Een taxatierapport: Het juiste fundament onder een goed advies!
Door: Pieter Bakker
18 januari 2012
Allrounder Specialist
Specialist Allrounder
Aalsmeerse tussenpersoon draait op voor onderverzekering 05-01-2012 • 12 reacties Westeinder Adviesgroep in Aalsmeer moet bijna € 1 mln betalen voor schade als gevolg van onderverzekering. Het betreft een rijksmonument aan de Prinsengracht dat op 3 augustus 2007 zwaar werd beschadigd door een grote brand. De Rechtbank Amsterdam oordeelde op 14 december vorig jaar dat Westeinder zijn zorgplicht heeft geschonden. Het pand aan de Prinsengracht kwam in 2002 in de portefeuille van Westeinder terecht, nadat de verzekeringen werden overgenomen van Regio Totaal Advies. Bij die overname is niet gecontroleerd of de door de vorige tussenpersoon in 2000 vastgestelde verzekerde som nog voldeed. Het verweer van Westeinder dat de verzekerde som ook al ten tijde van de intermediairwijziging te laag was, maakte geen indruk op de rechtbank, omdat een assurantietussenpersoon een eigen zorgplicht heeft om de verzekerde som te controleren. Westeinder voerde verder aan dat de eigenaren van het grachtenpand er zelf voor hebben gekozen om de verzekering ongewijzigd te laten, ook toen het kantoor hen wees op het risico van onderverzekering. Ten tijde van de overname in 2002 zou een medewerker van Westeinder bij de nieuwe klanten op bezoek zijn gegaan en op dat risico hebben gewezen. Volgens de rechtbank had het voor de hand gelegen als hiervan aanvullend schriftelijk bewijs voorhanden zou zijn geweest. De rechtbank veronderstelt dat het in de bedrijfsvoering van assurantietussenpersonen gebruikelijk, zo niet verplicht is, dat alles wat met klanten wordt besproken schriftelijk wordt vastgelegd, zeker als er een risico op onderverzekering bestaat. Uit de afgelegde verklaringen van (oud)personeelsleden van Westeinder en Regio Totaal Advies valt onvoldoende op te maken dat Westeinder heeft gewezen op het risico van onderverzekering. De rechtbank veroordeelde Westeinder tot vergoeding van vrijwel alle niet gedekte herstel-en opruimingskosten (bijna acht ton). Inclusief de wettelijke rente en kosten loopt dat op tot bijna € 1 mln.
Agenda Taxatie: “De ene waarde is de andere waarde niet”.
Hoe stel je de juiste waarde vast?
Uitkering bij schade.
€
Doel
Scenario
Herbouwwaarde
Sloopwaarde
“Fictieve“ herbouwwaarde
verkoopwaarde
Huidige herbouwwaarde “Fictieve” herbouwwaarde
Doel
€
Scenario
Verkoopwaarde Sloopwaarde
Taxatierapport verzekering
commercieel
10 20
verzekering
commercieel
Doel van de taxatie Waardedefinities Getaxeerde waarde Bouwkundige omschrijving
commercieel
Verhuurgegevens en oppervlakte Gebruiksmogelijkheden Omschrijving locatie, omgeving, ligging e.d. Marktsituatie, toekomstverwachting Referenties Publiekrechtelijke aspecten Globale onderhoudstoestand Rekenmodel Foto’s Kadastraal plan en uittreksel
20
commercieel
Transparantie Dynamisch
20
verzekering
10
Geldigheidsduur
Elementenbegroting
verzekering Géén discussie
10
Aanvulling op de verzekeringspolis
Taxatierapport verzekering
commercieel
€ 640.000 € 25.000
€ 1.275.000 € 82.000
herbouwwaarde opruimingskosten
marktwaarde huurwaarde
M2
M3
Elementenbegroting
M2
M3
Elementenbegroting
M2
2
4
2 1
M3 1
6
20 30
Gebouw 1
Gebouw 2
Afmeting: 20x30x6
Afmeting: 20x30x7
Inhoud: 3600 m3
Inhoud: 4200 m3 + 15%
Herbouwwaarde
?
Herbouwwaarde
M3 1
6
20 30
Gebouw 1
Gebouw 2
Afmeting: 20x30x6
Afmeting: 20x30x7
Inhoud: 3600 m3
Inhoud: 4200 m3 + 15%
Herbouwwaarde
+ 5%
Herbouwwaarde
Elementenbegroting Vloeren. Gevels. Dak. Constructie. Binnenwanden. Plafond. Afwerking. Extra’s. Installaties. Aannemerskosten. Architectenkosten e.d. Ligging e.d.
OPEN POLIS Het uit te keren bedrag daalt met de verjaring van het verzekerde. 100% 40% -
NIEUWWAARDE CLAUSULE Keert de nieuwwaarde uit zolang de waarde meer bedraagt dan 40% van de nieuwwaarde. Daarna wordt de dagwaarde uitgekeerd.
TAXATIE 7:960 BW Gedurende een vastgestelde periode keert de verzekering het vooraf getaxeerde bedrag uit.
250.000
4 X 10.000
250.000
4 X 10.000
1
2 3 4
Aanschaf: 4 x 100.000 = 400.000 Korting: 25% = 100.000
1
2 3 4
Historische kostprijs Huidige vervangingswaarde Tweedehands prijs
= 300.000 = 400.000 = 200.000
1
2 3 4
4 verschillende leveranciers
•Levertijden •Prijzen
1
2 3 4
Zelf ontwikkelde machines
•Referenties •Ontwerp •Manuren
1
2 3 4
Valutakoers
Mallen en matrijzen WEL of NIET verzekeren VASTE TAXATIE: • Courant • Specificatie aanwezig
NIET OP VASTE TAXATIE • Incourant • Geen specificatie aanwezig
Inventaris/goederen verzekering:
Totale verzekerde som: € 5.000.000
Taxatierapport inventaris: € 4.000.000
Goederen apart in de polis vermelden: € 1.000.000
7:960 BW
€
Verzekerde
€ Onafhankelijk taxatiebureau
Intermediair
Uitkering bij schade
Uitkering bij schade
Waarde vóór – waarde na = Schade
Herstelkosten
Uitkering bij schade
Waarde vóór – waarde na = Schade
Herstelkosten Verzekerde waarde Waarde vóór
Een taxatierapport:
Het juiste fundament onder een goed advies!
?
Einde
