Bouw- en Voorraadeconomie

Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025 Flow-stock-trend-onderzoek naar omvang, samenstelling, voorraadmutatie en toekomst van de investeringen in de Nederlandse utilitaire gebouwenvoorraad.

i

Uitgegeven door VSSD URL http://www.vssd.nl/hlf/diss_soeter.htm ISBN 978-90-6562-243-3 © 2010, J.P. Soeter Department of Real Estate & Housing, Faculty of Architecture, Delft University of Technology

ii

Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025

Proefschrift ter verkrijging van de graad van doctor aan de Technische Universiteit Delft, op gezag van de Rector Magnificus prof.ir. K.C.A.M. Luyben, voorzitter van het College voor Promoties, in het openbaar te verdedigen op maandag 14 juni 2010 om 12:30 uur door Johannes Petrus SOETER HTS-ingenieur Bouwkunde en Doctorandus in de Economie, geboren te Stokkum gemeente Bergh (Gld) thans gemeente Montferland

iii

Dit proefschrift is goedgekeurd door de promotoren Prof.ir. H. de Jonge Prof.dr. A.C. Hordijk Samenstelling promotiecommissie: Rector Magnificus, voorzitter Prof.ir. H. de Jonge, Technische Universiteit Delft, promotor Prof.dr. A.C. Hordijk, Nijenrode Business University, promotor Prof.dr. ir. H. Priemus, Technische Universiteit Delft Prof.dr. A.H. Kleinknecht, Technische Universiteit Delft Prof.dr. D. Brounen, Erasmus Universiteit Rotterdam Prof.dr. P.P. Tordoir, Universiteit van Amsterdam Drs. T.H. van Hoek, Economisch Instituut voor de Bouw

iv

Introductie De hier voorliggende studie ‘Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025’ bevat de integrale uitwerking, precisering, verantwoording en rapportage van onderzoek dat gedurende een reeks van jaren is verricht naar de utiliteitsbouw in relatie met economische groei, vraagontwikkelingen, investeringen, gebouwenvoorraad en kapitaalgoederenvoorraad (Soeter et al., 1996; de Jonge et al., 1998; Soeter et al., 2002; 2003a; 2003b; 2009). Aan de hand van de jaargangen van de Nationale Rekeningen zijn longitudinale investeringsreeksen en voorraadprojecties af te leiden. Deze economische statistiek is waar nodig en waar mogelijk aangevuld met functioneel-fysieke statistiek en toekomstscenario’s. De macroprojectie van de investeringen in utiliteitsbouw en van de gebouwenvoorraad is uitgewerkt naar uiteenlopende economische sectoren, van agrarisch tot en met de budgetsectoren overheid, onderwijs en zorg. Het algemene beeld is dat van een voortgezette verschuiving van uitbreidingsnaar vernieuwingsinvesteringen in de vorm van vervangende nieuwbouw, verbouw en onderhoud. Voor een goed begrip hiervan is het van belang dat de structurele verschuivingen binnen de economie en de gebouwen- en kapitaalgoederenvoorraad worden onderkend (voorraadtransitie). Bouweconomie is hier naamgevend in de meervoudige betekenis van het woord. Het gaat zowel om bouweconomie als toegepast economische en bouwwetenschap, als om de economie van het gebouwde en om bouwen en verbouwen als economische activiteit. Voorraadtransitie bestuderen houdt een vraagstelling in die zich in het overgangsgebied van bouweconomie naar vastgoedbeheer en –ontwikkeling bevindt. De studie wil de grote leemte invullen aan onderling gerelateerde investerings- en voorraadkennis. De toekomstige investerings- en voorraadontwikkeling is onvermijdelijk met onzekerheid omgeven. Die onzekerheid kan ingeperkt worden door het voorzienbare zo veel mogelijk te expliciteren en door de afwegingsproblematiek op te schalen naar het regionaal en nationaal voorraadniveau.

In deze studie worden de investeringen in utiliteitsbouw weergegeven in prijzen van 2004. In 2010 zijn utiliteitsbouwprijzen circa 13% hoger.

v

vi

Inhoudsopgave Introductie ................................................................................................ v 1

Inleiding.............................................................................................. 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10

2

Sociaaleconomische context bouwopgave ........................................... 1 Probleemkader...................................................................................... 4 Doelstelling en vraagstelling ................................................................. 7 Leeswijzer ............................................................................................. 8 Onderzoeksaanpak ............................................................................... 9 Mogelijkheden en beperkingen bouwen investeringsstatistiek ......... 10 Voorraaddynamiek en voorraadtransitie ............................................. 11 Economische waardebepaling ............................................................ 14 Relatieve bouwprijsontwikkeling ......................................................... 17 Recapitulatie ....................................................................................... 18

Ontwikkeling van de Bouw- en Voorraadeconomie ..................... 21 2.1

Positiebepaling Bouw- en Voorraadeconomie .................................... 21 2.1.1 2.1.2

2.2

Bouwprogramma en voorraadtekorten................................................ 24 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4

2.3

Sectorale utiliteitsbouw....................................................................... 30 Voorraadtheorie.................................................................................. 32 De markt van utiliteitsbouw ................................................................ 33 De trend in de bouwproductie ............................................................ 35 Investeringsgolven ............................................................................. 35 Markt en overheid............................................................................... 37

Van stagnatie naar innovatie............................................................... 37 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6

2.5

Bouwplanning en Bouwperspectief .................................................... 26 Bouw- en Voorraadeconomie in de expansiejaren ............................ 27 Planning gebouwenproductie in Engeland......................................... 28 Van uitbreiding naar vernieuwing....................................................... 29

Afnemende groei in de jaren zeventig en tachtig ................................ 30 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6

2.4

Klassieke benadering kapitaalvorming............................................... 21 Economie en kapitaalgoederenvoorraad ........................................... 22

Verwachtingen bouwproductie van EIB ............................................. 37 De ruimtelijke investeringen ............................................................... 38 De investeringen in bedrijfsgebouwen ............................................... 39 Commerciële vastgoedmarkt ............................................................. 39 Kantorenmarkt.................................................................................... 40 Stock-flow-benadering........................................................................ 41

Algemene en bouwconjunctuur ........................................................... 42 2.5.1 Inkomens-, multiplier-, capaciteits-, acceleratie-, bestedings- en werkgelegenheidseffecten .............................................................................. 42 2.5.2 Bouwconjunctuur................................................................................ 48 2.5.3 Trends en cycli ................................................................................... 52

2.6

Recapitulatie ....................................................................................... 53

3 Investeren, economische groei en voorraadontwikkeling gebouwen ............................................................................................... 57 3.1

Investeren en economische groei ....................................................... 57 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4

3.2

Begrippen, concepten en modellen.................................................... 57 Economische en bevolkingsgroei....................................................... 65 Macro-inkomenselasticiteit ................................................................. 67 Prijsgevoeligheid investeringen in utiliteitsbouw ................................ 67

Marginale voorraadanalyse utiliteitsgebouwen ................................... 70 3.2.1

Het investeringsbegrip in de nationale rekeningen ............................ 71

vii

3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.2.8 3.2.9 3.2.10 3.2.11

3.3

4

Stroom- en voorraadgrootheden ........................................................ 72 Investeringen, afschrijvingen en financieringscapaciteit .................... 72 Investeringen in machines en gebouwen ........................................... 75 Nieuwe Statistiek Kapitaalgoederenvoorraad .................................... 76 Absolute BBP-toename en trend 1960-2007...................................... 77 Investeringen in utiliteitsbouw en BBP-toename ................................ 79 Vernieuwingscomponent investeringen in utiliteitsbouw .................... 81 De marginale omlooptijd en de vernieuwingsinvesteringen ............... 83 Down- en Upcycling scenario’s .......................................................... 85 Conjunctureel verloop investeringen in utiliteitsbouw......................... 86

Recapitulatie........................................................................................ 88

Ruimtelijke investeringsallocatie ...................................................93 4.1 Groei van bevolking, economie, werkgelegenheid en vastgoedvoorraden ....................................................................................... 93 4.2 Ruimtelijke spreiding van wonen en werken ....................................... 96 4.3 Ruimtelijke investeringsallocatie........................................................ 100 4.4 Recapitulatie...................................................................................... 103

5

Sectorale investeringen in utiliteitsbouw ....................................105 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Investeringsstatistiek bedrijven en overheid...................................... 105 Sectorale investeringen in utiliteitsbouw............................................ 108 Agrarische sector............................................................................... 118 Industrie............................................................................................. 120 Commerciële Dienstverlening............................................................ 122 5.5.1 5.5.2 5.5.3

5.6

Marktsector en Budgetsector............................................................. 128 5.6.1 5.6.2 5.6.3

5.7 5.8 5.9

6

Vervoer en Communicatie ................................................................ 124 Handel en Horeca............................................................................. 125 Zakelijke en Financiële Dienstverlening ........................................... 128 Gezondheidszorg en Welzijnszorg ................................................... 130 Onderwijs.......................................................................................... 131 Overheid en overige non-profit sector .............................................. 132

Schatting utilitaire gebouwenvoorraad 1988-1995-2005 ................... 133 Kantoorontwikkeling 1987-1995-2008 ............................................... 138 Recapitulatie...................................................................................... 140

Utiliteitsbouwopgave binnen voorraadperspectief 2025 ............143 6.1 Uitbreiding, vernieuwing en voorraadontwikkeling 2005-2025 .......... 145 6.2 Sectorale Utiliteitsbouwopgave 1995-2025 ....................................... 147 6.3 Het registreren, meten, waarderen, schatten en vooruit berekenen van de voorraadontwikkeling ............................................................................. 151 6.4 De bouwjaren 2010-2015 .................................................................. 154 6.5 Evaluatie en resultaten van het onderzoek ....................................... 157

7

Samenvatting .................................................................................161

8

Building Economics & Dutch Property Economy 1960-2025 .....163 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

Focus and objective........................................................................... 163 Rise and renewal of the built environment ........................................ 163 Analysis of capital formation.............................................................. 163 Approaches in forecasting non-residential construction .................... 164 Macro forecasting of capital formation in buildings............................ 165 Sectoral decomposition of capital formation in buildings................... 169 Macro valuation of the sectoral building stocks ................................. 171

viii

8.8 8.9 8.10 8.11 8.12

Typology of the building stock 2005.................................................. 174 Macro forecasting building stock 2005-2025..................................... 175 Sectoral capital formation 1995-2025................................................ 177 Social-economic and spatial context of property allocation............... 178 To conclude....................................................................................... 180

Dankwoord ........................................................................................... 181 Curriculum Vitae .................................................................................. 183 Bibliografie ........................................................................................... 185 Bijlagen................................................................................................. 191 Centrale begrippen en definities ........................................................ 249

ix

x

1 Inleiding 1.1

Sociaaleconomische context bouwopgave

Na de Tweede Wereldoorlog stond Nederland voor een omvangrijke bouwopgave. Het ging niet alleen om herstel, maar ook om het wegwerken van het verder oplopende voorraadtekort aan woningen, utiliteitsgebouwen en infrastructuur. In de jaren vijftig gingen de investeringen in woningen en in utiliteitsbouw min of meer gelijk op. De woningbouw moest het woningtekort wegwerken. De utiliteitsbouw moest de economie faciliteren, waarbij de industrialisatie van Nederland prioriteit had. Daarnaast vroeg de groeiende bevolking om meer scholen en verdere voorzieningen. De Wederopbouwwet van 1950 voorzag in een instrumentarium om de bouwcapaciteit te distribueren. De bouwvergunningen voor woningen en utiliteitsgebouwen werden afgestemd op de beschikbare bouwcapaciteit, waarbij na opheffing van het materialentekort het tekort aan arbeidscapaciteit het meest hardnekkige knelpunt was. De expansie van de bouwproductie werd in de jaren vijftig afgeremd door de financieringsmogelijkheden. Dit kwam onder meer tot uitdrukking in de bestedingsbeperking in de tweede helft van de jaren vijftig, die een reactie was op het toen manifeste betalingsbalanstekort. Binnen de totale economie kreeg de bouw nadrukkelijk prioriteit in de jaren zestig. Een groeiende bevolking en een groeiende economie vroegen om meer investeringen in woningen, utiliteitsgebouwen, wegen en verdere infrastructuur. De voorraadtekorten bleven oplopen. De grond-, wegen waterbouw kreeg een extra impuls door de Deltawerken en de polderontwikkeling (Zuidelijke IJsselmeerpolders). Binnen het kader van het zogenaamde Pluriform en Expansief Bouwbeleid gaf minister Bogaers in de jaren zestig prioriteit aan de woningbouwaantallen. De knelpunten in de bouwcapaciteit werden opgerekt door de woningbouw meer industrieel en arbeidsbesparend te realiseren. Tegelijkertijd namen de utiliteitsbouw en de GWW sterk toe, zij het minder spectaculair dan de woningbouw. In grafiek 1.1 met de investeringen in bouwwerken voor de periode 1948-2010, is te zien dat de investeringen in utiliteitsbouw zich tot en met de jaren vijftig op een laag niveau bevinden. De sterke opstuwing van investeringen in de jaren zestig was een reactie op de ontstane voorraadtekorten. Aan het eind van de jaren zestig ontbrak het economische draagvlak voor verder doorgroeien. In de vroeg jaren zeventig bereikten zowel de woningbouw, de utiliteitsbouw als de GWW-bouw hun voorlopige top. Na de kentering in de jaren zeventig en vroeg jaren tachtig kwam de woningen utiliteitsbouw vanaf het daljaar 1983 weer in een opgaande fase. Voor de afzonderlijke categorieën tekent zich over de gehele periode 1948-2010 het volgende verloop af (zie ook grafiek 1.1 en bijlage 1.a): a. Investeringen in utiliteitsgebouwen Een sterke investeringsgroei met lichte conjuncturele uitslagen maakt vanaf de eerste helft van de jaren zeventig plaats voor een afbuiging van de lange termijn trend, die achter blijft bij de groei van de economie. Voorts doen zich vanaf de jaren zeventig forse conjuncturele open neergangen voor met 1983 als daljaar en investeringstoppen in 1991, 2001 en 2008. In 2009 en 2010 treedt een terugval op als gevolg van de internationale financiële en economische crisis.

1

Investeringen in bouwwerken (prijspeil 2004)

mln euro 36 000

34 000

32 000

30 000

Woningen

28 000

26 000

24 000

22 000

20 000

18 000

Utiliteitsgebouwen

16 000

14 000

12 000

10 000

8 000

GWW -werken

6 000

4 000

2 000

2008

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

1960

1956

1952

1948

0

jaren Bronmateriaal:

- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (volumemutaties 1948-1963) - CBS Nationale Rekeningen 1975 (cijfers 1963-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2008) - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009

Bewerking:

TU Delft - RE&H Bouweconomie

Grafiek 1.1 b.

Investeringen in woningen. Deze zijn naar nieuwbouwaantallen sterk toegenomen in de jaren zestig en de vroeg jaren zeventig, toen de naoorlogse geboortegolf op woningvragende leeftijd was gekomen. Daarna nemen de investeringen naar aantallen af en nemen steeds meer de vorm aan van hogere

2

c.

investeringen in de kwaliteit van zowel de nieuwbouw als van de bestaande voorraad. Investeringen in grond-, wegen waterbouwkundige werken. Deze zijn gericht op uitbreiding en vernieuwing van de civiele infrastructuur. Na een verdubbeling in de jaren zestig komen deze na 1972 in een langdurige daling terecht. Het was wachten tot de tweede helft van de jaren tachtig voordat de trend zich weer omhoog keert. Vanaf de jaren negentig profiteert deze sector van de hogere bestemming van gelden uit het Fonds Economische Structuurversterking (gevormd met hoofdzakelijk aardgasopbrengsten) voor infrastructuur, zoals de Betuwelijn en de HSLZuid.

In de eerste decennia na de oorlog is een sterke functionele samenhang tussen investeringen in woningen, utiliteitsgebouwen en GWW-werken manifest (Hendriks, 1972). De bevolking groeit. Met een vertraging betekent dat groei van de beroepsbevolking (na 15 à 20 jaar) en groei van de woningvraag (na 20 à 25 jaar). De economie groeit en dat leidt tot extra werkgelegenheid. Meer bouw in uitbreidingsgebieden was in de jaren vijftig en zestig identiek aan meer woningbouw, maar ook meer scholen, meer winkels enz. en meer bedrijfsgebouwen, om de groeiende beroepsbevolking te werk te stellen. De GWW-bouw zorgde tegelijkertijd voor de infrastructuur en het bouwrijp maken van de uitbreidingsgebieden en voor de groeiende infrastructuur tot en met de inpoldering en de Deltawerken. Vanaf de jaren zeventig gaan, behoudens fase- en intensiteitverschillen, opleving en neergang van de investeringen in woningen min of meer samen met die in gebouwen. In de eerste helft van de jaren negentig divergeren de investeringen in woningen en die in gebouwen. De functionele samenhang wordt minder duidelijk, maar is uiteraard niet afwezig. Op- en neergang van de investeringen vinden ook een verklaring in de economische ontwikkeling. Wanneer economische groei en lage rente samengaan, treedt de sterkste stimulans van de investeringen op. Bij hoge rente en lage economische groei treedt het tegenovergestelde extreem op. De opvallendste voorbeelden hiervan zijn het midden van de jaren zeventig met 1975 als daljaar en begin jaren tachtig herhaalt zich dit met 1983 als daljaar. Deze studie is gericht op de langetermijnontwikkeling van de investeringen in utiliteitsgebouwen en de daarmee verbonden voorraadontwikkeling. Deze kwamen, zoals hiervoor al toegelicht, in de vroege jaren zeventig al op een zeer hoog niveau. De groei stond in verband met de bevolkingsgroei, met de werkgelegenheidsgroei, met de economische groei en met de groei van de kapitaalgoederenvoorraad. Vanaf het eind van de jaren zestig treden verschuivingen op: a. Van nijverheid naar diensten en een dientengevolge hoger aandeel van de kantoorbouw. b. Van breedte-investeringen naar diepte-investeringen: de investeringen worden meer door verhoging van de productiviteit (w.o. arbeidsbesparing) en minder door vergroting van de productie bepaald. De vanzelfsprekendheid van nieuwe machines, dus nieuwe gebouwen, valt deels weg. c. Van uitbreidingsinvesteringen naar vernieuwingsinvesteringen: het gaat parallel aan b. naar verhouding vaker om vernieuwing van de KapitaalGoederenVoorraad (KGV) en minder om uitbreiding ervan. De vernieuwing kan de vorm aannemen van vervangende nieuwbouw of van verbouwing (variërend van renovatie tot groot onderhoud). Investeringen in nieuwe machines ter vervanging van economisch verouderde machines gaan dan

3

gepaard met vervangende nieuwbouw, renovatie of groot onderhoud. In het extreme geval blijft de bouwactiviteit achterwege. d. De groei van de bevolking nam af naar minder dan 1% per jaar. e. De werkgelegenheidsontwikkeling stagneerde; met hoge werkloosheid in het midden van de jaren zeventig en in het begin van de jaren tachtig.

mln euro

Investeringen in gebouwen, machines en installaties, computers en software en databanken (Prijspeil 2004)

20 000 18 000

Gebouwen

16 000 14 000 12 000

Machines en Installaties

10 000 8 000 6 000 4 000

Software

2 000

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1989

1987

1991

Computers

0


- CBS Statline

Bewerking:


Grafiek 1.2

Vanaf 1983 herstelden de investeringen zich over de gehele linie. De economie ging een nieuwe fase in en kwam geleidelijk onder invloed van de moderne informatie- en communicatietechnologie. Grafiek 1.2 en bijlage 1.b geven voor de jaren 1987 en later weer dat naast de traditionele investeringscategorieën gebouwen en machines de investeringen in computers en software belangrijk worden. De tijdelijke inzinking in de vroeg jaren negentig trof vooral de utiliteitsbouw. De historische top van 2001 is het begin van een nieuwe periode van onzekerheid. Het stagneren van de economische groei na 2001 mist zijn uitwerking op de investeringen in utiliteitsbouw niet. Na een terugval van de investeringen vanaf 2001 wordt het herstel van de investeringen in utiliteitsbouw afhankelijk van nieuwe economische groei en van nieuwe ICT-ontwikkeling. Voor de gebouwen komt daarbij dat de vernieuwing en modernisering van de gebouwenvoorraad een groeiende vraagcomponent blijven terwijl de uitbreiding van de voorraad achterblijft. Deze studie sluit af met een verkenning van de utiliteitsbouwopgave 2010-2025 in een veranderende economie en onder gewijzigde demografische en voorraadverhoudingen. De financiële en economische crisis treft in de jaren vanaf 2009 de bouwen vastgoedsector sterk. De terugval roept de vraag op naar de diepte van het investeringsdal en de structurele ontwikkeling van de utiliteitsbouw.

1.2

Probleemkader

Wetenschappers en beleidsmakers die zich in de toekomstige bouwproductie verdiepen, worstelen sinds jaar en dag met het bepalen van de maatschappelijk noodzakelijke omvang van investeringen en bouwproductie. In de naoorlogse

4

periode werd dit vraagstuk aanvankelijk gereduceerd tot een distributievraagstuk. De bouwcapaciteit schoot tekort om aan de groeiende bouwvraag te voldoen. De Wederopbouwwet 1950 voorzag in een Keynesiaans reguleringskader om de bouwvergunningen naar bouwvolume en sectorale verdeling af te stemmen op bouwcapaciteit en op de korte termijnprioriteiten, zoals die werden ingegeven door het woningtekort en door een algemeen tekort aan utiliteitsgebouwen om de groei van bevolking, werkgelegenheid en economie te faciliteren. Het sociaaleconomisch denken over investeringen en bouwproductie richtte zich in die periode sterk op groeien onder evenwichtige verhoudingen: Centraal staan dan: Het I-S-evenwicht, dit is het evenwicht tussen Investeren (I) en besparen (S) dat tot volledige werkgelegenheid (Arbeidsvolume=Beroepsbevolking) op lange termijn leidt. Een vanuit welvaartsgroei optimale omvang van en verdeling tussen woningbouw en totale investeringen in vaste activa. Evenwichtige verhouding tussen investeringen in utiliteitsbouw en in outillage. In de jaren zestig kwam het inhalen van het woningtekort voorop te staan. In de vroeg jaren zeventig komt zowel de woningbouw, als de utiliteitsbouw op een topniveau. Vanaf dat moment was de complementaire benadering van de investeringen niet meer opportuun en kwam de vraag voorop te staan hoe uitbreiding en vervanging in de uiteenlopende categorieën zich verder zouden (moeten) ontwikkelen. Voor de utiliteitsbouw is het moeilijker om dit integraal te benaderen dan voor de woningbouw. Bij een integrale benadering is de bouwbehoefte de afgeleide van de (maatschappelijk gewenste) voorraadontwikkeling (Roest, 1973). De woningvoorraad en de woningbouw kunnen uitgedrukt worden in de fysieke eenheid “woning”. Voor de utilitaire gebouwenvoorraad ontbreekt het aan fysieke eenheden, behoudens de vierkante meters vloeroppervlakte, maar die zijn niet voor de gehele voorraad beschikbaar. De utiliteitsnieuwbouw en verbouw & groot onderhoud worden in de bouwstatistiek meestal uitgedrukt in productiewaarde in euro’s. Om de bouwproductie door de jaren heen met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar te kunnen optellen moet gecorrigeerd worden voor bouwprijsinflatie. Zo worden in deze studie de waarde van productie en voorraad steeds uitgedrukt in prijzen van 2004. Ondanks de prijscorrectie blijft er zo een “geldsluier” over de bouwen investeringsstatistiek hangen. Kennis van de aanwezige voorraad en het gebruik daarvan draagt bij aan een beter begrip van de actuele investeringsactiviteiten. Hendriks (1982) stelt dat de productie die de groeiende voorraad vormt, omgekeerd de invloed van de voorraad ondergaat. De wetenschappelijke notie hiervan laat nog veel vragen open over hoe de wederkerige relatie van jaarlijkse investeringen en voorraad kwantitatief, kwalitatief en procesmatig geduid kan worden. Van Duijn (2008) stelt dat de economische ontwikkeling zich niet laat vangen in een structurele groeivoet met af en toe een verstoring, maar “inherent cyclisch” is. Als oorzaak van cyclische bewegingen ziet hij het investerings- en consumptiegedrag van bedrijven en huishoudens. De wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie van een studie naar de bouwen voorraadontwikkeling reikt ook verder dan het verkennen van de afzetmogelijkheden op korte en lange termijn van de (utiliteits)bouwers.

5

Het achterliggende wetenschappelijk probleem is dat de relatie tussen investeren in en gebruiken van de gebouwenvoorraad complex, dynamisch en niet eenduidig traceerbaar is. De wetenschappelijke relevantie – die hier wordt nagestreefd – is, dat het systematisch combineren van kennis van bouwen investeringsactiviteiten met de achterliggende vraag ernaar leidt tot beter inzicht in de voorraadontwikkeling en bijdraagt aan een betere utiliteitsbouwprognose. De maatschappelijke relevantie – die hier wordt nagestreefd – is, dat de som van de individuele bouwactiviteiten – zoals die tot uitdrukking komt in de bouwvergunningenvolumes – gespiegeld kan worden aan wat op macro-, sector-, en/of regioniveau maatschappelijk nuttig en noodzakelijk geacht kan worden. Voor de maatschappij als geheel bezien bestaat er altijd een spanningsveld tussen de voorkeursvoorraad (de idealiter gewenste voorraad) en de aanwezige voorraad. In werkelijkheid levert dat een ongecoördineerde verzameling van incidentele investeringsbeslissingen op. Van belang is een doelmatige combinatie van marktwerking en regulering om de frictie tussen aanwezige voorraad en voorkeursvoorraad te verminderen. Het maatschappelijke draagvlak voor voorraadregulering is echter beperkt. Het voorgaande komt ook tot uitdrukking in de hiernavolgende figuur: Toekomstig gebruik Huisvestingsvraag Voorkeursvoorraad (gewenste voorraad) Marktwerking (?) Regulering (?) Aanwezige voorraad Voorraadfricties opheffen met: • nieuwbouw • verbouw/grootonderhoud • onderhoud, beheer en gebruiksverandering • onttrekkingen sloop • kopen, verkopen, huren en verhuren Figuur 1.a: Confrontatie vraag en aanbod op voorraadniveau

De macrovraag naar investeringen in utiliteitsbouw is de som van alle individuele opdrachten. Met de jaarlijkse investeringen wordt voorraad gevormd. De gebouwenvoorraad levert het huisvestingsaanbod en dat moet – kwantitatief, kwalitatief en naar locatie – passen bij de huisvestingsvraag van de gebruikers. Figuur 1.a is een voorstelling van zaken op macroniveau. Bottom up is het een optelsom van bouw, ingebruikneming, buitengebruikstelling en sloop van gebouwen. De belangrijkste sturing hierop is in Nederland het wel of niet verlenen van een bouwvergunning binnen het vigerende bestemmingsplan of de

6

vrijstelling daarop (tot voor kort art. 19 Wet Ruimtelijke Ordening). De jaarlijkse investeringen in bouwwerken zijn de som van de individuele bouwinitiatieven binnen bestemmingsplannen, die zich binnen de Nederlandse verhoudingen slecht lenen voor een effectieve regulering van (utiliteits)nieuwbouw en utilitaire gebouwenvoorraad (Kruijt, 1987). Alvorens de periode 2010-2025 te verkennen, wordt in deze studie eerst ingegaan op de periode 1960-2009. De gebouwenvoorraad van nu is grotendeels tot stand gekomen in die periode. De komende vernieuwingsopgave staat in relatie met de leeftijdsopbouw van de voorraad, met de oorspronkelijke kwaliteit ervan en met het kwaliteitsverloop van de achtereenvolgende jaargangen als gevolg van gebruik, verbouw, onderhoud, slijtage en sloop. Specifieke complicaties doen zich in het onderzoek voor met betrekking tot: - het meten en waarderen van gebouwenvoorraden, - het splitsen van investeringen in utiliteitsgebouwen in uitbreidingsen vernieuwingsinvesteringen, - het onderling relateren van economische, fysieke en functionele voorraadindicatoren, - de invloed van marktwerking en beleid op investeringen en voorraadontwikkeling en de onvolkomenheden die zich daarbij voordoen, - onzekerheid over en tekort aan maatschappelijke consensus over de (toekomstige) bouwen voorraadontwikkeling.

1.3

Doelstelling en vraagstelling

Doel van het onderzoek is het verkrijgen van: - Analytisch inzicht in de ontwikkeling van de investeringen in utiliteitsbouw 1960-2009 in relatie met maatschappelijke, ruimtelijke en voorraadontwikkelingen. - Systematisch overzicht van de omvang en samenstelling van de Nederlandse gebouwenvoorraad naar economische waarde en gebouwtypologie enerzijds en naar economische sector en vloeroppervlakte in gebruik anderzijds. - Een modelmatige grondslag voor en verkenning van de sectorale utiliteitsbouwopgave 2010-2015-2025 in relatie met het maatschappelijk en voorraadperspectief. De centrale onderzoeksvraag is: Hoe kan op wetenschappelijk verantwoorde en maatschappelijk zinvolle wijze een bijdrage worden geleverd aan: - betere informatie over de investerings- en voorraadontwikkeling van utiliteitsgebouwen? - de modellering van bouwen investeringsopgaven en de toepassing daarvan op de toekomstige utiliteitsbouwopgave? Achtereenvolgens leidt dit tot de volgende deelvragen waarop in deze studie een antwoord wordt gezocht: 1. Hoe hangen investeringen in utiliteitsbouw samen met de economische ontwikkeling en daarnaast met de ontwikkeling van de vraag naar huisvesting op voorraadniveau? Welke macro investeringsprojectie tot 2025 levert dat op? (hoofdstuk 2 en 3) 2. Wat zijn de beperkingen en de reikwijdte van macro-investerings- en voorraadanalyse en de modellering ervan? (hoofdstuk 3 en 6)

7

3. Hoe zijn de investeringen in de utilitaire gebouwenvoorraad regionaal verdeeld en hoe verhoudt zich dit met de demografische, economische en werkgelegenheidsontwikkeling? (hoofdstuk 4) 4. Wat zijn de uiteenlopende voorraad- en investeringsbeelden voor de primaire, secundaire, tertiaire en quartaire sector? Idem bij verdere uitsplitsing naar negen deelsectoren, te weten: - Agrarische sector - Industrie en bouw - Vervoer en communicatie - Handel en horeca - Zakelijke dienstverlening - Algemeen overheidsbestuur - Decentrale overheden - Onderwijs - Gezondheidszorg. (Dit wordt uitgewerkt in hoofdstuk 5) 5. Wat is de invloed van veranderende investeringsvoorwaarden, veranderende exploitatievoorwaarden, technologische ontwikkeling en duurzaamheid op de gerealiseerde en toekomstige investeringen en hoe vertaalt zich dat in de utiliteitsbouwopgave? (hoofdstuk 6)

1.4

Leeswijzer

Dit inleidende hoofdstuk gaat verder in op de onderzoeksaanpak en de mogelijkheden en beperkingen van de bouwen investeringsstatistiek. Daarnaast worden drie aspecten behandeld die door het gehele onderzoek heen op de achtergrond spelen, te weten: − Voorraadtransitie − Economische waardebepaling − Relatieve bouwprijsontwikkeling De uitwerking van het voorraadaspect van de investeringen in utiliteitsbouw wordt als volgt opgebouwd: Voorraadaspect

Invalshoek

Hoofdstuk 2

Bouw & Voorraadeconomie

-Theoretisch perspectief - Maatschappelijke context

Hoofdstuk 3

Investeringen en voorraadvorming (Capital formation)

- Macro-economisch perspectief - Modellering - Marginale voorraadanalyse

Hoofdstuk 4

Ruimtelijke voorraadverhoudingen

-Regionale investeringen in utiliteitsbouw in relatie tot demografie, economie en werkgelegenheid

Hoofdstuk 5

Sectorale investeringen en voorraadvorming

- Sectorale investerings- en voorraadontwikkeling in relatie met economische, functionele en fysieke voorraadindicatoren

Hoofdstuk 6

Utiliteitsbouwopgave binnen voorraadperspectief 2025

- Maatschappelijke en vastgoedwaardering - Bouw- en voorraadperspectief

Hoofdstuk 2 “Ontwikkeling van de Bouw- en Voorraadeconomie” biedt een overzicht van theorievorming en toepassing in relatie met markten beleidsontwikkeling. Na het chronologisch overzicht gaat paragraaf 2.5 in op de Nederlandse bouwconjunctuur 1960-2009, tegen de achtergrond van de wisselwerking tussen economische groei en investeren.

8

Hoofdstuk 3 “Investeren, economische groei en voorraadontwikkeling gebouwen” opent met een verder behandeling van “Begrippen, concepten en modellen”, alvorens de “Marginale voorraadanalyse” aan de orde komt. Deze mondt uit in een verkenning van de macro utiliteitsbouwontwikkeling tot 2025. Hoofdstuk 4 gaat in op de regionale investeringen in de utilitaire gebouwenvoorraad in relatie met de demografische, economische en werkgelegenheidsontwikkeling en op de fricties die zich daarbij aftekenen. Hoofdstuk 5 behandelt de sectorale decompositie van uitbreidingsen vernieuwingsinvesteringen in utiliteitsbouw en daaraan te koppelen sectorale voorraadontwikkeling. Hoofdstuk 6 sluit af met de utiliteitsbouwopgave tot 2025 en gaat ook in op de bijkomende aspecten zoals vraagontwikkeling, duurzaamheid en financiën. De voorraad- en investeringstrends tot 2025 blijven uiteraard omgeven door onzekerheden, en komen scenarioafhankelijk aan de orde.

1.5

Onderzoeksaanpak

Het onderzoek bestaat in eerste aanleg uit longitudinaal onderzoek naar de investeringen in utiliteitsbouw en andere vaste activa in Nederland vanaf 1960. Dit gebeurt op macro-economisch niveau. Bij economisch-statistische analyse worden de methoden van de beschrijvende en analytische statistiek aangevuld met analyseconcepten die ontleend worden aan de economische wetenschappen, in het bijzonder aan de theorievorming over economische groei en voorraadeconomie. Het toegepaste onderzoek wordt gekoppeld aan theorievorming over groei, voorraad en omlooptijd en de modellering daarvan. Inherent aan de macro-economische beschouwingswijze is dat haar reikwijdte beperkt is. Het onderzoek van macrogrootheden en het leggen van verbanden daartussen in de tijd mag alleen tot uitspraken op het macroniveau leiden. Deze schieten tekort waar meer detail gewenst is. Aansluitend op het macrobeeld wordt dan ook de voorraadontwikkeling in de afzonderlijke economische sectoren verkend. Dit gebeurt eerst voor de vier hoofdsectoren (Agrarisch, Industrie en bouw, Zakelijke dienstverlening en Quartaire sector) in de periode 1960-2009 en dat wordt stapsgewijs uitgebreid naar analyse en prognose van negen sectoren voor de periode 1995-2009 en prognose 2010-2025. Voor de data- en informatievoorziening ten behoeve van dit onderzoek is het Centraal Bureau voor de Statistiek de belangrijkste bron. Dit wordt aangevuld met data en informatie van in het bijzonder het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, het Ministerie van VROM en TNO Bouw & Ondergrond. In eerste instantie wordt veel gewerkt met de Nationale Rekeningen van het CBS. Deze economische statistiek baseert de investeringswaarde op de productiewaarde in euro's van bouwwerken. Deze investeringsbedragen kunnen wel gecorrigeerd worden voor de prijsontwikkeling, waarmee het reële verloop bekend is. Maar de functionele en fysieke eigenschappen van de jaarlijkse investeringen blijven in de economische statistiek onzichtbaar. Een centraal aandachtspunt in deze studie is het splitsen van investeringen in utiliteitsbouw naar uitbreidingsen vernieuwingsinvesteringen. Binnen de economische statistiek wordt dit anderszins benaderd met de splitsing van bruto investeringen in netto investeringen en afschrijvingen op de kapitaalgoederen-

9

voorraad. De netto investeringen zijn gelijk aan de toename van de kapitaalgoederenvoorraad in dat jaar en de afschrijvingen dekken de vervangingen en de economische veroudering van de kapitaalgoederenvoorraad af. Bij het CBS ontbrak het tot voor kort echter aan een systematische toerekening van de afschrijvingen aan de uiteenlopende categorieën van vaste activa, zoals de utilitaire gebouwenvoorraad. Bij de macrobeschouwing van de utilitaire gebouwenvoorraad in hoofdstuk 3 wordt – in afwijking van het CBS – gekozen voor de groei van het Bruto Binnenlands Product als indicator voor de uitbreidingscomponent. Deze keuze wordt later verantwoord. De grootste beperking van de macro-economische voorraadanalyse is dat ze gebaseerd wordt op de economische statistiek (nationale rekeningen) en in eerste instantie de utilitaire gebouwenvoorraad alleen kan kwantificeren naar macrovervangingswaarde van de gebouwde opstallen.

1.6

Mogelijkheden en beperkingen bouwen investeringsstatistiek

Wie de vraag naar toekomstige investeringen in utilitaire gebouwen wil verkennen komt uiteindelijk terecht bij de vraag hoe de voorraad zich kwantitatief en kwalitatief zal ontwikkelen. De finale vraag is de vraag naar huisvesting op voorraadniveau. Het aanbod bestaat uit het geheel aan gebruiksmogelijkheden van de aanwezige gebouwenvoorraad. Analyses op investerings- en transactieniveau (eigendom en huur) bieden onvoldoende verklaring en onderbouwing voor de vraagontwikkeling op lange termijn. Andersom kunnen de investeringen in utiliteitsbouw niet eenduidig afgeleid worden van de voorraadontwikkeling en de extrapolatie daarvan. Bij waarneming, analyse en toekomstverkenning doen zich dan de volgende problemen voor: a. De voorraadstatistiek schiet ernstig tekort. Over de utilitaire gebouwenvoorraad is (m.u.v. van de commerciële kantorenvoorraad) in Nederland geen continue, systematische en complete voorraadstatistiek beschikbaar. In deze studie wordt het tekort aan voorraadstatistiek gecompenseerd door voorraden te benaderen als de gecumuleerde investeringen erin. b. De investeringen in utiliteitsbouw zijn een samenvoeging van investeringen in uitbreiding en in vernieuwing van de gebouwenvoorraad. Bij macrobeschouwing zijn de nieuwbouwinvesteringen gelijk aan de uitbreiding plus de vervangende nieuwbouw. Tegelijkertijd zijn de vernieuwingsinvesteringen de som van vervangende nieuwbouw plus alles van renovatie tot en met groot onderhoud. De splitsing van uitbreidingsen vernieuwingsinvesteringen moet nader bepaald en verantwoord worden. c. Het ontbreken van voorraadmeting in de tijd betekent dat wij aangewezen zijn op een benadering van het voorraadverloop aan de hand van voorraadindicatoren zoals productie (toegevoegde waarde), werkgelegenheid en bevolking (gebruikers van gebouwde omgeving). d. Bij het werken met gecumuleerde investeringscijfers is een complicatie dat investeringen versneld en vertraagd kunnen worden. Dit staat in relatie met acceleratie-effecten, omdat veranderingen in de productie versterkt doorwerken op het volume van de uitbreidingsinvesteringen. Voorts veroorzaken na-ijleffecten tussen investeringsvraag en investeringsaanbod een varkenscyclus met afwisselende perioden van investeringsoverschotten en van investeringstekorten. Tenslotte kunnen vernieuwingsinvesteringen uitgesteld worden tot een economisch gunstiger moment. De realisatie van uitbreidingsinvesteringen heeft doorgaans een hogere acute noodzaak. Het

10

alternatief van voortgezet gebruik van de bestaande huisvesting ontbreekt bij uitbreidingsinvesteringen. De hier geduide acceleratie-, cyclische en uitstel-versnellingseffecten leiden tezamen tot onvermijdelijke conjuncturele schommelingen in de investeringen. Voor de analyse hier noodzaakt dit tot het veelvuldig werken met voortschrijdende meerjaarsgemiddelden als historische trend. e. Er wordt meer geïnvesteerd dan strikt noodzakelijk is om in de macrohuisvestingsvraag te voorzien. Deze overinvesteringen leiden indirect tot leegstand, disfunctioneren en onderbenutting van de utilitaire gebouwenvoorraad. Voorbeelden hiervan zijn de hoge leegstand van kantoren en het verouderen, disfunctioneren en leeg raken van bedrijfslocaties. In tijden van hoge economische groei en lage rente, zoals in de jaren 1995-2001 en 20062007 is een deel van de bestaande voorraad functioneel leeggezogen. Daarnaast geldt dat overschotten binnen de bestaande voorraad niet altijd uitgewisseld kunnen worden met nieuwe investeringsvraag en er eerder voor nieuwbouw gekozen wordt. Bovendien is frictieleegstand nodig om transacties te kunnen realiseren.

1.7

Voorraaddynamiek en voorraadtransitie

Gebouwen zijn in het algemeen plaatsgebonden en heterogene gebruiksgoederen met een lange levensduur. Een gebouw biedt huisvestingsmogelijkheden gedurende een bepaald aantal jaren. De huisvestingscapaciteit wijzigt ten gevolge van bouwen, slopen en slijten. De utiliteitsbouwproductie bedraagt aan het begin van de 21e eeuw circa 3,5% van de voorraad. Bij die productieomvang duurt het circa 30 jaar om eenzelfde voorraad bij elkaar te bouwen. Met de utiliteitsbouwproductie wordt de gebouwenvoorraad geleidelijk aangepast aan de kwantitatieve en kwalitatieve vraag ernaar. Het dynamische proces van aanpassing van de gebouwenvoorraad aan de veranderende kwantitatieve, kwalitatieve en ruimtelijke vraag vereist aandacht voor:

Aanpassingssnelheid De voorraad kan slechts geleidelijk gemuteerd worden. Daarnaast verloopt tussen behoeftesignalering en realiseren van de investering de bouwtijd plus bijkomende vertraging. Omgekeerd kan het zijn dat voor de vrije markt wordt ontwikkeld en dat een ‘point of no return’ is gepasseerd als de vraag zich wijzigt en de bouwinitiatieven voorbarig blijken te zijn geweest. Aanpassingsbelemmering Aan de actuele vraag kan niet voldaan worden omdat bestaand aanbod naar functie en locatie minder geschikt is of omdat het niet direct beschikbaar is of niet te accepteren investeringen vereist. Aanpassingsonzekerheid Aanpassingsinvesteringen hebben een onzekere toekomst. Hoe de vraag op voorraadniveau zich op langere termijn ontwikkelt is onvermijdelijk met onzekerheid omgeven. Bouwen impliceert plannen in onzekerheid van een product met een lange levensduur.

In de bouwen vastgoedpraktijk spreekt men heden ten dage over stedelijke interventie, integrale gebiedsontwikkeling en vastgoedstrategieën. Dit soort terminologie verhult dat er op regionaal en landelijk voorraadniveau nauwelijks sprake is van gecoördineerde vraaggerichte regulering. De actuele leegstand van kantoren weerspiegelt hoe hardnekkig deze problematiek voor overheid en markt is.

11

Investeren en desinvesteren Gebruiken en beheren

Actieve voorraadtransitie

Passieve voorraadtransitie

Uitbreiding Vervangende nieuwbouw Verbouw Grootonderhoud Afstoten/slopen

In flexibiliteit naar plaats en fysieke hoedanigheid Wachten op herbestemming Desinvesteren uitstellen Slopen uitstellen Niets doen

Fysieke sfeer

Anticiperend in plaats van conditionerend beheer & onderhoud

Correctieve instandhouding Disfunctieverliezen Dislocatieverliezen Aanpassingbelemmering

Oorspronkelijk gebouw in stand houden

Ingebruikneming Gebruiksintensivering Gebruiksmutatie Functionele upgrading Buitengebruikstelling

Leegstand Gebruiksextensivering/ disfunctioneren Functionele downgrading Economische downgrading

Functionele sfeer (gebruikscondities)

Figuur 1.b: Schema voorraadtransitie Bij de utiliteitsbouw is de voorraadregulering afwezig tot zeer gebrekkig. Na de grote uitbreidingsopgave en nu bovendien de bestaande voorraad op omvangrijke schaal is gaan disfunctioneren, overheerst de vernieuwingsopgave. Deze dient zich aan als modernisering van de gebouwenvoorraad door vervangende nieuwbouw, renovatie, transformatie en desinvesteringen (direct of op termijn buiten gebruikstellen, afstoten of slopen). De transformatieopgave vraagt om een opschaling naar voorraadniveau en om beter begrip van de transitieprocessen binnen en tussen economische sectoren en de doorwerking daarvan op de sectorale gebouwenvoorraden. De uiteenlopende aspecten van voorraadtransitie zijn in het schema hierboven verwerkt. Het schema voorraadtransitie geeft weer waarover informatie en data beschikbaar zouden moeten zijn om tot volledige voorraadanalyse te geraken. De bouwen investeringsstatistiek biedt dan beperkte mogelijkheden. Bij de splitsing van de investeringen in utiliteitsbouw naar uitbreidingsen vernieuwingsinvesteringen moet teruggevallen worden op de benadering van de uitbreidingsinvesteringen als groeigerelateerde investeringen, in casu relateren van een deel van de investeringen aan de groei van het Bruto Binnenlands Product. Dit is de som van de Bruto Toegevoegde Waarde van de economische sectoren. Als economische sectoren kunnen de primaire (agrarisch), secundaire (nijverheid), tertiaire (commerciële diensten) en quartaire (overheid, onderwijs, zorg) onderscheiden worden. Deze vier traditionele sectoren worden in hoofdstuk 5 verder uitgesplitst naar negen deelsectoren en aanvullend naar enkele deelcategorieën, zoals kantoren, winkels, bedrijfsruimten, schoollokalen, verpleeghuiscapaciteit, tuinbouwkassen enzovoort. De vernieuwingsinvesteringen worden residueel bepaald als totaal investeringen in utiliteitsbouw minus de toe te rekenen uitbreidingscomponent. Ook dit wordt uitgesplitst naar diverse sectoren, subsectoren en deelcategorieën. Investeringen veranderen in de loop van de tijd van karakter. Voorbeelden: Nieuwbouw in de agrarische sector sluit aan op de huidige grootschaligheid en rationalisatie in de agrarische sector. Er treedt dus transitie binnen de agrarische gebouwenvoorraad op met als gevolg dat kleinschalige boerenbedrijven weg gesaneerd worden en hun boerderijen en stallen andere functies krijgen (woonboerderij of anderszins), leeg komen te staan of gesloopt worden.

12

Binnen de nijverheid voltrekt zich vanaf de jaren zestig een proces van deindustrialisatie en re-industrialisatie. Een aantal industriële subsectoren is ingekrompen. Elders, zoals in de voeding- en chemische industrie, wordt nog geëxpandeerd. Koppeling van de kapitaalgoederenvoorraad en de gebouwenvoorraad van de industrie aan de totale industriële productie vereist dus verdere uitsplitsing naar industriële subsectoren. Al met al kent de industriële sector hoge desinvesteringen, omdat de technologische en daarmee de economische veroudering van de industriële outillage hoger is dan voor de economie als geheel. Dit vergroot de kans op disfunctioneren en afstoten van gebouwen. De laatste decennia treedt in de marktsector de sterkste groei van de gebouwenvoorraad op bij de commerciële dienstverlening. Bij verdere uitsplitsing komt hier modernisering in de vervoer- en communicatiesector tevoorschijn en als tegenhanger daarvan een omvangrijk deel van de voorraad dat object van sloop, afstoten, leegstand en disfunctioneren is. Zo zijn klassieke pakhuizen vervangen door containerterminals en moderne logistieke centra. De subsector handel en horeca heeft een eigen dynamiek. Investeringen in nieuwe winkels leiden elders tot winkelsluiting en sanering van onrendabele winkels. In de subsector zakelijke dienstverlening overheerst de kantoorwerkgelegenheid. De kantorenbouw was een belangrijke drager van de utiliteitsbouwmarkt in de jaren tachtig en negentig. Inmiddels stagneert de groei van de kantoorwerkgelegenheid, wordt de kantoorhuisvesting ingedikt, is de kantorennieuwbouw ingezakt en de leegstand in de bestaande voorraad opgelopen en bedraagt het aanbod medio 2008 bijna 6 miljoen vierkante meter Verhuurbaar Vloer Oppervlak (bron: DTZ Zadelhoff). In de quartaire sector (overheid, onderwijs, zorg en overig) doen zich ingrijpende transities voor. Hierop wordt bij de verdere uitwerking in hoofdstuk 5 teruggekomen. Het totaalbeeld is dat van afname of stabilisatie van de uitbreidingsinvesteringen. De groeiende vernieuwingsinvesteringen worden ingevuld met meer verbouw en groot-onderhoud en een groeiende vervangingscomponent, waar een moeilijk ontwarbare kluwen van disfunctionerende voorraad, buitengebruikstelling, afstoten en slopen tegenover staat. Hierbij ontbreekt het bovendien aan een integrale voorraad-, leegstands- en sloopstatistiek. De meest uitgebreide statistische informatie betreft de kantorenmarkt.

De toenemende dynamiek en voortgaande transitie binnen de economie en binnen en tussen de economische sectoren hebben ingrijpende consequenties voor de gebouwenvoorraad. Bij een kantoorgebouw zoals het Atrium in Amsterdam-Zuid is in het begin van de jaren negentig een dusdanige verbouwing gerealiseerd, dat de herinvesteringskosten, na correctie voor gestegen bouwprijzen, de aanvankelijke opstalkosten benaderen. De beleggingswaarde na renovatie ging daar nog bovenuit. Het beschikken over eigen grond en parkeerrechten was in dit voorbeeld bevorderlijk voor de investeringsbeslissing. Toch zijn maar weinig ‘oude’ vierkante meters één-op-één weg te zetten als vernieuwde vierkante meters voor de eigen sector. Met de actieve voorraadtransitie wordt in deze studie rekening gehouden door het systematische analyseren van de totale investeringen in utiliteitsbouw per sector (nieuwbouw plus verbouw en grootonderhoud). Daarmee wordt bereikt dat transformaties impliciet worden toegerekend naar de sector van de nieuwe functie. Bijkomend effect is dan wel dat, in geval van transformatie van utiliteitsgebouwen naar woningen, de transformatie-investeringen onder verbouw woningen terecht-

13

komen. Functionele verschuivingen kunnen niet altijd binnen de bestaande voorraad opgevangen worden. Dan rest leegstand en disfunctioneren van bepaalde delen van het bestaande. Het wachten is op hergebruik. Zo voltrekken zich op voorraadniveau transformatieprocessen om kwantitatieve overschotten op deelvoorraden (bijv. tweedehandse kantorenmarkt) te gebruiken om tekorten op deelvoorraden elders op te vangen (bijvoorbeeld woonappartementen in functioneel verouderde kantoren). In de praktijk komen dit soort projecten slechts op beperkte schaal en moeizaam van de grond, waarbij vooral de afwaardering van het bestaande vastgoed een obstakel vormt. Deze en vergelijkbare verschijnselen komen bij macro-economische analyse van de voorraad slechts zijdelings in beeld en vragen om aanvullend onderzoek, waar deze studie slechts in beperkte mate in kan voorzien.

1.8

Economische waardebepaling

In dit onderzoek wordt veelvuldig gebruik gemaakt van investeringsstatistieken van het CBS en andere instellingen. Investeringsstatistieken zijn gebaseerd op de productiewaarde c.q. de aanschafwaarde van gebouwen en andere vaste activa. In essentie is dit een kostenbenadering. Tegenover de kostenbenadering staat de opbrengstenbenadering van investeringen. In de economische waardebepaling wordt onderscheid gemaakt tussen gebruikswaarde en ruilwaarde. De gebruikswaarde van een goed voor een bepaald subject (persoon, huishouden, instelling) berust op het nut dat het betreffende goed voor het betrokken subject heeft (Hartog, 1979). De ruilwaarde is wat een goed waard is bij ruil met andere goederen. De ruilwaarde komt tot uitdrukking in de prijs. In het dagelijks gebruik wordt het meest gesproken over de marktwaarde. Berkhout en Hordijk (2008) definiëren marktwaarde – naar analogie met de International Valuation Standards 2005 – als de ruilwaarde, oftewel het bedrag dat vastgoed zou opbrengen indien het op de (vrije) markt ter verkoop zou worden aangeboden. Bij de schatting van de marktwaarde dient uitgegaan te worden van het meest doelmatige, meest doeltreffende of meest waarschijnlijke gebruik, hetzij voortgezet bestaand, hetzij alternatief gebruik. Schattingsmethoden zijn: − de vergelijkingsmethoden; schatting op basis van vergelijkbare verkooptransacties, − schatting op basis van marktgerelateerde inkomstenkapitalisatie, − schatting op basis van marktgerelateerde kosten. Binnen onze studie doen zich bij het hanteren van het marktwaardebegrip complicaties voor met betrekking tot: a. de splitsing van grondwaarde en opstalwaarde, b. de marktwerking: In het algemeen is bij vastgoed noch sprake van een vrij verhandelbaar homogeen goed, noch van volkomen concurrentie onder evenwichtige en transparante vraag/aanbodverhoudingen. c. het ontbreken van de marktprijsbepaling: Over niet-courante gebouwen is wel marktgerelateerde (bouw)kosteninformatie te verkrijgen. Daarnaast kan de marktwaarde van een gebouw bepaald worden vanuit de bijdrage aan de going concern value van de kapitaalgoederenvoorraad van een bedrijf. Bij investeringen in de budgetsector staat de marktwaarde veelal niet voorop en wordt de investeringsbeslissing gebaseerd op maatschappelijke kosten/ batenafweging. Van beleggingsobjecten kan op basis van te verwachten

14

markthuur en de daaruit voortvloeiende netto jaarlijkse cashflow een beleggingswaarde bepaald worden. Werken met bouwen investeringsstatistieken van het CBS impliceert dat bij de analyse gestart wordt met de kostenbenadering van de opstalwaarde. Het statistisch materiaal dwingt immers tot het waarderen van investeringen op basis van verwervingskosten. Tevens wordt aangenomen dat op het tijdstip van investering de vervangingswaarde van de opstal gelijk is aan de investeringskosten van de opstallen. De bepaling van de vervangingswaarde van de gebouwenvoorraad gaat in de volgende stappen: a. van micro naar macro: investeringen in utiliteitsbouw zijn de optelsom van individuele investeringen. b. bruto investeringen = uitbreidingsinvesteringen + vernieuwingsinvesteringen c.

uitbreidingsinvesteringen = toevoeging aan gebouwenvoorraad = uitbreiding van productiecapaciteit c.q. huisvestingscapaciteit en faciliteert toekomstige productiegroei (bijv. 2 jaar later).

d. cumulatie van uitbreidingsinvesteringen over bepaalde periode, bijvoorbeeld van 1989 tot en met 2005 = deelvoorraad 1989 tot en met 2005. e. de vervangingswaarde van de voorraad ultimo 1988 wordt vervolgens geschat met een voorraadindicator. De vervangingswaarde van de voorraad ultimo 1988 wordt dan:

∑ uitbreidingsinvesteringen

1989t/m2005

×

voorraadindicator1988 voorraadindicator2005 - voorraadindicator1988

Bijvoorbeeld: de macro-gebouwenvoorraad ultimo 1988 wordt geschat met de Bruto Toegevoegde Waarde op t+2 als voorraadindicator. De vervangingswaarde van de utilitaire gebouwenvoorraad ultimo 1988 wordt dan:


1989t/m2005

×

BrTW1990 BrTW2007 - BrTW1990

Hier is BrTW = Bruto Toegevoegde Waarde in jaar t f.

De macrovervangingswaarde van de utilitaire gebouwenvoorraad ultimo 2005 wordt dan:


1989t/m2005

×

BrTW2007 BrTW2007 - BrTW1990

De voorraad wordt dus geschat door de toegevoegde waardegroei in de periode 1990-2007 identiek te stellen aan de cumulatieve uitbreidingsinvesteringen utiliteitsbouw in de periode 1989 t/m 2005. Daarna kan de vervangingswaarde

15

van de voorraad ultimo 1988, als wel die van de totale voorraad ultimo 2005, worden bij geschat. Dit wordt toegepast in hoofdstuk 5. Door in plaats van netto investeringen te werken met uitbreidingsinvesteringen wordt vermeden dat de netto investeringen afhankelijk worden van methode en tempo van afschrijven. Aan de Bruto Toegevoegde Waarde als centrale voorraadindicator, worden in hoofdstuk 5 op sectorniveau andere voorraadindicatoren zoals sectoraal arbeidsvolume, veestapel bij agrarische sector, leerlingen aantallen in het onderwijs, enz. toegevoegd. Brouwer (1990) heeft eerder de vervangingswaarde van de gebouwenvoorraad ultimo 1985 bepaald door de CBS-voorraadbepaling per ultimo 1950 te vermeerderen met de cumulatieve investeringen in de jaren 1951 tot en met 1985. Vervolgens schrijft hij elk jaar 0,5 % van de voorraad af wegens onttrekking en veroudering. Zijn uitkomsten zullen in hoofdstuk 6 worden vergeleken met de uitkomsten volgens de hiervoor door ons gemodelleerde methode van voorraadwaardering. Noch voor gebouwen, noch voor andere investeringsgoederen, is sprake van identieke vervanging. De vervangingswaarde van bestaande gebouwen wordt in deze studie gedefinieerd als de investeringswaarde van nieuwbouw die een vergelijkbare huisvestingsprestatie levert. Dientengevolge wordt de macrovervangingswaarde van de gebouwenvoorraad bij voorkeur benaderd door de cumulatieve uitbreidingsinvesteringen (gedurende bijvoorbeeld de laatste 18 jaar) te koppelen aan de toename van de bruto toegevoegde waarde in 18 jaar. Daarmee komt tot uitdrukking dat voor de bepaling van de vervangingswaarde van een gebouwenvoorraad de jongste bouwperioden meer normen maatgevend zijn dan eerdere perioden. Bovendien biedt het een benaderingsmethode als de beginvoorraad en de afschrijvingen niet of onvoldoende bepaalbaar zijn. De huisvestingsprestaties van bestaande gebouwen wijken naar kwantiteit, kwaliteit en kosten af van nieuwbouw. Zo kan een innovatief bedrijfsgebouw bijdragen aan een hogere en een betere productie, met een hogere opbrengst. Andersom gaat voortgezet gebruik van een bestaand gebouw gepaard met ongunstigere productie- en opbrengstcondities. De theoretische bedrijfseconomie (Blommaert et al., 2000) wijst hier op de complementaire kosten. Dit zijn alle kosten “die in de vorm van arbeid, grondstoffen, onderhoudskosten e.d. moeten worden opgeofferd om het product met het oude werktuig voort te brengen” (Meij, 1960, p.74). Bij voortgezet gebruik van bestaande gebouwen zijn dat dus niet alleen de gebouwgebonden exploitatiekosten en eventueel groot onderhoud, maar ook de extra kosten binnen het primaire proces. Bij vergelijking met nieuwbouw gaat het om de vergelijking van de exploitatiekosten van de nieuwbouw met de exploitatiekosten bij voortgezet gebruik van het bestaande gebouw, vermeerderd met de dan hogere kosten binnen het primaire proces. Bijvoorbeeld: hogere personeelskosten voor bedrijven in bestaande gebouwen, zoals meer personeel in functioneel verouderde stallen, fabrieken, ziekenhuizen, gevangenissen enz. die niet naar de modernste inzichten gebouwd konden worden. Bij de bepaling van de macrovervangingswaarde van de gebouwenvoorraad blijft in deze studie de correctie voor complementaire kosten achterwege. Investeringen in groot onderhoud van gebouwen vallen onder de vernieuwingsinvesteringen. Bij micro-economische investeringsanalyse zullen de hogere kosten binnen het primaire proces ten gevolge van voortgezet gebruik van een bestaand gebouw,

16

zich vertalen in een lagere acceptabele huisvestingslast en dientengevolge een lagere acceptabele huur. Bij economische waardebepaling staat in deze studie de macrovervangingswaarde van de gebouwenvoorraad voorop. Dit vloeit voort uit het werken met de oorspronkelijke productiewaarden van de investeringen, waarmee de gebouwenvoorraad wordt gevormd. Binnen de Nationale Rekeningen blijven de grondkosten buiten de bepaling van de investeringen in woningen en gebouwen. Wel maken bouwen woonrijp maken deel uit van de GWW-investeringen. Andere waardebenaderingen worden geëvalueerd onder vastgoedwaardering in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 4 wordt de vervangingswaarde van de utilitaire gebouwenvoorraad (opstallen) vergeleken met de WOZ-waarde van de voorraad (opstallen + grond). In aanvulling op de economische waardebepaling volgt in hoofdstuk 5 een fysieke voorraadschatting (vloeroppervlakten in m² BVO).

1.9

Relatieve bouwprijsontwikkeling

Een groeiende economie leidt tot relatief stijgende bouwkosten. Roest (1973) komt voor de jaren 1950 tot 1970 tot een relatieve bouwkostentoename met 37% in 20 jaar. Dit komt neer op 1,6% per jaar, dat de bouwkostenstijging de algemene prijsstijging (inflatie) te boven gaat. In het algemeen zijn relatieve prijsstijgingen, oftewel reële prijsstijgingen, het gevolg van het achterblijven van de productiviteitsontwikkeling van een bepaalde economische sector op die van de economie als geheel. Economische groei wordt gedragen door een stijgende productiviteit (= productie ÷ beslag op productiemiddelen) binnen de economie als geheel. Bij een gestileerde voorstelling hiervan (Baumol, 1967) wordt de economie opgedeeld in een arbeidsintensieve sector zonder productiviteitsstijging (dienstensector) en een industriële sector met productiviteitsstijging. Bij gelijke stijging van de reële (loon)inkomens ontstaat voor de sector zonder productiviteitsstijging een relatieve prijsstijging omdat de reële kostenstijging op geen enkele wijze wordt gecompenseerd door productiviteitsstijging. Voor de industriële sector ontstaat daarentegen juist een reële prijsdaling. De bouw blijft met zijn productiviteitsstijging achter op de industrie, alsook op de economie als geheel. In grafiek 1.3 en in bijlage 1.c is de bouwprijsstijging (deflator investeringen in utiliteitsbouw) afgezet tegen de inflatie (BBP deflator). Nadat de inflatie uit de bouwprijsstijging is verwijderd resteert de lijn met de relatieve bouwprijsstijging. Van 1970 tot 2007 is de relatieve bouwprijsstijging gemiddeld 0,9% per jaar, dit is gematigder dan de 1,6% in de periode 1950-1970. Bij de investeringsgrafieken voor gebouwen moet er dus steeds rekening mee gehouden worden dat de investeringen, als deze uitgedrukt worden in prijzen van 2004, achterwaarts opgewaardeerd zijn. Economische groei wordt gedragen door productiviteitsstijging. Productiviteitsstijging wordt gedragen door technologische ontwikkeling. De functioneel-technologische ontwikkeling gaat niet voorbij aan het gebruik van gebouwen. Door de economische vooruitgang zijn gebouwen object van technologische, economische en functionele veroudering. De relatief stijgende bouwkosten veroorzaken dus dat de vervangingskosten van gebouwen reëel stijgen, dat stimuleert tot een langere levensduur. Vanaf de tweede helft van de jaren tachtig valt de keuze voor renovatie/ grootonderhoud versus vervanging op financiële gronden eerder uit in het voordeel van vervanging. Dit wordt veroorzaakt door een sterke reële en nominale daling van de (hypotheek)rente dat doorwerkt in lagere exploitatiekosten van gebouwen. Hieraan wordt in hoofdstuk 2 verder aandacht besteed.

17

Relatieve bouwprijsontwikkeling, 1970-2007

% 14 12

Deflator investeringen in gebouwen (bouwprijsstijging)

10 8 Deflator BBP (inflatie)

6 4 2

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

-2

1970

0

Relatieve bouwprijsstijging

-4


- CBS Statline

Bewerking:


Grafiek 1.3

Voor de bestaande gebouwenvoorraad leidt de economische dynamiek dus tot met de reële bouwkostenstijging toenemende reële vervangingskosten. Het precieze verloop van de vervangingswaarde is echter afhankelijk van de technologische en functionele ontwikkeling van de nieuwbouw en daardoor ontstane gap tussen ‘oud’ en ‘nieuw’. De vervangingswaarde staat in dit verband voor de vergelijking van het ‘oudere’ gebouw met moderne nieuwbouw. Naarmate het economische prestatievermogen lager is dan van een vergelijkbaar modern gebouw is de vervangingswaarde naar rato lager.

1.10 Recapitulatie In het inleidende hoofdstuk is de sociaaleconomische context van de bouwopgave geschetst. De Nederlandse vastgoedvoorraad is sterk gegroeid vanaf het midden van de jaren zestig toen de aangroei van de 20+ bevolking op zijn hoogtepunt kwam. De naoorlogse geboortegolf leidde met een vertraging van zo’n twintig jaar tot een nieuwbouwgolf in de jaren zestig en zeventig. Dit betekent nu – veertig jaar later – dat de vergrijzing van de bevolking samen gaat vallen met de vernieuwing van de vastgoedvoorraad. In hoofdstuk 3 volgt een nadere beschouwing van de economische en de bevolkingsgroei. Daarbij gaat zich een interessant spanningsveld aftekenen tussen stagnatie van de groei van de beroepsbevolking, een ICT gedreven modernisering van de economie en een utiliteitsbouwopgave waaraan hogere functionele, technologische en duurzaamheidseisen worden gesteld. Voor de totale utiliteitsbouw ontbreekt een integrale voorraadstatistiek. Dat betekent voor de macrobeschouwing dat de voorraad afgeleid zal worden uit de gecumuleerde uitbreidingsinvesteringen, met bijschatting van de beginvoorraad. Bij voorraadtransitie gaat veel aandacht uit naar nieuwbouw, verbouw en sloop (fysieke sfeer). De utilitaire voorraadontwikkeling kan echter niet los worden

18

gezien van de ontwikkeling van het gebruik, het disfunctioneren en het buiten gebruik raken van gebouwen (functionele sfeer). Het is daartoe zinvol om bij de analyse van de voorraadtransitie zowel onderscheid te maken naar actieve voorraadtransitie (zoals bouwen en slopen) als naar passieve voorraadtransitie (zoals disfunctioneren). Anders gesteld: tegenover een fysiek relatief immobiele voorraad staat een dynamisch gebruik ervan. Dit vraagstuk compliceert de vraag/aanbod-matching van individueel vastgoed en vastgoedvoorraden. Onderscheid van de investeringen in utiliteitsbouw naar een uitbreidingsen vernieuwingscomponent en isolatie van conjuncturele invloeden vergroot het inzicht in de relatie tussen voorraad en jaarlijkse investeringen. De mogelijkheden die de economische en bouwstatistieken hier bieden, zijn in dit hoofdstuk methodologisch geduid en krijgen in hoofdstuk 3 een macrogeoriënteerde uitwerking. Bij de verdere uitwerking per sector wordt het Bruto Binnenlands Product opgesplitst naar de Bruto Toegevoegde Waarden van de uiteenlopende sectoren. Deze Bruto Toegevoegde Waarden worden in hoofdstuk 5 gebruikt als economische voorraadindicatoren. In de paragraaf ‘Economische waardebepaling’ is toegelicht hoe met Toegevoegde Waarden wordt gerekend om de macrovervangingswaarden van de sectorale gebouwenvoorraden te schatten. Voor de goede orde dient te worden opgemerkt dat het hier steeds gaat om opstalwaarden, dus exclusief grondwaarden. Grondwaarden en grondkosten blijven immers buiten de CBS-registratie van de investeringen in utiliteitsbouw. Schattingen van het waardeverloop van vastgoedvoorraden zijn zeer gevoelig voor afschrijvingsaannamen. In dit onderzoek heeft het zoeken naar een afschrijvingsvrije benaderingsmethode van meet af aan voorop gestaan. Bij de schatting van de utilitaire gebouwenvoorraad wordt teruggevallen op voorraadbepaling als: Eindvoorraad = Beginvoorraad plus Tussentijdse uitbreidingsinvesteringen. Aan de in Nederland gangbare kortetermijnbenadering van bouwprognoses door CPB, EIB en TNO wordt het analyseren en prognosticeren op basis van langetermijnvoorraadontwikkeling toegevoegd. In de volle breedte beperkt het onderzoek zich echter tot een macrobenadering van de sectorale gebouwenvoorraden en bij de voorraadbepaling staat het uitdrukken in geldswaarden (met bijbehorende prijspeildatum) voorop. Aanvullende analyse op basis van functionele en fysieke voorraadindicatoren, zoals bij commerciële kantoren mogelijk is, vergroot het inzicht in de voorraadontwikkeling. Ondanks het voorbehoud van "macro", "benaderend" en "onder geldsluier" wil deze studie een onderlegger en context bieden voor verdergaande sectorale en regionale voorraad- en portfoliostudies.

19

20

2 Ontwikkeling van de Bouw- en Voorraadeconomie 2.1

Positiebepaling Bouw- en Voorraadeconomie

De koppeling tussen bouweconomie en voorraadeconomie berust op het gegeven dat bouwwerken een lange fysieke levensduur hebben. Met investeringen in bouwwerken worden de kwantitatieve en kwalitatieve tekorten van de voorraad gereduceerd. De jaarlijkse investeringen in utiliteitsbouw bedragen vanaf de jaren tachtig 3 tot 4% van de voorraad. De huisvestingscapaciteit wordt bepaald door de aanwezige gebouwenvoorraad. De fysiek beschikbare voorraad begrenst de voorraad in gebruik. Dit alles heeft consequenties voor de analyse en prognose van de productie van gebouwen. Die is onlosmakelijk verbonden met de analyse en prognose van de maatschappelijk gewenste voorraadontwikkelingen. In eerste aanleg impliceert Bouw- en voorraadeconomie een macrobenadering. Hierbij doet zich de complicatie voor dat bouwwerken een extreme locatiebinding hebben, waardoor bijvoorbeeld een gebouw op locatie A niet volkomen uitwisselbaar hoeft te zijn met een identiek gebouw op locatie B. Eveneens zijn gebouwen niet volkomen uitwisselbaar tussen economische sectoren en ook niet naar soort gebouw. Dan dient het macroniveau verlaten te worden en dient afgedaald te worden naar het regionaal, sectoraal of categoraal schaalniveau. De afdaling van macro- naar microniveau kan voortgezet worden tot op het niveau van de individuele huisvestingsopgave en het bouwobject. De bouwen vastgoedeconomie als verbijzondering van de algemene en bedrijfseconomie is van na de Tweede Wereldoorlog. De klassieke en neoklassieke economie biedt weinig houvast. Deze levert met voorrang denkconcepten, maar biedt weinig houvast voor de meer kwantitatieve, modelmatige en statistisch verifieerbare beoefening van de bouwen voorraadeconomie, die hier wordt nagestreefd. Meer houvast biedt het macro-economische analysekader. Binnen de macro-economie gaat in het bijzonder de groeitheorie in op de kapitaalgoederenvoorraad, zij het dat deze veelal wordt gereduceerd tot de outillage, waarbij de bedrijfsgebouwenvoorraad weer buiten beeld raakt. Dankzij een goed ontwikkelde bouwstatistiek kan dit voor Nederland worden gecorrigeerd en komen langs die weg de investeringen in utiliteitsbouw binnen beeld. Niettemin blijft de statistiek van de (bedrijfs)gebouwenvoorraad sterk achter op de veel beter ontwikkelde statistiek van de Nederlandse woningvoorraad. Dit hoofdstuk biedt een overzicht van de Bouw- en Voorraadeconomie, van theorievorming en toepassing in relatie met markten beleidsontwikkeling. Hierbij staat de driehoeksrelatie Investeringen utiliteitsbouw – Gebouwenvoorraad – BBP voorop. 2.1.1

Klassieke benadering kapitaalvorming

De geschiedenis van de economie leert, dat naarmate de feitelijke economie ingewikkelder wordt, er een toenemende behoefte ontstaat aan systematische economische theorie (Zuidema, 1969). Tot in het midden van de 18e eeuw werd het economische denken gedomineerd door de Mercantilisten, die op zoek waren naar recepten voor de economische

21

politiek. Om concrete maatregelen te kunnen onderbouwen, waren zij ook kwantitatief geïnteresseerd. Daarbij ging de aandacht uit naar de treasure; kapitaal plus geld. Omstreeks 1690 berekende Sir Wiliam Petty het nationaal vermogen, als de som van voorraden, grond, schepen enz., plus geld. In de jaren 1750-1776 was de fysiocraat Quesnay de eerste systeembouwer (Tableau Economique). De kwantitatieve benadering van de feitelijke economie verdwijnt daarna uit beeld en komt pas volop terug na 1930 (Keynes c.s.). Voor Adam Smith (Smith, 1975, p. 246) is “capital” een “stock of goods”. Hij onderscheidt “fixed capital”(met inbegrip van gebouwen) en “circulating capital”. Citaat: “The fixed capital consists chiefly of the four following articles: First, of all useful machines and instruments of trade which facilitate and abridge labour: Secondly, of all those profitable buildings which are means of procuring a revenue, not only to their proprietor who lets them for rent, but to the person who possesses them and pays that rent for them; such as shops, warehouses, workhouses, farmhouses, with all their necessary buildings, stables, granaries, etc. Thirdly….” (The Wealth of Nations, book II The Division of Stock) De kapitaalvorming tendeert volgens Smith naar het niveau, waarbij een evenwichtige groeiverhouding tussen arbeid, kapitaal en productie bestaat. Het is goed te bedenken dat Smith – in 1776 – zijn “The Wealth of Nations” projecteerde op een agrarische samenleving met manufactuur, in de overgang naar de Industriële Revolutie. Niettemin bleef zijn visie op het marktmechanisme opgang doen toen het industrieel kapitalisme zich verder ontwikkelde. Marx stelt eveneens dat toeneming van kapitaal een voorwaarde is voor het bereiken van een hogere arbeidsproductiviteit. Hierbij ontstaat een toenemend verschil tussen de totale productie en dat wat als loon naar arbeiders gaat. Deze meerwaarde gaat naar de kapitalisten. Een hogere winstvoet trekt nieuwe investeringen aan, dit leidt tot hogere productie. De onvermijdelijke voortzetting van dit proces leidt tot een dalende winstvoet en uiteindelijk tot ineenstorting van het productiesysteem. Het was onder meer deze zienswijze van Marx op het industrieel kapitalisme die het probleem van de effectieve vraag oproept. Dat is de vraag naar de hoeveelheid producten die tegen een winstgevende prijs kan worden geproduceerd bij een bestaande productiecapaciteit. Van belang is hier de Wet van Say, die is vernoemd naar de Franse econoom Jean Baptiste Say (1767-1832): “Elk aanbod creëert zijn eigen vraag”. Volgens de Wet van Say kan alles wat geproduceerd is worden verkocht tegen een redelijke prijs. Door de toenemende specialisatie ontstond echter een verkoopprobleem. Iedere producent moet een afzetmarkt vinden. Bij voortgaande industrialisatie neemt dit probleem verder toe. De producten die met machines vervaardigd worden, moeten al naar gelang de levensduur van die machines afgezet kunnen worden. De Wet van Say werd in de jaren dertig definitief weerlegd door Keynes (Robinson et al., 1973). 2.1.2

Economie en kapitaalgoederenvoorraad

Dalmulder publiceerde omstreeks 1950 een econometrische studie naar het verband tussen bevolking, nationaal inkomen en kapitaalgoederenvoorraad in het interbellum. Hieraan wordt het hiernavolgende overzicht “Economie en kapitaalgoederenvoorraad” ontleend. In de klassieke economie komt de samenhang tussen bevolking en haar inkomen onder meer aan de orde bij Malthus. De relatie tussen kapitaalgoederenvoorraad en inkomen is van belang binnen de rentetheorie. Het gaat in de visie van Dalmulder steeds om een min of meer

22

geïsoleerd aspect dat binnen een gesloten economie en met amper statistische onderbouwing wordt onderzocht (Dalmulder, ± 1950). Hierin kwam verandering toen parallel aan de Keynesiaanse revolutie de econometrie en de statistiek tot verdere ontwikkeling kwamen. Voortrekker van de econometrie in Nederland was Tinbergen, die de kapitaalgoederenvoorraad vanaf de jaren dertig als variabele in de macro-economische modellering meeneemt. Hoewel de ambitie van Dalmulder verder ging, waagt hij zich er wijselijk niet aan om de interne ontwikkelingstendensen van de Nederlandse economie van voor de oorlog op de naoorlogse situatie toe te passen. Onder de kapitaalgoederenvoorraad worden gerekend de voortgebrachte kapitaalgoederen, inclusief woningen, maar exclusief grond en nog niet ontgonnen grondstoffen. In navolging van het CBS onderscheidt Dalmulder: a. Fysieke voorraadmeting (bijvoorbeeld het aantal locomotieven of het aantal woningen) b. Voorraadmeting op basis van productiekosten van de investeringen die er in worden gedaan (bijvoorbeeld de bouwkosten van de woningen) c. Voorraadmeting op basis van prestatievermogen (bijvoorbeeld de totale trekkracht van de locomotieven) d. Voorraadmeting op basis van de marktprijs van de afzonderlijke kapitaalgoederen en/of de balanswaardering. Door combinatie van de fysieke en de economische methode kwam hij tot de volgende schatting van samenstelling en omvang van de kapitaalgoederenvoorraad. Samenstelling KapitaalGoederenVoorraad (Nederland) 1938 Veestapel ca 5,5% Industriële kapitaalgoederen ca 39% Spoorwegmaterieel ca 3,5% Koopvaardijvloot ca 4% Wegverkeersmateriaal ca 5% Woningvoorraad ca 43,5% Totaal KGV 1938

100% = fl 20,4 mld (guldens van 1938)

Dalmulder combineerde het KGV-totaal in de Nationale Vermogensberekening 1938, met de CBS-investeringsstatistiek 1921-1938 en de eerder door Tinbergen en Derksen afgeleide afschrijvingscijfers. Hiermee leidde hij voor Nederland het verloop van de KGV in de periode 1921-1939 af. Toename 1921-1939 (fysieke voorraadmeting) van KapitaalGoederenVoorraad +62% van Veestapel +19% van Industriële KGV +96% van Spoorwegmateriaal -10% van Koopvaardijvloot +5% van Wegverkeersmateriaal +387% van Woningvoorraad +44% Ter vergelijking: Nationaal Inkomen +34% Bevolking +25% Bron: Dalmulder (p V-64 en V-65)

23

In de jaren 1929-1932 daalde het nationaal inkomen met 3,5 à 4% per jaar (totaal -10,5%). Met een vertraging van 1 jaar leidde dit tot een investeringsniveau dat in 1933 32% onder het niveau van 1930 lag. De econometrische onderzoeken over het Interbellum worden vertroebeld door de sterke tweedeling tussen de jaren twintig en dertig. Tot 1929 overheersten hoge groei en inflatie en in de vroege jaren dertig overheersten krimp en deflatie. Daarna wacht de oorlog. Er is onvoldoende continuïteit voor longitudinale analyse. Dalmulder verklaart de netto investeringen uit het voor investeringen beschikbare deel van het reële nationaal inkomen en de prijzen van de kapitaalgoederen. Dit biedt onvoldoende houvast voor toepassing in toekomstprognoses. Interessanter is zijn bijdrage aan de beschrijvende statistiek van de kapitaalgoederenvoorraad, zoals hiervoor aangehaald. Helaas ontbreekt de verbijzondering naar investeringen in utiliteitsbouw. In het kader van de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog kwamen vragen op over wat de oorlogsschade en de herstelkosten waren. Dit stimuleerde de belangstelling voor de bepaling van de vooroorlogse kapitaalgoederenvoorraad en het verlies ervan door de oorlog. Toch loopt de belangstelling voor de kapitaalgoederenvoorraad geleidelijk terug en komt de conjunctuuranalyse en de Keynesiaanse bijsturing van de economie centraal te staan. In Nederland beschikt het CBS, dankzij de inspanningen van Tinbergen en Derksen, sinds de jaren dertig over systematische gegevens over de samenstelling van het nationaal inkomen sinds 1900. In en vlak na de oorlog werd dit verder ontwikkeld tot een stelsel van nationale rekeningen.

