Een uitgave van. Redactie. Vormgeving. Woonbron Postbus CH Rotterdam. team Communicatie Woonbron

jaarverslag

Een uitgave van

Woonbron Postbus 2346 3000 CH Rotterdam

Redactie

team Communicatie Woonbron

Vormgeving

Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

Jaarverslag 2009

Inhoudsopgave Pagina 4

Pagina 6

Voorwoord

Bericht van de Raad van Commissarissen

Pagina 12

Pagina 18

Pagina 22

Woonbron in het kort

Coproducentschap, participatie en expliciete maatschappelijke agendering

Succesvolle woonmilieus

Pagina 28

Pagina 34

Pagina 40

Weerbare wijken en leefbaarheid

Keuzevrijheid en zeggenschap

Empowerment van het souterrain

2

jaarverslag woonbron 2009

Pagina 44

Pagina 48

Pagina 52

Duurzaamheid

Het fundament: medewerkers en organisatie

Presteren naar vermogen

Pagina 74

Pagina 81

Pagina 82

Jaarrekening

Bijlagen

Verbindingen

Pagina 89

Pagina 90

Pagina 92

Kengetallen

Accountantsverklaring

Programma buitenlandprojecten

Pagina 94

Pagina 98

Pagina 101

De Rotterdam

Beoordeling door externen

Begrippenlijst


3

Balans (her-)vinden

De stevigheid van Woonbron is in de afgelopen periode fors beproefd. De beheersing van het complexe proces om stoomschip De Rotterdam was ingewikkeld, de externe druk van media en politiek was groot en het vroeg veel om de deuken te repareren die er ontstonden in de liquiditeit alsmede door het moeten opstappen van de Raad van Commissarissen. Gedurende 2009 had Woonbron voor stoomschip De Rotterdam en de bedrijfsfinanciering een extern toezichthouder. Na de zomer is een nieuwe Raad van Commissarissen van start gegaan. De mate waarin in de voorgaande jaren was geïnvesteerd in reputatie door goed te presteren, door bondgenootschappen te creëren met belanghouders, overheden, bewoners in de wijken en de medewerkers in de organisatie, was voldoende om de balans te hervinden. Dat zal ook van belang blijken in de komende jaren. Ook dan staat nog het evenwicht onder druk. De balans tussen overheid en maatschappelijke organisaties staat ter discussie: gaat de overheid meer dirigeren of is er ruimte voor elkaars aanvullende kwaliteiten? De heroverwegingen van de rijksbegroting werpen hun schaduw vooruit met mogelijk forse aanslagen op het vermogen en de kasstroom van corporaties. Daarbij zal tevens op de woningmarkt de balans tussen de huur- en de koopsector opnieuw worden gezocht. In de bedrijfsvoering en de operaties dringt zich steeds meer een nieuw thema op: de balans tussen plan en elan, ofwel tussen de noodzakelijke control en het opereren in bondgenootschap en met lef. In 2009 hebben we een fors intern afslankingsprogramma gedraaid onder de naam ‘Fit voor 2010’. Na jaren met fusies, doorontwikkeling en conceptuele vernieuwing is er nu de voorgenomen efficiency bijgezocht. Het programma was succesvol en brengt ons voldoende in balans om financieel solide te zijn. Tevens is de stuurbaarheid op investeringen en desinvesteringen vergroot. De hoge aantallen Te Woon verkochte woningen – die ook goed zijn voor de stabiliteit in sommige wijken en de kansen van starters op de woningmarkt – zijn hierbij belangrijk. Het concept blijkt juist in deze roerige jaren van belang om balans te houden.

4


Daarmee is er ook voldoende balans om goede resultaten te blijven leveren. De prioriteiten halen we jaarlijks op tijdens de verantwoordingsdagen met bewoners, gemeenten en belanghouders. Dit jaarverslag gaat daar uitgebreider op in, maar de hoofdlijnen die de samenleving van ons vraagt, zijn: • Bijdragen aan het versterken van zwakke wijken. In 2009 hebben wij daarvoor overeenkomsten getekend en in uitvoering genomen voor Wielwijk en Crabbehof in Dordrecht en Coolhaveneiland en het Nieuwe Westen in Rotterdam. Daarnaast hebben wij de aanpak voortgezet die vanwege eerdere vernieuwing ertoe leidde dat deze wijken géén Vogelaarwijk werden, zoals Hoogvliet, Schiemond en de Poptahof in Delft. • Het woningtekort beperken. En hoewel de druk in delen van ons werkgebied van de woningmarkt wegvloeit, hebben we in 2009 opnieuw 326 woningen in aanbouw genomen en er 562 opgeleverd. • Ondersteunen van de strijd tegen klimaatverandering. Over ons hele werkgebied sluiten wij aan bij de hoge ambitie van het Rotterdam Climate Initiative om tot 2025 de CO2-uitstoot te halveren ten opzichte van 1990, ofwel een reductie van 3% per jaar. In het tweede jaar haalden we 2,9%. • Betaalbare huisvesting bieden naast keuzevrijheid ten behoeve van vitale steden. Het Te Woonprogramma is voor beide doelen uitstekend geschikt en stuurbaar, waardoor in wijken met dure woningen een beweging is gemaakt naar meer bewoners met een laag inkomen en in zwakke buurten zelfs eigen woningbezit is gestimuleerd. Extra aandacht was er voor mensen met onredelijk zware woonlasten. • Bijzondere doelgroepen verzorgd en begeleid wonen aanbieden. Naast veel individuele huisvesting werden ook voorzieningen voor begeleid wonen geopend in Delft, IJsselmonde en Charlois. Meerdere voorzieningen zijn in ontwikkeling. • Jeugd in opleiding en werk ondersteunen, deden wij door 117 stagiairs en leerwerkplekken in het bedrijf op te nemen. Met deze inspanningen is 2009 afgesloten met een positief resultaat van € 20 mln. Per 31 december 2009 bedraagt het groepsvermogen 26,3% van het totale balanstotaal (2008: 28,5%). De cijfers 2008 (beginvermogen, resultaat, balanstotalen en solvabiliteit) zijn mede gewijzigd door een aanpassing in de bedrijfswaarde en het op de balans opnemen van de verkoop onder voorwaarden. Deze resultaten komen op beheerste wijze tot stand. Met een steeds meer geprofileerde rol van de vestigingen en daarbinnen vaak nog weer aparte gebiedsaandacht: thuis in de wijk. De organisatie en bedrijfsvoering ontwikkelen zich gestaag, waarbij er in een externe audit vorig jaar door het Instituut Nederlandse Kwaliteit een zeer hoge score werd gegeven en bij Vigeo het internationale label Corporate Social Responsibility werd behaald. Het ziekteverzuim was laag en het gemeten werkplezier hoog. Wij zijn allen in en rond de organisatie dankbaar voor de inzet en steun waarmee Woonbron in 2009 weer balans heeft kunnen (her-)vinden. Martien Kromwijk Johan Over de Vest Jan Hauwert


5

Bericht van de Raad van Commissarissen

algemeen

2009 was een bewogen jaar voor Woonbron, in ieder geval voor de Raad van Commissarissen en het bestuur. Elders in dit jaarverslag komen de recessie, de gevolgen voor de verkopen, bouwactiviteiten en de financiële continuïteit aan de orde, evenals de afbouw van De Rotterdam. In dit verslag van de Raad van Commissarissen richten wij ons op het uitgeoefende toezicht en de veranderingen ten opzichte van het voorafgaande jaar.

verantwoording en transparantie

De Raad van Commissarissen onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en heeft geconstateerd dat ook in het verslagjaar deze code werd nageleefd. Op www.woonbron.nl vindt u een overzicht van onder meer samenstelling, activiteiten, rooster van aftreden en honorering. Tevens staan daar documenten als de statuten en reglementen.

samenstelling intern toezicht

Begin 2009 bestond een vacature in de raad, waarvoor een wervingsprocedure liep. In januari heeft de minister tijdelijk een extra bestuurder benoemd, speciaal belast met besluiten rond De Rotterdam. Ook is een extern toezichthouder door de minister benoemd. Begin april is de heer Thomsen afgetreden in verband met het door Woonbron gevoerde beleid. De overige leden van de raad hebben eind april besloten af te treden. Dit aftreden werd ingegeven door een eis van de minister van WWI. De leden van de raad hebben op rationeel inhoudelijke wijze afgewogen op welke manier zij de continuïteit van Woonbron het beste konden dienen. Unaniem hebben zij besloten onmiddellijk af te treden, ofschoon zij de eis als schadelijk en onterecht ervaren. Het presidium, zijnde de heren Reigersman en Nieuwenhuis, blijft voorlopig aan met als enige taak de nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen te benoemen. In juni is de nieuwe voorzitter benoemd. Het profiel van de raad wordt na te zijn besproken met de Ondernemingsraad, de bewonersorganisaties en de extern toezichthouder verzwaard en affiniteit met maatschappelijk ondernemerschap wordt toegevoegd. Het aantal leden wordt vastgesteld op zeven (het statutair maximale aantal). De werving door de voorzitter van de overige leden is begeleid door een extern bureau. De bewonersorganisaties hebben de selectie van leden zelf ter hand genomen. Voor alle leden is per

6


advertentie geworven. De respons was uitstekend, zowel naar kwaliteit, naar omvang als naar spreiding over de profielgebieden. De voorzitter heeft de voordracht van de bewonersorganisaties overgenomen en deze twee leden benoemd, evenals de vier andere geselecteerde leden. Om ook op het niveau van de Raad van Commissarissen bij te dragen aan de doelstelling van Woonbron om per jaar ruim 100 mensen een stageplek of traineeschap te bieden, is mevrouw S. Singh, jurist en zelfstandig ondernemer, uitgenodigd om gedurende een jaar mee te draaien in de raad. Zij is geen lid maar krijgt als jonge vrouw extra bagage en ervaring in deze rol. Op 2 oktober kwam de raad in zijn nieuwe samenstelling voor het eerst bijeen. In die vergadering zijn enkele constituerende besluiten genomen.

werkwijze

De taak van de Raad van Commissarissen is naast het uitoefenen van toezicht ook het geven van gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur. Toezicht en advisering strekken zich uit tot het gehele handelen van het bestuur, dus ook tot hun besluiten als aandeelhouder, partner, bestuurder of toezichthouder in verbindingen. Een taak van de raad is het fungeren als werkgever van de bestuursleden. Zolang Woonbron meerderheidsaandeelhouder is van Rederij De Rotterdam BV zullen twee commissarissen uit deze raad tevens commissaris zijn bij de rederij. Een derde, onafhankelijk commissaris zal voorzitter van die raad zijn. Verwacht wordt dat het interne toezicht hiermee wordt versterkt en de rollen en belangen duidelijker worden gescheiden. In oktober is besloten tot het instellen van een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie. De Auditcommissie maakt een intensivering van het financieel en juridisch toezicht mogelijk en de Remuneratiecommissie geeft een zorgvuldiger invulling aan de rol van werkgever. De instelling van deze commissies is overeenkomstig de richtlijn van de Governancecode. In afwijking van die code neemt de voorzitter van de raad niet als voorzitter, maar als lid deel aan de Remuneratiecommissie. De vergaderingen van de raad worden in principe altijd bijgewoond door de Raad van Bestuur en de interne concern controller. In het voorjaar heeft ter vergadering over enkele onderwerpen overleg plaatsgehad met een extern jurist.

vergaderingen

De Raad van Commissarissen vergaderde in 2009 in totaal negen keer. In de eerste vier maanden (vijf vergaderingen) van het jaar vroeg de communicatie met de minister, de externe toezichthouder en het borgingsinstituut zeer veel aandacht. De daarop volgende vier maanden (twee vergaderingen) zijn in belangrijke mate besteed aan de werving en selectie van een nieuwe raad. In de laatste maanden heeft het nieuwe team energiek en met frisse inzichten de draad weer opgepakt, in twee vergaderingen en bijeenkomsten van de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Ook in 2009 heeft een tweedaagse bijeenkomst plaatsgevonden waarin dieper op een structureel thema is ingezoomd. Het voornemen bestaat tevens in het kader van het inwerken van de nieuwe raad begin 2010 themabijeenkomsten te houden die primair zijn gericht op informatieoverdracht en kennismaken met de organisatie. In alle perioden heeft de financiële soliditeit van de organisatie en de treasury steeds ruime aandacht gehad. Het stemt tot tevredenheid dat de minister in juni het financieringsplan heeft geaccepteerd. In dezelfde periode heeft het WSW de kredietwaardigheidsverklaring afgegeven en heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting Woonbron het continuïteitsoordeel ‘A’ gegeven. Het door de minster over 2008 gegeven prestatieoordeel was zeer positief. De Auditcommissie heeft zich verstaan met de accountant. Op advies van de Auditcommissie heeft de raad besloten de relatie met de accountant voort te zetten. Bij de behandeling van de jaarstukken is de accountant beschikbaar voor overleg met de voltallige raad. Dit laatste contact heeft door de bijzondere omstandigheden in 2009 niet plaatsgevonden.

risicomanagement en integriteit

Woonbron hanteert een gedegen systeem van risicomanagement waarin naast operationele kansen en bedreigingen ook invloeden op de strategie hanteerbaar worden gemaakt. Vooruitlopend op de


7

evaluatie van het project De Rotterdam zijn lessen geleerd, waarvan de borging op korte termijn zal plaatsvinden. De reeds vermelde commissarisposten bij De Rederij zijn hiervan een voorbeeld. De raad heeft zich ervan vergewist dat aandacht voor integriteit in de gehele organisatie op een positieve wijze levend wordt gehouden. Er zijn geen aanwijzingen dat er structureel iets mis is op dit gebied. De raad heeft zich voorgenomen dit onderwerp op korte termijn met het bestuur te bespreken. De enquête Nulmeting Integriteit die door het ministerie van WWI onder corporaties is gehouden, is door het bestuur ingevuld. Invulling door de Raad van Commissarissen was niet opportuun door het vacuüm op het moment van enquêteren.

samenwerking

Woonbron werkt met vele andere organisaties samen. Uitgangspunt daarbij is steeds het zoeken naar mogelijkheden om de doelstellingen van de organisatie beter te realiseren. Door de kwartaalrapportages wordt de Raad van Commissarissen geïnformeerd over de ontwikkeling van de verbindingen waarin Woonbron een financieel belang heeft. Het contact met de belanghouders in de jaarlijkse agenderings- en verantwoordingsbijeenkomst vindt bij Woonbron plaats per vestiging. Het is gebruikelijk dat aan elke bijeenkomst een afvaardiging van het bestuur en de commissarissen deelneemt, zodanig dat alle commissarissen bij een of meer bijeenkomsten aanwezig zijn. De Raad van Commissarissen acht deze bijeenkomsten zeer waardevol. Aangezien de bijeenkomsten in juni plaatsvinden, was het in 2009 echter niet mogelijk om deel te nemen. Eén keer per jaar zal de Raad van Commissarissen gezamenlijk overleg voeren met de eveneens voltallige Ondernemingsraad en de Raad van Bestuur. De vergaderingen van de verenigde bewonersorganisaties zullen worden bijgewoond door een van de twee leden van de raad die zijn voorgedragen door deze bewonersorganisaties en een roulerend lid. Op deze manier hebben de bewonersorganisaties contact met alle leden van de Raad van Commissarissen.

eigen functioneren

Beoordeling van de commissarissen afzonderlijk evenals de raad in zijn geheel zal jaarlijks plaatsvinden, al dan niet met behulp van derden. In 2009 heeft dit niet plaatsgevonden. Uitdrukkelijk is bepaald dat de leden na afloop van een benoemingstermijn niet automatisch herbenoemd worden. De benoemingsperiode is in principe vier jaar. Aangezien alle leden in 2009 gelijktijdig zijn benoemd is een afwijkend rooster van aftreden vastgesteld teneinde de continuïteit in de toekomst te waarborgen. De Raad van Commissarissen heeft steeds voltallig vergaderd over alle onderwerpen, op een eenmalige verhindering met kennisgeving na. Eén melding van potentieel strijdige belangen heeft plaatsgevonden, namelijk de deelname door een van de commissarissen aan de jury voor de renovatieprijs, waarvoor Woonbron was genomineerd. De betreffende commissaris heeft zich teruggetrokken uit de jury. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de leden individueel en gezamenlijk voldoende ervaring en inzicht hebben om de toezichtrol goed te vervullen. Geconstateerd is dat een onafhankelijke standpuntbepaling ten opzichte van de corporatie en haar bestuur bij geen van de leden belemmerd wordt door afwijkende belangen. De Raad van Commissarissen heeft een algemene profielschets opgesteld die als kader dient voor herbenoemingen en voor de functionele profielen die worden gemaakt bij vacatures.

functioneren bestuur

De reguliere Raad van Bestuur bestaat uit drie leden. Na zijn aantreden heeft de voorzitter beoordeeld of de bestuursleden en de voorzitter van de Raad van Bestuur in functie kunnen blijven, en deze vraag bevestigend beantwoord. Beoordeling van de bestuursleden afzonderlijk evenals de Raad van Bestuur in z’n gezamenlijkheid heeft in 2009 niet plaatsgevonden. Dit zal in 2010 plaatsvinden.

beloningen en vergoedingen

De raad stemt in met het ministerie van WWI waar deze onderstreept dat zwaardere eisen moeten worden gesteld aan de samenstelling van raden van commissarissen. In de opnieuw vastgestelde profielen zijn de eisen verzwaard. In de nieuwe samenstelling wordt het gewenste profiel volledig gedekt, er is een stevige raad gevormd die op zijn taak is berekend, die naar behoren is samengesteld en

8


die in staat is weerwoord te bieden aan het bestuur. Overeenkomstig de Aedes-richtlijn wordt als beloningstructuur vastgesteld: Voorzitter: € 18.000 per jaar Vicevoorzitter: € 16.000 per jaar Leden: € 14.000 per jaar Extra voor leden die deel uitmaken van een commissie: € 2.000 per jaar Onkostenvergoeding stagiair: € 3.000 per jaar De vaste onkostenvergoeding voor niet te declareren kosten bedraagt € 91 per kwartaal. In 2009 zijn de salarissen van de Raad van Bestuur aangepast aan de inflatie. Het vaste salaris van elk lid van de Raad van Bestuur is vastgesteld op € 158.824. De Raad van Commissarissen acht het geven van een variabele beloning niet passend voor Woonbron. De Raad is van mening dat van de Raad van Bestuur van een ‘maatschappelijke’ organisatie bij een adequate beloning mag worden verwacht dat zij haar verantwoordelijkheden over de volle breedte zal nemen. In dit verband dient opgemerkt te worden dat de Raad van Commissarissen geen concrete targets heeft afgesproken met de leden van de Raad van Bestuur, maar de vertaling van de doelstellingen van de onderneming in Jaarplan en Begroting als toetssteen voor het functioneren van de Raad van Bestuur hanteert. Naast het vaste salaris is aan reguliere pensioenpremie € 39.665 betaald. Er vonden geen transacties plaats tussen de corporatie en de bestuurders of de commissarissen.

verklaring

Medio 2009 is een nieuwe Raad van Commissarissen aangetreden die tot deze datum geen enkele betrokkenheid heeft gehad met de gang van zaken binnen Stichting Woonbron en de daaraan verbonden rechtspersonen. De nieuwe Raad van Commissarissen heeft naar beste vermogen beoordeeld of alle gebeurtenissen over het boekjaar 2009 en relevante gebeurtenissen na balansdatum op een juiste wijze zijn verantwoord in de jaarrekening 2009 en het volkshuisvestingsverslag 2009. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat een en ander op correcte wijze heeft plaats gevonden en heeft om die reden de jaarrekening 2009 en het volkshuisvestingsverslag 2009 op 4 juni 2010 goedgekeurd.

tenslotte

De plotseling optredende discontinuïteit in het interne toezicht heeft naar het zich laat aanzien geen negatieve invloed gehad op de activiteiten en de motivatie van de medewerkers en de vele vrijwilligers die actief zijn als gesprekspartner van Woonbron of die zich inzetten voor hun woonomgeving. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor hetgeen allen ten behoeve van Woonbron hebben gedaan. Ondanks de roerige tijd heeft 2009 een jaar kunnen worden waarin belangrijke voortgang kon worden bereikt op het brede scala van doelstellingen dat de organisatie zich heeft gesteld ten dienste van de vier steden en hun bewoners. De ambitie voor 2010 is onverminderd hoog. Dr. Ir. A (Aad) W. Veenman voorzitter Raad van Commissarissen

raad van commissarissen Aad Veenman

Voorheen president-directeur

De Nederlandse Spoorwegen N.V. Remuneratie

Frans de Rooy

Werkzaam als Global Head Legal bij ING Real Estate Rederij

Rob Hoevens

CFO van de Continentale Europese Board van PWC Auditcie, vz

Jannie van den Hul – Omta

voorheen lid van de Eerste Kamer en oud-directeur IPO

(portefeuille zorg, cultuur, onderwijs)

Remuneratie, vz Renko Campen

tot voor kort voorzitter van de Raad van Bestuur van DHV Rederij

Mieke Weterings

Werkzaam bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) Den Haag

Remuneratie Ron de Haas

Oud-bestuurder van een woningcorporatie en nu

zelfstandig adviseur/manager op gebied van wonen Auditcie


9

10


1 jaarverslag woonbron 2009

11

Woonbron in het kort Mensen maken wonen

1.1

wonen moet meer van mensen worden

1.2

zeven maal ‘thuis in de wijk’

Al jaren werkt Woonbron met een brede taakopvatting vanuit de overtuiging dat ‘wonen meer van mensen moet worden’. Wij zien wonen als bron om net iets verder te komen in het leven. Wij hebben daarbij de overtuiging dat samenwerken leidt tot betere resultaten (coproducentschap). Loskomen van paternalisme en het faciliteren van eigen keuzes van bewoners is daarbij ons parool. Want wie bewust kiest, woont met meer plezier. Zo groeien wij toe naar een steeds grotere klantgedrevenheid die moet leiden tot meer woonplezier. Om bewoners en woningzoekenden daadwerkelijk keuzes te kunnen bieden, kunnen klanten kiezen tussen koop of huur (Te Woon), gekoppeld aan de keuze voor aanvullende producten en diensten. Woonplezier wordt echter niet alleen bepaald door de woning zelf maar ook door de buurt en de buren. Daarom richt Woonbron zich op de ontwikkeling van succesvolle woonmilieus waar onze bewoners wonen. Wij werken zo aan waardecreatie op gebiedsniveau.

Woonbron heeft bezit in zeven vestigingen in de gemeenten Delft, Spijkenisse, Rotterdam (vier vestigingen) en Dordrecht. Dit zijn aaneengesloten beheergebieden, waarin Woonbron een lokale vestiging heeft. Onze vestigingen hebben een grote autonomie en zijn resultaatverantwoordelijke bedrijfsonderdelen. Binnen de gezamenlijke begrotings- en beleidskaders van Woonbron maken zij op basis van hun gebiedsvisies lokale afwegingen over de aanpak van de opgave, de investeringen en de inzet van mensen en middelen. Onze vestigingen zijn gekoppeld aan een woonwinkel. Vanuit de vestigingskantoren leveren wij diensten en ondersteuning aan klanten en bewoners. De lokale inbedding maakt het ons mogelijk om ‘thuis in de wijk’ te zijn. De gemeente Delft is een populaire gemeente om te wonen. Woonbron Delft is een belangrijke speler op de Delftse woningmarkt doordat bijna één op de vijf woningen in de gemeente verbonden is aan Woonbron. Met name in de wijken Buitenhof (Gillis- en Fledderusbuurt) en Voorhof (Poptahof) heeft Woonbron een fors marktaandeel. Beide wijken hebben een vrij stedelijk karakter voor een middelgrote gemeente als Delft.

12


De gemeente Dordrecht maakt onderdeel uit van de regio Drechtsteden en heeft een duidelijke woningmarktrelatie met de Rotterdamse regio. Ongeveer 15% van de ruim 53.000 woningen in de gemeente Dordrecht is verbonden aan Woonbron Dordrecht. Met name in de twee WWI-wijken van Dordrecht heeft Woonbron een groot marktaandeel; in Wielwijk gaat het om ruim 70% van de woningen en in Crabbehof bijna 40%. De gemeente Spijkenisse biedt het suburbane wonen binnen de Stadsregio Rotterdam. Ruim 10% van de 32.000 woningen in de gemeente Spijkenisse is verbonden aan Woonbron. Woonbron Spijkenisse heeft een fors marktaandeel in Snoekenveen (ruim 60%), Vogelenzang-Zuid en Vriesland (40-45%). De deelgemeente Hoogvliet (Rotterdam) heeft een vergelijkbare functie in de regionale woningmarkt als Spijkenisse. Bijna 30% van de ruim 16.000 woningen is verbonden aan Woonbron. Daarnaast heeft de vestiging bijna alle woningen van het havendorp Heijplaat in bezit en ook nog een duidelijk marktaandeel in het andere havendorp Pernis. Woonbron Prins Alexander (Rotterdam) is gevestigd in de gelijknamige deelgemeente en heeft een groot deel van haar bezit in Ommoord, Zevenkamp en Nesselande. Het marktaandeel in deze buurten is beperkt. Daarnaast valt het verspreid bezit binnen Rotterdam onder Woonbron Prins Alexander. Dit bezit bevindt zich vooral in de oude stadswijken van Noord (Blijdorp, Liskwartier, etc.) en Zuid (Eilandenbuurt, Vogelbuurt, etc.). Van de ca. 33.000 woningen in de deelgemeente Delfshaven (Rotterdam) is bijna een kwart verbonden aan Woonbron Delfshaven. Het is voornamelijk een levendig stedelijk woonmilieu. Het grootste deel van het bezit ligt in het Nieuwe Westen waar het marktaandeel ook aanzienlijk is. Ook in de buurten Delfshaven en Schiemond is het marktaandeel fors. De deelgemeente IJsselmonde (Rotterdam) is een rustig en groen woongebied. Woonbron IJsselmonde heeft ongeveer 40% van de ruim 18.000 woningen in Groot-IJsselmonde en Beverwaard in bezit. Daarnaast heeft de vestiging ook nog bezit in het oude dorp van IJsselmonde.

figuur 1 vestigingen in de zuidvleugel

Onze vestigingen hebben ieder over 2009 een eigen prestatieverslag uitgebracht. Daarin gaan zij in op de lokale resultaten en de lokale vraagstukken. De verslagen zijn te vinden op www.woonbron.nl.

(AAGLANDEN $ELFTßßß

2OTTERDAMß0RINSß!LEXANDERßßßß

3TADSREGIOß2OTTERDAM 2OTTERDAMß(OOGVLIETßßß 3PIJKENISSEßßß

2OTTERDAMß$ELFSHAVENßßßß 2OTTERDAMß)*SSELMONDEßßß

$ORDRECHTßßß

$RECHTSTEDEN


13

1.3

de lokale opgaven

Woonbron levert maatschappelijke prestaties na overleg met belanghouders en ketenpartners. Maatschappelijke agendering en coproducentschap staan in de kern van onze missie. Daartoe houden wij de maatschappelijke agenda goed in beeld. Hieronder vatten wij samen welke (nieuwe) verwachtingen belangrijke partijen van ons hebben. De maatschappelijke agenda ten tijde van het schrijven van ons bedrijfsplan Mensen maken wonen 2008-2010 staat hieronder. Nieuwe items (of items die sterker zijn gaan spelen) zijn vetgedrukt. Wij haalden deze update op via regulier overleg en via onze agenderings- en verantwoordingsdagen 2008 (en 2009) met onze belanghouders. De rijksoverheid vraagt aan corporaties in Nederland: • het inlopen van het woningtekort door meer nieuwbouw; • het inlopen van de kwaliteitsvraag door investeren in herstructurering; • het verkleinen van het gat tussen huren en kopen; • het versterken van de kracht van wijken door te investeren in sociale samenhang en zo nodig eerst sociale herovering; • het met voorrang huisvesten van huishoudens met inkomens beneden € 33.000; • het verkopen van huurwoningen; • investeren in CO2-reductie en duurzaamheid, via woningisolatie; • op peil houden nieuwbouwproductie; • normhandhaving verbreden tot bijdragen aan integratie. Maatschappelijke partners in Delft, Dordrecht, Rotterdam en Spijkenisse vragen van ons: • samenwerking bij empowerment van (groepen) mensen die de regie over hun leven kwijt zijn geraakt (via foyers, opvanghuizen, souterrainprojecten, short-stay facilities); • samenwerking bij investeren in de jeugd door het faciliteren van de keten wonen-leren-werken-zorg (kamers met kansen); • samenwerking bij de aanpak van overlast; • samenwerking bij de aanpak van toenemende armoede; • een brede taakopvatting van corporaties, die niet aarzelen ook zelf te investeren in maatschappelijk vastgoed en in de wijkeconomie. De regionale en lokale overheden (provincie Zuid-Holland, Drechtsteden, Stadsregio Haaglanden, Stadsregio Rotterdam, gemeenten Dordrecht, Delft, Rotterdam en Spijkenisse) vragen aan corporaties op de Zuidvleugel: • meer differentiatie tussen woonmilieus en woonmilieus die ook aantrekkelijk zijn voor middenen hogere inkomens; • een grote kwaliteitssprong van woonmilieus in de Zuidvleugel; • het tegengaan van verloedering in buurten, bijdragen aan de sociale herovering; • bijdragen aan huisvesting van starters; • een verhoging van de nieuwbouwproductie en het tegengaan van de disbalans tussen stad en regio; • op peil houden nieuwbouwproductie, met name voor lage inkomens. Van onze bewoners(organisaties) horen we met name de volgende geluiden: • treedt daadkrachtig op bij overlast en veiligheidsproblemen; • zorg voor verzorgde, schone gebouwen en een aantrekkelijke woonomgeving, raken niet verwikkeld met gemeenten over verantwoordelijkheidskwesties; • iets meer gelijkgestemden als buren, geen grote plotselinge transformatie in leefstijlen in de buurt; • Woonbron kent haar klanten en weet wat ze willen, er wordt goed geluisterd; • de keuze kunnen maken voor bijvoorbeeld een luxere badkamer of keuken; • lever goede, betrouwbare dienstverlening met service; • beperk de stijging van de woonlasten (inclusief energielasten).

