CARAM ZIN EL DEEN ABED ELAZEZ REAL ESTATE & HOUSING, FACULTEIT BOUWKUNDE TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT

CARAM ZIN EL DEEN ABED ELAZEZ REAL ESTATE & HOUSING, FACULTEIT BOUWKUNDE TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT

APPARTEMENTEN IN ZOETERMEER: (MIS)MATCH TUSSEN VRAAG EN AANBOD Onderzoek naar succes- en faalfactoren bij nieuwbouwappartementencomplexen in Zoetermeer

APPARTEMENTEN IN ZOETERMEER: (MIS)MATCH TUSSEN VRAAG EN AANBOD

2013

2


2013

APPARTEMENTEN IN ZOETERMEER: (MIS)MATCH TUSSEN VRAAG EN AANBOD Onderzoek naar succes- en faalfactoren bij nieuwbouwappartementencomplexen in Zoetermeer 3


2013

CARAM ZIN EL DEEN ABED ELAZEZ STUDIENR: TEL: EMAIL: ADRES:

1128523 06 - 25 19 51 52 [email protected] TOP NAEFFSTRAAT 11 II 1064 KH, AMSTERDAM

APPARTEMENTEN IN ZOETERMEER: (MIS)MATCH TUSSEN VRAAG EN AANBOD EINDRAPPORT AFSTUDEERONDERZOEK

Aangeboden op 28 juni 2013 E

1 MENTOR: E 2 MENTOR: PRAKTIJKBEGELEIDER:

PROF. DR. P.J. BOELHOUWER (TU DELFT, HOUSING SYSTEMS) PROF. IR. D.E. VAN GAMEREN (TU DELFT, WONINGONTWERP) IR. A.M.C. VAN ROODE (GEMEENTE ZOETERMEER, STADSONTWIKKELING)

GECOMMITTEERDE:

DR. A. ROMEIN

AFSTUDEERBEDRIJF:

GEMEENTE ZOETERMEER

4


2013

VOORWOORD

Voor u ligt het eindrapport ‘Appartementen in Zoetermeer: (Mis)match tussen vraag en aanbod’. Dit rapport beschrijft het afstudeeronderzoek welke ik heb uitgevoerd ter voltooiing van het masterprogramma van de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit te Delft. Het onderzoek is begeleid vanuit de leerstoel Housing Systems en is grotendeels in de praktijk uitgevoerd tijdens een afstudeerstage bij de gemeente Zoetermeer, die tevens initiatiefnemer en opdrachtgever van het opgegeven vraagstuk was. Allereerst zou ik van het afstudeerlab de heer van der Flier willen bedanken voor zijn scherpe adviezen bij de start van het onderzoek. Dat een goed begin het halve werk is, realiseer ik me nu terdege. Ook ben ik mijn begeleiders, de heer Boelhouwer en de heer van Gameren beiden zeer erkentelijk voor de deskundige begeleiding tijdens de verdere uitvoering van het onderzoek. Hun betrokkenheid en enthousiasme hebben op mij altijd een zeer motiverende werking gehad. Verder zou ik van de gelegenheid gebruik willen maken om de gemeente Zoetermeer te bedanken voor de mogelijkheid die mij geboden is om dit onderzoek binnen de organisatie uit te voeren en zo kennis te maken met de praktijk. Behalve voor het beschikbaar stellen van een werkplek met bijbehorende faciliteiten ben ik met name Audrey van Roode zeer dankbaar voor de onmisbare begeleiding tijdens de uitvoering en afronding van het onderzoek. Haar kennis van de praktijk en haar persoonlijke betrokkenheid tijdens mijn afstuderen hebben een belangrijke houvast gevormd bij de voltooiing van het onderzoek. Ook de Zoetermeerse bewoners en makelaars die tijd hebben vrijgemaakt voor dit onderzoek zou ik bij dezen willen bedanken voor hun input en voor de aangename kennismaking mijnerzijds met de stad Zoetermeer. Een stad waar ik voorheen nauwelijks een beeld bij had zal mij altijd bijblijven als een zeer vriendelijke en gastvrije stad.

Delft, mei 2013 Caram Zin El Deen

5


2013

INHOUD SAMENVATTING ................................................................................................................................8 SUMMARY ....................................................................................................................................... 14 1 INLEIDING ................................................................................................................................ 21 1.1 Probleemomschrijving ..................................................................................................................21 1.2 Onderzoeksvragen en methoden .................................................................................................22 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4

Onderzoeksvraag ............................................................................................................................ 22 Doel van het onderzoek .................................................................................................................. 22 Onderzoeksopzet ............................................................................................................................ 23 Onderzoeksmethode ...................................................................................................................... 24

1.3 Leeswijzer......................................................................................................................................26 2 DE ZOETERMEERSE WONINGMARKT ......................................................................................... 27 2.1 Informatiebronnen .......................................................................................................................27 2.1.1 2.1.2

2.2

Beschikbare informatie ................................................................................................................... 27 Tijdsverloop .................................................................................................................................... 27

Analyse van de woningmarkt ........................................................................................................28

2.2.1 2.2.3

Bevolking en huishoudens .............................................................................................................. 28 Woningvoorraad ............................................................................................................................. 30

2.3 Woningmarktanalyse samengevat................................................................................................35 3 THEORETISCHE WOONWENSEN ................................................................................................ 36 3.1 Woonvoorkeuren van appartementenzoekers.............................................................................36 3.1.1 3.1.2 3.1.3

3.2

Woonvoorkeuren in Nederland ...................................................................................................... 36 Woonvoorkeuren in de stedelijke omgeving .................................................................................. 37 Woonvoorkeuren samengevat ....................................................................................................... 38

Woonvoorkeuren in de stedelijke omgeving - Uitgelicht .............................................................39

3.2.1 3.2.2

Doelgroepen met stedelijke voorkeur ............................................................................................ 39 Gewenst woningaanbod in stedelijke omgeving ............................................................................ 41

3.3 Woonvoorkeuren in Zoetermeer ..................................................................................................45 3.4 Theoretische woonwensen samengevat ......................................................................................50 4 ANALYSE WOONGEDRAG .......................................................................................................... 52 4.1 Casestudies ...................................................................................................................................52 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5

4.2

Omschrijving complexen................................................................................................................. 52 Edelweiss ........................................................................................................................................ 54 Spazio .............................................................................................................................................. 56 Bijdorp ............................................................................................................................................ 58 Nuova Campagna ............................................................................................................................ 59

Toetsing woongedrag ...................................................................................................................61

4.2.1 Plananalyses ................................................................................................................................... 61 4.2.1.1 Analyse Edelweiss ........................................................................................................................ 61 4.2.1.1.1 4.2.1.1.2

4.2.1.2 4.2.1.2.1 4.2.1.2.3

4.2.1.3

Verloop van de verkoop .................................................................................................................... 61 Woongedrag Edelweiss samengevat ................................................................................................. 65

Analyse Spazio .............................................................................................................................. 66 Analyse koopappartementen ............................................................................................................ 66 Analyse huurappartementen ............................................................................................................ 76

Analyse Nuova Campagna ............................................................................................................ 80

6


4.2.1.3.1 4.2.1.3.2

2013

Verloop van de verkoop .................................................................................................................... 80 Woongedrag Nuova Campagna samengevat .................................................................................... 89

4.2.2 Interviews en enquêtes .................................................................................................................. 90 4.2.2.1 Edelweiss, Oosterheem ................................................................................................................. 90 4.2.2.2 Spazio, Stadscentrum .................................................................................................................... 91 4.2.2.3 Bijdorp, Driemanspolder ............................................................................................................... 91 4.2.2.4 Nuova Campagna, Oosterheem .................................................................................................... 94 4.2.3 Succes- en faalfactoren casestudies ............................................................................................... 98

5

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ............................................................................................. 99 5.1 Vraag en aanbod ...........................................................................................................................99 5.2 Verhuisgeneigdheid in theorie en praktijk..................................................................................101 5.3 Woonomgeving ...........................................................................................................................102 5.3.1 5.3.2

5.4

Woongebouw..............................................................................................................................104

5.4.1 5.4.2 5.4.3

5.5

Milieu ............................................................................................................................................ 102 Voorzieningen ............................................................................................................................... 103 Volume ..................................................................................................................................... 104 Ontsluiting .................................................................................................................................... 105 Architectuur .................................................................................................................................. 105

Woningontwerp ..........................................................................................................................107

5.5.1 5.5.2 5.5.3

Woninggrootte.............................................................................................................................. 107 Aantal kamers ............................................................................................................................... 107 Buitenruimte en uitzicht ............................................................................................................... 108

5.6 Prijs .............................................................................................................................................109 5.7 Aanbevelingen ............................................................................................................................110 6 LITERATUUR ........................................................................................................................... 114 7 REFLECTIE ............................................................................................................................... 115 7.1 Proces..........................................................................................................................................115 7.2 Resultaat .....................................................................................................................................117 BIJLAGEN ....................................................................................................................................... 118 I - Verloop verkoop Edelweiss.................................................................................................................118 II - Resultaten enquêtes Nuova Campagna ............................................................................................119

7


2013

SAMENVATTING PROBLEEMOMSCHRIJVING Zoetermeer is een stad die in vijftig jaar een zeer sterke groei heeft doorgemaakt. Voornamelijk jonge gezinnen met kinderen zijn hier de afgelopen decennia naartoe getrokken om van de rust en ruimte te genieten. Op dit moment is Zoetermeer aan zijn laatste uitbreidingen bezig. Als in 2013 de bouw van Vinex-wijk Oosterheem voltooid is, zijn daarmee de stadsgrenzen bereikt. Dit betekent kortweg dat toekomstige toevoegingen aan de woningvoorraad binnenstedelijk plaats zullen vinden. De locaties die de gemeenteraad in juni 2005 voor binnenstedelijk bouwen heeft aangewezen, lenen zich voornamelijk voor appartementenbouw. Zoetermeer zal de komende jaren zo goed mogelijk moeten anticiperen op de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Vooral bij de nieuwbouwprojecten van de komende jaren is het van cruciaal belang dat tegemoet wordt gekomen aan de wensen van de inwoners. Een goede doorstroming van de verschillende doelgroepen is mede hiervan afhankelijk. In dit onderzoek wordt geprobeerd antwoord te vinden op de vraag welke aspecten bijdragen aan het succes van nieuwe appartementencomplexen in Zoetermeer.

ONDERZOEK Ondanks de komende vergrijzing geven verschillende doelgroepen aan de voorkeur te hebben voor een eengezinswoning (Companen, 2007). Vooral bij jonge huishoudens en gezinnen is dit het geval. Kleinere huishoudens tussen 35 en 65 jaar en senioren hebben wel de voorkeur voor appartementen, maar uit transactiecijfers blijkt dat weinig huishoudens ook daadwerkelijk voor een appartement kiezen. De kwaliteit van de woningen zal voor woningzoekenden een belangrijke voorwaarde zijn om toch voor een appartement te kiezen. Het is de vraag of de huidige en de nog te bouwen appartementen daaraan voldoen. De vraag waar dit onderzoek antwoord op zoekt is als volgt: Wat is de kwalitatieve vraag op de appartementenmarkt in Zoetermeer en hoe kan hierop worden geanticipeerd bij de ontwikkeling van nieuwe complexen? Het doel van dit onderzoek is een bijdrage te leveren aan een betere verhouding tussen de vraag en aanbod van appartementen in de koop- en vrije huursector in Zoetermeer door het benoemen van de succes- en faalfactoren bij nieuwbouwappartementen. Door te achterhalen wat de precieze kwaliteitseisen zijn van de belanghebbende doelgroepen en dit te koppelen aan de succes- en faalfactoren kunnen aanbevelingen voor de toekomstige toevoegingen gedaan worden. De achterliggende intentie is om inwoners van Zoetermeer beter tegemoet te komen in hun wensen en zodoende een bijdrage te leveren aan een evenwichtiger woningmarkt in het algemeen. De aanbevelingen zullen met name voorstellen zijn voor hoe kwalitatief invulling gegeven kan worden aan de toekomstige bouwopgave op de Zoetermeerse woningmarkt en zullen op verschillende aspecten betrekking hebben. Voorbeelden hiervan zijn de grootte, de indeling, de prijs en de locatie.

8


2013

WONINGMARKTANALYSE Inwoners Hoewel Zoetermeer sinds de jaren ‘60 bekend stond als een typische gezinsstad is de belangrijkste conclusie over de periode 2000-2012 de stijging in het aantal oudere huishoudens en de afname van het aantal gezinnen. Recentelijk is ook een groei in het aantal jonge huishoudens geconstateerd. De verwachting is dat dit aantal niet blijft toenemen maar weer zal afnemen en dat daarnaast ook het aantal kleine huishoudens (30-55 jaar) zal blijven afnemen. Verder neemt het aantal gezinnen verder af, maar zal het aantal ouderen blijven groeien. Vooral de leeftijdsgroep 75+ zal na 2020 een sterke groei doormaken, aangezien de groep babyboomers ongeveer gelijktijdig die leeftijd zal bereiken. Met name na 2020 zal er op stedelijk niveau een merkbaar andere woonbehoefte zijn, waarbij de focus op de groeiende aantallen ouderen zal komen te liggen. De groep ouderen in de leeftijd 55-75 jaar zal vanaf 2012 zelfs de grootste groep zijn in Zoetermeer. Voorraad De voorraad bestaat momenteel uit 30.000 eengezinswoningen en 20.000 appartementen. Dat is een verhouding van 60/40. In vergelijking met omringende steden is het aantal eengezinswoningen ten opzichte van het aantal appartementen nog groot te noemen. Daar ligt deze verhouding namelijk op 32/68. De huidige voorraad kenmerkt zich door veel aanbod in het middeldure koopsegment en in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens (€ 366,37) en de liberalisatiegrens (€ 664,66) (prijspeil 2012). De woningen zijn vaak ruim, met een bovengemiddeld aanbod vanaf 90 m2. Het aandeel koopappartementen in de plannen ligt hoger dan in het verleden, terwijl het aandeel en aantal eengezinskoopwoningen juist veel lager ligt.

THEORETISCHE WOONWENSEN De woningmarktanalyse in hoofdstuk 2 laat de huidige situatie van de Zoetermeerse woningmarkt zien. Ook worden toekomtsvoorspellingen gedaan voor zowel de vraag als het aanbod. Aan de hand van deze voorspellingen is bepaald waar de potenties liggen. De belangrijkste conclusie van de woningmarktanalyse is dat de focus in Zoetermeer de komende jaren grotendeels op ouderen komt te liggen. Vooral de voorkeuren van déze doelgroep moeten dus meegenomen worden in toekomstplannen. De analyse laat verder zien dat er een relatief grote verhuisgeneigdheid is in Zoetermeer. Dit vormt een extra reden voor beleid. Prijs In de periode tot 2009 leken de kansen op de appartementenmarkt vooral in de sociale en middeldure segmenten te liggen. Vervolgens is na 2009 vooral in de middeldure prijsklasse bijgebouwd. De vraag ligt voor appartementen door de verandering in het aanbod de komende jaren vooral bij de dure koopwoningen en de goedkope huurwoningen: Woninggrootte Over het algemeen is er in Zoetermeer zowel op de huur- als op de koopmarkt minder behoefte aan ‘middelgroot’ wonen en een grotere behoefte aan variatie, bijvoorbeeld klein en voordeling of juist heel ruim. Kopers hebben over het algemeen een voorkeur voor een vier- of vijfkamerappartement. Huurders hebben de voorkeur voor drie of vier kamers. Hoewel de huishoudens gemiddeld kleiner worden blijft de

9


2013

behoefte aan voldoende kamers hetzelfde. Ook de kleinere huishoudens hebben de behoefte aan minimaal een extra logeer- en/of hobbykamer. Architectuur Appartementenzoekers in de Nederlandse steden (>100.000 inwoners) hebben een voorkeur voor woningen in een traditionele architectuurstijl. Vooral bij kopers is deze voorkeur significant; namelijk 65% van de woningzoekenden. Ook bij huurders is de voorkeur voor traditionele appartementencomplexen het grootst (37%), echter zegt 44% van de huurders geen voorkeur te hebben. Kopers zijn wat architectuur betreft stelliger in hun wensen. Woonmilieu De belangrijkste conclusies over de woonomgeving is dat de wijken buiten het centrum in hun huidige vorm minder in trek zijn, vooral bij jonge huishoudens. De groeipotentie zit in groen-stedelijk wonen zoals het geval is in de wijken Rokkeveen, Oosterheem en Noordhove. Dit betekent dat bij nieuwbouw op inbreidingslocaties een ruime opzet een grotere kans van slagen zou hebben. Voorzieningen Zowel kopers als huurders van appartementen vinden het belangrijk dat er winkels voor de dagelijkse boodschappan op kleine afstand van de woning zijn. Ook de afstand tot het openbaar vervoer en een openbaar park zijn belangrijke aspecten in de omgeving van de woning. Het zijn niet de voorzieningen die typisch zijn voor een stad, zoals restaurants en theaters, die appartementenbewoners graag in de nabije omgeving hebben.

ANALYSE WOONGEDRAG IN DE PRAKTIJK Sucesfactoren Edelweiss

Spazio

-

Grote woningen zijn in trek Locatie (park, winkels, medisch centrum Modelwoning Bewoners kiezen eerst voor grootte, dan voor zon en uitzicht Vierkamerwoningen in trek Woningen met vrij uitzicht populair Zittende bewoners zijn tevreden. Kiezen voor locatie en anonimiteit

Faalfactoren -

-

Laagste verdiepingen minder in trek Kleinste types niet in trek Niet meer aan te passen

Te grote toevoeging in één keer Te duur voor geinteresseerden Parkeren Ontbreken van echte buitenruimten

10


Sucesfactoren

Bijdorp

Nuova Campagna

-

Ligging t.o.v. winkels Medische voorzieningen Kleinschaligheid Sociale contacten Indeling woning Oppervlakte woning

-

Kleinschaligheid Architectuur Rust/ruimte/groen Sociale contacten (galerijen)

2013

Faalfactoren -

Inrichting binnenplein Ontbreken van ontmoetingsruimte Parkeervoorzieningen (bezoekers) Ontbreken van balkons Te kleine berging Uitzicht Penthouses (Prijs/locatie) Technische staat van openbare ruimten (parkeergarages en portieken)

AANBEVELINGEN Toekomstige toevoegingen De komende jaren zullen nog ongeveer 4800 woningen bijgebouwd worden. Dit zullen vooral appartementen zijn. Dit past zowel bij de vraag van de nabije toekomst als bij de beperkte beschikbaarheid van uitbreidingslocaties in Zoetermeer. Diverse recent ontwikkelde appartementencomplexen zijn een redelijk succes geworden. Nuova Campagna is een voorbeeld van een project waarbij grote tevredenheid onder de bewoners bestaat en waarbij het de ontwikkelaar is gelukt om appartementen in de dure categorie te verkopen. Vele aspecten uit dit project zouden overgenomen kunnen worden in toekomstige projecten, zoals de sfeervolle opzet, de traditionele architectuur en de grootte van de balkons. Echter, een dergelijk project is niet automatisch een garantie voor een herhaling van het succes. Zo is bijvoorbeeld gebleken dat de allerduurste appartementen zeer moeilijk te verkopen zijn. Oosterheem is niet de ideale locatie gebleken voor de ontwikkeling van penthouses. De vraag naar koopappartementen zal in de nabije toekomst vooral in de categorie €200.000 tot €300.000 liggen. Een complex als Spazio komt meer in de buurt van die gewenste prijs. Echter, Spazio voldoet qua woonkwaliteiten in veel opzichten niet aan de wensen van de woningzoekenden met die financiële mogelijkheden. Het anonieme karakter, de moderne architectuur en het ontbreken van balkons zijn daar voorbeelden van. Bij toekomstige ontwikkelingen zal het vooral belangrijk zijn de juiste aspecten met elkaar te combineren. Bij woningen met een bepaalde prijs moet bedacht worden voor welke groep woningzoekenden die prijs toegankelijk is. Aan de hand van die kennis kan bedacht worden wat voor karakter of architectuurstijl bij die doelgroep past, wat voor voorzieningen gewenst zijn, etc. Er zal dus consumentgericht gebouwd moeten worden. Het consumentgericht bouwen kan vorm gegeven worden door marktonderzoek als basis van woningbouwprojecten te gebruiken, toekomstige bewoners in het bouwproces te betrekken en woonconsumentenorganisaties in het bouwproces te betrekken. Edelweiss is een voorbeeld van een project waarbij dit veelvuldig is gedaan. Hoewel dit een goed uitgangspunt is, laat project Edelweiss zien dat zelfs met het betrekken van bewoners bij de ontwikkeling van een plan, men alsnog kan falen bij de uiteindelijke uitwerking. Ontwikkelaars zullen moeten blijven onderzoeken. Hoewel inmiddels veel kennis van doelgroepen aanwezig is, zijn samenlevings- en gedragsvormen altijd aan verandering onderhevig. Zoetermeer is daar 11


2013

het levende bewijs van. De traditionele huishoudenscyclus wordt steeds minder doorlopen. Er is bijvoorbeeld een toename van alleenstaanden, een toename van de gemiddelde levensverwachting en zijn er grotere verschillen in inkomsten. Dus ook in de toekomst zal men doelgroepgericht onderzoek moeten blijven doen. Ook nieuwe doelgroepen moeten tijdig herkend worden.

Voorzieningen Zoetermeer zit min of meer vast aan de aangewezen locaties voor nieuwe toevoegingen. Kort gezegd zal men vanaf nu moeten ‘roeien met de riemen die men heeft’. Stedenbouwkundige aspecten als openbare parken en routes voor het openbaar vervoer hebben hun weg al gevonden. Bij de invulling van de laatste wooncomplexen op de beschikbare inbreidingslocaties zal slim moeten worden omgegaan met die reeds aanwezige voorzieningen. Bij elke locatie kunnen vragen gesteld worden als: ‘Welke doelgroep woont graag midden in de levendigheid?’, ’welke groep kiest voor rust en groen?’. Zodra men antwoord heeft op die vragen kan gericht ontworpen gaan worden. Bij de ontwikkeling van nieuwe complexen zal men zich moeten concentreren op de beschikbaarheid van winkels voor de dagelijkse boodschappen. Uit de bewonersenquêtes is gebleken dat alle appartementenbewoners in grote steden de nabijheid daarvan hoog op het lijstje heeft staan. Ook is het van groot belang dat de woningen met het openbaar vervoer bereikbaar zijn en dat bij seniorenwoningen medische voorzieningen op niet te grote afstand liggen. Uit de marktanalyses komt naar voren dat voor alle doelgroepen de potenties in de groen-stedelijke omgeving zouden liggen. Met name gezinnen en kleine huishoudens (35-65 jr) hebben een uitgesproken voorkeur voor groen-stedelijk wonen. Ouderen en jongeren zouden ook voor centrum-stedelijk of voor buiten-centrum wijken kunnen kiezen. Al met al zijn de buiten-centrum wijken voor alle doelgroepen het minst aantrekkelijk. Dit zijn de wijken die direct om het centrum liggen. Het grote verschil tussen de groen-stedelijke en buiten-centrum wijken is de architectonische invulling. De grotere voorkeur voor groen-stedelijke wijken heeft niet zo zeer iets met aspecten als de locatie of bereikbaarheid te maken, maar eerder met de opzet of uitstraling. Aangezien toekomstige nieuwbouwcomplexen toch vooral in de buiten-centrum wijken gebouwd zullen worden, zullen de kwaliteiten van groen-stedelijk wonen, zoals de ruime opzet meegenomen moeten worden in de plannen om de kans tot slagen te vergroten. Sociaal en kleinschalig Bij de bouw van nieuwe complexen zal de nadruk op het groen-stedelijke karakter moeten komen liggen. Dit gaat gepaard met de collectieve voorkeur voor traditionele architectuur en vooral bij ouderen de wens om kleinschalig te wonen. Ook bij projecten op inbreidingslocaties zal hier rekening mee gehouden moeten worden. De voorkeur van ouderen om kleinschalig en traditioneel te wonen is een uiting van hun sociale behoeften. Naarmate mensen ouder worden, neemt de behoefte aan sociale contacten in de nabije woonomgeving toe. De algehele opzet van een complex kan hierop afgestemd zijn. Zo zijn de bewoners van het complex Bijdorp zeer tevreden over de sociale sfeer binnen het complex. Dit komt mede door de positionering van de galerijen rond een binnenplein en de kleinschaligheid van de gebouwen. Alleen zou de inrichting van het binnenterrein beter kunnen en zou een extra overdekte ontmoetingsplek nog beter tegemoet komen aan de wensen. Het ontbreken van balkons voedt deze behoefte nog meer. Met name ook de bewoners van de galerijwoningen van het complex Nuova Campagna zijn zeer te spreken over de sociale sfeer rond hun woning. Ook hier is de opzet kleinschalig.

12


2013

Parkeermogelijkheden Waar ook zeker rekening mee gehouden moet worden bij de ontwikkeling van nieuwe appartementencomplexen zijn de parkeervoorzieningen. Uit de casestudies blijkt dat bewoners veel waarde hechten aan voldoende, goede en betaalbare parkeerplaatsen. Ook bij het zoeken naar een nieuwe woning speelt dit aspect een belangrijke rol. Bij seniorencomplexen mag verder niet vergeten worden dat bezoekers hun auto ook kwijt moeten kunnen. Woninggrootte en ontwerp Hoewel het aantal kleine huishoudens in Zoetermeer toeneemt, blijft de vraag qua woninggrootte redelijk in balans. Dit komt omdat de gewenste woonruimte per persoon ook groeit. Er lijkt op dit moment geen expliciete vraag te zijn naar kleine woningen. Starters kiezen minder snel voor een kleine starterswoning, maar blijven gemiddeld langer thuis wonen om daarna meteen een kwalitatief goede woning te betrekken. Ook de senioren wachten zo lang mogelijk met de overstap naar bijvoorbeeld een appartement. Pas als de mobiliteit een belemmering gaat vormen, maken zij die overweging. Met het oog op de enorme vergrijzing zouden nieuwbouwappartementen idealiter minimaal toegankelijk moeten zijn voor senioren. Het Handboek voor Toegankelijkheid zou hier een goede leidraad voor zijn. Badkamers en toiletten zijn vaak nog lastig te betreden met een rollator. Zelfs simpele handelingen als het openen van de voordeur voor bezoek kan een probleem zijn als er direct naast de deur geen ruimte is om de rollator tijdelijk te parkeren. De praktische beperkingen van een eengezinswoning zijn voor ouderen vaak de belangrijkste redenen om te verhuizen. Appartementen moeten daarom op technisch en praktisch gebied die belemmeringen wegnemen. Aantal kamers Landelijk is een trend te zien waarbij kopers van appartementen in grote steden woningen met vier of vijf kamers wensen. Huurders kiezen voor een woning met drie of vier kamers. In Zoetermeer lijkt dit niet anders te zijn. De leeftijd van de beoogde doelgroep zal overigens geen rol moeten spelen bij de bepaling van het aantal kamers. Het is in de meeste gevallen de huishoudenssamenstelling die bepalend is voor het aantal kamers waar men behoefte aan heeft. In de praktijk blijkt dat er in Zoetermeer over het algemeen een grotere behoefte is aan vierkamerwoningen dan aan driekamerwoningen. Buitenruimte en uitzicht Uit de casestudies blijkt dat vrij uitzicht van een woning één van de belangrijkste kwaliteiten is. Dit lijkt zelfs belangrijker te zijn dan de hoeveelheid zonlicht. Er zal bij het ontwerpen van appartementencomplexen een balans gevonden moeten worden tussen woningen mét vrij uitzicht en woningen zónder vrij uitzicht. Zo nodig kunnen de prijzen daarop aangepast worden of een andere extra kwaliteit (oppervlakte) als compensatie. Prijs Er zijn concrete plannen voor ongeveer 1.900 koopappartementen in vooral het middeldure segment (€174.000-245.000). Hoewel middeldure woningen in de toekomst gewenst blijven lijkt dit aantal te groot omdat juist in dit prijssegment de laatste jaren veel bijgebouwd is. Bij nieuwbouw zal niet alleen blindgestaard moeten worden op die categorie en zal variatie in prijs voor een betere balans in het aanbod zorgen. Dit ook met het oog op de te verwachten veranderingen in de bevolkingssamenstelling na 2030, wanneer het aantal senioren weer zal afnemen.

13


2013

SUMMARY

PROBLEM STATEMENT Zoetermeer is a city that has gone through a very strong growth in fifty years time. Mainly young families with children have moved to Zoetermeer in the past decades to enjoy the quietness and space that the city offers. Once the construction of VINEX district Oosterheem will be completed in 2013, the city limits will be reached. In short this means that future additions to the dwelling stock will have to take place within the city limits. The locations that the city council has appointed as inner-city building sites in June 2005 are mainly suitable for the construction of apartment buildings. The composition of the population of Zoetermeer starts to look like an average city more and more. For example Zoetermeer is strongly aging. Children leave their parental home and find themselves a way through the housing market. Eventually parents will lose the need for the large family house that they have once moved in. In short there will be more and more small households in the future. This change means that the demands of the population will change as well. Research shows that partly because of these changes there is an increasing demand for apartments. Theoretically this should match with the mentioned changes in building typology. However, this is not recognized in the transaction figures for apartments in Zoetermeer. In fact for owner-occupied apartments and apartments in the free rental sector there seems to be a weak market. One can argue that there is a mismatch between what is provided and what is needed. Zoetermeer will have to anticipate the changes in the composition of the population the next few years as good as possible. Especially with the new constructions in the next few years it is critical that the desires of the people are met. A good flow of the different target groups is partly depending on this. This research tries to find an answer to the question what aspects contribute to the success of new apartment buildings in Zoetermeer.

RESEARCH Despite of the upcoming aging different target groups indicate their preference for a single-family house (Companen, 2007). This is the case especially for the younger households and families. Smaller households between the age of 35 and 65 years and elderly prefer an apartment, but transaction figures show that only few households actually choose for an apartment. The quality of a dwelling will be an important condition for house hunters to choose an apartment nonetheless.

The research question that results from this question is as follows:

What is the qualitative demand on the apartment market in Zoetermeer en how can this be anticipated with the development of new complexes?

14


2013

Goal of the research The goal of this research is to contribute to a better match between the demand and supply of apartments in the owner-occupied and the free rental sectors in Zoetermeer by appointing factors of success and failure with new apartment buildings. By hunting down the precise demands for quality of the involved target groups and linking this to the factors of success and failure, recommendations for the future additions to the apartment stock can be formulated. The underlying intention is to better serve the inhabitants of Zoetermeer with their needs and thus contribute to a more balanced housing market in general. The recommendations will mainly be propositions of what qualities should be given to the future building projects in Zoetermeer. This can refer to many different aspects, like for example the size, the plan, the price and the location. To achieve the objective the research is divided in four stages, each with a sub question and sub goal. Stage 1  Sub question:  Sub goal: Stage 2  Sub question:  Sub goal: Stage 3  Sub question:  Sub goal: Stage 4  Sub question:  Sub goal:

What does the mismatch look like? Mapping the current housing market of Zoetermeer. What are the theoretical housing preferences of apartment residents in Zoetermeer? Analyzing the current and future preferences according to the literature. What is the behavior of Zoetermeer residents? Determine housing preferences of house hunters on the basis of recently built apartment buildings. What are the potentials for future additions to the apartment stock? Determine factors of success and failure for future additions to the apartment stock.