2.2

Bouwprogramma en voorraadtekorten

Na de oorlog kwamen twee met elkaar samenhangende problemen centraal te staan. Er was een tekort aan woningen, maar eveneens een tekort aan bedrijfsgebouwen. Tegelijkertijd was er een tekort aan bouwcapaciteit. Na het opheffen van het bouwmaterialentekort, bleef een tekort aan arbeidscapaciteit over. In de tweede helft van de jaren vijftig kwam daar tijdelijk een financieringstekort bij, wat aanleiding was voor bestedingsbeperking. Op basis van de Wederopbouwwet 1950 werd het distributiestelsel van de jaren veertig omgezet in een vergunningenstelsel. Het totaal van de bouwvergunningen zou elk jaar afgestemd worden op de beschikbare materialen, arbeid en financiering, in het bijzonder op de bottleneck factor. De Wederopbouwwet verplichtte tevens tot opstelling van een jaarlijks Bouwprogramma, dat uitgangspunt was voor de vergunningverlening. Het bouwprogramma gaf ook een verdeling aan tussen de sociale woningbouw, de overige woningbouw en de utiliteitsbouw, die weer werd opgesplitst in diverse categorieën. Omdat er een tekort was en de verschillende deelsectoren met elkaar concurreerden om het beslag op bouwcapaciteit kwam de lange termijnbehoefte onvoldoende aan de orde. Tengevolge van de bevolkingsgroei en de economische groei liepen de voorraadtekorten verder op. In de Bouwnota ’62 (Hendriks, 1962) werd uitgegaan van nieuwbouw van 850.000 woningen in de jaren 1961 tot en met 1970. De woningbouwproductie zou tegelijkertijd circa 40% van de totale bouwproductie moeten uitmaken. Dit percentage was na de bestedingsbeperking in 1958 en tengevolge van teruglopende financiering van de woningwetbouw gezakt naar 33% in 1962. Hendriks stelt: “Uitgaande van bepaalde veronderstellingen – waaronder een omvang van de woningbouwproductie in de periode 1960-1970 van 850.000

24

woningen, waarvan 750.000 voor uitbreiding van de woningvoorraad – kan het woningtekort in 1970 zijn opgeheven. Verwacht kan worden dat op grond van het aangenomen productieniveau de tekorten in de andere sectoren van de bouwproductie eveneens zullen zijn ingehaald. Dit leidt er toe dat na 1970 het niveau van de bouwproductie in belangrijke mate zal worden beïnvloed door de omvang van de werkzaamheden voor vervanging van de voorraad bouwwerken, in het bijzonder van woningen”. (p186) Opvallend in dit citaat is de complementaire verhouding tussen woningbouw (40%) en de totale bouwproductie. Onder invloed van de verdeling van de Rijksvergunningen was in de jaren vijftig een nagenoeg constant aandeel van 38 tot 41% woningbouw gerealiseerd. In de “Welvaart en Woningbouw” (Bredero, 1963) wordt het woningvoorraadtekort voorop gesteld en wordt ingegaan op de invloed van de structuurkenmerken van de bouw en de conjunctuur op de – achterblijvende – woningbouwproductie. Uitbreiding en nieuwbouw van utiliteitsgebouwen is indirect afhankelijk van de stijgende omzetten van handel en industrie en in tijden van depressie zal de vraag naar utiliteitsbouw sterk dalen. Bredero volgt hier Van der Wal (1940). De wegen waterbouw is minder gevoelig omdat die in slechte tijden eerder profiteert van anticyclische conjunctuurpolitiek. Minister Bogaers had geen boodschap aan de Bouwnota ’62 en voerde vanaf 1963 zijn Pluriform en Expansief Bouwbeleid door (Ministerie van Volkshuisvesting en Bouwnijverheid, 1963). Uiteindelijk werden in de jaren zestig ca 1,06 miljoen woningen gebouwd en werd de woningvoorraad met ca 0,9 miljoen woningen uitgebreid. Na een verder doorgroei naar meer dan 150.000 woningen in 1972 en 1973 viel het draagvlak voor nog verdere doorgroei weg en zakte de bouwproductie in de jaren 1974/1975 alom in (zie hoofdstuk 1, grafiek 1.a). Woningbouw, utiliteitsbouw en GWW-bouw ontwikkelen zich sindsdien onafhankelijker van elkaar en de min of meer vaste onderlinge verhoudingen zijn sindsdien verdwenen. Die groei van de woningbouwproductie van 78.000 nieuwbouwwoningen in 1962 naar 127.000 in 1967 (+63%) werd gerealiseerd door uitbreiding van de niettraditionele woningbouw. Met contingentstoeslagen werd de industriële en arbeidsbesparende bouw gestimuleerd. De traditionele arbeidscapaciteit (“knelarbeid”) werd gepasseerd door alternatieve arbeidscapaciteit van minder allround en meer specialistisch geschoolde nieuw-toetredenden en door de arbeid deels te verplaatsen naar de (woning)fabriek. Op 1 juli 1963 waren de aangehouden aanvragen om rijksgoedkeuringen voor utiliteitsgebouwen opgelopen tot 4,1x de utiliteitsbouwproductie in 1962 (Ministerie van Volkshuisvesting en Bouwnijverheid, 1963). Tussen 1962 en 1967 werd een productietoename gewenst van 43% bij de bedrijfsgebouwen (nijverheid en commerciële dienstverlening) en 35% bij de overige utiliteitsbouw. Dit was gebaseerd op een BBP-groei van ca 4% per jaar in de jaren zestig (=22% in 5 jaar). Het Pluriform en Expansief Bouwbeleid was in termen van woningbouwaantallen een succes. Tussen 1963 en 1967 nam de totale woningen utiliteitsbouwproductie met 70% toe, maar dat leidde in 1967 reeds tot toenemende bouwwerkloosheid en uiteindelijk tot structurele overcapaciteit in de jaren zeventig.

25

2.2.1

Bouwplanning en Bouwperspectief

In september 1963 werd door de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Commissie Bouwplanning ingesteld, die werd voorgezeten door de directeur van het Centraal Plan Bureau (CPB). Deze commissie bracht haar eindrapport uit in 1966, uitgegeven in 1968 (Commissie Bouwplanning, 1968). Deze commissie, met als rapporteur G.E. Engberts, achtte een planningshorizon van 10 jaar gewenst om de korte en middellange termijn studies van het Centraal Planbureau beter te kunnen verbinden met de meer planologische toekomstvisies op lange termijn van de Rijksplanologische Dienst en de provincies. Zij kwam voor de periode 1965-1970 tot een verdere stijging van de gebouwenproductie (woningen en utiliteit) met 40%. Tegelijkertijd steunde zij een groei van de GWW-bouw met 60%. Zij legde voor wat de woningbouw betreft de nadruk op het geleidelijk inlopen van het kwantitatieve tekort en om de krotopruiming pas na 1970 op te voeren. De woningbouw zou naar 125.000 woningen per jaar toe moeten. Een snelle expansie, zoals ingezet in de jaren ’63 en ’64, zou tot een chronische overspanning van de gehele economie leiden. Niettemin bepleitte de commissie 125.000 nieuwbouwwoningen per jaar en een 50/25/25-verdeling tussen woningbouw, bedrijfsgebouwen en publieke utiliteitsbouw. De productie van bedrijfsgebouwen voor nijverheid, handel en verkeer werd gekoppeld aan te verwachten stijging van de productie in de bedrijvensector en de daarbij benodigde investeringen in vaste activa. De verhouding tussen investeringen in utiliteitsbouw en de totale investeringen in vaste activa (de zogenaamde gebouwenquote) werd gebaseerd op ervaringsgegevens uit de periode 1954-1964 (met min of meer gelijk op en neer gaan van investeringen in outillage en in gebouwen). De sterkste groei van de publieke utiliteitsbouw deed zich voor bij de onderwijsgebouwen (demografische groei, afnemende klassengroottes en algehele stimulans van lager, middelbaar en hoger en universitair onderwijs). Aanvullend ging de commissie in haar rapport in op de ontwikkeling van de bouwcapaciteit (arbeidsvolume, arbeidsproductiviteit, bouwgrond, bouwmaterialen) en op de regionale aspecten en de overheidsinvloed. Binnen de overgang naar meer evenwichtige verhoudingen op de bouwmarkt kwam de commissie met de suggestie om de kwantitatieve, min of meer strikte regulering met Rijksvergunningen op basis van het jaarlijks Bouwprogramma te heroverwegen. Na inhalen van de tekorten in de jaren zeventig zou immers met het Bouwprogramma op centraal niveau minder goed gestuurd kunnen worden. De bestrijding van conjuncturele fluctuaties zou taak van de rijksoverheid blijven, maar decentrale regulering door gemeenten binnen het kader van centraal bepaalde normen en kaders, biedt volgens haar voordelen. Hierbij past de geleidelijke liberalisatie van het goedkeuringsbeleid (naar regio, financiering, huisvestingscategorie en/of aanbodscategorie) die in 1966 al op gang was gekomen. De utiliteitsbouwprognose krijgt in de jaren zestig nog weinig aandacht. Meest compleet zijn de bouwplananalyses in de onderwijssector, waaraan de Commissie Bouwplanning de bouwbehoefte 1961-1975 (uitbreiding en vervanging) voor de onderwijssector ontleende. Bij bedrijfsgebouwen stond de analyse van in- en uitstroom van het vergunningenstuwmeer voorop. De begonnen bouw werd gekoppeld aan het verloop van de investeringen in outillage. De investeringen in overige gebouwen waren geïnventariseerd aan de hand van gemeentelijke uitbreidingsplannen. In 1968 volgde het rapport Bouwperspectief van het Economisch Instituut Tilburg (1968), dat met medewerking van de Zuid Nederlandse Aannemersvereniging tot stand kwam. Dit rapport gaat in het analysedeel in op de ontwikkeling van de

26

aannemersmarkt, met uitsplitsing naar kleinaannemersmarkt en middelgroot- en grootaannemersmarkt. Daarna volgt de Toekomstige ontwikkeling. De vraag naar bedrijfsgebouwen werd historisch geanalyseerd als de verleende bouwvergunningen plus de toeneming van het stuwmeer van vergunningsaanvragen in een bepaald jaar. Voor de vraag naar nijverheidsgebouwen Nt werd voor de periode 1951-1965 de volgende regressievergelijking afgeleid: Nt = 426,9 + 25,1Pt-2 – 30,1BKt-2 – 193,2 ΔHRt-1 Waarbij: Nt Pt BKt ΔHRt

= Vraag naar productie van nijverheidsgebouwen in jaar t (in miljoenen guldens van 1965) = Hoeveelheidindex van de industriële productie in jaar t (1958 = 100) = Bouwkostenindex in jaar t (1965 = 100) = Δ Hypotheekrente in jaar t, t.o.v. jaar t-1

In de periode 1951-1964 was de trend in de industriële productie progressief stijgend, met 6,5% per jaar. Vanaf 1965 ging het EIT uit van lineaire toeneming, met de mogelijkheid dat zich vroeg of laat een buigpunt in het verloop van het industrieel productieniveau zou optreden. Niettemin blijkt achteraf de aanname van het lineair verloop ook een overschatting van het verloop van industrieel productievolume te zijn geweest. Tevens onderschatte het EIT het neerwaartse bouwkosteneffect en het neerwaartse hypotheekrente-effect. Het EIT werkte met regressie op het industriële productievolume (en dus niet op toename daarvan). Binnen het begrippenkader van primaire functies, zoals Productie en Gebouwenvoorraad en de daarvan afgeleide functies Productiegroei en Uitbreidingsinvesteringen, is dit minder juist. Zie verder hoofdstuk 3 hierna. Analoog onderzocht en prognosticeerde het EIT de reële vraag naar gebouwenproductie voor Handel en Verkeer, met de detailhandelsomzet als belangrijkste verklarende factor. De reële vraag naar bijzondere gebouwen (zorg, onderwijs, overheid, kerken) relateerde het EIT aan de groei van het nationaal inkomen en het obligatierendement, met correctie voor de ontwikkeling van de bevolkingsomvang. Naast een groei van de woningbouw naar 136.000 woningen per jaar en verdere doorgroei na 1975 voorzag het EIT een toename van de utiliteitsbouwproductie in de periode 1966-1975 met maar liefst 133%. Achteraf namen de investeringen in utiliteitsbouw in de periode 1966-1970 met 32% toe en daalden daarna tot 1975. 2.2.2

Bouw- en Voorraadeconomie in de expansiejaren

In navolging van J.M. Clark (1917) was het denken over de kapitaalgoederenvoorraad, de uitbreidingscomponent, de vervangingscomponent, de business cycle en over de acceleratie-effecten op de uitbreiding al lang tot ontwikkeling gekomen (Miltenburg et al., 1992). Binnen de Keynesiaanse revolutie ging veel aandacht uit naar de investeringen en dat sloot aan op het stimuleren van de economie in de crisisjaren (New Deal in Verenigde Staten, Autobahnen en oorlogsindustrie in Duitsland, openbare werken in Nederland enz.). Rond de Tweede Wereldoorlog is er veel belangstelling voor de KapitaalGoederenVoorraad en het (verlies aan) Nationaal Vermogen. Bij de belangstelling voor de kapitaalgoederenvoorraad staat de bedrijfsoutillage centraal. De groei van de KapitaalGoederenVoorraad is ook van essentieel belang binnen de groeitheorie, maar ook dan ontbreekt de verbijzondering naar de utilitaire gebouwenvoorraad. Na de oorlog verschoof de macro-economie naar conjunctuuranalyse ten behoeve van de bijsturing van de economie. Een bijzonder probleem vormt daarbij de voor realiseren van de welvaartsgroei optimale verhouding tussen

27

consumeren, investeren en volledige werkgelegenheid en als afgeleide daarvan tussen utiliteitsbouw en woningbouw. In de beleidspraktijk leidde dat bij de bouwprogrammering tot praktische regels als eerst zoveel woningbouw, dan zoveel bedrijfsgebouwen en dan de rest verdelen. Naast de prioriteit van de industrialisatie en de bijbehorende utiliteitsbouw werd in de jaren zestig het opvoeren van de woningbouw leidend. De voorraadvraagstukken op lange termijn werden opzij gelegd. Alles werd teruggebracht tot een productievraagstuk en het daartoe oprekken van de tekortschietende (woning)bouwcapaciteit. In deze studie gaat de belangstelling primair uit naar de gebouwenvoorraad en de utiliteitsbouwproductie. Utiliteitsbouw werd in de jaren zestig vooral als complementair met de woningbouw gezien. Voorraadstatistiek bestaat alleen voor woningen en voor bepaalde utilitaire functie zoals ziekenhuisbedden en onderwijslokalen. Wel beschikt Nederland door de bouwprogrammering over een uitgebreide bouwstatistiek, maar deze is merendeels in geldswaarden uitgedrukt. Binnen de macro-economische groeitheorie was het inzicht aanwezig dat uitbreidingsinvesteringen accelereren met het groeitempo van de productie. Vervangingsinvesteringen variëren met de omvang van de historisch aanwezige voorraad. Toch prevaleert in economische analyse van de utiliteitsbouw de stroombenadering. Met een gebouwquote wordt de bouwstroom gekoppeld aan de lopende investeringen in vaste activa. In het voorbeeld zagen wij hoe het Economisch Instituut Tilburg, waarvan prof. Dalmulder in 1968 directeur was, de industriële gebouwenproductie koppelde aan de industriële productie. Daarbij werd dan voorbij gegaan aan het feit dat de omvang van de industriële productie om een naar kwantiteit en kwaliteit toereikende kapitaalgoederenvoorraad vraagt. Samenstellende daarvan is de industriële gebouwenvoorraad. Afgeleide daarvan is de vraag naar uitbreiding en vervanging van die gebouwenvoorraad. Hoewel het EIT wees op een mogelijk buigpunt in de industriële productie, was haar analyse in deze nog te veel gebaseerd op exponentieel denken. Het voorgaande voorbeeld illustreert dat in economisch denken in de jaren zestig de exponentiële groei van bevolking en economie nog voorop stond. De onderliggende veranderingen waren echter afnemende bevolkingsgroei, afnemende economische groei en afnemende uitbreidingsinvesteringen. Het denken moest om, van stroomgrootheden naar de achterliggende voorraadgrootheden. 2.2.3

Planning gebouwenproductie in Engeland

In Groot-Brittannië verdubbelde de totale bouwproductie in de periode 19551968. Het 1968-record werd in 1973 geëvenaard. Daarna volgde een sterke terugval. Hillebrandt (1974) stelt in Economic Theory and the Construction Industry: “….because it is an investment industry, the demand for its products is related to the rate of growth of the final consumer product rather than the absolute level, and this leads to large fluctuations over time.” Bij de vraag naar utiliteitsbouw maakt zij onderscheid naar Industrial and Commercial enerzijds en Social-type Construction anderzijds. De vraag naar industriële en commerciële utiliteitsbouw is “derived demand” omdat deze indirect afhankelijk is van de productie en afzet van goederen en diensten in de betreffende sector en de daarvoor benodigde kapitaalgoederenvoorraad. In theorie neemt de “demand for stock of buildings to produce a good A” toe met de vraag naar goed A. Tegelijkertijd neemt de jaarlijkse vervanging toe met de totale omvang van de gebouwenvoorraad. Fluctuaties in de finale afzet werken versterkt door op de uitbreidingscomponent. Zakt de groei van de

28

afzet en de productie van bijvoorbeeld 8% naar 4%, dan halveert de uitbreidingscomponent. Dit komt uitgebreid aan de orde in hoofdstuk 3. In werkelijkheid wordt het theoretische acceleratie-effect afgezwakt door: a. Het benutten van reserve- en piekcapaciteit, b. Nieuwe machines binnen bestaande gebouwen plaatsen, c. Ondernemers kunnen afzien van uitbreiding op basis van toekomstverwachtingen en/of rendabiliteitsoverwegingen, d. Technologisch geavanceerde vervanging leidt tot een reservecapaciteit in de vorm van de nog inschakelbare oudere kapitaalgoederenvoorraad. Bij het voorspellen van de gebouwenproductie voor de industrie haalt Hillebrandt methoden aan die gelijkenis hebben met het werken met een gebouwenquote (investeringen in bedrijfsgebouwen / investeringen in totale vaste activa) zoals hiervoor al aan de orde kwam. Bij de overige commerciële gebouwen (kantoren, hotels, winkels enz.) ziet Hillebrandt vergelijkbare benaderingen als voor fabrieksgebouwen, maar vraagt meer aandacht voor de bijkomende kwalitatieve aspecten (de invloed van technologische en culturele veranderingen). Verder zijn de eindgebruikers hier meer afhankelijk van verhuurders en hun investeringsgedrag. In het geval Social-type Construction is de vraagbepaling minder eenduidig en afhankelijk van budgetallocatie in de collectieve sector. Aan het eind van de jaren zestig was de voorsprong van Engeland op Nederland hoofdzakelijk af te lezen aan een betere analyse en wetenschappelijk gefundeerde aanpak van de “new developments”. Binnen het National Institute of Economic & Social Research werd onder meer uitgebreid onderzoek gedaan naar de “economics of urban form” (Stone, 1973). Onderdeel daarvan is de onderlinge afstemming van wonen, werken en voorzieningen binnen nieuw ontwikkelde settlements en de consequenties daarvan voor de bestaande steden. 2.2.4

Van uitbreiding naar vernieuwing

Na het inhalen van de voorraadtekorten zou bouwcapaciteit vrij komen die kon worden aangewend om de vervanging op te voeren. In 1970 piekte de utiliteitsbouwproductie en in 1971 de GWW-bouwproductie. Van de vrijvallende capaciteit profiteerde de woningbouw, tot ook die – zowel naar aantallen als naar bouwvolume – na 1973 inzakte. De woningonttrekking nam tegen veler verwachtingen in af van 17.000 in 1974 naar 14.000 in 1979. Met behulp van zijn model van de gecumuleerde productie en de gecumuleerde afbraak kwam Jongejan (1972) tot een schatting van de afbraak in 1980 van ruim 26.000 woningen per jaar. De woningafbraak wordt geremd door het dreigend verlies aan in vergelijking goedkope woningen. Dit weegt maatschappelijk op tegen het verkrijgen van nieuwbouw, met een hogere (huur)prijs. Vanaf de jaren zestig is een groeiend verzet manifest tegen de sloop van de verouderde – maar goedkopere – woningvoorraad. In het overheidsbeleid werd dat uiteindelijk vertaald in renovatie als alternatief voor vervangende nieuwbouw van woningen. Kruijt (1974) toonde echter aan dat renovatie van woningen naar een – met nieuwbouw vergelijkbaar kwaliteitsniveau – financieel-economisch onaantrekkelijk en op grote schaal niet haalbaar was. Na de komst in 1973 van Schaefer als staatssecretaris voor de Stadsvernieuwing ontwikkelde zich een gemengde stadsvernieuwingspraktijk met zowel hoogniveaurenovatie, als veelal kleinschalige vervangende nieuwbouw, als laag- en middenniveaurenovaties. Van het denken in grootschalige kaalslag en krotopruiming werd – mede vanwege de grote maatschappelijke weerstand ertegen – afscheid genomen.

29

Ook in de utiliteitsbouwsector nam Verbouw & Grootonderhoud in de jaren zeventig structureel toe. Dit komt verder aan de orde in het volgende hoofdstuk.

2.3

Afnemende groei in de jaren zeventig en tachtig

Vanaf de jaren zestig nam het aantal geboorten in Nederland sterk af. Deze afnemende bevolkingsgroei zou op langere termijn – pakweg 20 jaar later – repercussies hebben voor de woningvraag en voor de huishoudensontwikkeling. In de loop van de jaren zestig zakten de CBS-bevolkingsprognoses voor het jaar 2000 van 21 miljoen naar 17.1 miljoen (CBS, 1971). In 1969 werd – procentueel – de hoogste economische groei gerealiseerd. Na 1969 nam de BBP-groei onder invloed van internationale en binnenlandse economische ontwikkeling sterk af. De Nederlandse economie werd bovendien geconfronteerd met een betalingsbalanstekort, hoge inflatie en toenemende werkloosheid. Dit versterkte de productieval in de bouw. Nadat het stuwmeer van voor uitvoering gereed liggende plannen leeg was gelopen viel het draagvlak voor continuïteit van de bouwproductie over de volle breedte van de bouwsector weg. Het tijdelijk herstel in de jaren 1977-1980 vond plaats tegen de achtergrond van verruiming van de macrofinancieringscapaciteit en de negatieve reële rente rond 1974, waardoor de reële aanvangslast van gebouwen daalde. In de studie “Bouw en economische groei” komt Roest (1973), mede gelet op een afnemende bevolkingsgroei, tot een eveneens S-vormig verloop van de woningbehoefte op voorraadniveau. Deze logistische voorraadbenadering was eerder al opgenomen in de EIB-studie “Woningbouw en Werkgelegenheid” (Hendriks, 1972). In een later artikel brengt Roest (1975, 5) zijn analyse over naar de bredere context van de totale bouwproductie en de dan heersende hoge werkloosheid. Als de uitbreiding wegvalt (woningvoorraad en utilitaire gebouwenvoorraad) wordt de continuïteit van de bouwproductie afhankelijk van de vervanging (sloop) en/of instandhouding. Doordat de voorraadtekorten ingelopen worden wordt het moeilijker om de bouw te gebruiken voor Keynesiaanse stimuleringsmaatregelen. Het is goed te bedenken dat Roest zijn analyses deed tegen de achtergrond van economische stagnatie en destijds tot een pessimistische schatting van de toekomstige gebouwenproductie kwam. 2.3.1

Sectorale utiliteitsbouw

In de eerste helft van de jaren zeventig nam de algehele werkloosheid, maar nog sterker de bouwwerkloosheid toe. Na het keerpunt in de bouwproductie gaan de sectorale bouwvergunningvolumes uit elkaar lopen (Ministerie van Sociale Zaken, 1975). Zo liep de nieuwbouw voor de industrie sterk terug in relatie met de structurele veranderingen (de-industrialisatie). Bij de gezondheidszorg ging heroriëntatie spelen. De nieuwbouw voor de overheid groeide en de nieuwbouw voor onderwijs nam af (voor gedetailleerde informatie hierover zie hoofdstuk 5 hierna). De hoge bouwwerkloosheid was voor de minister van Sociale Zaken aanleiding om vanaf eind 1974 onder meer een aanvullend werkenprogramma Publieke utiliteitsbouw en GWW-bouw tot uitvoering te laten brengen. Hendriks (1973) stelde dat de bouwopgave gebaseerd moet zijn op de eisen die de samenleving kwantitatief en kwalitatief aan de gebouwde omgeving stelt. Voor hem zou dit ook een leidend beginsel zijn voor het voorgenomen Structuuronderzoek Bouwnijverheid. Nadat over wetenschappelijke aanpak en borging van dit structuuronderzoek geen overeenstemming bereikt kon worden

30

met de opdrachtgevers van het onderzoek, vertrok Hendriks in 1974 als directeur van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid. Een jaar later bracht het EIB – mede in opdracht van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening – het Interim-rapport Structuuronderzoek Bouwnijverheid (EIB, 1975) uit. Tot 1990 zou de totale bouwbehoefte op het productieniveau van 1974 liggen. Tot het begin van de jaren zeventig was het jaarlijks Bouwprogramma gebaseerd geweest op de nog niet vrijgegeven bouwvergunningen, waarbij aan de uiteenlopende categorieën, zoals woningwetwoningen, overige woningen, gebouwen voor de industrie, voor het onderwijs, voor de zorg enz. onderlinge prioriteit en dosering werd toegerekend. De verdeling tussen de categorieën werd bepaald bij registratie achteraf. Na het keerpunt in de bouwproductie werd een behoeftebepaling noodzakelijk, die verder ging dan het registreren van aangevraagde bouwvergunningen. In het Interim-rapport Structuuronderzoek kwam het EIB met een verdere uitsplitsing van de utiliteitsbouwcategorieën en de bijbehorende behoeftecomponenten dan daarvoor gangbaar was. Gebouwen voor de nijverheid De nijverheid omvat hier industrie, delfstoffenwinning, openbare nutsbedrijven en bouwnijverheid. Het EIB constateerde dat in de jaren 1956-1974 de bruto investeringen in vaste activa gemiddeld op 3,5x de toeneming van de bruto toegevoegde waarde van de sector uitkwamen. Het aandeel van de gebouwen in de investeringen in vaste activa (de zogenaamde gebouwenquote) daalde van 27% in 1957 tot 14% in de eerste helft van de jaren zeventig. Na correctie voor te verwachten groei Bruto Toegevoegde Waarde en de te verwachten gebouwenquote nijverheid resteert het gebouwinvesteringsvolume nijverheid, dat rond 1980 ruim 20% lager zou komen te liggen. Opvallend in de benadering van het EIB is dat met bruto investeringen in vaste activa is gewerkt. Principieel zuiverder zou zijn om met uitbreidingsinvesteringen te rekenen c.q. met de netto-investeringen. Bij de agrarische gebouwen ging het EIB uit van de functioneel-technologische ontwikkelingen in die sector (ligboxstallen, glastuinbouw), maar bepaalde de toekomstige bouwinvesteringen op basis van het actuele investeringsniveau. Gebouwen voor handel, diensten en verkeer Bij gebouwen voor handel, diensten en verkeer ging het EIB uit van de verhouding tussen investeringen in utiliteitsbouw en toeneming Bruto Toegevoegde Waarde van de sector. Ook hier geldt het bezwaar dat bruto in plaats van met uitbreidingsinvesteringen is gerekend. Overheid, onderwijs en zorg Als determinanten van de utiliteitsbouwbehoefte verschijnen hier onder meer: het aantal ambtenaren (overheid), bevolkingsaantal naar leeftijdscategorie in combinatie met deelnamepromillage en de groepsgrootte per lokaal (onderwijs), benodigde beddencapaciteit van algemene en psychiatrische ziekenhuizen en van verpleeghuizen. Het rapport van het EIB werd vervolgens door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gebruikt als onderlegger voor het Bouwprogramma 1977, dat opgenomen werd in de Nota Bouwbeleid (Ministerie van

31

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, 1976). Minister Gruijters constateerde dat de nieuwbouw van woningen meer gedaald is dan in 1973 werd voorzien en dat de groeiende vernieuwbouw die terugval niet zou kunnen compenseren. Hij vervolgt: “Ook de ontwikkeling van de gebouwen voor nijverheid, handel en verkeer is sterk achtergebleven bij ramingen die tot stand gekomen waren op grond van de uitkomsten van een model van het Centraal Planbureau” (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, 1976). In de Nota Bouwbeleid kondigde de Minister onderzoek aan naar de omvang en kwaliteit van de Nederlandse gebouwenvoorraad en dat het CBS een statistiek van de Nederlandse kapitaalgoederenvoorraad aan het opzetten was, waarvan de statistiek van de gebouwenvoorraad een wezenlijk onderdeel zou gaan vormen. (N.B. De feitelijke uitwerking hiervan is hoofdzakelijk beperkt gebleven tot de woningvoorraad en tot de voorraad bedrijfsruimte in de CBS Statistiek van de kapitaalgoederenvoorraad van de industrie, die tot en met 1998 is verschenen). Vanaf 1978 werd het bouwprogramma voor het komende jaar gepresenteerd binnen de context van voortschrijdende 5-jarige bouwprognoses (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, 1978). Daarmee werd tevens uitgedrukt, dat de Rijksoverheid alleen financieel verantwoordelijk wil zijn voor haar eigen bouwinitiatieven en zich passief opstelt met betrekking tot de verdere realisatie. Dat gebeurde op een moment dat de toetsing van de bouwvergunningen aan de bouwcapaciteit reeds tot het verleden behoorde. 2.3.2

Voorraadtheorie

Hendriks (1978) abstraheert zijn zienswijze op de onderlinge verhoudingen tussen voorraadgrootheden en stroomgrootheden binnen een voorraadtheoretisch kader. Hij onderscheidt de volgende situaties: a. constante uitbreiding betekent lineaire groei van een voorraad, b. (lineair) toenemende uitbreiding betekent progressieve groei van een voorraad, c. (lineair) afnemende uitbreiding betekent degressieve groei van een voorraad, d. aanvankelijk toenemende en vervolgens afnemende uitbreiding betekent een keerpunt in de uitbreiding en een buigpunt ter plaatse van de overgang van progressieve naar degressieve voorraadgroei (S-shape). Na een keerpunt (maximum) in de uitbreiding zou de continuïteit van de bruto (bouw)productie gehandhaafd kunnen worden door de lagere uitbreiding te compenseren met hogere vervanging. Dit laatste vraagt dan om verhoging van de omloopsnelheid van de voorraad. Alternatief voor hogere vervanging is meer renovatie en/of onderhoud. Hendriks wijst er op dat de omvang van de jaarlijkse uitbreiding of vervanging afhankelijk is van de kwantitatieve en kwalitatieve (on)evenwichtigheid tussen aanwezige en benodigde voorraad. Het conjuncturele verloop van nieuwbouw en renovatie / grootonderhoud (de stroomgrootheden) verhoudt zich tot die onderlinge aanpassing van de voorraadgrootheden als afwijkingen van de trend tot de trend. Bij andere kapitaalgoederen dan bouwwerken en bij duurzame consumptiegoederen doen zich vergelijkbare problemen bij de voorraadafstemming in de tijd voor. De bouwproductie staat naar zijn waarneming onder invloed van degressieve voorraadgroei. Friese (1979) plaatste zijn studie “Voorraadeconomie” tegen de achtergrond van de structurele ontwikkeling binnen de economie en kwam aansluitend tot sectoranalyse van de industrie. Inzicht in de ontwikkeling van de voorraad kapitaal- en consumptiegoederen is voor hem een belangrijk gegeven voor de

32

beheersing van de economische ontwikkeling. Hij constateert dat een verlegging gaande was van investeringen voor capaciteitsuitbreiding en de bouw van nieuwe fabrieken naar “rationele” investeringen, gebaseerd op buitengebruikstelling en vervanging van machines in bestaande fabrieken. Tegelijkertijd traden “verzadigingsverschijnselen” op bij de afzet van onder meer duurzame consumptiegoederen. Daar komt dan nog bij dat traditionele bedrijfstakken zoals de scheepsbouw, de staalindustrie, de katoen- en wolindustrie, de kledingindustrie, de werktuigbouw en de metaalwarenindustrie concurrentie gingen ondervinden uit opkomende industrielanden. Nieuwere bedrijfstakken zoals de auto-industrie, de chemische en elektronische industrie zouden eveneens geconfronteerd worden met toenemende concurrentie. Friese sluit hier aan op het Sussex/TNO-rapport uit 1977. Friese maakt onderscheid tussen de kapitaalgoederenvoorraad en de consumptiegoederenvoorraad en daarnaast tussen een I-industrie en een Cindustrie. De I-industrie produceert kapitaalgoederen/investeringsgoederen (I). De C-industrie produceert consumptiegoederen (C). Als de groei van de productiecapaciteit in de C-industrie vermindert bereikt de productie in de Iindustrie een keerpunt. Dubbelacceleratie doet zich voor als het gebruik van (duurzame)consumptiegoederen afneemt, dan neemt de eerste afgeleide, de benodigde duurzame consumptiegoederenvoorraad af en dit accelereert door naar de C-industrie en de achterliggende machine en basisindustrieën. Friese past zijn voorraadtheoretische inzichten toe in een sectoranalyse van de Nederlandse economie (volgens de CBS-Bedrijfstakindeling 1974). Hierbij verdeelt hij de afzet(mogelijkheden) per bedrijfstak naar de bestemmingen: uitvoer en invoer, consumptie, investeringen, voorraden en onderhanden werk van bedrijven. 2.3.3

De markt van utiliteitsbouw

Als vervolg op de eerste uitwerking van de utiliteitsbouw in het Interim-rapport kwam het EIB met het rapport “De markt van utiliteitsbouw” (van den Berg et al., 1980) uit. Hier worden alleen de nieuwe elementen behandeld. In dit rapport definieert het EIB de reële bouwquote als quotiënt van de nieuwbouwproductie en de totale investeringen in vaste activa, respectievelijk ten behoeve van en door een bedrijfstak of bedrijfsklasse. Tellers en noemers worden uitgedrukt in prijzen van 1975. De totale bruto investeringen in vaste activa door alle bedrijven worden weergegeven met de volgende regressievergelijking:

I = 0,082 BNP + 4271 (met R = 0,924) Hierin zijn:

I BNP

= Investeringen in vaste activa in een bepaald jaar (in miljoenen guldens van 1975) = Bruto Nationaal Product in hetzelfde jaar (in miljoen guldens van 1975)

De bedrijfsgebouwenproductie in de jaren tachtig en negentig werd geprognosticeerd aan de hand van een hoge en lage economische groeivariant, in combinatie met een te verwachten bouwquote. Dit wordt systematisch toegepast op nijverheid, handel, verkeer en commerciële dienstverlening.

33

De agrarische gebouwenproductie werd onder meer gebaseerd op de gerealiseerde en te verwachte ontwikkeling van de veestapel en van het kassenareaal (de twee kwantitatief belangrijkste determinanten van de agrarische (uitbreidings)investeringen). De onderwijsanalyse uit het interim-rapport werd verfijnd. Hetzelfde geldt voor de zorgsector, daar wordt de analyse uitgebreid met een m²analyse. Voor de sectoren overheid en onderwijs werd de analyse eveneens verfijnd. Voor de totale utiliteitsbouw kwam de EIB tot de conclusie dat de utiliteitsbouwproductie in de jaren tachtig op peil blijft, met een bandbreedte van ± 6,5% in de tweede helft van de jaren tachtig. Ter Hennepe (1980, p. 6) stelt in zijn studie “Bouwmarktonderzoek” de fundamentele determinanten van de bouwmarkt voorop. De vraag op de bouwmarkt wordt opgeroepen “door de wensen tot vergroting van de voorraad en vervanging, verandering en onderhoud van onderdelen daarvan.” Roest stelt dat toepassing van de integrale methode (Roest, 1973) inhoudt dat de gewenste voorraad naar omvang (en samenstelling) op een tijdstip in de toekomst wordt geplaatst tegenover de voorraad nu. Het verschil is de gewenste bouwproductie in de tussenliggende periode. De marginale methode is gericht op de verwachte veranderingen in de voorraad. Als voorbeeld hiervan noemt Ter Hennepe het werken met een verondersteld verband tussen de investeringen in vaste activa door bedrijven en de investeringen in bedrijfsgebouwen. Eerder in dit hoofdstuk kwam deze methode – als het werken met een gebouwenquote – al aan de orde bij de behandeling van het rapport van de Commissie Bouwplanning uit 1966 en het Interim-rapport Structuuronderzoek Bouwnijverheid uit 1975. Ter Hennepe wijst erop dat zelfs voor gebruik van deze marginale methode voor sommige sectoren de gegevens ontbreken (bijv. bij overheidsgebouwen). Werken met de omvang van de bevolking als gronddeterminant van de vraag naar nieuwe bouwwerken raadt Ter Hennepe af, omdat dat niet los gezien kan worden van onder meer de bevolkingsstructuur en van de leeftijdsstructuur van de voorraad bouwwerken. Waar nodig dient gezocht te worden naar fysieke eenheden als aantallen woningen, beddencapaciteit/zorggebouwen, lokaalcapaciteit onderwijsgebouwen en dergelijk. Ter Hennepe (1980, p. 236) stelt voor bedrijfsgebouwen: “Aangenomen mag worden dat de uitbreidingsinvesteringen samenhangen met de groei van de productie; voor de vervangingsinvesteringen mag een relatie met de kapitaalgoederenvoorraad worden verondersteld, die op zijn beurt in een zekere verhouding zal staan tot de grootte van de productie”. Bij gebrek aan voldoende statistisch materiaal hiervoor resteert voor hem dan de verhouding tussen de bouwinvesteringen en de productie van de bedrijven. Hier zijn dezelfde principiële bezwaren tegen in te brengen, als tegen de regressieanalyse die het Economisch Instituut Tilburg (1968) hiervan maakte. Ter Hennepe voert hier aan dat de productie van bedrijfsgebouwen (nijverheid, handel en verkeer) meer samenhangt met het productievolume dan met de productiegroei in die sectoren. Hij ziet hier (in 1980) de toenemende invloed van de verschuiving van uitbreiding naar vervanging. Bij onderwijs sluit hij aan op het rapport “ De markt voor utiliteitsbouw”, dat hiervoor al aan de orde kwam. Hetzelfde geldt voor de zorgsector waar het benodigde voorraadvloeroppervlakte afhankelijk wordt gesteld van omvang bevolking, opnamekans, gemiddelde verpleegduur en het gemiddelde oppervlakte per bed (incl. reservecapaciteit).

34

2.3.4

De trend in de bouwproductie

Als reactie op de sterke terugval van de bouwproductie na 1980 kwam de Directie Bouwnijverheid van VROM (1983) met het rapport “De trend in de bouwproductie”. De vraag die men zich dan stelt is, of deze terugval structureel of conjunctureel van aard is. Een structurele neergang zou zich immers niet laten bestrijden met conjuncturele instrumenten. Het rapport is gebaseerd op 1% economische groei als centrale variant, met als alternatief een uitloop naar 2% rond 2000 (pessimistisch en optimistisch scenario). Het rapport schetst een algemeen beeld van structurele terugloop van de uitbreiding en de nieuwbouw met scenarioafhankelijke opleving in de jaren negentig. Bij de bepaling van de investeringen in utiliteitsbouw voor de nijverheid sloot dit rapport aan op de theoretische relaties in het toenmalige EIB-sectormodel. De productie van gebouwen voor de nijverheid werd geëxtrapoleerd op basis van tijdreeksen 1960-1981, met als verklarende variabelen het netto nationaal inkomen (als indicator voor het afzetvolume en de voorraadontwikkeling). Bij de extrapolatie werd uitgegaan van een impliciet waargenomen gemiddelde levensduur van 40 jaar. De productie van gebouwen voor handel en verkeer is op identieke wijze onderzocht en geëxtrapoleerd. De facto is dit een “fixed-acceleration-model” waarbij de veranderingen in het netto nationaal inkomen de fluctuatie in de uitbreidingscomponent van de gebouwenproductie verklaren. Voor agrarische gebouwen sloot dit rapport aan op het Structuuronderzoek Bouwnijverheid en het eerder aangehaalde EIBrapport “De markt voor utiliteitsbouw”. Voor onderwijsgebouwen kwam het rapport op basis van een teruglopende schoolbevolking en hogere klassennormen (wegens de toen actuele bezuinigingen) tot een drastisch lagere gebouwenproductie in de jaren tachtig en negentig. Binnen de optimistische variant zou de utiliteitsbouwproductie in de periode 1985-1990 11% onder het volume van 1981 komen te liggen en in 1995-2000 weer 6% erboven. De woningbouwproductie zou nog sterker teruglopen en tot 2000 niet meer op het 1981-niveau komen. Achteraf kan geconstateerd worden dat het maximaal 2%-groeiscenario een onderschatting was van het groeipotentieel van de Nederlandse economie in de jaren 1983-2001 dat gemiddeld op 3,1% uit zou komen. Daarnaast daalde de (hypotheek)rente van circa 11% in 1981 naar circa 5% in 1999, wat over de hele linie gunstig was voor de investeringen en de bouwproductie. De trend zou opwaarts blijven. 2.3.5

Investeringsgolven

Van Duijn (1985) beschouwde het verloop van de bedrijfsinvesteringen tegen de achtergrond van de naoorlogse lange golf, een zogenaamde Kondratieff-golf. De sterkste expansie deed zich voor in de periode 1957/58-1966/67 en toen stonden de uitbreidingsinvesteringen voorop. Vanaf 1967 onderkent hij recessieverschijnselen. Niettemin zet de investeringshausse zich voort. Hij duidt dit aan als de “overdrijvingfase van de naoorlogse Kondratieff”. De periode 1973/751980/82 werd gekenmerkt door onevenwichtige economische ontwikkeling met eerst depressie, dan een nieuwe investeringshausse en tenslotte de depressie van de vroeg jaren tachtig. De investeringshausse 1977/1980 koppelde hij aan lage reële rente, hoge inflatie, groeiverwachtingen, investeringsstimulering door de overheid en de verschuiving van industrie naar diensten. De hausse versterkt de terugval aan het begin van de jaren tachtig. Van Duijn schreef in 1985: “Bij de huidige groeiverwachtingen valt een substantieel herstel van de investeringen in utiliteitsbouw niet te verwachten.

35

(…….) Voor de gehele jaren tachtig moet gerekend worden op een investeringsniveau dat onder dat van de periode 1966/81 zal liggen” (p44 en p46). Hij onderkent (nog) geen nieuwe Kondratieff-golf, wel een verschuiving van de investeringen naar hightech outillage (machines en vervoersmiddelen). Tot hightech investeringen rekende hij toen: winkel- en kantoormachines (hoofdzakelijk computers), communicatieapparatuur, instrumenten en foto(kopieer)apparatuur. De kapitaalintensiteit van de informatiesector van de economie ziet hij toenemen. In de jaren tachtig versterken de demografische stagnatie en de bezuinigende overheid de teruggang van de economie en investeringen. Efficiencyverhogende vervangingsinvesteringen staan voorop. Van Duijn verwachtte in 1985 een algemene opleving van de economie vanaf het begin van de jaren negentig en had het toen nog niet over een nieuwe ICT-gelieerde Kondratieff-golf. De utiliteitsbouw in Nederland verloopt min of meer parallel aan die in onder meer Groot-Brittannië. In tien jaar tijd – van 1958 tot 1968 – verdubbelt daar de utiliteitsbouw. In de tien jaar daarna is de trend licht dalend, met korte golven ("supply cycles") van circa 4 jaar. Vanaf 1978 treedt een forse daling op, met circa 40% in 3 jaar. Groot-Brittannië liep – mede onder invloed van een eerder verslechterende financiële situatie – iets voor op de ontwikkeling in Nederland. Barras (Barras, 1987) verbindt de naoorlogse (utiliteits)bouwgolf met de volgende parallelle ontwikkelingen: - past bij vierde Kondratieff-golf en de daarbij behorende na-oorlogse technologisch-economische ontwikkeling, - ging gepaard met suburbanisatie en/of desurbanisatie, - trek naar het Zuiden van Engeland, - new town-ontwikkeling en "inner city decline", - sterke groei van autogebruik, wegennet en mobiliteit, - verschuiving van industrie naar diensten, - aanvankelijk sterke groei van sociale huisvesting en later verschuiving naar groeiend eigenwoningbezit en -bouw , met een algehele nieuwbouwtop in 1972/73. - groei van onderwijs- en zorgvoorzieningen. Naast de lange golf (Kondratieff) onderkent Barras "supply cycles" en "demand cycles". Supply cycles staan in verband met het na-ijlen van aanbod op vraag, ten gevolge van de bouwtijd tussen vraagimpuls en uiteindelijke realisatie. Demand cycles – door hem ook aangeduid als business cycles – worden opgeroepen door de algemene business cycles. De gebruikersvraag naar investeringen in utiliteitsbouw kan volgens Barras c.s. het beste gekoppeld worden: - aan de industriële productie als het om investeringen in utiliteitsbouw voor de industrie gaat, - aan het totale bruto binnenlands product als het om investeringen in utiliteitsbouw voor de commerciële dienstverlening en kantoren gaat, - aan de productie in de distributiesector als het om investeringen in winkels gaat. Het verloop van de publieke utiliteitsbouw staat sterk onder politieke invloed. Barras spreekt in 1986 over "the next urban development cycle related to the new wave of micro-electronic and information technologies". Uitweg uit de in de jaren tachtig manifeste stedelijke crisis kan gevonden worden in een nieuwe stedelijke ontwikkelingscyclus, gerelateerd aan een nieuwe Kondratieff-golf in relatie met micro-elektronica en informatietechnologie.

36

2.3.6

Markt en overheid

In zijn hoofdstuk "Construction output: a thirty-year view" wijst Ball (1988) er op dat de naoorlogse bouwcyclus ("building cycle") afwijkt van vroeger, door de (financiële) rol die de overheid na de oorlog op zich heeft genomen. De overheid kreeg directe invloed op de bouw met haar eigen investeringen, maar ook indirect met haar macro-economisch beleid. Zij heeft immers invloed op de inkomensgroei en op de financierings- en kostencondities van bouwactiviteiten. Evenals in Nederland namen in de jaren zestig in Groot-Brittannië de publieke en de private bouwactiviteiten sterk toe. In de daaropvolgende periode 1973-1985 handhaafde de private utiliteitsbouw zich daar het best, werd "public new work" (utiliteitsbouw plus GWW) gehalveerd en werd "public new housing" na het aantreden van het kabinet Thatcher gedecimeerd. De totale bouwactiviteit was in 1983 30% lager dan in de jaren 1970-73. Daarentegen nam "private and industrial new work' van 1976 tot 1986 toe van 21 naar 27,5% van de totale bouwproductie (Briscoe, 1991). De Engelse les over dertig jaar is dat de overheid niet anti-cyclisch intervenieert, maar in goede tijden de bouwmarkt mee oververhit en in slechte tijden de teruggang van de (nieuw)bouw versterkt. Bij de analyse van de relatie tussen utiliteitsbouw en economische groei past dan ook voorzichtigheid bij het aannemen van een min of meer automatisch verband. In paragraaf 2.5 over de Algemene en Bouwconjunctuur wordt hier voor Nederland 1960-2005 dieper op ingegaan.

2.4

Van stagnatie naar innovatie

Vanaf 1983 herstelde de utiliteitsbouw zich krachtig, in de marktsector met ruim 60% in 8 jaar, terwijl de groei van publieke utiliteitsbouw daar bij achter bleef. Een nieuwe fase diende zich aan en de utiliteitsbouw kwam geleidelijk onder invloed van de behoefte aan modernisering van de gebouwenvoorraad in relatie met de ICT-innovatie. 2.4.1

Verwachtingen bouwproductie van EIB

In de publicatie "De verwachtingen voor de bouwproductie tot en met 1992" van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (1987) worden de ontwikkelingen in de bouwproductie vanaf 1970 geanalyseerd en aangevuld met de verwachtingen tot en met 1992. Die studie gaat uitvoerig in op de ontwikkeling van de utiliteitsbouw in de zeven onderscheiden sectoren. Het EIB stelt dat de resultaten van economische investeringsvergelijkingen met veel onzekerheden omgeven zijn. Het wijst er op dat ook het Centraal Plan Bureau in voorkomende gevallen bij prognoses de kennis uit andere bronnen – zoals jaarverslagen, begrotingen en meerjarenplannen – laat prevaleren boven de uitkomsten van economische vergelijkingen. Hier kan geconstateerd worden dat er een wederzijdse afhankelijkheid is van sociaaleconomisch en investeringsbeleid enerzijds en investeringsrealisatie anderzijds. Bij het prognosticeren van investeringen in utiliteitsbouw moet rekening worden gehouden met het flankerend investeringsbeleid en de doorwerking daarvan op de uiteindelijke investeringen. Bij de private utiliteitsbouw kan op een sterkere invloed van de economische groei gerekend worden dan bij de publieke utiliteitsbouw, die meer afhankelijk is van het (investerings)budget van de overheid. Op zijn beurt is dat overheidsbudget voor investeringen in utiliteitsbouw ook weer afhankelijk van de economische groei. In het midden van de jaren tachtig staat het overheidsbudget onder druk, omdat het kabinet Lubbers naar een lagere collectieve lastendruk, een lager financieringstekort van de overheid en lagere staatsschuld toe wil. Dit

37

belemmerde toen ook het herstel van de investeringen in utiliteitsbouw voor zorg en onderwijs, die in de voorgaande 15 jaar sterk waren afgenomen en zich op een dieptepunt bevonden. In 1985 was de feitelijke situatie dat de utiliteitsbouw – na 1983 – weer opleefde en dat de economische vooruitzichten – na negatieve economische groei omstreeks 1982 – weer optimistisch waren. Tegen de achtergrond van toenemende economische groei, toenemende winstgevendheid en afnemende collectieve lastendruk was de private utiliteitsbouw aan een nieuwe groeispurt begonnen, die zich nauwelijks liet afremmen door de hoge reële rente. Het EIB laat in zijn publicaties over de verwachtingen van de bouwproductie – zoals die hierna nog jaarlijks zijn blijven verschijnen – de achterliggende economische modellering weg. Object van analytische beschouwing is de jaarlijkse (utiliteits)bouwproductie in de betreffende economische sector. In voorkomende gevallen wordt gerefereerd aan de relatieve omvang, groei, capaciteitsbehoefte, leegstand en/of tekorten, leeftijdskenmerken en kwalitatieve staat anderszins van de gebouwenvoorraad, of wordt gerefereerd aan externe voorraadinformatie, zoals areaal glastuinbouw, veestapel, beddencapaciteit zorgsector, onderwijsbevolking en lokalencapaciteit, voorraadinventarisatie Rijksgebouwendienst e.d.. 2.4.2

De ruimtelijke investeringen

In de jaren 1987-1990 verschenen een viertal rapporten van de hand van Brouwer, ten behoeve van de voorbereiding van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening en de manifestatie Nederland Nu Als Ontwerp. In opdracht van de Rijks Planologische Dienst werden deze rapporten gebundeld tot de finale publicatie "Ruimte voor Investeringen" (Brouwer, 1990). Hierbij gaat het om het verkrijgen van inzicht in en om de beheersbaarheid van de investeringsstromen naar omvang, samenstelling, gebruik, spreiding en de ermee verkregen voorraadpositie. De vervangingswaarde van de gebouwde omgeving ultimo 1988 is door Brouwer bepaald door de voorraad ultimo 1950 jaarlijks op te hogen met de investeringen in woningen, utiliteitsgebouwen en GWW-werken en daar vervolgens elk jaar 0,5% op af te schrijven. Hierbij wordt alles uitgedrukt in prijspeil 1980. Brouwer leverde een respectabele inventarisatie van de ruimtelijke investeringen en de samenstelling daarvan, van de bijbehorende voorraadontwikkeling, van het bodemgebruik, van de vastgoedprijzen, van het vastgoedgebruik en van de financiering. Hij worstelt met beperkte mogelijkheden van de CBS statistieken, in het bijzonder van de Nationale Rekeningen, die vol staan met geldswaarden en geen functioneel houvast bieden. De regressieanalyse 1960-1988 voor de jaarlijkse mutaties van de investeringen in bedrijfsgebouwen (met R kwadraat = 83%) baseert hij op: - groei investeringen in outillage, - groei arbeidsplaatsen bedrijven, - reële prijsontwikkeling gebouwen. De regressieanalyse 1960-1988 voor de jaarlijkse mutaties van de investeringen in scholen (met R kwadraat = 67%) baseert hij op: - groei bevolking tussen 5 en 20 jaar, - groei investeringen in nieuwbouwwoningen, - reële prijsontwikkeling gebouwen, - reële groei uitgaven onderwijs per leerling. De regressieanalyse 1960-1988 voor de jaarlijkse mutaties van de investeringen in overheidsgebouwen (met R kwadraat = 68%) baseert hij op: - groei nationaal inkomen, - groei arbeidsvolume overheid, - prijsontwikkeling investeringen in utiliteitsbouw.

38

2.4.3

De investeringen in bedrijfsgebouwen

Van Miltenburg en Hakfoort (1992) publiceerden een studie – in opdracht van het Ministerie van VROM – naar de investeringen in utiliteitsbouw door bedrijven. Zij baseren hun schattingen van de investeringsvergelijkingen 1972-1990 op de patronen in productie en werkgelegenheid. De gewenste gebouwenvoorraad wordt daarvan afhankelijk gesteld; maar is mede afhankelijk van rente, winstgevendheid, overheidsbeleid, arbeidsmarkt en prijsontwikkeling onroerend goed. Zij constateren dat binnen de macro-economische benadering tot dan toe de veronderstelde complementariteit van outillage en gebouwen nog altijd voorop staat, met als belangrijkste toepassers het Centraal Plan Bureau en de Stichting Economisch Onderzoek van de Universiteit van Amsterdam. Wel hebben – vanuit de Universiteit van Groningen – Kuipers c.s. hun bouwjaaranalyse van de investeringen in outillage in 1988 uitgebreid naar gebouwen. De netto investeringen in utiliteitsbouw worden gekoppeld aan de afzet van bedrijven, de prijsindex van de bedrijfsinvesteringen en aan de spanning op de arbeidsmarkt (hoge of lage werkloosheid) en op de goederenmarkt (over- of onderbesteding). De bruto investeringen in utiliteitsbouw worden vervolgens berekend als de som van netto investeringen plus de afschrijvingen, die exogeen bepaald worden. Miltenburg en Hakfoort laten de complementariteitveronderstelling los, omdat die sinds de jaren zeventig achterhaald is. De door hen geschatte investeringsfuncties worden gebaseerd op het reeds bereikte investeringsniveau (op t-1) en op de omvang van productie en werkgelegenheid in de betreffende sector, met correcties voor financiële condities. Hun voorraadbenadering is impliciet. Omvang en groei van de sectorproductie c.q. sectorwerkgelegenheid vertalen zich in een hogere gewenste kapitaalgoederenvoorraad. Met investeringen worden omvang en kwaliteit van de feitelijke kapitaalgoederenvoorraad opgekrikt. Het voorspellen van de investeringen in utiliteitsbouw in de jaren negentig laten zij achterwege, zij beperken zich tot analyse van de periode 1972-1990 van investeringen in utiliteitsbouw voor de sectoren Landbouw, Nijverheid, Handel, Verkeer en Overige Diensten. Daarbij kan geconstateerd worden dat na 1983 productie- en werkgelegenheidsgroei de belangrijkste verklarende factoren zijn voor de opleving van gebouwen voor bedrijven. 2.4.4

Commerciële vastgoedmarkt

Ball, Lizieri en MacGregor (1998) bieden een overzicht van de Commercial Property Market (kantoren en winkels) in Groot-Brittannië, met een boom van de commerciële vastgoedontwikkeling in de jaren tachtig. Dat laatste gebeurt tegen een achtergrond van nieuwe economische groei, verdere tertiarisering van de economie, privatisering en een explosie van ICTinvesteringen. De werkgelegenheid in de totale dienstensector nam toe van circa 50% in 1971 naar circa 70% in 1991. Wederom loopt Groot-Brittannië voor op Nederland. De top van de commerciële utiliteitsbouwproductie wordt daar bereikt in 1990, daarna volgt een sterke terugval tot 1996. Het vloeroppervlak van de gebouwenvoorraad van de Industrie (in Engeland en Wales) neemt in 20 jaar tijd met zo'n 40% af en dat komt er bij commerciële kantoren, winkels en bedrijfsruimten voor de commerciële dienstverlening bij. Louw (1996) resumeert de veranderingen van de vastgoedmarkten en de consequenties daarvan voor de ruimtelijke ontwikkelingen en de marktprocessen. Aan de basis ligt een verschuiving van gebruikerseigendom naar huren, in combinatie met een sterke groei van de dienstensector. Dit biedt nieuwe mogelijkheden voor beleggers om vastgoed te exploiteren en voor bouwers om projecten te ontwikkelen. Het aandeel van commercieel

39

vastgoed in de utilitaire gebouwenvoorraad neemt toe en hetzelfde geldt voor het aandeel van projectontwikkeling in de utiliteitsbouw. Binnen de vastgoedmarkt onderscheidt hij twee deelmarkten: de gebouwenmarkt (eigendomsmarkt) en de gebouwdienstenmarkt (huurmarkt). Aangezien transacties met bebouwde grond (grond inclusief opstallen) tot de gebouwenmarkt worden gerekend is er geen scherpe afbakening mogelijk tussen de gebouwenmarkt en de grondmarkt. De vastgoedmarkt kenmerkt zich niet als een efficiënte markt. Dit is mede het gevolg van gebrek aan uniformiteit en doorzichtigheid en van het laat en disproportioneel reageren van aanbieders op een veranderende vraagontwikkeling. 2.4.5

Kantorenmarkt

Vanaf 1974 publiceert het maandblad Vast Goed Markt aanbod- en opnamecijfers over de commerciële kantorenmarkt. Het gaat om het aanbod en de opname van gebruiksgerede (verhuur)kantoren in min of meer solitaire gebouwen (in vierkante meters Verhuurbaar Vloer Oppervlak). Daarnaast registreert het CBS sinds jaar en dag het aantal vierkante meters Bruto Vloer Oppervlak binnen het totale bouwvergunningenvolume nieuwbouw. Noch de transactiegelieerde statistiek in VGM, noch de bouwvergunningenstatistiek van het CBS bieden voldoende mogelijkheden om op landelijk en provinciaal niveau een doorlopende voorraadstatistiek voor kantoren te ontwikkelen. De meest complete kantoren(voorraad)statistiek, die tot de jaren negentig beschikbaar was, trof men aan op gemeenteniveau, zoals in de grote gemeenten. Daarnaast hebben veel gemeenten in de jaren tachtig kantorenmarktonderzoeken laten uitvoeren, waarbij de toekomstige kantorenbehoefte veelal ingegeven leek te zijn door een streven naar volledige werkgelegenheid voor de (eigen) beroepsbevolking, voor zover die emplooi zou willen vinden in de kantoorgebonden dienstverlening. Het realiteitsgehalte hiervan was vaak ver te zoeken. In de "Toekomst van de Kantorenmarkt 1994-2015" van de TU Delft (Dewulf et al., 1994) is de ontwikkeling van de kantorenvoorraad nadrukkelijk aan de orde. Deze wordt hoofdzakelijk gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de kantoorwerkgelegenheid in de periode 1994-2000-2015 en van het vierkantemeter-gebruik per werkende persoon. Als dit onderzoek in 1994 uitkomt, is de kantorenbouwproductie en overigens ook de totale utiliteitsbouwproductie – na een top in 1990-1991 – weer aan het afnemen. Op dat moment staat 10% van de kantorenvoorraad leeg en wordt alom gesteld dat de kantorenmarkt vanaf de tweede helft van de jaren tachtig overvoerd is. Uitgaande van het gunstige CPB-scenario met 3% groei kwamen Dewulf en De Jonge tot een benodigde kantorenbouwproductie van jaarlijks 0,7 miljoen vierkante meter BVO tot 2000 en van jaarlijks 0,8 miljoen vierkante meter BVO in de periode 2000-2015. Doorslaggevend bij de evaluatie van hun 1994-2000-verwachting is, dat zij zich baseerden op 1% groei per jaar van de kantoorwerkgelegenheid. (Noot: Achteraf kan geconstateerd worden dat de werkgelegenheid in de Financiële en Zakelijke Dienstverlening in de periode 1993-2000 per jaar gemiddeld met 5,3% is toegenomen. Voor de kantoorwerkgelegenheid is dit de meest belangrijke sector (met een aandeel van tweederde). De hausse in de Financiële en Zakelijke Dienstverlening in de periode 1994-2001 werd omstreeks

40

1994 – ook elders – nog onvoldoende onderkend. De (kantoor)werkgelegenheid groeide navenant omdat de arbeidsproductiviteit amper toenam.) Bak (1998) breidt vanaf de jaren negentig de statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt uit. De Kantorenatlas Nederland biedt een tot dan toe ontbrekend statistisch overzicht van de omvang, structuur en ruimtelijke spreiding van de Nederlandse kantorenvoorraad. Zijn latere publicaties (Bak, 2008) leiden van jaar tot jaar tot een completere – en breed geraadpleegde – statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt vanaf 1993. 2.4.6

Stock-flow-benadering

DiPasquale en Wheaton (1996) leveren in de jaren negentig een grensverleggende bijdrage aan de stock-flow-modellering en integreren deze in hun vierkwadrantenanalyse van vastgoedmarkten, met onderscheid naar "property market (use of space and stock adjustment)" en "asset market (valuation and construction)". Zij stellen: "....real estate can be measured both as a flow and as a stock. The flow of real estate is the value of new buildings put in place each year, less losses from the stock through depreciation or demolition, New completions represent an important component of national investment, which is also a flow variable. (.....) On the other hand, the total value of all existing buildings and the value of all land are stock variables, and are part of national wealth – also a stock variable." (p. 3) In Nederland – in onderwijs en onderzoek – beperkt de belangstelling voor het werk van DiPasquale en Wheaton zich meestal tot hun vierkwadrantenmodellering en daarbij raakt hun verdere stock-flow-modellering buiten beeld. DiPasquale en Wheaton wijzen erop dat er (in de Amerikaanse situatie) wel voldoende accurate flow-statistiek is (bouw-, fiscale en transactiestatistiek), maar dat het meten en waarderen van vastgoedvoorraden problematisch is, onder meer vanwege marktinvloeden en het daarop afstemmen van de afschrijvingmethode. Tussen stroom- en voorraadgrootheden maken zij een zorgvuldig onderscheid. Dat betekent dat stroomgrootheden, zoals jaarlijkse investeringen, bouwactiviteiten en marktopname, systematisch worden vergeleken met directe en indirecte afgeleiden van voorraadgrootheden (praktisch: met voorraadpercentages of groeipercentage van voorraad of benodigde capaciteit). Zo worden de volgende relaties gelegd: - Kantorenbouw, met groei kantoorwerkgelegenheid als indicator voor groei voorraad in gebruik, en met leegstands- en opnamepercentages. - Winkelbouw, met reële groei winkelomzet als indicator voor benodigde groei van de winkelcapaciteit. - Bouw voor en marktopname door Industrie & Groothandel, worden vergeleken met sectorale productie- en werkgelegenheidsgroei, en de daarbij benodigde groei van productie- en opslagcapaciteit. De meest complete stock-flow-modellering maken zij voor de woningsector en voor de kantorensector. Bij de overige utiliteitsbouw is eerder sprake van flowstock-modellering, omdat – bij gebrek aan een algemene meeteenheid zoals de woning – meten en waarderen van utilitaire voorraden problematisch is, zelfs als de voorraad in vierkante meters uitgedrukt kan worden. Voorts doet zich het probleem voor dat de benuttingsgraad van de voorraad en de leegstand in de tijd fluctueren en dat zich – vooral bij het bouwen voor de vrije vastgoedmarkt – een varkenscyclus aftekent. DiPasquale en Wheaton constateren dat de bouwactiviteiten voor bijvoorbeeld de industrie in de tijd minder volatiel verlopen dan de kantorenbouw.

41

De kantorenbouw in de United States varieert in de tijd van ruim 7% bruto voorraadtoevoeging in 1981 naar minder dan 1% in 1994, bijna 3% in 1999 en weer minder dan 1% in 2004. De bouw van commerciële woonappartementen, winkels, bedrijfshallen voltrekt zich binnen de bandbreedte van circa 0,5% tot 5% voorraadtoevoeging per jaar. Geltner c.s. (Geltner et al., 2001; 2007) wijzen erop dat de 7% bruto voorraadtoevoeging kantoren in 1981 het gevolg was van een extreem hoge gebruikersvraag en dito beleggingsvraag naar kantoren. Deze hoge vraag viel kort daarna weer uit, maar er zat inmiddels zoveel nieuwbouw in de pijplijn, dat de leegstand opliep van 5% in 1981 naar 18% in 1986. Daarna zakte de kantorenbouw in van 6% in 1986 naar minder dan 1% in 1994 en dat sleepte de speculatieve kantorenbouw in de val mee. Meer algemeen stellen zij binnen de stok-flow-modellering van kantoren het nieuwbouwverhuuraanbod afhankelijk van de verwachte huuropbrengst en op 0 als de verwachte huuropbrengst niet kostprijsdekkend is. De vraag op de voorraadmarkt naar gebruik van kantoren is afhankelijk van de omvang van de kantoorwerkgelegenheid, het vierkante meter gebruik per arbeidsplaats en van de huurprijs. Het verschil tussen beschikbare en in gebruik zijnde voorraad is de leegstand. De markthuur van het nieuwbouwaanbod reageert op veranderingen in leegstand(spercentage). Naarmate de leegstand hoger is zal de huur onder neerwaartse druk komen en naarmate de leegstand daalt zal de huur onder opwaartse druk komen. Ten gevolge van time lags – zoals de bouwtijd en de reactietijd na verandering van de vraag/aanbodverhouding en/of de prijs/kostenverhouding – wisselen tijden van overaanbod en tijden van onderaanbod elkaar af en treedt een conjunctureel verloop op.

2.5

Algemene en bouwconjunctuur

In de voorafgaande paragrafen is aan de hand van literatuur en documenten ingegaan op de ontwikkeling van de Bouw- en Voorraadeconomie; op zowel de theorievorming als op het toegepast onderzoek in relatie met markten beleidsontwikkeling. Hierbij ging de belangstelling primair uit naar de langetermijnontwikkeling. Tevens kwam de conjunctuurbeweging – als afwijking van de trend – aan de orde. In deze paragraaf wordt – meer thematisch – ingegaan op de wisselwerking tussen de algemene en de bouwconjunctuur. Investeringsprocessen voltrekken zich niet volgens een statisch patroon. De jaarlijkse investeringen in utiliteitsbouw en vaste activa fluctueren met het economisch groeitempo en omgekeerd. Jaarlijkse investeringen zijn niet monocausaal af te leiden van het BBP-verloop. De relatie tussen macro-investeringen en BBP is complex en wederkerig. Alvorens nader in te gaan op de Bouwconjunctuur 1960-2008 is het zinvol om de uiteenlopende macro-economische effecten te onderscheiden. Deze worden kwantitatief geduid door de jaren 1990, 1995, 2000 en 2005 met elkaar te vergelijken. 2.5.1

Inkomens-, multiplier-, capaciteits-, acceleratie-, bestedings- en werkgelegenheidseffecten

Bij analyse van de wederzijdse relatie tussen investeringen en BBP onderscheidt Roest (1973) in hoofdzaak inkomens- en capaciteitseffecten. In navolging van Schouten stelt hij dat het inkomenseffect de uitkomst van een multiplierproces is, dat is geïntroduceerd door de additionele investeringen van “gisteren”. Binnen deze zienswijze zijn inkomenseffect en multipliereffect synoniemen van elkaar. Additionele bestedingen (investeringen, consumptie)

42

leiden tot inkomensvorming (arbeidsinkomen, winstinkomen) voor de producenten. Die kunnen dit extra inkomen wederom besteden en zo blijft populair gezegd het geld aan het rollen. Binnen de Keynesiaanse benadering staan het multiplierproces en (de beïnvloeding van) de conjunctuur centraal. Ten tijde van onderbesteding (zoals in de jaren dertig) zijn de bouw en anderszins de openbare werken aantrekkelijk om de economische bedrijvigheid te stimuleren. Additionele investeringen in bouwwerken hebben een hoge binnenlandse inkomens- en werkgelegenheidsmultiplier. In vergelijking met industriële productie is het importlek op bouwproductie relatief laag en de arbeidsintensiteit van de bouw relatief hoog. Binnen de macro-economische groeitheorie staat de lange termijn centraal en zijn bevolking, kapitaalgoederenvoorraad, technologische ontwikkeling en financieringsvermogen de belangrijkste grootheden. Het capaciteitseffect heeft betrekking op de toename van het macroproductievermogen tengevolge van een bepaalde toevoeging aan de kapitaalgoederenvoorraad. Bij macrobeschouwing doet zich hierbij het probleem voor dat de groei van de totale kapitaalgoederenvoorraad niet maatgevend is voor het groeipotentieel van het BBP. Het is dan ook relevant om te kijken naar welke goederen en diensten een groeiende vraag is en waar de capaciteitsknelpunten in de macro-economische productiecapaciteit zitten. Bij dat laatste moet niet alleen de kapitaalgoederenvoorraad gesegmenteerd worden, maar ook gekeken worden naar eventuele knelpunten in het arbeidsaanbod. Omgekeerd aan de multipliereffecten in de inkomens- en werkgelegenheidseffecten kan het bestedingseffect onderscheiden worden. Dit is wat door huishoudens, bedrijven en (overheids)instellingen uit de inkomensgroei wordt besteed aan in casu investeringen in utiliteitsbouw. Aanvullend op het capaciteitseffect dient ook aandacht te zijn voor het acceleratie-effect. Voor de bepaling van het capaciteitseffect gaat het om de relatie tussen een bepaalde toename van de kapitaalgoederenvoorraad en de potentiële productiegroei. Omgekeerd gaat het bij het acceleratie-effect om het gevolg van de feitelijke productiegroei (van de vraagkant uit gezien) voor de al dan niet noodzakelijke capaciteitsuitbreiding. Bij de relatie tussen bestedingen en BBP gaat het in breder verband om het onderkennen van wisselwerking tussen inkomensvorming en inkomensbesteding binnen de economische kringloop. Voor een beter begrip hiervan wordt nu eerst kort ingegaan op de inkomsten- en middelenkant van de economie en daarna op de bestedingskant. Dit blijft beperkt tot de jaren 1990-2005. Vanuit de inkomensvorming gezien bestaat het BBP uit inkomens uit arbeid en bedrijf, aangevuld met afschrijvingen en belastingen. Hieronder vallen dus ook de loon- en winstinkomens die verkregen worden door deelname aan de bouwproductie, van toelevering tot en met beheer van vastgoed. Met de verkregen inkomens kunnen bestedingen worden gedaan. De bestedingen bestaan uit consumptieve en investeringsuitgaven, samen de nationale bestedingen. De nationale bestedingen schommelen tussen de 93 en 96% van het BBP. Het verschil van 4 tot 7% laat zich enerzijds benoemen als exportoverschot (export – import), maar kan ook aangemerkt worden als nationaal spaaroverschot. Dit is, zolang er geen kapitaalexport plaats vindt, bovendien extra kapitaalmarktruimte.

43

Het Bruto Binnenlands Product is een optelsom van de toegevoegde productiewaarde van de uiteenlopende economische activiteiten in de primaire, secundaire, tertiaire en quartaire sector. Uiteraard valt de toegevoegde productiewaarde van de bouwnijverheid hier ook onder. Het BBP wordt besteed aan consumptie door huishoudens en overheid, aan investeringen en aan het nationale exportsurplus. Aan de inkomsten- en middelenkant is de samenstelling van het BBPmp voor de kalenderjaren 1990, 1995, 2000 en 2005 als volgt: Tabel 2.a Inkomsten en middelen Nederlandse economie

Inkomens / middelen Looninkomen Netto exploitatieoverschot (“winstinkomen”) Afschrijvingen Belastingen − subsidies BBPmp in euro’s van 2005

1990 51%

1995 50%

2000 51%

2005 51%

26%

26%

24%

22%

15%

15%

15%

15%

8%

10%

11%

12%

100%

100%

100%

= € 353 mld

= € 391 mld

100% = € 477 mld

= € 506 mld *)

Bronmateriaal: Macro Economische Verkenningen 2004 en 2006 / Bewerking: RE&H Bouweconomie *) Na 2007-revisie Nationale Rekeningen € 513 mld (prijzen 2005)

Het aandeel van het looninkomen in het BBPmp is voor die jaren stabiel 50 à 51%. Aan de bestedingskant van de Nederlandse economie is de besteding als volgt: Tabel 2.b Bestedingen Nederlandse economie

Bestedingen minus import Consumptieve bestedingen Investeringen woningen Investeringen gebouwen Investeringen GWW

Investeringen bouwwerken Overige investeringen Nationale bestedingen Uitvoer Finale bestedingen minus Invoer BBPmp in euro’s van 2005

1990

1995

2000

2005

73%

73%

72%

73%

5%

6%

6%

6%

4%

3%

3%

3%

2%

2%

2%

2%

11%

11%

12%

11%

12%

10%

11%

8%

96%

94%

94%

93%

56% 153% 52% 100% = € 353 mld

59% 153% 53% 100% = € 391 mld

70% 164% 64% 100% = € 477 mld

70% 163% 63% 100% = € 506 mld

Bronmateriaal: Macro Economische Verkenningen 2004 en 2006 / Bewerking: RE&H Bouweconomie

In Tabel 2.a en Tabel 2.b wordt de inkomenskringloop zichtbaar. Bij deelname aan de productie worden inkomens verkregen, er worden afschrijvingen doorberekend en het levert netto belastingopbrengsten op. Het gaat hier om indirecte belastingen en subsidies, die van invloed zijn op de kostprijs van goederen en diensten.

44

Met het totaal verkregen inkomen (= BBPmp) worden bestedingen gedaan. Deze nemen de vorm aan van consumptieve uitgaven door huishoudens en overheid aan goederen en diensten. De toevoeging consumptief zegt dat er geen sprake is van investeren. Dat is alleen het geval als het gaat om bestedingen met duurzaam, aan meer dan één kalenderjaar toerekenbaar nut. In tabel 2.b zijn de investeringspercentages uitgesplitst naar woningen, gebouwen, GWW, totaal bouwwerken en overige investeringen (incl. voorraadvorming). De som van consumptie en investeringen is het totaal nationale bestedingen. Aangevuld met de uitvoer ontstaat het totaal finale bestedingen. Deze zijn in evenwicht met het totaal middelen (= BBPmp + Invoer). Van het totaal finale bestedingen is de invoer afgetrokken. Dan resteert hetzelfde BBPmp als in tabel 2.a. Investeringen in utiliteitsbouw zijn een toevoeging aan de kapitaalgoederenvoorraad. Tezamen met de investeringen in machines, computers en overige levert dit een capaciteitseffect. Dit capaciteitseffect beperkt zich niet tot de productiecapaciteit van landbouw, industrie en distributie. Kantoren en gebouwen voor overheid, zorg en cultuur dragen ook bij aan de realisatie van toekomstig BBP en kunnen in ruime zin gezien ook tot de productiecapaciteit gerekend worden. Figuur 2.a maakt een onderscheid tussen de belangrijkste aspecten van de wederkerige relatie tussen investeringen in utilitaire gebouwen en het Bruto Binnenlands Product. Deze effecten zijn: Complementaire investeringen in vaste activa

Complementariteitseffect

Investering in utiliteitsgebouwen

inkomenseffect (multipliereffect ≥ 1)

uitbreiding en aanpassing van voorraad

uitbreidings investeringen (acceleratie-effect)

∆ Kapitaalgoederenvoorraad (KGV) capaciteits effect

Bestedings effect

BBP groei

∆ Bruto Binnenlands Product (BBP)

Figuur 2.a Relatie tussen investeringen in utiliteitsgebouwen en BBP

a. Het inkomens- en multipliereffect Een additionele investering in gebouwen en de daarmee complementaire investering in andere vaste activa zoals machines en infrastructuur leidt tot een toename van het BBP die groter of gelijk is aan de omvang van de additionele investering zelve. Binnen de Keynesiaanse traditie werd het multipliereffect kwantitatief hoog geschat. Personen en bedrijven verkrijgen uit de productie van investeringen loon- en winstinkomens, deze worden op hun beurt weer besteed aan consumptie en/of nieuwe investeringen. Dit leidt dan weer tot verdere toename van het toekomstige BBP. De populaire zienswijze hierop is dat met investeringen geld aan het rollen komt. Zo oefent de toename van de bouwproductie in de jaren zestig en begin jaren zeventig een langdurig positief multipliereffect op de totale economie uit. Een daling van de bouwproductie betekent omgekeerd een negatief multipliereffect. Sinds de jaren zeventig heeft investeringsgroei ter wille van een positief multipliereffect aan betekenis verloren. Er is meer oog voor het feit dat een

45

bestedingsstimulans op de ene plek ten koste kan gaan van bestedingen elders en dat hogere belastingdruk en/of hoge staatsschuld ongewenste financieringsbronnen zijn, zeker als het maatschappelijke rendement discutabel is. Mede hierdoor wordt de grootte van de multiplier heden ten dage aanzienlijk lager geschat. De groei van de investeringen in infrastructuur in de jaren negentig wijkt van het voorgaande af en is onder meer gefinancierd uit het Fonds Economische Structuurversterking, dat voor een belangrijk deel wordt gevoed met overheidsinkomsten uit aardgas. In grafiek 2.1 en bijlage 2.a zijn de bestedingen over de jaren 1990 t/m 2005 uitgezet. De bestedingengrafiek is uitgezet binnen het BBP-verloop, van 100 in 1990 naar 139 in 2005. Onderin zijn de reële consumptieve uitgaven uitgezet, daarbovenop de overige investeringen en de investeringen in bouwwerken (verdeeld naar woningen, gebouwen en GWW). Tenslotte is het uitvoersaldo (= uitvoer − invoer) toegevoegd. De grafiek geeft impliciet een multipliereffect weer, want het BBP stijgt het sterkst in de jaren 1995 tot 2000 als het investeringspeil (in het bijzonder voor bouwwerken) bovenmalig hoog is. Het inkomens- en multipliereffect doet zich onder meer voor als gevolg van een bouwinitiatief. Het manifesteert zich gedurende en na de bouwperiode. Overigens is het wel zo dat investeringen zowel op gerealiseerde als op te verwachten afzetgroei betrokken kunnen worden. Index BBP en bestedingsverdeling (BBP 1990 = 100) 150

BBP = C + I + (X - M) 143

140

135

C+I

Uitvoersaldo

130

GWW Gebouwen

120

Woningen

111 110

Overige investeringsuitgaven

C

100 90 Consumptieve uitgaven

80 70

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

60


- Macro Economische Verkeningen 2004 en 2006 - CBS Statline

Bewerking:


Grafiek 2.1

b. Het capaciteitseffect Het capaciteitseffect heeft betrekking op de toename van het macroproductievermogen ten gevolge van een investering in de kapitaalgoederenvoorraad. Een hoger BBP vraagt om uitbreiding van onder meer de utilitaire gebouwenvoorraad om dat hogere welvaartsniveau te faciliteren. Meer specifiek vraagt een hoger

46

productieniveau om een hogere productiecapaciteit om die productie te kunnen realiseren. Een deel van die productiecapaciteit wordt gevormd door utilitaire gebouwen. c. Het acceleratie-effect Het acceleratie-effect betreft het versterkt doorwerken van veranderingen in de benodigde kapitaalgoederenvoorraad op de uitbreidingsinvesteringen. Deze nemen toe en af met de groei van de productiecapaciteit en/of gebouwenvoorraad. Als van jaar op jaar de groei van de productiecapaciteit zakt van 3% naar 1,5%, betekent dat een halvering van de uitbreidingsinvesteringen. Zodra productie, productiecapaciteit en/of gebouwenvoorraad nog maar met 0% groeien, vallen de uitbreidingsinvesteringen volledig weg. Het acceleratie-effect vloeit voort uit het feit dat het BBP en de voorraadgrootheden zich tot de uitbreidingsinvesteringen verhouden als functie tot eerste afgeleide. Acceleratieeffecten versterken investeringscycli. d. Het bestedingseffect Dan gaat het om de mate waarin de groei van het BBP besteed wordt aan meer investeringen. Bij de latere analyse per sector worden voor de marktsectoren (agrarisch, industrie en commerciële diensten) de uitbreidingsinvesteringen gekoppeld aan de bruto toegevoegde waarde van die sector en/of het sectorinkomen. Voor de budgetsector (gezondheidszorg, onderwijs, overheid en niet-commerciële dienstverlening) wordt ook een link gelegd met het totale BBP als inkomstenbron. Naarmate het BBP groeit, komt financieel meer ruimte beschikbaar voor investeringen in utiliteitsbouw. Cruciaal is wel of de overheid via belastingen of anderszins de financiering van die extra-investeringen in utiliteitsbouw voor haar rekening neemt. e. Het complementariteitseffect Investeringen in utiliteitsbouw zijn complementair aan andere investeringen en omgekeerd. De effecten onder a. tot en met d. worden hier gepresenteerd in relatie met investeringen in utilitaire gebouwen. In werkelijkheid wordt er meer geïnvesteerd dan alleen in het gebouw. Er komen GWW-werken bij en in die gebouwen komen machines en computers te staan. Bij macrobeschouwing kan zelfs nog een stap verder gegaan worden en is er, vooral in de expansieperiode van de jaren zestig en vroeg jaren zeventig, een sterke complementariteit aanwezig tussen investeringen in woningen, gebouwen en GWW (zie ook paragraaf 1.1 sociaaleconomische context).