14


1.4

onze strategie: mensen maken wonen

Werken aan woonplezier en het realiseren van succesvolle woonmilieus beïnvloeden elkaar positief. Waar de wensen rond wonen en leven van bewoners, buren en buurtgenoten in dezelfde richting wijzen, zitten woonplezier en woonmilieu beiden in de lift. Onze taakopvatting en onze identiteit zijn voelbaar voor onze klanten en onze partners. Wij zijn bereid het voortouw en risico te nemen als de samenleving actie van ons vraagt (lef). Bewoners merken dat we er zijn, dat we weten wat er speelt in de wijk en dat ze op ons kunnen rekenen (thuis in de wijk). En onze maatschappelijke manier van ondernemen maakt dat we dat steeds in samenwerking met bewoners en ketenpartners doen (bondgenootschap), resulterend in een expliciete maatschappelijke agendering met onze belanghouders (overheden en georganiseerde bewoners). Dat doen we met maximale transparantie over onze organisatorische, intellectuele en financiële vermogens. En we zijn er altijd voor empowerment van mensen die tijdelijk de regie over het eigen leven kwijt zijn. Onze missie luidt: Woonbron biedt in de rol van coproducent een brede klantengroep een thuis en keuzemogelijkheden in een vitale stad met uiteenlopende, aantrekkelijke woonmilieus. Wij staan garant voor die klanten, die ons nodig hebben. Om te bepalen welke resultaten wij willen behalen, zetten wij met behulp van het INK-model onze strategie uiteen in acht thema’s. Per thema hebben wij factoren benoemd die naar onze mening ons succes bepalen. Deze succesbepalende factoren hebben we meetbaar gemaakt in prestatie-indicatoren. Zo meten wij het realiseren van onze strategie. Zowel de maatschappelijke vraag (zie boven) als de nieuwe economische en financiële context (zie onder) waren belangrijke ijkpunten voor de Midterm Review (MTR) op ons bedrijfsplan Mensen maken wonen. In die MTR kwamen we tot de conclusie dat we op koers liggen met onze strategie en dat deze strategie ook in de jaren 2010 en 2011 aansluit op de maatschappelijke verwachtingen en past binnen de economische en financiële mogelijkheden. We hebben op het gebied van beleidsinspanningen kleine bijstellingen gedaan en maakten kleine aanpassingen op de set prestatie-indicatoren. Omdat de strategie robuust is, verlengden we ons strategische bedrijfsplan Mensen maken wonen met een jaar tot en met de jaarschijf 2011. We formuleerden daarvoor ook de doelstellingen voor 2011.

1.5

nieuwe werkelijkheden

Economie: guur weer met hier en daar opklaringen

De lokale opgave in onze werkgebieden is groot. Vooral Rotterdam en Dordrecht hebben buurten waar het woonplezier te laag is door een combinatie van factoren als overlast, onveiligheid, uniforme bouw, een lagere arbeidsparticipatie, hogere schooluitval en weinig groen. Woonbron werkt aan verbetering van deze woonmilieus door een gecombineerde inzet op de empowering van mensen èn fysieke verbetering van woningen en woonomgeving. De economische recessie, die van een orde is die de wereld en Nederland al decennia niet meer hebben meegemaakt, maakt deze opgave alleen maar lastiger om aan te pakken. De Zuidvleugel van de Randstad ervaart duidelijk dat het economisch tegenzit. Het is economisch guur weer, zo merken onze bewoners en onze ketenpartners. Inkomensterugval door de economische recessie leidt ertoe dat meer huishoudens in betalingsproblemen komen. Convenanten over de preventie van huisuitzettingen gekoppeld aan budgetbeheer houden dit probleem beheersbaar. Dit vergt veel extra inzet van lokale overheden. Toch loopt de huurachterstand verder op. Kansen zijn er echter ook. Investeringen helpen de economie en investeringen in duurzaamheid helpen het milieu, het wooncomfort en de portemonnee van bewoners. Dalende bouwprijzen (aanneemsommen, materialen) maken bouwprojecten eerder haalbaar. En in de huidige woningmarkt is Koopgarant een zeer aantrekkelijk product voor starters vanwege de gegarandeerde terugkoop en de korting. De teruglopende koopmarkt zorgt voor grote interesse in het betaalbare en middeldure huurproduct.


15

Corporatiesector in het spotlicht

Corporaties staan volop in de belangstelling. Woonbron, niet in de laatste plaats met de renovatie van stoomschip De Rotterdam tot opleidingsplek en hotel-, congres- en evenementencentrum. De positie van corporaties naast markt en staat is nog niet duurzaam geborgd. In de politiek en bij opinieleiders pleiten velen voor een beweging terug naar ‘goede huisbaas’ en ‘back to basics’. Dit ondersteunt niet de beweging die Woonbron wil en die volgens ons nodig is. Als alle schoenmakers bij hun leest blijven, worden hardnekkige maatschappelijke problemen nooit opgelost. Eind 2009 kwam er opeens een stroomversnelling in de vraag hoe de EU de corporatiesector beziet. Om ‘Europa-proof’ te worden lijkt een terugkeer naar ‘beheren voor de onderkant van de markt’ noodzakelijk. Woonbron meent juist met Te Woon een uitstekend antwoord te hebben dat ook goed aansluit bij de wensen van bewoners en woningzoekenden. Wat wel problematisch is, is de beschikbaarheid van financiering als gevolg van de economische crisis, en de eisen die vanuit financiers worden gesteld. Met name de sturing op een rentedekkingsgraad (veelvuldig afgekort tot ICR, interest coverage ratio), vereist een sterke focus op het verbeteren van onze operationele kasstromen. In het politieke domein biedt de economische recessie ook kansen. Bezuinigingen bieden een uitgelezen kans om met slimme keuzen de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Door het opnieuw bepalen van het woonbeleid en de subsidiëring van het wonen in de richting van een inkomensafhankelijk, eigendomsneutraal en gefiscaliseerd woonbeleid.

1.6

ons vermogen laten renderen

We proberen maximaal te presteren met de middelen die we hebben. Dat doen we in de eerste plaats door ons bezit op een slimme manier in te zetten als onze bijdrage aan de maatschappelijke agenda. In dat licht moeten onze verhuur-, beheer- en verkoopactiviteiten worden bezien. Daarnaast hebben we ons bekwaamd in het organiseren en uitvoeren van andere activiteiten waarmee we het maatschappelijk rendement van Woonbron kunnen verhogen. Dat zijn onze inspanningen op het terrein van duurzaamheid, leefbaarheid, maatschappelijke investeringen en onze overige activiteiten. Woonbron doet dus meer om maatschappelijk te presteren dan alleen het verhuren en verkopen van woningen. In hoofdstuk 9, presteren naar vermogen, maken wij duidelijk welk financieel resultaat wij behalen op elk van deze deelexploitaties.

16



17

Coproducentschap, participatie en expliciete maatschappelijke agendering De omgeving geeft ons een ‘license to operate’ 2.1

onze visie

2.2

de omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van woonbron?

Woonbron is van mening dat hardnekkige maatschappelijke vraagstukken vragen om passende, soms onconventionele antwoorden. Niet ‘wie’ is hier aan zet, is dan de eerste vraag die beantwoord moet worden, maar ‘hoe’ gaan we het doen? We hechten daarom aan maatschappelijke agendering: aan een wezenlijke invloed van belanghouders op beleidsvoering en resultaten. Het werken met maatschappelijk bestemd vermogen vraagt om meer sturing op maatschappelijke prestaties. Wij staan daarin open voor dialoog. Deze dialoog met belanghouders (coproducenten) leggen we zoveel mogelijk vast in concrete prestatieafspraken met wederzijdse verplichtingen. In ons handelen staat transparantie centraal. Wij besteden ons vermogen transparant en geven inzicht in onze doelen. Eveneens bieden wij transparantie in onze afwegingen tussen de diverse maatschappelijke opgaven en belangen. Wij hopen dat deze openhartigheid het maatschappelijk vertrouwen vergroot. De bewonersorganisaties zijn een belangrijke coproducent. Zij werken met ons samen aan het bereiken van woonplezier. Ook met hen maken wij jaarlijks prestatieafspraken. En blijven wij in dialoog over nieuwe vormen van participatie die alle groepen bereikt. Een overzicht van onze belanghouders en ketenpartners vindt u op www.woonbron.nl.

Wat mag de samenleving verwachten van corporaties? Daarover is in 2009 vaak gediscussieerd. Sommigen bepleiten dat corporaties ‘terug naar de kerntaken’ moeten. Anderen vragen van corporaties juist om te blijven samenwerken aan hardnekkige maatschappelijke problemen. Een smallere taakopvatting past ons inziens daar niet bij. De Minister van VROM maakte in zijn brief van 7 juni 2009 duidelijk dat hij van mening is dat corporaties aandacht moeten blijven geven aan een brede opvatting maar wel met meer verplichtingen tot verantwoording en binnen nadere regels. Met deze brief, later in het jaar gevolgd door de afspraak die hij met de EU maakte over de definitie van staatsteun, is een nieuw evenwicht gekomen in de positionering van corporaties tussen samenleving, staat en markt. De uitwerking van de bezuinigingsdoelstellingen gekoppeld aan de noodzakelijke hervorming van het woningmarktbeleid in 2010 zal vermoedelijk nog veel stof tot nadenken geven.

18


2.3

wij zorgen voor expliciete maatschappelijke agendering

Onze koers laten wij expliciet beïnvloeden door onze belanghouders. Dit zijn in ieder geval de overheden (lokaal, regionaal, landelijk) en onze georganiseerde bewoners. Wij maken daarnaast een onderscheid naar onze ketenpartners. Dat zijn organisaties zoals scholen, zorginstellingen, politie en welzijnswerk, waarmee wij projecten opzetten en uitvoeren. Een overzicht van onze belanghouders en ketenpartners staat op onze website. Woonbron heeft lopende prestatieafspraken met de gemeente Delft, het Stadsgewest Haaglanden, stadsgewest Drechtsteden, de gemeente Rotterdam en de gemeente Spijkenisse. Met al onze bewonersorganisaties hebben wij samenwerkingsovereenkomsten gesloten en maken wij jaarlijks prestatieafspraken. Ook hiervan staat een overzicht op onze website. Voor het tweede jaar organiseerden we in al onze vestigingen agenderings- en verantwoordingsbijeenkomsten. De verantwoording baseerden wij op de prestatieverslagen die onze vestigingen voor het eerst maakten. Zowel de prestatieverslagen als het verslag van de bijeenkomsten zijn terug te vinden op onze website. De voor 2009 geplande Relatiedag verschoof tot net over de jaargrens met 2010. We konden de opbrengst van deze dag dus niet gebruiken in ons MTR. Wij meten onze maatschappelijke agendering door te kijken naar het percentage belanghouders waarmee prestatieafspraken schriftelijk zijn vastgelegd. Niet met alle deelgemeenten hebben wij prestatieafspraken schriftelijk vastgelegd.

2.4

primaire belanghouders ervaren zeggenschap

2.5

georganiseerde bewoners ervaren zeggenschap

prestatie-indicator % van de primaire belanghouders waarmee prestatieafspraken

zijn gemaakt en schriftelijk zijn vastgelegd:

Realisatie 2008

81%

Realisatie 2009

82%

Begroting 2009 Jaarplan 2010 Jaarplan 2011

97% 98% 98%

Om niet te vervallen in paternalisme, hechten wij aan expliciete maatschappelijke agendering: aan een wezenlijke invloed van belanghouders op ons beleid en op onze resultaten. De agendering leest u terug in onze jaarplannen. Om te meten of wij dit bereiken, hebben wij in 2009 voor het tweede jaar onze primaire belanghouders gevraagd hoe zij aankijken tegen de zeggenschap die wij hen geven (ervaren zeggenschap). We hielden 20 interviews. De 20 personen die dit jaar zijn benaderd, zijn dezelfde personen als vorig jaar (een enkele uitzondering daargelaten). Wij scoorden in 2009 een 7,4 als rapportcijfer, wat ons in dit hectische jaar tevreden stemt.

Onze bewoners zijn ons bestaansrecht. Woonbron heeft met Te Woon een belangrijk instrument om wonen meer van mensen te maken. In 2009 ondertekenden de zeven bewonersorganisaties de vernieuwde samenwerkingsovereenkomsten met ons. Hierdoor krijgen huurders in de VvE stemrecht en krijgen de bewonerscommissies mandaat vanuit de VvE. In Prins Alexander is het model van huurders in de VvE verder getest. Huurders krijgen stemrecht in de VvE en daarmee bepalen bewoners gezamenlijk de inbreng voor hun woonplezier. In 2010 en 2011 wordt dit model in overleg met de bewonersorganisaties in alle complexen toegepast. We hebben in 2009 geen invulling gegeven aan het voornemen te komen tot aanvullende vormen van participatie. Onze bewonersorganisaties zijn:

Vestiging

Delft Delfshaven Dordrecht Spijkenisse Prins Alexander IJsselmonde Hoogvliet

Bewonersorganisatie

Bewonersorganisatie Delft Bewonersraad Woonbron Delfshaven Bewonersraad Woonbron Dordrecht Bewonersvereniging De Samenwerking VBC Prins Alexander VBC IJsselmonde Vereniging van bewonersraden Hoogvliet (VBR)

De eerste zes bewonersorganisaties werken samen in de Concern Participatie Raad Woonbron (CPRW).

prestatie-indicator Tevredenheid primaire belanghouders:

Realisatie 2008

7,5

Realisatie 2009

7,4


7,4 7,7 7,7

We meten de tevredenheid met de bewonersparticipatie jaarlijks. In 2009 is de tevredenheid van bewonerscommissies en bewonersorganisaties flink gedaald: van een 7,3 naar een 6,4. Met name bewonerscommissies zijn ontevredener dan in 2008. Het gaat zowel om de bewonerscommissies van Delft en Prins Alexander als die van IJsselmonde en Hoogvliet. De ontwikkeling in de tevredenheid van de bewonersorganisaties laat wat meer verschil zien, maar in Delft en Hoogvliet zijn de organisaties ook duidelijk minder tevreden over de samenwerking dan vorig jaar.


19

De georganiseerde bewoners uit Spijkenisse en Dordrecht zijn in 2009 blijvend tevreden over de samenwerking met de vestiging. Wij hebben in meerdere vestigingen in de relatie met onze georganiseerde bewoners in 2009 dus steken laten vallen. Ons voornemen voor 2010 is om dit weer goed te maken, met name door het investeren in de relatie en: door te blijven presteren.

prestatie-indicator Tevredenheid

bewonersorganisaties: Realisatie 2008

7,3

Realisatie 2009

6,4


20


7,5 7,6 7,6


21

Succesvolle woonmilieus Het werken aan woonplezier en voordeurtrots

3.1

onze visie

3.2


3.3

geprofileerde, diverse woonmilieus realiseren

In de Zuidvleugel van de Randstad is er een tekort aan sterke, onderscheidende woonmilieus, zoals aantrekkelijk rustig stedelijk wonen met voldoende groen en grondgebonden woningen. Om onze woningen en buurten voor klanten aantrekkelijker te maken, moeten we ervoor zorgen dat er sterk geprofileerde woonmilieus kunnen ontstaan, waarin de woningen, voorzieningen, beheeraanpak en communities met elkaar een duidelijk ‘onderscheidend merk’ vormen. Dat vergt keuzes, niet voor elk wat wils willen maken in dezelfde beurt. Om hier steeds beter in te worden, gebruiken we leefstijlonderzoeken van klanten, naast andere klantonderzoeken. En natuurlijk gaan we zoveel mogelijk met bewoners in gesprek om te bespreken wat zij goed en minder goed aan hun buurt en woning vinden. Om onze woningportefeuille voldoende te vernieuwen en te voldoen aan de uitbreidings- en vervangingsbehoefte in ons werkgebied willen we gemiddeld jaarlijks 500 nieuwbouwwoningen realiseren.

In 2009 is de bouwproductie in Nederland aanzienlijk teruggevallen als gevolg van de kredietcrisis. Woonbron heeft zich fors ingezet om tegen het tij in voortvarend te blijven werken aan vernieuwing en verbetering van woningen en wijken. Bij onze vrije verkoop-/nieuwbouwprojecten treedt wel aanzienlijke vertraging op omdat de consument aarzelt in dit prijssegment. Echter, bij woonproducten en -milieus die heel specifiek bij de wensen van de klant passen, toont de klant nog behoorlijke interesse.

Het is onze ambitie om voor vrijwel het hele bezit actuele gebiedsvisies te hebben en op basis hiervan gebiedsmarketing in te zetten en gebiedsgericht te ontwikkelen en beheren. In het jaarplan 2009 stelden we ons een ‘dekking’ van 97% ten doel. De behaalde score eind 2009 bedraagt 88%. Wat gebeurde er op basis van deze visies in 2009 in de verschillende werkgebieden? In Delft is de Metamorfose van de wijk Poptahof in volle gang. Aan het einde van 2009 was de renovatie/nieuwbouw van het eerste veld gereed. De verkoop van dit plan vorderde bijzonder voorspoedig, wat ons sterkt in de gekozen profilering en de aanpak van de buurt. Heel belangrijk hierbij

22


is het ‘laden van het merk Poptahof’ planmatig te blijven uitvoeren, onder andere door de culturele programmering in het Poptapark. Ook zijn alle professionals die in de wijk werkzaam zijn, in 2009 opgeleid in het merk Poptahof in de ‘buurtacademie’. In de wijk Harnaschpolder vorderde de bouw van 144 Te Woon-woningen onder de naam ‘Delfts Groen’. Eind december werden in de Gillisbuurt 130 woningen en diverse voorzieningen in het nieuwe Woonzorgcentrum Die Buytenweye opgeleverd aan de zorginstelling Pieter van Foreest die de laatste stappen van de inrichting van deze 94 verzorgplaatsen, 36 verpleegplaatsen en diverse voorzieningen realiseerde. Gebouwd werd aan het gezondheidscentrum in combinatie met 21 zorgwoningen in het zorgcentrum aan de Händellaan. Ook werd in de Gillisbuurt geëxperimenteerd met het restylen van woningen. Op deze wijze wordt aan bewoners een nieuwe start gegeven bij de inrichting van hun leven. In de sfeer van een wonen-leren-werken project is een samenwerking aangegaan voor het project Blauw aan de Schieoevers in Delft. Een gebied dat zich wil onderscheiden door de combinatie van wonen én werken voor jonge, creatieve ondernemers en een kwaliteitsimpuls wil geven aan de revitalisatie van Schieoevers. In Delfshaven zijn we actief in twee WWI-wijken: Coolhaveneiland (Delfshaven) en het Nieuwe Westen. Voor beide wijken maakten we samen met de deelgemeente uitvoeringprogramma’s. Veel aandacht is hierbij nodig voor de sociaaleconomische positie van de bewoners. Daarnaast is er nog een aantal fysieke vraagstukken waar in 2009 planvorming voor is opgestart. In Historisch Delfshaven werd in 2009 gebouwd aan stadswoningen in het project Achterhaven. Bijzonder is ook de renovatie van de oude Scheepvaartschool De Machinist. Hier is gewerkt aan een combinatie van kinderopvang, restaurant, grand café en creatieve bedrijfsruimtes. Woonbron rondde de bouwwerkzaamheden in 2009 af. Begin 2010 opende de Machinist, als nieuw icoon op Coolhaveneiland, haar deuren. In Schiemond is in 2009 extra dynamiek ontstaan naar aanleiding van de uitkomsten van een onderzoek van het Verweij-Jonker Instituut waarin Schiemond als meest ongunstige wijk om kinderen op te voeden werd getypeerd. Dit heeft geleid tot een versterkte inzet op de activiteiten, die juist de laatste jaren een grote verbetering in het veiligheidsgevoel veroorzaakten. De planvorming voor de laatste fase van de renovatie van Schiemond is in volle gang en wordt in 2010 in besluitvorming gebracht. In Oud Mathenesse als adoptiewijk van Woonbron Delfshaven is in 2009 voortvarend gewerkt aan de aankoop van panden en daarmee het revitaliseren van de particuliere VvE’s. Het mediterrane project Le Medi in Bospolder-Tussendijken, dat Woonbron mede initieerde, kreeg eind 2009 de Bouwkwaliteitsprijs van de gemeente Rotterdam. In Dordrecht ligt de focus op de aanpak van het WWI-gebied Dordrecht-West met de wijken Wielwijk en Crabbehof. In Crabbehof ligt de nadruk nu op de sociaaleconomische stijging van bewoners, in Wielwijk is ook een grote fysieke vernieuwingsopgave benoemd. De nieuwbouw aan de Kloosterstraat in de Reddersbuurt ging hier van start in 2009. De bouw van de in 2008 gestarte Ruyterflat in De Nieuwe Compagnie en het Wijkcentrum Nieuwe Compagnie verliep voorspoedig. De tweede fase van het project Fifties (20 eengezinswoningen) werd eind 2009 opgeleverd. Grote betrokkenheid had de vestiging Dordrecht in 2009 bij het Leerpark Dordrecht als belangrijk werken-wonen-leren knooppunt. Ook hier is startsein gegeven voor de eerste woningen gecombineerd met maatschappelijk vastgoed. Onze vestiging in Hoogvliet is nu halverwege de grote herstructureringsoperatie, waarvan omvangrijke sloop/nieuwbouw deel uitmaakt. Het nieuwe Hoogvliet begint goed zichtbaar te worden. De economische crisis zet daarbij de nieuwbouwproductie in de vrije verkoop wel onder druk. In productie was in 2009 de Dijkzone in het Park van Oeden. Ook startte eind 2009 de sloop voor de Campuslocatie. Op de Campus, een project waarin onder andere wordt samengewerkt met onderwijsinstellingen en sporten gezondheidspartijen, kunnen jongeren straks leren, werken, stage lopen, sporten, muziek maken en hun vrienden ontmoeten. Daarnaast zijn de voorbereidingen voor de fysieke en sociale vernieuwing van Oudeland in volle gang. In Pernis is gestart met de bouw van de Van Zijll de Jongstraat, 31 levensloopbestendige woningen. In Heijplaat is in 2009 gebouwd aan de Heijse Blick, die eind 2008 startte. In 2009 is op Heijplaat de eerste paal geslagen van de Wijde Blick, een appartementengebouw voor de meer senioren bewoners van Heijplaat.


23

In Spijkenisse werd in juli het project ‘De Zomertuinen’ opgeleverd, bestaande uit 30 Te Woon-woningen, 93 zorgappartementen en circa 2.000 m2 ruimte voor zorgleveranciers. Hiermee is een uniek complex aan Spijkenisse toegevoegd, waar de functies wonen, leren, werken en zorg op een mooie manier worden samengebracht. In de wijk Snoekenveen is gewerkt aan het opknappen van specifieke stukjes woonomgeving in combinatie met kleinschalige projecten ‘achter de voordeur’ om de aanblik van de wijk te verbeteren en aangrijpingspunten voor hulp aan huishoudens te vinden. Door de vestiging Prins Alexander is in de wijk Ommoord de omvangrijke renovatie van de zogenaamde ‘Knikflats’ (704 woningen) in 2009 afgerond. Deze flats hebben nu een zeer eigentijdse uitstraling en uitrustingsniveau. De verhuur en verkoop van de appartementen verliep bijzonder goed. Onze investeringen in deze buurt zijn nu grotendeels afgerond. Van belang is dat in Ommoord met alle hier aanwezige partners een gedeelde visie op de toekomst ontstaat. In 2009 is aan deze visie gewerkt, het eindproduct zal in 2010 het licht zien. In Nesselande werden in 2009 in het Klimophof 57 Te Woon-woningen opgeleverd. Gestart werd met ons laatste nieuwbouwproject van Woonbron hier, het ‘Kindcluster’ waar woningen worden gecombineerd met schoolvoorzieningen en kinderopvang. In de wijk Zevenkamp lag de nadruk op de beheerstrategie. Voor deze wijk is meegewerkt aan het SEVonderzoek, als een van de onderzoekswijken van de gemeente Rotterdam met een Bloemkoolkarakter. Dit levert aanknopingspunten voor het beheer op. De vestiging IJsselmonde is bezig met de laatste fase van de herstructurering van de wijk Groenenhagen-Tuinenhoven. Het project De Zwanen, met 66 twee-onder-een-kapwoningen op watereilanden, ging in 2009 in verkoop en de ontwikkeling van project De Ooievaar vorderde. De renovatie van de vijftien galerijflats was in voorbereiding evenals de Brede School, De Spechten. In Sportdorp werden 105 eengezinswoningen eind 2009 opgeleverd. Daarnaast staan er in IJsselmonde voor Woonbron de komende jaren nog grote renovatieprojecten op de rol in de Sagenbuurt in OudIJsselmonde en in het centrum/dijkengebied (de Groene Tuin en Heindijk). Het actieplan Heindijk is in 2009 voor wat betreft sociale- en woonruimtebemiddelingsaanpak doorgezet. In 2010 zal de fysieke aanpassing van de flats aan de Heindijk en omstreken plaatsvinden. Ons strategisch voorraadbeleid is in 2009 weer ondersteund met een uitgebreide klanten marktmonitor, een kwartaal marktscan en een jaarlijkse portfolioanalyse. Daarin spelen onderzoeken en gegevens over de ontwikkeling van buurten en gebieden (onder andere Leefbaarometer, sociale index en buurtsignalering in Rotterdam en de grote Woontest Rotterdam) een prominente rol. Op basis hiervan kunnen we meten of onze inspanningen daadwerkelijk tot waardecreatie in het vastgoed en klanttevredenheid en vooruitgang van bewoners leiden.

prestatie-indicator % PMC’s ondergebracht in geprofileerde, herkenbare

woonmilieus die gebaseerd zijn op een beschreven gebiedsidentiteit Realisatie 2008

74%

Realisatie 2009

88%


24


97% 91% 97%

Nieuwbouwproductie

In het jaarplan 2009 beoogden we 500 woningen te realiseren bij een voorbereiding van zo’n 850 woningen. Uiteindelijk zijn dit 326 woningen geworden (tweede investeringsbesluit genomen). Bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten merken we de recessie-effecten op de afzet door dalende vrij-op-naam-prijzen. Daarentegen zijn de aanbestedingsresultaten als gevolg van de crisis gunstig. Het investeringsvolume bedroeg € 59,3 mln. tabel 1

nieuwbouwproductie en renovatie

Gestarte projecten

Vestiging Projectnaam Prins Alexander, Nesselande 6.3 Kindcluster Hoogvliet, Heijplaat Wijde Blick Dordrecht, Leerpark Dordrecht, Kloosterstraat Totaal Woonbron

woningen

Huur

106 58 123 39 326

BOG in m2

Te Woon

Koop

106 58 54 39 257

69 69

Te Woon

Koop

BOG in m2

29 29 39 39 9 9 58 1 57 30 30 130 130 142 104 20 105 562 179 220

38 20 105 163

53

11.263

Te Woon

Koop

BOG in m2

5 264 704 5 968

2.616 450 2.410 5.476

562 woningen werden door ons in 2009 opgeleverd: Opgeleverde woningen

Delfshaven, Lloydpier, fase 1 Delfshaven, El Mundo Delfshaven, Nieuwe Binnenweg 395-399 Prins Alexander, Nesselande 8.1 Spijkenisse, Zomertuinen Delft, Die Buytenweye Delft, Poptahof, veld 7 Dordrecht, Fifties, fase II IJsselmonde Sportdorp

woningen

Huur

230 408 9.273 845 454

Ook werden er bijna 1.000 gerenoveerde woningen opgeleverd in 2009: Opgeleverde renovaties

IJsselmonde, Bovenstraat Delfshaven, Havenstraat 231 Delfshaven, Pr. Amalia KDV Delfshaven, Machinistenschool Delft, Dirk Costerplein Prins Alexander, Knikflats

woningen

5 264 704 973

Huur

In 2009 startte ook de renovatie van 280 woningen (261 woningen Heindijk en 19 woningen Minnaertweg) en ruim 5.000 m2 maatschappelijk vastgoed in de Nachtegaal in Charlois.

236 274 3.200

3.710

prestatie-indicator Aantal geplande in aanbouw

te nemen woningen (adhv eerste palen)

Realisatie 2008

578

Realisatie 2009

326



500 470 500

25

3.4

bewoners kiezen bewust voor het herkenbare woonmilieu

In het jaarplan 2009 beoogden we 32% van de contracten (inclusief verkoop) af te sluiten met huishoudens met een midden of hoger inkomen (boven de BBSH-grens van circa € 22.000). Daaraan ligt de gedachte ten grondslag dat de mate waarin deze inkomens kiezen voor onze buurten ook een indicator is voor de marktwaarde van een gebied. Uiteindelijk hebben we in 2009 43% van onze contracten aan deze doelgroep verhuurd en verkocht. De stijging wordt ook veroorzaakt doordat we meer woningen verkochten (zie hoofdstuk 5 voor een toelichting op verhuringen en verkopen).

3.5

bewoners ervaren woonplezier

Uiteindelijk moeten onze inspanningen leiden tot een hogere vastgoed- en gebiedswaarde en – bovenal – een hoge mate van woonplezier bij onze klanten. Jaarlijks vragen wij ons klantenpanel in welke mate zij plezierig tot zeer plezierig wonen. In 2009 antwoordde 70% hierop bevestigend, een lichte daling ten opzichte van 2008, waarvoor geen overall verklaring is te geven.

prestatie-indicator % Afgesloten contracten met

huishoudens behorend tot middenen hoge inkomens t.o.v. totale instroom

Realisatie 2008

31%

Realisatie 2009

43%


32% 34% 34%

prestatie-indicator % klanten dat aangeeft (erg) plezierig te wonen Realisatie 2008

72%

Realisatie 2009

70%


26


72% 73% 75%


27

Weerbare wijken en leefbaarheid De (tijdelijke) extra zorg voor wijken

4.1

onze visie

Woonbron wil dat haar klanten naast een goede woning ook plezier in wonen hebben. Daarom zetten wij in op het bevorderen van de leefbaarheid, het versterken van gebieden en het scheppen van kansen. Dat doen we natuurlijk in nauwe samenwerking met onze klanten en daarom meten we regelmatig de klantwaardering. De verbetering van het woonklimaat is essentieel. De zogenaamde aandachtswijken hebben echter behoefte aan een zwaarder medicijn. Daar zijn veel spanningen en leefbaarheidsproblemen. Als de problematiek te groot wordt, zijn wij bereid tijdelijk de regie over te nemen tot de bewoners de problemen op eigen kracht kunnen oplossen. Samenwerking met andere partners in de wijk is daarin van groot belang. En... als wijken weer weerbaar zijn, neemt ook het woningbezit in waarde toe.

4.2


4.3

bewoners zijn tevreden met de leefbaarheid in hun buurt

Leefbaarheid is veel meer dan schoon heel en veilig. Van corporaties wordt verwacht dat zij een visie hebben op het werken aan leefbaarheid in buurten en het woonplezier van klanten. De legitimiteit staat echter wel onder druk. De beeldvorming ontstaat dat corporaties te weinig doordacht veel middelen inzetten. De opgave ligt in de transparantie. Welk ‘dividend aan de maatschappij’ wordt gerealiseerd. Een methode die door Woonbron wordt opgepakt in de door de SEV ontwikkelde ‘Effectenarena’. Waar wordt de winst verwacht bij de outcome? Welke partijen profiteren daarvan en welke partijen dragen daaraan bij? Ofwel, vooraf verduidelijken wat de gezamenlijke doelen zijn, partijen daarop binden en de voortgang transparant maken. Gelet op de onverminderde inzet in (achterstands)wijken is de mate van transparantie en de wijze van verantwoording de sleutel van succes naar de omgeving. (Zie ook bijlage De Rotterdam, waarop de Effectenarena is toegepast).

