorziening;  Het vormen van een herbestedingsreserve. De Belastingdienst kan nog wel terugkomen op eerdere aangiftes. Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties een andere waarde kennen. In december 2013 hebben we met de Belastingdienst het convenant “Horizontaal Toezicht” ondertekend. Hierin verklaren beide partijen transparant met elkaar om te gaan met betrekking tot fiscale zaken. 6 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen.

Jaarrekening 2013

120

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

Jaarrekening 2013

121

Toelichting op de geconsolideerde balans 7 Materiele vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie x € 1.000)

Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

7.587 (4.068)

Boekwaarden

3.519

Mutaties 2013 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen

287 (13) 13 (414)

Totaal mutaties

(127)

Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

7.861 (4.469) 3.392

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:  Investeringen eigen kantoor lineair 20 jaar  Vervoersmiddelen lineair 5 jaar  Inventaris lineair 10 jaar  ICT lineair 3 jaar De marktwaarde (IPD/aeDex) van ons bedrijfspand wordt geschat op € 1,2 miljoen.

Jaarrekening 2013

122

8

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

Totaal

9.717 (256)

140.337 (3.387)

8.298 (4.946)

158.352 (8.589)

26.996 36.457

389.566 526.516

0 3.352

416.562 566.325

0 0 (1) 0

11.424 (1.367) (275) 226

6.368 0 (1.587) 1.840

17.792 (1.367) (1.863) 2.066

6.029 (310)

(1.619) (12.192)

(4.410) 0

0 (12.502)

5.718

(3.803)

2.211

4.126

10.932 (257)

146.916 (4.074)

9.249 (3.686)

167.100 (8.017)

31.501 42.175

379.868 522.713

0 5.563

411.368 570.451

(x € 1.000)

Stand per 31 december 2012 Boekwaarden Overige waardeveranderingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen Marktwaarden Mutaties 2013 Investeringen Desinvesteringen Overige waardeverandering Terugneming van overige waardeveranderingen Overboekingen Niet gerealiseerde waardeverandering Totaal mutaties Stand per 31 december 2013 Boekwaarden Overige waardeveranderingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen Marktwaarden

In de posten commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn 5.148 woningen en 570 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 882 miljoen. In de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een verhuurderheffing voor de jaren 2014 t/m 2017 op basis van het wetsvoorstel en de daarin opgenomen tarieven van respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ waarde. Voor de onzekerheid met betrekking tot de continuering van de verhuurderheffing vanaf 2018 is een opslag opgenomen in de disconteringsvoet. De post investeringen heeft voor € 9.283.000 betrekking op het groot onderhoud in 383 woningen. Hier staat een geringe huurverhoging tegenover. Verder is er geïnvesteerd in de nieuwbouw Van der Meer (€ 792.000) en Torckdael (€ 5.558.000). De post overboekingen heeft betrekking op de oplevering in 2013 van 48 woningen in Van der Meer, alsmede de verschuiving van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed, doordat de huur van de betreffende woningen na mutatie boven de huurtoeslaggrens is gestegen. De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt € 224 miljoen (2012: € 264 miljoen). Dit betreft zowel het sociaal als commercieel vastgoed. Deze bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door Jaarrekening 2013

123

het Centraal Fonds Volkshuisvesting alsmede Waarborgfonds Sociale Woningbouw gehanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties, zoals is toegelicht in paragraaf 2.5. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 276 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. De marktwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar ca. € 21 miljoen. We verwachten jaarlijks 20 woningen te verkopen met een geschatte verkoopwaarde van € 2,5 miljoen en een boekwinst (op basis van marktwaarde) van € 0,3 miljoen. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de premie aangepast aan het consumentenprijsindexcijfer zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 436 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Eventuele inzet van onroerend goed als zekerheid kan alleen in overleg met het WSW. Wij hebben het WSW nog niet gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bezit dat als onderpand is verstrekt. Financiële vaste activa

9

9.1

Overige effecten 2013

2012

Saldo andere deelnemingen op 1 januari Mutatie

1 0

1 0

Saldo andere deelnemingen op 31 december

1

1

(x € 1.000)

Wij hebben in 2007 100 aandelen gekocht van Woningnet voor een bedrag van € 1.438,90. Hierover is in 2013 (evenals in 2012) geen dividend ontvangen. 9.2

Disagio 2013

2012

Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

82 (44)

82 (40)

Saldo disagio per 1 januari

38

42

Mutaties: Afschrijvingen Saldo mutaties

(5) (5)

(4) (4)

82 (49)

82 (44)

(x € 1.000)

Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

Saldo disagio per 31 december 33 38 Dit betreft het disagio dat voor nieuwe leningen is betaald aan het WSW. Gedurende de looptijd van de leningen worden de lasten aan de exploitatie toegerekend. Jaarrekening 2013

124

9.3 Latente belastingvordering Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd: 31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Compensabele verliezen Herinvesteringsreserve

507 239

497 104

746

601

Van de compensabele verliezen is het nog niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst voldoende beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Derhalve is een gedeelte van het verlies (€ 8.200.000) niet gewaardeerd. De latente belastingverplichtingen zijn toegelicht onder 17.1. De latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Het tijdelijk verschil tussen de fiscaal hogere boekwaarde en de commerciële boekwaarde bedraagt ruim € 50 miljoen. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. Uit dien hoofde is de latente belastingvordering over dit bedrag niet gewaardeerd. 9.4 Starters Rente Regeling In 2010 zijn vier woningen in het project Dolderse Brink Noord verkocht, waarbij de koper gebruik heeft gemaakt van de Starters Rente Regeling. Bij dit product betalen wij een gedeelte van de koopsom, zodat de koper een lagere hypotheek kan nemen. Hierdoor nemen de woonlasten van de koper af en wordt het mogelijk om een woning te kopen. Na vijf jaar vindt er een inkomenstoets plaats. Als de koper dan voldoende inkomen heeft om de volledige hypotheeklasten te voldoen, ontvangen wij het voorgeschoten gedeelte van de koopsom retour. Ook bij verkoop van de woning ontvangen wij dit bedrag terug. Als er een waardedaling plaatsvindt, zullen wij de bijdrage niet (geheel) terug ontvangen. Wij lopen daardoor een beperkt risico op dit product. In 2013 hebben we drie woningen verkocht, waarbij de koper gebruik heeft gemaakt van de Starters Rente Regeling. Per ultimo 2013 hebben wij € 89.000 aan deze regeling betaald. Alle financiële vaste activa hebben per ultimo 2013 een looptijd van meer dan één jaar. 10

Voorraden 31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Voorraad onderhoudsmaterialen

Jaarrekening 2013

11

11

125

11

Huurdebiteuren

Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd: 31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid

349 (118)

183 (85)

231

98

31.232 0,7

30.007 0,5

Totaal huurdebiteuren Bruto jaarhuur, inclusief vergoedingen Huurachterstand in procenten van de jaarhuur

11.1 Voorziening wegens oninbaarheid Het saldo van de voorziening wegens oninbaarheid kan als volgt worden gespecificeerd: 2013

2012

85 (3) 36

85 (92) 92

118

85

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Saldo per 1 januari Af: afgeboekte posten Bij: dotatie Totaal voorziening wegens oninbaarheid per 31 december 12 Gemeente Wageningen Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd:

(x € 1.000)

Woningaanpassingen Wmo Totaal gemeente Wageningen

28 28

15 15

31-12-2013

31-12-2012

13 Overige vorderingen Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd:

(x € 1.000)

Vorderingen op vertrokken huurders Vorderingen op zittende huurders Overige

146 8 107

78 13 62

Totaal overige vorderingen

261

153

De stijging wordt veroorzaakt door de economische crisis die ook veel van onze huurders raakt.