In de periode 1950-1971 (Hendriks, 1972) varieert de woningbouw op jaarbasis van 33 tot 42% van de bouwproductie (gemiddeld 37%). De utiliteitsbouw van 34 tot 41% (gemiddeld 37%). De GWW van 23 tot 28% (gemiddeld 25%). Woningbouw, utiliteitsbouw en GWW verhouden zich in die periode als 3:3:2. Vanaf de tweede helft van de jaren zestig liep het aandeel van de woningbouw snel op en zwakte de complementariteit af. ad a t/m e Het totaaleffect komt in grafiek 2.1 tot uitdrukking. De lijnen geven het verloop weer van de cumulatie van onder naar boven van:

47

Consumptieve uitgaven (C) + Investeringsuitgaven (I) overig woningen gebouwen GWW = Subtotaal C + I + Uitvoersaldo (X − M) = Bruto Binnenlands Product tegen marktprijzen Van 1990 tot 1995 neemt het BBP reëel met 11% toe, terwijl de investeringsuitgaven voor bouwwerken reëel met 6% toenemen. Van 1995 tot 2000 zijn de cijfers respectievelijk +22% en +33%. Van 2000 tot 2005 neemt het BBP reëel met 6% en de investeringsuitgaven voor bouwwerken met reëel 2% toe. Een hoog investeringsniveau bouwwerken gaat dus samen met een hoge economische groei en omgekeerd. Voor 1990-1995 en 2000-2005 geldt het tegengestelde. De BBP-groei heeft investeringen tot gevolg, met name het bestedingseffect is nacyclisch. Het andere extreem is dat investeringen gericht zijn op het verhelpen van bottlenecks in de productie- en voorzieningencapaciteit. Dat vraagt dan eerst om uitbreidingsinvesteringen. f. Het werkgelegenheidseffect Met investeringen wordt werkgelegenheid voor de bouw en aanverwante sectoren gecreëerd. Hierna komt onder bouwconjunctuur ook het werkgelegenheidseffect van de investeringen in bouwwerken aan de orde. Een trendmatige daling van de bouwwerkgelegenheid in de jaren 1970-1983, wordt gevolgd door herstel van werkgelegenheid in de periode 1983-2001.

Alvorens in latere paragrafen regressieanalyse naar de investeringen in utiliteitsbouw in relatie met de BBP-groei te doen past een voorbehoud. Het Bruto Binnenlands Product is een container. Hierbinnen komen de meest uiteenlopende economische activiteiten en bestedingscategorieën bij elkaar. De relaties tussen investeringen in utiliteitsbouw en BBP zijn wederkerig, meervoudig, complex, onder macrogrootheden verborgen en moeilijk naar causale effecten te duiden. Dit betekent dat regressieanalyse onvolkomen verklaart en geen absolute betekenis heeft. 2.5.2

Bouwconjunctuur

Investeringen zijn onvermijdelijk onderhevig aan een cyclisch verloop. Hiervoor zijn wij al ingegaan op de conjunctuurbeweging en de varkenscyclus. Anticyclisch investeren houdt in het meest voorkomende geval in dat hogere bedrijfsinvesteringen tot matiging van de overheidsinvesteringen moeten leiden en lage bedrijfsinvesteringen tot stimulering van de overheidsinvesteringen. Hier is praktisch weinig van te merken. Deels komt dat, omdat zowel de bedrijfsinvesteringen als de overheidsinvesteringen tegelijkertijd profiteren van bijvoorbeeld lagere rente en ook beide lijden onder een hogere rente. Iets vergelijkbaars is het geval als de economische groei toe-/afneemt. Toen de kabinetten Lubbers er in de jaren tachtig voor kozen om de belastingdruk, staatsschuld en dientengevolge het financieringstekort van de overheid te verlagen was de ruimte voor tijdelijke stimulering ook weg.

48

In de jaren vijftig en zestig (zie grafiek 2.2) is de trend in de utiliteitsbouw opgaand en zijn de afwijkingen van de trend gering. Hetzelfde is waar te nemen voor de utiliteitsbouw en woningbouw tezamen. Meest opvallend is de expansie van vooral de woningbouwproductie in de jaren vanaf 1964. Dat zijn de jaren waarin het “pluriform en expansief bouwbeleid” (Ministerie van Volkshuisvesting en Bouwnijverheid, 1963) zich vertaalt in snel aangroeiende investeringen in woningen en gebouwen. Investeringen in woningen en gebouwen (prijspeil 2004)

mln euro 52 000 50 000 48 000 46 000 44 000

investeringen in gebouwen incl. woningen

42 000 40 000 38 000 36 000 34 000 32 000 30 000 28 000 26 000 24 000 22 000 20 000 18 000

utiliteitsbouw totaal 16 000 14 000 12 000 10 000 waarvan bedrijven

8 000 6 000 4 000

waarvan overheid

2 000

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

1958

1956

1954

1952

1950

1948

0


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (volumemutaties 1948-1963) - CBS Nationale Rekeningen 1975 (cijfers 1963-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2007)

Bewerking:


Grafiek 2.2

49

Twintig jaar na de naoorlogse geboortegolf loopt het woningtekort snel op. De groeiende woningbouwproductie is daar een antwoord op. De algehele groei van de bevolking en economie vraagt eveneens om uitbreiding van de utilitaire gebouwenvoorraad. De opgaande trend van de totale bouwproductie ging gepaard met betrekkelijk korte perioden van oplopende werkloosheid in de bouw rond 1952 (Korea-crisis), rond 1958 (bestedingsbeperking) en rond 1967. De top van de bouwproductie in 1972/73 werd weer voorafgegaan door een overspannen bouwarbeidsmarkt. Vanaf 1971 loopt de bouwwerkloosheid hoog op en fluctueert dan verder met de bouwconjunctuur. Vanaf 1979 slaat de bouwarbeidsmarkt om. In de vroeg jaren tachtig raakt de bouwen installatiesector ca 130.000 arbeidsplaatsen kwijt. Vanaf 1970 was het economisch draagvlak voor verdere groei van de investeringen in woningen en gebouwen weggevallen en ontstond voor de burgerlijke en utiliteitsbouw een continuïteitsprobleem (Hendriks, 1972). De utiliteitsbouw ondergaat een neergaande trend, die pas na 1983 ombuigt. Vanaf 1975 laat de totaallijn in grafiek 2.2 een tijdelijke opleving zien. Deze komt voor rekening van de zogenaamde kwaliteitsexplosie. De ongunstige economische omstandigheden versterken de teruggang, vooral in de jaren 1973 tot 1976 en later van 1980 tot 1985. In de tweede helft van de jaren tachtig explodeert in de bedrijvensector het bouwvergunningvolume voor kantoren. Dit groeit van circa 1 mln. m2 BVO in 1983 naar circa 2 mln. m2 in 1988. De conjuncturele opgang van de investeringen in utiliteitsbouw in de jaren 1985 tot 1991 komt dan ook voor circa 60% voor rekening van de bedrijvensector en manifesteert zich sterk als kantoorontwikkeling voor de vrije markt. Na en sterke terugval naar circa 1,2 mln. m2 BVO kantoor in 1995 herhaalt de cyclus zich. De klim naar een bouwvergunningenvolume van circa 2,5 mln. m2 BVO verklaart wederom circa 60% van de opgang. In de vroeg jaren zeventig komen achtereenvolgens de investeringen in utiliteitsbouw (1970), in GWW-werken (1971, zie grafiek 1.1) en in woningen (1973) op een top. De daljaren vallen ook min of meer samen; voor woningen 1983/1985, voor utiliteitsgebouwen 1983 en voor GWW-werken 1983/1987. Opvallend is dat de opleving van de woningbouw vanaf 1990 samen valt met een terugval van de utiliteitsbouw. De woningbouw profiteert dan van de vrij vallende bouwcapaciteit in de utiliteitsbouw. In mindere mate tekent dit verschijnsel zich ook af in de jaren 1976 tot 1979 en vanaf 2003. Priemus (1984) brengt in dit verband de zogenaamde restpostfunctie van de woningbouwmarkt in het geding. In een opgaande conjunctuur moet de woningbouw met economisch sterkere investeerders concurreren om bouwcapaciteit (arbeid, grond en/of financieringsmogelijkheden) en wordt daarbij verdrongen. Voor de woningbouwsector valt weer investeringsruimte vrij als de overige investeringen, en meer specifiek de utiliteitsbouw terugvallen. Het totaalbeeld van de continuïteit van de Burgerlijke en Utiliteitsbouw is: a. Conjuncturele open neergang van de private utiliteitsbouw is vanaf de jaren zeventig een onvermijdelijk verschijnsel. Vanaf de jaren tachtig worden open neergang voor circa 60% verklaard door schommelingen in de kantorenbouwvraag.

50

Investeringen in woningen en gebouwen (prijspeil 2004)

mln euro 66000 64000 62000 60000 58000 56000 54000

Investeringen in bouwwerken

52000 50000 48000 46000 44000 42000 40000 38000 36000

Werkgelegenheidseffect in vergelijking met 1969

34000 32000 30000 28000 26000 24000 22000 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

1958

1956

1954

1952

1950

1948

0



Bewerking:


Grafiek 2.3 b. De publieke utiliteitsbouw is (na 1987) minder aan conjunctuurschommelingen onderhevig. In een opgaande conjunctuur verdringt de private utiliteitsbouw de publieke utiliteitsbouw enigszins. In een neergaande conjunctuur handhaaft de publieke utiliteitsbouw zich en kan mee profiteren van de vrijgevallen productieruimte. c. In de jaren 1985 tot 2001 neemt het totaal van utiliteitsbouw en woningbouw continu toe (behoudens een lichte hapering in 1993). De extra woningbouw compenseert dus de conjuncturele terugval van de utiliteitsbouw.

51

d. De sterke daling van de totale bouw in de jaren 1970 tot 1983 was mede een gevolg van een te hoge opstuwing van productie en voorraad in de voorafgaande jaren zestig. Het werkgelegenheidseffect van de investeringen in bouwwerken (woningen, gebouwen en GWW-werken) is in de jaren 1969-1983 sterk teruggelopen, van 532.000 arbeidsjaren in 1969 naar 359.000 in 1983. De sterkste daling deed zich voor in de jaren 1979-1983. Dan wordt de bouw(arbeids)markt volledig geherstructureerd. Vanaf 1983 treedt fors herstel op. Behoudens een tijdelijke hapering groeit de bouwwerkgelegenheid naar 484.000 in 2001. Aan het eind van de jaren negentig raakt de bouw(arbeids)markt zwaar overspannen. Het verlies aan werkgelegenheid vanaf 2001, wordt na 2005 weer ingelopen. In grafiek 2.3 lopen de bovenste lijn van de investeringen in bouwwerken en de onderste lijn met het werkgelegenheidseffect vanaf 1969 uit elkaar, omdat de macroarbeidsproductiviteit van de bouwen installatiebedrijven continu toeneemt. Per saldo is het beeld dat er in 2007 meer werd geïnvesteerd, maar met minder bouwen installatiearbeid dan in 1969. Het verlies aan bouwwerkgelegenheid in de periode 1969-1983 wordt gevolgd door een opgaande werkgelegenheidstrend in de periode 1983-2007. De werkloosheidsproblematiek die de bouw in de jaren zeventig en tachtig achtervolgde is niet meer actueel. Thans is een tekort aan bouwen installatiepersoneel, tegen de achtergrond van een niet meer groeiende beroepsbevolking, daarvoor in de plaats gekomen. Ook bij terugval van de bouwwerkgelegenheid in 2009 en 2010 blijft hier op lange termijn een structureel probleem bestaan. De uitwerking van de relatie tussen investeringen en BBP komt verder aan de orde in hoofdstuk 3. 2.5.3

Trends en cycli

In Trends en Cycli komt Van Duijn (2008) tot nadere analyse, evaluatie en vooruitblik. In navolging van Schumpeter onderscheidt hij drie golfbewegingen, te weten: - de voorraadinvesteringscyclus (Kitchin Cyclus) van 3 tot 5 jaar; - de investeringscyclus (Juglar Cyclus) van 7 tot 11 jaar; - de lange golf (Kondratieff Cyclus) van 45 tot 60 jaar. Daaraan voegt hij een vierde cyclus toe, te weten de bouwcyclus (Kuznets Cyclus) van 15 tot 25 jaar. De voorraadinvesteringscyclus betreft dan de investeringen in voorraden. Dit is een ander voorraadbegrip dan in onze studie aan de orde is. Het gaat dan om buffervoorraden tussen productie en verkoop. Als de buffervoorraden oplopen – zoals in 2008/2009 – vertragen bedrijven hun productie. Het teruglopen van voorraden is op een later moment aanleiding tot productieverhoging. Interessanter voor het studiedoel is het onderscheid tussen investeringcyclus en bouwcyclus. De investeringcyclus koppelt Van Duijn aan investeringen in vaste activa, anders dan vastgoed. Machines, computers en vervoermiddelen hebben een veel kortere economische levensduur dan gebouwen. Dientengevolge heeft de bouwcyclus een langere duur dan de "gewone" investeringscyclus. De langste cyclus, de Kondratieff Cyclus, koppelt hij aan investeringen in infrastructuur: spoorwegen, verkeerswegen, havencomplexen en laatstelijk kabel- en glasvezelnetwerken. Tegelijkertijd hangt de Kondratieff-golf samen met het verloop van clusters van basisinnovaties: van industriële revolutie (eerste Kondratieff Cyclus) tot digitale revolutie (vijfde Kondratieff Cyclus).

52

Binnen de periode 1960-2025 spelen de vierde (1948-1990) en de vijfde (1990heden) Kondratieff Cyclus. Aan de jaren van voorspoed kwam in zijn zienswijze in 1966 al een einde, daarna volgen recessie en depressie en herstel in de jaren tachtig, overgaand in voorspoed vanaf de jaren negentig. Anno 2008 nadert de omslag van voorspoed naar recessie, oftewel van toenemende naar afnemende economische groei. De Aziatische groei is in de eerste plaats industriële groei, terwijl de Westerse groei meer door expansie van de dienstensector bepaald is, in het bijzonder door de expansie van ICT en financiële dienstverlening. Van Duijn concentreert zich op de lange golfbeweging en op de investeringscyclus. Voor Nederland zagen wij (grafiek 1.2) dat de opgaande bouwcyclus in de jaren tachtig vooruitliep op de opgaande investeringcyclus van machines, installaties, software en computers. Na het dal 1993-1997 herstelt de utiliteitsbouw zich sterk en profiteert van de algemene investeringsgroei. Vanaf 2001 treedt weer een kentering op. Het herstel vanaf 2006 wordt afgebroken door de wereldwijde financiële en economische crisis, die zich vanaf 2008 voordoet. Voor deze crisis kwam Van Duijn al tot de verwachting dat de economische groei in het volgende decennium afneemt. De opstuwende kracht van de digitale revolutie en de daarmee samenhangende basisinnovaties is afgezwakt en dat leidt tot een trendmatige daling van de economische groei. De vergrijzing, de klimaatverandering, de uitputting van fossiele energiebronnen en de wereldvoedselvoorziening noden overigens wel tot nieuwe technologische innovaties.

2.6

Recapitulatie

KapitaalGoederenVoorraad Kapitaalvorming (treasure, fixed capital, wealth) is een centraal aspect van de ontwikkeling van de economie en binnen het economisch denken. Tot in de jaren dertig ontbrak het aan statistische onderbouwing en economische modellering van de relatie tussen bevolking, nationaal inkomen en kapitaalgoederenvoorraad. Onder invloed van het werk van J.M. Clark was het denken over de kapitaalgoederenvoorraad nog sterk gericht op de bedrijfsoutillage en het abstract modelleren van voorraad, uitbreiding, vernieuwing en business cycle. Rond de Tweede Wereldoorlog groeide de belangstelling voor kennis van de kapitaalgoederenvoorraad in relatie met crisis, oorlogsschade, wederopbouw en voortgaande industrialisatie. De belangstelling voor de economische structuuranalyse werd vervolgens verdrongen door de conjuncturele benadering in relatie met Keynesiaanse bijsturing van de economie. Het zou zelfs tot 2006 duren voordat de kapitaalgoederenvoorraad, met uitsplitsing naar woningen, utiliteitsgebouwen en civiele infrastructuur, wordt opgenomen in de Nationale Rekeningen. Tot die tijd publiceerde het CBS incidenteel schattingen van de gebouwenvoorraad als onderdeel van de macrokapitaalgoederenvoorraad en in de jaren tachtig en negentig werd statistiek van de bedrijfsruimtevoorraad als onderdeel van de kapitaalgoederenvoorraad van de industrie gepubliceerd. In de laatste decennia is daar de voorraadregistratie op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken bijgekomen. Veranderende bouwopgave Voor de bouwsector werd het voorraadvraagstuk in de jaren vijftig en zestig sterk gereduceerd tot het wegwerken van het woningtekort. De stimulering en distributie van bouwcapaciteit werd daarop afgestemd. De tekorten aan utiliteitsgebouwen kwamen in beeld als het oplopen van de het stuwmeer van bouwaanvragen, zodra de jaarlijkse uitgifte achterbleef op het jaarlijks aanvraagvolume.

53

Vanaf 1970 tekende zich een keerpunt af in achtereenvolgens de utiliteitsbouwproductie (1970), de GWW-bouwproductie (1971) en de woningbouwproductie (1973). Voor het bouweconomisch onderzoek had dat als consequentie dat de tot dan toe gangbare complementaire benadering onvoldoende houvast bleef bieden. De onderlinge verhoudingen tussen woningbouw, utiliteitsbouw en GWW-bouw, evenals die tussen utiliteitsbouw en investeringen in bedrijfsoutillage zouden gaan verschuiven. Wel kregen woningbouw en utiliteitsbouw met elkaar gemeen dat de productie ging verschuiven van uitbreiding naar vernieuwing. De ontwikkeling van de woningvoorraad naar aantal woningen zou primair afhankelijk blijven van de huishoudensontwikkeling als uitvloeisel van demografische, economische en maatschappelijke ontwikkeling. Daarnaast is de welvaartsontwikkeling van invloed op het woningvloeroppervlakte per hoofd van de bevolking en op de investeringen in kwaliteit, door nieuwbouw, verbouw en onderhoud. Modelleren utilitaire bouwopgave De utilitaire gebouwenvoorraad groeit met de economie mee, om de groeiende omvang van bedrijvigheid, werkgelegenheid en voorzieningen te huisvesten. Het onderkennen, formuleren en modelleren van de utilitaire bouwopgave vraagt om kennis en modelleren van de ontwikkeling van de achterliggende voorraadgrootheden. Meest precieze statistiek en voorspelling is dan te verkrijgen over de demografische ontwikkeling. De economische statistiek blijft steken in uitdrukken in geldswaarden (met een bepaalde prijspeildatum), die zich niet eenduidig laten verbinden met fysieke en functionele voorraadgrootheden. Bij het prognosticeren zijn omvang en sectorale verdeling van de toekomstige productiegroei, mede in relatie met maatschappelijke en technologische ontwikkeling en innovatie, grote onbekenden. Bij tekort aan achterliggende (voorraad)statistiek blijft het onderzoek naar de utiliteitsbouwopgave steken in hetzij abstracte modellering, hetzij analytische beschouwing, hetzij pragmatische aanpak met impliciete voorraadaandacht, hetzij in beperking tot ex post onderzoek of in beperking tot beter verkenbare segmenten, zoals de commerciële kantorensector. De stock-flow-benadering van DiPasquale en Wheatton is voor het voorraadonderzoek grensverleggend, maar is moeilijk toepasbaar op de totale en de sectorale utiliteitsbouwopgave. Hierover volgt meer in het volgende hoofdstuk. Algemene en bouwconjunctuur In de afsluitende paragrafen is in het verlengde van de daarvoor behandelde theorie en praktijk ingegaan op de meer conjuncturele aspecten van de driehoeksrelatie Investeren in utiliteitsbouw – Gebouwenvoorraad – BBP. De jaar-op-jaar-groei van Bruto Binnenlands Product wijkt aanzienlijk van zijn langetermijntrend. Deze afwijkingen houden in eerste instantie verband met de lange golf in de economische groei die na de oorlog opgaand was tot omstreeks 1970 en toen werd ondersteund door een sterke groei van bevolking en beroepsbevolking. Na neergang in de jaren zeventig en een dal in de vroeg jaren tachtig neemt de economische groei weer toe en komt – onder invloed van de digitale revolutie – weer op een nieuw maximum in 1998. Daarna treedt de kenteringperiode in. In 1970 tekende zich eveneens een top in de utiliteitsbouwproductie af, in 1983 een dalpunt en na de groeitop in 1998 komt de utiliteitsbouw in 2001 op zijn top. De hoge utiliteitsbouwproductie in de periode 1983-2001 kan niet los gezien worden van de voortgaande tertiarisering en de opkomende digitalisering van de economie. Dit was in eerdere verkenningen van de utiliteitsbouwbehoefte onvoldoende onderkend.

54

Tussen 1970 en 2008 ondergaat de utiliteitsbouw in totaliteit echter vier neer- en opgaande golfbewegingen. (grafiek 1.1). Naast variaties in economische groei zijn hier onder meer rente-invloeden bespeurbaar, waarop in het volgende hoofdstuk wordt teruggekomen. Een opgaande investeringsactiviteit heeft een positief multipliereffect op het BBP (inkomenseffect) en op de algemene werkgelegenheid (werkgelegenheidseffect). Vanaf de jaren tachtig is het bestedingseffect (in combinatie met het acceleratieeffect) feitelijk sterker dan het multipliereffect, want de economische groei slaat eerder om dan het volume van de investeringen in utiliteitsbouw. Op de achtergrond speelt hier onder meer de leegstandstoename van (kantoor)gebouwen als de economie terugloopt en het conjunctureel na-ijlen van de investeringen in overheidsgebouwen. Voor de analyse in het volgende hoofdstuk biedt deze onderbouwing van de aanname dat het investeringsvolume van gebouwen twee tot drie jaar na-ijlt op de productiegroei van de economie als geheel of van een bepaalde sector. Dit strookt ook met het uitgangspunt dat investeringen leiden tot meer "productiecapaciteit" en dus voorafgaan aan productiegroei, zoals bij de sectoranalyse in hoofdstuk 5. In een opgaande conjunctuur wordt de private kantoren- en utiliteitsbouw nauwelijks afgeremd door financierings- en afzetrestricties. Er komt meer in de pijplijn dan voor de continuïteit van de utiliteitsbouwmarkt noodzakelijk en wenselijk is. In voorkomende gevallen drukt de private utiliteitsbouw de woningbouw en/of de publieke utiliteitsbouw deels van de markt. Investeringen utiliteitsbouw en BBP De redeneerlijn van dit onderzoek is dat tot een beter begrip van de relatie tussen de investeringen utiliteitsbouw en het BBP kan worden gekomen als de BBPontwikkeling gekoppeld wordt aan de voorraadontwikkeling. Afhankelijk van de groeifase van de economie en de staat van de voorraad zullen de investeringen naar omvang, aard en samenstelling variëren. Bij een traditionele benadering van dat vraagstuk wordt de voorraadgroei bepaald door de netto investeringen (=bruto investeringen minus afschrijvingen). Afschrijvingen bieden echter geen grondslag voor de bepaling van de vernieuwingsinvesteringen en de netto investeringen zijn niet gelijk aan de uitbreidingsinvesteringen. Via de literatuurstudie in dit hoofdstuk is nagegaan hoe de conceptualisering van dit vraagstuk zich wetenschappelijk en maatschappelijk heeft ontwikkeld. De geconstateerde praktische impasse bij het voorraadgelieerd analyseren en prognosticeren van de investeringen vraagt om een doorbraak. In het volgende hoofdstuk gebeurt dit door de uitbreidingsinvesteringen te koppelen aan de productiegroei.

55

56

3 Investeren, economische groei en voorraadontwikkeling gebouwen 3.1

Investeren en economische groei

Met investeringen in vaste activa wordt een kapitaalgoederenvoorraad gevormd. De Nederlandse kapitaalgoederenvoorraad bestaat voor 20 tot 25% uit utiliteitsgebouwen en voor 40 tot 45% uit woningen. De precieze aandelen zijn mede afhankelijk van de waarderingsmethoden voor woningen, gebouwen en overige vaste activa. Binnen de macro-economie komt de kapitaalgoederenvoorraad vooral aan de orde binnen de groeianalyse. Economische groei is in belangrijke mate gebaseerd op kapitaalintensivering van het productieproces. Daarbij wordt arbeid vervangen door machines, installaties, voertuigen en computers, tezamen de kapitaalgoederen. Gebouwen horen hier bij, omdat ze de productieprocessen onderdak verschaffen. Daarnaast worden ook GWW-werken en woningen tot de nationale kapitaalgoederenvoorraad gerekend. Binnen de kapitaalgoederenvoorraad lopen de levensduren van de investeringen sterk uiteen. Op het ene uiterste kunnen de levensduren van bouwwerken over de 100 jaar heen gaan. Op het andere uiterste komt het voor dat computers, machines en voertuigen binnen 10 jaar worden afgestoten. De consequentie hiervan is dat eenmaal bestaande gebouwen hun eigen leven leiden. Hier is dat reden om de ontwikkeling van investeringen in utiliteitsbouw en van de gebouwenvoorraad afzonderlijk te onderzoeken. Dit sluit niet uit dat de ontwikkeling van de investeringen in utiliteitsbouw, bijvoorbeeld in de laatste decennia een sterke samenhang met de groei van de ICT-sector heeft. In paragraaf 1.1, Economische context, is hier al kort op ingegaan. In hoofdstuk 2 is een overzicht gegeven van de Bouw- en Voorraadeconomie in termen van marktontwikkeling, overheidsinvloed en wetenschappelijke benadering. In dit hoofdstuk volgt nu de selectie van begrippen, concepten en modellen die van dienst zijn om de samenhang van investeren, economische groei en voorraadontwikkeling gebouwen nader te onderzoeken en te prognosticeren. Hierbij wordt geput uit zowel de macro-economie, als uit de bouwen vastgoedeconomie. In dit hoofdstuk staat de macrobeschouwing voorop. Aansluitend volgt een eerste toekomstprojectie voor de gebouwensector als geheel. De sectorale uitwerking volgt in hoofdstuk 5 en 6. 3.1.1

Begrippen, concepten en modellen

a. Economische groei en productiviteitsontwikkeling Tegenwoordig is het internationaal gangbaar om economische groei te presenteren als de procentuele groei, van jaar op jaar, van het Bruto Binnenlands Product tegen marktprijzen (groei %). De klassieke welvaartsmaatstaf is het Netto Nationaal Inkomen per hoofd van de bevolking en/of per hoofd van de beroepsbevolking. Deze worden nu minder gebruikt. Wanneer de productiviteit voorop staat is een alternatieve benadering van economische groei de groei van de macroarbeidsproductiviteit (BBP gedeeld door macroarbeidsvolume). Op sectorniveau (bijvoorbeeld Industrie) neemt dit de vorm aan van Bruto Toegevoegde Waarde van de sector gedeeld door het bijbehorende arbeidsvolume.

57

Naast arbeidsproductiviteit bestaat ook het begrip kapitaalproductiviteit. Dit betreft de verhouding tussen Bruto Toegevoegde Waarde en KapitaalGoederenVoorraad (KGV). Veelal wordt dit toegespitst op de outillage (excl. woningen en gebouwen). Binnen de groeitheorie wordt gesteld dat een KapitaalGoederenVoorraad een evenwichtig groeipad heeft als deze groeit met: - de groei van de bevolking - de daar bovenuitgaande groei van het BBP c.q. van de sectoroutput - de daar bovenuitgaande groei van de KGV ten gevolge van technologische ontwikkeling (verdere kapitaalintensivering van de onderhavige productieprocessen). De technologische component is, qua investeringsvolume, bij de gebouwenvoorraad onbeduidend. Bij de outillage (machines, productie-installaties, transportmiddelen en computers) is deze wel belangrijk. In dit hoofdstuk worden de volgende groeivoeten onderzocht (jaar-op-jaar-groei c.q. vijfjaarsgemiddelde daarvan): a. BBP-groei (grafiek 3.2 e.v.) b. Bevolkingsgroei (grafiek 3.2) c. Bevolkingsgroei 20-65 (grafiek 3.2) d. Groei investeringen in woningen (tabel 3b) e. Groei investeringen in utiliteitsbouw (tabel 3b e.v.) f. Groei investeringen in GWW (tabel 3b) Voor langetermijnanalyse van de samenhang tussen investeringen en BBP wordt dan ook de voorkeur gegeven aan de koppeling van de absolute toename van de gebouwenvoorraad (uitbreidingsinvesteringen) aan de absolute toename van het BBP. Dit wordt verder uitgewerkt in subparagraaf 3.2.6 en verder. b. Uitbreidings- en vernieuwingsmodellering Tinbergen (1943) maakt een onderscheid tussen nieuwe investeringen en reinvesteringen. Tussen de beide categorieën bestaat geen strakke afbakening. Een fabriek kan tegelijkertijd vervangen en uitgebreid worden en er is doorgaans geen sprake van identieke vervanging. Technische ontwikkeling en andere factoren veroorzaken niet-identieke vervanging. Synoniem gebruikt Tinbergen de termen ‘herinvestering’ en ‘vervanging’. In de macro-economie is het in de naoorlogse periode het meest gangbaar om te spreken over ‘bruto investeringen minus afschrijvingen is netto investeringen’.

Hier wordt gewerkt met het onderscheid in uitbreidingsinvesteringen en vernieuwingsinvesteringen (=vervangende nieuwbouw, verbouw en grootonderhoud). Overigens zijn: a. uitbreidinginvesteringen ongelijk aan netto investeringen en b. vernieuwingsinvesteringen ongelijk aan afschrijvingen. Hierover later meer. In de economische groeitheorie wordt geworsteld met het gegeven dat er geen constante verhouding bestaat tussen investeringen en BBP. Afhankelijk van de groeifase van de economie zullen de investeringen naar omvang, aard en sectorale samenstelling variëren. De belangrijkste verbetering van de modellering is om de ontwikkeling van de uitbreidingsinvesteringen te koppelen aan de groei van het BBP. Vervolgens wordt de ontwikkeling van de vernieuwingsinvesteringen gekoppeld aan de ontwikkeling van het totale BBP. In formulevorm:

58

Uitbreidingsinvesteringen = f (∆ BBP)

(formule 3.1)

Vernieuwingsinvesteringen = f (BBP)

(formule 3.2)

In de jaren zestig was sprake van toenemende groei van de utilitaire gebouwenvoorraad. Omstreeks 1970 bereikten de investeringen in utiliteitsbouw, en daarmee de uitbreidingsinvesteringen een topniveau. Daarna trad een verschuiving op naar vernieuwingsinvesteringen. In de jaren tachtig en negentig vroeg sterke economische groei weer om meer uitbreidingsinvesteringen. Een nieuw keerpunt in de uitbreidingsinvesteringen tekende zich af in 1998. Belangrijkste notie is dat de uitbreidingsinvesteringen primair variëren met de veranderingen in de groei van de voorraad en van het BBP en aan een investeringsterugval onderhevig kunnen zijn als de economische groei en de voorraadgroei afnemen. In wiskundige termen volgen de vernieuwingsinvesteringen het voorraadverloop en volgen de uitbreidingsinvesteringen de eerste afgeleide van het voorraadverloop. In deze studie wordt bij voorkeur gewerkt met de absolute groeibenadering om de uitbreidingsinvesteringen af te leiden. Dit onderscheid is bij regressieanalyse van belang en staat daar bekend als log-benadering versus lineaire benadering van variabelen. De groei-op-groei-benadering zoals die in de economie gangbaar is leidt tot een verkeerde interpretatie van de lange termijn groeipaden van de economie als geheel en van de componenten daarvan. De tabel ‘Wat is afnemende economische groei?’ (tabel 3.a) is in dit verband interessant. Tabel 3.a Wat is afnemende economische groei?

BBP-groei

1969

1998

1960-2007

(vijfjaarsgemiddelde)


(lange termijn gemiddelde)

∆BBP (%) 5,8% (max.) ∆BBP (prijspeil € 10,6 mld/jaar

4,0% € 16,9

2004)

(max.)

3,2% mld/jaar € 8,6 mld/jaar

Bij vergelijking van de twee topjaren 1969 en 1998 valt op dat in 1998: de procentuele groei van het BBP lager is, terwijl de absolute toename van het BBP hoger is. Het maakt voor de regressieanalyse dus veel uit of de regressies op absolute of procentuele groeiverhoudingen betrokken worden. Bij regressie op procentuele verhoudingen wordt het noemereffect meegenomen. Bij regressie op absolute verhoudingen wordt het noemereffect eerst geëlimineerd. Voor de bepaling van de uitbreidingscomponent van de investeringen in utiliteitsbouw is het dus zuiverder om die te koppelen aan de absolute BBP-toename. Alvorens de verschillende regressieanalyses te kunnen uitvoeren, moeten de relevante variabelen verzameld worden. Relevant voor de verklaring van het investeringsverloop in utiliteitsbouw zijn: a. ∆BBP (procentueel en absoluut) b. ∆Arbeidsvolume (procentueel en absoluut) c. de aanvangslast van gebouwen (index en ∆index)

59

De aanvangslast van gebouwen is nodig om de prijsgevoeligheid van de investeringen in utiliteitsbouw binnen het analysekader te krijgen. c. Wisselwerking investeringen en BBP Investeringen zijn bestedingen van het Bruto Nationaal Inkomen. Dit inkomen wordt voor 98,5% gevormd door deelname aan de binnenlandse productie. De overige 1,5% bestaat uit de per saldo uit het buitenland ontvangen primaire inkomens. De macro-economische evenwichtsvergelijking luidt als volgt: Consumptie + Investeringen + Export = BBP + Import

(formule 3.3)

Extra investeringen leiden ceteris paribus tot een hoger BBP (inkomenseffect). Dit inkomenseffect kan hoger dan 1 op 1 uitvallen als het 'geld blijft rollen', er ontspaard wordt en het importlek op de investeringen beperkt blijft. Om die reden wordt het inkomenseffect in de Keynesiaanse economie veelal aangeduid als multipliereffect. In formulevorm is het inkomenseffect: (formule 3.4)

∆BBP = multiplier * ∆Iautonoom

De multiplier wordt betrokken op de autonome investeringstoename. De geïnduceerde investeringsimpuls wordt via de multiplier verrekend. Na een productiviteitscorrectie vertaalt het inkomens- en/of multipliereffect zich in een werkgelegenheidseffect. Omgekeerd treedt een bestedingseffect op als extra BBP leidt tot extra investeringen. Deze extra investeringen betekenen extra uitbreiding en/of vernieuwing van de kapitaalgoederenvoorraad. Dat verruimt de totale productiecapaciteit (capaciteitseffect). De analyse hier spitst zich toe op het acceleratie-effect. In het acceleratie-effect komen de hiervoor genoemde effecten samen: (formule 3.5)

Investeringsgroei = f (∆BBP)

In subparagraaf 2.5.1 zijn de inkomens-, capaciteits-, acceleratie-, bestedings- en werkgelegenheidseffecten reeds uitgewerkt. d. Allocatie, stabilisatie en distributie Sinds de jaren vijftig kennen wij de klassieke doelstellingen van sociaaleconomisch beleid, te weten:

- evenwichtige economische groei - volledige werkgelegenheid - betalingsbalansevenwicht - stabiel prijsniveau - redelijke inkomensverdeling Binnen de Keynesiaanse benadering werd het als een taak van de overheid gezien om de macro-economische vraag naar goederen en diensten af te stemmen op het bereiken en handhaven van volledige werkgelegenheid. Hierbij was het van belang dat het tekort op de betalingsbalans en de inflatie beperkt bleven. Werkgelegenheid, betalingsbalans en prijsniveau vallen onder de zogenaamde economische stabilisatiefunctie van de overheid. De allocatiefunctie van de overheid betreft de allocatie van de productiemiddelen, voor zover de markt daar niet of niet op de juist geachte wijze in voorziet. In deze stadia gaat het dan om de realisatie van gebouwen voor de overheid, in ruime

60

zin, de gebouwen voor bestuur, politie, defensie, rechtspraak, onderwijs, zorg, cultuur en overheidsbedrijven. De distributiefunctie van de overheid richt zich primair op de inkomensverdeling (regulering, belasting, uitkeringen en toelagen). Bij onderwijs, zorg en huisvesting lopen de maatschappelijke allocatiefunctie en de maatschappelijke verdelingsfunctie door elkaar heen. Goedhart (1966; 1967) stelt dat de overheid een structurele sluitpostfunctie heeft als het om het investeren gaat. Het zoeken is dan naar een evenwicht tussen sparen (=niet consumeren) en investeren dat is afgestemd op volledige werkgelegenheid op de lange termijn. Om daarbij een zo hoog mogelijke, maar evenwichtige economische groei te bereiken is groei en vernieuwing van de kapitaalgoederenvoorraad noodzakelijk. Dat vraagt om investeringen van bedrijven, maar ook om investeringen in wonen, onderwijs en verdere maatschappijnlijke voorzieningen. Heden ten dage is daar het streven naar een meer duurzame samenleving en economie bijgekomen. Tot in de jaren zeventig beschikte de Nederlandse rijksoverheid over het Bouwprogramma als middel om de totale bouwactiviteit met behulp van een vergunningstelsel te reguleren. Dit bood in principe de mogelijkheid om het afgeven van bouwvergunningen af te stemmen op de bouwcapaciteit (bedrijfscapaciteit, arbeidscapaciteit, financieringcapaciteit en grondcapaciteit). Dit instrumentarium bood geen soelaas bij vraaguitval, zoals in de eerste helft van de jaren zeventig. Vanaf de jaren tachtig wordt de traditionele Keynesiaanse aanpak losgelaten, dit om de belastingdruk, de staatsschuld en dientengevolge het financieringstekort van de overheid te verlagen. De mogelijkheden om als overheid met de (overheids)investeringen anticyclisch bij te sturen namen dientengevolge af. Meer algemeen trad de overheid terug, ook als initiator van investeringen. Bij de evaluatie van het anticyclisch investeren in subparagraaf 2.5.2 is al ingegaan op de vraag hoe de afzonderlijke cyclussen van woningbouw, private utiliteitsbouw, publieke utiliteitsbouw en grond-, wegen waterbouw zich tot elkaar verhouden. e. Wisselwerking huisvestings-, eigendoms- en bouwmarkt (interdependentiemodel). De vraag naar investeringen in utiliteitsbouw is een reactie op een tekort aan utilitaire huisvesting (gebouwenvoorraad). Via de kapitaalmarkt, de eigendomsmarkt en de bouwmarkt vertaalt de potentiële huisvestingsvraag zich in realisatie van gebouwen, waardoor de voor gebruik beschikbare voorraad toeneemt. Naar analogie met de Di Pasquale & Wheaton-analyse voor de kantorenmarkt of een andere vastgoedcategorie wordt hun basisschema hier betrokken op de totale utilitaire gebouwensector. Grafiek 3.1 geeft het interdependentiemodel en de te volgen vier-kwadranten-analyse weer.

61

aanvangslast in € per eenheid

Interdependentiemodel E¹

loupe I

f(∆BBP)

F¹

H¹

loupe II

E²

f(BBP)

G¹

K¹

F² G² uitbreidings vraag

aanvangslast / vastgoedwaarde

totale vraag

7% 5% vastgoedwaarde per eenh.

eigendomsmarkt

huisvestingsmarkt 45°

bouwen ontwikkelingsmarkt

D¹

C¹ opstalkosten

D²

C²

A¹

B¹

grondwaarde

uitbreiding

investeringen in gebouwen

Investeringen in gebouwen

voorraadaanpassing

vernieuwing B²

A²

Grafiek 3.1 Interdependentiemodel

De vraagfuncties zijn hier weergegeven in het NO-kwadrant. De bij evenwicht op de huisvestingsmarkt horende aanvangslast wordt van het NO-kwadrant overgebracht naar het NW-kwadrant en daar gecombineerd met het aanvangslastpercentage. Dat levert loupe I en punt E¹ op. Bijvoorbeeld: een netto aanvangslast van €126/m² huisvesting leidt in combinatie met een aanvangslastpercentage van 7% tot een vastgoedwaarde van (126/0,07=) €1.800/m² huisvesting (punt D¹). Het aanvangslastpercentage wordt hier bepaald als 30jaars reële annuïteit (marginal opportunity costs of capital). Bij loupe II komt het evenwicht op de bouwen ontwikkelingsmarkt tot stand op punt D¹. Vanuit D¹ in het ZW-kwadrant wordt een lijn getrokken naar A¹ in het ZOkwadrant. Voortzetting voorbeeld: Bij het marktevenwicht op de bouwen ontwikkelingsmarkt hoort bij loupe II een vastgoedwaarde van €1.800/m² huisvesting (punt D¹). Het bijbehorende investeringsvolume op de zuiden de oostas is in dit voorbeeld €10 miljard. De waarde van deze €10 miljard is bij punt A¹ in beide richtingen hetzelfde omdat het investeringsvolume wordt omgeslagen met een 45°-lijn. Tenslotte volgt een stippellijn van A¹ naar G¹. Bij het voltooien van loupe I op punt G¹ zijn de investeringen in utiliteitsbouw gelijk aan de actuele huisvestingsvraag. De volledige invulling van het gekozen voorbeeld is: loupe I: - aanvangslast €126/m² = 7% vastgoedwaarde - vastgoedwaarde = €1.800/m² - investeringsvolume = €10 miljard loupe II: - aanvangslast €105/m² = 5% vastgoedwaarde - vastgoedwaarde = €2.100/m² - investeringsvolume = €14 miljard

62

Aanvullende analyse: (formule 3.6)

Vastgoedwaarde = opstalkosten + grondwaarde

Investeringen = uitbreidingsinvesteringen + vernieuwingsinvesteringen (formule 3.7)

Voor de eenvoud van het voorbeeld is hier in beide gevallen (punten B¹ en B²) gewerkt met een 50-50 verdeling van uitbreiding en vernieuwing. Verderop wordt dit gedifferentieerd. Nadere bepaling vraagfunctie In het algemeen biedt de macro-economische en bouwstatistiek onvoldoende mogelijkheden om een huisvestingsvraagfunctie te construeren. Het is dus behelpen met cijfers over het investeringsvolume en de rente. Hier wordt aan de hand van tijdreeksen een vraagfunctie geconstrueerd. In eerste instantie vertaalt: - punt B¹ zich in punt F1 - punt B² zich in punt F2 - punt A¹ zich in punt G1 - punt A² zich in punt G2

Tussen loupe I en loupe II (pakweg 10 jaar later) groeit het BBP. Dit betekent modelmatig dat de uitbreidingsvraag opschuift van F1 naar H2, naarmate het groeivolume van het BBP is toegenomen. Een vergelijkbare correctie van G1 naar K1 volgt voor de totale vraag. Dit wordt in eerste instantie gekoppeld aan het totale BBP-volume. Bij verfijning volgt later een uitsplitsing naar f(∆BBP) en naar de omlooptijd van de investeringen in utiliteitsbouw. Ten tijde van loupe II is de uitbreidingsvraagfunctie H1 - F2 en de totale huisvestingsvraagfunctie K1 - G2. Evenwijdig hieraan zijn de bij loupe I horende vraagfuncties door F1 en G1 getrokken. Een algemeen bezwaar tegen het werken met Di Pasquale&Wheatonmodellering is dat zich bij investeringen in utiliteitsbouw conjunctuurbewegingen en/of varkenscycli voordoen. Investeringen in utiliteitsbouw IV II

III

trend

investeringsconjunctuur vraagconjunctuur

I t tI

tII

Figuur 3.1 Varkenscyclus Een varkenscyclus houdt in dat de investeringsconjunctuur na-ijlt op de vraagconjunctuur. Dat betekent dat in een opgaande conjunctuur een aanbodtekort dreigt en in een neergaande conjunctuur een aanbodoverschot. Voor de interdependentiemodellering betekent dit dat loupe I in deze modellering bij voorkeur betrokken wordt op het evenwichtige jaar I (tI) en loupe II op het

63

vergelijkbare jaar II (tII). I en II zijn dan evenwichtsjaren in de opgaande conjunctuur. Ter controle worden III en IV onderzocht als evenwichtsjaren in de neergaande conjunctuur. Voor Nederland valt bij benadering jaar I samen met jaar 1987, jaar II met 1998, jaar III met 1993 en jaar IV met 2003. Verdere uitwerking volgt in latere paragrafen. De interdependentiemodellering integreert binnen het vierkwadrantenmodel: 1. de prijselasticiteit op de huisvestingsmarkt. (Δ investeringsvraag = f(Δ aanvangslast)). 2. de marginale kapitalisatiefactor (vastgoedwaarde / aanvangslast). 3. de prijselasticiteit op de bouwen ontwikkelingsmarkt (Δ investeringsvraag = f(Δ vastgoedwaarde)). In tweede instantie integreert het model: 4. de grondwaarde als vastgoedwaarde minus opstalkosten. 5. de uitsplitsing van de investeringsvraag naar uitbreidingsvernieuwingscomponent.

en

Bij toepassing op de Nederlandse situatie doet zich wel het probleem voor dat de investeringsvraag weinig gevoelig is voor veranderingen in de aanvangslast (relatief inelastische vraagfunctie). Nadere uitwerking hiervan volgt in latere paragrafen. Zowel in Groot-Brittannië (zie hoofdstuk 2) als Nederland is waar te nemen dat de economische groei domineert als verklarende factor voor de investeringen in utiliteitsbouw. f. Marginale voorraadanalyse Idealiter worden investeringen geanalyseerd als afgeleide van de voorraadontwikkeling. De hiervoor benodigde data zijn wel beschikbaar voor de woningvoorraad en voor bepaalde sectoren (zoals de kantorenvoorraad). Voor het gros van de utiliteitsbouw is het behelpen met stroomgrootheden. Dat vraagt vervolgens om opsplitsing van de stroomgrootheid in uitbreidingen vernieuwingsinvesteringen. In formulevorm: Uitbreidingsinvesteringent = Gebouwenvoorraadt – Gebouwenvoorraadt-1 – Desinvesteringscorrectie (formule 3.8)

en Investeringen in utiliteitsbouwt = Uitbreidingsinvesteringent + Vernieuwingsinvesteringe t (formule 3.9)

De marginale voorraadanalyse wordt in dit hoofdstuk gecompleteerd met de marginale omlooptijdanalyse. Hierbij wordt de omlooptijd van investeringen in utiliteitsbouw benaderd door de cumulatieve vernieuwingsinvesteringen te vergelijken met de oorspronkelijke voorraadopbouw (startvoorraad plus cumulatieve uitbreidingsinvesteringen). De desinvesteringscorrectie betreft de af te schrijven gebouwen, waar geen vernieuwing tegenover staat. Dit wordt later toegelicht en uitgewerkt.

64

g. Flow-stock-trend-analyse Bij de opsplitsing van de investeringen in utiliteitsbouw in uitbreidingsen vernieuwingsinvesteringen is een bijkomende complicatie dat de investeringsstroom onderhevig is aan een conjunctuurbeweging. De verschijnselen conjunctuur en varkenscyclus werden hiervoor al toegelicht. Na de trendanalyses van uitbreidings-, vernieuwings- en totale investeringen is de vraag aan de orde welk begrip van de utiliteitsbouwconjunctuur hier aan ontleend kan worden. In de hierna volgende subparagrafen worden de hiervoor geïntroduceerde begrippen, concepten en modellen toegepast op de investeringen in utiliteitsbouw tussen 1960-2009 en volgt nadere interpretatie, uitwerking en analyse. Dit biedt tevens grondslag voor prognoses en scenariobenadering van de investeringen in utiliteitsbouw in de periode 2010-2025. Het eerst wordt ingegaan op de onderliggende economische en bevolkingsgroei. 3.1.2

Economische en bevolkingsgroei

De investeringen in utiliteitsgebouwen werden in de jaren zestig opgestuwd door een combinatie van bevolkingsgroei, werkgelegenheidsgroei, economische groei en groei van de kapitaalgoederenvoorraad. Deze traditionele groeicomponenten van de investeringsactiviteiten zwakten in latere perioden af. Vijfjaarsgemiddelde groei BBP en Bevolking, 1961-2007 vijfjaarsgemiddelde van jaar-op-jaar-groei

% 7 BBP groei

6 5 4 3

Bevolkingsgroei 20-65

2 1

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

1973

1971

1969

1965

1963

1961

0

1967

Bevolkingsgroei totaal


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (volumemutaties 1948-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2009)

Bewerking:


Grafiek 3.2

Om tot een beter begrip van de investeringen in utiliteitsbouw, in verleden en toekomst, te komen zijn drie vragen opportuun: 1. In hoeverre zijn bevolkingsgroei, werkgelegenheidsgroei en economische groei aan elkaar gerelateerd? 2. Wat is afnemende groei en wat zijn de consequenties daarvan? 3. Hoe zijn de investeringsactiviteiten verbonden met de groei?

65

In grafiek 3.2 en bijlage 3.a worden vijfjaarsgemiddelden van de jaar-op-jaargroei in procenten weergegeven. De bevolkingsgroei (geboorte − sterfte + saldo immigratie) lag in de jaren tachtig en negentig onder de percentages van de jaren zestig. De BBP-groei eveneens. Heden ten dage is het gewoonte om economische groei te reduceren tot procentuele jaargroei van het Bruto Binnenlands Product tegen marktprijzen. In de economische literatuur komen naast de BBP-groei ook de groei van het BBP per hoofd van de bevolking en de groei van het BBP per hoofd van de beroepsbevolking als indicatoren voor de economische groei voor. In grafiek 3.2 geeft het oppervlak tussen BBP-groei en bevolkingsgroei de groei per hoofd van de bevolking weer. Het oppervlak tussen BBP-groei en 20-65-bevolkingsgroei is een indicatie voor de groei van het BBP per hoofd van de beroepsbevolking. Vanaf de jaren zestig groeit de 20-65-bevolking sneller aan dan de totale bevolking. Dit is het gevolg van de geboortegolf na de Tweede Wereldoorlog. In de jaren negentig gebeurt het omgekeerde, dan zakt de 20-65-groei onder de totale bevolkingsgroei. Vanaf circa 2010 zal de beroepsbevolking krimpen (Derks et al., 2006). De groei van de gebouwenvoorraad staat primair in relatie met de productiegroei. Dit geldt voor de agrarische sector, de industrie en voor grote delen van de commerciële dienstensector. In deze sectoren neemt de arbeidsproductiviteit aanhoudend toe. Op het andere uiterste neemt in de arbeidsintensieve sectoren van de economie de ruimtevraag met de groeiende werkgelegenheid toe. Dit geldt onder meer voor de kantoorgebonden productiesectoren. Doordat een groeiende economie zowel leidt tot (relatief) afnemende werkgelegenheid in bepaalde sectoren en (absoluut) toenemende werkgelegenheid elders, is de macrowerkgelegenheidsgroei geen goede indicator voor de groei van de totale gebouwenvoorraad. Zoals de grafiek laat zien is de BBP-groei het meest dominant en overheerst deze de bevolkingsgroei en de groei van de beroepsbevolking (werkgelegenheid). In de jaren zestig was 1 à 1,5% bevolkingsgroei en circa 1,5 % groei van de beroepsbevolking toereikend voor 5 tot 6% BBP-groei. Na de jaren zestig zijn de economische groeipercentages lager en variëren als vijfjaarsgemiddelde van 0,9% in 1981 tot 4% aan het eind van de jaren tachtig. Bij de macro-economische analyse van de investeringen in utiliteitsbouw in dit hoofdstuk blijft de bevolkingsgroei buiten beschouwing. Deze wordt zoals grafiek 3.2 aangeeft op het vijfjaarsgemiddelde volledig overlapt. Bij de sectoranalyse in hoofdstuk 5 zal naast de productiegroei verder worden ingegaan op de ontwikkeling van de doelgroep en de werkgelegenheid. Zo is de ontwikkeling van de kantorenvoorraad afhankelijk van de kantoorwerkgelegenheid. Een ander voorbeeld is dat de zorgvraag extra toeneemt ten gevolge van vergrijzing van de bevolking en dit eisen stelt aan de capaciteit van de zorgsector. In de nabije toekomst krijgt Nederland te maken met een BBP-groei die de groei van de macroarbeidsproductiviteit niet te boven gaat. Dan moet bovendien het arbeidsvolume min of meer constant blijven en de krimp van de bevolking 20 tot 65 volledig (en knelpuntvrij) worden gecompenseerd door hogere arbeidsparticipatie en/of een saldo inkomende arbeidsmigratie. Bij stagnatie van de bevolkingsgroei 20-65 resteert de BBP-groei per hoofd van die bevolking. Deze was over de totale periode 1960-2005 gemiddeld 1,95% per jaar. Tegelijkertijd was de gemiddelde jaarlijkse BBP-groei 3,1%. Voor extrapolaties en scenario-ontwikkeling betekent dat een lagere BBP-groei. Grofweg komt voor de ‘historische’ 3% een toekomstige 1,5 tot 2% BBP-groei in de plaats.

66

3.1.3

Macro-inkomenselasticiteit

In de economie wordt de relatie tussen groei van de vraag en de inkomensgroei vastgelegd met de zogenaamde inkomenselasticiteit van de vraag. Als de vraag naar een bepaald goed in een jaar toeneemt met 1%, terwijl het inkomen is toegenomen met 2%, dan is de inkomenselasticiteit van de vraag 0,5. Op macro-economisch niveau spreekt men dan over een macro-elasticiteit. De vraag naar een goed wordt hier vervangen door investeringen in woningen, gebouwen en GWW. Na deze toelichting van het begrip macro-elasticiteit van de investeringen volgt nu een overzicht van de macro-inkomenselasticiteiten voor de vijfjaarstijdvakken 1961-1965 tot en met 2001-2005. Hetgeen te verwachten was gebeurt. Ook op de vijfjaarsgemiddelden doen zich aanzienlijke conjuncturele schommelingen voor. De tabelwaarden van de elasticiteit schieten dan ook heen en weer van – bij gebouwen – min 4,0 naar plus 2,2. Tabel 3.b Macro-inkomenselasticiteit van investeringen in 2005 Periode Vijfjaarsgemiddelden BBP Woningen Gebouwen groei groei macrogroei macro[%] [%] inkomens- [%] inkomenselasticiteit elasticiteit 1961-1965 1966-1970 1971-1975 1976-1980 1981-1985 1986-1990 1991-1995 1996-2000 2001-2005

4,9 5,6 3,4 2,6 1,2 3,5 2,3 4,0 1,2

8,6 7,9 -0,4 3,5 -2,1 2,6 2,5 3,4 0,3

1,8 1,4 -0,1 1,3 -1,8 0,7 1,1 0,8 0,3

7,3 8,3 -3,5 2,1 -4,6 7,4 -2,6 4,5 -3,5

1,5 1,5 -1,1 0,8 -4,0 2,2 -1,2 1,1 -2,9

utiliteitsbouw, 1961GWW groei macro[%] inkomenselasticiteit 10,4 4,6 -1,3 -3,2 -3,2 1,3 3,2 4,5 -1,3

2,1 0,8 -0,4 -1,2 -2,7 0,4 1,5 1,1 -1,1

Werken met een macro-inkomenselasticiteit is weinig zinvol omdat zowel onder het BBP als onder de betreffende investeringscategorie conjunctuurcycli doorlopen. Dit vraagt om verfijning. Voor de gebouwensector vallen de jaren 1987 en 1998 min of meer samen met halverwege de opgaande conjunctuur en de jaren 1993 en 2003 vallen samen met halverwege de neergaande conjunctuur. (Zie ook de eerdere toelichting van trend conjunctuur en varkenscyclus onder 3.1.2). Dat betekent voor de periode 1987-1998 een macro-inkomenselasticiteit voor investeringen in utiliteitsbouw van 0,4 (= gemiddeld 1,3% investeringsgroei op 3,2% BBP-groei per jaar). Binnen het Interdependentiemodel kan deze uitkomst gebruikt worden om aan de vraagfunctie G1 en G2 het effect van inkomenstoename (G1 wordt K1) toe te voegen. 3.1.4

Prijsgevoeligheid investeringen in utiliteitsbouw

Eerder kwam de macro-inkomenselasticiteit aan de orde. Nu wordt de prijsgevoeligheid van de investeringen in utiliteitsbouw daaraan toegevoegd. De macroprijselasticiteit van de investeringen in utiliteitsbouw wordt hier gezien als de verandering van de investeringen ten opzichte van de verandering van de financieringslast van nieuwe gebouwen. De financieringslast van nieuwe

67

gebouwen kan op uiteenlopende wijze benaderd worden. De financieringslast van verhypothekeerde zelfde nieuwe gebouwen: neemt nominaal toe en af naarmate de hypotheekrente toe- of afneemt. neemt reëel toe en af naarmate de voor de inflatie gecorrigeerde hypotheekrente toe- of afneemt. kan aan het begin lager worden ingezet naarmate geanticipeerd wordt op groei van de jaarlijkse lastendekking. neemt nominaal toe en af naarmate het prijspeil van de nieuwbouw stijgt of daalt. neemt reëel toe en af naarmate het voor de inflatie gecorrigeerde prijspeil van nieuwbouw stijgt of daalt. De ontwikkeling van de reële financieringslast van investeringen in utiliteitsgebouwen wordt hier bepaald als aanvangslast, door de voor de reële bouwprijsverandering gecorrigeerde reële dertigjaarsannuïteit uit te rekenen. De fiscale rente- en afschrijvingsdekking blijven buiten beschouwing, evenals de overige exploitatielasten. Dit laatste berust mede op de aanname dat bij handhaving van de aan de nieuwbouw voorafgaande huisvesting ook uitgaven voor beheer, onderhoud, energie, schoonmaak e.d. gemaakt zouden moeten worden. Verder wordt impliciet aangenomen dat binnen de financieringsstructuur van de bedrijven en instellingen flankerende financieringsfaciliteiten aanwezig zijn. Voor koopwoningen, waar klimleningen uit den boze zijn, is deze aanname niet hanteerbaar. Voor de gebouwensector kan aangenomen worden dat er ruimte is voor dynamische financiering en dat dit met aanvullende financieringsarrangementen afgedekt kan worden. Een laatste veronderstelling is dat investeerders primair reageren op de reële (hypotheek)rente als de voor de actuele inflatie gecorrigeerde actuele hypotheekrente. Het uiteindelijke exploitatieresultaat en de bij de investeringen gedane rationele benadering daarvan zal echter sterk worden beïnvloed door de inflatieverwachting (+/zelfde/−), het al dan niet vastzetten van de rente en het verloop van de nominale rente (+/zelfde/−). De financieringslast van de nieuwbouw wordt als volgt berekend. De gemiddelde rentevoet op hypotheken voor onroerende goederen (nieuwe inschrijvingen) zijn in grafiek 3.3 en in bijlage 3.b weergegeven. Deze variëren van 4,83% in 1960 tot 10,92% in 1981 om daarna weer te dalen naar 3,8% in 2005. De reële rente wordt hieruit afgeleid door deze nominale hypotheekrente te corrigeren met de deflator van het BBP.

68

Prijsverandering BBP en nominale en reële hypotheekrente, 1960-2007 % 14 12 10

Nominale hypotheekrente

8 6 Reële hypotheekrente 4 BBP deflator

2

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

-2

1960

0

-4

jaren

Reële aanvangslast investeringen in gebouwen (1981=100), 1960-2007 160 Reële 30-jaarsannuïteit 140

120 Reële prijsindex inv. in gebouwen

100

80

60

40 Reële aanvangslast 20

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Statline (cijfers 1969-2007)

Bewerking:


Grafiek 3.3

De reële annuïteit (Rust et al., 1997) wordt bepaald als de aanvangsterm van een meetkundige reeks van 30 termen met als reden 1/(1+hypotheekrenteperunage). Stel de te financieren opstal op 100%, dan is: 30

⎛ 1 ⎞ 1− ⎜ ⎟ ra (n=30 ) 1 + rr ⎠ ⎝ x = 100% 1 + rr ⎛ 1 ⎞ 1− ⎜ ⎟ ⎝ 1 + rr ⎠

69

waarin: ra(n=30) reële annuïteit bij een financieringstermijn van 30 jaar, in % van de investeringskosten opstal. De annuïteit wordt gerekend vanaf 1 jaar na het investeringstijdstip en wordt elk jaar aangepast vanwege inflatie. rr reëel hypotheekrentepercentage Als de hypotheekrente min of meer toevallig gelijk is aan de inflatie (=deflator) wordt de reële rente 0 en de annuïteit 100% ÷ 30 = 3,33%. Aanvullend wordt het prijspeil van de investeringen in utiliteitsbouw uitgezet (1981=100) en ook dit wordt gecorrigeerd voor het prijspeil van het BBP. Daarna resteert de ontwikkeling van de aanvangslast (1981=100). Binnen de financiële vastgoedeconomie sluit het reële annuïteitbegrip (behoudens weglating van de restwaarde) aan bij het begrip netto aanvangsrendement. De reële aanvangslast van de investeringen in utiliteitsbouw liep tussen 1964 en 1968 op en daalde daarna. Rationeel gezien is er langs deze weg geen verklaring voor het inzakken van de investeringen in utiliteitsbouw na 1970. Wel tekende zich toen de onzekerheid van stijgende nominale rente af en van een economie die na 1968 naar stagflatie toeging. De relatief lage reële aanvangslast in de jaren 1972-1976 stimuleerde de opleving van de investeringen in utiliteitsbouw vanaf 1976. Daar kwam weer een einde aan rond 1980 toen de economie wederom verslechterde en de aanvangslast van de investeringen naar een historische top ging. Het daljaar 1983 kwam eraan. De opleving na 1983 werd mede gedragen door een trendmatig dalende aanvangslast. Het hoge renteniveau rond 1990, zowel nominaal als reëel, markeerde de tijdelijke inzakking van de investeringen in utiliteitsbouw in de eerste helft van de jaren negentig. De historische top van de investeringen in utiliteitsbouw in 2001 viel samen met een lage aanvangslast. De financiële voorwaarden voor investeringen in utiliteitsbouw blijven na 2001 gunstig, maar voorkomen niet dat de investeringen inzakken. Het toeval wil dat hypotheekrente, inflatie (BBP deflator), reële hypotheekrente, reële dertigjaarsannuïteit en reële aanvangslast in 2003 alle in de buurt van de waarden van 1960 zitten. Destijds moest de grote uitbreidingsgolf nog komen. Het investeringsherstel na 2004 is dan ook geheel anders van karakter dan de bouwexplosie na 1963. De financiële voorwaarden voor het investeren hebben onmiskenbaar een conjunctuurversterkende invloed, maar zijn uiteindelijk niet de ultieme verklaring voor het trendmatig verloop. Dan telt de context van economie en voorraad. Daarnaast komt het investeringsverloop in 2009 en 2010 onder invloed van de internationale financiële crisis (stijging hypotheekrente en kredietbeperking).

3.2

Marginale voorraadanalyse utiliteitsgebouwen

Binnen de Nationale Rekeningen wordt de groei van de kapitaalgoederenvoorraad bepaald door de netto investeringen (= bruto investeringen minus afschrijvingen). De omvang van de afschrijvingen is afhankelijk van de investeringshistorie en van de gevolgde afschrijvingsmethodiek. Afschrijvingen bieden echter geen grondslag voor het bepalen en prognosticeren van de vernieuwingsinvesteringen. Deze laatste worden verklaard door de vraag naar vernieuwing van de voorraad, om de kwalitatieve tekortkomingen van de voorraad op te heffen. De netto investeringen bieden evenzo geen grondslag

70

voor het bepalen en prognosticeren van de uitbreidingsinvesteringen, want die worden gedaan om kwantitatieve voorraadtekorten op te heffen. In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op de traditionele voorraadbepaling, met bruto investeringen en afschrijvingen als voorraadmutaties. Hierbij komen achtereenvolgens aan de orde: - het investeringsbegrip in de Nationale Rekeningen, - stroom- en voorraadgrootheden, - investeringen, afschrijvingen en macro-financieringscapaciteit, - investeringen in machines en in utiliteitsbouw, - de kapitaalgoederenvoorraad in de Nationale Rekeningen (CBS, 2008). Daarna wordt overgegaan tot de marginale voorraadanalyse voor utiliteitsgebouwen. Deze wordt in 5 stappen uitgevoerd: - bepaling van absolute BBP-toename en langetermijntrend 1960-2007 (subparagraaf 3.2.6), - het bepalen van de uitbreidingscomponent 1960-2007 en van de uitbreidingstrend (subparagraaf 3.2.7), - het bepalen van de vernieuwingscomponent en 1960-2007 en van de vernieuwingstrend (subparagraaf 3.2.8), - analyse van de marginale omlooptijd van de investeringen in de utilitaire gebouwenvoorraad (subparagraaf 3.2.9), - scenariogewijze prognose van de structurele ontwikkeling van de utiliteitsbouw 2010-2025 (subparagraaf 3.2.10). Aansluitend komen het conjuncturele verloop en de ex post beoordeling van utiliteitsbouwprognoses aan de orde. 3.2.1

Het investeringsbegrip in de nationale rekeningen

De investeringen in vaste activa omvatten in de Nationale Rekeningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna: CBS) de aanschaf van kapitaalgoederen, met inbegrip van het in eigen beheer voortbrengen ervan. De aanschaf van een kapitaalgoed heeft als doel de aanwending ervan in het productieproces. Dit wordt ruim begrepen, zodat alle woningen en gebouwen onder de investeringen in vaste activa vallen. In het algemeen beschouwd gaat het om goederen met een gebruiksduur van meer dan een jaar. De bruto investeringen in bouwwerken omvatten ook het grootonderhoud. Bij de investeringen in bouwwerken blijven de aan- en verkopen van grond buiten beschouwing, wel worden grondverbetering, ontginning, ruilverkaveling en het bouwrijp maken van terreinen als gww-investering beschouwd. De investeringswaarde is met inbegrip van transportkosten, handelsmarges en de beloning van makelaars, architecten, notarissen en taxateurs en BTW, en wordt bepaald door de productiewaarde. De investeringen in woningen worden in Nationale Rekeningen geregistreerd als investeringen van bedrijven. Het is dus steeds van belang om, als er sprake is van bedrijfsinvesteringen, na te gaan of de investeringen in woningen daar wel of niet bij gerekend zijn. De investeringen van de marktbedrijven van de overheid (openbare nutsbedrijven, openbare vervoerbedrijven en dergelijke) worden ook als bedrijfsinvesteringen en dus niet als overheidsinvesteringen geregistreerd. De Nationale Rekeningen hebben vanaf 1995 de zogenaamde ESR 1995 revisie (CBS, 1999) ondergaan. Deze modernisering van de Nationale Rekeningen sluit aan op de nieuwe internationale richtlijnen, zoals vastgelegd in het Europees Systeem van Nationale en Regionale rekeningen 1995. Aan de materiële investeringen in vaste activa is een immateriële component toegevoegd, omdat het belang van dienstverlening, automatisering, informatie en kennis in de

71

moderne economie sterk is toegenomen. Het kopen en ontwikkelen van software en databanken wordt nu ook als een investering gezien. Deze verruiming van het investeringsbegrip dwingt bij het ontwikkelen van lange-termijnreeksen tot een nadere aanduiding als investeringen in materiële vaste activa, omdat de immateriële vaste activa vóór 1995 in de CBS-investeringsregistratie ontbreken. In de jaren 2004-2008 zijn de Nationale Rekeningen andermaal gereviseerd, evenals Statline vanaf 1969. Verder teruggaand levert met name de koppeling van 1968 aan 1969 een kleine onzuiverheid op. Dit spitst zich toe op het reële verloop van 1968 op 1969, vanwege de overgang in 1969 van omzetbelasting oude stijl naar de BTW. 3.2.2

Stroom- en voorraadgrootheden

Idealiter worden omvang en samenstelling van de investeringen in utiliteitsbouw afgeleid van de kwantitatieve en kwalitatieve voorraadontwikkeling. De economische en bouwstatistiek biedt echter aanzienlijk meer informatie over de jaarlijkse investeringen dan over de omvang en het verloop van voorraadgrootheden. De Nationale Rekeningen van het CBS vermelden nagenoeg uitsluitend stroomgrootheden. In wiskundige termen kan gesteld worden dat het zoeken is naar investeringsfuncties als afgeleiden – naar tijd – van voorraadfuncties (differentiëren), maar het terechtkomt op voorraadfuncties als integralen – naar tijd – van investeringsfuncties. In de economische statistiek wordt traditioneel gewerkt met bruto investeringen in vaste activa minus afschrijvingen op de kapitaalgoederenvoorraad, daarna resteren de netto investeringen in vaste activa. In de bouweconomie is het meer gangbaar om te spreken in termen van uitbreidingsen vernieuwingsinvesteringen. Hierbij bepalen de uitbreidingsinvesteringen de kwantitatieve toename van de voorraad en zijn de vernieuwingsinvesteringen de optelsom van vervangende nieuwbouw, renovatie, verbouwing en groot onderhoud. Aan klein onderhoud wordt geen investeringskarakter toegekend, dat blijft buiten de investeringsstatistiek, maar wordt wel tot de bouwproductie gerekend. Na de CBS-investeringsstatistiek in subparagraaf 3.2.3 en verder, volgt de marginale voorraadanalyse utiliteitsgebouwen vanaf subparagraaf 3.2.6. 3.2.3

Investeringen, afschrijvingen en financieringscapaciteit

De investeringen in vaste activa omvatten in hoofdzaak de investeringen in: a. bouwwerken (woningen, gebouwen en GWW-werken), b. vervoermiddelen, c. machines en installaties, niet meegerekend de bouwwerkgebonden installaties want die vallen onder de investeringen in bouwwerken, d. computers, e. immateriële vaste activa, zoals software en databanken. De bruto investeringen in vaste activa zijn opgenomen in de grafiek 'Investeringen en afschrijvingen kapitaalgoederenvoorraad' (grafiek 3.4 en bijlage 3.c). Na aftrek van de afschrijvingen resteren de netto investeringen in vaste activa. Bij herziening van de historische reeksen (CBS, 1987a) is de zogenaamde “Perpetual Inventory Method” (PIM) doorgevoerd voor de periode 1921-1939 en vanaf 1969. Op basis van die methode wordt elk jaar de waarde van de KGV vastgesteld: KGV(eind jaar) = KGV(begin jaar) + Bruto Investeringen in dat jaar – Afschrijvingen.

72

De afschrijvingen zijn in een groeiende economie niet toereikend om de bruto investeringen mee te financieren. Dan is de macrofinancieringscapaciteit relevant. De macrofinancieringscapaciteit bestaat uit dat deel van het BBP dat niet wordt gebruikt voor consumptieve uitgaven en bespaard wordt. Additionele financieringscapaciteit biedt het uitvoersaldo, het extern bestedingsoverschot. Na de jaren zeventig komt het in Nederland niet meer voor dat er sprake is van een uitvoertekort. Met name de aardgasexport zorgt permanent voor een positief uitvoersaldo. Dit verruimt, behoudens kapitaalexport, de ruimte op de kapitaalmarkt en binnen de presentatie hier wordt het zichtbaar als een verruiming van de macrofinancieringscapaciteit. Een ruime kapitaalmarkt heeft als bijkomend voordeel dat het de groei van de investeringen na 1983 stimuleerde (ruim kapitaalaanbod en gunstige renteontwikkeling). Met de 1995-revisie is het afschrijvingsbegrip verruimd. Het is nu met inbegrip van afschrijvingen op: a. software en databanken (i.h.a. afschrijvingen op immateriële vaste activa), b. voor 'civiele' doeleinden bruikbare kapitaalgoederenvoorraad defensie, c. civiele infrastructuur, waarop tot 1995 niet werd afgeschreven omdat deze werden gezien als een kapitaalgoed met een onbeperkte levensduur. Macroeconomisch staan de afschrijvingen voor het verbruik van kapitaalgoederen in het productieproces. Ze kunnen ook worden gezien als een toerekening van de technische en economische slijtage van de kapitaalgoederenvoorraad aan de productiekosten in dat jaar. De PIM gaat uit van de waarde van de aan het begin van een jaar aanwezige kapitaalgoederenvoorraad. Deze voorraad wordt gecorrigeerd voor de prijsveranderingen van vergelijkbare kapitaalgoederen in het betreffende jaar. Aan deze gecorrigeerde beginvoorraad worden de investeringen in vaste activa in het betreffende jaar toegevoegd en de waarde van de buiten gebruik gestelde activa wordt in mindering gebracht. Dan blijft de waarde van de kapitaalgoederenvoorraad aan het eind van het jaar over. De afschrijvingen worden berekend door de begin- en eindvoorraad te middelen en per type activa te delen door de verwachte levensduur. Aanvullend worden zogenaamde afstootcurves gehanteerd. Deze afschrijvingen wijken dus af van de afschrijvingen op basis van de historische kostprijs, maar ook van het fiscale afschrijvingsregime en van herwaardering op basis van bedrijfs- of beleggingswaarde (CBS, 2006) Afschrijvingen drukken enerzijds het verloop in een jaar van de aan het begin van het jaar aanwezige kapitaalgoederenvoorraad uit. Anderzijds zijn ze binnen de nationale rekeningen een toerekening aan de productie van het gebruik van de kapitaalgoederenvoorraad. Bij de wederzijdse afstemming van 'afwaardering' en 'kostentoekenning' zijn waarnemings-, waarderings- en afstemmingsverschillen niet uit te sluiten. De Groningse macro-economen Kuipers en Kuper betitelen afschrijvingen als 'herinvesteringen', dat deel van de investeringen dat nodig is om het productief vermogen van een kapitaalgoederenvoorraad (in hun geval bedrijfsoutillage) in stand te houden (Kuipers et al., 1985).

73

Investeringen en afschrijvingen kapitaalgoederenvoorraad (prijspeil 2004)

mln euro 150 000

125 000

100 000

75 000

Macro-financierings capaciteit

50 000 Bruto investeringen in vaste activa

Afschrijvingen 25 000

Netto investeringen in vaste activa

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (cijfers 1960-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2005)

Bewerking:


Grafiek 3.4

De netto investeringen staan binnen hun zienswijze voor de uitbreiding van de kapitaalgoederenvoorraad en de afschrijvingen voor de vernieuwingscomponent. De complicatie die zich dan voordoet is dat de kapitaalgoederen na verloop van tijd niet identiek vervangen wordt. Er zijn voorraaddelen die niet vervangen hoeven te worden, die afgestoten kunnen worden omdat ze achterhaald zijn door de technologische ontwikkeling en door veranderingen in productiestructuur. Bovenop de vernieuwingsinvesteringen komen dan ook desinvesteringen op niet te vervangen activa.

74

3.2.4

Investeringen in machines en gebouwen

De investeringen in machines en gebouwen lopen in de jaren vijftig en zestig nog gelijk op, maar gaan vanaf het eind van de jaren zestig sterk uit elkaar lopen (zie grafiek 3.6 en bijlage 3.e). Vanaf het daljaar 1983 komen de investeringen in utiliteitsbouw weer in de lift en profiteren daarbij van een nog forsere toename van de investeringen in machines. Investeringen in machines, installaties, computers en overige materiele vaste activa en gebouwen, 1948-2006

mln euro

(prijspeil 2004)

30 000

25 000

20 000

Gebouwen

15 000

10 000 Machines c.s. 5 000

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

1958

1956

1954

1952

1950

1948

0



Bewerking:


Grafiek 3.6

Gaande van 1948 naar 2005 voltrekken zich spectaculaire veranderingen in de economie en dientengevolge bij het investeren. In de jaren vijftig en zestig staan de uitbreidingsinvesteringen voorop. Bij de overheid, onderwijs, zorg en bestuur gaat het daarbij om uitbreiding van de voorzieningen voor een groeiende bevolking en om door en na de oorlog verder opgelopen tekorten weg te werken. In de bedrijfssector staat in de jaren vijftig en zestig de verdere industrialisatie en de investeringen die dat vraagt voorop. In de jaren zeventig slaat het in de nijverheid om naar de-industrialisatie en verlies aan productie en werkgelegenheid. De definitieve heropleving komt na het daljaar 1983. De opleving van de utiliteitsbouw wordt dan gedragen door het volgende sectorbeeld: a. Licht herstel van de investeringen in agrarische gebouwen. b. Een opmerkelijk herstel van de investeringen in utiliteitsbouw voor de nijverheid omdat de industrie zich heroriënteert en moderniseert. c. Een spectaculaire groei van de investeringen in utiliteitsbouw voor de commerciële dienstverlening, vooral in de vorm van kantorenbouw. d. Investeringen in utiliteitsbouw zijn deels complementair aan investeringen in machines. (Opmerking: De lijnen voor investeringen in utiliteitsbouw en machines kunnen niet zonder meer met elkaar vergeleken worden. Dit komt omdat gebouwen in de loop der tijd relatief duurder zijn geworden en machines relatief goedkoper. Als deze relatieve prijseffecten weggelaten zouden zijn, zitten de investeringen in

75

machines en gebouwen in 1948 veel dichter bij elkaar. Zie hiervoor ook paragraaf 1.7 over relatieve prijsontwikkeling.) Kapitaalgoederenvoorraad 1999 Industrie naar jaargangklasse (prijzen 1998) voor 1965

1995-1998

20%

1965-1969

10%

1990-1994

0%

1970-1974

1985-1989

Bedrijfsruimten (100% = € 57 mld) Computers, machines, apparaten en installaties (100% = € 114 mld)

1975-1979

1980-1984

Bronmateriaal:

CBS, Samenvattend overzicht van de industrie 1999

Bewerking:


Grafiek 3.7

De uitwerking naar de sectoren volgt later in deze studie. Grafiek 3.7 en bijlage 3.f met de kapitaalgoederenvoorraad naar jaargangklasse geeft de verdeling naar 'bouwjaar' van de investeringen in bedrijfsruimten en machines, computers, apparaten en installaties weer. Duidelijk is te zien dat de machines c.s. van voor 1965 buiten de voorraad raken en de gebouwen aanzienlijk langer in de voorraad blijven. Het machinepark is dus beduidend jonger dan de voorraad bedrijfsruimten. 3.2.5

Nieuwe Statistiek Kapitaalgoederenvoorraad

In de Nationale Rekeningen 2006 (CBS, 2007) verscheen voor het eerst een integrale registratie van de kapitaalgoederenvoorraad, met onder meer een uitsplitsing naar woningen, utilitaire gebouwen en GWW werken. Ultimo 2004 was de netto kapitaalgoederenvoorraad volgens het CBS als volgt samengesteld: Netto Kapitaalgoederenvoorraad ultimo 2004: Woningvoorraad Utilitaire gebouwenvoorraad Voorraad GWW Vervoermiddelen Machines Computers Overige materiële vaste activa Totaal KGV materiële vaste activa

€ 765 mld. € 313 mld. € 265 mld. € 43 mld. € 145 mld. € 11 mld. € 24 mld. € 1568 mld.