Woonbron neemt deel aan een veelheid van verschillende projecten en initiatieven om de leefbaarheid in wijken te bevorderen. Het hoofddoel is uiteraard het verbeteren van het woonplezier van de bewoners. Een ander belangrijk doel is het verbeteren van de betrokkenheid van bewoners bij de buurt. Een speerpunt daarbij is de focus bij projecten op de individuele ontplooiing, ofwel het benutten van de aanwezige kwaliteiten bij bewoners zodat zij net een stapje verder komen.

28


Hieronder een schets van de leefbaarheidsaanpak in onze vestigingen: In Schiemond en IJsselmonde wordt gewerkt aan een wijk die aantrekkelijk is voor gezinnen met voorzieningen voor de jeugd. De inzet van vier schoolmates in diverse beheergebieden is daar een goed voorbeeld van. Een schoolmate draagt bij aan het verbinden van de school met de wijk, voor meer buurtcontacten en ontplooiing voor bewoners. Voor Coolhaveneiland is De Machinist gerealiseerd, een creatief centrum waarmee de lokale (buurt)werkgelegenheid wordt gestimuleerd. Bijkomend aspect is dat met de Machinist een monumentaal gebouw behouden is gebleven dat in een ‘tweede levensfase’ voor extra dynamiek in de wijk zorgt. Een vergelijkbaar project is de kansenflat voor startende ondernemers in Dordrecht. De combinatie met de ‘weggeefwinkel’ in de kelderboxen heeft de flat ook tot een ‘icoon’ in de wijk gemaakt. In Oud Mathenesse is een andere aanpak gekozen. Woonbron koopt appartementen in ‘slapende’ VvE’s om bewoners te ondersteunen in de aanpak van onderhoud en samenwerking binnen een VvE. Ondanks beperkte middelen worden zichtbaar verbeteringen gerealiseerd die een positieve uitwerking hebben op de leefbaarheid. Leerwijk Poptahof, waar schooluitval wordt tegengegaan door perspectief te bieden op betaald werk en de Vliegende brigade om mensen ver van de arbeidsmarkt te laten wennen aan een arbeidsritme, zijn ook voorbeelden van initiatieven gericht op ontplooiing en arbeidsparticipatie. Een laatste voorbeeld van aandacht voor de omgeving gaat via sponsoring en het inhuren van andere organisaties, bijvoorbeeld boksschool ’I believe’ die jongeren helpt weerbaarder te zijn. Leefbaarheid gaat natuurlijk ook over de fysieke uitstraling. Zo stimuleert een ‘tuinendag’ de bewoners in Prins Alexander om aan de slag te gaan. Voor de ‘bloemkoolwijken’ (Spijkenisse en Prins Alexander) is inzichtelijk gemaakt waarmee de huidige beperkingen (verschraling, stenigheid) relatief eenvoudig verfraaid kunnen worden. Een belangrijk aspect van de leefbaarheid blijft ook veiligheid. In de wijk De Akkers (Spijkenisse) is in samenwerking met gemeente en politie daaraan met succes aandacht besteed. Dit is in combinatie gedaan met het project ‘Kan Wel!’, waarbij vooral resultaten zijn behaald door de communicatie tussen jongeren en bewoners te verbeteren. Ook in Hoogvliet blijft de aandacht voor bewonersbetrokkenheid van cruciaal belang. Naast de zichtbaarheid van de herstructurering was in 2009 het eindcijfer van de leefbaarheidsmonitor Hoogvliet een 7 geworden. Er kan hieruit worden geconcludeerd dat de herstructurering - die nu tien jaar onderweg is - zijn vruchten afwerpt. Daarbij is de opening van de Villa Notenkraker een stevige aanzet om te komen tot een wijkschool met dagen wijkarrangementen, een voorbeeld van de bredere aanpak in de wijk Oudeland. Leefbaarheid wordt ook mede bepaald door te voorkomen dat mensen ‘buiten boord vallen’. Dit doen wij door te participeren aan het Laatste Kans Beleid en de samenwerking tussen de gemeente en corporaties om te voorkomen dat gezinnen met kinderen door huurschuld op straat komen te staan. Of door projecten als ‘Achter de voordeur’ waarbij huishoudens eerder en betere begeleiding en hulpverlening krijgen als dat nodig is. Sociale problematiek vraagt om een lange adem en een intensieve inzet van de verschillende ketenpartners. In Spijkenisse wordt deze aanpak gecombineerd met een fysieke aanpak. Een verslonsde woonomgeving of rommelige tuinen zijn vaak een indicatie voor problemen achter de voordeur. Buurtbemiddeling en Thuiskamerproject met eveneens intensieve afstemming tussen hulpverleners vallen ook binnen de categorie om mensen net even dat extra zetje te geven om zelfstandig verder te kunnen. Leefbaarheid omvat in algemeenheid allerhande initiatieven met bewoners en aandacht voor ‘schoon, heel en veilig’. Complexbeheerders zijn daarin de belangrijke schakels. Zij zijn thuis in de wijk en vormen de verbinding in het adequaat oppakken van kleine en grotere leefbaarheidsvraagstukken. Dit was een belangrijk aandachtspunt in 2009 en blijft dat uiteraard ook in 2010. De tevredenheid van onze klanten over de leefbaarheid in hun buurt is in de laatste jaren toegenomen. De positieve ontwikkeling verloopt echter langzamer dan gedacht.


29

4.4

de bewonerspositie is verbeterd in aangewezen (weerbare) wijken

Mensen in aandachtswijken hebben minder kansen om vooruit te komen in de maatschappij. Wij vinden het belangrijk om de sociaaleconomische en maatschappelijke positie van bewoners te verbeteren in die wijken waar een duidelijke achterstand is. Dat vraagt de samenleving ook van ons. Woonbron is bereid om in buurten en wijken waar de problematiek een omvattende en gecoördineerde aanpak vraagt, de regie te gaan voeren op zowel het sociale- als het fysieke programma. Hierdoor worden wijken weer weerbaar omdat bewoners meer kansen krijgen voor het verbeteren van hun positie en kunnen leefbaarheidsproblemen binnen de wijk door eigen kracht worden opgelost.

prestatie-indicator

Het vergroten van de weerbaarheid van buurten en wijken is afhankelijk van de lokale opgave. Woonbron heeft daarvoor zes wijken aangewezen. Daarbij zijn twee wijken uit de wijkenaanpak van WWI; Dordt West en Delfshaven. Ons uitgangspunt is dat de achterstand van de wijk ten opzichte van het stedelijk gemiddelde in acht jaar tijd ingehaald moet zijn. Na vier jaar moet dus de helft van de achterstand zijn weggewerkt. We gebruiken als outcome-monitor de Leefbaarometer van VROM. Hierin worden voor zeven dimensies diverse indicatoren in beeld gebracht. We meten de voortgang op de doelen die voor de betreffende wijk relevant zijn. Dat hebben we aangescherpt tot die dimensies uit de Leefbaarometer waarop wordt gestuurd. De prestatie indicator kan om het jaar worden gemeten en in 2011 komen nieuwe scores beschikbaar. Ten opzichte van het vorige jaarverslag kunnen we dus geen nieuwe gegevens melden. In onderstaande tabel is (een deel van) de nulmeting voor de leefbaarheidssituatie van onze weerbare wijken weergegeven. De totale Leefbaarometer-score van 2008 en die van twee thema’s waar onze aanpak het verschil gaat maken, is weergegeven. De score kan variëren van -50 tot +50 waarbij -50 het uiterste onder het landelijk gemiddelde is en een nul staat voor het landelijk gemiddelde. Onze inzet is om de achterstand ten opzichte van het stedelijk gemiddelde te verkleinen (ook weergegeven in de tabel).

Jaarplan 2010

Uit de vergelijking met de resultaten van de Leefbaarometer 2006 blijkt dat een aantal weerbare wijken al een positieve ontwikkeling heeft doorgemaakt in de periode voorafgaand aan 2008. Doordat de gemeenten overwegend ook een positieve trend laten zien, is er van het inhalen van achterstanden nog nauwelijks sprake geweest.

Delfshaven Nieuwe Westen Oud-Mathenesse Schiemond Rotterdam Oudeland Hoogvliet Akkers-Centrum Snoekenveen Spijkenisse Poptahof-Noord Poptahof-Zuid Gillisbuurt Delft Wielwijk Crabbehof Dordrecht

30

matig matig matig positief matig matig positief matig positief matig positief matig positief matig positief positief matig matig matig positief matig positief matig positief positief


+/- +/- +/- +/- +/- +/- +/- +/- +/- +/-

-47 -49 -37 -50 -37 -36 -16 -13 -16 8 -47 -49 -49 2 -38 -30 6

+/- +/- +/- +/- +/- +/-

-46 -48 -40 -46 -45 -41 -39 -46 -48 -34 -31 -33 -33 -19 -28 -23 -21

Ontwikkeling 2006-2008

Veiligheid


Bevolkingssamenstelling


Leefbaarometerscore

tabel 2 leefbaarometer

+/+/+/+/+/+/+/+/+/↓ +/+/+/+/-

Klantwaardering over de woonomgeving

Realisatie 2008

6,8

Realisatie 2009

6,9

Jaarplan 2009

Jaarplan 2011

7,1 7,3 7,3

Voor de weerbare wijken van Delfshaven geldt dat de bevolkingssamenstelling minder eenzijdig is geworden. Stedelijk is er meer vooruitgang geboekt. De achterstand is nog niet kleiner geworden. Alleen in Oud Mathenesse is er wel sprake van het terugdringen van de achterstand. Uit de volgende meting kan blijken wat de aanpak binnen de VvE’s voor effect heeft. In Hoogvliet heeft Oudeland zich ook positief ontwikkeld, maar ook hier is de achterstand ten opzichte van de deelgemeente nog niet ingelopen. Dat geeft aan dat de aanpak voor Oudeland de komende jaren gewenst is. Voor Spijkenisse geldt dat de achterstanden wel gedeeltelijk zijn ingelopen. Er is dus sprake van een sterkere positieve ontwikkeling in vergelijking met Spijkenisse als geheel. De weerbare wijken Poptahof en Gillisbuurt zijn stabiel gebleven in de periode 2006–2008. Delft als geheel is wel vooruitgegaan, waardoor de achterstand is toegenomen. De wijken Wielwijk en Crabbehof in Dordrecht zijn ook duidelijk vooruitgegaan. Door een nog grotere sprong voorwaarts van de gemeente was er echter ook hier nog geen sprake van het inlopen van de achterstanden. Over het algemeen is er sprake van een vooruitgang. In 2011 zal blijken wat de uitkomst is over de periode 2008-2010, de periode van economische tegenwind. De huidige cijfers geven een goed beeld van de ontwikkeling bij een positieve economische groei. Vanaf 2008 geldt de specifieke aandacht voor de weerbare wijken vanuit de strategie van Woonbron en zal blijken in hoeverre die aanpak ook zichtbaar wordt in de Leefbaarometer.

4.5

ontketend handelen in een succesvol sociaal netwerk

In 2009 is de verbinding met de scholen versterkt. In alle vestigingen zijn stageplaatsen in samenwerking met scholen. tabel 3 stageplaatsen Stagiairs Realisatie 2008

vmbo/mbo hbo/wo Totaal

99 26 125

Realisatie 2009 Jaarplan 2010

80 37 117

100 20 120

Een aantal basisscholen wordt ondersteund in hun ontwikkeling naar een wijken netwerkschool en de samenwerking met de Hogeschool Rotterdam is vertaald naar een samenwerkingsovereenkomst. Doel van deze samenwerking is om onderwijs- en onderzoeksactiviteiten van de Hogeschool te richten op het terrein van praktijkgericht (ontwerp)onderzoek over vraagstukken van stedelijke ontwikkeling in combinatie met het inzetten van studenten. Woonbron participeert in de Cityports Academy Rotterdam als founding father en in CHV, Innovation Dock en het kennisnetwerk RDM Aqua Dock, de RDM campus en de ontwikkeling van de Campus in Hoogvliet.

prestatie-indicator

Met Woonstad en andere partijen zijn gesprekken gevoerd met betrekking tot de oprichting van een buurtbeheerbedrijf (BUUR). Dit is eind 2009 in Delfshaven operationeel geworden en doel van de ‘makelorganisatie’ is - door het verbinden van werk met lokale partijen - participatieplaatsen te realiseren om de weerbaarheid van individuele bewoners te vergroten.

Jaarplan 2010

Waardering ketenpartners voor ontketend handelen Realisatie 2008

7,2

Realisatie 2009

7,2

Jaarplan 2009

Jaarplan 2011


7,5 7,6 7,7

31

32



33

Keuzevrijheid en zeggenschap Eigenaarschap creëren door te faciliteren

5.1

onze visie

5.2


Woonbron wil een klantgedreven organisatie zijn. Voor onze klanten telt met name dat zij in een woning wonen die past bij hun wensen in een buurt waar ze zich prettig voelen. Een betrouwbare, heldere dienstverlening is daarnaast een voorwaarde voor klanttevredenheid. Dit vraagt van onze medewerkers dat zij de wensen en overtuigingen van de klanten echt begrijpen en hierop een antwoord kunnen geven met onder andere passende woningen, buurtbemiddeling, dienstverlening en bemiddeling bij leegkomend woningaanbod. Om hierin maximale keuzemogelijkheden te bieden aan onze klanten hanteren we onder andere Te Woon (keuzevrijheid om te kopen of te huren) en huurprijzen op basis van inkomen (twee-hurenbeleid). Ook gestaag blijven werken aan de nieuwbouwproductie vergroot het keuzeaanbod aan woningen en woonmilieus en zorgt dat de afstand tussen klantwensen en bestaand aanbod afneemt. Een ander belangrijk element uit onze visie is dat wij menen dat de klant zoveel mogelijk zelf zijn woonplezier wil en kan bepalen. De klanten zijn de ervaringsdeskundigen en weten zelf wat goed voor hen is. Daarom willen we steeds meer zeggenschap verschuiven naar onze klanten. In een groot deel van de appartementengebouwen die in het beheer van Woonbron zijn, staan als gevolg van ons Te Woonproduct, VvE’s aan het roer. Daarin is Woonbron één van de eigenaren en participeren ook huurders. Met de klant als echte opdrachtgever komt onze klantgedrevenheid in een stroomversnelling!

De dynamiek op de woningmarkt nam af, vooral in de middeldure en dure koopsector. We zagen dit beperkt terug op de huurmarkt; in bepaalde gebieden nam het aantal mutaties af. Echter, veel starters zien wel degelijk kans op de huidige koopmarkt omdat de prijzen voor starters aantrekkelijker worden. Ons Koopgarant-product, met korting en terugkoopgarantie, bleek erg in trek bij deze groep. De beoogde nieuwe huisvestingswet heeft in 2009 vertraging opgelopen als gevolg van het Europadossier. We hebben deelgenomen aan werkgroepen rond dit thema, bijvoorbeeld rondom de nieuwe huisvestingverordening van de Stadsregio Rotterdam. Steeds hebben we daar als inzet gekozen voor het verkleinen van de schotten op de woningmarkt voor de consument. Er is een beweging nodig van woonruimteverdeling naar woonruimtebemiddeling, met veel meer de wensen van de klant als uitgangspunt.

34


5.3

klanten zijn tevreden met dienstverlening

In ons bedrijfsplan hebben we onze ambities op het gebied van klantgedrevenheid vertaald naar rapportcijfers die klanten ons geven voor verschillende onderdelen van ons werk. Om te weten hoe de klant ons waardeert, hebben we een stevig klantonderzoeksprogramma. Zo werkt Woonbron al jaren met een klantenpanel van circa 1.400 klanten die gedurende het jaar aan een aantal onderzoeken meewerken. Deze onderzoeken geven ons een goed beeld hoe klanten aankijken tegen onze producten en diensten, hun woning en woonomgeving en de wijze waarop wij met hen communiceren. Daarnaast hebben we in 2009 twee extra onderzoeken uitgevoerd naar woonplezier in de algemene zin en de mate waarin klanten vinden dat zij ‘zeggenschap’ hebben bij Woonbron. Naast dit algemene klantenpanel werken we met onderzoek dat direct na het afronden van een dienst de tevredenheid meet, ons zogenaamde structurele dienstverleningsonderzoek (vertrokken klanten, nieuwe klanten, reparatieverzoek en planmatig onderhoud). De resultaten van deze metingen bieden heel concrete aanknopingspunten voor teams van medewerkers om klanten alsnog tevreden te stellen en processen te verbeteren. Weerbarstiger zijn de cijfers die onze klantenpanelleden geven voor de totale dienstverlening. De ‘rapportcijfers’ die we ons ten doel stelden in ons bedrijfsplan haalden we nog niet altijd. De waardering van huurders van Woonbron over de dienstverlening in het algemeen blijft stabiel op een rapportcijfer 7. Daarbij kunnen we de beoogde groei uit het jaarplan 2009 niet waarmaken. Gezien de reuring rond Woonbron in 2009 in de media en de efficiencyslagen die vanuit de ICR-sturing zijn ingezet (voor nadere toelichting zie hoofdstuk 9), is dit geen onverwacht resultaat. Onze nieuwe klanten geven ons rondom het betrekken van hun woning gemiddeld een 7,4. Dat is conform onze jaarplandoelstelling. De waardering van de eigenaren over de dienstverlening van Triant over 2009 is gemiddeld een 6,3. Dat cijfer daalde van een 6,7. We zijn in 2009 overgestapt op een andere onderzoeksmethodiek, wat de vergelijking bemoeilijkt. Woonbron heeft zich ten doel gesteld de tevredenheid van haar klanten, huurders en eigenaren, gestaag te verhogen. Dit vergt dat de nieuwe processen die ontstaan als gevolg van Te Woon, goed worden begrepen en routine worden. Met het e-Woonbron-programma werken we aan nieuwe, meer klantgedreven inrichting van processen en goede ondersteuning daarvan in de automatisering. Ook de houding- en gedragskant komt daarbij uiteraard aan de orde. Het is niet waarschijnlijk dat de effecten van e-Woonbron al in 2009 ‘doorklinken’ in onze cijfers omdat de pilot van de uitvoering van de nieuwe processen pas in 2010 start. Naast onze eigen metingen is de meting van de stichting KWH (een landelijk kwaliteitskeurmerk voor corporaties) een belangrijke graadmeter. Het behouden of behalen van het KWH-huurlabel voor elke vestiging is onze target. In 2009 hebben alle vestigingen het KWH-label behaald. Onze eigen VvEbeheerorganisatie Triant heeft in 2009 een SKW-audit gehad op basis waarvan zij ook dit kwaliteitslabel mag blijven voeren.

prestatie-indicator Waardering van de klant over de

dienstverlening in het algemeen bij het betrekken van een woning Realisatie 2008

7,0

Realisatie 2009

7,4

7,4

Begroting 2009

7,8

Jaarplan 2010

7,8

Jaarplan 2011

prestatie-indicator Waardering van de huurder over

de dienstverlening in het algemeen door Woonbron

Realisatie 2008

7,0

Realisatie 2009

7,0


7,3 7,6 7,6

prestatie-indicator Waardering van de eigenaar over

de dienstverlening in het algemeen door Triant

Realisatie 2008

6,7

Realisatie 2009

6,3


6,8 7,2 7,2

Loyaliteitsbeleid

Onderdeel van ons klantbeleid is het loyaliteitsbeleid: we belonen onze waardevolle klanten. Zo verrassen we klanten die 5, 121/2 , 25, 40 en 50 jaar klant van ons zijn met een passende attentie. Ook schenken we veel aandacht aan klanten die van bijzondere betekenis zijn voor hun buren of buurt.

Klachtencommissie

Klachten die wij krijgen, vertellen ons ook iets over onze dienstverlening. Woonbron is aangesloten bij een externe klachtencommissie (zie www.geschillencommissie-wonen-zhz.nl). Voordat een klacht naar de externe commissie gaat, doen we er alles aan een melding van ontevredenheid intern te signaleren en snel en zorgvuldig te beantwoorden. In 2009 ontving de geschillencommissie 28 nieuwe klachten over Woonbron, in 2008 waren dit er nog 40. Van de 40, inclusief overloop uit 2008, klachtendossiers die in 2009 in behandeling waren (zestien technisch, zes overlast, vier mutatieprocedure, twaalf financieel, twee overig), kwamen er 23 tot een uitspraak. Veertien klachten werden gegrond verklaard.


35

5.4

bewoners ervaren zeggenschap

Onderdeel van onze visie is het verleggen van zeggenschap van Woonbron naar onze klanten. Wij geloven dat bewoners die voelen dat ze hun eigen woning en woonomgeving kunnen beïnvloeden ook meer betrokken zijn en meer zorgdragen voor hun buurt. In Prins Alexander hielden we met succes de eerste pilots met de vernieuwde participatiestructuur. Daarbij kunnen huurders participeren in de VvE-vergadering en benoemt de VvE-vergadering de bewonerscommissies. Iets als ‘ervaren zeggenschap’ blijkt toch lastig om te meten. We hebben ons klantenpanel hiernaar gevraagd. De resultaten zijn nog vrij laag, net als in 2008 toen we dit voor het eerst vroegen. Op het onderdeel zeggenschap blijken veel klanten teleurgesteld te zijn over hun invloed op verschillende aspecten van onze basisdienstverlening (denk aan de keuze om wel/niet onderhoud te plegen). In onze Midterm Review besloten we om de doelstelling niet aan te passen, in de wetenschap dat we de lat hoog hebben gelegd en dat we dus een lange adem moeten hebben.

5.5.

bewoners ervaren keuzevrijheid

Door middel van Te Woon willen we meer keuzevrijheid en carrièremogelijkheden aan woonconsumenten bieden. In het jaarplan 2009 hebben we ons daarom ten doel gesteld 47% van onze voorraad eind 2009 Te Woon te hebben aangeboden. Eind 2009 staat de teller op 45%. Ruim 2.500 woningen konden in 2009 aan de Te Woon-voorraad worden toegevoegd. Woonbron heeft eind 2009 in totaal 20.824 woningen Te Woon gelabeld.

Mutaties, verhuringen en verkopen

Sinds de introductie van Te Woon verwachten wij dat, conform marktverhoudingen, 35% van de aangeboden woningen verkocht zou kunnen worden en 65% verhuurd. De realiteit liet tot 2009 andere cijfers zien omdat we vooral gebruik maakten van het aanspreken van huurders op hun mogelijkheden: ongeveer 10% werd verkocht en 90% verhuurd. Begin 2009 is besloten om het begrote aantal te verkopen woningen daadwerkelijk te realiseren. Hiervoor was nodig het aanbod niet alleen via de huurkrant kenbaar te maken maar het aanbod ook actief via de verkoopkanalen bekend te maken. Een nieuwe website: huiskopenmetkorting.nl en een promotiecampagne in alle beheergebieden heeft ertoe bijgedragen dat de begroting in 2009 werd gerealiseerd; er zijn 1.161 woningen, 25 parkeerplaatsen en een garage verkocht, bij een begroting van 1.145 verkopen. Ons Koopgarant-product blijkt in dit economisch tij een sterk product. Door de prijsstelling en de terugkoopgaranties durven kopers de sprong nog wel te wagen. We verwelkomen met name jongere (koop-)starters als nieuwe klant. Het aantal mutaties in de voorraad is vrij stabiel en verschilt afhankelijk van de activiteiten in een gebied. In Dordrecht zien we bijvoorbeeld de effecten van de uitverhuizingen in de wijk Wielwijk terug in een hogere mutatiegraad. tabel 4 aantal mutaties (in % van de voorraad) Vestiging

Delft Delfshaven Dordrecht Hoogvliet Prins Alexander Spijkenisse IJsselmonde totaal

2006

2007

2008

844 (9,3%) 627 (8,9%) 723 (10,4%) 546 (9,6%) 333 (11,3%) 218 (6,1%) 730 (9,6%) 4.021 (9,4%)

784 (8,9%) 563 (8,0%) 785 (11,5%) 423 (7,8%) 307 (10,4%) 307 (8,6%) 619 (8,5%) 3.788 (9,0%)

731 (8,5%) 544 (7,8%) 680 (10,4%) 343 (6,5%) 175 (6,1%) 300 (8,5%) 610 (8,8%) 3.383 (8,3%)

2009*

655 (7,6%) 666 (8,2%) 792 (11,3%) 244 (5,2%) 457 (9,8%) 328 (8,4%) 531 (6,9%) 3.673 (8,2%)

* exclusief tijdelijke verhuur We bewaken dat het aantal verkopen in balans blijft met de vraag naar huurwoningen. Dat blijkt ook het geval. Van de nieuwe contracten die in 2009 zijn afgesloten, is 71% een huurcontract (2.603 van de

36


prestatie-indicator Waardering van de klant over zijn zeggenschap

Realisatie 2008

6,2

Realisatie 2009

6,1

7,0

Begroting 2009

7,4

Jaarplan 2010

7,4

Jaarplan 2011

prestatie-indicator % ‘Te Woon’ gelabelde woningen Realisatie 2008

39%

Realisatie 2009

45%


47% 51% 55%

3.673 mutaties). Van de vrijkomende woningen in de Te Woon-voorraad is in 2009 47% verhuurd en 53% verkocht. figuur 2 nieuwe contracten 2009 NIEUWEßCONTRACTEN

!ANTALßEIGENARENß-'% ßETC !ANTALßEIGENARENß4Eß7OON !ANTALßHUURDERSß4Eß7OON !ANTALßHUURDERSßHUUR

DELFSHAVEN

DELFT

DORDRECHT

HOOGVLIET

IJSSELMONDE PRßALEXANDER SPIJKENISSE

Realisatie 2007 313 327 48 60 Realisatie 2008 310 272 34 53 Begroot 2009 332 792 16 5 Realisatie 2009 297 814 40 36 Realisatie 2009 per vestiging • Delfshaven 49 123 5 14 • Delft 3 111 8 6 • Dordrecht 72 95 1 3 • Hoogvliet 3 64 16 13 • Prins Alexander 132 152 2 0 • Spijkenisse 12 81 0 0 • IJsselmonde 26 188 8 0 begroot 2010 297 654 11 7

Totaal

Vrije verkopen

Koopcomfort 1e verkoop

Koopgarant 1e verkoop

Wederverkoop

tabel 5 verkopen in 2009

748 669 1145 1187 191 128 171 96 286 93 222 969

Woonruimtebemiddeling

In het jaarplan 2009 hebben we ons ook ten doel gesteld klanten meer keuzevrijheid te bieden door te werken aan een meer klantgedreven methode van woonruimtebemiddeling. In onze vestiging in Dordrecht werken we met het zogenaamde POL-model, waarbij klanten zich inloten voor een referentiewoning en vervolgens op basis van een intakegesprek een woning krijgen aangeboden waarbij hun specifieke woonvoorkeuren (zoals bijvoorbeeld naar leefstijl) en die van de bewoners rondom de leeggekomen woningen een belangrijke rol spelen. Dit POL-model gebruiken we niet bij andere vestigingen van Woonbron. In 2009 hebben we met name ingezet op het beïnvloeden van de nieuwe


37

huisvestingsverordeningen die in de maak zijn als gevolg van de te verwachten nieuwe huisvestingswet. Tot op heden vallen de ideeën om vorm te geven aan een meer klantgerichte woonruimtebemiddeling in goede aarde bij belangrijke partners in de Stadsregio Rotterdam. Er lijkt ruimte te ontstaan om recht te doen aan verschillende zoekpatronen: van een direct zoeken segment voor de spoedzoeker tot een optiemodel voor de heel gerichte zoekvraag. Ook wordt gesproken over ondersteuning van de match tussen woonmilieu en leefstijl. In Delft is Te Woon in de woonruimteverdeling formeel nog een lopend experiment. Daarom wordt gewerkt aan draagvlakvorming om hier regulier beleid van te maken. Binnen het Model-op-Maat (Haaglandse woonruimteverdelingsmodel) werkt Woonbron mee aan het experiment Direct zoeken (voor spoedzoeker, dagelijks aanbod alleen via internet, zonder voorwaarden, via loting) en denkt actief mee over verdere doorontwikkeling van invulling van het regionale model. Denk hierbij aan de bouw van een nieuwe website, die klantgericht is en de (keuzes van de) klant meer centraal stelt.

Aanvullende producten en diensten

Keuzevrijheid bieden we ook door ons assortiment aanvullende producten en diensten. De afzet van deze producten blijft tevens in 2009 relatief beperkt. In het tweede kwartaal zijn de wijzigingen in het serviceabonnement en het beleid onderhoud en reparaties goedgekeurd en afgestemd met de bewonersorganisaties. Het nieuwe beleid is per 1 juli 2009 in werking getreden. Tevens is in het tweede kwartaal het beleid rond het eerste jaar gratis serviceabonnement ingevoerd, waardoor alle nieuwe klanten kunnen kiezen voor een jaar gratis serviceabonnement. In het laatste kwartaal van 2009 is ervoor gekozen om het product ‘persoonsalarmering’ niet langer te continueren. Dit bleek onvoldoende meerwaarde voor onze klanten te hebben. Klanten kunnen als aanvullende producten en diensten in onze woonwinkels nu nog kiezen voor het serviceabonnement, woonverzekeringen, een politiekeurmerk veiligheidspakket, verhuisservice, keukenkeuze, sanitairkeuzepakketten en doe-het-zelf kortingen.

38



39

Empowerment van het souterrain De tijdelijke zorg voor mensen

6.1

onze visie

6.2


Doel van Woonbron is hofleverancier van het souterrain van de woningmarkt te zijn. Hiermee bedoelen we dat we er moeten zijn voor die mensen die een steuntje nodig hebben. Sommige mensen zijn tijdelijk onvoldoende in staat eigen keuzes te maken en kunnen niet meer zonder meer zelfstandig wonen. Tienermoeders, bepaalde groepen jongeren, daklozen, ex-verslaafden, (ex-)psychiatrische patiënten: zij verdienen extra aandacht en hebben een stimulans nodig om naar school en aan het werk te gaan. Het is van belang dat hierbij de keten tussen wonen-leren-werken-zorg goed functioneert. Wij zijn daarom een van de initiatiefnemers van het Münchhausen-manifest, waarin partijen uit de keten afspraken vanuit een oplossingsgerichte aanpak en mensen met een hulpvraag centraal stelt.

