Centrumontwikkeling De Slinger scenariostudie

Centrumontwikkeling De Slinger scenariostudie in opdracht van de Gemeente Houten

Rein Geurtsen & partners bureau voor stadsontwerp

september 2010 pantone 188/cmyk 0-94-45-59

Samengesteld in opdracht van de gemeente Houten

Samengesteld door: Geurst & Schulze architecten: Jeroen Geurst MarcJan Boerman Rizky Ikhsani

Rein Geur tsen & Par tners, bureau voor stadsontwerp: Rein Geur tsen Janneke van Eck Marco van Wetten Marcel Jansen in samenwerking met: Goudappel Coffeng, adviseurs verkeer en ver voer: Toon van der Horst Nicole Korsten Grontmij Marktplan, programma-adviseur: Eke Schins-Derksen Gemeente Houten: Projectmanager: Hans Mieras medewerkers uit diverse gemeentelijke diensten

Centrumontwikkeling De Slinger scenariostudie in opdracht de GemeenteHouten Houten in opdracht van van de Gemeente

september 2010 Rein Geurtsen & partners bureau voor stadsontwerp pantone 188/cmyk 0-94-45-59

Goudsesingel 188

t 010 4770070

[email protected]

3011 KD Rotterdam

f 010 4768000

w w w. r e i n g e u r t s e n . n l

Kranenburgweg 136

t 070 3650948

[email protected]

2583 ER Den Haag

f 070 3456098

w w w. g e u r s t - s c h u l z e . n l

Inhoud

Voorwoord

5

1

Opdracht

7

2

Procesbeschrijving

11

3

Het Zuidwest Kwadrant van Houten Centrum: verleden en heden

15

3.1

Het Zuidwest Kwadrant in de beginjaren van Houten-Groeikern

15

3.2

Het Masterplan Houten-Centrum 2003-2015 en de nieuwe zienswijze

16

4

Scenariomethodiek

19

5

Bouwstenen en varianten

25

5.1

Bouwsteen openbare ruimte

25

5.2

Bouwsteen het bouwprogramma

27

5.3

Bouwsteen aansluiting op de context

29

5.4

Bouwsteen verkeersontsluiting, kiss & ride en parkeerplan

30

6

Scenario A Groot & Groen plein

33

7

Scenario B Intiem Plein

41

8

Scenario C Omsloten plein

49

bijlage 1: Randvoorwaarden, Uitgangspunten en Wensen

57

bijlage 2: Toetsingscriteria

60

bijlage 3: Bezonningsstudie ‘Boerenflat’

62

centrumontwikkeling De Slinger - scenariostudie Geurst&Schulze - RG & P

Schematisch overzicht bestaande situatie.

Voorwoord

Begin 2010 startte een scenariostudie naar de mogelijkheden voor de gebiedsontwikkeling van De Slinger, gelegen in het centrum van Houten. De gemeenteraad heeft eind 2009 de opdracht gegeven om in samenspraak met belanghebbenden een aantal scenario’s voor het gebied op te stellen.

resultaat van € 1,5 mln niet wordt gehaald. De nu ontwikkelde scenario’s worden voorgelegd aan de gemeenteraad met het verzoek opnieuw naar de randvoorwaarden te kijken. Met het door de gemeenteraad vastgestelde pakket randvoorwaar-

scenario’s

den lukt het niet om een scenario te ontwikkelen dat ook aan de

Bij het opstellen van de scenario’s heeft een groot aantal betrokkenen

gestelde financiële randvoorwaarde voldoet.

een wezenlijke bijdrage geleverd. Dit zijn: •

leeswijzer

inwonenden: de bewoners van het Haltnahuis en de bewoners van

In deze scenariostudie leest u meer over de raadsopdracht. Daarna

de “Boerenflat”.

wordt beschreven op welke manier mensen en instellingen bij het

•

omwonenden: de bewoners van De Lobben.

proces zijn betrokken en wordt ingegaan op de geschiedenis van het

•

instellingen op het gebied van cultuur, zorg en onderwijs

gebied en de plannen die hiervoor al eerder zijn gemaakt. Vervol-

•

diverse belangenorganisaties

gens wordt beschreven welke methode is gebruikt om tot scenario’s

•

gemeentelijke medewerkers

te komen. Daarna komen de drie scenario’s per hoofdstuk uitgebreid

•

adviseurs op de gebieden communicatie, bouwprogramma, stede-

aan bod, inclusief alternatieven. In de scenariostudie zijn veel foto’s

bouw, architectuur en verkeer.

en afbeeldingen opgenomen, zowel referentiebeelden uit andere

We kunnen door het proces dat we hebben doorlopen stellen dat er een

gemeenten als foto’s en beelden van huidig Houten en mogelijk

stevig draagvlak bestaat voor de scenario’s die we in deze scenariostudie

toekomstig Houten.

presenteren. Daarmee is uiteraard niet gezegd dat alle betrokkenen het volledig eens zijn met alle beschreven scenario’s. besluitvorming Nu is de gemeenteraad aan zet. Zij moet bekijken welke conclusies zij trekt uit het proces dat is doorlopen. Een belangrijk element daarbij is dat de gemeente gekozen heeft voor open proces van planvorming waarbij scenario’s naar buiten zijn gebracht die nog niet altijd waren doorgerekend op hun financiële consequenties. Het tekenen en rekenen

In bijlage 1 zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten opgenomen die we bij het ontwikkelen van de scenario’s hebben gehanteerd. Bijlage 2 geeft de toetsingscriteria weer die in overleg met de betrokken partijen zijn ontwikkeld. Deze criteria kunnen worden gebruikt om de verschillende scenario’s te waarderen. De toetsing van de verschillende scenario’s aan de criteria heeft nog niet plaatsgevonden.

is in wisselwerking gebeurd en de ontwerpen zijn tussentijds gedeeld met

Bijlage 3 bevat de resultaten van een bezonningsstudie voor het ap-

de betrokkenen. Dit heeft geleid tot drie verschillende scenario’s voor

partementencomplex “de Boerenflat”

het gebied die passen binnen de inhoudelijke randvoorwaarden vanuit de gemeenteraad. Maar het is niet gelukt om deze scenario’s ook financieel sluitend te krijgen. Dat betekent dat de doelstelling van een positief plan-

Hans Mieras september 2010

centrumontwikkeling De Slinger - scenariostudie Geurst&Schulze - RG&P

Opdracht

1

In dit hoofdstuk wordt de opdracht van de gemeenteraad

In de periode sinds de vaststelling van het Masterplan

toegelicht. Daarnaast wordt beknopt de voorgeschiede-

heeft het denken over de gewenste ontwikkelingen op

nis van het plan geschetst. De volledige opdracht en de

deelgebied De Slinger niet stilgestaan. In de loop van de

randvoorwaarden zijn opgenomen in bijlage 1.

tijd zijn de ambities ten aanzien van het gebied vergroot.

In 2003 heeft de gemeenteraad het Masterplan Houten Centrum 2003-2015 vastgesteld. In 2006 volgde de uitwerking daarvan door middel van de vaststelling van het bestemmingsplan Houten Centrum. Voor de nog te ontwikkelen delen van het Masterplan zijn in het bestemmingsplan globale bestemmingen opgenomen, met een uitwerkingsplicht voor het College van B&W. Daarbij zijn globale regels gegeven voor functies, rooilijnen en bouwhoogtes. Het College zal vooralsnog voor beide locaties

In het voorjaar van 2009 zijn deze ambities neergelegd in een Kansendocument en een verkenning in maquettevorm. Deze zijn besproken in een besloten informatiebijeenkomst voor raadsleden op 23 april 2009 en in een ronde tafel gesprek (RTG) op 30 juni. In het RTG van 30 juni kwam de wenselijkheid van een nieuwe fase van onderzoek en planvorming voor De Slinger naar voren, vanwege: •

geen uitvoering geven aan de uitwerkingsplicht. Verdere plan- en besluitvorming zullen uitwijzen welke planolo-

de mogelijkheden van verdere vernieuwing en versterking van centrumvoorzieningen;

•

gische maatregelen benodigd zijn om gewenste ontwik-

de kans om een combinatieschool volgens het Bredeschool-concept in het centrum te realiseren;

kelingen mogelijk te maken. Hierbij wordt uitgegaan van

•

de wens tot meer woningbouw;

een gedifferentieerde omgang met bouwhoogtes: in de

•

de opgave om in de lijn van het Masterplan een uit-

oostelijke zone (langs de spoorbaan) relatief hoog en

stekende ruimtelijke kwaliteit en centrumkwaliteit

stedelijk (in het bestemmingsplan max. 24 meter hoog),

te bereiken.

naar het westen toe, richting woongebied, een gematig-

Deze wens is vertaald in een startnotitie voor Planont-

der bouwhoogte (in het bestemmingsplan tussen de 7 en

wikkeling De Slinger. In deze startnotitie zijn voor het

22 meter).

deelgebied De Slinger ten opzichte van het Masterplan wijzigingen aan de orde, die voor de verdere ontwikkeling nieuwe opgaven en kansen betekenen:


bestaande bebouwing bebouwing tot 2 lagen bebouwing 3 tot 4 lagen bebouwing 5 tot 6 lagen bebouwing

7 lagen

parkeerhof nieuwe verkeersstructuur spoor privé groen openbaar groen water herijking masterplan

Masterplan Houten centrum 2003-2015.

Opdracht

•

•

•

als complement van het commerciële oostelijke deel

de raad kunnen worden voorgelegd. Deze planvarianten

van het centrum kan De Slinger zich ontwikkelen

dienen in overleg met de betrokken maatschappelijke

tot een centraal punt van sociaal-culturele ontmoe-

instellingen, de bewoners van de directe omgeving en de

ting, dienstverlening en vorming, met accenten op

inwoners van Houten te worden ontwikkeld. De gemeen-

de doelgroep ouderen en op educatie en culturele

teraad heeft ook een financiële taakstelling meegege-

ontwikkeling.

ven: een positief planresultaat van € 1,5 mln.

bij uitstek in het deelgebied De Slinger kan de

Het college heeft, in het vervolg op de startnotitie, op 12

ambitie van de binnenstedelijke bouwopgave tot

januari 2010 het principebesluit genomen om het nieuwe

uitwerking komen: via (her)ontwikkeling niet alleen

busstation niet in te richten op De Slinger, maar op De

woningen toevoegen, maar door slim combineren

Molenzoom. Dit besluit komt voort uit de vraag van de

en transformeren van voorzieningen, ook maat-

raad om te onderzoeken of een alternatieve locatie voor

schappelijk rendement weten te behalen.

het busstation mogelijk is, in plaats van de oorspronke-

voor de te ontwikkelen voorstellen voor De Slinger gelden de bouwhoogten uit het Bestemmingsplan van 3 maart 2006 als randvoorwaarde.

1

lijk geplande locatie op De Slinger. Ook heeft het college ingestemd met het voorstel om een combinatieschool te vestigen op De Slinger. Hierin zullen in ieder geval de basisscholen de Regenboog en de Bengelbongerd worden

De startnotitie Planontwikkeling De Slinger is op 3

gehuisvest, gecombineerd met andere –nog nader te

november 2009 door de gemeenteraad vastgesteld.

bepalen- voorzieningen.