Het is goed om zich te realiseren dat investeringen in machines, vervoermiddelen en computers korte omlooptijden kennen. Over de totale periode 1960-2006 zijn

76

daar meerdere niet-identieke vervangingen aan de orde. In de actuele KGVopbouw zijn bouwwerken de kwantitatief belangrijkste categorieën. Machines, vervoermiddelen en computers kennen veel kortere omlooptijden. Bij bouwwerken valt op dat de woningvoorraad de hoogste opstalwaarde heeft. Bij een voorraad van 6,9 mln. woningen komt dit gemiddeld neer op slechts €111 duizend per woning. De netto waarde van de utilitaire gebouwenvoorraad is bij het CBS ultimo 2005 €314 miljard. Dit wijkt naar waarderingsmethode en uitkomsten aanzienlijk af van de door ons gehanteerde methode voor bepaling van de opstalvervangingswaarde, die overigens meer aansluit op het productieve voorraadbegrip bij het CBS. Dit wordt geëvalueerd in paragraaf 6.3. Opvallend is dat het CBS voor gebouwen relatief hoge afschrijvingen hanteert. Ter vergelijking: de totale investeringen in utiliteitsbouw in de periode 1983-2004 (totaal 22 jaar) bedroegen € 317 miljard. Dat zou neerkomen op een gemiddelde afschrijvingstijd van de investeringen in utiliteitsbouw van 22 jaar. Voor 2004, 2005 en 2006 hanteert het CBS de volgende macro-afschrijvingspercentages voor gebouwen (alle bedragen in deze tabel zijn in lopende prijzen): Jaar 2003 2004 2005 2006

Investeringen in utiliteitsbouw

Afschrijvingen op gebouwenvoorraad

€ 14,6 mld. (4,8% voorraad) € 14,6 mld. (4,7% voorraad) € 15,3 mld. (4,8% voorraad)

€ 12,9 mld. (4,2%)

Netto Gebouwenvoorraad per ultimo € 306 mld. € 313 mld.

€ 13,3 mld. (4,2%)

€ 321 mld.

€ 13,8 mld. (4,3%)

€ 333 mld.

Ter vergelijking de afschrijvingspercentages in 2006 op de uiteenlopende voorraadcategorieën: − Woningen 1,9% − Gebouwen 4,3% − GWW-werken 3,2% − Vervoermiddelen 19,2% − Machines en productie-installaties 9,2% − Computers 26,8% Aan het eind van hoofdstuk 5 zal verder worden ingegaan op de sectorale statistiek van de utilitaire gebouwenvoorraad en in paragraaf 6.3 worden de gangbare voorraadwaarderingsmethoden vergeleken en geëvalueerd. 3.2.6

Absolute BBP-toename en trend 1960-2007

Hierna worden de uitbreidingsinvesteringen in utiliteitsbouw benaderd als groeigerelateerde investeringen. In grafiek 3.8 en bijlage 3.g zijn de absolute mutaties van het BBP voor de jaren 1951 tot en met 2006 weergegeven. Het zijn wederom vijfjaarsgemiddelden. Hiervoor is reeds behandeld dat het de voorkeur heeft om investeringen te koppelen aan de absolute toename van het BBP. Daarmee wordt longitudinale vertekening voorkomen, die inherent is aan het werken met jaar-op-jaargroeipercentages. In bijlage 3.h is een Regressieanalyse van de investeringen in utiliteitsbouw opgenomen. Ook dan blijkt de regressie op basis van absolute groei BBP beter te zijn dan de regressie op basis van BBP-groeipercentages. Voordat de uitbreidingsinvesteringen aan de absolute BBP-groei worden gekoppeld, wordt

77

hier eerst ingegaan op het historisch verloop van de absolute BBP-groei en de te onderkennen lange termijntrend ervan. Toename BBP, 1951-2007 (prijspeil 2004)

mln euro 18 000 16 000 14 000

2,2% BBP2004

12 000 Vijfjaarsgemiddelde 10 000

basis trendscenario

8 000 Trend BBP-toenam e = 6.600 x 1,011(t -1960)

6 000

1,3% BBP 2002

4 000 2 000

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

1973

1971

1969

1967

1965

1963

1961

1959

1957

1955

1953

1951

0



Bewerking:


Grafiek 3.8 De jaar-op-jaar-groei van het BBP was in de jaren 1960-2000 gemiddeld 3,3%. De lange termijn trend van de absolute groei is licht stijgend en wordt hier benaderd met als indicator = 6.600 x 1,011(t − 1960) mln. euro. De absolute BBP-toename groeit met circa 1,0% per jaar aan. In wiskundige termen kunnen wij dus stellen dat de eerste afgeleide van het BBP-verloop slechts voor circa 30% doorwerkt in de tweede afgeleide. Voor de bepaling van het trendscenario voor 2000 en later is het van belang dat de hier getekende indicatorlijn zou horen bij een BBP-groei van 2,2% in 2005. De indicatorwaarde past dus bij een 2,2% scenario. Het gemiddelde in de jaren 2001 tot en met 2005 was slechts 1,3%. Voor de jaren 2001 tot en met 2010 kan 2,2% gemiddeld niet meer worden gehaald. Dit is definitief achterhaald door de daling van het BBP in 2009 ten gevolge van de wereldwijde financiële en economische crisis. Studies van de Economische, Milieu & Natuur en Ruimtelijke Planbureaus (CPB/MNP/RPB, 2006) geven een scenariogewijze spreiding van de BBP-groei tot 2040. De laagste BBP-groei (0,7%) past dan bij het Regional Communities scenario en de hoogste groei (2,6%) past bij het Global Economy scenario. De verschillen tussen de scenario’s van de planbureaus worden vooral verklaard door de omvang van de arbeidsmigratie en door scenariogewijs uiteenlopende milieurestricties. Hiervoor werd er reeds op gewezen dat bij stagnatie van de groei van de beroepsbevolking, de BBP-groei terugvalt naar het niveau van de macroarbeidsproductiviteit (1,5 tot 2%). De wereldwijde financiële en economische crisis leidt inmiddels tot een algehele tempering van de economische groeiverwachtingen. In deze studie wordt er verder van uitgegaan dat het 2,2% scenario een maximumscenario is.

78

3.2.7

Investeringen in utiliteitsbouw en BBP-toename

De jaarlijkse investeringen in utiliteitsbouw (zie grafiek 3.9 en bijlage 3.i) ondergingen in de jaren 1950-1970 een historisch unieke, bijna verviervoudiging. Het accent verschoof in de loop van de jaren vijftig en zestig geleidelijk van naoorlogse wederopbouw naar investeren in gebouwen om een snelgroeiende bevolking en een nog sneller groeiende economie van huisvesting ten behoeve van bedrijvigheid, onderwijs, zorg, bestuur en cultuur te voorzien. Vanaf 1970 zijn de investeringen in utiliteitsbouw aan sterkere golfbewegingen onderhevig met 1976, 1983, 1996 en 2005 als daljaren en 1980, 1991, 2001 en 2008 als topjaren. Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent op basis van absolute groei BBP, 1950-2025

mln euro

(prijspeil 2004)

18 000

16 000

Investeringen in gebouwen (vijfjaarsgem iddelde)

14 000

12 000

10 000

Uitbreidingstrend bij 2,5% BBP-groei

Verschil is vernieuwingscomponent

21-jaars gemiddelde

basis trend

8 000

bij 2,0% BBPgroei

6 000

4 000

2 000 Toe te rekenen uitbreidingscomponent op basis toenameBBP (vijfjaarsgemiddelde) 2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

1995

1992

1989

1986

1983

1980

1977

1974

1971

1968

1965

1962

1959

1956

1953

1950

0

jaren

Bronmateriaal:

- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (volumemutaties 1948-1969) - CBS Nationale Rekeningen 1975 (cijfers 1963-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2008) - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009

Bewerking:


Grafiek 3.9

De investeringen in de jaren 1948-1970 stonden in relatie met wederopbouw, bevolkingsgroei en een sterk met de industrialisatie verbonden economische groei. De daarop volgende daling in de jaren 1970-1976 werd versterkt door economische en investeringsonzekerheid, met in 1972 de zogenaamde oliecrisis en historisch hoge rente- en inflatieniveaus (stagflatie). Na een lichte opleving in de jaren 1976-1979 volgde een sterke terugval in de jaren 1979-1983. Hier speelde op de achtergrond het wegvallen van de economische groei, waardoor het BBP zich in 1983 wederom op het niveau van 1979 bevond. Al met al kenmerkte de periode 1969-1983 zich door economische onzekerheid, toenemende werkloosheid en stagnatieverschijnselen met ongunstige investeringsvoorwaarden. In deze jaren voltrok zich tevens een omvangrijke deindustrialisatie.

79

Vanaf 1983 herstelden de investeringen in utiliteitsbouw zich krachtig. Na een terugval in de jaren 1990-1995 zette die opleving zich voort en in 2001 werd een historische top bereikt. De verdere tertiarisering van de economie en het investeren in ICT stimuleerden de investeringen in utiliteitsbouw. Na 2001 stagneerde de economische groei. Het duurde tot 2008 voordat de investeringen in utiliteitsbouw weer op hetzelfde niveau waren, om vervolgens in te zakken. In grafiek 3.9 en bijlage 3.i zijn de investeringen in utiliteitsbouw in de jaren 1950 tot en met 2009 weergegeven. Voor het jaar 1962 wordt aangenomen dat alle investeringen in utiliteitsbouw uitbreidingsinvesteringen waren. De spanning binnen de gebouwenvoorraad en de concurrentie om de bouwcapaciteit waren toen hoog opgelopen. De aangehouden aanvragen om rijksgoedkeuringen waren op 1 juli 1963 opgelopen tot 4,1 x de utiliteitsbouwproductie in 1962 (Ministerie van Volkshuisvesting en Bouwnijverheid, 1963). In de voorafgaande jaren vijftig stelden de woningnood, het voorzieningentekort en de industrialisatie zeer hoge eisen aan de bouw. Alle productieve krachten waren nodig om zoveel mogelijk uitbreiding van de voorraad woningen en gebouwen te realiseren. Het bouwvergunningenbeleid op basis van de Wederopbouwwet 1951 dwingt dit dan maximaal af. Voor vernieuwing, anders dan wederopbouw, was geen bouwcapaciteit beschikbaar. Dit alles culmineerde in een extreem oplopend tekort in de vroeg jaren zestig. De spanning in de gebouwenvoorraad, met een extreem aanbodtekort, verdwijnt als vanaf 1964 de investeringen in utiliteitsbouw spectaculair toenemen. De modelmatige benadering achter de grafische weergave van groeigerelateerde investeringen is dus: BBP-groeigerelateerde investeringen in utiliteitsbouw in jaar t (uitbreidingscomponent) = gemiddelde BBP toename in de jaren t−2 tot en met jaar t+2 gemiddelde BBP toename over 1960 tot en met 1964 x Investeringen in utiliteitsbouw in 1962 x correctiefactor Voor de jaren 1948-1962 blijft de correctiefactor achterwege. In hoofdstuk 5 wordt per economische sector de uitbreidingscomponent in de jaren 1987-2005 nader onderzocht. Het totaal daarvan is maximaal in 1998 en komt dan uit op circa 95% van de investeringen in utiliteitsbouw. Bij weglating van de correctiefactor zou gaande van 1963 naar 1998 circa 25% overschatting ontstaan. Wij corrigeren dit door de uitbreidingscomponent vanaf 1963 ieder jaar te verminderen met 0,9% (correctiefactor in jaar t = 1 ÷ (1+0,009)t-1962). Deze 0,9% staat, behoudens het compenseren van statistische afwijkingen, voor de productiviteitsverbetering. Nieuwe investeringen in utiliteitsbouw leveren een 0,9% hogere productiviteit op, in vergelijking met investeringen in het voorafgaande jaar. In grafiek 3.9 is onderin de uitbreidingscomponent getekend. Deze is afgeleid uit de vorige grafiek, maar gecorrigeerd voor 0,9% stijging van de gebouw-

80

productiviteit. Op dezelfde wijze is het 2,2%-scenario afgeleid en aangevuld met een extrapolatie tot 2020. Het verschil tussen de bruto investeringen in utiliteitsbouw (vijfjaarsgemiddelde) en de uitbreidingscomponent komt beschikbaar voor vernieuwing. De vernieuwingscomponent neemt in de toekomst toe vanwege de voortgaande technische, financiële en economische veroudering van de utilitaire gebouwenvoorraad. Dit wordt hierna uitgewerkt aan de hand van omlooptijdanalyse van de investeringen in de voorraad. 3.2.8

Vernieuwingscomponent investeringen in utiliteitsbouw

Nadat de groeigerelateerde investeringen (uitbreidingscomponent) toegerekend zijn, kunnen de daarboven uitgaande investeringen aangeduid worden als beschikbaar voor vernieuwing van de gebouwenvoorraad (vernieuwingscomponent). Concreet kunnen investeringen in utiliteitsbouw variëren van nieuwbouw tot groot onderhoud. Bij macro-economische beschouwingen valt alles van renovatie tot groot onderhoud in eerste instantie onder de vernieuwingsinvesteringen en worden de groeigerelateerde investeringen als nieuwbouw beschouwd. Op de overlap van vernieuwingsinvesteringen en nieuwbouw bevindt zich de vervangende nieuwbouw, hier te begrijpen als voorraadvervangende nieuwbouw. De hierna volgende figuur licht dat toe. Nieuwbouw

Uitbreidingscomponent

Niet-nieuwbouw van groot onderhoud tot en met renovatie Vernieuwingscomponent

Vervangende nieuwbouw Figuur 3.3 Investeringen in utiliteitsbouw

Voor analysedoeleinden draaien wij in grafiek 3.10 en bijlage 3.j de uitbreidingsen vernieuwingscomponent om. De voorraadgebonden vernieuwingsinvesteringen zijn blijvende investeringen, ook als de BBP-groei wegvalt. De groeigebonden uitbreidingscomponent zou modelmatig gezien op 0 uitkomen als de BBP-groei wegvalt. De grafiek met de vernieuwingscomponent heeft 1960 als aanvangsjaar en loopt door tot 2025. De trend van de vernieuwingsinvesteringen wordt vanaf 1998 aangevuld met trendmatige aangroei van de bruto investeringen in utiliteitsbouw 25 jaar eerder. De invloed van de omlooptijd op de vernieuwingsinvesteringen komt in beeld met de lijn 'vernieuwingsinvesteringen bij een omlooptijd van gemiddeld 35 jaar'. Deze lijn (onderbandbreedte) is bepaald als 21-jaarsgemiddelde van de uitbreidingsinvesteringen voor 1963 en latere jaren en dit is 35 jaar doorgeschoven met 1998 als eerst vermelde waarde.

81

Vernieuwingscomponent (prijspeil 2004)

mln euro 20 000

Downcycling scenario

18 000 16 000

Investeringen in gebouwen: (vijfjaarsgemiddelde)

14 000 12 000

Benodigde vernieuwingsinvesteringen bij een omlooptijd van gemiddeld 35 jaar (bovenbandbreedte)

(21-jaarsgemiddelde)

10 000 8 000 6 000

(onderbandbreedte)

4 000

Vernieuwingscomponent (residueel verloop en 21-jaars gemiddelde)

2 000

2023

2020

2017

2014

2011

2008

2005

2002

1999

1996

1993

1990

1987

1984

1981

1978

1975

1972

1969

1966

1963

1960

0


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (volumemutaties 1948-1969) - CBS Nationale Rekeningen 1975 (cijfers 1963-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2005) - Macro Economische Verkeningen 2006 (volumemutaties 2006)

Bewerking:


Grafiek 3.10

De vernieuwingsinvesteringen zijn residueel bepaald (bruto − netto) en verlopen dientengevolge grillig. Het vijfjaarsgemiddelde van de vernieuwingscomponent is bijvoorbeeld in 1997-1998 heel laag, omdat dan nagenoeg alle investeringen aangemerkt worden als uitbreiding. Het grillige zet zich nog enigszins voort in de trendlijn van de vernieuwingsinvesteringen. Het basisscenario voor de bruto investeringen in utiliteitsbouw is vanaf 1996 de optelsom van de vernieuwingstrend en de uitbreidingstrend volgens het 2,2%scenario in de vorige grafiek. Samen worden deze gelabeld als het Downcycling Scenario. Hierover volgt meer in paragraaf 3.2.10 hierna.

82

Utilitaire gebouwenvoorraad, 1960-2005

mln euro

(prijspeil 2004)

600000

500000

€ 442 mld

400000 Voorraadcumulatie

300000 Gebouwenvoorraad Marginale om looptijd investeringen 35 jaar

200000 Na 28 jaar is gecumuleerde vernieuwing gelijk aan Voorraad 1960

100000

Gecumuleerde vernieuwingscom ponent

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0



Bewerking:


Grafiek 3.11

3.2.9

De marginale omlooptijd en de vernieuwingsinvesteringen

In grafiek 3.11 en bijlage 3.k zijn de ontwikkeling van de gebouwenvoorraad en van de gecumuleerde vernieuwingsinvesteringen weergegeven. Volgens de Bouwnota ‘62 (Hendriks, 1962) komt de nieuwbouwwaarde van de gebouwenvoorraad ultimo 1960 neer op € 280 à € 290 miljard (prijspeil 2004). Hier wordt gerekend met een vervangingswaarde van de voorraad in 1960 van € 145 miljard. Dat betekent bijna 50% afschrijving ten opzichte van de nieuwbouwwaarde, hetgeen bij een gemiddelde ouderdom van de toenmalige voorraad van meer dan 25 jaar een aanvaardbare aanname is. Deze € 145 miljard is hier de startwaarde voor de voorraadbepaling. De horizontaal gemeten afstand tussen de voorraadlijn en de lijn van de gecumuleerde vernieuwingsinvesteringen is een maat voor de zogenaamde marginale omlooptijd van de investeringen. In 1990 passeren de gecumuleerde vernieuwingsinvesteringen het 1960-voorraadniveau. Dit is na 28 jaar. Hierna loopt de marginale omlooptijd op omdat de investeringen in utiliteitsbouw en dientengevolge de vernieuwingsinvesteringen in de eerste helft van de jaren negentig wegzakken. Het omgekeerde gebeurt na 1998 als de uitbreidingscomponent, vanwege afnemende economische groei, sterk terugvalt en de investeringen in utiliteitsbouw weer volop beschikbaar komen voor de vernieuwing. Dit kan het oplopen van de marginale omlooptijd niet voorkomen. Zeker als de gecumuleerde vernieuwingsinvesteringen vanaf 1991 ook nog eens gecorrigeerd worden voor herinvestering op 1/3 van de vernieuwingscomponent vanaf 1961. Na deze correctie wordt de marginale omlooptijd 35 jaar in 2005. Dit is bij volledige herinvestering op zowel de uitbreidingscomponent als op 1/3 van de vernieuwingscomponent.

83

In de grafiek ‘Vernieuwingscomponent’ (grafiek 3.10 hiervoor) is normatief rekening gehouden met een marginale omlooptijd van de investeringen in utiliteitsbouw van 35 jaar. De ondergrens is getekend als herinvestering op de uitbreidingstrend vanaf 1961. De bovengrens wordt bepaald door aan de ondergrenswaarde 1/3 van de vernieuwingsinvesteringen 35 jaar eerder toe te voegen. De hoge investeringsniveaus vanaf de jaren zestig komen met een vertraging van 35 jaar of daaromtrent terug als hoge vernieuwingsinvesteringen. In hoofdstuk 5 volgt na de sectoranalyse een nadere bepaling van de gebouwenvoorraad in 2005. Die komt uit op € 442 miljard (prijzen 2004). Het verschil in 2005 tussen Voorraadcumulatie en Gebouwenvoorraad is rechtevenredig in mindering gebracht op alle voorgaande jaargangen. Zoals eerder aangegeven is dit een desinvesteringscorrectie, omdat de jaarlijkse afschrijvingen hoger zijn dan de vernieuwingscomponent. Het verschil ontstaat door afschrijvingen en desinvesteringen op de 35+ voorraad. Investeringen in utiliteitsbouw naar nieuwbouw en verbouw/groot-onderhoud, 1960-2010

mln euro

(prijspeil 2004)

20 000 18 000 16 000 14 000

Totaal

12 000 10 000

Nieuwbouw

8 000 6 000 4 000

Verbouw/groot-onderhoud

2 000

Bronmateriaal:

- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Nationale Rekeningen 1975 (cijfers 1963-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2007) - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

Bewerking:


2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0

jaren

Grafiek 3.12

Een nadere verkenning van de ontwikkeling van de vernieuwingscomponent ontstaat door de investeringen in verbouw/grootonderhoud in beeld te brengen. Bij een macrobeschouwing worden deze in eerste instantie aangemerkt als vernieuwingsinvesteringen. De andere belangrijke component van de vernieuwingsinvesteringen is de vervangende nieuwbouw. Statistisch doen zich nog wel de volgende complicaties voor: Investeringen in verbouw/grootonderhoud zijn in de Nationale Rekeningen en de bouwstatistieken een bijschattingscategorie. Ze vloeien niet ten volle voort uit de aan de bouwvergunningen opgehangen voortgangsstatistiek gebouwen. Binnen de bouwvergunningenstatistiek treedt onderregistratie hiervan op. De in grafiek 3.12 getekende verbouw/grootonderhoud lijn is een reconstructie op basis van CBS- en EIB-cijfers. Alle cijfers zijn herijkt naar de

84

huidige registratie binnen de Nationale Rekeningen. Dit wordt verder toegelicht in bijlage 5.d. Investeringen in vervangende nieuwbouw zijn in de utiliteitsbouw moeilijk als zodanig aan te duiden. Het ontbreekt in Nederland buiten de woningsector aan een volledige en betrouwbare onttrekkingsstatistiek. Daar komt bij dat in de praktijk altijd sprake zal zijn van niet-identieke vervanging. De aan de voorraad te onttrekken gebouwen worden macro-gezien vervangen door nieuwbouw die doorgaans aan hogere eisen moet voldoen en ook naar functie zal afwijken. Vergelijk: klassieke pakhuizen worden containerterminals en fabrieken worden bedrijfshallen en kantoren.

Na deze waarschuwing vooraf nu eerst terug naar een grafiek (3.12 en bijlage 3.l) met de investeringen in utiliteitsbouw naar ‘nieuwbouw’ en naar ‘verbouw/grootonderhoud’. De nieuwbouwlijn is geconstrueerd door de nieuwbouw, als productie bouwnijverheid, op te hogen voor overige toegevoegde waarde tot en met BTW. Dit wordt verder toegelicht in bijlage 5.d. Als verschil tussen ’totaal’ en ‘nieuwbouw’ blijft ‘verbouw/grootonderhoud’ over. De grafiek laat in eerste oogopslag een substantiële omvang van de verbouw/grootonderhoud zien. Bij verbouw, renovatie en grootonderhoud zijn installaties een belangrijk onderdeel. Deze hebben een kortere levensduur dan het gebouw zelve. Investeringen in utiliteistbouw, 1960-2025 (totaal en vernieuwingsinvesteringen)

mln euro

(prijspeil 2004)

20 000 Downcycling scenario

18 000 Investeringen in gebouwen

16 000

Upcycling scenario

14 000

bij 2%

bij 1%

12 000

bij 0% BBPgroei

21-jaarsgemiddelde investeringen in gebouwen

10 000

21-jaarsgemiddelde vernieuwingscom ponent

8 000 6 000 4 000

21-jaarsgemiddelde Investeringen verbouw/groot-onderhoud

2 000

2023

2020

2017

2014

2011

2008

2005

2002

1999

1996

1993

1990

1987

1984

1981

1978

1975

1972

1969

1966

1963

1960

0


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Nationale Rekeningen 1975 (cijfers 1963-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2008) - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

Bewerking:


Grafiek 3.13

3.2.10 Down- en Upcycling scenario’s

Uit de voorafgaande analyse resteert in grafiek 3.13 en bijlage 3.m het trendbeeld van de totale en de vernieuwingsinvesteringen in utiliteitsbouw. De vernieuwingstrend is vanaf de jaren negentig een opgaande lijn die vanaf 2000 gebaseerd wordt op de aangroei van de investeringen in utiliteitsbouw 25 jaar eerder. Het gebied tussen vernieuwingsinvesteringen en investeringen in

85

verbouw/grootonderhoud bestaat uit vervangende nieuwbouw. Deze blijft binnen dit trendbeeld vooralsnog achter op de investeringen in de bestaande voorraad. De utiliteitsbouw komt tot 2025 in beeld. Met de historische regressieanalyse 1979-2004 kan een basisniveau bepaald worden van 10,1 miljard euro investeringen in utiliteitsbouw bij nulgroei. Ter vergelijking: in 1983 waren de investeringen in utiliteitsbouw op het laagste punt met 10,6 mld. euro (in prijzen 2004). De gemiddelde groei in de drie voorafgaande jaren was bij benadering 0 procent. Boven het basisniveau van 10,1 mld. euro varieert het utiliteitsbouwvolume met de economische groei. Het overgrote deel van de eerste 10 miljard kan aangeduid worden als vernieuwingsinvesteringen. Deze nemen in de loop van de tijd toe, omdat de gebouwenvoorraad groeit en veroudert. Dit komt ook tot uitdrukking in de lijn ‘verbouw en groot onderhoud’. Tussen de twee lijnen zit de vervangende nieuwbouw. In de jaren 2005-2009 komt de BBP-groei uit op gemiddeld 2 tot 2,2 procent per jaar. In grafiek 3.13 zijn de toekomstige investeringtrends aangegeven als de BBP-groeitrend naar 2 procent, 1 procent of 0 procent zou terugzakken. Het 2-procentscenario sluit aan bij de groeiverwachtingen voor de economie, die de crisis achter zich laat, maar waar blijft dat de beroepsbevolking niet meer groeit. In dat laatste geval zakt de BBP-groei terug naar het niveau van de macroarbeidsproductiviteit (1,5 tot 2%). Het jaar op-jaar-verloop van de utiliteitsbouw schiet door de 2-procenttrend heen. Het herstel na 2011 is sterk afhankelijk van het tempo en de kracht van het algemeen economisch herstel na het krimpjaar 2009. Downcycling en Upcycling De financiële en economische crisis onderbrak de tendens naar overinvesteringen in utiliteitsbouw, die de laatste jaren meer en meer manifest is geworden. De bouwexplosie in de tweede helft van de jaren negentig en wat daarna nog uit de pijplijn kwam werd uiteindelijk wel door de voorraadmarkt geabsorbeerd. De maatschappelijke prijs daarvan was echter dat het aanbod op de tweedehands(kantoren)markt sterk steeg. Ten gevolge van de huidige crisis dreigt de leegstand van kantoren op te lopen naar 7 mln. vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in 2011. Vergelijkbare verschijnselen doen zich voor bij ander commercieel bedrijfsvastgoed. Leegstand gaat samen met het disfunctioneren en verouderen van bedrijfslocaties. De vastgoedpraktijk tendeert naar Downcycling en heeft weinig belangstelling voor renovatie en transformatie. Het 2-procentscenario laat zich in de toekomst zeer wel combineren met het Upcycling scenario. De vernieuwingscomponent blijft dan gelijk, maar daarbinnen treedt een verschuiving op van vervanging naar verbouw/grootonderhoud. Een nadere uitwerking van de scenario’s volgt in het slothoofdstuk als de utiliteitsbouwopgave tot 2025 sectorgewijs aan de orde is. 3.2.11 Conjunctureel verloop investeringen in utiliteitsbouw

Het jaar-op-jaar-verloop van deze investeringen kent forse afwijkingen naar boven en naar beneden. In 1983 lag het diepste punt van het dal circa 20% onder het trendniveau en in 1991 lag het er bijna 20% boven. Deze sterke conjuncturele afwijkingen van de trend vertroebelen het zicht op het korte termijnverloop en bemoeilijken het maken van bouwprognoses met een doorkijk van 5 à 6 jaar. Uit het feitelijke jaar-op-jaar-verloop kan een trend worden bepaald, maar een 21-jaarsgemiddelde loopt tien jaar achter. Bovendien kan omgekeerd het conjuncturele verloop niet verklaard worden uit de trend. Wel kan voor de korte termijn beschikt worden over aanvullende informatie, zoals de verstrekking en voortgang van bouwvergunningen. Deze zogenaamde voortgangsstatistiek is een belangrijke basis voor de productieraming in de bouw.

86

Investeringen in utiliteitsbouw, 1989-2014 (feitelijk en volgens Bouwprognoses)

mln euro

(prijspeil 2004) 19 000

Volgens TNO najaar 2002

18 000

Volgens TNO najaar 1999 Investeringen in gebouwen

17 000

Investeringen in gebouwen Volgens VROM najaar 1989

16 000

Volgens EIB, jan 2009

15 000 Volgens VROM najaar 1994

Volgens EIB, jan 2004

14 000

21-jaarsgemiddelde in gebouwen 13 000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

12 000


- CBS Statline (cijfers 1989-2005) - Macro Economische Verkeningen 2006 (volumemutaties 2006) - VROM Bouwprognoses (diverse jaargangen) - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2004 en 2006

Bewerking:


Grafiek 3.14

Het gevaar is echter dat de extrapolaties van de korte termijn als het ware uit de bocht schieten en de omslag missen. Zo laten de in grafiek 3.14 en tabel 3.n aan de investeringen in utiliteitsbouw toegevoegde Bouwprognoses 1990-1995 van het Ministerie van VROM zien dat de sterke terugval tussen 1991 en 1996 werd gemist. Vijf jaar later wordt de ‘wederopleving’ beter geschat. In 2000 wordt de daling vanaf 2001 opgepakt.

87

In 2003 wordt herstel in 2005 voorzien, maar achteraf zet de teruggang nog door tot 2005. De ‘Verwachtingen met betrekking tot bouwproductie en werkgelegenheid’ van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, twee maanden later in januari 2004, kwamen beter uit. Prognoses die rekening houden met de trend, houden langer stand dan prognoses die de trend ‘ontkennen’. Voorlopers van het in dit hoofdstuk gehanteerde onderzoeksinstrumentarium en het daarmee ontwikkelde inzicht hebben wij in de jaren 1996-2003 uitgetest op de utiliteitsbouwprognoses. Dat leidde in december 2002 tot de conclusie dat de utiliteitsbouw in de periode 2001-2004 met 13% zou dalen en daarna weer zou stijgen naar een niveau dat in 2007 nog 9% onder dat van 2001 zou liggen. Volgens de officiële Bouwprognoses zou de utiliteitsbouw in de periode 20032007 binnen een bandbreedte van 5 tot 6% onder de top van 2001 liggen (Soeter et al., 2003b). Achteraf kan geconstateerd worden dat de utiliteitsbouw in 2004 zelfs 18% (Manshanden et al., 2004) en in 2007 nog steeds 10% onder de top van 2001 lag (Manshanden et al., 2008) Los van het toevalselement zat de realisatie in 2007 heel dicht bij onze voorspelling in 2001. De wereldwijde financiële en economische crisis treft de utiliteitsbouw in de jaren 2009-2011. Het gaat nu over de vraag of zich in deze jaren ook een trendval in de investeringen in utiliteitsbouw zal voordoen. De trend op basis van het groeipotentieel van de economie in de voorafgaande decennia zal zich niet voortzetten. De continuïteit – zoals aangegeven met het Downcycling scenariovalt weg. Het herstel op lange termijn is nog onduidelijk. Een structureel lagere economische groei van 1,5-2% leidt modelmatig tot 6-10% trendval. De utiliteitsbouw – zal afhankelijk van de omslag van krimp naar groei – in 3 jaar tijd met 20 tot 30% dalen.

3.3

Recapitulatie

In dit hoofdstuk is ingegaan op de vraag naar de samenhang tussen de investeringen in utiliteitsbouw en de economische ontwikkeling (onderzoeksvraag 2). De naoorlogse BBP-groei overtreft op het vijfjaarsgemiddelde bezien de bevolkingsgroei. Daarom is bij de analyse gekozen voor de BBP-groei als samentrekking van de bevolkingsgroei en de groei van het BBP per hoofd van de bevolking. De investeringen in utiliteitsbouw kunnen onderscheiden worden naar uitbreidingsinvesteringen en vernieuwingsinvesteringen. Het hypothetisch verband is dat de uitbreidingsinvesteringen variëren met de BBP-groei (formule 3.1) en de vernieuwingsinvesteringen met de totale omvang van het BBP (formule 3.2). Alvorens die splitsing door te voeren is eerst gekeken naar de relatie tussen het investeringen in utiliteitsbouw totaal en de BBP-groei. Hierbij kwam naar voren dat vanaf de jaren tachtig toppen en dalen in de BBP-groei zich met een vertraging van doorgaans twee jaar vertalen in toppen en dalen in het investeringsverloop, maar dat hierbij noch sprake is van een constante verhouding tussen groeiversnelling en investeringsgroei, noch van een constante verhouding tussen groeivertraging en investeringsdaling (alles op vijfjaarsgemiddelden bezien).

88

Andersom zal van een autonome investeringsimpuls invloed uitgaan op het BBP (formule 3.4). Dit betekent dat 10% minder utiliteitsbouw leidt tot ten minste 0,3% minder BBP-groei. BBP-afhankelijkheid Via regressieanalyse is de relatie tussen investeringsgroei en BBP-groei nader onderzocht (formule 3.5). Het relateren van procentuele veranderingen van het investeringsvolume aan het BBP-groeipercentage (zie bijlage 3.h) leidt, op basis van 1979-2004-regressieonderzoek, tot overindicatie. De regressie wordt verbeterd door het investeringsvolume te koppelen aan de absolute toename van het BBP (formule 3.5). De regressievergelijking wordt dan:

INV.Bt = 0,43 ∆ BBPt-3 + 10,1 miljard euro (prijspeil 2004) met R2 = 0,794 en 99% significantie, waarbij: INV.B = voortschrijdend vijfjaarsgemiddelde investeringen in utiliteitsbouw 19812005 en ∆ BBP = voortschrijdend vijfjaarsgemiddelde van absolute BBP-toename. Uitbreiding en vernieuwing De regressieanalyse is ongeschikt voor splitsing in uitbreidingsen vernieuwingsinvesteringen. Dit is opgelost door in 1962 alle investeringen te beschouwen als uitbreidingsinvesteringen, wat overeenstemt met de tekortsituatie die toen manifest was. Een min of meer vergelijkbare situatie deed zich kortstondig voor rond 1998 toen het voorraadtekort andermaal piekte. Anticiperend op het sectoraal onderzoek dat in hoofdstuk 5 wordt gerapporteerd, is voor 1998 verondersteld dat 95% van de investeringen in utiliteitsbouw uitbreidingsinvesteringen waren. Tussen 1962 en 1998 is geïnterpoleerd naar rato van jaarlijkse absolute BBPtoename. Hierna zijn de overige investeringen (totaal minus uitbreiding) aangemerkt als vernieuwingsinvesteringen in utiliteitsbouw. Het eindresultaat van de analyse is verzameld in grafiek 3.12. Investeringen in utiliteitsbouw (totaal en vernieuwingsinvesteringen). Het daar gepresenteerde verloop van de investeringen in utiliteitsbouw tot 2025 is vanaf 2005 gebaseerd op de sommatie van twee extrapolaties en gelabeld als Downcycling scenario (formule 3.9). De vernieuwingsinvesteringen zijn geëxtrapoleerd op basis van de procentuele aangroei van de investeringen 25 jaar eerder, als simulatie van de voorraadveroudering en dientengevolge ontstane vernieuwingsbehoefte. De trend van de uitbreidingsinvesteringen is geëxtrapoleerd op basis van het tot 2007 aanwezige economisch groeipotentieel. De grote omvang van de investeringen in utiliteitsbouw in de afgelopen decennia heeft uiteindelijk geleid tot onderbenutting van de gebouwenvoorraad wat zich onder meer manifesteert als leegstand. Tegenover voortzetting van dit Downcycling scenario staat overgang naar een Upcycling scenario. Mede onder invloed van de recente financiële en economische crisis is een lagere economische groei te verwachten, dan de 2,2% die ten grondslag ligt aan het Downcycling scenario. In het extreme geval – met een langdurig nulgroei als trend – zullen de investeringen in utiliteitsbouw terugvallen naar circa 10 miljard euro. Ter vergelijking: Ten gevolge van de crisis in de vroeg jaren tachtig zakten de investeringen – in prijzen van 2004 – naar 10,6 miljard euro in 1983.

89

Het Upcycling scenario sluit aan op een lagere economische groei van 2%, op het meer duurzaam (her)ontwikkelen en beheren van de gebouwenvoorraad en het daarop afstemmen van nieuwbouw, verbouw en grootonderhoud. Dit komt terug in hoofdstuk 6. Financieringsaspect Sinds de jaren tachtig leidt het exportoverschot ertoe dat de macrofinancieringscapaciteit permanent hoger is dan de bruto investeringen in vaste activa (zie ook grafiek 3.4 op basis van formule 3.3). Overigens verdwijnt een deel van die financieringscapaciteit als kapitaalexport naar het buitenland, voor zover het geen beter renderende bestemming in het binnenland kan vinden. Niettemin zijn de investeringen in utiliteitsbouw de laatste decennia gestimuleerd door gunstige financieringsvoorwaarden (ruime kapitaalmarkt en gunstige renteverhoudingen). Na 2001 daalde de rente, vanaf 2003 herstelde de economie zich en vanaf 2005 de investeringen in utiliteitsbouw. Dit herstel werd niet afgeremd door financieringsbeperkingen, omdat ook internationaal sprake was van een door lage rente en schuldfinanciering gedreven financiële expansie. Dit gebeurde in de aanloop naar de actuele financiële en economische crisis en leidde uiteindelijk tot een drastische terugval van de utiliteitsbouw na 2008. Interdependentiemodel De substitutie van het Interdependentiemodel (figuur 3.1 met toelichting) is problematisch:

-

-

-

De macro-inkomenselasticiteit van 0,4 geeft aan dat de trendmatige groei van de economie met bijvoorbeeld 2,2% zich voor 0,8 tot 1,0% vertaalt in groei van de investeringen in utiliteitsbouw. Deze elasticiteit kan gebruikt worden om de langetermijnvraagfunctie te construeren. Het hypothetisch verband dat de vernieuwingsinvesteringen toenemen met het BBP-niveau (formule 3.2) is alleen te herkennen in het verloop van de investeringen in verbouw/grootonderhoud. Bij vergelijking van 2008 met 1983 is het BBP bijna verdubbeld en zijn de investeringen in verbouw/grootonderhoud meer dan verdubbeld. Voor de vervangende nieuwbouw kan binnen het onderzoek geen relatie gelegd worden met het BBP-niveau, omdat de omvang van de vervangende nieuwbouw fysiek niet eenduidig bepaalbaar is en hier residueel bepaald moest worden. In plaats van extrapolatie op basis van BBP-groei zijn de vernieuwingsinvesteringen verder gekoppeld aan de investeringsgroei 25 jaar eerder Problematisch is dat de macroprijselasticiteit van de investeringen in utiliteitsbouw niet geïsoleerd worden, omdat binnen de regressieanalyse de invloed van een dalende reële aanvangslast overheerst wordt door de invloed van de BBP-toename.

Zo namen in de periode 1983-1989 de investeringen weer zeer sterk toe, terwijl daaraan voorafgaand de reële aanvangslast opliep naar een maximum in 1987 (grafiek 3.4). Dit gaat tegen de hypothetische verwachting in. Overigens werden de investeringen vanaf het eind van de jaren zeventig tot ver in de jaren tachtig fiscaal en financieel gestimuleerd door de WIR-regeling (Wet Investerings Rekening) en de SIR-regeling (Selectieve Investerings Regeling voor het stimuleren van regio’s). Vervolgens ging de trendmatige daling van de reële aanvangslast in de periode 1987-2001 achtereenvolgens gepaard met stijgende investeringen tot 1991, een terugval tot 1995 en tenslotte een sterke opleving van 1995 tot 2001.

90

Al met al draagt vanaf de jaren tachtig de ontwikkeling van de nominale hypotheekrente meer bij aan de verklaring van het investeringsverloop utiliteitsbouw dan de ontwikkeling van de reële aanvangslast. Marginale omlooptijd investeringen Binnen de marginale voorraadanalyse bepalen de uitbreidingsinvesteringen de voorraadgroei. Om inzicht te krijgen in de omlooptijd van de investeringen is de oorspronkelijke voorraadontwikkeling vergeleken met het cumulatief verloop van de vernieuwingsinvesteringen. Dit leidt bij nadere beschouwing van de investeringen in de periode 1960-2007 tot een marginale omlooptijd die tendeert naar circa 35 jaar. Dat wil zeggen: na gemiddeld 35 jaar worden vernieuwingsinvesteringen in de gebouwenvoorraad gedaan in de omvang van de oorspronkelijke investeringen (grafiek 3.11. Gebouwenvoorraad 1960-2005). Die vernieuwingsinvesteringen variëren van veelal grootonderhoud binnen die 35 jaar tot verbouw en vervangende nieuwbouw met een aanzienlijke spreiding ten opzichte van die 35 jaar. De macrowaarneming hiervan leidt niet tot uitspraken over individuele gebouwen. De gevonden marginale omlooptijd van 35 jaar is wel gebruikt om de onder- en bovenbandbreedte van de toekomstige vernieuwingsinvesteringen in te kaderen. Het eerder geconstrueerde verloop van de vernieuwingsinvesteringen blijft binnen die bandbreedte (grafiek 3.11). Voorraadontwikkeling Bij het bepalen van de het langetermijnverloop van de voorraad – als de som van startvoorraad plus cumulatieve uitbreidingsinvesteringen – doet zich de complicatie voor dat gecorrigeerd moet worden voor desinvesteringen. Anders bezien moet gecorrigeerd worden voor afschrijvingen, waar geen vernieuwingsinvesteringen tegenover staan (formule 3.8). Niet alles wat ooit gebouwd is hoeft vervangen te worden of kan hergebruikt worden. Sinds 1960 heeft voortgaande industrialisatie plaats gemaakt voor de-industrialisatie, verdere tertiarisering van de economie en voor "verkantoring" van de gebouwenvoorraad. Deze en andere maatschappelijke en technologische ontwikkelingen leiden ertoe dat gebouwen functioneel en economisch verouderen en in geval van gebrek aan herbestemming afgestoten en uiteindelijk gesloopt worden. Anticiperend op de viersectorenmodellering in hoofdstuk 5 is een opstalvervangingswaarde van de utilitaire gebouwenvoorraad van 442 miljard euro per ultimo 2005, in prijzen 2004 aangehouden. De desinvesteringscorrectie is gelijkmatig over de jaren verdeeld (grafiek 3.11). Utiliteitsbouwprognoses In aansluiting op prognoses van de trend gaat de belangstelling ook uit naar het conjuncturele verloop van de toekomstige utiliteitsbouwproductie. Vanaf de jaren tachtig zijn – op de vijfjaarsgemiddelden bezien – dalpunten in de BBP-toename de voorbode van dalpunten in de investeringen in utiliteitsbouw. Dalpunten in de BBP-toename tekenden zich af in 1981, in 1993 en in 2003 en werden gevolgd door dalpunten in de investeringen in utiliteitsbouw in respectievelijk 1983, 1995 en in 2005. Evenzo zijn de toppen in de BBP-toename – in 1987, in 1998 en in 2006 – de voorbode van topjaren in de utiliteitsbouw; in respectievelijk 1990, 2001 en 2008. De uitschieters in verloop van de BBP-groei zijn extremer dan de uitschieters van de investeringen in utiliteitsbouw. Zo bezien staat of valt een utiliteitsbouwprognose met het tijdig onderkennen van het verdere economisch groeiverloop en het conjunctuurpatroon daarin. Het Centraal Plan Bureau gaat echter doorgaans niet verder dan het voorspellen van de BBP-groei in de eerstkomende jaren en herziet die voorspellingen regelmatig. Voor het overige komt men dan in scenariobenaderingen terecht.

91

Na 2008 zakt de utiliteitsbouw sterk in. De eerste signalen van afnemende economische groei tekenden zich in de loop van 2007 af. Ingrijpender is het effect van de recente financiële en economische crisis op de utiliteitsbouw. De vraaguitval is niet alleen het gevolg van afnemende economische groei en wegvallen van de uitbreidingsinvesteringen, maar ook van zwaardere financieringscondities, verminderde kredietverschaffing en van uitstel van vervangings- en vernieuwingsinvesteringen. Alternatief voor nieuwbouw is een langere en betere benutting van de bestaande voorraad, maar tegelijkertijd is het aanbod op de tweedehandsgebouwenmarkt ook historisch hoog. Binnen het Upcycling scenario komen de investering en utiliteitsbouw in 2011 circa 30% onder het niveau van 2008 uit. Sectorale detaillering hiervan volgt in paragraaf 6.4. Het verdere verloop van de investeringen in utiliteitsbouw is niet alleen afhankelijk van de economische ontwikkeling, maar ook van de noodzaak, het tempo en de wijze waarop nieuwbouw vanaf de jaren zestig in de komende decennia terugkomt als vervanging en vernieuwing. Reikwijdte en beperkingen (onderzoeksvraag 3) Bij de aanvankelijke opzet van dit onderzoek is uitgegaan van een voorraadbeschrijving als de som van de startvoorraad ultimo 1960 plus cumulatieve uitbreiding daarvan. Op basis hiervan is een bruto voorraadontwikkeling 19602005 geconstrueerd (bovenste lijn Voorraadcumulatie in grafiek 3.11). Aan de gebouwenvoorraad werden in de jaren zestig andere maatschappelijke eisen gesteld dan in de jaren negentig en later. Naast vervanging en verbouw/ grootonderhoud dient rekening te worden gehouden met desinvesteringen. Om een desinvesteringscorrectie te voorkomen is het aan te bevelen om de uitbreidingsanalyse op een korte periode te betrekken. Mede om die reden worden in hoofdstuk 5 de sectorale uitbreidingsinvesteringen utiliteitsbouw geanalyseerd voor een kortere periode (1989-2005). De som van de vervangingingswaarde van de utilitaire gebouwenvoorraad wordt daar bepaald als viersectorentotaal en is hier gebruikt bij de omlooptijdanalyse.

De analyse hier beperkt zich tot Nederland. De modellering is algemeen toepasbaar, maar de specifieke uitkomsten zijn mede afhankelijk van structuur en leeftijdsopbouw van de voorraad, van sociaal-economische context, van prijs- en inkomensgevoeligheid van de investeringen en van de reactietijden. Hierna komt in hoofdstuk 4 de regionale spreiding van de utilitaire gebouwenvoorraad aan de orde. Nadere uitwerking van het in dit hoofdstuk behandelde volgt in hoofdstuk 5 over de sectorale investeringen in utiliteitsbouw en in het slothoofdstuk.

92

4 Ruimtelijke investeringsallocatie 4.1 Groei van bevolking, economie, werkgelegenheid en vastgoedvoorraden De ontwikkeling van de bouwopgave in de 20e eeuw stond in wisselwerking met een spectaculaire verschuiving van het voorraadperspectief. Aan het begin van de eeuw woonden bijna 5 miljoen mensen in 1,1 miljoen woningen. Aan het eind daarentegen woonden bijna 15,9 miljoen mensen in bijna 6,7 miljoen woningen. BBP, Utilitaire gebouwenvoorraad, Arbeidsvolume en Bevolking 1960-2005 (1960=100 en prijspeil 2004)

450

BBP 2005 497 mld

400

350 Utilitaire gebouwenvoorraad2005 442 mld

300

Gebouwenvoorraad

250 BBP

200

Bevolking 20-65 150 Bevolking allen

Arbeidsvolume

100

50

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (cijfers 1960-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2005)

Bewerking:


Grafiek 4.1

93

Binnen een eeuw daalde de gemiddelde woningbezetting van 4,5 naar 2,4 personen per woning. De utilitaire gebouwenvoorraad ontwikkelde zich op een kwantitatief vergelijkbare wijze. Nog extremer is de 20e-eeuwse uitbreiding van het ruimtebeslag van gebouwen en infrastructuur, omdat de dichtheden van wonen, werken en overige activiteiten zeer sterk zijn afgenomen. In grafiek 4.1 en bijlage 3.d zijn de bevolkingsindices (totaal en groep 20-65), de index van het totale arbeidsvolume, de BBP-index en de voorraadindex gebouwen uitgezet (1960=100). De index bevolking 20-65 benadert het verloop van de beroepsbevolking. Het arbeidsvolume geeft het werkgelegenheidsverloop weer. Hiertoe worden alle banen, van 12 uur of meer per week, omgerekend naar full time equivalenten. De index utilitaire gebouwenvoorraad loopt achter op het BBP-verloop. Niettemin gaan de groei van BBP en de utilitaire gebouwenvoorraad de bevolkingsgroei 1960-2005 ver te boven. De sterke groei van de woningvoorraad in de jaren zestig en vroeg jaren zeventig kwam tegemoet aan de groeiende vraag. Na een top van ruim 155.000 nieuwe woningen in 1973 namen de nieuwbouwaantallen af en werd het investeren in de bestaande voorraad (renovatie en groot onderhoud) belangrijker. Vanaf de jaren zeventig is de bevolkingsgroei afgenomen. Dit vertaalt zich in de jaren negentig, ondanks toegenomen immigratie in een lagere groei van de 20+ bevolking (grafiek 4.2). De nieuwbouw zal verder verschuiven van bouwen voor uitbreiding naar bouwen voor vervanging van de woningvoorraad. De lage onttrekking aan de woningvoorraad betekent dat de sloop laag is, de gemiddelde leeftijd toeneemt en de omlooptijd van de voorraad lang is. De technische levensduur verzet zich niet tegen voortgezet gebruik, de functionele levensduur laat zich oprekken door renovatie en hergebruik en voor het milieu is een langere maatschappelijke levensduur in veel gevallen goed. Bij een hoge vraag naar goedkope woningen binnen de bestaande voorraad passen lage sloopcijfers, dan blijft de goedkope woningvoorraad zoveel mogelijk in stand. Het proces van verouderen, vernieuwen en onttrekken binnen de utilitaire gebouwenvoorraad wijkt naar functionele levensduur, vernieuwingsaanpak, buitengebruikstelling en sloop sterk af van wat bij de woningvoorraad gebeurt. In het vorige hoofdstuk is daar al uitgebreid op ingegaan.

94

Bevolking en woningvoorraad aantal 18 000 000

16 000 000

Bevolking 14 000 000

12 000 000

20+ Bevolking 10 000 000

20-65 Bevolking 8 000 000

7.029.795 op 31-12-07 6 000 000

Huishoudens

Woningvoorraad

4 000 000

2 000 000 25.000 à 45.000 woningen per jaar

Cumulatieve ontrekkingen 1960-2007: totaal 697.000

2023

2020

2017

2014

2011

2008

2005

2002

1999

1996

1993

1990

1987

1984

1981

1978

1975

1972

1969

1966

1963

1960

0


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1994 - CBS Statline

Bewerking:


Grafiek 4.2 In de jaren 2008 t/m 2025 groeit volgens de CBS-prognoses van 2008 de 20+ bevolking nog met ca. een half miljoen (zie grafiek 4.2 en bijlage 4.b). De bijkomende woningvraag is sterk afhankelijk van de bijbehorende groei van het aantal éénpersoonshuishoudens. Het gaat dan om nieuwe alleenwonenden, opnieuw alleenwonenden (na relatiescheiding) en alleen in een zelfstandige woning achterblijvenden (na overlijden partner). Tot 2007 zien wij dat de

95

beschikbare woningvoorraad en het aantal huishoudens naar aantal weinig uit elkaar lopen. De groei van de bevolking tot 2025 komt nagenoeg geheel voor rekening van de 65+ groep komt. Deze groep heeft behoefte aan levensduurbestendige woningen, bij voorkeur nultredenwoningen. Dit zijn woningen die gelijkvloers zijn en/of met lift bereikt kunnen worden. Aansluitend zal de behoefte aan zorgvoorzieningen sterk groeien. In 1906 woonden 5,68 miljoen mensen in 1,15 miljoen woningen. Van die woningvoorraad was 50 jaar later – met tussendoor de Tweede Wereldoorlog – nog 70% over. Van de woningvoorraad in 1906 is nu nog steeds 40% over. Woningen gaan dus lang mee, gemiddeld meer dan 100 jaar. In 2007 woonden 16,35 miljoen mensen in 6,97 miljoen woningen en werden 23,8 duizend woningen aan de voorraad onttrokken. In de grafiek Bevolking en Woningvoorraad is bovenin de bevolkingsontwikkeling weergegeven. De groei van de totale bevolking neemt geleidelijk af. De woningvragende 20+-bevolking groeit nog, maar die groei komt volledig voor rekening van de 65+-bevolking. Het aantal huishoudens groeit nog door, vooral omdat er meer alleenstaanden komen. De woningvoorraad zal daarmee gelijke tred moeten houden. In de grafiek is tenslotte onderin vanaf 1960 de cumulatieve onttrekking aan de voorraad geregistreerd. Sinds 1960 zijn in totaal 700 duizend woningen aan de voorraad onttrokken. Het huidige onttrekkingstempo van circa 25.000 per jaar zal in de komende decennia onvermijdelijk omhoog gaan. Dat is niet alleen het gevolg van oplopende woningproductie vanaf de jaren vijftig, maar ook van niet weg te renoveren kwaliteitstekorten en van regionale overschotten, vooral in krimpregio’s. De lage woningonttrekking nu, is in belangrijke mate het gevolg van spanningen op de woningmarkt. Zolang er nog regionale woningtekorten zijn, zal het moeilijk lukken om op grote schaal te slopen, omdat de woningen nog een volkshuisvestingsfunctie hebben. Een geheel ander fenomeen is, dat eigenaarbewoners wel driftig verbouwen, maar liever niet volledig slopen en dat zij hechten aan instandhouding van de – als nieuwbouw verdwenen – bouwstijlen van voor de oorlog. Door de naoorlogse rationalisatie van het bouwproces en van de bouwvorm wordt de vooroorlogse bouw schaarser, en kan slechts vervangen worden door retro-bouw. Wat bij de nieuwbouw overigens veel voorkomt. Bouwen en wonen in de komende decennia is het ontwikkelen van nieuwbouw op vanuit vraag, aanbod en maatschappelijke kosten-batenafweging geschikte locaties en dat in combinatie met het goed blijven benutten van de aanwezige voorraad. Dat vraagt om denken en handelen, waarbij duurzaamheid voorop staat en pas voor nieuwbouw wordt gekozen als het met de aanwezige voorraad niet meer opgelost kan worden. Bij verdere verruiming van de woningmarkt en afnemende groei van bevolking en huishoudens, dreigt de leegstand (regionaal) op te lopen.

4.2

Ruimtelijke spreiding van wonen en werken

De ruimtelijke spreiding van het wonen, komt tot uitdrukking in de ruimtelijke spreiding van de woningvoorraad (het aanbod) en van de bevolking. Zolang er in een bepaald gebied een voorraadtekort is en er hooguit sprake is van frictieleegstand in de voor wonen beschikbare voorraad, bepaalt de woningvoorraad waar gewoond wordt. In de naoorlogse periode liep het voorraadtekort

96

alom verder op ten gevolge van de economische en bevolkingsgroei en de toename van het aantal huishoudens. De huidige bevolkingsspreiding is in hoge mate bepaald door de spreiding van de woningvoorraad. In de nabije toekomst ontstaan regionale onevenwichtigheden tussen bevolking en woningvoorraad. Meest problematisch wordt het woningoverschot in de perifere gebieden, waar de bevolking terugloopt. Historisch ging industrialisatie gepaard met urbanisatie en trek naar de stad. In de naoorlogse periode gaat geleidelijk de suburbanisatie overheersen. De 3 grote steden, meer specifiek de centrumgemeenten Amsterdam, Rotterdam en Den Haag, bereiken rond 1960 hun hoogste bevolkingscijfer. De suburbanisatie is mogelijk gemaakt door sterke uitbreiding van de woningvoorraad in groeikernen, maar ook in meer landelijke gebieden. De sterke groei van autobezit en autogebruik voorzag in de groeiende mobiliteitsbehoefte, deels ten gevolge van het verder uit elkaar groeien van wonen en werken. Woningvoorraad ultimo 1970 en 2007 Housing stock ultimo 1970 and 2007

(mln. woningen) 1970 2007 (7,03) Flevoland (0,14) Utrecht (0,48)

Friesland (0,27)

Noord-Holland (1,17)

Groningen (0,25)

Zuid-Holland (1,52)

Drenthe (0,20)

Zeeland (0,17)

Overijssel (0,45)

Noord-Brabant (0,98)

Gelderland (0,78)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Limburg (0,49)

Flevoland Friesland Groningen Drenthe Overijssel Gelderland Limburg Noord-Brabant Zeeland Zuid-Holland Noord-Holland Utrecht Total

1970 0,01 0,17 0,17 0,11 0,26 0,42 0,28 0,49 0,11 0,95 0,72 0,24 3,91

2007 (7,03) 0,15 0,28 0,25 0,20 0,46 0,80 0,50 1,00 0,17 1,54 1,19 0,49 7,03

Totale bevolking ultimo 1970 en 2007 Total population ultimo 1970 and 2007

(mln. inwoners) 1970 2007 (16,41) Flevoland (0,38) Utrecht (1,20)

Friesland (0,64)


Groningen (0,57)

Zuid-Holland (3,46)

Drenthe (0,49)

Zeeland (0,38)

Overijssel (1,12)


Gelderland (1,98) Limburg (1,12)

Grafiek 4.5a en 4.5b

97

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12


1970 0,02 0,53 0,52 0,37 0,93 1,53 1,01 1,82 0,31 2,99 2,26 0,82 13,12

2007 (16,36) 0,37 0,64 0,57 0,49 1,12 1,98 1,13 2,42 0,38 3,46 2,61 1,19 16,36

Werkzame personen ultimo 1970 en 2007 Employed persons ultimo 1970 and 2007

(mln. personen) 1970 2007 (7,26)

Flevoland (0,17) Utrecht (0,56)

Friesland (0,27)


Groningen (0,24)

Zuid-Holland (1,54)

Drenthe (0,20)

Zeeland (0,46)

Overijssel (0,48)



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12


2007 (7,26) 0,17 0,27 0,24 0,20 0,48 0,88 0,47 1,09 0,16 1,54 1,19 0,56 7,26

Bronmateriaal: CBS Statistisch Zakboek 1971, Regionaal Statistisch Zakboek 1972 en Statline 2008 Bewerking: RE&H Bouweconomie

Grafiek 4.5c Vanaf de jaren zestig verdwijnt het historisch samengaan van industrialisatie en urbanisatie. De economische activiteiten, de werkgelegenheid en dientengevolge de utiliteitsbouw verschuiven naar de dienstensector. Het ruimtelijk beleid van de overheid werd vooral in de jaren zeventig gericht op stimulering van de werkgelegenheid in de perifere provincies, zoals de overplaatsing van de toenmalige PTT naar Groningen en van het CBS en ABP naar Heerlen (ter compensatie van werkgelegenheidsverlies na de mijnsluiting).De kwantitatieve impact van het ruimtelijk spreidingsbeleid is beperkt gebleven, de onderliggende ruimtelijke marktverhoudingen zijn meer bepalend geweest. Tabel 4.a Woningvoorraad, werknemers woningvoorraad (woningen)

bevolking

en

Andere provincies

Nederland

ultimo 1970

Randstad, provincies Z-Holland, NHolland, Utrecht, Flevoland 1,92 mln (49%)

1,99 mln (51%)

ultimo 2007

3,91 mln 7,03 mln 13,12 mln 16,36 mln 3,77 mln 7,26 mln

3,37 mln (48%)

3,66 mln (52%)

Totale bevolking (inwoners)

ultimo 1970

6.09 mln (46%)

7,03 mln (54%)

ultimo 2007

7.63 mln (47%)

8,73 mln (53%)

Werknemers

ultimo 1970

1,93 mln (51%)

1,84 mln (49%)

ultimo 2007

3,46 mln (48%)

3,97 mln (52%)

Bronmateriaal: CBS Statistisch Zakboek 1971, Regionaal Statistisch Zakboek 1972 en Statline 2008

Over de gehele periode 1970-2007 neemt het bevolkingsaandeel van de Randstad (vierprovincie-totaal) licht toe, maar blijft de banengroei achter op de landelijke groei ervan. In overig Nederland zijn de uitbreidingsmogelijkheden ruimer dan in de drie traditionele Randstadprovincies. De achterblijvende groei van de banen verhult echter de concentratie van kantoren en kantoorwerkgelegenheid in de Randstad.

98

Kantorenvoorraad primo 1994 en 2007 Office stock

(in mln m²) 1994

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2007 (44,95) Flevoland (0,78) Utrecht (5,69)

Friesland (0,80)


Groningen (1,11)

Zuid-Holland (12,26)

Drenthe (0,58)

Zeeland (0,40)

Overijssel (2,19)


Gelderland (3,60)

Limburg (1,86)


1994 0,40 0,55 0,80 0,38 1,28 2,22 1,34 3,19 0,24 9,40 7,33 3,76 30,89

2007 (44,95) 0,78 0,80 1,11 0,58 2,19 3,60 1,86 4,91 0,40 12,26 10,76 5,69 44,95

Bronmateriaal: R.L. Bak, Kantorenatlas 1995 en Kantoren in cijfers 2007

Banen in de Financiele en Zakelijke dienstverlening ultimo 1994 en 2007 Employed persons in Finance and Business ultimo 1994 and 2007

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

(x1.000) 1994 2007 (10,03) Utrecht (197,0) Noord-Holland (414,7)

Flevoland (36,4) 500 400 300 200

Friesland (49,3) Groningen (56,4)

100 Zuid-Holland (420,0)

0

Zeeland (23,6)

Drenthe (39,0)

Overijssel (110,2)




1994 2007 (10,03) 11,9 36,4 28,9 49,3 30,1 56,4 18,6 39 46,1 110,2 96,9 190,6 50 103,4 117,1 298,8 14,5 23,6 226,9 420 194,5 414,7 93,4 197 928,90 1.939,40

Bronmateriaal: Statline 2008

Grafiek 4.6a en 4.6b Ultimo 2007 staat 64% van de commerciële kantorenvoorraad in de drie Randstadprovincies. Grafiek 4.6a met de ruimtelijke spreiding van de kantorenvoorraad laat zien dat de concentratietendens zich in de laatste 15 jaar voortzet. Volgens de registratie van Bak (Bak, 1995; 2006) is er in 13 jaar tijd in NoordHolland 3,4 mln., in Zuid-Holland 2,86 mln., in Utrecht 1,93 mln., in NoordBrabant 1,9 mln. en in Gelderland 1,4 mln. vierkante meter verhuurbaar kantooroppervlak bijgekomen. Daarmee wordt de groei van de werkgelegenheid in de Financiële en Zakelijke Dienstverlening gefaciliteerd (zie grafiek 4.6b: Banen in de Financiële en Zakelijke Dienstverlening 1994-2007) In de 4 Randstadprovincies is 55% van de (kantoor)banen geconcentreerd. Noord-Holland (met Amsterdam) nadert Zuid-Holland als grootste werkverschaffer in de Financiële en Zakelijke Dienstverlening. Noord-Brabant is hier naar omvang de derde. Hoe nu verder? De regionale bevolkingsprognoses van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het CBS geven op basis van de te verwachten bevolkingsontwikkeling – in combinatie met de ruimtelijke trends in wonen en werken – een in 2025 te verwachten ruimtelijke spreiding van bevolking en huishoudens. Bij vergelijking met ultimo 2007 wordt per saldo vooral groei verwacht in de Randstad.

99

Totale bevolking en huishoudensprogose 2025 (mln.) bevolking huishoudens

Utrecht Noord-Holland

Flevoland 4,00 3,00 2,00

Friesland Groningen

1,00 Zuid-Holland

0,00

Zeeland

Drenthe

Overijssel

Noord-Brabant

Gelderland Limburg

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Flevoland Friesland Groningen Drenthe Overijssel Gelderland Limburg Noord-Brabant Zeeland Zuid-Holland Noord-Holland Utrecht Totaal

bevolking huishoudens 0,45 0,20 0,64 0,29 0,59 0,29 0,50 0,23 1,14 0,52 1,99 0,93 1,06 0,51 2,44 1,14 0,39 0,18 3,56 1,70 2,81 1,38 1,32 0,63 16,88 7,99

Bronmateriaal: CBS/PBL op Statline

Grafiek 4.7

4.3

Ruimtelijke investeringsallocatie

De periode 1995-2008 kenmerkt zich – ondanks de dip na 2001 – door hoge investeringen in vaste activa. In de jaren 1995-2006 werd in Nederland circa 1.120 miljard euro geïnvesteerd, waarvan bijna 99% toegerekend kan worden aan Regionaal Nederland (totaal van twaalf provincies). Hier worden achtereenvolgens onderscheiden:

Investeringen in woningen Investeringen in utiliteitsgebouwen Investeringen in GWW-werken Investeringen in machines/installaties Overige investeringen

Totaal Investeringen in vaste activa 1995-2006 Bronmateriaal: Bewerking:

€ 340 miljard € 181 miljard € 123 miljard € 171 miljard € 104 miljard € 1.119 miljard

CBS Statline RE&H Bouweconomie

Onder de overige investeringen vallen hoofdzakelijk vervoersmiddelen, computers en software, waarvan hier de regionale toerekening buiten beschouwing blijft. De verdeling van de investeringen over de provincies is in de tabel 4.b steeds met de cijfers van 1 tot 12 gerangschikt naar afnemend aandeel (%). Hierbij rangschikken Zuid-Holland, Noord-Holland, Noord-Brabant en Gelderland zich steeds bij de grootste vier.

100

Tabel 4.b Investeringen, BRP en Arbeidsvolume (%) Investeringen in woningen 1995-2006 (340 mld euro) Investeringen in Ugebouwen 1995-2006 (181 mld euro) Investeringen in GWWwerken 1995-2006 (123 mld euro) Investeringen in machines/ installatiesU-gebouwen 1995-2006 (171 mld euro) Investeringen in vaste activa 1995-2006 (1.119 mld euro)

Z-H

N-H

U

Fl

Fr

Gr

Dr

Ov

Gld

Li

N-B

Zl

20,6 (1) 21,5 (1)

14,7 (3) 16,1 (2)

7,8 (5) 8,5 (5)

4,1 (9) 2,3 (12)

4,3 (8) 3,7 (8)

3,1 (11) 3,5 (9)

3,5 (10) 2,4 (10)

7,1 (6) 5,8 (7)

11,1 (4) 11,6 (4)

5,9 (7) 6,2 (6)

15,3 (2) 15,8 (3)

2,5 (12) 2,4 (11)

27,0 (1)

16,6 (2)

9,1 (5)

1,9 (11)

2,7 (9)

4,4 (8)

2,7 (9)

5,7 (6)

10,1 (4)

4,8 (7)

13,2 (3)

1,8 (12)

24,2 (1)

15,1 (3)

5,9 (6)

1,2 (12)

2,9 (10)

5,5 (8)

2,4 (11)

5,7 (7)

10,1 (4)

8,4 (5)

15,4 (2)

3,1 (9)

22,2 (1)

17,2 (2)

8,5 (5)

3,2 (10)

3,3 (9)

3,6 (8)

2,6 (11)

5,8 (7)

10,4 (4)

6,0 (6)

14,8 (3)

2,3 (12)

Ter vergelijking: Bruto 21,8 17,5 Regionaal (1) (2) 2006 (540 mld euro) Arbeidsvolume 21,1 17,8 2006 (6600 mln (1) (2) arbeidsjaren) Utiliteitsgebouwenvoorraad 21,5 17,4 primo 2006 (1) (2) Opstalwaarde 442 mld (pp 2004) Bronmateriaal: CBS Statline Bewerking: RE&H Bouweconomie

8,6 (5)

1,7 (12)

3,2 (9)

4,7 (8)

2,3 (10)

5,9 (7)

10,1 (4)

6,2 (6)

15,3 (3)

2,1 (11)

8,2 (5)

1,8 (12)

3,5 (8)

3,2 (9)

2,5 (10)

6,6 (6)

11,6 (4)

6,3 (7)

15,3 (3)

2,0 (11)

8,4 (5)

1,9 (12)

3,5 (9)

3,8 (8)

2,4 (10)

6,1 (7)

11,1 (4)

6,2 (6)

15,4 (3)

2,2 (11)

De vier Randstadprovincies (Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland) hebben de volgende aandelen in het regionaal totaal. Investeringen 1995-2006 Woningen Utiliteitsgebouwen GWW-werken Machines/installaties Vaste activa totaal

47% 48% 55% 46% 52%

Ter vergelijking Bruto Regionaal Product 2006 Werkgelegenheid (arbeidsvolume)

51% 49%

De investeringen in woningen, utiliteitsbouw en machines/installaties lopen in de Randstad dus achter op de andere investeringen en op productie, inkomen en werkgelegenheid. Ruimtelijke allocatie Gebouwenvoorraad In de tabel hiervoor is tenslotte de macro-opstalwaarde van de utiliteitsgebouwenvoorraad toegevoegd. Hierbij is de aanname gedaan dat ca 50% van de vervangingswaarde van de opstallen gerelateerd kan worden aan het arbeidsvolume (50% van € 442 mld = € 221 mld = € 34.000 per fulltime equivalent arbeid). De overige 50% is verdeeld naar aandeel van de provincie in het totaal Regionaal Product (excl. extra-territoriaal product). Bij de toerekening zijn de feitelijke investeringen in de periode 1995-2006 volledig toegerekend.

101

Investeringen in vaste activa 1995-2006 100% = 1106 mld (pp 2004)

Flevoland (3,2%) Utrecht (8,5%)

25,0%

Friesland (3,3%)

20,0% 15,0%

Noord-Holland (17,2%)

Groningen (3,6%)

10,0% 5,0%

Zuid-Holland (22,2%)

Drenthe (2,6%)

0,0%

Zeeland (2,3%)

Overijssel (5,8%)

Noord-Brabant (14,8%)

Gelderland (10,4%)

Limburg (6,0%)

Bronmateriaal: CBS Statline Bewerking: RE&H Bouweconomie

Grafiek 4.8 Totale WOZ-waarde niet-woningen 2006 (100% = 385 mld) Flevoland (2,0%) 23,0%

Utrecht (7,8%) Noord-Holland (18,9%)

18,0%

Friesland (3,1%)

13,0%

Groningen (3,0%)

8,0% 3,0%


Drenthe (2,3%)

-2,0%

Zeeland (2,3%)

Overijssel (5,9%)


Gelderland (10,5%) Limburg (6,3%)

Bronmateriaal: CBS Statline Bewerking: RE&H Bouweconomie

Grafiek 4.9 Bij benadering valt de regionale toerekening van de opstalvervangingswaarde samen met die van de WOZ-waarde van de gebouwenvoorraad (niet-woningen). Daarbij dient opgemerkt te worden dat de WOZ-waarden inclusief de bij de opstallen horende grondwaarden zijn. Bovendien wordt de regionale verdeling van de WOZ-waarde van de gebouwenvoorraad beïnvloed door regionale marktverschillen. Tegenover positieve verschillen in Zuidwest staan negatieve verschillen in de overige provincies.

102

4.4

Recapitulatie

In dit hoofdstuk is de ontwikkeling van de woningvoorraad en de regionale spreiding van wonen, werken en vastgoed gedocumenteerd en geanalyseerd. De drie Randstadprovincies omvatten: - 44% van de bevolking, - 47% van de werkgelegenheid (arbeidsvolume), - 50% van de binnenlandse productie, - 53% van de banen in de Financiële en Zakelijke Dienstverlening, - 64% van de commerciële kantorenvoorraad. De onevenwichtige verhoudingen binnen de Randstad en met de rest van Nederland nemen verder toe. Het CBS en het PBL voorzien dat in 2025 weer 46% van de bevolking c.q. huishoudens in de drie Randstadprovincies woont. In de periode 2007-2025 zal dan naar schatting 49% van de 1,6 miljoen nieuw te bouwen woningen hier gebouwd hier gebouwd moeten worden. Daarnaast speelt de bouw van 65.000 nieuwe woningen in Flevoland. Verder concentratie van wonen in de Randstad sluit aan op de concentratie van de dienstensector in de Randstad, in het bijzonder van de Zakelijke en Financiële Dienstverlening. Algehele groei van de Randstad verhoogt echter de problematiek in de meer perifere krimpgebieden. Daar zullen bevolking, regionaal inkomen, werkgelegenheid, investeringen en vastgoedprijzen omlaag gaan. In de komende decennia krimpt de 20-65-bevolking c.q. de beroepsbevolking en groeit alleen de 65+ bevolking. Dit laatste stelt extra eisen aan de woningbouw en de zorgbouw in termen van: Wat, hoe en waar? Marktconforme ruimtelijke allocatie van vastgoed voor wonen, werken en zorg biedt geen garantie voor het bereiken van meer evenwichtige verhoudingen binnen en tussen regio's en voor het verminderen van mobiliteit en ruimtelijke congestie. De in de uitgangssituatie aanwezige spreiding van wonen, werken en vastgoed, in combinatie met ruimtelijke marktimperfecties vraagt om bovenregionale visie en coördinatie, waarin de knelpunten in de Randstad, de perifere krimpproblematiek en de opvangfunctie van het tussengebied in onderlinge samenhang aan de orde zijn.

103

104

5 Sectorale investeringen in utiliteitsbouw 5.1

Investeringsstatistiek bedrijven en overheid

De investeringen in utiliteitsgebouwen, zoals gepresenteerd en geanalyseerd in eerdere hoofdstukken, kunnen gesplitst worden naar gebouwen voor de overheid en gebouwen voor bedrijven. De Nationale Rekeningen 1964 onderscheiden binnen de sector overheid: a. het Rijk, b. de provincies, c. de gemeenten, d. de waterschappen, e. de gemeenschappelijke regelingen, f. het gesubsidieerde onderwijs, g. de overige publiekrechtelijke lichamen. In de huidige investeringsstatistiek is de toespitsing op overheid en onderwijs nog steeds aanwezig. Overheidsbedrijven vallen vanouds niet onder de sector overheid, maar onder de sector bedrijven. De bekendste voorbeelden hiervan zijn de PTT, inmiddels opgegaan in KPN en TNT, en de gemeentelijke nutsbedrijven, zoals de energiebedrijven, die inmiddels geprivatiseerd zijn. Privatisering leidt hier dus niet tot uitbreiding van de sector bedrijven, omdat die daar al toe werden gerekend. Het openbaar vervoer is op dezelfde wijze onderdeel van de sector bedrijven. Wel bij de overheid gerekende bedrijven zijn gemeentewerken, brandweer, GGD, grondbedrijf, openbaar marktbedrijf, rijks- en gemeentelijke musea, exploitatie binnenhavens, openbare bibliotheken e.d. De gebouwen voor de laatstgenoemde bedrijven zijn dus overheidsgebouwen. Bij eventuele privatisering verhuizen deze bedrijven van de overheidssector naar de bedrijvensector en vallen dan onder de commerciële of non-profit dienstverlening. De investeringen van bedrijven in gebouwen omvatten hier alle investeringen van bedrijven, instellingen en huishoudens, voor zover geen overheid of gesubsidieerd onderwijs en voor zover geen investeringen in woningen. Het onderscheid overheid/bedrijven dient niet verward te worden met het onderscheid tussen marktsector en budgetsector (=overheid+zorg). marktsector agrarische sector

industrie & bouw

budgetsector zorg

commerciële diensten

bedrijven sector

non-profit

onderwijs

openbaar bestuur

overheid

Uit het voorgaande is duidelijk dat de grenzen tussen bedrijven en overheid, tussen marktsector en budgetsector en tussen de sectorale gebouwindelingen in de loop van de tijd verschuiven. Statistisch gaat het dan enerzijds om herdefiniëringen van verzameling, meetwijze en toerekeningen. Anderzijds gaat het om verschuivende verhoudingen tussen overheid en markt, waarbij de laatste decennia verdere privatisering en meer algemeen een terugtredende overheid manifest zijn.

105

Investeringsuitgaven vaste activa totaal (%), 1952-2005

%

(excl. woningen)

90% 80% Bedrijven

70% 60% 50% 40% 30% 20%

Overheid

10%

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

1958

1956

1954

1952

0%


- CBS Nationale Rekeningen (diverse jaargangen) - CBS Statline over 1969-2003 en over 1995-2005

Bewerking:


Grafiek 5.1 Investeringsuitgaven vaste activa bedrijven (%), 1952-2005

%

(excl. woningen)

70%

60% Machines cs 50%

40%

Overige vaste activa

30%

20%

Gebouwen

10%

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

1958

1956

1954

1952

0%



Bewerking:


Grafiek 5.2

106

Investeringsuitgaven overheid (%), 1952-2005 (excl. woningen)

%

80%

70% Civiele werken

60%

50%

40% Gebouwen 30%

20% Overige activa 10% Gebouwen (excl. scholen)

Scholen 2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

1958

1956

1954

1952

0%



Bewerking:


Grafiek 5.3

Sinds de jaren vijftig schommelen de investeringsuitgaven van bedrijven globaal tussen 75 en 85% en die van de overheid als complement daarvan tussen 25 en 15% van het totaal. De investeringsuitgaven (grafiek 5.1 en bijlage 5.a) van de overheid zakken in de jaren tachtig weg. Dat is de tijd dat prioriteit wordt gegeven aan reductie van het financieringstekort van de overheid, verlaging van de collectieve lastendruk en vermindering van de staatsschuldquote. Wel gaan de overheidsinvesteringen profiteren van de investeringsuitgaven uit het Fonds Economische Structuurversterking dat hoofdzakelijk wordt gevoed met aardgasinkomsten van de overheid. Na 2000 neemt het aandeel van de overheid weer toe, maar dat wordt voor een belangrijk deel verklaard door het inzakken van de reële investeringsuitgaven van bedrijven. De procentuele verdeling van investeringsuitgaven wordt hier gebaseerd op investeringsreeksen in lopende prijzen. Daarmee blijven de procentuele verschuivingen ten gevolge van veranderende prijsverhoudingen tussen investeringen van de overheid en van bedrijven buiten beschouwing. Bij vergelijking van investeringen in bouwwerken versus investeringen in machines en vervoermiddelen leveren de onderlinge prijsveranderingen een niet meer verwaarloosbaar verschil op. Dit kwam in de hoofdstukken 1 en 3 al aan de orde. In de grafieken 5.2 en 5.3 en in de bijlagen 5.b.en 5.c worden de investeringsuitgaven van bedrijven en overheid verder uitgesplitst. Sinds de jaren zestig is verdeling van de investeringsuitgaven van de bedrijven globaal: 20 à 25% gebouwen, 50 à 55% machines, installaties en computers, 25% overige investeringen in vaste activa met als belangrijkste investeringscategorie de investeringen in externe vervoermiddelen.