De afgelopen jaren is er veelvuldig een beroep gedaan op Woonbron om bij te dragen aan het leveren van huisvesting van deze klantgroep. Ook in 2009 werd er veel van Woonbron verwacht, met name voor (zwerf)jongeren, ex-gedetineerden en voormalig dak- en thuislozen. Die eerste groep blijft moeilijk traceerbaar en heeft grote verschillen voor wat betreft begeleidingsbehoefte en samenlevingsvorm. Uit onderzoeken in opdracht van de gemeente Rotterdam blijkt duidelijk dat er een groeiende behoefte is naar begeleid wonen voor jongeren maar is er een sterk onderscheid te maken tussen twee categorieën jongeren. Ten eerste de groep jongeren met een onstabiele thuissituatie die vaak schooluitval tot gevolg heeft en waar een stabiele woonomgeving met minimale begeleiding al voldoende is om toch een startkwalificatie te kunnen behalen. Ten tweede de groep waarmee meer aan de hand is (bijvoorbeeld verslaving, hoge schulden, verstandelijk beperkt, ex-detentie) en waar zwaardere begeleiding ook een andere woonvorm betekent. Deze laatste groep is daarmee ingewikkelder omdat voor deze groep een sterk ‘Not In My Back Yard’ effect bestaat. Deze problematiek en de noodzaak voor deze beide groepen erkent Woonbron. We proberen hierop zo flexibel mogelijk een antwoord te geven samen met zorginstellingen, onderwijsinstellingen en gemeentelijke diensten, zonder de behoeftes van de jongeren uit het oog te verliezen. De groep van ex-gedetineerden kreeg, evenals in 2008, veel aandacht. Het is bekend dat goede huisvesting als onderdeel van een maatwerk begeleidingsconcept, recidive sterk vermindert. Wij dragen hieraan bij door, zowel op het gebied van voorzieningen als op het gebied van woonbegeleiding in reguliere woningen, afspraken te maken. De groep dak- en thuislozen is behoorlijk afgenomen maar is door de economische situatie van blijvend belang.

40


Wij zijn ons, en met ons ook de gemeente en partnerinstellingen, wel bewust van het feit dat de leefbaarheid in bepaalde wijken niet verder onder druk moet worden gezet en dat de toewijzing van reguliere woningen en de ontwikkeling van projecten in samenspraak met de omwonenden moet gebeuren. Daarbij is de begeleiding die de zorginstellingen kunnen garanderen essentieel en daar blijven we dan ook kritisch naar kijken.

6.3

mensen de regie over eigen leven teruggeven

Samen met zorgpartijen helpen we mensen die een steuntje nodig hebben. Grotendeels doen we dat in reguliere woningen. Deze worden op individuele basis aangeboden. Onze ketenpartners nemen de begeleiding van mensen op zich. Bij empowerment van mensen is het van toenemend belang dat de keten tussen wonen-leren-werken-zorg goed functioneert. Met een aantal van deze zorgpartijen hebben we prestatieafspraken. Een deel van de bemiddelingen komt tot stand via de gemeente. In 2009 zijn de volgende woningen geleverd voor bijzondere doelgroepen (aantallen zijn inclusief statushouders en generaal pardon): tabel 6 aantal leveringen aan bijzondere doelgroepen (inclusief statushouders en generaal pardon) Gemeente Aantal leveringen 2008

Delft Dordrecht Rotterdam Spijkenisse Totaal

Aantal leveringen 2009

62 18 169 14 263

10 71 70 9 160

Naast deze reguliere woningen worden ook voorzieningen geschikt gemaakt voor begeleid wonen, zoals de ( jongeren)foyers. In 2009 hebben we een viertal voorzieningen opgeleverd en hebben we voor negen voorzieningen verder ontwikkelingen gemaakt. tabel 7 opgeleverde voorzieningen voor bijzondere doelgroepen Gemeente

Opleveringen

Rotterdam • • • Delft •

Short stay/jongerenhuisvesting op De Rotterdam 36 van de in totaal ongeveer 70 eenheden voor mensen met een psychiatrisch ziektebeeld in multifunctioneel centrum De Nieuwe Nachtegaal* Bovenstraat in IJsselmonde: opvang voor tien voormalig dak- en thuislozen Dag- en nachtopvang voor PerspeKtief aan de Spoorstraat

(* Woonbron won in 2009 de MVO Award tijdens het Nationale Symposium Woningcorporaties)

Gemeente

Nieuwe ontwikkelingen

Rotterdam • • • Spijkenisse • Dordrecht • Delft •

Superkubus voor stichting Exodus (als gevolg van juridische procedures is de start van de verbouwing uitgesteld tot 2010) Overige eenheden in De Nieuwe Nachtegaal Jongerenhuisvesting (diverse vormen) in Centrum Rotterdam, in Hoogvliet (Campus Hoogvliet), in Delfshaven (Rochussenstraat) en IJsselmonde (Wilbertoord) Jongerenfoyer in samenwerking met Zadkine Wonen-leren project Hotel Klarenbeek Short Stay Facility Die Buytenweye

In 2009 wilden we 177 eenheden voor het souterrain beschikbaar stellen. Dat hebben we niet gehaald. Wel voegden we 122 eenheden toe (waarvan 38 eenheden voor statushouders en generaal pardon). Voorop staat dat we minimaal ons aandeel nemen in de behoefte vanuit de maatschappij en dat we verzoeken van ketenpartners voor nieuwe foyers blijven overwegen. Ook faciliteerden we via De Plint/ SSF 134 re-integratietrajecten. Zo snijdt het mes aan twee kanten.

prestatie-indicator Aantal eenheden voor souterrain geleverd

Realisatie 2008

165

Realisatie 2009

122



177 308 200

41

42



43

Duurzaamheid Maken wat niemand óóit meer kwijt wil

7.1

onze visie

7.2

de omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron?

Maatschappelijk verantwoord ondernemen is in onze visie duurzaam ondernemen. Vanuit dit besef streven wij duurzame ontwikkeling na in ál onze kernactiviteiten. Zo willen wij in navolging van het Rotterdam Climate Initiative (RCI) organisatiebreed een jaarlijkse CO2-reductie van 3% per jaar realiseren door fors te investeren in de energiezuinigheid van woningen. Ook de principes van duurzaam bouwen en de toepassing ervan bij alle bouw-, renovatie- en onderhoudsactiviteiten worden steeds meer verankerd in onze organisatie. Duurzaam bouwen betekent voor ons meer dan het toepassen van minder milieubelastende materialen. Het gaat ook om het realiseren van gebouwen en woonmilieus met een lange levensduur. Woningen en gebouwen die de emotie oproepen van ‘dierbaarheid’ zullen nu eenmaal langer meegaan dan woningen waar niemand iets mee heeft.

Woonbron behoorde bij de eerste corporaties die duurzaamheid serieus oppakten. Die start was niet alleen ambitieus door middel van convenanten de organisatie vast te leggen op het behalen van CO2-ambities en labelstappen. Maar ook door te starten met duurzaamheidsambities vanuit een breed aandachtsgebied. De afgelopen jaren hebben deze ambities tot zichtbare en aantrekkelijke pilots geleid die ook aansluiten bij het RCI. Dit heeft veel ervaringen opgeleverd met de haalbaarheid en effectiviteit van systemen en technieken. Zo blijkt de inzet van kleine windturbines voorlopig niet functioneel en zijn vooral positieve ervaringen opgedaan met geïntegreerde ontwerpen voor nieuwbouwwoningen en renovaties. Op het gebied van techniek nemen Aedes en de leveranciersmarkt een steeds steviger rol op zich. De koplopersrol van Woonbron verschuift dan ook meer naar de aanpak en integratie van het bewonersgedrag in het duurzaamheidsprogramma en het verduurzamen van de reguliere bedrijfsvoering (mutatie, planmatig onderhoud, renovatie, nieuwbouw en beheer). Ook het stimuleren van andere partijen tot het denken over duurzaamheid hebben we afgelopen jaar gestimuleerd door deelname in debatten en congressen.

co2-reductie Voor 2009 hadden we ons het volgende ten doel gesteld: 3% CO2-reductie en het maken van 5.000 labelstappen. We zijn in 2009 gestart met het overdragen van de verantwoordelijkheid voor de 7.3

44


CO2-reductie (met name door energiebesparing) naar de vestigingen. De CO2-reductie doelstelling van 3% voor 2009 is bijna behaald. Met 2,9% is een goede prestatie neergezet. Een verdeling naar CO2-reductie bij de vestigingen is te zien in onderstaande tabel. Een groot deel behalen we dankzij het overstappen van VvE’s en zakelijke aansluitingen op groene stroom. 40% van de VvE’s en alle Woonbron-gebouwen gebruiken nu groene stroom. Daarnaast zijn er 3.063 labelstappen behaald in al onze beheergebieden. De labelstappen worden voornamelijk behaald uit grootschalige renovatie (Knikflats, Poptahof, Dirk Costerplein) en de oplevering van vervangende nieuwbouwprojecten (Sportdorp, Park van Oeden). tabel 8 co2 besparing 2009 CO2-besparing 2009

Groene stroom groot zakelijk Groene stroom VvE Delfshaven Delft Dordrecht Hoogvliet IJsselmonde Prins Alexander Spijkenisse Algemeen totaal

7.4

kg CO2

% CO2-reductie

2.313.880 1.182.845 172.639 393.650 204.791 223.450 515.983 406.756 69.604 1.236 5.484.834

1,22% 0,63% 0,09% 0,21% 0,11% 0,12% 0,27% 0,22% 0,04% 0,00% 2,90%

duurzaam ondernemen

De bestaande convenanten zijn uitgevoerd en bewijzen hun waarde. De samenwerking met RCI, Stichting Natuur & Milieu, Woonbond en CPRW leveren een belangrijk aandeel in het vormgeven van de duurzaamheidsambitie. Bij het RCI is aangegeven dat kennisoverdracht door middel van evaluatie van de projecten een belangrijk onderdeel wordt voor de herijking van het convenant in 2010. Dit sluit aan bij de koers die Woonbron intern nodig heeft om duurzaamheid te integreren in interne processen. De samenwerking met de gemeenten Delft, Dordrecht en Spijkenisse is in 2009 niet vastgelegd in convenanten. Wel zijn op verschillende terreinen interessante ontwikkelingen met deze partners tot stand gebracht zoals het Dream Team in Delft en het netwerk voor de restwarmte in Dordrecht. Dit levert op dit moment geen aanleiding om tot convenanten over te gaan.

prestatie-indicator % CO2-reductie per jaar Realisatie 2008

2,3%

Realisatie 2009

2,9%


3,0% 3,0% 3,0%

Voor de Duurzaamheidsbarometer is een uitgebreide pilot in Dordrecht en Hoogvliet uitgevoerd. Dit heeft geleid tot veel inzichten in het gebruik van de barometer. Echter, de ontwikkelingen vanuit Stichting de Duurzaamheidsbarometer zijn nog niet zo ver dat de input van pilots tot een bruikbaar instrument heeft geleid. Invoering Woonbron-breed is daarmee niet van de grond gekomen. Woonbron stimuleert de inzet van duurzame industriële restwarmte voor de verwarming van huizen. De aansluiting van 7.500 nieuwe woningen op de huisvuilverbrandingscentrale Brielselaan ging niet door omdat deze gaat sluiten. Eind 2009 is goedkeuring gegeven voor een nieuwe opzet voor het Rotterdam Warmtebedrijf op basis van aansluiting op de AVI Rozenburg. Hier is meer zuivere restwarmte beschikbaar waardoor de CO2-reductie potentieel stijgt naar 80.000 ton. Bijkomend voordeel hierbij is dat de restwarmte van Rozenburg eerder beschikbaar kan zijn.


45

46



47

Het fundament: medewerkers en organisatie De zorg voor continuïteit

8.1

onze visie

8.2

medewerkers zijn toegerust voor onze strategische opgave

Om onze strategie succesvol te maken hebben wij medewerkers nodig die betrokken én competent zijn. Daarom hechten wij groot belang aan het vergroten, verbeteren en borgen van de kennis en vaardigheden van onze medewerkers. Procesmanagement, als de logistieke ‘hardware’ van onze strategie, koppelen wij daarbij aan competentiemanagement, de ‘software’. Uiteraard zijn medewerkers die plezier in hun werk hebben, essentieel voor het goed functioneren van onze organisatie.

Woonbron Fit

De voorgenomen plannen op de strategische personeelsplanning, de arbeidsmarktcommunicatie en de werving en selectie zijn vroeg in het jaar flink gewijzigd door een grote bezuinigingsopgave op formatie en loonkosten, gevat onder de naam Woonbron Fit 2010. Op basis van de originele begroting hebben de diverse bedrijfsonderdelen begin 2009 bezuinigingsdoelstellingen geformuleerd, die zij in de loop van het jaar moesten realiseren. Uitgangspunt is steeds geweest: de FIT-doelstellingen een zo min mogelijk negatieve invloed te laten hebben op de bestaande medewerkers en het werkplezier. Totaal acht medewerkers zijn herplaatst in een passende functie, drie medewerkers zijn voor een langere duur gedetacheerd bij een externe partij (per 1-1-2010 is daarvan 1 persoon definitief overgestapt) en enkele medewerkers zijn aan een leuke passende baan geholpen buiten de organisatie. De grootste slag in bezuiniging op fte’s, en daarmee op kosten, is echter gemaakt door optimaal gebruik te maken van natuurlijk verloop. Vrijkomende plaatsen als gevolg van vertrek of (flex-)pensioen zijn niet opnieuw opgevuld óf vervuld met interne kandidaten die elders boventallig dreigden te worden. Daarnaast zijn (dreigend) boventallige medewerkers begeleid naar en geplaatst op plekken waar personen met een tijdelijke arbeidsovereenkomst zaten. Direct gevolg was wél dat die tijdelijke medewerkers in de regel de organisatie noodgedwongen moesten verlaten. Naast de besluiten met betrekking tot ombuiging in de begroting moest er in 2009 ook een flinke ombuiging plaatshebben op de inzet van uitzendkrachten. Waren er per 01-01-2009 nog 73 inleenkrachten, per 01-01-2010 waren dat er nog slechts 20. We hebben onze bezuinigingsdoelstelling eind 2009 behaald, resulterend in 8,5% lagere kosten voor lonen en salarissen. Niet alleen is Woonbron

48


Fit voor 2010 geslaagd omdat veel maatregelen doorwerken in 2010. Er is ook een belangrijk fundament gelegd onder het fitprogramma voor volgende jaren.

prestatie-indicator

Kennismanagement

aan bedrijfscompetenties voldoet

Met het in gebruik nemen van het nieuwe medewerkerportaal is tevens een nieuwe documentenbibliotheek ontworpen, ingericht en gevuld. Deze bibliotheek is gebaseerd op het concept van kennismanagement, de expliciete kennis, en is inhoudelijk afgeleid van de thema’s van ons bedrijfsplan Mensen maken Wonen. De bibliotheek bevat de strategische, tactische en deels operationele documenten ter ondersteuning van de drie procesniveaus. In 2010 zal gestart worden met het opstellen van kenniskaarten, de impliciete kennis binnen Woonbron. Deze dient ter ondersteuning van de strategische personeelsplanning en het competentiemanagement.

INK-audit

De audit door het INK heeft een goed inzicht gegeven in de organisatiekracht van Woonbron. Woonbron kwalificeert bijna voor de INK onderscheiding. De aanbevelingen zijn ter harte genomen in de jaarplannen voor 2010.

Kwaliteitsbeleid

Met het ontwerpen van generieke bedrijfsprocessen en het implementeren daarvan in 2010 was ook de noodzaak aanwezig om de opzet van het auditproces aan te passen. Hiervoor is een voorstel gemaakt en er wordt een overkoepelend auditteam gevormd. De samenwerking tussen team Proces Informatie Management, kwaliteitscoördinatoren en proceseigenaren is versterkt.

Competentiemanagement

Al met al zijn we in 2009 gegroeid als organisatie. De specifieke doelstellingen die we ons stelden zijn, ondanks dat het een bijzonder jaar was, gehaald. Zowel competentieontwikkeling, ziekteverzuim als interne mobiliteit ontwikkelen zich in de gewenste richting.

8.3

medewerkers ervaren werkplezier

Een breed medewerkertevredenheidsonderzoek wordt eens per vier jaar uitgevoerd. Om in de tussentijd toch de vinger aan de pols te houden, meten we elk jaar het ervaren werkplezier in december met een korte, digitale vragenlijst onder alle medewerkers. In de korte vragenlijst zijn vier verschillende rapportcijfers gevraagd die gezamenlijk de PI-score vormen. Het gaat dan om een algemeen cijfer voor het werk, voor Woonbron als werkgever, voor de uitdaging in het werk en tot slot voor de gemotiveerdheid van de directe collega’s. In onderstaande tabel zijn de gemiddelde rapportcijfers in 2008 en 2009 voor Woonbron als geheel weergegeven. Hieruit blijkt dat Woonbron als werkgever minder hoge rapportcijfers krijgt dan vorig jaar. Verder is de tevredenheid vrij stabiel gebleven. tabel 9 rapportcijfers ervaren werkplezier

Werk Woonbron als werkgever Uitdaging in het werk Gemotiveerdheid collega’s

2008

7,5 7,6 7,4 7,2

2009

7,5 7,3 7,2 7,2

Gemiddeld voor Woonbron is er geen sprake van een significante verandering ten opzichte van vorig jaar. We zien een lichte daling, ook als we kijken naar het antwoord op de vraag hoe het werkplezier zich heeft ontwikkeld het afgelopen jaar. 48% van de medewerkers geeft aan dat het werkplezier gelijk is gebleven. 29% meent dat het werkplezier is afgenomen, 23% vindt dat het werkplezier is toegenomen. Het ambitieniveau is in 2009 behaald.

% Medewerkers in vaste dienst dat

Realisatie 2008

86%

Realisatie 2009

89%

Jaarplan 2009 Jaarplan 2010 Jaarplan 2011

84% 85% 86%

prestatie-indicator % (in ontwikkeling naar) allround medewerker

Realisatie 2008

64%

Realisatie 2009

67%


50% 70% 72%

prestatie-indicator % Medewerkers in vaste dienst dat

aan functiespecifieke competenties voldoet

Realisatie 2008

84%

Realisatie 2009

85%


76% 90% 92%

prestatie-indicator % Vacatures intern vervuld Realisatie 2008

21%

Realisatie 2009

44%


25% 60% 60%

prestatie-indicator % Ziekteverzuim (inclusief langdurig) Realisatie 2008

3,6%

Realisatie 2009

3,4%



4,0% 3,8% 3,6%

49

8.4

de ondernemingsraad

Het jaar 2009 is voor de organisatie, de Raad van Bestuur en de OR een bijzonder zwaar jaar geweest. Dit jaar stonden De Rotterdam en het Woonbron Fit-programma centraal. Andere belangrijke thema’s waren e-Woonbron en het Centraal Bedrijfsbureau. Door toepassing van de ICR, die door de banken is op gelegd, is Woonbron verplicht haar bedrijfsvoering binnen de organisatie aan te passen. Dit resulteerde in een aantal bezuinigingsmaatregelen. Belangrijk is om de bedrijfskosten en het aantal fte’s naar beneden bij te stellen tot het gewenste niveau bereikt is in 2010. Om op een verantwoorde wijze het aantal fte’s naar beneden bij te stellen, is als vangnet door werkgever en werknemerspartijen een doorlopend Sociaal Plan overeengekomen. Naast deze twee onderwerpen heeft de OR zich in 2009 onder andere beziggehouden met: - WIF (Wooninvesteringsfonds) - VMT-profielen (Vestigings Management Team) - MeTeO (medewerkertevredenheidsonderzoek) - Advies inzake aanstelling voorzitter RvC - Aanpassing leaseregeling - Kwartaalrapportage Ook andere lopende zaken, zoals ontwikkeling bij de vestigingen door ontbrekende Onderdeel Commissies (die de belangen van de vestigingen en S&O vertegenwoordigen) in te stellen, kwamen aan de orde.

ARBO

De Ondernemingsraad heeft op een constructieve wijze regelmatig overleg gevoerd met de ARBOcommissie. Dit heeft geresulteerd tot betere ARBO-voorzieningen binnen onze organisatie. Mede doordat er twee vertegenwoordigers uit de OR in de ARBO-commissie zitting hebben, is de OR volledig geïnformeerd over de lopende zaken.

De adviesaanvragen

In 2009 heeft de OR zeven adviesaanvragen ontvangen. 1. Adviesaanvraag betreffende organisatorische en personele gevolgen door bezuinigingsmaatregelen. 2. Pilot release A van e-Woonbron. 3. VMT-profielen (de OR heeft i.o.m. bestuur hierover geen advies gegeven). 4. Woonbron Fit. 5. Plan van aanpak Centraal Bedrijfsbureau Vastgoedbeheer. 6. Advies inzake aanstelling voorzitter RvC en andere leden RvC.

Instemmingsaanvragen

In 2009 heeft de OR twee instemmingaanvragen ontvangen. 1. Gereedschapsvergoeding 2. Toepassing Black Box Voorafgaand aan de aanvragen werd veelal constructief overlegd tussen de OR en het bestuur. Dit leidde er mede toe dat de OR op alle aanvragen na zorgvuldig onderzoek en overleg positief heeft geadviseerd. Daarbij is door de OR meestal een aantal aanvullende voorwaarden gesteld (bijvoorbeeld de toepassing van het doorlopend sociaal plan).

50


prestatie-indicator Waardering

medewerkertevredenheid Realisatie 2008

7,4

Realisatie 2009

7,3


7,5 7,4 7,4


51

Presteren naar vermogen

9.1

onze visie

Woonbron onderneemt om maatschappelijk te kunnen presteren. Wij zetten ons vermogen dus in om maximaal te kunnen investeren waar dat nodig is. Onze investeringen dragen bij aan woonplezier, weerbare wijken, producten met een evenwichtige verhouding tussen prijs en kwaliteit, de productie van woningen in de Zuidvleugel en aan de transformatie naar succesvolle en onderscheidende woonmilieus. Vanuit deze insteek benadert Woonbron haar financiële positie, met als centrale vraag: hoe groot is de investeringsruimte van Woonbron, het vrije eigen vermogen? En in het verlengde daarvan: op welke wijze kunnen we onze investeringsruimte vergroten zonder concessies te hoeven doen aan onze bijdrage aan de maatschappelijke thema’s waaraan wij ons hebben verbonden? Dat vraagt om permanente aandacht voor de validiteit van onze strategie, de kansen die er zijn om financiële waarde toe te voegen, de effectiviteit van onze (investerings)besluiten, de efficiency van onze bedrijfsvoering en het risicoprofiel van Woonbron. Deze onderwerpen staan dan ook centraal in de financiële sturing van Woonbron en vormen tevens de leidraad voor onze verantwoording over de financiële prestaties van Woonbron. Achtereenvolgens komen in het vervolg van dit hoofdstuk aan de orde: 9.1 Woonbron Fit (over onze bedrijfsvoering) 9.2 Verdienen waar het kan (over ons financieel rendement) 9.3 Wonen als bron (over de financiële impact van onze strategische keuzes) 9.4 Investeren waar het moet (over de vermogensaanspraak van ons investeringsprogramma) 9.5 Zorg voor continuïteit (over ons risicoprofiel, treasury en risicomanagement) In de afsluitende paragraaf 9.6 Presteren naar vermogen (over onze financiële spankracht) brengen we aan de hand van ons sturingsmodel ‘de gedifferentieerde vermogensbenadering’ in beeld wat de consequenties van bovenstaande onderwerpen zijn voor de ontwikkeling van ons eigen vermogen. Het geeft ons een basis om uitspraken te doen over ons vrije eigen vermogen en het deel daarvan dat we de komende jaren kunnen gebruiken, onze investeringsruimte.

52


9.2

woonbron fit: over onze bedrijfsvoering

Fit voor de toekomst: naar een efficiëntere bedrijfsvoering

Mede vanwege de gewijzigde voorwaarden die door de kapitaalmarkten en vanuit het WSW worden gesteld aan de ontwikkeling van de operationele kasstromen, stuurt Woonbron nadrukkelijker op haar rentedekkingsgraad (ICR). De Raad van Bestuur heeft in het voorjaar van 2009 het besluit genomen om taakstellende afspraken te maken voor een besparing van € 9 mln., en daarmee in eerste instantie een ICR groter dan 1,0 te realiseren. Ankerpunt is de door de vestigingsdirecteuren geaccepteerde keuze om de eigen vestiging eind 2010 met hun beheerorganisatie en bijbehorende personele lasten op de interne benchmark (Delft, Delfshaven) te hebben. Het principe ‘thuis in de wijk’ blijft bepalend voor onze organisatie-inrichting. De ambities om de kosten fors te reduceren heeft veel creativiteit teweeg gebracht waarmee ondanks de forse taakstelling veel van de gewenste resultaten toch zijn gerealiseerd. De vestigingen hebben de vrijheid om te optimaliseren door bijvoorbeeld functies te combineren, management te delen, gezamenlijk taken met een andere vestiging uit te voeren. Goede klantbediening (zoals bijvoorbeeld het behoud van het KWH-label) dient steeds gegarandeerd te zijn. De bezuinigingsdoelstellingen zijn niet vrijblijvend. Ook in 2010 zet Woonbron haar fitprogramma voort teneinde permanent een ICR van minimaal 1,2 te realiseren en tevens te voldoen aan de eisen die vanuit het WSW aan de operationele kasstromen worden gesteld: positief na 2% fictieve aflossing van leningen.

Onderscheid naar deelexploitaties

In de voorgaande hoofdstukken van dit jaarverslag is uiteengezet op welke wijze Woonbron haar bijdrage levert aan de maatschappelijke thema’s waaraan we ons hebben verbonden. Uit deze beschrijvingen wordt duidelijk dat Woonbron een breed scala aan activiteiten verricht om de gevraagde bijdragen te kunnen leveren. Van deze activiteiten behoren sommige tot het natuurlijke domein van de beherende corporatie, onze basis, terwijl andere volledig kunnen worden verbonden aan de overtuiging van Woonbron dat de corporatie meer kan en moet doen. Ten behoeve van het financiële inzicht en de behoefte om de grip op onze bedrijfsvoering te versterken, heeft Woonbron groepen van activiteiten geclusterd naar een aantal deelexploitaties waaraan alle kosten en opbrengsten kunnen worden toegerekend.


53

tabel 10 uitsplitsing regulier beheer ten opzichte van overige deelexploitaties

Succesvolle woonmilieus

woningvoorraad leefstijlen woonplezier

Weerbare wijken

leefbaarheid bewonerspositie vastgoedwaarde ontketend handelen

Empowerment van het souterrain

woningen beschikbaar

Duurzaamheid

energieprestaties duurzame gebouwen

Betaalbaarheid

marktconformiteit prijssubsidie

Financiële basis voor toekomstige keuzes

investeringsruimte

54

grote impact op realisatie SBF enige impact op realisatie SBF


kwaliteit dienstverlening zeggenschap keuzemogelijkheden

Keuzevrijheid en zeggenschap

financieel resultaat 2009 in € mln

Totaal

Succesbepalende factor

Commerciële activiteiten

Thema

Maatschappelijke investeringen

Duurzaamheid

Leefbaarheid

Productie

Verkopen

dit is waar we aan werken

VvE-beheer

Regulier beheer

dit is wat we doen

35 0

51 -23 -12 -3 -5 -58 -14,6

Onderstaande tabel geeft weer hoe het jaarresultaat 2009 van Woonbron is opgebouwd, inclusief een vergelijking per deelexploitatie met het jaarresultaat 2008, de begroting en het jaarresultaat 2009 en de begroting 2010. tabel 11 uitvoeringsresultaat

Realisatie 2008 Jaarplan 2009 Realisatie 2009 Jaarplan 2010

Regulier beheer Verkopen Productie woningen Duurzaamheid Leefbaarheid Maatschappelijke investeringen Overige activiteiten (VvE-beheer, S&O onderhoud, deelnemingen Totaal uitvoeringsresultaat voor belastingen

16.715 34.985 -22.988 -3.248 -13.003 -5.786

19.506 42.676 -28.123 -10.715 -13.205 -8.095

34.830 51.208 -23.113 -2.703 -12.101 -4.857

23.876 43.296 -24.622 -3.925 -11.620 -3.795

-89.828 -83.153

1.430 3.474

-57.923 -14.660

-1.826 21.384

De opstelling toont dat Woonbron in 2009 nieuwe investeringsruimte heeft gecreëerd door de exploitatie van haar vastgoed (regulier beheer € 34,8 mln.) en door verkoop (€ 51,2 mln.). Deze nieuwe ruimte is in 2009 volledig gebruikt om de tekorten te compenseren die in de deelexploitaties nieuwbouwproductie voor verhuur (- € 23,1 mln.), leefbaarheid (- € 12,1 mln.), duurzaamheid (- € 2,7 mln.), maatschappelijke investeringen (- € 4,8 mln.) en overige activiteiten (opgeteld - € 57,9 mln.) zijn ontstaan. Per saldo heeft Woonbron in 2009 ruim € 14,7 mln. meer uitgegeven dan verdiend. De opbouw van het jaarresultaat 2009 is vergelijkbaar met de opbouw in 2008 en met de begroting voor 2009. Een uitzondering hierop vormt de extra afwaardering van € 49 mln. op De Rotterdam die heeft plaatsgevonden in 2009, als gevolg waarvan het resultaat in de deelexploitatie ‘overige activiteiten’ veel lager is dan begroot. De hier gepresenteerde bedragen hebben betrekking op het door Woonbron behaalde uitvoeringsresultaat voor belastingen. Woonbron hanteert dit resultaatbegrip als maatstaf voor het bedrijfsresultaat dat in 2009 daadwerkelijk is gerealiseerd. Het uitvoeringsresultaat wordt niet beïnvloed door toekomstverwachtingen. De volgende tabel geeft een specificatie van de resultaten per deelexploitatie naar kostencategorieën, die vervolgens worden toegelicht. Daarnaast wordt in de tabel de aansluiting gemaakt met het jaarresultaat (€ 20 mln. positief) zoals gepresenteerd in de jaarrekening.