Onderdeel van dit besluit is de vraag om een aantal planvarianten op te stellen, die ter besluitvorming aan


Bewoners

Instellingen

14 dec: Startbijeenkomst 16 jan: gebiedsschouw

26 jan: startbijeenkomst

1 feb: werkatelier

2 mrt: werkatelier

9 mrt: Brede Avond 22 mrt: werkatelier

22 mrt: werkatelier

8 apr: werkatelier

19 apr: Variantendag 10 mei: bewonersinitiatief

27 juni: werkatelier

1 jun: Variantendag 2 21 jun: Brede Avond

10

Procesbeschrijving

Om zo veel mogelijk alle belangen te kunnen afwegen, wordt veel zorg besteed aan het analyseren van het gebied en het inventariseren van ideeën en mogelijkheden. Het werken aan plannen voor het gedeelte van het centrumgebied rond De Slinger wordt daarom in een open participatieproces met bewoners en andere belang-

2

de programmaverkenning: met een groot aantal organisaties1 uit de onderwijs, zorgen cultuursector wordt geïnventariseerd welke mogelijkheden er zijn voor de invulling en het gebruik van de nieuw te ontwikkelen bebouwing.

hebbenden gedaan. In totaal zijn er veertien bijeenkom-

Hiernaast staat schematisch weergegeven welke bijeen-

sten in verschillende samenstelling georganiseerd (zie

komsten er in de periode december 2009 – juni 2010

schema met overzicht bijeenkomsten). Door het proces

zijn georganiseerd. De meeste bijeenkomsten zijn geor-

dat we hebben doorlopen hebben we stellig de indruk

ganiseerd met de meest betrokken instellingen en/of de

dat er een behoorlijk draagvlak bestaat voor de scena-

meest betrokken bewoners. De bijeenkomsten van 14

rio’s die we hier presenteren. Daarmee is natuurlijk niet

december, 9 maart en 22 juni waren brede, openbare

gezegd alle betrokkenen het helemaal eens zijn met alle

bijeenkomsten met circa 100 deelnemers.

beschreven scenario’s.

Communicatie met de betrokkenen is steeds een belang-

Het proces is onderverdeeld in twee trajecten.

rijk onderdeel van het proces geweest. In de zoektocht

de omgevingsverkenning: omwonen-

naar een gezamenlijk draagvlak zijn belanghebbenden

den en andere belanghebbenden en geïnteresseerden inventariseren welke wensen, ideeën en zorgen er leven over het gebied en over mogelijke ontwikkelingen in de toekomst met betrekking tot onder andere verkeersvei-

geïnformeerd via de website (www.houten.nl/deslinger) en actief uitgenodigd via brieven, mail en pers. Vooral direct belanghebbenden hebben aangegeven betrokken te worden bij het proces.

ligheid, bouwhoogtes, sfeer en gebruik.

1) O.a. Theater aan de Slinger, Houten en Co, Katholieke Scholenstichting Fectio, Openbaar Onderwijs Houten, Zorgspectrum, Heemlanden, Viveste, Bibliotheek Lek & IJssel, Habion, st. Kunstaanbod.


11

Door het plakken van stickers maken deelnemers hun mening kenbaar over verschillende denkrichtingen.

12

Procesbeschrijving

Het interactieve proces kan worden gezien als een ge-

De nu ontwikkelde scenario’s worden voorgelegd aan de

meenschappelijke zoektocht van de betrokken partijen.

gemeenteraad met het verzoek opnieuw de randvoor-

Een zoektocht waarin alle partijen op een hun geëigende

waarden te overwegen. Met het door de gemeenteraad

manier hebben deelgenomen. De betrokken organi-

vastgestelde pakket randvoorwaarden lukt het niet om

saties, vanuit hun bereidheid om mee te denken over

een scenario te ontwikkelen dat ook aan de gestelde

een gebouwde oplossing, terwijl hun zoektocht naar

financiële randvoorwaarde voldoet.

2

inhoudelijke raakvlakken en mogelijkheden voor samenwerking nog in volle gang was. De betrokken bewoners hebben niet alleen gereageerd op voorstellen vanuit de gemeente, maar hebben zelf ook actief alternatieven aangedragen. En tenslotte de gemeente, omdat die de betrokkenen vanaf het begin heeft laten meekijken en meekoken in de keuken van de planontwikkeling. Eén van de consequenties van deze open aanpak is geweest dat de gemeente scenario’s naar buiten heeft gebracht die nog niet, of slechts gedeeltelijk waren doorgerekend op hun financiële consequenties. Hier is bewust voor gekozen. Het tekenen en rekenen heeft in wisselwerking plaatsgevonden en de tussentijdse resultaten van de ontworpen scenario’s zijn steeds gedeeld met de betrokkenen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot drie verschillende scenario’s voor het gebied, waarin de inhoudelijke randvoorwaarden van de gemeenteraad zijn verwerkt en waarvoor een zeker draagvlak bestaat bij de betrokkenen. Het is echter niet gelukt om deze scenario’s ook financieel sluitend te krijgen. Daarom is er in tweede instantie voor ieder scenario nog een ‘financieel optimalisatie alternatief’ ontwikkeld. Daarmee is het probleem wel verkleind, maar zelfs deze optimalisatie alternatieven laten elk nog een fors tekort zien. Dat betekent dat de financiële taakstelling die de gemeenteraad heeft meegegeven (een positief planresultaat van € 1,5 mln.), niet wordt gehaald.


13

Ontwerpconcept Houten-Groeikern met zichtllijn tussen het oude dorp en het nieuwe centrum en met het assenkruis: met een groenblauwe corridor in oost-westrichting en de spoorweg als noord-zuid as.

14

Het Zuidwest Kwadrant van Houten Centrum: verleden en heden

DIE N S T V E R L E N I N G BE S T U U R

COMMERCIËLE VOORZIENINGEN HORECA

3.1 Het Zuidwest Kwadrant in de beginjaren van Houten-Groeikern.

de twee westelijke kwadranten op een vloeiende wijze

Toen begin jaren zeventig het ontwerpconcept van Hou-

lijkere afbakening, in de vorm van de ringvormige straat

ten-Groeikern op de tekentafels van stedebouwkundige

Het Achterom. Aan de westzijde van het spoor ontbreekt

Rob Derks, landschapsarchitect Jan Kalff en verkeers-

een dergelijke ringvormige verbinding. Het is dus zaak

kundige Goudappel Coffeng, gestalte kreeg, werd het

om die overgang dorp - centrum in de nieuwe plannen

centrum van de nieuwe stad gebaseerd op een assen-

voor De Slinger op een zorgvuldige wijze vorm te geven.

kruis. De noordzuid-as is de spoorweg, de oostwest-as

BIEB

is de groenblauwe corridor, die vanuit de buitengebieden de verschillende woonwijken doorsnijdt en die via Het ON D E R W I J S CU L T U U R ZO R G VE R V O E R

COMMERCIËLE VOORZIENINGEN HORECA

Startnotitie 2009; assenkruis Houten centrum: twee programmatische polen, één centrum.

3

Kant, Het Onderdoor en Het Rond, de twee helften van het nieuwe stadscentrum aaneensmeedt. Dit assenkruis zorgt ervoor dat het centrum, en eigenlijk ook de gehele nieuwe stad, in vier kwadranten is opgedeeld. Het plangebied De Slinger vormt het grootste deel van het Zuidwest Kwadrant.

plaats. In de twee oostelijke kwadranten is er een duide-

zichtas tussen twee torens Het Zuidwest Kwadrant bevat nog een belangrijk structuurelement van het Plan Derks uit de jaren zeventig: een conceptuele verbindingslijn tussen het oude dorp Houten en het centrum van de nieuwe stad. Dit is een lijn die de klokkentoren van het nieuwe Gemeentehuis verbindt met de kerktoren van Hervormde Pleinkerk in het oude dorp. Deze verbindingslijn is niet overal even goed herkenbaar, maar vlak bij De Slinger, in de Ere-

De twee westelijke kwadranten onderscheiden zich van

prijshof, is het door stedebouwkundige Derks bedoelde

de oostelijke kwadranten. De overgang van het groene,

effect goed zichtbaar. Helaas gaat dit effect weer verlo-

dorpse woonmilieu van de woonbuurten naar het be-

ren als de wandelaar vlak bij het gemeentehuis het zicht

sloten, stedelijke milieu van Houten Centrum vindt in

op de klokkentoren kwijt raakt, doordat zijn weg wordt

Achterom als overgang tussen dorp en centrum

Vloeiende overgang tussen dorp en centrum

Vloeiende overgang tussen dorp en centrum

Achterom als overgang tussen dorp en centrum

De overgang tussen het centrum en de woonwijken.

Zicht op de klokkentoren van het Gemeentehuis.

Zicht op de Hervormde Pleinkerk door de Ereprijshof.


15

versperd door het Haltnahuis. De wandelroute loopt dan

voorkant heeft, een echt openbaar stationsplein. Daarom

eigenlijk dood op een parkeerterreintje. Daarom is het

is hier ook de bereikbaarheid voor het autoverkeer gere-

zaak om in de nieuwe plannen voor De Slinger er voor

geld, met alle bijbehorende voorzieningen als kiss & ride

te zorgen dat de wandelroute vanuit de Ereprijshof goed

parkeren, taxistandplaatsen en dergelijke. Om deze re-

aansluit op de openbare ruimtes in het centrum.

den lag ook aanvankelijk het busstation in dit kwadrant.

verbinding met Imkerspad

Dat ‘stationsplein’ heeft zijn betekenis voor ‘Héél Hou-

Aan de noordzijde grenst het Zuidwest Kwandrant aan

ten’. Iedereen die zijn gasten van de trein wil ophalen

de groenblauwe corridor, die ten westen van het spoor

of wegbrengen zal zich via De Slinger op het station

de naam Imkerspark draagt. Het was de bedoeling dat

moeten kunnen oriënteren. De route ván en náár het

alle kwadranten van het centrum een verbinding voor

station moet daarom een duidelijk herkenbare route

langzaam verkeer zouden krijgen met deze groenzone,

zijn, zonder dat je het gevoel hebt ergens in een fuik

maar bij De Slinger is dat nooit goed uit de verf geko-

dood te lopen. Dat wil nog niet zeggen dat er een saai,

men. Eigenlijk is het Trafogebouw van de KPN daarbij

monofunctioneel stationsplein zou moeten komen. Dat

een sta-in-de-weg. Daar het intentie is dat het trafo-

past niet in de oorspronkelijke filosofie van Houten: het

gebouw op termijn zal verdwijnen wegens het verlies

streven naar een duurzame vermenging van stedelijke

van zijn functie, ontstaat er een mogelijkheid om voor

functies, zoals de introductie van wonen boven winkels

wandelaars een goede verbinding te maken tussen het

en kleine kantoortjes in de woonomgeving. Als het over

Imkerspark en de groene hof bij het Haltnahuis.

dit aspect van duurzaamheid gaat, was Houten zijn tijd

3.2 Het Masterplan Houten - Centrum 2003-2015 en de nieuwe zienswijze

In de nieuwe stedebouwkundige opzet voor De Slinger

Het Masterplan introduceerde ook voor het Zuidwest

zullen ook zo veel mogelijk deze duurzaamheidprincipes

Kwadrant enkele nieuwe bouwstenen:

van functiemenging en multifunctionaliteit worden toege-

vervoersknoop Houten krijgt een hoogwaardige vervoersknoop, een nieuw station met nieuwe entrees, voorzien van liften, en een fraaie stationsoverkapping die bescherming biedt tegen regen en ook tegen spoorlawaai. Door het spoorviaduct iets verder op te tillen ontstond de mogelijkheid om in de fietsstad Houten een nog altijd ontbrekend element te realiseren: een goede voorziening voor het

past. Ook zonder het busstation kan de openbare functie van ‘de entree naar het station’ op een hoogwaardige wijze gestalte krijgen. Daarbij zal het de opgave zijn om de publieke vervoersfunctie te combineren met de functie van een openbaar cultuurplein. Dit houdt in dat de verkeersfunctie zich ondergeschikt moet zijn aan de verblijfskwaliteit, waarbij uiteraard verkeersveiligheid voorop staat.

stallen van fietsen. Het Fietstransferium biedt straks

verkeersontsluiting

plaats aan ruim 3000 fietsen.