MARKET ANALYSIS Population Although Zoetermeer was known as a typical family city since the 60s, the main conclusion of the period 2000-2012 is that the number of elderly households increases and the number of families decreases. Recently an increase in the number of young households has ben recognized as well. The expectation is that this number will not continue to increase but will decrease eventually and that the number of small households (30-55 years) will keep decreasing. Furthermore, the number of families keeps declining but the number of elderly households keeps growing. Especially the group 75+ will grow strongly after 2020, since the group babyboomers will reach that age about the same time. Especially after 2020 there will be a noticeably different housing need on city level with a strong focus on the growing number of elderly people. Since 2012 the group 55-75 year olds is even the largest group in Zoetermeer. Stock The present stock consists of 30,000 single-family houses and 20,000 apartments. That is a ratio of 60/40. With respect to surrounding cities the number of single-family houses compared to the number of apartments is relatively large. There, this ratio is 32/68. The present stock is characterized by a large supply of medium expensive owner-occupied dwellings and dwellings of the segment between the 15


2013

quality discount limit (€366.37) and the liberalization limit (€ 664.66) (price level 2012). The dwellings are mostly spacious, with an above average supply of 90 m2. The amount of owner-occupies apartments in the plans is higher than before, although the amount and number of owner-occupied single-family houses is much lower.

THEORETICAL HOUSING PREFERENCES The housing market analysis in chapter 2 describes the current situation of the housing market of Zoetermeer. Also future predictions are being discussed for both the demand and the supply. On the basis of these predictions the future potentials are determined. The most important conclusion of the market analysis is that the focus of the coming years in Zoetermeer will largely lie on the elderly. Especially the preferences of this target group will have to be taken into consideration in future plans. The analysis also shows that in Zoeteremeer there is a relatively large tendency to move. This is an additional reason for policy. By putting together the different sources that have been cited in chapters 2 and 3 an overall picture for the future potentials of the apartment market of Zoetermeer can be composed. Price In the period up to 2009 the chances of the apartment market seemed to be in the social and medium expensive segments. Subsequently, many apartments in the medium price class have been built in the period after 2009. Due to this change in supply, the demand of the next few years will lie especially on the expensive owner-occupied apartments and the cheap rental apartments.  Owner-occupied: € 200,000 – 300,000  Rental: € 518 - 664 Dwelling size In general in Zoetermeer there is less need for new constructions of medium size dwellings and a greater need for variation, for example small and cheap or expansive but spacious. Less need for:  Rental:  Owner-occupied: More need for:  Variation

70-90 m2 90-120 m2

Buyers generally have a preference for a four- of five-room apartment. Tenants prefer three of four rooms. Although the average size of households declines, the need for sufficient rooms remains. Even the smaller households have the need for at least one extra bedroom.  

Buyers: Tenants:

4 or 5 rooms 3 or 4 rooms

16


2013

Architecture Apartment seekers in Dutch cities (> 100,000 inhabitants) have a preference for dwellings with a traditional architectural style. Especially with buyers this preference is significant; 65% of the seekers. Also with tenants the preference for traditional apartment buildings is the highest (37%), however 44% of the tenants say they don’t have a strong preference. Buyers are firmer in their wishes when it comes to architecture. Residential environment The most important conclusions about the living environment is that the ‘off-center’ environments (all districts surrounding the center) are not attractive in their current situation, especially not with the younger household. The growth potentials are in the green-urban areas (current supply: Rokkeveen and newer). This means that for new projects within these off-center areas spacious layouts will have to be taken into account.  Young households (<35 yr): Green-urban/center-urban  Small Households (35-65 yr): Green-urban  Families: Green-urban  Elderly: Green-urban / center-urban /off-center Facilities Both buyers and tenants of apartments think it is important to have shops for the daily groceries near their house. Also the distance to public transport and a public park are important aspects in the surroundings of a dwelling.  Shops/daily groceries  Public transport  Public park It is not the amenities that are typical for a city, like restaurants and theaters, that are preferred in the near vicinity.

ANALYSIS OF LIVING BEHAVIOR IN PRACTICE Success factors Edelweiss

-

Spazio -

Large apartments are preferred Location (park, shops, medical center) Show house Buyers first choose for size, than for sun and view Four-room apartments are popular Apartments with unobstructed view are popular Current residents are satisfied Choose for location and anonymity

Failure factors -

Lowest levels are less popular Smallest types not popular Not possible to modify

-

A great addition at once Too expensive for interested people Parking facilities Lack of real balconies

-

17


Bijdorp

Nuova Campagna

-

Location in relation to shops Medical facilities Small scale Social contacts Layout of the dwellings Size of the dwellings Small scale Architecture Luxurious look Rest/space/green Social contacts (gallery)

-

2013

Interior of the courtyard Lack of meeting place Parking facilities (visitors) Lack of balconies Storage rooms are too small View Penthouses (price/location) Technical condition of public space (parking garage and porches)

RECOMMENDATIONS Future additions Approximately 4800 dwellings will be built the coming years. These will mainly be apartments. This fits both the demand for the near future and the limited availability of expansion possibilities in Zoetermeer. Various recently developed apartment buildings turned out to be quite a success. Nuova Campagna is an example of a project where there is a high level of satisfaction among the residents and where developers have succeeded in selling apartments of the highest price range. Many aspects of this project can be used in future plans, like the atmospheric layout, the traditional architecture and the size of the balconies. However, duplicating such a project does not necessarily mean a repetition of its success. It has been found out that the most expensive apartments were difficult to sell. Oosterheem did not turn out to be the best location for developing penthouses. The demand for apartments will mainly be in the category € 200,000 – 300,000. A complex like Spazio matches more with that price range. However, the living qualities that Spazio has to offer do not match with the wishes of the apartment hunters that are able to afford such apartments in many ways. The anonymous character, the modern architecture, and the lack of real balconies are examples of this. With future development plans it wil be most important to combine the right aspects. For dwellings with a particular price it should be considere for what target group the coherent price will be accessible. On the basis of that knowledge what kind of character or architecture fits that target group, what kind of facilities are desired, etc. There will have to be built consumer oriented. This can be done by using market analyses as the basis of housing projects and involving future residents and consumer organizations in the building process. Edelweiss is a plan where this has been done frequently. Although this is a good starting point, Edelweiss shows that even involving residents in the development, one can still fail with the final implementation. Developers will have to keep doing research. Although there is a lot of knowledge about target groups, peoples behavior and cohabitation are always subject to change. Zoetermeer is living proof of that. The traditional houdeholds cycle is becoming less ordinary. For instance there is a growth of the number of singles, an increase of the life expectancy and there is a greater difference in incomes. So also in the future research on target groups will have to be carried out continuously. Also new target groups will have to be recocnized forehanded.

18


2013

Facilities Zoetermeer is more or less fixed to the designated locations for new additions. Briefly, from now on one will have to ‘make do with what one has’. Urban planning aspects such as public parks and routes for public transport have already found their way. In the interpretation of the last housing complexes on infill sites one will have to deal smartly with these existing facilities. At each location questions can be asked, like: ‘Which target group likes living amidst the vibrance?’, ‘Which group chooses for quietness and green?’. As soon as these questions are answered , one can plan targeted. When developing new complexes there must be a focus on the availability of grocery stores. The surveys have shown that all residents of large cities have a great need for grocery stores near their homes. It is also important that houses are easy to reach by public transport and that elderly homes have medical facilities at a short distance. The market analysis shows that for all target groups the potentials lie in the green-urban environment. Especially families and small households (35-65 years) have a strong preference for green-urban living. Elderly and young households would possibly also choose for center-urban or off-center neighborhoods. In the end all off-center districts are less popular for all target groups. These are the districts that surround the city center. The main difference between the green-urban and off-center districts is the architectural interpretation. The preference for green-urban districts has not much to do with aspects like location or accessibility, but more with their layouts and image. Since the future constructions will still mainly occur in the off-center districts, the qualities of green-urban living, like the spacious layouts will have to be taken into account in order to increase the chances of success. Social and small-scale With the construction of new complexes, the focus will have to be on the green-urban character. This is coupled with the collective preference for traditional architecture, and the desire of elderly for smallscale buildings. Also with project on inner city locations this will have to be taken into account. The preference of the elderly to live small-scaled and traditionally is an expression of their social needs. As people grow older, the need for social contacts in their near environment grows too. The overall design of a complex can be based on this approach. The residents of the complex Bijdorp are very satisfied with the social atmosphere within the complex. This is partly due to the positioning of the galleries surrounding a courtyard and the small scale of the buildings. Only the courtyard could have be designed better and an indoor meeting space would fit the needs even more. The lack of balconies feeds this need even more. In particular the inhabitants of the gallery housing in the complex Nuova Campagna are very positive about the social atmosphere around their house. Here the layout is also small-scaled. Parking facilities What certainly should be taken into account in the development of new apartment buildings are the parking facilities. The case studies show that people greatly value sufficient, good and affordable parking. Also when people search for a new home this aspect plays an important role. Further, for senior housing It must be remembered that visitors also need to be able to park their cars. Dwelling size and plan Although the number of small households increases in Zoetermeer, the question remains fairly balanced in terms of dwelling size. This is because the desired living space per person is also growing. Currently there seems to be no explicit demand for small homes. Starters are not rushing as before to move to a 19


2013

starter home, but on average they remain with their parents longer to eventually move to a quality home. Elderly also stay in their family homes as long as possible before they decide to move to an apartment. Only when their mobility starts to form a barrier they make that consideration. In view of the enormous aging new apartments should ideally be accessible for seniors. The Handboek voor Toegankelijkheid would be a good guide for designing such houses. Even simple actions like opening the door to visitors can be a problem if there is no room right next to the door to temporarily park the walker. The practical limitations of a single family home for the elderly are often the main reason to move. Therefore, apartments must remove the barriers on technical and practical level. Number of rooms Nationally we can see a trend where buyers of apartments in major cities search for houses with four or five rooms. Tenants choose a house with three or four rooms. In Zoetermeer this does not seem to be different. Moreover, the age of the intended target group will have to play no role in determining the number of rooms. In most cases it is the composition of the household that determines the number of rooms they will need. In practice, in Zoetermeer there is generally a greater need for four-room apartments than three-room apartments. Outdoor space and view The case studies show that unobstructed view of housing is one of the most important qualities. It even seems more important than the amount of sunlight. When designing apartment buildings there must be searched for a balance between apartments with and without unobstructed view. If necessary, prices can be adjusted or extra qualities (surface) can be given as a compensation. Price There are concrete plans for about 1,900 condominiums, especially in the medium-price segment (€174,000-245,000). Although medium-priced homes remain desirable in the future, this number seems too large because in the recent years many dwellings have been built in this price segment.

Demand and plans 2007-2020 Source: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

For new construction, instead of just focusing on the medium-price segment, variation in price will ensure a better balance in supply. This is also argumentative in view of the future, when the composition of the population is expected to change again after 2030 the moment that the elderly households will decrease in number again.

20


1

INLEIDING

1.1

PROBLEEMOMSCHRIJVING

2013

Zoetermeer is een stad die in vijftig jaar een zeer sterke groei heeft doorgemaakt. Voornamelijk jonge gezinnen met kinderen zijn hier de afgelopen decennia naartoe getrokken om van de rust en ruimte te genieten. Op dit moment is Zoetermeer aan zijn laatste uitbreidingen bezig. Als in 2013 de bouw van Vinex-wijk Oosterheem voltooid is, zijn daarmee de stadsgrenzen bereikt. Dit betekent kortweg dat toekomstige toevoegingen aan de woningvoorraad binnenstedelijk plaats zullen vinden. De locaties die de gemeenteraad in juni 2005 voor binnenstedelijk bouwen heeft aangewezen, lenen zich voornamelijk voor appartementenbouw1. De bevolkingssamenstelling van Zoetermeer begint daarnaast ook steeds meer op een gemiddelde stad te lijken. Zo is Zoetermeer bijvoorbeeld sterk aan het vergrijzen. Kinderen gaan het huis uit en zullen zich als starters een weg door de woningmarkt banen. De ouders blijven achter en zullen op den duur ook niet meer de behoefte hebben aan de grote gezinswoning waarin zij zich ooit hebben gevestigd. Er zullen kortom steeds meer kleine huishoudens ontstaan. Deze verandering brengt met zich mee dat ook de woonwensen van de inwoners zullen veranderen. Uit onderzoek blijkt dat er mede door deze veranderingen een toenemende behoefte is aan appartementen. Dit zou theoretisch gezien moeten matchen met de eerder genoemde omslag in bouwtypologie. Dit is echter niet terug te zien in de transactiecijfers voor appartementen in Zoetermeer. Voor appartementen in de koop- en vrije sector blijkt namelijk een zwakke markt te zijn. Men kan stellen dat er een mismatch is tussen wat aangeboden wordt en waar vraag naar is. Zoetermeer zal de komende jaren zo goed mogelijk moeten anticiperen op de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Vooral bij de nieuwbouwprojecten van de komende jaren is het van cruciaal belang dat tegemoet wordt gekomen aan de wensen van de inwoners. Een goede doorstroming van de verschillende doelgroepen is mede hiervan afhankelijk. In dit onderzoek wordt geprobeerd antwoord te vinden op de vraag welke aspecten bijdragen aan het succes van nieuwe appartementencomplexen in Zoetermeer.

1

Raadsbesluit Bouwen aan Zoetermeer

21


1.2

ONDERZOEKSVRAGEN EN METHODEN

1.2.1

ONDERZOEKSVRAAG

2013

Ondanks de komende vergrijzing geven verschillende doelgroepen aan de voorkeur te hebben voor een eengezinswoning (Companen, 2007). Vooral bij jonge huishoudens en gezinnen is dit het geval. Kleinere huishoudens tussen 35 en 65 jaar en senioren hebben wel de voorkeur voor appartementen, maar uit transactiecijfers blijkt dat weinig huishoudens ook daadwerkelijk voor een appartement kiezen. De kwaliteit van de woningen zal voor woningzoekenden een belangrijke voorwaarde zijn om toch voor een appartement te kiezen. Het is de vraag of de huidige en de nog te bouwen appartementen daaraan voldoen. De onderzoeksvraag die uit dit vraagstuk voortvloeit luidt als volgt:

Wat is de kwalitatieve vraag op de appartementenmarkt in Zoetermeer en hoe kan hierop worden geanticipeerd bij de ontwikkeling van nieuwe complexen?

1.2.2

DOEL VAN HET ONDERZOEK

Het doel van dit onderzoek is een bijdrage te leveren aan een betere verhouding tussen de vraag en aanbod van appartementen in de koop- en vrije huursector in Zoetermeer door het benoemen van de succes- en faalfactoren bij nieuwbouwappartementen. Door te achterhalen wat de precieze kwaliteitseisen zijn van de belanghebbende doelgroepen en dit te koppelen aan de succes- en faalfactoren kunnen aanbevelingen voor de toekomstige toevoegingen gedaan worden. De achterliggende intentie is om inwoners van Zoetermeer beter tegemoet te komen in hun wensen en zodoende een bijdrage te leveren aan een evenwichtiger woningmarkt in het algemeen. De aanbevelingen zullen met name voorstellen zijn voor hoe kwalitatief invulling gegeven kan worden aan de toekomstige bouwopgave op de Zoetermeerse woningmarkt en zullen op verschillende aspecten betrekking hebben. Voorbeelden hiervan zijn de grootte, de indeling, de prijs en de locatie.

22


1.2.3

2013

ONDERZOEKSOPZET

Om het gestelde doel te realiseren is het onderzoek opgesplitst in vier stappen met elk een subvraag en subdoel. 

Stap 1 o o



Stap 2 o Subvraag: o





Subvraag: Subdoel:

Subdoel:

Stap 3 o Subvraag: o Subdoel:

Stap 4 o Subvraag: Subdoel:

Hoe ziet de mismatch eruit? Huidige Zoetermeerse appartementenmarkt in kaart brengen.

Wat zijn de theoretische woonvoorkeuren van appartementenbewoners in Zoetermeer? Analyse van huidige en toekomstige voorkeuren volgens de literatuur

Wat is het woongedrag in Zoetermeer? Woonvoorkeuren van woningzoekenden bepalen aan de hand van analyses van recente appartementencomplexen.

Waar liggen de potenties bij toekomstige toevoegingen aan de appartementenvoorraad? Succes- en faalfactoren bepalen voor toekomstige toevoegingen aan de woningvoorraad.

Figuur 1 - Schematische weergave van de onderzoeksopzet

23


1.2.4

2013

ONDERZOEKSMETHODE

Om antwoord te vinden op de subvragen vindt hoofdzakelijk een literatuur- en een praktijkonderzoek plaats, zoals te zien is in de onderzoeksopzet. Deze twee onderzoeken dragen beiden bij aan het formuleren van de succes- en faalfactoren op de Zoetermeerse appartementenmarkt. Literatuuronderzoek Door gebruik te maken van bestaande documenten over de Zoetermeerse woningmarkt wordt allereerst de huidige situatie in kaart gebracht. Er worden uitspraken gedaan over de huidige voorraad en wat de bouwplannen zijn voor de (nabije) toekomst. Het doel van het literatuuronderzoek is verder de aangegeven woonwensen van de betreffende doelgroepen in kaart te brengen. Dit gebeurt zowel aan de hand van bestaande nationale als regionale gegevens hieromtrent. Het onderzoek splitst zich toe op de doelgroepen met een overwegende voorkeur voor appartementen in de koop- en vrije huursector. De gebruikte methode wordt ook wel de ‘Stated Preference Theory’ genoemd. Deze theorie gaat uit van de hypothetische voorkeur van consumenten. In het algemeen worden bij dit soort onderzoeken mensen gevraagd een waarde toe te kennen aan een bepaald object of kwaliteit. De objecten waaraan de meeste waarde wordt toegekend, worden beschouwd als de objecten die de grootste voorkeur genieten. In dit gedeelte van het onderzoek zullen bestaande documenten gebruikt worden om de voorkeuren te bepalen. Praktijkonderzoek Door te kijken naar referentieprojecten wordt het woongedrag van bewoners op de Zoetermeerse woningmarkt geanalyseerd. Op basis van de verkregen theoretische woonwensen kunnen voor de geselecteerde complexen hypotheses geformuleerd worden. Dit zijn aannames over de voorkeuren van de appartementenbewoners met betrekking tot de complexen. Vervolgens worden deze hypotheses getoetst door middel van plananalyses en interviews en/of enquêtes. Voor dit laatste worden zowel bewoners als andere belanghebbenden (makelaars en projectontwikkelaars) benaderd. De gehanteerde methode bij de casestudies is de ‘Revealed Preference Theory’ (RP) van P. Samuelson. Deze theorie gaat uit van de uiteindelijke keuzes van consumenten als aanname voor voorkeuren. De belangrijkste veronderstelling binnen RP is dat voorkeuren bepaald kunnen worden door objecten met een overeenkomstige economische waarde naast elkaar te zetten en vervolgens vast te stellen welke van deze objecten meer in trek zijn. Voor dit onderzoek is het belangrijk om voorkeuren voor bepaalde woonkwaliteiten te onderzoeken door zoveel mogelijk andere aspecten gelijk te houden.

24


2013

Figuur 2 - Onderzoeksmethode

Conclusies en aanbevelingen De nadruk van het onderzoek ligt grotendeels op de kwalitatieve woonwensen en de verschillen in de vraag en aanbod hierin. Echter, de zoektocht naar deze kwalitatieve aspecten vindt mede plaats door gebruik te maken van kwantitatieve gegevens. De kwantitatieve uitkomsten dragen dan bij aan de kwalitatieve conclusies. Wanneer bijvoorbeeld uitspraak gedaan wordt over de gewenste prijzen van woningen, wordt ook ingegaan op de omvang van die wens (hoeveelheid gewenste woningen in die categorieën). Door tenslotte de uitkomsten van twee studies met elkaar te vergelijken, kunnen conclusies getrokken worden met betrekking tot de belangrijkste kwaliteitseisen op de appartementenmarkt in Zoetermeer. Uit deze conclusies vloeien tenslotte aanbevelingen voort voor de toekomstige voorraad. Conceptueel model Kort gezegd wordt voor dit onderzoek allereerst de algemene vraag in kaart gebracht (‘Stated Preference’). Vervolgens wordt geanalyseerd hoe en óf het huidige aanbod hierop aansluit en tot welk woongedrag (‘Revealed Preference’) dit heeft geleid. Door de conclusies van deze twee studies tegen elkaar af te wegen zullen uitspraken worden gedaan met betrekking tot het toekomstige aanbod. Voor dit onderzoek ziet dit er als volgt uit:

Figuur 3 – Conceptueel model

25


1.3

2013

LEESWIJZER

Dit rapport beschrijft het uitgevoerde onderzoek overeenkomstig de richtlijnen zoals deze in de afstudeerhandleiding van de afdeling RE&H beschikbaar zijn gesteld. De opbouw van het rapport is als volgt: In Hoofdstuk 2 wordt het theoretisch kader van het onderzoek afgebakend. Allereerst wordt een korte omschrijving gegeven van de beschikbare informatiebronnen en de bruikbaarheid daarvan. Vervolgens wordt de Zoetermeerse woningmarkt in kaart gebracht. Dit is een chronologische beschrijving van de ontwikkelingen van de afgelopen vijf decennia, de huidige situatie en voorspellingen voor de nabije toekomst. Dit omvat zowel de bevolkingssamenstelling als de woonvoorraad, oftewel de vraag en het aanbod. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 3 onderzoek gedaan naar de theoretische woonwensen van de Zoetermeerse bevolking. Aan de hand van bestaande onderzoeksdocumenten worden woonwensen van appartementenbewoners geanalyseerd. Dit wordt gedaan op nationaal en stedelijk niveau en specifiek voor Zoetermeer. Er wordt onderscheid gemaakt tussen appartementenkopers en –huurders (vrije sector). In Hoofdstuk 4 wordt onderzoek gedaan naar hoe de wensen van appartementenbewoners en –zoekers zich op de Zoetermeerse woningmarkt uit. In vier casestudies wordt de populariteit van diverse woonaspecten onderzocht. Elke casestudie behandelt een recent ontwikkeld appartementencomplex. Het doel is om per complex de succes- en faalfactoren naar voren te halen. Aan de hand van de beschikbare informatie en de beoogde resultaten, wordt per complex bepaald hoe de analyse wordt uitgevoerd. In grote lijnen begint elke casestudie met het formuleren van hypotheses welke vervolgens getoetst worden door middel van planalyses en interviews of enquêtes. De resultaten van de theoretische analyses en de casestudies worden in Hoofdstuk 5 met elkaar vergeleken en leiden samen tot de conclusies over woonvoorkeuren van appartementenbewoners in Zoetermeer. Deze bespreking begint op het schaalniveau van de woonmilieus en zoomt vervolgens in op het complex en de woningen. Diverse woonaspecten zullen hierbij ter sprake komen. De conclusies worden zoveel mogelijk onderbouwd met voorbeelden uit de casestudies. Uit de conclusies vloeien ten slotte aanbevelingen voort voor de toekomstige toevoegingen op de Zoetermeerse appartementenmarkt. Ook deze hebben betrekking op de verschillende schaalniveaus, eigendomsvormen en zijn gebaseerd op de bevolkingsprognoses en bouwplannen.

26


2

DE ZOETERMEERSE WONINGMARKT

2.1

INFORMATIEBRONNEN

2.1.1

BESCHIKBARE INFORMATIE

2013

Om de Zoetermeerse woningmarkt zo volledig mogelijk in kaart te krijgen is het van belang om verschillende documenten hierover te raadplegen. Een belangrijk document is het ‘WoonOnderzoek Nederland’ (WoON). Het WoON is een grootschalig bevolkingsonderzoek dat eens per drie of vier jaar wordt uitgevoerd door het Ministerie voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het WoON geeft inzicht in de samenstelling van huishoudens, de huisvestingssituatie, de woonlasten, de woonwensen, de woning en de woonomgeving. De meest recente publicatie dateert van 2009. Vervolgens heeft het Stadsgewest Haaglanden op basis hiervan in november 2010 een kernpublicatie gepubliceerd waarin voor de regio Haaglanden de onderzoeksresultaten zijn uitgebreid (of oversampled) door extra respondenten in het onderzoek op te nemen. Verder zijn er enkele beleidsdocumenten en –nota’s van de gemeente Zoetermeer geraadpleegd. Allereerst de ‘Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma’, welke in 2007 in opdracht van de gemeente door onderzoeksbureau Companen is uitgevoerd. Uit dit marktonderzoek bleek welke marktsegmenten kansrijk waren voor verschillende doelgroepen in verschillende woongebieden. Het vormde ook de onderzoeksmatige basis onder de woonvisie van 2009: ‘Woonvisie Zoetermeer. De groeistad voorbij’. Ook de ‘Stadsvisie 2030’ uit 2008 is hier grotendeels op gebaseerd. In februari 2012 is een herziening van het marktonderzoek uitgebracht; ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer 2012’, welke door KAW architecten en adviseurs is uitgevoerd.

2.1.2

TIJDSVERLOOP

Ervaring leert dat zowel de vraag als het aanbod op de woningmarkt met de tijd onverwachte wendingen kan nemen. Voor Zoetermeer is het nu van belang om met name de veranderingen in de samenstelling van de bevolking zo volledig mogelijk in kaart te brengen om de daarmee samenhangende verandering in woonbehoeften in de nabije toekomst vóór te zijn. Bij het analyseren van de huidige en toekomstige vraag en aanbod is het daarom essentieel om het chronologische verloop hiervan ook helder te hebben. Een onderzoeksresultaat of uitspraak kan in een vervolgonderzoek door nieuwe inzichten namelijk genuanceerd of zelfs tegengesproken worden. Het meest recente adviesrapport is de ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer 2012’. Hierin worden de ontwikkelingen sinds het marktonderzoek van 2007 geobserveerd en worden de adviezen van destijds indien nodig aangepast. Ook wordt uitgebreid gekeken naar het WoON 2009 en hoe de situatie is sinds de publicatie van dat onderzoek.

27


2.2

ANALYSE VAN DE WONINGMARKT

2.2.1

BEVOLKING EN HUISHOUDENS

2013

2000-2011 In Zoetermeer is de laatste jaren een trend te herkennen waarbij sprake is van zowel minder groei in het aantal inwoners als een afvlakking van de groei van het totaal aantal huishoudens. Het aantal gezinnen neemt de laatste jaren zelfs af. Dit heeft vooral te maken met de verandering in de huishoudenssamenstelling. De gezinnen die ooit massaal naar Zoetermeer trokken splitsen zich op in kleinere huishoudens van één of twee personen. Ook het steeds ouder worden van ouderen speelt een rol in deze ontwikkeling. De groei van het aantal huishoudens is in Zoetermeer tegenwoordig sterker dan die van het aantal inwoners, door individualisering en het langer thuis wonen van ouderen (KAW, 2012). Deze huishoudensontwikkeling is voor het bepalen van de woningbehoefte een zeer relevante factor. In de woningmarktanalyse van 2007 wordt aan de hand van gegevens van het CBS uit dat jaar het verloop van deze ontwikkeling vanaf 2000 als volgt weergegeven:

Figuur 4 - Gemeente Zoetermeer. Aandeel huishoudens, naar samenstelling en leeftijd, 2000-2006 Bron: ‘Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 2007

28


2013

Het woningmarktonderzoek van 2012 geeft de ontwikkeling vanaf 2000 als volgt weer:

Figuur 5 - Gemeente Zoetermeer. Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd en type, 2000-2006 Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

Er is in beide gevallen gebruik gemaakt van gegevens van het CBS, toch lijken er in een eerste oogopslag verschillen te zitten in de gegevens. De groepen zijn echter enigszins anders gedefinieerd en de meeteenheden zijn niet gelijk. In de eerste figuur gaat men uit van percentuele aandelen t.o.v. het totaal, terwijl de tweede figuur uitgaat van absolute waarden. Hoewel het aandeel jonge huishoudens in Figuur 4 dus een daling kent, blijkt uit Figuur 5 dat deze groep in absolute zin weldegelijk een groei kende. De belangrijkste conclusie over het afgelopen decennium is de stijging van het aantal oudere huishoudens en de afname van het aantal gezinnen.

2012-2030 Er zijn verschillende methodes te bedenken voor het doen van voorspellingen voor de verdere ontwikkeling in het aantal huishoudens in Zoetermeer. In het marktonderzoek van 2012 wordt gekozen voor een voorspelling waarbij drie prognoses gecombineerd worden; die van de gemeente, het CBS en van Primos. Dit is de meest realistische voorspelling, aangezien hierbij zowel de toekomstige bouwprogramma’s, de woonmilieuvoorkeuren als trends meegenomen worden. Het aantal huishoudens in Zoetermeer ligt op dit moment op ca. 53.400. De verwachting is dat dit in de periode tot 2020 zal toenemen met 0,5% per jaar, oftewel met 2.200 huishoudens. Voor de periode daarna (2020-2030) lopen de voorspellingen sterk uiteen, omdat de groei dan vooral zal afhangen van de dan nog beschikbare bouwruimte. Volgens het CBS en het marktonderzoek van 2012 zal de groei in dezelfde lijn doorzetten en het aantal huishoudens aan het einde van die periode op ongeveer 59.000 uitkomen. Als men de voorspellingen van de afdeling Onderzoek en Statistiek (O&S) van de gemeente (2012-2020) met die van het CBS (2020-2030) combineert, dan ontstaat het volgende overzicht: 29


2013

Figuur 6 - Gemeente Zoetermeer. Ontwikkeling van leeftijdsgroepen, 2012-2030 Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

Wat opvalt is dat de recente groei van het aantal jonge huishoudens niet blijft toenemen maar weer zal afnemen en dat daarnaast ook het aantal kleine huishoudens (30-55) zal blijven afnemen. Verder neemt ook het aantal gezinnen af en zal het aantal ouderen blijven groeien. Tussen 2020 en 2030 zullen de meeste huishoudensgroepen slechts minimale schommelingen kennen. Alleen het aantal ouderen zal nog toenemen. Waar in de periode 2012-2020 vooral de groep 55-75 jaar een grote verandering meemaakt, is dat de periode daarna logischerwijs de groep 75 plussers. Dit is de groep babyboomers die ongeveer gelijktijdig die leeftijden bereikt.

2.2.3

WONINGVOORRAAD

1962-2012 In 1962 werd Zoetermeer aangewezen als groeikern van Den Haag. Zoetermeer kreeg daarmee de functie om als overloop te fungeren en het ruimtegebrek in Den Haag op de vangen. In de eerste drie uitbreidingswijken, Palenstein, Driemanspolder en Meerzicht (1965 - 1969) verrezen veel galerijflats. Deze ruime en relatief goedkope flats, omgeven door groenvoorzieningen, moesten vooral jonge gezinnen naar deze groeistad trekken. Nadat de eerste uitbreidingswijken bewoond waren bleef de vraag naar nieuwe woningen groot. Vooral laagbouw- en eengezinswoningen bleken populair. Tijdens de bouw van de wijken Buytenwegh de Leyens en Seghwaart (1974 – 1976) werd direct gereageerd op deze behoefte, door vrijwel alleen laagbouw te realiseren. Ook in de wijken Noordhove en Rokkeveen (1985 - 1987) ligt de nadruk op laagbouw. In het

30


2013

Stadscentrum (1981) zijn wel relatief veel appartementen verrezen en ook in de Vinex-wijk Oosterheem (2000) zijn appartementenflats gebouwd.