107

De verdeling van de investeringsuitgaven van de overheid is globaal: 25 à 30% gebouwen, een verschuivend aandeel van de civiele werken van 70% in de jaren vijftig naar circa 60% omstreeks 1985 en ca 55% rond 2000, een eveneens verschuivend aandeel van 10% overige vaste activa in de jaren vijftig naar 20% aan het eind van de eeuw. Opvallend is dat binnen de investeringen in overheidsgebouwen in de jaren vijftig en zestig de scholen overheersen en dat die later sterk aandeel verliezen. Bij civiele werken en de overige activa worden vanaf de jaren negentig de investeringsuitgaven in relatie met de ICT belangrijk. De grafieken 5.1 t/m 5.3 betreffen de procentuele verdeling van de investeringsuitgaven. Dit omdat het procentuele verloop van de investeringsuitgaven, niet gecorrigeerd is voor relatieve prijsverschuivingen. Zoals hiervoor opgemerkt zijn investeringen in bouwwerken onderhevig aan relatieve prijsstijgingen en investeringen in machines en computers onderhevig aan relatieve prijsdalingen. In reële termen is het aandeel van de investeringen in utiliteitsbouw, zowel voor bedrijven als voor de overheid, dan ook trendmatig aan het stijgen.

5.2

Sectorale investeringen in utiliteitsbouw

Op basis van de Standaard Bedrijfsindeling 1993 splitst het CBS de utiliteitsbouwproductie tegenwoordig uit naar negen sectoren. Deze zijn: 1. Agrarische sector, met inbegrip van tuinbouw en visserij (bijlage 5.g t/m 5.i). 2. Industrie en Bouw, samengesteld uit industrie, delfstoffenwinning en bouwnijverheid, van oudsher aangeduid als ‘Nijverheid’. In het geval dat over de industrie wordt gesproken is het altijd van belang om na te gaan of delfstoffenwinning en bouwen installatiebedrijven wel of niet meegerekend zijn. Voor de goede orde dient opgemerkt te worden dat het onder bouw gaat over gebouwen voor eigen gebruik door bouwen installatiebedrijven en dus niet over de gebouwen die zij produceren voor gebruik door derden (bijlage 5.j t/m 5.l). 3. Vervoer en Communicatie (bijlage 5.p en 5.q). 4. Handel en Horeca (bijlage 5.r en 5.s). 5. Zakelijke Dienstverlening, met inbegrip van financiële dienstverlening (bijlage 5.t en 5.u). ad 3,4 en 5: Voor 1995 werden deze sectoren tezamen gepresenteerd als ‘Commerciële Dienstverlening’, hetzij ‘Handel en verkeer’. In eerste instantie worden bij nadere beschouwing van de sectorale investeringen vanaf 1960 deze drie subsectoren dan ook tezamen genomen (bijlage 5.m t/m 5.o). Daarna volgen bij de uitsplitsing van de utiliteitsbouwproductie de publieke sectoren: 6. Algemeen overheidsbestuur, kortweg Overheid (rijksoverheid, decentrale overheden en publiekrechtelijke instellingen). 7. Onderwijs. 8. Gezondheidszorg. 9. Overige niet-commerciële dienstverlening, een restgroep die zich moeilijk laat completeren, standaardiseren en analyseren. Tot het vergunningenjaar 1994 werd deze groep onder de gezondheidsen welzijnszorg geregistreerd. In bijlage 5.d. wordt de reconstructie van de Utiliteitsbouwproductie 1960-2008 toegelicht. Dit is zoals hierboven aangegeven aangevuld met afzonderlijke

108

grafieken en tabellen voor de Agrarische sector, de Industrie, de Commerciële Dienstverlening en de Budgetsector Totaal (bijlage 5.v) in verdere bijlagen. Grafiek 5.4 hierna is een macro weergave van deze reconstructie: Investeringen in gebouwen en utiliteitsbouwproductie Totale economie, 1960-2014

mln euro

(prijspeil 2004)

20 000

18 000

16 000

Investeringen in gebouwen (NR)

14 000 TNO prognose bouwproductie nov 2005

Utiliteitsbouwproductie (NR)

12 000

10 000

Utiliteitsnieuwbouw (NR)

8 000

EIB prognose (jan 2009)

6 000

Utiliteitsnieuwbouw (voortgangsstatistiek) 4 000

Groot-onderhoud/ Verbouw (NR)

2 000

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0


- VROM Coordinatie bouwbeleid; De trend in de bouwproductie, 1983 - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid - CBS Statline - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen - cijfers vanaf 2009 zijn gebaseerd op EIB-prognose januari 2009 - TNO Bouwprognoses 2005-2010

Bewerking:

TU Delft - RE&H Bouweconomie (update 2009)

Grafiek 5.4 De bovenste lijn geeft de Investeringen in utiliteitsbouw volgens de Nationale Rekeningenregistratie (NR) weer.

109

De lijn Utiliteitsbouwproductie (NR) is vanaf 1992 gebaseerd op de EIBbewerking van de NR-cijfers. Het verschil tussen Investeringen en Bouwproductie bestaat hoofdzakelijk uit de Overige Toegevoegde Waarde (door architecten, adviseurs, ontwikkelaars, makelaars, notarissen e.d.) en de BTW op bouwproductie. Het EIB splitst de utiliteitsbouwproductie in Nieuwbouw en Groot onderhoud/ Verbouw. Het verschil tussen Utiliteitsnieuwbouw (NR) en Utiliteitsnieuwbouw (voortgangsstatistiek) bestaat uit een bijschatting voor de in de CBS-bouwvergunningregistratie ontbrekende en te laag geprijsde werken. Deze terugval van de Investeringen in utiliteitsbouw(NR) – zoals opgenomen in grafiek 5.4 – is sterker dan de terugval volgens de Verwachtingen van het EIB. Het betrekkelijk optimisme in januari 2009 is inmiddels achterhaald. In grafiek 5.5 zijn de Investeringen in utiliteitsbouw per sector (vijfjaarsgemiddelden, prijspeil 2004) opgenomen (let op de verticale schaalverschillen). Dit is het eindresultaat van de reconstructie 1960-2008, zoals toegelicht in bijlage 5.d. In de hiernavolgende paragrafen worden de in de grafiek onderscheiden sectoren agrarisch, industrie & bouw, commerciële dienstverlening, gezondheidszorg, onderwijs, overheid en overige dienstverlening verder uitgesplitst en geanalyseerd. Als eerste bevinding kan over de verschillende sectoren het volgende opgemerkt worden. Gelet op de investeringen in utiliteitsbouw zijn de agrarische sector en de industrie krimpsectoren geworden. De agrarische sector stagneert door de opeenvolgende epidemische dierziekten. De moderne glastuinbouw groeit en investeert in energiebesparing, recycling, technologieverbeteringen en ecologisch vriendelijke productie. De industrie investeert vooral in de voedingsmiddelensector en in de chemische sector, hoewel deze laatste sector gebouwextensief is. Andere delen van de industrie krimpen in Nederland. Nieuwe investeringen horen bij de combinatie van nieuwe industriële technologie, geïncorporeerde ICT-investeringen en meer duurzame productieverhoudingen. De sector commerciële diensten is heden ten dage goed voor bijna de helft van de investeringen in utiliteitsbouw. Rond 2000 zijn de investeringen in utiliteitsbouw het viervoudige van die in de jaren zestig. De commerciële diensten omvatten hier: handel en horeca vervoer en communicatie financiële en zakelijke dienstverlening In het algemeen overheerst hier het beeld van een groeiende productie en distributie in relatie met ICT en logistiek. De commerciële dienstverlening kent na 2001 wel de sterkste teruggang van de investeringen in utiliteitsbouw. Het betreft vooral de kantoorontwikkeling. De budgetsector omvat: gezondheidsen welzijnszorg onderwijs overheid overige niet-commerciële diensten Gezondheids- en welzijnszorg is ook in termen van investeringen in utiliteitsbouw een groeiende sector. Dit staat vooral in relatie met de vergrijzing van de Nederlandse bevolking en de dientengevolge toenemende behoefte aan

110

voorzieningen. Onderwijs herwint zijn investeringsprioriteit nu er weer hogere eisen aan kennis, opleiding en vorming worden gesteld. De overheid en de verdere non-profit kent geen investeringsgroei bij gebouwen in verband met inkrimping van taken en banen. Investeringen in gebouwen per sector, 1960-2007 (vijfjaarsgemiddelden, prijspeil 2004)

Totaal 7 sectoren

m ln euro

2 500 2 000

000 000 000 000 000 000 0

1 500 1 000 500

Industrie

m ln euro

9 8 7 6 5 4 3

3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000

2007

2002

1996

1990

1984

1978

Commerciële diensten

mln euro

4 000

1972

1966

1960

2007

2002

1996

1990

1984

1978

1972

1966

0 1960

000 000 000 000 000 000 000

2007

2002

1996

1984

1978

1990

1996

2002

2007

1996

2002

2007

1990

2007

Overheid

Overige non-profit

mln euro

1 200

1984

0 1978

0

1972

500

1960

500

2002

1 000

1996

1 000

1990

1 500

1984

1 500

1978

2 000

1972

2 000

1966

2 500

1960

Onderwijs

mln euro

2 500

m ln euro

1972

1960

2007

2002

1996

1990

1984

1978

1972

Gezondheids- en welzijnszorg

1966

m ln euro

1966

1960

0

1966

2 000 1 000 0

500

1 600 1 400

1 000

1 200

800

1 000

600

800 600

400

400

200

200

Bronmateriaal:

- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Statline - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

Bewerking:

TU Delft - RE&H bouweconomie

Grafiek 5.5

111

1990

1984

1978

1972

1966

2007

2002

1996

1990

1984

1978

1972

1966

0 1960

0

1960

12 10 8 6 4 2

Agrarisch

mln euro

18 000 16 000 14 000

Het investeringsverloop voor de zeven sectoren tezamen is bij de deelsectoren niet terug te vinden. Dit vraagt om nadere analyse per sector en verdere uitsplitsing van de sectoren. In de eerstvolgende stap wordt voor elke sector bekeken, wat de achterliggende ontwikkeling van productievolume en arbeidsvolume was, omdat dat de belangrijkste verklarende factoren voor de benodigde huisvestingscapaciteit van de sector zijn. In dit hoofdstuk staat hierna de periode 1987-2005 centraal. Dit is de periode met de meest uitgebreide statistiek. In grafiek 5.6 is het sectoraal uiteenlopende verloop van Toegevoegde Waarde (Eindproduct - Toelevering) en Arbeidsvolume vanaf 1987 in beeld gebracht. In de marktsector groeit de productie (op toegevoegde waardebasis) sterker dan het arbeidsvolume en stijgt de macroarbeidsproductiviteit gedurig. In de Agrarische Sector, de Industrie en bij de Overheid (Algemeen Bestuur) neemt het arbeidsvolume zelfs af. De Gezondheidszorg en het Onderwijs onderscheiden zich door een lichte macroproductiviteitsdaling. Voor die sectoren dient de uitbreidingscomponent op basis van Toegevoegde Waardegroei gecontroleerd te worden op hogere werkgelegenheidsgroei. Traditioneel kent de dienstensector een hoog aandeel van de arbeid. Op het andere uiterste is in de industrie de vervanging van arbeid door machines juist een drijvende kracht achter een primair op verhoging van de arbeidsproductiviteit gerichte technologische vernieuwing. Voor de industrie, maar ook elders in de economie, zal het aandeel van de factor arbeid in de sectoroutput en het sectorinkomen echter afnemen naarmate de arbeidsproductiviteit toeneemt. Bij het koppelen van de groei van de gebouwenvoorraad aan de groei van het BBP wordt dus impliciet voorzien in het onderdak brengen van een bijkomende groei van het arbeidsvolume. Voor kantoren is de werkgelegenheidsgroei zeer bepalend voor de ruimtebehoefte. Voor de industrie en de distributie is de ruimte voor de fysieke productie en het productieproces eerder bepalend. Andere sectoren zitten daartussen. Vervolgens wordt met grafiek 5.7 de complementariteit tussen investeringen in utiliteitsbouw en investeringen in vaste activa totaal verkend. De algemene conclusie moet hier zijn dat er amper sprake is van een vaste verhouding tussen investeringen totaal en investeringen in utiliteitsbouw. Prognose van de investeringen in utiliteitsbouw op basis van de te verwachten totale investeringen in vaste activa biedt dan ook weinig houvast. Voor de periode 1987-2007 wordt voor elk van de hier onderscheiden sectoren een uitbreidingscomponent geconstrueerd. Aangezien met vijfjaarsgemiddelden wordt gewerkt blijft de bepaling van de uitbreidingscomponent beperkt tot de periode 1989-2005.

112

Toegevoegde Waarde en Arbeidsvolume per sector, 1987-2007 (1987 = 100)

Totaal 7 sectoren

Agrarisch

200

200

180

180

169

160

160

120

Toegevoegde Waarde

100

Arbeidsvolume

120

150 140 130 120 110 100 90 80 70 60

Overheid

2005

2003

2001

1999

2007

2005

2003

2001

1999

1997

2007

2005

2003

2001

Overige non-profit

180

180

160

160 Toegevoegde Waarde

159

140

127

100

90

120

Toegevoegde Waarde

100

Arbeidsvolume

Arbeidsvolume

80

1999

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

60

1997

80

97

Toegevoegde Waarde 1995

Toegevoegde Waarde

119

Arbeidsvolume

1993

156

1991

Arbeidsvolume

140

1989

168

1987

180

120

1995

1993

1991

1989

Onderwijs

200

140

1997

162

Arbeidsvolume


100

211

Toegevoegde W aarde

1987

2005

2003

2001

1999

2007

94

1997

1995

1993

1991

1989

220 200 180 160 140 120 100 80 60

141

Arbeidsvolume

120

1995


Toegevoegde Waarde

1987

1993

1991

Industrie

160

84

Arbeidsvolume 1987

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

60 1987

80

60

2007

100

80

220 200 180 160 140 120 100 80 60

156

Toegevoegde Waarde

140

130

1989

140

142

80

Bronmateriaal:

- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Statline

Bewerking:


Grafiek 5.6

113

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

60 1987

60

Investeringen in gebouwen en vaste activa per sector, 1987-2007 (prijspeil 2004)


2007

2005

2003

2001

1999

1997

2007

2005

2003

1999

2001

In gebouwen

Onderwijs

mln euro

5 000

1995

1993

1991

In vaste activa

1997

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

In gebouwen

000 000 000 000 000 000 000 000 0

1993

40 35 30 25 20 15 10 5

In vaste activa

m ln euro


mln euro

1989

000 000 000 000 000 000 000 000 000 0

In gebouwen

1991

Industrie

In vaste activa

1989

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

In gebouwen

000 500 000 500 000 500 000 500 0 1987

In vaste activa

m ln euro

3 500 3 000

4 000

2 500

In vaste activa 3 000

2 000

2 000

1 500 1 000

In gebouwen

1 000

In vaste activa

In gebouwen

500

- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Statline

Bewerking:


114

2005

2007

2005

2007

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989


Bronmateriaal:

Grafiek 5.7

2003

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

0

2003

In gebouwen

2 000

2001

4 000

1999

6 000

1997

8 000

Investeringen in vaste activa

1995

In vaste activa

500 000 500 000 500 000 500 000 500 0 1991

12 000

1989

4 4 3 3 2 2 1 1

14 000 10 000

Overige non-profit

mln euro

1993

Overheid

m ln euro

1987

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

0 1987

0

1987

18 16 14 12 10 8 6 4 2

4 3 3 2 2 1 1

1987

000 000 000 000 000 000 000 000 000 0 1987

90 80 70 60 50 40 30 20 10

Agrarisch

mln euro

1995

Totaal 7 sectoren

m ln euro

Uitbreidingscomponent Investeringen in gebouwen per sector, 1960-2007 (vijfjaarsgemiddelde, prijspeil 2004)

Totaal 7 sectoren

m ln euro 000 000 000 000 000 000 000 000 000 0

2 500 2 000 Investeringen

1 000


2004

2000

1996

1988

1984

1992

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

Uitbreidingscomponent 1989-2005

Onderwijs

mln euro

2 500

1980

1976

1972

1968

1964

Investeringen

1964

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

000 000 000 000 000 000 000 000 000 0 1960

9 8 7 6 5 4 3 2 1


1960


mln euro

Investeringen

m ln euro

- 500

1960

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

Industrie

000 500 000 500 000 500 000 500 0

2 500 2 000

500

1996

2000

2004

1996

2000

2004

1992

1988

1984

1972

1968

1964

1960 1960

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

1960

0


Bronmateriaal:

- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Statline - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

Bewerking:


1992

200

1988


400

Investeringen

1972

800

600 400 200 000 800 600 400 200 0

1968

1 1 1 1

Investeringen

600

Overige non-profit

mln euro

1 200 1 000

- 500

1984

Overheid

m ln euro


0 2004

2000

1996

1992

1984

1980

1976

1972

1968

1964

1960

0

1988


1980

1 000

500

1980

1 000

Investeringen

1976

1 500

1976

Investeringen

1 500

1964

2 000

- 200


500 0

m ln euro 4 3 3 2 2 1 1

Investeringen

1 500

Uitbreidingscomponent (//?TW) 1989-2005

1960

18 16 14 12 10 8 6 4 2

Agrarisch

mln euro

Grafiek 5.8 In grafiek 5.8 zijn per sector de uitbreidingscomponenten in de perioden 19892005 toegevoegd. Dit gebeurt door in het jaar waarin de absolute toegevoegde waarde groei binnen die periode maximaal is, alle sectorale investeringen in utiliteitsbouw aan te merken als uitbreidingsinvesteringen. Voor de overige jaren wordt geïnterpoleerd op basis van de Toegevoegde Waardeverhouding. Alle waarden zijn vijfjaarsgemiddelden. De jaren met maximale groei zijn: voor de Agrarische sector 1990 (+5,4%) voor de Industrie 1998 (+2,4%)

115

voor de Commerciële Dienstverlening voor de Budgetsector voor de Totale Economie

1998 (+6,0%) 2001 (+4,4%) 1998 (+4,0%)

De overige investeringen in utiliteitsbouw worden aangemerkt als vernieuwingscomponent. Dit levert als totaalbeeld voor de periode 1989-2005 op: Tabel 5.a Investeringen in gebouwen 1989-2005 (prijspeil 2004) Sectoren

Totaal Investeringen

Uitbreidingscomponent (// ∆ BrTW)

Vernieuwingscomponent

U / V verhouding

Agrarisch

23 724

12 784

10 940

54% / 46%

Industrie

43 085

25 807

17 278

60% / 40% 62% / 38%

Commerciële Dienstverlening

113 779

70 729

43 050

Totaal Marktsector

180 587

109 320

71 268

61% / 39%

Gezondheidszorg

24 323

17 212

7 112

71% / 29%

Onderwijs

17 340

7 340

10 000

42% / 58%

Overheid

15 280

5 826

9 454

38% / 62%

Overig

21 205

7 622

13 583

36% / 64%

Totaal Budgetsector

78 148

44 185

40 149

57% / 51%

Totaal Sectoren 258 735 153 505 111 417 59% / 43% Noot: Som subsectoren Budgetsector (37.999) wijkt af van uitbreidingscomponent totaal Budgetsector (44.185)

Anderszins is het Totaal Investeringen opgesplitst in Nieuwbouw en Verbouw/ Grootonderhoud. In de bouwstatistiek valt op dat utiliteitsnieuwbouw veel conjunctuurgevoeliger is dan Verbouw/Grootonderhoud. In grafiek 5.9 zijn op basis van de reconstructie 1960-2008 de aandelen van de Nieuwbouw en van Verbouw/Grootonderhoud in het jaartotaal in beeld gebracht. Bij de grafiek past enig voorbehoud, vanwege de schattingsonzekerheid rond Verbouw/ Grootonderhoud. Het aandeel van Verbouw/Grootonderhoud kwam op een maximum omstreeks 2004. Verbouw/Grootonderhoud groeit trendmatig met de omvang van de totale gebouwenvoorraad. In tijden van economische teruggang biedt het ook een alternatief voor vervangende nieuwbouw. Naar sector bezien tekenen de hoogste aandelen zich af in de budgetsectoren en blijven de marktsectoren achter. Hierna volgen nadere uitwerkingen per sector, te beginnen met de Agrarische sector.

116

Aandeel Nieuwbouw en Verbouw/Grootonderhoud, 1960-2008 in utiliteitsbouwproductie per sector Totaal 7 sectoren

100%

Agrarisch

100%

80%

Nieuwbouw

80%

Nieuwbouw

60%

60%

40%

40% Verbouw & Grootonderhoud

20%

Verbouw & Grootonderhoud

20%

0%

Industrie

Commerciele Dienstverlening

100%

Nieuwbouw

80%

2008

jaren

jaren

100%

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

1960

2008

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

1960

0%

80% Nieuwbouw

60%

60%

40%


20%


20%

Gezondheidszorg

Onderwijs

100%

Nieuwbouw

80%

Nieuwbouw

80%

60%

2008

jaren

jaren

100%

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1960

2008

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

1960

1964

0%

0%

60%

40%


20%


20%

0%

Overheid

100% 80%

2008

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

jaren

Overig

100% 80%

Nieuwbouw

60%

Nieuwbouw

60%


40%


20%

1968

jaren

1964

1960

2008

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

1960

0%

20%

jaren

Bronmateriaal: CBS/EIB/VROM

2008

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

1960

2008

2004

2000

1996

1992

1988

1984

1980

1976

1972

1968

1964

0% 1960

0%

jaren

Bewerking: RE&H Bouweconomie

Grafiek 5.9

117

5.3

Agrarische sector

In de agrarische sector (landbouw, veeteelt, tuinbouw, bosbouw en visserij) bieden gebouwen onderdak aan de veestapel en zijn opslag- en productieplaatsen voor voer, oogst, kap, vangst en machines. In de jaren zestig van de vorige eeuw staat de rationalisatie van de landbouw al voorop. In 1969 omvat de totale werkgelegenheid in de landbouw, bosbouw en visserij nog 333.000 arbeidsjaren. Dit loopt gestaag terug naar 210.500 in 2005. Tegenover de afnemende werkgelegenheid staan de groeiende investeringen in vaste activa en meer in het bijzonder de groeiende investeringen in gebouwen en machines. De agrarische sector is in de jaren vijftig nog kleinschalig opgezet, nog arbeidsintensief en de gemiddelde objectgrootte is nog laag. De omslag naar grootschalige groei, meer investeringen en minder arbeid zet in de jaren zestig volop door. Dit alles bereikt zijn climax in de jaren zeventig als de investeringen op basis van de Wet Investeringsrekening (WIR) sterk gestimuleerd worden en pieken voordat deze regeling, wegens groot succes, eind jaren zeventig weer wordt afgeschaft. De schaalvergroting beperkt zich niet tot het melkveebedrijf. Runderen, varkens en pluimvee bieden de subrenderende bedrijven nieuwe mogelijkheden om op grote schaal slachtvee te gaan houden. De bouwproductie voor de agrarische sector zakte aan het begin van de jaren tachtig in en herstelde zich daarna gedeeltelijk. Vanaf de tweede helft van de jaren negentig stabiliseert deze zich op een niveau dat een kwart beneden de top in 1990 ligt. Investeringen in gebouwen en uitbreidingscomponent Agrarische sector, 1960-2005 mln euro

Vijfjaarsgemiddelde 1960-2007 (prijspeil 2004)

2 500

2 000 Investeringen in gebouwen (vijfjaarsgemiddelde)

1 500

1 000 Feitelijke uitbreiding t.b.v. glastuinbouw

500

Uitbreidingscomponent i.r.t. veehouderij + glastuinbouw

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

- 500

1960

0

-1 000

-1 500

jaren

Bronmateriaal:

- VROM Coordinatie bouwbeleid; De trend in de bouwproductie, 1983 - CBS Nationale Rekeningen - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid - CBS Statline - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

Bewerking:


Grafiek 5.10

118

Tabel 5.b: Grootte veestapel per soort vee (medio jaar), 1985-2005 (enkele jaren) 1985

1990

1995

2000

2005

2005/1985

5.247.651

4.926.023

4.654.195

4.070.240

3.798.804

0,72

12.382.605

13.915.048

14.397.463

13.117.817

11.311.558

0,91

826.502

1.763.191

1.750.238

1.486.459

1.654.755

2,00

Pluimvee 91.444.275 95.451.720 91.860.723 Paarden / 62.075 69.592 100.004 pony’s Bron: CBS Statline / bewerking RE&H Bouweconomie

106.813.208

95.465.083

1,04

118.244

133.321

2,15

Rundvee Varkens Schapen geiten

/

Vanaf 1985 neemt de rundveestapel gestaag af. De groei van de varkensstapel zet nog door tot 1995, maar deze gaat dan ook afnemen. De laatste van de grote drie, de pluimveestapel, groeit nog door tot 2000 om daarna te dalen. De afname van de veestapel wordt versterkt door de opeenvolgende crisissen die vanaf 1997 de veeteeltsector treffen. Tussen 2000 en 2005 krimpt de totale veestapel (met uitzondering van de kwantitatief ondergeschikte categorieën schapen, geiten, paarden en pony’s). Vanuit de ontwikkeling van de veestapel gezien is de uitbreidingscomponent dus op nul terechtgekomen. In de bouwstatistiek wordt de bouwactiviteit voor de agrarische sector traditioneel onderscheiden naar boerderijen en overige gebouwen. In de jaren zestig en zeventig bestond de agrarische utiliteitsbouw voor circa tweederde uit boerderijenbouw. De boerderijenbouw omvatte dan wel alle bedrijfsgebouwen voor akkerbouw en veeteelt, woonhuisgedeelte niet meegerekend. Het begrip boerderij krijgt in de loop der tijd een geheel andere invulling, er komen steeds meer functiespecifieke gebouwen. Zo ging het rond de top van de agrarische utiliteitsbouw aan het eind van de jaren zeventig vooral om zogenaamde ligboxstallen voor melkveebedrijven en grote stallen voor mestvarkens en pluimvee. Bij de overige agrarische gebouwen gaat het vooral om kassen. In de actuele bouwstatistiek wordt primair onderscheid gemaakt tussen stallen en schuren (voorheen onder boerderijenbouw) en kassen. De investeringen in de agrarische gebouwenvoorraad werden hiervoor gerelateerd aan de toegevoegde waardeontwikkeling van de sector (grafiek 5.8). Bezwaar van deze analyse is echter dat er geen onderscheid wordt gemaakt naar subsectoren met veel kassen of stallen en subsectoren met weinig gebouwen, zoals de akkerbouw. In grafiek 5.10 is de toegevoegde waarde herberekend door de akkerbouw en de visserij opzij te zetten. Dan blijven de veeteelt en de glastuinbouw over. Aan de mutaties in deze herberekende toegevoegde waarde wordt de uitbreidingscomponent aangepast. Dan valt de uitbreidingscomponent na 1995 volledig weg. Dit bevestigt de conclusie, zoals hiervoor geconstateerd, dat de veeteelt niet meer groeit. Voor de glastuinbouw kan beschikt worden over areaalcijfers. Ondanks hoge investeringen neemt het glasareaal niet meer toe. Alle investeringen in nieuwbouw zijn gericht op geavanceerde vervanging en afstoting van het technologisch-economisch verouderde areaal. De toegevoegde vierkante meters zijn vertaald in investeringscijfers en als ‘feitelijke uitbreiding ten behoeve van glastuinbouw’ in de figuur gebracht. Na de eerste veeteeltcrisis in 1997 manifesteert zich een trendval, waarbij vooralsnog onduidelijk is wat het nieuwe trendniveau wordt.

119

Nu in de agrarische sector de vernieuwing voorop staat, komt de vraag op hoe vervanging en vernieuwing verder gestalte gaan krijgen. Tot ver in de jaren negentig waren de investeringen sterk gericht op schaalvergroting in de intensieve veehouderij. De eerste kentering was de inkrimping van de varkenssector ten gevolge van de varkenspest. Vanaf 2000 doet zich productiedaling voor ten gevolge van dierziekten. De agrarische sector bevindt zich thans in een toenemend spanningsveld tussen lagere prijzen om de markten exportpositie te behouden en hogere kwaliteitseisen. Deze hogere kwaliteitseisen slaan op voedselveiligheid, ecologisering, milieu, diervriendelijkheid e.d. en brengen juist hogere kosten met zich mee. Bij verder toenemende concurrentie op Europese en wereldschaal zal het onrendabele deel van de agrarische sector snel groeien. Alternatieve bedrijfsactiviteiten, in bijvoorbeeld de recreatiesector, bieden daar slechts beperkt tegenwicht voor handhaving van de productie. De agrarische productie is sterk afhankelijk van de aan export verbonden afzetmogelijkheden (€11,5 miljard in 2004). Het behoud van een internationale concurrentiepositie vraagt om arbeidsbesparing, ontlasting van het milieu en energiebesparing. Agrarische nieuwbouw is bedoeld om deze innovaties te faciliteren. Meest spectaculair zijn de ontwikkelingen in de glastuinbouw in combinatie met voorwaartse en achterwaartse warmtekrachtkoppeling. Een belangrijke investeringsactiviteit is de Greenport-ontwikkeling: grote tuinbouwlocaties in Zuid-Holland (Westland/Oostland), Aalsmeer, Venlo, Bollenstreek en Boskoop. De hier geplande 3.000 ha komt bovenop de 10.000 ha totaal, maar zal elders glastuinbouw verdringen. De laatste jaren werd jaarlijks circa 400 ha in aanbouw genomen (EIB, 2006), die zoals hiervoor aangegeven voor de vervanging is. De trend van de totale investeringen in agrarische gebouwen is licht opgaand. Na aftrek van de Toegevoegde Waardegelieerde uitbreidingscomponent resteert een hoge vernieuwingscomponent.

5.4

Industrie

Na een forse inzinking in de jaren tachtig piekt de bouwproductie voor de industrie in 1990 weer opnieuw. De opleving in de tweede helft van de jaren negentig kan uiteindelijk niet voorkomen dat de bouwproductie voor de industrie in 2005 op een dieptepunt komt (zie ook bijlage 5.j). Naar arbeidsvolume krimpt de industrie. Tot 1991 nemen de investeringen in utiliteitsbouw voor de industrie toe, daarna volgt een trendmatige daling. De opleving na 2005 is van korte duur. Na het wegvallen van de groei van de industriële productie aan het begin van de jaren tachtig herstelde de industriële productie zich in het vervolg van de jaren tachtig. De jaren negentig beginnen met terugval en eindigen met opleving. Na 2000 zakt de groei weer in. De uitbreidingscomponent in grafiek 5.8 hiervoor is bepaald door in 1998 alle investeringen in utiliteitsbouw aan te merken als uitbreiding. Het macro beeld van de industrie verhult dat er binnen de sector drastische verschuivingen optreden met deelsectoren die groeien en deelsectoren die krimpen. Dit betekent op zijn beurt dat de kapitaalgoederenvoorraad en – als onderdeel daarvan – de voorraad bedrijfsruimten, naar samenstelling wijzigt en investeringen daarop afgestemd worden.

120

Kapitaalgoederenvoorraad industrie Tot 2000 publiceerde het CBS cijfers over de Kapitaal Goederen Voorraad van de Industrie en Delfstoffenwinning. Hierin komen afzonderlijke cijfers over Bedrijfsruimten voor. Op 1 januari 2000 waren de kapitaalgoederenvoorraad en de deelvoorraad bedrijfsruimte als volgt over 13 deelsectoren van de industrie verdeeld (zie tabel 5.c). Het betreft hier de industrie in enge zin, dat wil zeggen zonder mederekening van delfstoffenwinning en bouwnijverheid. Tabel 5.c: Voorraad kapitaalgoederen en bedrijfsruimten 2000 Industriële sector

Voedings- en genotmiddelenindustrie Textiel- en lederindustrie Paperindustrie Uitgeverijen en drukkerijen Aardolie-industrie Chemische industrie Rubber- en kunststofindustrie Basismetaalindustrie Metaalproductenindustrie Machine-industrie Elektrotechnische industrie Transportmiddelenindustrie Overige industrie Totale industrie Bronmateriaal: CBS, Statistisch bulletin, diverse jaren CBS Statline CBS, Statistisch jaarboek 2002

Kapitaalgoederenvoorraad (2000) [mnl euro, prijspeil 2004] 45 213 5 250 9 580 13 906 17 077 46 768 8 897 14 533 16 560 10 065 15 819 10 624 20 073 234 365

Voorraad bedrijfsruimten (2000) [mnl euro, prijspeil 2004] 15 935 2 072 2 797 5 760 1 468 9 736 2 492 3 867 6 422 4 355 7 167 3 969 6 966 73 007

Aandeel bedrijfsruimten (2000) [perunage] 0,35 0,39 0,29 0,41 0,09 0,21 0,28 0,27 0,39 0,43 0,45 0,37 0,35 0,31

Het aandeel van de deelvoorraad bedrijfsruimten bedraagt gemiddeld 31%, met als belangrijkste uitschieter de aardolie-industrie. Daar bedraagt het aandeel slechts 9%. Zoals eerder toegelicht in hoofdstuk 2 is het aandeel van gebouwen in de investeringen in vaste activa veel lager dan het aandeel op voorraadniveau. Dit wordt verklaard doordat gebouwen/bedrijfsruimten langer in de voorraad zitten dan machines, transportmiddelen en computers. De toegevoegde waarde is als volgt over deelsectoren verdeeld: Tabel 5.d: Toegevoegde waarde Industrie Industriële deelsector

Voedings- en genotmiddelenindustrie Textiel- en lederindustrie Paperindustrie Uitgeverijen en drukkerijen Aardolie-industrie Chemische basisproductenindustrie Chemische eindproductenindustrie Rubber- en kunststofindustrie Basismetaalindustrie Metaalproductenindustrie Machine-industrie Elektrotechnische industrie Transportmiddelenindustrie Overige industrie Totale industrie Bronmateriaal: CBS Statline

Bruto Toegevoegde Waarde 2000 Δ1995-2000 [mnl euro, [%] prijspeil 2004] 11 491 4,4 1 351 8,6 1 584 16,4 6 409 13,1 2 201 -25,9 5 390 22,4 2 604 10,0 1 875 18,0 1 871 11,6 5 158 13,0 5 482 30,6 5 464 46,5 3 210 40,6 8 039 19,1 62 121 17,1

121

Δ2000-2005 [%]

Δ2000-2007 [%]

6,9 -18,4 10,1 -11,0 24,7 41,5 16,1 6,5 15,0 3,9 7,1 -25,0 2,9 -2,7 4,2

10,7 -12,1 8,6 -8,6 36,1 54,2 17,6 12,9 18,6 7,6 23,0 -17,3 11,0 1,0 10,4

De gebouwenvoorraad van de industrie is divers naar subsector, type en regio. Zoals bovenstaande cijfers laten zien varieert de groei in de periode 1995-2000 van -26% tot +46% en is gemiddeld 18%. In de periode 2000-2007 is de groei 10% en zijn de variaties eveneens extreem. Door die grote groeiverschillen is het ondenkbaar dat de uitbreiding in de periode 2000-2005 ook richting 0 gaat. De subsectoren met hoge groei oefenen een ruimtevraag uit, die slechts in beperkte mate opgelost kan worden door uitruil van huisvestingcapaciteit met subsectoren die krimpen. Dit leidt binnen deze studie tot een grotere uitbreidingscomponent dan theoretisch denkbaar is. Voorraadoverschotten en voorraadtekorten kunnen niet perfect uitgewisseld worden omdat er naar tijd, regio, functie, type en eigendomspositie aanzienlijk fricties tussen voorraadvraag en voorraadaanbod zijn. De kapitaal- en gebouwproductiviteit 2000 en verandering in de periode 19952000 is als volgt: Tabel 5.e: Kapitaal- en gebouwproductiviteit Industriële deelsector

Voedings- en genotmiddelenindustrie Textiel- en lederindustrie Paperindustrie Uitgeverijen en drukkerijen Aardolie-industrie Chemische industrie Rubber- en kunststofindustrie Metaalindustrie Machine-industrie Elektrotechnische industrie Transportmiddelenindustrie Overige industrie Totale industrie Bronmateriaal: CBS, Statistisch bulletin, diverse jaren CBS Statline CBS, Statistisch jaarboek 2002

Kapitaalproductiviteit BrTW (2000) / KGV (2000) 0,25 0,26 0,16 0,46 0,13 0,17 0,21 0,23 0,54 0,34 0,30 0,40 0,26

Gebouwproductiviteit BrTW (2000) / Voorraad bedrijfsruimten (2000) 0,73 0,66 0,57 1,13 1,52 0,83 0,76 0,69 1,28 0,77 0,82 1,17 0,86

ΔBrTW (1995-2000) / ΔKGV (19952000) /

ΔBrTW (19952000) / Δ Voorraad bedrijfsruimten (1995-2000) /

0,11 1,00 0,10 0,19 -0,26 0,27 0,22 -0,09 0,76 1,19 1,40 0,28 0,28

0,24 -0,99 0,30 0,45 -1,97 1,51 0,88 -0,54 2,26 4,07 5,06 0,82 0,85

Voor de totale industrie lopen de gemiddelde en marginale kapitaalproductiviteit in de periode 1995-2000 weinig uiteen. Hetzelfde geldt voor de gemiddelde en marginale gebouwenproductiviteit. In de twee laatste kolommen in tabel 5.e met de marginale kapitaal- en gebouwenproductiviteit duiken negatieve scores op waar krimp en groei contrair zijn. De hiervoor toegelichte hoge uitbreidingscomponent leidt ertoe dat de residuele vernieuwingscomponent laag uitvalt voor de Industrie. De trend van de totale investeringen in utiliteitsbouw is in de periode 1995-2008 min of meer horizontaal met een tendens naar lichtdalend (grafiek 5.8 hiervoor).

5.5

Commerciële Dienstverlening

Tegenover een neerwaartse trend van de agrarische en industriële utiliteitsbouw staat een opwaartse trend van de bouwproductie voor de commerciële dienstverlening. Ook hier een cyclisch patroon met forse toenames in de jaren 1984-1990 en in de jaren 1995-2001 (zie grafiek in bijlage 5.m). Na 2001 zakt deze bouwproductie weer terug naar het niveau van de daljaren 1994 en 1995. Een vergelijkbare terugval ontbreekt bij het totaal investeringen in activa. Vanaf 1994 groeien de investeringen en vaste activa sneller aan dan de investeringen

122

in utiliteitsbouw (zie grafiek 5.7 hiervoor). Vanaf 2000 dalen de investeringen in vaste activa en herstellen zich in 2004. De investeringen in utiliteitsbouw vallen iets later terug, maar blijven dalen. Bij dit laatste speelt mee dat er veel commerciële projectontwikkeling voor de vrije markt meeloopt, waarmee in latere jaren een grote leegstand van met name kantoren is ontstaan. Grafiek 5.11 herhaalt de uitbreidingscomponent (// ∆toegevoegde waarde) die in 1998 gelijk gesteld is aan het totale investeringsvolume gebouwen. Investeringen in gebouwen en uitbreidingscomponent Commerciële dienstverlening, 1960-2007 mln euro

Vijfjaarsgemiddelde 1960-2007 (prijspeil 2004)

10 000

8 000

6 000 Investeringen in gebouwen (vijfjaarsgemiddelde)

4 000 Uitbreidingscomponent

2 000

(// groei toegevoegde waarde) (// groei arbeidsvolume)

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0

-2 000

-4 000

-6 000



Bewerking:


Grafiek 5.11

Toegevoegd is een uitbreidingscomponent die gebaseerd wordt op de aangroei van het arbeidsvolume. In de dienstensector en anderszins in de kantorensector is de omvang van de werkgelegenheid immers relevant voor de omvang van de in gebruik zijnde gebouwenvoorraad. Deze bereikt zijn maximum in 1996. In hierna volgende subparagrafen 5.5.1 tot en met 5.5.3 worden de drie subsectoren nader geanalyseerd voor de periode vanaf 1995. Deze uitsplitsing gebeurt binnen de nieuwe Standaard Bedrijfsindeling (SBI ’93) van het CBS.

123

Vervoer en Communicatie Utiliteitsbouwproductie, 1995-2007

mln euro

(prijspeil 2004, excl. BTW)

1 200 1 000 Bouwproductie totaal 800 600 waarvan nieuwbouw

400 200

waarvan groot-onderhoud/verbouw

jaren

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Investeringen, Toegevoegde Waarde en Arbeidsvolume, 1995-2007 (1995 = 100)

200

Investeringen in vaste activa Toegevoegde waarde 150

Arbeidsvolume

100


jaren

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1995

1996

50

Vervoer en Communicatie Investeringen in gebouwen en uitbreidingscomponent, 1995-2007

mln euro

(prijspeil 2004)

1 800 1 600


1 400 1 200 1 000 800 600 Uitbreidingscomponent

400

(// groei toegevoegde waarde)

200

Bronmateriaal: CBS/EIB

jaren

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Bewerking: RE&H Bouwbewerking

Grafiek 5.12

5.5.1

Vervoer en Communicatie

De sterkste groei van de utiliteitsbouw is ook hier in de jaren 1997 tot 2001. Daarna zakt het weer terug naar het niveau halverwege de jaren negentig (grafiek 5.12 boven). De nieuwbouwcomponent is relatief hoog in deze sector. De samenstelling van deze sector varieert van fysiek vervoer van mensen en goederen tot datatransmissie en telefonie. Uiteraard heeft de sterke groei van deze sector een link met ICT-ontwikkelingen en is nog niet ten einde. Sinds 1995

124

is de toegevoegde waarde in deze sector met zo’n 80% toegenomen. Na 2000 neemt deze groei sterk af, maar blijft wel positief. Dit vertaalt zich in een afnemende uitbreidingscomponent. Behalve de ICT-ontwikkeling is ook de groei van de mobiliteit van invloed. Dit leidt tot meer vervoer met vliegtuig, boot, trein, bus en (vracht)auto van personen en goederen. De investeringen in deze deelsector zijn sterk geconcentreerd in Noord-Holland, in het bijzonder op Schiphol en in de omgeving daarvan. De teruggang van investeringen en bouwvergunningen is ook een reactie op de terroristische aanslagen in de Verenigde Staten van 11-9-2001. Vervoer en communicatie als onderdeel van de huishoudconsumptie groeit in de eerste helft van 2003 nog amper. Dit is opvallend na een spectaculaire groei in de jaren 1997 tot 2000. Na herstel in 2004 blijft de groei in 2005 op 1 à 1,5% steken. Bij de constructie van de uitbreidingscomponent is aangenomen dat de investeringen in het jaar 1998 volledig aan de productiegroei toegerekend kunnen worden. 5.5.2

Handel en Horeca

Na een top in 2000 zakt de bouwproductie voor Handel en Horeca in (zie grafiek 5.13). De achtergrond hiervan is de inzakkende handel en horecaproductie in de jaren 2001 en 2002. Dit vertaalt zich in wegvallen van de uitbreidingscomponent. Vanaf 2003 trekken zowel de handel en horecaproductie op toegevoegde waarde basis als de investeringen in vaste activa weer aan. De investeringen in utiliteitsbouw blijven daar bij achter. Toegevoegd in grafiek 5.13 is de uitbreidingscomponent op basis van de groei van de consumptieve bestedingen van huishoudens. Deze valt over de gehele periode 1996-2007 gezien lager uit. De nieuwbouw voor de detailhandel (winkels) maakt in 2004/2005 ongeveer de helft van de nieuwbouwproductie in deze sector uit. Het herstel in 2005 wordt getrokken door een hoge nieuwbouwactiviteit voor de detailhandel. De deelsectoren horeca en groothandel volgen. De groei van de motor- en autobranche stagneert. De nieuwbouwproductie is als volgt verdeeld: circa 50% detailhandel circa 10% horeca circa 20% groothandel circa 20% overig De verdeling van nieuwbouwproductie wordt vertekend door het uiteenlopende gebouwtype. Het EIB (EIB, 2006) wijst er op dat de groothandel ongeveer de helft van de toegevoegde waarde vertegenwoordigt, maar slechts circa 20% van de nieuwbouw, omdat het daar gaat om relatief goedkope hallen en loodsen. Daarentegen zijn winkels en horeca naar toegevoegde waarde oververtegenwoordigd omdat dat relatief dure bouw is.

125

Handel en Horeca Utiliteitsbouwproductie, 1995-2007

mln euro


2 500

2 000 Bouwproductie totaal 1 500 waarvan nieuwbouw

1 000

500

waarvan groot-onderhoud/ verbouw

jaren

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Investeringen, Toegevoegde Waarde en Arbeidsvolume, 1995-2007 (1995 = 100) 180 Investeringen in vaste activa

160 140

Toegevoegde waarde 120 Arbeidsvolume 100 Investeringen in gebouwen

80

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

60

jaren

Handel en Horeca Investeringen in gebouwen en uitbreidingscomponent, 1995-2007

mln euro

(prijspeil 2004)

4 000 3 500

Uitbreidingscom ponent

3 000

(// groei toegevoegde waarde)


2 500 2 000 Uitbreidingscomponent

1 500

(// groei consumptieve bestedingen huishoudens)

1 000 500

-1 000

Bronmateriaal: CBS / EIB

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0 - 500

jaren Bewerking: RE&H Bouweconomie

Grafiek 5.13

126

mln euro

Zakelijke Dienstverlening Utiliteitsbouwproductie, 1995-2007 (prijspeil 2004, excl. BTW)

4 000 3 500 3 000

Bouwproductie totaal

2 500 2 000 1 500 waarvan nieuwbouw

1 000


500

jaren

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Investeringen, Toegevoegde Waarde en Arbeidsvolume, 1995-2007 (1995 = 100)

300


250

200

150

Arbeidsvolume Toegevoegde waarde

100

Investeringen in gebouwen 2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

50

jaren

Zakelijke Dienstverlening Investeringen in gebouwen en uitbreidingscomponent, 1995-2007

mln euro

(prijspeil 2004)

5 000 Investeringen in gebouwen 4 000 3 000

Uitbreidingscomponent (// groei toegevoegde waarde)

2 000 1 000


-2 000

Bronmateriaal: CBS / EIB

2007

2006

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-1 000

2005

(// groei arbeidsvolume)

0

jaren Bewerking: RE&H Bouweconomie

Grafiek 5.14

127

5.5.3

Zakelijke en Financiële Dienstverlening

De utiliteitsbouwproductie voor de zakelijke dienstverlening bestaat voor het overgrote deel uit kantorenbouw. Dit verklaart ook de sterke volatiliteit in deze sector. In een periode van een oplopend tekort, zoals in de tweede helft van de jaren negentig, worden meer ontwikkelingsrisico’s genomen en neemt de bouw voor de vrije markt toe. Op de top zit er vervolgens nog veel (kantoren)bouw in de pijplijn en dat versterkt dan de neergang, zoals hier in de jaren 2002 tot 2005 (grafiek 5.14). De utiliteitsbouw voor de Zakelijke Dienstverlening is grotendeels nieuwbouw. Grootonderhoud en verbouw liggen onder het macro gemiddelde. Deze vastgoedmarkt wordt getypeerd door vervangende nieuwbouw in combinatie met verplaatsing. Dit wordt gestimuleerd door de gunstige financieringsvoorwaarden en lage kostprijshuurpercentages in vergelijking met de jaren tachtig en vroeg jaren negentig. De investeringen in vaste activa nemen in de tweede helft van de jaren negentig onstuimig toe. Dat gaat dan vooral ook om ICT-gerelateerde investeringen. De investeringen in utiliteitsbouw maken met enige vertraging eenzelfde onstuimige groei door. Ondanks de hoogopgelopen spanning op de vastgoedmarkt in de tweede helft van de jaren negentig valt na 1999 het draagvlak voor verdere uitbreidingsproductie weg. De uitbreidingscomponenten (// ∆toegevoegde waarde en ∆arbeidsvolume) zijn geconstrueerd door in 1999 alle utiliteitsbouwproductie er volledig aan toe te rekenen (grafiek 5.14). Dan tekent zich een oplopend voorraadtekort af in de jaren voor 1998. Dit past bij de sterke groei van productie, werkgelegenheid en ICT-investeringen waar de utiliteitsbouw op achter blijft. In een volgende subparagraaf wordt dit nader geanalyseerd als afzonderlijk wordt ingegaan op de kantoorontwikkeling. Vanaf 2001 nemen de investeringen in utiliteitsbouw sterk af. De uitbreidingscomponenten worden in daaropvolgende jaren negatief. Dat betekent dat dan alle investeringen beschikbaar zijn voor vervanging en vernieuwing. Op toegevoegde waarde basis wordt de uitbreidingscomponent vanaf 2004 weer positief. Het herstel op basis van het arbeidsvolume ijlt hier op na. Bedacht dient te worden dat de gebouwenvoorraad voor de zakelijke dienstverlening primair afhankelijk is van het te huisvesten personeel en dus van het arbeidsvolume.

5.6

Marktsector en Budgetsector

In voorafgaande paragrafen is voor de drie hoofdsectoren (agrarisch, industrie en commerciële dienstverlening) de uitbreidingscomponent parallel aan ∆toegevoegde waarde vastgesteld. Vooruitlopend op de verdere behandeling van de budgetsector is in grafiek 5.15 en in bijlage 5.v dezelfde operatie uitgevoerd voor de budgetsector als geheel. Zoals eerder aangegeven omvat de budgetsector de sectoren overheid, onderwijs, zorg en overige niet-commerciële dienstverlening. In de grafiek is ook de som van de investeringen in de marktsector en de budgetsector samen en de bijbehorende uitbreidingscomponent opgenomen. Voor de totale investeringen in utiliteitsbouw wordt de uitbreidingscomponent drievoudig weergegeven: A. De uitbreidingscomponent zoals die in hoofdstuk 2 als macro vijfjaarsgemiddelde bepaald is. B. Als de som van markten budgetsector. C. Idem als B, met correctie voor de agrarische sector, zoals eerder toegelicht.

128

Investeringen in gebouwen en uitbreidingscomponent Budgetsector en Totaal, 1960-2007 Vijfjaarsgemiddelde 1960-2005 (prijspeil 2004)

mln euro 18 000

16 000 Investeringen in gebouwen (totaal)

Uitbreidingscomponent A


14 000 B

C

12 000

10 000

8 000

6 000

Investeringen in gebouwen (budgetsector)

4 000


2 000 Uitbreidingscomponent budgetsector (// groei toegevoegde waarde)

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0



Bewerking:


Grafiek 5.15

De uitbreiding 1989-2005 volgens de B-lijn (conform hoofdstuk 5) benadert die volgens de A-lijn (conform hoofdstuk 2). Bij de latere schatting van de voorraadontwikkeling 1988-2005 zal gewerkt worden met de methode die aan de B-lijn ten grondslag ligt. De uitbreiding van de voorraad wordt dan gerelateerd aan de sectorale productiegroei op toegevoegde waardebasis.

129

Nu wordt eerst ingegaan op de subsectoren van de budgetsector, omdat die naar investeringskarakteristieken van elkaar verschillen. 5.6.1

Gezondheidszorg en Welzijnszorg

Deze sector omvat de zorg van klinische zorg tot thuiszorg. De bouwactiviteiten omvatten de investeringen in utiliteitsbouw van ziekenhuizen tot verzorgingshuizen en medische praktijkruimten. Traditioneel wordt de gebouwenvoorraad in de zorg uitgedrukt in beddencapaciteit. Rond de jaren zestig nam het aantal ziekenhuisbedden spectaculair toe, van 38.000 in 1946 naar 55.000 in 1958 en verder naar een maximum van 75.500 in 1973. Daarna kwam het accent op kortere opnametijden en beddenreductie te liggen en ging het uiteindelijk terug naar 56.000 bedden ultimo 2005. Het aantal verpleeghuisbedden groeit eveneens snel van 8.000 in 1963 naar 37.000 in 1973, met gestage doorgroei naar 66.000 ultimo 2005 (bron:CBS). Beddencapaciteit Gezondheids- en welzijnszorg 1987 (bron: CBS, Statistisch Zakboek 1988) - 67.500 bedden in Academische, algemene en categorale ziekenhuizen - 24.500 bedden in Psychiatrische Ziekenhuizen - 30.500 bedden in Inrichtingen voor Zwakzinnigen - 12.500 bedden in Gezinsvervangende tehuizen - 50.000 bedden in Verpleeghuizen - 4.000 bedden in Overige voorzieningen - 147.000 bedden in Bejaardenoorden Totaal: 336.000 bedden Intramurale Zorg

De gemiddelde Nederlander werd in 1987 nog 1,3 dag per jaar in een ziekenhuis opgenomen. In 2006 was dat teruggelopen naar 0,7 dag per jaar. Het aantal opnamedagen daalde in die tijd van 18,65 miljoen naar 11,55 miljoen in 2006. In dezelfde tijd groeit de capaciteit van de intramurale verpleging ("verpleeghuizen"), neemt die bij de intramurale zorg ("bejaardenoorden") iets af en groeit de individuele thuiszorg. Dit alles als uitvloeisel van het zogenaamde substitutiebeleid, met voortgaande ontvlechting van wonen, zorg en medische behandeling. De omvang van de traceerbare "beddencapaciteit" is licht afgenomen, maar de samenstelling is inmiddels ingrijpend gewijzigd, zoals uit de hierna volgende opsomming blijkt. Beddencapaciteit Gezondheids- en welzijnszorg 2006 (bron: CBS Statline) - 8.000 bedden in Academische Ziekenhuizen - 45.000 bedden in Algemene Ziekenhuizen - 3.000 bedden in Categorale Ziekenhuizen en overig Subtotaal: 56.000 bedden in Ziekenhuizen - 3.000 plaatsen in Revalidatiezorg - 22.500 bedden Geestelijke Gezondheidszorg - 10.000 plaatsen idem Beschermd Wonen - 65.000 plaatsen Gehandicaptenzorg - 67.000 plaatsen Intramurale Verpleging -103.000 plaatsen Intramurale Verzorging Totaal 326.500 bedden/plaatsen Intramurale Zorg

In 20 jaar tijd is de zorgproductie (bruto toegevoegde waarde per jaar) met 56% toegenomen, het arbeidsvolume met 68% en de intramurale beddencapaciteit met 3% afgenomen. De productiegroei zit dus vooral bij de poliklinische zorg en dagbehandeling, bij de thuiszorg en in de zorgzwaarte.

130

Het verloop van de beddencapaciteit is ontoereikend om de uitbreidingscomponent van de investeringen in utiliteitsbouw te bepalen. Bij de verdere uitsplitsing van de voorraad in de budgetsector wordt de werkgelegenheidsverdeling maatgevend. In de komende jaren is – in relatie met een vergrijzende bevolking – een hogere productie vereist, omdat zowel het verblijf in zorginstellingen, de opnamedagen per hoofd van de bevolking, als de zorgzwaarte van behandeling en verzorging zullen toenemen. Dit vraagt om uitbreiding van de gebouwenvoorraad voor de zorgsector. Tevens blijft er een aanzienlijke vernieuwingsvraag bestaan in verband met de fysieke, functionele en economische veroudering van de voorraad (modernisering en ombouw van de voorraad naar een- en tweepersoonsunits). 5.6.2

Onderwijs

Deze sector omvat het gesubsidieerd onderwijs. In 1975 zaten ruim een half miljoen kinderen op de kleuterschool en bijna anderhalf miljoen op de lagere school; in totaal 1,97 miljoen leerlingen in het basisonderwijs. Het basisonderwijs liep daarna – ten gevolge van voorafgaande geboortedaling – terug naar 1,44 miljoen leerlingen in 1990. Macro gezien was er tussen 1975 en 1990 dus geen noodzaak tot uitbreiding van de (lokalen)voorraad en was er bovendien voldoende ruimte in de voorraad om de reductie van de klassengrootte op te vangen. Dit sluit niet uit dat de scholenbouw in nieuwe uitleggebieden (groeikernen, nieuw woonwijken enz.) doorgaat, maar dat leidt tot negatieve uitbreiding, anders gezegd tot onttrekking, buitengebruikstelling en/of herbestemming van scholen elders. Ook zijn in de loop van de tijd veel scholen vervangen. In 1990 was de totale onderwijsdeelname als volgt verdeeld: Onderwijsdeelname 1990/1991 in aantallen leerlingen/studenten (bron: CBS, Statistisch Zakboek 1992) - 1,44 mln. regulier basisonderwijs - 0,11 mln. speciaal onderwijs - 0,92 mln. voortgezet onderwijs - 0,33 mln. middelbaar beroepsonderwijs - 0,19 mln. hoger beroepsonderwijs - 0,18 mln. wetenschappelijk onderwijs In totaal 3,18 mln. deelnemers aan onderwijs.

In de 17 jaar hierna tekent zich weer demografische groei van het basisonderwijs af en vooral groei van het Hoger Beroepsonderwijs, hoofdzakelijk als gevolg van hogere deelnamepercentages. Onderwijsdeelname 2007/2008 in aantallen leerlingen/voltijdstudenten (bron: CBS Statline) - 1,55 mln. regulier basisonderwijs - 0,11 mln. speciaal onderwijs - 0,94 mln. voortgezet onderwijs - 0,35 mln. middelbaar beroepsonderwijs - 0,31 mln. voltijds HBO - 0,21 mln. wetenschappelijk onderwijs In totaal 3,48 mln. deelnemers aan Onderwijs en dat is 9,6% boven het deelnameniveau 1990/1991.

131

In 20 jaar tijd is de jaarlijkse onderwijsproductie (met inbegrip van universitair onderzoek) niet toegenomen, het arbeidsvolume daarentegen wel met 19% en de onderwijsdeelname met 14%. De onderwijsproductie bestaat hoofdzakelijk uit arbeid. In het onderwijs is de loonsom per arbeidsplaats in 20 jaar sterk afgenomen. Dit mede als uitvloeisel van bovenproportionele groei van aanvullende en ondersteunende onderwijs- en onderzoeksfuncties. Bij de verdere uitsplitsing van de voorraadontwikkeling in de budgetsector is ook hier reden om de werkgelegenheidsontwikkeling als maatgevend te hanteren. In de komende jaren blijft de demografische groei van het onderwijs laag. De vernieuwingsvraag zal de uitbreidingsvraag blijven overtreffen Eerder viel al op dat in de laatste tien jaar meer dan de helft van de investeringen in onderwijsgebouwen bestaat uit verbouw en grootonderhoud. 5.6.3

Overheid en overige non-profit sector

In 20 jaar tijd is de productie van de overheid met 27% gestegen en het arbeidsvolume met 10% afgenomen. In diezelfde periode zijn overheidstaken geprivatiseerd, afgestoten en/of verlegd naar overig non-profit. Deze laatste sector kende 42% groei van productie en 59% van arbeidsvolume in dezelfde periode. Er is alle reden om toegevoegde waardeontwikkeling, arbeidsvolume en investeringen van overheid en non-profit in complementaire samenhang te blijven zien. Statistisch is de meeste informatie voorhanden over de rijkshuisvesting, zoals deze wordt geregistreerd door de Rijksgebouwendienst (Rgd). Ultimo 2002 omvatte de vastgoedportefeuille van de Rgd 6,6 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlakte van gebouwen. Hiervan was 73% in eigendom en 55% was kantoor. In de twintig daaraan voorafgaande jaren is de rijkshuisvesting in vierkante meters met 17% gegroeid. De werkgelegenheid bij het Rijk is in 2002 lager dan 20 jaar eerder. De groei van het aantal vierkante meters benadert de productiegroei in die 20 jaar. Over gemeenten – de belangrijkste categorie vastgoedbezitters in deze sector – is minder informatie met landelijke dekking beschikbaar. Wel kan de werkgelegenheid worden uitgesplitst naar de uiteenlopende overheidssectoren. In 2001 was de werkgelegenheid als volgt verdeeld over de overheidssectoren. Werkgelegenheid bij Overheid 1-1-2001 (in full time equivalenten) (bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken 2003) - 111.500 fte Rijk - 72.000 fte Defensie - 55.000 fte Politie - 12.000 fte Provincies - 179.000 fte Gemeenten en samenwerkingsverbanden - 8.500 fte Waterschappen - 3.000 fte Onderzoeksinstellingen - 3.000 fte Rechterlijke macht - 444.000 fte Totaal (excl. Onderwijs en Academische Ziekenhuizen - 312.500 fte Onderwijs - 41.000 fte Academische Ziekenhuizen - 797.500 fte Totaal (incl. Onderwijs en Academische Ziekenhuizen)

Bij deze opsomming van het Ministerie van Binnenlandse Zaken moeten circa 42.000 fte bij Zelfstandige Bestuurs Organen opgeteld worden. Het totaal komt dan op circa 840.000 fte incl Onderwijs, Academische Ziekenhuizen en ZBO's Eind 2005 was dit opgelopen naar 865.000 fte.

132

Ter vergelijking: Arbeidsvolume Overheid + Onderwijs volgens CBS, excl. Zorg en Non-profit - 778.000 fte in 2001 - 785.000 fte in 2005 - 782.000 fte in 2007 Bij de verdere bepaling van voorraadontwikkeling en uitbreidingsinvesteringen is het van belang om de verschuivingen tussen Overheid en Non-profit, in analyse en prognose te neutraliseren. De investeringen in nieuwe gebouwen voor gemeenten zijn de afgelopen decennia sterk gestimuleerd door de schaalvergroting. Bij het samenvoegen van gemeenten wordt veelal gekozen voor nieuwbouw, waarmee de concentratie wordt geëffectueerd. Vergelijkbare verschijnselen doen zich elders in de Budgetsector voor. Het algemene beeld voor de komende jaren is dat lagere economische groei en terugdringen van financieringstekorten en overheidsschulden tot teruggang van de investeringen van Rijk en lagere overheden zullen dwingen. Tegelijkertijd spelen efficiencyverbetering, taakreductie en personele inkrimping, al verloopt dat tot op heden moeizaam.

5.7

Schatting utilitaire gebouwenvoorraad 1988-1995-2005

De opstalvervangingswaarde van de gebouwenvoorraad ultimo 1988 wordt bepaald met de volgende formule: Br TW1990 Gebouwenvoorraad1988 = x Uitbreidingscomponent 1989-2005 Br TW2007 -BrTW1990

= € 288 mld (prijspeil 2004) Voor de toelichting van deze formule wordt verwezen naar paragraaf 1.8. In de tabellen hieronder wordt de waardebepaling voor de agrarische sector, de industrie, de commerciële dienstverlening en de totale budget sector (overheid, gezondheidszorg, onderwijs en overige dienstverlening) en voor de gehele economie uitgewerkt. Tabel 5.f Sectorale Investeringen en Productie (BrTW) Bruto Toegevoegde Waarde 1990 (in mln. €, prijspeil 2004) Agrarische sector Industrie Commerciële Diensten Budgetsector Totaal

a 8.899 88.121 134.043 80.981 312.043

2007

Investeringen in gebouwen 1960 t/m 1988 Σ 1960Totaal = 1988 100%

Δ (%)

b 11.322 111.950 251.180 103.676 478.127

b-a 2.422 23.829 117.137 22.695 166.084

27,2% 27,0% 87,4% 28,0% 53,2%

38.976 81.400 108.771 126.636 355.783

11,0% 22,9% 30,6% 35,6% 100,0%

In tabel 5.f zijn de input variabelen verzameld: Sector Output (Bruto Toegevoegde Waarde) 1990 en 2007 en de tussentijdse groei Investeringen in utiliteitsbouw 1960-1988 en de sectorale verdeling. Dit wordt vervolgens gebruikt voor de sectorale verdeling van de gebouwenvoorraad ultimo 1988.

133

Tabel 5.g Schatting Opstalwaarde Gebouwenvoorraad ultimo 1988 & 2005 (in mln. €, prijspeil 2004)

Agrarische sector Industrie Commerciële Diensten Budgetsector Totaal

Investeringen in Gebouwen 1989-2005 Totaal

Uitbreiding

c

d

23.724 43.085 113.779 78.148 258.735

12.784 25.807 70.729 44.185 153.505

Vernieuwing c-d

10.940 17.278 43.050 33.962 105.230

Schatting Gebouwenvoorraad ultimo 1988 & 2005 Voorraad 1988 e

31.595 65.986 88.173 102.655 288.410

Voorraad 2005 e+d

44.379 91.792 158.902 146.841 441.915

Vernieuwd (%) (c-d)/ V1988

34,6% 26,2% 48,8% 33,1% 36,5%

((a/b-a))*d

In tabel 5.g zijn de sectorale investeringen in utiliteitsbouw eerst opgesplitst in een uitbreidingsen vernieuwingscomponent volgens de eerder beschreven procedure. De schatting begint met de schatting van de gebouwenvoorraad in 1988. a totaal Gebouwenvoorraad1988 = x Uitbreiding1989-2005 (dtotaal ) = € 288mld (etotaal ) b totaal -atotaal De sectorale verdeling van de gebouwenvoorraad 1988 is in overeenstemming met de sectorale verdeling van de investeringen in utiliteitsbouw 1960-1988. De sectorale en totale gebouwenvoorraad ultimo 2005 is de som van de gebouwenvoorraad in 1988 en de uitbreiding 1989-2005 (esector + dsector). In de periode 1989-2005 varieerde de vernieuwingscomponent van 26% van de voorraad 1988 voor de Industrie tot 48% voor de Commerciële Dienstverlening, met een gemiddelde van 36%. Het hoge percentage bij de Commerciële Dienstverlening wordt beïnvloed door de intersectorale vervanging. Daarbij gaat het ook om de vervanging van eigendomspanden van de industrie en de overheid door nieuwbouw die wordt verhuurd door commerciële ontwikkelaars en verhuurders. Deze gebouwen worden nu geregistreerd onder de sector Commerciële Dienstverlening. Bovendien heeft de enorme ontwikkeling voor de vrije markt ervoor gezorgd dat er na 2001 uiteindelijk een hoge leegstand van de bestaande kantorenvoorraad ontstond en industriële en commerciële bedrijfscomplexen onderbezet raakten. Vergelijking met CBS statistiek KGV In de jaren tachtig en negentig heeft het CBS de statistiek van de kapitaalgoederenvoorraad aanzienlijk uitgebreid. Hierin zijn onder meer voorraadwaarderingen van agrarische gebouwen en van gebouwen voor de Industrie en Onderwijs opgenomen. Dit biedt mogelijkheid tot herijking van de in hoofdstuk geschatte 1988-1995-voorraden. Het CBS (1987b) raamde de actuele waarde van de agrarische gebouwenvoorraad 1983 door: - de naoorlogse investeringen in utiliteitsbouw (inclusief grootonderhoud en BTW) op te hogen voor tussentijdse prijsstijgingen, - mede aan de hand van de Landbouwtelling de voorraad te schatten en - daarbij afhankelijk van de jaargangklassen met afstootpercentages te rekenen. Op basis hiervan kwam de agrarische gebouwenvoorraad uit op 26,1 miljard euro in 1983, in prijzen van 2004. Dit bevestigt de schatting in hoofdstuk hiervoor, want dan zou de voorraad in 1983 op 27,1 miljard euro uitkomen. Na 1983 voerde het CBS (1995) jaarlijkse afwaarderingen van de agrarische gebouwenvoorraad door, die ongeveer gelijk zijn aan de jaarlijkse investeringen in agrarische gebouwen. Deze hoge desinvesteringen waren mede het gevolg van de investeringsexplosie aan het eind van de jaren zeventig, voordat de

134

subsidie op basis van de Wet Investerings Rekening afliep. Dit leidde tot overcapaciteit en desinvesteringen in latere jaren. Het in paragraaf 5.3 afgeleide verloop van de agrarische gebouwen gaat dan afwijken van de CBS-statistiek. Verder zagen wij dat de uitbreidingscomponent voor de landbouw lager uit zou vallen als deze wordt gebaseerd op de groei van de veehouderij en de groei van het areaal glastuinbouw (grafiek 5.10 en bijlage 5.i.) Op grond hiervan is voor de voorraadontwikkeling na 1983 een bandbreedte in het geding. Bandbreedte Agrarische Gebouwenvoorraad (in miljarden euro's van 2004): − Ultimo 1988 30,5 tot 31,6 miljard − Ultimo 1995 36,4 tot 40,4 miljard − Ultimo 2005 36,4 tot 44,4 miljard Bij de bepaling van de gebouwenvoorraad en de kapitaalgoederenvoorraad Industrie voegde het CBS in de jaren negentig aan de gangbare enquête, een enquête naar de desinvesteringen toe. De gebouwenvoorraad wordt gebaseerd op door geënquêteerden opgegeven historische investeringen, correctie voor tussentijdse prijsstijgingen en desinvesteringen en ophogingen vanwege nietgeënquêteerden. De gebouwenvoorraad Industrie (exclusief Bouwnijverheid, Delfstoffenwinning en Openbare Nutsbedrijven) komt dan ultimo 1992 uit op 64,3 miljard euro en ultimo 1995 op 67,3 miljard euro, in prijzen van 2004. Op basis van de bouwstatistieken schatten wij de gebouwenvoorraad voor de Industrie all in, op 75,5 miljard (conform tabel 5.h) tot 80 miljard per ultimo 1995. Voor 2005 komt de bandbreedte dan uit op 92 tot 96 miljard. Over 1983 publiceerde het CBS (1987b) de statistiek van de kapitaalgoederenvoorraad in het onderwijs. De gebouwenvoorraad werd bepaald op 34,4 miljard euro, in prijzen van 2004. Circa 50% van de in 1983 in gebruik zijnde onderwijsgebouwen had een bouwjaar van voor 1970. In de jaren tachtig was het investeringsvolume van onderwijsgebouwen extreem laag en werden desinvesteringen afgeremd. Met de groei van de investeringen in onderwijsgebouwen vanaf de laat jaren tachtig zijn de desinvesteringen in een stroomversnelling terecht gekomen. Dit is reden om aan de voorraadtoerekening in hoofdstuk 5 een bovenbandwaarde van 34,4 miljard euro ultimo 2005 toe te voegen. Het verschijnsel van een langdurig investeringsdal met uitstel van desinvesteringen doet zich ook voor in de zorgsector. Daarom wordt daar ook een vergelijkbare bandbreedte aangehouden. Voor de hier nog niet genoemde sectoren worden eveneens bandbreedtes toegevoegd. Schatting opstalwaarde 1995-2005 voor 9 sectoren Vanaf 1995 is de meest volledige dataverzameling beschikbaar en kan de Opstalwaarde Gebouwenvoorraad geschat worden voor 9 economische sectoren (Tabel 5.h)

135

Tabel 5.h Schatting Opstalwaarde Gebouwenvoorraad ultimo 1988 & 2005 Ultimo 1995 (in mln euro’s 2004) Agrarisch Industrie Vervoer & communicatie Handel & Horeca Financiële en Zakelijke dienstverl. Σ Commerciële dienstverlening Gezondheidszorg & Welzijn Onderwijs Openbaar bestuur Overige dienstverlening Σ Budget sectoren Totale economie

40.427 75.498 19.361 45.479 46.318 111.160 32.499 26.600 25.484 30.418 115.000 342.085

Uitbreiding 1996-2005

3.953 16.294 8.791 16.283 22.669 47.742 13.765 4.698 5.424 7.953 31.840 99.829

Ultimo 2005

44.379 91.792 28.152 61.762 68.987 158.902 46.264 31.298 30.908 38.371 146.841 444.915

Investeringen in Gebouwen 19962005 Totaal Vernieuwd Vernieuwd (% voorraad 1995) 12.911 8.958 22,2% 22.773 6.479 8,6% 11.743 2.952 15,2% 26.632 10.349 22,8% 32.611 9.942 21,5% 70.986 23.244 20.9% 15.350 1.585 4,9% 11.719 7.021 26,4% 9.075 3.651 14,3% 12.040 4.087 13,4% 48.183 16.343 14,2% 154.853 55.024 16,1%

De kolom Uitbreiding 1996-2005 is een recapitulatie van de hiervoor in dit hoofdstuk voor de marktsector bepaalde sectorale uitbreidingscomponenten. De uitbreidingscomponent Budgetsector ad 31,84 miljard euro is opgesplitst naar rato van de werkgelegenheidsgroei 1995-2007 in de subsectoren Zorg, Onderwijs, Openbaar Bestuur en Overige Dienstverlening. De Voorraad ultimo 1995 in de Budgetsector ad 115 miljard euro is opgesplitst naar rato van de Investeringen in utiliteitsbouw 1970-1995 in de vier subsectoren. De Voorraad ultimo 1995 voor de drie subsectoren van Commerciële Dienstverlening was niet op vergelijkbare wijze te bepalen. Bij gebrek aan investeringsdata voor 1995 is hier teruggevallen op een verdeling van de Voorraad 2005 van de Commerciële Diensten (totaal 159 miljard euro) naar rato van de investeringen 1996-2007. Op basis van vergelijking met de CBS-statistiek tot en met Kapitaalgoederenvoorraad 1995 zijn bij de uiteindelijke voorraadschattingen 2005 in tabel 5.h de volgende bandbreedtes in het geding. Bandbreedte Schatting Gebouwenvoorraad 2005: - Agrarische sector - Industrie all-in - Vervoer & Communicatie - Handel & Horeca - Financiële en Zakelijke Dienstverlening Totaal marktsector - Zorg & Welzijn - Onderwijs - Openbaar bestuur - Overig non-profit Totaal markt + budgetsector

36 tot 44 miljard euro 92 tot 96 miljard euro 28 tot 30 miljard euro 62 tot 66 miljard euro 69 tot 73 miljard euro 287 tot 309 miljard euro 46 tot 50 miljard euro 31 tot 35 miljard euro 29 tot 31 miljard euro 36 tot 39 miljard euro 429 tot 464 miljard euro

Aanvullend zijn in tabel 5.h de Sectorale investeringen in utiliteitsbouw 19962005 opgenomen. Als op de sectorale totalen de bijbehorende uitbreidingscomponent in mindering wordt gebracht, dan resteert de vernieuwingscomponent 1996-2005. In de allerlaatste kolom is de vernieuwing in de tienjarige periode 1996-2005 gedeeld op de voorraad ultimo 1995. Het grote probleem bij voorraadmeting is dat men bij gebruik van de investeringstatistiek moet werken met gemonetariseerde investeringswaarden. Het zicht op de fysieke omvang, de kwalitatieve samenstelling en de functionele mogelijkheden van de voorraad gaat daarbij verloren. De nieuwbouwkosten per

136

vierkante meter zijn voor kantoren, ziekenhuizen en scholen het 5- tot 10-voudige van bijvoorbeeld een vierkante meter tuinbouwkas. Vierkante meter statistiek is wel beschikbaar bij de verleende bouwvergunningen in de vorm van het bijbehorend Bruto Vloer Oppervlak (BVO) Hiermee kan globaal inzicht in de typologie van de gebouwenvoorraad worden verkregen. De kwantitatieve ingrediënten voor de vierkante meterschatting van de voorraaddelen zijn: a. Het totale bouwvergunningenvolume 1990-2004 in vierkante meters BVO en onderscheiden naar 9 economische (sub)sectoren en 7 gebouwtypes plus een restcategorie. b. Voor de jaren 1996-2000 is aanvullende kruisingsinformatie beschikbaar zodat de statistische informatie ad a bij benadering in een 9 bij 8 matrix uitgesplitst kan worden. c. Sectorale productie- en werkgelegenheidsgroei 1991-2005 d. Aanvullende statistische informatie over veestapel, tuinbouwareaal, winkelvoorraad, kantorenvoorraad, kantorenvoorraad, (ziekenhuis)bedden, schoolbevolking, enz. e. Aanvullende informatie over de voor 1990-periode, zoals bouwvergunningenstatistiek en sectorale investeringen, om de historische voorraadopbouw beter te onderkennen. f. 1987-registratie van gebouwenvoorraad door TU Eindhoven (Hofman et al., 1987). Hofman c.s. schatten destijds de beschikbare voorraad op 475 mln m2 BVO. Tabel 5.i bevat de verdeling van het bouwvergunningenvolume 1990-2004 naar (sub)sector en gebouwtype in miljoenen vierkante meters. Tabel 5.i Bouwvergunningenvolume 1990-2004 x 1.000 m² BVO Agrarisch Industrie Transport & Communicatie Handel & Horeca Financiele en Zakelijke Dienstverlening Marktsector Gezondsheidszorg & Welzijn Onderwijs Openbaar Bestuur Overige Dienstverlening Budgetsector Totaal (227.204)

Hallen en loodsen 12.645 5.667 11.476 5.667 35.454

Kantoren

Combinatie bedrijfshallen

Kassen

Schuren en stallen 49.591 25.037

Scholen

Winkels

17.299 7.170 7.205 7.170 38.843

320 2.280 2.600

2.556 14.546 1.603 14.546 33.250 181 46 2.142 696 3.064

93 763 388 1.245

0

0

0

38.054

36.314

40.088

49.591

25.037

4.127

4.127 49.591

25.037

4.127

Overige gebouwen 1.914 1.914 1.755 4.824 1.441 0 11.847 4.818 5.838 4.455 2.575 4.459 5.838 16.307

5.838

28.154

Op basis van deze tabel en de vermelde aanvullende gegevens is een schatting gemaakt van de Voorraad in Gebruik ultimo 2005. Hierbij zijn dezelfde rekenwijzen toegepast als bij de schatting van de opstalwaarden van de voorraad 2005. Tabel 5.j Geschatte Voorraad in Gebruik 2005 (in nieuwbouwequivalente m² BVO)

Schuren en stallen

Agrarisch Industrie Transport & Communicatie Handel & Horeca Financiele & Zakelijke Dienstverlening Gezondheidszorg & Welzijn Onderwijs Openbaar Bestuur Overige Dienstverlening

70 mln

Totaal (535 mln)

70 mln

Kassen

Combinatie bedrijfshallen, Hallen & Loodsen

Winkels

Kantoren

Scholen

105 mln 81 mln 18 mln 38 mln 26 mln

26 mln

6 mln 2 mln 2 mln 33 mln 1 mln 20 mln

2 mln 5 mln 105 mln

137

170 mln

12 mln 2 mln 26 mln

58 mln

20 mln

Overige gebouwen 5 mln 3 mln 3 mln 10 mln 3 mln 24 mln 13 mln 12 mln 13 mln 86 mln

De vloeroppervlakten zijn indicatief, omdat de bouwvergunningenvolumes geen exacte weergave van de eruit voortvloeiende gebouwrealisaties zijn. Aangenomen is dat de onderregistratie van bouwvergunningen in totaal wegvalt tegen het niet gerealiseerde bouwvergunningenvolume. Incidenteel is de rekenwaarde overruled door aanvullende informatie, te weten: a. Het oppervlak van het tuinbouwglasareaal is ontleend aan de landbouwstatistiek (LEI, 2007). b. Het winkeloppervlak is gebaseerd op extrapolatie van de winkelmarktcijfers van de TU Delft (van der Toorn Vrijthoff et al., 1998) c. Het kantooroppervlak is getoetst en geschat op basis van de kantorenmarktstatistiek (Bak, 2007). d. Om louter arbitraire bijschatting te voorkomen zijn hallen, loodsen en combinatie bedrijfshallen bij de voorraadbepaling samengenomen. e. Het oppervlak van de voorraad gezondheidszorg is mede gebaseerd op SBV-studie “Publiek Onroerend Goed” (SBV, 1995). f. Voorts biedt Janssen (2008) een inventarisatie van sectorale gebouwenvoorraden (onder meer kantoren, winkels, zorg en onderwijs).

