DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S19-08 Datum uitspraak: 3 mei 2012 Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies
In het geschil tussen: G. de Geest en H. Ophof te Beekbergen verder te noemen: De Geest en Ophof, tegen: R. de Jong te Beekbergen verder te noemen De Jong, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie november 2009 te laten beslechten. De vordering van De Geest en Ophof is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van De Jong opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 16 maart 2012, welke is gehouden
te Beekbergen. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde chalet en heeft hij dit in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij waren tevens aanwezig de heer Cees van Scherpenzeel en de heer Ayelt de Wit als deskundigen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. De Geest en Ophof hebben, met ingang van 1 december 2011 van De Jong een op Recreatiepark de Pietersberg te Beekbergen, kavelnummer 10 gelegen chalet gehuurd, tegen een huurprijs van € 750,-- per maand, waarin begrepen een vergoeding voor alle bijkomende leveringen en diensten. De huurovereenkomst is - behoudens verlenging- aangegaan voor de duur van een jaar, tot en met 30 november 2012. De huur moest maandelijks vóór de 25e van de maand zijn betaald. Bij aanvang van de huur is volgens de huurovereenkomst een borgsom verschuldigd van € 375,--. De Geest en Ophof hebben het gehuurde al eerder, te weten rond 25 november 2011, betrokken, maar daarvoor hoefden zij niets te betalen. 2. Hoewel het chalet formeel slechts gebruikt mag worden voor recreatieve doeleinden, was het De Jong duidelijk dat De Geest en Ophof daar permanent gingen wonen. De Jong heeft voor het sluiten van de huurovereenkomst dan ook aan De Geest en Ophof laten weten (brief 21 september 2011): ‘Er mag het hele jaar op het park gewoond worden, maar het kan niet gebruikt worden als vestigingsadres bij de gemeente.’
3. Bij aanvang van de huur was het chalet aan één kant al enigszins verzakt. Kort na aanvang van de huur is het verder gaan verzakken, waardoor de vloer in de woonkamer schuin ging aflopen. Plafondplaten/–strips kwamen los. Tevens raakte de wateraanvoer naar de douche geblokkeerd, wat door De Geest en Ophof is opgelost door de douche aan te sluiten op de kraan van de wastafel. 4. Hoewel de hiervoor onder 3. beschreven gebreken aan De Jong bekend waren, heeft hij verzuimd deze onmiddellijk te verhelpen. Nadat begin 2012 de vorst was ingevallen, was dat tijdelijk ook onmogelijk geworden, maar ook nadien heeft De Jong niets gerepareerd. 5. Eind februari 2012 hebben De Geest en Ophof het gehuurde chalet verlaten. Bij ongedateerde brief, op 28 februari 2012 (gedeponeerd in het postvakje van De Jong op diens bedrijfsadres) hebben De Geest en Ophof de huur “opgezegd” tegen 1 maart 2012. Zij hebben tegelijkertijd de sleutels in dat postvakje achtergelaten. 6. Nadat De Geest en Ophof het gehuurde hadden verlaten, hebben zij hun intrek genomen in een ander chalet op genoemd recreatiepark. Het daarheen verhuisde meubilair vertoont beschadiging (TV-kast en tafel). Een eerder gesneuvelde glasplaat is door De Jong vergoed (€ 60,--).
De vordering van De Geest en Ophof. De Geest en Ophof vorderen kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst (kennelijk voor het geval deze nog niet rechtsgeldig is geëindigd) en terugbetaling van een bedrag groot € 2.400,-- wegens volgens De Geest en Ophof door hen betaalde huur en borg, vermeerderd met een vergoeding groot € 1.200,-- wegens door de verzakking van het chalet aan hun meubilair toegebrachte schade.
De tegenvordering vordering van De Jong. De Jong vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst per 1 mei 2012 en betaling van een bedrag groot € 3.000,-- wegens achterstallige huur over de maanden januari tot en met april 2012.