Het hoger optillen van het spoorviaduct biedt ook een

Voor De Slinger is de vervoersknoop een belangrijke bouwsteen. Het Zuidwest Kwadrant is in Houten Centrum eigenlijk het enige kwadrant waar het station een

16

best ver vooruit.

belangrijk verkeerskundig voordeel voor het Zuidwest Kwadrant. Door het viaduct zo ver mogelijk te verlengen ontstaat een kans om de Zuidtunnel te realiseren, een verbinding voor langzaam verkeer, voor autover-

Het Zuidwest Kwadrant: verleden en heden

keer, en aanvankelijk ook voor het busverkeer. Hierdoor

eerste het verbeteren van de looproute naar het theater,

wordt het mogelijk om het Zuidwest Kwadrant voor het

en ten tweede het creëren van een reeks cultureel maat-

eerst een eigen verkeersontsluiting te geven, vanuit de

schappelijke voorzieningen en uitgaansgelegenheden,

centrale entreeweg naar het centrum, De Molen. Deze

die als stepping stones kunnen fungeren tussen centrum

eigen verkeersontsluiting biedt twee verkeerskundige

en theater. Vanuit die gedachte ontstaat het idee van

verbeteringen:

een Cultuurplein. Het theater heeft ook meer armslag

•

Er kan een verkeersknip worden gerealiseerd op Het Kant. De hoofdfietsroute die via Het Onderdoor het centrum doorkruist wordt niet meer doorsneden door autoverkeer. De verkeersveiligheid wordt daardoor verbeterd. Alle kwadranten van het Cen-

•

3

nodig om exploitatie te kunnen optimaliseren. Dit kan door meerdere functies te combineren, zoals bibliotheek, congres, onderwijs. Zo ontstaat het idee om prioriteit te geven aan synergie tussen alle openbare voorzieningen in het gebied.

trum worden nu op een identieke wijze vanuit de

voetgangersroute

Rondweg ontsloten.

In het Masterplan 2003-2015 was de verbinding voor

Er ontstaat een strikte scheiding tussen enerzijds

voetgangers tussen Het Onderdoor en het voorplein van

de auto-ontsluiting van de bestaande woonstraten

het station op De Slinger nog verre van optimaal. Het

Hoefbladhof en Kamillehof en anderzijds de nieuwe

was noodgedwongen niet meer dan een smalle door-

centrumvoorzieningen en het station op De Slinger.

gang tussen spoorviaduct en bibliotheek. Ook vanuit het

Dat biedt de garantie voor het handhaven van de

oogpunt van sociale veiligheid was deze route niet echt

rustige woonsfeer in de woonstraten, terwijl toch

optimaal. Doordat nu de mogelijkheid zich voordoet om

de bereikbaarheid van alle centrumvoorzieningen,

de locatie van de huidige bibliotheek in de planvorming

ook voor vrachtverkeer en nooddiensten, goed is

te betrekken, ontstaan er kansen om de kwaliteit van

geregeld.

deze essentiële looproute te optimaliseren. Er kan een rechtstreekse koppeling worden gelegd met Het Onder-

theater en cultuurplein Het Masterplan 2003-2015 gaf verschillende opties voor de bouw van een nieuw theater, welke nodig was wegens de ongeschiktheid van de vernieuwde raadszaal als voorstellingszaal. Een van de opties was een ligging aan Het Rond, als onderdeel van De Spil. Uiteindelijk is de keuze gevallen op de locatie bij de Heemlanden, om daarmee in te kunnen spelen op functionele synergie tussen theater, muziekschool en middelbare school.

door en met de entree van het Gemeentehuis. De route kan ook een goede sociale kwaliteit krijgen door aan weerszijden openbare, maatschappelijke en zakelijke voorzieningen te situeren. Die zorgen voor de nodige levendigheid. Daarbij kan vooral aandacht worden besteed aan de oudere generaties bewoners van het centrum, met voorzieningen op het gebied van zorg en ontspanning en met een openbare ruimte die op de mobiliteit van deze doelgroep is ingericht.

Inmiddels is gebleken dat deze locatie ook nadelen heeft: een te geïsoleerde ligging is. Ook als straks de bouwwerkzaamheden zijn afgerond zal het nodig zijn om Theater Aan De Slinger beter te integreren in het centrum als geheel. Dat betekent twee speerpunten: ten


17

Architect Jeroen Geurst licht aan de bewoners de scenario’s toe aan de hand van de maquette.

18

Scenariomethodiek

Om aan de opdracht van de gemeenteraad te kunnen voldoen, is gekozen voor de scenariomethodiek. Deze methode werd eerder met succes toegepast bij de aan-

1. 2.

openbare ruimte programma (kantoor-, woon-, commercieel-, en maatschappelijk/cultureelprogramma)

loop naar het Masterplan 2003-15. Onder een scenario wordt verstaan:

3.

aansluiting op de context

een ontwikkelingsrichting voor het plangebied met

4.

verkeersontsluiting, kiss & ride en parkeerplan

een duidelijke gedefinieerde visie en herkenbare kleur.

4

In hoofdstuk 4 worden deze bouwstenen nader toegelicht.

Voor de meeste stedebouwkundige opgaven geldt dat er een groot aantal oplossingen bedacht kunnen worden, zelfs in een situatie als De Slinger, waar je met een groot aantal vaste gegevens rekening moet houden. Dan nog is het aantal mogelijke oplossingen erg groot. Daarom is het van belang om het aantal keuzemogelijkheden stap voor stap te beperken. In een interactief planproces

varianten per bouwsteen Na het benoemen van de bouwstenen is de volgende stap in de scenariomethodiek: het benoemen van de verschillende varianten die per bouwsteen mogelijk zijn. Dit zijn bij wijze van spreken de standen waarin je de kranen kunt zetten.

moet dat op een transparante en controleerbare wijze

Iedere betrokkene kan vervolgens per kraan aan geven

plaats vinden.

welke stand hij als de meest optimale beschouwt. En uiteindelijk zou dan het gemeentebestuur een besluit

de bouwstenen Om tot een controleerbaar en inzichtelijk keuzeproces te kunnen komen wordt allereerst onderzocht wat de essentiële bouwstenen van het plan zijn. Dit zijn als het ware de verschillende kranen waaraan je kunt draaien. We onderscheiden de volgende bouwstenen:

kunnen nemen over de meest optimale stand. Maar zo eenvoudig werkt het ook weer niet. Dat komt omdat de bouwstenen elkaar beïnvloeden. Anders gezegd: er is steeds een inhoudelijke samenhang tussen de verschillende bouwstenen. Om die samenhang te kunnen onderzoeken moet er dus een groot aantal combinatiemogelijkheden worden bekeken.


19

Schematische schets met functies, die door de openbare ruimte aaneengesmeed worden.

20

Scenariomethodiek

het zoeken naar de hoofdkraan

aliseren ligt al besloten in de raadsopdracht. Vanuit de

Als je de bouwstenen in verschillende standen van de

verschillende instellingen die in het interactieve plan-

kranen met elkaar gaat combineren ontstaat er een

proces zijn betrokken wordt deze gedachte ook uitdruk-

haast oneindig aantal scenario’s. Dat is veel te veel voor

kelijk ondersteund. De Slinger wordt niet zo maar een

een heldere besluitvorming. De besluitvorming is juist

verzameling gebouwen met culturele voorzieningen,

gebaat bij een beperkt aantal te kiezen scenario’s. Deze

maar er komt een samenbindende openbare ruimte.

veelheid moet worden teruggebracht tot de essentie. Dat

Die openbare ruimte is bij uitstek geschikt als verblijfs-

doen we door te onderzoeken of er bij de bouwstenen

ruimte, met terrassen en zitgelegenheden, maar ook als

een verschil in urgentie kan worden ontdekt. Anders ge-

ontmoetingsplek en als plek voor culturele manifestaties,

zegd: wat is de meest doorslaggevende bouwsteen? Wat

zoals openluchtvoorstellingen en culturele markten. Die

is de hoofdkraan? Die moet eerst in de goede stand wor-

openbare ruimte zal er aan bijdragen dat de culturele

den gezet. De andere bouwstenen volgen dan daarna.

instellingen hun doelstellingen van synergie optimaal

Die methode is ook toegepast bij het Masterplan. Toen

kunnen realiseren.

was dat: de mate waarin het spoor zou worden opgetild. Ogenschijnlijk een ondergeschikt, technisch detail. Toch was dat de hoofdkraan, die leidde tot twee principieel verschillende scenario’s. De Gemeenteraad kon toen op basis daarvan een heldere keuze doen.

4

Andere programmafuncties die in het plangebied een plek zullen krijgen of die er al gevestigd zijn, vragen ook om een passende openbare ruimte. Zo hebben het Theater Aan de Slinger met College De Heemlanden een gezamenlijk voorplein. Het Haltnahuis heeft een

Nu komen we na een uitgebreid proces van wikken en

entreeplein met een voorrijdmogelijkheid, ruimte voor

wegen en een brede oriëntatie op een groot aantal denk-

laden en lossen, parkeerplaatsen en een zitgelegen-

bare scenario’s tot de conclusie dat het plangebied één

heid. De nieuwe stationsvoorziening vraagt om een

bouwsteen bevat die het meest bepalend is voor alle op-

entreeplein met toegang tot het station en fietstransfe-

lossingsrichtingen die je kunt bedenken. Die bouwsteen

rium en een kiss & ride voorziening in de nabijheid. De

is: de openbare ruimte. Anders gezegd: de vorm, de

Bredeschool vraagt om een schoolplein en een veilige

sfeer en de verblijfskwaliteit in De Slinger.

kiss & ride voorziening.

de openbare ruimte in De Slinger

Al deze claims op de openbare ruimte moeten samenge-

De belangrijkste openbare ruimte in De Slinger is het

smeed worden tot één heldere en herkenbare visie.

Cultuurplein. De wens om hier een cultuurplein te re-


21

drie verschillende visies op het cultuurplein

Scenario A - Groot & Groen plein

Voorbeeld van een groot plein met fraaie bomen is het Abdijplein in Middelburg.

Scenario B - Intiem Plein

Voorbeeld van een intiem plein met een atrium is Entredeux in Maastricht van Arn Meijs Architecten.

Scenario C - Omsloten plein

Een voorbeeld van het omsloten, stedelijk plein in het scenario Omsloten plein is het plein ‘Am Grossen St-Martin in Keulen.

22

Scenariomethodiek

drie scenario’s

alternatieven per scenario

Al pratend en studerend is in het interactieve proces ge-

De term basisscenario zou het misverstand kunnen wek-

bleken dat er drie totaal verschillende visies op die open-

ken dat het een onwrikbaar eindplan zou zijn, zonder

bare ruimte kunnen worden ontwikkeld, drie standen

nadere keuzemogelijkheden of variatiemogelijkheden.

van de hoofdkraan. Op basis daarvan is verder gebouwd

Dat is uitdrukkelijk niet het geval. Ieder scenario laat

aan drie duidelijk verschillende scenario’s, die ieder een

nog een aantal keuzemogelijkheden open. Dat was al zo

eigen naam hebben gekregen:

bij het Masterplan en dat is ook nu het geval.