5.8

Kantoorontwikkeling 1987-1995-2008

Over de kantoorontwikkeling is uitgebreid statistisch materiaal beschikbaar. Waar het CBS de bouwvergunningen registreert voor alle kantoren, beperkt de statistiek binnen de vastgoedsector zich tot de commerciële kantorenmarkt, de facto de verhuurmarkt. Een ander verschil is dat het CBS vierkante meters Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) registreert en in de vastgoedpraktijk meestal met vierkante meters Verhuurbaar Vloer Oppervlakte (VVO) wordt gewerkt. In grafiek 5.17 zijn bovenin de bouwvergunningenvolumes volgens het CBS weergegeven. In de onderste grafiek zijn aanbod en opname van kantoren volgens Vastgoedmarkt (januari-edities) opgenomen. Dit is aangevuld met nieuwbouwcijfers en aandeel nieuwbouw in aanbod, zoals die uit de verschillende bronnen konden worden gedistilleerd. Kantorenvoorraad en -werkgelegenheid, 1995-2008 (ultimo 1995 = 100)

160 150 140

Werkgelegenheid Commerciële Dienstverlening

130

Kantorenvoorraad Voorraad in gebruik

120 110 100

Werkgelegenheid Overheid

90

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

80

jaren Bron: CBS Statline / Bak / DTZ Zadelhof


Grafiek 5.16

138

Oppervlakte bouwvergunningen kantoren Marktsector en Budgetsector, 1987-2008

x 1.000 m² BVO 3.000 2.500 Totaal 2.000 Marktsector

1.500 1.000 500

Budgetsector

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

jaar mln euro

Investeringen in gebouwen en Uitbreidingscomponent Commerciele Dienstverlening, 1987-2008

10 000 9 000 8 000


7 000 6 000 5 000 4 000


3 000 2 000 1 000 2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

jaren

Opname, aanbod, nieuwbouw van Commerciële Kantoorontwikkelingen, 1987-2008

x 1.000 m2 VVO 6 000

Totaal aanbod

5 000 4 000 3 000

Tweedehands aanbod

Totaal aanbod

2 000 1 000

Totale opname

Nieuwbouw aanbod 2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

Nieuwbouw aanbod 1997

1996

1995

1994

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1993

Totaal nieuwbouw

0

jaren

Bronmateriaal: CBS/VGM/Bak/DTZ


Grafiek 5.17

139

5.9

Recapitulatie

Dit hoofdstuk is een decompositie van de macro-analyse in hoofdstuk 3 naar 9 economische sectoren. Keerpuntchronologie Na het dalpunt in 1983 herstelde de utiliteitsbouw zich over de hele linie. Het maximum van de investeringen in utiliteitsbouw tekende zich op het vijfjaarsgemiddelde af in 2001 (grafiek 5.8 met het Totaal 7 sectoren). De top in 2001 geldt ook voor de Commerciële Dienstverlening, die op dat moment 51% van de investeringen in utiliteitsbouw voor haar rekening neemt. Voor de investeringen in agrarische en industriële gebouwen tekende de top zich al in 1990 af. Voor de investeringen in utiliteitsbouw voor de budgetsector (Overheid, Zorg, Onderwijs en Overig Non-profit) volgde de top pas in 2005. De bijbehorende hoogste punten in de productiegroei – en dientengevolge de hoogste punten bij constructie van de aan de sectorale productiegroei gerelateerde uitbreidingscomponent – tekenen zich af: - in 1990, dan is de agrarische productiegroei op een maximum. - in 1990 is ook de industriële productiegroei op een maximum, maar deze top herhaalt zich in 1998. - in 1998, dan is de groei van de Commerciële Dienstverlening op zijn top en gelet op de dominantie van deze sector ook de totale BBP-groei. - in 2001, dan is de toegevoegde waarde groei in de Budgetsector op een maximum.

De time lag tussen hoogste productiegroei en de investeringstop varieerde dus van 0 jaar in de agrarische sector tot 4 jaar voor de Budgetsector in zijn geheel. De verschillen in sectorale productiegroei- en investeringsgroei zijn in de marktsector het gevolg van een verschuiving van de productie van de agrarische en industriële sector naar commerciële dienstverlening. Daar komt bij dat het commercieel ontwikkelen en exploiteren van gebouwen sterk is gegroeid en over de volle breedte van de economie de investeringen in utiliteitsbouw door eigenaar-gebruikers verdringt. In een eerder hoofdstuk zagen wij al dat dit verschijnsel internationaal is en dat de commerciële projectontwikkeling en exploitatie in Groot-Brittannië reeds eerder en heviger optrad (subparagraaf 2.4.4). Door de dominantie van de Commerciële Dienstverlening is het niet verrassend dat het karakteristieke verloop van de uitbreidingscomponent de meeste gelijkenis heeft met dat voor het Totaal van de sectoren. Populair gezegd: een "puntmuts" met de punt in 1998 (grafiek 5.8). Daarom zijn in 1998 alle investeringen in utiliteitsbouw voor de Commerciële Dienstverlening gelijk gesteld aan de uitbreidingscomponent. Hetzelfde is voor de Agrarische sector in 1990 gedaan, voor de Industrie eveneens in 1998 en voor de Budgetsector totaal in 2000 (zie ook grafiek 5.15). In de Agrarische sector en de Industrie is de trend van de investeringen in utiliteitsbouw vanaf de jaren tachtig constant tot licht dalend. De Commerciële Dienstverlening kende hier tot rond 2001 een sterk opgaande trend, maar die is daarna omgeslagen, mede ten gevolge van de terugval van de kantorenbouw. De investeringen in utiliteitsbouw voor Zorg en Onderwijs zijn vanaf de jaren zeventig door een diep dal gegaan en groeien in het laatste decennium weer sterk. De investeringen in utiliteitsbouw voor overheid en overige non-profit sector gaan rond 2000 door een dalperiode.

140

Uitbreidingscomponenten en sectorale voorraadontwikkeling tot 2005 De geconstrueerde uitbreidingscomponenten – voor de Agrarische sector, voor de Industrie, voor de Commerciële Dienstverlening Totaal en voor de Budgetsector Totaal – zijn gebruikt om de voorraadtoename 1988-2005 te schatten. De geconstrueerde uitbreidingscomponenten voor Vervoer & Communicatie, voor Handel & Horeca en Financiële & Zakelijke Dienstverlening zijn gebruikt om de voorraadtoename 1995-2005 van de Commerciële Dienstverlening verder op te splitsen. Voor Zorg, Onderwijs, Overheid en Overig Non-profit is de opsplitsing van de voorraadtoename 1995-2005 gebaseerd op een meer relevante voorraadindicator, namelijk de groei van het arbeidsvolume in deze subsectoren. Voor de vier hoofdsectoren is de voorraadontwikkeling 1988-2005 bepaald door de Beginvoorraad ultimo 1988 en de Eindvoorraad ultimo 2005 te schatten op basis van de aan de Bruto Toegevoegde Waardegroei gerelateerde uitbreidingscomponent. Als controle op de relevantie van het koppelen van de uitbreidingscomponent aan de sectorale productiegroei zijn alternatieven voor het bepalen van de uitbreidingscomponent gezocht, te weten: - Voor de Agrarische sector levert de bepaling op basis van groei veehouderij en groei tuinbouw geen hogere uitbreidingscomponent op. - Voor de Commerciële Dienstverlening in zijn geheel en de Financiële & Zakelijke Dienstverlening specifiek levert de bepaling op basis van groei arbeidsvolume geen hogere uitbreidingscomponent op. Hetzelfde is het geval voor Handel & Horeca als de uitbreidingscomponent gebaseerd zou worden op groei van de consumptieve bestedingen van huishoudens. - Voor de Budgetsector Totaal is – aansluitend op de productiegelieerde bepaling van de totale uitbreidingcomponent en de interne verdeling daarvan naar de subsectoren op basis van groei arbeidsvolume – ook nog naar andere voorraadindicatoren gekeken. Voor de Zorgsector blijft de ontwikkeling van het arbeidsvolume maatgevend, omdat de voorraadgroei zich hier niet manifesteert als groei van de beddencapaciteit, want het aantal "bedden" neemt af. In de toekomst komt de productiegroei in deze sector onder invloed van de groei van de 75+ bevolking. Dat wordt in hoofdstuk 6 uitgewerkt. Voor de onderwijssector blijft de groei van het arbeidsvolume eveneens maatgevend, omdat de groei van de onderwijsdeelname in de periode 1990-2005 daar op achterblijft. Voor de sectoren Overheid (Openbaar bestuur) en Overig Non-profit is het arbeidsvolume eveneens als maatgevend aangemerkt. Voor de periode 1995-2005 kon het meest complete beeld (9 sectoren) van investeringen in utiliteitsbouw naar uitbreiding, vernieuwing en voorraadontwikkeling geleverd worden. Op basis van bouwvergunningencijfers en aanvullende externe bronnen kon de voorraadschatting in "geld van 2004" aangevuld worden met een schatting van de Voorraad in gebruik per ultimo 2005 in vierkante meters, naar sector en naar gebouwtypologie. De investerings- en voorraadanalyse in dit hoofdstuk loopt tot 2005. In het volgende hoofdstuk komt de periode 2005-2025 aan de orde.

141

142

6 Utiliteitsbouwopgave binnen voorraadperspectief 2025 Het eerste decennium van de 21e eeuw gaat de geschiedenis in als een overgangsperiode van spectaculaire groei van de commerciële diensteneconomie in de jaren negentig naar algehele tempering van de economische groei in de jaren tien. Omstreeks 2000 nam de commerciële dienstverlening de helft van de totale utiliteitsbouwproductie voor haar rekening. De groei van de economie in het algemeen en van de commerciële dienstverlening in het bijzonder werd gedragen door de digitale revolutie, met algehele verspreiding van pc en internet. Na de Dotcomcrisis in 2001 is de internationale economie wederom sterk gestimuleerd door algehele financiële expansie met lage rente en overkreditering. Dit liep uit op een wereldwijde financiële crisis in 2008, die in 2009 doorwerkte op de reële economie en ook het herstel van de utiliteitsbouw in 2007/2008 weer teniet deed. In eerdere hoofdstukken is een beeld geschetst van de sectorale ontwikkeling van de utiliteitsbouw tot 2005 en van de macroprojectie tot 2025 (hoofdstuk 3). In aansluiting daarop volgt in dit hoofdstuk een prognose van de utiliteitsbouwopgave tot 2025. Bij de verdere uitwerking van de utiliteitsbouwopgave wordt uitgegaan van het eerder genoemde Downcycling scenario en als alternatief wordt daar een Upcycling Scenario aan toegevoegd. De hoofdaspecten van de onderscheiden scenario's zijn: Downcycling scenario (2,2 %) - Economische groei: het recente groeipotentieel van de Nederlandse economie blijft op de lange termijn behouden. Kwantitatief: basistrend in absolute BBP-toename = 2,2% van het BBP in 2004, die vanaf 2005 aangroeit met 1,1 % per jaar. - Bij modernisering, onderhoud en beheer van de utilitaire gebouwenvoorraad blijft – conform de gangbare praktijk – met voorrang gekozen worden voor nieuwbouw, vervanging en dientengevolge leegstand, boven de keuzes voor verbouw, gootonderhoud en levensduurverlenging van de bestaande voorraad. - Aan duurzame investeren in en beheren van de utilitaire gebouwenvoorraad worden geen zwaardere publieke en private eisen gesteld dan rond 2005 gangbaar was en de investeringsstrategie hoeft niet aangepast te worden. Upcycling scenario (2%) - Economische groei: terugval van structureel groeipotentieel van de economie, mede als gevolg van stagnatie van de groei van de beroepsbevolking, waardoor de economische groei primair afhankelijk wordt van de macroverbetering van de arbeidsproductiviteit. Kwantitatief: trendval in latere jaren naar absolute BBP-toename = 2,0% van BBP in 2004, met jaarlijkse aangroei vanaf 2005 met 1,1%. - Aan duurzaam investeren in en beheren van de utilitaire gebouwenvoorraad worden zwaardere publieke en private eisen gesteld vanwege CO2-reductie en besparing op verbruik van fossiele energiedragers. De investeringstrategie moet daar op aangepast worden. - Bij modernisering, onderhoud en beheer van de utilitaire gebouwenvoorraad wordt meer dan tot voor kort gangbaar is gekozen voor verbouw, grootonderhoud en levensduurverlenging. Dit wordt hierna gekwantificeerd door voor de sectoren er vanuit te gaan dat een investeringsstrategie haalbaar is,

143

Uitbreidings- en Vernieuwingsinvesteringen in gebouwen per sector 1995-2025 Downcycling Scenario

Totaal 9 Sectoren

m ln euro 2004

Agrarisch

m ln euro 2004 2 000

25 000


1 500

Vernieuwing

1 000

10 000 5 000

Totaal Vernieuwing

500

Uitbreiding

Uitbreiding

2 000

Vernieuwing

1 500

2016

2013

2010

2007

2004


1 500

Totaal

2001

1998

Transport & Communicatie

m ln euro 2004 2 000


2 500

1995

2025

2022

2019

2016

2013

2010

Industrie

mln euro 2004 3 500 3 000

2007

2004

2001

1998

0 1995

0

2025

15 000

Totaal

2022


2019

20 000

Totaal

1 000

Vernieuwing

1 000

500

Uitbreiding

500

Uitbreiding

Handel en Horeca

m ln euro 2004 5 000

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

1995

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

0 1995

0

Financiele & Zakelijke Dienstverlening

m ln euro 2004 5 000


4 000

4 000 Investeringen in gebouwen

3 000

Totaal Vernieuwing

2 000 1 000

3 000

Totaal

2 000

Vernieuwing

1 000

Uitbreiding

Uitbreiding

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

Totaal Investeringen in gebouwen

1 500

Vernieuwing

Totaal

1 000 Vernieuwing Uitbreiding

500

Bron:CBS/EIB (1995-2009 data)


Grafiek 6.1

144

2025

2022

Vernieuwing

2025

Uitbreiding

2022

2016

2013

Totaal

2019

2016

2013

2007

2004

2001

1998

2010 2010

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

Uitbreiding

1995

200 0

2007

Vernieuwing

400

2004

Totaal

2001

1 000

1998

Overige Dienstverlening m ln euro 2004 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 Investeringen in gebouwen 600 400 200 0

1 200


1995

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

Overheid

2019

Uitbreiding

0

1 400

1995

Onderwijs

m ln euro 2004 2 000


m ln euro 2004

800 600

1995

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

Gezondheidszorg

1998

1995

m ln euro 2004 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0

1998

0 1995

0

waarmee 50% van de potentiële verschuiving naar verbouw & grootonderhoud geëffectueerd kan worden. Bij de behandeling van de utiliteitsbouwopgave per sector wordt teruggekomen op sectorspecifieke aspecten van scenario- en strategiekeuzes. Het Upcycling Scenario wordt op sectorniveau uitgewerkt bij 2% BBP-groei. Op pessimistischer groeiscenario's (1,5 en 1%) wordt bij de behandeling van het conjunctureel verloop van de utiliteitsbouw tot 2015 teruggekomen.

6.1

Uitbreiding, vernieuwing en voorraadontwikkeling 2005-2025

In het verlengde van de analyse van de uitbreidingsinvesteringen in hoofdstuk 5 volgt nu een prognose van de uitbreidingsinvesteringen tot 2025. De uitbreiding in de periode 2006-2025 wordt per sector gerelateerd aan de aanwezige groeitrend in de periode 1995-2007. In het geval dat sprake is van een neergaande trend in de periode 1995-2007 wordt voor de periode 2005-2025 een constant trendniveau aangehouden. De resultaten van de uitbreidingsanalyse worden weergegeven door de onderste stippellijnen in grafiek 6.1. Specifieke sectoraspecten zijn: a. relatief lage uitbreidingsinvesteringen in de Agrarische sector met een licht toenemende trend. b. Voor de Industrie tekent zich een min of meer constante uitbreidingstrend af. c. In de periode 1995-2007 geldt een neerwaartse groeitrend voor: − Transport & Communicatie − Handel & Horeca − Financiële en Zakelijke Dienstverlening Deze drie subsectoren van de Commerciële Dienstverlening hebben tot 2001 een relatief hoge groei gekend en daarna een trendmatige daling. Binnen het Downcycling Scenario worden de uitbreidingsinvesteringen in de jaren 2006-2025 gelijkgesteld aan het gemiddelde in de periode 20022007. d. In de Budgetsector wordt het toegevoegde waarde niveau sterk beïnvloed door het arbeidsvolume. Daarmee wordt de uitbreidingsbehoefte afhankelijk van de werkgelegenheidsgroei. Voor Onderwijs, Overheidsbestuur en Non-profit worden de uitbreidingsinvesteringen op het gemiddelde in de periode 2002-2007 aangehouden. In de Zorgsector is de groeiende behoefte aan gezondheidsvoorzieningen maatgevend voor de uitbreidingsinvesteringen. De uitbreidingsbehoefte wordt daar gerelateerd aan de groei van de 75+ bevolking, die omstreeks 2025 maximaal is. Als totaalbeeld voor de 9 sectoren resteert lichte teruggang in de periode 19952007 en lichte groei daarna. Na de Financiële crisis in 2008 en de daaropvolgende economische crisis moet echter rekening gehouden worden met een structurele afname van de investeringen. Het Downcycling Scenario dient dan ook als een maximum scenario beschouwd te worden. Vervolgens worden de vernieuwingsinvesteringen op de uitbreidingsinvesteringen gestapeld. Startwaarde in 2001 is het jaargemiddelde 1995-2007 van alle investeringen in utiliteitsbouw in de onderhavige sector, minus de uitbreidingscomponent 2001. De jaarlijkse procentuele aangroei van de vernieuwingsinvesteringen in de periode 2001-2005 is afgeleid van de procentuele

145

Investeringen in gebouwen per sector 1995-2025 en aandeel Verbouw & Groot-onderhoud 1995-2008 Downcycling & Upcycling Scenario

Totaal 9 Sectoren

m ln euro 2004 25 000 20 000

Agrarisch

mln euro 2004 2 000



1 500

Totaal DcSc

Totaal DcSc

15 000

UcSc

1 000

UcSc

10 000 Verbouw & Groot-onderhoud

5 000

Verbouw & Groot-onderhoud

500

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

1995

2022

2025

Totaal DcSc

UcSc

1 000

1 500

UcSc

500


500


1 500

Totaal DcSc

2 000 1 000

Transport & Communicatie

mln euro 2004 2 000


2 500

2019

2016

2013

2010

Industrie

mln euro 2004 3 500 3 000

2007

2004

2001

1998

0 1995

0

1 000

1 500

UcSc

2025

2022

2019

2016

2013

2019

2016

2013

2007

2004

2001


Grafiek 6.2

146

2025

2022

2019

2025

UcSc

2022

2016

2013

Totaal DcSc

2019

2016

2013

2004

2001

1998

2007 2007

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

0

2004


2001

UcSc

1998

Overige Dienstverlening m ln euro 2004 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 Investeringen in gebouwen 800 600 Verbouw & Groot-onderhoud 400 200 0 1995

Totaal DcSc

600

1995

2025

800

1995


0


Bron:CBS/EIB (1995-2009 data)

UcSc

500

1 200

200

1998

Totaal DcSc

Overheid

400


1 000

1 400 1 000

1995

2025

2022

2019

Totaal DcSc

2022

2016

2013

2010

2007

2004

2001

m ln euro 2004

Onderwijs

mln euro 2004 2 000

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998 1998

1995

mln euro Gezondheidszorg 2004 4 000 3 500 3 000 Investeringen in gebouwen 2 500 2 000 1 500 Verbouw 1 000 & Groot-onderhoud 500 0

2010


0 1995

0

2010

1 000

UcSc

2 000


2010

2 000

Totaal DcSc

3 000

UcSc

2025

Totaal DcSc

2010


3 000

2007


4 000

4 000

2004

2001

1998

Financiele & Zakelijke Dienstverlening

mln euro 2004 5 000

2022

Handel en Horeca

m ln euro 2004 5 000

1995

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

0 1995

0


aangroei van de sectorale investeringen in utiliteitsbouw in de jaren 1980-2001. Voor de drie subsectoren van de Commerciële Dienstverlening moest, bij gebrek aan gedetailleerde gegevens, gewerkt worden met het aangroeipercentage zoals dat voor de Commerciële Dienstverlening in totaal bepaald kon worden. Het aldus vooruit berekenen van de vernieuwingsinvesteringen leidt dan tot: a. Afname vernieuwingsinvesteringen in de Agrarische sector en in de overheidssector bij Algemeen Bestuur. Het totaal zal dan ook afnemen. b. Voor de Industrie en de Overige Dienstverlening tekent zich een nagenoeg constant trendbeeld van zowel de vernieuwingsinvestering als het totaal af. c. Voor de overige sectoren zullen de vernieuwingsinvesteringen en het totaal groeien. Tenslotte wordt de Voorraadontwikkeling 2005-2025 uitgewerkt in tabel 6.a. De Gebouwenvoorraad ultimo 2005 (totaal 442 miljard euro) is conform de voorgaande schatting in hoofdstuk 5. De uitsplitsing naar de 3 subsectoren van de Commerciële Dienstverlening is naar rato van het investeringsvolume 19962007. In Tabel 6.a worden de voorraad-, uitbreidingsen vernieuwingscijfers voor de periode 2005-2025 gerecapituleerd. Tabel 6.a Gebouwenvoorraad 2005-2025 (in mln euro's)

Argrarisch Industrie Vervoer & Communicatie Handel & Horeca Financiële en Zakelijke Dienstverlening S Commerciële Dienstverlening Gezondheidszorg & Welzijn Onderwijs Openbaar bestuur Overige Dienstverlening S Budget Sectoren Totale economie

Voorraad Uitbreiding Vernieuwing Voorraad Vernieuwing ultimo 2005 2006-2025 2006-2025 ultimo 2025 (%Voorraad 2005) 44.379 9.370 16.059 53.749 36,2% 91.792 31.700 13.388 123.492 14,6% 28.152 13.200 7.116 41.352 25,3% 61.762 34.440 21.921 96.202 35,5% 68.987 29.200 25.272 98.187 36,6% 158.902 76.840 54.308 235.742 34,2% 46.264 39.227 12.831 85.491 27,7% 31.298 8.400 20.081 39.698 64,2% 30.908 8.000 7.159 38.908 23,2% 38.371 9.600 15.275 47.971 39,8% 146.841 63.682 55.346 210.523 37,7% 441.915 181.592 139.102 623.507 31,5%

Noot bij tabel 6.a.: De voorraad ultimo 2025 dient aangemerkt te worden als bruto voorraad, die niet is verminderd vanwege desinvesteringen waar geen vernieuwing tegenover staat.

6.2

Sectorale Utiliteitsbouwopgave 1995-2025

In hoofdstuk 3 werd de trend van de totale investeringen in utiliteitsbouw tot 2025 aangegeven zoals die zich voor de huidige financiële en economische crisis aftekende (Downcycling Scenario grafieken 3.10 en 3.13). De investeringen in utiliteitsbouw 1995-2025 wijken sector voor sector af van het totaalverloop. Datzelfde geldt voor uitbreiding en vernieuwing en voor de Downcycling en Upcycling Scenario’s. De investeringen in utiliteitsbouw blijven in totaal licht groeien, waarbij de groeiende maatschappelijke behoefte in de zorgsector voorop staat. De budgetsectoren zijn voor het verdere investeringsverloop overigens sterk afhankelijk van de financierbaarheid. Vanuit de hoge urgentie wordt hier voor het scenariobeeld geopteerd dat de investeringsgroei zich concentreert in de zorgsector.

147

Sectorgewijze toelichting bij grafiek 6.1: Uitbreidings- en vernieuwingsinvesteringen in utiliteitsbouw 1995-2025 en bij grafiek 6.2: Investeringen en aandeel Verbouw & Grootonderhoud Agrarische sector Van oudsher vraagt de veehouderij hier om de meeste bouwactiviteiten. Door de opeenvolgende ziektecrisissen is de groei van de veestapel en de daarmee te realiseren productie gaan stagneren. De belangrijkste investeringscategorie daarna is de kassenbouw voor de glastuinbouw. De vervanging van het oude kassenareaal door grootschalige meer energie- en CO2-neutrale nieuwbouw staat bij het investeren voorop. Ook voor de veeteelt speelt concentratie in landbouwontwikkelingsgebieden in combinatie met de bouw van megastallen. Het agrarische investeringsproces speelt zich af binnen het spanningsveld van economie, technologie en milieu (energie, ecologie, diervriendelijkheid en (voedsel)veiligheid). Stagnatie van de bevolkingsgroei en eventuele afname van de binnenlandse vraag probeert de agrarische sector te compenseren door verhoogde exportinspanningen. De verdere groei van de investeringen in utiliteitsbouw (stallen, kassen en verder) is beperkt. Het investeringsniveau blijft vooral op peil door modernisering van de productiecapaciteit en dat betekent vervanging van de economisch verouderde stallen en kassen. De trend van de totale investeringen in agrarische gebouwen is licht opgaand. Na aftrek van de Toegevoegde Waardegelieerde uitbreidingscomponent resteert een hoge vernieuwingscomponent. Het Upcycling Scenario is in beeld gebracht als 14% investeringsreductie bij verdere verduurzaming van productie en (her)investeringen. De schaalvergroting die inherent is aan het Downcycling Scenario staat steeds meer ter discussie en roept de tegenreactie op van meer kleinschalige en meer duurzame herinvesteringen. Industrie Het macrobeeld is dat van een trendmatige afname van de groei van de industriële productie. De verdere groei concentreert zich bij de voedingsmiddelen en de chemie, elders krimpt de binnenlandse industriële productie. De vernieuwingsinvesteringen nemen ook hier de vorm aan van vervangende nieuwbouw ter modernisering van het productieapparaat. Het investeringsproces voltrekt zich eveneens binnen het spanningsveld van economie, technologie en milieu. De afzetmogelijkheden worden primair bepaald door het bijhouden van de internationale concurrentieverhoudingen. Verdere groei van investeringen in industriële gebouwen is afhankelijk van de vernieuwingsinvesteringen. De moderne industriebouw wordt voor het overgrote deel gerationaliseerd in ‘dozenbouw’ ter omhulling van geavanceerde nieuwe productieprocessen. Binnen het Upcycling Scenario zijn de investeringen in utiliteitsbouw voor de Industrie op 90% van het Downcycling Scenario gesteld, omdat de mogelijkheden van moderniseringen binnen de bestaande industriële gebouwenvoorraad beperkt zijn. Commerciële dienstverlening Op de top 2001 is commerciële dienstverlening de grootste investeerder, die de helft van utiliteitsbouw voor haar rekening neemt. Dit is de sector van de winkels, de kantoren en de logistieke en distributiegebouwen. Hier voltrok zich in de jaren tachtig en negentig, parallel aan de tertiarisering en de innovatie van de economie en spectaculaire groei van de investeringen in utiliteitsbouw.

148

Deze subsector is nogal conjunctuurgevoelig, omdat de bouwinitiatieven in toenemende mate via de vrije ontwikkelingsmarkt lopen. Actueel is het overaanbod van kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Dit overaanbod en de daarmee gepaard gaande leegstand is geleidelijk van de eerstehandsmarkt naar de tweedehandsmarkt verschoven. De moderniseringen van de gebouwenvoorraad zetten zich voort. Dit betekent dat de investeringen blijven groeien, maar dat als gevolg daarvan de leegstand en het disfunctioneren van de verouderde delen van de voorraad zullen toenemen. Dit manifesteert zich in de vorm van hoge leegstand van bestaande kantoorcomplexen en leegstand en disfunctioneren van bedrijventerreinen. De Commerciële Dienstverlening opgesplitst naar 3 subsectoren: − Vervoer & Communicatie − Handel & Horeca − Financiële en Zakelijke Dienstverlening Voor elk van deze subsectoren geldt dat het totale investeringstrend uitsluitend onder invloed van de vernieuwingsbehoefte nog licht zal groeien. Het Upcycling Scenario ligt 17% lager bij de Financiële en Zakelijke Dienstverlening omdat de bestaande voorraad daar het meeste alternatief voor nieuwbouw biedt. Voor Transport & Communicatie is dat 12% lager en voor Handel & Horeca 8% lager, omdat Verbouw & Grootonderhoud daar al relatief hoog is. Zorgsector De sterkste groei van de investeringen in utiliteitsbouw zal zich voordoen in de zorgsector. De zorgvraag neemt sterk toe ten gevolge van vergrijzing en ‘dubbele vergrijzing’. Los van de huisvestingscomponent groeit dientengevolge de vraag naar medische en verpleegzorg. Anderszins neemt deze vraag toe tengevolge van een langere levensverwachting en voortschrijdende medische en gezondheidstechnologie. Sinds de jaren tachtig wordt de groei van de beddencapaciteit van de ziekenhuizen afgeremd en staat de poliklinische behandeling voorop. Actueel is een andere figuratie van de zorgsector. Naast grootschalige ziekenhuisvoorzieningen met een hoge concentratie van specialismen ontstaat een toenemende behoefte aan kleinschalige decentrale voorzieningen en specialistische klinieken, al dan niet geprivatiseerd. Deze ontwikkelingen zullen gepaard gaan met groeiende investeringen in utiliteitsbouw. Bovendien kent de zorgsector een relatief korte omlooptijd van de investeringen. Het hoge investeringsvolume in gebouwen uit de jaren zestig en vroeg jaren zeventig is deels al vervangen en leidt tot verdergaande vervangingsprogramma’s. Rekening moet worden gehouden met een verdere groei van de investeringen in utiliteitsbouw voor de zorgsector met trendmatig 30 à 40 % in de komende 15 jaar. Dit is verwerkt door de investeringen in utiliteitsbouw voor de zorg aan te passen voor de groei van de 75+ bevolking, die rond 2025 maximaal is. Na demografisch afhankelijke ophoging van de uitbreidingsinvesteringen resteert een relatief laag niveau van de vernieuwingsinvesteringen. Dit is een aanwijzing dat de desinvesteringen in deze sector relatief hoog zijn en de “verbouwbaarheid” van de voorraad slechts beperkte moderniseringsmogelijkheden biedt.

149

Onderwijssector De neergang van de investeringen in utiliteitsbouw in de jaren 2001-2005 is aan de onderwijssector voorbijgegaan. Deze sector profiteert van een hogere prioriteit die maatschappelijk aan het onderwijs wordt toegekend. In het licht van een naderende krimp van de 0- tot 20-jarige bevolking ligt verdere investeringsgroei minder voor de hand. Alle investeringen in utiliteitsbouw komen ten dienste van modernisering, vervanging en vernieuwing van de onderwijsgebouwenvoorraad. Het gemiddelde 1995-2007-investeringsniveau biedt voldoende mogelijkheden om de kwalitatieve tekorten van die voorraad weg te werken. De uitbreidingscomponent wordt hier modelmatig bepaald door Toegevoegde Waarde en personeelsgroei en niet door groei van de onderwijsbevolking. Overheid en Non-profit dienstverlening De omvang van de gebouwenvoorraad varieert hier hoofdzakelijk met de personele omvang van het overheidsapparaat. Verdere groei van de investeringen in utiliteitsbouw kan achterwege blijven voor zover de personele groei opgevangen kan worden door efficiënter gebruik van gebouwen en uitgeweken kan worden naar huurobjecten. Het overblijvend investeringsniveau biedt voldoende ruimte voor vervanging en vernieuwing. Upcycling Scenario In de marktsectoren is het aandeel voor Verbouw & Grootonderhoud in vergelijking met de budgetsector laag. De investeringsreductie die te bepalen valt door meer verbouw en grootonderhoud en door levensduurverlenging is hier groter en loopt op tot 17% voor de Financiële en Zakelijke Dienstverlening. Voor de Budgetsector ligt dat maximaal op 7%. Gevoeligheid investeringsbepaling Het verloop van de uitbreidingsinvesteringen in de periode 2005-2025 is gebaseerd op aannamen ten aanzien van de sectorale productie- en werkgelegenheidsgroei. Deze zijn gebaseerd op de waarneming van de outputgroei – op toegevoegde waarde basis – in de jaren 2001-2007. De gemiddelde groei van 2,0% per jaar was toen als volgt over de sectoren verdeeld (gemiddelde jaargroei 2001-2007): (+) 1,7% groei Agrarische productie (+) 1,1% groei Industriële productie (+) 3,4% groei van Handel & horeca (+) 3,5% groei Vervoer & Communicatie (+) 2,2% groei Financiële en Zakelijke dienstverlening (+) 1,6% groei Budgetsector

Modelmatig variëren de uitbreidingsinvesteringen met de sectorale outputgroei en zijn daar dus gevoelig voor. Door de vernieuwingsinvesteringen residueel te bepalen leidt een te laag ingecalculeerde uitbreidingscomponent min of meer automatisch tot een hoger ingecalculeerde vernieuwingscomponent. Eerder is al aangegeven dat de grens tussen uitbreiding en vernieuwing niet strak te trekken valt. Er is meer uitbreiding dan strikt noodzakelijk is en op lange termijn leidt dat tot meer desinvesteringen – waar geen vervanging tegenover staat – dan strikt noodzakelijk is. Binnen de analyseperiode 1989-2005 kan dit laatste buiten beschouwing blijven. Verdergaand naar 2025 is correctie noodzakelijk.

150

De hiervoor gaande bepaling van de uitbreidingsinvesteringen in de periode 2005-2025 biedt een maximum-alternatief als het om de voorraadbepaling 2025 gaat en hoort als zodanig bij het Downcycling Scenario. In geval van het Upcycling Scenario wordt afhankelijk van de sector 5 tot 17% intensivering van de toekomstige bouwopgave uitgegaan. Daarbovenop kan de duurzaamheid verbeterd worden door verdere verduurzaming van het voorraadbeheer en van de productie binnen die voorraad. Meest extreem speelt dit thans in de agrarische sector. In de verdere marktsector gaat het daarbij om het intensiever beheren en gebruiken van gebouwenvoorraad en bedrijfsareaal.

6.3

Het registreren, meten, waarderen, schatten en vooruit berekenen van de voorraadontwikkeling

Ter nadere verantwoording van de hiervoor ontwikkelde benaderingsmethode voor de bepaling van uitbreidingsen vernieuwingsinvesteringen en van de voorraadontwikkeling gebouwen volgt nu een vergelijking met alternatieve benaderingen hiervan. Marginale voorraadanalyse In deze studie is de ontwikkeling van de gebouwenvoorraad bepaald door voor de vier hoofdsectoren van de economie de uitbreidingsinvesteringen in de periode 1989-2005 te relateren aan de productiegroei. In het jaar van maximale productiegroei zijn alle investeringen in utiliteitsbouw als uitbreidingsinvesteringen aangemerkt. Voor overige jaren is geïnterpoleerd naar rato van productiegroei. Door combinatie van het viersectorentotaal uitbreidingsinvesteringen met de macroproductiegroei in de periode 1990-2007 is de Gebouwenvoorraad ultimo 1988 en ultimo 2005 geschat. Hierna zijn de geschatte voorraad en de uitbreidingsinvesteringen 1988-2005 – op basis van aanvullende gegevens en verdedigbare aannamen – verder opgesplitst naar de peiljaren 1988, 1995 en 2005 en naar 9 economische sectoren. Dit is aangevuld met een schatting van de voorraad in gebruik 2005 naar sector en gebouwtypologie. De ontwikkelde methode van marginale voorraadanalyse wijkt naar waarderingsgrondslag en schattingsmethode af van elders gebruikte methoden. De methode is ontwikkeld omdat de beschikbare bouw-, investerings- en voorraadstatistiek anderszins geen integrale voorraadbeschrijving biedt. Vervangingswaarde gebouwenvoorraad Brouwer (1987) analyseerde de investeringen 1950-1985 in gebouwen. Hij definieert de vervangingswaarde "als het investeringsbedrag gecorrigeerd voor onttrekking en veroudering en voor de ontwikkeling van de prijs van de investering". Op basis van: - de utilitaire gebouwcomponent in de CBS-schatting 1950 van het Nationaal Vermogen, - de investeringen in utiliteitsbouw in de tussenliggende periode en - 0,5% per jaar voor onttrekking en veroudering kwam Brouwer tot een vervangingswaarde van de utiliteitsgebouwenvoorraad van 363 miljard in 1985, omgerekend naar prijzen 2004. Binnen onze analyse komt de schatting van de opstalvervangingswaarde van de utiliteitsgebouwenvoorraad in 1985 uit op 263 miljard euro (Voorraad 1988 – Uitbreidingsinvesteringen 1986/87/88). De door Brouwer gehanteerde voorwaartse schattingsmethode is gevoelig voor de schatting van de aanvangsvoorraad (in casu 1950) en van het "afschrijvingspercentage" (in casu 0,5%). Bij

151

een aangenomen BBP-groei van 1,7 tot 2,8% kwam hij tot een gebouwenvoorraad van 569 tot 656 miljard euro in 2010 als het wordt omgerekend naar prijzen van 2004. CBS Kapitaalgoederenvoorraad 1969-2008 In aansluiting op de Nationale Rekeningen 2008 publiceerde het CBS in 2009 een herziening van de kapitaalgoederenvoorraad-statistiek 1969-2008 met opsplitsing naar economische sectoren en naar typen kapitaalgoed op Statline. Deze nieuwe opzet van de voorraadstatistiek wordt verantwoord in een bijbehorend rapport (van den Bergen et al., 2009). Het CBS maakt nu onderscheid naar Bruto, Netto en Productieve Kapitaalgoederenvoorraad.

Bij de bepaling van de Bruto kapitaalgoederenvoorraad wordt alles wat ooit aan de betreffende voorraad is toegevoegd en nog niet is afgestoten in "nieuwwaarde" uitgedrukt. Hierbij wordt een gemiddelde levensduur (=afstootmoment) aangehouden van: - 38 jaar voor agrarische gebouwen, - 30 tot 34 jaar voor gebouwen voor de Industrie en de Bouwnijverheid, - 32 tot 50 jaar voor gebouwen Commerciële Dienstverlening, - 36 tot 48 jaar voor gebouwen Budgetsector. Uitgaande van een constante investering in utilitaire gebouwen van 14 miljard euro (= gemiddelde 1966-2005) en een gemiddelde levensduur van 40 jaar zou dat – onder stationaire verhoudingen – leiden tot een schatting van de Bruto gebouwenvoorraad van 560 miljard in prijzen 2004. Bij de bepaling van de Productieve kapitaalgoederenvoorraad wordt de Bruto kapitaalgoederenvoorraad hoofdzakelijk gecorrigeerd voor productiviteitsverlies tussen de ingebruikneming na nieuwbouw en het moment van afstoten. In geval van lineair verloop van het productiviteitsverlies komt de Productieve kapitaalgoederenvoorraad uit op 50% van de Bruto kapitaalgoederenvoorraad. Voor gebouwen rekent het CBS met progressieve groei van de veroudering en een totaal productiviteitsverlies op levensduurbasis van 25%. Dan zou in ons voorbeeld een Bruto gebouwenvoorraad ceteris paribus afgewaardeerd worden naar 75% van 560 miljard is 420 miljard. Bij de bepaling van de Netto Kapitaalgoederenvoorraad wordt voorts rekening gehouden met het verloop van marktwaarde van een gebouw. Door de marktwaarde gelijk te stellen aan de contante waarde van de resterende kapitaaldiensten neemt de marktwaarde met de leeftijd van het gebouw af. Dit is bepalend voor de finale afschrijving, in aanvulling op het productiviteitsverlies. Het CBS definieert afschrijvingen als het verbruik van vaste activa in een bepaalde periode als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. De waardedaling wordt binnen de huidige CBS-afschrijvingsmethodiek uiteindelijk bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige opbrengsten van de vaste activa, bij een reële discontofactor van 4%. Binnen de systematiek van het CBS betekent dit, dat bovenop het zogenaamde age-effiency-afhankelijke productiviteitsverlies een jaarlijkse afschrijving op de netto kapitaalgoederenvoorraad komt van 4,15% in 2008. De in ons onderzoek bepaalde opstalvervangingswaarde van de utilitaire gebouwenvoorraad sluit in principe het meest aan bij het CBS-begrip Productieve kapitaalgoederenvoorraad.

152

Omgerekend naar prijzen van 2004 komt de Netto gebouwenvoorraad ultimo 2005 uit op 314 miljard euro. Dat komt uit op een gemiddelde afschrijvingstijd van 21,5 jaar. De Productieve kapitaalgoederenvoorraad wordt in 2001 door het CBS ca. 16% hoger gewaardeerd. Voor de Productieve gebouwenvoorraad ultimo 2005 zou dit percentage leiden tot een schatting op 365 miljard euro. De Bruto gebouwenvoorraad wordt in 2001 door het CBS circa 55% hoger gewaardeerd dan de Netto gebouwenvoorraad. Voor Bruto gebouwenvoorraad ultimo 2005 zou dit percentage leiden tot een schatting op 488 miljard euro. Door ons is de opstalvervangingswaarde van de gebouwenvoorraad ultimo 2005 geschat op 442 miljard euro (zie paragraaf 5.7). Dat komt uit op een gemiddelde afschrijvingstijd van 31,4 jaar. Voorraadmeting naar vloeroppervlakte Op grond van de Wet Waardering Onroerende Zaken wordt regelmatig een registratie met – in principe – landelijke dekking uitgevoerd. Deze registratie wordt hoofdzakelijk gebaseerd op de marktwaarde van onroerende zaken. De door het CBS gepubliceerde WOZ-waarde van onroerend goed, anders dan woningen, biedt een indicatie van de waarde van de gebouwenvoorraad (van opstallen plus bijbehorende grond), maar biedt geen weergave van de ontwikkeling van het voorraadvolume en is (nog) incompleet voor het waarnemen van de totale voorraad. Het splitsen van WOZ-waarden van onroerend goed naar opstal en grond is voor bestaande gebouwen praktisch ondoenlijk. Het meten van de gebouwenvoorraad in vierkante meters vloeroppervlakte op basis van kadastrale registratie van gebouwen is alleen indirect mogelijk, door het combineren van footprint en bouwhoogte, maar is verre van compleet. De ideale oplossing zou zijn dat aan bouwvergunningen gereedmeldingen worden verbonden en – mede op basis van sloopvergunningen – een onttrekkingenstatistiek zou worden bijgehouden. De bij de bouwvergunningen horende vloeroppervlaktes moeten dan mee de kadasterregistratie in. De technische mogelijkheden van het digitaal registreren, meten en waarderen van de voor gebruik beschikbare voorraad, het gebruik ervan en de systematische waardering ervan vraagt om een gecoördineerde aanpak door overheid, kadaster en vastgoedsector. Tot die tijd is voorraadmeting en voorraadwaardering afhankelijk benaderingsmethoden op basis van bouwvergunningen, bouwproductie, investeringen in utiliteitsbouw en bijschattingen op basis van voorraadindicatoren. Voorraadbenutting en overinvesteringstendens De theoretische notie van uitbreidingsinvesteringen als eerste afgeleide naar tijd van de voorraadontwikkeling is voor de praktijk misleidend. Investeringsprocessen voltrekken zich los van de voorraadposities. Er wordt meer gebouwd dan strikt genomen noodzakelijk is. Leegstaande gebouwen elders in de voorraad bieden – ten gevolge van fricties naar plaats, beschikbaarheid, tijd, kwaliteit, geschiktheid voor alternatief gebruik en tengevolge van prijs/kwaliteitsverhoudingen – slechts in beperkte mate een alternatief voor nieuwbouw naar eerste voorkeur. Vooral in tijden van economische groei en lage rente wordt de nieuwbouw niet afgeremd. In dit onderzoek komt naar voren dat de uitbreidingsinvesteringen hoger zijn dan voor de sectorale voorraadgroei noodzakelijk is. Onderdeel van een meer duurzame wijze van investeren in en beheren van vastgoedvoorraden is dan ook dat de voorraden beter worden benut. Na 2001 is het vloeroppervlak per arbeidsplaats in de kantorensector en elders gereduceerd, zowel bij nieuwbouw als door indikking binnen de bestaande

153

voorraad. In eerste instantie droeg dat bij aan een hogere leegstand van de tweedehands voorraad. Gevolg van de recente financiële en economische crisis is dat een betere benutting van het reservevermogen van de voorraad een huisvestingsalternatief biedt voor nieuwbouw en de nieuwbouw uitgesteld kan worden. Dit draagt bij aan de productieval in de utiliteitsbouw na 2008.

6.4

De bouwjaren 2010-2015

Nu de utiliteitsbouw onder invloed van de financiële en economische crisis diep wegzakt, ligt de vergelijking met vroegere perioden van terugval voor de hand. Teruggaand tot de jaren tachtig deed zich een sterke groeival voor: (-) van 1980 tot 1982: van 1,7% BBP-groei naar 1,3% krimp (-) van 1990 tot 1992: van 4,2% BBP-groei naar 1,7% groei (-) van 2000 tot 2002: van 3,9% BBP-groei naar 0,1% groei (-) van 2007 tot 2009: van 3,5% BBP-groei naar 4,5% krimp De laatste groeival is "ongekend" hoog. In latere jaren volgde steeds een terugval van de investeringen in utiliteitsbouw, te weten: (-) 26% terugval in de jaren 1980-1983 (-) 19% terugval in de jaren 1991-1994 (-) 15% terugval in de jaren 2001-2004 De terugval in de jaren 2008-2011 zal naar verwachting nog hoger zijn. Het herstel van de utiliteitsbouw werd steeds gedragen door een economische groeiversnelling, maar was daarbij afhankelijk van de diepte van het dal en van de intensiteit en duur van de economische opleving. De aanhoudende groei van de investeringen in utiliteitsbouw in de periode 19831991 werd gedragen door een BBP-groei van 3,1% per jaar in de periode 19821990. Tussen 1992 en 1997 liet het herstel op zich wachten. In de jaren 1997-2001 werd de voorafgaande terugval alsnog meer dan gecompenseerd en kwamen de investeringen in utiliteitsbouw op een historisch topniveau in 2000 en 2001. Dit werd aangejaagd door een BBP-groei van 3,8% per jaar in de jaren 1993-1998. Tussen 2004 en 2006 liet het herstel ook op zich wachten. Het uiteindelijke herstel werd gedragen door een BBP-groei van 2,8% per jaar in de periode 20032007.In 2008 bereikten de investeringen utiliteitsbouw weer het niveau van 20002001 (grafiek 1.1). Dit historisch hoge niveau in combinatie met een sterk onderbenutte gebouwenvoorraad bergt het risico in zich van een aanzienlijke terugval nu de economie in 2009 met 4,5% gekrompen is en per saldo in de jaren 2005-2009 nog maar met 1,3% per jaar is gegroeid. Het Centraal Planbureau hanteert in maart 2010 in de Economische Verkenning (CPB, 2010) een bandbreedte van plus of min 0,75% per jaar ten opzichte van de verwachte groei van 1,75% (trendmatig scenario). Binnen het Upcycling Scenario gaan we uit van 2% BBP-groei vanaf 2010. Dat zou modelmatig leiden tot het volgende conjunctureel verloop van de investeringen in utiliteitsbouw (in prijzen van 2004): - realisatie 2008: 17,4 miljard euro (stel 2008 op 100%) - realisatie 2009: 16,1 miljard euro - prognose 2010: circa 14,0 miljard euro - prognose 2011: circa 12,0 miljard euro (31% lager) - prognose 2015: circa 16,0 miljard euro (nog 8% onder 2008) Deze prognose is gestippeld in grafiek 6.2 hiervoor onder Totaal 9 Sectoren.

154

Ter vergelijking: in de Bouwprognoses 2009-2014 van TNO-Bouw (Manshanden et al., 2009), in opdracht van het Ministerie van VROM, wordt er van uit gegaan dat de utiliteitsbouw in de jaren 2008-2011 met 13% afneemt. Het EIB (2010) kwam een maand later met de verwachting dat de utiliteitsbouw in de periode 2008-2011 met 26% afneemt. Deze percentages mogen ook begrepen worden als teruggang van de investeringen utiliteitsbouw 2008-2011. Voor een nadere beoordeling van de structurele en conjuncturele ontwikkeling van de utiliteitsbouwopgave van belang om ook aandacht te besteden aan de veranderende demografische, sociaal-economische en financieel-economische invloeden. In vergelijking met de jaren tachtig zijn de belangrijkste verschillen met nu: - van groei beroepsbevolking naar krimp beroepsbevolking, - afnemende groei van de totale bevolking, - sterk toenemende groei van 65+ bevolking, - de Commerciële Dienstverlening is qua productie en werkgelegenheid bovenproportioneel toegenomen. - de werkgelegenheid in de Zorg is bovenproportioneel toegenomen. - aandeel van Industrie in economie en werkgelegenheid is afgenomen. - vanaf 1983 is het toen zeer hoge financieringstekort overheid – als percentage van BBP – trendmatig gedaald naar uiteindelijk een klein overschot in de jaren 2006-2008, gevolgd door een nieuwe tekortexplosie in 2009. - de nominale hypotheekrente was aan het begin van de jaren tachtig 11% bij 6,5% inflatie. Anno 2009 is dat circa 6% bij circa 1% inflatie. Sectorale ontwikkelingen (CBS Statline) - Het BBP nam in 2009 af (-5%). Van 2005 tot 2009 – toen de financiële crisis terugsloeg op de reële economie – groeide de totale economie per saldo toch nog met 4,5% in vier jaar. Dit had de volgende sectorale spreiding: (+) 3% groei toegevoegde waarde Budgetsector (+) 4% groei agrarische productie (+) 4% groei Handel, horeca, vervoer en communicatie (+) 9% groei productie Bouwnijverheid (+) 10% groei Financiële en zakelijke dienstverlening (-) 4% krimp industriële productie (inclusief delfstoffen en energie) In de marktsector zat de sterkste groei tot 2009 bij de Financiële en zakelijke dienstverlening en in de Budgetsector bij de Zorg. De grootste klap kreeg de Industrie (inclusief delfstoffen en energie). - De hypotheekrente is in 2009 opgelopen naar circa 6%, bij circa 1% inflatie, wat neerkomt op circa 5% reële hypotheekrente. Deze hypotheekrentepercentages bevinden zich boven het rendement op staatsobligaties, dat nominaal tussen 3,5 en 4% schommelt. De leenrentes voor particulieren werden opgedreven door een rem op kredietverschaffing door financiële instellingen.

In totaliteit is in 2009 de tussen 2005 en 2008 opgebouwde groei weer gehalveerd. Hier komt bij dat de financiële voorwaarden voor investeringen in utiliteitsbouw strenger zijn geworden en de financiële instellingen minder uitlenen aan de particuliere sector. Hiervoor zagen wij dat de investeringen in utiliteitsbouw in de jaren 1980-1983 met 26% afnamen. Het herstel na 1983 was krachtig en werd gedragen door

155

innovatiegedreven investeringsgroei, opkomende digitalisering van de economie en verdere "verdienstelijking" en "verkantoring". In vergelijking hiermee zijn de uitgangsposities voor na het 2010/2011-dal minder eenduidig: - De bevolking- en huishoudenprognose voor de periode 2009-2014 is: (+) 1% groei van de totale bevolking van Nederland, verdeeld naar: (+) 15% groei van de 65+ bevolking, naar 2,80 miljoen in 2014 (-) 1% krimp van de 20-65-bevolking en eveneens krimp van de potentiële beroepsbevolking (-) 3% krimp van de 20- bevolking Dit zal dan gepaard gaan met: (+) 4% groei van het aantal huishoudens, naar 7,30 miljoen in 2014. Als de beroepsbevolking niet meer groeit, wordt de BBP-groei op lange termijn vooral afhankelijk van de toename van de macroarbeidsproductiviteit. In de jaren 2003-2008 groeide de macroarbeidsproductiviteit met gemiddeld 1,3% per jaar en in 2009 kwam daar een zwaar negatief jaar percentage bij. Dit sluit aan bij een 1,5% groeiscenario, waarbij het arbeidsvolume ten gevolge van een hogere arbeidsparticipatie van de binnenlandse bevolking en netto immigratie van beroepsbevolking, licht blijft stijgen. In 2009 tekende zich bij de utiliteitsbouw een historisch hoog bouwvergunningenvolume af. Het bouwvergunningenvolume (EIB, 2010) nieuwbouw blijft voor de marktsector in zijn geheel (met 78%), maar vooral voor de sectoren Vervoer en Communicatie (58%) en Industrie (66%) sterk achter bij de nieuwbouwproductie 2009 (100%). Voor de budgetsector ligt dat andersom. Daar ligt in 2009 het bouwvergunningenvolume op 120% van het actuele bouwproductieniveau. De continuïteit staat in de marktsector dus zwaar onder druk en is in de budgetsectoren sterk afhankelijk van de financierbaarheid van het (hogere) bouwvolume. Het investeringsvolume utiliteitsbouw in 2010 is afhankelijk van verschillende onderstromen. Allereerst is er de voltooiing van projecten die al voor 2009 in aanbouw waren genomen. Vervolgens is er de realisatie van de projecten waarvoor ook bouwvergunning was verleend, maar waar het na de omslag van de conjunctuur afwachten werd in welke mate en in welk tempo die bouwvergunningen daadwerkelijk in aanbouw zijn genomen, hetzij dat deze bouwvergunningen vooralsnog blijven liggen. Ten derde is er de terugval van de nieuwe bouwen ontwikkelingsinitiatieven. Het stuwmeer van bouwvergunningen neemt dus minder snel toe omdat er minder bouwvergunningen bijkomen, maar neemt tegelijkertijd minder snel af omdat er minder in aanbouw wordt genomen. De productie-uitval is vooral hoog bij de ontwikkeling voor de vrije markt. De economische crisis kwam als een financiële crisis, die van invloed was op de kredietvoorziening ten behoeve van bouwinitiatieven, projectontwikkeling, vastgoedexploitatie en hypotheekvoorziening. Stagnatie van productie-, werkgelegenheids- en inkomensgroei werkt in 2009/2010 alom door op de vastgoedvraag en de vastgoedinkomsten. Huren en hypotheeklasten kunnen moeilijker opgebracht worden en de stap naar nieuwe huisvesting (doorstroming) wordt afgeremd, tenzij men goedkoper kan gaan huren. Als voor bedrijven de totale bedrijfsinkomsten teruglopen, kan hun winstpositie alleen nog behouden blijven door de kosten te reduceren. Dat neemt concreet de vorm aan van investeringen uitstellen en besparen op lopende huisvestingskosten. Onder crisisomstandigheden ontstaan keteneffecten zoals:

156

-

minder vraag van gebruikers in combinatie met lagere huisvestingsbudgetten, meer leegstand in combinatie met lagere (huur)prijzen, lagere (huur)opbrengsten voor eigenaren, lagere vastgoedwaarden, afnemende solvabiliteit in combinatie met minder en duurder leenvermogen, (dit speelt zowel voor hurende gebruikers, eigenaar-gebruikers, eigenaarverhuurders als ontwikkelaars/bouwers) beleggers, eigenaren, gebruikers en ontwikkelaars stellen financieel overleven boven speculatief ondernemen, kopers- en aanbiedersstaking op eerstehandsvastgoedmarkt en op vastgoedontwikkelingsmarkt.

In januari 2010 meldt DTZ Zadelhoff dat de de in gebruik zijnde commerciële kantorenvoorraad in 2009 en de daarbij horende kantorenbanen in 2009 licht zijn gedaald. Dit betekent dat de netto uitbreidingsbehoefte op de korte termijn volledig is weggevallen en dat de commerciële kantorennieuwbouw geheel afhankelijk is geworden van de behoefte aan vervangende nieuwbouw. Na combinatie van de hiervoor reeds behandelde sectorale groeidifferentatiatie 2005-2009, de sectorale bouwvergunningenverdeling 2008/2009 en de reactie op de commerciële kantorenmarkt kan geconcludeerd worden dat de crisis de utiliteitsbouw over de volle breedte treft. Naast bij benadering gelijkblijvende utiliteitsbouw voor Zorg en lichte teruggang bij Overheid en Onderwijs, zal over de volle breedte van de marktsector de utiliteitsbouw sterk terugvallen. De uitbreidingsbehoefte valt op korte termijn nagenoeg volledig weg. Zeer illustratief is in dit verband de commerciële kantorenbouw, waar de bovenproportionele groei van de Financiële en zakelijke dienstverlening in de jaren 2005-2009 zowaar leidt tot lichte krimp van de voorraad in gebruik in 2009 ten opzichte van 2008. Hier manifesteert zich het crisiseffect. De aan het voorgaande te verbinden sectorale utiliteitsbouwprognose voor 2011 is gestippeld in grafiek 6.2.

6.5

Evaluatie en resultaten van het onderzoek

Dit onderzoek begint en eindigt met het gemis van integrale registratie van het vloeroppervlakte van de (voor gebruik beschikbare) utilitaire gebouwenvoorraad. Noodgedwongen moest gewerkt worden met: - gemonetariseerde investeringscijfers (CBS Nationale Rekeningen) - gemonetariseerde bouwproductiecijfers (EIB) - bouwvergunningencijfers in vierkante meters (CBS) - gemonetariseerde voorraadcijfers (WOZ en CBS). Voor individuele gebouwtypen is een min of meer integrale voorraadmeting voorhanden. Beste voorbeeld hiervan is de reeds aangehaalde statistiek van de commerciële kantorenvoorraad van Bak. Integrale registratie in vierkante meters vloeroppervlakte van de voorraadontwikkeling betreft idealiter de voorraad en de mutaties, zoals gereedmelding van gebouwen in aanbouw en de registratie van ingebruikneming, onttrekking aan het gebruik en van de sloop. De huidige opzet van kadaster, gebouwenregistratie door gemeenten en van de WOZ-registratie is hier verre van volkomen. Door het ontbreken van integrale voorraadregistratie zijn alle voorraadanalyses, die gemaakt kunnen worden, benaderingen en schattingen. Dat geldt ook voor de statistiek van de kapitaalgoederenvoorraad van het CBS in zijn nieuwste opzet. Waar de fysieke voorraadbeschrijving tekort schiet is het zoeken naar indicatoren voor de voorraadontwikkeling. In deze studie wordt dat gedaan door de

157

uitbreidingsinvesteringen afhankelijk te stellen van de groei van het Bruto Binnenlands Product, en op sectorniveau van de groei van de sectorproductie in termen van Bruto Toegevoegde Waarde. Sectorgewijs zijn de uitbreidingsinvesteringen zonodig aangepast als de groei van een andere voorraadindicator eerder maatgevend was voor de bepaling van de uitbreidingsinvesteringen. Dit is onder meer gedaan bij de verdeling van de uitbreidingsinvesteringen in de Budgetsector naar rato van werkgelegenheidsgroei over de subsectoren Bestuur, Onderwijs, Zorg en overig Non-profit. De koppeling van uitbreidingsinvesteringen aan BBP-groei en sectorale productiegroei kenmerkt zich als een flow-stock-trend-benadering van de utilitaire vastgoedontwikkeling. De "flow" van (netto) uitbreidingsinvesteringen bepaalt hoe de "stock" aangroeit. De bevolkingsomvang van jaar-op-jaar wordt overigens ook bepaald door elk jaar de mutaties (geboorteoverschot + immigratieoverschot) er bij op te tellen. Bevolkingsprognoses berusten primair op schattingen van de mutaties. Naar analogie hiermee verklaren de mutaties het feitelijk voorraadverloop en dat kan niet omgekeerd worden. Zo is een in 2025 benodigde productie- en huisvestingscapaciteit het gevolg van de te verwachten aangroei van productie en/of gebruik (aantal toekomstige gebruikers x oppervlakte per gebruiker). Bij het sectoraal koppelen van de absolute productietoename aan de investeringen in utiliteitsbouw is de knelpuntpositie als maatgevend beschouwd. Op het moment van hoogste productietoename zijn alle sectorale investeringen in utiliteitsbouw aangemerkt als uitbreidingsinvesteringen. Voor andere jaren is naar rato van productietoename gerekend. Deze aanpak leidt tot een hogere uitbreidingscomponent dan strikt gesproken noodzakelijk is, maar past bij de praktijk met een tendens naar onderbenutting van voorraden en overinvestering. De consequentie hiervan is – al dan niet zichtbare – leegstand en onderbenutting van de voorraad en na verloop van tijd volgen hogere desinvesteringen. Bij de bepaling van de uitbreidingsinvesteringen staat het capaciteitsmotief voorop. Productiegroei vraagt immers om een toereikende groei van de productie- en huisvestingscapaciteit daaraan vooraf. De gebouwenvoorraad ultimo 2005 faciliteert in de benadering hier de economie van 2007. Dit is tot uitdrukking gebracht door de uitbreidingsinvesteringen tussen ultimo 1988 en ultimo 2005 te baseren op de productiegroei 1990-2007 (1,5 jaar time lag). De omgekeerde benadering is die vanuit het bestedingsmotief. Daar zagen wij bij de regressieanalyse dat de BBP-toenames in de jaren 1979-2004 met een time lag van twee jaar tot de beste verklaring van het investeringsvolume utiliteitsbouw leiden. Tegen die statistische verklaring pleit dat investeringsbeslissingen zowel op ervaren groei en de besteding daarvan worden gebaseerd, maar evenzeer op verwachte groei en het anticiperen daarop. Als de feitelijke groei conform de groeiverwachtingen is, vullen het capaciteitsmotief en het anticiperen daarop elkaar aan. Om praktische redenen is bij de toerekening van de uitbreidingsinvesteringen van jaar op jaar zonder time lag gewerkt, omdat dat voor de longitudinale analyse er amper toe doet. Met dit onderzoek is het inzicht in de ontwikkeling van de investeringen in utiliteitsbouw in termen van "capital formation" verdiept. De utiliteitsbouw is sinds de jaren zeventig onderhevig aan forse conjuncturele golven, wat het zicht op de structurele ontwikkeling vermindert en de macro-investeringsanalyses doet ontaarden in regressie op kortetermijnbewegingen, zoals de mutaties van het bouwvergunningenvolume. Wel kan geconstateerd worden dat een conjuncturele terugval van de utilteitsbouw volgt op de voorafgaande terugval van de economische groei. Bij de

158

programmering van de publieke utiliteitsbouw ontbreekt het nagenoeg geheel aan proactief en anti-cyclisch bijsturen. De opkomst van de projectontwikkeling voor de vrije markt van kantoren c.s. versterkt de conjunctuuruitslagen, omdat in de opgaande conjunctuur – zoals in de jaren negentig – "de remmen er te laat vanaf gaan" en het vervolgens te ver doorschiet. Dit vergroot de leegstand en onderbenutting van de gebouwenvoorraad en het bedrijfsareaal in de de neergang. Flow-stock-trend-modellering richt zich primair op de structurele ontwikkeling van de investeringen in utiliteitsbouw. Richting 2025 tendeert de ontwikkeling van de economie in zijn geheel en van de meeste economische sectoren naar structureel lagere groei en dat zet aan tot structureel lagere uitbreidingsinvesteringen. Op de korte termijn komt daar een nog forsere conjuncturele terugslag bovenop vanwege het conjunctureel wegvallen van de uitbreidingsvraag en het uitstellen van de vernieuwingsinvesteringen. Dat vraagt om aanvullingen op de trendanalyse, waarbij de trend uiteraard analytisch houvast biedt, maar het tijdstip en de intensiteit van de conjunctuuruitslagen moeilijk te voorspellen zijn. Wel is er het ervaringsgegeven, dat als de BBP-groei inzakt, niet lang daarna de utiliteitsbouw ook omlaag gaat. Bij het baseren van het conjuncturele verloop van de (sectorale) investeringen utiliteitsbouw op het bouwvergunningenvolume naar instroom, "stuwmeervorming" en het in aanbouw nemen dient altijd rekening te worden gehouden met vertragingen en versnellingen van de doorstroom als de achterliggende vastgoedmarktmarkt slechter, respectievelijk beter wordt. Het nadeel van het beginnen met het bepalen van de uitbreidingsinvesteringen is dat de vernieuwingsinvesteringen residueel bepaald worden, maar dat heeft de voorkeur boven het koppelen van vernieuwingsinvesteringen aan afschrijvingen. Afschrijvingen zijn in eerste aanleg afhankelijk van de historische investeringen. Daarentegen zijn zowel uitbreidings- als vernieuwingsinvesteringen primair afhankelijk van eisen die vanuit de toekomst worden gesteld aan omvang en kwaliteit van de gebouwenvoorraad. Een bijkomend voordeel van het residueel bepalen van vernieuwingsinvesteringen is dat binnen de utiliteitsbouwprognose een te laag toegerekende uitbreidingscomponent tot een te hoge vernieuwingscomponent leidt en andersom. Dit "stabiliseert" de prognose van de som van de twee. Het monetariseren van de voorraadbepaling trekt een "geldsluier" over de fysieke en kwalitatieve voorraadwaarneming, die niet veronachtzaamd kan worden. Verduurzaming van investeren in en beheren van de utilitaire gebouwenvoorraad stimuleert tot langere levensduren en tot duurzaam onderhouden van gebouwen. Dit biedt – in combinatie met een betere benutting van de gebouwenvoorraad – ruimte voor investeringsvermindering. In de afgelopen decennia is de utiliteitsnieuwbouw sterk gestimuleerd door schaalvergroting binnen de marktsectoren, maar ook binnen onderwijs, zorg en binnen de overheidssector, zowel op landelijk als regionaal niveau. Dit ging gepaard met grootschalige nieuwbouw voor alle sectoren van veeteelt en tuinbouw tot onderwijs en fusiegemeenten. Grootschalige nieuwbouw en relocatie gaan gepaard met verwaarlozing en afstoten van de bestaande voorraad. Nu alom de weerstand tegen schaalvergroting groeit, ontstaan nieuwe kansen voor duurzaam herinvesteren in de gebouwenvoorraad. In het geschetste Upcycling Scenario komen structureel lagere economische groei en verduurzaming van economie en vastgoedbeheer op realistische wijze bij elkaar en als zodanig biedt dit zicht op de komende utiliteitsbouwopgave.

159

160

7 Samenvatting Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025 Het sociaaleconomisch denken over investeringen en bouwproductie was in de naoorlogse periode sterk gericht op groeien onder evenwichtige verhoudingen. Het ging daarbij onder meer om een vanuit welvaartsgroei optimale verhouding tussen woningbouw en totale investeringen in vaste activa. Meer specifiek ging de aandacht uit naar afstemming van de investeringen in bedrijfsgebouwen op de investering in outillage en naar afstemming van de totale utiliteitsbouw op de groei van bevolking (gebruikers), werkgelegenheid en economie. In de jaren zestig kwam het wegwerken van het woningtekort voorop te staan. Niettemin werd ook een aanzienlijke utiliteitsbouwopgave gerealiseerd. In de vroeg jaren zeventig kwamen zowel de woningbouw als de utiliteitsbouw op een topniveau. Vanaf dat moment was de complementaire benadering van de investeringen minder opportuun en werd het de vraag hoe uitbreiding en vervanging in de uiteenlopende categorieën zich verder zouden (moeten) ontwikkelen. Vanaf de jaren zeventig zijn de investeringen in utiliteitsbouw aan sterke golfbewegingen onderhevig. Dit bemoeilijkt het zicht op de structurele ontwikkeling van de toekomstige utiliteitsbouwopgave. In deze studie wordt in principe gekozen voor een integrale benadering van de utiliteitsbouwopgave, als afgeleide van de kwantitatieve en kwalitatieve voorraadontwikkeling. De beschikbare voorraadstatistiek is dan niet toereikend. Om aansluiting te verkrijgen op de bouwen investeringsstatistiek is teruggevallen op marginale voorraadanalyse (flow-stock-analyse). Daarbij worden de investeringen opgesplitst in een groeigerelateerde uitbreidingscomponent en een vernieuwingscomponent. De gecumuleerde uitbreidingsinvesteringen bepalen de toename van de utilitaire gebouwenvoorraad en bieden basis voor een schatting van de macrovervangingswaarde van die voorraad. Langs die weg is op basis van de uitbreidingsinvesteringen in de periode 19892005 de voorraad ultimo 2005 geschat. Dit is zowel op macroniveau als op sectorniveau onderzocht. Vervolgens zijn op sectorniveau de voorraadcijfers ultimo 1988 en ultimo 2005 (in euro's van 2004) gecombineerd met achterliggende bouwvergunningenvolumes in vierkante meters. Dit biedt basis voor een schatting van de voorraad in gebruik 2005 naar vloeroppervlakte per sector en per gebouwtype. Per ultimo 2005 wordt de opstalvervangingswaarde van de totale Nederlandse gebouwenvoorraad geschat op 442 miljard euro (in prijzen van 2004) en is in totaliteit naar schatting 535 miljoen vierkante meters bruto vloeroppervlakte in gebruik. In aansluiting hierop wordt ingegaan op de regionale spreiding van wonen-werken-vastgoed 1970-2025 en de onevenwichtigheden daarin. Het traditionele onderscheid naar bruto investeringen, afschrijvingen en netto investeringen wordt in deze studie vervangen door het onderscheid naar uitbreidingsinvesteringen, vernieuwingsinvesteringen en de daar eventueel bovenuitgaande desinvesteringen. Dit onderscheid biedt een beter vertrekpunt voor korte- en langetermijnprognoses dan het onderscheid naar bruto investeringen, afschrijvingen en netto investeringen. Binnen analyse en prognose variëren de uitbreidingsinvesteringen met de absolute toename van het Bruto Binnenlands Product en op sectorniveau met de absolute outputgroei op toegevoegde waarde basis. De prognose van de vernieuwingsinvesteringen wordt in aanvulling op de bestaande trend aangevuld met de aangroei van de investeringen utiliteitsbouw 25 jaar eerder. Het verloop van de vernieuwings-

161

investeringen tot 2025 convergeert op macroniveau met het verloop ervan op basis van de omlooptijd van de investeringen in utiliteitsbouw, zoals die via de flow-stock-trend-analyse waargenomen kon worden. Waar wenselijk is de groei van sectoroutput als indicator voor de uitbreidingsinvesteringen vervangen door meer functionele en/of fysieke indicatoren, zoals werkgelegenheidsgroei, groei van het gebruik of van het vloeroppervlakte uitgedrukt in vierkante meters van de voorraad. De ervaring in de jaren tachtig en later is dat een terugval van de investeringen in utiliteitsbouw direct voorafgegaan wordt door een sterke terugval van de economische groei (BBP-groei). De recente terugval van de economische groei – van 3,5% groei in 2007 naar 4,5% krimp in 2009 – is ongekend hoog. Dit onderzoek leert dat in de jaren 2008-2011 gevreesd moet worden voor een sterkere terugval van de totale utiliteitsbouw dan in de jaren 1980-1983. Na de wereldwijde financiële en economische crisis is het groeipotentieel van de economie, zoals dat tot 2007 onderkend is, sterk verzwakt. Structureel speelt hier mee dat de Nederlandse beroepsbevolking niet meer groeit, dientengevolge de economische groei afhankelijk wordt van de macroarbeidsproductiviteit en daarnaast hogere eisen aan economie en voorraadbeheer worden gesteld vanuit het duurzaamheidsperspectief. De investerings- en voorraadontwikkeling in de jaren nul heeft geleid tot toenemende leegstand en onderbenutting van de bestaande gebouwenvoorraad en het aanwezige bedrijfsareaal. Voor de periode 2010-2025 wordt onderscheid gemaakt tussen een Downcycling scenario met volledig herstel van economische groei (2,2%), verdere leegstand en onderbenutting van de utilitaire gebouwenvoorraad en met nieuwbouw boven verbouw&grootonderhoud. Daarentegen past het Upcycling scenario bij maximaal 2% structurele economische groei, meer verbouw&grootonderhoud, levensduurverlenging en stagnatie groei beroepsbevolking. Binnen het Upcycling scenario nemen de investeringen in utiliteitsbouw in de jaren 2008-2011 met circa 30% af en blijven in 2015 nog 5 tot 10% onder het investeringvolume 2008. De langetermijntrend van de investeringen in utiliteitsbouw blijft – ook binnen het Upcycling scenario – licht opgaand. Dit varieert van bij benadering nulgroei van de investeringen voor de Agrarische sector, de Industrie en de Overheid tot zeer sterke groei van de investeringsbehoefte in de Zorgsector. Met dit onderzoek is meer inzicht verkregen in de ontwikkeling van de investeringen in uitbreiding en vernieuwing van de utilitaire gebouwenvoorraad, in relatie met de ontwikkeling van bevolking (gebruikers), werkgelegenheid, economie en aanwezige voorraad. Het biedt voorts een systematisch overzicht van de actuele gebouwenvoorraad naar economische waarde en gebouwtypologie enerzijds en naar economische sector en vloeroppervlakte in gebruik anderzijds. Hierbij is het perspectief verschoven van voorraadwaardering op basis van alles wat gebouwd is en nog niet is afgeschreven, naar voorraadwaardering op basis van de jongere jaargangen die beter aansluiten bij de samenleving, economie en technologie van vandaag. J.P. Soeter

162

8 Building Economics & Dutch Property Economy 1960-2025 - an extended summary of “Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025” -

8.1

Focus and objective

This research focuses on the past and future capital formation of buildings in terms of the annual investment and of the total stock over the years. Statistical information about the Dutch stock of buildings is insufficient. This requires an alternative approach to determine the volume and structure of the available stock and of the stock in use, which will be based on the cumulated investment for expansion of the stock. Though the goal of this research is the systematic description, analysis and modelling of capital formation in buildings in the period 1960-2025. The economic analysis of capital formation and building stock will be combined with functional indicators of the stock in use and with physical registration of the stock (floor space and otherwise). The main research question is how better scientific and social information about the capital formation of buildings – about flows, stock and trends – can be obtained and how this contributes to forecasting and valuation.

8.2

Rise and renewal of the built environment

The need for more property – for extension of the building stock – is driven by a combination of population growth and economic growth. The post-war reconstruction activity was insufficient to fill the need for buildings to accommodate a growing population and a growing economy. In the sixties the annual investment in residential and non-residential buildings and in civil infrastructure grew very rapidly. Nowadays the buildings stock originating from the sixties and seventies is object of investment for renewal. In the early 21st century population growth and economic growth are weakening. The social economic context of building activity has completely changed since the sixties. A better understanding of the historical development of capital formation in buildings offers to some extent insight in the future capital formation to maintain the stock. In that case the historic relation between capital formation and the social and economic context has to be revised for the context of today. In this study historic and future capital formation in buildings is linked to the combined development of population (users of built environment), employment and economy. The economic approach of the investment for expansion of the building stock is based on the development of the Gross Domestic Product of an observed economic sector and of the economy as a whole. This is confronted with analysis based on functional and physical indicators for the required development of the stock of buildings. The (expected) number of users and (the total) floor area of a sectoral building stock are analysed too. Future renewal of the building stock depends on the life time structure of the present building stock and on the future requirements in terms of needed facilities in relation with economic, social, environmental and technological developments. The choice between replacement and refurbishment will heavily be influenced by the urge for the most sustainable production and use of built environment.

8.3

Analysis of capital formation

Since J.M. Clark presented in 1917 his version of the acceleration between final demand and capital formation economists became familiar with the difference

163

between capital formation for expansion and for replacement of the capital stock (Miltenburg et al., 1992). Investment for expansion is linked to the development of an industrial capital stock and the embedded production capacity. Industrial buildings provide accommodation for man-machine-activity. In The Netherlands the industrial production of physical commodities embraces nowadays 14% of the Gross Domestic Product. The Clark-concept has to be adapted to the specific characteristics of the more service oriented sectors. Hendriks (1978) distinguishes the following stock-flow-relations: a. constant investment for expansion means linear growth of the building stock, b. (linear) increasing expansion means progressive growth of the stock, c. (linear) decreasing expansion means degressive growth of the stock, d. a turning point from increasing to decreasing expansion means an S-shape development of the stock of buildings, e. to avoid a turning point in total new building investment decreasing expansion has to be compensated by more replacement. Within a stylized model, linear growth of the (demand for) sectoral production has to be facilitated by constant capital formation for expansion. In case of zerogrowth the capital formation for expansion would become zero. Progressive growth will raise the investment level and degressive growth leads to a lower investment level. On the other hand investment for replacement of stock depends on total stock, its life time and its functional, technical end economic deterioration. The lack of applicable statistics about the national building stock and the sectoral spread made it difficult to acquire a usable base for analyzing and forecasting the capital formation in buildings 1960-2025.

8.4

Approaches in forecasting non-residential construction

Analyzing and forecasting non-residential construction is difficult. The need and demand for new buildings and for refurbishment and repairs principally depends on the shortage of the available stock in terms of quantity (floor space) and quality (technical, physical and functional). The information available is much larger for the residential than for the more heterogeneous nonresidential sector. Physical measuring of gross addition, replacement and withdrawal of the building stock is difficult and suffers from a lack of statistics. Measurement of stock is mostly done in monetary terms, but that hides valuation problems. Roest (1973) distinguishes three methods: a. The integral approach. Then the need for construction activity is derived from the – on a certain moment in the future – (socially) required stock of buildings. For residential construction this traditionally is common use. b. The marginal approach. Then the need for non-residential construction activity is analyzed and forecasted as component of Total Gross Capital Formation (equipment included and residential excluded). In The Netherlands this approach was first applied by the Commissie Bouwplanning (Bouwplanning, 1966, 76-79) to determine the need for industrial buildings on the mid-long run. Hillebrandt (Hillebrandt, 1974) argued that the confidence of this method for forecasting depends on a reliable forecast of industrial output and a reasonable apportion between “plant and equipment” and “buildings and works”. She warns for using this as the only method of forecasting (industrial) building activity. c. The complementary approach. Then the need and demand for nonresidential construction is linked to residential construction and the apportion between residential, non-residential and civil construction. This method was

164

mainly applied by the Economic Institute for the Construction Industry in the sixties and early seventies. Roest argues that construction activity in the separate categories residential, non-residential and civil construction commonly depends on the drivers behind the growth of separate stocks, namely the population growth and the economic growth. Moreover civil works and non-residential accommodations are complementary to new developed residential areas. Roest warns – from the point of view of international comparison and in case of a switch to more replacement – for strict apportion on the observed division between investment categories in case of forecasting. In this study is fundamentally chosen for the integral approach. Due to a lack of statistical data about the buildings stock, the integral approach has to be combined with a marginal approach. On the macro level this is done by dividing fixed investment in buildings (the flow) in a component “Expansion” and a residual component “Renewal” (replacement, refurbishment and major repairs).

8.5

Macro forecasting of capital formation in buildings

Investment in Buildings is the upper line in graph 8.1. and ∆GDPt is rendered by the lower line, with a long run trend: Basic trend ∆GDPt = € 6.600 x 1.011(t-1960) (euro’s 2004) Best regression for total investment in buildings in the period 1979-2006 is found as: ∆INV.B. = 0.43 x ∆GDPt-3 + € 10,100 (euro’s 2004) With R2 = 0.900 and 99% significance Addition of real capital costs as second exogenous variable deteriorates the regression. GDP-growth is dominantly explanatory, but the investment effect has a two years lag and is since the nineties less intensive than the regression indicates. The base for modelling on regression is weak. This requires an alternative approach to macro-modeling of INVestment in Buildings (INV.B): INV.B.expansiont

= f(∆GDPt) – (t-1960) x correction

INV.B.expansion1962 = INV.B1962

165

Investment in Buildings and indicator on the basis of absolute GDP growth

mln euro

(price level 2004)

18 000 16 000

Investment in Buildings (five years average)

14 000

Indicator (0,43 x ?BBPt-2 + 10.100)

12 000

GDP growth

2.2% of GDP 2004

(five years average)

10 000 Trend growth GDP (t-1960)

(6,600 x 1.011

8 000 6 000

1.3% of GDP 2002

4 000 2 000

2004 2004

2006

2002 2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0 years

Investment in Buildings and Expansion Component

mln euro

(pricelevel 2004)

18 000 Investm ent in Buildings (five years average)

16 000 14 000 12 000

Residual Renewal Component

10 000 8 000

Basic Trend Expansion

6 000 4 000 2 000 Expansion Com ponent 2006

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0

years Sources:

- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (annual changes 1948-1963) - CBS National Accounts 1975 (data 1963-1969) and Statline (data 1969-2008) - CPB (GDP growth 2009/2010) - EIB (Construction Output 2009/2010)

Elaboration:

DUT - RE&H Building Economics

Graph 8.1

INV.B.renewalt

= INV.Bt – INV.B.expansiont

with:

∆GDPt

= smoothed GDPt – smoothed GDPt-1

correction

= correction for building productivity = 0.09% / year (linear)

INV.Bt and ∆GDPt are smoothed inputs (5 years average).