Jaarrekening 2013

126

14 Overlopende activa Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd: 31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Salarissen, pensioenpremies en sociale lasten Bij notaris gestorte verkooptermijnen Waarborgsom ontwikkeling Nieuw Kortenoord Overige overlopende posten

9 0 25 102

10 9 25 48

Totaal overlopende activa

136

92

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

15

Liquide middelen 2013

Direct opvraagbaar Kas/bank/giro

2012

(x € 1.000)

6.881 6.881

1.696 1.696

De liquide middelen zijn volledig direct opvraagbaar. Door de Bank Nederlandse Gemeenten is een kredietfaciliteit ter beschikking gesteld van € 5.250.000 (vanaf 1 februari 2014 is deze verlaagd naar € 2.500.000). Hiervoor zijn geen zekerheden gesteld. Ultimo 2013 hebben alle rekeningen een creditsaldo. 16 Groepsvermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht. 17

Voorzieningen

17.1 Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de waardering van langlopende schulden en financiële vaste activa tussen de fiscale en de commerciële jaarrekening. De opbouw is als volgt: 2013

2012

90 (24)

114 (24)

66

90

(x € 1.000)

Saldo per 1 januari Mutatie verschil langlopende schulden en financiële vaste activa Saldo per 31 december

Van de voorzieningen is een bedrag van € 382.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Hiervan heeft naar verwachting een bedrag van € 0 een looptijd langer dan 5 jaar.

Jaarrekening 2013

127

17.2 Overige voorzieningen Dit betreft een voorziening voor verzilverd wonen. Het verloop van de overige voorzieningen is als volgt: 2013

2012

Saldo per 1 januari Mutatie verzilverd wonen

370 (54)

428 (58)

Saldo per 31 december

316

370

(x € 1.000)

18

Langlopende schulden Stand per 31 december 2013

AflossingsResterende verplichting looptijd > 1 jaar 2014

Resterende looptijd > 5 jaar

(x € 1.000)

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen

155 113.600

144 4.553

299 117.153

0 113.153

113.755

4.697

117.452

113.153

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 161,4 miljoen (2012: € 140,2 miljoen). Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven: Aflosbaar over 2 jaar

Aflosbaar over 3 jaar



0 0 0

0 0 0

0 0 0

(x € 1.000)

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen

Jaarrekening 2013

299 4.000 4.299

128

18.1 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen De mutaties in 2013 van de leningen bij overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen Leningen Totaal overheid kredietinstellingen (x € 1.000)

Stand per 1 januari (lang- en kortlopend)

444

105.554

105.998

Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december (lang- en kortlopend)

0 145 299

20.000 7.401 118.153

20.000 7.546 118.452

Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn

144

4.553

4.697

155

113.600

113.755

Schulden/leningen overheid Hieronder zijn leningen opgenomen welke zijn verstrekt door de gemeente Wageningen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: 2013 (x € 1.000) Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 299 Gemiddelde rente 7,0% Gemiddelde looptijd 1,5 jaar Reële waarde 315

2012 444 7,0% 1,5 jaar 468

Schulden/leningen kredietinstellingen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: 2013 2012 (x € 1.000) Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 107.153 95.554 Gemiddelde rente 3,75% 4,35% Gemiddelde looptijd 16,8 jaar 18,3 jaar Reële waarde 150.130 129.725 Leningen met variabele rente Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde

Jaarrekening 2013

11.000 0,53% 7,3 jaar 11.000

10.000 0,56% 6 jaar 10.007

129

Voor de variabel rentende leningen is voor € 10 miljoen aan renteswap aangegaan om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken: bedragen * € 1.000 Renteswap IRS0000650 IRS0000651

Te ontvangen Bank Nominale waarde Ingangsdatum Einddatum variabele rente Rabobank 5.000 2-5-2012 2-5-2023 6-maands EURIBOR Rabobank 5.000 1-6-2013 1-6-2024 6-maands EURIBOR

Te betalen Marktwaarde Effectiviteit vaste rente 31-12-2013 hedge 3,085% -544 100% 3,357% -648 100%

De marktwaarde van de swaps per ultimo december 2013 is € 544.000 negatief, respectievelijk € 648.000 negatief. Wij lopen hierover geen liquiditeitsrisico, omdat ze de swaps heeft afgesloten zonder marktwaardeverrekening en breakclausules. De leningen zijn niet tot hypothecaire zekerheid gegeven. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 118,2 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 22,5 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,58% (2012: 3,78%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,44%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven: bedragen * € 1.000 Leningnummer WSW 43485 WSW 43606 WSW 43622

Bank Nominale waarde Ingangsdatum Einddatum Vaste rente Credit spread Herziening BNG 7.500 3-12-2012 1-12-2062 3,775% 0,37% 4-12-2017 BNG 7.500 1-2-2013 2-2-2043 3,46% 0,45% 1-2-2018 BNG 7.500 1-8-2013 1-8-2056 3,505% 0,50% 1-8-2019

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 11,3 jaar (2012: 14,1 jaar).

Jaarrekening 2013

130

19

Kortlopende schulden 31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen pensioenpremie Schulden aan kredietinstellingen Overlopende passiva

42 3.127 720 58 4.697 5.501

25 2.333 1.027 85 3.545 3.190

14.145

10.205

Onder de post overlopende passiva zijn onder andere opgenomen de niet-vervallen rente (€ 1,9 miljoen) en in 2014 met huurders af te rekenen stook- en servicekosten (€ 0,3 miljoen). Daarnaast is door een fout van de bank de huur van december bij veel van onze huurders dubbel geïncasseerd. De post vooruit ontvangen huur was per balansdatum hierdoor € 1,7 miljoen. Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. 20

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

20.1 Obligo WSW Uit hoofde van het borgingsstelsel hebben wij een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door ons opgenomen, door het WSW geborgde, leningen. Per 31 december 2013 bedraagt dit obligo € 4.992.000 (2012: € 4.016.000) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dienen we het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. We verwachten indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. 20.2 Onderhoudsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud tot een bedrag van € 327.000 (€ 63.000 voor planmatig onderhoud en € 264.000 voor investeringen) waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden. 20.3 Investeringsverplichtingen nieuwbouw Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van € 7.326.000 (project Torckdael). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één jaar ná balansdatum.