•

Scenario A - Groot & Groen Plein

Om dat te illustreren zijn er per scenario twee soorten

•

Scenario B - Intiem Plein

alternatieven uitgewerkt:

•

Scenario C – Omsloten Plein

•

Programma-alternatieven. Deze laten zien welke

In de hoofdstukken 6, 7 en 8 zijn de scenario’s nader

mogelijkheden er zijn om binnen het scenario op

toegelicht. Bij elk scenario is voor iedere bouwsteen een

onderdelen voor een andere programmatische in-

specifieke variant gekozen; anders gezegd: is er een

vulling te kiezen, zoals het uitwisselen van kantoren

specifieke stand per kraan bepaald. Dit noemen we het

voor hotels. Dat tast echter de essentie van het

Basisscenario.

scenario niet aan. •

4

Financieel optimalisatie-alternatieven. Deze laten zien op welke wijze er een beter financieel resultaat kan worden geboekt, bijvoorbeeld door middel van het toevoegen van bouwvolume. Deze planaanpassingen blijven steeds binnen de gestelde stedebouwkundige randvoorwaarden en tasten evenmin de essentie van het scenario aan.


23

24


5

Voor dat we de drie scenario’s beschrijven gaan we

zoals beperking van mogelijkheden tot creëren van ter-

allereerst dieper in op de vier bouwstenen en op de ver-

rassen.

schillende varianten die per bouwsteen kunnen worden onderscheiden. Wat zijn de standen waarin de kranen kunnen worden gesteld?

Een derde optie is die van het omsloten stedelijke plein, begrensd door pleinwanden die beschutting bieden. Op de begane grond van deze gebouwen liggen de publieks-

5.1 Bouwsteen openbare ruimte

functies van de culture instellingen. Daar vind je ook

De openbare ruimte bestaat uit de volgende componen-

functies als zorg en ook horeca, met de bijbehorende

ten:

terrassen. Op de hogere verdiepingen bevinden zich diverse voorzieningen, maar ook woningen, die met hun

de ontmoetingsplek Hierboven is al uitgebreid ingegaan op het belang van een publieke ontmoetingsplek die het karakter van een cultuurplein heeft. Voor zo’n plein zijn diverse opties mogelijk, verschillende standen van de kraan. De eerste optie is een grote, groene ruimte, een lommerrijk plein, met verschillende gebruiksmogelijkheden. Ook als er niet veel activiteiten plaats vinden is het er toch aangenaam, sfeervol en beschut, door het groene bomendak. Als referentie kan genoemd worden het Abdijplein in

terrassen en woonkamers zijn gericht op het plein. Dat versterkt de levendigheid van het plein, ook in de avonduren. Ook dit type cultuurplein heeft vele gebruiksmogelijkheden, maar het moet er wel vrij permanent levendig zijn omdat ze vaak een erg stenig karakter hebben. Als het op De Slinger zou worden toegepast, vraagt het daarom om een hoogwaardige, groene inrichting, zodat het ook op rustiger momenten een aangename verblijfsruimte is.

Middelburg, een centrum van culturele activiteiten en

de verbinding tussen het Onderdoor en het Cul-

met een bijzondere afwisseling tussen druk-dynamisch

tuurplein

en rustig-verstild. Nadeel van dit type plein is dat de

Het cultuurplein vormt straks één geheel met de andere

voorzieningen verder uiteen liggen.

pleinen van het centrum, met Het Rond en Het Kant.

Een totaal tegengestelde denkrichting is het atrium, of overdekt plein. Dat gaat meer de richting uit van een

Daarvoor is een aantrekkelijke voetgangersverbinding nodig. Die komt in alle scenario’s voor, eigenlijk zon-

Agora, of overdekte feestzaal, zoals die in mediterrane landen voorkomt. Het atrium is in ieder jaargetijde te gebruiken, en de verschillende culturele instanties liggen dicht bij elkaar, zodat er veel uitwisselingsmogelijkheden zijn. Aan een overdekt plein zijn ook nadelen verbonden,


25

der grote principiële verschillen. De route wordt steeds opgespannen tussen de entree van het gemeentehuis én het Theater Aan de Slinger. Er is steeds voor gezorgd dat het cultuurplein én theater van veraf al goed zichtbaar zijn. Ook wordt de route steeds begeleid door levendige voorzieningen op de begane grond, om de sociale kwaliteit te kunnen garanderen. de voorruimte van het Haltnahuis en de verbinding met het Imkerspark Bij deze openbare ruimte spelen twee essentiële funcLevendig hof: het Rozenhofje Amsterdam.

ties: een groene verblijfsplek voor bewoners én de diverse verkeersfuncties, zoals voorrijden, laden en lossen en parkeren. Op deze plek sluit ook de wandelroute aan via de Ereprijshof, de route die de twee belangrijke torens van Houten verbindt en die, zoals beschreven in paragraaf 3.1, een symbolische verbinding legt tussen Oud Houten en Nieuw Houten. Al met al een veelheid aan ruimtefuncties die op deze plek tot een goed geheel moeten worden samengevoegd. Het op termijn verdwijnen van het trafogebouw van de KPN biedt hiervoor een unieke kans. Er ontstaat

Intiem binnenhofje in Den Bosch.

een mogelijkheid om juist aan de rustige kant van het Haltnahuis, grenzend aan de fraaie singel, een echte groene hof aan te leggen. Het Haltnahuis zou zich op deze groene hof kunnen richten door aan die zijde een recreatieve ruimte te realiseren, bijvoorbeeld met een horecavoorziening met een gezellig terras. De groene hof zou dan het karakter van een theetuin kunnen krijgen, met een sfeervolle zitplek aan het water van de singel, met uitzicht naar het Imkerspark. Ook omwonenden kunnen dan van deze voorzieningen gebruik maken. De groene hof kan verschillende verschijningsvormen

Wonen aan een groene hof, Hilversum, Architectenbureau Massa.

krijgen. Het zou een boomgaard kunnen zijn zoals in het scenario ‘Omsloten plein’. Ook zou het een intieme woonhof kunnen zijn naar voorbeeld van de bekende historische hofjes.

26


Direct omwonenden hebben in het interactieve pro-

een Bredeschool

ces hun zorg uitgesproken voor het ontstaan van een

Een bredeschool waarin de twee huidige basisscholen

sluiproute voor gemotoriseerd langzaam verkeer vanuit

onderdak vinden en met elkaar samenwerken.

het Imkerspark. Dat zou inderdaad het beoogde rustige karakter van de hof verstoren. Daarom is het van belang dat de openbare ruimte zo wordt ingericht dat alleen voetgangers de brug over de singel kunnen gebruiken. Ook de sociale kwaliteit van de hof is een belangrijk aandachtspunt. In dat kader kan overwogen worden om een Uitnodigend en transparant. Horeca op de Hightech Campus Eindhoven.

voorziening te realiseren waarmee de hof na zonsondergang kan worden afgesloten.

Een nieuwe bibliotheek die in de plaats komt van de bestaande bibliotheek, en die een meer toekomstgericht karakter zal krijgen, inspelend op nieuwe informatie- en communicatiemedia. Dit karakter uit zich in een soort ‘winkel’ (mediarijk), hetgeen betekent dat de bibliotheek werkt met een basisplek van waaruit samenhang wordt gezocht met andere functies. Delen van de bibliotheek krijgen fysiek een plek bij de andere voorzieningen, zo-

In Houten Groeikern is steeds zoveel mogelijk gestreefd

dat er een synergie ontstaat. De opzet van bibliotheek,

naar programmamenging en multifunctionaliteit. In de

verdeeld over en versterkend voor andere functies,

afgelopen decennia is gebleken dat dit een belangrijke

vormt de basis voor de uiteindelijke fysieke invulling.

factor is van een duurzame stedebouw. Daarom is ook voor De Slinger deze benadering gevolgd. Bij alle scenario’s is zoveel mogelijk gestreefd naar programmatische flexibiliteit. Dat is in de actuele marktomstandigheden ook dringend gewenst. Een kantoorprogramma kan bijvoorbeeld worden vervangen door een hotelprogramma of een woonprogramma. Deze programmaflexibiliteit is per scenario weergegeven in programma-alternatieven. Het gevraagde programma bevat de volgende compo-

De bibliotheek zal ook niet meer het karakter van een autonome instelling hebben, maar gaat deel uitmaken van een integraal cultureel concept; wellicht enigszins gelijkend op het Scandinavische model van het Kulturhuset. Er kunnen diverse combinaties gaan ontstaan tussen de bibliotheek enerzijds en anderzijds de Bredeschool, het theater, de horeca, zorginstellingen, een congresfunctie, de muziekschool… In de drie scenario’s zijn verschillende combinatiemogelijkheden onderzocht, maar van belang is dat elk scenario nog voldoende flexibiliteit heeft om nieuwe

Mediatheek Delft, ontworpen vanuit een integraal concept; DOK architecten.

Loopbrug als kusntwerk, National Ballet; Londen; Wilkinson Eyre Architecten.

bibliotheek

5.2 Bouwsteen het bouwprogramma

nenten:

5

Loopbrug als kusntwerk, National Ballet; Londen; Wilkinson Eyre Architecten.

Loopbrug als kusntwerk, Cabot Center, Bristol; Wilkinson Eyre Architecten.


27

programma-elementen en combinatiemogelijkheden in

lende marktprijssegmenten: 30% in het sociale/goed-

zich op te nemen. Enkele voorbeelden:

kope segment, 50% in het middeldure segment en 20%

1.

Patiowoningen de Ribben, Heiloo.

2.

De bibliotheek kan middels een loopbrug gecombineerd worden met het theater Aan de

kantoren

Slinger. Het bouwvolume van de bibliotheek

De locatie aan het Onderdoor, langs het spoorviaduct,

kan ruimten huisvesten die vanuit het theater

leent zich goed voor kantoren. Dit volume kan aan de

gebruikt kunnen worden en visa versa, bijvoor-

spoorzijde een dove gevel krijgen en tevens als geluids-

beeld oefenlocalen of vergaderruimte.

buffer dienen voor naastgelegen bebouwing. Daarnaast

De bibliotheek kan gecombineerd worden met de Bredeschool op de locatie Regenboog. Bibliotheek en Bredeschool met naschoolse activiteiten kunnen bepaalde ruimten gezamenlijk gebruiken.

woningbouw De gemeenteraad heeft opdracht gegeven om een ‘passend’ aantal woningen in het plangebied te realiseren. Er is dus geen gefixeerd aantal vastgesteld. Dat biedt Wonen boven de school, De Pannehoef, Kaatsheuvel, Architechten Werkgroep.

de mogelijkheid om per scenario verschillende accenten te leggen. Bijvoorbeeld een accent op grondgebonden gezinswoningen, of op grondgebonden seniorenwoningen; een accent op appartementen voor senioren die zelfstandig willen wonen, of op zorgappartementen voor de echte zorgbehoevende groep ouderen. Ook kan een accent worden gelegd op appartementen voor starters. Bij al deze verschillende vormen van woningbouw voor ouderen kan al dan niet een sterke relatie met het Haltnahuis worden gelegd, bijvoorbeeld in de vorm van levensloopbestendige woningen, met de mogelijkheid tot

Wonen boven tweelaagse voorzieningenplint, Hilversum, EGM Architecten.

het inkopen van extramurale zorg. In de scenario’s zijn steeds verschillende combinaties van woningtypologieën toegepast, zoals hofwoningen, appartementen en eengezinswoningen. Voor de woningsegmentering is er bij alle scenario’s uitgegaan van een gelijke verhouding tussen de verschil-

28

in het dure marktsegment.