166

This modelling is based on historical analysis of the building market relations. Extreme shortages of building supply were manifest in the early sixties and in the second part of the nineties. This is established in the model by accounting all investment in 1962 as investment for expansion. Furthermore – based on sector analysis – 95% of total investment (5 years smoothed) in 1998 is allocated as investment for expansion. In graph 8.1(below) this modelling is rendered. The initial stock ultimo 1960 grows from year to year with the investment for expansion. The investment for expansion is derived from – in accordance with the Clark-concept – the absolute increase of GDP, and is corrected for growing productivity of buildings. Net investment – normally defined as gross investment minus depreciation – is here defined as GDP-related expansion of stock. Within this concept Investment for Renewal is not equal to Depreciation of Building Stock. There is more depreciation than renewal because the depreciation of total stock is not completely covered by renewal activities. Due to technological developments and sectoral shifts in the production structure – from traditional industry to services – older buildings will fall outside the stock in use and outside the production capacity. This requires an additional correction for disinvestment. In a comprehensive scheme: Scheme: Adaptation of Building Stock Newly built Buildings

Refurbishment & Major Repairs

Replacement of Stock

Expansion of Stock

Renewal of Stock Correction for Disinvestment

Net Investment

Depreciation of Stock

The residual calculation of investment in buildings for renewal is rendered in graph 8.2 (below) as 21 years average and for the period 2000-2025 extrapolated on base of the relative growth of total investment in buildings 25 years before. The development of the Building Stock is rendered in Graph 8.2. The initial stock – valuated ultimo 1960 on 140 billion euro’s – is from year to year increased with the annual expansion. After sectoral analysis of investment for expansion – which will be reported further on – Total Building Stock ultimo 2005 is valuated on 442 billion euro. The correction for disinvestment is effected by linear correction for the period 1961-2005. In additional analysis the cumulative investment for renewal is compared with the original capital formation and that leads to a marginal circulation time of investment of circa 35 years in 2005. This is rendered in graph 8.2 (above). The Building Stock before correction (the upper dotted line) has to be used for determination of this circulation time of investments. After 28 to 29 years cumulated renewal investments equal the ultimo 1960 Stock. This is a starting position for analyzing the marginal circulation time of investment in buildings, which tends to 35 years in 2005. This implies that on average after 35 years investments are done – in the divergent mix of replacement, refurbishment and major repairs on divergent moments – that equal the original investment for expansion (+ a third of investment for renewal 35 years before). A substantial part of investment for renewal is investment for refurbishment and major repairs.

167

The difference between total investment for renewal and investment for refurbishment and major repairs is indicated as replacement by new buildings. After a first peak in the early seventies non-residential building has a cyclical loop with an overall top in 2001 (see graph 8.1). The strongest dip was in the early eighties. At that time investment shrunk heavily. In the meantime the economic growth diminished and the nominal interest got above 10%. Building Stock

mln euro

(price level 2004)

600000

500000 442 bln

400000 Building Stock before correction for disinvestment

300000 Building Stock

Marginal circulation time investments tends to 35 years

200000 Cumulated renewal equals 1960-Stock after 28 years

100000

Cumulated renewal component

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0

years

Investment in Buildings and Renewal

mln euro

(price level 2004)

20000 Downcycling scenario

18000 Investment in buildings

16000

at 2% Upcycling scenario

14000 12000

at 1%

21 years average investment in buildings

10000 8000

at 0% GDP growth

21 years average renewal component

6000 4000 2000

2023

2020

2017

2014

2011

2008

2005

2002

1999

1996

1993

1990

1987

1984

1981

1978

1975

1969

1966

1963

1960

1972

21 years average investment in refurbishm ent and major repairs

0

years Sources:

- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen 1899-1994 (annual changes 1960-1963) - CBS National Accounts 1975 (data 1963-1969) - CBS Statline (data 1969-2008) - EIB (Construction Output 2008-2014)

Elaboration:


Graph 8.2

168

The Dutch economy suffered from an international economic crisis and from a financial crisis. The government budget deficit grew and this led to a growing government debt and an increasing interest on that debt. Direct and indirect labour costs got higher and became an obstacle for growth of export of goods and services. The balance of payments (export minus import) nevertheless did not create further problems because the Dutch economy has an export surplus from growing natural gas export in combination with rising energy prices since the seventies. From 1983 on a rapid growth of non-residential building was part of a broad recovery of the Dutch economy. A better control and a strict limitation of the government deficit and debt and of labour costs contributed to growing economic initiatives and capital formation by the market sector. After 1995 especially office construction was booming until 2001. This links with the growth of investment in ICT (computers, databases, software). After 2001 Total Investment declined and revived in the period 2006-2008. Total investment is registered as the upper line in graph 8.2 and the dotted line is the 21-years average. This line is forecasted for the period 2000-2025 as the sum of the investment for renewal line and the basic trend of the investment for expansion. This determination of total investment is labelled as Downcycling Scenario, because investment in new buildings in the last decades was higher than what was strictly required as addition of stock. In practice this is expressed by high vacancy of office buildings (nearly 15% in 2009) and disfunctional and vacant other buildings and built areas. Market allocation tends to overinvestments in new buildings, especially in the nineties when high economic growth was combined with low capital costs. Recent decline – due to the world wide financial and economic crisis in 2008 and after – creates the conditions for an alternative scenario. This is introduced in figure 8.2 as Upcycling Scenario. The quantitative base of this scenario is steady 2% GDP-growth after recovery from the actual crisis. This has to be combined – within a normative scenario for a sustainable investment policy – with less investment in new buildings, a more intensive use of the existing stock and a shift from downgrading and withdrawal to upgrading of the building stock. Long run zero growth would mean that – on base of regression on past investment – that investment in buildings would collapse to about 10,000 million (euro’s 2004), and would reach the 1983 level. The approach here is limited to trend analysis and trend forecasting. The year-to-year development of investment in buildings requires more information behind the conjunctural deviation of the trend.

8.6

Sectoral decomposition of capital formation in buildings

In a first decomposition the macro capital formation in buildings is split up in four economic sectors (see graph 8.3). Since the nineties Industry and Agriculture are less important investment sectors in terms of buildings. Commercial Services definitely became the most important sector and investment in this sector increased due to a shift from investment in owner-occupied buildings to commercial development & lease.

169

Table 8.1: Output Growth & Investment Peak Buildings 1989-2005 Corresponding Investment Peak in Buildings Sector Peak 5 years Absolute (5 years smoothed) average Output year in prices 2004 (%) Growth (5 years smoothed) Agriculture 1990 +5,4% 1990 € 1,70 bln Industry 1998 +2,4% 1990 € 3,20 bln Commercial 1998 +6,0% 2001 € 8,40 bln Services Σ Market Sector 1998 +4,6% 2001 € 12,05 bln Σ Budget Sector 2001 +2,3% Σ Total Economy 1998 +4,0% 2001 € 16,55 bln Source: CBS/EIB Elaboration: RE&H Building Economics The table and the graph show that investment in buildings in the nineties is driven by a growing Commercial Services sector. After 2001 the decline is tempered by again growing investment for the Budget Sector, especially for Health, Care and Education. The first sector is Agriculture. Investment in buildings in this sector (mostly barns & sheds) lost importance in the eighties and in the nineties. Recent investment is mostly for renewal and is economic and technological driven. Stacked investment in buildings (five year average / price level 2004)

mln euro 18 000

16,55 bln 16 000

14 000

5,90 bln

12 000

Budget sector

10 000

8 000

Commercial Services

max 8,40 bln

6 000

4 000

Industry

3,20 bln

Agriculture

1,7 bln 2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1968

1966

1964

1962

1960

0

1970

2 000

years Sources:

- Ministry VROM (construction output 1960-1980) - CBS / EIB (construction output 1981-2009)

Elaboration:


Graph 8.3

170

The second sector is the Industry. Since the sixties economic activity shifted from industry to services. Traditional industrial sectors – like Textile – mainly disappeared. Others like Chemicals and Food became of more importance. Capital formation in industrial buildings gradually declined, with an ICT-linked revival in the eighties. The investment in renewal is market and technologically driven. The third sector – the Commercial Services – became the most important sector, also in terms of capital formation. This sector embraces Trade, Hotel & Catering, Transport, Storage, Communication and Financial & Business Services. Capital formation in this sector is including Commercial Development & Lease of office buildings, is including Buildings for Retail & Leisure and Commercial Development & Lease for Industry and Trade. In the period 1960-2000 the annual capital formation quadrupled. In the peak period 1999-2001 circa 45% of all building activity for the Commercial Services sector was commercial office development. The fourth sector – the Budget Sector – consists of Health & Care, Education, Government and Non-profit services. In relation with demographic developments capital formation for Education became less important in the seventies and is nowadays mostly dependent on investment for renewal. Health & Care also lost importance in the seventies and eighties, but is nowadays a sector with growing need for investment in relation with an ageing population and its need for health and care.

8.7

Macro valuation of the sectoral building stocks

Measurement and valuation of the non-residential Building Stock suffer from a lack of integral statistical observation. Most complete in The Netherlands is the regulated valuation based on the Property Law WOZ (“Wet Waardering Onroerende Zaken”). Relevant Measurement and Valuation Indicators for the Buildings Stock are: a. Measurement based on physical characteristics. Most applied as gross and net floor area of (parts of the) building stock. This is outside the Dutch cadastral measurement of the building stock, which only measures the footprint of buildings. Measurement in terms of square meters is only available on base of building permits and for distinctive sectors like the commercial office sector (Bak, 2008). b. Valuation based on market prices. This is applied in the WOZ-valuation for all dwellings and for marketable buildings. Market prices of dwellings and buildings reflect the joint value of land and the building on it. A separate valuation of buildings (superstructures) is not available. c. Valuation based on the replacement value. Here the investment costs of new buildings (of the superstructures) are leading for the valuation. Existing buildings are compared with new buildings and depreciation of them will be based on lower functional or economical performance in relation with new buildings, added up with the economic loss due to complementary operating costs of the building and the product process in it. d. Measurement based on accommodating capacity and/or use of the stock of buildings. For instance: the number of beds in hospitals; the number and the occupancy of classrooms; the floor area capacity of an office stock and the use of it in terms of fulltime equivalents and square meter per fte; and so on.

171

Due to a lack of integral statistics of the building stock the general valuation principle here is the replacement value. The building stock is valuated on base of the implicit contribution to the sectoral and total production (gross added value). The expansion of the Building Stock in a recent period is linked at the sector output growth in that period. The correction for complementary operating costs remains outside the analysis. In Real Estate Finance buildings are mostly valuated on base of the Discounted Cash Flow of the building linked future revenues (rental income and exit value) and costs (management and maintenance). The DCF-value varies – in a reverse relation – with the discount factor (1+interest percentage). In this study is assumed that the capital value of newly constructed buildings is higher than or equal to the buildings costs. Otherwise the investment would not be economically rational. In the period 1989-2005 interest rates became lower. This contributed to positive capital growth for the investors and on macro level this compensates financial losses due to economic detoriation of after 1988-buildings. For non-marketable buildings – especially for the budget sector – is assumed that the quasi capital value initially equals the building costs. For marketable and nonmarketable buildings it is reasonable tot value on base of replacement costs. The replacement value of the dated building stock – in this case from before 1989 – has to be corrected for economic detoriation. In case this is done by an implicit correction of the replacement value of the dated stock of buildings on base of the residual contribution to the Gross Domestic Product. The principle of macro valuation and forecasting of the buildings stock based on replacement value is applied in the next modelling and calculation for the period 1988-2025 Sectoral Investment in Buildings

Sectoral Investm ent for Expansion (// growth Gr AV)

t = 1989

Sectoral Investment for Renewal

t = turning point of sectoral output

t = 2005

Figure 8.1 Determination sectoral investment for expansion The valuation of the 1988-2005-growth of the Sectoral Building Stock is based on analysis of the annual absolute growth of the sectoral output (in terms of Gross Added Value). Normally at the turning point of the sectoral output-growth all investment is allocated as investment for expansion (figure 8.1). Other years are interpolated based on the annual ∆Sectoral Output (five years smoothed). The surface of the expansion figure is indicated as the total expansion of the Sectoral Building Stock in the period 1989-2005. The whole Stock of Buildings ultimo 1988 is valuated as:

172

Building Stock1988 =

GDP1990 × Stacked Sectoral Investment for Expansion 1989-2005 GDP2007 − GDP1990

= € 288 bln (prices 2004)

In the following tables this valuation approach is gathered for the Agriculture, Industry, Commercial Services and for the complete Budget Sector (Government, Health & Care, Education and Non-profit Services) and for the Total Dutch Economy. Table 8.2 Gross Added Value

Sectoral Capital Formation and Output growth

(prices 2004)

Agriculture Industry Commercial Services Budget sector

1990 2007 a b 8.899 11.322 88.121 111.950 134.043 251.180 80.981 103.676

2.422 23.829 117.137 22.695

∆(%) b-a 27,2% 27,0% 87,4% 28,0%

Total

312.043 478.127

166.084

53,2%

(in bln. euro's)

Capital Formation in Buildings 1960 - 1988 (prices 2004) Σ 1960-1988 Total =100% 38.976 81.400 108.771 126.636

11,0% 22,9% 30,6% 35,6%

355.783

100,0%

In table 8.2 the input-information is gathered: Sectoral Output (Gross Added Value) 1990 and 2007 and its growth. Capital Formation 1960-1988 and its sectoral division. To be used further for sectoral division of the Building Stock ultimo 1988. Table 8.3

Agriculture Industry Commercial Services Budget sector

Capital Formation in Buildings 1989-2005 (prices 2004) Total for Expansion for Renewal c d c-d 23.724 12.784 10.940 43.085 25.807 17.278 113.779 70.729 43.050 78.148 44.185 33.962

Total

258.735

Macro Valuation Building Stock ultimo 1988 & 2005 (in bln. euro's)

153.505

105.230

Macro Valuation of Building Stock ultimo 1988 & 2005 (prices 2004) Stock 1988 Stock 2005 Renewed(%) e e+d (c-d)/V1988 31.595 44.379 34,6% 65.986 91.792 26,2% 88.173 158.902 48,8% 102.655 146.841 33,1% 288.410

441.915

36,5%

((a/(b-a))*d)

In table 8.3 first the Sectoral Capital Formation in Buildings (c) is split in Expansion (d) and Renewal (c-d), in accordance with the before described procedure. The Macro Valuation starts with the macro valuation of the Building Stock1988. atotal Building Stock1988 = × Expansion 1989-2005 (d total) = € 288 bln (e total) btotal - atotal The sectoral division of this stock is in accordance with the sectoral division of the Capital Formation 1960-1988. The Sectoral and Total Stock of Buildings ultimo 2005 is the sum of the 1988Stock and the Expansion 1989-2005 (in the table e+d). In the period 1989-2005 total renewal varies from 26% of the Industrial Stock of Buildings to 48% of the Commercial Services Stock of Buildings. The average is 33%. The high percentage in the Commercial Sector is influenced by intersectoral replacement. Former owner-occupied buildings in the industrial sector and in the budget sector are replaced by new buildings, which are now leased from Commercial Developers & Lessors, and registrated under Commercial Services.

173

Moreover the huge development for the free market in earlier years contributed after 2001 to a high vacancy of second hand (office) buildings and underutilization of existing industrial and commercial plants.

8.8

Typology of the building stock 2005

In order to apply the integral approach on sectoral capital formation in buildings it is wise to combine the analysis and forecasting on base of an economic indicator, with those based on physical and functional indicators. For instance: the investment for expansion in the agricultural sector is more dependent on the livestock which has to be accommodated in stables and on the horticultural capacity of the glass houses. Otherwise the progress of agricultural technology urges for relative high investment in replacement. Handler (Handler, 1970) states that quantitative facility needs have to been formulated for communities and for society as a whole. The number of class rooms should be based on the number of school-age children and the optimum number of children per class room. A shopping area will be based on the number of shopping people, their per capita retail expenditures and the optimum store area per dollar. In The Netherlands functional indicators are developed for educational services (comparable to Handler), for the agricultural sector (Economic Institute for the Agricultural Sector LEI) and for the health sector (in relation with the number of beds and clinical functions). A complete configuration for the office sector is dependent on sufficient statistical information. As economic indicator, the sector output of the Financial and Business Services isn’t identical to production in offices. The gross lettable floor area of offices functions as physical indicator. The number of people which have to be employed in offices in combination with the average square meters per fulltime equivalent functions as functional indicator. The problem of valuation and forecasting in monetary values is that it hides the constructional and functional diversity of buildings. The prices per square meter invested in offices, hospitals and schools are a 5 to 10 fold of the price of a square meter glass house. Statistical information about square meters per type of building is only available based on macro registration of building permits. The following table with the Building Stock in Use 2005 is constructed by combination of: a. Σ Building permits 1990-2004 in square meters gross floor area per type (minus 12% revoke) b. The sectoral division of building permits 1996-2000 per type. c. Sectoral Output & Employment Growth 1991-1996-2005. d. Additional information about 1991-1996-2005-development of stock of cattle, stock of glasshouses, stock of shops, stock of offices, beds in hospitals and number of scholars. e. Pre-1990 information about sectoral investment and building permits per type, to correct for the historical structure of the nowadays building stock. The resulting total floor areas are indicative.

174

Table 8.4. Estimated Stock in Use 2005 (in mln square meters Gross Floor Area per ultimo 2005) Agriculture Industry Transport & Communication Trade & Catering Financial & Business Services Health care Education Government Non-profit Total (535 mln)

8.9

Barns & Sheds 70 mln

Glass Houses

Industry Buildings & Warehouses

Shopping Stores

Offices

Schools

105 mln 81 mln 18 mln 38 mln 26 mln

26 mln

6 mln 2 mln 2 mln 33 mln 1 mln 20 mln

2 mln 5 mln 70 mln

105 mln

170 mln

12 mln 2 mln 26 mln

58 mln

20 mln

Other 5 mln 3 mln 3 mln 10 mln 3 mln 24 mln 13 mln 12 mln 13 mln 86 mln

Macro forecasting building stock 2005-2025

After 1995 more detailed Sectoral Output, Employment and Investment information is available and applicable. In table 8.4 and 8.5 the Commercial Services are split in three subsectors: Transport & Communication, Trade & Catering and Financial & Business Services. The Budget Sector is split in Healthcare, Education, Governance and Non-profit Services. The investment for expansion in the period 1996-2005 is for the market sectors – like before – determined on base of sectoral output growth. This is completed for the Budget Sectors by calculation on base of employment growth in the distinctive sectors, which is in that sector the primary determinator of output growth. Table 8.5. Macro Forecasting Building Stock Downcycling Scenario (in mln euro's) Agriculture Industry Transport & Communication Trade & Retail / Hotel & Catering Financial & Business Services Σ Commercial Services Healthcare Education Government Non-profit Σ Budget Sectors Total economy

Ultimo Expansion 1995 1996-2005 40.427 3.953 75.498 16.294 19.361 8.791 45.479 16.283 46.318 22.669 111.160 47.742 32.499 13.765 26.600 4.698 25.484 5.424 30.418 7.953 115.000 31.840 342.085 99.829

Ultimo 2005 44.379 91.792 28.152 61.762 68.987 158.902 46.264 31.298 30.908 38.371 146.841 441.915

Expansion 2006-2025 9.370 31.700 13.200 34.440 29.200 76.840 39.227 8.400 8.000 9.600 63.682 181.592

Ultimo 2025 53.749 123.492 41.352 96.202 98.187 235.741 85.491 39.698 38.908 47.971 210.523 623.507

Ultimo 2025 is given without disinvestment correction.

The expansion in the period 2006-2025 is based on the expectations of continuing output growth: a. Agricultural investment for expansion is low, with a slight progressive growthtrend. b. a constant growth-trend – with tendency to decline – of investment for expansion by the Industry, the Trade & Catering, the Transport & Communication and by the Financial & Business Services c. a constant growth-trend – with tendency to decline – of investment for expansion by the Budget Sector. Exceptionally the need for investment for expansion in the health care is growing in relation with an ageing population These expansion figures are based on continuation of the 1995-2005 expansion pattern, with tendency to over-investment in new buildings for expansion and replacement. This is labeled as the Downcycling Scenario. After the 2008 financial crisis and the ongoing economic crisis a structural decline in the investment trends must be expected.

175

Investments in Buildings and Renewal per sector 1995-2025 Downcycling & Upcycling Scenario

Total 9 Sectors

m ln euro 2004 25 000

Investments in buildings

20 000


1 500

Totaal DcSc

15 000

UcSc

Totaal DcSc

1 000

Renewal

10 000 Renewal

5 000

UcSc

500

mln euro 2004 3 500 3 000 500 000 500 000

Industry

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

1995

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

0 1995

0

Transport & Communication

mln euro 2004 2 000

Investments in buildings Totaal DcSc

1 500

UcSc

1 000

Investments in buildings Totaal DcSc

500 0

UcSc

500

Renewal

Renewal

Trade & Catering

m ln euro 2004 5 000

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

1995

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1995

0 1998

Financial & Business Services

mln euro 2004 5 000 4 000

4 000 Investments in buildings

3 000

Totaal DcSc

UcSc

2 000

2 000 1 000

Totaal DcSc

3 000

UcSc


1 000

Renewal

Renewal

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

Totaal DcSc

1 000

UcSc

500

Renewal

Renewal

Source:CBS/EIB (1995-2008 data)

176

2025

2022

2019

Totaal DcSc UcSc

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

Renewal

Elaboration: RE&H Buildingeconomics

Graph 8.4

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998


2004

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

1998

0

Non-profit

2001

UcSc

1995

mln euro 2004 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0

Government

Renewal

1995

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

0

Totaal DcSc

1995


1 500

UcSc



400 200

1998

2 000

1 400

800 600

Education

mln euro 2004 Totaal DcSc

m ln euro 2004 1 200 1 000

1995

2025

2022

2019

2016

2013

2010

2007

2004

2001

Healthcare

1998

1995

mln euro 2004 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0

1998

0 1995

0

1998

2 2 1 1

Agriculture

mln euro 2004 2 000

8.10 Sectoral capital formation 1995-2025 The year-to-year Capital Formation 1995-2008 is split into five market sectors and four budget sectors. The Total of 9 Sectors equals the Investment in Buildings in graph 8.2. The dotted lines reflect the expected total investment per sector (expansion and renewal). The Downcycling Scenario is based on the economic investment conditions in the period 1995-2007. Based on construction data and the National Accounts 1995-2007 sector figures are constructed (graph 8.4 (solid lines), be aware of the differences in scale of the vertical axis). In additional analysis trends based on sectoral production links are compared with trends based on physical indicators (for instance stock in square meters) and with trends based on functional indicators (for instance office employment x square meters per fte). The stock of buildings is permanently in transition due to a thrive for economics of scale and rising productivity, in relation with embedded ICT investments and due to a shift of economic activity within the sectors agriculture, industry, commercial services and non-market and shifts between these sectors. All individual sectors have in common a high demand for modernization by replacement and renewal refurbishment and major repairs. In terms of investments in buildings Agriculture and Industry became shrinking sectors. A slight growth of total agricultural production does not encourage further growth of total investment in buildings (barns, sheds, glass houses and so on). Most future investment is for modernization and a more sustainable agricultural sector. The industry invests in growth of especially the food and chemical industry. Other parts of industrial production are declining. New investments are related to a combination of new industrial technologies, embedded ICT-investments and a more sustainable production. Investment in new buildings - to replace existing production capacity – prevails. Advanced new production processes are facilitated with rather rational designed new production halls. Commercial services nowadays claim roughly half of the investment in nonresidential buildings. Around 2000 the investment was a fourfold of the investment in the early sixties. Commercial services embraces: − Trade, Hotels & Catering − Transport and Communication − Financial and Business Services In this sector the investment activity is related to growing production and distribution activity in relation with ICT and logistics. Commercial services and especially office buildings are most volatile under the stagnating economic growth after 2000. Investment for replacement is becoming more important. The need for growing investment in buildings for health care is derived from increasing growth of the 65+ population. The turning point of the 65+ growth is about 2015 and in the 75+ growth about 2025. The latter is reflected by an up to 2025 growing need for investment in buildings. Health care has a growing investment activity due to an ageing population. Further growth of investment is to be expected. In recent years Education gets a new priority. This in relation with higher social requirements for knowledge and job training. Government and other non-profit are not growing because of less non-profit services and less government-linked jobs.

177

Due to the financial and economic crisis the economic conditions for investment are expected to change radically and a downward shift of the long run investment trend becomes a real possibility. This is established in analysis and forecasting as the Upcycling Scenario. In this Upcycling Scenario the lower investment levels fit with a more sustainable investment scenario, with longer building cycles and less investment for replacement. The conjunctural development of sectoral investment in buildings is represented by solid lines 1995-2008. The recent financial and economic crisis leads to an investment collapse in the years 2009-2011. The dotted forecasts for these years are the consequences of the economic decline. Total investment in buildings recovers after 2011 (Upcycling scenario).

8.11 Social-economic and spatial context of property allocation Graph 8.5 shows the development of Dutch population. Population and Housing Stock, 1960-2025

number 18 000 000 16 000 000

Total population

14 000 000 12 000 000

20+ Population 20-65 Population

10 000 000 8 000 000 6 000 000

Households

4 000 000

Housing stock

2 000 000

65+ Population 2023

2020

2017

2014

2011

2008

2005

2002

1999

1996

1993

1990

1987

1984

1981

1978

1975

1972

1969

1966

1963

1960

0

years

Source: CBS

Elaboration: RE&H Building Economics

Graph 8.5. For the years 2005-2025 the 20+ population is split up in 20-65 population (potential labour force) and the 65+ population. Net growth completely depends on the growth of the 65+ population. The 20-65 population shrinks and this limits the growth of the macro labour capacity and indirectly the potential growth of the GDP. Nowadays, economic activity, employment and consequently non-residential building initiatives are dominated by the services sector. The regional spread of the Building Stock (graph 8.6) is based on: − Regional capital formation in non-residential buildings 1995-2006 − Regional division of employment 2006 − Regional division of Gross Domestic Product 2006 One spectacular aspect of job creation is that employment in The Randstad is heavily depending on the growth of the office sector (Finance and Business Services and Government). The share in the Dutch office stock is 66% (ZuidHolland, Noord-Holland, Utrecht, Flevoland). The slogan ‘jobs follow people’ is misleading. In the four Randstad provinces 47% of the population lives and 51% of employment is concentrated. The recent concentration of office stock creates a

178

pull effect on housing facilities in The Randstad. The growth of The Randstad housing stock lags behind the growth of employment and behind the potential growth of population, especially in the Amsterdam-Utrecht-zone. In the coming decade the potential labour force (20-65 population) decreases. Consequently, further concentration of jobs and population in The Randstad means disproportional decline in other provinces, where locally the existing property may loose function and value. Spatial Investment & Employment Allocation Building Stock 2006

Housing Stock ultimo 2007 (100% = 7.03 mln dwellings)

Flevoland (2.1%) Utrecht (7.0%)

Friesland (3.9%)

Noord-Holland (17.0%)

Groningen (3.6%)

Zuid-Holland (21.9%)

Drenthe (2.9%)

Zeeland (2.4%)

Overijssel (6.5%)

Noord-Brabant (14.3%)

Gelderland (11.3%) Limburg (7.1%)

Employement 2007 (100% = 6.6 mln fte)

Flevoland (1.8%) Utrecht (8.2%)

Friesland (3.5%)

Noord-Holland (17.8%)

Groningen (3.2%)

Zuid-Holland (21.1%)

Drenthe (2.5%)

Zeeland (2.0%)

Overijssel (6.6%)

Noord-Brabant (15.3%)

Gelderland (11.6%) Limburg (6.3%)

Building Stock 2006 (100% = replacement value superstructure ultimo 2006 = 442 bln euro's)

Flevoland (1,9%) Utrecht (8,4%)

Friesland (3,5%)

Noord-Holland (17,4%)

Groningen (3,8%)


Drenthe (2,4%)

Zeeland (2,2%)

Overijssel (6,1%)


Gelderland (11,1%) Limburg (6,2%)

Sources: CBS Elaboration: RE&H Building Economics

Graph 8.6

179

The spatial unbalances between working and living are growing and the existing residential and non-residential building stock limits the possibility for better regional balances of population, housing, employment end real estate linked facilities. The Dutch population and it’s economic activity is concentrated in The Randstad especially in the Amsterdam Utrecht region. The concentration in The Randstad creates growing problems in terms of housing shortage and congestion. Undersupply of housing facilities in The Randstad will be compensated partly by alternative supply in other regions, especially for an ageing population. Within a spatial balance scenario not all problems of The Randstad can be solved outside. Some outer regions have to “shrink in balance”, The Randstad will extend.

8.12 To conclude After an historical peak in 2001, the Dutch development and construction market became more volatile. Decreasing growth of population, stagnating growth of the working population and lower economic growth characterise the present and coming decades. Consequently, demand for non-residential building activity depends more and more on modernisation, replacement and concentration of the stocks of office, industrial, commercial, public and other buildings. Economic growth has a strong influence on investment in buildings. Future investment in buildings is otherwise heavily depending on the renewal of the stock. Investors, developers and construction firms need a strategy for dealing with the structural shift, conjunctural volatility and growing risks of operations on the real estate market and its different segments. Investment growth is concentrated in the health & care sector, due to expansion of demand in relation with an ageing population. Further growth of refurbishment and repair is in accordance with a more sustainable building strategy, but heavily restricted by a limited labour capacity in the construction sector. After a long period with attractive financial conditions the relations between revenues, costs, finance and returns on investment become more critical. This is strengthened by the actual financial and economic crisis. The recent financial and economic crisis offers an opportunity for transition of the investment process into a more social-efficient and sustainable growth and adaptation of the stock of buildings. In the long run the future construction market is characterised by a slight upward trend, which is primarily quality driven. A downfall of demand and production in the next years will be followed again by a growing urge for replacement and renewal of the non-residential stock of buildings. J.P. Soeter

180

Dankwoord Bij de afsluiting van dit proefschrift past een woord van dank aan velen die mij in de loop van de jaren tot steun zijn geweest. In het verlengde van mijn bijdragen aan de utiliteitsbouwprognostistiek ben ik door Hans de Jonge in de jaren tweeduizend gepromoot om de daarbij ontwikkelde aanpak vast te leggen in een proefschrift. Dat het accent dan meer op de "voorraad" zou komen te liggen was voor hem vanzelfsprekend. Mijn tweede promotor Aart Hordijk was van belang omdat voorraadbepaling niet los gezien kan worden van de economische waardering van het betreffende vastgoed. Ik dank mijn promotoren en de leden van de promotiecommissie voor hun inzet. Mijn oorspronkelijke promotieplannen stamden uit de jaren tachtig, maar waren in het slop geraakt. Niettemin kon ik bij het uiteindelijke promotieonderzoek voortbouwen op het nagelaten werk van mijn oorspronkelijke promotor Dolf Hendriks en op de kennis die in het bijzonder Frans Thomissen, Pieter Jongejan, Wouter Roest en Paul Friese ontwikkelden. Mijn taak was het om de investeringen utiliteitsbouw in voorraadperspectief te plaatsen. Dat zou niet mogelijk geweest zijn zonder de permanente informatievoorziening door CBS, EIB, Ministerie VROM en TNO Bouw & Ondergrond. Dankzij de familie Hendriks kon ik over het nagelaten wetenschappelijk archief van professor Hendriks beschikken. Helaas zijn veel boeken en archiefmateriaal verloren gegaan bij de Bouwkundebrand in 2008. Het OTB dank ik voor de tijdelijke onderzoeksfaciliteiten na de brand. Onmisbaar voor mij was de digitale ondersteuning die ik bij de reconstructie van de bouwdata en bij de verdere uitvoering en rapportage van het onderzoek gedurende meerdere jaren heb gehad van Tino Meuwsen. In de laatste fasen van het onderzoek nam Ralph Muller zijn rol over en tenslotte ondersteunde Peter de Jong de finale van het onderzoek tot en met eindredactie en lay-out. Tino, Ralph en Peter hebben met heel veel geduld mijn vele onderzoeksexercities uitgevoerd. Zij waren voor mij onmisbaar en mijn dank aan hen is groot. Velen ben ik dank verschuldigd voor collegiale samenwerking bij onderwijs en onderzoek en voor bestuurlijke en persoonlijke steun door de jaren heen. Hierbij gaat mijn dank in het bijzonder uit naar Sjoerd Bijleveld, Ruud Binnekamp, Peter de Jong Philip Koppels, Alexandra den Heijer, Kees Gerritse, Frits Seyffert, Wim Rust, Willem Keeris, Uberto Visconti, Geert Dewulf, Piet Guyt, Ina Kamerman en Jitske Zijlstra. Henny dank ik voor al haar steun en niet in de laatste plaats omdat ze mij steeds stimuleert tot kritische reflectie op eigen werk. Onze familie dank ik voor blijvende aanmoediging en belangstelling. Tenslotte dank ik collega's, student-assistenten, alumni, studenten, vrienden en bekenden voor hun belangstelling en steun.

181

182

Curriculum Vitae Jo Soeter is op 9 mei 1945 geboren in Stokkum (Gld) en groeide daar op. Na zijn HTS Bouwkunde (Arnhem,1967) werkte hij 5 jaar in Den Haag als bouwkundige/betonconstructeur. In de avonduren behaalde hij het kandidaatsdiploma Economie/ bedrijfseconomische variant (NEH Rotterdam,1971). In de jaren 1973-1975 was hij part time in dienst van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid en raakte betrokken bij het interuniversitair onderwijs in de Bouweconomie. Na zijn doctoraal Economie (Universiteit van Amsterdam, 1975) werd hij wetenschappelijk medewerker en kwam in 1976 in dienst van de TUDelft. In 1986 volgde de benoeming tot universitair hoofddocent Bouweconomie. In de jaren tachtig trad hij op als coördinerend docent voor bouweconomie, bouworganisatie en kostenbewust ontwerpen gebouwen, participeerde in het onderzoeksprogramma De komende bouwopgave en was gastdocent aan de Academie van Bouwkunst Rotterdam. Tussendoor was hij 6 jaar portefeuillehouder Personeel en Financiën in het toenmalige Faculteitsbestuur Bouwkunde. Als zodanig was hij in de jaren 19881992 actief betrokken bij de algehele reorganisatie van de Faculteit Bouwkunde. Tevens leidde hij vanuit het Faculteitsbestuur de voorbereiding van de nieuwe afstudeerrichting Bouwmanagement en Vastgoedbeheer (BMVB), die in 1991 definitief van start ging. In de jaren negentig veschoven zijn onderwijstaken naar de nieuwe basisopleiding en naar de afstudeerrichting BMVB, onder meer als coördinator van de doctoraal module Investeren. Daarnaast participeerde hij in het project Vastgoed Financieel en bleef bestuurlijk actief binnen vakgroep en faculteit. In de jaren 1996-2003 concentreerde zijn onderzoek zich op analyse en prognose van de utiliteitsbouw. Dit onderzoek werd voortgezet als promotieonderzoek naar de Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025. Naast zijn onderwijs- en onderzoekspublicaties levert hij sinds 2003 economische bijdragen aan het Praktijkboek Onroerend Goed en de opvolger daarvan, de Module Vastgoed. Tot zijn pensionering in 2010 bleef hij actief in het bouweconomieonderwijs, binnen wat inmiddels het bachelorprogramma Bouwkunde en het masterprogramma Real Estate & Housing is gaan heten.

183

184

Bibliografie Bak, R. L. (1995). Kantorenatlas 1995. Bak, R. L. (1998). "Kantoren Atlas Nederland: de omvang, structuur en ruimtelijke spreiding van het in Nederland aanwezige kantoorgebouwenbestand.". Bak, R. L. (2006). "Kantoren in Cijfers." Bak, R. L. (2007). "Kantoren in Cijfers." Bak, R. L. (2008). Offices in figures 2007, statistics on the office market in the Netherlands. Amsterdam, CBRE. Ball, M. (1988). Rebuilding Construction, Economic change in the British construction industry. London, Taylor & Francis Group Ball, M., M. C. Lizieri en B. D. MacGregor (1998). The Economics of Commercial Property Markets, London and New York. London, Taylor & Francis Group. Barras, R. (1987). Technical Change and the Urban Development Cycle. Urban Studies 24. Baumol, W. J. (1967). "Macro economics of unbalanced growth; The anatomy of urban crisis." American Economic Review. Berkhout, T. M. en A. C. Hordijk (2008). International Valuation Standards en Nederlandse waarderingsstandaarden. Nijenrode, Real Estate Center. Blommaert, A. M. M. en J. M. J. Blommaert (2000). Bedrijfseconomische analyses. Groningen, Wolters Noordhoff. Bouwplanning, C. (1966). De ontwikkeling van de bouwnijverheid tot 1970 (gebouwensector). Den Haag: 76-79. Bredero, R. H. (1963). Welvaart en Woningbouw. Assen, Van Gorcum & Comp. Briscoe, G. (1991). The economics of the Construction Industry. London, Mitchell. Brouwer, J. (1987). De vervangingswaarde van de gebouwde omgeving voor Nederland 1950-2010. Delft/Den Haag, Rijks Planologische Dienst. Brouwer, J. (1990). Ruimte voor investeringen. Delft, Waltman. CBS (1971). Berekeningen omtrent de toekomstige bevolkingsgroei in Nederland in de periode 1970-2000. Den Haag, Staatsuitgeverij. CBS (1987a). Macro-ecomische ontwikkelingen 1921-1939 en 1969-1985. Voorburg /Heerlen, Centraal Bureau voor de Statistiek. CBS (1987b). Bijdragen tot de statistieken betreffende de kapitaalgoederenvoorraad 1986. Den Haag, Centraal Bureau voor de Statistiek.

185

CBS (1995). Kapitaalgoederenvoorraad 1995. Voorburg/Heerlen. CBS (1999). Nationale Rekeningen Revisiepublicatie, Beschrijving en uitkomsten van de ESR 1995 revisie. Voorburg/Heerlen, Centraal Bureau voor de Statistiek. CBS (2006). Nationale Rekeningen 2005. Den Haag/Heerlen, Centraal Bureau voor de Statistiek. CBS (2007). Nationale Rekeningen 2006. Den Haag/Heerlen, Centraal Bureau voor de Statistiek. Commissie Bouwplanning (1968). De ontwikkeling van de bouwnijverheid tot 1970 (gebouwensector). Den Haag. CPB (2010). Economische verkenning 2011-2015. Den Haag, Centraal Planbureau. CPB/MNP/RPB (2006). Welvaart en Leefomgeving. Den Haag, SDU Uitgevers. Dalmulder, J. J. J. (± 1950). Het verband tussen de bevolking, het nationale inkomen en de kapitaalgoederenvoorraad. Utrecht/Brussel, Spectrum. van den Berg, E. J. M., P. J. van den Broek, A. G. ter Hennepe en J. Schellevis (1980). De markt van utiliteitsbouw. Amsterdam, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid van den Bergen, D., M. de Haan, R. de Heij en M. Horsten (2009). Eindrapport Herziening Kapitaalgoederenvoorraad. Den Haag/Heerlen, CBS. van der Toorn Vrijthoff, W., H. de Jonge, M. Draijer, A. van Delft en P. Guyt (1998). Werk aan de Winkel: case study Delft. Delft, Delftse Universitaire Pers.

van der Wal, J. J. (1940). De economische ontwikkeling van het bouwbedrijf in Nederland. Delft. Derks, W., P. Hovens en L. E. M. Klinkers (2006). Structurele bevolkingsdaling; Een urgente nieuwe invalshoek voor beleidsmakers., Universiteit Maastricht. Dewulf, G. en H. de Jonge (1994). De toekomst van de kantorenmarkt 19942015. Nieuwegein, Starke Diekstra. DiPasquale, D. en W. C. Wheaton (1996). Urban Economics and Real Estate Markets. Englewood Cliffs, NY, Prentice Hall. van Duijn, J. J. (1985). Het veranderende karakter van de investeringen. Nederland in zaken. A. van der Zwan. Utrecht/Antwerpen. van Duijn, J. J. (2008). Trends en Cycli. Amsterdam, Balans. EIB (1975). De ontwikkeling van de bouwbehoefte en de werkgelegenheid in de bouw, Peiljaren 1980-1990-2000, Interim-rapport Structuuronderzoek Bouwnijverheid. Amsterdam, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid.

186

EIB (1987). De verwachtingen voor de bouwproductie tot en met 1992. Amsterdam, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid EIB (2006). Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid Amsterdam, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid

2006.

EIB (2010). Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid Amsterdam, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid.

2010.

EIT (1968). Bouwperspectief. Rotterdam, Universitaire Pers Rotterdam. Friese, P. (1979). Voorraadeconomie. Deventer, Kluwer. Geltner, D. M., N. G. Miller, J. Clayton en P. Eichholtz (2001; 2007). Commercial Real Estate analysis and investments. Mason OH, Thompson South-Western. Goedhart, C. (1966). Hoofdlijnen van de leer der openbare financiën. Leiden, Stenfert Kroese Goedhart, C. (1967). "Financiering van overheidsinvesteringen, in Bouwrecht." Jaargang '67. Handler, B. (1970). Systems Approach to Architecture. New York, American Elsevier Publishing Company. Hartog, F. (1979). Encyclopedie van de economie. Amsterdam/Brussel, Elsevier. Hendriks, A. (1962). Bouwnota ’62. Rotterdam, Wyt & Zonen. Hendriks, A. (1972). Woningbouw en Werkgelegenheid. Amsterdam, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid Hendriks, A. (1973). De bouwopgave na 1945. Bouweconomische Vraagstukken. Delft, PDOB. Hendriks, A. (1978). Een keerpunt in de productie. Delft, Delftse Universitaire Pers. Hendriks, A. (1982). Van uitbreiding bouwproduktie naar instandhouding gebouwde omgeving, TU Delft/TU Eindhoven/Universiteit van Amsterdam. ter Hennepe, A. G. (1980). Bouwmarktonderzoek. Avenhorn, SchuurmanVreeker. Hillebrandt, P. M. (1974). Economic theory and the construction industry. London, The Macmillan Press. Hofman, H., W. Eikelboom en K. J. Haelst (1987). Kaartbeeld Utiliteitsbouw. Eindhoven, Technische Universiteit Eindhoven. Janssen, I. I. (2008). Onderzoek naar het vastgoedmanagement in Nederland. Nieuwegein, NVM-VGM. de Jonge, H., H. Priemus, R. Kloosterman, J. P. Soeter en T. J. N. Meuwsen (1998). Investeren in infrastructuur en utiliteitsbouw. Delft, DUP.

187

Jongejan, P. (1972). De levensduur van woningen. Amsterdam, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid. Kruijt, B. (1974). De prijsontwikkeling op de tweedehands gebouwenmarkt. Amsterdam/Deventer, Kluwer. Kruijt, B. (1987). Stedelijke bouwen beheeropgave. Amsterdam, Universiteit van Amsterdam. Kuipers, S. K. en G. H. Kuper (1985). Een bouwjaaranalyse van de groeivertraging in Nederland sedert het begin der jaren zeventig. . Nederland in zaken; Investeren, winst en werkgelegenheid. A. v. d. Zwan. Utrecht, L.J. Veen. LEI (2007). Agrarische Statistiek 2006. Den Haag/Wageningen, Centraal Bureau voor de Statistiek/Landbouw Economisch Instituut. Louw, E. (1996). Kantoorgebouw en vestigingsplaats. Delft, Delftse Universitaire Pers. Manshanden, W. J. J., P. de Bruijn, J. Muskens en W. Jonkhoff (2004). Bouwprognoses 2004-2009. Delft, TNO Inro. Manshanden, W. J. J., W. Jonkhoff, M. C. M. Roso en J. van der Vlies (2009). Bouwprognoses 2009-2014. Delft, TNO. Manshanden, W. J. J., M. C. M. Roso en M. W. van Bree (2008). Bouwprognoses 2008-2013. Delft, TNO. Meij, J. L. (1960). Theoretische Bedrijfseconomie I. Den Haag, Delwel. Miltenburg, A. J. M. en J. R. Hakfoort (1992). Werkdadige ruimten gemaakt Investeringen in utiliteitsbouw door bedrijven. Delft, Delftse Universitaire Pers. Ministerie van Sociale Zaken (1975). Nota inzake de werkgelegenheid. 'sGravenhage, Tweede Kamer, zitting 1974-1975, 13318, nrs. 1-3. Ministerie van Volkshuisvesting en Bouwnijverheid (1963). Nota betreffende een Pluriform en Expansief Bouwbeleid. 's-Gravenhage, Tweede Kamer, zitting 19631964, 7400, nrs. 7. Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (1976). Nota Bouwbeleid + bouwprogramma 1977. 's-Gravenhage, Tweede Kamer, zitting 1976-1977, 14127, nrs. 1-2. Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (1978). Bouwprognoses 1978-1983. Den Haag, Tweede Kamer, 1978-1979. Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (1983). De trend in de bouwproductie. Directie Bouwnijverheid. Den Haag. Priemus, H. (1984). Universitaire Pers.

Bouwproces

en

188

Woningbouwmarkt.

Delft,

Delftse

Robinson, J. en J. Eatwell (1973). An introduction to modern Economics. Londen, McGraw-Hill. Roest, W. (1973). Bouw en economische groei. Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid/Kluwer.

Amsterdam/Deventer,

Roest, W. (1975). "Stagnatie in de bouwnijverheid: voorbode van een nieuw economisch tijdperk?" Intermediar: 5. Rust, W., F. Seijffert, A. C. den Heijer en J. P. Soeter (1997). Vastgoed Financieel. Delft/Vlaardingen, Delftse Universitaire Pers/Management Studiecentrum. SBV (1995). Publiek Onroerend Goed. Amsterdam, Stichting Beleggings- en Vastgoedkunde. Smith, A. (1975). The Wealth of Nations. Londen/New York, Dent & Sons/Dutton & Co. Soeter, J. P. en A. A. M. Baltus (1996). U-bouwprognoses. Delft, BMVB. Soeter, J. P., H. de Jonge en T. J. N. Meuwsen (2002). De bouw die blijft. Delft, Publicatiebureau Bouwkunde. Soeter, J. P., H. de Jonge en T. J. N. Meuwsen (2003a). Utiliteitsbouw en Economie. Delft, Publicatiebureau Bouwkunde. Soeter, J. P., H. de Jonge en T. J. N. Meuwsen (2003b). Bouwen tussen stagnatie en innovatie. Delft, Publicatiebureau Bouwkunde. Soeter, J. P., P. W. Koppels en P. de Jong (2009). Market Interdependencies between real estate, investment, development and construction Economics for the Modern Built Environment. L. Ruddock. Oxon, Taylor & Francis. Stone, P. A. (1973). The structure, size and costs of urban settlements. Cambridge, University Press. Tinbergen, J. (1943). Economische Bewegingsleer. Amsterdam. Zuidema, J. P. (1969). Geschiedenis van het economisch denken. Rotterdam, NEH.

189

190

Bijlagen De bijlagen zijn per hoofdstuk geordend. Bijlage 1 1.a 1.b 1.c

Investeringen in bouwwerken Investeringen in utiliteitsbouw, machines en installaties, computers en software en databanken Relatieve bouwprijsontwikkeling

Bijlage 2 2.a

Index BBP en bestedingsverdeling

Bijlage 3 3.a 3.b

3.m 3.n

Groei BBP en groei bevolking Prijsverandering BBP en hypotheekrente en Reële aanvangslast investeringen in utiliteitsbouw Investeringen en afschrijvingen kapitaalgoederenvoorraad Bevolking, BBP, Gebouwenvoorraad en Arbeidsvolume Investeringen in machines, installaties, computers en overige materiële vaste activa en gebouwen Kapitaalgoederenvoorraad naar jaargangklasse Toename BBP Regressieanalyse investeringen in utiliteitsbouw Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent op basis van absolute groei BBP Vernieuwingscomponent Gebouwenvoorraad Investeringen in utiliteitsbouw naar nieuwbouw en verbouw/grootonderhoud Investeringen in utiliteitsbouw; totaal en vernieuwingsinvesteringen Investeringen in utiliteitsbouw; feitelijk en volgens Bouwprognoses

Bijlage 4 4.a 4.b

Mutaties woningvoorraad Bevolking en woningvoorraad

3.c 3.d 3.e 3.f 3.g 3.h 3.i 3.j 3.k 3.l

Bijlage 5 5.a 5.b 5.c 5.d 5.e 5.f 5.g 5.h 5.i 5.j

Investeringsuitgaven vaste activa totaal (excl. woningen) Investeringsuitgaven vaste activa bedrijven (excl. woningen) Investeringsuitgaven overheid (excl. woningen) Investeringen in utiliteitsbouw en utiliteitsbouwproductie Investeringen in utiliteitsbouw per sector Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Totaal 7 sectoren Utiliteitsbouwproductie Agrarische sector Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Agrarische sector Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Agrarische sector Utiliteitsbouwproductie Industrie

191

5.k 5.l 5.m 5.n 5.o 5.p 5.q 5.r 5.s 5.t 5.u 5.v

Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Industrie Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Industrie Utiliteitsbouwproductie Commerciële dienstverlening Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Commerciële dienstverlening Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Commerciële dienstverlening Vervoer en communicatie Utiliteitsbouwproductie & Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Vervoer en communicatie Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Handel en horeca Utiliteitsbouwproductie & Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Handel en horeca Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Zakelijke dienstverlening Utiliteitsbouwproductie & Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Zakelijke dienstverlening Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Budgetsector en Totaal

Centrale begrippen en definities

192

Bijlage 1.a Investeringen in bouwwerken

1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010


Investeringen in woningen

Investeringen in GWW

[mln euro, prijspeil 2004]



3 932 4 082 4 457 4 649 4 142 4 739 5 146 6 345 5 831 5 750 5 807 6 789 7 644 8 049 8 258 8 085 10 253 10 524 11 766 13 347 14 882 14 498 15 530 15 294 13 341 13 199 12 800 12 924 13 133 13 589 14 142 14 331 14 331 12 272 11 373 10 622 10 938 11 162 12 363 12 828 14 304 15 297 15 912 16 698 15 862 13 798 13 537 13 804 13 504 13 735 14 766 16 108 17 152 17 143 16 500 15 887 14 646 14 385 14 525 15 909 17 240 16 292 14 907

4 521 4 833 4 707 4 340 4 444 5 600 5 628 5 346 6 517 7 221 6 795 7 196 7 037 6 974 6 765 6 873 9 891 11 745 13 398 15 610 17 700 18 615 19 589 20 592 22 397 22 820 20 129 18 896 18 978 22 266 22 569 21 338 22 216 20 099 19 084 19 138 19 905 19 869 20 268 20 794 22 809 23 256 22 512 21 460 22 951 23 219 24 985 25 318 26 301 27 787 28 609 29 407 29 892 30 841 28 830 27 759 28 886 30 328 31 854 33 439 34 112 31 213 28 247

2 999 3 224 3 005 2 876 2 729 4 437 3 399 3 613 4 007 4 111 3 663 4 033 4 243 4 731 5 138 5 888 7 666 7 909 8 637 9 594 10 635 10 751 11 257 12 236 11 357 10 647 10 398 10 442 10 335 9 574 9 316 8 660 8 839 8 309 7 576 7 223 7 626 7 483 7 729 7 099 7 484 7 515 7 933 8 043 8 547 8 721 9 227 9 253 9 804 9 242 9 475 10 313 11 439 11 577 11 265 10 762 9 908 10 723 11 342 11 629 11 924 11 746 11 613

Bronmateriaal: - CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Nationale Rekeningen 1975 - CBS Statline - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009

193

Bijlage 1.b Investeringen in utiliteitsbouw, machines en installaties, computers en software en databanken Investeringen in utiliteitsbouw

Investeringen in machines en installaties

Investeringen in software/ databanken

Investeringen in computers





1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

12 828 14 304 15 297 15 912 16 698 15 862 13 798 13 537 13 804 13 504 13 735 14 766 16 108 17 152 17 143 16 500 15 887 14 646 14 385 14 525 15 909

11 705 11 558 11 830 11 884 11 867 11 768 12 388 12 084 12 853 14 381 16 065 15 242 16 512 15 132 14 215 13 403 12 797 12 025 12 497 14 218 15 577

1 318 1 414 1 839 2 136 2 271 2 614 2 570 2 527 2 547 3 067 3 997 5 469 6 098 6 565 6 835 6 457 6 217 6 444 6 875 7 257 7 756

Bronmateriaal: - CBS Statline

194

114 143 164 200 229 262 320 396 470 712 1 049 1 497 2 170 2 472 3 068 3 292 3 968 4 292 4 857 5 610 6 970

Bijlage 1.c Relatieve bouwprijsontwikkeling Deflator BBP

1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Deflator investeringen in gebouwen

Relatieve bouwprijsstijging

[%]

[%]

[%]

5,6 8,8 8,2 8,5 12,9 8,1 9,0 5,3 5,3 4,8 6,2 6,4 4,6 1,4 2,3 0,9 0,2 -1,0 0,8 1,3 1,6 3,1 2,5 1,6 2,1 2,1 1,3 2,6 1,9 1,8 4,1 5,1 3,8 2,2 0,7 2,4 1,7 1,5

9,4 12,7 10,7 10,6 12,0 10,3 10,3 8,0 8,1 8,6 9,0 6,7 2,1 -0,2 1,5 -0,4 -0,3 1,3 2,6 1,2 2,5 2,5 3,3 2,3 1,7 2,6 3,2 2,0 2,5 2,8 4,7 5,8 4,4 2,1 1,6 2,1 3,1 2,5

3,6 3,6 2,3 1,9 -0,8 2,0 1,2 2,6 2,7 3,6 2,6 0,3 -2,4 -1,6 -0,8 -1,3 -0,5 2,3 1,8 -0,1 0,9 -0,6 0,8 0,7 -0,4 0,5 1,9 -0,6 0,6 1,0 0,6 0,7 0,6 -0,1 0,9 -0,3 1,4 1,0

Bronmateriaal: - CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Statline

195

Bijlage 2.a Index BBP en bestedingsverdeling

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Consumtieve uitgaven

+ Overige investeringen

+ Investeringen woningen

+ Investeringen gebouwen

+ Investeringen GWW

+ Uitvoersaldo

[BBP 1990=100]

[BBP 1990=100]

[BBP 1990=100]

[BBP 1990=100]

[BBP 1990=100]

[BBP 1990=100]

73,0 75,4 77,3 78,6 79,9 82,1 84,6 87,0 91,1 95,8 98,9 101,2 102,8 104,0 105,1 106,4

83,3 85,4 87,3 86,8 88,7 92,1 95,9 99,7 104,8 110,2 112,7 114,5 114,4 115,8 117,7 119,1

89,7 91,5 93,8 93,4 95,7 99,3 103,3 107,6 113,0 118,6 121,1 123,2 122,6 123,7 125,9 127,7

Bronmateriaal: - Macro Economische Verkeningen 2004 en 2006 - CBS Statline

196

94,3 96,4 98,4 97,4 99,7 103,3 107,2 111,6 117,2 123,3 126,1 128,2 127,4 128,3 130,1 131,9

96,3 98,4 100,6 99,6 102,0 105,6 109,7 113,9 119,6 125,9 129,0 131,1 130,2 131,0 132,6 134,6

100,0 102,4 104,2 105,5 108,7 112,0 115,8 120,8 125,5 131,4 136,6 139,2 139,3 139,8 142,9 145,8

Bijlage 3.a Groei BBP en groei bevolking BBP-groei jaar-op-jaar

[%]

1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

4,7 9,0 2,9 4,3 3,3 8,6 5,3 2,8 5,3 6,7 6,8 5,7 4,4 2,7 4,9 4,1 0,2 4,5 2,5 2,5 1,8 1,7 -0,5 -1,3 1,8 3,1 2,7 3,1 1,9 3,0 4,8 4,1 2,4 1,5 0,7 2,9 3,0 3,4 4,3 3,9 4,7 3,9 1,9 0,1 0,3 2,2 2,0 3,4 3,5

Vijfjaarsgemiddelde BBP-groei

Bevolkingsgroei totaal jaar-op-jaar

Vijfjaarsgemiddelde bevolkingsgroei totaal

[%]

[%]

4,8 5,6 4,9 4,9 5,1 5,7 5,4 5,5 5,8 5,3 4,9 4,4 3,3 3,3 3,2 2,8 2,3 2,6 1,6 0,8 0,7 1,0 1,2 1,9 2,5 2,8 3,1 3,4 3,2 3,2 2,7 2,3 2,1 2,3 2,9 3,5 3,9 4,0 3,7 2,9 2,2 1,7 1,3 1,6 2,3 2,7 1,5

1,2 1,2 1,4 1,4 1,3 1,4 1,4 1,3 1,0 1,1 1,2 1,2 1,1 0,9 0,8 0,8 1,0 0,6 0,6 0,6 0,8 0,8 0,5 0,4 0,4 0,4 0,5 0,6 0,7 0,6 0,6 0,8 0,8 0,7 0,7 0,5 0,5 0,5 0,6 0,7 0,7 0,8 0,7 0,5 0,4 0,3 0,3 0,0 0,1


197

Bevolkingsgroei 20-65 jaar-op-jaar

Vijfjaarsgemiddelde bevolkingsgroei 20-65

[%]

[%]

[%]

1,3 1,4 1,4 1,4 1,3 1,2 1,2 1,2 1,1 1,1 1,1 1,0 0,9 0,8 0,8 0,7 0,7 0,7 0,7 0,6 0,6 0,5 0,4 0,5 0,5 0,6 0,6 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,6 0,6 0,5 0,5 0,6 0,6 0,7 0,7 0,6 0,6 0,5 0,3 0,2 0,2 0,2

0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,5 1,3 2,4 1,7 1,6 1,6 1,6 1,5 1,3 1,3 1,3 1,7 1,3 1,3 1,3 1,5 1,6 1,4 1,4 1,4 1,4 1,2 1,2 1,2 1,1 1,2 1,4 1,3 1,1 0,8 0,5 0,3 0,4 0,4 0,6 0,5 0,7 0,6 0,4 0,2 0,1 0,0 0,0 0,0

1,0 1,1 1,2 1,5 1,6 1,7 1,7 1,8 1,6 1,5 1,5 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,5 1,4 1,4 1,3 1,3 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,1 1,0 0,8 0,6 0,5 0,4 0,4 0,5 0,6 0,5 0,5 0,4 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0

Bijlage 3.b Prijsverandering BBP, hypotheekrente en reële aanvangslast investeringen in utiliteitsbouw Nominale hypotheekrente

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Deflator BBP

Reële hypotheekrente

Reële 30-jaarsannuÏteit

Reële 30-jaarsannuÏteit

Reële prijsindex investeringen in gebouwen

Reële aanvangslast

[%]

[%]

[%]

[%]

[1981 = 100]

[1981 = 100]

[1981 = 100]

4,83 4,78 4,79 4,81 5,24 5,75 6,34 6,58 6,60 7,05 8,01 8,32 7,94 8,04 9,62 9,33 8,78 8,71 8,31 9,12 10,15 10,92 9,96 8,33 8,33 7,77 7,00 6,95 6,90 7,57 8,72 9,23 8,84 7,50 7,26 7,12 6,25 5,82 5,56 5,14 5,88 5,88 5,33 4,48 4,20 3,80 4,50 5,00

2,6 2,6 3,2 5,0 8,4 6,1 5,9 4,1 3,9 6,1 5,6 8,8 8,2 8,5 12,9 8,1 9,0 5,3 5,3 4,8 6,2 6,4 4,6 1,4 2,3 0,9 0,2 -1,0 0,8 1,3 1,6 3,1 2,5 1,6 2,1 2,1 1,3 2,6 1,9 1,8 4,1 5,1 3,8 2,2 0,7 2,4 1,7 1,5

2,17 2,12 1,54 -0,18 -2,92 -0,33 0,42 2,38 2,60 0,90 2,28 -0,44 -0,24 -0,42 -2,91 1,14 -0,20 3,24 2,86 4,12 3,72 4,25 5,12 6,83 5,89 6,81 6,79 8,03 6,05 6,19 7,01 5,95 6,19 5,81 5,05 4,92 4,89 3,14 3,59 3,28 1,71 0,74 1,47 2,23 3,48 1,37 2,75 3,45

4,38 4,35 4,06 3,25 2,16 3,19 3,52 4,49 4,60 3,75 4,44 3,14 3,23 3,15 2,17 3,86 3,24 4,94 4,73 5,41 5,19 5,48 5,97 6,94 6,41 6,93 6,92 7,63 6,50 6,57 7,04 6,43 6,57 6,36 5,93 5,85 5,84 4,88 5,13 4,96 4,15 3,68 4,03 4,41 5,06 3,98 4,68 5,05

79,9 79,4 74,1 59,3 39,5 58,1 64,3 81,8 83,9 68,4 80,9 57,2 58,8 57,4 39,5 70,5 59,2 90,0 86,4 98,7 94,7 100,0 108,9 126,6 116,8 126,4 126,1 139,2 118,5 119,9 128,5 117,4 119,9 115,9 108,2 106,8 106,5 89,0 93,5 90,4 75,6 67,0 73,5 80,4 92,3 72,5 85,3 92,1

73,2 73,6 73,6 74,4 73,8 73,2 74,4 78,0 81,6 83,9 85,8 85,0 87,0 88,2 90,8 93,5 97,1 99,7 100,0 97,6 96,0 95,3 94,0 93,5 95,8 97,6 97,5 98,4 97,8 98,6 99,2 98,9 99,3 101,2 100,6 101,2 102,2 102,8 103,4 104,0 103,9 104,8 104,5 105,9 106,9

43,4 29,1 42,8 47,8 60,4 61,4 50,8 63,1 46,7 49,3 49,2 33,6 61,4 52,2 81,7 80,7 95,9 94,5 100,0 106,3 121,6 111,3 118,7 117,9 133,4 115,6 116,9 126,4 114,8 118,1 115,1 106,9 106,1 107,8 89,6 94,6 92,4 77,7 69,4 76,4 83,6 96,8 75,8 90,4 98,4


198

Bijlage 3.c Investeringen en afschrijvingen kapitaalgoederenvoorraad

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Bruto investeringen in vaste activa

Afschrijvingen

Netto investeringen in vaste activa

Macrofinancierings capaciteit





22 087 23 523 24 558 24 828 31 340 34 510 39 214 43 196 48 831 50 570 55 022 55 453 53 512 55 771 54 263 52 173 50 853 55 772 57 210 56 476 56 582 51 459 49 592 50 987 53 703 57 324 61 030 61 710 64 957 68 329 70 072 70 313 70 786 68 489 69 930 72 826 79 038 85 775 91 596 99 531 100 126 100 288 95 727 94 246 93 454 96 864

10 813 11 411 12 128 12 642 13 970 15 380 16 877 18 339 19 831 21 382 22 583 23 769 24 980 25 957 27 077 27 995 29 311 29 987 31 100 31 934 33 004 33 947 34 882 35 775 36 748 37 733 39 011 41 168 43 560 46 033 47 940 49 596 51 066 52 051 53 419 51 868 53 893 56 305 59 632 63 431 66 976 69 772 71 569 72 537 73 437 74 747

11 274 12 112 12 430 12 186 17 370 19 130 22 336 24 858 29 000 29 188 32 439 31 684 28 532 29 814 27 186 24 178 21 541 25 785 26 110 24 542 23 578 17 513 14 710 15 212 16 955 19 591 22 019 20 542 21 397 22 296 22 132 20 717 19 719 16 437 16 510 20 958 25 145 29 471 31 964 36 101 33 149 30 517 24 158 21 709 20 017 22 117


199

55 564 57 118 61 999 65 770 63 735 58 662 60 057 58 487 54 817 56 839 55 345 58 442 58 992 61 195 68 048 67 153 68 347 69 549 75 914 79 432 79 695 80 828 78 493 85 471 92 102 96 592 98 844 110 006 102 248 118 657 129 994 125 236 124 793 123 663 135 916 132 701

Bijlage 3.d Bevolking, BBP, Gebouwenvoorraad en Arbeidsvolume Bevolking allen

Bevolkingsindex allen

Bevolking 20-65

[1960 = 100]

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

11 417 254 11 556 008 11 721 416 11 889 962 12 041 970 12 212 269 12 377 194 12 535 307 12 661 095 12 798 346 12 957 621 13 119 430 13 269 563 13 387 623 13 491 020 13 599 092 13 733 578 13 814 495 13 897 874 13 985 526 14 091 014 14 208 586 14 285 829 14 339 551 14 394 589 14 453 833 14 529 430 14 615 125 14 714 948 14 805 240 14 892 574 15 010 445 15 129 150 15 239 182 15 341 553 15 424 122 15 493 889 15 567 107 15 654 192 15 760 225 15 863 950 15 987 075 16 105 285 16 192 572 16 258 032 16 305 526 16 357 992 16 353 969 16 376 893

100,0 101,2 102,7 104,1 105,5 107,0 108,4 109,8 110,9 112,1 113,5 114,9 116,2 117,3 118,2 119,1 120,3 121,0 121,7 122,5 123,4 124,4 125,1 125,6 126,1 126,6 127,3 128,0 128,9 129,7 130,4 131,5 132,5 133,5 134,4 135,1 135,7 136,3 137,1 138,0 138,9 140,0 141,1 141,8 142,4 142,8 143,3 143,2 143,4

Bevolkingsindex 20-65 [1960 = 100]

6 067 390 6 120 680 6 180 221 6 250 368 6 325 493 6 418 454 6 502 011 6 656 926 6 768 800 6 879 747 6 989 040 7 100 852 7 206 888 7 301 153 7 393 772 7 493 439 7 619 313 7 720 976 7 820 254 7 925 095 8 043 905 8 170 781 8 286 782 8 398 677 8 518 581 8 639 581 8 741 612 8 843 088 8 952 570 9 053 532 9 164 745 9 290 639 9 407 215 9 507 185 9 582 405 9 630 391 9 661 408 9 695 904 9 735 303 9 789 449 9 838 500 9 904 521 9 965 935 10 003 117 10 019 321 10 028 899 10 028 125 10 030 866 10 032 240

100,0 100,9 101,9 103,0 104,3 105,8 107,2 109,7 111,6 113,4 115,2 117,0 118,8 120,3 121,9 123,5 125,6 127,3 128,9 130,6 132,6 134,7 136,6 138,4 140,4 142,4 144,1 145,7 147,6 149,2 151,0 153,1 155,0 156,7 157,9 158,7 159,2 159,8 160,5 161,3 162,2 163,2 164,3 164,9 165,1 165,3 165,3 165,3 165,3

Gebouwenvoorraad


145 000 148 540 152 625 157 955 164 794 171 021 177 364 184 338 192 818 201 326 210 630 220 823 230 700 240 626 249 534 255 829 262 457 268 762 273 946 278 520 283 780 286 376 286 991 287 310 288 212 289 807 293 348 298 591 304 701 311 776 319 972 328 130 336 242 343 186 349 477 355 316 361 920 370 369 380 761 392 666 405 495 417 513 426 638 433 250 438 243 441 915 446 845 454 534 463 579


200

Gebouwenvoorraad index [1960 = 100]

100,0 102,4 105,3 108,9 113,7 117,9 122,3 127,1 133,0 138,8 145,3 152,3 159,1 165,9 172,1 176,4 181,0 185,4 188,9 192,1 195,7 197,5 197,9 198,1 198,8 199,9 202,3 205,9 210,1 215,0 220,7 226,3 231,9 236,7 241,0 245,0 249,6 255,4 262,6 270,8 279,7 287,9 294,2 298,8 302,2 304,8 308,2 313,5 319,7

BBP

BBP index


124 012 127 609 133 096 137 488 149 312 157 225 161 628 170 194 181 597 193 946 205 854 214 742 222 331 234 435 242 496 242 501 253 307 259 692 266 694 272 065 275 717 273 556 270 162 275 754 284 196 291 529 299 654 305 441 315 952 329 917 343 718 352 103 358 109 362 613 373 350 384 985 398 098 415 131 431 418 451 628 469 427 478 467 478 832 480 439 491 184 501 236 518 278 529 162 540 274

Arbeidsvolume

[1960 = 100]

100,0 102,9 107,3 110,9 120,4 126,8 130,3 137,2 146,4 156,4 166,0 173,2 179,3 189,0 195,5 195,5 204,3 209,4 215,1 219,4 222,3 220,6 217,9 222,4 229,2 235,1 241,6 246,3 254,8 266,0 277,2 283,9 288,8 292,4 301,1 310,4 321,0 334,7 347,9 364,2 378,5 385,8 386,1 387,4 396,1 404,2 417,9 426,7 435,7

Arbeidsvolume index [1960 = 100]

4 182 000 4 243 000 4 328 000 4 387 000 4 464 000 4 502 000 4 537 000 4 523 000 4 565 000 4 879 000 4 945 000 4 981 000 4 946 000 4 963 000 4 981 000 4 961 000 4 978 000 5 008 000 5 049 000 5 130 000 5 177 000 5 118 000 4 998 000 4 917 000 4 924 000 5 014 000 5 117 000 5 200 000 5 279 000 5 392 000 5 536 000 5 609 000 5 682 000 5 682 000 5 671 000 5 774 000 5 908 000 6 089 000 6 266 000 6 414 000 6 534 000 6 636 000 6 620 000 6 547 000 6 480 000 6 478 000 6 600 000 6 754 000

100,0 101,5 103,5 104,9 106,7 107,7 108,5 108,2 109,2 116,7 118,2 119,1 118,3 118,7 119,1 118,6 119,0 119,8 120,7 122,7 123,8 122,4 119,5 117,6 117,7 119,9 122,4 124,3 126,2 128,9 132,4 134,1 135,9 135,9 135,6 138,1 141,3 145,6 149,8 153,4 156,2 158,7 158,3 156,6 154,9 154,9 157,8 161,5

Bijlage 3.e Investeringen in machines, installaties, computers en overige materiële vaste activa en gebouwen

1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006


Investeringen in machines c.s.



3 932 4 082 4 457 4 649 4 142 4 739 5 146 6 345 5 831 5 750 5 807 6 789 7 644 8 049 8 258 8 085 10 253 10 524 11 766 13 347 14 882 14 498 15 530 15 294 13 341 13 199 12 800 12 924 13 133 13 589 14 142 14 331 14 331 12 272 11 373 10 622 10 938 11 162 12 363 12 828 14 304 15 297 15 912 16 698 15 862 13 798 13 537 13 804 13 504 13 735 14 766 16 108 17 152 17 143 16 500 15 887 14 646 14 385 14 525

1 840 2 090 2 362 2 329 2 086 2 312 2 777 3 165 3 719 3 678 2 994 3 362 3 900 4 520 4 774 4 917 5 533 5 735 6 466 6 678 7 428 7 524 8 817 7 995 7 841 8 766 9 544 8 882 8 169 9 155 9 182 9 104 9 276 8 628 8 299 8 813 10 184 12 117 13 225 13 856 13 998 14 292 14 977 14 604 14 570 14 672 14 477 15 503 17 520 20 202 20 623 23 064 22 312 22 619 21 886 22 429 22 233 23 479 26 875

Bronmateriaal: - CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Nationale Rekeningen 1975 - CBS Statline

201

Bijlage 3.f Kapitaalgoederenvoorraad naar jaargangklasse

voor 1965 1965-1969 1970-1974 1975-1979 1980-1984 1985-1989 1990-1994 1995-1998

Bedrijfsruimten

Computers, machines apparaten en installaties

(100% = 126 mld*)

(100% = 251 mld*)

23% 10% 11% 9% 10% 14% 15% 8%

5% 5% 10% 8% 12% 20% 21% 21%

*) prijspeil 1998 Bronmateriaal: - CBS, Samenvattend overzicht van de industrie 1999

202

Bijlage 3.g Toename BBP Absolute toename BBP

Vijfjaarsgemiddelde toename BBP

Indicator (toename BBP = 6.600 x 1,01

t-1960

)

2,2% basistrendscenario [mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

5 086 3 180 1 894 1 374 6 902 6 146 6 760 4 589 3 197 -1 098 5 107 10 240 3 596 5 487 4 392 11 824 7 914 4 402 8 566 11 403 12 349 11 909 8 887 7 589 12 104 8 061 6 10 806 6 385 7 002 5 372 3 651 -2 161 -3 394 5 592 8 443 7 333 8 125 5 786 10 511 13 965 13 801 8 384 6 007 4 504 10 737 11 635 13 114 17 032 16 288 20 210 17 798 9 040 365 1 607 10 745 10 052 17 042

3 687 3 899 4 615 5 154 5 519 3 919 3 711 4 407 4 209 4 667 5 765 7 108 6 643 6 804 7 420 8 822 8 927 9 726 10 623 10 427 10 568 9 710 7 329 7 713 7 472 6 452 5 914 6 643 4 050 2 094 1 812 2 426 3 163 5 220 7 056 8 040 9 144 10 438 10 490 10 534 9 332 8 687 8 253 9 199 11 404 13 761 15 656 16 888 16 074 12 740 9 804 7 911 6 362 7 962 11 517 13 341

6 600 6 673 6 746 6 820 6 895 6 971 7 048 7 125 7 204 7 283 7 363 7 444 7 526 7 609 7 692 7 777 7 863 7 949 8 036 8 125 8 214 8 305 8 396 8 488 8 582 8 676 8 772 8 868 8 966 9 064 9 164 9 265 9 367 9 470 9 574 9 679 9 786 9 893 10 002 10 112 10 223 10 336 10 449 10 564 10 681 10 798 10 917


203

Bijlage 3.h Regressieanalyse investeringen in utiliteitsbouw

De regressieafhankelijke variabelen zijn ‘Investering’ (INV) en ‘∆Investering’ (∆INV). De onafhankelijke variabelen zijn ‘∆BBP’, ‘∆Arbeidsvolume’ (∆ARBV) en de Aanvangslast (AVL). Tabel 3.h.a. Variabelen voor regressieanalyse investeringen in utiliteitsbouw Investeringen in ∆Investeringen in gebouwen gebouwen (vijfjaarsgemiddelde)

1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

∆BBP

∆Arbeidsvolume




(mln euro)

absoluut

(prijspeil 2004)

(mln euro)

(mln euro)

(prijspeil 2004)

(prijspeil 2004)

13 395 12 728 12 120 11 410 10 977 10 436 10 517 10 907 11 668 12 549 13 498 14 397 14 942 14 943 14 705 14 400 13 908 13 645 13 869 14 383 15 053 15 781 16 334 16 558 16 266 15 701 15 182 14 986

Reële aanvangslast

-667 -608 -709 -433 -541 81 390 761 881 948 900 545 0 -237 -305 -492 -263 224 514 670 728 553 224 -292 -564 -519 -196

%

-5,24 -5,02 -6,22 -3,95 -5,18 0,77 3,58 6,52 7,02 7,03 6,25 3,65 0,00 -1,61 -2,12 -3,53 -1,93 1,61 3,58 4,45 4,61 3,39 1,35 -1,80 -3,60 -3,42 -1,31

absoluut

%

absoluut

%

(1987 = 100)

∆ index

(x 1000 fte)

4 152 2 529 2 412 3 248 3 359 5 518 7 403 8 430 9 329 10 804 10 558 10 534 9 332 8 687 8 253 9 199 11 404 13 761 15 656 16 888 16 074 12 740 9 804 7 911 5 835 7 024 9 292

1,56 0,94 0,89 1,19 1,21 1,95 2,55 2,82 3,03 3,39 3,21 3,10 2,67 2,43 2,25 2,45 2,95 3,44 3,76 3,90 3,58 2,76 2,08 1,65 1,20 1,43 1,85

14,0 -12,7 -37,9 -51,0 -16,0 19,2 60,8 94,7 117,8 103,3 96,2 91,5 74,2 49,3 66,6 80,0 103,8 140,9 172,9 151,9 145,8 106,1 56,2 7,7 -20,1 7,7

0,29 -0,25 -0,77 -1,04 -0,29 0,42 1,26 1,94 2,39 2,02 1,85 1,73 1,39 0,92 1,21 1,43 1,81 2,42 2,94 2,50 2,36 1,69 0,89 0,13 -0,30 0,13

37,33 50,78 56,94 73,27 73,69 79,40 71,18 84,14 89,62 80,59 90,78 100,00 85,33 85,98 93,71 84,70 87,31 85,05 79,37 78,77 79,79 66,01 69,89 68,55 57,38 51,35 56,41 62,04 71,42 59,31 65,40 69,90

13,45 6,16 16,34 0,42 5,71 -8,23 12,97 5,48 -9,03 10,19 9,22 -14,67 0,65 7,73 -9,00 2,60 -2,25 -5,68 -0,60 1,02 -13,78 3,88 -1,34 -11,18 -6,03 5,06 5,63 9,38 -12,11 6,09 4,50

De regressieanalyse is beperkt tot de periode 1979-2004. Het onderlinge verloop van de investeringen in utiliteitsbouw en van het BBP in de jaren zestig en zeventig wijkt naar patroon te veel af van dat in de jaren tachtig en negentig. De reden voor het werken met vijfjaarsgemiddelden van ∆BBP en ∆Arbeidsvolume is dat het jaar-op-jaar verstoringen, die buiten het cyclisch verloop vallen, elimineert. Bij investeringen in utiliteitsbouw valt hier te denken aan jaar-op-jaar-verstoringen die louter het gevolg zijn van het afwisselen van een jaar met veel (winter)verlet en een jaar met weinig (winter)verlet in de bouw. De regressieanalyse op relatieve en absolute vijfjaarsgemiddelde levert de volgende uitkomsten op: In relatie met relatieve veranderingen BBP (%): ∆INVt = 3,76 x ∆BBPt-1 − 8,51% met R2 = 0,680 en significantie = 99%

veranderingen

In relatie met relatieve veranderingen arbeidsvolume (%): ∆INVt = 2,875 x ∆ARBVt − 2,598% met R2 = 0,626 en significantie = 100%

In relatie met relatieve veranderingen BBP en arbeidsvolume (%):

204

van

de

∆INVt = 3,225 x ∆BBPt + 0,158 x ∆ARBVt − 7,287% met R2 = 0,662 en significantie voor ∆BBP = 87,7% en significantie voor ∆ARBV = 6,9%

In relatie met absolute veranderingen BBP (mln €): ∆INVt = 0,095 x ∆BBPt − 772,269 mln € met R2 = 0,477 en significantie = 99%

In relatie met absolute veranderingen arbeidsvolume (x 1.000 fte): ∆INVt = 6,810 x ∆ARBVt − 367,200 mln € met R2 = 0,581 en significantie = 99%

In relatie met absolute veranderingen BBP (mln €) en arbeidsvolume (x 1.000 fte): ∆INVt = −0,009 x ∆BBPt + 7,342 x ∆ARBVt − 322,756 mln € met R2 = 0,582 en significantie voor ∆BBP = 14,8% en significantie voor ∆ARBV = 97,5%

In relatie met index aanvangslast (1981=100) ∆INVt = 5,694 x ∆AVLt − 492,998 mln € met R2 = 0,019 en significantie = 49,6%

In relatie met verandering aanvangslast (in % van aanvangslast 1981=100)) ∆INVt = −12,568 x ∆AVLt + 56,294 mln € met R2 = 0,044 en significantie = 69,7%

In relatie met relatieve verandering BBP (%) en de met één jaar verschoven verandering aanvangslast (in % van aanvangslast 1981=100)) ∆INVt = 3,584 x ∆BBPt + 0,066 x ∆AVLt-1 − 8,037% met R2 = 0,699 en significantie voor ∆BBP = 100% en significantie voor ∆AVLt-1 = 77,4%

Enkelvoudige regressie op basis van de relatieve BBP verandering biedt in dit stadium de beste verklaring. Meervoudige regressie biedt geen betere verklaring. Voor de combinatie BBP en arbeidsvolume is de significantie onvoldoende. Combinaties waarin zowel BBP als arbeidsvolume worden opgenomen zijn statistisch minder betrouwbaar omdat groei arbeidsvolume en groei BBP elkaar sterk overlappen. In de verdere studie wordt voor met name voor de commerciële en niet-commerciële dienstensector wel met het arbeidsvolume als bijkomende indicator gewerkt. De bijdrage van de aanvangslast aan de regressie is tamelijk zwak omdat het niveau en de groei van de investeringen in 1987 tamelijk hoog zijn. Op dat zelfde moment heeft de aanvangslast haar hoogste niveau bereikt. Later, na 2000, nemen de investeringen af terwijl de aanvangslast laag is. Aan de hand van grafiek 3.h.1 wordt verder ingegaan op de eerste vergelijking: ∆INVt = 3,76 ∆ BBPt - 8,51 %

205

Vijfjaarsgemiddelden groei BBP en investeringen in gebouwen, 1961-2005

% 16 14

Indicator (3,760 x BBP-groei - 8,51%)

12 10 8 6 4

BBP-groei

2

-4

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

1973

1971

1969

1967

1965

1963

-2

1961

0

Groei investeringen in gebouwen

-6 -8


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (volumemutaties 1961-1969) - CBS Statline (cijfers 1969-2008) - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009

Bewerking:


Grafiek 3.h.1

In grafiek 3.h.1 zijn de vijfjaarsgemiddelden van de BBP-groei en de investeringsgroei van gebouwen uitgezet. Hier verschijnt een acceleratie-effect van BBP-groei naar investeringsgroei. Als de BBP-groei laag is, is de prioriteit van uitbreiding van de macro-capaciteit en/of utiliteitsgebouwenvoorraad ook laag en nemen de uitbreidingsinvesteringen af. De laagste punten in het hier getekende economische groeipad, bijvoorbeeld 1981, 1993 en 2003, vallen samen met een investeringsval. Afwijkend is de investeringsval rond 1970 die procyclisch was. In de grafiek is 3,76 maal de BBP-groei minus 8,51% als indicator uitgezet. De factor 3,76 drukt wederom uit dat veranderingen in de BBP-groei versterkt doorwerken op met name de uitbreidingsinvesteringen. De belangrijkste afwijkingen van de indicator doen zich voor:

In de jaren 1967-1973, als de investeringen in utiliteitsbouw voorijlen op de afnemende BBP-groei. Deels wordt dit verklaard door het wegvallen van de hoge groeicijfers van de investeringen in utiliteitsbouw rond 1964. Hier is de terugval pro-cyclisch. Dit is ook de reden dat de voorafgaande regressieanalyse beperkt is tot de jaren 1979 tot en met 2004. Rond 1993-1994 vallen de investeringen in utiliteitsbouw sterker terug dan de indicator doet vermoeden. Met de forse investeringsgroei vanaf 1984 lijkt een ‘overschot’ te zijn ontstaan dat na 1990 tot een extra terugval leidt.