Figuur 7 - Ontwikkeling van de woningvoorraad in Zoetermeer, naar woningtype en huur/verkoop. Bron: ‘ Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 2007

Figuur 8 Bron: www.geschiedenisbrandweerzoermeer.nl

Bron: maps.google.com

31


2013

Heden Sinds het WoOn 2009 bouwde Zoetermeer veel woningen. Daarmee zijn enkele marktvragen reeds ingevuld. Ondanks dat het een tijd lang moeilijk bleek om koopappartementen te ontwikkelen is er na 2009 een behoorlijke slag geslagen. De theoretische vraag lag op ongeveer 900 koopappartementen vanaf 2009. In de praktijk ligt dit altijd fors lager. Zoetermeer bouwde sinds het WoON 2009 ruim 300 koopappartementen (KAW, 2012). Daarmee lijkt ruim ingespeeld te zijn op die behoefte. De voorraad bestaat momenteel uit 30.000 eengezinswoningen en 20.000 appartementen (Companen, 2007). Dat wil zeggen een verhouding van 60/40. Nationaal is dit 70/30. Echter, in vergelijking met omringende steden is het aantal eengezinswoningen ten opzichte van het aantal appartementen nog groot te noemen2. Tabel 1

Eengezinswoningen

Appartementen

Zoetermeer

60 %

40 %

Haaglanden

32 %

68 %

Bronnen: ‘ Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 2007 ‘Woningmarktmonitor Haaglanden’, Stadsgewest Haaglanden, 2009

De huidige voorraad kenmerkt zich door veel aanbod in het middeldure koopsegment en in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens (€ 361,-) en de liberalisatiegrens (€ 664,-). De woningen zijn vaak ruim, met een bovengemiddeld aanbod vanaf 90 m2.

2012-2030 Volgens het raadbesluit ‘Bouwen aan Zoetermeer’ zal in de periode 2012-2030 de mogelijkheid bestaan nog 1500 tot 2000 woningen toe te voegen aan het woningbestand. In het marktonderzoek van 2012, waarin verwezen wordt naar de database ruimte van de gemeente, wordt echter gesproken van de mogelijkheid om maximaal 3.000 woningen bij te bouwen. Dit betreft zowel ‘harde’ als ‘zachte’ plannen. Het blijkt moeilijk te zijn om concrete uitspraken over de daadwerkelijke toekomstige toevoegingen te doen. In de marktanalyse van 2007 is een schatting gemaakt voor de toekomstige bouwverwachting. In deze planning zijn zowel harde als zachte plannen opgenomen, aangevuld met de geschatte capaciteit op inbreidingslocaties uit Bouwen aan Zoetermeer.

2‘Woningmarktmonitor Haaglanden’, Stadsgewest Haaglanden, 2009

32


2013

Figuur 9 - Woningvoorraad Zoetermeer en Haaglanden, 2011 Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

Figuur 10 - Bouwhistorie en plancapaciteit 1995-2015 Bron: ‘Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 2007

In het onderzoek van 2012 is nogmaals een overzicht gemaakt van de bouwhistorie en de plancapaciteit. Behalve dat nu ook een planning is gemaakt voor de periode na 2015 is ook de planning voor de periode 2011-2015 genuanceerd. De uitspraken van destijds om de bouwplannen zo veel mogelijk op appartementen te focussen, blijken te ambitieus. Vanaf 2008 is het vooral moeilijk gebleken om koopappartementengebouwen te ontwikkelen. Hoewel het gestelde programma voor woningbouw in 2007 zich dus vooral toespitste op appartementen is het aandeel eengezinskoopwoningen in de bouwstroom groot gebleven. Toch is voor de toekomst een nagenoeg vergelijkbare kentering 33


2013

geformuleerd als in 2007; Het aandeel koopappartementen in de plannen ligt hoger dan in het verleden, terwijl het aandeel en aantal eengezinskoopwoningen juist veel lager ligt. Zie Figuur 11.

Figuur 11 - Ontwikkeling en planning woningvoorraad. Absolute waarden. Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

Tabel 2

Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

34


2.3

2013

WONINGMARKTANALYSE SAMENGEVAT

Inwoners Hoewel Zoetermeer sinds de jaren ‘60 bekend stond als een typische gezinsstad is de belangrijkste conclusie over de periode 2000-2012 de stijging in het aantal oudere huishoudens en de afname van het aantal gezinnen. Recentelijk is ook een groei in het aantal jonge huishoudens geconstateerd. De verwachting is dat dit aantal niet blijft toenemen maar weer zal afnemen en dat daarnaast ook het aantal kleine huishoudens (30-55 jaar) zal blijven afnemen. Verder neemt het aantal gezinnen verder af, maar zal het aantal ouderen blijven groeien. Vooral de leeftijdsgroep 75+ zal na 2020 een sterke groei doormaken, aangezien de groep babyboomers ongeveer gelijktijdig die leeftijd zal bereiken. Met name na 2020 zal er op stedelijk niveau een merkbaar andere woonbehoefte zijn, waarbij de focus op de groeiende aantallen ouderen zal komen te liggen. De groep ouderen in de leeftijd 55-75 jaar zal vanaf 2012 zelfs de grootste groep zijn in Zoetermeer. 25000

20000 75+ 15000

55-75 jaar Gezinnen 30-55 jaar

10000

1+2 pers 30-35 jaar Tot 30 jaar

5000

0 2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

Figuur 12 - Gemeente Zoetermeer. Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijdsgroepen, 2000-2030

Voorraad De voorraad bestaat momenteel uit 30.000 eengezinswoningen en 20.000 appartementen. Dat is een verhouding van 60/40. In vergelijking met omringende steden is het aantal eengezinswoningen ten opzichte van het aantal appartementen nog groot te noemen. Daar ligt deze verhouding namelijk op 32/68. De huidige voorraad kenmerkt zich door veel aanbod in het middeldure koopsegment en in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens (€ 366,37) en de liberalisatiegrens (€ 664,66) (prijspeil 20123). De woningen zijn vaak ruim, met een bovengemiddeld aanbod vanaf 90 m2. Het aandeel koopappartementen in de plannen ligt hoger dan in het verleden, terwijl het aandeel en aantal eengezinskoopwoningen juist veel lager ligt.

3

www.dehuismeesters.nl

35


3

THEORETISCHE WOONWENSEN

3.1

WOONVOORKEUREN VAN APPARTEMENTENZOEKERS

2013

Voor het analyseren van de woonvoorkeuren wordt onderscheid gemaakt tussen kopers en huurders. Voor deze groepen worden eerst uitspraken gedaan op zowel nationaal als op stedelijk niveau (steden met meer dan 100.000 inwoners). De onderzoeksrapporten van het NVB4 (i.s.m. OTB) geven de resultaten weer van de woonenquêtes over nationale en stedelijke gemiddelden met betrekking tot voorkeuren van woningzoekenden. De informatie uit de komende twee paragrafen is afkomstig uit dit rapport. Voor dit onderzoek zijn voornamelijk de resultaten van de respondenten met de voorkeur voor een appartement van belang. Vervolgens worden de stedelijke gemiddelden verder uitgewerkt met behulp van het OTB-rapport 'Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid’ (2009), waarna wordt ingezoomd op de regio Haaglanden en Zoetermeer en de woonwensen van woningzoekenden aldaar.

WOONVORM

EIGENDOMSVORM

SCHAALNIVEAUS EN BRONNEN

KOOP APPARTEMENTEN VRIJE SECTOR

LANDELIJK

• 'Huizenkopers in Profiel' 2010 • 'Huurders in Profiel' 2010 • 'WoonOnderzoek Nederland' 2009

EENGEZINSWONINGEN SOCIALE HUUR STEDELIJK

Figuur 13 - Focus woonvoorkeurenanalyse

3.1.1

•'Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid' 2009

•'Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ 2007 •'Herziening marktonderzoek. ZOETERMEER Woningmarkt Zoetermeer 2012'

WOONVOORKEUREN IN NEDERLAND

Kopers Van de ondervraagden die op zoek zijn naar een koopwoning heeft 12% de absolute voorkeur voor een appartement. Dit zijn hoofdzakelijk tweepersoonshuishoudens met een gemiddelde leeftijd van 58 jaar en een jaarinkomen van ongeveer 44.000 euro. Deze huishoudens zoeken een appartement van 275.000 euro met een maximale hypotheek van 330.000 euro. De ideale woning is een 3- of 4-kamerwoning van ongeveer 123 m2 groot en heeft een woonkamer van 40 m2 met een grote slaapkamer van 15 m2. In de omgeving is de nabijheid van winkels (voor de dagelijkse boodschappen) de belangrijkste wens met betrekking tot de voorzieningen. Ook de nabijheid van een bushalte en een openbaar park is voor het 4

NVB, ‘Huurders in Profiel.’ 2010. En ‘Huizenkopers in Profiel.’ 2010

36


2013

merendeel van de huishoudens een vereiste. Verder wensen deze huishoudens het liefst een traditionele woning. Huurders Van de huurders heeft nationaal gezien 41,3% van de woningzoekenden een uitgesproken voorkeur voor een appartement. Dat is meer dan drie maal het percentage kopers met een voorkeur voor appartementen. Het zijn wederom veelal tweepersoonshuishoudens met een gemiddelde leeftijd van 59 jaar. De jaarinkomens liggen lager dan bij de kopers, namelijk 35.000 euro. Zij zijn op zoek naar een woning met een gemiddelde maandelijkse huurprijs van 620 euro. De belangrijkste voorzieningen in de omgeving zijn ook bij huurders de winkels voor de dagelijkse boodschappen, een bushalte en een openbaar park. Woonmilieus Zowel kopers als huurder wonen in Nederland het liefst in een suburbane omgeving en over het algemeen liever in een dorp dan in een (grote) stad. Ongeveer 50% zegt graag te wonen in een kleine gemeente dan wel helemaal buiten de bebouwde kom. Ook de rand van een stad scoort hoog. Echt stedelijk wonen, dus bovenop de stedelijke voorzieningen inclusief alle bijbehorende ‘hectiek’, is slechts voor een kleine minderheid weggelegd. Alleen singles en jongeren hebben een uitgesproken voorkeur voor stedelijk wonen. Bij de overige huishoudenstypes en leeftijdscategorieën wint de dorpse setting de meeste stemmen. In gebieden waar de markt onder druk staat is de rand van de stad ook een goed alternatief voor de landelijke ligging. Opvallend is dat qua voorkeuren ook ouderen minder gecharmeerd zijn van een centrumstedelijke locatie dan vaak gedacht. Stad of dorp Slechts 20% kiest voor de grote stad en het zijn vooral de singles en de jongeren die hier verhoudingsgewijs het meest voor voelen. Gezinnen met kinderen, gepensioneerden en andere tweepersoonshuishoudens geven daarentegen massaal de voorkeur aan de dorpse, landelijke omgeving. Ongeveer 12% van de respondenten geeft de voorkeur aan een plek buiten de bebouwde kom.

3.1.2

WOONVOORKEUREN IN DE STEDELIJKE OMGEVING

Kopers Van de woningzoekende kopers met een voorkeur voor wonen in de stedelijke omgeving heeft 22% de voorkeur voor een appartement. Voor deze groep geldt een gemiddelde leeftijd van 45 en het aantal personen per huishouden ligt op 2,8. Het gemiddelde jaarinkomen is 43.000 euro en de gewenste prijs van de woning ligt net onder de 300.000 euro met een maximale hypotheek van 325.000 euro. De woning heeft idealiter een gemiddelde oppervlakte van 143 m2 en bestaat uit vier of vijf kamers. De gewenste oppervlakte van de woonkamer ligt tussen de 30 en 55 m2 en die van de grote slaapkamer op gemiddeld 15 m2. Ook voor deze groep heeft een traditionele architectuur de overgrote voorkeur. Huurders Van alle woningzoekende huurders in de stedelijke omgeving heeft meer dan de helft (54%) de voorkeur voor een appartement.

37


2013

Woonmilieus De meerderheid woont liever in een wijk die meer centraal is gelegen ten opzichte van allerlei (stedelijke) voorzieningen dan in een wijk met een meer landelijk karakter. De voorkeur voor een plek buiten de bebouwde kom zakt tot onder de 10 %. In 2004 gaf nog zo’n 20 % van de respondenten aan graag buiten de bebouwde kom te wonen. Tegelijk is er nog veel belangstelling voor de kleine gemeente (33%) en de rand van de stad is als voorkeur zelfs flink toegenomen tot bijna 34%. Dit is met name ten koste gegaan van het centrum van de stad dat nu 14 % geïnteresseerden kent. Een kleine minderheid zegt het niets uit te maken.

3.1.3

WOONVOORKEUREN SAMENGEVAT

Zowel nationaal als stedelijk gezien is vooral onder de huurders een grotere voorkeur voor een appartement te herkennen dan onder kopers. In de steden (> 100.000 inwoners) geeft zelfs meer dan de helft van de woningzoekende huurders aan dat hun eerste voorkeur uitgaat naar een appartement. Voor dit onderzoek is het vooral interessant de voorkeuren van woningzoekenden met een voorkeur voor appartementen in de steden te bepalen. Zoals gezegd heeft 54% van de huurders in de stedelijke omgeving een voorkeur voor een appartement. Bij kopers is dit 22%. In onderstaand figuur zijn de bevindingen samengevat. Tabel 3 - Woonvoorkeuren van appartementenzoekers. Nationale en stedelijke gemiddelden.

Voorkeur voor appartement Aantal personen Huishouden Leeftijd Jaarinkomen Financieel Gewenste prijs Max. hypotheek Oppervlakte Aantal kamers Woninggrootte Woonkamer Grote slaapkamer Traditioneel Architectuur Experimenteel Modern Winkels/dagelijkse boodschappen Bushalte Openbaar park NS station Voorzieningen Restaurant Theater Café Scholen

Nationaal Kopers Huurders 12% 41,3% 2,1 2,1 58 59 € 44.172,€ 35.720,€ 277.000,€ 620,€ 328.000,2 2 123 m 116m 3,6 3,4 2 2 39 m 35 m 2 2 15 m 15 m 59% 24% 6% 5% 35% 26%

Stedelijk Kopers Huurders 22% 54% 2,8 2,2 45 54 € 43.000,€ 36.909,€ 297.00,€ 590,€ 325.000,2 2 143 m 118m 4,4 3,6 40 m2 36 m2 15 m2 14 m2 65% 37% 19% 6% 25% 22%

86%

88%

80%

81%

62% 60% 47% 44% -

75% 63% 47% 41% 29% 19% 11%

54% 64% 35% 28% 16% -

76% 64% 38% 23% 24% 21% 10%

Bron: ‘NVB, ‘Huurders in Profiel’. 2010. En ‘Huizenkopers in Profiel.’ 2010

Wanneer kopers op zoek gaan naar een appartement in de stad stellen zij over het algemeen hogere eisen aan de kwaliteit van de woning dan huurders. Bij huurders ligt de groottewens van de woning 38


2013

bijvoorbeeld 25 m2 lager dan bij kopers. Kopers hebben verder een uitgesproken voorkeur voor traditionele architectuur. Beide groepen vinden het vooral belangrijk dat in de omgeving winkels aanwezig zijn voor de dagelijkse boodschappen. Ook een openbaar park en een bushalte is voor meer dan de helft van de woningzoekenden een vereiste. Vooral bij huurders is een bushalte een must. Wat opvalt voor zowel kopers als huurders is dat de wens voor voorzieningen in de omgeving die specifiek zijn voor een stad, zoals theaters en restaurants, niet hoog scoren. Het zijn vooral de voorzieningen die betrekking hebben op de dagelijkse bezigheden die de voorkeur hebben.

3.2

WOONVOORKEUREN IN DE STEDELIJKE OMGEVING - UITGELICHT

3.2.1

DOELGROEPEN MET STEDELIJKE VOORKEUR

Verhuisstromen In 2006 waren er in Nederland 1.900.000 verhuisgeneigde bovenmodale huishoudens (OTB, 2009). Van deze verhuisgeneigde huishoudens hadden 585.000 (31%) huishoudens de voorkeur voor wonen in de stedelijke omgeving en 1.315.000 (69%) huishoudens voor een niet-stedelijke omgeving. Van die 585.000 woont 463.000 (79%) al in een stedelijke omgeving en 122.000 (21%) in een nietstedelijke omgeving. Zie onderstaande tabel.

Tabel 4

Huidig Stedelijk Niet-stedelijk Totaal Trekken weg uit de stad: Verhuizen naar de stad: Saldo

Gewenst Stedelijk Niet stedelijk 463.000 367.000 122.000 948.000 585.000 1.315.000 367.000 122.000 – 245.000

Er trekken dus jaarlijks meer mensen weg uit de stad dan dat er voor terugkomen. Huishoudenssamenstelling Van de 585.000 huishoudens met een voorkeur voor de stad zijn 220.000 (39%) eenpersoonshuishoudens. 213.000 (36%) zijn gezinnen van drie of meer personen en 152.000 (26%) huishoudens zijn tweepersoonshuishoudens.

39


2013

Tabel 5 - Aantal personen per huishouden

1 2 3+ Totaal

Stedelijk 39% 26% 30% 31%

Percentueel Niet-stedelijk 61% 70% 74% 69%

Totaal 100% 100% 100% 100%

Stedelijk 220.000 152.000 213.000 585.000

Absoluut Niet-stedelijk 350.000 362.000 603.000 1.315.000

Totaal 570.000 514.000 816.000 1.900.000

Verhoudingsgewijs: Tabel 6 - Aantal personen per huishouden

1 2 3+ Totaal

Stedelijk 220.000 152.000 213.000 585.000

1 pers

Percentage 38% 26% 36% 100%

2 pers 3+ pers

Bron: 'Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid.’ OTB, 2009

Leeftijd Voor de eenpersoonshuishoudens geldt dat dit grotendeels huishoudens zijn in de leeftijdscategorie 3040 jaar. De groep tweepersoonshuishoudens zijn voornamelijk starters (18-30) en 55 plussers. De 3persoonshuishoudens zijn vooral de personen in de leeftijdsgroep 40-55 met één of meer kinderen. Als men de huishoudenssamenstellingen met de bijbehorende leeftijden combineert zijn er ruwweg vier groepen te onderscheiden die landelijk gezien de grootste voorkeur hebben voor een woning in de stedelijke omgeving. Tabel 7 - Leeftijden

18-30 30-40 40-55 55+ Totaal

Percentueel Stedelijk Niet-stedelijk 32% 68% 32% 68% 33% 67% 26% 74% 31% 69%

Stedelijk 52.480 216.960 202.620 115.440 585.000

Absoluut Niet-stedelijk 111.520 461.040 411.380 328.560 1.315.000

Totaal 164.000 678.000 614.000 444.000 1.900.000

Tabel 8 – Huishoudenssamenstellingen en leeftijden

1 2 3 4

Huishoudensamenstelling 1 persoonshuishoudens 2 persoonshuishoudens 2 persoonshuishoudens 3+ persoonshuishoudens

Leeftijdscategorieën 30-40 18-30 55+ 40-55

40


3.2.2

2013

GEWENST WONINGAANBOD IN STEDELIJKE OMGEVING

Eigendomstype Tabel 9 - Eigendomstype

Voorkeur 17% 58% 25% 100%

Huur Koop Twijfel Totaal

Huur Koop Twijfel

Bron: ‘Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid.’ OTB, 2009

In de stad is de voorkeur voor een koopwoning het grootst. Vooral de grotere huishoudens hebben een voorkeur voor koop. De kleinere huishoudens kiezen voor zowel koop als huur. Vooral de 55 plussers blijken ook relatief vaak de voorkeur voor een huurwoning te hebben.

Figuur 14 - Voorkeur eigendomstype in stedelijke omgeving naar leeftijd Bron: ‘Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid.’ OTB, 2009

Prijs  

Koop: Woningzoekenden met een voorkeur voor een koopwoning hebben bij voorkeur een woning met een prijs tot maximaal € 300.000,- en een gemiddelde prijs van € 275.000,Huur: De helft van de personen met een voorkeur voor een huurwoning wenst een woning in de prijscategorie € 550-900 per maand. 40% van de woningzoekenden zoekt in de categorie tot € 500,- en de overige 10% zoekt een woning in de duurste categorie. Zie onderstaand tabel

Tabel 10 - Gewenste huurprijs

Huur/maand < € 500 € 550-900 > € 900

Percentage 40% 50% 10%

< € 500 € 500-900 > € 900

Woningtype Mensen met een stedelijke woonvoorkeur hebben net als mensen met een niet-stedelijke woonvoorkeur het liefst een eengezinswoning in de koopsector. De markt voor appartementen is weliswaar groter dan

41


2013

in de niet-stedelijke omgeving, maar blijft gering. De voorkeur voor appartementen zit vooral in de groep huurders.

Figuur 15 - Voorkeuren woningtype naar eigendomstype Bron: ‘Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid.’ OTB, 2009

Woninggrootte Het aantal kamers is over het algemeen afhankelijk van het aantal personen binnen het huishouden en niet van de leeftijd. De grotere huishoudens wensen 4-5 kamers. Ook de helft van de kleine huishoudens wenst dit. Eenpersoonshuishoudens (30-40) wensen maximaal drie kamers.

Tabel 11 - Gewenst aantal kamers naar huishoudenssamenstelling

Huishoudensamenstelling 1 persoonshuishoudens 2 persoonshuishoudens 3+ persoonshuishoudens 

Woonkamer:

Aantal kamers 40%: max 3 kamers 50%: > 3 kamers 50%: > 3 kamers 50%: > 3 kamers Gem: 5,2 kamers

De grootte van de woonkamer is voor alle doelgroepen met een stedelijke voorkeur gemiddeld gezien als volgt:

Tabel 12 - Gewenste woonkamergrootte

Oppervlakte <30 m2 30-40 m2 40-55 m2 >55 m2

Voorkeur 11% 47% 37% 5%

< 30 m2 30-40 m2 40-55 m2 > 55 m2


De voorkeur voor een woonkamer van 30-40 m2 is het grootst.

42


2013

Architectuur Net als bij het bepalen van de grootte van een woning is de gewenste architectuur niet een gevolg van de leeftijd van het huishouden, maar eerder van het aantal personen. Toch blijken er geen grote verschillen te zitten in de architectonische voorkeuren van verhuisgeneigden met een voorkeur voor wonen in de stad. De verdeling is als volgt: Tabel 13 - Gewenste architectuur

Architectuur Traditioneel Modern Experimenteel

Voorkeur 60% 20% 20%

Traditioneel Modern Experimenteel

Een uitzondering hierop is de groep tweepersoonshuishoudens. Hiervan heeft ongeveer 50% de voorkeur voor experimenteel of modern. Buitenruimte Voor het vaststellen van de voorkeuren met betrekking tot de buitenruimte spelen zowel leeftijd als huishoudenssamenstelling een rol in de voorkeur. Gemiddeld heeft 68% van de woningzoekenden in de stad een voorkeur voor een woning met een tuin. Dit loopt parallel aan de overgrote behoefte aan een grondgebonden woning. Van de potentiële appartementenkopers heeft 78% de voorkeur voor een woning met balkon. Voorzieningen Als men de voorzieningen in een stad vergelijkt met de voorzieningen in de niet-stedelijke omgeving, zijn het dingen als restaurants, musea en theaters die een stad onderscheiden van de rest. De verwachting zou kunnen zijn dat dit de voorzieningen zijn die mensen met een stedelijke woonvoorkeur graag in de directe woonomgeving zouden willen hebben. Dit blijkt niet helemaal zo te zijn. Het zijn vooral de winkels voor dagelijkse boodschappen, parken, bushaltes en het postkantoor waarvoor meer dan de helft van de woningzoekenden de behoefte heeft in hun directe woonomgeving. Hierin verschillen zij dus niet veel van mensen buiten de stad.

Figuur 16 - Gewenste voorzieningen Bron: ‘Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid.’ OTB, 2009

43


2013

Woonomgeving Men kan de omgeving van een woning typeren aan de hand van de vier types; ‘stil’, ‘rustig’, ‘levendig’ en ‘druk’. Als men vervolgens kijkt naar de verschillen tussen voorkeuren hierin voor stedelijke en nietstedelijke bewoners, blijkt dat in beide gevallen ongeveer 50% kiest voor een rustige buurt. Ongeveer 43% van de stedelijke bewoners kiest voor ‘levendig’, waar dit ongeveer 25% van de niet-stedelijken betreft. Van de niet-stedelijken kiest ongeveer 20% voor rustig tegenover 4% bij de stedelijken. Voor de drukke buurten is zowel binnen als buiten de stad weinig animo. Tabel 14 - Voorkeur binnen de stad

Type buurt Stil Rustig Levendig Druk

Voorkeur 4% 51% 43% 2%


Parkeren Hoewel stedelijk georiënteerde woonconsumenten zich bewust zijn van de drukte in een stad, de files en geen of dure parkeergelegenheden, blijkt toch 80% van de (bovenmodale) verhuisgeneigden veelvuldig gebruik te maken van een auto. Hoewel 20% geen auto heeft, is er ook een groot aantal met twee auto’s. Het is dus zeker van belang om de parkeervoorzieningen bij nieuwbouw een hoge prioriteit te geven.

Tabel 15 - Voorbeeld van profielen van huishoudens in de stad 1/2 pers, < 35 jaar 3+ pers, 35-50 Woningkenmerken Beslist kopen 39% 78% Tot € 250.000 = Prijsklasse 40% > €350.000 66% Weigert appartement 35% 61% appartement = Meest gewenste villa = 33% 38% woningtype 2^1 kap = 29% villa = 28 % 3 of minder = 31% 4 of 5 = 58% Aantal kamers 4 of 5 = 58 % 6 of meer = 37% Tot 135 m2 80% 30% Architectuur traditioneel = 60% traditioneel = 69% Buitenruimte Tuin? Ja = 42% Ja = 95% Tuin aan water? Ja = 42% Ja = 38% Woning alleen aantrekkelijk Ja = 49% Ja = 15% met balkon? Rustig = 44% Rustig = 49% Gewenste buurt Levendig = 53% Levendig = 35% Bron: ‘Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid.’ OTB, 2009

65-plussers 22% 8% appartement = 64% 3 of minder = 65% 76% 43% Ja = 24% Ja = 30% Ja = 73% Rustig = 50% levendig = 28%

44


3.3

2013

WOONVOORKEUREN IN ZOETERMEER

Verhuisgeneigdheid in Zoetermeer Uit cijfers van het WoonOnderzoek Nederland van 2009 komt naar voren dat 33% van de Zoetermeerse huishoudens verhuisgeneigd is (Stadsgewest Haaglanden, 2010). Dat betekent dat een derde van de huishoudens aangeeft de behoefte te hebben om binnen nu en twee jaar te verhuizen. Dat zijn 18.900 huishoudens. Dit percentage ligt veel hoger dan het gemiddelde van de Nederlandse verhuisgeneigdheid, dat op 14% ligt5. Het marktonderzoek van 2012 geeft een preciezer inzicht in deze gegevens. Er zijn 13.100 huishoudens die de komende jaren (beslist of misschien) willen verhuizen. Dit zijn dus de doorstromers. Daarnaast zijn 5.650 niet-huishoudens (zoals starters) op zoek naar een woning. Landelijke cijfers uit 2007 laten zien dat ongeveer de helft van het aantal mensen dat destijds verhuisgeneigd was ook daadwerkelijk verhuisde. Niet alle verhuisgeneigden zullen dus ook daadwerkelijk verhuizen en ook zullen er mensen verhuizen die dit eerder niet aangaven. Maar hoewel de uiteindelijke aantallen dus niet overeenkomen met het aantal mensen dat aangeeft te willen verhuizen, blijft de aangegeven voorkeur legitiem voor verder beleid. Vooral voor de 70% van de verhuisgeneigden die zegt in Zoetermeer te willen blijven. Voor Zoetermeerders zijn persoonlijke motieven de voornaamste reden om te verhuizen. Minder dan gemiddeld is de woning of de woonomgeving reden om te vertrekken. Studie of werk is bijna nooit de eerste reden om te verhuizen.

Figuur 17 – Verhuismotieven Haaglanden Bron: ‘Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting’, Stadsgewest Haaglanden, 2010

Gewenste woningen eigendomstype Uit het WoON 2009 blijkt dat de verhouding tussen vraag en aanbod voor appartementen in Zoetermeer op een getal van 1,17 ligt (Stadsgewest Haaglanden, 2010). Dit getal komt voort uit een jaarlijkse theoretische behoefte aan 6800 appartementen en een aanbod van 5800 appartementen. In algemene zin ligt de vraag hoger dan het aanbod, voor zowel koop- als huurwoningen, maar dit blijkt zich dus voornamelijk in de appartementenmarkt te uiten. Ter vergelijking: voor eengezinswoningen ligt de

5

Whitepaper Verhuisgeneigdheid 2009, www.bouwkennis.nl

45


2013

verhouding op 0,93. Figuur 18 laat zien wat in Zoetermeer de verhoudingen zijn tussen vraag en aanbod naar eigendomsvorm en type woning.

Figuur 18 - Vraag en aanbod Zoetermeer Bron: ‘Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting’, Haaglanden, 2010

In absolute zin zou er volgens het WoOn 2006 in Zoetermeer jaarlijks behoefte zijn aan een toevoeging van 250 nieuwe appartementen. Bij deze uitspraak is rekening gehouden met de groeien krimpfactoren van de diverse doelgroepen ten aanzien van het type woning dat zij betrekken en van de totale doorstroming.

Figuur 19 – Jaarlijkse groeien krimpfactoren Zoetermeer Bron: ‘WoonOnderzoek Nederland 2006

Men kan stellen dat er een redelijke vraag is naar appartementen. Toch blijken de beschikbare appartementen niet helemaal in trek te zijn. Afgezien van het sociale segment, lijkt het steeds moeilijker om in Zoetermeer appartementen te verkopen of te verhuren. Onderstaand figuur laat de jaarlijkse balans zien tussen vraag en aanbod in Zoetermeer over de periode 2007-2012. Het laat zien dat de middeldure en dure appartementen een zwakke markt kennen. Onder kleine huishoudens zonder kinderen (35-65 jaar) en vestigers is extra vraag naar dure appartementen. Het vrijkomend aanbod lijkt echter niet overeen te komen met de wensen. Hoewel het vrijkomend aanbod onder meer door de uitstroom van mensen naar een andere gemeente, door vrijkomend aanbod van finishers en door de verhuiswens van jonge huishoudens naar een eengezinswoning (Companen 2007) redelijk groot is, is de doorstroom naar deze categorie zwak.

46


2013

Figuur 20 - Vraag/aanbodbalans op de woningmarkt in Zoetermeer, 2007-2012, per jaar. Bron: ‘Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 2007

Omdat Zoetermeer op huisvestingsgebied (nog steeds) een belangrijke en bijzondere rol heeft binnen stadsgewest Haaglanden, blijft het ook van belang om de vraag en aanbod te vergelijken met die van de gehele regio. In Figuur 21 zijn deze vergelijkingen schematisch uitgebeeld. Een positief percentage betekent een vraag die groter is dan het aanbod.

Figuur 21 - Marktdruk Zoetermeer en Haaglanden, 2011 Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

Uit de figuur kan men concluderen dat in Zoetermeer grote kansen liggen bij de appartementen in de koopsector, waar de vraag duidelijk hoger ligt dan het aanbod. 

Koopappartementen: Er is in de regio Haaglanden vrijwel voldoende aanbod aan koopappartementen, terwijl in Zoetermeer de vraag het aanbod ruim overstijgt.



Huurappartementen: Hoewel in de regio een aanbodoverschot aan huurappartementen te zien is, is de verhouding tussen vraag en aanbod in Zoetermeer ongeveer in balans.

