betreffende het grond- en pandenbeleid

Vlaamse Regering

VOORONTWERP VAN DECREET betreffende het gronden pandenbeleid DE VLAAMSE REGERING,

Op voorstel van de Viceminister-president van de Vlaamse Regering en Vlaams minister van Financiën en Begroting en Ruimtelijke Ordening, Na beraadslaging,

BESLUIT :

De Viceminister-president van de Vlaamse Regering en Vlaams minister van Financiën en Begroting en Ruimtelijke Ordening is ermee belast, in naam van de Vlaamse Regering, bij het Vlaams Parlement het ontwerp van decreet in te dienen, waarvan de tekst volgt :

BOEK 1. INLEIDENDE BEPALINGEN Artikel 1.1. Dit decreet betreft een gewestaangelegenheid Art. 1.2. 1° 2°

3° 4° 5°

6° 7° 8° 9° 10°

11° 12° 13°

14°

15° 16° 17°

§1. Voor de toepassing van dit decreet en zijn uitvoeringsbesluiten wordt verstaan onder : bescheiden woonaanbod : het aanbod aan kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m², woonhuizen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³, en overige woongelegenheden met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³ ; beveiligde zending : één van de hiernavolgende betekeningswijzen : a) een aangetekend schrijven, b) een afgifte tegen ontvangstbewijs, c) elke andere door de Vlaamse Regering toegelaten betekeningswijze waarbij de datum van kennisgeving met zekerheid kan worden vastgesteld ; bouwgronden : gronden, met uitsluiting van kavels, die palen aan een voldoende uitgeruste weg in de zin van artikel 100 van het decreet ruimtelijke ordening en gelegen zijn in woongebied of in woonuitbreidingsgebied ; decreet ruimtelijke ordening : het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening ; Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem : het registratiesysteem in de zin van titel II, hoofdstuk 4 van de Verordening (EG) nr. 1782/2003 van de Raad van 29 september 2003 tot vaststelling van gemeenschappelijke voorschriften voor regelingen inzake rechtstreekse steunverlening in het kader van het gemeenschappelijk landbouwbeleid en tot vaststelling van bepaalde steunregelingen voor landbouwers en houdende wijziging van de Verordeningen (EEG) nr. 2019/93, (EG) nr. 1452/2001, (EG) 1453/2001, (EG) nr. 1454/2001, (EG) nr. 1868/94, (EG) nr. 1251/1999, (EG) nr. 1254/1999, (EG) nr. 1673/2000, (EEG) nr. 2358/71 en (EG) nr. 2529/2001 ; gebouw : een constructie die een voor mensen toegankelijke, overdekte, en geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt ; gronden pandenspeculatie : het in handen houden van gronden of panden met het oogmerk om deze met abnormale winsten te verkopen bij prijsstijgingen ten gevolge van de kunstmatige creatie van schaarste aan gronden of panden ; hoofdverblijfplaats : de woning als vermeld in artikel 2, §1, eerste lid, 10°, van de Vlaamse Wooncode ; kavels : de in een verkavelingsvergunning van een niet vervallen verkaveling afgebakende percelen ; onbebouwd : onbezet vanuit stedenbouwkundig oogpunt, hetgeen betekent dat op 1 januari van het lopende kalenderjaar : a) hetzij geen niet-vervallen stedenbouwkundige vergunning voor de oprichting van een constructie voorhanden is , b) hetzij geen melding in de zin van artikel 93.1 van het decreet ruimtelijke ordening is verricht ; plan van aanleg : een gewestplan, een algemeen plan van aanleg of een bijzonder plan van aanleg ; renovatie : de werkzaamheden als vermeld in artikel 2, §1, eerste lid, 18°, van de Vlaamse Wooncode, alsmede sloopwerkzaamheden gevolgd door vervangingsbouw ; sociale contextfactoren : bestaande of geplande gemeentelijke karakteristieken met een impact op de nood aan een sociaal woonaanbod, zoals : a) het aanbod aan woonvoorzieningen die opvang en hulp aanbieden, b) het aanbod aan huurwoningen die gehuurd worden middels een gewestelijke of gemeentelijke huursubsidie of tegemoetkoming in de huurprijs, c) het aantal koop- of huurwoningen, aangeboden door het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant als vermeld in artikel 16 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, d) de omvang van het bescheiden woonaanbod ; sociaal woonaanbod : het aanbod aan sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en sociale kavels dat voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden : a) zij zijn volledig onderhevig is aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode, b) zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk tot oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal worden bestemd ; sociale woonorganisatie : een organisatie als vermeld in artikel 2, §1, eerste lid, 26°, van de Vlaamse Wooncode ; stedenbouwkundig voorschrift : een reglementaire bepaling, opgenomen in een ruimtelijk uitvoeringsplan, een plan van aanleg, een stedenbouwkundige verordening of een bouwverordening ; verkavelingsvoorschrift : een reglementair voorschrift, opgenomen in een verkavelingsvergunning, aangaande de wijze waarop kavels bebouwd kunnen worden ;

Vertrouwelijk

Pagina 2

11.04.2008

18°

19°

20° 21° 22°

23° 24° 25°

Vlaamse besturen : a) de Vlaamse ministeries, agentschappen en openbare instellingen, b) de Vlaamse provincies, gemeenten en districten, c) de Vlaamse gemeentelijke en provinciale extern verzelfstandigde agentschappen, d) de Vlaamse verenigingen van provincies en gemeenten, als vermeld in de wet van 22 december 1986 betreffende de intercommunales, en de samenwerkingsvormen als vermeld in het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking, e) de Vlaamse openbare centra voor maatschappelijk welzijn en de verenigingen als vermeld in hoofdstuk 12 van de organieke wet van 8 juli 1976 betreffende de Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn, f) de polders, als vermeld in de wet van 3 juni 1957 betreffende de polders, en de wateringen, als vermeld in de wet van 5 juni 1956 betreffende de wateringen, g) de Vlaamse kerkfabrieken en de instellingen die belast zijn met het beheer van de temporaliën van de erkende erediensten ; Vlaamse semipublieke rechtspersonen : rechtspersonen die niet behoren tot de Vlaamse besturen, doch met één of meer Vlaamse besturen een bijzondere band vertonen, doordat zij voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden : a) hun werkzaamheden worden in hoofdzaak gefinancierd of gesubsidieerd door één of meer Vlaamse besturen, b) hun werking is rechtstreeks of onrechtstreeks onderworpen aan enig toezicht in hoofde van een Vlaams bestuur middels één van de hiernavolgende regimes : 1) een administratief toezicht, 2) een toezicht op de aanwending van de werkingsmiddelen, 3) de aanwijzing, door een Vlaams bestuur, van ten minste de helft van de leden van de directie, van de raad van bestuur, of van de raad van toezicht ; Vlaamse Wooncode : het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode ; woning : een goed als vermeld in artikel 2, §1, eerste lid, 31°, van de Vlaamse Wooncode ; woongebied : de gebieden die : a) ofwel zijn aangewezen in een plan van aanleg overeenkomstig artikel 5.1.0 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen, b) ofwel door een ruimtelijk uitvoeringsplan worden bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen ; woonreservegebied : de als dusdanig op een plan van aanleg aangewezen gebieden ; woonuitbreidingsgebied : de gebieden, aangewezen in een plan van aanleg overeenkomstig artikel 5.1.1 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen ; zakelijk gerechtigden : de houders van het volle eigendomsrecht, of, in voorkomend geval, de houders van een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik.

De Vlaamse Regering kan een niet-limitatieve lijst opstellen van de in het eerste lid, 19°, vermelde Vlaamse semipublieke rechtspersonen. §2. De Vlaamse Regering bepaalt, voor zover als nodig voor de toepassing van dit decreet, de wijze waarop gebiedsbestemmingen in een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg onder een in dit decreet vermelde gebiedsaanduiding of categorie van gebiedsaanduiding kunnen worden gebracht.

Vertrouwelijk

Pagina 3

11.04.2008

BOEK 2. MISSIE, PLANNING EN MONITORING TITEL 1. Begrip, missie en waarden Art. 2.1.1. Het Vlaamse Gewest voert in samenwerking met de provincies en de gemeenten een gronden pandenbeleid dat bestaat uit de aansturing, de coördinatie, de ontwikkeling en de aanwending van ruimtelijke en sectorale beleidsstrategieën en instrumenten om de gronden pandenmarkt te faciliteren, te stimuleren, te bevorderen en desnoods te corrigeren. De gewestelijke, provinciale en gemeentelijke overheden richten zich bij de ontwikkeling en de tenuitvoerlegging van het gronden pandenbeleid op het stellen van doelstellingen van algemeen nut en het regisseren en faciliteren van het bereiken daarvan. Directe overheidsinterventie in de gronden- en pandenmarkt is evenwel gerechtvaardigd en noodzakelijk wanneer private actoren niet, of niet alleen, bij machte zijn om de gestelde publieke doelen te bereiken, of wanneer zulks noodzakelijk is om kwetsbare maatschappelijke groepen gelijke kansen te bieden om vrij aan die markt te participeren. Dergelijke directe overheidsinterventie is eveneens gerechtvaardigd indien het optreden van de overheid ten opzichte van private initiatieven kennelijk sociale, economische, financiële, ruimtelijke of milieugebonden voordelen of minderkosten inhoudt. Art. 2.1.2. 1° 2°

3° 4°

Het gronden pandenbeleid dient ten minste volgende doelstellingen :

het bevorderen van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling als vermeld in artikel 4 van het decreet ruimtelijke ordening ; het bevorderen van een maatschappelijk gewenst en kwaliteitsvol ruimtegebruik, in het bijzonder door middel van : a) het versneld verwezenlijken van bestemmingsvoorschriften door middel van gebiedsontwikkeling en herontwikkeling, b) het terugdringen en tegengaan van gronden pandenspeculatie ; het faciliteren van de ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke projecten door publieke, publiek-private of private actoren ; een rechtvaardige verdeling van de gevolgen van bestemmingsvoorschriften, of de wijziging daarvan, over overheid, eigenaars, en gebruikers.

Art. 2.1.3. §1. Het gronden pandenbeleid wordt verwezenlijkt door middel van zowel privaatrechtelijke als publiekrechtelijke instrumenten. Ten bate van de tenuitvoerlegging van het gronden pandenbeleid kunnen in het bijzonder, maar niet uitsluitend, volgende publiekrechtelijke instrumenten worden ingezet : 1°

2° 3° 4° 5° 6° 7° 8° 9° 10° 11° 12° 13° 14°

de instrumenten als vermeld in dit decreet, voor wat betreft : a) de activering van gronden en panden, b) het tijdig voorzien in een voldoende ruim, betaalbaar en kwalitatief aanbod aan bouwgronden, kavels en woningen, c) de compensatie van kapitaalschade ; de heffing op verwaarloosde gebouwen en verwaarloosde, ongeschikte en/of onbewoonbare woningen, als vermeld in artikel 25 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting ; de instrumenten als vermeld in het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten ; de Vlaamse voorkooprechten, als vermeld in artikel 2, 2°, van het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten ; de koopplichten, als vermeld in artikel 20 van het decreet van 16 juni 2006 houdende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen ; het recht van wederinkoop, als vermeld in artikel 84 van de Vlaamse Wooncode ; het sociaal beheersrecht, als vermeld in artikel 90 van de Vlaamse Wooncode ; de ruilverkaveling, kavelruil, herverkaveling en landinrichting ; de natuurinrichting, als vermeld in artikel 47 van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu ; de onteigening ten algemenen nutte ; de faciliteiten als vermeld in het decreet van 30 maart 2007 betreffende de Brownfieldconvenanten ; de organisatie van een Vlaamse Grondenbank, als vermeld in het decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen ; stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften ; de planschade- en planbatenregeling als vermeld in het decreet ruimtelijke ordening.

Vertrouwelijk

Pagina 4

11.04.2008

§2. De Vlaamse Regering is er toe gemachtigd om de in §1, tweede lid, vermelde lijst aan te vullen met overige voor het gronden pandenbeleid relevante instrumenten waarin de Vlaamse regelgeving voorziet. TITEL 2. Planning Hoofdstuk 1. Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen Art. 2.2.1. vast.

§1. De Vlaamse Regering stelt voor het Vlaamse Gewest een Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen

Het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen is een beleidsdocument dat gericht is op : 1° 2° 3°

de uitwerking van een visie op het gronden pandenbeleid ; de vastlegging van beleidskeuzen ten aanzien van het instrumentarium ; de ontwikkeling van structurele waarborgen voor de doeltreffendheid, de efficiëntie en de interne samenhang van het gronden pandenbeleid van de Vlaamse besturen.

§2. Het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen omvat volgende drie delen : 1°

2° 3°

een informatief gedeelte, bestaande uit : a) een omschrijving van de werking van de gronden pandenmarkt, b) een schets van de beleidsinhoudelijke uitdagingen waaraan het gronden pandenbeleid dienbaar is, c) een omschrijving en evaluatie van het gevoerde gronden pandenbeleid, d) een omschrijving en evaluatie van de regelgeving die betrekking heeft op het gronden pandenbeleid, door het gronden pandenbeleid ondersteund kan worden en op het gronden pandenbeleid van invloed kan zijn ; een beleidsmatig gedeelte, bestaande uit een omschrijving van de krachtlijnen van het gronden pandenbeleid op korte en op lange termijn ; een actieprogramma, bestaande uit de omschrijving van : a) de ruimtelijke en sectorale regelgeving, maatregelen, middelen, termijnen en prioriteiten die worden vooropgesteld om de krachtlijnen van het gronden pandenbeleid te bereiken, b) de wijze van aansturing en coördinatie van de in a) vermelde acties.

§3. Het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen richt zich naar het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. §4. De ruimtelijk relevante conclusies van het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen en het daartoe benodigde instrumentarium worden opgenomen in het bindend of het richtinggevend gedeelte van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Art. 2.2.2. 1° 2° 3° 4°

§1. Het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen wordt vastgesteld na advies van :

de strategische adviesraad Ruimtelijke Ordening – Onroerend Erfgoed ; de Vlaamse Woonraad ; de Sociaal-Economische Raad voor Vlaanderen ; de Milieu- en Natuurraad voor Vlaanderen.

Voorafgaand aan het uitbrengen van een advies worden de ontwerpteksten van het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen ten minste besproken in de schoot van : 1° 2°

een gemeenschappelijke vergadering van de strategische adviesraad Ruimtelijke Ordening – Onroerend Erfgoed en de Vlaamse Woonraad ; een gemeenschappelijke vergadering van de Sociaal-Economische Raad voor Vlaanderen en de Milieu- en Natuurraad voor Vlaanderen.

§2. Het actieprogramma van het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen heeft eerst gevolg indien het door de decreetgever is bekrachtigd binnen zestig kalenderdagen nadat het aan het Vlaams Parlement is voorgelegd. §3. Het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen wordt bekendgemaakt en treedt in werking overeenkomstig de regelen als bepaald in artikel 21 van het decreet ruimtelijke ordening.

Vertrouwelijk

Pagina 5

11.04.2008

Art. 2.2.3. §1. Het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen heeft dezelfde tijdshorizon als het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Het blijft niettemin gelden tot een nieuw Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen is vastgesteld. §2. Het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen kan te allen tijde geheel of gedeeltelijk worden herzien overeenkomstig de bepalingen die gelden voor de opmaak ervan. Hoofdstuk 2. Lokale gronden pandenbeleidsplanning Art. 2.2.4. §1. Provincie- en gemeenteraden kunnen planmatig de beleidskeuzen vastleggen met betrekking tot de door de lokale besturen behartigde aspecten van het gronden pandenbeleid. De lokale gronden pandenbeleidsplanning wordt : 1° 2°

ofwel geïntegreerd in het provinciaal of gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, in welk geval zij samen met dat plan onderworpen wordt aan de procedureregels voor de opmaak van dat ruimtelijk structuurplan ; ofwel uitgewerkt in een eigenstandig provinciaal of gemeentelijk gronden pandenbeleidsplan, dat vastgesteld wordt na advies van de provinciale of gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening en de provinciale of gemeentelijke milieuraad.

De ruimtelijk relevante conclusies van de eigenstandige provinciale of gemeentelijke gronden pandenbeleidsplannen worden geïntegreerd in de provinciale ruimtelijke structuurplannen, respectievelijk de gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen. §2. De provinciale gronden pandenbeleidsplanning richt zich naar de beleidskeuzen, krachtlijnen en beginselen, opgenomen in het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen, het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en het provinciaal ruimtelijk structuurplan. De gemeentelijke gronden pandenbeleidsplanning richt zich naar de beleidskeuzen, krachtlijnen en beginselen, zoals opgenomen in het Grond- en pandenbeleidsplan Vlaanderen, de provinciale gronden pandenbeleidsplanning, het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, het provinciaal ruimtelijk structuurplan en het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Art. 2.2.5. §1. De lokale gronden pandenbeleidsplanning heeft dezelfde tijdshorizon als de lokale ruimtelijke structuurplannen. Zij blijft niettemin gelden tot voor het betrokken niveau nieuwe gronden pandenbeleidsplanning is vastgesteld. §2. De lokale gronden pandenbeleidsplanning kan te allen tijde geheel of gedeeltelijk worden herzien overeenkomstig de bepalingen die gelden voor de opmaak ervan.

Vertrouwelijk

Pagina 6

11.04.2008

Hoofdstuk 3. Monitoring Afdeling 1. Bouwpotentieelregister Art. 2.2.6. Elke gemeente houdt een register van onbebouwde bouwgronden en kavels bij, hierna het bouwpotentieelregister genoemd. De opmaak en opbouw van het bouwpotentieelregister kunnen worden opgedragen aan een dienstverlenende vereniging in de zin van het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking. De opbouw van het bouwpotentieelregister geeft in het bijzonder aan : 1° 2°

of onbebouwde bouwgronden en kavels eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen dan wel van overige natuurlijke of rechtspersonen ; welke onbebouwde bouwgronden en kavels die eigendom zijn van Vlaamse besturen, in voorkomend geval niet voor woningbouw in aanmerking komen ingevolge één of meer van volgende bijzondere karakteristieken : a) zij zijn kennelijk dienstig voor de uitoefening van de taak van het Vlaamse bestuur of de continuïteit van de openbare dienst, b) zij zijn ingericht als collectieve voorzieningen, met inbegrip van hun aanhorigheden, c) zij zijn het voorwerp van een recht van erfpacht, van opstal, van vruchtgebruik of van gebruik, d) zij worden verpacht ingevolge de Pachtwet van 4 november 1969, waarbij het bewijs van de pacht door alle middelen rechtens mag worden geleverd, e) zij worden effectief, volledig en het hele jaar aangewend voor land- of tuinbouw, f) zij zijn onderworpen aan een bouwverbod of aan enige andere erfdienstbaarheid tot openbaar nut die woningbouw onmogelijk maakt, g) de onmogelijkheid om woningen op te richten vloeit voort uit een vreemde oorzaak die het Vlaamse bestuur niet kan worden toegerekend, zoals de beperkte omvang van de bouwgronden of kavels, of hun ligging, vorm of fysieke toestand.

Art. 2.2.7. Een bouwgrond of kavel wordt uit het bouwpotentieelregister geschrapt, zodra een stedenbouwkundige vergunning voor de oprichting van een constructie op de grond is afgegeven. Art. 2.2.8. De instrumenterende ambtenaar bezorgt een afschrift van elke authentieke akte van eigendomsoverdracht van een onbebouwde bouwgrond of kavel aan de gemeentelijke ambtenaar, bevoegd voor de opbouw en de actualisering van het bouwpotentieelregister. Art. 2.2.9.

De Vlaamse Regering bepaalt het tijdspad voor de operationalisering van het bouwpotentieelregister.

Zij bepaalt tevens nadere materiële, methodologische en procedurele regelen betreffende : 1° 2°

3° 4° 5° 6° 7°

de opmaak, opbouw en digitalisering van het bouwpotentieelregister ; de omschrijving en inventarisering van de in artikel 2.2.6, tweede lid, 2°, vermelde bijzondere karakteristieken, evenals de wijze waarop de betrokken Vlaamse besturen bij de deputatie een georganiseerd administratief beroep kunnen instellen tegen de weigering om deze bijzondere karakteristieken in het bouwpotentieelregister op te nemen ; de actualisering van het bouwpotentieelregister, in het bijzonder de periodiciteit ervan ; de voorwaarden voor en de procedure van schrapping van een grond uit het bouwpotentieelregister ; de toegankelijkheid van het bouwpotentieelregister ; de operationalisering van de in artikel 2.2.8 vermelde informatieplicht ; de specifieke wijze waarop artikel 261 van het Gemeentedecreet respectievelijk artikel 75 van het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking, geoperationaliseerd wordt indien het gemeentebestuur of de in artikel 2.2.6, eerste lid, vermelde dienstverlenende vereniging zich niet gedraagt naar de bij of krachtens deze afdeling voorgeschreven regelen.