55

Bedrijfsopbrengsten Huren 195.402 0 0 Vergoedingen 15.926 0 0 Overheidsbijdragen 2.133 0 0 Verkoopresultaat woningen/erfpacht 0 54.941 0 Overige bedrijfsopbrengsten 5.939 0 86 Lasten onderhoud (uitgevoerd door S&O) 0 0 0 totaal bedrijfsopbrengsten 219.400 54.941 86 Bedrijfslasten Afschrijvingen op vaste activa -96 0 0 Overige waardeverandering MVA (onrendabele top) 0 0 -19.888 Erfpacht -119 0 0 Lonen en salarissen -18.926 -1.650 -1.148 Sociale lasten -5.861 -538 -327 Lasten onderhoud -46.636 0 0 Leefbaarheid 0 0 0 Overige bedrijfslasten -68.004 -1.409 -1.766 Contractmanagement -1.479 -136 -70 totaal bedrijfslasten -141.121 -3.733 -23.199 uitvoeringsresultaat voor toerekening rente Rentebaten Rentelasten uitvoeringsresultaat uit gewone bedrijfsvoering

56


Totaal Winst- en verlies

Waarderingsverschillen

Totaal uitvoeringsresultaat

0 735 196.138 0 196.138 0 0 15.926 0 15.926 0 0 2.133 0 2.133 0 1.430 56.371 -54.963 1.408 0 3.397 9.422 0 9.422 0 6.416 6.416 0 6.416 0 11.979 286.406 -54.963 231.443

0

0

0

0 0 0 0 -554 -3.004 -179 -938 0 0 0 -6.242 -1.809 -1.869 -162 -48 -2.703 -12.101

-23.113

-2.703

-12.101

12.985 -62.722

0 0

0 0

0 0

0 0

51.208 -23.113

Overige Activiteiten

0 0 0 0 0 0 0

51.208

28.542

Maatschappelijke investering

Leefbaarheid

0 0 0 0 0 0 0

78.279

Mutatie bedrijfswaarde 0 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 0 Resultaat niet-geconsolideerde deelnemingen 0 Resultaat deelnemingen vorige jaren 0 Vennootschapsbelasting 6.287 uitvoeringsresultaat voor aandeel derden Aandeel van derden uitvoeringsresultaat totaal

Duurzaamheid

Productie

Verkopen

Regulier Beheer

tabel 12 uitvoeringsresultaat 2009 (x € 1.000)

-2.703 -12.101

-247

-343

0

-343

0 -49.000 -68.888 -39.776 -108.664 0 0 -119 0 -119 -2.326 -8.584 -36.191 0 -36.191 -708 -2.465 -11.016 0 -11.016 0 0 -46.636 0 -46.636 0 -5 -6.247 0 -6.247 -1.746 -11.947 -88.550 0 -88.550 -76 1.971 0 0 0 -4.857 -70.277 -257.991 -39.776 -297.767

-4.857 -58.298 0 0

28.415 -94.739 -66.325

2 12.987 -159 -62.881

0 12.987 0 -62.881

-4.857 -58.456 -21.480 -94.739 -116.219

0

0

0

0

0

0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

578 219 -111 -190

0 129.415 129.415 578 219 -111 6.098

0 0 0 0

578 219 -111 6.098

34.830 51.208 -23.113 -2.703 -12.101 -4.857 -57.960 -14.697 34.676 19.979 0 0 0 0 0 0 37 37 0 37 34.830 51.208 -23.113 -2.703 -12.101 -4.857 -57.923 -14.660 34.676 20.016

Regulier beheer: verhuren

Alle opbrengsten en kosten die direct of indirect voortvloeien uit het verhuren en beheren van het vastgoed van Woonbron. Vanwege Te Woon kan het reguliere beheer van Woonbron worden gekenmerkt als Gemengd Beheer waarin alle bewoners worden bediend: huurders en kopers. tabel 13 regulier beheer


Regulier beheer

16.715

19.506

34.830

23.876

Huurniveau

Per 1 juli 2009 zijn alle huren conform de regelgeving verhoogd met 2,5%. Het huurprijsbeleid van Woonbron resulteerde voor 2009 in een gemiddelde huurprijs van € 417 per maand. Uitgedrukt als percentage van de markthuur, de huur die in de markt maximaal gevraagd kan worden, bedraagt de huur 78%. De huurafslag bedroeg in 2009 derhalve € 52 mln. (2008: € 50 mln.)

Onderhoudskosten

Woonbron heeft de afgelopen jaren een hoger dan gemiddelde onderhoudslast gekend, voornamelijk als gevolg van de leeftijdsamenstelling van ons bezit en de wijze waarop in het verleden onderhoud is uitgevoerd. In 2008, bij de vorming van de jaarplannen voor 2009, hebben we echter de lijn ingezet om qua onderhoudslasten terug te gaan naar de benchmark van de grootstedelijke corporaties; dit is de zogenaamde ‘€ 1.300-norm’ zoals we die nu als vertrekpunt hanteren bij het maken van onze onderhoudsplannen. Voor 2010 ligt de gemiddelde norm Woonbron-breed op € 1.248 per eenheid. De sturing op een norm zorgt er ook voor dat we elk jaar ongeveer hetzelfde volume aan onderhoud wegzetten zodat ons interne werkapparaat ook ieder jaar op een verantwoorde wijze de onderhoudsplanning, werkvoorbereiding, aanbesteding en het toezicht kan uitvoeren. tabel 14 onderhoudslasten x € 1.000


Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Reparatieverzoeken Totaal onderhoud volledig onder eigen regie

30.921 13.408 12.774 57.102

28.610 8.370 10.472 47.452

25.529 11.937 9.170 46.636

23.688 6.883 9.926 40.497

Niet-planmatig onderhoud in VvE-bijdrage totale onderhoudslasten

1.298 65.176

1.674 59.019

2.007 59.040

2.124 54.153

Netto bedrijfslasten

De netto bedrijfslasten, het totaal van alle kosten en opbrengsten die de werkorganisatie Woonbron ontvangt en betaalt om haar exploitaties te kunnen realiseren, bedragen in totaal € 86,7 mln. Ten opzichte van 2008 is dat een daling van € 10,0 mln. ofwel ruim 10%. In zijn oordeelsbrief over het financiële presteren van Woonbron in 2008 heeft de minister de netto bedrijfslasten van Woonbron als hoog beoordeeld, waarbij hij zich heeft gebaseerd op de zienswijze van het CFV. De minister komt tot zijn oordeel na een vergelijking van de totale netto bedrijfslasten per verhuureenheid met de bedrijfslasten van de door het CFV geïntroduceerde referentiecorporatie (2008: € 1.655 per vhe). Woonbron onderstreept het standpunt van de minister dat haar bedrijfslasten relatief hoog zijn en voert een actief beleid op het terugbrengen van haar bedrijfslasten. De als referentie gebruikte maatstaf achten wij echter niet geschikt, omdat deze geen rekening houdt met de breedte van onze strategie en de bijzondere eisen die Te Woon stelt ten aanzien van de inrichting van de organisatie. Na correctie voor de invloed van Te Woon bedragen de netto bedrijfslasten van Woonbron in 2009 € 2.014 per verhuureenheid (vhe), een afname van € 160 per vhe ten opzichte van 2008. In 2010 sturen wij op een verdere afname van de bedrijfslasten naar € 1.853, waarmee we in twee jaar een kostenreductie van 15% realiseren.


57

tabel 15 netto bedrijfslasten per eenheid

Realisatie 2008 Realisatie 2009 Jaarplan 2010

Netto bedrijfslasten per vhe Correctie voor Te Woon Gecorrigeerde bedrijfslasten per vhe

2.451 -278 2.173

2.401 -387 2.014

1.853

Splitsing naar deelexploitatie regulier beheer productie maatschappelijke investeringen overige activiteiten duurzaamheid leefbaarheid

1.580 110 53 43 77 310 2.173

1.419 75 116 50 62 292 2.014

1.348 55 126 39 46 239 1.853

In 2010 werkt Woonbron aan een hanteerbare maatstaf om de hoogte van de lasten te toetsen (benchmarking van de afzonderlijke deelexploitaties in een Te Woon-omgeving).

Verkopen

Alle directe opbrengsten en kosten die verband houden met verkoop van woningen. tabel 16 verkopen


Verkopen

34.985

42.676

51.208

43.296

Het verkoopresultaat wordt bepaald door de (netto) verkoopopbrengsten na aftrek van de investering die Woonbron in het verleden in de verkochte woningen heeft gedaan (voortbrengingskosten) en de interne, overwegend personele, kosten die zijn gemaakt ten behoeve van de verkoop. Uit administratieve overwegingen zijn de voortbrengingskosten gelijk gesteld aan het saldo van de historische kostprijs, de na-investeringen en de cumulatieve afschrijvingen tot en met 2005. In 2009 zijn in totaal 1.187 eenheden verkocht. Dit leverde een omzet op van € 115 mln. Het deel van de verkoopomzet vanuit ‘verkopen onder voorwaarden’ (Koopgarant en Koopcomfort) bedraagt 110,8 mln. Omdat voor deze eenheden nog steeds een financieel belang voor Woonbron geldt, worden de ‘verkopen onder voorwaarden’ in de jaarrekening niet als verkoop, maar als financiële transactie verantwoord. Het verschil tussen de verkoopprijs en de bedrijfswaarde wordt dan ook verantwoord als mutatiebedrijfswaarde. In hoofdstuk 4 is dit nader toegelicht. Het resultaat is dat in 2009 53% van alle mutaties is verkocht (in 2008: 10%) en 47% is verhuurd (in 2008: 90%). Ook in 2010 blijft Woonbron sturen op een vergelijkbaar aandeel Te Woon verkochte woningen.

Productie woningen

Alle opbrengsten en kosten die verband houden met nieuwbouw van woningen, bedrijfsonroerend goed, garages en parkeerplaatsen. tabel 17 productie woningen


Productie woningen

-22.988 -28.123 -23.113 -24.622

In 2009 is het besluit genomen tot de nieuwbouw van 326 woningen. Het meerdere van de verwervings- c.q. ontwikkelkosten bij nieuwbouw en herstructurering boven de marktwaarde die met de verwerving c.q. ontwikkeling wordt gecreëerd, wordt afgeboekt.

58


Duurzaamheid

Alle interne (hoofdzakelijk salariskosten) en out-of-pocket kosten die verband houden met de voorbereiding van fysieke ingrepen ten behoeve van duurzaamheid en met activiteiten ter bevordering van bewust duurzaam gedrag van bewoners. tabel 18 duurzaamheid


Duurzaamheid

-3.248

-10.715

-2.703

-3.925

Met ingang van 2008 brengen we de kosten die gemaakt worden in het kader van de verlaging van de CO2-uitstoot per jaar afzonderlijk in beeld. De kosten in 2009 hebben net als in 2008 voornamelijk betrekking op de personele kosten van het team Duurzaamheid dat de verantwoordelijkheid heeft om zowel Woonbron en haar vastgoed duurzamer te maken. Hoewel in 2009 onder meer programma’s zijn gestart op het gebied van LED-verlichting en dakbedekking, is de omvang van het programma beperkter geweest dan begroot. Naar verwachting zal de intensiteit in 2010 toenemen, waarbij een belangrijk deel van de uitgaven als investering zal worden aangemerkt.

Leefbaarheid

Het saldo van alle opbrengsten, interne kosten (hoofdzakelijk salariskosten) en out-of-pocket kosten die verband houden met de inspanningen van Woonbron om de sociale en fysieke woonomgeving in buurten en wijken te verbeteren. tabel 19 leefbaarheid


Leefbaarheid

-13.003

-13.205

-12.101

-11.620

De kosten zijn bijzondere uitgaven in de woonomgeving die niet zijn gericht op een individueel wooncomplex. In 2009 continueren wij onze inspanningen in de wijken. Zo willen we komen tot het versterken van weerbare wijken. Circa de helft van de kosten die Woonbron in 2009 heeft gemaakt voor leefbaarheid bestaan uit personele lasten die verband houden met de aanwezigheid van complexbeheerders, wijkcoördinatoren, sociaal beheerders en regisseurs Beheer. De andere helft betreft veel directe leefbaarheidsuitgaven waaronder € 1,8 mln. in de WWI-wijken, € 0,2 mln. voor schoolmates en € 0,5 mln. voor groenonderhoud.


Alle opbrengsten en kosten die verband houden met activiteiten die Woonbron in coproductie met anderen verricht. Het gaat hier onder meer om de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed, het beschikbaar stellen van short stay faciliteiten en niet vastgoedgerelateerde inspanningen in de ketens wonen-leren-werken en wonen-zorg-welzijn. tabel 20 maatschappelijke investeringen



-5.786

-8.095

-4.857

-3.795

Overige activiteiten

Alle activiteiten die Woonbron in een nevenstructuur heeft gerealiseerd of die vanwege hun aard in een nevenstructuur geplaatst zouden kunnen worden (VvE-beheer, S&O onderhoud, deelnemingen).


59

tabel 21 overige activiteiten


Overige activiteiten (VvE-beheer, S&O onderhoud, deelnemingen) -89.828

1.430

-57.923

-1.826

Het negatieve resultaat wordt nagenoeg geheel bepaald door de extra afwaardering (impairment) van € 49 mln. die binnen dochteronderneming Rederij De Rotterdam BV heeft plaatsgevonden en andere aan De Rederij verbonden aanloopkosten (€ 8,8 mln.). Op pagina 93 en verder wordt apart stilgestaan bij De Rotterdam. Het overige heeft betrekking op het onderhoudsbedrijf S&O (+€ 0,1 mln.), VvE-beheerder Triant (- € 0,2 mln.), Service Plus BV (- € 0,1 mln.), VG+ Makelaardij BV (+ € 0,3 mln.) en ontwikkelbedrijf Woonbron Kristal BV (- € 0,3 mln.).

9.3

verdienen waar het kan: over ons financieel rendement

Financieel rendement

We zijn ons ervan bewust dat onze vastgoedportefeuille niet alleen mogelijkheden biedt om een bijdrage te leveren aan de huidige maatschappelijke agenda rond het wonen, maar tevens het financiële fundament vormt voor onze toekomstige bijdragen. Daarom sturen we naast het exploitatieresultaat (het direct rendement) ook op de ontwikkeling van de waarde van ons bezit in het economisch verkeer (het indirect rendement). Vanwege de dynamische vastgoedstrategie door Te Woon zijn wij in staat om de hogere waardes als gevolg van een indirect rendement in liquide middelen om te zetten om zodoende onze investeringsambities beter vorm te kunnen geven. Woonbron is deelnemer aan Aedex/IPD dat inzicht biedt in het directe en indirecte rendement van de vastgoedportefeuille. Bovendien biedt Aedex de mogelijkheid om het eigen rendement te vergelijken met het rendement van anderen. Uit onderstaand overzicht blijkt dat in 2008 het totaal rendement van Woonbron volgens de berekeningswijze van Aedex/IPD nog net positief is geweest, terwijl de benchmark een negatief rendement liet zien. De rendementscijfers over 2009 zullen naar verwachting in mei 2010 beschikbaar komen.

De waarde van ons vastgoed

De waarde van ons vastgoed is in 2009 licht gedaald. Onderstaande tabel geeft een overzicht van zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de beleidswaarde. De tabel biedt bovendien een specificatie per vestiging.

Delfshaven Delft Dordrecht Hoogvliet IJsselmonde Prins Alexander Spijkenisse totaal per 31-12-2009 totaal per 31-12-2008 Mutatie 2009

60


7.441 502.000 9.253 634.000 7.031 268.000 5.840 260.000 7.173 474.000 3.081 251.000 3.626 334.000 43.445 2.723.000 43.974 2.663.000 60.000

67 622.000 69 804.000 38 503.000 45 440.000 66 580.000 81 284.000 92 360.000 63 3.593.000 61 3.605.000 -12.000

84 87 72 75 81 92 99 83 82

Beleidswaarde in % van Aedex-waarde

Aedex-waarde per vhe

Aedex-waarde

Beleidswaarde per vhe

Beleidswaarde

Aantal vhe’s

tabel 22 beleidswaarde en aedexwaarde (x € 1.000)

81% 79% 53% 59% 82% 88% 93% 76% 74%

Ten opzichte van 2008 is de marktwaarde in verhuurde staat per woning licht gestegen, van € 81.980 naar € 82.702 per woning. De totale marktwaarde in verhuurde staat bedraagt 68% van de getaxeerde leegwaarde (marktwaarde in onverhuurde staat). De beleidswaarde is berekend als de contante waarde van alle toekomstige in- en uitgaande kasstromen die bij voortzetting van het bestaande beleid worden verwacht. Gemiddeld genomen bedraagt de beleidswaarde € 62.700 per woning (2008: € 60.558) hetgeen overeenkomt met 76% van de marktwaarde in verhuurde staat (2008: 74%). Deze stijging is het gevolg van een lichte bijstelling van enkele externe parameters en de natuurlijke mutatie als gevolg van de voortgang in de tijd, gedeeltelijk teniet gedaan door een afname van de omvang van het bezit. De ontwikkeling van de beleidswaarde is niet beïnvloed door ingrijpende beleidswijzigingen. De verschillen tussen de vestigingen zijn groot. Ten opzichte van de overige vestigingen zijn de beleidswaarden in Dordrecht en Hoogvliet erg laag. Dit is het gevolg van onze omvangrijke herstructureringsplannen voor grote delen van het bezit in deze plaatsen, wat resulteert in lagere verwachte kasstromen.

Winstaandeel in Verkochte woningen Onder Voorwaarden

De verkoop van woningen op basis van Koopcomfort, Koopgarant en ‘oud MGE’ brengt vanwege de terugkoopverplichting met zich mee dat we een blijvend financieel belang houden in de door ons verkochte woningen. Het terugkoopbedrag is afhankelijk van de koopvorm en de ontwikkeling van de marktwaarde van de verkochte woning. Bij Koopgarant geldt als terugkoopprijs het bedrag waarvoor we de woningen eerder verkocht hebben vermeerderd met de helft van de waardeontwikkeling die in de tussenliggende periode heeft plaatsgevonden. Bij Koopcomfort komt de terugkoopprijs overeen met de marktwaarde op basis van vrije verkoop. Bij ‘oud MGE’ wordt de terugkoopprijs bepaald op basis van inflatiecijfers. In 2009 is het aantal Verkochte woningen Onder Voorwaarden woningen met 810 toegenomen tot 5.875. tabel 23 ontwikkeling waarde verkochte woningen onder voorwaarden x € 1.000

Contractwaarde (totale verkoopsom) begin 2008 Waardeverandering tot begin 2008 Waarde Verkochte woningen Onder Voorwaarden begin 2008 Beginstand 2008 Mutatie uit terugkopen in 2008 Mutatie uit verkopen in 2008 Mutatie uit waardeverandering in 2008 Eindstand 2008 Beginstand 2009 Mutatie uit terugkopen in 2009 Mutatie uit verkopen in 2009 Mutatie uit waardeverandering in 2009 Eindstand 2009 Winstaandeel Woonbron in waarde Verkochte woningen Onder Voorwaarden

9.4

419.049 86.029 505.078

505.078 -29.767 57.616 7.589 540.515

540.515 -30.995 110.101 3.281 622.902

35.500

wonen als bron: de financiële impact van onze strategie

Woonbron werkt al jaren met een brede taakopvatting vanuit de overtuiging dat ‘wonen meer van mensen moet worden’. Wij zien wonen als bron om net iets verder te komen in het leven. Wij hebben daarbij de overtuiging dat samenwerken leidt tot betere resultaten (coproducentschap). Loskomen van paternalisme en het faciliteren van eigen keuzes van bewoners is daarbij ons parool. Want wie bewust kiest, woont met meer plezier. Zo groeien wij toe naar een steeds grotere klantgedrevenheid, met als doel te komen tot woonplezier.


61

Deze visie komt tot uitdrukking in de wijze waarop wij onze woningen exploiteren. Heel bewust kiezen wij ervoor om niet te streven naar het incasseren van de marktwaarde van ons bezit, maar genoegen te nemen met lagere rendementsverwachtingen als daar maatschappelijke rendementsverwachtingen tegenover staan. Dit uit zich in het eerder getoonde verschil tussen de beleidswaarde en de marktwaarde van ons bezit. Wij beschouwen dit verschil als het economisch offer dat we brengen om onze strategie waar te maken. De financiële impact van de belangrijkste elementen van onze strategie lichten we hier kort toe:

Betaalbaarheid van het wonen

Prijsniveau huur Wij vinden het geen goede besteding van ons maatschappelijk bestemd vermogen om alle woningen zo goedkoop mogelijk aan te bieden. Daarom vragen wij van onze huurders een prijs die een redelijke en marktconforme afspiegeling is van de kwaliteit. Ondanks de huurtoeslag leven bepaalde groepen in de samenleving langdurig op een armoedeniveau. Daarom brengen wij huurders met een minimuminkomen en een zeer hoge huurquote het meerdere boven een nog te bepalen maximale huurquote niet in rekening. Deze betaalbaarheidsgarantie is een signaal aan de landelijke politiek. De financiële impact van onze betaalbaarheidsgarantie hebben wij berekend op € 620 mln. Dit is het verschil tussen onze beleidswaarde waarin we voor een derde deel van de nieuwe verhuringen de markthuur hebben ingerekend en voor tweederde deel de huur hebben gemaximeerd op de huursubsidiegrens, en de beleidswaarde indien Woonbron in de toekomst altijd de markthuur zou vragen. In 2009 bedroeg de werkelijke huurkorting (huurafslag) € 52 mln. Het prijsbeleid bij verhuur is in 2009 niet gewijzigd. Prijsniveau koop Ook aan toekomstige bewoners die hun woning van ons willen kopen, geeft Woonbron een prijskorting. Wanneer wordt gekozen voor een Koopgarant-constructie, dan bedraagt de korting 25% van de taxatiewaarde (leegwaarde). Daar staat tegenover dat Woonbron het recht en de plicht heeft om de woning op een later moment weer terug te kopen. De financiële impact van onze koperskorting hebben wij berekend op € 173 mln. Dit is het verschil tussen onze beleidswaarde en de beleidswaarde indien Woonbron bij hetzelfde aantal verkopen geen koperskorting zou verstrekken maar tegen taxatiewaarde zou verkopen. In 2009 bedroeg de werkelijk verleende koperskorting € 38 mln. Het prijsbeleid bij verkoop is in 2009 niet gewijzigd. Keuzevrijheid Om bewoners en woningzoekenden daadwerkelijk keuzes te kunnen bieden, kunnen klanten kiezen tussen koop of huur (Te Woon), gekoppeld aan de keuze voor aanvullende producten en diensten. De financiële impact van deze keuze is groot. In de beleidswaarde is verondersteld dat van de 100 nieuwe bewoners er 65 zullen kiezen voor een huurcontract en dat 35 bewoners zullen kiezen voor een koopcontract. Indien deze verhouding zou veranderen in bijvoorbeeld 50/50, dan stijgt de beleidswaarde met € 53 mln. In 2009 was de verhouding vanuit onze Te Woon-voorraad 47% huur tegenover 53% koop. De keuze voor Te Woon vertaalt zich in financiële zin ook in het kostenniveau van de werkorganisatie vanwege de extra competenties die worden gevraagd. Denk hierbij aan de inrichting van het mutatieproces, het beheer van complexen waarin zowel huur- als koopwoningen bestaan, de inrichting van de administraties, etc. Duurzaamheid Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent duurzaam ondernemen, vindt Woonbron. Vanuit dit besef streven wij duurzame ontwikkeling na in ál onze kernactiviteiten. De financiële impact van het verduurzamen van het beheer van ons bezit hebben wij becijferd op € 171 mln. Succesvolle woonmilieus Woonplezier wordt echter niet alleen bepaald door de woning zelf maar ook door de buurt en de buren. Daarom richt Woonbron zich op de ontwikkeling van succesvolle woonmilieus waar onze bewoners wonen. Wij werken zo aan waardecreatie op gebiedsniveau. De aandacht voor woonplezier en waardecreatie op gebiedsniveau vertaalt zich onder meer in het investeringsprogramma voor onze wijken.

62


De financiële impact van onze investeringsstrategie op de beleidswaarde van ons bestaande bezit is groot, omdat nieuwe investeringen veelal gepaard gaan met het slopen van bestaand bezit (herstructurering). Als gevolg hiervan neemt de verwachte exploitatieperiode en daarmee de verdiencapaciteit van het bezit af. De herstructureringsplannen van Woonbron concentreren zich de komende tijd op Hoogvliet en Dordrecht (Wielwijk). Dit vertaalt zich voor deze vestigingen in vergelijking met de andere vestigingen direct in een lagere beleidswaarde (gemiddelde beleidswaarde circa € 45.000 versus circa € 80.000 per woning).

9.5

investeren waar het moet: over ons investeringsbeleid

De omgeving in 2009: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron?

2009 was het jaar van de economische recessie. Door de recessie staan de investeringen onder druk. De verwachtingen naar Woonbron blijven op dit gebied echter hooggespannen. Met het oog op de publieke opinie die is ontstaan naar aanleiding van de hogere kosten van De Rotterdam is het voor Woonbron van belang haar volkshuisvestelijke ambities te blijven realiseren. Daarnaast maakt de financiële crisis externe financiering minder vanzelfsprekend. Kapitaalverschaffers stellen steeds scherpere eisen aan de ontwikkeling van onze kasstromen. Ook de veranderende regelgeving zet de ruimte voor investeringen onder druk. Het kabinet gaat bezuinigen en het is de algemene verwachting dat er drastisch zal worden ingegrepen in de financiering van de woningmarkt. Om de productie van woningcorporaties wel in stand te houden, heeft het WSW de borgingsgrens verhoogd van € 200.000 naar € 240.000.

Investeringsbesluiten en investeringsprognoses

Vanaf eind 2008 worden er geen besluiten tot aanbesteding van nieuwe projecten (tweede investeringsbesluiten) genomen zonder dat de financiering ervan is geregeld. In 2009 is besloten tot het realiseren van 326 woningen, 167 parkeerplaatsen en 8.411 m2 bedrijfsonroerendgoed. De verwachte investering die nodig is om deze projecten te realiseren, bedraagt in totaal € 59,3 mln. Uitgaande van de bestaande verwachtingen omtrent de toekomstige exploitatie van deze projecten hebben we berekend dat het onrendabele deel van deze investeringen € 23,9 mln. bedraagt. Ook voor de komende jaren bestaan er veel plannen voor nieuwe investeringen die met de exploitatie niet kunnen worden terugverdiend. Uitgedrukt in euro’s van 2009 bedraagt de totale cumulatieve onrendabele top (het verschil tussen gevraagde investering en verwachte beleidswaarde) van de investeringsvoornemens van 2009 tot en met 2019 € 433 mln. bij een geprognosticeerd investeringsvolume van € 1,32 mld.

9.6

een blijvende betrokkenheid: over onze zorg voor continuïteit

Risicobuffer

In de voorgaande paragrafen zijn de financiële impact van onze strategie (paragraaf 3. Wonen als Bron) en de verwachte vermogensaanspraak van onze investeringsvoornemens (paragraaf 4. Investeren waar het moet) aan de orde geweest. Beide inzichten zijn sterk afhankelijk van de manier waarop de externe omgeving zich gedraagt. Daartoe maken wij in onze meerjarenramingen gebruik van aannames en rekenen we verschillende toekomstscenario’s door. Teneinde de gevoeligheid van Woonbron voor deze aannames te beperken, vindt Woonbron het verstandig om een deel van haar vermogen aan te merken als risicobuffer, in 2009 € 580 mln. De risicobuffer is opgebouwd uit een deel voor het opvangen van het exploitatie- en renterisico en een deel voor het kunnen opvangen van het projectrisico.

Risicobuffer voor het exploitatie- en renterisico

De financiële vertaling van het voorgenomen beleid naar een beleidswaarde wordt voor een belangrijk deel bepaald door de aannames die worden gedaan omtrent de ontwikkeling van economische omgevingsfactoren zoals inflatie, rente en bouwkosten. Hoewel Woonbron haar aannames heeft


63

gedaan op basis van inzichten van gezaghebbende instanties, blijven deze omgevingsfactoren van nature onzeker met als gevolg dat de werkelijke vermogensontwikkeling sterk kan afwijken van het nu verwachte eigen vermogen. De voor Woonbron benodigde buffer met het oog op toekomstige exploitatie en markt- en renterisico is in deze vermogensscan indicatief berekend op € 580 mln. Hierbij is het uitgangspunt gekozen dat de buffer groot genoeg dient te zijn om de komende vijftien jaar de verwachte resultaateffecten van 95% van de honderd doorgerekende economische scenario’s met het eigen vermogen op te kunnen vangen zonder dat beleidsmatige aanpassingen nodig zijn. Risicobuffer voor het projectrisico De vermogensbuffer voor het projectrisico per 31 december 2009 is berekend op basis van een veronderstelling van een gemiddelde overschrijding van 5% van de voor de komende tien jaar begrote investeringen (verbetering, nieuwbouw en aankoop) zonder dat tegenover deze extra investering nieuwe inkomsten staan. Contantmaking van deze overschrijdingen resulteert in een bedrag van ruim € 66 mln.

Solvabiliteitsoordeel CFV

Op grond van het BBSH ontvangt Woonbron jaarlijks een beoordeling van onze financiële positie door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Het CFV bepaalt op basis van de activiteiten en het werkgebied van de corporatie het risicoprofiel en het bijbehorende minimale weerstandsvermogen. Ten behoeve van de onderlinge vergelijkbaarheid herrekent het CFV de door Woonbron aangeleverde meerjarenbegroting. Deze uitkomsten worden getoetst aan het door het CFV gewenste minimaal wenselijke weerstandsvermogen. Op basis van de door ons aangeleverde gegevens concludeert het CFV dat het weerstandsvermogen van Woonbron duurzaam boven het minimaal gewenste niveau blijft. In het continuïteitsoordeel geeft het CFV aan dat de financiële continuïteit van Woonbron op grond van de aangeleverde prognosegegevens voldoende is gewaarborgd en de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie. Dit leidt tot een A-oordeel. In het solvabiliteitsoordeel 2009 (verslagjaar 2008) wordt geconcludeerd dat het vermogen op de balansdatum groter is dan het door het CFV vastgestelde risicobedrag, hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Hierbij heeft het CFV rekening gehouden met de mogelijke risico’s die Woonbron loopt ten aanzien van activiteiten uit verbindingen. De solvabiliteit op basis van het volkshuisvestelijk vermogen bedraagt 21,8% terwijl het risico is bepaald op 10,1%.

Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde

In tegenstelling tot de solvabiliteit die door het CFV wordt berekend, is de interne solvabiliteit gebaseerd op de balanspositie op basis van bedrijfswaarde. tabel 24 solvabiliteit


Solvabiliteit (%)

28,4%

39,9%

26,3%

36,7%

Eind 2009 bedraagt de solvabiliteit 26,3%. Door de stijging van de balanspost ‘verkochte woningen onder voorwaarde’ debet en credit ‘verplichting inzake verkochte woningen onder voorwaarde’ daalt de solvabiliteit ondanks het positieve jaarresultaat. In het jaarplan werd nog geen rekening gehouden met het effect van balansverlenging als gevolg van de verwerking van de ‘verkopen onder voorwaarde’, waardoor deze significant hoger is dan de realisatie.