47


2013

Gewenste prijs Om een duidelijker beeld te krijgen van de kansen op de appartementenmarkt wordt gekeken naar de verschillende prijsklassen binnen de sectoren. In 2007 leken appartementen alleen in het sociale en middeldure segment een redelijke tot goede markt te hebben (Figuur 20). In het marktonderzoek van 2012 wordt opnieuw gekeken naar de kansen op de markt. In Figuur 22 worden de bevindingen uit 2007 met die van nu vergeleken Inmiddels is vooral in de middeldure prijsklasse veel bijgebouwd. De vraag spitst zich voor appartementen nu dan ook vooral toe op de duurdere koopsegmenten en de goedkopere huursegmenten.

Figuur 22 - Gewenste prijs Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

Koop

Op de koopmarkt is vooral in het aantal middeldure eengezinswoningen (€ 174.000-245.000) een aanbodoverschot te zien. De vraag ligt bij koopappartementen in de categorie € 200.000-300.000 euro. Dit is vooral toe te schrijven aan de wens van veel ouderen om over te stappen van een eengezinswoning naar een appartement.

Huur

Op de huurmarkt in Zoetermeer is momenteel de grootste vraag te zien in het segment tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens, oftewel in de prijscategorie € 518-664 euro.

Gewenste woninggrootte Over het algemeen is er in Zoetermeer zowel op de huur- als op de koopmarkt minder behoefte aan ‘middelgroot’ wonen (70-90 m2 bij huur, 90-120 m2 bij koop) en een grotere behoefte aan variatie, bijvoorbeeld klein en voordeling of juist heel ruim.

48


2013

Wat betreft de grootte van de woonkamer is een soortgelijk beeld als voor de woningoppervlakte te zien. Daarbij zijn woonkamers kleiner dan 35 m2 niet gewenst. Hoewel er behoefte is aan ruimere woningen met grotere woonkamers neemt het gewenste aantal kamers niet toe.

Gewenste woonmilieus De classificatie van woonmilieus kan op verschillende manieren plaatsvinden. Eén van die methodes is de ‘Steen van Rosetta Haaglanden’, welke de regio Haaglanden analytisch indeelt in de woonmilieus: grootstedelijk, stedelijk, suburbaan, dorps en landelijk. De verschillende woonmilieus zijn met ruimtelijke kenmerken gekarakteriseerd (Investeren in Ruimte 2012). Het centrum van Den Haag kan gezien worden als het stedelijk centrum van de gehele regio Haaglanden. In het noordelijk deel van de regio bevinden zich de exclusieve wijken (Wassenaar en Scheveningen) en meer ten zuiden en oosten liggen de suburbane uitbreidingen. Delft en Zoetermeer hebben daarnaast elk een centrum wat als levendig wordt beschouwd. De landelijke en dorpse gebieden verspreiden zich als kleine stroken landinwaarts. De verscheidenheid binnen Zoetermeer zelf is volgens de Steen van Rosetta niet groot. Naast het ‘levendige’ Stadscentrum en de ‘landelijke’ dorpskern kunnen de andere wijken van Zoetermeer als suburbaan bestempeld worden. De classificatie van ABF nuanceert dit enigszins. ABF maakt onderscheid tussen de wijken die het centrum omringen en de meest recente wijken daaromheen. Oftewel drie grote ringen met het centrum als centrum-stedelijke kern, de wijken daaromheen als buiten-centrum ring, en vervolgens de groen-stedelijke wijken. De wijken onderscheiden zich door hun stedenbouwkundige opzet en de architectuur van de gebouwen. Jonge huishoudens lijken op dit moment vooral aangetrokken te worden tot groen-stedelijk wonen (de meest recente wijken). Een deel van de jongeren kiest echter ook voor centrumstedelijk wonen. Oudere huishoudens zijn meer gebonden aan de ‘buiten-centrum’wijken in Zoetermeer, maar hebben geen uitgesproken voorkeur.

Figuur 23 - Gewenste woonmilieus Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

De belangrijkste conclusie is dat ‘buiten-centrum’ milieus (alle wijken buiten het centrum, tot aan Rokkeveen) minder in trek zijn dan de andere milieus, vooral bij jonge huishoudens. De potentie ligt in groen-stedelijk wonen. Bij inbreidingslocaties in de buiten-centrum wijken zal hier rekening mee gehouden moeten worden.

49


3.4

2013

THEORETISCHE WOONWENSEN SAMENGEVAT

De woningmarktanalyse in hoofdstuk 2 laat de huidige situatie van de Zoetermeerse woningmarkt zien. Ook worden toekomtsvoorspellingen gedaan voor zowel de vraag als het aanbod. Aan de hand van deze voorspellingen is bepaald waar de potenties liggen. De belangrijkste conclusie van de woningmarktanalyse is dat de focus in Zoetermeer de komende jaren grotendeels op ouderen komt te liggen. Vooral de voorkeuren van déze doelgroep moeten dus meegenomen worden in toekomstplannen. De analyse laat verder zien dat er een relatief grote verhuisgeneigdheid is in Zoetermeer. Dit vormt een extra reden voor beleid. Door de diverse bronnen die in hoofdstuk 2 en 3 aangehaald zijn bij elkaar te leggen kan een totaalbeeld gevormd worden voor de woonaspecten waar in theorie de komende jaren op de Zoetermeerse appartementenmarkt de potenties zullen liggen.

Prijs In de periode tot 2009 leken de kansen op de appartementenmarkt vooral in de sociale en middeldure segmenten te liggen. Vervolgens is na 2009 in de koopsector vooral in de middeldure prijsklasse bijgebouwd. De vraag in de koopsector zal zich de komende jaren op de middeldure en dure segmenten focussen. Een groot deel hiervan kan opgevangen worden met het reeds gerealiseerde aanbod. Voor huurappartementen zal de vraag de komende jaren vooral in de sociale prijsklasse liggen. Kortom, de vraag ligt voor nieuwbouwappartementen mede door de verandering in het aanbod de komende jaren vooral bij de dure koopwoningen en de goedkope huurwoningen:  Koop: € 200.000 - 300.000, Huur: € 518 - 664,- (sociaal)

Woninggrootte Over het algemeen is er in Zoetermeer zowel op de huur- als op de koopmarkt minder behoefte aan ‘middelgroot’ wonen en een grotere behoefte aan variatie, bijvoorbeeld klein en voordeling of juist heel ruim. Minder behoefte aan:  Huur: 70-90 m2  Koop: 90-120 m2 

Meer behoefte aan: Variatie

Kopers hebben over het algemeen een voorkeur voor een vier- of vijfkamerappartement. Huurders hebben de voorkeur voor drie of vier kamers. Hoewel de huishoudens gemiddeld kleiner worden blijft de behoefte aan voldoende kamers hetzelfde. Ook de kleinere huishoudens hebben de behoefte aan minimaal een extra logeer- en/of hobbykamer.  Kopers: 4 of 5 kamers  Huurders: 3 of 4 kamers

50


2013

Architectuur Appartementenzoekers in de Nederlandse steden (>100.000 inwoners) hebben een voorkeur voor woningen in een traditionele architectuurstijl. Vooral bij kopers is deze voorkeur significant; namelijk 65% van de woningzoekenden. Ook bij huurders is de voorkeur voor traditionele appartementencomplexen het grootst (37%), echter zegt 44% van de huurders geen voorkeur te hebben. Kopers zijn wat architectuur betreft stelliger in hun wensen. Woonmilieu De belangrijkste conclusies over de woonomgeving is dat ‘buiten-centrum’ milieus (alle wijken buiten het centrum, tot aan Rokkeveen en Noordhove) minder in trek zijn, vooral bij jonge huishoudens. De groeipotentie zit in groen-stedelijk wonen (huidige aanbod: Rokkeveen en nieuwer). Dit betekent ook dat mensen bij inbreidingslocaties vragen om een ruime opzet.  Jongeren (<35 jr): Groen-stedelijk/centrum-stedelijk  Kleine huishoudens (35-65 jr): Groen-stedelijk  Gezinnen: Groen-stedelijk  Ouderen: Groen-stedelijk/centrum-stedelijk/buiten-centrum Voorzieningen Zowel kopers als huurders van appartementen vinden het belangrijk dat er winkels voor de dagelijkse boodschappan op kleine afstand van de woning zijn. Ook de afstand tot het openbaar vervoer en een openbaar park zijn belangrijke aspecten in de omgeving van de woning.  Winkels/dagelijkse boodschappen  Openbaar vervoer  Openbaar park Het zijn niet de voorzieningen die typisch zijn voor een stad, zoals restaurants en theaters, die appartementenbewoners graag in de nabije omgeving hebben. Theoretische potenties appartementen Voorkeur voor appartement Aantal personen Huishouden Leeftijd Jaarinkomen Financieel Gewenste prijs Max. hypotheek Oppervlakte Aantal kamers Woninggrootte Woonkamer Grote slaapkamer Architectuur Voorzieningen

Woonmilieus

Kopers Huurders 22% 54% 2,8 2,2 45 54 € 43.000,€ 37.000,€ 200.000 - 300.000 € 518,- – 664,€ 325.000,Variatie (klein en voordelig of juist heel ruim) 4 of 5 3 of 4 > 35 m2 > 35 m2 15 m2

14 m2

Traditioneel Geen voorkeur of traditioneel Winkels/dagelijkse boodschappen Openbaar vervoer Openbaar park De groeipotentie zit in groen-stedelijk wonen (vergelijkbaar met huidig aanbod: Rokkeveen, Noordhove, Oosterheem).

51


4

2013

ANALYSE WOONGEDRAG

In dit hoofdstuk wordt het woongedrag van Zoetermeerse appartementenbewoners in de praktijk geanalyseerd. De conclusies uit het literatuuronderzoek geven een goede basis voor het opstellen van theoretische voorkeuren van appartementenzoekers in Zoetermeer. Echter, niet alle informatie over kwalitatieve woonvoorkeuren kan uit het literatuuronderzoek gehaald worden. Voorkeuren over woonaspecten als complexvolume, uitzicht, ontsluiting, oriëntatie, etc. worden in de casestudies geanalyseerd. Aspecten als prijs en woninggrootte worden daarnaast nogmaals belicht. Allereerst wordt een omschrijving gegeven van de te analyseren complexen. Per complex wordt op basis van algemene aannames een hypothese geformuleerd. Vervolgens worden deze hypotheses getoetst door de complexen verder te analyseren. Bij die analyse worden diverse bronnen gebruikt, zoals het Kadaster, de projectwebsites, verkoopgegevens van Funda, VVE’s, etc. Ook worden per complex diverse betrokkenen benaderd. Zowel voor exploratieve informatie als voor het toetsen van hypotheses zijn makelaars en ontwikkelaars geïnterviewd. Ook zijn enkele bewoners geïnterviewd en is een bewonersenquête gehouden.

4.1

CASESTUDIES

4.1.1

OMSCHRIJVING COMPLEXEN

De focus zal per complex anders komen te liggen, zodat uiteindelijk een zo compleet mogelijk beeld gevormd worden over de woonvoorkeuren van appartementenbewoners in Zoetermeer. De complexen zijn geselecteerd op:  Appartementen  Zoetermeer  Nieuwbouw  Verschillende doelgroepen  Verschillende milieus  Verschillende ontsluitingen  Verschillende volumes Naam project Edelweiss Spazio Bijdorp Nuova Campagna

Aantal app. 43 243 153 132

Wijk Oosterheem Stadscentrum Driemanspolder Oosterheem

Oplevering 2013 2006 2007 2009

52


2013

Figuur 24 – Ligging van de complexen Bron: maps.google.com

Tabel 16 Objectieve criteria

Prijs Woning Architectuur

Afstand tot voorzieningen

Schaalniveau

(€) (€/m2) Opp. (m2) Aantal kamers Traditioneel, modern, experimenteel Winkels/dagelijkse boodschappen (m) Bus/tram/metro Openbaar park NS station Restaurant Theater Café Scholen Woning per gebouw Woning per entree Verdiepingshoogte Woningen per verd. per entree

Edelweiss Koop 190.000290.000 2100-2700 88-107 3

Spazio Huur 800-1.000 6,7-7,7 120-132 4

Bijdorp

Koop 200.000300.000 2100-2400 85-132 3-4

Huur

Koop

700-1.000

230.000

8,3-9,3 75-120 2-4

+/- 2300 +/- 100

Nuova Campagna Huur Koop 885300.000 – 1.200 740.000 8,9-10,7 +/-2500 100-112 115-300 3 3-6

Modern

Modern

Modern

Traditioneel

600

200

400

800

250 20 4.000 600 2.900 600 150 43 43 7

100 800 1.700 150 700 250 500 65 - 90 65 - 90 21-25

150 500 1.400 300 700 500 400 6 – 55 6 – 55 2-6

750 20 5.500 750 3.800 750 1.000 14 - 47 14 – 30 2-12

6

3-4

3-8

3-6

53


4.1.2

2013

EDELWEISS Ontwikkeling: Bouw: Ontwerp:

Blauwhoed Eurowoningen Martens Bouw Search

Figuur 25 – 3D-impressie Edelweiss Bron: nieuwbouw-woningen.nl

Edelweiss is een appartementengebouw in Oosterheem dat momenteel in aanbouw is. Het gebouw bestaat uit 43 koopappartementen variërend in prijzen van € 170.000,- tot € 290.000,-. Dit zijn woningen in het middeldure segment. Het gebouw ligt direct aan het Heempark en op een halve kilometer van het centrum van Oosterheem. De woningen zijn over drie prijsklassen te verdelen: Tabel 17 - Prijsklassen Edelweiss Klasse Prijs 1 170.000 - 190.000,2 190.000 - 240.000,3 240.000 - 300.000,-

Aantal 2 19 22

De twee woningen in de eerste prijsklasse zijn de woningen op de begane grond en worden gezien als starterswoningen. De overige woningen in het complex zijn bedoeld voor tweepersoonshuishoudens (vijftigplussers) met een hoger inkomen. Alle woningen op de verdiepingen zijn ontsloten via galerijen en hebben drie kamers. Woningtypen De woningen kunnen naast de prijs ook ingedeeld worden naar type aan de hand van hun oppervlakten en situering. Er zijn grofweg vijf verschillende woningtypen te onderscheiden. De zes woningen van het type A bevinden zich aan de zuidelijke flank van het gebouw boven de entree, hebben een oppervlakte van 88 m2 en het balkon is gericht op het westnoordwesten. De veertien woningen van type B hebben een oppervlakte van 107 m2 en hebben een balkon dat uitkijkt op het noordnoordwesten. Type C is vergelijkbaar met type B, alleen staan de balkons net als bij type A gericht op het westnoordwesten. De zeven woningen van type D zijn gesitueerd aan de noordkant van het gebouw en hebben vanaf hun balkon uitzicht op het noordnoordwesten. Zoals gezegd bevinden de twee starterwoningen (type E) zich op de begane grond. Deze woningen wijken zowel qua situering als qua grootte en indeling het meest af van de overige woningen.

54


2013

Figuur 26 - Plattegrond verdieping 2 t/m 7

Type

Aantal

A B C D E

6 14 14 7 2

Opp. (m2) 88 107 107 96 75

Kamers

Balkon

3 3 3 3 3

WNW NNW WNW NNW NW

Figuur 27 - Aanzicht westgevel

Hypothese Edelweiss De prijzen van de woningen, de locatie en de kleinschaligheid van het gebouw zouden volgens de theorie moeten voldoen aan woonwensen van Zoetermeerse senioren.

55


4.1.3

2013

SPAZIO Ontwikkeling: Bouw: Ontwerp:

Amvest Boele en van Eesteren Architecten Cie

Spazio is een multifunctioneel complex aan de westzijde van het winkelgebied van het stadscentrum. Het biedt ruimte aan 16.000 m2 BVO winkels, 15.000 m2 BVO kantoren, 700 overdekte parkeerplaatsen en 243 woningen. Het complex is in 2006 opgeleverd. De woningen zijn verdeeld over drie torens, Apollo, Ariane en Mercury.

Figuur 28 - Spazio Bron: Amvest.nl Tabel 18 - De woontorens van Spazio

Apollo Ariane Mercury

Aantal woningen 90 65 88

Eigendomsvorm Koop Huur Huur

Adres Buitenom 21-99 Nederlandlaan 40-168 Nederlandlaan 218-380

Koopwoningen Alle 90 koopwoningen bevinden zich in het gebouw ‘Apollo’. Op de eerste twee verdiepingen bevinden zich de bergingen en winkels. De woningen bevinden zich op de 3e t/m 25e verdieping. Er zijn ruwweg vier verschillende woningtypen te onderscheiden; A t/m D. Type A en D liggen op de hoek van de toren en hebben vier kamers. Type B en C liggen daartussen en zijn driekamerwoningen. De oppervlaktes van de woningen op de eerste elf woonlagen (verdiepingen 3 t/m 13) zijn groter dan van de woningen op de elf woonlagen daarboven (verdiepingen 14 t/m 24) doordat de westgevel in het bovengedeelte dieper ligt. De woningen in het bovengedeelte zijn dus kleiner dan woningen van hetzelfde type in het onderste gedeelte. Op de 25e verdieping bevinden zich verder twee grote penthouses, waarbij type A en B één woning vormen (P1) en type C en D ook (P2).

56


2013

Figuur 29 - 'Apollo' – Westgevel en plattegrond Bron: Amvest.nl Tabel 19 - Woningtypes Apollo-toren

Type A B C D P1 P2

Aantal 22 22 22 22 1 1

Oppervlakte 120 m2, 132 m2 85 m2, 105 m2 85 m2, 105 m2 120 m2, 132 m2 207 m2 207 m2

Kamers 4 3 3 4 5 5

Oriëntatie Oost,West, Noord West West Oost, West, Zuid Oost, West, Noord Oost, West, Zuid

Hypothese Spazio Van Spazio is bekend dat na de oplevering een groot deel van de woningen lang leeg heeft gestaan. Er wordt veel gespeculeerd over oorzaken hiervan. De één zegt dat het aan de locatie ligt en de ander aan het ontbreken van balkons. Ook de hoge prijs van de woningen zou een van de oorzaken kunnen zijn. Een voor de hand liggend antwoord op dit vraagstuk ligt in het volume van het complex. Spazio zorgde na de voltooiing van de bouw in één klap voor een toevoeging van 243 appartementen aan de Zoetermeerse woningvoorraad. Dit is een groot aantal. Uit onderzoek blijkt dat er in Zoetermeer een jaarlijkse behoefte is aan een totale toevoeging van 250 appartementen6. Dat is dus het totaal voor alle stadsdelen, in alle prijsklassen, voor alle doelgroepen, etc. Het is vanzelfsprekend dat het aanbod in Spazio niet iedereen die op dat moment een appartement zocht aansprak. Ook heeft een langlopend conflict tussen verschillende ontwikkelende partijen gezorgd voor een aanzienlijke vertraging voordat begonnen kon worden met de verkoop van de woningen. De veranderingen in huishoudenssamenstellingen in Zoetermeer heeft een verschuiving veroorzaakt van eengezinswoningen naar appartementen. Spazio is een voorbeeld van een inspeling op die verschuiving. De centrum-stedelijke locatie van het complex is eerder geschikt voor starters dan voor ouderen zo bleek uit de woonmilieu-analyse in hoofdstuk 3. Toch lijken de appartementen in Spazio wat betreft prijs en oppervlakte eerder bij de senioren te passen dan bij starters. De nadelen voor senioren zijn dan echter de locatie, het ontbreken van echte balkons, het volume en de anonimiteit van het gebouw. Uiteindelijk lijkt het complex dus zowel voor starters als voor senioren verschillende nadelen te hebben. 6

WoOn 2006

57


2013

Deze punten verklaren mogelijk voor een groot deel het feit dat het enige tijd duurde voordat alle woningen een koper of huurder vonden. Men kan hier dus niet direct uit concluderen dat de woningen in Spazio niet aan de wensen voldoen. Om hier uitspraken over te kunnen doen is het zaak om naar de huidige situatie te kijken en deze te vergelijken met andere complexen. Wat ook van belang is het achterhalen van de voorkeuren van de eerste groep bewoners. Aangezien Spazio een complex is met een grote verscheidenheid aan woninggrootten, uitzichten, prijsklassen, etc, is het interessant om na te gaan hoe bewoners afwegingen maken tussen deze karakteristieken.

4.1.4

BIJDORP

Beschrijving wooncomplex Vlak bij de oude dorpskern van Zoetermeer heeft de woningcorporatie Vidomes in 2007 het wonenwelzijn-zorgcomplex Bijdorp gerealiseerd. Het complex ligt op loopafstand van de Dorpsstraat en het Stadshart met daarin een ruim aanbod aan winkels, een bibliotheek, stadstheater, centrum voor kunst en cultuur, restaurants en openbaar vervoer. Bijdorp zelf bestaat uit zeven gebouwen variërend van drie tot zeven verdiepingen. Een belangrijk kenmerk van de 153 appartementen is dat de 55- plusser er zo lang mogelijk zelfstandig kan wonen. Eventuele aanpassingen voor de bewoner zijn eenvoudig te realiseren. Gebouw Lumen Locus Atrium Forum Hortus Pagus Domus Totaal

Sociaal 13 16 16 16 6 67

Vrije sector 36 32 4

Koop 6 8

Totaal 55 40 20 16 16 6

72

14

153

58


2013

Hypothese Bijdorp In het verleden was het gebruikelijk dat ouderen op een bepaalde leeftijd in een aanleunwoning, bejaardenhuis of verzorgingshuis gingen wonen. Deze trend is sinds een jaar of 20 aan het veranderen. Vandaag de dag wil de 55-plusser zelfstandig blijven wonen7. De toenemende vergrijzing van de bevolking verhoogt in de loop der tijd de eisen voor de levensloopgeschikte woning. Uit het “Plan van aanpak 2009-2012, Senioren op de Zoetermeerse woningmarkt” van de gemeente blijkt dat vier kenmerken voor de ideale appartementen woonomgeving voor senioren er echt uitspringen, namelijk: - minimaal drie kamers - groot balkon of tuintje - kleinschalig - nabij voorzieningen Afgaande op deze punten zou vooral het ontbreken van buitenruimtes in het complex Bijdorp als een groot gemis ervaren kunnen worden. Het aantal woningen in Bijdorp is ook relatief groot te noemen. Echter, omdat het complex uit verschillende kleinere gebouwen bestaat, met elk zijn eigen uitstraling, zou het als kleinschalig bestempeld kunnen worden.

4.1.5

NUOVA CAMPAGNA Ontwikkeling: Bouw: Ontwerp:

Bouwfonds Ballast Nedam Bouw West KOW Stedenbouw en Architectuur

Omschrijving complex

Bron: www.nuovacampagna.mywebs.nl 7

Vidomes.nl

59


2013

Nuova Campagna is een appartementencomplex aan de noordrand van Oosterheem, aan het toekomstige recreatiebos Bentwoud. Het complex bestaat uit zes gebouwen met in totaal 132 appartementen en penthouses in de middeldure en relatief dure categorieën en liggen allen aan de Amazonestroom. De ontwikkelaar (Bouwfonds) zegt te hebben gebouwd in de middeldure en dure segmenten om tegemoet te komen aan de destijds gestelde opgave van de gemeente. Woningmarktonderzoek wees toen uit dat het aanbod in dit segment vele malen groter was dan de vraag. Het was dus zaak om woningen te bouwen in een onderscheidende wijze. Dit hebben ze gedaan door het bieden van ruimte, comfort en luxe in kleine en intieme woongebouwen. Met name de kleinschaligheid van het complex, het wooncomfort en de riante overdekte balkons waren doorslaggevend in de populariteit bij 55-plussers8. Ook het ontwerp, geïnspireerd op het dakenlandschap van de Toscaanse dorpen bleek in de smaak te vallen. Verder is Nuova Campagna duurzaam gebouwd en aangesloten op een collectief warmtepompsysteem.

De 132 woningen zijn verdeeld over zes gebouwen met elk een eigen entree. Van deze woningen zijn 37 woningen aangewezen voor de vrije sector (=28%) en 95 woningen voor de koopsector (=72%). De gebouwen La Selva en La Collina bestaan volledig uit huurappartementen. De overige gebouwen bestaan enkel uit koopappartementen.

Gebouw La Fortezza La Selva Terazzo Il Campanile Quadrato La Collina Totaal

8

Aantal woningen Huur Koop 30 14 18 23 24 23 37 95

www.bouwfonds.nl

60


4.2

2013

TOETSING WOONGEDRAG

4.2.1

PLANANALYSES

4.2.1.1

ANALYSE EDELWEISS

4.2.1.1.1 Verloop van de verkoop Halverwege september 2011 is besloten om te beginnen met de bouw9. Op dat moment waren 32 woningen (= 74%) verkocht of in optie. Met een verwachte bouwduur van ongeveer anderhalf jaar zou dit betekenen dat vanaf de start per anderhalve maand één woning verkocht moet worden zodat bij de oplevering alle woningen verkocht zijn. Via de projectwebsite is het verloop van de verkoop te volgen. Het is interessant om na te gaan welke woningen het eerst verkocht worden en om aan de hand daarvan te bepalen wat de kwaliteiten zijn waar woningzoekenden de eerste voorkeur voor hebben. Dit kan bijvoorbeeld de prijs zijn, de grootte, het uitzicht, etc. Bij deze analyse gaat het alleen om de kwaliteiten op gebouwen woningniveau. Wanneer woningzoekenden eenmaal kiezen voor Edelweiss is de keuze voor de omgeving en de ligging inherent hieraan. Deze analyse is gericht op de stap daarna. Voor welke woning binnen het gebouw kiest te woningzoekende? Beschikbaarheid tijdens de bouw Edelweiss is een appartementengebouw dat al een langere tijd op de planning stond, maar waarbij de bouw lang op zich liet wachten. Het heeft er op een gegeven moment zelfs naar uitgezien dat het hele project geannuleerd zou worden. Toen de ontwikkelaar in 2011 besloot om het project weer op te pakken is het ontwerp op diverse punten aangepast. Zo was het gebouw oorspronkelijk bruin van kleur in plaats van wit. Ook zijn de borstweringen en de balustrades weggewerkt of aangepast zodat er meer uitzicht en een modernere uitstraling is ontstaan. Op het moment dat uiteindelijk begonnen werd met de bouw waren 26 van de 43 appartementen verkocht en zes woningen in optie. Zoals gezegd is dat 74% van het totaal. Voor de ontwikkelaar boden de woningen die in optie waren blijkbaar voldoende zekerheid om het project door te laten gaan. Vandaag de dag, veertien maanden later (dec ‘12) zijn er 28 woningen verkocht en twee woningen in optie. Dat is 70% van het totaal. Tabel 20 - Beschikbaarheid tijdens de bouw Okt 2011 Dec 2012 Verkocht 26 28 In optie 6 2 Beschikbaar 11 13

9

Woneninedelweiss.nl

61


2013

Aangezien de oplevering gepland staat voor de eerste helft van 2013, loopt de ontwikkelaar met dit verkooptempo het risico dat een aantal woningen bij de oplevering nog niet verkocht is. De ontwikkelaar zal dan moeten opdraaien voor de bouwkosten van die woningen. Eerste voorkeuren Bij het analyseren van het koopgedrag van woningzoekenden bij een nieuwbouwcomplex is het interessant om de kwalitatieve eigenschappen van woningen te belichten die de eerste voorkeur hadden. Op het moment dat begonnen werd met de bouw in oktober 2011 waren zoals gezegd 32 woningen verkocht of in optie. Deze woningen zullen voor de onderwerpen verdieping, prijs, oppervlakte oriëntatie vergeleken worden. De twee (starters)woningen op de begane grond zijn in veel opzichten niet te vergelijken met de overige woningen en zullen verder niet meegenomen worden in de analyse. Verdieping Naast de begane grond telt het gebouw zeven verdiepingen. De eerste verdieping telt vijf woningen. De verdiepingen 2 t/m 7 tellen zes woningen per verdieping. Van de woningen die in oktober 2011 reeds verkocht waren bevindt het grootste gedeelte zich op de hogere verdiepingen. Zo waren alle woningen op de zevende verdieping verkocht en was op de eerste verdieping slechts één woning verkocht. Veertien maanden later is dit laatste nog steeds het geval. Alle woningen op de verdiepingen zijn bereikbaar via een lift en galerij. De ontsluiting speelt dus geen rol bij deze voorkeur. De woningen op de hogere verdiepingen zijn verder duurder dan de woningen op de lagere verdiepingen van hetzelfde type. Hoger wonen heeft dus geen financiële voordelen. Integendeel zelfs.

7e

7e

6e

6e

5e

5e Verdieping

Verdieping

In 2012 is echter een kleine verschuiving te zien. Ten opzichte van 2011 zijn er nu meer woningen op de lagere verdiepingen verkocht of in optie. Drie woningen die in optie stonden op de 4e, 6e en 7e verdieping zijn vrijgegeven. Op de 2e verdieping is daarentegen juist een woning meer verkocht dan in 2011. Voor sommige huishoudens kan de prijs uiteindelijk dus toch de doorslag hebben gegeven om een lager gelegen appartement te kiezen. Concluderend kan men stellen dat de woningzoekenden bij hun eerste keuze het uitzicht verkiezen boven financiële voordelen.

4e 3e

4e 3e

2e

2e

1e

1e 0%

50%

100%

Oktober '11

0%

50% December '12

100%

Verkocht/optie Beschikbaar

Figuur 30 – Verloop van de verkoop tijdens bouw, naar verdieping

62


2013

Prijs Bovenstaande veronderstelling komt ook tot uiting in de verdeling van de verkochte woningen ten opzichte van de prijs. In oktober 2011 waren alle 22 woningen van de duurste prijsklasse verkocht of in optie. Van de 19 woningen die vallen onder prijsklasse 2 daarentegen, waren er slechts acht verkocht. Woningzoekenden lijken dus liever voor een duurdere woning met een extra kwaliteit te kiezen dan voor een goedkopere woning. In dit geval lijkt de extra kwaliteit het uitzicht te zijn. Tabel 21 – Verloop van de verkoop tijdens bouw naar prijsklasse Oktober 2011 December 2012 Klasse Verkocht/optie Beschikbaar Verkocht/optie Beschikbaar 2 8 11 7 10 3 22 0 21 3

In december 2012 blijkt dat twee woningen uit prijsklasse 2 zijn opgeschoven naar prijsklasse 3. In totaal zijn er ten opzichte van 2011 twee woningen minder verkocht of in optie. Beide prijsklassen hebben ingeleverd, maar relatief gezien is prijsklasse 3 in 2012 minder populair dan in 2011. Toch blijven in algemene zin de woningen in prijsklasse drie aantrekkelijker te zijn dan de woningen in prijsklasse 2. Oppervlakte De appartementen op de verdiepingen zijn te verdelen in vier types; A t/m D. Qua grootte en indeling zijn type B en C vergelijkbaar (107 m2). De woningen van type A en D zijn respectievelijk 88 en 96 m2 groot. In oktober 2011 lijken de woningen van 107 m2 en die van 96 m2 geleidelijk op te gaan. Woningen van het type A worden dan nauwelijks verkocht. In december 2012 blijken de woningen met oppervlaktes van 107 m2 toch gewilder dan de kleinere woningen. Vooral de kleinste woningen, met een oppervlakte van 88 m2, zijn moeilijk te verkopen. Ook zijn enkele woningen van het type D weer vrijgegeven na annulering van de koop. Alle woningen in het gebouw hebben drie kamers. Het aantal kamers speelt dus geen rol in deze keuze. De kamers verschillen slechts in grootte. Men kan stellen dat woningzoekenden die kiezen voor een woning in Edelweiss een voorkeur hebben voor de grotere woningen. Oriëntatie Alle woonkamers van de appartementen van Edelweiss zitten aan de westgevel van het gebouw. Het ontwerp van deze gevel zorgt voor verschillende lichtinvallen en een andere oriëntatierichting van het balkon. Type B en C zijn spiegelbeelden van elkaar en dus qua indeling en oppervlakte hetzelfde. Het verschil zit in de gevel. De woonkamerpui van type B zit meer naar het westen gericht, terwijl die van type C meer naar het noorden staat. Voor de balkonbalustrades geldt het tegenovergestelde.