Vertrouwelijk

Pagina 7

11.04.2008

Afdeling 2. Leegstandregister Art. 2.2.10. §1. Elke gemeente houdt een register van leegstaande gebouwen en woningen bij, hierna het leegstandregister genoemd. De opmaak en opbouw van het leegstandregister kunnen worden opgedragen aan een dienstverlenende vereniging in de zin van het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking. §2. Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden. De functie van het gebouw is deze die overeenkomt met de stedenbouwkundige vergunning, de melding in de zin van artikel 93.1 van het decreet ruimtelijke ordening, de milieuvergunning of de melding in de zin van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning. Bij de toepassing van het eerste lid wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw. §3. Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met : 1° 2°

hetzij de woonfunctie ; hetzij elke andere door de Vlaamse Regering omschreven functie die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich mee brengt.

§4. Onverminderd §2 en §3, wordt een nieuw gebouw of een nieuwe woning als leegstaand beschouwd indien dat gebouw of die woning binnen zeven jaar na de afgifte van een stedenbouwkundige vergunning in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig §2, eerste lid, respectievelijk §3. §5. Een gebouw dat of een woning die in aanmerking komt voor inventarisatie in de zin van hoofdstuk II van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, wordt nooit als een leegstaand gebouw of als een leegstaande woning beschouwd. De bedrijfsruimten die op grond van artikel 2, 1°, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten worden uitgesloten van de toepassing van voormeld decreet, worden onder de aldaar vermelde voorwaarden evenmin als leegstaande gebouwen of woningen in de zin van deze afdeling beschouwd. §6. Een gebouw dat of een woning die door het Vlaamse Gewest geïnventariseerd is als verwaarloosd, kan eveneens opgenomen worden in het leegstandregister, en omgekeerd. Gebouwen of woningen die door het Vlaamse Gewest geïnventariseerd zijn als ongeschikt en/of onbewoonbaar, worden niet opgenomen in het leegstandregister. §7. De ambtenaren, belast met het beheer van het leegstandregister, hebben toegang tot gebouwen en woningen die vermoed worden leeg te staan, om daar alle voor de opbouw van het register noodzakelijke opsporingen en vaststellingen te verrichten. Als deze verrichtingen de kenmerken van een huiszoeking dragen, kunnen zij enkel worden uitgevoerd indien de politierechter daartoe een machtiging heeft verstrekt. Art. 2.2.11. §1. De gemeente stelt de zakelijk gerechtigden per beveiligde zending in kennis van de beslissing tot opname van leegstaande gebouwen en woningen in het leegstandregister. Het schrijven vermeldt desgevallend welke in artikel 3.2.20 vermelde vrijstellingen in het leegstandregister worden vermeld. §2. Binnen een termijn van dertig kalenderdagen, ingaand de dag na deze van de betekening van het in §1 vermelde schrijven, kan een zakelijk gerechtigde bij het college van burgemeester en schepenen beroep aantekenen tegen de beslissing tot opname in het leegstandregister. Het beroep wordt per beveiligde zending betekend. §3. Het college doet uitspraak over het beroep en betekent zijn beslissing aan de indiener ervan binnen een termijn van negentig kalenderdagen, ingaand de dag na deze van de betekening van het beroep. De uitspraak wordt per beveiligde zending betekend. Als het college het beroep gegrond acht, of nalaat om binnen in de in het eerste lid vermelde termijn kennis te geven van zijn beslissing, kunnen de eerder gedane vaststellingen geen aanleiding geven tot een nieuwe beslissing tot opname in het leegstandregister.

Vertrouwelijk

Pagina 8

11.04.2008

§4. Indien de beslissing tot opname in het leegstandregister niet tijdig betwist wordt, of het beroep van de zakelijk gerechtigde onontvankelijk of ongegrond is, neemt de gemeentelijke administratie het gebouw of de woning in het leegstandregister op vanaf de datum van de vaststelling van de leegstand. Art. 2.2.12. Een gebouw wordt uit het leegstandregister geschrapt, eens een zakelijk gerechtigde bewijst dat meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte overeenkomstig de in artikel 2.2.10, §2, vermelde functie aangewend wordt gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden. Een woning wordt uit het leegstandregister geschrapt, eens een zakelijk gerechtigde bewijst dat deze woning gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden aangewend wordt in overeenstemming met de in artikel 2.2.10, §3, vermelde functie. Art. 2.2.13. De Vlaamse Regering bepaalt het tijdspad voor de operationalisering van het leegstandregister. Zij bepaalt tevens nadere materiële, methodologische en procedurele regelen betreffende : 1° 2° 3° 4° 5° 6° 7° 8°

de opmaak, opbouw en digitalisering van het leegstandregister ; de wijze waarop de in artikel 3.2.20 vermelde vrijstellingen in het leegstandregister worden vermeld ; de actualisering van het leegstandregister, in het bijzonder de periodiciteit ervan ; de in artikel 2.2.11 vermelde kennisgeving en beroepsprocedure ; de voorwaarden voor en de procedure van schrapping van een gebouw of woning uit het leegstandregister ; de betoelaging van het leegstandregister ; de toegankelijkheid van het leegstandregister, in het bijzonder voor de toepassing van artikel 85, §1, tweede lid, 1°, en artikel 90, §1, eerste lid, 1°, van de Vlaamse Wooncode ; de specifieke wijze waarop artikel 261 van het Gemeentedecreet, respectievelijk artikel 75 van het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking, geoperationaliseerd wordt indien het gemeentebestuur of de in artikel 2.2.10, §1, tweede lid, vermelde dienstverlenende vereniging zich niet gedraagt naar de bij of krachtens deze afdeling voorgeschreven regelen. Afdeling 3. Koppeling van gegevensbanken

Art. 2.2.14. De Vlaamse Regering belast een overheidsinstantie met de opmaak en het beheer van een digitale koppeling tussen volgende gegevensbanken : 1° 2° 3° 4° 5° 6°

het plannenregister als vermeld in artikel 134 van het decreet ruimtelijke ordening ; het vergunningenregister als vermeld in artikel 134bis van het decreet ruimtelijke ordening ; het bouwpotentieelregister ; het leegstandregister ; de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten als vermeld in artikel 3 van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten ; de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen als vermeld in artikel 28, §1, van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996.

De Vlaamse Regering kan nadere regelen bepalen betreffende : 1° 2°

de medewerking van de gemeenten bij de totstandkoming van de digitale koppeling ; de toegang tot de digitale koppeling en de ontsluiting van de onderliggende gegevensbanken.

Vertrouwelijk

Pagina 9

11.04.2008

BOEK 3. ACTIVERING VAN GRONDEN EN PANDEN TITEL 1. Stimuli Hoofdstuk 1. Activeringsprojecten Art. 3.1.1. §1. Activeringsprojecten zijn complexe en grootschalige ruimtelijke projecten die kaderen binnen de doelstellingen van de structuurplanning, structureel ingrijpen op het sociaal, economisch, cultureel en ruimtelijk functioneren van een buurt, een wijk, een stadsdeel of een gebied, en de hefboom vormen voor nieuwe ruimtelijke en sectorale ontwikkelingen. Zij worden georganiseerd op initiatief van publieke, publiek-private of private initiatiefnemers. Zij vertrekken vanuit een visie en een plan van aanpak, vastgelegd op grond van een overleg tussen de projectleiding, planners, deskundigen, betrokken gebiedsoverheden en vertegenwoordigers van de lokale bevolking. §2. De Vlaamse Regering kan de aard, de doelstelling, de omvang en de organisatorische voorwaarden van activeringsprojecten nader omschrijven. Zij kan tevens bepalen dat een prioriteitsrecht toegekend wordt aan activeringsprojecten in de schoot van gemeenten die significante inspanningen leveren op het vlak van het gronden pandenbeleid, of die belangrijke planschade lijden. Art. 3.1.2.

§1. De Vlaamse Regering kan subsidie-enveloppes toekennen aan activeringsprojecten.

De subsidie-enveloppes worden bekostigd vanuit het grondfonds als vermeld in artikel 144 van het decreet ruimtelijke ordening. §2. De projectleiding kan de Vlaamse Regering om een subsidie-enveloppe verzoeken door middel van een standaardaanvraagformulier. De Vlaamse Regering kan bepalen dat de standaardaanvraagformulieren worden ingediend op grond van een oproepsysteem. Zij kan in de oproepen specifieke projectkenmerken opnemen op het vlak van de doelstellingen van het activeringsproject, de aard van de maatschappelijke groepen waarvan de ruimtelijke behoeften worden ondersteund, de aard van de gediende ruimtelijke doelstellingen of de ruimtelijke karakteristieken van het projectgebied. §3. De Vlaamse Regering omschrijft de subsidiabele kosten en de procentuele grootte van de ondersteuning. Zij bepaalt de nadere materiële en formele ondersteuningsvoorwaarden, de mogelijkheden op het vlak van de cumulatie van een subsidie-enveloppe met andere publieke middelen, evenals de methodologie aangaande de selectie van projectvoorstellen en de toekenning van de ondersteuning. De vastgestelde selectiecriteria houden rekening met de missie en de waarden van het gronden pandenbeleid, als vermeld in artikel 2.1.1 en 2.1.2. Hoofdstuk 2. Belastingvermindering voor renovatieovereenkomsten Art. 3.1.3. Een kredietgever die een renovatieovereenkomst sluit, geniet onder de voorwaarden als vermeld in dit hoofdstuk een jaarlijkse belastingvermindering. Art. 3.1.4. §1. Een renovatieovereenkomst is een kredietovereenkomst waarvan de oorzaak gelegen is in de renovatie van een onroerend goed, voor zover voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden : 1°

2°

het onroerend goed is vóór de aanvang van de renovatiewerken ten hoogste vier opeenvolgende jaren opgenomen in één of meer van volgende registers, inventarissen of lijsten, gelijktijdig of consecutief : a) het leegstandregister, b) de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten als vermeld in artikel 3, §1, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, c) de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen als vermeld in artikel 28, §1, van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 ; het onroerend goed wordt na de renovatie bestemd tot hoofdverblijfplaats van ten minste één van de kredietnemers, en dit, behoudens in het geval van overlijden of een plotse ramp, voor een periode van ten minste acht opeenvolgende jaren.

Vertrouwelijk

Pagina 10

11.04.2008

§2. Op het ogenblik van het sluiten van een renovatieovereenkomst is, voor zover noodzakelijk, een stedenbouwkundige vergunning voor de renovatiewerken voorhanden, zoniet wordt de renovatieovereenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde dat deze stedenbouwkundige vergunning zal worden verkregen binnen een termijn van ten hoogste zes maanden. §3. Een renovatieovereenkomst heeft een looptijd van ten hoogste dertig jaar. §4. De rentevoet van een renovatieovereenkomst is bij het aangaan van de lening ten hoogste gelijk aan de in uitvoering van artikel 79 van de Vlaamse Wooncode bepaalde referentierentevoet voor het toestaan van leningen aan particulieren door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. De toepasselijke referentievoet is deze die geldt zes maanden voor het sluiten van de renovatieovereenkomst. De rentevoet van een renovatieovereenkomst kan vijfjaarlijks worden herzien. De herziene rentevoet is ten hoogste gelijk aan de in het eerste lid vermelde referentierentevoet die geldt zes maanden voor de vijfde, tiende, vijftiende, twintigste, respectievelijk vijfentwintigste verjaardag van de renovatieovereenkomst. §5. Een renovatieovereenkomst wordt neergelegd in een akte, opgesteld aan de hand van een modelformulier dat door de Vlaamse Regering wordt vastgesteld. De akte vermeldt uitdrukkelijk dat zij betrekking heeft op een renovatieovereenkomst en omvat ten minste volgende elementen : 1° 2° 3° 4° 5° 6° 7° 8°

de hoofdsom van de renovatieovereenkomst ; de begin- en einddatum van de renovatieovereenkomst ; de nuttige identificatiegegevens van de kredietgever en de kredietnemer, en het bankrekeningnummer waarop de interesten moeten worden gestort ; de concrete omschrijving van de oorzaak van de renovatieovereenkomst, als vermeld in §1 ; de gegevens van het uittreksel uit het leegstandregister, de inventaris of de lijsten als vermeld in §1 ; de bedragen en de vervaldata van de interesten die moeten worden betaald ; een verklaring op eer van zowel de kredietgever als de kredietnemer dat aan alle voorwaarden van dit hoofdstuk voldaan wordt en zal worden ; een verklaring op eer van de kredietgever dat de uitlening of terbeschikkingstelling van geld niet ressorteert onder de handelingen als vermeld in artikel 3 van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme.

Art. 3.1.5. Een kredietgever bij een renovatieovereenkomst is een natuurlijke persoon. Hij is voorafgaand aan het sluiten van de renovatieovereenkomst en tijdens de duurtijd van deze overeenkomst geen eigenaar van, of zakelijk gerechtigde op, het te renoveren onroerend goed. Gedurende de looptijd van de renovatieovereenkomst is de kredietgever geen kredietnemer bij een andere renovatieovereenkomst. Art. 3.1.6.

Een kredietnemer bij een renovatieovereenkomst is een natuurlijke persoon.

Gedurende de looptijd van de renovatieovereenkomst is hij geen kredietgever of kredietnemer bij een andere renovatieovereenkomst. Art. 3.1.7. §1. De kredietgever bezorgt de door de Vlaamse Regering aangewezen instantie een origineel exemplaar van de in artikel 3.1.4, §5, vermelde akte. De akte wordt op straffe van verval van de belastingvermindering betekend binnen een termijn van vijfenveertig kalenderdagen, ingaand de dag na deze van de sluiting van de renovatieovereenkomst. §2. De aangewezen instantie controleert binnen een ordetermijn van dertig kalenderdagen, ingaand de dag na deze van de ontvangst van de akte, of voldaan is aan de bepalingen van deze onderafdeling en haar uitvoeringsmaatregelen. §3. Als aan alle voorwaarden voldaan is, gaat de aangewezen instantie over tot de registratie van de akte. De registratie bestaat uit het toekennen van een nummer aan de renovatieovereenkomst en het opnemen van de renovatieovereenkomst in een register. De aangewezen instantie verzendt de kredietgever binnen de in §2 vermelde termijn een brief waarin het nummer wordt vermeld dat bij de registratie aan de renovatieovereenkomst werd toegekend.

Vertrouwelijk

Pagina 11

11.04.2008

§4. Als niet aan alle voorwaarden voldaan is, bezorgt de aangewezen instantie aan de kredietgever een schrijven waarin de redenen worden vermeld waarom geen registratie kan plaatsvinden. De kredietgever wordt in staat gesteld om bezwaren te formuleren binnen een vervaltermijn van twintig kalenderdagen, die ingaat de dag na deze van ontvangst van de brief. De bezwaren worden onderzocht binnen een ordetermijn van dertig kalenderdagen, ingaand de dag na deze van de ontvangst ervan. De aangewezen instantie stelt de kredietgever in kennis van het resultaat van dit onderzoek. Art. 3.1.8. Te rekenen vanaf het jaar dat volgt op het jaar waarin een renovatieovereenkomst gesloten is, levert de kredietgever bij de aangifte van de personenbelasting het bewijs dat hij in het belastbare tijdperk één of meer renovatieovereenkomsten had lopen. De Vlaamse Regering bepaalt de wijze waarop het bewijs, als vermeld in het eerste lid, geleverd moet worden. Art. 3.1.9. §1. De belastingvermindering, als vermeld in artikel 3.1.3, wordt berekend op basis van de bedragen die ter beschikking werden gesteld in het kader van één of meer renovatieovereenkomsten. §2. Als berekeningsgrondslag voor de belastingvermindering geldt het rekenkundig gemiddelde van alle ter beschikking gestelde bedragen op 1 januari en 31 december van het belastbare tijdperk. Die berekeningsgrondslag bedraagt ten hoogste 25.000 euro per belastingplichtige. §3. De belastingvermindering bedraagt 2,5 procent van de berekeningsgrondslag als vermeld in §2. §4. De belastingvermindering wordt toegestaan voor de looptijd van een renovatieovereenkomst en ten hoogste voor een termijn van acht opeenvolgende jaren, te beginnen met het aanslagjaar verbonden aan het belastbare tijdperk waarin de renovatieovereenkomst afgesloten werd. Zij wordt niet toegestaan voor de aanslagjaren waarvoor de bewijslevering, als vermeld in artikel 3.1.8, ontbreekt of onvolledig of niet correct is. §5. De belastingvermindering kan niet meer bedragen dan het bedrag van de belasting waarop ze wordt toegekend. Hoofdstuk 3. Vermindering heffingsgrondslag registratierechten ten behoeve van de activering van panden Art. 3.1.10. §1. De heffingsgrondslag voor de bepaling van de registratierechten ten aanzien van verkopingen, als bepaald in de artikelen 45 en 46 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, wordt verminderd met 30.000 euro, voor zover aan alle hiernavolgende voorwaarden is voldaan : 1°

het verkochte onroerend goed is ten hoogste vier opeenvolgende jaren opgenomen in één of meer van volgende registers, inventarissen of lijsten, gelijktijdig of consecutief : a) het leegstandregister, b) de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten als vermeld in artikel 3, §1, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, c) de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen als vermeld in artikel 28, §1, van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 ;

2°

de verkrijgers zullen het onroerend goed renoveren met het oog op de bestemming ervan tot hun hoofdverblijfplaats of tot hoofdverblijfplaats van hun huurder of koper, met dien verstande dat de bestemming tot hoofdverblijfplaats geschiedt : a) hetzij binnen de twee jaar na de registratiedatum van de aankoop, b) hetzij binnen de vijf jaar na de registratiedatum van de aankoop, indien het onroerend goed met een bouwgrond gelijk te stellen is.

Voor de toepassing van het eerste lid, 2°, wordt onder de registratiedatum van de aankoop verstaan : 1° 2°

hetzij de datum van de registratie van de koopovereenkomst, wanneer deze tijdig ter registratie aangeboden wordt ; hetzij de uiterste datum voor tijdige aanbieding ter registratie, wanneer de koopovereenkomst aangeboden wordt na het verstrijken van de daarvoor bepaalde termijn.

Vertrouwelijk

Pagina 12

11.04.2008

§2. De in §1 vermelde vermindering wordt slechts verleend op voorwaarde dat de verkrijgers in of onderaan de aan de formaliteit van registratie onderworpen akte : 1° 2° 3°

uitdrukkelijk de toepassing van dit artikel vragen ; verklaren dat voldaan is aan de in §1, 1°, vermelde voorwaarde ; zich ertoe verbinden om, met inachtneming van de termijnregeling als vermeld in §1, 2° : a) het gerenoveerde goed tot hun hoofdverblijfplaats te bestemmen, b) het gerenoveerde goed te verhuren of verkopen met het oog op de bestemming van het goed tot hoofdverblijfplaats van de huurder of koper.