Financierbaarheid

Het kunnen realiseren van maatschappelijke ambities is niet alleen afhankelijk van de vermogenspositie. Er moet ook kunnen worden voorzien in de middelen om de investeringen die gepaard gaan met deze ambities te financieren. Ten aanzien van de financierbaarheid is conform de aanwijzing van de minister in het voorjaar van 2009 een financieringsplan opgesteld dat inzicht geeft in de ontwikkeling van de verwachte

64


financieringsbehoeften van Woonbron en de wijze waarop deze zullen worden ingevuld. Het plan is met een positief advies van zowel CFV als WSW door de minister geaccepteerd en geldt nu als basis voor de financieringsactiviteiten van Woonbron. Het financieringsplan maakt duidelijk dat Woonbron in staat is om haar investeringsambities met WSW borging te financieren. Dit met uitzondering van de investeringen die vanwege hun aard niet borgbaar zijn, waaronder de volledige investering in De Rotterdam, in het plan begroot op € 210 mln. Voor deze niet borgbare investeringen bevat het financieringsplan een uitgewerkt voorstel om de tijdelijke financieringsfaciliteit zonder WSW-borging binnen drie jaar te herfinancieren. In de MJB 2010 verloopt de borgbare financieringsbehoefte voor de jaren 2010 tot en met 2012 zoals opgenomen in onderstaande tabel. tabel 25 te borgen investering en financieringsbehoefte Te borgen investering en financieringsbehoefte (x € mln)

2010

Te borgen investeringen nieuwbouw Te borgen investeringen verbetering bestaand bezit Herfinanciering bestaande geborgde leningen Totaal te borgen financieringsbehoefte

-172 -78 -56 -306

Saldo interne en ongeborgde financiering Te borgen financieringsbehoefte Herfinanciering bestaande geborgde leningen nieuw te borgen financieringsbehoefte

2011

2012

Totaal

-140 -110 -116 -366

-124 -47 -42 -213

-436 -235 -214 -885

99 -207

125 -241

83 -130

307 -578

56 -151

116 -125

42 -88

214 -364

Risicomanagement

Het treasurybeleid is opgenomen in het Treasury Statuut. Jaarlijks wordt een Treasury Jaarplan opgesteld en per kwartaal wordt gerapporteerd over de voortgang van de treasuryactiviteiten. De doelstelling van treasury is de vermogenskosten te minimaliseren en de risico’s te reduceren. De Treasury Commissie komt frequent bij elkaar om de financieringsmogelijkheden en -risico’s te bespreken. De leningportefeuille Opgenomen Geld bedroeg per 1 januari 2009 € 1.252 mln. en is per 31 december 2009 gestegen naar € 1.444 mln. In 2009 is € 248,4 mln. geborgde financiering en € 160 mln. aan ongeborgde (hypothecaire) financiering aangetrokken. De financiering is tegen gunstiger voorwaarden aangetrokken dan gebudgetteerd, hetgeen een positieve invloed op de rentelasten en daarmee op de rentedekkingsgraad (ICR) heeft. De gemiddelde rentecoupon per ultimo 2009 bedraagt 4,41% inclusief rentederivaten, een substantiële daling ten opzichte van ultimo 2008 (ultimo 2008: 4,85%). Rentederivaten worden slechts gebruikt ter afdekking van renterisico. Een koppeling tussen rentederivaat en onderliggende financiering of financieringsbehoefte wordt direct gelegd. In 2009 heeft de kredietcrisis zich verder gemanifesteerd. De liquiditeit op de geld- en kapitaalmarkt is gedaald, waarbij gedurende 2009 de situatie op de geld- en kapitaalmarkt is hersteld, maar nog niet op het oude niveau is teruggekeerd. De opslagen die worden gehanteerd voor (on)geborgde leningen zijn nog relatief hoog, maar door de daling van de geld- en kapitaalmarktrente heeft Woonbron zich tegen relatief gunstige voorwaarden kunnen financieren. Door deze daling van de kapitaalmarktrente is de marktwaarde van de leningen- en derivatenportefeuille gestegen. Tegelijkertijd heeft Woonbron juist gebruik kunnen maken van deze gedaalde kapitaalmarktrente bij het aantrekken van de nieuwe financieringen. Woonbron heeft met drie banken een overeenkomst waarbij liquiditeiten moeten worden aangehouden bij de bank indien de marktwaarde van de derivaten een grensbedrag overschrijdt. Bij één bank zijn per ultimo 2009 liquiditeiten geplaatst ter grootte van € 4,2 mln. De grensbedragen zijn proportioneel ten opzichte van


65

de mogelijke ontwikkeling van de marktwaarde van de derivaten, de marktwaarde van de leningen- en derivatenportefeuille wordt frequent bepaald en actief gemonitord. Woonbron hanteert kredietwaardigheidscriteria voor haar financiële tegenpartijen, de minimum kredietwaardigheid dient A te zijn voor de lange termijn en A1/P1 voor de korte termijn. Alle tegenpartijen van Woonbron voldoen aan de gestelde criteria. In 2009 zijn slechts voor een korte periode deposito’s geplaatst bij banken, in het kader van het middelenbeheer (cash management). In 2009 heeft treasury zich, naast de kerndoelstellingen, op het nader bepalen van het financieringsbeleid gericht, waar met name is gericht op het optimaliseren van de liquiditeitspositie en het sturen op kasstromen. Zowel het Waarborgfonds als externe financiers hanteren kasstroomindicatoren, waaronder bijvoorbeeld de rentedekkingsgraad, en de beschikbaarheid van middelen is daarmee afhankelijk van het behalen van de normen c.q. convenanten. In 2009 heeft Woonbron aan deze normen voldaan, vanaf 2010 ontstaat additionele ruimte ten opzichte van de normen. In 2009 is intensief samengewerkt met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor de verkrijging van faciliteringsvolume op basis van maatwerk. Het WSW heeft in 2009 een kredietwaardigheidsverklaring afgegeven, in 2010 is het faciliteringsvolume voor het gehele jaar 2010 vrijgegeven. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft Woonbron een A-oordeel verstrekt. Daarmee passen de activiteiten bij de vermogenspositie van Woonbron.

Risicomanagement en interne beheersing

Risicomanagement en interne beheersing staan onverminderd in de belangstelling, zeker gezien de voortdurende economische crisis. Ook bij Woonbron staat het management van risico’s hoog op de agenda. Ons risicomanagement legt de focus op drie gebieden, te weten financieringsrisico’s, strategische risico’s en operationele risico’s. De risico’s met betrekking tot de financiering worden frequent door de Treasury Commissie besproken en leiden, indien noodzakelijk, tot een bijstelling van onze uitgangspunten die we in ons jaarplan hebben opgenomen. Daarbij gaat het vooral om het (her)financieringsrisico en het renterisico. In 2009 maakten wij grote stappen met betrekking tot onze benoemde financieringsrisico’s: we introduceerden met ons Fit-programma een strakke sturing op onze operationele kasstromen, kostenbeheersing en rentedekkingsgraad (ICR) teneinde aan de gewijzigde WSWbeoordelingsmethodiek en bankconvenanten te voldoen. Hiermee wordt de beschikbaarheid van financiering geborgd. Daarnaast werd de borgingsgrens voor woningen door het WSW opgetrokken van € 200.000 naar € 240.000 waarmee borging van onze nieuwbouwinvesteringen wederom mogelijk werd. Daarnaast trokken wij in juli 2009 € 160 mln. hypothecaire financiering aan teneinde in onze huidige en toekomstige niet te borgen financieringsbehoefte te voorzien. Na de aanwijzingen die wij eind 2008 van de minister van WWI kregen, werd ons financieringsplan in juni door de minister goedgekeurd en werd het aanvullende toezicht door de externe toezichthouder eind 2009 beëindigd. Voor 2010 ontvingen wij wederom onze Kredietwaardigheidsverklaring van het WSW en werd onze gehele faciliteringsruimte voor 2010 vrijgegeven. Bij de samenstelling van de meerjarenbegroting toetsen wij de risicogevoeligheid van onze strategie en ons voorgenomen beleid, mede op basis van diverse politieke en economische scenario’s. Onze voorgenomen investeringen in projectontwikkeling, maar ook in bijvoorbeeld leefbaarheid en duurzaamheid, hebben een groot vermogensbeslag en krijgen daarbij specifieke aandacht. De risico’s met betrekking tot de individuele investeringsprojecten worden bij de investeringsbesluiten in kaart gebracht, bijvoorbeeld het afzetrisico en het prijsrisico. In onze strategische risicoanalyses berekenen wij of we bij ongewijzigd beleid in politiek-economisch ongunstige omstandigheden over voldoende vermogen blijven beschikken. De berekeningen geven vooralsnog geen aanleiding tot een bijstelling van ons huidige beleid, echter gezien de huidige economische ontwikkelingen en de beschikbaarheid van kapitaal, blijven wij dit ook in 2010 nauw volgen. De operationele risico’s worden door middel van ons interne beheersingssysteem beheerst. Vanuit de risicoanalyses worden diverse beheersingsmaatregelen ingezet, waaronder bijvoorbeeld proces audits, interne controle maatregelen en sturing op prestatie-indicatoren. De uiteindelijke beoordeling vindt plaats door middel van het afgeven van In Control Statements (ICS).

66


Wij hanteren het COSO raamwerk, een internationaal breed geaccepteerd raamwerk voor de inrichting van risicomanagement in organisaties, als de basis voor de inrichting en verdere doorontwikkeling van ons risicomanagement. Door onze afdeling Control wordt een organisatiebrede risico-inschatting gemaakt [zie risk map geïdentificeerde risico’s 2009]. Deze risico-inschatting wordt geconfronteerd met de risicomatrix die door onze externe accountant wordt gemaakt op basis van de interim- en jaarrekeningcontrole en de ‘bottom-up’ risicoanalyses vanuit de bedrijfsonderdelen. Op grond van de diverse risico-inschattingen beoordeelt de afdeling Control voor de centrale risicobeoordeling de meest risicovolle processen en benoemt tevens de door de organisatie af te geven In Control Statements (ICS). De risicoanalyse die wij in oktober 2009 produceerden, is op hoofdlijnen consistent met het voorgaande jaar. Projectontwikkeling, de activiteiten in dochteronderneming Rederij De Rotterdam BV en financiering blijven onverminderd geïdentificeerd als de risico’s met de hoogste kans en grootste impact. Deze risico’s hebben dan ook de meest prominente positie in onze benoemde beheersmaatregelen en de hoogste bestuurlijke aandacht. In 2009 besloten wij geen aparte Risk Manager in de organisatie te benoemen teneinde het risicomanagement zo veel mogelijk een lijnverantwoordelijkheid te laten zijn en zo diep mogelijk in de organisatie in te bedden. Gezien de ontwikkelingen op het gebied van de integrale vennootschapsbelasting maakten wij in 2009 een eerste lichte aanzet tot een Tax Control Framework. Sinds een paar jaar hebben we de meest essentiële processen organisatiebreed beschreven en worden deze periodiek onderworpen aan audits. Op grond van de auditresultaten maken de bedrijfsonderdelen verbeterplannen waarmee de geconstateerde tekortkomingen worden verbeterd. Reeds in 2007 hebben wij ons meerjarig e-Woonbron-traject ingezet waarin onze processen worden gerationaliseerd, tussen vestigingen worden gestandaardiseerd en waar passend worden geautomatiseerd. In 2009 hebben procesaudits ten dele plaatsgevonden en na de voltooiing van e-Woonbron zal de inrichting en operationalisering van onze auditstructuur opnieuw worden beoordeeld. Ieder bedrijfsonderdeel beschikt ook over een intern controle plan. Hierin staan per bedrijfsonderdeel de belangrijkste administratieve processen, de controlemomenten en methoden beschreven. Periodiek wordt hierover aan het management gerapporteerd. Eind 2008 hebben wij onze interne controle plannen opnieuw herijkt aan de hand van onze actuele risicoanalyses en in 2009 hebben wij deze herijkte interne controleplannen in de bedrijfsonderdelen geïmplementeerd. Met ingang van 2007 moeten de bedrijfsonderdelen over een aantal vooraf benoemde bedrijfsprocessen of -onderdelen een ICS afgeven aan de Raad van Bestuur. Vooraf staat beschreven op welke criteria de ICS wordt beoordeeld. De resultaten vanuit de audits en het intern controleplan zijn belangrijke onderdelen voor de input van de ICS. Reeds in 2008 hebben we de hoeveelheid af te geven ICS’en teruggebracht waarbij voor de meest kritieke bedrijfsprocessen in termen van klanten financieel risico zoals bijvoorbeeld projectontwikkeling, aan- en verkopen en (planmatig) onderhoud, jaarlijks een ICS wordt afgegeven. Voor de minder kritieke processen gebeurt dit minder frequent. Onze ICSstructuur wordt ook geïmplementeerd bij onze dochtervennootschappen. Daartoe heeft in 2009 ons ontwikkelbedrijf Woonbron Kristal BV een ICS afgegeven en deden wij een eerste pilot ICS voor ons bedrijfsonderdeel Triant. Met betrekking tot de in 2009 afgeven In Control Statements kunnen we op hoofdlijnen concluderen dat de interne beheersing zich licht positief ontwikkelt ten opzichte van 2008, we op de kritieke processen voldoende in control zijn en er gerichte maatregelen tot verbetering worden genomen. Ons doel is binnen enkele jaren per bedrijfsonderdeel een jaarlijkse ICS af te geven zodat de Raad van Bestuur jaarlijks een ICS voor heel Woonbron kan afgeven.


67

HOOG

figuur 3 geïdentificeerde risico’s oktober 2009

ß5NIFORMERING PROCEDURESß WERKWIJZEN

ß$EELNEMINGEN EXCLß7OONBRON +RISTAL

IMPACTßßSIGNIFICANTIE

ß4Eß7OON CONCEPT ß&RAUDERISICO

ß/NTWIKKELING OPßDEß ARBEIDSMARKT

ß"EDRIJFSWAARDE BEREKENINGEN

ß(ERSTRUCTURERINGß VERSUSßVERKOPEN ß&ISCALISERINGß 4Eß7OON ENßALGEMEEN

LAAG

ß"ESTURINGS MODEL

LAAG

ß/NTWIKKEING KOSTENSTRUCTUUR

ß0RESTATIE AFSPRAKEN

ß,EEGSTAND KOOPWONINGEN

ß$EELNEMINGß 2EDERIJ $Eß2OTTERDAM

ß3OLVABILITEITß ! STATUSßß RELATIEß737

ß0OLITIEKßß AFROMING ßHUURBELEID

ß/NDERHOUDS CYCLUS

ß,EEGSTAND HUURWONINGEN

ß0ROJECT ONTWIKKELINGß RELATIEß7OONBRON +RISTAL

ß&INANCIERING

ß)NTEGRITEITß SYSTEMEN

ß'EMENGDß "EHEER

ß)NKOPEN #ONCERNß#ENTER ß"EGROTINGS CYCLUS

ß!CHTERSTAND HUURDEBITEUREN

WAARSCHIJNLIJKHEID

HOOG

Op bovenstaande beschreven manier krijgt risicomanagement en interne beheersing binnen Woonbron voldoende aandacht en worden er op kritische punten verbeteringsvoorstellen gedaan. Wij monitoren deze verbeteringsvoorstellen regelmatig. Ook beschikken wij over een Accounting Manual waarin administratieve- en verslagleggingsrichtlijnen staan beschreven.

9.7

presteren naar vermogen: over onze spankracht

Gedifferentieerde vermogensbenadering

De vijf in dit hoofdstuk besproken thema’s staan aan de basis van de gedifferentieerde vermogensbenadering, het financiële sturings- en verantwoordingsmodel dat we voor het eigen inzicht en dat van onze belanghouders hebben ontwikkeld. Het model geeft inzicht in de omvang en samenstelling van het corporatievermogen en stelt ons in staat om gefundeerd en in samenhang standpunten in te nemen over wezenlijke onderwerpen vanuit maatschappelijk perspectief. De kern van de gedifferentieerde vermogensbenadering is het gemaakte onderscheid tussen drie vermogensbegrippen die elk refereren aan een ander aspect van de bestuurlijke verantwoordelijkheid. Dit zijn: Potentieel eigen vermogen: Het eigen vermogen waarop de corporatie zicht heeft bij een louter financieel gedreven exploitatie. Het potentieel eigen vermogen bestaat uit twee componenten: het gerealiseerd eigen vermogen en het extra marktpotentieel. Het volgen van het potentieel eigen vermogen leidt tot inzichten die van waarde zijn voor het invullen van de bestuurlijke verantwoordelijkheid om te voorzien in een efficiënte organisatie en een toereikende waardeontwikkeling. Bestemd eigen vermogen: Het deel van het potentieel eigen vermogen dat vanwege het gevoerde beleid naar verwachting niet gerealiseerd zal worden. Het bestemd eigen vermogen bestaat uit twee componenten: het economisch offer bestaand bezit en de vermogensaanspraak nieuw beleid. Het volgen van het bestemd eigen vermogen leidt tot inzichten die van waarde zijn voor het invullen van de bestuurlijke verantwoordelijkheid om te voorzien in een valide strategie en een effectieve programmering.

68


ßß GUNSTIGEßONTWIKKELINGß ß BETEREßBEHEERSING

ß ß

ONGUNSTIGEßONTWIKKELINGß SLECHTEREßBEHEERSING

ß NAGENOEG ßGEEN ß ONTWIKKELING

Verwacht eigen vermogen: Het eigen vermogen dat gegeven het gevoerde (huidig en voorgenomen) beleid naar verwachting wel gerealiseerd zal worden. Het verwachte eigen vermogen bestaat uit twee componenten: de noodzakelijke risicobuffer als sluitpost en het vrije eigen vermogen. Het volgen van het verwacht eigen vermogen leidt tot inzichten die van waarde zijn voor het invullen van de bestuurlijke verantwoordelijkheid om te voorzien in een aanvaardbaar risicoprofiel en een geaccepteerd ambitieniveau (presteren naar vermogen). Kenmerkend voor deze benadering is dat ze de vermogenspositie vanuit verschillende perspectieven bekijkt. Daarvoor worden verschillende waarderingsgrondslagen gehanteerd: • het historisch perspectief (voortbrengingskosten) voor het inzicht in het gerealiseerd eigen vermogen; • het marktperspectief (marktwaarde in verhuurde staat) om het extra marktpotentieel te leren kennen; • het beleidsperspectief (beleidswaarde) voor het inzicht in de financiële impact van onze strategie op de waarde van ons bezit; • het investeringsperspectief (onrendabele toppen investeringsvoornemens) voor het inzicht in de vermogensaanspraak van nieuw beleid; • het omgevingsperspectief (risicoscenario’s) voor het inzicht in de benodigde risicobuffer.

De vermogenspositie van Woonbron vanuit maatschappelijk perspectief

Onderstaande figuren vatten het bovenstaande samen en geven inzicht in de vermogensopbouw van Woonbron per ultimo 2009. In deze opstelling is de invloed van de terugkoopverplichtingen uit Koopgarant nog niet verwerkt. In 2010 zullen we onderzoeken hoe dat het beste kan. figuur 4 gedifferentieerde vermogensbenadering figuur: vermogensopstelling woonbron 2009 6ERMOGENSOPBOUW FINANCIEELßRENDEMENT

ßß6ERDIENENßWAAR HETßKAN

%XTRAßMARKTPOTENTIEEL àßßMILJOEN

6ERMOGENSINZET %CONOMISCHßOFFERßINßBESTAANDßBEZIT àßßMILJOEN

6ERMOGENSAANPAKßNIEUWßBELEID àßßMILJOEN "ENODIGDEßRISICOBUFFER àßßMILJOEN

6RIJßEIGENßVERMOGEN àßßMILJOEN EFFICIpNTEßBEDRIJFSVOERING

ßß7OONBRONß&IT

FINANCIpLEß IMPACTßSTRATEGIE

ßß7ONENßALSßBRON

INVESTERINGSVOORNEMENS

ßß)NVESTERENß WAARßHETßMOET RISICOPROFIEL

ßß:ORGßVOORßCONTINUtTEIT

FINANCIpLEßSPANKRACHT

ßß0RESTERENßNAARß VERMOGEN

'EREALISEERDßEIGENßVERMOGEN àßßMILJOEN

De opstellingen laten zien dat Woonbron beschikt over een potentieel eigen vermogen van in totaal € 2,63 mld. Hiervan is tot en met 2009 € 355 mln. reeds opgebouwd via de exploitatie (deelparagraaf 1: Woonbron Fit). De resterende € 2,28 mld. zou in de toekomst aanvullend kunnen worden gerealiseerd, indien vanaf nu wordt uitgegaan van een louter financieel gedreven exploitatie (deelparagraaf 2: Verdienen waar het kan). De strategie van Woonbron is echter gericht op het realiseren van maatschappelijk rendement. De financiële impact daarvan is groot: naar verwachting zullen we circa € 870 mln. van onze maximale verdiencapaciteit niet realiseren (deelparagraaf 3: Wonen als bron). De verwachte vermogensontwikkeling wordt bovendien getemperd door de impact van het door Woonbron


69

voorgenomen nieuwe beleid. De verwachte aanspraak op het eigen vermogen vanwege onrendabele investeringen in de periode 2010 – 2020 is gecalculeerd op circa € 435 mln. (deelparagraaf 4: Investeren waar het moet). Het maatschappelijk bestemd eigen vermogen van Woonbron komt daarmee op € 1,3 mld, circa de helft van het potentieel eigen vermogen. Het niet bestemde deel van het potentieel eigen vermogen vormt het verwacht eigen vermogen. Het verwacht eigen vermogen van Woonbron bedraagt € 1,28 mld. De functie van het ‘verwachte eigen vermogen’ is tweeledig. In de eerste plaats dient het als buffer om mogelijke tegenvallers te kunnen opvangen, in 2009 berekend op € 580 mln. (deelparagraaf 5: Zorg voor continuïteit). Daarnaast biedt het financiële ruimte voor nieuw beleid. Deze ruimte beschouwen we als ons vrije eigen vermogen. Dit bedrag kan Woonbron de komende jaren aanvullend op haar bestaande beleid en geplande investeringen bestemmen voor haar maatschappelijke taak. Vrij vermogen beschouwt Woonbron als: • maatschappelijk bestemd; • waarover na dialoog met de maatschappij wordt besloten; • binnen de (huidige) strategie van Woonbron; • volgens de spelregels van resultaatgerichte bedrijfsvoering; • maar nooit meer vrijblijvend. Het vrije eigen vermogen is in 2009 met € 180 mln. gedaald tot € 750 mln. Zie daarvoor de volgende tabel. De jaarlijkse mutatie in het vrije eigen vermogen vormt het bestuurlijk resultaat van Woonbron. tabel 25 opbouw vrij vermogen

Balansdatum

2008

(Bedragen x € 1.000)

Mutatie 2009

De Rotterdam

exclusief

De Rotterdam

Balansdatum 2009

Vermogensopbouw uitvoeringsresultaat: € 15,2 mln. negatief Gerealiseerd vermogen 371.091.875 42.583.935 -57.800.000 355.875.810 Marktpotentieel 2.444.985.526 -170.215.032 0 2.274.770.494 potentieel eigen vermogen 2.816.077.401 -127.631.097 -57.800.000 2.630.646.304 Vermogensinzet Economisch offer bestaand bezit 942.489.790 -72.905.908 0 869.583.882 Voorgenomen nieuw beleid 416.384.342 16.826.419 0 433.210.761 Risicobuffer 529.537.241 50.462.759 0 580.000.000 totaal gealloceerd vermogen 1.888.411.373 -5.616.730 0 1.882.794.643 vrij vermogen 927.666.028 -122.014.367 -57.800.000 747.851.661 bestuurlijk resultaat: € 179,8 mln. negatief

Presteren naar Vermogen: Investeringsruimte

Het tempo waarmee het vrije eigen vermogen wordt gerealiseerd en daadwerkelijk beschikbaar komt voor nieuw beleid, komt tot uitdrukking in de ontwikkeling van het uitvoeringsresultaat zoals eerder gepresenteerd. De verwachting is dat de komende tien jaar in totaal € 377 mln. via het uitvoeringsresultaat vrijkomt. Deze nieuwe ruimte voor beleid is niet groot genoeg om de investeringsambities van Woonbron in dezelfde periode te kunnen dekken. De investeringsambities van Woonbron vragen de komende tien jaar immers om een vermogensinzet van € 433 mln. (vermogensaanspraak nieuw beleid). Om dit verschil van € 56 mln. te kunnen overbruggen zal Woonbron gedurende de komende tien jaar of haar opbrengsten moeten verhogen en haar investeringsambities neerwaarts moeten bijstellen of moeten besluiten op de inzet van in het verleden opgebouwd vermogen.

70


tabel 26 ontwikkeling uitvoeringsresultaat en financieringsruimte Contante (Bedragen x € 1.000)

Regulier beheer Duurzaamheid Leefbaarheid Maatschappelijke investeringen Verkopen Overige activiteiten

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

waarde

84.801 88.736 100.557 108.907 109.385 112.455 120.904 124.233 127.324 132.341 140.544 839.876 -2.703 -3.925 -5.358 -3.683 -3.698 -3.968 -4.035 -4.320 -4.185 -4.170 -3.930 -30.465 -12.101 -11.620 -11.881 -3.258 -3.342 -3.350 -3.304 -3.365 -3.186 -2.761 -2.818 -39.196 -4.857 -3.795 -7.504 -4.328 -2.448 -1.058 0 0 0 0 0 -16.622 51.208 43.296 36.390 37.120 39.109 33.584 34.284 27.759 29.797 27.645 26.329 252.863 -57.924 4.674 1.321 1.397 1.446 646 678 711 745 779 800 10.713

Uitvoeringsresultaat voor financiering 57.791 117.366 113.524 136.154 140.452 138.309 148.527 145.018 150.495 153.834 160.925 1.017.168 Financieringsresultaat -49.894 -64.860 -61.894 -69.264 -82.188 -89.853 -95.533 -98.687 -104.648 -113.546 -120.782 -639.962 Uitvoeringsresultaat excl. productie (toename investeringsruimte) 7.897 52.507 51.630 66.890 58.264 48.456 52.994 46.331 45.847 40.288 40.143 377.207 Vermogensaanspraak investeringsvoornemens (afname investeringsruimte) -59.664 -71.991 -49.744 -66.421 -26.396 -82.044 -116.272 -34.563 -71.598 -34.188 -23.151 -433.211 Resultaat volgens resultatenrekening -51.767 -19.484 1.886 469 31.868 -33.588 -63.278 11.768 -25.751 6.100 16.992 -56.004

Presteren naar Vermogen: reikwijdte van de strategie

Tenslotte geldt de omvang van het vrije eigen vermogen nog als een toets op de reikwijdte van de bestaande strategie van Woonbron. Kort gezegd, betekent een omvangrijk vrij eigen vermogen dat er met de bestaande strategie op lange termijn te weinig maatschappelijk rendement wordt gehaald uit het aan de corporatie beschikbaar gestelde maatschappelijk kapitaal. Een beperkt vrij eigen vermogen duidt daarentegen op een corporatie die te scherp aan de wind vaart. Er is dan sprake van een corporatie die gelet op de huidige maatschappelijke agenda inzet op een zeer hoog maatschappelijk rendement, maar die geen reserves overhoudt voor extra investeringen als de maatschappelijke agenda wijzigt. Zou het vrije eigen vermogen zelfs negatief zijn, dan loopt de corporatie bij slecht weer het gevaar serieus in de problemen te komen. Met een vrij eigen vermogen van bijna € 750 mln. heeft Woonbron nog een aanzienlijke ruimte om haar maatschappelijke inzet te verhogen indien de maatschappelijke agenda daar om vraagt. In het jaar 2010 zal ter voorbereiding op het nieuwe ondernemingsplan nader worden ingegaan op de vraag welke bandbreedte voor het vrije eigen vermogen past bij Woonbron. Waarbij we bij de beantwoording ervan zeker rekening zullen houden met de deining waarin de corporatiesector momenteel verkeert als gevolg van de bezuinigingsplannen en de visie van het nieuwe kabinet op de positie van woningcorporaties.


71

72


Jaarrekening


73

Jaarrekening

Het jaarresultaat van Woonbron kwam in 2009 uit op € 20 mln. positief. Dit is € 24,1 mln. gunstiger dan begroot. Onderdeel van dit resultaat is de bijzondere afwaardering van ‘activa in ontwikkeling’ van Rederij De Rotterdam BV van € 49,0 mln. Zonder deze afwaardering zou het resultaat € 72,9 mln. gunstiger zijn dan begroot. Naast de operationele resultaten die in 2009 een gunstige ontwikkeling doormaakten, wordt ons resultaat in grote mate beïnvloed door de waardebepaling van bezit en investeringen. Deze worden verantwoord in de posten ’mutatie bedrijfswaarde’ en ‘overige waardeverandering materiële vaste activa’ (ook wel ‘onrendabele toppen investeringen’ genoemd). In 2009 heeft een positieve mutatie op de bedrijfswaarde plaatsgevonden van € 129,4 mln. Een positieve bijdrage aan het resultaat past bij woningbezit dat (gemiddeld gezien) nog voldoende resterende looptijd/levensduur heeft (effect circa € 106,5 mln.), maar is daarnaast ook het effect van acties in 2009 en beleidsvoornemens die in de komende jaren gerealiseerd gaan worden. Vertragingen in verbeterprojecten, zoals in Schiemond (Delfshaven) en Dirk Costerplein (Delft), hadden een negatief effect (ad € 5 mln.) op de bedrijfswaarde doordat de uitgaande kasstromen van de verbetering deels nog niet achter ons gelaten kunnen worden. Daarnaast is voor de komende periode voor € 18 mln. aan specifieke duurzaamheidsinvesteringen ingepland en betekende aanpassing van het sloopbeleid een verlaging van de bedrijfswaarde van € 11 mln. Dit negatieve effect wordt meer dan gecompenseerd door gunstiger mutaties exploitatiekosten (ad € 30 mln.), die grotendeels toe te schrijven is aan het effect van het ‘Woonbron Fit-programma’ dat zorgt voor significant lagere apparaatskosten in 2009 en ook naar de toekomst. In 2009 zijn voor forse bedragen financieringstransacties afgesloten, met flink lagere rentepercentages dan 6% (discontovoet voor de bedrijfswaardeberekening) en ook lager dan de rentepercentages van de leningen waarvoor sommige nieuwe leningen in de plaats zijn gekomen. Het effect hiervan is dat de rentabiliteitswaardecorrectie fors (€ 29 mln.) gunstiger is uitgekomen. De ‘overige waardeverandering materiële vaste activa’ komt in 2009 uit op € 108,7 mln. en is daarmee € 54,5 mln. hoger dan begroot. Dit wordt voor het overgrote deel veroorzaakt door de afwaardering van de activa van Rederij De Rotterdam BV.

74


Het deel van de verkoopomzet vanuit ‘verkopen onder voorwaarden’ (Koopgarant en Koopcomfort) bedraagt € 110,8 mln. Omdat voor deze eenheden nog steeds een financieel belang voor Woonbron geldt, worden de ‘verkopen onder voorwaarden’ in de jaarrekening niet als verkoopomzet, maar als financiële transactie verantwoord. Het verschil tussen de verkoopprijs en de bedrijfswaarde wordt dan ook verantwoord als mutatiebedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van de te verkopen woningen wordt specifiek bepaald op basis van de verkoop (de verkoopomzet is hiermee in de bedrijfswaarde opgesloten). In 2009 is de verkooplast dus gebaseerd op de specifiek bepaalde bedrijfswaarde voor verkoop. Woonbron heeft vanuit de reguliere eerste verkopen weliswaar iets meer woningen verkocht dan begroot, maar de gerealiseerde verkoopprijzen van de verkochte woningen zijn lager dan de verkoopprijzen zoals meegenomen in de bedrijfswaardebepaling. Naar verwachting is dit effect tijdelijk als gevolg van de huidige recessie en onze meerjarenramingen gaan uit van een stabilisatie en vervolgens wederom een waardestijging. De verkoopomzet vanuit vrije verkoopprojecten (via de projectontwikkelingsactiviteiten van dochter Woonbron Kristal) bedroeg in 2009 € 15,1 mln. Na aftrek van de ontwikkelingskosten bedroeg het resultaat € 0,9 mln. positief. De huurinkomsten blijven voor Woonbron de belangrijkste inkomstenbron. De toegestane jaarlijkse huurverhoging van 1 juli 2009 bedroeg maximaal 2,5% (op basis van één jaargemiddelde inflatie). Deze 2,5% huurverhoging hebben wij voor alle huurwoningen op gelijke wijze doorgevoerd. In de begroting was bedrijfsbreed eveneens rekening gehouden met een huurverhoging van 2,5% per 1 juli 2009. In 2009 hebben we actief gestuurd om de bedrijfskosten te verlagen. Ten opzichte van de oorspronkelijke begroting voor 2009 is op personeelskosten en overige apparaatskosten een forse besparing ingezet. De apparaatskosten 2009 zijn daarmee circa € 5 mln. lager uitgekomen dan de begroting voor 2009.