Bij deze benadering van de regressieanalyse blijft buiten beschouwing dat meer investeren niet alleen het gevolg is van meer BBP-groei, maar dat meer investeren vervolgens ook tot meer BBP-groei leidt. Bij de huidige kwantitatieve verhoudingen leidt 10% meer investeren in utiliteitsbouw direct tot circa 0,3% BBP-groei. Andersom leidt 10% daling direct tot circa 0,3% BBP-vermindering.

206

Extrapolatie op basis van de hier gehanteerde indicator leidt bovendien tot onderschatting van de toekomstige investeringen in utiliteitsbouw. Bij het werken met deze indicator wordt immers geen rekening gehouden met het feit dat de gebouwenvoorraad veroudert en de vernieuwingsinvesteringen dientengevolge in de komende jaren zullen oplopen. Investeringen in utiliteitsbouw als afgeleide van BBP-groei De voorgaande regressies werden uitgevoerd op veranderingen van de investeringen in utiliteitsbouw en van het BBP. Grafiek 3.h.2 laat de confrontatie zien van de investeringen in utiliteitsbouw met de absolute groei van het BBP (in mln euro). Het gaat wederom om vijfjaarsgemiddelden. De regressievergelijking voor investeringen in utiliteitsgebouwen is hier: INVgebouwen = 0,43 x ∆BBPt-3 + 10.100, met R2 = 0,794 en 99% significantie. Meest opvallend is dat het investeringsverloop rond 1993 beter aansluit dan bij voorgaande regressies.

De verbetering van de regressie vloeit voort uit de overgang van jaar-op-jaar BBP-groeipercentage naar absolute BBP-groei. Tegelijkertijd is het jaar-op-jaar INVGEB-mutatiepercentage vervangen door het totale investeringsvolume. De hogere regressie is een bevestiging van het uitgangspunt dat het zinvol en statistisch relevant is om het investeringsvolume te relateren aan de absolute BBP-toename. Dit geldt in het bijzonder, zoals eerder beredeneerd, voor de uitbreidingscomponent van de investeringen in utiliteitsbouw. Bij deze regressie is de autonome investeringscomponent (het intercept) 10,1 miljard euro. Statistisch gezien betekent dit dat de eerste € 10 miljard investeringen in utiliteitsbouw niet wordt verklaard door schommelingen in de BBP-groei. Als nadere verklaring hiervoor dient het volgende te worden opgemerkt: a. Utiliteitsbouwprojecten hebben een lange doorlooptijd en wat op de bouwplaats begonnen is wordt doorgaans voltooid. Het inzakken van de economische groei leidt niet abrupt en in het zelfde tempo tot vraaguitval en inzakken van de investeringen in utiliteitsbouw. Omgekeerd zal een opleving ook niet abrupt en in hetzelfde tempo op de investeringen in utiliteitsbouw doorwerken. b. Afnemende BBP-groei gaat vooral ten koste van de utiliteitsnieuwbouw. De voorraadafhankelijke vraag naar verbouw/grootonderhoud is minder conjunctuurgevoelig (zie grafiek 3.12 en 6.2). (On)bruikbaarheid regressieanalyses voor prognoses Geconcludeerd moet worden dat ex post-regressieanalyse onder de huidige omstandigheden geen betrouwbare kwantitatieve grondslag kan bieden voor de prognose van (de trend van) de investeringen utiliteitsbouw tot 2025. De achter ons liggende bouwjaren wijken drastisch af van de voor ons liggende bouwjaren. De BBP-groei is afgenomen van 3,5% groei in 2007 naar 4,5% krimp in 2009. Dit is voor het naoorlogse Nederland ongekend en leidt tot een dramatische val van de investeringen utiliteitsbouw in de jaren 2009-2011. Deze val wordt versterkt door het feit dat er een aanzienlijke reservevoorraad is ontstaan (leegstand en onderbenutting), mede omdat de bedrijven streven naar kostenreductie (minder vierkante meters) en hun investeringen uitstellen of minimaliseren. Voorts is aan een periode van ongeremde (schuld)financiering een einde gekomen en gelden strengere financieringvoorwaarden.

207

Investeringen in gebouwen en indicator op basis van absolute groei BBP

mln euro

(prijspeil 2004)

18 000

16 000

Vijfjaarsgemiddelde investeringen in gebouwen

14 000 Indicator (0,43 x toenam BBP t-2 + 10.100) 12 000 Vijfjaarsgemiddelde absolute toenam e BBP 10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0


- CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 (volumemutaties 1948-1969) - CBS Nationale Rekeningen 1975 (cijfers 1963-1969) en statline (cijfer 1963-1969) - CPB (BBP-groei 2009/2010) - EIB, (Investeringen 2009/2010)

Bewerking:


Grafiek 3.h.2

208

Bijlage 3.h.b Investeringen in utiliteitsbouw en indicator op basis van absolute groei BBP Vijfjaarsgemiddelde investeringen in gebouwen

Vijfjaarsgemiddelde toename BBP

Indicator (0,43 x ?BBP t-2 + 10.100)

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

7 309 7 765 8 458 9 034 9 777 10 795 12 154 13 003 14 005 14 710 14 709 14 373 14 033 13 512 13 080 13 129 13 318 13 624 13 905 13 733 13 290 12 586 11 907 11 273 11 292 11 582 12 319 13 191 14 141 15 008 15 615 15 514 15 162 14 740 14 101 13 676 13 869 14 383 15 053 15 781 16 334 16 558 16 266 15 712 15 188 15 070 15 341 15 670

4 667 5 765 7 108 6 643 6 804 7 420 8 822 8 927 9 726 10 623 10 427 10 568 9 710 7 329 7 713 7 472 6 452 5 914 6 643 4 050 2 094 1 812 2 426 3 163 5 220 7 056 8 040 9 144 10 438 10 490 10 534 9 332 8 687 8 253 9 199 11 404 13 761 15 656 16 888 16 074 12 740 9 804 7 911 6 362 7 962 11 517 13 341 7 362

12 643 12 957 11 841 11 000 10 879 11 143 11 460 12 344 13 134 13 557 14 032 14 588 14 611 14 629 14 113 13 835 13 649 14 056 15 004 16 017 16 832 17 362 17 012 15 578 14 316 13 502 12 836 13 524 15 052


209

Bijlage 3.i Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent op basis van absolute groei BBP Investeringen in gebouwen


1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

3 932 4 082 4 457 4 649 4 142 4 739 5 146 6 345 5 831 5 750 5 807 6 789 7 644 8 049 8 258 8 085 10 253 10 524 11 766 13 347 14 882 14 498 15 530 15 294 13 341 13 199 12 800 12 924 13 133 13 589 14 142 14 331 14 331 12 272 11 373 10 622 10 938 11 162 12 363 12 828 14 304 15 297 15 912 16 698 15 862 13 798 13 537 13 804 13 504 13 735 14 766 16 108 17 152 17 143 16 500 15 887 14 646 14 385 14 525 15 909 17 240 16 292

Investeringen in gebouwen (vijfjaarsgemiddelde)

21-jaarsgemiddelde Investeringen in gebouwen

[m ln euro, prijspeil 2004]

4 252 4 414 4 627 5 004 5 241 5 562 5 776 6 104 6 364 6 808 7 309 7 765 8 458 9 034 9 777 10 795 12 154 13 003 14 005 14 710 14 709 14 373 14 033 13 512 13 080 13 129 13 318 13 624 13 905 13 733 13 290 12 586 11 907 11 273 11 292 11 582 12 319 13 191 14 141 15 008 15 615 15 514 15 162 14 740 14 101 13 676 13 869 14 383 15 053 15 781 16 334 16 558 16 266 15 712 15 188 15 070 15 341 15 670

Toe te rekenen uitbreidingscomponent

Basistrend scenario

Trendextrapolatie 2,0% scenario

2,5% scenario

[m ln euro, prijspeil 2004]


8 404 8 920 9 334 9 766 10 149 10 520 10 843 11 213 11 612 12 018 12 377 12 598 12 756 12 868 13 004 13 048 13 135 13 186 13 231 13 251 13 318 13 374 13 401 13 423 13 439 13 487 13 514 13 543 13 599 13 693 13 827 13 961 14 162 14 377 14 569 14 733 14 893 15 062 15 272 15 367

5 6 8 7 7 8 9 9 10 11 11 11 10 7 8 7 6 6 6 4 2 1 2 3 5 6 7 8 9 9 9 8 7 7 8 9 11 13 14 13 10 8 6 5 6 9 10 5 3 2 7 7 7 7 7 7 7 7 8

210

553 798 308 695 811 442 948 976 772 661 344 394 376 762 096 773 652 043 727 065 083 786 370 062 009 711 579 543 664 626 580 411 760 307 072 917 860 373 297 486 594 080 461 150 388 157 513 750 938 904 898 898 914 930 945 961 977 993 008

5 6 8 7 7 8 9 9 10 11 11 11 10 7 8 7 6 6 6 4 2 1 2 3 5 6 7 8 9 9 9 8 7 7 8 9 11 13 14 13 10 8 6 5 6 9 10 5 3 3 2 9 9 9 9 9 9 9 10

553 798 308 695 811 442 948 976 772 661 344 394 376 762 096 773 652 043 727 065 083 786 370 062 009 711 579 543 664 626 580 411 760 307 072 917 860 373 297 486 594 080 461 150 388 157 513 750 938 308 573 873 892 912 932 951 971 991 011


7 853 7 869 7 885 7 900 7 916 7 932 7 947 7 963 7 979 7 995 8 011 8 026 8 042 8 058 8 074 8 090 8 106 8 122 8 138 8 155 8 171 8 187 8 203 8 219 8 236 8 252 8 268 8 285 8 301 8 318 8 334 8 351 8 367 8 384 8 400 8 417 8 434 8 450 8 467 8 484 8 501 8 518 8 535 8 551 8 568 8 585 8 602 8 619 8 637 8 654 8 671 8 688 8 705 8 722 8 740 8 757 8 774 8 792 8 809

Bijlage 3.j Vernieuwingscomponent Investeringen in gebouwen (vijfjaarsgemiddelde)


Vernieuwingscomponent residueel verloop

Trendextrapolatie basistrend scenario

Vernieuwingscomponent 21-jaarsgemiddelde

Vernieuwingsinvesteringen bij omlooptijd 35 jaar



(onderbandbreedte)

(bovenbandbreedte)

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

7 309 7 765 8 458 9 034 9 777 10 795 12 154 13 003 14 005 14 710 14 709 14 373 14 033 13 512 13 080 13 129 13 318 13 624 13 905 13 733 13 290 12 586 11 907 11 273 11 292 11 582 12 319 13 191 14 141 15 008 15 615 15 514 15 162 14 740 14 101 13 676 13 869 14 383 15 053 15 781 16 334 16 558 16 266 15 712 15 188 15 070 15 341 15 670

8 404 8 920 9 334 9 766 10 149 10 520 10 843 11 213 11 612 12 018 12 377 12 598 12 756 12 868 13 004 13 048 13 135 13 186 13 231 13 251 13 318 13 374 13 401 13 423 13 439 13 487 13 514 13 543 13 599 13 693 13 827 13 961 14 162 14 377 14 569 14 733 14 893 15 062 15 272 15 367 15 444 15 548 15 616 15 678 15 715 15 799 15 872 15 916 15 955 15 988 16 053 16 098 16 144 16 217 16 328 16 479 16 631 16 849 17 082 17 291 17 473 17 650 17 837 18 064 18 177 18 271

1 757 967 150 1 339 1 966 2 353 2 207 3 027 3 232 3 049 3 365 2 978 3 657 5 749 4 984 5 356 6 666 7 581 7 178 9 668 11 207 10 799 9 537 8 211 6 282 4 872 4 740 4 648 4 476 5 382 6 035 7 102 7 402 7 433 6 029 3 758 2 009 1 011 756 2 295 5 740 8 479 9 804 10 562 8 801 5 913 4 828 8 638

1 416 1 589 1 863 2 124 2 422 2 787 3 095 3 356 3 763 4 211 4 642 5 050 5 434 5 669 5 808 5 921 6 037 6 107 6 209 6 351 6 529 6 740 6 919 6 933 6 874 6 715 6 446 6 121 5 888 5 701 5 571 5 524 5 573 5 601 5 583 5 581 5 767 5 999 6 232 6 276 6 363 6 414 6 459 6 479 6 546 6 602 6 629 6 651 6 667 6 715 6 742 6 771 6 827 6 921 7 055 7 189 7 390 7 605 7 797 7 961 8 121 8 290 8 500 8 595 8 672


211

7 504 7 745 7 902 8 025 8 098 8 056 8 118 8 256 8 255 8 166 7 956 7 706 7 435 7 335 7 240 7 214 7 148 7 125 7 042 6 967 6 845 6 661 6 503 6 506 6 612 6 799 7 097 7 478 7 804 8 126

7 976 8 275 8 523 8 733 8 905 8 985 9 149 9 375 9 509 9 570 9 503 9 389 9 246 9 225 9 176 9 188 9 161 9 160 9 112 9 084 9 021 8 908 8 810 8 817 8 904 9 038 9 246 9 518 9 767 10 026

Bijlage 3.k Gebouwenvoorraad

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Gebouwenvoorraad

BBP

Vernieuwingscomponent gecumuleerd

Vernieuwingscomponent gecumuleerd na correctie





145 000 150 008 155 561 162 359 170 666 178 361 186 172 194 614 204 562 214 538 225 310 236 971 248 316 259 710 270 086 277 849 285 945 293 718 300 370 306 412 313 140 317 204 319 287 321 074 323 444 326 507 331 516 338 227 345 805 354 348 364 012 373 638 383 218 391 630 399 389 406 696 414 768 424 685 436 545 449 918 464 215 477 701 488 294 496 374 502 835 507 985

124 012 127 609 133 096 137 488 149 312 157 225 161 628 170 194 181 597 193 946 205 854 214 742 222 331 234 435 242 496 242 501 253 307 259 692 266 694 272 065 275 717 273 556 270 162 275 754 284 196 291 529 299 654 305 441 315 952 329 917 343 718 352 103 358 109 362 613 373 350 384 985 398 098 415 131 431 418 451 628 469 427 478 467 478 832 480 439 491 184 501 236

0 2 496 3 956 3 734 6 292 9 005 12 329 15 728 20 634 24 360 28 229 32 179 34 126 36 948 41 986 46 814 52 175 59 112 67 211 74 815 85 082 95 270 104 857 113 109 120 984 127 137 132 789 138 038 143 799 149 431 155 718 162 836 170 287 176 325 182 556 188 288 191 874 193 749 195 143 196 954 200 620 207 170 215 590 225 016 234 512 242 509


212

190 202 191 098 192 641 192 738 194 587 198 909 205 053 211 191 218 191 223 595

Bijlage 3.l Investeringen in utiliteitsbouw naar nieuwbouw en verbouw/ grootonderhoud

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Investeringen in gebouwen totaal

Investeringen in gebouwen nieuwbouw

Investeringen in gebouwen verbouw / groot-onderhoud




7 644 8 049 8 258 8 085 10 253 10 524 11 766 13 347 14 882 14 498 15 530 15 294 13 341 13 199 12 800 12 924 13 133 13 589 14 142 14 331 14 331 12 272 11 373 10 622 10 938 11 162 12 363 12 828 14 304 15 297 15 912 16 698 15 862 13 798 13 537 13 804 13 504 13 735 14 766 16 108 17 152 17 143 16 500 15 887 14 646 14 385 14 525 15 909 17 240 16 292

6 492 6 319 6 560 7 094 8 926 9 388 10 796 12 327 13 219 13 003 14 129 13 745 11 729 11 534 10 769 10 472 10 277 10 751 11 165 11 059 10 916 8 786 8 127 7 900 7 990 7 872 9 061 9 219 10 397 11 170 11 970 12 626 11 972 10 096 9 696 9 995 9 513 9 574 10 294 11 207 12 035 11 868 11 160 10 323 9 251 9 108 9 332 10 285 11 277 10 601

1 152 1 730 1 698 991 1 327 1 136 970 1 020 1 663 1 495 1 402 1 549 1 612 1 665 2 032 2 453 2 857 2 838 2 978 3 272 3 415 3 485 3 246 2 722 2 948 3 290 3 302 3 609 3 907 4 126 3 942 4 072 3 890 3 703 3 841 3 809 3 990 4 161 4 472 4 901 5 117 5 275 5 340 5 564 5 395 5 277 5 192 5 608

Bronmateriaal: - CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Nationale Rekeningen 1975 - CBS Statline - Macro Economische Verkeningen 2006 - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

213

Bijlage 3.m Investeringen in utiliteitsbouw; totaal en vernieuwingsinvesteringen Investeringen in gebouwen

[mln euro, prjspeil 2004]

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

7 644 8 049 8 258 8 085 10 253 10 524 11 766 13 347 14 882 14 498 15 530 15 294 13 341 13 199 12 800 12 924 13 133 13 589 14 142 14 331 14 331 12 272 11 373 10 622 10 938 11 162 12 363 12 828 14 304 15 297 15 912 16 698 15 862 13 798 13 537 13 804 13 504 13 735 14 766 16 108 17 152 17 143 16 500 15 887 14 646 14 385 14 525

21-jaarsgemiddelde investeringen in gebouwen totaal

21-jaarsgemiddelde vernieuwingscomponent

21-jaarsgemiddelde investeringen in gebouwen verbouw / groot-onderhoud






(onderbandbreedte)

(bovenbandbreedte)






8 404 8 920 9 334 9 766 10 149 10 520 10 843 11 213 11 612 12 018 12 377 12 598 12 756 12 868 13 004 13 048 13 135 13 186 13 231 13 251 13 318 13 374 13 401 13 423 13 439 13 487 13 514 13 543 13 599 13 693 13 827 13 961 14 162 14 377 14 569 14 733 14 893 15 062 15 272 15 367 15 444 15 548 15 616 15 678 15 715 15 799 15 872 15 916 15 955 15 988 16 053 16 098 16 144 16 217 16 328 16 479 16 631 16 849 17 082 17 291 17 473 17 650 17 837 18 064 18 177 18 271

1 416 1 589 1 863 2 124 2 422 2 787 3 095 3 356 3 763 4 211 4 642 5 050 5 434 5 669 5 808 5 921 6 037 6 107 6 209 6 351 6 529 6 740 6 919 6 933 6 874 6 715 6 446 6 121 5 888 5 701 5 571 5 524 5 573 5 601 5 583 5 581 5 767 5 999 6 232 6 276 6 363 6 414 6 459 6 479 6 546 6 602 6 629 6 651 6 667 6 715 6 742 6 771 6 827 6 921 7 055 7 189 7 390 7 605 7 797 7 961 8 121 8 290 8 500 8 595 8 672

1 869 1 980 2 053 2 101 2 195 2 288 2 391 2 517 2 654 2 772 2 888 3 015 3 127 3 226 3 330 3 415 3 488 3 550 3 628 3 719 3 807 3 896 3 984 4 094 4 222 4 332 4 423 4 479 4 518 4 566 4 581 4 612 4 630 4 646 4 652 4 676 4 696 4 705 4 713 4 718 4 735 4 745 4 755 4 775 4 808 4 855 4 902 4 972 5 048 5 115 5 173 5 229 5 288 5 362 5 395 5 422

Bronmateriaal: - CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Nationale Rekeningen 1975 - CBS Statline - Macro Economische Verkeningen 2006 - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

214

7 504 7 745 7 902 8 025 8 098 8 056 8 118 8 256 8 255 8 166 7 956 7 706 7 435 7 335 7 240 7 214 7 148 7 125 7 042 6 967 6 845 6 661 6 503 6 506 6 612 6 799 7 097 7 478 7 804 8 126

7 976 8 275 8 523 8 733 8 905 8 985 9 149 9 375 9 509 9 570 9 503 9 389 9 246 9 225 9 176 9 188 9 161 9 160 9 112 9 084 9 021 8 908 8 810 8 817 8 904 9 038 9 246 9 518 9 767 10 026

Bijlage 3.n Investeringen in utiliteitsbouw; feitelijk en volgens Bouwprognoses Investeringen in gebouwen


Cijfers Bouwprognoses 1990-1995




Cijfers EIB, januari 2004



[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

15 297 15 912 16 698 15 862 13 798 13 537 13 804 13 504 13 735 14 766 16 108 17 152 17 143 16 500 15 887 14 646 14 385 14 525

13 693 13 827 13 961 14 162 14 377 14 569 14 733 14 893 15 062 15 272 15 367 15 444 15 548 15 616 15 678 15 715 15 799 15 872 15 916 15 955 15 988 16 053 16 098 16 144 16 217 16 328

15 297 16 092 16 190 16 055 16 341 16 544 16 632

13 537 13 528 13 858 14 612 14 659 14 800 14 942

16 108 16 920 17 277 17 134 16 814 16 564 16 386

Bronmateriaal: - CBS Statline - Macro Economische Verkeningen 2006 - VROM Bouwprognoses (diverse jaargangen) - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

215

16 500 15 942 15 630 15 929 16 555 17 262 17 996

16 500 15 102 14 285 14 635 14 993 15 361 15 737 16 122

14 646 15 016 15 619 16 033 16 458 16 894 17 342 17 802

15 909 17 241 16 454 14 848 15 061 15 273 15 487 15 701

Bijlage 4.a Mutaties woningvoorraad Nieuwbouw

1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Onttrekkingen

Toevoegingen anderszins + Statistische correcties

Voorraadgroei

20+ bevolkingsgroei

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

82 700 78 400 79 500 101 000 115 000 121 700 127 400 122 800 123 100 117 300 136 600 152 300 155 400 146 200 120 800 106 800 111 000 105 800 87 500 113 700 117 759 123 310 111 127 112 732 98 131 103 330 110 091 118 446 111 233 97 384 82 888 86 164 83 689 87 369 93 836 88 934 92 315 90 516 78 625 70 650 72 958 66 704 59 629 65 314 67 016 72 382 80 193

12 800 13 100 13 300 13 900 14 400 16 900 16 900 18 300 18 300 18 500 18 600 16 600 15 300 17 100 14 600 14 700 14 700 13 500 14 000 15 000 14 229 12 572 11 304 11 590 10 121 11 524 12 445 12 673 12 953 11 548 12 754 11 659 12 984 15 561 13 688 11 513 12 527 13 098 14 354 13 528 15 555 16 410 17 763 19 313 19 057 21 656 23 840

600 400 600 700 500 400 600 600 700 700 900 700 900 1 100 1 100 1 400 1 600 1 600 2 000 2 800 3 823 2 951 3 270 4 655 5 224 5 557 5 638 5 077 4 344 4 015 4 026 4 297 3 980 4 958 4 923 5 648 4 330 4 961 3 951 4 119 4 654 4 575 5 208 6 295 7 354 7 288 7 344

70 500 65 700 66 800 87 800 101 100 105 200 111 100 105 100 105 500 99 500 118 900 136 400 141 000 130 200 107 300 93 500 97 900 93 900 75 500 101 500 107 353 113 689 103 093 105 797 93 234 97 363 103 284 110 850 102 624 89 851 74 160 78 802 74 685 76 766 85 071 83 069 84 118 82 379 68 222 61 241 62 057 54 869 47 074 52 296 55 313 58 014 63 697

83 052 91 010 97 526 100 398 122 790 110 671 184 092 145 188 139 781 139 295 140 586 134 212 121 609 123 641 132 797 156 609 125 821 134 290 136 411 153 238 153 559 142 255 131 748 140 248 142 288 141 473 136 302 145 535 137 902 139 830 153 912 142 630 125 801 97 687 73 568 58 313 57 463 65 279 75 361 70 559 88 080 85 627 58 924 46 902 47 094 54 692 25 614

Bronmateriaal: - CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid Maart 1986 - CBS Statline

216

Bijlage 4.b Bevolking en woningvoorraad Woningvoorraad einde jaar 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Omvang totale bevolking

Omvang 20+ bevolking

[aantal]

[aantal]

[aantal]

2 869 000 2 937 000 3 000 000 3 064 000 3 149 000 3 246 000 3 347 000 3 454 000 3 556 000 3 657 000 3 753 000 3 873 000 4 010 000 4 151 000 4 281 000 4 388 000 4 480 000 4 578 000 4 672 000 4 747 000 4 849 719 4 957 212 5 071 883 5 178 058 5 289 317 5 384 081 5 483 078 5 588 559 5 699 392 5 802 361 5 892 241 5 965 850 6 044 003 6 118 461 6 195 054 6 276 045 6 357 569 6 440 511 6 522 362 6 589 662 6 650 911 6 709 732 6 764 066 6 809 581 6 858 719 6 858 719 6 916 733 6 974 747

11 417 254 11 556 008 11 721 416 11 889 962 12 041 970 12 212 269 12 377 194 12 535 307 12 661 095 12 798 346 12 957 621 13 119 430 13 269 563 13 387 623 13 491 020 13 599 092 13 733 578 13 814 495 13 897 874 13 985 526 14 091 014 14 208 586 14 285 829 14 339 551 14 394 589 14 453 833 14 529 430 14 615 125 14 714 948 14 805 240 14 892 574 15 010 445 15 129 150 15 239 182 15 341 553 15 424 122 15 493 889 15 567 107 15 654 192 15 760 225 15 863 950 15 987 075 16 105 285 16 192 572 16 258 032 16 305 526 16 357 992 16 353 969 16 376 893 16 403 029 16 432 515 16 464 314 16 497 255 16 530 448 16 563 250 16 595 402 16 626 995 16 657 929 16 688 343 16 718 361 16 747 884 16 776 822 16 804 982 16 832 107 16 858 004 16 882 462

7 086 212 7 169 264 7 260 274 7 357 800 7 458 198 7 580 988 7 691 659 7 875 751 8 020 939 8 160 720 8 300 015 8 440 601 8 574 813 8 696 422 8 820 063 8 952 860 9 109 469 9 235 290 9 369 580 9 505 991 9 659 229 9 812 788 9 955 043 10 086 791 10 227 039 10 369 327 10 510 800 10 647 102 10 792 637 10 930 539 11 070 369 11 224 281 11 366 911 11 492 712 11 590 399 11 663 967 11 722 280 11 779 743 11 845 022 11 920 383 11 990 942 12 079 022 12 164 649 12 223 573 12 270 475 12 317 569 12 372 261 12 397 875 12 441 309 12 486 937 12 537 645 12 598 273 12 659 653 12 718 383 12 774 382 12 829 538 12 877 903 12 924 119 12 970 085 13 020 305 13 070 046 13 122 300 13 169 273 13 212 167 13 251 234 13 281 329

Omvang 65+ bevolking

Huishoudens

[aantal]

[aantal]

2 283 383 2 318 804 2 348 243 2 383 145 2 428 906 2 481 432 2 524 079 2 629 321 2 724 261 2 804 675

3 171 000 3 231 000 3 286 000 3 342 000 3 419 000 3 508 000 3 602 000 3 698 000 3 790 000 3 890 000 3 986 000 4 094 000 4 211 000 4 337 000 4 454 000 4 561 000 4 660 000 4 752 000 4 839 000 4 911 000 5 006 000 5 103 000 5 239 000 5 367 000 5 494 000 5 613 000 5 711 000 5 814 000 5 837 000 5 938 000 6 061 000 6 164 000 6 266 000 6 368 000 6 445 000 6 468 682 6 517 804 6 580 943 6 655 891 6 745 411 6 801 008 6 866 954 6 934 263 6 995 724 7 049 280 7 090 965 7 145 937 7 195 906 7 246 446 7 297 976 7 350 400 7 403 279 7 456 035 7 508 346 7 559 519

Bronmateriaal: - CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid Maart 1986 - CBS Statline

217

Bijlage 5.a Investeringsuitgaven vaste activa totaal (excl. woningen) Bedrijven 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Overheid

[%]

[%]

80,1 73,6 79,0 81,5 81,7 79,9 78,4 78,2 79,4 79,1 78,3 76,6 76,7 76,6 77,3 76,3 75,0 74,5 76,6 75,4 75,0 76,7 76,8 74,8 73,0 77,1 76,9 77,7 76,7 75,3 76,3 78,4 77,8 80,6 82,9 83,0 82,4 83,2 82,7 82,5 81,3 80,7 79,7 78,2 77,7 80,2 80,0 80,4 78,7 76,8 73,3 72,5 73,4 73,4

19,9 26,4 21,0 18,5 18,3 20,1 21,6 21,8 20,6 20,9 21,7 23,4 23,3 23,4 22,7 23,7 25,0 25,5 23,4 24,6 25,0 23,3 23,2 25,2 27,0 22,9 23,1 22,3 23,3 24,7 23,7 21,6 22,2 19,4 17,1 17,0 17,6 16,8 17,3 17,5 18,7 19,3 20,3 21,8 22,3 19,8 20,0 19,6 21,3 23,2 26,7 27,5 26,6 26,6

Bronmateriaal: - CBS Nationale Rekeningen (diverse jaargangen) - CBS Statline

218

Bijlage 5.b Investeringsuitgaven vaste activa bedrijven (excl. woningen) Machines, installaties, computers en overige materiële vaste activa 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Gebouwen

Overige vaste activa

[%]

[%]

[%]

57,3 57,2 54,8 49,2 52,7 50,7 48,8 48,1 47,5 51,3 50,9 52,7 52,1 52,0 53,2 50,5 49,8 50,9 52,6 48,3 49,8 49,4 52,9 51,6 50,4 49,2 47,2 46,8 48,0 50,9 51,2 51,3 55,6 58,2 57,3 57,4 56,6 53,9 54,1 51,4 51,7 53,7 53,1 49,2 52,3 54,1 51,6 50,8 47,7 46,8 46,8 45,2 45,4 44,8

18,9 17,2 15,9 17,5 15,3 14,3 17,1 17,2 16,7 16,9 16,8 16,7 19,3 19,1 20,2 22,2 22,6 23,2 22,8 23,0 21,9 21,5 20,4 20,4 22,3 22,7 24,8 26,5 27,6 25,8 23,4 20,0 19,2 17,4 18,2 19,7 21,5 21,6 21,6 22,7 21,5 20,3 19,6 21,8 20,7 21,3 22,5 23,2 24,7 26,3 27,3 25,9 25,6 25,1

23,9 25,6 29,3 33,3 32,1 34,9 34,1 34,7 35,8 31,8 32,3 30,7 28,6 28,9 26,6 27,4 27,6 26,0 24,7 28,8 28,3 29,1 26,7 28,0 27,3 28,1 28,0 26,6 24,3 23,3 25,4 28,6 25,2 24,4 24,5 22,9 21,9 24,5 24,3 25,9 26,9 26,0 27,3 28,9 26,9 24,6 25,9 26,0 27,6 26,9 25,9 28,9 29,0 30,1


219

Bijlage 5.c Investeringsuitgaven overheid (excl. woningen) Civiele werken

1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Gebouwen (exclusief scholen)

Scholen

Gebouwen totaal

Overige activa

[%]

[%]

[%]

[%]

[%]

71,3 74,1 69,4 66,3 70,4 64,7 62,3 60,4 61,3 63,6 64,1 66,1 65,7 63,9 63,6 62,8 61,3 61,5 62,0 63,1 61,5 61,1 61,2 58,5 58,0 57,0 57,7 59,5 57,9 58,5 58,7 59,5 61,5 61,7 61,7 59,6 58,3 54,3 54,2 52,4 52,3 54,0 52,7 46,0 49,3 50,3 51,3 53,1 53,3 54,9 53,4 51,4 51,2 50,2

4,4 4,3 5,6 6,3 5,6 6,5 7,8 6,1 6,9 6,3 5,8 6,6 6,4 7,3 7,5 6,8 8,4 8,9 9,4 9,1 9,4 10,6 11,7 12,6 14,4 18,7 17,9 17,5 20,7 20,6 20,6 21,7 19,3 18,0 16,8 17,3 20,6 22,8 22,3 22,8 23,5 22,7 24,2 27,1 24,9 21,5

12,8 14,6 16,2 15,3 13,5 16,8 19,6 23,2 21,8 21,0 20,0 17,3 18,9 20,4 20,7 22,2 21,7 20,6 19,5 18,8 19,4 17,5 16,0 17,2 16,2 12,7 11,9 11,0 9,5 8,7 9,4 8,0 7,3 6,8 7,5 7,6 6,2 5,8 6,1 6,2 6,0 5,2 5,3 5,2 5,3 4,7

17,2 18,9 21,9 21,5 19,1 23,3 27,4 29,3 28,7 27,3 25,8 23,8 25,4 27,7 28,2 29,1 30,1 29,5 28,9 27,9 28,8 28,1 27,7 29,8 30,6 31,4 29,8 28,5 30,2 29,3 30,0 29,7 26,5 24,8 24,3 24,9 26,8 28,6 28,4 29,0 29,5 27,9 29,5 32,3 30,1 26,2 26,1 25,2 27,5 26,0 26,9 27,9 25,1 25,2

11,6 7,0 8,7 12,1 10,5 12,0 10,4 10,3 10,1 9,1 10,1 10,0 9,0 8,4 8,2 8,1 8,6 9,0 9,0 9,0 9,7 10,8 11,2 11,7 11,3 11,6 12,5 12,0 12,0 12,2 11,3 10,8 11,9 13,5 14,0 15,5 14,9 17,1 17,4 18,6 18,2 18,2 17,8 21,7 20,5 23,4 22,6 21,8 19,3 19,1 19,7 20,7 23,7 24,6


220

Bijlage 5.d Investeringen in utiliteitsbouw en utiliteitsbouwproductie Toelichting Reconstructie Utiliteitsbouwproductie 1960-2008

Teruggaand tot de jaren zestig is een splitsing naar zeven sectoren aanwezig; te weten: agrarische sector, industrie en bouw, commerciële dienstverlening, zorg, overheid, onderwijs, overige dienstverlening. De hierna volgende reconstructie omvat de totale utiliteitsbouwproductie (grafiek en tabel 5.d) en de uitsplitsing daarvan naar de 4 sectoren (agrarisch 5.g, industrie 5.j, commerciële dienstverlening 5.m en budgetsector totaal in hoofdtekst opgenomen) Schema: Bouwproductie en investeringswaarde

Grootonderhoud en Verbouw

Belasting Toegevoegde Waarde (BTW) op productiewaarde bouwen installatiebedrijven

Nieuwbouw

Overige Toegevoegde Waarde (OTW) door anderen dan bouwen installatiebedrijven. Toegevoegde Waarde door architecten, adviseurs, makelaars, ontwikkelaars, opdrachtgevers, notarissen enz. wederom verhoogd met OB of BTW.

(productiewaarde bouwen installatiebedrijven)

Om de productiecijfers nieuwbouw per economische sector te kunnen verbinden met de investeringen in utiliteitsbouw door die sector zijn bijtellingen nodig voor overige toegevoegde waarde en BTW. De investeringen in utiliteitsbouw omvatten alle bouwactiviteiten tot en met groot-onderhoud, ook wel betiteld als onderhoud met een investeringskarakter. Het lopend onderhoud, ook wel het kleine onderhoud genoemd, wordt toegerekend aan het betreffende exploitatiejaar en niet als investering beschouwd. De opslagpercentages voor overige toegevoegde waarde (los van de BTW) zijn bijschattingen waarin ook statistische correcties worden meegenomen. De percentages variëren met de bouwconjunctuur en gaan omlaag als de waarneming van de utiliteitsbouwproductie wordt verbeterd, zoals in 1995. Van oudsher vallen militaire bouwwerken wel onder de utiliteitsbouwproductie voor de overheid, maar niet onder de investeringen in overheidsgebouwen. Sinds 1995 is dat laatste wel het geval. De methode van achterwaartse koppeling van investerings- en bouwproductiecijfers zoals hier uitgevoerd levert impliciet een opname van de militaire gebouwen in de investeringen in utiliteitsbouw voor de overheid op. De BTW gaat per 1 januari 1984 van 18% naar 20% en per 1 januari 1991 van 20% naar 19%. Voor deze andere BTW wijzigingen hoeft hier verder niet gecorrigeerd te worden, omdat OTW en BTW samengetrokken worden tot een OTW/BTW-opslag die impliciet gehanteerd wordt. Het is namelijk het totale verschil tussen de investeringen in utiliteitsbouw en de totale utiliteitsbouwproductie.

221

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Utiliteits nieuwbouw (voortgangs statistiek)

Utiliteits nieuwbouw (NR)

Groot onderhoud & Verbouw (NR)

Utiliteitsbouw productie (NR)





3 518 3 424 3 555 3 844 4 836 5 087 5 850 6 679 7 163 7 046 7 655 7 319 6 306 6 375 5 837 5 544 5 508 6 282 6 762 6 746 6 394 5 244 5 018 4 563 4 444 4 162 4 989 4 956 5 496 5 953 6 713 6 888 6 770 5 666 5 347 5 376 5 712 5 926 6 342 7 330 7 783 8 096 7 337 5 282 4 705 4 693 4 948 5 763 6 654 6 240 5 456 5 464 5 470 5 475 5 481

4 450 4 331 4 497 4 863 6 118 6 435 7 400 8 449 9 061 8 913 9 684 9 259 7 978 8 065 7 384 7 013 6 968 7 947 8 554 8 534 8 089 6 633 6 348 5 772 5 622 5 265 6 311 6 269 6 953 7 531 8 493 8 713 8 564 6 977 6 650 6 634 6 917 7 129 7 141 8 411 8 999 9 120 8 511 7 208 6 130 6 300 6 659 7 315 8 017 7 536 6 782 6 816 6 850 6 885 6 919

789 1 186 1 164 679 910 779 665 699 1 140 1 025 961 1 043 1 097 1 164 1 393 1 643 1 937 2 098 2 281 2 525 2 531 2 631 2 536 1 989 2 074 2 201 2 300 2 454 2 613 2 782 2 797 2 811 2 782 2 559 2 635 2 528 2 901 3 098 3 102 3 678 3 826 4 053 4 072 3 885 3 575 3 650 3 705 4 000 4 239 4 154 4 009 4 069 4 130 4 192 4 255

*) Bouwproductiecijfers vanaf 2009: prognose EIB (januari 2009) Bronmateriaal: - VROM Coordinatie bouwbeleid; De trend in de bouwproductie, 1983 - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid - CBS Statline - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

222

5 239 5 517 5 660 5 542 7 028 7 213 8 065 9 148 10 201 9 938 10 645 10 302 9 074 9 229 8 777 8 655 8 904 10 045 10 836 11 059 10 620 9 265 8 884 7 761 7 696 7 466 8 611 8 723 9 566 10 313 11 290 11 524 11 346 9 536 9 284 9 162 9 818 10 227 10 243 12 089 12 825 13 172 12 583 11 093 9 705 9 950 10 364 11 315 12 256 11 690 10 791 10 885 10 980 11 077 11 174

OTW/BTW factor

Investeringen in gebouwen (NR) [mln euro, prijspeil 2004]

1,46 1,46 1,46 1,46 1,46 1,46 1,46 1,46 1,46 1,46 1,46 1,48 1,47 1,43 1,46 1,49 1,47 1,35 1,31 1,30 1,35 1,32 1,28 1,37 1,42 1,50 1,44 1,47 1,50 1,48 1,41 1,45 1,40 1,45 1,46 1,51 1,38 1,34 1,44 1,33 1,34 1,30 1,31 1,43 1,51 1,45 1,40 1,41

7 644 8 049 8 258 8 085 10 253 10 524 11 766 13 347 14 882 14 498 15 530 15 294 13 341 13 199 12 800 12 924 13 133 13 589 14 142 14 331 14 331 12 272 11 373 10 622 10 938 11 162 12 363 12 828 14 304 15 297 15 912 16 698 15 862 13 798 13 537 13 804 13 504 13 735 14 766 16 108 17 152 17 143 16 500 15 887 14 646 14 385 14 525 15 909 17 240 16 292 14 907 13 789

Het eindresultaat van de reconstructie van de investering-, nieuwbouw- en groot onderhoud/ verbouwcijfers voor de jaren 1960-2011 is samengebracht in grafiek 5.4 in de hoofdtekst (totaal 7 sectoren) en de hier volgende tabel en in de bijlage grafiek 5.g de (Agrarische sector), 5.j (Industrie), 5.m (Commerciële Dienstverlening) en 5.w (Budgetsector totaal). Bij de reconstructie van de langetermijnontwikkeling van de investeringen en bouwproductie is gebruik gemaakt van statistische informatie uit de volgende publicaties: De trend in de bouwproductie (Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 1983) Aan deze publicatie worden de sectorale nieuwbouwcijfers voor de jaren 1960 tot en met 1980 ontleend. Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid (EIB reeks) Aan deze jaarlijkse publicatie worden ontleend: De sectorale nieuwbouwcijfers voor de jaren 1980 tot en met 2008, aangevuld met de EIB-prognose tot en met 2014. Deze sectorale nieuwbouwcijfers zijn door het EIB afgeleid van de CBS voortgangsstatistiek. Vanaf 1992 verschaft het EIB ook productiecijfers over het totaal nieuwbouwproductie en het totaal verbouw/groot-onderhoudproductie op basis van de Nationale Rekeningen. Deze NR-productiecijfers vallen hoger uit dan de bouwvergunningenvolumes en de bouwproductie op basis van de voortgangsstatistiek omdat er wordt gecorrigeerd voor saldo meerwerk, kostenoverschrijdingen, prijswijzigingen en buiten de vergunningregistratie om lopende utiliteitsbouw. De bouwproductie 1970-1985 (EIB, 1987) Aan de EIB-publicatie “De verwachtingen voor de bouwproductie tot en met 1992” worden voor de jaren 1970 tot en met 1985 de sectorale productiecijfers ‘herstel en verbouw’ (hier verder aangeduid als verbouw/groot-onderhoud) ontleend. Maandstatistiek Bouwnijverheid (CBS reeks) Aanvullend op de herstel- en verbouwcijfers hiervoor kunnen voor de jaren 19671969 en 1986 en later sectorale productie- en vergunningencijfers verzameld worden uit de diverse jaargangen van de Maandstatistiek Bouwnijverheid. Uit confrontatie van dit cijfermateriaal met de EIB-totalen voor herstel en verbouw in de jaren negentig komt onderregistratie van deze productiecomponent tevoorschijn. Dit is deels te wijten aan een verruiming van het productiebegrip ‘herstel en verbouw’ in de tegenwoordige Nationale Rekeningen in combinatie met een verbeterde NR-registratie. Dit wordt hier gecorrigeerd door de geregistreerde herstel- en verbouwcijfers op basis van voortgangsstatistiek in 1970 te vermenigvuldigen met 2,04 en dit lineair op te laten lopen naar een vermenigvuldigingsfactor van 3,72 in 1998. Voor de jaren 1960-1970 is de herstel- en verbouwproductie residueel afgeleid en wordt tot 1968 louter administratief in dezelfde verhouding als in 1968 toegerekend aan de sectoren. Nationale Rekeningen en Statline (CBS) In hoofdstuk 2 werd al de doorgaande cijferreeks voor ‘Investeringen in utiliteitsbouw 1948-2004’, in prijzen van 2004, gepresenteerd. Door de prijspeil 2004-reeks te delen door de lopende prijzenreeks 1948-2004 kwam de

223

deflatorreeks (2004 = 1) beschikbaar. De deflator voor 2004 is 1 en wordt vanwege de bouwprijsstijging teruggaand in de tijd steeds hoger. Zo moeten productiebedragen in lopende prijzen van 1960 vermenigvuldigd worden met 7,16 en is de deflator in 44 jaar tijd 0,14 (= 1÷7,16). Alle hier berekende en gepresenteerde productiecijfers zijn met dezelfde deflator gecorrigeerd en naar prijspeil 2004 toegerekend. Relatieve prijsverschillen blijven dus buiten beschouwing, oftewel de aanname is dat de prijzen voor verbouw/grootonderhoud niet sneller zijn gestegen dan voor nieuwbouw. Het beschikbare cijfermateriaal staat niet toe om te verfijnen op dit soort verschillen in prijsontwikkeling. Het verloop van de investeringen in utiliteitsbouw (inclusief Overige Toegevoegde Waarde en BTW) wordt gebruikt om de utiliteitsbouwreeks te completeren voor de jaren 1960-1970. Dit betekent dat tussen 1960 en 1970 een constante OTW/BTW-factor wordt aangehouden. Vanaf 1970 is deze reeks de optelsom van nieuwbouwproductie en verbouw/groot-onderhoud. De nieuwbouwreeks op basis van voortgangsstatistiek is door achterwaartse koppeling van EIB/CBS-cijfers over de periode 1960-1980 gecompleteerd. Door deze koppeling valt de BTW-bijtelling weg uit de lange reeks 1960-2008. De nieuwbouwreeks op basis van de Nationale Rekeningen kan vanaf 1992 aan de EIB-cijfers ontleend worden en is daarvoor het verschil tussen utiliteitsbouwproductie en verbouw/grootonderhoud. In grafiek 5.4 en de voorgaande tabel in deze bijlage 5.d zijn de resultaten van de reconstructie tezamen gebracht. Van onder naar boven komen de volgende lijnen tevoorschijn: Verbouw/groot-onderhoud (NR-basis) Utiliteitsnieuwbouw (voortgangsstatistiek) Utiliteitsnieuwbouw (NR-basis) Utiliteitsbouwproductie (nieuwbouw + verbouw/groot-onderhoud) exclusief OTW/BTW Investeringen in utiliteitsbouw (utiliteitsbouwproductie + OTW/BTW) De sectoranalyse, te beginnen met de agrarische sector, wordt steeds geopend met een uitsplitsing van de utiliteitsbouwproductie per sector en de onderliggende bouwproductie 1960-2008, aangevuld met de EIB-prognose (januari 2009) voor de jaren 2008-2014 van de utiliteitsnieuwbouw voor die sector. De vijf lijnen uit de verzamelgrafiek 5.4 worden nu teruggebracht tot vier lijnen, te weten: Verbouw/grootonderhoud per sector. De sectorale utiliteitsnieuwbouw (= sectorale utiliteitsnieuwbouw volgens voortgangsstatistiek + algemene NR/voortgangsbijtelling nieuwbouw) Deze lijn wordt voor elke sector naar 2014 doorgetrokken aan de hand van de sectorale EIB-prognose voor de nieuwbouw (EIB, januari 2009). De bovenste getrokken lijn geeft tot en met 2008 de sectorale utiliteitsbouwproductie weer. Aan de bovenste utiliteitsbouwproductielijn is per sector de TNO-prognose (najaar 2005) toegevoegd. Het verloop 2001-2010 (TNO Bouw en Ondergrond in opdracht van Ministerie van VROM). De jaarlijkse prognoses van het EIB en TNO wijken van elkaar af omdat de sectorprognose van het EIB de nieuwbouw betreft en de sectorprognose van TNO de bouwproductie (nieuwbouw + verbouw/groot-onderhoud). Aan het verschil tussen het EIB- en TNO-verloop mag geen conclusie over de omvang van de investeringen in verbouw/groot-onderhoud verbonden worden. Bovendien

224

wijkt de sectorindeling van TNO, vooral bij overheid en overige dienstverlening af van de EIB-indeling. Hier wordt ter plaatse op ingegaan. Ten gevolge van achterwaartse koppeling van de sectorale productiecijfers worden de reeksen op basis van de Standaard Bedrijfsindeling 1974 impliciet gecorrigeerd voor de invloed van de Standaard Bedrijfsindeling 1993 en de revisie 1995 van de Nationale Rekeningen. Hier wordt ter plaatse verder op ingegaan. De grootste sprongcorrectie zit bij de sector overheid waar de militaire bouwwerken voor 1995 wel in de nieuwbouwproductie, maar niet in de investeringen zitten. De schatting van de investeringen in utiliteitsbouw per sector biedt voor de jaren 1960-2004 een toereikende basis voor de verdere sectorale investerings- en voorraadanalyse gebouwen (bijlage 5.e).

225

Bijlage 5.e Investeringen in utiliteitsbouw per sector Totaal 7 sectoren

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Agrarisch

Industrie


Gezondheidsen welzijnszorg

Onderwijs

Overheid

Overige non-profit

(vijfjaars-

(vijfjaars-

(vijfjaars-

(vijfjaars-

(vijfjaars-

(vijfjaars-

(vijfjaars-

(vijfjaars-

gemiddelde)

gemiddelde)

gemiddelde)

gemiddelde)

gemiddelde)

gemiddelde)

gemiddelde)

gemiddelde)

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

7 984 8 009 8 458 9 034 9 777 10 795 12 154 13 003 14 005 14 710 14 709 14 373 14 033 13 512 13 080 13 129 13 318 13 624 13 905 13 733 13 290 12 586 11 907 11 273 11 292 11 582 12 319 13 191 14 141 15 008 15 615 15 514 15 162 14 740 14 101 13 676 13 869 14 383 15 053 15 781 16 334 16 558 16 266 15 712 15 188 15 070 15 341 15 701 15 860 16 017 15 925 15 593 15 447

562 568 627 689 793 912 1 013 1 102 1 238 1 216 1 218 1 315 1 404 1 396 1 527 1 725 1 896 2 075 2 178 2 105 1 906 1 677 1 429 1 305 1 361 1 365 1 439 1 476 1 557 1 611 1 725 1 671 1 611 1 488 1 328 1 227 1 248 1 282 1 316 1 352 1 369 1 307 1 267 1 266 1 296 1 352 1 487 1 541 1 563 1 585 1 574 1 518 1 539

2 596 2 628 2 741 2 918 3 181 3 431 3 588 3 580 3 760 3 698 3 443 3 308 3 238 2 908 2 614 2 533 2 516 2 530 2 584 2 646 2 585 2 376 2 192 2 040 2 055 2 162 2 390 2 602 2 819 3 045 3 183 3 172 3 017 2 824 2 538 2 393 2 329 2 402 2 438 2 472 2 432 2 359 2 219 2 116 2 000 1 968 2 082 2 259 2 335 2 434 2 467 2 402 2 320

2 021 1 957 2 063 2 179 2 303 2 581 3 119 3 439 3 801 4 122 4 283 4 215 4 206 4 137 4 031 4 023 4 137 4 268 4 491 4 622 4 547 4 263 4 030 3 794 3 766 3 959 4 454 5 034 5 608 6 122 6 484 6 439 6 196 5 931 5 644 5 500 5 744 6 268 6 997 7 745 8 220 8 378 7 985 7 201 6 387 5 833 5 511 5 423 5 343 5 254 5 096 4 858 4 718

Bronmateriaal: - CBS, Vijfennegentig jaren statistiek in tijdreeksen, 1899-1994 - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid - CBS Statline - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

226

716 764 825 909 1 001 1 162 1 371 1 596 1 767 2 044 2 134 2 097 1 917 1 756 1 500 1 351 1 186 1 147 1 136 1 076 1 023 1 059 1 030 941 920 956 977 1 014 1 097 1 166 1 211 1 214 1 271 1 335 1 366 1 368 1 372 1 350 1 342 1 345 1 368 1 463 1 593 1 728 1 892 2 076 2 233 2 366 2 481 2 585 2 654 2 700 2 728

1 186 1 174 1 224 1 302 1 394 1 516 1 727 1 852 1 891 1 940 1 878 1 702 1 533 1 536 1 480 1 402 1 357 1 318 1 199 1 054 972 893 845 801 796 793 794 794 757 745 755 758 778 823 896 903 944 984 989 993 1 037 1 137 1 225 1 354 1 475 1 626 1 735 1 810 1 865 1 908 1 928 1 927 1 949

429 441 467 502 534 578 649 710 764 858 912 909 902 902 948 980 1 005 996 1 018 939 948 998 1 053 1 049 1 073 1 079 1 051 1 075 1 092 1 115 1 064 1 021 1 002 998 958 940 925 843 789 741 740 754 778 820 874 918 941 966 950 937 914 907 905

474 477 512 535 572 614 687 725 785 833 841 827 833 876 981 1 114 1 220 1 290 1 299 1 292 1 308 1 320 1 328 1 344 1 319 1 269 1 214 1 196 1 210 1 203 1 194 1 238 1 287 1 342 1 371 1 344 1 306 1 255 1 181 1 132 1 167 1 161 1 198 1 227 1 264 1 298 1 352 1 336 1 322 1 314 1 292 1 280 1 289

Bijlage 5.f Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume - Totaal 7 sectoren

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007



Toegevoegde waarde

Arbeidsvolume

[1987 = 100]

[1987 = 100]

[1987 = 100]

[1987 = 100]

100,0 111,5 119,2 124,0 130,2 123,7 107,6 105,5 107,6 105,3 107,1 115,1 125,6 133,7 133,6 128,6 123,9 114,2 112,1 113,2 124,0

100,0 102,9 110,7 116,8 119,3 117,5 112,0 111,6 117,4 130,9 142,0 155,6 171,9 174,5 170,3 163,1 164,4 157,4 162,7 176,7 186,4

100,0 102,9 106,8 110,2 113,0 114,2 115,2 117,8 121,3 125,0 130,2 135,1 141,3 147,0 149,7 150,0 150,7 154,3 157,5 162,9 168,8

Bronmateriaal: - CBS Nationale Rekeningen - CBS Statline - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

227

100,0 101,5 103,8 106,5 107,8 109,0 108,9 108,7 111,0 113,5 117,0 120,4 123,3 125,6 127,6 127,2 125,8 124,6 124,5 126,9 129,8

Utiliteitsbouwproductie Agrarische sector

mln euro


2 500

2 000

1 500


1 000

waarvan nieuwbouw

TNO prognose bouwproductie nov 2005

(aangevuld met EIB prognose, jan 2009)

500


2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0


-

VROM Coordinatie bouwbeleid; De trend in de bouwproductie, 1983 CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid CBS Statline EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen TNO Bouwprognoses 2005-2010

Bewerking:


Grafiek 5.g

228

Bijlage 5.g Utiliteitsbouwproductie Agrarische sector

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010* 2011* 2012* 2013* 2014*




TNO prognose bouwproductie





310 340 294 357 528 525 731 735 671 823 979 634 692 984 1 086 867 981 1 412 1 672 1 839 1 317 862 754 841 879 806 989 670 991 951 1 125 1 073 1 081 783 732 664 646 779 836 859 788 733 701 610 603 654 711 834 1 004 769 731 757 784 810 836

53 80 78 46 61 52 45 47 77 69 65 56 92 117 112 127 154 174 189 200 165 124 147 96 108 118 116 127 115 118 144 206 164 177 148 115 120 140 200 232 218 217 305 215 227 275 303 375 443

363 420 372 402 590 577 776 782 748 892 1 043 690 784 1 101 1 198 994 1 136 1 586 1 861 2 039 1 482 985 901 937 987 924 1 105 798 1 106 1 069 1 269 1 279 1 245 959 880 779 766 920 1 036 1 090 1 006 949 1 005 825 830 928 1 013 1 209 1 446

*) Cijfers vanaf 2009: prognose EIB (januari 2009) Bronmateriaal: - VROM Coordinatie bouwbeleid; De trend in de bouwproductie, 1983 - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid - CBS Statline - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen - TNO Bouwprognoses 2005-2010

229

790 710 630 640 660 590 650 790 800 790

Bijlage 5.h Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Agrarische sector

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007



Toegevoegde waarde

Arbeidsvolume

[1987 = 100]

[1987 = 100]

[1987 = 100]

[1987 = 100]

100,0 141,0 135,1 152,4 158,0 148,4 118,3 109,4 100,0 89,8 105,3 127,3 123,9 114,7 105,3 112,4 100,8 106,8 114,4 118,2 136,0

100,0 116,0 122,8 125,9 119,0 112,4 94,8 90,9 100,5 103,7 128,0 112,0 138,4 132,2 135,8 130,6 131,5 118,5 117,8 122,1 133,4

100,0 106,7 112,3 122,3 126,3 130,2 133,7 138,8 141,5 138,2 148,4 140,0 148,2 151,3 144,5 142,4 148,2 156,8 156,1 153,0 155,6


230

100,0 100,0 99,7 98,1 99,4 100,8 99,9 96,7 94,9 97,1 97,4 96,0 96,4 95,7 92,9 91,9 90,1 86,7 86,1 84,4 83,7

Bijlage 5.i Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Agrarische sector

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


Uitbreidingscomponent (// ?toegevoegde waarde)

Uitbreidingstrend

Feitelijke uitbreiding t.b.v. glastuinbouw

Uitbreidingscomponent i.r.t. veehouderij + glastuinbouw






562 568 627 689 793 912 1 013 1 102 1 238 1 216 1 218 1 315 1 404 1 396 1 527 1 725 1 896 2 075 2 178 2 105 1 906 1 677 1 429 1 305 1 361 1 365 1 439 1 476 1 557 1 611 1 725 1 671 1 611 1 488 1 328 1 227 1 248 1 282 1 316 1 352 1 369 1 307 1 267 1 266 1 296 1 352 1 487 1 541

828 659 596 651 647 617 790 1 293 1 509 1 154 1 357 1 027 985 372 827 755 1 508 1 244 1 725 1 543 1 508 1 093 677 1 041 361 540 558 361 - 345 468 491 276 485 757

735 750 765 780 796 811 828 844 861 878 896 914 932 951 970 989 1 009 1 029 1 050 1 071 1 092 1 114 1 136 1 159 1 182 1 206 1 230

Bronmateriaal: - VROM Coordinatie bouwbeleid; De trend in de bouwproductie, 1983 - CBS Nationale Rekeningen - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid - CBS Statline - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

231

157 144 139 138 144 141 137 146 152 208 170 185 189 341 311 322 216 184 21 20 17 17 11 11 10 9 9 12

870 945 963 1 741 1 940 1 360 1 325 1 252 1 015 105 534 733 996 789 1 725 1 376 778 769 452 - 82 - 976 - 834 - 593 - 793 -1 267

Utiliteitsbouwproductie Industrie (incl. delfstoffenwinning en bouwnijverheid) (prijspeil 2004, excl. BTW)

mln euro 3 000

2 500


2 000

1 500


1 000 waarvan nieuwbouw (aangevuld met EIB prognose, jan 2009)

500


2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0


-


Bewerking:


Grafiek 5.j

232

Bijlage 5.j Utiliteitsbouwproductie Industrie

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006* 2007* 2008* 2009* 2010* 2011* 2012* 2013* 2014*









1 569 1 619 1 727 1 776 2 066 2 180 2 587 2 648 2 253 2 023 2 771 2 306 1 742 1 869 1 782 1 583 1 266 1 546 1 894 1 944 1 818 1 564 1 275 911 1 040 1 084 1 467 1 436 1 552 1 691 1 881 1 855 1 799 1 361 1 114 1 077 1 144 1 272 1 200 1 376 1 252 1 270 1 190 943 760 801 779 985 1 324 1 415 1 062 1 074 1 086 1 098 1 110

106 160 157 91 122 105 89 94 153 138 129 116 112 115 139 144 174 170 214 275 293 272 301 334 336 314 282 298 350 342 372 657 515 569 422 391 466 597 514 578 537 559 575 525 504 498 413 545 577

1 675 1 778 1 884 1 868 2 188 2 285 2 677 2 742 2 406 2 161 2 900 2 421 1 854 1 984 1 921 1 727 1 440 1 716 2 108 2 219 2 111 1 837 1 577 1 245 1 376 1 397 1 749 1 734 1 902 2 034 2 254 2 512 2 314 1 930 1 536 1 468 1 610 1 869 1 714 1 954 1 789 1 828 1 765 1 468 1 263 1 299 1 193 1 530 1 901


233

1 500 1 340 1 110 960 970 1 020 1 090 1 130 1 180 1 160

Bijlage 5.k Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Industrie

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007



Toegevoegde waarde

Arbeidsvolume

[1987 = 100]

[1987 = 100]

[1987 = 100]

[1987 = 100]

100,0 111,5 118,3 124,6 142,8 126,9 109,5 87,8 86,7 86,8 98,5 96,9 102,1 93,9 93,3 90,8 82,5 74,8 73,7 70,6 84,4

100,0 94,9 96,2 99,8 95,9 90,8 95,2 92,1 98,3 112,9 122,2 118,0 115,6 109,0 106,1 103,9 100,8 91,4 96,9 112,7 123,2

100,0 103,5 107,2 110,7 112,4 111,2 109,8 113,8 116,1 118,1 118,0 120,4 124,8 130,5 132,1 132,0 129,0 132,5 133,6 136,3 140,7


234

100,0 100,9 101,8 103,9 104,3 103,7 100,9 98,0 98,1 97,8 99,8 101,0 101,8 102,3 102,8 100,7 97,2 94,5 92,9 93,3 93,8

Bijlage 5.l Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Industrie

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


Uitbreidingscomponent (// ?toegevoegde waarde)



2 596 2 628 2 741 2 918 3 181 3 431 3 588 3 580 3 760 3 698 3 443 3 308 3 238 2 908 2 614 2 533 2 516 2 530 2 584 2 646 2 585 2 376 2 192 2 040 2 055 2 162 2 390 2 602 2 819 3 045 3 183 3 172 3 017 2 824 2 538 2 393 2 329 2 402 2 438 2 472 2 432 2 359 2 219 2 116 2 000 1 968 2 082 2 259

-1 211 - 977 - 471 88 954 1 916 2 223 2 203 2 357 2 409 1 905 1 071 1 121 906 960 1 141 1 792 1 851 2 438 2 371 2 375 1 449 1 305 528 717 1 468


235

Utiliteitsbouwproductie Commerciële dienstverlening

mln euro


8 000

7 000

6 000

5 000


4 000

Bouwproductie totaal 3 000


1 000

waarvan groot-onderhoud/verbouw 2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0


-


Bewerking:


Grafiek 5.m

236

Bijlage 5.m Utiliteitsbouwproductie Commerciële dienstverlening

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010* 2011* 2012* 2013* 2014*









914 934 881 901 1 288 1 318 1 596 2 045 2 536 2 332 2 477 2 489 2 409 2 315 2 124 1 961 1 825 2 130 2 529 2 395 2 526 2 040 1 830 1 623 1 646 1 636 2 092 2 227 2 635 3 017 3 582 3 785 3 625 2 871 2 622 2 639 2 969 3 189 3 485 4 445 5 167 5 221 4 686 3 751 2 825 2 481 2 614 2 766 2 978 2 662 2 193 2 178 2 163 2 148 2 133

359 539 529 309 414 354 302 318 519 466 437 457 483 564 644 655 778 986 1 063 1 224 1 195 1 353 1 171 764 836 934 940 1 042 1 205 1 314 1 181 991 1 110 939 953 937 1 020 1 206 1 186 1 433 1 585 1 871 1 626 1 500 1 064 1 052 1 044 1 102 1 431

1 273 1 473 1 410 1 210 1 702 1 672 1 898 2 363 3 054 2 798 2 914 2 946 2 891 2 879 2 768 2 617 2 603 3 116 3 592 3 618 3 721 3 393 3 002 2 387 2 482 2 570 3 032 3 269 3 839 4 332 4 764 4 776 4 735 3 811 3 575 3 575 3 988 4 395 4 671 5 878 6 751 7 092 6 312 5 251 3 888 3 533 3 658 3 867 4 409


237

6 800 5 930 5 020 4 210 4 060 4 330 4 620 4 990 5 540 5 880

Bijlage 5.n Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Commerciële dienstverlening

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007



Toegevoegde waarde

Arbeidsvolume

[1987 = 100]

[1987 = 100]

[1987 = 100]

[1987 = 100]

100,0 119,4 133,6 139,7 144,0 137,7 114,7 108,4 112,0 114,1 122,8 140,1 162,9 187,8 192,0 172,2 156,4 122,1 106,2 107,3 114,6

100,0 104,5 119,6 129,7 137,8 135,3 116,8 115,8 130,2 149,1 170,0 213,4 249,3 254,2 239,5 212,0 207,4 200,8 207,6 226,5 234,9

100,0 103,1 108,6 112,7 117,4 119,6 121,8 124,9 131,7 139,1 149,5 158,7 168,7 176,3 180,1 178,4 180,1 185,5 191,9 202,1 211,3


238

100,0 103,0 107,6 112,6 115,4 118,4 119,8 121,9 127,5 133,2 138,9 144,3 150,0 154,3 156,3 153,8 150,1 149,5 150,6 155,7 161,8

Bijlage 5.o Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Commerciële dienstverlening

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


Uitbreidingscomponent (// groei toegevoegde waarde)

Uitbreidingscomponent (// groei arbeidsvolume)




2 021 1 957 2 063 2 179 2 303 2 581 3 119 3 439 3 801 4 122 4 283 4 215 4 206 4 137 4 031 4 023 4 137 4 268 4 491 4 622 4 547 4 263 4 030 3 794 3 766 3 959 4 454 5 034 5 608 6 122 6 484 6 439 6 196 5 931 5 644 5 500 5 744 6 268 6 997 7 745 8 220 8 378 7 985 7 201 6 387 5 833 5 511 5 423

3 321 5 016 5 466 3 164 3 240 1 576 2 271 6 170 6 291 6 268 5 898 6 263 4 809 2 144 -2 778 -4 007 - 662 1 190 5 589 6 678

3 086 2 949 2 560 2 983 3 408 4 689 5 796 6 886 6 997 6 440 4 545 3 366 2 632 2 456 3 463 5 162


239

Bijlage 5.p Vervoer en communicatie Utiliteitsbouwproductie & Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Utiliteitsbouw productie totaal

waarvan nieuwbouw


[mln euro

[mln euro

[mln euro

(excl. BTW), prijspeil 2004]



638 622 678 855 972 1 077 1 173 969 1 026 636 541 592 629

452 493 506 603 724 802 814 748 637 495 357 412 438

186 129 171 252 248 276 359 221 388 141 184 180 191



Toegevoegde waarde

Arbeidsvolume

[1995 = 100]

[1995 = 100]

[1995 = 100]

[1995 = 100]

100,0 89,1 94,8 128,3 134,8 150,0 158,9 132,3 152,9 99,9 81,4 86,3 92,1

100,0 96,6 108,9 128,5 168,4 173,8 153,3 117,4 120,1 106,9 113,0 128,1 126,7

100,0 103,4 112,3 123,3 133,6 148,3 156,3 161,4 165,9 171,8 178,4 184,0 191,6

Bronmateriaal: - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid - CBS Statline - EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

240

100,0 101,2 103,4 106,2 110,5 115,6 118,2 116,0 113,0 111,7 110,0 109,3 110,8

Bijlage 5.q Vervoer en communicatie Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


Uitbreidingscomponent (// ∆toegevoegde waarde)



961 855 910 1 232 1 295 1 441 1 527 1 271 1 469 960 782 829 885

379 1 000 1 232 1 159 1 643 893 577 507 660 740 631 845

Bronmateriaal: - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid - CBS Statline - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

241

Bijlage 5.r Handel en horeca Utiliteitsbouwproductie & Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Utiliteitsbouw productie totaal

waarvan nieuwbouw


[mln euro

[mln euro

[mln euro




1 646 1 810 1 891 1 830 2 205 2 343 2 158 2 123 1 776 1 622 1 599 1 664 1 604

1 120 1 237 1 216 1 210 1 489 1 524 1 359 1 282 1 114 1 002 1 061 1 075 995

526 573 675 621 716 818 800 841 662 620 538 589 609



Toegevoegde waarde

Arbeidsvolume

[1995 = 100]

[1995 = 100]

[1995 = 100]

[1995 = 100]

100,0 100,4 102,4 106,4 118,5 126,3 113,2 112,2 102,5 98,7 93,2 94,1 91,0

100,0 113,7 118,9 141,0 166,4 158,0 149,6 149,8 150,2 137,3 146,7 146,3 159,4

100,0 103,8 112,4 119,9 128,4 135,0 134,5 132,9 135,7 140,4 146,1 156,2 163,8


242

100,0 101,6 103,7 105,9 109,3 111,7 112,8 111,6 109,6 109,4 108,4 110,2 113,9

Bijlage 5.s Handel en horeca Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007



Uitbreidingscomponent (// ∆consumptieve bestedingen huishoudens)




2 480 2 489 2 539 2 639 2 938 3 133 2 809 2 783 2 543 2 448 2 311 2 333 2 256

1 628 2 302 1 797 2 639 2 639 1 965 674 730 - 505 281 449 1 011 1 572

1 344 3 042 2 639 2 996 2 331 - 161 - 585 1 003 1 657 2 019 3 564 2 673


243

Bijlage 5.t Zakelijke dienstverlening Utiliteitsbouwproductie & Investeringen, Toegevoegde waarde en Arbeidsvolume Utiliteitsbouw productie totaal

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

waarvan nieuwbouw


[mln euro

[mln euro

[mln euro




1 292 1 556 1 827 1 986 2 701 3 331 3 761 3 220 2 450 1 630 1 393 1 402 1 634

1 067 1 238 1 467 1 673 2 232 2 841 3 049 2 656 2 001 1 328 1 063 1 126 1 333

225 318 360 313 468 491 712 564 450 303 330 276 301



Toegevoegde waarde

Arbeidsvolume

[1995 = 100]

[1995 = 100]

[1995 = 100]

[1995 = 100]

100,0 110,0 126,1 147,1 184,9 229,0 251,5 217,0 180,3 126,4 103,5 101,0 118,0

100,0 133,8 161,3 216,6 232,5 242,9 239,2 219,4 206,6 215,4 216,7 240,8 251,0

100,0 107,1 114,3 120,2 126,6 129,8 133,4 130,9 130,7 133,9 137,9 144,8 151,3


244

100,0 109,0 116,9 123,9 129,7 133,7 135,3 132,5 128,8 128,3 132,1 140,3 147,5

Bijlage 5.u Zakelijke dienstverlening Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007



Uitbreidingscomponent (// ∆arbeidsvolume)




1 946 2 141 2 453 2 863 3 598 4 455 4 894 4 222 3 509 2 460 2 014 1 965 2 297

3 148 3 679 3 265 2 863 2 383 1 628 632 -1 128 -1 534 - 205 1 587 3 355 2 953

3 474 3 561 2 863 3 154 1 571 1 772 -1 227 - 134 1 585 1 971 3 400 3 167


245

Utiliteitsbouwproductie Budgetsector

mln euro


6 000

5 000

TNO prognose nov 2005

4 000


3 000


1 000 waarvan groot-onderhoud/verbouw

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

0


-

VROM Coördinatie bouwbeleid; De trend in de bouwproductie, 1983 CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid CBS Statline EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen TNO Bouwprognoses 2005-2010

Bewerking:


Grafiek 5.v

246

Bijlage 5.v Investeringen in utiliteitsbouw en uitbreidingscomponent Budgetsector en Totaal Vijfjaarsgemiddelde investeringen in utiliteitsbouw

Uitbreidingscomponent A

Uitbreidingscomponent B

Totaal

Totaal

Totaal

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

7 984 8 009 8 458 9 034 9 777 10 795 12 154 13 003 14 005 14 710 14 709 14 373 14 033 13 512 13 080 13 129 13 318 13 624 13 905 13 733 13 290 12 586 11 907 11 273 11 292 11 582 12 319 13 191 14 141 15 008 15 615 15 514 15 162 14 740 14 101 13 676 13 869 14 383 15 053 15 781 16 334 16 558 16 266 15 712 15 188 15 070 15 341 15 701

5 008 5 553 6 798 8 308 7 695 7 811 8 442 9 948 9 976 10 772 11 661 11 344 11 394 10 376 7 762 8 096 7 773 6 652 6 043 6 727 4 065 2 083 1 786 2 370 3 062 5 009 6 711 7 579 8 543 9 664 9 626 9 580 8 411 7 760 7 307 8 072 9 917 11 860 13 373 14 297 13 486 10 594 8 080 6 461 5 150 6 388 9 157 10 513

9 027 7 807 7 046 6 290 6 068 8 097 9 444 11 253 12 999 13 040 10 887 9 710 8 464 6 629 7 508 9 897

Uitbreidingscomponent C


Uitbreidingscomponent (// toename toegevoegde waarde)

Totaal

Budgetsector

Budgetsector

[mln euro,

[mln euro,

[mln euro,

prijspeil 2004]

prijspeil 2004]

9 027 7 639 6 315 5 965 5 842 6 974 8 108 9 879 11 848 11 885 9 964 9 175 8 237 6 125 7 023 12 513

Uitbreidingscomponent: A. De uitbreidingscomponent zoals die in hoofdstuk 2 als macro vijfjaarsgemiddelde bepaald is. B. Als de som van markten budgetsector. C. Idem als B, met correctie voor de agrarische sector. Bronmateriaal: - VROM Coordinatie bouwbeleid; De trend in de bouwproductie, 1983 - CBS Nationale Rekeningen - CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid - CBS Statline - EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid, diverse jaargangen

247

2 805 2 855 3 028 3 247 3 501 3 870 4 434 4 883 5 206 5 675 5 766 5 534 5 185 5 070 4 909 4 848 4 769 4 751 4 652 4 361 4 251 4 270 4 256 4 134 4 109 4 096 4 036 4 079 4 156 4 230 4 223 4 231 4 338 4 498 4 591 4 555 4 548 4 432 4 302 4 211 4 312 4 515 4 795 5 129 5 505 5 918 6 261 6 478

2 311 2 243 1 857 1 308 1 022 1 226 1 497 1 976 3 006 3 867 4 312 4 426 4 035 3 370 2 843 2 510

248

Centrale begrippen en definities - Bouwcapaciteit De productiecapaciteit van de bouwnijverheid, samengesteld uit arbeidscapaciteit, materiaalcapaciteit, materieelcapaciteit en organisatiecapaciteit. De bouwproductie die in een bepaald jaar gerealiseerd kan worden, wordt bepaald door de bottleneck in de productiecapaciteit. Veelal vormt de arbeidscapaciteit de bottleneck. In voorkomende gevallen bepalen bijkomende capaciteitsaspecten zoals de beschikbare bouwgrond en/of de financieringsmogelijkheden de bottleneck. - GWW Grond-, Weg- en Waterbouwwerken (investeringen in GWW en bouwproductie GWW). De voorraad GWW-werken wordt ook wel aangeduid als civiele infrastructuur. - Investering(en) Algemene benaming voor materiële en immateriële kapitaalgoederen met een langdurig nut, die over meerdere jaren worden afgeschreven. - KGV Kapitaal Goederen Voorraad. De voor gebruik aanwendbare voorraad kapitaalgoederen (woningen, utiliteitsgebouwen, machines, vervoersmiddelen, ICT-voorzieningen ed.) Bij waarneming van de kapitaalgoederenvoorraad kan onderscheid gemaakt tussen de bruto, de productieve en de netto kapitaalgoederenvoorraad (CBS, 2009). De Bruto kapitaalgoederenvoorraad omvat alle beschikbare c.q. nog niet afgestoten kapitaalgoederen. Na correctie (afschrijving) voor met de leeftijd afnemende kapitaalproductiviteit blijft de Productieve kapitaalgoederenvoorraad over. De finale afschrijving wordt gekoppeld aan het (in te calculeren) verlies aan marktwaarde van kapitaalgoederen, waarna de Netto kapitaalgoederenvoorraad overblijft. De voorraadschattingsmethodiek voor utiliteitsgebouwen in dit onderzoek sluit het best aan bij het bij het productieve voorraadbegrip van het CBS. De door het CBS gepubliceerde statistiek van de kapitaalgoederenvoorraad betreft in het algemeen de Netto kapitaalgoederenvoorraad c.q. Netto gebouwenvoorraad. - Uitbreidingsinvesteringen Investeringen die leiden tot uitbreidingen van de utiliteitsgebouwenvoorraad en/of de kapitaalgoederenvoorraad (KGV). Andere benaming is breedte-investeringen. De opsplitsing van de bruto investeringen in een uitbreidingsen complementair daaraan een vernieuwingscomponent is arbitrair en afhankelijk van het splitsingscriterium. In deze studie wordt de uitbreidingscomponent van de jaarlijkse investeringen in utiliteitsbouw gekoppeld aan de absolute toename van het Bruto Binnenlands Product tegen marktprijzen (het vijfjaarsgemiddelde ervan). - Utiliteitsbouw Alle gebouwenproductie, anders dan woningbouwproductie. Investeringen in utiliteitsbouw betreffen nieuwbouw, verbouw en grootonderhoud van private en publieke utiliteitsgebouwen.

249

- Vernieuwingsinvesteringen Investeringen in vernieuwing van de utiliteitsgebouwenvoorraad en/of de kapitaalgoederenvoorraad (KGV). Synonieme benamingen zijn herinvesteringen, vervangingsinvesteringen, diepte-investeringen (i.t.t. breedte-investeringen). In deze studie zijn de macro vernieuwingsinvesteringen de optelsom van vervangende nieuwbouw en niet-nieuwbouw, variërend van grootonderhoud tot en met renovatie. Zie verder het gestelde onder uitbreidingsinvesteringen. - Voorraadindicator Een grootheid waarvan het verloop wordt gespiegeld aan het verloop van de omvang van een bepaalde gebouwenvoorraad. Hierbij wordt gebruik gemaakt van economische, fysieke en functionele voorraadindicatoren. Meest gebruikte fysieke voorraadindicator is de ontwikkeling van de aanwezige c.q. de voor gebruik beschikbare gebouwenvoorraad in vierkante meters vloeroppervlakte. Anderszins kan de fysieke voorraadontwikkeling ook waargenomen worden als capaciteitsontwikkeling. Voorbeelden zijn dan de beddencapaciteit in de zorg, het winkeloppervlakte in de detailhandel, het aantal lokalen in scholen en het aantal werkplekken in kantoren. Als economische voorraadindicator wordt in dit onderzoek op macroniveau het Bruto Binnenlands Product gebruikt en op sectorniveau de Bruto Toegevoegde Waarde (output van de sector). Daarnaast wordt op sectorniveau ook gespiegeld aan het arbeidsvolume, bijvoorbeeld dat de groei van de kantorenvoorraad mede afhankelijk is van de groei van de kantoorwerkgelegenheid. Functionele voorraadindicatoren zijn gelieerd aan gebruik en gebruikers van een gebouwenvoorraad. Bijvoorbeeld: aantal deelnemers aan onderwijs, omvang veestapel in de agrarische sector, omvang werkgelegenheid in kantoren- en overheidssector.

250

251

Bouw- en Voorraadeconomie

Recommend Documents