§3. Indien de verklaring als vermeld in §2, 2°, onjuist bevonden wordt, zijn de verkrijgers ondeelbaar gehouden tot de betaling van de aanvullende rechten over het bedrag waarmee de heffingsgrondslag verminderd werd, en van een boete gelijk aan die aanvullende rechten. Dezelfde aanvullende rechten en boete zijn ondeelbaar verschuldigd door de verkrijgers indien geen van hen de in §2, 3°, vermelde verbintenis naleeft. Komen sommige verkrijgers die verbintenis niet na, dan worden de aanvullende rechten en de boete, waartoe zij ondeelbaar gehouden zijn, bepaald naar rato van hun wettelijk aandeel in de aankoop. De boete is niet verschuldigd indien de niet-naleving van de in §2, 3°, vermelde verbintenis het gevolg is van een vreemde oorzaak, die de verkrijgers niet kan worden toegerekend. §4. Het voordeel van dit artikel kan worden gecumuleerd met het abattement in de zin van artikel 46bis van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, in zoverre tevens voldaan is aan de aldaar vermelde voorwaarden. TITEL 2. Bindende maatregelen Hoofdstuk 1. Activeringstoezicht Art. 3.2.1. §1. Indien het in artikel 4.1.2, §1, tweede lid, vermelde bindend sociaal objectief in een gemeente niet is verwezenlijkt binnen de daartoe voorziene termijn, kan de Vlaamse Regering elk Vlaams bestuur dat op het grondgebied van die gemeente eigenaar is van onbebouwde bouwgronden of kavels, aanmanen om de nodige maatregelen te nemen zodat deze onroerende goederen geschrapt kunnen worden uit het bouwpotentieelregister. §2. Het aangemaande Vlaams bestuur kan aan de Vlaamse Regering een rechtvaardigingsbesluit overmaken, waarin wordt aangetoond dat aan ten minste één van de hiernavolgende voorwaarden is voldaan : 1° 2° 3° 4°

de onbebouwde bouwgronden of kavels voldoen blijkens een uittreksel uit het bouwpotentieelregister aan de bijzondere karakteristieken, als vermeld in artikel 2.2.6, tweede lid, 2° ; blijkens een ten minste reeds voorlopig vastgesteld of voorlopig aangenomen bestemmingsplan zullen de onbebouwde bouwgronden of kavels onttrokken worden aan het woongebied of het woonuitbreidingsgebied ; er zijn aanvaardbare redenen voorhanden om aan te nemen dat het sociaal woonaanbod op het grondgebied van de gemeente binnen een termijn van vijf jaar zal worden gerealiseerd ; de onbebouwde bouwgronden of kavels maken het voorwerp uit van een uitgewerkte strategie in het kader van het lokale gronden pandenbeleid.

De in het eerste lid, 3° en 4°, vermelde aanvaardbare redenen worden slechts in aanmerking genomen op basis van een dossier, dat beantwoordt aan de door de Vlaamse Regering gestelde vereisten. §3. De Vlaamse Regering bepaalt de termijnen van orde of verval waarbinnen rechtvaardigingsbesluiten en de desgevallend opgevraagde bijkomende relevante stukken worden overgemaakt. Art. 3.2.2. Bij ontstentenis van een gegronde rechtvaardiging, legt de Vlaamse Regering aan het betrokken Vlaamse bestuur een activeringsplicht op. De activeringsplicht houdt de verplichting in om ten aanzien van de onbebouwde bouwgronden en kavels die niet door een rechtvaardigingsbesluit worden gedekt, de in artikel 3.2.1, §1, vermelde maatregelen te nemen. De Vlaamse Regering bepaalt de termijn waarbinnen deze maatregelen worden genomen. Deze termijn bedraagt ten hoogste vijf jaar vanaf de betekening van de beschikking waarbij de activeringsplicht wordt opgelegd. Art. 3.2.3. Bij niet-naleving van de activeringsplicht kan de hogere overheid elk middel aanwenden dat in de organieke regelgeving op het betrokken bestuur is voorgeschreven ter sanctionering van de niet-uitvoering van maatregelen die in rechte zijn voorgeschreven. Art. 3.2.4. hoofdstuk. Vertrouwelijk

De Vlaamse Regering kan nadere formele en procedurele regelen bepalen voor de toepassing van dit

Pagina 13

11.04.2008

Hoofdstuk 2. Activeringsheffing Afdeling 1. Basisbeginselen Art. 3.2.5. te voeren.

Gemeenteraden zijn er onder de voorwaarden van dit hoofdstuk toe gemachtigd een activeringsheffing in

Een activeringsheffing is een jaarlijkse belasting, geheven op onbebouwde bouwgronden in woongebied of onbebouwde kavels. Zij is gericht op het vrijmaken van potentiële woonlocaties en het tegengaan van grondspeculatie. Binnen dezelfde gemeente kan zowel een activeringsheffing op onbebouwde bouwgronden in woongebied als op onbebouwde kavels worden geheven. Art. 3.2.6. De activeringsheffing is verschuldigd door de persoon die op 1 januari van het heffingsjaar eigenaar is van de bouwgrond of kavel. In geval van overdracht onder levenden, wordt de hoedanigheid van eigenaar beoordeeld op de datum van de authentieke akte tot vaststelling van de overdracht. Indien er een erfpacht of opstalrecht bestaat, is de activeringsheffing verschuldigd door de erfpachter of opstalhouder. In geval van mede-eigendom, zijn de niet-vrijgestelde mede-eigenaars hoofdelijk gehouden tot betaling van de verschuldigde activeringsheffing. Art. 3.2.7. De gemeenteraad bepaalt de wijze van vaststelling van de activeringsheffing en kan voorzien in tariefdiversificaties om doelstellingen van hun ruimtelijk beleid, hun gronden pandenbeleid of hun woonbeleid te verwezenlijken. De gemeenteraad houdt niettemin rekening met volgende minimale regelen : 1° 2° 3°

indien de activeringsheffing wordt vastgesteld op een bedrag per strekkende meter lengte van de bouwgrond of kavel palende aan de openbare weg, bedraagt de heffing ten minste 12,50 euro per strekkende meter ; indien de activeringsheffing wordt vastgesteld op een bedrag per vierkante meter oppervlakte van de bouwgrond of kavel, bedraagt de heffing ten minste 0,25 euro per vierkante meter ; in elk geval geldt een minimale aanslag van 125 euro per bouwgrond of kavel. Afdeling 2. Vrijstellingen, schorsingen en ontheffingen

Art. 3.2.8. 1° 2° 3°

Van de activeringsheffing zijn vrijgesteld :

de eigenaars van één enkele onbebouwde bouwgrond in woongebied of onbebouwde kavel, bij uitsluiting van enig ander onroerend goed gelegen in België of het buitenland ; de sociale woonorganisaties als vermeld in artikel 2, §1, eerste lid, 26°, van de Vlaamse Wooncode ; de bouwheren of verkavelaars die optreden in uitvoering van een realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod als vermeld in artikel 4.1.11, op voorwaarde dat het in artikel 4.1.13 vermelde attest wordt verkregen.

Een vrijstelling, beperkt tot één onbebouwd perceel of één onbebouwde grond per kind, wordt tevens toegekend aan ouders met kinderen die al dan niet ten laste zijn. Deze vrijstelling wordt toegekend op voorwaarde dat het kind : 1° 2°

op 1 januari van het heffingsjaar de leeftijd van dertig jaar nog niet heeft bereikt, en alleen of met de persoon met wie het wettelijk of feitelijk samenwoont, geen onbebouwde bouwgrond in woongebied, onbebouwde kavel of woning in volle eigendom heeft.

Art. 3.2.9. De activeringsheffing wordt niet geheven op percelen die voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden : 1° 2°

ze behoren toe aan dezelfde eigenaar als deze van de aanpalende bebouwde bouwgrond of kavel ; ze vormen met die onbebouwde bouwgrond of kavel één ononderbroken ruimtelijk geheel.

De in het eerste lid vermelde vrijstelling geldt slechts voor een straatbreedte van ten hoogste dertig meter. Indien de activeringsheffing per vierkante meter wordt berekend, wordt de vrijstelling berekend door de vrijgestelde straatbreedte te vermenigvuldigen met de gemiddelde lengte van de onbebouwde bouwgrond in woongebied of de onbebouwde kavel.

Vertrouwelijk

Pagina 14

11.04.2008

Art. 3.2.10. De activeringsheffing wordt niet geheven op bouwgronden en kavels die tijdens het heffingsjaar niet voor bebouwing kunnen worden bestemd : 1° 2° 3° 4° 5°

ingevolge hun inrichting als collectieve voorzieningen, met inbegrip van hun aanhorigheden ; ingevolge de Pachtwet van 4 november 1969, waarbij het bewijs van de pacht door alle middelen rechtens mag worden geleverd ; ingevolge hun werkelijke en volledige aanwending voor land- of tuinbouw, gedurende het hele jaar ; ingevolge een bouwverbod of enige andere erfdienstbaarheid tot openbaar nut die woningbouw onmogelijk maakt ; ingevolge een vreemde oorzaak die de heffingsplichtige niet kan worden toegerekend, zoals de beperkte omvang van de bouwgronden of kavels, of hun ligging, vorm of fysieke toestand.

Art. 3.2.11. De activeringsheffing wordt opgeschort in hoofde van de houders van een in laatste administratieve aanleg verleende verkavelingsvergunning, en dit gedurende vijf jaren, te rekenen vanaf 1 januari van het jaar dat volgt op de afgifte van de vergunning in laatste administratieve aanleg, respectievelijk, wanneer de verkaveling werken omvat, vanaf 1 januari van het jaar dat volgt op het jaar van afgifte van het in artikel 94.1, §2, van het decreet ruimtelijke ordening vermelde attest, desgevallend voor die fase van de verkavelingsvergunning waarvoor het attest wordt verleend. Art. 3.2.12. De in deze afdeling geregelde vrijstellingen doen nimmer afbreuk aan de algemene onbelastbaarheid van de Staat, de Gemeenschappen, de Gewesten, de provincies en de gemeenten voor wat betreft goederen van het openbaar domein en van goederen van het privaat domein die voor een dienst van openbaar nut worden aangewend. Art. 3.2.13. Gemeenteraden kunnen bijkomende vrijstellingen, schorsingen en ontheffingen vaststellen om hun ruimtelijk beleid, hun gronden pandenbeleid of hun woonbeleid te verwezenlijken. Afdeling 3. Procedure Art. 3.2.14. De wet van 24 december 1996 betreffende de vestiging en de invordering van de provincie- en gemeentebelastingen is op de activeringsheffing van toepassing. Afdeling 4. Bijzondere regelen betreffende de invoering van een activeringsheffing Art. 3.2.15. Gemeenteraden die niet over een heffing op onbebouwde bouwgronden of kavels beschikken, nemen driejaarlijks een beslissing over de mogelijke invoering van dergelijke heffing. De beslissing wordt gemotiveerd vanuit de gemeentelijke woonbehoefte, een realistische raming van de migratiebewegingen, de structuur van de woningmarkt, het bestaande en voorziene sociaal en bescheiden woonaanbod en de bestaande en de geplande ruimtelijke structuur. Art. 3.2.16. §1. Elke gemeente gaat in januari en in juli de spanning na tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel. De woningbehoefte wordt berekend aan de hand van een door de Vlaamse Regering bepaald prognosemodel, gebaseerd op recente wetenschappelijke inzichten op het vlak van in het bijzonder de huishoudensontwikkeling, het migratiepatroon en demografische evoluties en tendensen. Het bouwpotentieel wordt berekend aan de hand van : 1° 2°

de optelsom van het aantal onbebouwde bouwgronden in woongebied en het aantal onbebouwde kavels, telkens met uitzondering van gronden die voldoen aan één of meer van de bijzondere karakteristieken als vermeld in artikel 2.2.6, tweede lid, 2° ; de door de Vlaamse Regering berekende gemiddelde verwezenlijkingsratio’s van onbebouwde bouwgronden in woongebied en onbebouwde kavels over een bepaalde referentieperiode, rekening houdend met de stedelijke of landelijke aard van het gebied.

Vertrouwelijk

Pagina 15

11.04.2008

§2. Indien de woningbehoefte op drie opeenvolgende meetdata het bouwpotentieel overschrijdt, is sprake van een structureel onderaanbod. In het geval van een structureel onderaanbod geldt vanaf het eerstvolgende kalenderjaar na de laatste meting de verplichting om een activeringsheffing op onbebouwde kavels te hanteren. Deze verplichting geldt voor een termijn van drie heffingsjaren. Indien in het tweede en derde jaar van de verplichte activeringsheffing op onbebouwde kavels opnieuw een structurele wanverhouding wordt vastgesteld, geldt vanaf het eerstvolgende kalenderjaar na de laatste meting de verplichting om een activeringsheffing op onbebouwde bouwgronden in woongebied te hanteren. Deze verplichting geldt voor een termijn van drie heffingsjaren. §3. De Vlaamse Regering kan nadere formele en procedurele regelen bepalen voor de toepassing van dit artikel. Hoofdstuk 3. Leegstandsheffing op gebouwen en woningen Afdeling 1. Gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen Onderafdeling 1. Basisbeginselen Art. 3.2.17. Gemeenten voorkomen en bestrijden de leegstand van gebouwen en woningen op hun grondgebied. Met dat oogmerk, en enkel onder de voorwaarden van deze afdeling, zijn de gemeenteraden gemachtigd tot het heffen van een leegstandsheffing op gebouwen en woningen. Art. 3.2.18. §1. De gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen bezwaart gebouwen en woningen die gedurende twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het leegstandregister. Zij bedraagt ten minste : 1° 2° 3°

990 euro voor een volledig gebouw of woonhuis ; 75 euro voor een individuele kamer of studentenkamer in de zin van artikel 2, 3°, van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers ; 300 euro voor elke overige woongelegenheid.

§2. Zolang het gebouw of de woning niet uit het leegstandregister geschrapt is, blijft de heffing verschuldigd op het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van twaalf maanden vanaf de datum van de eerste verjaardag. De aanslag kan worden gevestigd vanaf dat ogenblik tot uiterlijk de laatste dag van het kwartaal volgend op het verstrijken van de nieuwe periode van twaalf maanden. Art. 3.2.19. §1. De gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen is verschuldigd door wie op het ogenblik van de opname in het leegstandregister volle eigenaar is van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning. Ingeval er een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik bestaat, is de belasting verschuldigd door degene die op het ogenblik van de opname in het leegstandregister zakelijk gerechtigde is. §2. Zolang het gebouw of de woning niet uit het leegstandregister is geschrapt, is de in §1 vermelde volle eigenaar of de zakelijk gerechtigde, op het ogenblik dat een nieuwe termijn van twaalf maanden verstrijkt, de heffingsplichtige voor de nieuwe heffing. §3. Zo er meerdere heffingsplichtigen zijn, zijn deze hoofdelijk gehouden tot betaling van de verschuldigde heffing. §4. De overdrager van het volle eigendomsrecht of van het recht van opstal, van erfpacht of van vruchtgebruik op het goed, stelt de verkrijger van dit zakelijk recht voorafgaand aan de overdracht in kennis van de opname van een goed in het leegstandregister. Deze kennisgeving wordt verricht per beveiligde zending. De overdrager bezorgt tevens per beveiligde zending een afschrift van de authentieke overdrachtsakte aan de gemeentelijke administratie, binnen de maand na het verlijden van de akte. Bij ontstentenis van de in het eerste en tweede lid vermelde kennisgevingen of van één daarvan, wordt de overdrager als heffingsplichtige beschouwd voor de eerstvolgende heffing die na de overdracht van het eigendomsrecht of overig zakelijk recht ontstaat.

Vertrouwelijk

Pagina 16

11.04.2008

Onderafdeling 2. Vrijstellingen, schorsingen en ontheffingen Art. 3.2.20. De gemeentelijke heffingsreglementen stellen ten minste volgende heffingsplichtigen vrij van heffing : 1° 2° 3° 4°

de heffingsplichtige die eigenaar is van één enkele woning, bij uitsluiting van enige andere woning ; de heffingsplichtige die in een erkende ouderenvoorziening verblijft, of voor een langdurig verblijf werd opgenomen in een psychiatrische instelling ; de heffingsplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing ; de heffingsplichtige die het gebouw of de woning sinds minder dan één jaar in eigendom heeft, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor het heffingsjaar volgend op de verwerving.

Een vrijstelling wordt tevens verleend indien het gebouw of de woning : 1° 2° 3° 4° 5° 6° 7°

8° 9°

gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan ; geen voorwerp meer kan uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning omdat een voorlopig of definitief onteigeningsplan is vastgesteld ; krachtens decreet beschermd is als monument, of opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als monument ; deel uitmaakt van een krachtens decreet beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap, of van een stads- of dorpsgezicht of landschap dat opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als stads- of dorpsgezicht of landschap ; vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van drie jaar volgend op de datum van de vernieling of beschadiging ; gerenoveerd wordt blijkens een niet vervallen stedenbouwkundige vergunning voor stabiliteitswerken of sloopwerkzaamheden, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een termijn van drie jaar volgend op het uitvoerbaar worden van de stedenbouwkundige vergunning ; het daadwerkelijk gebruik van het gebouw of de woning onmogelijk is omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van twee jaar volgend op de aanvang van de onmogelijkheid tot daadwerkelijk gebruik ; het voorwerp uitmaakt van een overeenkomst met het oog op renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden in de zin van artikel 18, §2, van de Vlaamse Wooncode ; het voorwerp uitmaakt van een door de gemeente, het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn of sociale woonorganisatie verkregen sociaal beheersrecht, overeenkomstig artikel 90 van de Vlaamse Wooncode.

Indien de heffingsplichtige de leegstand laat aanhouden omwille van een vreemde oorzaak die de heffingsplichtige niet kan worden toegerekend, wordt tevens een vrijstelling verleend. De gemeentelijke heffingsreglementen voorzien in de oprichting van een commissie die verzoeken tot dergelijke vrijstellingen beoordeelt. De gemeentelijke heffingsreglementen kunnen bijkomende vrijstellingen, schorsingen en ontheffingen vaststellen. Onderafdeling 3. Procedure Art. 3.2.21. De wet van 24 december 1996 betreffende de vestiging en de invordering van de provincie- en gemeentebelastingen is op de gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen van toepassing. De heffingsplichtige die in de mogelijkheid werd gesteld om het in artikel 2.2.11, §2, vermelde beroep aan te tekenen, kan in het kader van de krachtens voormelde wet georganiseerde bezwarenprocedure geen excepties inroepen tegen de in het leegstandregister opgenomen vermeldingen, tenzij de ingeroepen gronden tot bezwaar na de opname van het gebouw of de woning in het leegstandregister zijn ontstaan. Onderafdeling 4. Aanwending Art. 3.2.22. De opbrengsten van de gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen worden aangewend voor de operationalisering van het gemeentelijke woonbeleid.

Vertrouwelijk

Pagina 17

11.04.2008

Onderafdeling 5. Ondersteuning Art. 3.2.23. Binnen de beschikbare begrotingskredieten kan de Vlaamse Regering in bijkomende middelen voor het gemeentelijke woonbeleid voorzien, waarbij de bijkomende middelen voor een bepaalde gemeente in verhouding staan tot de in die gemeente gegenereerde opbrengsten van de gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen. De Vlaamse Regering kan regelen bepalen betreffende de verantwoording van de aanwending van de in het eerste lid vermelde bijkomende middelen. Art. 3.2.24. De Vlaamse Regering stelt een niet-bindend modelreglement voor de gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen vast, op voorstel van de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen, en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten. Art. 3.2.25. De Vlaamse Regering, de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen, en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten, sluiten een samenwerkingsprotocol aangaande de ondersteuning van gemeenten die een gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen hanteren of invoeren. Afdeling 2. Uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing Art. 3.2.26. §1. Het Vlaamse Gewest is gemachtigd tot het heffen van een uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen die zijn opgenomen in het leegstandregister, in die gemeenten die voldoen aan alle hiernavolgende voorwaarden : 1° 2° 3°

zij hanteren geen gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen ; zij behoren in de referentieperiode “x” tot de tien procent Vlaamse gemeenten waar de relatieve leegstand van gebouwen en woningen blijkens het leegstandregister het hoogst is ; de gemiddelde leegstand in de referentieperiode “x” is hoger dan de gemiddelde leegstand in de referentieperiode “x-1”.

§2. Voor de toepassing van §1 wordt verstaan onder : 1° 2°

referentieperiode “x” : de periode van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2014, vervolgens de periode van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2015, en vervolgens elk daaropvolgend glijdend tijdsvenster van drie jaar, telkenmale aanvangend op 1 januari ; referentieperiode “x-1” : de periode van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2011, vervolgens de periode van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2012, en vervolgens elk daaropvolgend glijdend tijdsvenster van drie jaar, telkenmale aanvangend op 1 januari.

In beide referentieperiodes worden halfjaarlijkse metingen verricht, op de door de Vlaamse Regering te bepalen data.

Vertrouwelijk

Pagina 18

11.04.2008

Art. 3.2.27. Het bedrag van de uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing wordt berekend op basis van volgende formule : (KI + M) x (P – 2), waarbij : 1°

KI gelijk is aan : a) hetzij het overeenkomstig artikel 518 van het wetboek van de inkomstenbelasting geïndexeerde kadastraal inkomen van het gebouw of de woning, en, in voorkomend geval, van de bijhorende percelen en hun opstanden die met dat gebouw of die woning één ononderbroken ruimtelijk geheel vormen en die behoren tot dezelfde eigenaar, b)

hetzij, indien zich meerdere gebouwen of woningen op een kadastraal perceel bevinden, het overeenkomstig artikel 518 van het wetboek van de inkomstenbelasting geïndexeerde kadastraal inkomen van de grond en de opstanden van het gehele perceel, vermenigvuldigd met volgende breuk : oppervlakte van het gebouw of de woning totale oppervlakte van de gebouwen of woningen die zich op het perceel bevinden ;

2°

M gelijk is aan het bedrag waarmee KI in voorkomend geval moet worden verhoogd om het bedrag van 990 euro te bereiken ;

3°

P gelijk is aan het aantal periodes van twaalf opeenvolgende maanden waarin het gebouw of de woning opgenomen is in het leegstandregister.

De uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing is nooit negatief. Art. 3.2.28. De uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing wordt geheven met overeenkomstige toepassing van : 1° 2°

artikel 3.2.18 tot en met 3.2.20 en artikel 3.2.21, tweede lid ; artikel 38 tot en met 40 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting.

Vertrouwelijk

Pagina 19

11.04.2008

BOEK 4. MAATREGELEN BETREFFENDE BETAALBAAR WONEN TITEL 1. VERWEZENLIJKING VAN EEN SOCIAAL WOONAANBOD Hoofdstuk 1. Percentsgewijze omschrijving Afdeling 1. Nulmeting Art. 4.1.1.

De Vlaamse Regering gelast periodiek een nulmeting op het vlak van het bestaande sociaal woonaanbod.

Een nulmeting wordt georganiseerd bij elke inwerkingtreding van : 1° 2°

hetzij een nieuw definitief vastgesteld ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, als vermeld in artikel 22, §1, eerste lid, van het decreet ruimtelijke ordening ; hetzij een geheel herzien ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, als vermeld in artikel 22, §2, van het decreet ruimtelijke ordening.

De Vlaamse Regering kan nadere materiële, methodologische en procedurele regelen voor de nulmeting bepalen. Afdeling 2. Bindend sociaal objectief Art. 4.1.2. §1. De Vlaamse Regering stelt een beoordelingskader vast met daarin de methodologie, de procedure en de procentuele marges voor de vaststelling, door elke gemeenteraad, van een bindend sociaal objectief en van sociale deelobjectieven. Een bindend sociaal objectief is een percentsgewijze en bindende omschrijving van het sociaal woonaanbod dat binnen de tijdshorizon van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen ten minste moet worden verwezenlijkt. Sociale deelobjectieven zijn streefpercentages die worden afgeleid uit het bindend sociaal objectief en betrekking hebben op de verwezenlijking van sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en sociale kavels afzonderlijk. §2. De Vlaamse Regering beoogt bij de opmaak van het beoordelingskader een evenwichtige spreiding en een gevarieerd aanbod van sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en sociale kavels over het geheel van het grondgebied van het Vlaamse Gewest. Binnen het in het eerste lid vermelde gevarieerd aanbod, en voor de periode 2009-2020, geldt het in artikel 22bis, §1, van de Vlaamse Wooncode vermelde objectief als doelstelling op het vlak van de verwezenlijking van sociale huurwoningen. §3. Het beoordelingskader waakt er over dat de gemeenteraden bij de vaststelling van een bindend sociaal objectief en van sociale deelobjectieven ten minste volgende aandachtspunten in rekening brengen : 1° 2° 3° 4°

het bestaande sociaal woonaanbod ; sociale contextfactoren ; de bestaande en de geplande ruimtelijke structuur ; demografische gegevens.

Art. 4.1.3. §1. Een provincieraad kan het gewestelijke beoordelingskader vervangen door een provinciaal beoordelingskader. De bepalingen van een provinciaal beoordelingskader hebben nooit voor gevolg dat : 1° 2°

de in het gewestelijke beoordelingskader opgenomen waarborgen voor de uitbouw van het sociaal woonaanbod teniet worden gedaan of beperkt worden ; de provinciale marges voor de vaststelling van het bindend sociaal objectief onder het niveau dalen van de gewestelijke procentuele marges.

Vertrouwelijk

Pagina 20

11.04.2008

§2. Een provinciaal beoordelingskader is slechts uitvoerbaar na goedkeuring ervan door de Vlaamse Regering. Indien de Vlaamse Regering vaststelt dat een provinciaal beoordelingskader kennelijk meerkosten genereert ten opzichte van het krachtens artikel 22 van de Vlaamse Wooncode vastgestelde investeringsprogramma, kan zij de goedkeuring ervan afhankelijk maken van het sluiten van een voorafgaand protocolakkoord tussen het Vlaamse Gewest en de betrokken provincie omtrent de gezamenlijke financiële inspanningen ter dekking van de gegenereerde meerkosten. De Vlaamse Regering kan nadere materiële, methodologische en procedurele regelen bepalen voor de toepassing van deze paragraaf. Art. 4.1.4. §1. Elke gemeenteraad stelt het bindend sociaal objectief en de sociale deelobjectieven vast, met inachtneming van het gewestelijke beoordelingskader of, in voorkomend geval, het provinciale beoordelingskader. De gemeenteraad kan specifieke percentages vaststellen per district of per deelgemeente. §2. Het bindend sociaal objectief en de sociale deelobjectieven worden vastgesteld op grond van besprekingen in de schoot van het lokaal woonoverleg, als vermeld in artikel 28, §2, van de Vlaamse Wooncode. §3. Indien de gemeenteraad nalaat het bindend sociaal objectief en de sociale deelobjectieven tijdig en in overeenstemming met het gewestelijke, respectievelijk provinciale beoordelingskader vast te stellen, maakt de Vlaamse Regering, respectievelijk de deputatie gebruik van het in artikel 261 van het Gemeentedecreet geregelde dwangtoezicht. Hoofdstuk 2. Normen Afdeling 1. Per gemeente Art. 4.1.5. Telkens overeenkomstig artikel 4.1.1, tweede lid, een nulmeting moet worden georganiseerd, berekent elke gemeente, voor haar grondgebied, de gezamenlijke oppervlakte van de onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen, met uitzondering van : 1° 2°

de gronden die voldoen aan één of meer van de bijzondere karakteristieken als vermeld in artikel 2.2.6, tweede lid, 2° ; de gronden die eigendom zijn van sociale woonorganisaties.

Door middel van haar regiefunctie, als vermeld in artikel 28 van de Vlaamse Wooncode, waakt de gemeente er over dat de diverse Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen geconcerteerde acties ondernemen opdat, binnen de tijdshorizon van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, ten minste een kwart van deze gezamenlijke oppervlakte aangewend wordt voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. De gemeenteraad neemt ter zake een actieprogramma aan, dat desgevallend geïncorporeerd wordt in de gemeentelijke gronden pandenbeleidsplanning.

Vertrouwelijk

Pagina 21

11.04.2008

Afdeling 2. Per bouw- of verkavelingsproject Onderafdeling 1. Gewestelijke normen Art. 4.1.6. §1. De Vlaamse Regering stelt een Verordening Sociaal Wonen vast met betrekking tot de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod : 1° 2° 3°

in de schoot van verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten ; in de schoot van groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden ; in het geval van de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden.

De Vlaamse Regering omschrijft alleszins : 1° 2°

3° 4° 5°

objectieven betreffende het sociaal woonaanbod dat binnen een bepaalde referentieperiode over het geheel van de verkavelingsprojecten, groepswoningbouwprojecten en appartementsbouw binnen een gemeente verwezenlijkt moet worden ; de marges waarbinnen elke gemeenteraad verhoudingsgewijs de omvang bepaalt van het sociaal woonaanbod dat in de schoot van diverse categorieën verkavelingsprojecten, groepswoningbouwprojecten en appartementsbouw moet worden verwezenlijkt, in het bijzonder door middel van : a) het in artikel 4.1.10 vermelde gemeentelijke optreden, b) de in artikel 4.1.11 vermelde realiseringsovereenkomsten Sociaal Woonaanbod ; het afwegingskader op grond waarvan een in 2° vermelde gemeenteraadsbeslissing genomen wordt ; de regelen op grond waarvan een in 2° vermelde gemeenteraadsbeslissing onderscheiden percentages kan vastleggen voor de verwezenlijking van sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en sociale kavels ; de motieven op grond waarvan het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een vergunning afwijkingen kan toestaan op de overeenkomstig 2° en 4° bepaalde normen, zoals ondermeer de omvang, de vorm, de ligging of de inplanting van de verkaveling of het bouwproject, het in de omgeving reeds bestaande sociaal woonaanbod.

§2. De Verordening Sociaal Wonen gaat te allen tijde voor op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften. Zij is echter niet van toepassing in plangebieden waarin krachtens artikel 4.1.7 of 4.1.8 vastgestelde procentuele objectieven en voorschriften gelden. §3. De in de Verordening Sociaal Wonen opgenomen gemeentelijke verplichtingen houden op uitwerking te hebben in die gemeenten waar het in artikel 4.1.2, §1, tweede lid, vermelde bindend sociaal objectief is bereikt. De op grond van §1, tweede lid, 2°, genomen gemeenteraadsbeslissing blijft in dat geval evenwel van kracht, behoudens indien de gemeenteraad anders beslist.

Vertrouwelijk

Pagina 22

11.04.2008

Onderafdeling 2. Normen in plangebieden Art. 4.1.7. Ruimtelijke uitvoeringsplannen die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, kunnen eigenstandig procentuele objectieven en voorschriften vaststellen met betrekking tot de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod in de schoot van de in artikel 4.1.6, §1, eerste lid, vermelde verkavelingen, groepswoningbouw en appartementsbouw, voor zover voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden : 1°

het ruimtelijk uitvoeringsplan wordt vastgesteld door de Vlaamse Regering, of betreft een omzetting van : a) woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied, b) een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “landbouw”, “bos”, “overig groen” of “reservaat en natuur” valt ;

2°

het door middel van het ruimtelijk uitvoeringsplan gecreëerde woongebied heeft een oppervlakte van ten minste een halve hectare, ongeacht eventuele andere bestemmingswijzigingen ;

3°

het minimumobjectief betreft hetzij veertig procent voor gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen, hetzij twintig procent voor gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen, behoudens indien de overheid die het plan vaststelt, op gemotiveerde wijze van deze vereisten afwijkt.

De motivering als vermeld in het eerste lid, 2°, houdt rekening met het bestaande en geplande sociaal woonaanbod, de sociale contextfactoren en de ruimtelijke karakteristieken van het nieuwe woongebied. Art. 4.1.8. In gemeenten waar het in artikel 4.1.2, §1, tweede lid, vermelde bindend sociaal objectief nog niet is verwezenlijkt, leggen de ruimtelijke uitvoeringsplannen die woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied omzetten naar woongebied, steeds procentuele objectieven op overeenkomstig de in artikel 4.1.7 vermelde beginselen. Afdeling 3. Bepaling, aan alle normen gemeen Art. 4.1.9. Dit hoofdstuk doet geen afbreuk aan strengere normen die bij of krachtens dit decreet of de Vlaamse Wooncode worden opgelegd aan Vlaamse besturen, Vlaamse semipublieke rechtspersonen en sociale woonorganisaties. Art. 4.1.10. Een gemeente kan in uitvoering van een bij of krachtens dit hoofdstuk bepaalde norm eigenstandig, op eigen gronden, een sociaal woonaanbod verwezenlijken onder de voorwaarden die gelden in hoofde van de sociale huisvestingsmaatschappijen.

Vertrouwelijk

Pagina 23

11.04.2008

Hoofdstuk 3. Realiseringsovereenkomsten Sociaal Woonaanbod Afdeling 1. Beginselen Art. 4.1.11. §1. Indien een verkavelingsproject of een bouwproject onderworpen is aan een norm als bepaald krachtens hoofdstuk 2, afdeling 2, maakt het vergunningverlenende bestuursorgaan de afgifte van de verkavelingsvergunning, respectievelijk de stedenbouwkundige vergunning afhankelijk van een voorafgaande realiseringsovereenkomst tussen de gemeente en de bouwheer of verkavelaar. De in artikel 4.1.15, eerste lid, vermelde administratieovereenkomst wordt als bijlage aan de realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod toegevoegd. Het eerste lid geldt niet indien de bouwheer of verkavelaar een sociale woonorganisatie is, of een openbaar bestuur als vermeld in artikel 60 van de Vlaamse Wooncode. §2. In een realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod verbindt de bouwheer of verkavelaar zich er toe om : 1°

2° 3°

4°

het vooropgestelde sociaal woonaanbod te verwezenlijken, onder beide hiernavolgende voorwaarden : a) het sociaal woonaanbod beantwoordt aan de reglementaire normen die gelden in hoofde van de sociale huisvestingsmaatschappijen, b) de voorlopige oplevering geschiedt binnen de vijf jaar na de afgifte van de vergunning in laatste administratieve aanleg of, indien de vergunning uitdrukkelijk melding maakt van verschillende fasen van het verkavelingsproject of het bouwproject, binnen de vijf jaar na de aanvang van de vergunningsfase waarin het sociaal woonaanbod moet worden verwezenlijkt ; de in artikel 4.1.14 vermelde overdracht, respectievelijk de in artikel 4.1.15 vermelde indeplaatsstelling, te realiseren binnen een termijn van zes maanden na de voorlopige oplevering ; het toezicht in de zin van artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode te aanvaarden, met dien verstande dat dit toezicht uitgeoefend wordt op : a) de naleving van de in 1° en 2° vermelde verbintenissen, b) de naleving van de voorwaarden verbonden aan de betoelaging als vermeld in artikel 4.1.16, c) de naleving van de beginselen van behoorlijk bestuur bij de uitvoering van de realiseringsovereenkomst ; de uitvoering van de in 1° vermelde verbintenis te garanderen door middel van de storting van een afdoende financiële waarborg of een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg, telkenmale onder de voorwaarden als bepaald door de Vlaamse Regering.

§3. Een vergunning waaraan een realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod werd verbonden, kan slechts worden overgedragen, indien de overnemer de realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod onderschrijft. Afdeling 2. Verwezenlijking en aanbieding van het vooropgestelde sociaal woonaanbod Art. 4.1.12. De bouwheer of verkavelaar treedt bij de uitvoering van de realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod op als functionele openbare dienst. Art. 4.1.13. §1. De op grond van de realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod verwezenlijkte en aangeboden woningen en kavels worden slechts als sociaal woonaanbod beschouwd indien de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen erkent dat alle in artikel 4.1.11, §2, vermelde verbintenissen zijn nageleefd. Deze erkenning wordt vastgelegd in een attest. Vanaf de uitreiking van het attest worden de woningen of kavels geacht te zijn verwezenlijkt en aangeboden door een sociale huisvestingsmaatschappij, zowel voor de toepassing van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, als voor de toepassing van de regelgeving inzake de belasting over de toegevoegde waarde, telkens wanneer deze refereert aan de conform gewestelijke regelgeving erkende sociale huisvestingsmaatschappijen. §2. De Vlaamse Regering kan nadere regelen bepalen betreffende de methodologie, de fasering en de procedure van de in §1 vermelde erkenning. Zij bepaalt de vorm van het in §1 vermelde attest.

Vertrouwelijk

Pagina 24

11.04.2008

Art. 4.1.14. §1. Geattesteerde sociale huurwoningen worden door de bouwheer of verkavelaar overgedragen overeenkomstig volgend cascadesysteem : 1° 2° 3°

aan een sociale huisvestingsmaatschappij die die binnen de gemeente projecten heeft verwezenlijkt, of waarvan de gemeente aandeelhouder is ; aan een sociale woonorganisatie met uitzondering van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, indien de in 1° vermelde maatschappij niet bereid is om de verwezenlijkte sociale huurwoningen over te nemen, of bij gebrek aan een maatschappij in de zin van 1° ; aan de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, indien geen sociale woonorganisatie bereid wordt gevonden om de verwezenlijkte sociale huurwoningen over te nemen.

De verkoopprijs is ten hoogste gelijk aan de subsidiabele prijsplafonds die worden bepaald in de reglementering betreffende de financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van sociale huurwoningen, zoals bepaald krachtens artikel 38 van de Vlaamse Wooncode. §2. De Vlaamse Regering kan nadere regelen bepalen voor de toepassing van §1, eerste lid, in het bijzonder wat betreft : 1° 2°

de termijnen waarbinnen sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale woonorganisaties blijk kunnen geven van hun bereidheid om verwezenlijkte sociale huurwoningen over te nemen ; de rangorde die geldt wanneer meerdere maatschappijen of organisaties bereid zijn om tot overname over te gaan.

Art. 4.1.15. Geattesteerde sociale koopwoningen en sociale kavels worden in naam en voor rekening van de bouwheer of verkavelaar aangeboden door een sociale huisvestingsmaatschappij die binnen de gemeente die binnen de gemeente projecten heeft verwezenlijkt, of waarvan de gemeente aandeelhouder is, en dit onder de door de Vlaamse Regering vastgestelde voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen. De bouwheer of verkavelaar en de sociale huisvestingsmaatschappij sluiten daartoe een administratieovereenkomst, voorafgaand aan de sluiting van de realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod. De sociale huisvestingsmaatschappij oefent ten aanzien van de betrokken sociale koopwoningen en sociale kavels alle bij of krachtens de Vlaamse Wooncode bepaalde rechten uit, als zou zij deze zelf hebben verwezenlijkt. Afdeling 3. Infrastructuursubsidie Art. 4.1.16. §1. De verwezenlijking van sociale koopwoningen en sociale kavels in uitvoering van een realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod komt onder de door de Vlaamse Regering bepaalde voorwaarden in aanmerking voor een infrastructuursubsidie, verleend krachtens artikel 64, §1 en §2, van de Vlaamse Wooncode, of krachtens artikel 80 van de Huisvestingscode, gevoegd bij het koninklijk besluit van 10 december 1970 en bekrachtigd door de wet van 2 juli 1971, met dien verstande dat : 1° 2°

de subsidiëringsvoorwaarden gelden naar rato van het sociaal woonaanbod binnen het volledige verkavelingsproject of bouwproject ; de op basis van de infrastructuursubsidie uitgevoerde wegeniswerken beantwoorden aan de normen die worden gesteld in het door de Vlaamse overheid gehanteerde standaardbestek voor wegenbouw.

De bouwheer of verkavelaar hanteert gescheiden boekhoudingen voor, enerzijds, betoelaagde activiteiten, en, anderzijds, niet-betoelaagde activiteiten. §2. De verplichtingen die voortvloeien uit een realiseringsovereenkomst Sociaal Woonaanbod, evenals de daaraan verbonden termijnen, worden geschorst, indien een aanvraag voor een infrastructuursubsidie blijkens een schrijven van de bevoegde administratie voldoet aan de door de Vlaamse Regering bepaalde erkenningsvoorwaarden, en de eerste subsidietranche niet is gestort binnen een jaar na de verzending van voormeld schrijven. De schorsingstermijn bedraagt één jaar en vangt aan vanaf het verstrijken van de in het eerste lid vermelde termijn. Indien gedurende de schorsingstermijn van één jaar opnieuw geen subsidietranche gestort wordt, wordt deze telkens met één jaar verlengd, totdat daadwerkelijk tot betaling wordt overgegaan.