Jaarrekening 2013

131

20.4 Bankgarantie BNG De per 31 december 2013 verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 62.000. Deze borgstelling betreft een afgegeven bankgarantie aan de gemeente Wageningen in verband met de bouw van Torckdael. Zodra het project is opgeleverd in overeenstemming met de afspraken met de gemeente vervalt de bankgarantie. 20.5 Niet opgenomen leningen Met de Waterschapsbank hebben we twee leningen van € 7,5 miljoen afgesloten. Deze zullen uiterlijk worden opgenomen in respectievelijk juli en december 2014. 20.6 Leaseverplichtingen Vanaf boekjaar 2006 hebben wij twee leaseauto’s in ons bezit. De totale leaseverplichting bedraagt € 3.097 per maand. De resterende looptijd van de leaseovereenkomsten is 48 respectievelijk 33 maanden. Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: Te betalen: € Binnen één jaar 37.163 Tussen een jaar en vijf jaar 128.440 Meer dan vijf jaar 0

20.7 Pensioenverplichting Wij hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd-pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico’s verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. 20.8 Heffing saneringsfonds Dit jaar hebben we € 1,1 miljoen bijgedragen aan het saneringsfonds. We verwachten de komende 4 jaren nog € 3,5 miljoen te moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. 20.9 Verhuurderheffing In 2013 hebben we € 116.000 moeten afdragen aan de verhuurderheffing. Voor de jaren na 2013 is deze heffing inmiddels ook wettelijk vastgelegd. We houden rekening in onze prognoses met een bijdrage die oploopt naar € 3,5 miljoen in 2017 20.10 Fiscale eenheid Met de dochteronderneming Ecovallei B.V. vormt de Woningstichting een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.

20.11 Niet uit de balans blijkende vordering Op 21 februari 2007 heeft de Europese Commissie een uitspraak gedaan dat een aantal liften roltrapleveranciers (verkoop, distributie en onderhoud) een kartel vormden en daarmee ontoelaatbare mededingingbeperkende gedragingen op hun markt hebben verricht. Aan de betrokken bedrijven zijn hoge boetes opgelegd. In 2008 heeft een aantal woningcorporaties de Stichting De Glazen Lift opgericht.

Jaarrekening 2013

132

Het doel van de stichting is om de schade of nadeel die de deelnemende woningcorporaties op grond van de inbreuk hebben geleden, te verhalen op de karteldeelnemers. Wij hebben een overeenkomst tot deelneming gesloten met de Stichting De Glazen Lift te Huizen. Op grond van deze overeenkomst hebben we onze vordering op de karteldeelnemers gecedeerd aan de Stichting De Glazen Lift. Zodra vorderingen onherroepelijk zijn, zullen de bedragen volgens een verdeelsleutel aan de deelnemers worden uitgekeerd. 21 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van de Woningstichting en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de Ecovallei B.V. heeft de Woningstichting naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

Jaarrekening 2013

133

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (x € 1.000) 22 Algemeen Over 2013 hebben we een verlies gerealiseerd van € 4,6 miljoen (2012: verlies € 20,3 miljoen). Dit verlies wordt voornamelijk veroorzaakt door de niet-gerealiseerde waardedaling van ons vastgoed van € 12,1 miljoen. Ons resultaat uit exploitatieactiviteiten (€ 12,2 miljoen positief) was in 2013 ruimschoots voldoende om aan onze rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. In het verdere verloop van dit hoofdstuk lichten we alle posten uit de resultatenrekening afzonderlijk toe. 23

Huuropbrengsten 2013

2012

28.286 788 29.074 (545) (37)

26.752 767 27.519 (205) (92)

28.492

27.222

(x € 1.000)

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af :

huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid

De “te ontvangen brutohuur” is gewijzigd als gevolg van:  verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging per 1 juli 2013 van 2,5% (2012: 2,3%);  extra huurverhoging ter compensatie van verhuurderheffing (1,5% bij niet-DAEB-bezit);  verhoging van de huren als gevolg van huurharmonisatie;  het in exploitatie komen van 47 woningen en een commerciële ruimte in het project Van der Meer;  de verkoop van veertien woningen uit het bestaande bezit. De huurderving uitgedrukt in een percentage van de brutohuur kwam in 2013 uit op 2,0% (2012: 1,1 %).

Jaarrekening 2013

134

De geografische onderverdeling van de bruto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: 2013

2012

284 438 188 14 1 789

1.070 2.279 1.035 47 0 4.316

1.027 2.208 985 46 0 4.019

1.648 1.780

8.770 10.743

8.447 10.318

54 2 1 570

431 0 0 383

96 0 0 373

5.769

29.074

27.519

2013

2012

2.431 302 2.733 (30)

2.415 296 2.711 (18)

2.703

2.693

2013

2012

2.110 (1.367) (55) (240)

2.136 (1.664) (55) (163)

448

254

Vhe’s in 2013 (aantal) Postcode 6701 Oude Stad (Binnenstad) Postcode 6702 Buitenwijken Wageningen-West Postcode 6703 Buitenwijken Wageningen-Oost Postcode 6704 Wageningse Berg – De Eng – Korten Postcode 6705 Wageningen Hoog Postcode 6706 Buitenwijken Wageningen-NoordOost Postcode 6707 Buitenwijken Wageningen-Noord Postcode 6708 Buitenwijken Wageningen-NoordWest Postcode 6709 Het Binnenveld Postcode 6712 Ede – Indische Wijk Postcode 6716 Ede – Frankeneng Ongedefinieerd (garages e.d.) Totaal 24

(x € 1.000)

Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000)

Leveringen en diensten Overige goederen Af :

25

vergoedingsderving wegens leegstand

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (x € 1.000)

Bruto verkoopopbrengst bestaand bezit Af: marktwaarde in verhuurde staat Af: makelaars- en notariskosten bestaand bezit Af: overige kosten

De verkoopopbrengsten in 2013 komen voort uit de verkoop van tien appartementen (twee in de Van Uvenweg, één in de Bernhardstraat, twee in de Van ’t Hoffstraat, één in de Van der Waalsstraat, twee in de Zeemanstraat en twee in de Eykmanstraat) en vier eengezinswoningen (één in de Havenstraat, één in de Goudenregenstraat, één in de Hoevestein en één in de Tarthorst). Jaarrekening 2013