speelt de ligging in de directe nabijheid van de vervoersknoop in op een specifiek marktsegment, op bedrijven die bewust kiezen voor een mobiliteitsbeleid en daarom een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en fiets voorop stellen. Te denken valt aan kantoren voor de overheid en de semi-overheidsinstellingen, of zorgorganisaties. hotel De locatie bij het vervoersknooppunt leent zich mogelijk ook voor de vestiging van een budgethotel. Een hotelprogramma biedt voordelen voor de combinatie met een restaurant en met congresvoorzieningen, als synergiepartner voor het theater. Door de nabijheid van het gemeentehuis zijn dan, via het hotel, verschillende gebruiksopties denkbaar, bijvoorbeeld met medegebruik van de raadszaal als conferentieruimte. Bij een keuze voor een hotelprogramma dient in het bijzonder aandacht besteed te worden aan de verkeerskundige vereisten, zoals voorzieningen voor laden en lossen en voor parkeren. commerciële en maatschappelijke voorzieningen De locatie aan het Onderdoor en de nieuwe voetgangersverbinding tussen Onderdoor en cultuurplein lenen zich goed voor voorzieningen op het gebied van zorg en ontspanning. Dit kan in de vorm van: -

retailprogramma; beperkt en kleinschalig en aansluitend op de omliggende programmavoorzienin-


gen, zoals o.a. het station en het Haltna-

bibliotheek heeft zes verdiepingen en 15 appartementen.

huis. De omvang en branchering zal geen

Deze appartementen hebben aan de achterzijde een gale-

concurrentie voor het winkelcentrum aan

rijontsluiting. Deze galerij kan tevens gebruikt worden als

de oostzijde van het spoor vormen.

buitenruimte doordat er op bepaalde plekken een verbreding van de galerij is aangebracht. De appartementen aan de

-

zakelijke dienstverlening;

-

horeca; vooral aan de noorden oostzijde

een balkon. Met de aansluiting van nieuwbouw aan de oost-

van het cultuurplein; de zuidzijde met een

en zuidzijde is de hoogte en bebouwingsafstand van belang

zonnig terras op het zuiden.

voor de bezonning van de appartementen en de privacy

-

westgevel hebben een tweede buitenruimte in de vorm van

maatschappelijke voorzieningen; gericht op cultuur en zorg.

van de bewoners. Door middel van een bezonningsstudie is per scenario het het aantal zonuren in kaart gebracht en vergeleken met het huidige aantal zonuren. Deze studie is

5.3 Bouwsteen aansluiting op de context In de drie scenario’s is onderzocht op welke wijze er aangesloten kan worden op de omliggende bebouwing. De omliggende bebouwing bestaat uit:

opgenomen in bijlage 3. haltnahuis Voor het Haltnahuis is het van belang om een sterke (zicht)relatie met het cultuurplein te verkrijgen. Daarnaast is er nu de mogelijkheid om een groene verblijfsplek, in de vorm van een besloten groene hof/ theetuin voor de bewo-

theater Aan de Slinger en de Heemlanden.

ners te realiseren in combinatie, met een nieuwe recreatieve

Zoals beschreven in paragraaf 3.2 is het van

ruimte in het Haltnahuis. Tenslotte kan er belevingsnatuur

belang dat de geïsoleerde ligging van het

worden toegevoegd, met ecologische waarden en biodiver-

theater wordt opgeheven door een looproute

siteit.

tussen Onderdoor en het theater te maken én door het theater onderdeel te maken van het cultuurplein.

woningen aan de Kamillehof De grondgebonden woningen aan de Kamillehof grenzen met de achtertuinen aan het plangebied. In de drie basis-

de stationsentree en entree fietstransfe-

scenario’s is rekening gehouden met de privacy (inkijk) en

rium

geluidsoverlast voor de bewoners. Een bezonningsstudie

Het station en het fietstransferium hebben een

is hier niet uitgevoerd omdat de tuinen op het noorden en

gezamenlijke entree aan de zijde van het cul-

noordoosten zijn gelegen. Allereerst is er ruimte gereser-

tuurplein. De nieuwe stationsvoorziening vraagt

veerd voor een groene bufferzone tussen de achtertuinen

om een entreeplein, met een herkenbare en-

van de Kamillehof en de nieuwbouw. In deze zone is ruimte

tree tot het station en fietstransferium, en een

voor een bomenrij en het achterpad voor de nieuwbouw.

kiss & ride voorziening in de nabijheid.

Ten tweede is de oriëntatie of de ligging van de school zo

het appartementencomplex “de Boerenflat” Bestaande en te realiseren context.

5

gekozen dat er geen klaslokalen direct georiënteerd zijn op de achtertuinen van de woningen.

Het appartementencomplex naast de huidige


29

met hieraan de kiss & ride voor het station en

5.4 Bouwsteen verkeersontsluiting, kiss & ride en parkeerplan

de taxistandplaatsen. Een deel van deze lus is gecombineerd met de fietsroute in noord-zuid

In de drie basisscenario’s zijn de volgende componenten

richting, de zogenaamde ‘fietsstraat’. Dit is een

onderzocht:

Haltnahuis: kans voor recreatieve ruimte.

verkeerskundige principe dat in fietsstad Houten

verkeersontsluiting

vaker wordt toegepast en dat zich bewezen heeft

Via de Molen en de Zuidtunnel wordt het plangebied

als verkeersveilig. Een groot deel van het verkeer

De Slinger ontsloten voor de auto. Ook de fiets en de

zal gebruik maken van de rijlus en weer via de

voetganger vanaf De Molen maken hier gebruik van.

Zuidtunnel het gebied verlaten. Het bestem-

Daarnaast loopt er door het plangebied een belangrijke

mingsverkeer voor het Haltnahuis, de Boerenflat

fietsroute in de noord-zuid richting. Deze route wordt

en de stallingsgarage kan het gebied verder

vooral intensief gebruikt door de scholieren van De

inrijden en keren bij het Haltnahuis.

Heemlanden. Deze route zal ook intensief gebruikt gaan worden door de ouders en leerlingen van de nieuwe

2.

brede school en door de bezoekers van de bibliotheek.

achteringang van het Haltnahuis. Ook hier wordt

Op Het Kant wordt een verkeersknip voor auto’s gerealiGroene ruimte achter woningen Kamillehof. In het plan is hier ruimte voor een buffergebied.

vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid gebruik

seerd. Richting Kamillehof en Ereprijshof blijft een strikte

gemaakt van het in Houten bekende principe van

verkeersknip voor auto’s gehandhaafd.

de ‘fietsstraat’. In deze variant is de auto in twee

varianten: 1.

het verkeer wordt langs het plein geleid naar een keerlus aan de westzijde van de Slinger, vóór de

richtingen ‘te gast’ op het fietspad. Het bestemmingsverkeer voor de Boerenflat en voor de stal-

een ruime eenrichtingsverkeerslus over het plein

linggarage slaat af op de fietsstraat. Het overige verkeer zal altijd gebruik moeten maken van de keerlus aan de westzijde van De Slinger. kiss & ride voor het station Voor het ophalen van en wegbrengen naar het station is er in de nabijheid van de stationsentree aan het cultuurplein parkeergelegenheid benodigd. varianten: 1.

kiss & ride station en taxi standplaatsen dichtbij het station aan de westzijde van het fietspad De Slinger óp het cultuurplein.

2.

kiss & ride station en taxi standplaatsen gecombineerd met de parkeerplaatsen van Haltnahuis en schoolparkeerplaatsen aan de oostzijde van het

Houtense

‘fietsstraat,

Strandmeer

Voorbeeld van Houtense ‘fietsstraat’, Strandmeer.

30

fietspad De Slinger.


kiss & ride voor de school

als schoolplein. Er is nader onderzoek nodig naar

Voor het ophalen en wegbrengen van de kinderen is er in

de ervaringen die met dit principe van dubbelge-

de nabijheid van de school parkeergelegenheid beno-

bruik worden opgedaan.

digd.

parkeerplan

varianten: 1.

Algemeen uitgangspunt voor het parkeren in het plange-

kiss & ride school, gecombineerd met de parkeerplaatsen bestemd voor het Haltnahuis.

2.

5

bied De Slinger is als volgt: -

in het plangebied door middel van ondergrondse

kiss & ride school, gecombineerd met het school-

stallingsgarage, gebouwde parkeervoorziening op

plein. In de laatste jaren is dit bij enkele scholen

maaiveld en enkele parkeerplaatsen op maaiveld.

gerealiseerd. Naast het ‘gewone’ speelplein is er een pleingedeelte dat ’s morgens en ‘s middags

parkeren voor “eigen bezit” wordt opgenomen

-

parkeren voor bezoekers wordt toegerekend aan

tijdens het halen en brengen opengesteld is voor

de parkeergarage Kruitmolen (Spilgarage) aan de

auto’s en de mogelijkheid biedt om hier te par-

oostzijde van het spoor. Voor voetgangers is de

keren. Na het halen en brengen wordt dit plein

Spilgarage goed bereikbaar via de Zuidtunnel.

afgesloten voor auto’s en zijn de parkeerplaatsen niet meer toegankelijk. Dan wordt het plein benut

-

Voor het parkeren ten behoeve van het Haltnahuis worden in het plangebied 15 parkeerplaatsen gerealiseerd op maaiveld voor het Haltnahuis. Deze zijn bestemd voor bewoners en werknemers, bijvoorbeeld de werknemers met nachtdienst. Het parkeren voor de overige werknemers van het Haltnahuis wordt, na overleg tussen de gemeente en het Haltnahuis, buiten het plangebied opgelost.

Zoen & Zoef strook, Roombeek, Enschede.


31

Scenario A - Groot & Groen Plein

Voorbeeld van een groot, groen plein. Stationsplein, Apeldoorn.

32

Amstelveld, Amsterdam, groot en groen.

Scenario A Groot & Groen Plein

6.1 Ruimtelijk programmatisch concept

aan het spoor, vijf lagen kantoren en in het westelijk

In dit scenario wordt de centrale ruimte gevormd door

deel woningen in drie lagen. Het blok wordt op de be-

het cultuurplein, dat is opgezet als een groot, ruim

gane grond doorsneden door een hoge passage, die een

bomenplein. Rondom dit plein bevinden zich de belang-

directe verbinding vormt tussen het cultuurplein en het

rijkste publieke functies: de school, de bibliotheek, het

Onderdoor. De westelijke woonvleugel van het blok heeft

theater, zakelijke dienstverlening en horeca.

een iets verdraaide positie en een aftrappende achterge-

Het plein heeft een directe relatie met het station. Een ruime opening in de oostelijke pleinwand biedt zowel visueel contact met de stationsoverkapping als een directe toegang tot het station en het fietstransferium.

bouwvolumes gevormd. Aan de noordzijde bevindt zich een geleed bouwvolume met verschillende functies. Op de begane grond, direct aan het plein, bevindt zich zakelijke dienstverlening en horeca. Op de verdiepingen bevinden zich in het oostelijk deel van het blok, parallel

Zichtpunten van de perspectiefschetsen.

vel waardoor de bezonning van de erachter gelegen appartementencomplex zo min mogelijk wordt aangetast. Onder het blok bevindt zich een geheel ondergrondse stallinggarage met een capaciteit van circa 165 plaatsen ten behoeve van de kantoor- en woonfuncties.

De wanden van het plein worden door verschillende

Eikenplein, Amsterdam.

6

De oostzijde van het plein wordt gevormd door een bouwvolume van vijf lagen, parallel aan het spoor. Op de begane grond bevindt zich een combinatie van bibliotheek en horeca. Deze ruimte, die zowel direct aan het plein als aan de toegang naar het station gelegen is, zou

Zichtpunt 1.

Zichtpunt 2.


33

Stedebouwkundige plankaart. De cijfers duiden op het aantal bouwlagen.


34

Zichtpunt 3.

Zichtpunt 4.