Vertrouwelijk

Pagina 25

11.04.2008

Afdeling 4. Woningdichtheden Art. 4.1.17. In het sociaal gedeelte van een verkavelingsproject of een bouwproject dat onderworpen is aan een norm als bepaald krachtens hoofdstuk 2, afdeling 2, zijn te allen tijde volgende woningdichtheden toegelaten : 1° 2°

ten hoogste 35 woningen per hectare, in stedelijke gebieden ; ten hoogste 25 woningen per hectare, in het buitengebied. Afdeling 5. Uitzonderingsgevallen

Art. 4.1.18. Een realiseringsovereenkomst Sociaal Wonen kan stipuleren dat het vooropgestelde sociaal woonaanbod verwezenlijkt wordt op andere terreinen dan deze die gelegen zijn binnen de verkaveling of het bouwproject, op voorwaarde dat deze andere terreinen gelegen zijn binnen dezelfde gemeente, en voor zover zulks verenigbaar is met het door de gemeente gevoerde ruimtelijke beleid. Art. 4.1.19. De volgens artikel 4.1.11, §1, vereiste sluiting van een realiseringsovereenkomst vervalt indien de aanvrager van de vergunning de voor het vooropgestelde sociaal woonaanbod vereiste gronden heeft verkocht aan een sociale woonorganisatie. De verkoopovereenkomst mag zijn gesloten onder de opschortende of ontbindende voorwaarde dat de vergunning zal worden afgeleverd. De verkoopprijs wordt geraamd door een ontvanger van registratie en domeinen of een commissaris van het comité tot aankoop. De verkochte gronden worden ingezet ten bate van het gemeentelijk sociaal woonbeleid. Art. 4.1.20. §1. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan er mee instemmen dat het sluiten van een realiseringsovereenkomst vervangen wordt door de storting van een financiële bijdrage aan de betrokken gemeente, indien de aanvrager van de vergunning aantoont dat de overige mogelijkheden tot het creëren van een sociaal woonaanbod niet kunnen worden benut. De in het eerste lid vermelde mogelijkheid geldt niet in een (voormalig) woonuitbreidings- of woonreservegebied. §2. De Vlaamse Regering bepaalt de wijze waarop de in §1, eerste lid, vermelde bijdrage wordt berekend. De bijdrage wordt ingezet ten bate van het gemeentelijk sociaal woonbeleid. TITEL 2. VERWEZENLIJKING VAN EEN BESCHEIDEN WOONAANBOD Hoofdstuk 1. Normen Afdeling 1. Gewestelijke normen Art. 4.2.1. §1. De Vlaamse Regering kan een Verordening Bescheiden Wonen vaststellen met betrekking tot de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod in de schoot van verkavelingsprojecten en bouwprojecten. Een Verordening Bescheiden Wonen omschrijft alleszins : 1° 2° 3°

de categorieën verkavelingsprojecten en bouwprojecten die aan de Verordening Bescheiden Wonen onderworpen zijn, rekening houdend met de grootte van het terrein, het aantal loten bestemd voor woningbouw of het aantal te verwezenlijken woongelegenheden ; de omvang van het in de schoot van diverse categorieën verkavelingsprojecten of bouwprojecten te verwezenlijken bescheiden woonaanbod ; de motieven op grond waarvan het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning afwijkingen kan toestaan op de overeenkomstig 2° bepaalde normen, zoals ondermeer de omvang, de vorm, de ligging of de inplanting van de verkaveling of het bouwproject, of het in de omgeving reeds bestaande bescheiden of sociaal woonaanbod.

§2. Een Verordening Bescheiden Wonen gaat voor op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften. Zij is echter niet van toepassing in plangebieden waarin krachtens artikel 4.2.2 vastgestelde procentuele objectieven en voorschriften gelden. Afdeling 2. Normen in plangebieden Art. 4.2.2. Ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen eigenstandig procentuele objectieven en voorschriften vaststellen met betrekking tot de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod in de schoot van verkavelingsprojecten en bouwprojecten.

Vertrouwelijk

Pagina 26

11.04.2008

Ruimtelijke uitvoeringsplannen die krachtens artikel 4.1.7 of 4.1.8 een minimumobjectief van 20 procent vaststellen, schrijven wat betreft het bescheiden woonaanbod een procentueel objectief van ten minste 20 procent voor. Van deze bepaling kan slechts gemotiveerd worden afgeweken. Dergelijke motivering houdt rekening met het bestaande en geplande bescheiden en sociaal woonaanbod, de sociale contextfactoren en de ruimtelijke karakteristieken van het geordende woongebied. Hoofdstuk 2. Realiseringsovereenkomsten Bescheiden Woonaanbod Art. 4.2.3. §1. Indien een bouw- of verkavelingsproject onderworpen is aan een norm als bepaald krachtens hoofdstuk 1, maakt het vergunningverlenende bestuursorgaan de afgifte van de verkavelingsvergunning, respectievelijk de stedenbouwkundige vergunning afhankelijk van een voorafgaande realiseringsovereenkomst Bescheiden Woonaanbod tussen de gemeente en de bouwheer of verkavelaar. Het eerste lid geldt niet indien de bouwheer of de verkavelaar een sociale woonorganisatie is, of een openbaar bestuur als vermeld in artikel 60 van de Vlaamse Wooncode. §2. In de realiseringsovereenkomst Bescheiden Woonaanbod biedt de bouwheer of verkavelaar garanties aangaande de verwezenlijking van het door het bestuursorgaan vooropgestelde bescheiden woonaanbod, binnen een termijn van acht jaar na de afgifte van de vergunning. Indien de vergunning uitdrukkelijk melding maakt van verschillende fasen van het bouw- of verkavelingsproject, gaat deze termijn van acht jaar gefaseerd in, telkens na de aanvang van de betrokken fase. §3. De realiseringsovereenkomst omvat een aankoopoptie ten bate van een van volgende medeondertekenaars : de gemeente, een intergemeentelijk samenwerkingsverband, een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, een vereniging als vermeld in artikel 118 van de organieke wet van 8 juli 1976 betreffende de openbare centra voor maatschappelijk welzijn of een sociale woonorganisatie. Op grond van die aankoopoptie stemt de verkavelaar toe in de verkoop, aan de beneficiaris van de optie, van de op het verkavelings- of bouwplan voor een bescheiden woonaanbod aangewezen gronden. De beneficiaris kan de optie slechts lichten indien het vooropgestelde bescheiden woonaanbod niet binnen de in §2 vermelde termijn is gerealiseerd. Indien de aankoopoptie wordt gelicht, betaalt de beneficiaris voor de betrokken kavels de venale waarde ten tijde van de afgifte van de verkavelingsvergunning, zoals geraamd door een ontvanger van registratie en domeinen of een commissaris van het comité tot aankoop. De op grond van de aankoopoptie verkochte gronden worden ingezet ten bate van het gemeentelijk woonbeleid. §4. Een vergunning waaraan een realiseringsovereenkomst Bescheiden Woonaanbod werd verbonden, kan slechts worden overgedragen, indien de overnemer de realiseringsovereenkomst onderschrijft. Art. 4.2.4. In het bescheiden gedeelte van een verkavelingsproject of een bouwproject dat onderworpen is aan een norm als bepaald krachtens hoofdstuk 1, zijn te allen tijde volgende woningdichtheden toegelaten : 1° 2°

ten hoogste 35 woningen per hectare, in stedelijke gebieden ; ten hoogste 25 woningen per hectare, in het buitengebied.

Art. 4.2.5. De volgens artikel 4.2.3, §1, vereiste sluiting van een realiseringsovereenkomst Bescheiden Woonaanbod vervalt indien de aanvrager van de vergunning de voor het vooropgestelde bescheiden woonaanbod vereiste gronden in het kader van de aanvraag heeft verkocht aan een openbaar bestuur, als vermeld in artikel 4.2.3, §3, eerste lid, of aan een sociale woonorganisatie, desgevallend onder de opschortende of ontbindende voorwaarde dat de vergunning zal worden afgeleverd. De verkoopprijs wordt geraamd door een ontvanger van registratie en domeinen of een commissaris van het comité tot aankoop. De verkochte gronden worden ingezet ten bate van het gemeentelijk woonbeleid. Hoofdstuk 3. Indicatieve streefprijzen Art. 4.2.6. De Vlaamse Regering stelt indicatieve streefprijzen op voor de verkoop of verhuur van woningen en de verkoop van kavels die deel uitmaken van het bescheiden woonaanbod. De indicatieve streefprijzen worden vastgesteld na een marktconsultatie naar aanleiding van de open uitbouw van de in artikel 4.3.1 vermelde Kruispuntdatabank Betaalbaar Wonen. Zij houden in het bijzonder rekening met de typologie, de kwaliteit, de oppervlakte of het volume, en de locatie van de woningen of kavels. Vertrouwelijk

Pagina 27

11.04.2008

TITEL 3. KRUISPUNTDATABANK BETAALBAAR WONEN Art. 4.3.1. De Vlaamse Regering gunt aan een instelling of een organisatie de opbouw en het beheer van een kruispuntdatabank Betaalbaar Wonen. Deze databank omvat voor het volledige grondgebied van het Vlaamse Gewest gegevens aangaande : 1° 2° 3° 4° 5° 6°

het woonaanbod, in het bijzonder het sociaal en bescheiden woonaanbod ; bijzondere woonvormen, in het bijzonder woonvormen die verbonden zijn met sociale of welzijnsvoorzieningen of kaderen binnen zorgprojecten ; grondprijzen ; woningprijzen ; huurprijzen, rekening houdend met artikel 1716 van het Burgerlijk Wetboek ; de indicatieve streefprijzen, als vermeld in artikel 4.2.6.

De Vlaamse Regering bepaalt de minimale specificaties waaraan de kruispuntdatabank Betaalbaar Wonen moet voldoen. Zij kan de wijze bepalen waarop de kruispuntdatabank Betaalbaar Wonen technisch en inhoudelijk afgestemd wordt op bestaande gewestelijke databanken waarin woongerelateerde gegevens zijn opgenomen. Art. 4.3.2. De opbouw van de kruispuntdatabank Betaalbaar Wonen wordt aangestuurd door een stuurgroep, samengesteld, telkens voor één derde, uit vertegenwoordigers van de Vlaamse Regering, van sociale woonorganisaties als vermeld in artikel 2, §1, eerste lid, 26°, van de Vlaamse Wooncode, en van private woonactoren. De databank wordt slechts operationeel indien de architectuur en de inhoudelijke opbouw ervan gevalideerd zijn door de stuurgroep. De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regelen voor de samenstelling van de stuurgroep. Art. 4.3.3.

De kruispuntdatabank Betaalbaar Wonen wordt na oplevering ervan eigendom van het Vlaamse Gewest.

De Vlaamse Regering sluit met de beherende instelling of organisatie een concessieovereenkomst, waarin ten minste volgende elementen zijn opgenomen : 1° 2°

garanties omtrent de raadpleegbaarheid van de databank in elke gemeente ; de vergoedingen die de beherende instelling of organisatie voor het gebruik van de databank kan vragen.

Vertrouwelijk

Pagina 28

11.04.2008

BOEK 5. KAPITAALSCHADE TEN GEVOLGE VAN ASPECTEN VAN HET GRONDBELEID TITEL 1. KAPITAALSCHADECOMMISSIES Art. 5.1.1. §1. De Vlaamse Regering richt vijf kapitaalschadecommissies in, en wijst aan elke kapitaalschadecommissie een provinciaal werkingsgebied toe. §2. Elke kapitaalschadecommissie is voor het grondgebied van de haar toegewezen provincie belast met de opmaak van een kapitaalschaderapport aangaande ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die aanleiding kunnen geven tot de in titel 2 vermelde kapitaalschade. De kapitaalschaderapporten omvatten alle nuttige gegevens voor de berekening van de in titel 2 vermelde compensaties. De Vlaamse Regering kan de verplichte inhoud van de kapitaalschaderapporten nader omschrijven en marges en richtsnoeren bepalen voor de berekening en raming van grondwaarden en waardeverminderingen in de kapitaalschaderapporten. De kapitaalschaderapporten worden opgemaakt zodra de overheid kennis heeft van de resultaten van het openbaar onderzoek met betrekking tot het ontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg. §3. De kapitaalschadecommissies worden alle voorgezeten door dezelfde persoon. De kapitaalschadecommissies bestaan benevens de voorzitter uit vier deskundigen. Twee deskundigen worden aangewezen op voordracht van de Vlaamse Landmaatschappij. De twee overige deskundigen worden aangewezen op voordracht van, respectievelijk, de gewestelijke administratie belast met de uitvoering van het beleid inzake landbouw en visserij en de gewestelijke administratie belast met de uitvoering van het beleid inzake natuurbehoud en de vrijwaring van het natuurlijk milieu en van het milieubeleid. Voor elk commissielid wordt een plaatsvervanger aangeduid. §4. De leden van de kapitaalschadecommissies hebben voor de uitoefening van hun werkzaamheden inzage in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem. Zij delen de daarin opgenomen gegevens niet mee aan anderen dan diegenen die gerechtigd zijn er kennis van te nemen. §5. Elke kapitaalschadecommissie kan in het kader van haar opdracht een beroep doen op deskundigen om de adviezen in te winnen die zij nuttig acht. §6. De Vlaamse Regering stelt op voorstel van de Vlaamse Landmaatschappij een deontologische code vast voor de leden van de kapitaalschadecommissies. Deze code omvat het geheel van beginselen, gedragsregels, richtlijnen en principes, die de leden van de kapitaalschadecommissies tot leidraad dienen bij de uitoefening van hun mandaat. §7. De Vlaamse Landmaatschappij verzorgt het secretariaat van de kapitaalschadecommissies. §8. De kosten verbonden aan de werkzaamheden van de kapitaalschadecommissies en het secretariaat komen ten laste van de begroting van de Vlaamse Landmaatschappij, onder de voorwaarden als omschreven in de beheersovereenkomst met de Vlaamse Regering.

Vertrouwelijk

Pagina 29

11.04.2008

TITEL 2. BESTEMMINGSWIJZIGINGSCOMPENSATIE Hoofdstuk 1. Begrip Art. 5.2.1. Een bestemmingswijzigingscompensatie is een gewestelijke, perceelsgebonden, financiële en subsidiaire compensatie voor de kapitaalschade [van ten minste (…) per halve hectare,] ten gevolge van een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg dat een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “landbouw” valt, omzet naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “natuur”, “bos” of “overig groen” valt. Hoofdstuk 2. Gewestelijk Art. 5.2.2. Het Vlaamse Gewest voorziet jaarlijks in een bijzondere dotatie aan de Vlaamse Landmaatschappij voor de bekostiging van de bestemmingswijzigingscompensaties. Art. 5.2.3. De Vlaamse Landmaatschappij is belast met de behandeling van aanvragen voor een bestemmingswijzigingscompensatie en met de vereffening van de bedragen verbonden aan de beslissingen houdende de toekenning van een bestemmingswijzigingscompensatie. Hoofdstuk 3. Perceelsgebonden Art. 5.2.4. Een bestemmingswijzigingscompensatie wordt toegekend per perceel dat voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden : 1° 2°

het perceel heeft een oppervlakte van ten minste 0,5 hectare ; het perceel is in het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar waarin het ruimtelijk uitvoeringsplan of het plan van aanleg definitief wordt vastgesteld of aangenomen, geregistreerd in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem. Hoofdstuk 4. Financieel

Art. 5.2.5. Een bestemmingswijzigingscompensatie bedraagt [tachtig procent] van de waardevermindering, die op basis van het kapitaalschaderapport berekend wordt door de gemiddelde venale waarde van het perceel te vermenigvuldigen met een waardeverminderingscoëfficiënt. Hoofdstuk 5. Subsidiair Art. 5.2.6. Een planschadevergoeding, als vermeld in het decreet ruimtelijke ordening, kan niet worden verleend ten aanzien van percelen die in aanmerking komen voor bestemmingswijzigingscompensatie. Art. 5.2.7. De behandeling van een aanvraag voor bestemmingswijzigingscompensatie wordt opgeschort indien het perceel het voorwerp uitmaakt van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan. De opschorting geldt voor een termijn van vijf jaar, tenzij de Vlaamse Landmaatschappij eerder kennis zou krijgen van de herroeping of het verval van het onteigeningsplan. Indien het onteigeningsplan na de periode van opschorting alsnog wordt uitgevoerd, wordt het bedrag van de bestemmingswijzigingscompensatie in mindering gebracht van de onteigeningsvergoeding. Art. 5.2.8. Onverminderd artikel 5.2.7 geldt dat, indien de door een bestemmingswijzigingscompensatie reeds gedekte waardevermindering gecompenseerd wordt door middel van de toepassing van een publiekrechtelijk instrument van het gronden pandenbeleid, lopende betalingen worden stopgezet en reeds betaalde tranches teruggevorderd worden. Art. 5.2.9. Indien in een periode van vijf jaar voorafgaand aan de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan of het plan van aanleg verwervingssubsidies verkregen zijn, wordt het bedrag van deze subsidies in mindering gebracht van de bestemmingswijzigingscompensatie. Art. 5.2.10. De Vlaamse Grondenbank kan naar aanleiding van een bestemmingswijzigingscompensatie een aanbod doet tot ruil van een gelijkwaardige grond.

aanvraag

voor

een

Indien de naakte eigenaar van het getroffen perceel, die dit perceel niet effectief gebruikt, dat aanbod weigert, vervallen zijn aanspraken op een bestemmingswijzigingscompensatie. In elk ander geval leidt de weigering van het aanbod niet tot het verval van de aanspraken op een bestemmingswijzigingscompensatie.

Vertrouwelijk

Pagina 30

11.04.2008

Hoofdstuk 6. Kapitaalschade Art. 5.2.11. Een bestemmingswijzigingscompensatie kan slechts worden aangevraagd door de persoon die op het ogenblik van de inwerkingtreding van de bestemmingswijziging titularis is van ten minste het naakte eigendomsrecht op het perceel, of aan de persoon waarin dit eigendomsrecht of naakt eigendomsrecht kosteloos of ingevolge erfopvolging of testament wordt overgedragen. Een bestemmingswijzigingscompensatie kan evenwel niet worden aangevraagd door het Vlaamse Gewest en de diensten, instellingen, besturen en vennootschappen als vermeld in artikel 19, §2, tweede, derde en vierde lid, van het decreet ruimtelijke ordening. Hoofdstuk 7. Procedure Art. 5.2.12. Aanvragen voor een kapitaalschadecompensatie worden bij de Vlaamse Landmaatschappij ingediend binnen een door de Vlaamse Regering bepaalde vervaltermijn. Art. 5.2.13. De Vlaamse Landmaatschappij stelt de aanvrager per beveiligde zending in kennis van haar ontwerpbeslissing. De aanvrager kan bezwaren omtrent deze ontwerpbeslissing formuleren binnen een door de Vlaamse Regering te bepalen vervaltermijn. Indien geen tijdig bezwaar is ingediend, stelt de Vlaamse Landmaatschappij de ontwerpbeslissing onmiddellijk definitief vast. Zij stelt de aanvrager daarvan per beveiligde zending in kennis. In het geval van een tijdig ingediend bezwaar stelt de Vlaamse Landmaatschappij een onderzoek in naar de gegrondheid van de zienswijzen van de aanvrager. In zoverre het bezwaar betrekking heeft op het kapitaalschaderapport van de kapitaalschadecommissie, kan zij de kapitaalschadecommissie horen, haar bevelen een aanvullend onderzoek te verrichten en haar desgevallend opdragen het kapitaalschaderapport dienovereenkomstig aan te passen. De Vlaamse Landmaatschappij neemt na de behandeling van het bezwaar een definitieve beslissing en stelt de aanvrager daarvan per beveiligde zending in kennis. Art. 5.2.14. De Vlaamse Regering kan nadere materiële, methodologische en procedurele regelen bepalen betreffende : 1° 2° 3°

de wijze van aanvraag van een kapitaalschadecompensatie ; de wijze van behandeling van de aanvraag en eventuele bezwaren door de Vlaamse Landmaatschappij ; de wijze van uitbetaling van de kapitaalschadecompensatie en de uitbetalingstermijnen. TITEL 3. COMPENSATIE INGEVOLGE BESCHERMINGSVOORSCHRIFTEN

Art. 5.3.1. Een compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften is een gewestelijke, perceelsgebonden, financiële en subsidiaire compensatie voor de kapitaalschade ten gevolge van een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg dat op een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “landbouw” valt, een overdruk aanbrengt die meer beperkingen op het vlak van de economische aanwending van de grond oplegt dan redelijkerwijs in het algemeen belang en ter vrijwaring van de basismilieukwaliteit geduld moet worden. De compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften wordt slechts toegekend, indien voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden : 1° 2° 3°

de aangebrachte overdruk betreft een nieuwe overdruk die nieuwe beschermingsvoorschriften betreffende inrichting en beheer oplegt ; de aangebrachte overdruk betreft de overdruk “ecologisch belang”, “ecologische waarde”, “overstromingsgebied”, “reservaat” of “valleigebied”, of een gelijksoortige, door de Vlaamse Regering aangewezen, overdruk ; de nieuwe beschermingsvoorschriften betreffende inrichting en beheer veroorzaken blijkens het kapitaalschaderapport een waardevermindering van [ten minste (…) per halve hectare].

Art. 5.3.2. Het Vlaamse Gewest voorziet jaarlijks in een bijzondere dotatie aan de Vlaamse Landmaatschappij voor de bekostiging van de uitzonderlijke compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften. De Vlaamse Landmaatschappij is belast met de behandeling van aanvragen voor een compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften en met de vereffening van de bedragen verbonden aan de beslissingen houdende de toekenning van een compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften. Art. 5.3.3. toepassing.