135

De verkoopopbrengsten in 2012 kwamen voort uit de verkoop van tien appartementen (vier in de Van Uvenweg, twee in de Bernhardstraat, één in de Van ’t Hoffstraat, één in de Gruttoweide, één in de Van der Waalsstraat en één in de Eykmanstraat) en vijf eengezinswoningen (twee aan de Jagerskamp en drie aan de Tarthorst). 26 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Dit betreft de aan projecten toegerekende kosten van het eigen werkapparaat 27

Overige bedrijfsopbrengsten 2013

2012

137 6

144 1

143

145

2013

2012

5 414

4 373

419

377

2013

2012

630 957 (1.840) 50

377 0 0 0

(203)

377

2013

2012

2.708 467 (28) (50)

2.545 369 25 (7)

3.097

2.932

(x € 1.000)

Beheersdiensten Diversen

28

Afschrijvingen op materiële vaste activa (x € 1.000)

Afschrijving financiële vaste activa (disagio) Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie

29

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)

Mutatie verschil stichtingskosten en marktwaarde Van der Meer Afboeking stichtingskosten Patrimonium Mutatie verschil stichtingskosten en marktwaarde Torckdael Mutatie verschil marktwaarde en boekwaarde bestaand bezit

30

Lonen en salarissen (x € 1.000)

Bruto salarissen Ingeleend personeel Reservering voor vakantiedagen Af: ontvangen ziekengelden en WAO-uitkeringen

Voor de toelichting op de beloning bestuurder en de Raad van Toezicht verwijzen wij naar paragraaf 49.2. Voor de toelichting op de Wnt zie paragraaf 49.3. Jaarrekening 2013

136

31

Sociale lasten 2013

2012

399

402

2013

2012

542

530

(x € 1.000)

Sociale lasten 32

Pensioenen (x € 1.000)

Pensioenlasten

In 2013 is de werkgeversbijdrage (zie grafiek) in het ouderdomspensioen gestabiliseerd op 21,31% van de pensioengrondslag. De franchise is toegenomen. De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. Indien de omstandigheid zich voordoet van een tekort bij SPW dan heeft de werkgever geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Als gevolg van de door de kredietcrisis sterk verslechterde situatie van het pensioenfonds heeft het pensioenfonds besloten de premie voor het ouderdomspensioen met ingang van 2009 te verhogen tot het maximum van 31%. In 2014 wordt deze maximale premie gehandhaafd. De premieverdeling tussen werkgever en werknemer is nog niet bekend. Sinds 1 januari 2010 komt 21,31% voor rekening van de werkgever en 9,69% voor rekening van de werknemer. De ontwikkeling van de (ouderdoms)pensioenpremie is als volgt:

Voor werknemers die geboren zijn voor 1 januari 1950 gold in 2013 een premiepercentage van 26% (14,99% werkgever en 11,01% werknemer). De totale pensioenlasten (inclusief invaliditeitspensioen en vroegpensioen) bedragen 20,0% van de brutosalarissen van het CAO-personeel.

Jaarrekening 2013

137

33 Lasten onderhoud De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: 2013

2012

1.235 1.073 5.995 8.303 (70) 8.233

1.115 1.081 5.635 7.831 (75) 7.756

(x € 1.000)

Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Af: doorberekende loonkosten servicemedewerkers

34

Leefbaarheid 2013

2012

144 145 289

90 93 183

x € 1.000)

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid

35

Lasten servicecontracten 2013

2012

2.702

2.686

(x € 1.000)

Overige bedrijfslasten, stook- en servicekosten

Jaarrekening 2013

138

36

Overige bedrijfslasten 2013

2012

760 685 81 699

751 600 112 551

Subtotaal beheerskosten

2.225

2.014

Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes / MOOI Bijdrage sanerings- en projectsteun Verhuurderheffing Vogelaarheffing

1.301 76 51 1.139 116 0

1.219 75 50 0 0 99

Subtotaal heffingen

2.683

1.443

Wonen gerelateerde bedrijfslasten Huurderparticipatie Diverse

39 246

83 170

Subtotaal wonen gerelateerde bedrijfslasten

285

253

5.193

3.710

(x € 1.000)

Beheerskosten Algemene beheersen administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Diverse bedrijfslasten

37 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2013

2012

(x € 1.000) Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

48 5 11 1 65

37 5 33 0 75

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij ons en de in de consolidatie betrokken maatschappij zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).

Jaarrekening 2013

139

38

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2013

2012

(x € 1.000)

Waardeveranderingen Commercieel vastgoed Waardeveranderingen Sociaal vastgoed

(310) (12.192)

(828) (25.915)

(12.502)

(26.743)

Onder deze post verantwoorden we de waardeveranderingen van ons vastgoed als gevolg van de gewijzigde parameters en externe marktomstandigheden. 39

Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering 2013

2012

(x € 1.000)

Realisatie door verkoop

40

(1.093)

(1.664)

(1.093)

(1.664)

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2013

2012

60 0

2 3

60

5

2013

2012

24 4.762 22

34 4.205 14

4.808

4.253

(x € 1.000)

Rente op liquide middelen Overige rentebaten

41

Rentelasten en soortgelijke kosten (x € 1.000)

Rente leningen overheid Rente leningen onder garantie van derden Overige rentelasten

Onze gemiddelde rentevoet op langlopende leningen is niet veranderd ten opzichte van 2012 (4,1%).

Jaarrekening 2013

140

42 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2013

2012

0 (169) (169)

0 1.083 1.083

(x € 1.000)

Acute belastingen Latente belastingen

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Afschrijvingen Bijzondere waardevermindering Permanente verschillen Fiscale verliescompensatie Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag

(5.685) 419 12.299 (11.829) 4.796 5.685 0

Verschuldigde winstbelasting

0

De latente belastinglast is als volgt bepaald: 2013

2012

(x € 1.000)

Latente belasting per 1 januari

511

1.594

Mutaties in boekjaar Compensabele verliezen Herinvesteringsreserve Voorziening latente belastingverplichting Latente belasting boekjaar

10 135 24 169

(919) (188) 24 (1.083)

Latente belasting per 31 december

680

511

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Eind 2013 bedraagt het compensabel verlies € 10.227.000 (2012: € 13.325.000).