Scenario A

een ideale centrale ruimte kunnen zijn die multifuncti-

De noordgevel van het blok is zodanig geknikt dat ook

oneel benut kan worden door zowel het theater als de

het Haltnahuis een sterke relatie met het cultuurplein

bibliotheek, eventueel uitgebreid met congresfuncties

verkrijgt.

ten behoeve van het theater of een hotel. De pleinzijde ligt op het zuidwesten waardoor dit een gunstige plek is voor een goed bezond horecaterras. Boven de bibliotheekfunctie bevinden zich twee lagen woningen. De bibliotheek kan op de eerste en tweede verdieping door middel van een loopbrug direct gekoppeld worden aan het theater.

6

Aan de westzijde wordt het plangebied beëindigd door een rij patiowoningen, deels één en deels twee lagen hoog. De patiowoningen zijn gescheiden van de achtertuinen van de woningen aan het Kamillehof door een doorgaande groenstrook met achterpad van circa vijf meter breed. Het oostelijk deel van de patiowoningen vormt een geluidsbuffer tussen het schoolplein

De westzijde van het plein wordt gevormd door een ge-

en de bestaande bebouwing. Het westelijk deel vormt

knikt volume van vier lagen met op de begane grond de

een beschutte groene hof langs de achterzijde van het

school. Het schoolplein bevindt zich achter dit volume,

Haltnahuis. Het Haltnahuis kan hier worden uitgebreid

aan de zuidwestzijde. Door de vorm van het volume

met een serre die is georiënteerd op de groene hof. Hier

wordt het plein in twee delen opgesplitst die afzonderlijk

door krijgt de hof aan weerszijden nieuwe bebouwing.

benut kunnen worden door onder en bovenbouw. Het

De hof is ‘s avonds afsluitbaar. Overdag vormt de hof via

zuidelijk deel van het plein is deels overkapt door een

de voetgangersbrug een directe relatie met het westelijk

uitkragend woonblok, dat zich in drie lagen boven de

gelegen Imkerspark.

school bevindt.

Zichtpunt 5.

Zichtpunt 6.

Zichtpunt 7.


35

Beganegrond programma in scenario A.

36

Scenario A

6

De verkeersontsluiting van het gebied geschiedt vanuit de nieuwe Zuidtunnel, die het gebied verbindt met de Molenzoom. Bestemmingsverkeer voor het station wordt via een ruime bocht over het plein geleid. In de bocht bevinden zich de “kiss & ride” parkeerplaatsen en de taxiplaatsen. Parkeren voor het Haltnahuis, evenals de “zoen en zoef” parkeerplekken voor de school bevinden zich in een strook achter het Haltnahuis, aan de westzijde van de Slinger. Het parkeren voor de patiowoningen bevindt zich aan weerszijden van het uiteinde van de westelijke uitloper van De Slinger. Auto’s kunnen niet doorrijden naar de Ereprijshof.

Schematische weergave van de verkeersafwikkeling in scenario A.


37

Programma-alternatief Scenario A: School en Bibliotheek fysiek gekoppeld in één bouwvolume over twee lagen.

Financieel optimalisatie-alternatief scenario A.

38

Scenario A

6.2 Programma-alternatieven

Voor ditzelfde volume is ook een woonbestemming

Het scenario biedt voldoende ruimte om nog te schui-

denkbaar. In dat geval dient het volume iets ondieper

ven met programmaonderdelen. Zo is het bijvoorbeeld

te worden uitgevoerd om kwalitatief goede woningplat-

mogelijk om in plaats van de combinatie van theater en

tegronden te kunnen realiseren. Het verlies in vierkante

bibliotheek te kiezen voor de combinatie van bibliotheek

meters kan in dat geval gecompenseerd worden omdat

en school. Deze zouden dan in twee lagen in de plint

binnen de door het bestemmingsplan voorgeschreven

van het westelijk blok aan het plein gerealiseerd kun-

hoogte van 24 meter een extra woonverdieping past

nen worden. Op de verdieping ontstaat dan bovendien

(3 meter verdiepingshoogte i.p.v. 3,5 meter voor een

de mogelijkheid om via een brug de school/bibliotheek

kantoorverdieping). Ook bij een hotelbestemming is het

te koppelen met het college De Heemlanden. Op de

mogelijk om een extra verdieping toe te voegen.

vrijkomende bibliotheeklocatie langs het spoor zou dan ruimte ontstaan voor zakelijke dienstverlening en congresfuncties. Op deze wijze ontstaat een volledig intern gekoppeld cluster met de bibliotheek, de twee scholen, het theater en de zakelijke dienstverlening met congresfuncties. Dit cluster biedt optimale kansen voor synergie tussen de verschillende gebruikers. Onder synergie

6.3 Financieel optimalisatie-alternatief In het financieel optimalisatie-alternatief wordt een extra woonlaag toegevoegd op zowel het schoolblok aan de westzijde van het plein als op het bibliotheekblok aan de oostzijde. Totaal levert dit 1310 m2 extra woonvolume op.

wordt verstaan: het delen van ruimte, het samenwerken

Voor het bouwvolume aan het Onderdoor en spoor is er

op inhoudelijke vlakken en het gezamenlijk beheer van

in het financieel optimalisatie-alternatief ingespeeld op

de gebouwen.

de vrijstellingsbepaling van 10% voor de bouwhoogte uit

Daarnaast is het mogelijk het zeslaagse volume langs het spoor in het blok ten noorden van het plein op verschillende manieren te gebruiken. In plaats van een kantoorbestemming is hier ook een hotelbestemming goed denkbaar. In combinatie met eventuele congresfaciliteiten gekoppeld aan de bibliotheek liggen er ook hier kansen voor synergie tussen de verschillende programma onderdelen.

6

het vigerende bestemmingsplan. Hierdoor kan er in dit bouwvolume een extra laag gerealiseerd worden. Voor kantoren resulteert dit in een volume van zeven lagen (4 m. begane grond + 6 x 3,5 m. = 25 m.) en voor een hotel of woonbestemming in een volume van acht lagen (4 m. begane grond + 7 x 3m. = 25m). In het financieel optimalisatie-alternatief is gerekend met een hotelprogramma in een bouwvolume van acht lagen.


39

Scenario B - Intiem Plein.

Referentie voor overdekt plein, Schouwburgplein, Antwerpen, Bernado Secchi.

40

Overdekte openbare ruimte, Grande Marquise, Sao Paulo, Oskar Niemeyer.

Referentief atrium, Piazza center Eindhoven, Massimiliano Fuksas.

Scenario B Intiem Plein


Ook met het Haltnahuis heeft het plein een directe rela-

In dit scenario is gekozen voor een intiem plein. Rondom

tie. Wel zijn de parkeerplaatsen voor het Haltnahuis niet

dit intieme plein zijn alle publieke functies verenigd,

de meest levendige onderdelen van het plein.

waardoor een sterke samenhang ontstaat die mogelijkheden biedt tot verregaande samenwerking tussen de verschillende gebruikers. Het is mogelijk om dit plein geheel of gedeeltelijk te overkappen, waardoor de gezamenlijkheid van de verschillende programmaonderdelen nog sterker benadrukt wordt. Het plein heeft een langgerekte ruitvorm die via een onderdoorgang in het noordelijk blok doorloopt vanuit het Onderdoor tot in de oksel tussen het theater en het college De Heemlanden. Het plein heeft een directe relatie met het station. Een Voorbeeld van een omsloten atrium. aMosae Forum, Maastricht, Bruno Albert.

ruime opening in de oostelijke pleinwand biedt zowel visueel contact met de stationsoverkapping als een directe toegang tot het station en het fietstransferium.


7

De pleinwanden van het intieme plein worden gevormd door drie verschillende volumes. Aan de noordzijde is dit een geleed volume op een plint met zakelijke dienstverlening, zorginstellingen en horeca. Daarboven bevindt zich aan de pleinzijde een geknikt volume van vier lagen woonbebouwing. Het blok is zodanig geknikt dat de bezonning van het erachter gelegen appartementencomplex zo min mogelijk wordt aangetast. Aan de zijde van het Onderdoor is haaks op het spoor een kantoorvolume van totaal zes lagen gepland. Het blok wordt op de begane grond doorsneden door een hoge passage, die een verlenging vormt van het intieme plein tot aan de nieuwe voetgangersbrug. Onder het blok

Zichtpunt 1.

Zichtpunt 2.


41



42

Zichtpunt 3.

Zichtpunt 4.

Scenario B

bevindt zich een geheel verdiepte stallinggarage met een

de tweede verdieping bevindt zich een dakterras dat

capaciteit van circa 100 plaatsen ten behoeve van het

eventueel als tweede schoolplein of als schooltuin benut

kantoor- en woonprogramma.

kan worden. Aan de zuidzijde kraagt het gebouw uit

De oostzijde van het plein wordt gevormd door een volume van zes lagen, parallel aan het spoor. Op de begane grond bevindt zich een combinatie van bibliotheek en horeca. Deze ruimte, die zowel direct aan het plein als aan de doorgang naar het station gelegen is,

over de openbare weg. Met een loopbrug op de eerste verdieping is het mogelijk de school direct te koppelen aan het college De Heemlanden, waardoor het voor de scholen mogelijk wordt, gebruik te maken van elkaars voorzieningen.

vormt (net als in scenario A) een ideale centrale ruimte

Aan de westzijde van De Slinger bevindt zich een lang-

die multifunctioneel benut kan worden door zowel het

gerekt, geknikt volume van grondgebonden woningen

theater als de bibliotheek, eventueel uitgebreid met con-

in drie lagen. Achter het westelijk uiteinde van dit blok

gresfuncties ten behoeve van het theater of het hotel.

is een stallinggarage gelegen met 21 parkeerplaatsen.

De pleinzijde ligt op het zuidwesten. Afhankelijk van de

Evenals in scenario A wordt in de westelijke punt het

mate van overdekking is deze plek geschikt te maken

plangebied beëindigd door een beschutte afsluitbare

voor een bezond of overdekt terras. Op de bovenste drie

groene hof. Aan de zuidzijde wordt deze hof begrensd

lagen boven de bibliotheek bevinden zich woningen. De

door patiowoningen en aan de noordzijde door een aan

bibliotheek kan op de eerste en tweede verdieping mid-

het Haltnahuis toe te voegen serre. Het hof heeft via

dels een brug direct gekoppeld worden aan het theater.

een brug een directe relatie met het westelijk gelegen

De westzijde van het plein wordt gevormd door de

7

Imkerspark.

school. Dit is een drielaags volume met het schoolplein aan de westzijde, grenzend aan De Slinger. Op

Zichtpunt 5.

Zichtpunt 6.

Zichtpunt 7.


43

Beganegrond functies in scenario B.

44

Scenario B

7

De verkeersontsluiting van het gebied geschiedt vanuit de nieuwe Zuidtunnel, die het gebied verbindt met de Molenzoom. Het bestemmingsverkeer voor het station doorkruist het intieme plein (voor het theater langs). Het wordt via een parkeerlus tussen het Haltnahuis en de nieuwe woonbebouwing teruggeleid naar De Slinger. Binnen deze parkeerlus bevinden zich de “kiss & ride” plaatsen voor het station, de plaatsen voor het Haltnahuis en de “zoen en zoef” parkeerplaatsen voor de school. Het parkeren voor de patiowoningen bevindt zich aan weerszijden van het verlengde van de Ereprijshof. Auto’s kunnen niet doorrijden naar de Ereprijshof.

Schematische weergave van de verkeersafwikkeling in scenario B.


45

Financiele optimalisatie-alternatief scenario B; eengezinswoningen vervangen door appartmenten op een halfverdiepte garage. In de plint is ruimte voor een maatschappelijke (zorg) functie en een commerciele voorziening.