Vertrouwelijk

De voorwaarden en procedureregelen van artikel 5.2.4 tot en met 5.2.14 zijn van overeenkomstige

Pagina 31

11.04.2008

BOEK 6. SLOTBEPALINGEN TITEL 1. EVALUATIE Art. 6.1.1. De Vlaamse Regering onderwerpt dit decreet aan een wetenschappelijke evaluatie, overeenkomstig een vooraf vastgestelde methodologie. De evaluatie gaat in het bijzonder de doelmatigheid na van de in artikel 3.2.7 vermelde tariefregeling en van de borging van het sociaal en bescheiden woonaanbod. De conclusies van de evaluatie worden vastgelegd in een rapport, dat tevens beleidsaanbevelingen aangaande mogelijke nieuwe of aangepaste instrumenten voor de realisatie van een bescheiden woonaanbod omvat. Het rapport wordt in 2014 aan het Vlaams Parlement bezorgd. TITEL 2. WIJZIGINGSBEPALINGEN Hoofdstuk 1. Wijziging van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten Art. 6.2.1. als volgt :

In het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten wordt een artikel 46ter ingevoegd, dat luidt

“Art. 46ter. §1. De heffingsgrondslag ten aanzien van verkopingen, als bepaald in de artikelen 45 en 46, wordt verminderd met 30.000 euro, voor zover aan alle hiernavolgende voorwaarden is voldaan : 1°

het verkochte onroerend goed is ten hoogste vier opeenvolgende jaren opgenomen in één of meer van volgende registers, inventarissen of lijsten, gelijktijdig of consecutief : a) het leegstandregister, b) de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten als vermeld in artikel 3, §1, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, c) de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen als vermeld in artikel 28, §1, van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 ;

2°

de verkrijgers zullen het onroerend goed renoveren met het oog op de bestemming ervan tot hun hoofdverblijfplaats of tot hoofdverblijfplaats van hun huurder of koper, met dien verstande dat de bestemming tot hoofdverblijfplaats geschiedt : a) hetzij binnen de twee jaar na de registratiedatum van de aankoop, b) hetzij binnen de vijf jaar na de registratiedatum van de aankoop, indien het onroerend goed in een dermate slechte staat is dat het perceel door de Administratie van het kadaster, de registratie en de domeinen met een bouwgrond wordt gelijkgesteld.

Voor de toepassing van het eerste lid, 2°, wordt onder de registratiedatum van de aankoop verstaan : 1° 2°

hetzij de datum van de registratie van de koopovereenkomst, wanneer deze tijdig ter registratie aangeboden wordt ; hetzij de uiterste datum voor tijdige aanbieding ter registratie, wanneer de koopovereenkomst aangeboden wordt na het verstrijken van de daarvoor bepaalde termijn.

§2. De in §1 vermelde vermindering wordt slechts verleend op voorwaarde dat de verkrijgers in of onderaan de aan de formaliteit van registratie onderworpen akte : 1° 2° 3°

uitdrukkelijk de toepassing van dit artikel vragen ; verklaren dat voldaan is aan de in §1, 1°, vermelde voorwaarde ; zich ertoe verbinden om, met inachtneming van de termijnregeling als vermeld in §1, 2° : a) het gerenoveerde goed tot hun hoofdverblijfplaats te bestemmen, b) het gerenoveerde goed te verhuren of verkopen met het oog op de bestemming van het goed tot hoofdverblijfplaats van de huurder of koper.

§3. Indien de verklaring als vermeld in §2, 2°, onjuist bevonden wordt, zijn de verkrijgers ondeelbaar gehouden tot de betaling van de aanvullende rechten over het bedrag waarmee de heffingsgrondslag verminderd werd, en van een boete gelijk aan die aanvullende rechten.

Vertrouwelijk

Pagina 32

11.04.2008

Dezelfde aanvullende rechten en boete zijn ondeelbaar verschuldigd door de verkrijgers indien geen van hen de in §2, 3°, vermelde verbintenis naleeft. Komen sommige verkrijgers die verbintenis niet na, dan worden de aanvullende rechten en de boete, waartoe zij ondeelbaar gehouden zijn, bepaald naar rato van hun wettelijk aandeel in de aankoop. De boete is niet verschuldigd indien de niet-naleving van de in §2, 3°, vermelde verbintenis het gevolg is van een vreemde oorzaak, die de verkrijgers niet kan worden toegerekend. §4. Het voordeel van dit artikel kan worden gecumuleerd met het abattement in de zin van artikel 46bis .”. Hoofdstuk 2. Wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 Art. 6.2.2. In artikel 253, eerste lid, 8°, van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992, toegevoegd bij decreet van 20 december 2002, worden de woorden “renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 24, 4°, van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996” vervangen door de woorden “renovatiewerkzaamheden als vermeld in artikel 2, §1, eerste lid, 18°, van de Vlaamse Wooncode, alsmede sloopwerkzaamheden gevolgd door vervangingsbouw ;”. Hoofdstuk 3. Wijziging van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 Art. 6.2.3. In hoofdstuk VIII van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, worden in het opschrift van afdeling 2 de woorden “leegstand en” geschrapt. Art. 6.2.4.

In artikel 25, eerste lid, van hetzelfde decreet, worden de woorden “leegstaande en/of” geschrapt.

Art. 6.2.5. In artikel 27 van hetzelfde decreet, gewijzigd bij decreten van 7 mei 2004 en 23 december 2005, worden volgende wijzigingen aangebracht : 1° 2°

in §2 worden de woorden “leegstand en” geschrapt ; in §3 wordt het woord “leegstand” geschrapt.

Art. 6.2.6. In artikel 28, §1, van hetzelfde decreet, gewijzigd bij decreet van 24 december 2004, worden volgende wijzigingen aangebracht : 1° 2° 3°

in het eerste lid, worden de woorden “- leegstaande gebouwen en/of woningen” geschrapt ; in het tweede lid, worden de woorden “, de leegstand” geschrapt ; in het vierde lid, worden de woorden “of leegstaat” geschrapt.

Art. 6.2.7. In artikel 34bis, §2, eerste lid, van hetzelfde decreet, vervangen bij decreet van 24 december 2004, worden de woorden “leegstand en” geschrapt. Art. 6.2.8. In artikel 35 van hetzelfde decreet, gewijzigd bij decreten van 8 juli 1997, 7 mei 2004 en 24 maart 2006, worden volgende wijzigingen aangebracht : 1° 2° 3°

in §1 worden de woorden “- meer dan 50 procent van de totale vloeroppervlakte van het gebouw, zoals bedoeld in artikel 30, §1, na de periode van leegstand, meer dan 6 opeenvolgende maanden effectief wordt gebruikt overeenkomstig haar bestemming ;” geschrapt ; in §2 worden de woorden “- de woning, na de periode van leegstand, meer dan 6 opeenvolgende maanden effectief wordt gebruikt overeenkomstig haar bestemming ;” geschrapt ; in §4 worden de woorden “van het effectief gebruik en/of”, “de eerste dag van bewoning”, en “bewoning, effectief gebruik of” geschrapt.

Art. 6.2.9. In artikel 36, §1, van hetzelfde decreet, vervangen bij decreet van 7 mei 2004, genummerd bij decreet van 24 december 2004 en gewijzigd bij decreet van 23 december 2005, worden de woorden “het bedrag van de heffing is gelijk aan het resultaat van de volgende formule voor leegstaande gebouwen en/of woningen (KI + M) x (P – 2), waarbij de heffing nooit negatief mag zijn ;” geschrapt.

Vertrouwelijk

Pagina 33

11.04.2008

Hoofdstuk 4. Wijziging van de Vlaamse Wooncode Art. 6.2.10. Aan artikel 2, §1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode, wordt een punt 35° toegevoegd, dat luidt als volgt : “35° centrumsteden : de steden Aalst, Antwerpen, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas en Turnhout.”. Art. 6.2.11. In titel IV, hoofdstuk II, van hetzelfde decreet, wordt vóór artikel 22 een nieuwe titel ingevoegd, die luidt als volgt : “Afdeling 1. Algemene bepalingen”. Art. 6.2.12. In artikel 22 van de Vlaamse Wooncode, vervangen bij decreet van 24 maart 2006, worden volgende wijzigingen aangebracht : 1°

aan §1 wordt een tweede lid toegevoegd, dat luidt als volgt : “Bij de planning van de investeringen wordt tevens rekening gehouden met : 1° de resultaten van de nulmeting, als vermeld in artikel 4.1.1 van het decreet van (…) betreffende het gronden pandenbeleid en met de aanwijzingen van het gewestelijke of provinciale beoordelingskader als vermeld in artikel 4.1.2, respectievelijk 4.1.3 van voormeld decreet ; 2° de bepalingen van afdeling 2°.” ;

2°

aan §2, tweede lid, tweede zin, wordt volgende zinsnede toegevoegd : “, waarbij het door de gemeenten vastgestelde bindend sociaal objectief, als vermeld in artikel 4.1.2, §1, tweede lid, van het decreet van (…) betreffende het gronden pandenbeleid, in rekening gebracht wordt”.

Art. 6.2.13. Aan titel IV, hoofdstuk II, van hetzelfde decreet, wordt een afdeling 2 toegevoegd, bestaande uit artikel 22bis en 22ter, die luidt als volgt : “Afdeling 2. Bijzondere inhaalbeweging 2009-2020 Art. 22bis. §1. In de periode 2009-2020 stelt de Vlaamse overheid als objectief de verwezenlijking van een aanbod van vijfenveertigduizend nieuwe sociale huurwoningen. Dat aanbod wordt verwezenlijkt : 1°

2°

op initiatief van : a) de in artikel 60, §2, van de Vlaamse Wooncode vermelde initiatiefnemers, b) private actoren, voor zover voldaan wordt aan alle voorwaarden die worden bepaald in boek 4, titel 1, hoofdstuk 3, van het decreet van (…) betreffende het gronden pandenbeleid ; op grond van : a) de reguliere investeringen voor sociale huisvesting, b) een op grond van specifieke begrotingskredieten georganiseerde inhaalbeweging, hierna bijzondere inhaalbeweging 2009-2020 genoemd.

§2. Onverminderd de bijzondere inhaalbeweging 2009-2020 beoogt de Vlaamse Regering een evenwichtige spreiding van sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en sociale kavels over het geheel van het grondgebied van het Vlaamse Gewest. Art. 22ter. §1. De Vlaamse Regering sluit in het kader van de bijzondere inhaalbeweging 2009-2020 sociale woonbeleidsconvenanten met : 1° 2° 3°

gemeenten ; groepen van aaneensluitende gemeenten, andere dan centrumsteden, voor zover het globale aantal inwoners binnen de groep kleiner is dan vijftigduizend, of groepen van ten hoogste drie aaneensluitende gemeenten, andere dan centrumsteden, ongeacht het globale aantal inwoners binnen de groep.

Een sociaal woonbeleidsconvenant is gericht op de verdeling van de specifieke begrotingskredieten voor de bijzondere inhaalbeweging 2009-2020.

Vertrouwelijk

Pagina 34

11.04.2008

§2. In een sociaal woonbeleidsconvenant verbinden de gemeentelijke of intergemeentelijke actoren zich tot de verwezenlijking van een in het convenant gestipuleerd aantal sociale huurwoningen in de periode 2009-2020. Dat aantal is in lijn met de normering in de zin van artikel 4.1.4 van het decreet van (…) betreffende het gronden pandenbeleid. §3. Ten minste de helft van het aantal sociale huurwoningen dat op grond van de specifieke begrotingskredieten voor de bijzondere inhaalbeweging 2009-2020 wordt verwezenlijkt, wordt gecreëerd door middel van sociale woonbeleidsconvenanten met : 1° 2°

gemeenten waarbinnen de verhouding “sociale huurwoningen/private huishoudens” in 2007 kleiner is dan de helft van het Vlaamse gemiddelde, of in §1, eerste lid, 2° of 3°, vermelde groepen van gemeenten waarvan ten minste één gemeente in de zin van 1° deel uitmaakt.

Elke gemeente in de zin van het eerste lid, 1°, levert in uitvoering van het eerste lid een gelijkwaardige inspanning. §4. Voorafgaand aan het sluiten van een sociaal woonbeleidsconvenant maakt de Vlaamse Regering een objectieve inschatting van de draagwijdte van de in het convenant op te nemen gemeentelijke engagementen. De Vlaamse Regering hanteert daartoe een beoordelingskader, dat door haar vastgesteld wordt op basis van een wetenschappelijk advies dat wordt voorbereid in de schoot van de entiteit die door de Vlaamse Regering belast is met de ondersteuning van het lokale woonbeleid. Het in het tweede lid vermelde beoordelingskader formuleert een operationeel model voor de weging en de raming van de onderlinge impact van ten minste volgende beoordelingsfactoren : 1° 2° 3° 4° 5° 6° 7°

het aantal private huishoudens ; de gemeentelijke woonbehoefte ; een realistische raming van de migratiebewegingen ; het bestaande en voorziene aanbod aan sociale huurwoningen ; het geraamde aantal bestaande woningen waaraan hoogstens beperkte investeringen moeten worden gedaan voor ze ter beschikking kunnen worden gesteld als sociale huurwoning ; het aantal woonvoorzieningen die opvang en hulp aanbieden ; de bestaande en de geplande ruimtelijke structuur.

§5. Een sociaal woonbeleidsconvenant wordt eerst gesloten na overleg in de schoot van het lokaal woonoverleg, als vermeld in artikel 28, §2. Zo het convenant gesloten wordt met een groep van gemeenten, kan een intergemeentelijk overleg bestaande uit vertegenwoordigers van de diverse lokale woonoverleggen georganiseerd worden. §6. Indien de Vlaamse Regering en gemeentelijke of intergemeentelijke actoren vóór 1 januari 2012 geen overeenstemming bereiken over een sociaal woonbeleidsconvenant, sluit de Vlaamse Regering dergelijk convenant met sociale woonorganisaties die bereid worden gevonden om op grond van de voor de bijzondere inhaalbeweging 2009-2020 beschikbare middelen sociale huurwoningen te creëren op het grondgebied van de betrokken gemeente of gemeenten. De Vlaamse Regering waakt over de medewerking van de gemeenten aan de implementatie van de in het eerste lid vermelde convenanten met sociale woonorganisaties. Onverminderd gevallen van overmacht kan zij daartoe elk financieel mechanisme aanwenden dat in rechte is voorgeschreven ter sanctionering van de niet-uitvoering van gemeentelijke verplichtingen.”. Art. 6.2.14. Aan artikel 60, §2, 3°, van hetzelfde decreet worden de woorden “, met dien verstande dat deze beperking niet geldt in het geval de gemeente, onder de voorwaarden die gelden in hoofde van de sociale huisvestingsmaatschappijen, eigenstandig en op eigen gronden sociale koopwoningen verwezenlijkt ter uitvoering van het actieprogramma, als vermeld in artikel 4.1.5, tweede lid, van het decreet van (…) betreffende het gronden pandenbeleid en/of de normen als bepaald krachtens artikel 4.1.7, 4.1.8 en/of 4.1.9 van voormeld decreet” toegevoegd. Art. 6.2.15. In artikel 85, §1, tweede lid, 1°, van hetzelfde decreet, worden tussen de woorden “die is opgenomen” en “op een van de lijsten van de inventaris” de woorden “in het leegstandregister als vermeld in artikel 2.2.10 van het decreet van (…) betreffende het gronden pandenbeleid, of” gevoegd. Art. 6.2.16. In artikel 90, §1, eerste lid, 1°, van hetzelfde decreet, worden de woorden “op de lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen, bedoeld in artikel 28, §1, van het decreet op de heffing ter bestrijding van de leegstand en verkrotting” vervangen door de woorden “in het leegstandregister als vermeld in artikel 2.2.10 van het decreet van (…) betreffende het gronden pandenbeleid”.

Vertrouwelijk

Pagina 35

11.04.2008

Hoofdstuk 5. Wijziging van het decreet ruimtelijke ordening Art. 6.2.17. In artikel 62 van het decreet ruimtelijke ordening, gewijzigd bij decreet van 10 maart 2006, worden volgende wijzigingen aangebracht : 1°

aan het eerste lid wordt volgende zin toegevoegd : “De opmaak en de actualisering van het register kunnen worden opgedragen aan een dienstverlenende vereniging in de zin van het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking.” ;

2°

er wordt een vijfde lid toegevoegd, dat luidt als volgt : “De Vlaamse Regering kan de specifieke wijze bepalen waarop artikel 261 van het Gemeentedecreet, respectievelijk artikel 75 van het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking, geoperationaliseerd wordt indien het gemeentebestuur of de in het eerste lid vermelde dienstverlenende vereniging zich niet gedraagt naar de bij of krachtens dit artikel voorgeschreven regelen.”.

Art. 6.2.18. In artikel 143 van hetzelfde decreet, gewijzigd bij decreet van 26 april 2000 en 10 maart 2006, worden volgende wijzigingen aangebracht : 1° 2° 3° 4° 5°

§1, 1°, wordt opgeheven ; in §1, 2°, worden de woorden “wonen en” geschrapt ; §2, eerste lid, 1°, 4°, 5° en 6°, worden opgeheven ; in §2, tweede lid, worden de tekens “1°,” geschrapt ; §3, eerste lid, wordt opgeheven.

Art. 6.2.19. In titel IV van hetzelfde decreet wordt een hoofdstuk VI, bestaande uit artikel 145quinquies tot en met 145octies, toegevoegd, dat luidt als volgt : “Hoofdstuk VI. Bijzondere bepalingen betreffende woonuitbreidingsgebieden Afdeling 1. Toepassingsgebied Art. 145quinquies. Dit hoofdstuk is van toepassing op de gebieden die ressorteren onder de gebiedsbestemming “woonuitbreidingsgebied”, als vermeld in artikel 5.1.1. van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. Afdeling 2. Ontwikkelingsmogelijkheden Art. 145sexies. §1. In woonuitbreidingsgebieden kan een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van woningen of een verkavelingsvergunning worden afgeleverd indien de aanvraag uitgaat van een sociale woonorganisatie, op voorwaarde dat voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden : 1° 2°

de gronden zijn niet gelegen in waterrijk gebied ; de gronden palen aan woongebied, al dan niet met landelijk karakter.

§2. Onverminderd artikel 19, §2 en §3, kan een gemeente een woonuitbreidingsgebied aansnijden door middel van de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg, indien voldaan is aan één van volgende voorwaarden : 1° 2°

de behoefte om tot het aansnijden van het woonuitbreidingsgebied over te gaan is aangetoond aan de hand van een woonbehoeftestudie of het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ; de deputatie heeft in een principieel akkoord aangegeven dat het vanuit planologisch oogpunt wenselijk is een gebied voor woningbouw te ontwikkelen.

Een principieel akkoord, als vermeld in het eerste lid, 2°, wordt aangevraagd door de gemeenteraad. Overige personen kunnen eveneens een principieel akkoord aanvragen, op voorwaarde dat de aanvraag vergezeld is van een positief advies van de gemeenteraad over de inpassing van de vooropgestelde ontwikkeling in het lokaal woonbeleid. Indien de gemeenteraad geen advies aflevert binnen een termijn van negentig kalenderdagen, ingaande de dag na deze van de betekening van de adviesvraag, kan aan deze adviesverplichting worden voorbijgegaan. In dat geval beoordeelt de deputatie de inpassing van de vooropgestelde ontwikkeling in het lokaal woonbeleid op basis van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Een principieel akkoord verplicht de gemeente ertoe om binnen het jaar een voorontwerp van bestemmingsplan op te maken. §3. De Vlaamse Regering bepaalt de nadere materiële en procedurele regelen voor de toepassing van dit artikel.

Vertrouwelijk

Pagina 36

11.04.2008

Afdeling 3. Wonen in eigen streek Onderafdeling 1. Monitoring Art. 145septies. De Vlaamse Regering stelt driejaarlijks, en voor het eerst in januari 2009, een lijst vast van de gemeenten die op grond van het meest recente statistisch materiaal beantwoorden aan beide hiernavolgende kenmerken : 1° 2°

de gemeente behoort tot de 40 procent Vlaamse gemeenten waar de gemiddelde bouwgrondprijs per vierkante meter het hoogst is ; de gemeente behoort tot : a) ofwel de 25 procent Vlaamse gemeenten met de hoogste interne migratie-intensiteit, b) ofwel de 10 procent Vlaamse gemeenten met de hoogste externe migratie-intensiteit.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt onder “migratie-intensiteit” verstaan : de som van de gemeentelijke in- en uitwijkingen waargenomen in de loop van een observatieperiode, uitsplitsbaar in : 1° 2°

interne migratie, verwijzend naar verhuisbewegingen tussen gemeenten in België ; externe migratie, verwijzend naar verhuisbewegingen van en naar het buitenland. Onderafdeling 2. Operationalisering

Art. 145octies. §1. In verkavelingsvergunningen die vanaf een door de Vlaamse Regering te bepalen datum worden afgeleverd met betrekking tot gronden, gelegen in een woonuitbreidingsgebied, wordt in ieder geval als voorwaarde opgenomen dat de kavels en de daarop opgerichte constructies slechts kunnen worden aangeboden voor één van de overdrachtsvormen als vermeld in artikel 92, 11°, indien de overdrachten op grond van dit aanbod verlopen middels tussenkomst door en bemiddeling van door de Vlaamse Regering aangewezen publieke rechtspersonen of sociale woonorganisaties. Deze publieke rechtspersonen of sociale woonorganisaties zien er op toe dat de kavels slechts worden overgedragen aan personen die aantonen dat zij beschikken over een voldoende band met de gemeente. De vereiste als vermeld in het eerste lid geldt niet : 1° 2°

in het geval van een gedwongen overdracht ; indien de kavel en de daarop opgerichte constructies zowel op het ogenblik van aanbod als van overdracht gelegen zijn in een gemeente die niet voorkomt op de lijst als vermeld in artikel 145septies.