Figuur 31 - Plattegrond balkons woningtype B en C

Figuur 32 - Balkon type C (impressie)

63


2013

Type C is van begins af aan het meest in trek gebleken. Het belangrijkste verschil ten opzichte van type B is het balkon dat op het westen georiënteerd is en dus meer zonlicht ontvangt. Een groot deel van het balkon en de woonkamer van type B zal in de schaduw zitten van de balkonscheiding.

Figuur 33 Balkon type B (in aanbouw)

Figuur 34 - Balkon type C (impressie)

Oktober 2011 100% 80% 60% 40% 20% 0% Klasse 2 Klasse 3 88 m2 107 m2 96 m2 Prijsklasse

A

B

C

D

Type

Oppervlakte

NNW

WNW

Oriëntatie

December 2012

100% 80% 60% 40% 20% 0% 2

3 Prijslasse

88 m2 107 m2 96 m2 Oppervlakte

A

B

C Type

D

NNW

WNW

Oriëntatie

Figuur 35 - Verloop van de verkoop samengevat

64


4.2.1.1.2

2013

Woongedrag Edelweiss samengevat

Prijs Sinds de start van de verkoop is op te merken dat de duurdere appartementen beter verkopen dan de goedkopere. De duurdere woningen bieden extra kwaliteiten. Men kan stellen dat woningzoekenden in het geval van Edelweiss een hogere prijs niet als belemmering zien voor de extra kwaliteiten die de woningen bieden. Daarnaast lijkt het zo te zijn dat de goedkopere woningen dusdanig minder kwaliteiten bieden dat de lagere prijs geen reden is om alsnog voor de woningen te kiezen. Oppervlakte Het is duidelijk dat type B en C het meest in trek zijn. Het belangrijkste verschil met de andere types is de oppervlakte van deze woningen. De woningen van type B en C zijn 11 m2 groter dan de woningen van type D en 19 m2 groter dan die van type A. Uit de verkoopgegevens zou men kunnen concluderen dat de groep woningzoekenden die kiezen voor een woning in Edelweiss de voorkeur hebben voor een zo ruim mogelijke woning. Zonoriëntatie Van de woningen die in oppervlakte vergelijkbaar zijn, is een hoger verkoopcijfer te zien voor de woningen waarvan de balkons richting het westnoordwesten gericht zijn. De verschillen die de zigzaggende gevel veroorzaakt, hebben een aanmerkelijke invloed op het uitzicht en het lichtinval op de balkons en in de woonkamers. Overigens hebben de woningen van type A de meeste zonlicht, doordat zij allemaal aan de zuidkant van het gebouw gesitueerd zijn en aan die zijde extra kozijnen hebben. Toch zijn zij door hun kleinere oppervlakte het minst in trek. De aanname is dus dat woningzoekenden eerder kijken naar het oppervlakte dan naar de zonoriëntatie. Verdieping Op het moment dat begonnen werd met de bouw was de voorkeur het grootst voor woningen op de verdiepingen 4 t/m 7. Afgezien van twee woningen van het type A waren alle woningen op deze vier verdiepingen verkocht. Op de verdiepingen 1 t/m 3 was minder dan de helft van het aantal woningen verkocht of in optie. Die waren dus beduidend minder in trek. Inmiddels is de verhouding enigszins rechtgetrokken. Dit komt mogelijk door de lagere prijzen op de onderste verdiepingen. De grote uitzondering blijft echter de 1e verdieping. Daar is veertien maanden na de start van de bouw slechts één woning verkocht. Van senioren is bekend dat zij meer dan gemiddeld behoefte hebben aan sociale contacten en binding met de straat. Echter lijkt het woongedrag in Edelweiss aan te tonen dat dit niet automatisch betekent dat de laagste woningen dan het meest aantrekkelijk zijn. Voorbeeldwoning Nog voordat begonnen was met de bouw had projectontwikkelaar Blauwhoed een modelwoning beschikbaar gesteld. Deze bevond zich in een tijdelijke bouwkeet. De afmeting en indeling waren gelijk aan die van de woningen van type C. Mogelijk bestaat er een verband tussen dit gegeven en de populariteit van dit type.

65


4.2.1.2

ANALYSE SPAZIO

4.2.1.2.1

Analyse koopappartementen

2013

Uit notulen van de Vereniging van Eigenaars (VvE) van de Apollo-toren blijkt dat in oktober 2006 23 van de 90 appartementen verkocht waren (= 26%). Dat is ongeveer drie maanden na de oplevering. De verdeling was op dat moment als volgt: Tabel 22 - Verkoop direct na oplevering 'Apollo'

Type A Type B Type C Type D Penthouse Totaal

Verkocht 12 4 2 4 1 23

Aantal kamers Bij de eerste kopers is een duidelijke voorkeur te herkennen voor de woningen met vier kamers. Zestien van de 23 verkochte woningen waren vierkamerwoningen. Zes verkochte woningen hadden drie kamers en één woning had vijf kamers. Van de 16 vierkamerwoningen waren er twaalf van het type A en vier van het type D. Hieruit blijkt dat type A de grootste voorkeur had. Orientatie Het verschil tussen type A en D is de oriëntatie en het uitzicht. Beide types hebben uitzicht op het oosten en het westen en dus zowel ochtend- als middagzon. Echter heeft type A verder nog uitzicht op het noorden en type D uitzicht op het zuiden. Op het noorden hebben de woningen van type A vrij uitzicht over de wijken Buytenwegh en de Leyens. De woningen van type D kijken op het zuiden uit op woontoren Ariane. Dit geldt echter niet voor de woningen op de allerhoogste verdiepingen. Woontoren Ariane telt namelijk slechts 21 verdiepingen. De woningen van type D kunnen vanaf verdieping 22 dus in principe over Ariane heen kijken. Verdieping Wat opvalt is dat de verkochte woningen vooral woningen waren uit de hogere woonlagen van het onderste gedeelte (8 t/m 13) en de hoogste woonlagen uit het bovengedeelte (21 t/m 25). Op de verdiepingen 3 t/m 7 en 17 t/m 20 was nog geen enkele woning verkocht. Men kan zeggen dat zowel voor de grotere als de kleinere woningen de hoger gelegen verdiepingen de voorkeur hadden.

66


2013

Prijs Zoals gezegd zijn de woningen in de onderste helft van de toren groter in oppervlakte. De prijzen van de woningen met dezelfde oppervlakte liggen hoger op hogere verdiepingen. Bewoners die kiezen voor de grotere woningen in de onderste helft van de toren kiezen eerder voor de wat duurdere woningen, waarschijnlijk omdat deze meer uitzicht hebben. Dit zijn ook de woningen met de meeste lichtinval en het beste uitzicht als het gaat om de raampartijen in de gevel. Voor de woningen in de bovenste helft van de toren geldt ook dat de grootste voorkeur ligt bij de woningen met het meeste uitzicht, die dus op de bovenste verdiepingen liggen en duurder zijn dan de rest. Daarnaast is er ook een groep die juist wel voor de lager gelegen woningen kiest. Dit kan een groep zijn die bewust voor de goedkopere woningen kiest. Eerste voorkeuren Samengevat zijn er de volgende voorkeuren te herkennen bij de eerste groep bewoners:   

Vier kamers Vrij uitzicht Middelhoge of hoogste verdiepingen.

Huidige situatie Via online gegevens van zowel het Kadaster als de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) valt te achterhalen welke woningen recentelijk van eigenaar zijn gewisseld. Er zijn in totaal zeven woningen in de Apollo-toren waarvan de eerste bewoners inmiddels zijn vertrokken. Vijf hiervan zijn driekamerwoningen en twee hiervan zijn vierkamerwoningen.    

Type A: 1 Type B: 3 Type C: 2 Type D: 1

Opvallend: - De twaalf woningen van type A die in de beginfase verkocht waren, worden allen nog bewoond door de eerste bewoners. - Uit koopsommenoverzichten van het kadaster blijkt dat enkele van de woningen die inmiddels doorverkocht zijn ook woningen zijn die lang leeg hebben gestaan na oplevering. Vandaag de dag (02/05/2012) staan er zeven woningen te koop aangeboden. Van deze woningen is de verdeling naar type als volgt:    

Type A: 0 Type B: 3 Type C: 2 Type D: 2

Opvallend: - De woningen die te koop staan zijn grotendeels woningen die zich niet op verdiepingen bevinden die in de eerste fase de voorkeur hadden. Als men deze gegevens samenvoegt geldt voor de huidige situatie:

67


2013

Doorverkocht of te koop:  Type A: 1  Type B: 6  Type C: 4  Type D: 3

Aanbiedingsduur (weken)

Aanbiedingsduur Van de zeven woningen die doorverkocht zijn, is voor zes woningen te achterhalen hoelang deze aangeboden stonden. In onderstaande afbeeldingen is dit vergeleken voor zowel het aantal kamers als voor de verdiepingen waarop de woningen zich bevinden. 120

120

100

100

80

80

60

60

40

40

20

20

0

0 2

3

4

Aantal kamers

5

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Verdieping

68


2013

Gemiddeld gezien zijn de vierkamerwoningen wederom het snelst verkocht. Met name de driekamerwoningen op de 10e en 11e verdieping hebben een beduidend langere aanbiedingsduur gekend. Een mogelijke oorzaak zou de vraagprijs kunnen zijn. Bewoners kunnen bij het doorverkopen van een woning namelijk de prijs zo hoog leggen als zij zelf willen. Uit onderstaande afbeelding blijkt echter dat de prijs/m2 voor deze woningen niet hoger lag dan gemiddeld.


120 100 80

85 m2

60

105 m2 120 m2

40

132 m2 Alle

20 0 € 2.100

€ 2.200

€ 2.300

€ 2.400

€ 2.500

€ 2.600

€ 2.700

Vraagprijs (m2) Figuur 36 - Aanbiedingsduur naar oppervlakte

De drie driekamerwoningen (van 105 m2) op de 10e en 11e verdieping zijn in dezelfde periode te koop gezet. Dat was in het eerste kwartaal van 2011. De prijzen lagen voor alle drie de woningen op ongeveer € 250.000,-. Eén woning werd daadwerkelijk voor dat bedrag verkocht. Dit was na een aanbiedingsduur van 29 weken. De twee andere woningen zijn pas na respectievelijk 82 en 95 weken verkocht, nadat de vraagprijzen onder de € 200.000,- uitkwamen. Hypothese Apollo De huidige situatie benadrukt grotendeels de aannames uit de beginfase van de verkoop. Type A is duidelijk het populairste woningtype. Woningen van het type A werden het eerste gekocht en worden het minst doorverkocht. Hypothese: De combinatie ‘vier kamers’ en ‘vrij uitzicht’ zijn de belangrijkste woonwensen in de Apollo-toren.

69


2013

Vergelijking met andere koopappartementen Om uitspraken te kunnen doen op stadsniveau is het van belang om de populariteit van de woningen te vergelijken met woningen in andere complexen. Hiervoor worden appartementencomplexen uit het stadscentrum geanalyseerd waarbij in dezelfde periode woningen zijn verkocht als de periode waarin woningen van de Apollo-toren van eigenaar zijn gewisseld of te koop zijn aangeboden. Dit zal gedaan worden door de aanbiedingsduur van woningen met elkaar te vergelijken door ze af te zetten tegen de vraagprijs per vierkante meter. In Figuur 37 zijn de complexen afgebeeld waar in de periode 2011-2012 appartementen zijn verkocht en verhuurd in de vrije sector.

Figuur 37 - Koopappartementen Stadscentrum Zoetermeer Bron: maps.google.com

Vergelijking Voor de eerste vergelijking moeten de woningen aan de volgende kenmerken voldoen:  Type: Appartement  Locatie: Stadsscentrum  Eigendomsvorm: Koop  Recente transactie: 2011/2012 Vervolgens wordt de eerste vraagprijs van de woningen gedeeld door de oppervlaktes en wordt de aanbiedingsduur bepaald en in weken uitgedrukt. De woningen worden per complex gerangschikt en aan de hand van de prijs per vierkante meter en de aanbiedingsduur met elkaar vergeleken. Er zijn in de periode januari 2011 t/m heden in het stadscentrum in totaal negentien koopappartementen van eigenaar gewisseld waarvan de benodigde gegevens te achterhalen waren. Dit is inclusief de zes woningen in de Apollo-toren. De complexen van de overige twaalf woningen bevinden zich in de volgende straten:  Berlijnstraat  Parijsstraat  Noordwaarts  Het Rond

70


Figuur 38 – Berlijnstraat

Figuur 39 - Parijsstraat

Figuur 40 - Noordwaarts laagbouw

Figuur 41 - Noordwaarts hoogbouw

2013

Figuur 42 - Het Rond

Bron: Funda.nl

71


2013

120


100 Berlijnstraat

80

Parijsstraat 60

Noordwaarts (L) Noordwaarts (H)

40

Het Rond Apollo

20 0 1900

2100

2300

2500

2700

Vraagprijs (/m2) Figuur 43 - Aanbiedingsduur koopappartementen Stadscentrum, naar oppervlakte

Aanbiedingsduur Een eerste blik op de grafiek laat zien dat de aanbiedingsduur bij Apollo hoger ligt dan gemiddeld. De zes woningen in Spazio vallen onder de acht woningen met de langste aanbiedingsduur. Elf van de negentien woningen in de grafiek hebben een aanbiedingsduur in de tijdsspanne 0-28 weken. Alle verkochte woningen in Spazio vallen hierboven; 29-95 weken. Hoogbouw De woningen aan de Berlijnstraat laten ook opvallend hoge aanbiedingsduren zien. Dit zijn net als bij Spazio woningen in een toren. In de grafiek zijn in totaal tien woningen opgenomen die zich in een woontoren bevinden. De acht woningen in de grafiek met de langste aanbiedingsduur zijn allen woningen in zo’n toren. Men zou hieruit kunnen concluderen dat woningen in een toren minder geliefd zijn dan de woningen in de lagere complexen. Hiervoor zijn verschillende oorzaken te bedenken. Uit het verloop van de verkoop na oplevering in de Apollo-toren bleek dat woningzoekenden niet per definitie niet hoog willen wonen. Integendeel. De bovenste woningen waren al snel verkocht. Men kan dus niet stellen dat hoogbouw minder populair is omdat mensen niet hoog willen wonen. Er blijkt een groep mensen te zijn die specifiek voor die kwaliteit kiest. Vraagprijzen Een mogelijke oorzaak is de prijs van de woningen. De grafiek laat zien dat de woningen in Apollo zich veelal rechts van het midden bevinden. De vraagprijzen per vierkante meter liggen in Apollo gemiddeld dus hoger dan in de andere complexen. De absolute vraagprijzen van de Apollo-woningen liggen tussen € 225.000 en € 319.000. Ook in dat opzicht liggen de prijzen in Apollo hoger dan in de andere complexen.

72


De vraagprijzen zijn als volgt:  Apollo:  Noordwaarts (H):  Berlijnstraat:  Het Rond:  Parijsstraat:  Noordwaarts (L):

2013

€ 225.000 - € 319.000 € 235.000 € 199.500 – € 215.000 € 190.000 € 149.500 – € 199.500 € 149.500

Aantal kamers Er zijn in de grafiek twee hoogbouwwoningen die wél een korte aanbiedingsduur hebben. Dit zijn allereerst de twee goedkoopste woningen wat betreft prijs/m2. Verder is de woning aan de Noordwaarts een woning met vier kamers. Alle andere woningen zijn driekamerwoningen. In de Apollo-toren van Spazio bleek al dat vierkamerwoningen sneller verkocht worden. Zowel de prijs-kwaliteitsverhouding als het aantal kamers kan dus invloed hebben op aanbiedingsduur. Hoe zit dat in de rest van Zoetermeer? Tabel 23 - Verhouding vraag/aanbod en aantal kamers, Standscentrum Zoetermeer Alle Prijzen Te Koop

€ 175-250000

Verkocht

Te koop

> € 250000

Verkocht

Te koop

Verkocht

Aant

Perc

Aant

Perc

Aant

Perc

Aant

Perc

Aant

Perc

Aant

Perc

2 kamers

1

3%

0

0%

1

3%

0

0%

0

0%

0

0%

3 kamers

30

79%

14

82%

21

72%

9

82%

4

57%

0

0%

4 kamers

7

18%

3

18%

4

14%

2

18%

3

43%

2

100%

5 kamers

0

0%

0

0%

3

10%

0

0%

0

0%

0

0%

38

100%

17

100%

29

100%

11

100%

7

100%

2

100%

Totaal Bron: Funda.nl 100% 80%

5 kamers 60%

4 kamers

40%

3 kamers 2 kamers

20% 0%

Te koop

Verkocht

Alle prijzen

Te koop Verkocht € 175-250000

Te koop Verkocht > € 250000

Te koop Verkocht

73


2013

Tabel 24 - Verhouding vraag/aanbod en aantal kamers, Zoetermeer Alle Prijzen € 175-250000 Te Koop Aant

Verkocht

Perc

Aant

Te koop

Perc

Aant

> € 250000

Verkocht

Perc

Aant

Perc

Te koop Aant

Verkocht

Perc

Aant

Perc

2 kamers

172

23%

71

22%

9

4%

0

0%

0

0%

0

0%

3 kamers

323

43%

149

46%

154

68%

40

69%

34

40%

6

29%

4 kamers

206

28%

88

27%

55

24%

17

29%

40

48%

14

67%

5 kamers

47

6%

16

5%

8

4%

1

2%

10

12%

1

5%

748

100%

324

100%

226

100%

58

100%

84

100%

21

100%

Totaal

Bron: Funda.nl 100% 80% 5 kamers 60%

4 kamers 3 kamers

40%

2 kamers

20% 0%

Te koop

Verkocht

Alle prijzen

Te koop Verkocht € 175-250000

Te koop Verkocht > € 250000

Het aantal verkochte vierkamerwoningen ligt ten opzichtte van het totaal aantal verkochte woningen Te koop Verkocht procentueel hoger dan het aantal aangeboden vierkamerwoningen.

Buitenruimte De hypothese dat Spazio minder populair is door het ontbreken van echte buitenruimtes kan tegengesproken worden door de aanwezigheid van balkons in de woontoren aan de Berlijnstraat. Ook daar zijn staan woningen relatief lang aangeboden.

Uitzicht Uit de analyse voor het woongedrag binnen de Apollo-toren van Spazio bleek al snel dat voor veel woningzoekenden een vrij uitzicht één van de eerste voorkeuren is. Het valt op dat ook alle woningen Nagenoeg alle woningen uit de grafiek hebben een vrij uitzicht. Bijvoorbeeld op een plein of een park. Een uitzondering hierop is woning Noordwaarts 248. Dit is een woning in het laagbouwgedeelte van de straat waarbij uitgekeken wordt op de woningen aan de overzijde van de straat. De woning is in veel opzichten vergelijkbaar met de woning op nr. 226 in hetzelfde complex; beiden drie kamers, beiden 73 m2, beiden € 149.500, dezelfde buitenruimte, etc. Het verschil zit in het uitzicht en daarmee ook de aanbiedinsgsduur.

74


2013

Conclusies verkochte appartementen Speelt een belangrijke rol:  prijs  aantal kamers  uitzicht Speelt een minder belangrijke rol:  zonoriëntatie

Te koop staande woningen Om de conclusies over de voorkeuren bij de verkochte woningen uit te breiden, is het interessant ook te kijken naar woningen die momenteel (nog) te koop staan. In de uitgelichte complexen staan verschillende woningen te koop. Dit zijn de aantallen:  Berlijnstraat: 12  Parijsstraat: 4  Noordwaarts (L): 0  Noordwaarts (H): 9  Het Rond: 1  Apollo: 7

In onderstaande grafiek is per complex de aanbiedingsduur weergegeven van de woningen die op dit moment (mei 2012) het langst aangeboden staan. 220 Aanbiedingsduur (weken)

200 180 160 140

Berlijnstraat

120

Parijsstraat

100

Noordwaarts (H)

80 60

Het Rond

40

Apollo

20 0 € 1.700

€ 1.900

€ 2.100

€ 2.300

€ 2.500

€ 2.700

€ 2.900

Vraagprijs/m2 Figuur 44 - Aanbiedingsduur langst aangeboden koopappartementen Stadscentrum (Mei 2012)

Het zijn wederom de woningen in de hoge torens die het langst aangeboden staan. Bovenop het feit dat er in de afgelopen maanden slechts één woning verkocht was in de woontoren aan de Noordwaarts, staan er momenteel maarliefst negen woningen te koop. De drie woningen met de langste aanbiedingsduur staan al meer dan 134 weken te koop.

75


4.2.1.2.3

2013

Analyse huurappartementen

Zoals eerder vermeld bevinden alle 153 huurwoningen van het complex Spazio zich in de torens Ariane en Mercury. Deze zijn beiden op de zuidkant van het complex gesitueerd. In de Ariane-toren bevinden zich 65 vierkamerwoningen. Op elke verdieping zijn drie woningen gesitueerd, met elk een andere oriëntatie. De plattegronden van de Mercury-toren zijn vergelijkbaar met de Apollo-toren. Het bestaat uit een combinatie van drie- en vierkamerwoningen, met vier woningen per verdieping.

Figuur 45 - Aanzichten zuidgevels 'Ariane' en 'Mercury'

Figuur 46 - Plattegrond Ariane

76


2013


160 140 120 100

125 m2

80

132 m2

60

207 m2

40

Alle

20 0 6,5

7

7,5

8

8,5

9

Beginprijs/m2

Figuur 47 – Aanbiedingsduur huurwoningen Spazio


160 140 120 100 80 60 40 20 0 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Verdieping Figuur 48 – Aanbiedingsduur huurwoningen Spazio naar verdieping

Figuur 49 - Belgielaan Bron: Funda.nl

Figuur 50 Driekant

77


Figuur 51 - Londenstraat Bron: Funda.nl

2013

Figuur 52 – Oostwaarts/ Promenade

160


140 120 100 80 60 40 20 0 6,5

Belgielaan

7,0

7,5

Londenstraat

8,0

8,5

9,0

Beginprijs (/m2)

Driekant

Oostwaarts

9,5

Promenade

10,0

10,5

Spazio

Figuur 53 – Aanbiedingsduur huurwonigen Stadscentrum

Zodra de huurprijs per vierkante meter vergelijkbaar wordt met die van andere complexen in het stadscentrum, lijken die andere complexen de voorkeur te hebben boven Spazio.

78


2013

Huidig aanbod 200 180

Aanbiedinsgsduur (weken)

160 140

Londenstraat

120

Noordwaarts H()

100

Noordwaarts (L)

80

Belgielaan

60

Promenade

40

Nederlandlaan

20 0 6,0

7,0

8,0

9,0

10,0

11,0

Figuur 54 – Aanbiedingsduur huidig aanbod huurwoningen Stadscentrum (dec 2012)

10 9


8 7

Londenstraat

6

Noordwaarts (L) 5

Belgielaan

4

Promenade

3

Nederlandlaan

2 1 0 6,0

7,0

8,0

9,0

10,0

11,0

Figuur 55 – Aanbiedingsduur huidig aanbod huurwoningen Stadscentrum ingezoomd (dec 2012) Bron: Funda.nl

79


4.2.1.3

ANALYSE NUOVA CAMPAGNA

4.2.1.3.1

Verloop van de verkoop

2013

Oplevering In 2005 is gestart met de ontwikkeling van het project. In juni 2006 is vervolgens begonnen met de verkoop van de woningen, waarna in 2007 is begonnen met de bouw. Op dat moment waren vooral nog penthouses beschikbaar10. Toen het project in de eerste helft van 2009 werd opgeleverd waren er acht van de 95 koopwoningen nog niet verkocht (=8 %). Dit waren wederom voornamelijk penthouses. Van deze woningen is er één tot op heden niet verkocht (huisnummer 178).

Figuur 56 – Nuova Campagna, leegstaande appartementen direct na oplevering

Penthouses minder populair Omdat penthouses ten opzichte van andere appartementen vaak extra kwaliteiten bieden, rijst de vraag des te meer waarom juist de penthouses niet verkocht waren. Een logische verklaring is de prijs. Alle woningen in het project liggen in het middeldure en dure segment. De penthouses zijn van de allerduurste categorie. Wellicht liggen de prijzen van deze woningen hoger dan waar in Zoetermeer vraag naar is. Mogelijk speelt de locatie hierbij ook een rol.

Tabel 25 - Prijzen van de leegstaande woningen direct na oplevering Huisnr. Vraagprijs (€) Huisnr. Vraagprijs (€) 110 374.000 170 535.000 128 684.000 178 589.000 130 574.000 224 539.000 132 510.000 228 484.000

10

www.ivds.nl

80


2013

Waar het woord appartement afkomstig is uit het Frans, is penthouse een woord dat uit het Engels is overgenomen. De grootste huizenportaal van het Verenigd Koninkrijk ‘OurProperty’ omschrijft penthouses als: “..woningen die enkel in steden voorkomen. In feite bevinden de meeste zich in het hart van drukke steden. Hoog boven de drukte van het stadsleven biedt een penthouse een unieke bel aan rust en stilte en de mogelijkheid om neer te kijken op het haastige stadsleven. Het is niet alleen het uitzicht, maar ook de centrale positie in de stad die de prijzen van penthouses torenhoog houden.” 11 Penthouses worden vaak gezien als appartementen met de extra kwaliteiten van een eengezinswoning of een vrijstaande woning, zoals méér woonruimte, een grote buitenruimte, veel lichtinval, rust, een afwijkende vormgeving en soms een aparte ontsluiting. Ze bevinden zich meestal in centrumstedelijke omgevingen, waar hoogbouw de boventoon voert. Men zou kunnen zeggen dat een penthouse over het algemeen een woning is voor iemand met een voorkeur voor de stedelijke omgeving, maar dit met de extra woonkwaliteiten uit de suburbane of landelijke omgeving wil combineren. Nuova Campagna ligt letterlijk aan de rand van de stad. Zoetermeer wordt gezien als een suburbane gemeente12. De wijken aan de rand van de stad zouden dan gezien kunnen worden als landelijke omgeving. Dat is niet het milieu waar je aan denkt bij een penthouse. Het is daarom interessant om te onderzoeken hoe in de rest van Zoetermeer (en Haaglanden) de verkoop van penthouses of andere appartementen in de duurste prijsklassen verlopen ten aanzien van de prijzen en woonmilieus. Woonmilieuclassificatie De classificatie van woonmilieus kan op verschillende manieren plaatsvinden. Eén van die methodes is de ‘Steen van Rosetta Haaglanden’, welke de regio Haaglanden analytisch indeelt in de woonmilieus: grootstedelijk, stedelijk, suburbaan, dorps en landelijk. De verschillende woonmilieus zijn met ruimtelijke kenmerken gekarakteriseerd, niet met kengetallen13. Via gegevens van de NVM (funda.nl) is te achterhalen hoe in de regio de verkoop van appartementen in het duurste segment over het afgelopen jaar verliep.

Figuur 57 - Woonmilieus in de regio Haaglanden volgens de “Steen van Rosetta-methode”

11

www.ourproperty.co.uk ‘Stadsvisie 2030’, Gemeente Zoetermeer, 2008 13 ‘Woningmarktstrategie Haaglanden Bestuurlijke Agenda’, Investeren in Ruimte, 2012 12

81


2013

Het centrum van Den Haag kan gezien worden als het stedelijke centrum van de gehele regio Haaglanden. In het noordelijk deel van de regio bevinden zich de exclusieve wijken (Wassenaar en Scheveningen) en meer ten zuiden en oosten liggen de suburbane uitbreidingen. Delft en Zoetermeer hebben daarnaast elk een centrum wat als levendig wordt beschouwd. De landelijke en dorpse gebieden verspreiden zich als kleine stroken landinwaarts.

Woonmilieus in Zoetermeer In Zoetermeer is over een periode van een jaar (oktober 2011 t/m september 2012) geen enkel appartement verkocht van boven de € 500.000,-. Het laatst verkochte appartement in die prijsklasse was de woning met huisnummer 128 in Nuova Campagna (september 2011). Wel zijn er gedurende het afgelopen jaar twee appartementen van boven de € 400.000,- (door)verkocht. Dat zijn twee penthouses aan de Dublinstraat. De Dublinstraat bevindt zich in de Driemanspolder, een buurt in het centrum van Zoetermeer, direct grenzend aan het Stadscentrum. De eerdere uitleg over penthouses onderstreept de gedachte dat dit een logischer locatie is voor penthouses dan bijvoorbeeld aan de rand van de stad. De Driemanspolder valt volgens de Steen van Rosetta-methode onder de suburbane woonmilieus, maar grenst direct aan het stadscentrum, dat als stedelijk/levendig woonmilieu is geclassificeerd.

Figuur 58 - Verkocht > € 400.000,-

Figuur 59 - Aanbod > €400.000,-

Tabel 26 – Vraag en aanbod dure appartementen

Verkocht (okt ’11 t/m sept ’12)

Huidig aanbod (Eerder dan dec ’11 in de verkoop gegaan)

Huidig aanbod (Na dec ’11 in de verkoop gegaan)

Adres

Type

Milieu

Prijs (€)

Datum

Dublinstraat 141 Dublinstraat 289 Adigestroom 222 Amazonestroom 176 Amazonestroom 178 Dublinstraat 169 Leerbroekstraat 108 Pitrusvaart 71 Schansbaan 118 Adigestroom 158 Portugaalstraat 238 Schansbaan 104

Penthouse Penthouse Penthouse Appartement Penthouse Appartement Appartement Maisonnette Penthouse Penthouse Penthouse Appartement

Stedelijk Stedelijk Suburbaan Suburbaan Suburbaan Stedelijk Suburbaan Suburbaan Suburbaan Suburbaan Suburbaan Suburbaan

400.000 439.000 469.000 439.000 549.000 459.000 695.000 495.000 965.000 499.000 500.000 790.000

06/12/’12 09/01/’12

Aanbiedingsduur (weken) 171 30 61 58 165 43 130 242 151 3 13 22

82


2013

Op het moment dat de twee penthouses aan de Dublinstraat verkocht werden, stonden er nog zeven andere woningen in de prijsklasse > € 400.000,- te koop. Deze woningen zijn tot op heden (jan 2013) niet verkocht. De penthouses aan de Dublinstraat zaten aan de ondergrens van de prijsklasse > € 400.000,- . De woning aan de Dublinstraat die nog niet verkocht is, is iets duurder dan de andere twee én is geen penthouse. Wat geconcludeerd kan worden is dat het overgrote gedeelte van de appartementen en penthouses met een prijs boven de € 400.000,- in Zoetermeer dat te koop staat zich in de suburbane wijken bevindt. Wat daarbij opvalt is dat de enige twee woningen in die prijsklasse die in een tijdsspanne van een jaar verkocht zijn zich aan de rand van de stedelijke omgeving bevinden en aan de ondergrens van de prijsklasse zitten. De allerduurste woningen blijken relatief moeilijk te verkopen. Uit bovenstaande gegevens blijkt zelfs dat er in een jaar tijd in Zoetermeer geen woningen zijn (door)verkocht van boven de € 439.000,-.