Jaarrekening 2013

141

Enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie, gekwalificeerd als belegging Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als belegging Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

31 december 2013

31 december 2012

3.392

3.519

Ref. 7

8

42.175

38.471

8

522.713

524.502

8

5.563

3.352 570.451

Financiële vaste activa Deelnemingen Overige effecten Disagio Latente belastingvordering Starters Rente Regelingen

45 9.1 9.2 9.3 9.4

20 1 33 746 89

Som der vaste activa

566.325

0 1 38 601 62 889

702

574.732

570.546

11

11

Vlottende activa Voorraden

10

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Wageningen Overige vorderingen Overlopende activa

11 12 13 14

Liquide middelen Som der vlottende activa Totale activa

Jaarrekening 2013

46

231 28 261 136

98 15 153 92 656

358

6.861

1.696

7.528

2.065

582.260

572.611

142

Eigen vermogen Overige reserves

Voorzieningen Latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

31 december 2013

31 december 2012

453.978

459.494

Ref. 47

17 17.1 17.2

66 316

90 370 382

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

18 18.1 18.1

155 113.600

460

299 102.153 113.755

Kortlopende schulden Schulden aan gemeente Wageningen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden inzake pensioenen Schulden aan kredietinstellingen Overlopende passiva

Totale passiva

Jaarrekening 2013

102.452

19 42

25

3.127

2.333

720 58 4.697 5.501

1.027 85 3.545 3.190 14.145

10.205

582.260

572.611

143

Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 (x € 1.000) 2013

2012

Ref.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

23 24 25 26 27

28.492 2.703 448 450 143 32.236

27.222 2.693 254 450 145 30.764

Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

28 29 30 31 32 33 34 35 36

419 (203) 3.097 399 542 8.233 289 2.702 5.193 20.671

377 377 2.932 402 530 7.756 183 2.686 3.710 18.953

11.565

11.811

Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

38

(12.502)

(26.743)

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

40 41

60 (4.808)

5 (4.253)

(5.685)

(19.180)

169

(1.083)

(5.516)

(20.263)

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor belasting) Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (na belasting)

Jaarrekening 2013

42

144

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en winst- en verliesrekening over 2013 43 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 2 tot en met 3 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. 43.1

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover wij in deze situatie geheel of ten dele instaan voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. 43.2 Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

Jaarrekening 2013

145

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de winst- en verliesrekening over 2013 44 Algemene toelichting In de toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening worden alleen de jaarrekeningposten toegelicht die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening. 45

Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappij

Totaal

(x € 1.000 )

Saldo per 1 januari 2013 Investeringen Resultaat deelnemingen Dividend Desinvesteringen Waardeverminderingen

0 20 0 0 0 0

0 20 0 0 0 0

20

20

De deelnemingen betreffen: (x € 1.000)

Aandeel

Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen Ecovallei B.V., Wageningen

100%

Overige kapitaalbelangen (minder dan 20%) Woningnet, Weesp

0,0%

46

resultaat boekjaar

Eigen vermogen per 31 december

0

20

Liquide middelen 31-12-2013

Direct opvraagbaar Kas/bank/giro

31-12-2012

(x € 1.000)

6.861

1.696

De liquide middelen zijn volledig direct opvraagbaar. Door de Bank Nederlandse Gemeenten is een kredietfaciliteit ter beschikking gesteld van € 5.250.000 (vanaf 1 februari 2014 is deze verlaagd naar € 2.500.000). Hiervoor zijn geen zekerheden gesteld. Ultimo 2013 hebben alle rekeningen een creditsaldo.

Jaarrekening 2013

146

47

Eigen vermogen

Het verloop van de overige reserve is als volgt: 2013

2012

Stand per 1 januari Bij: uit de winstverdeling over het boekjaar

459.494 (5.516)

479.757 (20.263)

Stand per 31 december

453.978

459.494

(x € 1.000)

Overeenkomstig artikel 25 van onze statuten dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het Bbsh worden besteed. Ultimo 2013 is in totaal € 411,4 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2012: 416,6 miljoen). In 2013 is € 1,4 miljoen onttrokken wegens realisatie (door verkoop van vastgoed), en € 12,5 miljoen onttrokken wegens herwaarderingen ten laste van het eigen vermogen. 48

Resultaat deelnemingen 2013

2012

0 0

0 0

(x € 1.000)

Resultaat deelneming Ecovallei B.V. Totaal resultaat deelnemingen

49

Overige informatie

49.1 Gemiddeld aantal werknemers Eind 2013 hadden wij 59 werknemers in dienst. Dit betreft 52,0 fulltime equivalenten (2012: 47,1 fte’s). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2012: 0). 49.2

Bestuurder en Raad van Toezicht

49.2.1 Bezoldiging bestuurder De bezoldiging van bestuurder kan de volgende elementen bevatten:  periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto),  beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, levensloop, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen)  uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en  winstdelingen en bonusbetalingen.

Jaarrekening 2013

147

De bezoldiging van de bestuurder kan als volgt per worden gespecificeerd (volgens de richtlijnen voor de jaarverslaggeving):

(x € 1.000)

Periodiek betaalde beloningen 2013 2012 163 158

Beloningen betaalbaar op termijn 2013 2012 69 56

Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2013 2012 0 0

Winstdeling en bonus 2013

2012 0

0

Het vaste deel van het salaris wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het consumptie prijsindex (cpi) van het voorafgaande jaar. In 2013 is een toeslag toegepast van 2,45% (is cpi 2012). Inkomensspecificatie volgens de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)

(x € 1.000)

Periodiek betaalde beloningen 2013 2012 132 129

Meerkosten Voorziening pensioen 2013 2012 39 39

Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2013 2012 0 0

Winstdeling en bonus 2013

2012 0

0

49.2.2 Bezoldiging Raad van Toezicht De bezoldiging van de Raad van Toezicht kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen exclusief btw). Deze lasten worden gepresenteerd onder overige bedrijfslasten (bestuurskosten): Als lid van de Raad van Toezicht 2013 2012

Overige kosten vergoedingen 2013 2012

(x € )

De heer drs. A.S.F. van Asseldonk De heer W.J. van Schaik, voorzitter De heer H.Th. Boersma, vicevoorzitter De heer drs. J. Kalisvaart AA, lid De heer ing. J. Meijer MSc, lid Mevrouw ir. M.A.J. van Schaijik, lid De heer K.H. Spiering AAG., lid Mevrouw mr. dr. M.H.A. Strik, lid

Jaarrekening 2013

6.773 0 0 7.755 7.755 7.755 7.755 7.755

0 9.918 7.628 7.628 7.628 557 7.628 7.628

0 0 0 57 15 25 57 98

0 90 739 77 20 0 91 156

45.548

48.615

252

1.173

148

49.3

Wet Normering Topinkomens (Wnt) – opgave van topfunctionarissen

Omschrijving Naam Functie Duur en omvang dienstverband in boekjaar Beloning Werkgeversdeel vrijwillige sociale verzekeringspremies Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen beloningen betaalbaar op termijn Totaal Norm volgens de Wnt

2013 ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE Directeur / Bestuurder Fulltime, van 1 januari t/m 31 december € 143.188 € 2.602 €0 € 68.834 € 214.624 € 228.599

Naam Functie Duur en omvang dienstverband in boekjaar Beloning (excl. btw) Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Totaal

drs. A.S.F. van Asseldonk Voorzitter RvT 20 februari t/m 31 december € 6.773 €0 € 6.773


drs. J. Kalisvaart AA Lid RvT 1 januari t/m 31 december € 7.755 € 30 € 7.785


ing. J. Meijer MSc Lid RvT 1 januari t/m 31 december € 7.755 €8 € 7.763


ir.M.A.J. van Schaijik Lid RvT 1 januari t/m 31 december € 7.755 € 13 € 7.768


K.H. Spiering AAG Lid RvT 1 januari t/m 31 december € 7.755 € 30 € 7.785


mr. dr. M.H.A. Strik Lid RvT 1 januari t/m 31 december € 7.755 € 98 € 7.853

Jaarrekening 2013

149

In 2013 zijn geen dienstverbanden met topfunctionarissen beëindigd of uitkeringen verricht wegens beëindiging dienstverband. In 2013 zijn er geen overige functionarissen die een bezoldiging hebben ontvangen boven de maximale bezoldiging volgens de Wnt. Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de Wnt zijn de Beleidsregels toepassing Wnt van 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Wij herkennen de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief van 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de Wnt verantwoording betrokken.