De vereiste als vermeld in het eerste lid vervalt na afloop van het twintigste kalenderjaar na datgene waarin de verkavelingsvergunning werd afgeleverd. §2. Een persoon heeft voor de toepassing van §1, eerste lid, een voldoende band met de gemeente indien hij voldoet aan één of meer van volgende voorwaarden : 1° 2° 3° 4°

gedurende ten minste twee jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente ; gedurende ten minste zes jaar woonachtig zijn geweest in een andere gemeente binnen het administratief arrondissement waartoe de gemeente behoort, op voorwaarde dat die andere gemeente eveneens voorkomt op de lijst als vermeld in artikel 145septies ; op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen ; op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd.

De Vlaamse Regering stelt een toetsingskader vast voor de beoordeling van de in het eerste lid, 4°, vermelde omstandigheden. Het toetsingskader heeft eerst gevolg indien het door de decreetgever is bekrachtigd binnen zestig kalenderdagen nadat het aan het Vlaams Parlement is voorgelegd. §3. De Vlaamse Regering kan nadere methodologische en procedurele regelen bepalen voor de toepassing van dit artikel.”.

Vertrouwelijk

Pagina 37

11.04.2008

Hoofdstuk 6. Wijziging van het decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen Art. 6.2.20. Aan artikel 5 van het decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen worden een §4 tot en met §7, toegevoegd, die luiden als volgt : “§4. De Vlaamse Grondenbank kan, op verzoek en in naam en voor rekening van de administratieve overheden in het Vlaamse Gewest, de aan deze overheden toebehorende bevoegdheden inzake onroerende en domaniale verrichtingen uitvoeren. De Vlaamse Grondenbank dient daarbij tegenover derden niet te doen blijken van een bijzondere lastgeving. De Vlaamse Regering kan nadere regelen bepalen voor de toepassing van deze paragraaf. §5. De Vlaamse Grondenbank kan, op verzoek en in naam en voor rekening van de administratieve overheden in het Vlaamse Gewest, aan de personen die onteigend worden, gelijkwaardige gronden aanbieden. Het bedrag van de ingevolge artikel 16 van de Grondwet verschuldigde geldelijke schadeloosstelling wordt in voorkomend geval vereffend of verminderd door de voorgestelde grondenruil. Dergelijke grondenruil kan nimmer worden opgelegd aan de onteigende, onverminderd de wetgeving op de ruilverkaveling van landeigendommen. §6. De Vlaamse Grondenbank kan aan personen die een compensatie voor kapitaalschade als vermeld in boek 5 van het decreet van (…) betreffende het gronden pandenbeleid aanvragen, het aanbod doen om de schadelijdende percelen te ruilen voor gelijkwaardige gronden. §7. De Vlaamse Grondenbank kan, op verzoek en in naam en voor rekening van de betrokken gewestelijke administratie, de conform artikel 102, §2, tweede en derde lid, van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening aangekochte goederen aanhouden, beheren en zakelijke rechten daarop overdragen, en de in artikel 102, §2, vierde lid, van het decreet van 18 mei 1999 vermelde ruiloperaties doorvoeren.”. TITEL 3. OPHEFFINGSBEPALINGEN Art. 6.3.1. In het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 worden volgende bepalingen opgeheven : 1° 2° 3°

artikel 30, gewijzigd bij decreten van 8 juli 1997, 18 mei 1999, 7 mei 2004 en 24 december 2004 ; artikel 33, vervangen bij decreet van 24 december 2004 en gewijzigd bij decreet van 24 maart 2006 ; artikel 42, §2, 4° en 6°, en §3, vervangen, ingevoegd of gewijzigd bij decreten van 8 juli 1997, 7 juli 1998, 18 mei 1999, 7 mei 2004 en 24 december 2004.

Art. 6.3.2. In het decreet ruimtelijke ordening worden volgende bepalingen opgeheven : 1° 2° 3° 4°

artikel 5 ; artikel 61, gewijzigd bij decreet van 10 maart 2006 ; artikel 62, gewijzigd bij decreet van 10 maart 2006 ; artikel 75, eerste lid, 2°, gewijzigd bij decreet van 10 maart 2006. TITEL 4. OVERGANGSMATIGE REGELEN Hoofdstuk 1. Opmaak gronden pandenbeleidsplan Vlaanderen

Art. 6.4.1. §1. In het kalenderjaar 2009 wordt een voorlopig gronden pandenbeleidsplan Vlaanderen vastgesteld, met een tijdshorizon van drie jaar, in afwijking van artikel 2.2.3, §1, eerste lid. In hetzelfde jaar worden een eerste visieontwikkeling op het gronden pandenbeleid en een eerste omschrijving van gronden pandenbeleidsinstrumenten geïntegreerd in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, bij de eerste gedeeltelijke herziening van dat structuurplan. In de periode 2009-2012 kunnen provincies en gemeenten eveneens, in afwijking van artikel 2.2.5, §1, eerste lid, aspecten van hun gronden pandenbeleid opnemen, hetzij in hun structuurplan, in zoverre dat in die periode gedeeltelijk wordt herzien, hetzij in eigenstandige gronden pandenbeleidsplannen. §2. In het kalenderjaar 2012 wordt een definitief gronden pandenbeleidsplan Vlaanderen vastgesteld, waarvan de tijdshorizon overeenstemt met deze van de algehele herziening van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen in datzelfde jaar.

Vertrouwelijk

Pagina 38

11.04.2008

Hoofdstuk 2. Opbouw bouwpotentieelregister en leegstandregister Art. 6.4.2. De gegevens als opgenomen in het register, vermeld in artikel 62 van het decreet ruimtelijke ordening, worden overgedragen naar en opgenomen in het bouwpotentieelregister. Zolang het bouwpotentieelregister niet operationeel is, worden de rechtsgevolgen die voortvloeien uit de opname van bouwgronden of kavels in dat register, verbonden aan de opname van een bouwgrond of kavel in het register, als vermeld in artikel 62 van het decreet ruimtelijke ordening. Art. 6.4.3. De gegevens als opgenomen in de lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen, als vermeld in artikel 28, §1, eerste lid, van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting, worden overgedragen naar en opgenomen in het leegstandregister. Voor wat betreft de gegevens die op basis van deze overdracht opgenomen worden in het leegstandregister, is de procedure als vermeld in artikel 2.2.11 niet van toepassing. De Vlaamse Regering kan nadere regelen bepalen aangaande de wijze van gegevensoverdracht. Zolang deze overdracht en opname niet zijn gerealiseerd, wordt de lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen, voor de toepassing van dit decreet en van de Vlaamse Wooncode, beschouwd als leegstandregister. Hoofdstuk 3. Activeringsprojecten voor een doelgroepengericht woonbeleid Art. 6.4.4. §1. Tot en met het begrotingsjaar 2016 worden krachtens artikel 3.1.2, §2, tweede lid, ten minste oproepen gelanceerd voor activeringsprojecten die in hoofdzaak zijn gericht op : 1°

2°

enerzijds de renovatie van onroerende goederen die ten hoogste vier opeenvolgende jaren zijn opgenomen in één of meer van volgende registers, inventarissen of lijsten, gelijktijdig of consecutief : a) het leegstandregister, b) de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten als vermeld in artikel 3, §1, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, c) de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen als vermeld in artikel 28, §1, van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 ; anderzijds de terbeschikkingstelling van de gerenoveerde onroerende goederen voor de creatie van een sociaal of bescheiden woonaanbod.

§2. In de aanvragen op basis van de in §1 vermelde oproepen moet worden aangetoond dat de projectorganisatoren niet aan de oorzaak liggen van de opname van de onroerende goederen in het leegstandregister, de in §1, 1°, b), vermelde inventaris, of de in §1, 1°, c), vermelde lijsten. Daartoe wordt ten minste een verklaring op eer opgenomen, waarin wordt gesteld dat geen van de projectorganisatoren langer dan een door de Vlaamse Regering te bepalen maximumtermijn eigenaar is van de betrokken onroerende goederen. Voor de toepassing van deze bepaling worden volgende natuurlijke of rechtspersonen niet als nieuwe eigenaar beschouwd : 1° 2°

een vennootschap waarover de vroegere eigenaar de controle uitoefent als vermeld in artikel 5 van het Wetboek van Vennootschappen ; bloed- en aanverwanten van de vroegere eigenaar tot en met de derde graad, tenzij in geval van overdracht door erfopvolging of testament. Hoofdstuk 4. Invoering activeringsheffing

Art. 6.4.5. In afwijking van artikel 3.2.5 tot en met 3.2.16, blijven de gemeentelijke belastingreglementen die op 31 december 2008 uitvoering gaven aan het op dat ogenblik geldende artikel 143 van het decreet ruimtelijke ordening, onderworpen aan dat decreetartikel, en dit voor de vooropgestelde duur van het reglement. Art. 6.4.6. De beslissing over de invoering van een activeringsheffing, als vermeld in artikel 3.2.15, wordt uiterlijk op 1 juni 2009 voor het eerst genomen. Art. 6.4.7. Het eerste heffingsjaar van de eventuele verplichte activeringsheffing op onbebouwde kavels, als vermeld in artikel 3.2.16, §2, tweede lid, is ten vroegste 2011. Het eerste heffingsjaar van de eventuele verplichte activeringsheffing op onbebouwde bouwgronden, als vermeld in artikel 3.2.16, §2, derde lid, is ten vroegste 2014.

Vertrouwelijk

Pagina 39

11.04.2008

Hoofdstuk 5. Invoering gemeentelijke leegstandsheffing Art. 6.4.8. De gewestelijke of gemeentelijke heffingen op leegstaande gebouwen of woningen waarvoor het kohier uiterlijk op 31 december 2009 uitvoerbaar is verklaard, worden afgehandeld overeenkomstig de decretale of reglementaire bepalingen overeenkomstig dewelke deze heffingen zijn vastgesteld. Hetzelfde geldt ten aanzien van de gemeentelijke opcentiemen die op de in het eerste lid vermelde gewestelijke heffing worden geheven. Hoofdstuk 6. Vaststelling bindend sociaal objectief en sociale deelobjectieven Art. 6.4.9. 1° 2°

In afwijking van artikel 4.1.1, tweede lid :

is de eerste nulmeting op het vlak van het bestaande sociaal woonaanbod uiterlijk op 1 januari 2009 beschikbaar ; gelden de resultaten van deze nulmeting voor de periode vanaf 2009 tot en met het verstrijken van de tijdshorizon van het in 2012 definitief vast te stellen geheel herzien ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.

Art. 6.4.10. Het eerste gewestelijke beoordelingskader als vermeld in artikel 4.1.2 wordt uiterlijk op 1 januari 2009 vastgesteld. Art. 6.4.11. In afwijking van artikel 4.1.2, §1, tweede en derde lid : 1° 2°

gebeurt de eerste vaststelling van het bindend sociaal objectief en van de sociale deelobjectieven uiterlijk op 31 maart 2009 ; gelden deze eerst vastgestelde objectieven voor de periode vanaf 2009 tot en met het verstrijken van de tijdshorizon van het in 2012 definitief vast te stellen geheel herzien ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.

In 2012 omvatten de bij het Vlaams Parlement in te dienen beleidsbrieven over het beleidsdomein “ruimtelijke ordening, woonbeleid en onroerend erfgoed” een voortgangsrapportering over de aard en de intensiteit van de lopende en geplande gemeentelijke processen die het bindend sociaal objectief en de sociale deelobjectieven bewerkstelligen. Hoofdstuk 7. Normen sociaal woonaanbod Art. 6.4.12. De eerste gemeentelijke berekening van de gezamenlijke oppervlakte van de onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen gebeurt in afwijking van artikel 4.1.5 voor de periode vanaf 1 januari 2009 tot en met het verstrijken van de tijdshorizon van het in 2012 definitief vast te stellen geheel herzien ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Art. 6.4.13. Artikel 4.1.7 en 4.1.8 gelden ten aanzien van alle ruimtelijke uitvoeringsplannen die voorlopig worden vastgesteld vanaf 1 januari 2009. Hoofdstuk 8. Invoering compensaties voor kapitaalschade Art. 6.4.14. De compensaties voor kapitaalschade, als vermeld in boek 5, kunnen worden toegekend naar aanleiding van ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die vanaf 1 januari 2008 definitief zijn vastgesteld of aangenomen. De in artikel 5.1.1 vermelde kapitaalschadecommissies stellen bij prioriteit een kapitaalschaderapport op omtrent de in 2008 definitief vastgestelde of aangenomen ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg. Voor wat betreft kapitaalschade uit in 2008 definitief vastgestelde of aangenomen ruimtelijke uitvoeringsplannen of plannen van aanleg neemt de overeenkomstig artikel 5.2.12, vastgestelde aanvraagtermijn slechts een aanvang vanaf 1 januari 2009. Hoofdstuk 9. Ondersteuning van de implementatie van dit decreet Art. 6.4.15. De Vlaamse Regering bepaalt binnen de beschikbare begrotingskredieten de wijze waarop de gemeenten door middel van de toekenning van financiële, personele of materiële middelen ondersteund worden bij de implementatie van dit decreet.

Vertrouwelijk

Pagina 40

11.04.2008

TITEL 5. OPDRACHT TOT CODIFICATIE Art. 6.5.1. De Vlaamse Regering brengt de bepalingen van dit decreet en volgende wetten en decreten, in zoverre zij betrekking hebben op het gronden pandenbeleid, onder in een Vlaamse codex gronden pandenbeleid : 1° 2° 3° 4° 5° 6° 7° 8° 9°

de wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling van landeigendommen uit kracht van de wet ; de wet van 12 juli 1976 houdende bijzondere maatregelen inzake ruilverkaveling van landeigendommen uit kracht van de wet bij de uitvoering van grote infrastructuurwerken ; de wet van 10 januari 1978 houdende bijzondere maatregelen inzake ruilverkaveling van landeigendommen in der minne ; de wet van 27 april 1978 inzake ruil van ongebouwde landeigendommen en bossen ; het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten ; het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 ; het decreet van 21 december 1998 houdende de oprichting van de Vlaamse Landmaatschappij ; het decreet van 27 juni 2003 houdende bepalingen tot begeleiding van de aanpassing van de begroting 2003 ; het decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen.

De Vlaamse Regering neemt daarbij de wijzigingen in acht die in bedoelde wetten en decreten uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn of worden aangebracht tot aan het tijdstip van de codificatie. In functie van de opdracht tot codificatie kan de Vlaamse Regering : 1° 2° 3° 4°

de volgorde en de nummering van de te codificeren bepalingen veranderen en in het algemeen de teksten naar de vorm wijzigen ; de verwijzingen die voorkomen in de te codificeren bepalingen, met de nieuwe nummering overeenbrengen ; zonder afbreuk te doen aan de beginselen die in de te codificeren bepalingen vervat zijn, de redactie ervan wijzigen teneinde eenheid in de terminologie te brengen, de bepalingen onderling te doen overeenstemmen en ze in overeenstemming te brengen met de actuele stand van de regelgeving ; in de bepalingen die niet in de codificatie zijn opgenomen, de verwijzingen naar de gecodificeerde bepalingen aanpassen.

Vertrouwelijk

Pagina 41

11.04.2008

TITEL 6. INWERKINGTREDINGSBEPALING Art. 6.6.1. Dit decreet treedt in werking op 1 januari 2009, met uitzondering van artikel 2.2.10 tot en met 2.2.13, artikel 3.2.17 tot en met 3.2.28, artikel 6.2.3 tot en met 6.2.9, en artikel 6.3.1, die in werking treden op 1 januari 2010. De Vlaamse Regering bepaalt evenwel de datum van inwerkingtreding voor de volgende bepalingen of groepen van bepalingen : 1° 2° 3° 4° 5°

artikel 2.2.6 tot en met 2.2.9 en artikel 6.3.2, 3° ; artikel 2.2.14 ; artikel 3.1.1, 3.1.2 en 6.4.4 ; artikel 3.1.10 en 6.2.1 ; artikel 3.2.1 tot en met 3.2.4.

Brussel, De minister-president van de Vlaamse Regering,

Kris PEETERS

De vice-ministerpresident van de Vlaamse Regering en Vlaams minister van Financiën en Begroting en Ruimtelijke Ordening,

Dirk VAN MECHELEN

Vertrouwelijk

Pagina 42

11.04.2008

RIA

Reguleringsimpactanalyse voor het voorontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid - Boek 2. Missie, planning en monitoring - Hoofdstuk 3. Monitoring

1 Titel Opmaak door gemeenten van een bouwpotentieelregister, een leegstandregister en koppeling van gegevensbanken.

2 Aanleiding en doel A) het ‘bouwpotentieelregister': a) situering Een bouwpotentieelregister, kortweg BPR genoemd, houdt de onbebouwde percelen bij in de woonzones, en in de goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen (ook buiten woonzones) zodat een inzicht kan verkregen worden op de potentiële grondreserves in de gemeenten. De nodige actualisatie van percelen gelegen aan een openbare weg (bouwgronden) als kavels wordt hierbij voorzien. Andere (binnen)percelen worden éénmalig aan het register toegevoegd (vanuit het Register Onbebouwde Percelen - ROP) en nadien niet meer geactualiseerd (binnenpercelen zijn percelen die niet grenzen aan een uitgeruste weg, en niet gelegen zijn in een verkaveling).

Voor de aanmaak van dit register kan worden verder gebouwd op de principes van het ROP zoals opgelegd bij artikel 62 van het decreet RO. Gemeenten dienen actueel namelijk eerst een basisinventaris ROP aan te maken, waarna ze het register jaarlijks actualiseren. De gegevens dienen telkens overgemaakt aan het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed (RWO). Ter opmaak en actualisatie van het ROP kunnen gemeenten subsidie bekomen ( Besluit van de Vlaamse Regering van 24.07.96 houdende de “tegemoetkoming van het Vlaamse Gewest voor maatregelen in het kader van het gronden pandenbeleid - hoofdstuk III”). Een gemeente die over een ROP beschikt, voldoet aan één van de vijf criteria om zelfstandig vergunningen te kunnen afleveren, zoals bepaald in artikel 193 §1 van het decreet op de ruimtelijke ordening. Op 15/02/2008 beschikken slechts 177 gemeenten op 308 over een ROP, terwijl slechts een twintig gemeenten op regelmatige basis het register actualiseren.

b) maatschappelijke context:

1

RIA

Het ‘bouwpotentieelregister' is één van de instrumenten van het grondbeleid. Zonder kennis over de beschikbare (bebouwbare) ruimte is geen degelijk grondbeleid op gemeentelijk niveau mogelijk. De gegevensregistratie is onmisbaar voor het voeren van een effectief gemeentelijk grondbeleid, en in het bijzonder om een gemeentelijk woonbeleid vorm te geven. Ook met de stijgende grondprijzen is het van belang te weten waar nog bouwreserves voorhanden zijn. In het bijzonder zal dit register toelaten om bepaalde eigenaargroepen (Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen) te identificeren zodat de nodige stimulerende maatregelen mogelijk worden om deze eigenaars aan te zetten om hun percelen op de markt te brengen.