Standpunten van partijen. Betalingen Partijen blijken ten eerste verdeeld over de vraag, hoeveel De Geest en Ophof in het kader van de onderhavige huurovereenkomst aan De Jong hebben betaald. Volgens De Geest en Ophof hebben zij in totaal € 2.400,-- betaald, te weten driemaal € 750 huur vermeerderd met driemaal € 50,-- borg. Volgens De Jong hebben De Geest en Ophof slechts één maal € 800,-- betaald, te weten de huur voor de maand december 2011 + € 50,-- borg. Bewoonbaarheid Partijen blijken voorts verdeeld over de vraag, of het chalet onbewoonbaar was of niet. De Geest en Ophof menen van wel, waarop zij -zoals de rijdende rechter begrijpt- hun vordering strekkende tot terugbetaling van de betaalde huur gronden. De Jong meent van niet. Ondanks de verzakking was het chalet nog gewoon bewoonbaar. Schade Partijen blijken verder verdeeld over de vraag, of De Geest en Ophof tengevolge van de verzakking schade hebben geleden en zo ja, tot welk bedrag deze schade door De Jong moet worden vergoed. Einde huur Tenslotte willen partijen van de rijdende rechter vernemen, met ingang van welke dag de huur geëindigd is, dan wel zal eindigen. De Geest en Ophof gaan er kennelijk vanuit dat zij de huur al tegen 1 maart 2012 mochten beëindigen, maar zij willen in elk geval een zo spoedig mogelijke beëindiging van de huur. De Jong gaat ervan uit dat tussentijdse, eenzijdige ontbinding niet mogelijk was, maar wil uit coulance wel akkoord gaan met beëindiging van de huur per 1 mei 2012.
Verslag van de deskundigen. Deskundige Scherpenzeel heeft kort samengevat en voor zover thans van belang
laten weten, dat de geconstateerde schade aan het meubilair kan worden getaxeerd op € 1200,--, maar volgens de deskundige is het niet aannemelijk dat deze schade is veroorzaakt door de verzakking van het chalet. Deskundige De Wit heeft kort samengevat en voor zover thans van belang laten weten, dat de puntenwaarde van het gehuurde, berekend volgens bijlage I onder A bij het besluit huurprijzenwet woonruimte, 136 punten bedraagt.
Beoordeling van het geschil. Huurprijs. Toepassing van de huurprijzenwetgeving op deze huurovereenkomst zou waarschijnlijk hebben geleid tot een huurprijs grondslag van 136 punten. Daarbij hoort sinds 1 juli 2011 een maximale huurprijs van € 634,19 per maand. Omdat sprake is van een ‘verboden’ all-in huurprijs, zou de kale huurprijs dan op 55% moeten worden bepaald = € 348,77 per maand. Als voorschot servicekosten zou verder normaal gesproken 25% daarvan worden genomen = € 87,10. Maar in het onderhavige geval is voldoende komen vast te staan dat de werkelijke servicekosten (parkbijdrage + nutsvoorzieningen) ongeveer € 343 per maand bedroegen. De verschuldigde huur inclusief (voorschot) servicekosten zou -zo berekend- uitkomen op € 691,77 per maand. De rijdende rechter stelt echter vast, dat geen van partijen de rechtsgeldigheid van de overeengekomen huurprijs ter discussie heeft gesteld. Van een verzoek, zoals bedoeld in artikel 7.249 van het Burgerlijk Wetboek (toetsing van boven de liberalisatiegrens overeengekomen huurprijs) en/of 258 van het Burgerlijk Wetboek (splitsing all-in huurprijs), is niet gebleken. De rijdende rechter zal in het hierna volgende daarom uitgaan van de rechtsgeldigheid van de overeengekomen huurprijs. Betalingen. Nu De Jong heeft erkend één maal € 800,-- van De Geest en Ophof te hebben ontvangen, staat dat in elk geval in rechte vast. Weliswaar stellen De Geest en