Financiele optimalisatie-alternatief scenario B.

46

Scenario B

7.2 Programma-alternatief

7.3 Financieel optimalisatie alternatief

Scenario B biedt geen programma-alternatieven voor

In het financieel optimalisatie alternatief van scenario B

de positie van de school en de bibliotheek. Wel is het

worden de grondgebonden woningen van het blok ten

mogelijk het zeslaagse volume aan het Onderdoor op

westen van De Slinger vervangen door appartementen.

verschillende manieren te gebruiken. In plaats van een

Er wordt een extra woonlaag toegevoegd waardoor een

kantoorbestemming is ook hier bijvoorbeeld een hotel-

vierlaagse bebouwing ontstaat. Op een deel van de

of woonbestemming denkbaar. Evenals in scenario A kan

begane grond wordt dienstverlening, zorg en een com-

in dat geval binnen de bestemmingsplan grens van 24

merciële ruimte toegevoegd. Onder het blok bevindt zich

meter hoogte een extra laag worden toegevoegd.

een halfverdiepte stallinggarage.

7

Totaal levert dit 6430 m2 BVO2 wonen, 525 m2 BVO dienstverlening en/of zorg en 182 m2 BVO commerciële ruimte op. Daarbij vervalt 3720 m2 BVO grondgebonden woningen. Voor het bouwvolume aan het Onderdoor en spoor is er in het financieel optimalisatie-alternatief (net als in A en C) gebruik gemaakt van de vrijstellingsbepaling van 10% uit het vigerende bestemmingsplan. Hierdoor kan er in dit bouwvolume een extra laag gerealiseerd worden. Voor kantoren resulteert dit in een volume van zeven lagen (4 m. begane grond + 6 x 3,5 m. = 25 m.) en voor een hotel of woonbestemming in een volume van acht lagen (4 m. begane grond + 7 x 3m. = 25m.)

2) BVO staat voor Bruto Vloeroppervlakte.


47

Scenario C - Omsloten Plein.

Voorbeeld van een omsloten plein. Winkelcentrum Parade, Nootdorp.

48

Staringplein, Amsterdam. Een omsloten, groen plein, met een ondergrondse, automatische openbare parkeergarage ten behoeve van bewoners en belanghebbenden.

Scenario C Omsloten Plein


In de tweelaagse plint bevindt zich aan de noordzijde

Scenario C wordt gekenmerkt door een sterk omsloten,

zakelijke dienstverlening. Aan de oostzijde bevinden zich

trapeziumvormig cultuurplein. Rondom dit plein bevinden

de bibliotheek en de horeca. Op de begane grond vormt

zich de belangrijkste publieke voorzieningen: de school,

deze ruimte, die zowel direct aan het plein als aan de

de bibliotheek, het theater, zakelijke dienstverlening en

onderdoorgang naar het station gelegen is (evenals in

horeca.

scenario A en B) een ideale centrale plek, die multifunc-

Het plein heeft geen directe zichtrelatie met het station zoals in scenario A en B. Een ruime onderdoorgang in de oostelijke pleinwand geeft toegang tot het station en het fietstransferium.

tioneel benut kan worden door zowel het theater als de bibliotheek, eventueel uitgebreid met congresfuncties ten behoeve van het theater of het hotel. De pleinzijde ligt op het zuidwesten waardoor dit een geschikte plek vormt voor een goed bezond terras. De bibliotheek kan

De noordoostelijke rand van het plein wordt gevormd

op de eerste verdieping via een brug direct gekoppeld

door een L-vormig woonblok boven een tweelaagse plint

worden aan het theater.

met verschillende publieke functies. De oostelijke poot van dit blok heeft vijf woonlagen, de noordelijke poot drie, met een aftrappende achtergevel, zodat de bezonning van het erachter gelegen appartementencomplex zo min mogelijk wordt aangetast.


8

Aan de zijde van het Onderdoor is haaks op het spoor een kantoorvolume van totaal zes lagen gepland. Het blok wordt op de begane grond doorsneden door een twee verdiepingen hoge passage die een directe

Zichtpunt 1.

Zichtpunt 2.


49



50

Zichtpunt 3.

Zichtpunt 4.

Scenario C

verbinding vormt tussen het cultuurplein en de nieuwe

Aan de noordzijde vormen de woonlagen een overkra-

voetgangersbrug naar het Onderdoor.

ging die het oostelijk plein deels overdekt. Op deze wijze

Onder het blok bevindt zich een geheel ondergrondse stallinggarage met een capaciteit van circa 150 plaatsen ten behoeve van de kantoor- en woonfuncties. Aan de westzijde wordt het plein beëindigd door de omarmende vorm van het schoolblok. De school bevindt zich geheel op de begane grond, met daarboven nog twee woonlagen. Het schoolplein bevindt zich aan weerszijden van het blok. Aan de oostzijde, in het verlengde van het cultuurplein, is dit een verhard speelplein. Aan de westzijde, gekoppeld aan de groenzone die de be-

8

wordt op begane grondniveau ook een betere ruimtelijke relatie tussen het Haltnahuis en het cultuurplein tot stand gebracht. Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich een royale groene ruimte, met het karakter van een boomgaard. De serre waarmee het Haltnahuis kan worden uitgebreid, heeft een directe oriëntatie op deze groene boomgaard. De boomgaard heeft via een voetgangersbrug een directe verbinding met het westelijk gelegen Imkerspark.

grenzing vormt met de bestaande bebouwing, is er een groen plein met een tuinkarakter.

Zichtpunt 5.

Zichtpunt 6.

Zichtpunt 7.


51

Beganegrond functies in scenario C.

52

Scenario C

De verkeersontsluiting van het gebied geschiedt vanuit

te realiseren is. Dit mag echter niet ten koste gaan van

de nieuwe Zuidtunnel, die het gebied verbindt met de

de essenties van dit scenario, namelijk de beslotenheid

Molenzoom. Bestemmingsverkeer voor het station wordt

en de gebruikswaarde van het cultuurplein, alsmede een

over de fietsstraat geleid naar de kiss & ride parkeer-

veilige kiss & ride voorziening voor de basisscholen. Dit

plaatsen in de parkeerstrook bij het Haltnahuis. Er is in

betekent wellicht dat de mogelijkheid van het situeren

dit scenario nog geen optimale oplossing voor het kiss &

van kiss & ride voorzieningen bij de Molenzoom in de

ride parkeren bij het station bereikt. De automobilist kan

studie moet worden meegenomen.

pas parkeren en keren bij de ingang van het Haltnahuis. Voor veel automobilisten zal dit een moeilijk vindbare locatie zijn, zodat de kans bestaat op foutparkeren en ongewenste manoeuvres in het gebied voor de basisscholen. Mede hierdoor is ook de verkeersveiligheid nog niet optimaal. Op dit punt zijn er nadere verkeerskundi-

8

Parkeren voor het Haltnahuis evenals de “zoen en zoef” parkeerplekken voor de school bevinden zich in een strook achter het Haltnahuis, aan de westzijde van de Slinger. Er is geen verbinding voor autoverkeer naar de Ereprijshof.

ge en stedebouwkundige studies nodig om te onderzoeken of er een meer optimale verkeerskundige oplossing

Schematische weergave van de verkeersafwikkeling in scenario C.


53

Programma-alternatief Scenario C: School en Bibliotheek fysiek gekoppeld in één bouwvolume over twee lagen.

Financiele optimalisatie-alternatief scenario C.

54

Scenario C

8.2 Programma-alternatief

8.3 Financieel optimalisatie-alternatief

Ook in scenario C biedt de planopzet voldoende ruimte

In het financieel optimalisatie-alternatief wordt een extra

om nog te variëren met programma onderdelen. Zo is

woonlaag toegevoegd op het schoolblok aan de westzij-

het bijvoorbeeld mogelijk om in plaats van de combi-

de van het plein. Dit levert 1530 m2 BVO extra op in het

natie van het theater met de bibliotheek te kiezen voor

plan. In het westelijk deel van het plangebied wordt een

de combinatie van bibliotheek en school. Deze zouden

strook van zes patiowoningen toegevoegd, parallel aan

dan in twee lagen in de plint van het westelijk blok aan

de groenzone achter de bebouwing van het Kamillehof.

het plein gerealiseerd kunnen worden. Op de verdieping

Dit levert 960m2 BVO extra op. Het totaal extra volume

ontstaat dan bovendien de mogelijkheid om via een brug

komt hiermee op 2860 m2 BVO.

de school/bibliotheek te koppelen met het college De Heemlanden. Op de vrijkomende bibliotheeklocatie langs het spoor zou dan ruimte ontstaan voor zakelijke dienstverlening en congresfuncties. Op deze wijze ontstaat een volledig intern gekoppeld cluster met de bibliotheek, de twee scholen, het theater en de zakelijke dienstverlening met congresfuncties. Dat cluster biedt optimale kansen voor synergie tussen de verschillende gebruikers.

8

Net als in scenario A en B is in het financieel optimalisatie-alternatief van C voor het bouwvolume aan het Onderdoor en spoor gebruik gemaakt van de vrijstellingsbepaling van 10% uit het vigerende bestemmingsplan. Hierdoor kan er in dit bouwvolume een extra laag gerealiseerd worden. Voor kantoren resulteert dit in een volume van zeven lagen (4 m. begane grond + 6 x 3,5 m. = 25 m.) en voor een hotel of woonbestemming in

Ook is het mogelijk het zeslaagse volume aan het

een volume van acht lagen (4 m. begane grond + 7 x

Onderdoor op verschillende manieren te gebruiken. In

3m. = 25m.)

plaats van een kantoor bestemming is ook hier bijvoorbeeld een hotel of woonbestemming denkbaar. Evenals in scenario A en B kan in dat geval binnen de bestemmingsplan grens van 24 meter hoogte een extra laag worden toegevoegd. Een hotel op deze locatie kent daarentegen wel een aantal nadelen ten opzichte van scenario A en C. De bereikbaarheid en laad en los faciliteiten zijn niet optimaal.


55

56

Bijlage 1: Randvoorwaarden, Uitgangspunten en Wensen

Vorig jaar heeft de projectgroep van de gemeente-

er concessies moeten worden gedaan, dan kan dat

raad de opdracht gekregen om de planvorming voor

wel in de ambities en niet in de uitgangspunten.

het gebied De Slinger te starten met de uitwerking van verschillende scenario’s voor het plangebied. Deze scenario’s moeten worden ontwikkeld in overleg met betrokken instellingen, bewoners van directe omgeving

Randvoorwaarden (wat staat vast?) Ruimtelijk -

KPN-centrale

en inwoners van Houten. Het resultaat van deze verkenning zal ter besluitvorming worden voorgelegd aan de

-

gemeenteraad.

wij gewerkt met randvoorwaarden, uitgangspunten en ambities. Deze worden in deze notitie beschreven. Aller-

-

behoud apartmentengebouw (de ‘Boerenflat’)

-

sloop politiebureau, KPN-gebouw (op termijn) en de Regenboog

eerst geven we een korte beschrijving wat we hieronder verstaan.