Jaarrekening 2013

150

Het bestuur van de Woningstichting verklaart dat de middelen in 2013 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat de Woningstichting in 2013 in overeenstemming met de Aedescode heeft gehandeld. Wageningen, 16 april 2014

De heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE (Directeur / Bestuurder) Het jaarverslag en de jaarrekening 2013 zijn goedgekeurd door de Raad van Toezicht op 16 april 2014 te Wageningen. De heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE (Directeur / Bestuurder)

De heer drs. A.S.F. van Asseldonk (voorzitter)

De heer K.H. Spiering AAG (vicevoorzitter)

De heer drs. A.S.F. van Asseldonk (voorzitter) De heer K.H. Spiering AAG De heer ing. J. Meijer Msc

De heer drs. J. Kalisvaart AA

De heer ing. J. Meijer Msc

De heer drs. J. Kalisvaart AA

Mevrouw mr. dr. M.H.A. Strik

Mevrouw ir. M.A.J. van Schaijik

Naar inhoudsopgave

Jaarrekening 2013

Mevrouw mr. dr. M.H.A. Strik

151

Mevrouw ir. M.A.J. van Schaijik

Overige gegevens

Jaarverslag 2013

152

Voorstel resultaatbestemming Statutaire resultaatbestemming In artikel 25 lid 1 van de statuten van de Woningstichting wordt vermeld dat de Woningstichting een jaarrekening opstelt conform de voorschriften voor toegelaten instellingen. Het jaarresultaat mag derhalve alleen ingezet worden binnen de sector en dient ten gunste dan wel ten laste van de algemene reserve te worden gebracht. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Toezicht reeds in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die van invloed zijn op de jaarrekening 2013.

Jaarverslag 2013

153

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: van het bestuur van de Woningstichting

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van de Woningstichting te Wageningen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de stichting is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtvaardigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM Zwolle T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van de Woningstichting per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013, in alle van materieel belang zijnde aspecten, voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 24 april 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA

Pagina 2 van 2

Jaarverslag 2013

156

Naam de Woningstichting Vestigingsplaats Gemeente Wageningen Adres Olympiaplein 26, 6707 EN Wageningen Correspondentieadres Postbus 38, 6700 AA Wageningen Telefoonnummer Voor huurders: 0800-0317 Voor andere zakelijke relaties: (0317) 471 600 Faxnummer (0317) 471 601 Website www.dewoningstichting.nl E-mailadres [email protected] Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten 16 februari 1920 nummer 47 Datum en nummer van de inschrijving in het Handelsregister gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Centraal Gelderland te Arnhem 6 januari 1919 nummer 09002855 Datum en nummer inschrijving in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Governancecode Woningcorporaties onderschrijft 17 september 1996 nummer NRV-2300 Lidmaatschap Aedes Branchevereniging van woningcorporaties, Hilversum Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), Utrecht Erkend leerbedrijf 2 juli 2012, Fundeon (MBO middenkaderfunctionaris Bouw) 4 april 2013, Stichting Ecabo (MBO economisch/administratief, ICT- of veiligheidsberoep) Datum in bezit van KWH-Huurlabel 19 juni 2000, geldig tot 31 maart 2015 Datum in bezit van KWH-label Goed Bestuur 14 mei 2009, geldig tot 19 januari 2014 Datum in bezit van KWH-label Participatie 8 juli 2010, geldig tot 15 april 2017 Datum in bezit van KWH-label Goed Werkgeverschap 8 juli 2010, geldig tot 28 maart 2015 Datum in bezit van KWH-label Maatschappij 24 november 2011, geldig tot 24 november 2014

Jaarverslag 2013

157

8

Begrip Aanbodwoning

Aflossingsfictie Basispunten Bedrijfswaarde

Bidbook Break clausules Bruto bedrijfslasten

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

Cloud

CO2-neutraal gas DAEB (en niet-DAEB)

Derivaten Domotica

Eco-corporatie:

Definitie / omschrijving De sociale huurwoning wordt aangeboden aan de gegadigde met de langste inschrijfduur. Dit betreft het grootste deel van onze vrijkomende woningen. Het WSW eist een positieve operationele kasstroom die minimaal 2% van de lening portefeuille bedraagt (=aflossingsfictie). Eén basispunt is 1/100-ste procent (0,01%) De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere: huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere: onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar, worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend. Dat wil zeggen: uitgedrukt in euro’s van het betreffende basisjaar. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur Een schriftelijke beschrijving en een financieel overzicht van een nieuwbouwproject, bedoeld om financiering voor het project te verkrijgen. Bepalingen in een contract op grond waarvan één van de contractpartijen het contract voortijdig kan beëindigen. De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele exploitatielasten minus de onderhoudslasten Zelfstandig bestuursorgaan van het ministerie van VROM. Adviesorgaan van de minister. Houdt financieel toezicht en heeft saneringsfunctie. Het oordeel van het CFV geeft aan of het volkshuisvestelijk beleid van de corporatie in financieel opzicht kan worden gecontinueerd en of de voorgenomen activiteiten passen binnen de financiële ruimte die de corporaties tot haar beschikking heeft Cloud computing is een model dat het mogelijk maakt om door middel van een computernetwerk gedeelde configureerbare computermiddelen (zoals netwerken, servers, opslag, applicaties en diensten) op aanvraag beschikbaar te stellen op een snelle, gemakkelijke en alomtegenwoordige manier met minimale beheermoeite of interactie van een serviceprovider Het CO2-verbruik wordt gecompenseerd door de aanplant van bossen. Er is sprake van DAEB (Dienst van Algemeen en Economisch Belang) als overheden specifieke verplichtingen opleggen aan de organisatie die de dienst aanbiedt en daarbij (eventueel) financieel bijspringen, om ervoor te zorgen dat deze dienst op de gewenste wijze wordt aangeboden. Een (rente-)product dat van een andere transactie, product of gebeurtenis is afgeleid. Elektronische communicatie tussen allerlei elektrische toepassingen in de woning en woonomgeving ten behoeve van bewoners en dienstverleners. In een Domotica woning worden zorgtaken, communicatie, ontspanning en andere huiselijke bezigheden door talrijke elektrische apparaten en netwerken gemakkelijker gemaakt. DWS investeert binnen haar mogelijkheden (kosten en personeel) in energetische voorzieningen, alternatieve energiebronnen en duurzame producten. Daarbij geven wij in ons eigen handelen het goede voorbeeld, zoals het gebruik van ons kantoor, onze auto’s et cetera. Wij benutten de natuurlijke vervangingsmomenten om geen kapitaalvernietiging te plegen. In dit kader kunnen huurders door middel van ZAV en IWV zelf bijdragen aan de individuele verbetering van hun woning.