Vennootschapsbelasting

In navolging op het belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2008 het belastingplan 2008 van kracht, met als effect dat corporaties sindsdien volledig vennootschapsbelastingplichtig zijn. Voor het fiscaal resultaat zijn de richtlijnen van de specifieke vaststellingsovereenkomst corporaties (VSO II) gevolgd. Woonbron heeft de vaststellingsovereenkomst op 21 april 2009 getekend. Op basis van het compensabel verlies van 2008 en 2009 is de actieve vennootschapsbelastinglatentie opgehoogd met € 6,1 mln. Daarnaast is in de actieve Vpb-latentie het effect van de bestaande verschillen tussen de commerciële en fiscale balans verwerkt.

figuur 5 opbrengsten (Bedragen in € 1.000)

(UURß 6ERGOEDINGENß 3UBSIDIESß 6ERKOOPOMZETß /MZETßVERKOOP ONDERßVOORWAARDENß -UTATIEß BEDRIJFSWAARDEß /VERIGEß OPBRENGSTENß

figuur 6 kosten (Bedragen in € 1.000)

+OSTPRIJSßVERKOPENß 2ENTEß /NDERHOUDß ,EEFBAARHEIDß 0ERSONEELSKOSTENß "ELASTINGßENß VERZEKERINGENß /NRENDABELEß TOPPENß /VERIGEßKOSTENß


75

geconsolideerde balans per jaareinde (Bedragen x € 1.000)

activa

31-12-2009

31-12-2008

Vaste activa Immateriële vaste activa 6.781 Activa in exploitatie 2.015.528 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 622.902 Activa in ontwikkeling 205.600 Activa ten dienste van de exploitatie 20.947 Totaal Materiële vaste activa 2.864.976 Deelnemingen 4.217 Actieve belastinglatentie 10.800 Overige financiële vaste activa 69.405 Totaal Financiële vaste activa 84.422 totaal vaste activa 2.956.179 Vlottende activa Voorraad woningen voor verkoop 6.859 Voorraden 935 Onderhanden werk 24.543 Onderhanden projecten in opdracht van derden 8.985 Huurdebiteuren 2.890 Overige vorderingen 15.941 Transitorische activa 14.663 Totaal vorderingen 33.493 Effecten 0 Liquide middelen 11.732 totaal vlottende activa 86.548 totaal generaal activa 3.042.727

76


0 1.826.474 540.515 203.284 20.110 2.590.383 3.401 4.493 74.296 82.191 2.672.574 3.892 812 23.824 4.570 2.276 15.468 18.646 36.389 0 4.261 73.748

2.746.323

geconsolideerde balans per jaareinde (Bedragen x € 1.000)

passiva

31-12-2009

31-12-2008

Algemene bedrijfsreserve Aandeel derden groepsvermogen Voorziening onrendabele toppen Overige voorzieningen totaal voorzieningen Leningen Verplichtingen uit onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen totaal langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen Overige schulden Transitorische passiva totaal kortlopende schulden

801.283 -126 801.157 92.403 207 92.610 1.318.004 587.402 635 1.906.041 130.997 18.298 2.767 18.809 72.048 242.919

3.042.727

totaal generaal passiva

781.266 -85 781.181 90.962 73 91.035 1.050.198 500.329 570 1.551.097 207.866 11.924 6.175 50.429 46.614 323.009

2.746.323


77

geconsolideerde winsten verliesrekening (Bedragen x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopresultaat woningen/erfpacht Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van exploitatie Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten bedrijfsresultaat voor toerekening rente Rentebaten Rentelasten resultaat uit gewone bedrijfsvoering Mutatie bedrijfswaarde Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Resultaat niet geconsolideerde deelnemingen Resultaat deelnemingen voorgaande jaren resultaat groep voor belastingen Vennootschapsbelasting resultaat groep na belastingen Aandeel van derden netto resultaat

78


2009

2008

196.138 15.926 2.133 1.408 9.422 225.027 343 108.664 119 36.191 11.016 40.220 6.247 88.550 291.351 -66.324 12.987 -62.881 -116.219 129.415 578 219 -111 13.881 6.098 19.979 -37

-105.715

20.016

-121.065

193.375 15.954 500 2.386 11.746 223.961

364 135.038 126 33.869 10.192 50.441 6.788 92.857 329.676

11.417 -61.719 -156.017 25.842 5.178 -325 -1.221 -126.544 4.446 -122.098 -33

kasstroomoverzicht (Bedragen x € 1.000.000)

Resultaat voor rente Vennootschapsbelasting Resultaat niet geconsolideerde deelnemingen Aanpassing beginbalans dochters Aanpassingen Afschrijvingen Mutatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal - Vorderingen - Mutatie voorraden - Mutatie voorraad woningen voor verkoop - Mutatie onderhanden werk - Kortlopende schulden kasstroom uit bedrijfsoperaties Interest baten Interest lasten kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten: Immateriële vaste activa Investeringen activa in exploitatie Desinvesteringen activa in exploitatie Investeringen activa ten dienste van exploitatie Desinvesteringen activa ten dienste van exploitatie Mutatie onroerende zaken en verplichtingen VOV Mutatie activa in ontwikkeling Mutatie financiële activa kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Nieuwe storting Aflossing kasstroom uit financieringsactiviteiten mutatie geldmiddelen in boekjaar

2009

2,9 -0,1 -3,0 -5,1 -3,2 13,0 -62,9

-66,3 6,1 0,2 -0,1 0,9 1,6 -8,5 -66,2 -49,9 -6,8 -175,4 115,7 -1,7 0,0 5,3 -2,3 -2,2 408,0 -217,0

-116,1 -67,4 191,0

7,5

2008

-105,7 4,4 -0,3 -1,2

116,6 -0,3 9,4 16,8 138,4 11,4 -61,7

0,7 11,9 280,9 190,7 -50,3 -123,3 89,1 -1,0 0,0 7,7 -47,3 -37,8 193,5 -218,0

140,4

-112,6

-24,5

3,3


79

80


Bijlagen


81

Verbindingen

algemeen

Woonbron kan belangrijke invloed hebben in andere ondernemingen door deelneming in eigendom en kapitaal van die onderneming, in bestuur of directie deel te nemen, zeggenschap te hebben bij bestuursbenoemingen of overwegende invloed uit te kunnen oefenen op het beleid van een onderneming. Over al deze invloed willen wij informatie geven, of het nu BV’s, stichtingen of vennootschappen onder firma betreft. De financiële gegevens van alle BV’s waarin Woonbron direct of indirect bepalende zeggenschap heeft, zijn geconsolideerd. De verbindingen zijn gegroepeerd in Bouwen & ontwikkelen, Beheren & vermarkten en Maatschappelijke investeringen. We beginnen met enkele verbindingen met een algemeen bedrijfsmatig doel.

algemene verbindingen: Woonbron Holding BV

De activiteiten van de toegelaten instelling stichting Woonbron beperken zich uitsluitend tot de verhuur van betaalbare woningen en de verkoop en terugkoop van dezelfde woningen in maatschappelijk gebonden eigendom. Alle overige activiteiten worden in dochterondernemingen uitgevoerd. Woonbron Holding BV is opgericht om als moedermaatschappij te fungeren voor de ondernemingen waarin stichting Woonbron deelneemt. Naast een gecoördineerde aansturing door de Holding BV is het voordeel dat de BV’s onder de Holding een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting vormen, zodat de winsten en verliezen van de BV’s als een geheel worden belast. Woonbron Holding BV is de voortzetting van Woondrecht Kristal BV, dat een lege BV was geworden na de fusie van Woondrecht met Woonbron en het concentreren van de ontwikkelactiviteiten bij Woonbron Kristal BV (het ontwikkelbedrijf). Stichting Woonbron is eigenaar van alle aandelen van Woonbron Holding BV. Stichting Woonbron is het bestuur van de BV. De stichting wordt in deze rol vertegenwoordigd door haar Raad van Bestuur. Aangezien ieder lid van de Raad van Bestuur de stichting kan vertegenwoordigen, kan ieder bestuurslid ook voor de stichting in haar rol van bestuurder optreden. Deze holdingstructuur is in 2007 gevormd. Het vermogen van Woonbron Holding BV wordt gevormd

82


door de waarde van de dochter-BV’s Woonbron Kristal BV, Rederij De Rotterdam BV, Woonbron beheer BV, Woonbron Ontwikkeling BV, Service Plus BV, VG+ Makelaardij BV, Woonbron ZPP Exploitatie BV en Woonbron ZPP Beheer BV. De financiële positie van deze BV is volledig geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron. Het eigen vermogen van Woonbron Holding BV is € 106,5 mln. negatief, het jaarresultaat is € 58,2 mln. negatief, de netto omzet is € 4,2 mln.

bouwen en ontwikkelen Kristal NV

Enkele jaren terug had iedere grote corporatie een afdeling Projectontwikkeling. Deze afdelingen waren te klein om alle specialistische kennis op het gebied van projectontwikkeling te omvatten. Ook was sprake van onder- en overcapaciteit omdat bij deze arbeidsintensieve trajecten een project meer of minder aanzienlijk verschil maakte. Zes corporaties in de Randstad hebben zich daarom verenigd in Kristal NV. Doeleinden van de verbinding zijn bundeling van specialistische kennis op het gebied van projectontwikkeling en spreiding van slagkracht over meer woningmarkten teneinde onder- en overcapaciteit te kunnen opvangen. De bijzondere aandacht van Kristal voor bewoners, leefbaarheid en dynamische wijken is volledig in de geest van de corporaties. Stichting Woonbron is eigenaar van 16,7% van de aandelen van Kristal NV, onze deelneming is € 1.250.000. Het bestuur van stichting Woonbron vervult de rol van vicevoorzitter van de aandeelhoudersvergaderingen. Kristal NV bezit geen vastgoed en ontwikkelrechten, maar uitsluitend een kennisinfrastructuur en banden met medewerkers. Het vermogen blijft daarmee beperkt. De financiële positie van deze NV is niet geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron. Mede als gevolg van de economische crisis is de omzet voor Kristal NV flink gedaald en is de organisatie afgeslankt. Het jaarresultaat is € 2,6 mln. negatief, de omzet is € 15 mln. Het eigen vermogen is met € 8,3 mln. echter nog wel voldoende (boven het nominale aandelenkapitaal) om voor Woonbron de nominale waardering van de aandelen te handhaven.

Woonbron Kristal BV (het Ontwikkelbedrijf)

Woonbron heeft een samenwerkingsverband met Kristal NV, waarin Kristal de kennis en menskracht levert voor de bouwprojecten van Woonbron en waarin beide organisaties verantwoordelijkheid voelen voor de projectontwikkeling. Dit ter optimalisatie van het risicomanagement. Deze verantwoordelijkheid komt tot uiting in het feit dat de directie van het ontwikkelbedrijf bestaat uit een functionaris van Woonbron en de regiodirecteur van Kristal voor Zuid-Holland Zuid. Woonbron is eigenaar van 95% van de aandelen van Woonbron Kristal BV, de overige 5% is van Kristal NV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV, de stichting is grootmoeder geworden. Het ontwikkelbedrijf heeft een Raad van Commissarissen die bestaat uit een bestuurslid van stichting Woonbron en een statutair directeur van Kristal NV. Woonbron Kristal BV verstrekt de opdrachten voor de projecten en verkoopt de woningen als sprake is van bouw voor verkoop. Woonbron Kristal BV is eigenaar van eventuele bouwrechten, maar niet van vastgoed. De financiële positie van deze BV is volledig geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron. De netto omzet bedraagt € 0,9 mln., het resultaat van Woonbron Kristal BV bedraagt € 0,4 mln. negatief.

Woonbron ZPP Exploitatie BV

Wij verwachten dat op afzienbare termijn bouwactiviteiten kunnen plaatsvinden in het gebied van de Zuidplaspolder (ZPP). Samen met vier andere partijen, samenwerkend in de GebiedsOntwikkelingsMaatschappij Zuidplaspolder Beheer BV, zijn grondposities in de Zuidplaspolder verworven (grondeigendom, opties, enz.). Woonbron ZPP Exploitatie BV hebben wij opgericht om als bestuurder/directeur op te treden in de samenwerking, teneinde de activiteiten en het vastgoed buiten de toegelaten instelling (de stichting) te


83

houden. Risico-afperking en mogelijke fiscale voordelen spelen hierbij tevens een rol. Woonbron bezit alle aandelen van deze BV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. Bestuurder van Woonbron ZPP Exploitatie BV is stichting Woonbron. De waarde van de verworven gronden is € 13,5 mln., gebaseerd op de aanschafwaarde. In 2009 vonden er geen activiteiten binnen deze BV plaats. Het jaarresultaat en de omzet zijn vrijwel nihil.

woonbron zpp beheer bv

Met het oog op toekomstige bouwactiviteiten in de Zuidplaspolder hebben we Woonbron ZPP Beheer BV opgericht. In 2009 vonden geen activiteiten in deze BV plaats. Woonbron bezit alle aandelen van deze BV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. Bestuurder van Woonbron ZPP Exploitatie BV is stichting Woonbron. Het jaarresultaat en de omzet zijn vrijwel nihil.

woonbron blauw bv

Gezamenlijk met TCN-projectontwikkeling zijn in 2007 terreinen van de Schiehal in Delft verworven. Als over enige tijd de aansluitende terreinen zijn aangekocht, zal het gebied worden herontwikkeld met woon- en overige functies. De gezamenlijke eigendom met TCN en de activiteiten vinden plaats in een vennootschap onder firma (vof). Woonbron Blauw BV is in 2007 opgericht om als partner in deze vof op te treden, teneinde de activiteiten en het vastgoed buiten de toegelaten instelling (de stichting) te houden. Risico-afperking en fiscale voordelen spelen hierbij tevens een rol. Woonbron Holding BV is volledig eigenaar van Woonbron Blauw BV. Als directie van Woonbron Blauw BV is aangewezen stichting Woonbron. De stichting wordt in deze rol vertegenwoordigd door haar Raad van Bestuur. De verworven terreinen van de Schiehal zijn ondergebracht in Woonbron Holding BV, waardoor ook de exploitatieresultaten in Woonbron Holding BV tot uiting komen. In Woonbron Blauw BV hebben derhalve in 2009 geen activiteiten plaatsgevonden. Het jaarresultaat en de omzet zijn derhalve nihil.

stichting grondexploitatiemaatschappij poptahof

Poptahof is een gebied in Delft met flats en eengezinswoningen dat herontwikkeld wordt. Voor een gezamenlijke en gecoördineerde aanpak hebben de gemeente Delft en Woonbron een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Onderdeel van die samenwerking is een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de grondexploitatie. Dit wordt vormgegeven door de stichting Grondexploitatiemaatschappij Poptahof, waarin Woonbron en de gemeente Delft de waardeveranderingen in hun onroerende zaken coördineren en beiden een commissaris hebben benoemd. Voor Woonbron is dit het bestuur. De financiële positie van deze stichting is niet geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron.

krispijn wonen vof

Met de Dordtse corporaties Progrez en Interstede heeft Woonbron woningen in de wijk Oud Krispijn. Voor een gezamenlijke en gecoördineerde aanpak is in 2001 de wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) Krispijn Wonen opgericht. De aanpak gaat gepaard met onrendabele investeringen maar - na oplevering van de projecten - ook met verkoopopbrengsten, die hoger worden naar mate de voltooiing van de buurt nadert. De bouwfasering had als consequentie dat de waardeontwikkeling van het bezit van de partnercorporaties uiteen zou lopen. In vof-verband wordt een ‘samen uit, samen thuis’-situatie nagestreefd; dus deling van kosten, opbrengsten en risico’s gedurende de gehele looptijd van de samenwerking. De samenwerking loopt tot 2010. In de onderlinge afspraken is het totaal aan onrendabele toppen gedurende de looptijd van de samenwerking afgegrendeld op € 29,5 mln. Krispijn Wonen was een van de eerste WOM’s. Indertijd is gekozen voor de vof-vorm (met Woonbron als één van de vennoten) in verband met de fiscale transparantie, waardoor vrijstelling van overdrachtsbelasting te verwachten was. Die vrijstelling is bij (terug)verkoop uit een WOM uiteindelijk

84


alleen voor het WIF toegestaan, waardoor de belasting bij teruglevering van de economische eigendom een onverwachte kostenpost vormt. Het jaarresultaat is € 3,5 mln. negatief, de omzet is € 5,8 mln. Woonbron heeft in eerdere jaren, voor haar aandeel, reeds een negatief resultaat van € 14,9 mln. als voorziening opgenomen.

Stichting Informatiecentrum Hoogvliet

In de afgelopen jaren waren alle deelnemende participanten (gemeente Rotterdam, deelgemeente Hoogvliet, Vestia en Woonbron) vol lof over het functioneren van het Informatiecentrum voor de vernieuwing van Hoogvliet. De participanten onderschreven de visie van het Informatiecentrum om vraaggericht te werken. Woonbron is vertegenwoordigd in deze stichting.

Stichting Internationale Bouwtentoonstelling Rotterdam-Hoogvliet

Hoogvliet kent een omvangrijke herstructureringsopgave. De deelgemeente en de corporaties werken onder de vlag van Wimby (Welcome into My BackYard) aan de concretisering van verschillende vernieuwende maatschappelijke ideeën, zoals de Campus Hoogvliet (wonen-leren) en de Heerlijkheid Hoogvliet (cultuur-samenleven). Deze tijdelijke samenwerking is georganiseerd in Stichting Internationale Bouwtentoonstelling Rotterdam-Hoogvliet. Enkele van deze ideeën zijn opgepakt en in ontwikkeling genomen. Inmiddels is deze stichting met ‘welverdiend pensioen’ gegaan. De formele opheffing heeft echter nog niet plaatsgevonden.

vof omo

De aanpak van de particuliere woningverbetering in de Volmarijnstraat in Rotterdam hebben wij met aannemer Heijmans gedaan. De samenwerking is geformaliseerd in de vof OMO. Stichting Woonbron is vennoot in deze vof. Positieve resultaten zullen worden ingezet ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe projecten en projectinnovatie. De vof sloot 2009 boekhoudkundig af met een positief eigen vermogen van € 389.998. Het jaarresultaat is € 346.038 positief, de omzet is € 6,1 mln.

Stadsherstel Historisch Rotterdam NV

Om exploitatietekorten voor het beheer en herstel van monumenten te verlichten, bestaat een gunstig fiscaal regime. Dit regime geldt echter uitsluitend voor lichamen die zich nagenoeg uitsluitend richten op monumenten. In Rotterdam is hiervoor Stadsherstel Historisch Rotterdam NV opgericht. In deze NV heeft Woonbron een financieel belang van 516.707 aandelen met een waarde van € 237.685. Dit is ongeveer 3% van het aandelenkapitaal. Er lopen geen kasstromen via Woonbron en Woonbron heeft geen bestuurlijke vertegenwoordiging in deze NV. De financiële positie van deze NV is dan ook niet geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron.

Stadsherstel Drechtsteden NV

Met dezelfde doelstellingen als Stadsherstel Historisch Rotterdam NV, alleen dan in de Drechtsteden, is op 4 februari 2009 Stadsherstel Drechtsteden NV opgericht. Oprichters en aandeelhouders zijn de woningcorporaties die toegelaten en actief zijn in de Drechtsteden. In deze NV heeft Woonbron een financieel belang van 795 aandelen met een waarde van € 795.000. Er lopen geen kasstromen via Woonbron en Woonbron heeft geen bestuurlijke vertegenwoordiging in deze NV. De financiële positie van deze NV is dan ook niet geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron. Het oprichtingsjaar is met name gebruikt voor verwerving van panden (in 2009 is er voor € 1,1 mln. aan vastgoed verworven). Er is nog nauwelijks sprake geweest van huurinkomsten en het resultaat is door onder andere oprichtingskosten en aanloopkosten € 138.817 negatief.

maatschappelijke investeringen Vastgoed Woonhotel VOF

Woonbron en Woonstad Rotterdam hebben gezamenlijk het vastgoed voor het Woonhotel Rotterdam


85

ontwikkeld. Daarin zijn de short stay-woonruimten verweven met een back-packers hotel. Voor de sociaal verantwoorde verhuur van de short stay-woonruimten bestaan relaties met maatschappelijke instellingen en gemeentelijke diensten. Het vastgoed blijft gezamenlijke eigendom en wordt verhuurd aan Woonhotel Rotterdam BV, een geheel externe entiteit. Het jaarresultaat bedroeg in 2009 € 68.967 negatief, de omzet bedroeg in deze periode € 836.486.

Rederij De Rotterdam BV

Voor de aanschaf en overall exploitatie van De Rotterdam is de Rederij De Rotterdam BV opgericht. Woonbron bezit alle aandelen van deze BV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van Stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. Bestuurder van Rederij De Rotterdam BV is stichting Woonbron. De financiële positie van deze BV, inclusief die van haar dochter De Rotterdam BV, is geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron. Het jaarresultaat is € 58,3 mln. negatief, de omzet is € 0,1 mln.

De Rotterdam BV

De exploitatie van De Rotterdam hebben wij in een aparte BV ondergebracht zodat het zicht op de verbouwing enerzijds en op de exploitatie anderzijds helder blijft. Ook blijft dan duidelijk dat het eigendom en de financiering van het object geen invloed hoeven te hebben op de pacht- en huurcontracten en overige rechten en verplichtingen. Alle aandelen van deze BV zijn in handen van Rederij De Rotterdam BV. De stichting is dus grootmoeder van De Rotterdam BV. De financiële positie van deze BV is via De Rederij volledig geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van de stichting.

Stichting Vrijwilligers ss Rotterdam

Veel mensen willen zich graag inzetten als vrijwilliger voor De Rotterdam. Om dit te faciliteren is de stichting Vrijwilligers ss Rotterdam opgericht. Woonbron is indirect vertegenwoordigd in deze stichting via een medewerker van dochteronderneming De Rotterdam BV.

Stichting De Plint

In 1997 is Stichting De Plint opgericht onder bestuurlijke verantwoordelijkheid van de gemeente Dordrecht, Stichting ROC-ZHZ Da Vinci College en Woondrecht. Het doel van de stichting is de exploitatie van voorzieningen in het kader van arbeidsrevalidatie, werkervaring en scholing (via werkervaringsprojecten). Bestuurder van de stichting is stichting Woonbron. Het jaarresultaat bedroeg in 2008 € 156.422 negatief, de omzet was € 962.324.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV

Als toegelaten instelling mag stichting Woonbron alleen niet-woningen exploiteren als er een nauwe band is tussen deze objecten en de woningcomplexen. Voor objecten die wel van belang zijn voor de stadsvernieuwing maar waarvan de band met woningen los is, is in Delfshaven in 2004 de Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV opgericht. De aandeelhouders zijn Woonbron, Gebr. Verschoor BV en Stichting Com.Wonen. Stichting Woonbron is algemeen directeur van de vennootschap. Woonbron participeert in deze BV voor een derde deel. De financiële positie van deze BV is niet geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron omdat er geen sprake is van beleidsbepalende zeggenschap. Het jaarresultaat is € 140.060 positief, de omzet is € 544.310.

Stichting Durban-Rotterdam Housing Project

Woonbron wil haar kennis ook ten dienste stellen van de volkshuisvesting elders in de wereld. Een van de contacten is met de lokale corporatie FMHC in Durban, Zuid-Afrika. De samenwerking is in de vorm van enkele samenwerkings- en leningovereenkomsten teneinde projecten van de grond te krijgen. Naar Nederlandse begrippen kan worden gesproken van een vof-werkverband dat eindigt als de leningen zijn terugbetaald. De financiële positie van deze stichting is niet geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron. De nog uitstaande lening vanuit Woonbron bedraagt € 204.201.

86


Warmtebedrijf Rotterdam NV

Woonbron is mede-initiatiefnemer om in het Botlekgebied restwarmte te benutten onder meer voor verwarming van woningen. Het initiatief startte in Hoogvliet en is inmiddels ondergebracht in het Warmtebedrijf Rotterdam. Doel is het leveren van een bijdrage aan de klimaatbeheersing vanuit maatschappelijk verantwoord ondernemerschap, het verhogen van wooncomfort en de beperking van woonlasten. Intussen is een nieuw businessmodel opgesteld dat nu concreet uitzicht biedt op een haalbaar en voldoende rendabel warmtebedrijf. Hierbij wordt het bedrijf gesplitst in een infrastructuurbedrijf waarin Woonbron nog participeert en een warmteleveringsbedrijf dat de gemeente met E.ON opbouwt. Woonbron participeert in het warmtebedrijf voor een bedrag van € 1 mln.

beheren en vermarkten VG+ Makelaardij BV

Als toegelaten instelling mag stichting Woonbron alleen als makelaar optreden voor de verkoop van haar eigen huurwoningen. Door het maatschappelijk gebonden eigendom, de terugkoop van woningen die daaraan verbonden is en het gemengd beheer in het algemeen hebben wij groot belang bij een makelaar die nauw is verbonden met onze activiteiten. Om te voorkomen dat een vermenging plaatsvindt tussen deze toegestane activiteit en de nevenactiviteit van het verkopen van andere objecten, laten wij de verkopen verrichten door VG+ Makelaardij BV. Woonbron heeft alle aandelen van deze BV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. Bestuurder van de BV is de directeur van VG+. Woonbron vervult de commissarisrol. Het jaarresultaat is € 339.453 positief, de omzet is € 1,5 mln.

Stichting Kenniscentrum VvE-beheerders

Door het maatschappelijk gebonden eigendom hebben wij groot belang bij kennisontwikkeling op het gebied van gemengd beheer. Op 20 december 2005 is de stichting Kenniscentrum VvE-beheerders opgericht met als doel het vergaren en ter beschikking stellen van kennis en informatie over het beheren en exploiteren van onroerende zaken. Woonbron is vertegenwoordigd in het bestuur van deze stichting. Het jaarresultaat was in 2008 € 4.500 negatief, de omzet was nihil.

Service Plus BV

Het schoonmaken (en verwante activiteiten) van onze woningen en tuinen besteden wij uit. Eén van de aannemende bedrijven is in 1996 opgericht door Onze Woning, één van onze rechtsvoorgangers. Woonbron heeft alle aandelen van deze BV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. In maart 2010 zijn de aandelen ten behoeve van een management buy-out afgestoten. Het jaarresultaat met in achtneming van de effecten van de management buy-out op de waardering is € 161.392 negatief, de omzet is € 1 mln.

Stichting Vastgoed Service

Woonbron participeert samen met Duwo in de stichting Vastgoed Service. Dit bedrijf voert voor Duwo en Woonbron Delft het dagelijks onderhoud uit. Ons aandeel in kapitaal en risico van deze verbinding is 50%. Stichting Woonbron is bestuurder. Het jaarresultaat is € 146.366 positief, de omzet is € 9,2 mln.

Stichting Opmaat

Voor de verkoop van woningen in maatschappelijk gebonden eigendom heeft Woonbron met enkele andere corporaties de Koopgarant-constructie ontwikkeld. Dit product bestaat uit een model koopovereenkomst, een standaard reglement voor splitsing van complexen en erfpachtvoorwaarden. Het eigendom van het product en de methoden zijn ondergebracht in stichting Opmaat. Deze stichting geeft licenties uit aan andere corporaties zodat zij dit product kunnen gebruiken. Aan hen wordt tevens


87

ondersteuning en advisering geboden. Woonbron verdient via Stichting Opmaat een deel van haar ontwikkelkosten terug. Stichting Woonbron komt statutair een bestuurszetel toe.

WoonQuest BV

In 2004 is WoonQuest BV opgericht met als missie het faciliteren van de deelnemende corporaties bij het versterken van hun markt- en klantoriëntatie. Het maatschappelijk kapitaal van deze BV bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 geplaatst. Woonbron participeert in deze BV voor één zestiende deel. WoonQuest is in 2007 een samenwerking aangegaan met Woonnet Rijnmond. In 2009 was het jaarresultaat € 43.586 negatief en de omzet € 486.811.

Stichting Exploitatie Kantoorpand Oberonweg 1

Deze stichting exploiteert het kantoorpand van onze vestiging Spijkenisse. Enig bestuurder van deze stichting is stichting Woonbron. Het jaarresultaat is € 6.743 positief, de omzet is € 78.439.

Stichting Volkshuisvesting & Stadsvernieuwing

Als toegelaten instelling mag stichting Woonbron alleen niet-woningen exploiteren als er een nauwe band is tussen deze objecten en de woningcomplexen. Voor objecten die wel van belang zijn voor de stadsvernieuwing maar waarvan de band met woningen los is, is in Spijkenisse de Stichting voor Volkshuisvesting & Stadsvernieuwing opgericht. Op deze wijze zijn de geldstromen en de risico’s goed afgeschermd van de sociale huisvesting. Stichting Woonbron is via het bestuur en een medewerker van Woonbron bestuurlijk vertegenwoordigd in de stichting. Het jaarresultaat is € 42.545 positief, de omzet is € 145.588.

Stichting Wijkaandelen

Corporaties zijn van oorsprong lichamen waarin gebruikers van diensten samenwerken, waardoor vragers en aanbieders in die lichamen samenvallen. Het idee van wijkaandelen beoogt op eigentijdse wijze het eigendom, de verantwoordelijkheid, het risico en het voordeel van investeringen in wijken terug te brengen in de handen van de gebruikers, de bewoners. In Delft is hiervoor de stichting Wijkaandelen opgericht, waarin de gemeente en Woonbron samenwerken. Commissarissen van deze stichting zijn een medewerker van Woonbron en een vertegenwoordiger van de gemeente. De stichting onderneemt momenteel geen activiteiten. Het jaarresultaat is nihil, evenals de omzet.

Woonbron Energiek BV

Woonbron heeft ten behoeve van het realiseren en exploiteren van middelen voor duurzame decentrale energieopwekking op 15 mei 2009 Woonbron Energiek BV opgericht. Van de middelen voor duurzame decentrale energieopwekking zullen onder andere de individuele warmtepompen een onderdeel gaan uitmaken. In 2009 hebben er nog geen activiteiten in de BV plaatsgevonden. Het jaarresultaat en de omzet zijn derhalve nihil.