Ophof (€ 2.400,-- -/- € 800,-- =) € 1.600,-- méér te hebben betaald, maar daarvan is door hen geen bewijs geleverd. Het blijft wat dat betreft bij hun woord tegen dat van De Jong. Een betalingsbewijs van deze betwiste betalingen is niet voorhanden. In deze procedure moet er daarom van worden uitgegaan, dat in totaal slechts € 800,-- door hen aan De Jong is betaald. Gebreken aan het chalet. Vast staat dat het chalet op een gegeven ogenblik flink is gaan verzakken, waardoor de vloer in de woonkamer schuin ging aflopen, plafondplaten/-strips loslieten en de wateraanvoer naar de douche stagneerde. Dat zijn ongetwijfeld gebreken van het gehuurde, zoals bedoeld in artikel 7.204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Dat er nog sprake was van verdere, in deze procedure ernstig te nemen gebreken is niet, dan wel onvoldoende gebleken. Volgens artikel 7.206 van het Burgerlijk Wetboek was De Jong verplicht om deze gebreken zo spoedig mogelijk te verhelpen. Dat heeft hij niet gedaan. De Geest en Ophof kunnen volgens artikel 7.207 jo. 257 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek aanspraak maken op een, afhankelijk van de ondervonden vermindering van het woongenot, evenredige vermindering van de huurprijs. Naar het oordeel van de rijdende rechter is, alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, een huurprijsvermindering van € 150,-- per maand gedurende de hele huurperiode redelijk. Beëindiging van de huur. In het huurcontract is met zoveel woorden vastgelegd, dat de huur op 1 december 2011 is ingegaan en op 30 november 2012 zal eindigen. Tussentijdse, eenzijdige opzegging van deze huurovereenkomst was contractueel dus niet toegestaan. Dat neemt echter niet weg, dat het De Geest en Ophof op grond van artikel 6.265 van het Burgerlijk Wetboek wel vrij stond om de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie aan de kant van De Jong, te weten het niet binnen redelijke termijn verhelpen van de hiervoor vastgestelde gebreken. De rijdende rechter begrijpt dat De Geest en Ophof van dat recht gebruik hebben willen maken, omdat zij niet meer verder wilden blijven wonen in het verzakkende chalet. Omdat zij leken zijn op juridisch gebied, hebben zij ten onrechte de term ‘opzeggen’
gebruikt, maar De Jong heeft heel goed begrepen waarom zij vertrokken. Dat De Jong uiteindelijk vanwege de vorst (tijdelijk) niet meer tot herstel in staat was, kan daaraan niet afdoen. De Jong had onmiddellijk maatregelen moeten nemen om de verzakking te verhelpen. Dat heeft hij nagelaten. Het chalet is daardoor verder gaan verzakken. Het viel te verwachten dat zijn huurders niet langer wilden blijven wonen in een steeds verder wegzakkend chalet, met name nadat de plafondplaten/-strips los kwamen en de watertoevoer naar de douche gestagneerd raakte. Dat een schriftelijke aanmaning tot herstel ontbreekt, kan De Jong in deze evenmin helpen, nu hij heel goed wist wat er aan de hand was en het erop aan heeft laten komen. Samengevat moet het ervoor worden gehouden, dat de huurovereenkomst en daarmee ook de verplichting om huur te betalen, per 1 maart 2012 rechtsgeldig is geëindigd. Schadevergoeding. Volgens het bepaalde in artikel 7.208 van het Burgerlijk Wetboek is De Jong bovendien verplicht de schade te vergoeden, die door de (verdere) verzakking aan de inboedel van De Geest en Ophof mocht zijn veroorzaakt, nu dat gebrek na het sluiten van de huurovereenkomst is ontstaan en volgens verkeersopvattingen voor zijn rekening dient te komen. De Jong hoeft echter alleen de werkelijk door die verzakking veroorzaakte schade te vergoeden. Op basis van de bevindingen van de deskundige, die de rijdende rechter in zoverre tot de zijne maakt, is niet gebleken van dergelijke schade, zodat er wat dat betreft ook niets te vergoeden valt. Afrekening. Gelet op het voorgaande moet als volgt worden afgerekend: Huur over de maanden december 2011 t/m februari 2012 AF: betaalde huur + borg december 2011 AF: huurvermindering 3 x € 150 €
€ 2.250,-€ 800,-- -/450,-- -/-
€ 1000,--.
Blijft te betalen:
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. BESLISSING Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Verstaat dat de in deze procedure bedoelde huurovereenkomst is geëindigd per 1 maart 2012 is geëindigd. De Geest en Ophof moeten binnen 30 dagen na vandaag aan De Jong betalen een bedrag groot € 1.000,--. Het betreft een hoofdelijke verplichting. Bij niet-tijdige betaling is daarover de wettelijke rente verschuldigd vanaf vandaag. Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op 3 mei 2012. Bindend adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