8

We hebben onder andere gebruik gemaakt van de begrippenlijst van CFV en van Vastgoedbeheer Lexicon (W.G. Keeris) en van Wikipedia. Jaarverslag 2013

158

Begrip Eigen middelen beleid

Energie Index

Financiering

Financieringsbehoefte Funding Horizontaal toezicht

Huisbewaring

Huurderving Huurharmonisatie Interest coverage ratio

Jaarresultaat

Liquiditeitsbuffer

Loan to value Lotingwoning

Maatschappelijk dividend

Jaarverslag 2013

Definitie / omschrijving Het Eigen Middelen beleid bepaalt welke middelen de deelnemer verplicht moet besteden aan bestedingsdoelen die voor WSW borgbaar zijn en/ of aan aflossing van door WSW geborgde leningen en welke ingezet kunnen worden om aan de opbouw van de wettelijk geregelde liquiditeitsbuffer te voldoen. Het Eigen Middelen beleid gaat uit van beoordeling van de kasstromen en de beoordeling ‘liquide middelen’. De Energie Index is sinds 1998 de indicator van de energie prestatie van een woning of gebouw. Hoe lager de Energie Index, hoe beter. De Energie Index wordt bepaald met behulp van een Energie Prestatie Advies (EPA), maatwerkadvies of een energielabel. Het aantrekken van de benodigde middelen voor de dekking van vermogensbehoefte voor een periode van minimaal twee jaar. Deze middelen kunnen bestaan uit zowel eigen vermogen als vreemd vermogen De behoefte om uit (interne of externe) bronnen vermogen aan te trekken voor de dekking van vermogensbehoefte De financiering van kredieten door de kredietverstrekkers zoals de banken Horizontaal Toezicht is de naam van de nieuwe controle aanpak van de Belastingdienst. Dit nieuwe handhavingsbeleid gaat uit van begrip, transparantie en wederzijds vertrouwen tussen Belastingdienst en belastingplichtige, en omvat meer dan alleen het voldoen aan weten regelgeving. De belastingplichtige moet in staat zijn om te laten zien dat de organisatie controle heeft over haar fiscale processen en relevante fiscale risico’s, een zogeheten tax control framework. In ruil daarvoor zal de aanpak van de Belastingdienst verschuiven van reactief (met belastingcontroles over oude jaren) naar proactief, in een gezamenlijke poging om in de actualiteit om te gaan met relevante fiscale risico’s. Het kan gebeuren dat iemand tijdelijk geen gebruik maakt van zijn woning. Bijvoorbeeld omdat men tijdelijk naar het buitenland verhuist of moet revalideren. Wij bieden in dergelijke gevallen de mogelijkheid om het huis tijdelijk te verhuren aan een andere huurder tegen de geldende huurprijs. We noemen dit 'huisbewaring'. Het bedrag aan huur dat gemist wordt over de periode dat er geen huurcontract op de woning of het pand is. Bij mutatie optrekken van de huursom tot aan het voor dat complex vastgestelde streefhuurpercentage. Geeft aan hoeveel maal een onderneming haar interestlasten verdient. Het is om die reden een maatstaf voor de mate waarin de winst voor interest en belasting kan terugvallen zonder dat de onderneming in financiële moeilijkheden komt. Het jaar resultaat is de resultante van de baten en lasten in het desbetreffende boekjaar. In principe is het jaarresultaat gelijk aan de mutatie van het eigen vermogen in het betreffende boekjaar Som van de bij een toegelaten instelling aanwezige liquide middelen, op zeer korte termijn liquide te maken beleggingen en direct opeisbare en voor het doel van de buffer aan te wenden leningsfaciliteiten. De verhouding tussen de langlopende leningen en de waarde van het vastgoed. Bij loting telt de inschrijfduur niet, maar bepaalt het lot wie de woning toegewezen krijgt. Zo heeft iedereen dezelfde kans. Het inschrijfnummer bij huiswaarts.nu is het lotnummer. Jaarlijks worden er verschillende soorten woningen verloot, zodat er voor iedere woonwens een kans is. Een computerprogramma, waar wij geen invloed op hebben, bepaalt wie de gelukhebber is Het effect van het gevoerde beleid wordt inzichtelijk gemaakt door het daadwerkelijk gerealiseerde en gemeten bruto rendement af te zetten tegen hetgeen had kunnen worden behaald onder de hypothese van volledig marktconform verhuren van alle woningen (het zogeheten geschat commercieel rendement). Het verschil tussen beide wordt voor het primaire deel aangeduid als maatschappelijk dividend en voor het niet-