Het dure segment In het marktonderzoek van hoofdstuk 3 wordt het dure segment aangeduid als woningen met een prijs boven € 245.000,-. Voor de selectie € 245.000,- t/m € 400.000,- is te zien dat er over het afgelopen jaar negentien appartementen verkocht zijn. De spreiding daarbij is als in onderstaande afbeelding.

Figuur 60 - Verkocht € 245.000,- t/m € 400.000,-

Figuur 61 - Aanbod € 245.000,- t/m € 400.000,-

Maarliefst zeven van de negentien verkochte woningen bevinden zich in de Driemanspolder. Zes daarvan zijn wederom woningen in de Dublinstraat. In tegenstelling tot de allerduurste woningen zijn in deze prijsklasse ook woningen in andere buurten verkocht. Het aanbod van appartementen in deze klasse is ongeveer over dezelfde buurten verspreid. Dorpstraat Een opvallende uitzondering is het aanbod in het historische gedeelte van Zoetermeer, rond de Dorpstraat. Twintig van de 85 appartementen in de prijsklasse > € 245.000,- die in Zoetermeer te koop staan (= 24%), zijn hier gesitueerd. Deze strook woningen is volgens de Steen van Rosetta het enige landelijke woongebied van Zoetermeer. Men zou daar eerder eengezinswoningen dan appartementen verwachten. In de hoogste prijsklasse is hier het afgelopen jaar geen enkel appartement verkocht. In de prijsklassen < € 245.000,- bevinden zich acht appartementen in deze historische kern. Dat is 1% van het totale appartementenaanbod in deze klasse voor heel Zoetermeer. Daarbij is op deze locatie in die goedkopere prijsklassen maar één appartement verkocht over de afgelopen twaalf maanden. Men kan

83


2013

stellen dat de omgeving rond de dorpstraat geen gewilde omgeving is voor appartementen, terwijl het aanbod er vooral in de duurdere klassen groot is. Theoretische verkooptijd Het lijkt er op dat de landelijke en suburbane woonmilieus in Zoetermeer geen geschikte woonmilieus vormen voor de verkoop van dure appartementen. Om de populariteit van verschillende prijsklassen te toetsen wordt het huidige aanbod vergeleken met de verkoopcijfers van het voorgaande jaar. Door het aanbod te delen door het aantal verkochte appartementen wordt een theoretische doorlooptijd berekend voor het huidige aanbod. Het laat zien hoe lang het zou duren voordat alle appartementen die op dit moment te koop staan verkocht zijn. De appartementen worden verdeeld in de prijsklassen die in het woningmarktonderzoek gehanteerd werden. Daarbovenop is er een extra categorie ‘> € 400.000,-‘ omdat de betreffende appartementen van Nuova Campagna in deze prijsklasse vallen. Ook wordt gekeken hoe deze cijfers zich verhouden tot de cijfers voor de gehele regio om te analyseren of Zoetermeer hierin veel verschilt van de omringende gemeenten. Tabel 27 - Appartementen verkoop en aanbod Zoetermeer Prijsklassen (€) Sociaal (0-174.000,-) Middelduur (174-245.000,-) Duur (> 245.000,-) Duurste (> 400.000,-) Alle prijsklassen (> 0,-) Bron: Funda.nl (21-06-12)

Verkocht (in een jaar)

Aanbod (huidig)

247 55 19 2 321

454 214 85 11 751

Haaglanden Theoretische verkooptijd (jaren) 1,8 3,9 4,5 5,5 2,4


Aanbod (huidig)

2308 789 697 144 3855

3963 1808 1742 429 7508

Theoretische verkooptijd (jaren) 1,7 2,3 2,5 3,0 2,0

Bovenstaande tabel laat zien dat voor de goedkoopste koopappartementen in Zoetermeer op dit moment ongeveer een even groot draagvlak is als in de rest van de regio Haaglanden; een theoretische verkooptijd van 1,8 jaar tegenover 1,7 jaar. Deze verkooptijden liggen onder de gemiddelde verkooptijden voor alle prijsklassen. De analyse van de woningmarkt liet eerder al zien dat in Zoetermeer inderdaad een goede markt is voor goedkope koopappartementen. De zwakke markt voor dure koopappartementen in Zoetermeer wordt ook benadrukt door bovenstaand tabel. De theoretische verkooptijd ligt voor de duurste categorie in Zoetermeer veel hoger dan het gemiddelde van alle prijsklassen samen én is bijna twee maal groter dan de gemiddelde verkooptijd van de duurste appartementen in de regio Haaglanden.

Regio Haaglanden In het geval van Nuova Campagna waren het ook de duurste appartementen die minder snel een koper vonden. In de regio Haaglanden zijn er ten opzichte van het aanbod het afgelopen jaar bijna twee maal zo veel appartementen (door)verkocht in de duurste categorie dan in Zoetermeer. Er is in de regio dus wel een redelijke markt voor duurdere appartementen. Zoetermeer lijkt qua leefomgeving niet aantrekkelijk te zijn voor duurdere appartementen. Om dit nader te onderzoeken wordt de verkoop en aanbod in de gehele regio voor het afgelopen jaar in kaart gebracht.

84



2013

Figuur 63 - Aanbod > € 400.000,-

De woningen die na de oplevering van Nuova Campagna nog niet verkocht waren, bevonden zich allemaal in de prijsklasse boven € 400.000,-. Waar in Zoetermeer in twaalf maanden tijd slechts twee appartementen zijn verkocht in deze klasse, zijn dat er voor de hele regio Haaglanden 144. De verspreiding van die verkochte appartementen is te zien in de linkerafbeelding hierboven. Deze dure appartementen bevinden zich voornamelijk in wijken die volgens de Steen van Rosetta in de stedelijke woonmilieus bevinden. Om precies te zijn: stedelijk levendig en stedelijk exclusief. Dit zijn Scheveningen en de noordzijde van het Centrum in Den Haag. In de buitenwijken van Den Haag zijn vrijwel geen appartementen in deze klasse verkocht. Ook het aanbod bevindt zich in deze prijsklasse vooral in de stedelijke omgeving. Onderstaande tabel laat de verhouding zien tussen verkoop en het aanbod van appartementen in de duurste klasse voor de stedelijk exclusieve en stedelijk levendige buurten vergeleken met die van Zoetermeer en de regio Haaglanden in het geheel. Tabel 28 - Appartementen verkoop en aanbod > € 400.000,-

Stedelijk exclusief Stedelijk levendig Zoetermeer Totaal Haaglanden Bron: Funda.nl (15-10-12)


Aanbod (huidig)

33 43 2 144

40 113 11 429

Theoretische verkooptijd (jaren) 1,2 2,6 5,5 3,0

Er is een aanzienlijk verschil af te lezen. Vooral in de stedelijk exclusieve buurten (Belgisch park, Statenkwartier, Stadhoudersplantsoen, Vogelwijk, Duttendel) ligt de verkoopduur van appartementen in de duurste klasse veel lager dan in alle andere woonmilieus in de regio. Ook in de stedelijk levendige buurten ligt de gemiddelde verkoopduur onder het regionale gemiddelde. Ook de allerduurste verkochte appartementen (> € 500.000,-) bevinden zich hoofdzakelijk in de levendige en exclusief stedelijke wijken van Den Haag. Enkele uitschieters bevinden zich bijvoorbeeld in Delft en Wassenaar. Eveneens in exclusieve en levendige buurten. In landelijke gemeenten als PijnackerNootdorp, Leidschendam en Zoetermeer, lijkt weinig draagvlak te zijn voor deze categorie. Het feit dat de duurste appartementen in Nuova Campagna moeilijk verkochten is dus niet zo verwonderlijk.

85



2013

Figuur 65 - Aanbod > € 500.000,-

Huidige situatie

Te koop

Doorverkocht

Momenteel staan vijf van de 95 koopwoningen in Nuova Campagna te koop (funda.nl 01-09-12). Van die woningen zijn vier woningen reeds bewoond. Daarnaast zijn sinds de oplevering in 2009 vier woningen van eigenaar gewisseld. In totaal zijn er dus acht van de 95 koopappartementen waarvan de eerste eigenaar binnen ongeveer drie jaar vertrokken is of wil vertrekken. Dat is 8% van het totaal. Bij het complex Spazio in het Stadscentrum was dit voor veertien woningen het geval. Dat is 16% van het totaal. Spazio is echter al zes jaar geleden opgeleverd. Men kan hieruit dus niet concluderen dat zittende bewoners in Nuova Campagna over het algemeen langer in hun woning blijven dan bijvoorbeeld de bewoners van Spazio. Wat opvalt is dat vijf van de acht appartementen met een vertrokken of vertrekkende eigenaar zich in het gebouw ‘La Fortezza’ bevinden. La Fortezza is het enige gebouw binnen het project met koopwoningen aan een galerij. Tevens heeft dit gebouw het minste uitzicht. Het gebouw is namelijk aan alle zijden omgeven door woningen. Uit de voorgaande projectanalyses is al gebleken dat uitzicht een belangrijke rol speelt kan spelen bij de keuze voor een appartement. Appartementen met een vrij uizicht hebben vaak de voorkeur boven andere appartementen. Wellicht dat bewoners van de doorverkochte woningen en de woningen die te koop staan dit punt in hun beslissing meenemen. Daarnaast is de aanwezigheid van een galerij in plaats van een portiek een mogelijk aandachtspunt. Nuova Campagna staat bekend om

86


2013

de extra luxe en comfort die de woningen bieden. Een galerij zou mogelijk het ‘exclusieve gevoel’ niet ten goede komen. Qua uistraling lijkt La Fortezza veel op de twee flankerende huur-gebouwen.

Huurwoningen Alle 37 huurappartementen in de gebouwen La Selva en La Collina zijn momenteel bewoond. Drie van deze 37 woningen staan te huur aangeboden. De appartementen zijn op de verdiepingen ontsloten via een galerij en op de begane grond direct toegankelijk. Er zijn geen huurwoningen met portieken ontsloten. Alle woningen hebben een balkon als buitenruimte. Ook de woningen op de begane grond. Ook hebben de woningen alleen een vergelijkbaar uitzicht, oppervlakte (100-112 m2) en prijs (€ 850 - € 1000). Het is dus moeilijk om conclusies te trekken over de woonvoorkeuren aan de hand van deze gegevens.

Figuur 66 – Woningen die momenteel te huur staan (okt ’12)

Uit de woningmarktanalyse blijkt dat voor huurappartementen in de vrije sector in Zoetermeer een betere markt is dan voor koopappartementen. Om hier een concreter beeld van te krijgen is met de gegevens van Funda net als voor de koopappartementen een verhouding te berekening tussen wat aangeboden wordt en waar vraag naar is.

87


Zoetermeer Prijs p/m (€)

Verhuurd (in een jaar)

Aanbod (huidig)

118 99 50 49

74 73 50 26

> 0,> 600,> 800,600 - 800,-

2013

Haaglanden Theoretische verkooptijd (jaren) 0,6 0,7 1,0 0,5


Aanbod (huidig)

2901 2586 1799 824

1385 1354 1114 252


Appartementen verhuur en aanbod Bron: Funda.nl (27-11-12)

De theoretische verkooptijd van huurappartementen in alle prijscategorieën is zowel voor Zoetermeer als voor de hele regio Haaglanden minder dan een jaar. Dit betekent dat het aantal appartementen dat in een jaar verhuurd is, hoger ligt dan het huidige aanbod. Vooral in de categorie € 600-800,- ligt het aandeel verhuurde woningen ten opzichte van het aantal aangeboden woningen relatief hoog. De theoretische verkooptijd van die woningen is in Zoetermeer slechts een half jaar. Ook het gemiddelde voor de regio Haaglanden is voor deze prijsklasse relatief gunstig. Onderstaande cijfers laten zien hoe de verhoudingen liggen tussen het aantal verhuurde woningen en het huidige aanbod voor huurappartementen voor Oosterheem en Nuova Campagna in het bijzonder. De huurprijzen van de appartementen van het project Nuova Campagna liggen allemaal boven de 800,-. De theoretische verkooptijd van het huidige aanbod ligt hoger dan in de rest van Oosterheem. De hoeveelheden zijn te laag om harde conclusies te trekken, maar men kan wel zeggen dat huurappartementen in Oosterheem in principe eenzelfde potentie lijken te hebben als in de rest van Zoetermeer. Tabel 29 - Appartementen verhuur en aanbod Nuova Campagna Prijs p/m (€) > 0,> 600,> 800,600-800,Bron: Funda.nl (27-11-12)


Aanbod (huidig)

2 2 2 -

3 3 3 -

Oosterheem Theoretische verkooptijd (jaren) 1,5 1,5 1,5 -


Aanbod (huidig)

19 19 11 8

12 12 10 3


88


4.2.1.3.2

2013

Woongedrag Nuova Campagna samengevat

Met Nuova Campagna is het gelukt om in het middeldure en dure segment woningen te ontwikkelen die in trek waren. Hoewel er in Zoetermeer tot dusverre nooit een sterke markt voor dure koopappartementen was, is de verwachting dat de vraag in deze categorie weer toe zal nemen. Nuova Campagna is daarom een voorbeeld van hoe hierop ingespeeld kan worden. Echter, wanneer de prijzen van appartementen boven € 400.000,- uitkomen, lijkt Zoetermeer niet geschikt. Woonmilieus Uit de plananalyse blijkt dat het overgrote deel van de appartementen en penthouses met een prijs boven de € 400.000,- dat in Zoetermeer te koop staat zich in de suburbane en landelijke buurten bevindt. De woningen in die prijsklasse die in een tijdsspanne van een jaar verkocht zijn bevinden zich echter aan de rand van het centrum. Vooral in de stedelijk exclusieve en stedelijk levendige buurten in de regio Haaglanden blijkt een markt te zijn voor de dure appartementen. Populariteit De verkochte woningen zitten aan de ondergrens van de prijsklasse. De allerduurste woningen blijken relatief moeilijk te verkopen. Uit de beschikbare gegevens blijkt zelfs dat er in een jaar tijd in Zoetermeer geen woningen zijn (door)verkocht van boven de € 439.000,-. De theoretische verkooptijd ligt voor de duurste categorie in Zoetermeer veel hoger dan het gemiddelde van alle prijsklassen samen én is bijna twee maal groter dan de gemiddelde verkooptijd van de duurste appartementen in de regio Haaglanden. Verloop Uit de transacties sinds de oplevering kan men opmaken dat Nuova Campagna een vergelijkbaar verloopcijfer kent als het complex Spazio. Uitzicht en ontsluiting Appartementen met een vrij uizicht hebben vaak de voorkeur boven andere appartementen. Een galerij zou mogelijk het ‘exclusieve gevoel’ niet ten goede komen. Huur De hoeveelheden zijn te laag om harde conclusies te trekken, maar men kan wel zeggen dat huurappartementen in Oosterheem eenzelfde potentie lijken te hebben als in de rest van Zoetermeer.

89


4.2.2

2013

INTERVIEWS EN ENQUÊTES

Doel Beweegredenen achterhalen. Waarom wel voor deze woning en dit complex gekozen? Voorkeuren achterhalen Stappenplan - Kadaster/funda raadplegen. Zoeken op woningen die onlangs van eigenaar zijn gewisseld. - Bewoners benaderen met een brief (of telefonisch). Vragen om medewerking en respons via telefoon of mail. - Bij weinig respons bewoners persoonlijk benaderen. - Afspraak maken voor interview.

4.2.2.1 EDELWEISS, OOSTERHEEM Geïnterviewde: Hans van Dinteren, Verkoopmedewerker Blauwhoed Eurowoningen Bevindingen naar aanleiding van het interview: Wie zijn de kopers? Leeftijd Gemiddelde leeftijd: 51 jaar. Samenstelling Tweepersoonshuishoudens Inkomen Het zijn huishoudens met wat geld over uit de verkoop van hun vorige woning en die zichzelf nog willen verwennen in hun laatste levensfase. Ze verlaten een eengezinswoning, welke na het vertrek van de kinderen toe was aan renovatie. De woning blijkt te groot voor de toekomst, dus is verhuizen naar een appartement een betere optie dan renoveren. De huishoudens houden van luxe, maar zijn niet heel rijk te noemen. Waarom kozen de kopers voor Edelweiss? Sociaal Het is een klein en prettig gebouwtje. Het zijn de sociale mensen die voor Edelweiss hebben gekozen. Ze willen weten wie waar woont en zijn geïnteresseerd in mensen. Ze willen niet in een hoge toren wonen. Voorzieningen Verder ligt het gebouw dichtbij het nieuwe centrum van Oosterheem. De drukte van het centrum loopt echter niet langs het gebouw. Ook is er een medisch centrum nabij en ligt het gebouw naast een park. Uitzicht Alle woningen hebben vrij uitzicht (op het park). Ontwerp De wijzigingen die tijdens de laatste fase van de ontwikkeling zijn doorgevoerd, zijn goed in de smaak gevallen. De balkonspijlen zijn vervangen door glazen platen. Ook de borstweringen zijn vervangen door glas. Hierdoor ontstaat veel meer uitzicht vanuit de woonkamer. Ook is de witte kleur van het gebouw een positieve verandering gebleken. Ontwerp Type B en C zijn de meest gewilde woningen. Vooral door de grootte van de living en bij type C ook door de balkons met een gunstige oriëntatie (middagzon).

90


VVE Modelwoning

2013

Ook de bijkeuken die grenst aan de keuken is in woningtype B en C een doorslaggevende factor geweest. De vrije indeelbaarheid van de badkamers was ook een pluspunt voor veel woningzoekenden. Typerend voor de doelgroep is de wens dat de VVE ‘dik is aangekleed’. De bijkomende kosten hiervan wegen niet op tegen de extra service. Veel potentiële bewoners zijn na het bezoeken van de modelwoning (Type C) alsnog over de streep getrokken.

4.2.2.2 SPAZIO, STADSCENTRUM

Geinterviewden: Saman Mohammadi Gertjan Stierman Michel Breugem

Bewoner Buitenom 91 Bewoner Noordwaarts 226 Directeur Van Brero & Breugem Makelaardij

Bevindingen naar aanleiding van de interviews: Spazio is opvallend door zijn hoogte. Bewoners kiezen ervoor omdat zij de voorkeur voor anoniem hebben. Dit blijkt uit beide interviews met de bewoners. Sociale mensen met de voorkeur voor een woning in het stadscentrum kiezen eerder voor woningen langs een winkelstraat.     

Voorkeur voor 4 kamers Voorkeur voor vrij uitzicht en middagzon op de woonkamer (architectuur en gevelontwerp speelt daarbij een rol). Loggia en balkon worden veel gebruikt. Parkeren is een belangrijk punt Slechte punten volgens makelaar: loggia en parkeren Opvallend: Twee van de laatste drie verkochte appartementen waren niet voor primair gebruik.

4.2.2.3 BIJDORP, DRIEMANSPOLDER Bewonersenquête. Uitgevoerd door VAC Zoetermeer, 2010  49 huishoudens 84% van de bewoners heeft meegewerkt. Het onderzoek is dus representatief. Karakteristieken bewoners Huishoudens: Eenpersoonshuishoudens: 69% Tweepersoonshuishoudens: 31% Gemiddeld aantal personen per huishouden: 1,3 Leeftijd: 61 t/m 70 jaar: 14% 71 t/m 80 jaar: 20% 81 jaar en ouder: 65%

91


2013

Woning 88% van de bewoners beoordeelt de woning als positief. Bewoners zijn tevreden tot zeer tevreden over hun woning. De meeste bewoners drogen hun was in de badkamer. Zij missen een balkon. De deuren zijn te hoog om een wasrek op te hangen en de berging is bij enkele woningen te klein voor het plaatsen van een wasdroger. Succesfactoren:  Afmeting van de ruimten:  Indeling van de woning:  Onderlinge geluidsisolatie  De toetreding van daglicht  Het aantal wandcontactdozen Faalfactoren:  Ontbreken van een balkon:  Uitzicht van de woning:  Ontbreken van te openen ventilatieroosters:  Afmeting van de inpandige berging:  In gebouw Forum ondervindt men overlast van gebouw Domus tijdens de wisseling van personeel bij overgaan van de dag- naar nachtdienst.  In gebouw Hortus ondervindt men overlast van het gebruik van de algemene ruimten op de begane grond  Bij de woningen in gebouw Hortus grenzend aan gebouw Pagus wordt hinder ondervonden van de koelinstallatie op het dak van gebouw Pagus  Hinder wordt ondervonden van de luchtstroom die wordt veroorzaakt door de inblaasroosters in het plafond, vooral boven zitplaatsen in de woonkamer. Ook het geluid dat de installatie veroorzaakt wordt als hinderlijk ervaren. Om deze redenen zetten de bewoners de installatie regelmatig uit.  De WTW-unit en cv-ketel zijn nog nooit onderhouden.  Etensluchtjes uit andere woningen worden regelmatig geconstateerd.  De werking van de vloerverwarming Woongebouw 80% van de respondenten is tevreden over het woongebouw. Succesfactoren:  Het functioneren van de bewonerscommissie  De sfeer en sociale controle onder de bewoners  De aanwezigheid van medische voorzieningen. Faalfactoren:  De inrichting van het binnenplein.  Het functioneren van de liften deze zijn vaak en lange tijd buiten gebruik.  De profilering van de galerij t.p.v. de toegangsdeur van de woning bij het gebruik van een rollator.  De grote afstand naar de vuilcontainers.  De plaats van de huisnummers bij de hoofdentree is bij aankomst op het plein niet goed waar te nemen voor bezoekers. 92


 

2013

Voor de bewoners is geen afzonderlijke, gezamenlijke ontmoetingsruimte aanwezig. Geen beschutte wachtruimte voor taxi en de ouderenbus

Woonomgeving Over de woonomgeving is 79% tevreden. Succesfactoren:  De afstand tot voorzieningen, voor de dagelijkse boodschappen  Ook de aanwezigheid van medische voorzieningen op de begane grond van de gebouwen  De directe woonomgeving rondom het gebouw wordt schoongehouden door actieve bewoners. Faalfactoren:  Te weinig parkeerplaatsen die ook nog ver van de gebouwen aanwezig zijn  De slechte bestrating  Onvoldoende onderhoud van het tunneltje naar de Dorpsstraat

Conclusies bewonersenquête Bijdorp 1. Het merendeel (85%) van de bewoners van complex Bijdorp is tevreden over hun woning, het woongebouw en de woonomgeving. 2. Het onderzochte gedeelte van Bijdorp is levensloopgeschikt. Onder de tevreden bewoners is ruim 65% ouder dan 80 jaar. De meest opvallende knelpunten zijn het ontbreken van:  een buitenruimte/balkon  een bovenlicht of een te openen raampje  een opklapbankje in de lift  een abri/wachthuisje voor het wachten op de bus/taxi  een gezellige ontmoetingsruimte  een levendig binnenplein  voldoende autoparkeerplaatsen voor bezoekers

93


2013

4.2.2.4 NUOVA CAMPAGNA, OOSTERHEEM

Bewonersenquête  25 huishoudens

Om de bevindingen over het woongedrag in het complex Nuova Campagna te toetsen is een vragenlijst opgesteld en verspreid over alle 132 huishoudens. In totaal hebben 29 huishoudens de vragenlijst ingevuld. Hiervan zijn er 25 volledig en correct ingevuld en bruikbaar voor de toetsing. Dat is 19% van de huishoudens in het complex. Karakteristieken bewoners Op de vraag onder welke doelgroep de bewoners zichzelf scharen, zegt 68% ‘Senioren’. 12% valt onder de gezinnen en 20% ziet zichzelf als overige doorstromers. Er bevinden zich geen starters onder de respondenten. De woningen worden voornamelijk bewoond door tweepersoonshuishoudens (76%). Ook zijn er enkele één- (16%) en driepersoonshuishoudens (8%). Onder de respondenten zijn geen gezinnen met meer dan één kind. Overigens zitten de kinderen die woonachtig zijn in Nuova Campagna tegen het einde van hun tienerjaren. Dit betekent dat wanneer zij het ouderlijk huis verlaten, de achterblijvende ouders op den duur ook tot de tweepersoonshuishoudens gerekend worden en de gemiddelde leeftijd in het complex, welke nu op 60,4 jaar ligt, theoretisch gezien op zou kunnen lopen. De nadruk ligt dus zowel nu als in de toekomst duidelijk op senioren. Het overgrote deel van de bewoners (76%) liet een eengezinswoning achter. Verder is 71% van de bewoners afkomstig uit Zoetermeer.    

Aantal personen per huishouden: Gemiddelde leeftijd: Vorige woning: o Appartement: o Eengezinswoning: Afkomstig uit: o Oosterheem: o Overig Zoetermeer: o Overig Haaglanden: o Overig Nederland:

1,92 60,4 jaar 24 % 76 % 0% 71% 21 % 8%

Woonvoorkeuren Om de eerste woonvoorkeuren van de bewoners te achterhalen is er gevraagd in hoeverre bepaalde aspecten een rol speelden bij de keuze voor hun woning door een cijfer te geven van 1 tot 5. Een 1 staat voor ‘Geheel niet belangrijk’ en een 5 voor ‘Heel belangrijk’.

94


De resultaten laten zien dat de oppervlakte van de woning, het balkon, het uitzicht en de parkeermogelijkheden de belangrijkste aspecten waren bij het zoeken naar de ideale woning. Deze speelden ten opzichte van elkaar een even grote rol. De indeling van de woning, de verdieping en de ontsluiting speelden de kleinste rol en scoren tussen ‘Neutraal’ en ‘Belangrijk’. De prijs en de architectuur scoren beiden een 4,0. Dat ligt net onder het gemiddelde van 4,1.

2013

Wat waren voor u doorslaggevende aspecten toen u zocht naar een nieuwe woning? 5,0 4,0

4,4

4,4

4,4 4,4

4,2 3,8 3,8

4,0

4,0

4,1

3,8

3,0 2,0 1,0 0,0

Woontevredenheid Om de woontevredenheid van de huidige bewoners te toetsen is de bewoners gevraagd de verschillende woonaspecten een cijfer te geven van 1 tot 5. Een 1 staat voor ‘Zeer ontevreden’ en een 5 voor ‘Zeer tevreden’. Het balkon, het uitzicht en de parkeermogelijkheden in het complex scoren bij deze vraag het hoogst (4,7). Ook de oppervlakte van de woning en de architectuur voldoen ruim aan de wensen van de bewoners (4,5). De prijs en de technische staat van de woning komen daarentegen het slechtst uit de bus. Dit zijn de enige aspecten die gemiddeld lager scoren dan een 4 (=’Tevreden’). Een belangrijke kanttekening hierbij is dat ondanks de relatief lage gemiddelde score, 64% van de respondenten tevreden is over de prijs.

Hoe beoordeelt u onderstaande punten nu ten aanzien van uw woning? 5,0 4,0

4,7 4,7

4,5 4,4 4,3

4,3 3,4

4,7

4,5 4,1

4,1

3,7

3,0 2,0 1,0 0,0

Het totale gemiddelde voor de woontevredenheid ligt op 4,3. De bewoners zijn dus meer dan tevreden over hun woning. De vier aspecten die bij het zoeken naar een nieuwe woning het belangrijkst waren (oppervlakte, balkon, uitzicht en parkeren), blijken ook het hoogst te scoren in de woontevredenheid en scoren zelfs bijna een ‘zeer tevreden’. Bij het zoeken naar een nieuwe woning werden de prijs en de architectuur als even belangrijk beoordeeld, maar scoorden beiden onder gemiddeld. Over de prijs zijn de bewoners achteraf minder tevreden dan over de architectuur. De woningindeling en de verdieping waarop de woning zich bevindt, speelden bij het zoeken naar een nieuwe woning een ondergemiddelde rol. Bewoners geven nu aan meer dan tevreden te zijn over deze punten. 95


2013

Naast het geven van een cijfer hebben de respondenten de mogelijkheid gekregen om algemene plus- en minpunten woordelijk toe te lichten en bij eventuele verhuisgeneigdheid een omschrijving te geven van de ideale woning. Als pluspunten worden de balkons en de locatie het vaakst benadrukt. Ook de parkeermogelijkheden, de oppervlakte en de indeling van de woningen worden door diverse bewoners opgenoemd als algemene pluspunten van de woning. Uit de algemene opmerkingen blijkt wederom de technische staat het belangrijkste minpunt. Bijna alle bewoners vinden de afwerking in de overdekte openbare ruimten onder de maat. Er zijn diverse onvolkomenheden te noemen. Ook de beperkte service van zowel de aannemers als de VVE hieromtrent wordt opgenoemd in de kritiek. Wat opvalt is dat het vooral de bewoners van de portiekgebouwen zijn die klagen over de overdekte openbare ruimtes. De parkeergarages zijn slecht afgewerkt en hebben last van lekkages. Ook de portieken zijn technisch niet goed afgewerkt en zijn daarnaast vooral voor minder validen moeilijk toegankelijk. De bewoners van de galerijwoningen noemen de ontsluiting niet op in hun kritiek. Verder zijn het de galerijbewoners die de contacten met de buren opnoemen als algemeen pluspunt. Dit geldt zowel voor huurders als kopers. Verhuisgeneigdheid Van de respondenten zegt slechts 8% binnen twee jaar te willen verhuizen. 68% wil zeker niet binnen twee jaar verhuizen en de overige 24% weet het niet. Als men zou besluiten om te verhuizen zouden persoonlijke redenen de grootste rol spelen bij die beslissing. Daarna zou de hoogte van de prijs de belangrijkste reden zijn om een andere woning te zoeken. Wat zou voor u de belangrijkste reden zijn om te verhuizen? 5,0 4,0 4,0

3,6 3,1

3,0

3,1 2,9 3,0

3,4 3,3

3,3

3,5 3,4

2,9

2,0

1,0

0,0

Hoewel het aantal kamers van de woningen voor de bewoners een van de minst belangrijke redenen is om te verhuizen is het interessant om de visies hierover te bekijken. De respondenten hebben gemiddeld de beschikking over 3,8 kamers. Echter, het gewenste gemiddelde ligt op 4,0. 25% van de respondenten met een vierkamerwoning zegt nu de behoefte te hebben aan een vijfkamerwoning en 22% van de 96


2013

driekamerbezitters geeft aan liever een vierkamerwoning te hebben. Alle respondenten die reeds een vijf- of zeskamerwoning bezitten zijn tevreden met dat aantal. De gewenste verschuiving is afgebeeld in onderstaande grafiek. 60% 50% 40% 30%

Huidig

20%

Gewenst

10% 0% 2

3

4

5

6

7

Aantal kamers

Naast het aantal kamers zou met name de architectuur nauwelijks een reden zijn om Nuova Campagna te verlaten. Ook praktische aspecten als de woningindeling en het oppervlakte zouden amper een rol spelen bij een eventueel vertrek.