Stichting VvE010

In 2009 is de stichting VvE010 opgericht om slapende VvE’s in Rotterdam te stimuleren om actieve VvE’s te worden. Woonbron heeft bijgedragen aan het startkapitaal en de oprichtingskosten van deze stichting. Op basis van de aard en oprichtingsstatuten van deze entiteit is deze bijdrage niet als deelneming verantwoord, maar als last genomen. Woonbron is als commissaris vertegenwoordigd in deze stichting.

88


Kengetallen

2009

2008

2007

2006

Bezit Woningen/woonwagens 45.985 45.865 45.967 47.283 (aantal incl. verkochte MGE/Koopgarant-woningen) Bedrijfsruimten, garages, overig (aantal) 3.338 3.169 2.996 2.981 In beheer Woningen in beheer 1.733 1.822 1.914 976 Overig in beheer 232 202 257 255 Kwaliteit (x € 1) Kosten planmatig onderhoud per vhe 548 646 679 777 Kosten niet-planmatig onderhoud per vhe 525 653 503 425 Totaal kosten onderhoud per vhe 1.073 1.299 1.182 1.203 Het verhuren van vhe’s Huurachterstand in % van jaarhuur en vergoedingen 3,0 2,7 2,3 2,2 Huurderving in % van jaarhuur en vergoedingen 4,5 4,5 4,0 3,8 Continuïteit Liquiditeit 0,4 0,3 1,2 0,5 Solvabiliteit op basis van eigen vermogen 26,3 28,4 40,2 39,5 Balans en Winst & Verlies per woning (x € 1) Eigen vermogen 17.422 17.468 19.584 17.058 Voorzieningen 2.031 1.985 1.723 1.130 Totale opbrengsten 4.677 5.015 5.832 5.030 Kapitaallasten 1.367 1.346 1.299 1.246 Overige bedrijfslasten 6.335 7.188 5.134 4.289 Renteresultaat -1.085 -1.097 -1.150 -1.153 Saldo buitengewone baten-lasten 0 0 0 0 Jaarresultaat 435 -2.661 2.038 1.122 Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen 14,7 14,7 13,8 13,5 Verkopen bestaand bezit Gemiddelde omzet Koopgarant (x € 1) 96.915 95.053 105.853 108.035 Gemiddelde omzet wederverkopen (x € 1) 94.781 90.393 82.156 83.765 Gemiddelde omzet vrije verkopen (x € 1) 139.400 99.881 162.864 146.398 Gemiddelde omzet Koopcomfort (x € 1) 76.567 138.141 138.745 144.024 Aantal Koopgarant 814 272 327 487 Aantal wederverkopen 297 310 313 273 Aantal vrije verkopen 36 53 60 85 Aantal Koopcomfort 40 34 48 91 Verkoopomzet (x € 1.000) 115.120 63.867 76.761 101.031

2005

39.194 2.204

1.074 23

785 558 1.343

2,2 4,1

0,7 38,7

17.236 1.329 5.509 1.388 4.449 -1.310 0 -812

13,5


89

Accountantsverklaring

verklaring betreffende de jaarrekening

Wij hebben de (in dit rapport opgenomen) jaarrekening 2009 van Stichting Woonbron te Rotterdam (hierna: de stichting) bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de geconsolideerde en enkelvoudige winsten verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd.

Verantwoordelijkheid van het bestuur

Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

90


In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de stichting. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de stichting heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van stichting per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties

Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391, lid 4, BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Deloitte Accountants B.V. Was getekend: F.A.J. van Kuijck RA RO EMIA Rotterdam, 4 juni 2010


91

Programma buitenlandprojecten

algemeen

Binnen het kader van de ministeriële regelgeving mag Woonbron 3‰ van haar balanstotaal besteden aan internationale projecten. In 2009 betrof dit een plafond van circa € 675.000. Tot en met het 4e kwartaal is € 362.294 besteed (€ 157.483 interne uren, € 204.810 externe kosten).

Bulgarije

In Bulgarije is in 2006 met hulp van Woonbron de Unie van Verenigingen van Eigenaars (CAC) opgericht. In februari heeft het CMT ingestemd met een sponsorbijdrage voor het jaar 2009. Woonbron werkt met de Bulgarian Housing Association (BHA) aan de oprichting van een eerste woningcorporatie in Bulgarije. In 2009 is verder gewerkt aan de afronding van het concept-businessplan en de verwerking van het commentaar van externe deskundigen. Het plan zal in februari 2010 openbaar worden gemaakt tijdens een nationale conferentie over sociale woningbouw die het Bulgaarse vakministerie en BHA gezamenlijk zullen organiseren.

Roemenië

Analoog aan het woningcorporatieproject in Bulgarije wordt ook in Roemenië gewerkt aan het opzetten van een woningcorporatie, samen met de Roemeense organisatie HAL Habitat. Het project is begin maart gestart met een haalbaarheidsonderzoek. Vanuit het Fonds Werken aan Wonen wordt financieel bijgedragen aan het project. Het Roemeense project komt moeilijker van de grond dan het Bulgaarse, mede doordat mogelijke pilotgemeenten moeite hebben zich een rol aan te meten en de nationale overheid het belang van een sociale sector onderschat.

Zuid Afrika

In het kader van de stedenband Dordrecht-Emalahleni adviseren en trainen de gemeente Dordrecht en Woonbron de gemeente Emalahleni bij het ontwikkelen en implementeren van volkshuisvestingsbeleid. De samenwerking maakt onderdeel uit van het Logo South programma van de VNG. De focus in dat programma ligt in 2009 op het opdoen van vaardigheden in het ontwikkelen en implementeren van een herstructureringsplan voor één van de townships van Dordrecht SA, Sinako. In 2009 is in dat kader samen met de gemeente Dordrecht een vervolgtraining gegeven aan ambtenaren van de gemeente Emalahleni gericht op het inrichten van het proces, het opzetten van de projectorganisatie en op het organiseren van een adequate bewonersparticipatie.

92


In april 2008 heeft Woonbron een (zeer druk bezochte) ABCD-workshop gegeven aan vertegenwoordigers van maatschappelijke organisaties in Dordrecht SA, verenigd in het Dordrecht Forum. Eind 2008 hebben Woonbron en de Cape Town Community Housing Company (CTCHC) een Letter of Intent getekend waarin zij uitspreken een uitwisselingsprogramma te gaan ontwikkelen dat de CTCHC moet helpen bij de groei en ontwikkeling van haar organisatie. In september heeft een eerste uitwisselingsbezoek aan Nederland plaatsgevonden waaraan een groot aantal Woonbron-medewerkers een bijdrage heeft geleverd.

Suriname

Woonbron ondersteunt, samen met een aantal andere partners, adviserend de stichting FaRu bij de realisatie van een woonservicegebied in Suriname om zo aan oudere Surinaamse Nederlanders de mogelijkheid te bieden tot remigratie. Er is zekerheid over een locatie en er lijkt een ontwikkelaar gevonden die het financiële risico van het project wil nemen mits aan een aantal nader uit te werken voorwaarden is voldaan. Deze voorwaarden zullen begin 2010 worden uitgewerkt.

Kaapverdië

Op initiatief van de stichting Intercambios International (ICI) worden met de gemeente Ribeira Brava de mogelijkheden verkend om op het eiland Saõ Nicolau een kleinschalig woningbouwproject te realiseren voor de allerarmsten, in samenhang met de creatie van werkgelegenheid. In dat kader heeft een tweede werkbezoek aan Saõ Nicolau plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot een redelijk duidelijk werkplan dat zekerheden geeft voor de daadwerkelijke realisatie van het project. In 2009 is het werkplan uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst en is op Saõ Nicolau feestelijk de eerste steen gelegd. In de overeenkomst zijn diverse bepalingen opgenomen ter bewaking dat het geld alleen aan het project wordt besteed.


93

De Rotterdam

de rotterdam als kanskaart

In 2005 werd Rederij De Rotterdam BV - een 100% dochter van Stichting Woonbron - eigenaar van De Rotterdam, de enige oud trans-Atlantische oceaanstomer die nog in authentieke staat bewaard is gebleven. Met De Rotterdam werkt Woonbron aan een oplossing voor de jeugd en voor de wijk Katendrecht. Het schip biedt minimaal 200 leerlingen per jaar een stimulerende stage- en leeromgeving die een bijdrage levert aan hun slagingskansen in de maatschappij. Het schip biedt ook short-stay faciliteiten. Voor Vogelaarwijk Katendrecht is de komst van De Rotterdam een sociaaleconomische impuls. In het programma Pact op Zuid is De Rotterdam om deze reden een van de zogenoemde economische kanskaarten. Ieder van deze doelstellingen draagt bij aan de realisatie van de strategische keuzes die wij in ons ondernemingsplan Mensen maken wonen hebben geformuleerd als reactie op de door ons opgehaalde vraag voor de ontwikkeling van de Zuidvleugel.

sev presenteert: de effectenarena

De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft met behulp van het instrument de effectenarena alle maatschappelijke effecten van De Rotterdam in kaart gebracht. Een deel van deze effecten is economisch van aard. Het rapport ‘De maatschappelijke effecten van De Rotterdam: geordend en beschouwd’ is begin 2010 tijdens de Woonbron Relatiedag gepresenteerd. De Effectenarena van de SEV is een handig instrument dat helpt om de relatie tussen investeringen, maatregelen en effecten in beeld te brengen. Naast de exploitatieopbrengst van De Rotterdam is er de maatschappelijke opbrengst. De analyse van De Rotterdam richt zich op de maatschappelijke opbrengsten voor de stad Rotterdam als geheel en Rotterdam-Zuid en Katendrecht in het bijzonder. Daarbij is onder meer ook gekeken naar de effecten op het middelbaar beroepsonderwijs en de werkgelegenheid. Op basis van de Effectenarena is de berekening dat de maatschappelijke en economische opbrengsten de komende tien jaar € 111 tot € 181 mln. bedragen in de vorm van onder andere extra bestedingen in de stad, toename van werkgelegenheid en stijging vastgoedwaarde in Katendrecht en Rotterdam. Aan het onderzoek werkten diverse partijen mee, waaronder Quattro Advies, Radboud Universiteit Nijmegen, LPBL, Atlas voor Gemeenten en de SEV. Het gehele rapport is na te lezen op www.effectenarena.nl.

94


open voor publiek

Sinds medio december 2009 vinden er congressen en partijen plaats op het schip en zijn er open dagen voor onder meer de bewoners van Katendrecht en oud-medewerkers van de Holland-Amerika Lijn georganiseerd. Op 15 februari jl. opende het schip haar deuren voor het publiek en vanaf die dag is ook het hotel in gebruik genomen. Het schip geniet sinds de openstelling een enorme aandacht in aantallen bezoekers, congressen en partijen en positieve media-aandacht.

aanwijzing van de minister: twee plannen en extra toezicht

De renovatie van De Rotterdam bleek voor Woonbron een project met een dermate grote financiële en politieke impact, dat de minister van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) in december 2008 het besluit nam om het toezicht op Woonbron te versterken. In een formele aanwijzing werd Woonbron verzocht om twee plannen op te stellen, één voor de afbouw, exploitatie, financiering en verkoop van De Rotterdam, en één voor de financiering van Woonbron als geheel. Het laatste plan was nodig omdat vanwege de combinatie van bestaande zorgen over het toenemende investeringsniveau in De Rotterdam en de kredietcrisis die zich wereldwijd aandiende, in 2008 de toegang van Woonbron tot de kapitaalmarkt ernstig werd beperkt. Tegelijkertijd werd door de minister in de persoon van de heer Zwarts bij Woonbron een extern toezichthouder benoemd met de opdracht om, eerst als passief toezichthouder en later als actief toezichthouder, erop toe te zien dat de gevraagde plannen met instemming van WSW, CFV en WWI beschikbaar kwamen. In de zomer van 2009 zijn beide plannen goedgekeurd door de minister en is onder het toezicht van de heer Zwarts, gestart met de realisatie ervan.

Financieringsplan

De kern van het financieringsplan betreft de wijze waarop Woonbron haar financieel belang in De Rotterdam financiert, zonder daarbij langdurig te hoeven terugvallen op een financieringsvorm waarbij sociaal bezit als onderpand wordt gevraagd. In juli 2009 is met het rechtstreeks op de kapitaalmarkt aantrekken van een tweejarige lening zonder WSW-borging (‘Clubdeal’), een belangrijke eerste stap gezet in de realisatie van het plan.

Afbouw en verkoop

Rond de afbouw en verkoop van het schip wordt besloten dat Woonbron eerst het schip zal afbouwen en daarna haar financieel belang zal reduceren tot maximaal 20% van het eigenaardeel. Voor deze financiële herstructurering, waarbij ook de financiële waardering van het schip aan de orde is, laat Woonbron zich ondersteunen door corporate finance specialisten. Het proces van het aantrekken van externe financiering voor De Rotterdam is gestart. Het is helaas niet mogelijk gebleken om externe financiering te realiseren vooruitlopend op het in exploitatie nemen van De Rotterdam. De externe toezichthouder heeft in december 2009 aan de minister van WWI aangegeven dat het niet onredelijk is te verwachten dat de plaatsing van aandelen of een gehele verkoop van de Rederij niet binnen een jaar mogelijk zal zijn.

Veranderingen in bestuur en toezicht

Op 23 april 2009 steunde een meerderheid van de Tweede Kamer een motie waarin werd aangedrongen op het aftreden van de Raad van Commissarissen van Woonbron. Op 27 april trad de Raad van Commissarissen terug. De raad gaf aan hiermee te voldoen aan het verzoek van de Tweede Kamer, maar hechtte eraan te verklaren dat het niet betekende dat zij van mening was dat zij in haar toezicht heeft gefaald. Door deze stap te nemen, verwachtte de raad dat daarmee de rust rondom Woonbron zou terugkeren. Eind juni werd de nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen van Woonbron benoemd. In oktober was de Raad weer voltallig. In april 2009 heeft de minister in zijn reactie op de eerste plannen in een tweede aanwijzing bepaald dat De Rotterdam bestuurlijk op afstand moet worden geplaatst van Woonbron. Concreet heeft dat geresulteerd in de benoeming in juni van een aparte bestuurder voor Rederij De Rotterdam BV, de 100% dochter van Woonbron, waarin De Rotterdam is ondergebracht. Sinds begin oktober bestaat de Raad van Commissarissen van de Rederij BV uit twee commissarissen, ook zijnde commissarissen van Woonbron. De positie van een onafhankelijk voorzitter is nog vacant. De bestuurlijke ontvlechting tussen Woonbron en de Rederij BV is met deze maatregelen een feit.


95

Einde extern toezicht

Eind december 2009 heeft de minister, mede op advies van de extern toezichthouder de heer Zwarts, Woonbron laten weten dat zij niet langer onder toezicht staat. In zijn brief aan de Tweede Kamer spreekt hij uit dat de gezette stappen hem het vertrouwen geven om de aanstelling van de heer Zwarts te beëindigen per 31 december 2009.

Verantwoording richting de sector

Hoewel Woonbron nog altijd van mening is dat de maatschappelijke meerwaarde van het project pas over twee of drie jaar zichtbaar zal zijn, is het voor Woonbron bij monde van de voorzitter van de Raad van Bestuur Martien Kromwijk in april 2009 ook reden geweest om excuses te maken voor wat er is fout gegaan: ‘Er zijn veel mensen en instituten die vanuit integere overwegingen een groot belang zien in een stabiel opererende sector van wooncorporaties. Hun belang is met dit project geschaad en velen hebben daar last van. Het was veel waard geweest als ik dat had kunnen vermijden.’ Ook heeft Martien Kromwijk in het najaar van 2009 bij diverse bijeenkomsten in het land waaronder het Aedes directeuren contact en tijdens Het glazen huis (presentatie van het meest transparante jaarverslag in de corporatiesector) verantwoording afgelegd over het project De Rotterdam. Tijdens deze verantwoording werd onder meer stilgestaan bij wat wij van het project hebben geleerd zoals het explicieter toepassen van risicomanagement, het beter van te voren in kaart brengen van het maatschappelijk rendement (zie Effectenarena) en onze afspraken met ketenpartners explicieter vastleggen.

De uiteindelijke investering: € 257 mln.

In juni 2009 was onze verwachting nog dat de investering in de verbouwing van De Rotterdam uiteindelijk tot € 210 mln. zou oplopen en dat het schip in de zomer van 2009 open zou kunnen. Het niet tijdig en niet volgens de veiligheidsvoorschriften opleveren van de technische installaties door installateur Cofely heeft echter tot extra vertragingen geleid, waardoor De Rotterdam BV uiteindelijk in december 2009 alle vereiste certificaten verkreeg om in februari 2010 haar deuren voor het publiek te openen. Dit heeft geleid tot een uiteindelijk investeringsbedrag van € 257 mln., een overschrijding van onze prognose met € 47 mln. De € 47 mln. meerkosten zijn voor ca € 22 mln. het directe gevolg van meerkosten op de technische installaties, ruim € 10 mln. als gevolg van hiermee samenhangende herstelwerkzaamheden op het interieur en bijna € 15 mln. aan overige kosten. Deze overige kosten hebben vrijwel uitsluitend betrekking op tijdsgebonden kosten. Deze bestaan voor een belangrijk deel uit geactiveerde rente, algemene bouwplaatskosten, directievoering en kosten die samenhangen met veiligheid (beveiliging, brandwachten, asbestcontroles en CAR-verzekering). Er lopen op dit moment diverse claimprocedures tegen enkele leveranciers en tegen de Poolse overheid waardoor de mogelijkheid bestaat dat de totale investering uiteindelijk lager zal uitvallen. De verwachting is dat de volledige afwikkeling van deze claims enkele jaren zal beslaan.

Extra afwaardering

De exploitatiewaarde van het schip, afhankelijk van de verschillende uitgangspunten die hiervoor worden gehanteerd, ligt tussen de € 120 mln. en € 200 mln. De verschillen in uitgangspunten hebben vooral betrekking op de te verwachten bezoekersaantallen, het potentieel van hoogrenderende exploitaties als bijvoorbeeld een casino en de te hanteren rendementseis of discontovoet. In de jaarrekening van 2008 is voorzichtigheidshalve uitgegaan van een opbrengstwaarde van € 126 mln. en daarmee is een bijzondere afwaardering van € 84 mln. op de investering in het jaarresultaat van 2008 verwerkt. Ondanks dat onze interne business cases op dit moment nog steeds uitgaan van exploitatie- en verkoopwaarden die tussen de € 150 en 200 mln. liggen, hebben wij omwille van een consistente benadering, gemeend te blijven aansluiten bij de voorzichtige waardering van € 126 mln. In 2009 hebben wij daarom een aanvullende afwaardering in het jaarresultaat verwerkt van € 49 mln., waarmee in totaal € 133 mln. op de totaal geraamde investering van € 257 mln. is afgewaardeerd.

96


Alhoewel de eerste exploitatiemaanden een positief beeld laten zien, is onze inschatting dat het minimaal enkele jaren zal duren alvorens de aannames vanuit de business cases en vanuit de gehanteerde waardering empirisch kunnen worden getoetst. Dit is niet alleen het gevolg van het unieke karakter van het concept en de beperkte vergelijkbaarheid met referentieobjecten, maar ook van het negatieve sentiment als gevolg van de huidige economische crisis. De toekomst zal daarom uitwijzen of het totale boekverlies dat tot op heden is genomen, ook daadwerkelijk zal worden gerealiseerd.


97

Beoordeling door externen

interview met prof. dr. g.d. minderman

Professor Public Governance and Public Law Director of the Zijlstra Center for Public Control and Governance Vrije Universiteit Amsterdam

Hoe kijkt de buitenwacht naar Woonbron in het algemeen en naar ons jaarverslag in het bijzonder? Wij vroegen het aan professor Minderman. Zijn aandachtsgebied is gericht op bestuurlijke ontwikkelingen in het Nederlandse middenveld van non-profitorganisaties, tegen de achtergrond van internationale governancetheorieën.

‘Uit het jaarverslag alsook uit de vraag om externe reacties hierop, blijkt goede verantwoording en de wens om te blijven verbeteren.’ Een eerste reactie met daarbij de aanvulling dat externe verantwoording verder gaat dan een jaarverslag. Verantwoording is een continu aandachtsgebied. Dat laat onverlet dat het jaarverslag van Woonbron op een open en transparante manier is beschreven. Volgens Minderman zijn er vier invalshoeken waaraan een goed jaarverslag moet voldoen: • de geleverde kwaliteit • de prijs ten opzichte van de prestatie • waarom welke activiteiten met wie worden ondernomen • sterkte-zwakteanalyse Juist deze laatste invalshoek ontbreekt in de meeste jaarverslagen. Ik zie dat Woonbron wel deze weg is ingeslagen. Een sterk punt is dat nadrukkelijk ook zaken worden beschreven die anders zijn uitgepakt dan was voorgenomen. Daarmee is het nog niet overal helder waar de zwakke punten zitten. De winst kan nog behaald worden door nog nadrukkelijker te verklaren welke zwakke punten moeten worden opgepakt. Een lezer zal die vraag stellen bij alle onderdelen waar de realisatie lager is uitgevallen dan de doelstelling. Een ‘zelf-kritische verantwoording’ kan die vraag voor zijn.

98


Door de brede taakopvatting komt veel van het gerealiseerde voort uit samenwerking met keten partners en belanghouders. Ik vind dat het jaarverslag nog aan kracht kan winnen door juist ook de sterke en zwakke punten te herkennen bij de partners en te laten herkennen door de partners. Idealiter is wanneer ‘het eenrichtingverkeer’ uit het jaarverslag gehaald wordt. Daarmee kan de verbinding worden gelegd naar het bredere belang en de waarde die eraan is verbonden. Een prima voorbeeld vind ik het weergeven van de lokale opgave (pag. 14), waarin ‘stakeholdermanagement’ wordt weegegeven. Winst kan geboekt worden wanneer die ketenpartners worden uitgenodigd ook een reactie te formuleren voor het jaarverslag op de onderdelen waaraan zij een bijdrage hebben geleverd. De berichtgeving van de Raad van Commissarissen geeft een helder beeld. Wat ik vind ontbreken is een eigen, expliciet toetsingskader. Waaraan meet de RvC het handelen van Woonbron af? Wat is de norm? Dat moet verder gaan dan gevoel en inzicht. Het is een interessante discussie om een gemeenschappelijk kader te ontwikkelen. Het zal geen gemakkelijke discussie zijn, maar dat is geen reden voor Woonbron of andere corporaties om die uit de weg te gaan. Inhoudelijk viel de stijging van de vergoeding voor de RvC op ten opzichte van 2008, zonder dat daar een uitleg over is gegeven. Woonbron laat in het jaarverslag veel cijfers zien. De kunst is altijd om de kwantitatieve cijfers met kwalitatieve gegevens in balans te houden. Woonbron is daarin op de meeste onderdelen goed geslaagd. Een voorbeeld waar ik als lezer tegenaan liep, is de waardering over ervaren zeggenschap. Die elementen zijn lastig meetbaar, wordt ook door Woonbron aangegeven, maar de cijfers worden wel gepresenteerd, evenals de ongewijzigde doelstelling. Het gevaar is dan dat het gebruik van formats ten koste gaat van de dynamiek. Jaarverslagen worden vooral ook gebruikt om de financiële positie te beoordelen. Ik heb waardering voor de financiële verantwoording. Tegelijkertijd krijg ik niet altijd inzicht of een situatie nu een probleem is of niet. Als voorbeeld het resultaat uit gewone bedrijfsvoering en de mutatie in de bedrijfswaarde. Een toelichting hierop kan meer inzicht geven. Mijn overall beeld is dat Woonbron met haar jaarverslag veel inzicht geeft in haar handelen. Goede verantwoording en het verder verbeteren daarvan blijkt zowel uit het jaarverslag als door de vraag om een externe reactie.


99

interview met mr. ruud stassen Directeur INK

Hoe kijkt de buitenwacht naar Woonbron in het algemeen en naar ons jaarverslag in het bijzonder? Wij vroegen het aan de heer Stassen, directeur van het Instituut Nederlandse Kwaliteit (INK). Doel van deze stichting is het verhogen van de kwaliteit van bedrijfsvoeringen op basis van het INKmanagementmodel, waar inmiddels honderden organisaties mee werken.

‘Een gedetailleerd jaarverslag met oog voor geleerde lessen’ Ik vind het jaarverslag goed leesbaar en uitgebreid in haar informatie. Bij het lezen heb ik vooral de focus op de verbanden gelegd, zoals dat vanuit de optiek van het INK logisch is. Ik ben geen expert in de volkshuisvesting. Daarmee kwam de vraag in mij op voor wie dit jaarverslag is bedoeld? Wie is de lezersdoelgroep? Voor bewoners waarschijnlijk een moeilijke materie, die wel heel veel informatie biedt. In de beleidsuitgangspunten van hoofdstuk 3 en 4 ‘Succesvolle Woonmilieus’ en ‘Weerbare wijken en leefbaarheid’ lees ik overlap in thema’s en ontbreekt een scherpe toelichting van de begrippen. Woonplezier uit hoofdstuk 3 wordt pas in hoofdstuk 4 uiteengezet. Meer samenhang lijkt logischer dan deze begrippen in aparte hoofdstukken te plaatsen. De toelichting van de Raad van Commissarissen wekt vertrouwen. Hierin legt zij verantwoording af door ook nadrukkelijk het verleden mee te nemen. Via de beknopte tekst wordt inzicht geboden in haar handelen en de wijze waarop zij zich ten dienste van Woonbron heeft opgesteld. Bij het voorwoord wordt een aantal belangrijke hoofdlijnen genoemd. Mijn verwachting was dat deze meer overeenkwamen met de beschreven thema’s. Wat wel consequent lijkt doorgevoerd, is de gelaagdheid van strategie, belangen, prestatie-indicatoren en de geleverde bijdragen. Deze gelaagdheid beeldend presenteren in een illustratie kan de lezer meer houvast bieden naar de overige hoofdstukken. Daarbij geeft Woonbron aan een brede taakopvatting te hebben. Onduidelijk is waar exact de afbakening is tussen de eigen rol en die van de andere partners. Wellicht is die afbakening bewust niet aangegeven om juist de discussie hierover op te zoeken. De reden staat niet expliciet beschreven. Vanuit het INK gezien, is het goed dat een organisatie een strategie kent en daar als afgeleide succesbepalende factoren met doelstellingen aan verbindt. Het behalen van de doelstellingen is een onderdeel van het kijken naar een organisatie. Wat mij opvalt is dat meerdere doelstellingen in het jaarverslag van Woonbron niet gehaald worden. Wat ontbreekt is het antwoord op de vraag hoe erg dat is. Ook kan scherper geformuleerd worden wat Woonbron er aan gaat doen of dat zij de doelstellingen beargumenteerd moet bijstellen. Woonbron ‘houdt veel ballen in de lucht’ en volgens de pdca-gedachte zal Woonbron ook de eigen mening hierover kunnen weergeven. Hoe tevreden is Woonbron zelf met het bereikte resultaat? En worden de afwijkingen ‘niet alleen geconstateerd, maar ook geadresseerd’. Tenslotte zie ik bij Woonbron veel activiteiten die niet op zichzelf staan. Veel inspanningen kennen een verstrengeling met inspanningen van anderen. Dat maakt een duidelijk ‘oorzaak-gevolg’ minder makkelijk aan te geven. De combinatie van de beschreven thema’s met het model ‘Presteren naar vermogen’ geeft wel meer inzicht en vind ik positief. Daarbij geldt tegelijkertijd ook het hierboven besproken punt dat een eigen oordeel van Woonbron over de tegenvallende meerjarenprognose mist. Ten slotte zie ik dat Woonbron veel aandacht besteedt aan risicomanagement, een sterk punt. Samenvattend biedt het jaarverslag van Woonbron de lezer veel informatie over haar handelen en is het geheel in een samenhangend en logisch verband beschreven.

100


Begrippenlijst Aedex Belanghouder Branding Coproducent Duurzaamheid

Empowerment Governance Code ICR ICS INK IBV Ketenpartner

KWH Leefstijl MeTeO MGE MJP MMW Münchhausen manifest Ontketend handelen Pdca PI pmc POL SBF SSF SVB Vbp Vhe VvE Woonmilieu WIF WWI Zuidvleugel

Benchmarkinstrument Organisatie of individu die direct een bepaalde invloed heeft op het bestaansrecht van Woonbron Merken, typeren, identiteit geven van gebieden Bewoners waarmee wij woonplezier maken of vele partners waarmee wij succesvolle woonmilieus maken Iets maken wat niemand ooit meer kwijt wil! Vanuit ons maatschappelijk verantwoordelijkheidsbesef kiezen wij voor een duurzame ontwikkeling bij onze kernactiviteiten, voor onze wereld en daarmee voor onszelf, onze kinderen en onze kleinkinderen Bewoners weerbaar maken De beginselen van deugdelijk ondernemingsbestuur en best practice bepalingen Interest Coverage ratio = rentedekkingsfactor In Control Statement Instituut Nederlandse Kwaliteit, bedrijfsvoeringmodel dat Woonbron gebruikt Integraal voorraadbeleid (vastgoedbeheermodel Woonbron) Organisatie waarmee Woonbron moet samenwerken om binnen de hele keten werken-leren-wonen-zorg gezamenlijk doelstellingen te bereiken Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector Typering van groepen consumenten in een sociale, culturele en psychologische dimensie, op basis van het waardepatroon Medewerkertevredenheidsonderzoek Maatschappelijk Gebonden Eigendom Meerjarenplanning (ook wel MJB=meerjarenbegroting) Mensen maken wonen, strategisch bedrijfsplan van Woonbron De eerste stap naar een gezamenlijke ketenaanpak voor wonen, werken, leren en zorg Oplossingsgerichte aanpak met ketenpartners, die de eigen domeinen ontstijgt Plan-do-check-act Prestatie Indicator = meetmiddel Product markt combinatie Woonruimteverdelingmodel gehanteerd door Woonbron Dordrecht Succes Bepalende Factor, middel om te bepalen of een bedrijf goed presteert Short Stay Facility Strategisch Voorraad Beheer Vennootschapsbelasting Verhuureenheid Vereniging van Eigenaars De typering van een specifiek gebied op basis van fysieke, ruimtelijke en sociaal-culturele kenmerken Wooninvesteringsfonds Wonen, Wijken, Integratie Zuidelijke gedeelte van de Randstad, van Leiden tot Dordrecht


101

woonbron Postbus 2346 3000 CH Rotterdam www.woonbron.nl Woonbron heeft vestigingen in: Delft, Dordrecht, Rotterdam (Delfshaven, Hoogvliet, IJsselmonde, Prins Alexander) en Spijkenisse

Een uitgave van. Redactie. Vormgeving. Woonbron Postbus CH Rotterdam. team Communicatie Woonbron

Recommend Documents