159

Begrip

Margin calls Marktwaarde in verhuurde staat

Netto bedrijfslasten

Onrendabele top

PhD studenten Renteconversie Renterisico

Renteswap

Jaarverslag 2013

Definitie / omschrijving primaire deel als beleidseffect. In de berekening van het maatschappelijk dividend wordt ook nog gecorrigeerd voor de uitgaven in het kader van de maatschappelijke functie die de woningcorporatie bij de primaire voorraad heeft gedaan. Verzoek van de bank om storting van meer zekerheden (geld) om uitstaande negatieve derivatenposities af te dekken. Voor het bepalen van de reële waarde van het vastgoed wordt aangesloten bij het waarde- begrip marktwaarde in verhuurde staat. Dit wordt bepaald aan de hand van de discounted cash flow-methode (netto contante waardeberekening). Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCFperiode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. De parameters voor deze waardering worden vooraf getoetst door een taxateur. Na het interne taxatieproces wordt een derde deel van het getaxeerde bezit getoetst en gevalideerd door een externe taxateur. De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf Een onrendabele top is het negatieve verschil tussen de investerings- of stichtingskosten en de bedrijfswaarde van de sociale huurwoning. Met andere woorden: De verwachte opbrengst in de toekomst door de woning te verhuren is lager dan de kosten om de woning te bouwen Studenten die bezig zijn met promotieonderzoek. Bij een renteconversie dient over een bestaande lening de rente voor de opvolgende rentevastperiode opnieuw te worden overeengekomen De mogelijkheid dat het toekomstige resultaat en/of vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg van ontwikkelingen in de rente. Het risico in absolute zin is de optelsom van jaarlijkse cashflow en renteaanpassingen in een bepaalde periode (meestal van 12 maanden). Aanpassingen in de rente kunnen betrekking hebben op leningen en beleggingen, maar ook op rente-instrumenten. Bij het risico in relatieve zin wordt het absolute renterisico gedurende een bepaalde periode (meestal 12 maanden) in een percentage van de netto financieringsbehoefte ultimo periode uitgedrukt Een renteswap is een bilaterale overeenkomst tot het uitwisselen van rentegeldstromen (verplichtingen) berekend op basis van de onderliggende hoofdsom. De rentebetalingen vinden plaats op van te voren vastgestelde data gedurende de looptijd van de swap. Er vindt geen uitwisseling van hoofdsom plaats. Er zijn diverse varianten op de renteswap, maar bij een standaard renteswap betaalt een partij de vaste rente en de andere partij de variabele rente over de hoofdsom. 160

Begrip

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Sabbatical leave Scheefwonen Sociale huurwoning

Solvabiliteit Swap (contract) Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Wachttijd

Warmte Koude opslag (WKO)

Wonen Plus

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)

Definitie / omschrijving Met andere woorden een variabele renteverplichting kan wordt geruild tegen een vaste renteverplichting Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door de bedrijfsopbrengsten (huren, bijdragen en overige bedrijfsopbrengsten) minus de bedrijfslasten (afschrijvingen, lonen en salarissen, onderhoud en overige bedrijfslasten) minus het saldo van financiële baten en lasten (rentebaten, opbrengsten beleggingen, resultaat deelnemingen en rentelasten). Het Centraal Fonds Volkshuisvesting rekent verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen en onrendabele investeringen in vastgoed niet tot het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Een bepaalde periode (minimaal een aantal maanden) waarin mensen (on)betaald) vrij nemen en hun gewone beroepsbezigheden onderbreken Wanneer mensen in relatie tot hun inkomen in een te goedkope huurwoning wonen spreken we van ‘scheefwonen’. Een huurwoning met een huurprijs onder de huurgrens (€ 699,48 per maand (prijspeil 2014)) en in beginsel toegewezen aan een belastbaar huishoudinkomen lager dan € 34.678 (prijspeil 2014) Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar Zie renteswap Fonds dat borg staat bij leningen die corporaties op de kapitaalmarkt aangaan voor sociale woningbouwprojecten Wachttijd is de tijdsduur in jaren die een woningzoekende staat geregistreerd op het moment van acceptatie van een woning. De gemiddelde wachttijd betreft de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie, berekend over meerdere woningzoekenden, gedurende een bepaalde periode voor bijvoorbeeld een bepaald woningtype, complex of wijk. De wachttijd van urgenten telt niet mee. Warmte Koude Opslag (WKO) is een duurzame techniek waarmee energie uit de bodem kan worden gewonnen. Bij WKO wordt gebruik gemaakt van de warmte die van nature aanwezig is in de bodem en het grondwater. Daarmee is WKO een vorm van duurzame bodemenergie. Wonen PLUS is bestemd voor 55-plussers, die graag zelfstandig wonen, ook als (intensieve) zorg of ondersteuning nodig is. Opella biedt in Van der Meer naast reguliere thuiszorg ook het bijzondere concept ‘Volledig Pakket Thuis’ (VPT-zorg). Bij VPT-zorg krijgt de huurder in de zelfstandige woning alle zorg die voorheen in een verzorgingshuis gegeven werd. Variërend van verpleging, verzorging en hulp bij het huishouden tot maaltijdvoorziening en recreatieve activiteiten. In gebouw Van der Meer wordt een zorgteam van Opella gehuisvest, zodat er 24 uur per dag zorg beschikbaar is. Wij zorgen voor een buurtbeheerder, waarbij bewoners terecht kunnen met vragen of meldingen op het gebied van veiligheid, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en eventuele overlast. Het aanpassen van een huurwoning naar eigen inzichten van de huurder, met (voorafgaande) toestemming van de verhuurder

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

161

Afkorting

Betekenis

AAG

Actuaris Actuarieel Genootschap

Aedes

Eigennaam, branchevereniging van woningcorporaties

AeDex

Eigennaam

ARBO

Arbeids Omstandigheden

Bbsh

Besluit Beheer Sociale Huursector

BNG

Bank Nederlandse Gemeenten

BOG

Bedrijfsonroerendgoed

btw

Belasting Toegevoegde Waarde

cao

Collectieve Arbeids Overeenkomst

CBS

Centraal Bureau voor de Statistiek

CFV

Centraal Fonds Volkshuisvesting

CPI

Consumenten Prijs Index

DAEB

Diensten van Algemeen Economisch Belang

DO

Definitief Ontwerp

DVM

Dynamisch Vastgoed Management

dWS

de Woningstichting

EC

Europese Commissie

EPA

Energie Prestatie Advies

EU

Europese Unie

FTE

Fulltime Equivalent

GAC

Geschillen Advies Commissie

GBA

Gemeentelijke Basis Administratie

HAT

Huisvesting van alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens

HR

Hoog Rendement

ICR

Interest Coverage Ratio

I(C)T

Informatie (en Communicatie) Technologie

IPD

Investment Property Databank

IWV

Individuele Woning Verbetering

KWH

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

MRE

Master Real Estate

MT

Management Team

MWp

Megawatt piek

NIBUD

Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting

OR

Ondernemingsraad

PV (zonnecollectoren)

Photovoltaïsch

PWC

Pricewaterhouse Coopers

RIBW

Regionale Instelling voor Beschermd Wonen

RvT

Raad van Toezicht

vhe

Verhuur Eenheid

VO

Voorlopig Ontwerp

Jaarverslag 2013

162

Afkorting

Betekenis

VPT-zorg

Volledig Pakket Thuiszorg

VSO 2

Vaststellingsovereenkomst belastingplicht woningcorporaties (versie 2)

VTW

Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties

WERV

Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal

WKO

Warmte-Koude-Opslag

Wmo Wnt

Wet Maatschappelijke Ondersteuning Wetsvoorstel normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector

WOZ

Wet Waardering Onroerende Zaken

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WUR

Wageningen University & Research centre

ZAV

Zelf Aangebrachte Voorziening

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

163

Samenstelling Medewerkers en Raad van Toezicht van de Woningstichting

Redactie Medewerkers van de Woningstichting: Cor Schaap, Elise Hofstede

QR:

Naar inhoudsopgave

Jaarverslag 2013

164

Eerste steenlegging Torckdael

Recommend Documents