Complexopzet Op de vraag wat voor type complex de voorkeur heeft zegt 100% liever in een kleinschalig complex te wonen in plaats van een grootschalige. 60% zegt de voorkeur te hebben voor een sociale opzet. De personen die voor anoniem kiezen in plaats van sociaal wonen allemaal in een woning die ontsloten is met een portiek. 100 80 60 40 20 0

97


4.2.3

2013

SUCCES- EN FAALFACTOREN CASESTUDIES

Tabel 30 – Succes- en faalfactoren casestudies samengevat

Succesfactoren Edelweiss

Spazio

-

Grote woningen zijn in trek Locatie (park, winkels, medisch centrum Modelwoning Bewoners kiezen eerst voor grootte, dan voor zon en uitzicht Vierkamerwoningen in trek Woningen met vrij uitzicht populair Zittende bewoners zijn tevreden. Kiezen bewust voor locatie en anonimiteit

Faalfactoren -

-

-

Bijdorp

Nuova Campagna

-

Ligging t.o.v. winkels Medische voorzieningen Kleinschaligheid Sociale contacten (combinatie van galerij en binnenplein) Indeling woning Oppervlakte woning

-

Kleinschaligheid Architectuur en uitstraling Rust/ruimte/groen Sociale contacten (galerijen)

-

-

Benedenverdiepingen minder in trek Kleinste types niet in trek Niet meer aan te passen

Te grote toevoeging in één keer Te duur voor geinteresseerden Parkeervoorzieningen zijn niet optimaal. Drukte door winkelend publiek en hoge maandelijkse kosten. Ontbreken van echte buitenruimten Inrichting binnenplein Ontbreken van overdekte ontmoetingsruimte Parkeervoorzieningen (bezoekers) zijn niet optimaal Ontbreken van balkons Te kleine berging Uitzicht Locatie niet geschikt voor penthouses. Technische staat van openbare ruimten (parkeergarages en portieken)

98


5

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

5.1

VRAAG EN AANBOD

2013

Individualisering Hoewel Zoetermeer tot voor kort bekend stond als typische gezinsstad zal de komende jaren een transitie plaatsvinden waarbij de gezinnen zich opsplitsen in kleinere huishoudens. De ouders gaan als ‘empty nesters’ en later als senioren verder en de kinderen maken als starters hun debuut op de woningmarkt. Om dit proces in goede banen te leiden is voldoende doorstroming essentieel. Om voorspellingen te doen voor de toekomstige vraag op de woningmarkt is het noodzakelijk om zo nauwkeurig mogelijk in kaart te brengen hoe de huishoudens zich ontwikkelen. Landelijk is een trend te zien waarbij procentueel steeds meer kleine huishoudens de vraag bepalen. Er wonen gemiddeld steeds minder mensen in een woning. Meer kleine huishoudens betekent in het algemeen ook: minder budget voor wonen. Het zijn vooral jongeren die toenemend vragen om een woning die past bij één inkomen. Een grotere behoefte aan appartementen, ook bij niet-senioren, is hier een teken van. CBS verwacht over enkele decennia zelfs dat 44% van de Nederlandse huishoudens uit één persoon zal bestaan14. De helft daarvan zullen ouderen zijn. In Zoetermeer neemt het aantal een- en tweepersoonshuishoudens ook toe. Met name de groei van het aantal ouderen zal de komende jaren explosief zijn. Actuele marktontwikkelingen De wereldwijde kredietcrisis die in 2007 ontstond heeft gezorgd voor een opeenstapeling van negatieve gevolgen voor de woningmarkt. Woonconsumenten hebben een aanzienlijk lagere leencapaciteit, woningen leveren minder op en er vindt minder doorstroming plaats. Banken verkleinen daarnaast de leenmogelijkheden door hogere inkomenseisen te stellen. Het gevolg is dat het begin van de woningmarktketen nu op slot lijkt te zitten, waardoor starters minder kansen hebben. Dit zorgt voor een groeiende druk op de huursector en minder doorstroming in de koopsector. Ondanks de financiële depressie bestaan de actuele plannen voor nieuwbouw in Zoetermeer uit ongeveer 4.800 woningen. Dit betreft concrete plannen die de eerstkomende jaren uitgevoerd worden, maar ook zoeklocaties voor de lange termijn. Daarnaast worden 800 woningen gesloopt.

Figuur 67 - Nieuwbouw per bouwperiode Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

14

Bron: CBS.nl

99


2013

Vergrijzing In heel Nederland vindt vergrijzing plaats. In Zoetermeer zal dit vooral na 2020 voelbaar zijn. Vergrijzing betekent vaak een algemene verschuiving van koop naar huur (KAW, 2012). Tot 2009 waren de gezinnen het sterkst vertegenwoordigd in Zoetermeer. De opkomende groep 55-75 jarigen is sindsdien de grootste groep huishoudens. Tot 2020 zal dit de snelst groeiende groep in Zoetermeer blijven. Op het moment dat deze groep babyboomers ongeveer tegelijk de leeftijd 75+ bereikt, zal dat tot 2030 de snelst groeiende groep zijn.  55-65 jarigen: (empty nesters) hun wens is vooral een gedachte voor de langere termijn  65-75 jarigen: oriënteren zich serieuzer  75-plussers: verhuizen vaak noodgedwongen, als gevolg van gezondheidsproblemen. Vooral in de periode na 2020 zal de vraag naar toegankelijk wonen sterk toenemen, omdat vanaf die periode de groep 75-plussers fors in aantal zal groeien. Na 2030 zal er hoogstwaarschijnlijk weer een kentering plaatsvinden. De groep 75-plussers zal op den duur komen te overlijden en de staters zullen op hun beurt weer gezinnen stichten. Hoe dit precies zal verlopen zal continu opnieuw voorspeld moeten worden zodra nieuwe informatie beschikbaar is.

25000 20000 15000 10000

75+ 55-75 jaar Gezinnen 30-55 jaar 1+2 pers 30-35 jaar

5000

Tot 30 jaar

0 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Figuur 68 - Gemeente Zoetermeer. Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijdsgroepen, 2000-2030

Cyclus tussen vraag en aanbod Zowel de vraag als het aanbod op de Zoetermeerse woningmarkt verandert voortdurend. In beginsel proberen ontwikkelende partijen antwoord te geven op de huidige vraag. Door nieuwe toevoegingen aan de voorraad wordt de druk verlegd. Daarmee verandert de vraag ook weer. Op die nieuwe vraag wordt weer met nieuw aanbod gereageerd. Wat volgt is een zeer dynamische wisselwerking met een steeds veranderende vraag en een verschuiving van de potenties. Zo is tijdens de bestudering van de Zoetermeerse woningmarkt duidelijk geworden dat in een korte periode (2007-2012) de focus op de woningmarkt compleet anders is komen te liggen. Uit de onderzoeksdocumenten van 2006 en 2007 viel op te maken dat de grootste vraag voor nieuwbouwappartementen destijds in de middeldure prijsklasse lag. Sinds 2007 is vervolgens veel bijgebouwd in die middeldure klasse. De behoefte voor nieuwbouw ligt door deze veranderingen voor de komende jaren weer meer op de goedkopere en duurdere categorieën.

100


5.2

2013

VERHUISGENEIGDHEID IN THEORIE EN PRAKTIJK

Uit cijfers van het WoonOnderzoek Nederland 2009 blijkt dat 33% van de Zoetermeerse huishoudens verhuisgeneigd is. Dat is meer dan het dubbele van het landelijk gemiddelde van 14%. Hoewel deze verhuisgeneigdheid in Zoetermeer dus relatief groot is, is de doorstroming niet optimaal en zijn de marktkansen voor appartementen niet voor alle categorieën ideaal te noemen. De grote verhuisgeneigdheid betekent overigens niet dat mensen ontevreden zijn over Zoetermeer of de Zoetermeerse woningen. Slechts in een derde van de gevallen zou de woning of de omgeving de reden zijn om te verhuizen. Ook zegt 70% van de verhuisgeneigden in Zoetermeer te willen blijven en bijna de helft zou verhuizen om persoonlijke redenen. In overige delen van de regio Haaglanden zijn de verhoudingen andersom en zou de woning of de woonomgeving vaker reden zijn om te verhuizen dan persoonlijke redenen. Ook de praktijkvoorbeelden van hoofdstuk 4 geven niet het idee dat de kwaliteit van de woningen of de woonomgeving reden is voor bewoners om te verhuizen. In het complex Nuova Campagna is slechts 8% van de bewoners verhuisgeneigd. Dat percentage ligt ver onder het gemiddelde van Zoetermeer. Dat lage percentage is deels uit te leggen met het feit dat de bewoners van Nuova Campagna slechts enkele jaren in het complex wonen, daar het in 2009 is opgeleverd. Van degenen die binnen nu en twee jaar zouden willen verhuizen zegt het grootste gedeelte van de bewoners dat dit om persoonlijke redenen zou zijn. Daarna zou de prijs de belangrijkste reden zijn. Dit is een bevestiging van wat al bleek uit het WoonOnderzoek Nederland. De woning of woonomgeving zelf zou in dit complex dus niet snel de reden zijn om te vertrekken. In het complex Nuova Campagna is drie jaar na de oplevering 8% van de bewoners vertrokken of heeft concrete plannen om op korte termijn te vertrekken. Bij Spazio is dat 16%. Echter Spazio is drie jaar eerder opgeleverd. Afgaande op deze getallen lijkt het dus ook voor Spazio niet zo te zijn dat bewoners die er eenmaal voor kiezen om in Spazio te wonen minder tevreden zijn over hun woning of hun woonomgeving en daarom zouden willen verhuizen. Het feit dat het betrekkelijk lang duurde voordat beide complexen volledig bewoond waren is eerder te verklaren vanuit bijvoorbeeld de gebouwvolumes en de prijs/kwaliteit verhoudingen. Een duidelijk praktijkvoorbeeld van dit laatste is het afketsen van verkoopdeals bij het project Edelweiss. Sinds de woningen in de verkoop zijn gegaan zijn er diverse tijdelijke overeenkomsten geannuleerd. Volgens de verkopende partij zijn dit meestal woningzoekenden, oftewel verhuisgeneigden, die uiteindelijk de financiën niet rond krijgen. De personen zijn verhuisgeneigd, maar verhuizen uiteindelijk dus niet.

101


5.3

WOONOMGEVING

5.3.1

MILIEU

2013

Typologie Uitgaande van de Steen van Rosetta-methode voor het classificeren van woonmilieus kan Zoetermeer gezien worden als een suburbaan onderdeel van de regio Haaglanden, waarbinnen het centrum van Den Haag het grootstedelijke gebied is. Zoetermeer is volgens deze methode in zijn geheel een suburbane stad te noemen, met het Stadscentrum als stedelijke kern en de oude dorpskern als dorpse of landelijke strook. De verscheidenheid binnen Zoetermeer is volgens de classificatie van de ‘Steen van Rosetta’ dus niet groot. De classificatie van ABF nuanceert dit enigszins. ABF maakt onderscheid tussen de wijken die het centrum omringen en de meest recente wijken daaromheen. Oftewel drie grote ringen met het centrum als centrum-stedelijke kern, de wijken daaromheen als buiten-centrum ring, en vervolgens de groenstedelijke wijken. De wijken onderscheiden zich door hun stedenbouwkundige opzet en de architectuur van de gebouwen. Gewenste woonmilieu in Zoetermeer Jonge huishoudens lijken op dit moment vooral aangetrokken te worden tot groen-stedelijk wonen, zoals het geval is in de wijken Rokkeveen, Noordhove en Oosterheem. Een deel van de jongeren kiest echter ook voor centrumstedelijk wonen. Oudere huishoudens zijn meer gebonden aan de ‘buitencentrum’wijken in Zoetermeer, maar hebben geen uitgesproken voorkeur. Volgens de literatuur is echt stedelijk wonen, dus bovenop de stedelijke voorzieningen inclusief alle bijbehorende ‘hectiek’, slechts voor een kleine minderheid aantrekkelijk. Alleen singles en jongeren hebben een uitgesproken voorkeur voor stedelijk wonen. Een complex als Spazio zou dus gezien de locatie geschikt zijn voor die twee doelgroepen. Bij de overige huishoudenstypes en leeftijdscategorieën wint de dorpse omgeving de meeste stemmen. Wat opvalt is dat qua voorkeuren ook ouderen minder gecharmeerd zijn van een centrumstedelijke locatie. De belangrijkste conclusie over woonmilieus is dat de wijken rondom het centrum in hun huidige vorm minder in trek zijn dan de andere wijken, vooral bij jonge huishoudens. De potentie ligt in groen-stedelijk wonen. Bij inbreidingslocaties in de wijken rond het centrum zal hier rekening mee gehouden moeten worden. Bij het plannen van nieuwe projecten is het verder verstandig te onderzoeken of het betreffende plan überhaupt binnen het milieu past. De praktijk laat bijvoorbeeld zien dat er voor penthouses in een wijk als Oosterheem een veel kleinere markt is dan in de luxe wijken van Den Haag.

102


5.3.2

2013

VOORZIENINGEN

Theorie In de stad woont de meerderheid liever in een wijk die meer centraal gelegen is ten opzichte van allerlei (stedelijke) voorzieningen dan in een wijk met een meer landelijk karakter. Uit het literatuuronderzoek blijkt dat er veel belangstelling is voor de kleine gemeente (33%) en de rand van de stad is als voorkeur de afgelopen jaren flink toegenomen tot bijna 34%. Dit is met name ten koste gegaan van het centrum van de stad dat slechts 14% geïnteresseerden kent. Zoals eerder genoemd is in een derde van de gevallen de woning of de woonomgeving bij Zoetermeerders de belangrijkste reden om te verhuizen. Vooral bij huishoudens die vanwege de woonomgeving verhuizen is de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen een belangrijk aspect. Uit de verschillende documenten van het literatuuronderzoek blijkt dat appartementenbewoners in steden uitgesproken wensen hebben als het gaat om voorzieningen in de nabije omgeving. Zowel kopers als huurders zien winkels voor de dagelijkse boodschappen als belangrijkste voorziening in de nabije omgeving. Verder is de aanwezigheid van een bus-of tramhalte en een openbaar park voor alle groepen belangrijk. De aspecten die juist typerend zijn voor de stad, zoals cafés, theaters en restaurants is slechts voor een klein deel van de bewoners een must.

Praktijk De praktijkvoorbeelden uit dit onderzoek laten een vergelijkbaar beeld zien. Uit de interviews van casestudie ‘Spazio’ blijkt dat bewoners van het stadscentrum vooral kiezen voor een appartement aldaar wegens de gunstige ligging ten opzichte van winkels en het openbaar vervoer. Bewoners van het seniorencomplex aan de Bijdorplaan zeggen eveneens zeer tevreden te zijn over de nabijheid van voldoende winkels voor de dagelijkse boodschappen. Verder is de aanwezigheid van medische voorzieningen voor hen belangrijk. Ditzelfde geldt voor de bewoners van Edelweiss in Oosterheem. Volgens de makelaar maken de toekomstige bewoners van dit complex bewust de keuze voor dit gebouw door de ideale ligging ten opzichte van winkels en medische voorzieningen. Ook heeft het aangrenzende park een belangrijke toegevoegde waarde. Nuova Campagna ligt ten opzichte van de andere complexen verder verwijderd van winkels en openbaar vervoer. Bewoners noemen dit echter niet als minpunt. Zij leggen daarentegen wel de nadruk op de parkeergelegenheid en de omgeving, welke zij als groen en rustig ervaren. Deze bewoners lijken dus bewust de keuze te maken om rust te verkiezen boven de nabijheid van winkels en openbaar vervoer.

Belangrijkste voorzieningen: 1. Winkels voor dagelijkse boodschappen 2. Bushalte 3. Openbaar park 4. Medische voorzieningen

103


5.4

WOONGEBOUW

5.4.1

VOLUME

2013

Jaarlijkse behoefte Het meest opvallende complex uit de praktijkvoorbeelden is Spazio. Spazio is qua bouwstijl en -volume zeer afwijkend van wat tot voor kort in Zoetermeer gangbaar was. De drie torens van Spazio vormen sinds de oplevering samen de top drie van hoogste gebouwen in Zoetermeer. De locatie -pal boven de winkels- de moderne uitstraling en de hoeveelheid woningen die het complex herbergt zijn zeer specifiek. Vandaar dat de vraag reist hoe een dergelijk complex zich manifesteert in een stad als Zoetermeer. Spazio bestaat in totaal uit 243 appartementen. Hoewel woningen van verschillende grootten, eigendomstypes en zowel drie- als vierkamerwoningen worden aangeboden, is de opzet en de architectuur van Spazio vrij eenduidig. De moderne uitstraling zal niet bij iedereen in de smaak vallen. Uit de woononderzoeken bleek al dat traditionele architectuur (vooral bij kopers) de voorkeur heeft. Ook de hoogte van de torens, het ontbreken van echte balkons en de ligging, in het meest levendige gedeelte van Zoetermeer, zijn zeer bepalende kenmerken. De woononderzoeken laten zien dat in Zoetermeer een jaarlijkse toevoeging van 250 appartementen tegemoet zou komen aan de doorstroming van de verschillende doelgroepen. Spazio voldoet op zichzelf al aan die hoeveelheid. Een complex van een dergelijk formaat met zoveel specifieke kenmerken brengt het risico met zich mee dat niet voldaan kan worden aan de wensen van appartementenzoekers van dat moment en op die manier niet optimaal kan bijdragen aan de doorstroming. Vooral met het gegeven in gedachten dat Zoetermeer een enorme vergrijzing tegemoet gaat is het des te meer de vraag of een gebouw als Spazio een bijdrage kan leveren aan de huisvesting van die nieuwe focusgroepen. Sociale interactie Volgens de gemeente zou het ideale appartement voor senioren zich in een kleinschalig complex bevinden15. De casestudies van dit onderzoek onderschrijven deze conclusie. Uit alle interviews en enquêtes blijkt inderdaad dat senioren een voorkeur hebben voor kleinschalige complexen met een sociaal karakter. De gesprekken met de verschillende belanghebbenden bevestigen ook de aannames dat het eerder de jongere huishoudens zijn die kiezen voor anoniem wonen. Dit laatste gaat meestal gepaard met een grootschalige opzet. Daar tegenover gaat het sociale karakter van complexen gepaard met een kleinschalige opzet. Senioren behouden vanuit hun appartement graag enig contact met de straat. Het liefst gecombineerd met een ruim balkon. Een woning hoog in een toren zal voor senioren een belemmering vormen in de sociale mogelijkheden. Echter, het bestuderen van complex Edelweiss laat zien dat een appartement op de laagste verdiepingen ook niet de grootste voorkeur heeft. Spazio telt in totaal 90 koopwoningen. Deze bevinden zich allemaal in één gebouw. Nuova Campagna telt in totaal 95 koopwoningen. Deze zijn echter verspreid over vijf gebouwen. Hoewel de hoogste woning in dit complex zich op de twaalfde verdieping bevindt, heeft het complex door de opzet een sociaal en kleinschalig karakter. Ondanks dat in Zoetermeer niet eerder wooncomplexen werden gebouwd zo hoog 15

Senioren op de Zoetermeerse woningmarkt, Plan van aanpak 2009-2012, Gemeente Zoetermeer

104


2013

als Spazio, blijken de hoogste woningen niet voor iedereen onaantrekkelijk te zijn. Direct na oplevering van de koopwoningen was een groot deel van de woningen op de bovenste vijf verdiepingen direct verkocht. Op de vijf verdiepingen daaronder was daarentegen geen enkele woning verkocht. Spazio lijkt in zijn totaliteit een te grote gelijktijdige en eenduidige toevoeging te zijn geweest aan de Zoetermeerse woningmarkt.

5.4.2

ONTSLUITING

Bij het ontwerpen van wooncomplexen speelt de ontsluiting een niet te onderschatten rol. De praktijkstudies van dit onderzoek bewijzen dat de ontsluiting net als het volume en de architectuur van een gebouw vanuit verschillende visies beoordeeld worden. Behalve een praktische kant heeft de gebouwontsluiting ook een sociale kant. Een opvallende bevinding uit de casestudie ‘Nuova Campagna’ is dat de oudere bewoners van de woningen die ontsloten zijn met galerijen in plaats van portieken positiever zijn over de overdekte openbare ruimtes in hun gebouw. Ook noemen zij de sociale contacten met hun buren als positieve kwaliteit. Waar soms de aanname bestaat dat galerijen minder praktisch zijn voor senioren door de langere loopafstand naar sommige woningen, blijkt bij Nuova Campagna dat juist de portiekbewoners klagen over slechte toegankelijkheid van het gebouw. Ook uit de bewonersenquête van het complex aan de Bijdorplaan blijken de galerijen en het binnenterrein waar dezen op uitkomen een positieve invloed te hebben op de sociale behoeften van de bewoners. Voor wat betreft Spazio bestaat de aanname dat de ontsluiting van het gebouw in zekere zin bijdraagt aan het anonieme karakter van het complex. De drie gesprekken die gevoerd zijn tijdens de casestudie onderschrijven die gedachte. In de woontorens van Spazio worden per verdieping drie of vier woningen ontsloten. Vanuit de lift is elke woning met enkele stappen te bereiken. Er bestaat op deze manier weinig kans om buren tegen het lijf te lopen. Al met al lijken jonge huishoudens die kiezen voor een woning in het stadscentrum eerder voor een appartement in een woontoren te kiezen dan voor een laagbouwwoning. De oudere huishoudens wonen liever in een woning langs één van de winkelstraten. Die woningen zijn vrijwel allen bereikbaar via een galerij en hebben bovendien meer contact met de levendigheid van de straat.

5.4.3

ARCHITECTUUR

Traditioneel Volgens de theorie zouden appartementenbewoners in Nederlandse steden een voorkeur hebben voor traditionele gebouwen. Vooral kopers schijnen hier een uitgesproken voorkeur voor te hebben. In Zoetermeer blijkt dit vooral bij ouderen ook het geval te zijn. Bewoners van Nuova Campagna zeggen meer dan tevreden te zijn over de architectuur van het complex. De puntdaken en de bakstenen gevels geven het complex een traditionele en vertrouwde ambiance die zeer in trek is bij de bewoners. De zittende bewoners geven aan dat de architectuur geen reden zou zijn om ooit het complex te verlaten.

105


2013

Het interview met de starter in Spazio bevestigt ook de gedachte dat de jongere huishoudens open staan voor moderne architectuur. Deze bewoners verkiest een moderne transparante gevel boven de traditionele stijlen met veel baksteen. Penthouses Wat in Nuova Campagna geen succes is gebleken zijn de penthouses. De zeer ruime koopappartementen op de bovenste verdiepingen van de drie oostelijke gebouwen waren veel moeilijker te verkopen dan de overige woningen. Zoals omschreven in de plananalyse worden penthouses gezien als appartementen met de extra kwaliteiten van een eengezinswoning of een vrijstaande woning, zoals méér woonruimte, een grote buitenruimte, veel lichtinval, rust, een afwijkende vormgeving en soms een aparte ontsluiting. Ze bevinden zich meestal in centrumstedelijke omgevingen, waar hoogbouw de boventoon voert. Men zou kunnen zeggen dat een penthouse over het algemeen een woning is voor iemand met een voorkeur voor de stedelijke omgeving, maar dit met de extra woonkwaliteiten uit de suburbane of landelijke omgeving wil combineren. Nuova Campagna ligt letterlijk aan de rand van de stad. Zoetermeer wordt gezien als een suburbane gemeente16. De wijken aan de rand van de stad zouden dan gezien kunnen worden als landelijke omgeving. De combinatie van de onlogische locatie en de extra hoge prijzen maken penthouses in Oosterheem moeilijk verkoopbaar.

16

‘Stadsvisie 2030’, Gemeente Zoetermeer, 2008

106


5.5

WONINGONTWERP

5.5.1

WONINGGROOTTE

2013

Vraag en aanbod Wanneer alle belangrijke woononderzoeken en beleidsdocumenten van de periode 2006-2012 naast elkaar gelegd worden, is de belangrijkste conclusie dat de recente toevoegingen aan de voorraad er voor hebben gezorgd dat er de komende jaren in Zoetermeer zowel op de huur- als op de koopmarkt minder behoefte is aan ‘middelgroot’ wonen en er een toenemende behoefte is aan variatie, bijvoorbeeld klein en voordeling of juist heel ruim. Meer behoefte aan variatie:  Huur: < 70 m2 > 90 m2  Koop: < 90 m2 > 120 m2 Praktijk Zowel bij Edelweiss als bij Spazio waren de grootste woningen verruit het populairst. Bij Edelweiss was de oppervlakte de belangrijkste kwaliteit waar woningzoekenden hun eerste keuze op baseerden. Ook bij Spazio speelde het oppervlakte een belangrijke rol. Voor beide complexen kan gezegd worden dat bewoners die voldoende financiële middelen hebben hun eerste voorkeur vooral laten baseren op de grootte van een woning. De woningen in Nuova Campagna zijn ook allen bovengemiddeld groot te noemen. Echter de allergrootste woningen (de penthouses) waren niet in trek. Die zijn te groot en te duur gebleken. Aangezien de duurste appartementen in Zoetermeer moeilijk verkopen zal bij de ontwikkeling van grote woningen eerder grondgebonden dan gestapeld gedacht moeten worden.

5.5.2

AANTAL KAMERS

Theorie Het aantal kamers is over het algemeen afhankelijk van het aantal personen binnen het huishouden en niet van de leeftijd. De grotere huishoudens wensen vier of vijf kamers. Ook de helft van de kleine huishoudens wenst dit. Alleen de eenpersoonshuishoudens wensen maximaal drie kamers. Wat eigendomsvorm betreft zijn het vooral de kopers die over het algemeen een voorkeur hebben voor een vier- of vijfkamerappartement. Huurders hebben vaker de voorkeur voor drie of vier kamers. Hoewel de huishoudens gemiddeld kleiner worden blijft de behoefte aan voldoende kamers hetzelfde. Ook de kleinere huishoudens hebben de behoefte aan minimaal een extra logeer- en/of hobbykamer.  

Kopers: 4 of 5 kamers Huurders: 3 of 4 kamers

107


2013

Praktijk In Spazio waren vooral de vierkamerwoningen direct na oplevering in trek. De geïnterviewde personen uit de casestudie wonen in driekamerwoningen maar geven aan dat ze toch liever (in de toekomst) een vierkamerwoning zouden willen bezitten. De voorkeur voor vier kamers uit zich ook in de verkoopcijfers van appartementen van het afgelopen jaar. Vooral in de duurdere prijscategorie is het percentage verkochte vierkamerwoningen groter dan wat er aangeboden wordt. Ook enkele bezitters van drie- en vierkamerwoningen in Nuova Campagna zouden liever een extra kamer hebben. Ook in de praktijk is duidelijk gebleken dat de behoefte aan voldoende kamers.

5.5.3

BUITENRUIMTE EN UITZICHT

Uit alle plananalyses blijkt dat een buitenruimte en het uitzicht dat deze biedt zeer belangrijke woonaspecten zijn. De makelaar van de koopwoningen in Spazio noemt het ontbreken van echte balkons de belangrijkste reden dat woningzoekenden afzien van een woning in Spazio. Woningzoekenden met een voorkeur voor een appartement in een hoogbouwcomplex in het stadscentrum kiezen daarom uiteindelijk voor een woning in een van de andere woontorens in het centrum. De twee geïnterviewde bewoners in het stadscentrum geven eveneens aan dat het uitzicht van hun woning een van de belangrijkste aspecten was bij de keuze voor hun woning. Uit de verkoopgegevens na de oplevering blijkt dat de woningen op het noorden met vrij uitzicht het eerst verkocht werden. De woningen waren qua grootte en indeling vergelijkbaar met de woningen op het zuiden. Die woningen hadden ondanks een betere ligging ten opzichte van het zonlicht geen volledig vrije uitzicht. Woningen met een beter uitzicht hadden dus de voorkeur boven meer zon. Verticaal kunnen de torens van Spazio in twee delen opgedeeld worden. Ongeveer halverwege het gebouw verspringt de gevel. Alle woningen boven die verspringing zijn kleiner dan de woningen daaronder. Zowel van het onderste deel als van het bovenste deel kozen woningzoekenden direct voor de woningen op de bovenste verdiepingen. Ook hier speelt uitzicht weer een belangrijke rol. Bij woningen met een vergelijkbaar oppervlak hebben de hogere verdiepingen de voorkeur. Dit is ook in complex Edelweiss duidelijk te zien. In Edelweiss is namelijk ook een voorkeur te zien voor woningen met balkons waarbij de zonoriëntatie optimaal is. Ook uit de enquête van casestudie Nuova Campagna blijkt dat bewoners zeer tevreden zijn en veel waarde hechten aan de ruime balkons en het uitzicht van hun woningen. Bewoners van het complex Bijdorp geven aan dat juist het ontbreken van balkons een van de grootste ergernissen is aan hun woning.

108


5.6

2013

PRIJS

Prijs en eigendomsvorm In de periode tot 2009 leken de kansen op de appartementenmarkt vooral in de sociale en middeldure segmenten te liggen. Vervolgens is in de koopsector na 2009 vooral in de middeldure prijsklasse bijgebouwd. Door deze toevoegingen aan de voorraad is vooral nog behoefte aan nieuwe koopappartementen in de goedkoopste en duurdere categorieën. De vraag ligt de komende jaren bij koopappartementen vooral in de categorie € 200.000-300.000 euro. Dit is grotendeels toe te schrijven aan de wens van veel ouderen om over te stappen van een eengezinswoning naar een appartement. Aan deze vraag kan grotendeels met het reeds gerealiseerde aanbod voldaan worden. De markt voor huurappartementen in Zoetermeer is op dit moment ongeveer in balans. Echter, met het oog op vergrijzing en onzekerheid op de woningmarkt zal de vraag naar huurwoningen in het algemeen eerder toenemen dan afnemen. Er moet vooral nog bijgebouwd worden in de categorie tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Dit is vergelijkbaar met de wens van appartementenhuurders in andere grote steden.

Prijs en kwaliteit Een groot deel van de woningen in de complexen Edelweiss en Spazio vallen onder de prijscategorieën waar de komende jaren in Zoetermeer behoefte aan is. De kleinste woningen in Edelweiss vallen hier echter buiten. De praktijk bewijst dat de behoefte aan dergelijke woningen gering is. De verkoop ervan loopt verre van ideaal. De ‘emptynesters’ die ervoor kiezen om de overstap te maken naar een appartement hebben meer te besteden en kiezen dus liever voor een grotere woning. De woningen in Spazio zouden qua ruimte en prijs wel aan de wensen van die emptynesters kunnen voldoen. Alleen is zowel de architectuur als de locatie en het ontbreken van buitenruimtes een reden voor die groep om er niet voor te kiezen. Over het algemeen bestaat de trend dat appartementen op hogere verdiepingen duurder zijn dan de lager gelegen woningen. Hoger wonen wordt uit automatisme gezien als extra kwaliteit. In het complex Spazio is dat goed tot uiting gekomen. De bovenste woningen zouden volgens deze beredenering het duurst moeten zijn, maar doordat deze ook kleiner zijn dan lager gelegen woningen, is de prijs redelijk gelijk te houden. Woningzoekenden konden de afweging maken tussen ‘meer oppervlakte’ of ‘meer uitzicht’ voor een vergelijkbare prijs. In het complex Edelweiss is er geen sprake van een dergelijke afweging. Alle woningen van hetzelfde type zijn even groot. De woningen op de lagere verdiepingen zijn goedkoper. Aangezien de doelgroep meer te besteden heeft, kiezen zij eerder voor meer uitzicht. De laagste woningen zijn daarom moeilijk te verkopen. Woningzoekenden kiezen in dit geval liever voor een prettiger uitzicht dan een goedkopere woning. Ook hier was het een optie geweest om net als in Spazio de lagere woningen een extra kwaliteit (meer ruimte) te bieden ten opzichte van de bovenste woningen en de prijzen gelijk te houden.