-

-

ven hebben beschouwd. Deze zaken staan wat ons betreft niet ter discussie, hier hebben we ons aan te houden. Deze randvoorwaarden worden in

locatie bibliotheekgebouw integraal betrekken met mogelijkheid van sloop/nieuwbouw

-

niet hoger bouwen dan 22 en 24 meter

belangrijke mate bepaald door de opdracht die we

Programma

van de gemeenteraad hebben gekregen en andere

-

in het gebied wordt een combinatieschool met 10

besluiten van het college en de raad.

klaslokalen gerealiseerd volgens het brede school-

Uitgangspunten: belangrijke keuzes die we zelf

concept

hebben gemaakt. Dit zijn de zaken waar een scenario in onze ogen minimaal aan moet voldoen om aan de raad te worden voorgelegd. •

verbinding gemeentehuis-Onderdoor-theater (‘cultuur-as’: theater als onderdeel van het centrum)

Randvoorwaarden: daaronder vallen alle zaken die wij bij het opstellen van de scenarios als gege-

•

Theater, De Heemlanden en het Haltnahuis handhaven

Bij het opstellen van de verschillende scenarios hebben

•

plangebied omvat ook omgeving Haltna-huis en

Ambities: dit zijn de zaken die we ook heel graag in de planvorming verwezenlijkt zouden zien. Maar ze zijn minder zwaar dan de uitgangspunten. Als

-

bibliotheekfunctie moet in plangebied blijven

-

kantoren en commerciële functies blijven mogelijk

Verkeer -

Zuidtunnel als ontsluiting voor auto, fiets en vrachtauto


57

-

busstation op de kop van de Molenzoom

Uitgangspunten (waar kiezen we voor?)

-

verkeersknip bij Haltnahuis

Ruimtelijk

-

hoofdfiets-/wandelroute Weerwolfseind-Het Kant-De

-

kwaliteit in het gebied

Slinger-Pr. Ireneweg blijft gehandhaafd -

fiets-/wandelroute door Zuidtunnel met aansluiting

-

Kiss & Ride voor school, station en het Haltnahuis in het gebied

-

beeld bezonningsstudies) -

Voetgangersingang fietstransferium moet te berei-

niet alleen kantoren, maar ook congresfaciliteiten,

ken zijn vanaf het plein

niet alleen commercie maar ook maatschappelijke

richtpunt vanuit GREX Centrum: planresultaat Slinger + 1 à 1½ miljoen

-

loketten) -

geen kantoorfuncties op maaiveld

-

kantoorprogramma bij voorkeur in het oostelijk deel van het plangebied

nog geen investeringsruimte voorzien voor maatschappelijke voorzieningen

Naast de harde randvoorwaarden uit de raadsopdracht, heeft de raad ons ook een aantal belangrijke aandachts-

-

schoolprogramma niet tegen het spoor

-

commerciële en zakelijke dienstverlening (plintfuncties) bij voorkeur clusteren rond Onderdoor-Cul-

punten meegegeven die een meer kwalitatief karakter

tuurplein

hebben: -

maak een pleinruimte met een open en aantrekke-

-

theater en bibliotheek worden optimaal gepositioneerd aan het plein (verplaatsing bibliotheek naar locatie Regenboog moet worden onderzocht)

58

-

zet in op duurzaamheid en beeldkwaliteit

-

streef naar een passend aantal woningen

bebouwingsafstand tot hart spoor is 11m (bevoegdhedengrens Prorail)

lijk karakter -

ruimtelijke inrichting moet flexibiliteit mogelijk maken voor verschillende invullingen (bijvoorbeeld

Financiën -

discussie over woonkwaliteit wordt zo veel mogelijk gevoerd op basis van objectieve studies (bijvoor-

op NZ fietsroute -

inzetten op behoud en versterking van de woon-

-

voldoende lichttoetreding tot het fietstransferium moet gewaarborgd zijn

Randvoorwaarden, Uitgangsputen en Ambitie

Programma

Financiën

-

-

invulling van het Slinger-gebied moet een versterking zijn van het totale centrumprogramma voor de

realistisch zijn en globaal getoetst tegen de achter-

hele gemeente

grond van de verwachtte bezuinigingen

-

‘Cultuurplein’ is leidend thema

-

we willen een levendig plein aandacht voor com-

-

plannen in relatie tot de verwachtte ontwikkelingen in de markt

verlening versterking van de woon-zorgzone rond het Haltnahuis

-

zo min mogelijk parkeren in openbaar gebied

-

op te heffen parkeerplaatsen moeten o.b.v. parkeerbalans worden gecompenseerd

-

-

inrichting van de Slinger wordt een voorbeeld-project op het gebied van duurzaamheid en klimaatneutraliteit

-

toevoegen van bijzondere, onderscheidende

bezoekersparkeren wordt in principe buiten het

ruimtelijke kwaliteit in het centrum (niet meer van

gebied gefaciliteerd

hetzelfde)

eigen bezit parkeren wordt in het gebied zelf opgelost

-

Ambities (wat zouden we ook graag zien?) Ruimtelijk

Verkeer

-

vanwege de slechte woningen kantorenmarkt expliciet aandacht besteden aan fasering van de

merciële voorzieningen en maatschappelijke dienst-

-

huisvesting en beheer van de instellingen moet

-

beleefbaarheid station vanaf het plein

-

zichtlijn toren gemeentehuis - kerktoren Oud Houten

fiets-/wandelroute via Klaprooshof/Ereprijshof blijft gehandhaafd

-

-

veilige routes naar de basisschool

-

bereikbaarheid voor de basisschool vanuit Imkers-

behoud waardevolle boom t.h.v. perceel 3363

Programma -

park voor fiets en voetgangers

kiezen voor ruimtelijke oplossingen die synergie tussen instellingen mogelijk maken, daar waar mo-

-

fietsers naar De Heemlanden via de hoofdfietsroute

-

bevoorrading van diverse voorzieningen (bijvoor-

gelijk gecombineerd ruimtegebruik -

bezien welke maatschappelijke functies die nu elders gehuisvest zijn, een versterking van het

beeld Haltnahuis) moet adequaat worden opgelost

cultuurplein-karakter van het Slinger-gebied kunnen betekenen. Verkeer -

verkeershinder voor omwonenden wordt zo veel mogelijk beperkt


59

1.1 Functionaliteit / programma •

bibliotheekfunctie nieuwe stijl *

•

brede centrumschool *

•

theater *

•

wonen *

•

horeca *

•

congres en/of hotel *

•

retail *

•

mogelijkheden voor synergie (inhoudelijk, ruimtelijk, activiteiten)

•

gemengd stedelijk milieu

Bij elk van de functies wordt gekeken of de betreffende functie goed in het scenario zit; afhankelijk van het type functie gaat het om zaken als: omvang (m²s), ligging, oriëntatie op andere functies en ruimte voor een inhoudelijk interessant programma.

1.2 Ruimtelijke kwaliteit Logische indeling gebied

60

•

reuring aan de oostkant, rust aan de westkant

•

geen versnippering

Bijlage 2: Toetsingscriteria

Cultuurplein •

verblijfskwaliteit: uitnodigend

1.4 Kwaliteit leefomgeving bestaande bebouwing

•

herkenbaarheid

1.

•

gebruikswaarde

•

verbinding & synergie

Haltnahuis

•

hoogte

2. Kamillehof

•

afstand of ´bufferzone´

Groene hof

•

bezonning

•

sociale veiligheid

•

overlast (privacy, geluid)

•

verblijfskwaliteit

•

woonkwaliteit

3. Boerenflat

1.5 Kansen voor duurzaamheid

Tussengebied

•

ruimte voor biodiversiteit / flora en fauna pleinzijde

•

inpassing K+R school en schoolplein

•

ruimte voor biodiversiteit / flora en fauna westzijde

•

groene kwaliteit

•

kansen voor een integrale energieoplossing

•

geluid en luchtkwaliteit

•

externe veiligheid

•

klimaatadaptatie: waterberging

1.3 Verkeer •

verkeersveiligheid

•

overzichtelijkheid (geen fuik)

•

fietsvriendelijkheid

1.6 Financiën

•

inpassing parkeren ‘eigen bezit’ (ontsluiting gara-

•

positief saldo grondexploitatie (€ 1,5 mln.)

ges)

•

mogelijkheden gefaseerde ontwikkeling

•

inpassing parkeren K+R station en taxi

•

mogelijkheden voor efficiënte exploitatie voorzie-

•

inpassing parkeerplaatsen tbv Haltnahuis

•

ontsluiting via Zuidtunnel, niet via de Lobben

ningen ook op langere termijn


61

bestaand

zonuren bestaande situatie

zonuren voorzijde

zonuren achterzijde - scenario A

zonuren achterzijde - scenario B

zonuren achterzijde - scenario C

62

scenario A

scenario B

scenario C

westzijde

binnenhof

totaal

westzijde

binnenhof

totaal

westzijde

binnenhof

totaal

westzijde

binnenhof

totaal

BG

3,75

5,25

9,00

3,75

0,00

3,75

3,75

2,50

6,25

3,75

1,50

5,25

1

3,75

5,25

9,00

3,75

1,25

5,00

3,75

2,50

6,25

3,75

2,50

6,25

2

4,25

5,50

9,75

4,25

2,75

7,00

4,25

2,50

6,75

4,25

3,50

7,75

3

4,75

5,75

10,50

4,75

4,00

8,75

4,75

2,75

7,50

4,75

4,50

9,25

4

5,75

6,00

11,75

5,75

4,75

10,50

5,75

4,00

9,75

5,75

5,25

11,00

BG

4,00

3,50

7,50

4,00

1,75

5,75

4,00

0,75

4,75

4,00

1,75

5,75

1

5,25

3,75

9,00

5,25

2,50

7,75

5,25

1,50

6,75

5,25

2,75

8,00

2

3,75

4,25

8,00

3,75

3,00

6,75

3,75

2,50

6,25

3,75

4,50

8,25

3

7,25

4,50

11,75

7,25

3,25

10,50

7,25

3,50

10,75

7,25

4,75

12,00

4

8,00

5,00

13,00

8,00

4,00

12,00

8,00

4,50

12,50

8,00

5,00

13,00

BG

0,00

4,25

4,25

0,00

3,25

3,25

0,00

2,25

2,25

0,00

3,00

3,00

1

0,00

5,75

5,75

0,00

4,75

4,75

0,00

3,50

3,50

0,00

4,75

4,75

2

0,00

6,75

6,75

0,00

5,50

5,50

0,00

5,00

5,00

0,00

6,75

6,75

3

0,00

8,00

8,00

0,00

6,50

6,50

0,00

6,75

6,75

0,00

7,75

7,75

4

0,00

9,25

9,25

0,00

8,00

8,00

0,00

9,50

9,50

0,00

8,75

8,75

3

Bijlage 3: Bezonningsstudie ‘Boerenflat’ ijkdatum 28 maart

De bezonningsstudie is opgebouwd uit drie standpunten. Allereerst de bestaande situatie. Daarnaast de nieuwe situatie aan de westgevel, die in alledrie de scenario’s identiek is. Tenslotte is er een standpunt aan de binnenhofzijde, waarvoor wel geldt dat de scenario’s verschillende uitkomsten hebben. In de tabel hiernaast is gebruik gemaakt van drie kleuren, die overeenkomen met de nevenstaande plattegrond. Voor roze en geel geldt dat er in de bezonningstudie rekening wordt gehouden met balkons aan de westgevel en balkons aan het binnenhof. In de tabel zijn de zonuren per balkon afzonderlijk te raadplegen. Omdat het aantal zonuren ook per etage verschilt, is hier ook onderscheid in gemaakt. De kleuren van de balkons zijn in de perspectieven hieronder net waarneembaar. De ijkdatum voor de bezonningsstudie is 28 maart, de dag dat de zomertijd ingaat.

14:00

15:00

16:00

17:00

18:00

14:00

15:00

16:00

17:00

18:00

19:00

13:00

14:00

15:00

16:00

17:00

18:00

13:00

14:00

15:00

16:00

17:00

18:00

13:00

14:00

15:00

16:00

17:00

18:00


63

Centrumontwikkeling De Slinger scenariostudie

Recommend Documents