109


5.7

2013

AANBEVELINGEN

Toekomstige toevoegingen Zoals omschreven zullen de komende jaren nog ongeveer 4800 woningen bijgebouwd worden. Dit zullen vooral appartementen zijn. Dit past zowel bij de vraag van de nabije toekomst als bij de beperkte beschikbaarheid van uitbreidingslocaties in Zoetermeer. Diverse recent ontwikkelde appartementencomplexen zijn een redelijk succes geworden. Nuova Campagna is een voorbeeld van een project waarbij grote tevredenheid onder de bewoners bestaat en waarbij het de ontwikkelaar is gelukt om appartementen in de dure categorie te verkopen. Vele aspecten uit dit project zouden overgenomen kunnen worden in toekomstige projecten, zoals de sfeervolle opzet, de traditionele architectuur en de grootte van de balkons. Echter, een dergelijk project is niet automatisch een garantie voor een herhaling van het succes. Zo is bijvoorbeeld gebleken dat de allerduurste appartementen zeer moeilijk te verkopen zijn. Oosterheem is niet de ideale locatie gebleken voor de ontwikkeling van penthouses. De vraag naar koopappartementen zal in de nabije toekomst vooral in de categorie €200.000 tot €300.000 liggen. Een complex als Spazio komt meer in de buurt van die gewenste prijs. Echter, Spazio voldoet qua woonkwaliteiten in veel opzichten niet aan de wensen van de woningzoekenden met die financiële mogelijkheden. Het anonieme karakter, de moderne architectuur en het ontbreken van balkons zijn daar voorbeelden van. Bij toekomstige ontwikkelingen zal het vooral belangrijk zijn de juiste aspecten met elkaar te combineren. Bij woningen met een bepaalde prijs moet bedacht worden voor welke groep woningzoekenden die prijs toegankelijk is. Aan de hand van die kennis kan bedacht worden wat voor karakter of architectuurstijl bij die doelgroep past, wat voor voorzieningen gewenst zijn, etc. Er zal dus consumentgericht gebouwd moeten worden. Het consumentgericht bouwen kan vorm gegeven worden door marktonderzoek als basis van woningbouwprojecten te gebruiken, toekomstige bewoners in het bouwproces te betrekken en woonconsumentenorganisaties in het bouwproces te betrekken (van Rosmalen 1994). Edelweiss is een voorbeeld van een project waarbij dit veelvuldig is gedaan. Hoewel dit een goed uitgangspunt is, laat project Edelweiss zien dat zelfs met het betrekken van bewoners bij de ontwikkeling van een plan, men alsnog kan falen bij de uiteindelijke uitwerking. De gemeente zou er goed aan doen om nieuwe ontwikkelvormen te onderzoeken, zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), waarbij een bouwgroep van toekomstige eigenaar-bewoners optreedt als opdrachtgever. Ontwikkelaars zullen moeten blijven onderzoeken. Hoewel inmiddels veel kennis van doelgroepen aanwezig is, zijn samenlevings- en gedragsvormen altijd aan verandering onderhevig. Zoetermeer is daar het levende bewijs van. De traditionele huishoudencyclus wordt steeds minder doorlopen. Er is bijvoorbeeld een toename van alleenstaanden, een toename van de gemiddelde levensverwachting en zijn er grotere verschillen in inkomsten. Dus ook in de toekomst zal men doelgroepgericht onderzoek moeten blijven doen. Ook nieuwe doelgroepen moeten tijdig herkend worden. Voorzieningen Zoetermeer zit min of meer vast aan de aangewezen locaties voor nieuwe toevoegingen. Kort gezegd zal men vanaf nu moeten ‘roeien met de riemen die men heeft’. Stedenbouwkundige aspecten als openbare parken en routes voor het openbaar vervoer hebben hun weg al gevonden. Bij de invulling van de laatste wooncomplexen op de beschikbare inbreidingslocaties zal slim moeten worden omgegaan met die reeds aanwezige voorzieningen. Bij elke locatie kunnen vragen gesteld worden als: ‘Welke doelgroep woont

110


2013

graag midden in de levendigheid?’, ’welke groep kiest voor rust en groen?’. Zodra men antwoord heeft op die vragen kan gericht ontworpen gaan worden. Bij de ontwikkeling van nieuwe complexen zal men zich moeten concentreren op de beschikbaarheid van winkels voor de dagelijkse boodschappen. Uit de bewonersenquêtes is gebleken dat alle appartementenbewoners in grote steden de nabijheid daarvan hoog op het lijstje heeft staan. Ook is het van groot belang dat de woningen met het openbaar vervoer bereikbaar zijn en dat bij seniorenwoningen medische voorzieningen op niet te grote afstand liggen. Uit de marktanalyses komt naar voren dat voor alle doelgroepen de potenties in de groen-stedelijke omgeving zouden liggen. Met name gezinnen en kleine huishoudens (35-65 jr) hebben een uitgesproken voorkeur voor groen-stedelijk wonen. Ouderen en jongeren zouden ook voor centrum-stedelijk of voor buiten-centrum wijken kunnen kiezen. Al met al zijn de buiten-centrum wijken voor alle doelgroepen het minst aantrekkelijk. Dit zijn de wijken die direct om het centrum liggen. Het grote verschil tussen de groen-stedelijke en buiten-centrum wijken is de architectonische invulling. De grotere voorkeur voor groen-stedelijke wijken heeft niet zo zeer iets met aspecten als de locatie of bereikbaarheid te maken, maar eerder met de opzet of uitstraling. Aangezien toekomstige nieuwbouwcomplexen toch vooral in de buiten-centrum wijken gebouwd zullen worden, zullen de kwaliteiten van groen-stedelijk wonen, zoals de ruime opzet meegenomen moeten worden in de plannen om de kans tot slagen te vergroten. Sociaal en kleinschalig Bij de bouw van nieuwe complexen zal de nadruk op het groen-stedelijke karakter moeten komen liggen. Dit gaat gepaard met de collectieve voorkeur voor traditionele architectuur en vooral bij ouderen de wens om kleinschalig te wonen. Ook bij projecten op inbreidingslocaties zal hier rekening mee gehouden moeten worden. De voorkeur van ouderen om kleinschalig en traditioneel te wonen is een uiting van hun sociale behoeften. Naarmate mensen ouder worden, neemt de behoefte aan sociale contacten in de nabije woonomgeving toe. De algehele opzet van een complex kan hierop afgestemd zijn. Zo zijn de bewoners van het complex Bijdorp zeer tevreden over de sociale sfeer binnen het complex. Dit komt mede door de positionering van de galerijen rond een binnenplein en de kleinschaligheid van de gebouwen. Alleen zou de inrichting van het binnenterrein beter kunnen en zou een extra overdekte ontmoetingsplek nog beter tegemoet komen aan de wensen. Het ontbreken van balkons voedt deze behoefte nog meer. Met name ook de bewoners van de galerijwoningen van het complex Nuova Campagna zijn zeer te spreken over de sociale sfeer rond hun woning. Ook hier is de opzet kleinschalig. Parkeermogelijkheden Waar ook zeker rekening mee gehouden moet worden bij de ontwikkeling van nieuwe appartementencomplexen zijn de parkeervoorzieningen. Uit de casestudies blijkt dat bewoners veel waarde hechten aan voldoende, goede en betaalbare parkeerplaatsen. Ook bij het zoeken naar een nieuwe woning speelt dit aspect een belangrijke rol. Bij seniorencomplexen mag verder niet vergeten worden dat bezoekers hun auto ook kwijt moeten kunnen. Woninggrootte en ontwerp Hoewel het aantal kleine huishoudens in Zoetermeer toeneemt, blijft de vraag qua woninggrootte redelijk in balans. Dit komt omdat de gewenste woonruimte per persoon ook groeit. Er lijkt op dit moment geen expliciete vraag te zijn naar kleine woningen. Starters kiezen minder snel voor een kleine starterswoning, maar blijven gemiddeld langer thuis wonen om daarna meteen een kwalitatief goede 111


2013

woning te betrekken. Ook de senioren wachten zo lang mogelijk met de overstap naar bijvoorbeeld een appartement. Pas als de mobiliteit een belemmering gaat vormen, maken zij die overweging. Met het oog op de enorme vergrijzing zouden nieuwbouwappartementen idealiter minimaal toegankelijk moeten zijn voor senioren. Het Handboek voor Toegankelijkheid17 zou hier een goede leidraad voor zijn. Badkamers en toiletten zijn vaak nog lastig te betreden met een rollator. Zelfs simpele handelingen als het openen van de voordeur voor bezoek kan een probleem zijn als er direct naast de deur geen ruimte is om de rollator tijdelijk te parkeren. De praktische beperkingen van een eengezinswoning zijn voor ouderen vaak de belangrijkste redenen om te verhuizen. Appartementen moeten daarom op technisch en praktisch gebied die belemmeringen wegnemen. Aantal kamers Landelijk is een trend te zien waarbij kopers van appartementen in grote steden woningen met vier of vijf kamers wensen. Huurders kiezen voor een woning met drie of vier kamers. In Zoetermeer lijkt dit niet anders te zijn. De leeftijd van de beoogde doelgroep zal overigens geen rol moeten spelen bij de bepaling van het aantal kamers. Het is in de meeste gevallen de huishoudenssamenstelling die bepalend is voor het aantal kamers waar men behoefte aan heeft. In de praktijk blijkt dat er in Zoetermeer over het algemeen een grotere behoefte is aan vierkamerwoningen dan aan driekamerwoningen. Buitenruimte en uitzicht Uit de casestudies blijkt dat vrij uitzicht van een woning één van de belangrijkste kwaliteiten is. Dit lijkt zelfs belangrijker te zijn dan de hoeveelheid zonlicht. Er zal bij het ontwerpen van appartementencomplexen een balans gevonden moeten worden tussen woningen mét vrij uitzicht en woningen zónder vrij uitzicht. Zo nodig kunnen de prijzen daarop aangepast worden of een andere extra kwaliteit (oppervlakte) als compensatie. Prijs Er zijn concrete plannen voor ongeveer 1.900 koopappartementen in vooral het middeldure segment (€174.000-245.000). Hoewel middeldure woningen in de toekomst gewenst blijven lijkt dit aantal te groot omdat juist in dit prijssegment de laatste jaren veel bijgebouwd is.

Figuur 69 – Opgaven en plannen 2007-2020 Bron: ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ KAW, 2012

17

‘Handboek voor Toegankelijkheid’, Wijk, M. 2012

112


2013

Bij nieuwbouw zal niet alleen blindgestaard moeten worden op die categorie en zal variatie in prijs voor een betere balans in het aanbod zorgen. Dit ook met het oog op de te verwachten veranderingen in de bevolkingssamenstelling na 2030, wanneer het aantal senioren weer zal afnemen. In de plannen tot 2020 is verder een toename van 200 huurappartementen te zien. Dit is het verschil tussen de 900 nieuwbouwappartementen en de plannen voor het afbreken van 700 huurwoningen (vooral in Palenstein). Er moet voor gewaakt worden dat bij de sloop van goedkope huurwoningen niet slechts woningen van de hoogste sociale huurcategorie bijkomen. Daarmee zou de toegankelijkheid voor starters in het geding kunnen komen. Focus bij nieuwbouw:  Koop: < €174.000 en > € 245.000 (variatie) En minder op middelduur  Huur: € 518 - 664,- (sociaal)

Tabel 31 - Potenties

Voorkeur voor appartement Aantal personen Huishouden Leeftijd Jaarinkomen Gewenste prijs Financieel Max. hypotheek Bouwopgave Oppervlakte Aantal kamers Woninggrootte Woonkamer Grote slaapkamer

Kopers Huurders 22% 54% 2,8 2,2 45 54 € 43.000,€ 37.000,€ 200.000 - 300.000 € 518,- – 664,€ 325.000,< € 174.000 of > 245.000 € 518,- – 664,Variatie (klein en voordelig of juist heel ruim) 4 of 5 3 of 4 > 35 m2 > 35 m2 15 m2

Architectuur

-

Voorzieningen

-

Woonmilieus

Traditioneel Kleinschalige opzet

14 m2 -

Traditioneel of geen voorkeur Kleinschalige opzet

Winkels/dagelijkse boodschappen Openbaar vervoer Openbaar park Medische voorzieningen De groeipotentie zit in groen-stedelijk wonen (vergelijkbaar met huidig aanbod: Rokkeveen, Noordhove, Oosterheem).

113


6

2013

LITERATUUR

BOUWKENNIS, ‘Whitepaper verhuisgeneigdheid’, 2009 COMPANEN, ‘Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ 2007 GEMEENTE ZOETERMEER, ‘Senioren op de Zoetermeerse woningmarkt, Plan van aanpak 2009-2012.’ 2008 GEMEENTE ZOETERMEER, ‘Stadsvisie 2030’. 2008 GEMEENTE ZOETERMEER, ‘Woonvisie Zoetermeer. De groeistad voorbij.’ 2009 INVESTEREN IN RUIMTE, ‘Woningmarktstrategie Haaglanden Bestuurlijke Agenda.’ 2012 KAW, ‘Herziening marktonderzoek. Woningmarkt Zoetermeer.’ 2012 NVB/OTB, ‘Huizenkopers in Profiel’. 2010 NVB/OTB, ‘Huurders in Profiel’. 2010 OTB, 'Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid.’ 2009 ROSMALEN, B VAN, ‘Succes- en faalfactoren bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten’, 1994 STADSGEWEST HAAGLANDEN, ‘Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting.’ 2010 STADSGEWEST HAAGLANDEN, ‘Regionale Huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden’, 2010 STADSGEWEST HAAGLANDEN, ‘Woningmarktmonitor Haaglanden’ 2009 STADSGEWEST HAAGLANDEN, ‘Woningmarktstrategie Haaglanden’ 2012 VROM, ‘Hoe breed is de buurt? Typologie van woonmilieus: herkenbaar, bruikbaar en beschikbaar.’ 2006

114


7

REFLECTIE

7.1

PROCES

2013

Afbakening van het onderzoek Het uiteindelijke doel van het onderzoek heeft geleidelijk zijn vorm gekregen. Aan het begin van de oriëntatiefase was het doel van het onderzoek het oplossen van de huidige mismatch en het voorkomen van een nog grotere mismatch in de toekomst. Al snel werd duidelijk dat het niet zo makkelijk is om een eenduidige oplossing voor dat vraagstuk te vinden. De oplossingen liggen namelijk op vele schaalniveaus en bij verschillende actoren en er zijn vele toekomstscenario’s te bedenken. Dit onderzoek kan slechts een bijdrage leveren aan de oplossing. Naarmate de oriëntatiefase tot een einde kwam, is de focus van het onderzoek komen te liggen op het analyseren van recente appartementencomplexen op succes- en faalfactoren en daar lering uit te trekken voor toekomstige plannen. De resultaten zijn uiteindelijk toegespitst op de koopsector en de vrije sector huur. Het resultaat van het onderzoek is na de afbakening alsnog vrij breed gebleven. De onderwerpen hadden nog meer afgebakend kunnen worden. Zo had het onderzoek zich kunnen beperken tot wat de invloed is van bepaalde woonaspecten op de keuze van woningzoekenden, bijvoorbeeld alleen de locatie, de voorzieningen, het uitzicht, etc. Op die manier zouden die specifieke aspecten uitvoeriger getoetst en onderbouwd kunnen worden. Vooral voor de literatuurstudie zou dit een grotere houvast hebben betekend. Echter tijdens de uitvoering van de casestudies bleek dat voor elk project de focus op zeer uiteenlopende aspecten lag. Tot aan het moment van het indienen van het definitieve onderzoeksvoorstel (P2) was de intentie aanwezig om zes casestudies uit te voeren. Om oppervlakkige conclusies te voorkomen en toch zo veel mogelijk onderwerpen te kunnen belichten, is tijdens de uitvoering besloten om dit aantal terug te brengen tot vier, maar de onderwerpen wel breed te houden. Interviews en enquêtes Een belangrijk onderdeel van de toetsing van de hypotheses waren de interviews en de enquêtes. Gezien het belang ervan is vroeg begonnen met de voorbereidingen ervan. Daarmee ontstond direct een eerste obstakel. Vroeg in het proces is het namelijk nog moeilijk te bepalen welke doelen men wil bereiken met de gesprekken. De vraag wie er benaderd moet worden en waarom, is dan nog moeilijk te beantwoorden. De eerste gesprekken hadden daarom een exploratief karakter en waren bedoeld om nuttige gegevens te verzamelen en vermoedens te genereren. De gesprekken in de latere fases van het onderzoek en met name de bewonersenquête van casestudie Nuova Campagna hadden een toetsende insteek. Wat betreft de interviews was er een groot verschil te herkennen in de bereidheid van mensen om mee te werken aan het onderzoek. Zo was de ene makelaar nog niet bereid om telefonisch enkele vragen te beantwoorden, terwijl de ander mij direct op kantoor uitnodigde om vervolgens twee uur van zijn tijd vrij maakte. De bereidheid om mee te werken aan het onderzoek leek overigens groter op het moment dat ik kenbaar maakte dat het een afstudeeronderzoek betrof. Bewoners bleken voor dit onderzoek eerder bereid te zijn een enquête in te vullen dan aan een interview mee te werken. De resultaten van de bewonersenquête hebben een zeer grote toegevoegde waarde 115


2013

gehad voor de resultaten van het onderzoek. De voorbereiding en de verwerking in verhouding tot de resultaten maken de enquêtes een zeer nuttig middel om voorkeuren van bewoners te onderzoeken. Stage Het grootste gedeelte van de praktijkstudie heb ik uitgevoerd tijdens mijn stageperiode bij de gemeente Zoetermeer. Behalve dat dit een zeer leerzame ervaring was, heeft het feit dat ik vanuit de gemeente werkte een positieve invloed gehad bij de benadering van bewoners en makelaars. Vooral het aanschrijven van mensen via gemeentelijk briefpapier of een gemeentelijk e-mailadres heeft vrijwel zeker een overtuigende werking gehad. Ook het vasthouden aan een dagelijks ritme en de beschikbaarheid van een werkplek in een motiverende omgeving hebben een positief effect gehad op de totale uitvoering van de praktijkstudies. Onvoorziene situaties Door een plotseling opgedoken probleem in mijn cijferlijst heeft het onderzoek tijdens de afrondingsfase enige vertraging opgelopen. Mijn verwachting was dat dit direct een negatieve invloed zou hebben op het onderzoek. Zo bestond het risico dat bepaalde data gedateerd zouden raken, bijvoorbeeld de inkomens- en toeslaggrenzen zoals deze in de huisvestingsverordeningen zijn opgenomen. Echter de vertraging heeft uiteindelijk voor het onderzoek meer voor- dan nadelen gehad. Zowel het theoretische als het praktische deel zijn uitgebreid met diverse nuttige resultaten. Allereerst heeft het beschikbaar komen van de ‘Herziening marktonderzoek’ vele nieuwe inzichten gegeven in de recente ontwikkelingen op de Zoetermeerse woningmarkt. Ook is aan de hand van dit document een duidelijker beeld ontstaan van de toekomstige verwachtingen in kwantitatieve zin. De extra tijd die door deze situatie ontstond heeft ook voor extra input gezorgd voor wat betreft de praktijkstudies. Bij het complex Edelweiss was bij de aanvang van dit onderzoek nog maar net begonnen met de bouw. Een van de aannames in die casestudie was dat de kans bestond dat niet alle woningen verkocht zouden zijn bij de oplevering van het gebouw. Ruim een jaar later blijkt dit inderdaad het geval te zijn. De extra gegevens over de verkoop geven een duidelijk beeld van de verloop en vormt een extra onderbouwing voor de eerste conclusies. Als afsluiting van de praktijkstudies is een bewonersenquête verricht in het complex Nuova Campaga. Deze enquête had niet plaatsgevonden wanneer de oorspronkelijke planning was aangehouden. Gezien het feit dat juist deze enquête één van de essentiële onderdelen van het praktijkonderzoek is geworden, is dit ondanks de uitgestelde afronding een zeer nuttige bijkomstigheid te noemen.

116


7.2

2013

RESULTAAT

Maatschappelijke relevantie Het doel van dit onderzoek is een bijdrage te leveren aan een betere verhouding tussen de vraag en aanbod van appartementen in de koop- en vrije huursector in Zoetermeer. Een aanbod dat niet volledig aansluit op de behoeften van woningzoekenden kan effect hebben op de gehele doorstroming op de woningmarkt. Dit kan uiteindelijk gevolgen hebben voor alle doelgroepen en de totale woontevredenheid in de stad doen afnemen. Wanneer bij toekomstige plannen weloverwogen gebouwd wordt en op een wijze waarbij de geboden kwaliteiten aansluiten op de woonwensen van woningzoekenden, kunnen uiteindelijk alle woonconsumenten daarvan profiteren. Niet zal dit alleen ten goede komen aan de woonconsument, maar ook aan de ontwikkelende partijen. De relevantie van dit onderzoek is daarmee dus tweeledig. Bruikbaarheid Na voltooiing van het onderzoek kan de vraag gesteld worden óf en in welke mate het beoogde doel bereikt is. Het initiatief van dit onderzoek kwam van de gemeente. Het onderzoek is dan ook zoveel mogelijk vanuit gemeentelijk perspectief opgezet, maar met het welzijn van de bewoners als drijfveer. Het onderzoek heeft geresulteerd in een hoeveelheid aanbevelingen over kwalitatieve woonaspecten voor toekomstige nieuwbouwcomplexen. Deze bevindingen kan de gemeente in de toekomst bij haar adviserende rol bij de ontwikkeling van nieuwe complexen gebruiken. Kortom, de vraag van de gemeente lijkt voorlopig grotendeels te zijn beantwoord, maar pas op het moment dat dit daadwerkelijk effect gaat hebben op de verhoudingen op de woningmarkt kan gezegd worden of het doel bereikt is.

117


2013

BIJLAGEN I - VERLOOP VERKOOP EDELWEISS

Oktober 2011

Prijs

Verkocht/optie

Niet verkocht

Verkocht/optie

Niet verkocht

Aantal

Aantal

Pct.

Aantal

Pct.

Aantal

Pct.

Aantal

Klasse 1

2

2

100%

0

0%

2

100%

0

0%

Klasse 2

19

8

42%

11

58%

7

41%

10

59%

Klasse 3

22

22

100%

0

0%

21

83%

3

17%

2

6

2

33%

4

67%

2

33%

4

67%

107 m2

28

23

82%

5

18%

23

82%

5

18%

96 m2

7

5

71%

2

29%

3

43%

4

57%

75 m2

2

2

100%

0

0%

2

100%

0

0%

A

6

2

33%

4

67%

2

33%

4

67%

B

14

10

71%

4

29%

10

71%

4

29%

C

14

13

93%

1

7%

13

93%

1

7%

D

7

5

71%

2

29%

3

43%

4

57%

E

2

2

100%

0

0%

2

100%

0

0%

BG

2

2

100%

0

0%

2

100%

0

0%

1e

5

1

20%

4

80%

1

20%

4

80%

2e

6

3

50%

3

50%

4

67%

2

33%

3e

6

4

67%

2

33%

4

67%

2

33%

4e

6

6

100%

0

0%

5

83%

1

17%

5e

6

5

83%

1

17%

5

83%

1

17%

6e

6

5

83%

1

17%

4

67%

2

33%

7e

6

6

100%

0

0%

5

83%

1

17%

NNW

21

15

71%

6

29%

13

62%

8

38%

WNW

20

15

75%

5

25%

15

75%

5

25%

NW

2

2

100%

0

0%

2

100%

0

0%

43

32

74%

11

26%

30

70%

13

30%

88 m Opp.

Types

Verd.

Balkon

Tot

December 2012 Pct

118


2013

II - RESULTATEN ENQUÊTES NUOVA CAMPAGNA

Leeftijden

Verhuisgeneigdheid

100 Weet niet

Leeftijd

80 60

Nee

68%

40 Ja

20 0

8% 0%

Respondenten

Huishoudenssamenstelling

20%

40%

60%

80%

Type huishoudens

>5 Aantal personen

24%

Senioren

68%

5 4

Gezinnen

3

12%

8%

2

76%

1

16% 0%

20%

Doorstromers

20%

Starters 40%

60%

80%

Afkomstig uit

0%

20%

40%

60%

80%

Vorige woning

Overig NL

8% Eengezinswoning

Overig Haagl

76%

21%

Overig Z'meer

71% Appartement

24%

Oosterheem 0%

20%

40%

60%

80%

0%

20%

40%

60%

80%

119


2013

Wat waren voor u doorslaggevende aspecten toen u zocht naar een nieuwe woning?

1

2

3

4

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

Oppervlakte

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

0

1

1

4,2

2

Aantal kamers

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

1

1

2

8,0

2

Woningindeling

1

1

0

2

8,0

0

0

0

0

0,0

0

1

4

5

20,0

Verdieping

0

0

0

0

0,0

0

0

2

2

8,7

0

1

5

6

Prijs

0

0

0

0

0,0

0

1

0

1

4,0

1

0

3

Balkon

0

0

0

0

0,0

1

0

0

1

4,2

0

0

1

Uitzicht

0

0

0

0

0,0

1

0

0

1

4,0

1

0

Architectuur

0

0

0

0

0,0

1

0

0

1

4,2

0

Ontsluiting

0

0

0

0

0,0

1

0

0

1

4,0

Parkeren

0

0

0

0

0,0

1

0

0

1

4,0

Locatie

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

1 = Geheel niet belangrijk

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

Oordeel

2

9

13

54,2

1

3

6

10

41,7

4,4

4

10

16

64,0

1

0

6

7

28,0

4,2

1

2

8

11

44,0

1

1

5

7

28,0

3,8

26,1

2

2

6

10

43,5

1

1

3

5

21,7

3,8

4

16,0

2

2

9

13

52,0

0

2

5

7

28,0

4,0

1

4,2

2

3

4

9

37,5

0

1

12

13

54,2

4,4

1

2

8,0

1

3

4

8

32,0

0

2

12

14

56,0

4,4

2

4

6

25,0

2

2

5

9

37,5

0

1

7

8

33,3

4,0

0

1

7

8

32,0

2

2

6

10

40,0

0

2

4

6

24,0

3,8

0

0

1

1

4,0

2

2

5

9

36,0

0

3

11

14

56,0

4,4

0

1

4

5

20,0

2

3

8

13

52,0

1

1

5

7

28,0

4,1

2 = Niet belangrijk

3 = Neutraal

A B

5

4 = Belangrijk

5 = Heel belangrijk

Oppervlakte

70,0

Aantal kamers 60,0

Woningindeling

50,0

Verdieping Prijs

40,0

Balkon 30,0

Uitzicht Architectuur

20,0

Ontsluiting

10,0

Parkeren 0,0 1

2

3

4

5

Locatie

120


2013

Hoe beoordeelt u onderstaande punten nu ten aanzien van uw woning?

1

2

3

4

5

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

Oordeel

Oppervlakte

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

1

3

8

12

48,0

2

2

9

13

52,0

4,5

Aantal kamers

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

2

0

2

8,3

1

3

7

11

45,8

2

0

9

11

45,8

4,4

Woningindeling

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

0

1

1

4,3

1

5

8

14

60,9

2

0

6

8

34,8

4,3

Technische staat

0

0

2

2

8,0

0

1

1

2

8,0

0

3

4

7

28,0

2

1

8

11

44,0

1

0

2

3

12,0

3,4

Verdieping

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

0

3

3

12,5

1

3

8

12

50,0

2

1

6

9

37,5

4,3

Prijs

0

0

0

0

0,0

0

1

0

1

4,0

0

2

5

7

28,0

2

2

12

16

64,0

1

0

0

1

4,0

3,7

Balkon

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

1

3

3

7

29,2

2

1

14

17

70,8

4,7

Uitzicht

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

3

5

8

33,3

2

2

12

16

66,7

4,7

Architectuur

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

0

1

1

4,2

1

2

7

10

41,7

2

2

9

13

54,2

4,5

Ontsluiting

0

0

0

0

0,0

0

0

1

1

4,0

0

2

3

5

20,0

1

2

6

9

36,0

2

1

7

10

40,0

4,1

Parkeren

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

1

3

4

8

32,0

2

2

13

17

68,0

4,7

Locatie

0

0

0

0

0,0

0

0

1

1

4,0

0

1

2

3

12,0

1

3

10

14

56,0

2

1

4

7

28,0

4,1

1 = Zeer ontevreden

2 = Ontevreden

3 = Neutraal

4 = Tevreden

5 = Zeer tevreden

Oppervlakte

70,0

Aantal kamers 60,0

Technische staat

50,0

Woningindeling Verdieping

40,0

Prijs 30,0

Balkon Uitzicht

20,0

Architectuur

10,0

Ontsluiting 0,0 1

2

3

4

5

Parkeren

121


2013

Wat zouden voor u de belangrijkste redenen zijn om te verhuizen?

1

2

3

4

5

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

A

B

C

tot

perc

Oordeel

Oppervlakte

0

0

2

2

15,4

0

0

1

1

7,7

0

2

3

5

38,5

0

2

2

4

30,8

0

0

1

1

7,7

3,1

Aantal kamers

0

0

2

2

16,7

0

0

1

1

8,3

0

2

3

5

41,7

0

1

3

4

33,3

0

0

0

0

0,0

2,9

Woningindeling

0

0

2

2

16,7

0

0

1

1

8,3

0

2

2

4

33,3

0

1

4

5

41,7

0

0

0

0

0,0

3,0

Verdieping

0

0

1

1

9,1

0

0

2

2

18,2

0

1

3

4

36,4

0

1

2

3

27,3

0

0

1

1

9,1

3,1

Prijs

0

0

1

1

8,3

0

0

0

0

0,0

0

0

5

5

41,7

0

1

2

3

25,0

0

2

1

3

25,0

3,6

Balkon

0

0

2

2

18,2

0

0

1

1

9,1

0

0

2

2

18,2

0

1

2

3

27,3

0

1

2

3

27,3

3,4

Uitzicht

0

0

2

2

18,2

0

0

1

1

9,1

0

0

3

3

27,3

0

1

1

2

18,2

0

1

2

3

27,3

3,3

Architectuur

0

0

3

3

27,3

0

0

0

0

0,0

0

1

4

5

45,5

0

0

1

1

9,1

0

1

1

2

18,2

2,9

Ontsluiting

0

0

3

3

23,1

0

0

0

0

0,0

0

0

2

2

15,4

0

3

3

6

46,2

0

1

1

2

15,4

3,3

Parkeren

0

0

2

2

16,7

0

0

1

1

8,3

0

0

2

2

16,7

0

2

1

3

25,0

0

1

3

4

33,3

3,5

Locatie Persoonlijke redenen

0

0

3

3

25,0

0

0

0

0

0,0

0

0

1

1

8,3

0

2

3

5

41,7

0

1

2

3

25,0

3,4

0

0

0

0

0,0

0

0

0

0

0,0

0

1

2

3

27,3

0

2

3

5

45,5

0

0

3

3

27,3

4,0

1 = Speelt totaal geen rol

2 = Speelt een kleine rol

3 = Speelt een middelgrote rol

4 = Speelt een grote rol

5 = Speelt een zeer grote rol

Oppervlakte 70,0 Aantal kamers 60,0

Woningindeling

50,0

Verdieping

40,0

Prijs Balkon

30,0

Uitzicht 20,0

Architectuur

10,0

Ontsluiting Parkeren

0,0 1

2

3

4

5

122

CARAM ZIN EL DEEN ABED ELAZEZ REAL ESTATE & HOUSING, FACULTEIT BOUWKUNDE TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT

Recommend Documents