Het register laat tevens toe om de ruimtelijke opties die door het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) worden gedefinieerd te toetsen aan de realiteit, en dit zowel voor het stedelijk gebied als voor het buitengebied. Het register brengt de actueel nog beschikbare onbebouwde bouwgronden en kavels in kaart en geeft aldus een zicht op de totale hoeveelheid van onbebouwde 'bouwpercelen' voor Vlaanderen. Een permanente monitoring is hierbij absoluut noodzakelijk. Het jaarlijks actualiseren van het register laat namelijk toe om de evolutie van deze grondvoorraad blijvend op te volgen.

c) linken met andere instrumenten RO: Het inventariseren van 'onbebouwde bouwpercelen' kan niet voorbij gaan aan de linken die er zijn met andere registers die gemeenten dienen op te maken. Zo is het bvb belangrijk te weten welke percelen gelegen zijn binnen een BPA of gemeentelijk RUP. Deze percelen behoren namelijk tot het direct juridisch aanbod. Zij kunnen onmiddellijk op de markt worden gebracht. Deze planinformatie wordt gegenereerd via het gemeentelijk plannenregister. Anderzijds wordt veel informatie omtrent onbebouwde kavels in niet-vervallen verkavelingen bijgehouden in het gemeentelijk vergunningenregister.

d) wijziging en modernisering van het huidig register: Actueel werd een totaal nieuw inventarisatie-instrument via geGIS voor de opmaak van het ROP zoals opgelegd door art.62 van het decreet RO productieklaar gemaakt. Na de afkondiging van een BVR - vermoedelijk medio 2008 - kan dit register effectief in gebruik worden genomen (en in een volgende fase uitgroeien tot een ‘bouwpotentieelregister', en dit met dezelfde geGIS-technologie: Nieuwe richtlijnen – waarbij de nadruk ligt op het vastleggen van (applicatieonafhankelijke) afspraken – zullen hierbij de gegevensuitwisseling in de toekomst waarborgen en harmoniseren, en de uitwisseling met het gemeentelijke plannenregister als het gemeentelijk vergunningenregister mogelijk maken. De mogelijkheden van maximale recuperatie van bestaande informatie werd eveneens nagegaan en geïmplementeerd. Ook deze richtlijnen - die actueel voor het ROP bestaan zullen mee dienen te evolueren naar richtlijnen voor het bouwpotentieelregister. Tevens kan het geGIS-project – indien gewenst - belangrijke publicatiemogelijkheden (geoloket) bieden met garanties van actualiteit.

e) inzake subsidies Voor de opmaak als actualisatie van het ROP kunnen gemeenten subsidie bekomen. Om voor een subsidie in aanmerking te komen, moet aan volgende voorwaarden voldaan zijn: - de gemeente beschikt over een eerste geactualiseerde inventaris; - de gemeente heeft de digitale inventaris bezorgd aan het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed; - de inventaris is volledig ; - de gegevens voldoen aan de richtlijnen

2

RIA

De nieuwe regelgeving die het digitaal ROP via geGIS in voege zal brengen voorziet een tegemoetkoming van 2500 euro, vermeerderd met 0,5 euro per perceel dat opgenomen is in de eerste nieuwe inventaris opgemaakt conform de bepalingen van het besluit. Voor elke eerste geactualiseerde inventaris, die niet conform de bepalingen van het nieuwe besluit wordt opgemaakt - maar op een wijze die vormelijk vergelijkbaar is met de bepalingen van dit besluit -, bedraagt de tegemoetkoming 1250 euro, vermeerderd met 0,25 euro per perceel dat opgenomen is in de eerste inventaris. Voor de jaarlijkse bijwerking van de inventaris wordt een tegemoetkoming toegekend van 100 euro, vermeerderd met 0,5 euro per perceel dat opgenomen is in de geactualiseerde inventaris. Deze subsidieregeling zal dienen bijgestuurd in functie van de opmaak van het bouwpotentieelregister. Zo voorziet dit register niet meer in de actualisatie van binnenpercelen. h) Juridische context -- De inventarisatie van onbebouwde percelen werd ingevoerd bij wet van 28 juni 1978 (BS 28 december 1978), en verder geregeld via het KB van 08/01/1980. Volgens de indieners van het wetsvoorstel waren de redenen om zulke inventaris op te stellen de volgende: • de gemeenten moeten een duidelijk overzicht hebben van wat er aan bouwgronden bestaat in de gemeente, waar de percelen gelegen zijn, op welke manier en waarvoor zij als bouwgrond geschikt zijn. Op basis van deze kennis kunnen zij een degelijk grondbeleid voeren. • degenen die in een gemeente op zoek zijn naar een bouwgrond, kunnen kennis nemen van wat er bestaat aan bouwpercelen en hebben aldus een overzicht van de toestand. De manier waarop de inventaris dient bijgehouden te worden wordt verduidelijkt via de omzendbrief RO 96/7 "In verband met de inventarissen van onbebouwde percelen" van 7 januari 1997. Deze richtlijn legt op een eenvormige manier vast hoe alle Vlaamse gemeenten een register van onbebouwde percelen dienen bij te houden. Deze regelgeving dient actueel nog steeds als basis voor de opmaak van de gemeentelijke registers. -- De opmaak van het register van de onbebouwde percelen (ROP) is decretaal verplicht volgens artikel 62 van het decreet op de ruimtelijke ordening. " Artikel 62 De gemeenten houden een register bij van alle onbebouwde percelen gelegen in het woongebied zoals bepaald door de uitvoeringsplannen of plannen van aanleg. De Vlaamse regering kan nadere regels bepalen met betrekking tot de opmaak en de actualisering van het register van de onbebouwde percelen. " Een ontwerp van BVR maakt actueel het voorwerp uit van een goedkeuringsprocedure door de Vlaamse regering, waarbij adviezen van de commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer en de Raad van State dienen ingewonnen.

i)

waarom komen onbebouwde percelen niet op de markt:

Hierbij wordt verwezen naar het besluit van de scriptie "Aanbod van bouwgronden tussen theorie en praktijk"van Niek Vandecaveye - Faculteit Toegepaste Wetenschappen - Vakgroep Civiele Techniek, Afdeling Mobiliteit en Ruimtelijke Planning – RUG (Academiejaar 2005 – 2006). Deze studie werd uitgevoerd voor de pilootgemeenten De Pinte en Oosterzele. Voornaamste grondeigenaars zijn de particulieren. In De Pinte en Oosterzele bezitten ze respectievelijk 74,2% en 93,1% van de theoretisch bebouwbare oppervlakte. In De Pinte volgen de vennootschappen (vooral projectontwikkelaars) op de tweede plaats (19,4%). Vooral in woonuitbreidingsgebieden bezitten ze aanzienlijke oppervlakten (ca. 40%). In Oosterzele bezitten de vennootschappen vooralsnog weinig gronden (zelfs minder dan de overheden). De overheden bezitten slechts weinig gronden.

3

RIA

Naar de oorzaken van de hoge prijzen van bouwpercelen, dient een genuanceerd antwoord gegeven. Naast belangrijke fiscale factoren is een (eerder 'psychologische') schaarste slechts één van de factoren die de hoge prijzen verklaren. Een vaststelling is dat maar ongeveer de helft van de theoretisch bebouwbare oppervlakte binnen korte termijn reëel bebouwbaar is. Niettemin zijn dan nog steeds in beide gemeenten enkele tientallen hectaren bebouwbaar.

Bovendien bezitten de vennootschappen (projectontwikkelaars) heel wat percelen in nietaangesneden gebieden (wat het reële aanbod op termijn dus eigenlijk verhoogt). In deze gebieden zijn ze bezig met het verwerven van gronden ter realisatie van bouwprojecten. Dit is een moeizaam proces dat meer dan 10 jaar kan duren vanaf de eerste verwerving van gronden tot het aanbieden van bouwrijpe kavels. Ook de bouwpromotoren dienen voor hun gronden hoge prijzen te betalen, die doorgerekend worden aan de klant. Daarnaast speelt ook de soms zware vergunningenprocedure een rol. Vennootschappen hebben geen baat bij immobilisme en wensen hun projecten op redelijke termijnen te realiseren. Een belangrijk verschil tussen De Pinte en Oosterzele is dat in eerstgenoemde de komende jaren wellicht meer percelen aangeboden zullen worden door projectontwikkelaars. Overheden, semi-overheden en andere actoren spelen slechts een beperkte rol op de grondmarkt. Van een echt passief grondbeheer kunnen we hen evenwel niet beschuldigen. De gemeenten realiseren op de percelen waar het mogelijk is een project, de andere percelen kunnen eigenlijk niet als bouwgrond bestempeld worden (park, groene ruimte, stadskwekerij). De huisvestingsmaatschappij doet grote moeite voor het bouwen van woningen. De kerkfabriek is ook niet geheel inactief. Passiever lijkt wel het OCMW te zijn.

Aangezien de meeste percelen in handen zijn van natuurlijke personen, spelen zij wellicht de sleutelrol in het immobilisme van percelen. Een aantal belangrijke motieven liggen aan de oorsprong hiervan. De eventuele bereidheid tot verkopen en het effect van een heffing zijn met deze motieven verbonden. Het gebruik als tuin is een belangrijke reden, ook omdat een verkoop of bebouwing bijna altijd wordt uitgesloten. Personen die hun grond als belegging beschouwen zijn, mits enige aanporring, vaker bereid hun perceel te verkopen of te bebouwen. Mensen die hun perceel reserveren voor de kinderen zijn, hoewel de kinderen meestal niet geïnteresseerd zijn om op die plaats te bouwen, weinig geneigd tot een verkoop. Als vierde geënquêteerde motief kwam 'geen interesse' naar voor. Een heffing zou hier een positief gevolg hebben. Als niet-geënquêteerde reden dienen we hier ook de soms versnipperde eigendomsstructuur van percelen naar voor te schuiven. Verschillen tussen beide gemeenten zijn te merken in de beroepsstatussen van de eigenaars: in Oosterzele zijn de gepensioneerden oververtegenwoordigd. In Oosterzele lijken de percelen misschien nog langer onbebouwd te blijven liggen dan in De Pinte.

De vastgoedsector ten slotte meent dat de overheden in totaal meer dan de helft van de gronden in hun bezit hebben, iets wat onwaar is gebleken. De overheid is wel gedeeltelijk verantwoordelijk voor een vertraging van de realisatie van verkavelingen door het (voorlopig) blokkeren van sommige woonuitbreidingsgebieden en vooral door een soms lastige weg voor het verkrijgen van een vergunning.

B) het ‘leegstandregister': a) situering Een leegstandregister, kortweg LSR genoemd, houdt een inventaris van alle leegstaande woningen en gebouwen bij. Hierbij wordt verder gebouwd op het decreet van 19/12/1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 (leegstandsheffing gebouwen en/of woningen) .

4

RIA

Deze inventaris van leegstaande woningen kan worden beheerd door het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, een gemeentelijke en/of een intergemeentelijke administratieve eenheid die door de Vlaamse regering belast wordt met het beheer van de inventaris. De opname in deze inventaris vormt tevens de formele voorwaarde voor het verschuldigd zijn van de belasting. De inventaris bevat drie lijsten: • een lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen • een lijst van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen • een lijst van verwaarloosde gebouwen en/of woningen. De inventaris wordt in principe samengesteld door het agentschap wonen die zich daartoe kan baseren op de lijsten die -occasioneel - opgesteld worden door de gemeenten.

Het voorontwerp van decreet voorziet, dat elke gemeente een digitaal bestand bijhoudt van de leegstaande woningen en gebouwen op haar grondgebied Dit zal gebeuren op een gestrucureerde en uniforme wijze (regels kunnen worden bepaald). De actualisering wordt gegarandeerd. Het instrument zal gemeenten toelaten om een beleid te voeren ter bestrijding van de leegstand. Gemeenten ontvangen hiervoor subsidies.

b) maatschappelijke context: Leegstaande en/of verwaarloosde panden, zijn absoluut niet aantrekkelijk voor de woonomgeving en vormen ruimtelijke problemen met stedelijk verval tot gevolg. Via het decreet van 22 december 1995 wou men ook de verloedering van buurten en stads- en dorpskernen ernstig aanpakken. Ieder door de gemeente gedetecteerd pand wordt door de Vlaamse Gemeenschap belast.

c) inzake belastingplicht Aan de eigenaars (of houders van een zakelijk recht) van leegstaande en verkrotte gebouwen en/of woningen in het vlaamse gewest wordt een belasting opgelegd, waarvan de opbrengst wordt aangewend om het gemeentelijk beleid tot herstel van de leef- en omgevingskwaliteit van de achtergestelde buurten en tot de bestrijding van de kansarmoede, te ondersteunen. Niet alleen de eigenaar van het gebouw of de woning aansprakelijk geacht voor de leegstand of de verwaarlozing, maar ook de opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker. Eén van hen wordt dan ook beschouwd als belastingplichtige. Indien één van de voorgaande zakelijke rechten in onverdeeldheid toebehoort aan meerdere personen, dan wordt de onverdeeldheid belastingplichtige. Elk lid ervan zal ten overstaan van de overheid hoofdelijk gehouden zijn tot de gehele belasting. Het deel van de belasting dat het lid voor de anderen heeft betaald, kan hij bij die anderen terugvorderen. Enkel gebouwen of woningen kunnen opgenomen worden in de inventaris. Als een "gebouw" wordt beschouwd, elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitzondering van de bebouwde onroerende goederen die vallen onder de toepassing van het Decreet “bedrijfsruimten”. Een "woning" is een gebouw of een deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is als woon- of verblijfplaats van één of meerdere personen. Opdat een gebouw geregistreerd kan worden, moet het ofwel leegstaan, ofwel verwaarloosd zijn. Een woning kan bovendien geregistreerd worden indien het ongeschikt of onbewoonbaar is. Een gebouw kan op twee lijsten opgenomen worden: nl. 1. de lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen en 2. de lijst van verwaarloosde gebouwen en/of woningen)

5

Een woning kan in drie lijsten opgenomen worden:

RIA

1. de lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen; 2. de lijst van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen; 3. de lijst van verwaarloosde gebouwen en/of woningen. De opname in één of meerdere lijsten kan het bedrag van de verschuldigde belasting beïnvloeden. Er wordt zo een onderscheid gemaakt tussen vier criteria. I. wat betreft gebouwen: Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd wanneer meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte niet effectief wordt gebruikt gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden. In tegenstelling met de bedrijfsruimtebelasting is er dus wel een termijn verbonden aan de leegstand, die bovendien geijkt is op de maximumtermijn waarvoor kwijtschelding of vermindering van onroerende voorheffing wegens non-productiviteit kan toegestaan worden. Een gebouw waarin een economische activiteit werd uitgeoefend kan niet als leegstaand beschouwd worden zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van het gebouw bewoont. Een gebouw is verwaarloosd wanneer het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen beperkte of algemene verwaarlozing. De kwalificatie "ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval" wordt beoordeeld aan de hand van een puntensysteem, opgenomen in een technisch verslag. Er kan pas sprake zijn van ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval, wanneer het gebouw, op basis van voorvermeld verslag een "eindscore" behaalt van minstens 18 punten. II. wat betreft woningen: Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij gedurende tenminste 12 opeenvolgende maanden niet effectief gebruikt wordt in overeenstemming met de woonfunctie. Dezelfde omstandigheden als voor gebouwen worden weerhouden als indicaties voor leegstand van woningen. Een woning is ongeschikt indien zij niet beantwoord aan bepaalde vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort. Een woning is onbewoonbaar wanneer zij ongeschikt is én onmiskenbaar een veiligheids- en gezondheidsrisico inhoudt. Net als een gebouw is een woning verwaarloosd wanneer het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten.

Het bedrag van de belasting is in principe gelijk aan het resultaat van de vermenigvuldiging van het geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.) van de woning en/of het gebouw en het aantal periodes (van twaalf maanden) dat het gebouw en/of de woning opgenomen is in de inventaris (met een maximum van vijf). Er wordt evenwel steeds een minimumbelasting opgelegd. Deze bedraagt voor de eerste periode 20.000 fr., tenzij het gebouw en/of woning geregistreerd is op de lijst van verwaarloosde gebouwen en/of woningen én op de lijst van de leegstaande gebouwen en/of woningen. In dat geval bedraagt de minimumbelasting voor de eerste periode 40.000 fr. Voor de volgende periodes wordt voorvermeld minimumbedrag steeds vermenigvuldigd met het aantal periodes van twaalf maanden (met een maximum van vijf) dat het gebouw en/of de woning is opgenomen in de inventaris. Voor de volgende periodes is de belasting dan ook minimaal gelijk aan: • 40.000 fr. respectievelijk 80.000 fr. voor de tweede periode; • 60.000 fr. respectievelijk 120.000 fr. voor de derde periode; • 80.000 fr. respectievelijk 160.000 fr. voor de vierde periode; • 100.000 fr. respectievelijk 200.000 fr. voor de vijfde en de volgende periodes.

6

RIA

c) Juridische context Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996. Gewijzigd bij decreten van 14 mei 1996, 8 juli 1996, 8 juli 1997, 15 juli 1997, 7 juli 1998, 18 mei 1999, 30 juni 2000 en 6 juli 2001).

C) Koppeling van gegevensbanken

Vandaag bestaat er nog geen gestructureerde geïnformatiseerde koppeling tussen de verschillende gegevensbanken en lijsten zoals vermeld in deze afdeling. Softwarebedrijven bieden wel aan gemeenten pakketten aan die in min of meerdere mate toelaten om een aantal gegevensbanken binnen de gemeenten te koppelen. Het aanbod is gevarieerd. Niet alle gemeenten beschikken over deze pakketten. Het ontwerp van decreet voorziet dat er op een gestructureerde wijze een koppeling kan worden gelegd tussen de vermelde lijsten en gegevensbanken. Dit enerzijds in het belang van de gemeenten zelf, anderzijds ook ten voordele van provincies en de Vlaamse Overheid. De nodige regels dienen te worden opgemaakt teneinde dit op een gestructureerde en éénduidige manier te laten verlopen.

Er dient gesteld dat de vooropgestelde geïnformatiseerde koppeling tussen verschillende gegevensbanken actueel niet haalbaar is, gezien heel wat gemeenten nog niet over een vergunningenregister (46 op 308), plannenregister (141op 308) of register onbebouwde percelen (178 op 308) beschikken. Verder dient in rekening gebracht, dat de Vlaamse Regering op 1 februari een besluit goedkeurde dat de gemeenten bijkomend moet helpen om in de toekomst zelf in te kunnen staan voor de stedenbouwkundige vergunningen. De Vlaamse Regering biedt de gemeenten de mogelijkheid om het vergunningenregister in twee fasen voor goedkeuring aan de administratie voor te leggen. Hiertoe wordt voorzien in een subsidie voor de opmaak van het eerste vergunningenregister. Indien de gemeente dit eerste vergunningenregister vóór 1 januari 2009 overmaakt aan de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar en mits goedkeuring van dit register, kan zij voor alle aanvullende vergunningen, attesten of processen-verbaal die uiterlijk op 15 januari 2012 werden toegevoegd, eveneens een subsidie krijgen. Anderzijds dienen gemeenten voor 1 januari 2010 een eerste vergunningenregister in te dienen, willen ze subsidies ontvangen. Hierdoor is het dan ook realistisch om te stellen dat de voorziene koppeling van gegevensbanken niet voor 2012 kan worden overwogen!

Nu kan wel al worden vooropgesteld, dat de nodige methodologie zal dienen opgesteld te worden teneinde gemeenten toe te laten om een geïnformatiseerde koppeling tussen verschillende gegevensbanken mogelijk te maken. Deze koppeling kan enkel GIS-matig worden gelegd. De voornaamste implicatie van de koppeling van gegevensbanken is de noodzaak aan een digitaal vergunningenregister met een GIS-link naar de dossiers. Daarbij dient rekening gehouden te worden dat nog maar weinig gemeenten over een digitaal vergunningenregister beschikken. Om de noodzakelijke IT-investeringen voor het realiseren van deze geïnformatiseerde koppeling zo laag mogelijk te houden, zal dit voornamelijk via het gis-platform van de registers moeten verlopen waarbij geGIS opnieuw een integrerende factor kan zijn.

7

RIA

Een prototype van koppeling van onbebouwde percelen met gegevens uit de gemeentelijke plannenregisters als met gegevens inzake verkavelingsdossiers uit de gemeentelijke vergunningenregisters werd overigens al gerealiseerd binnen geGIS-ROP.

3 Opties Optie 1:

nuloptie: Behoud van de huidige regelgeving.

Optie 2: Uitvoering geven aan het voorontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid.

Optie 3:

4 Effecten 4.1

Optie 1

Baten en kosten. Hierna worden de verschillende doelgroep(en) van het project met hun noden beschreven: Vlaamse overheid: Dient op elk moment te beschikken over relevante informatie betreffende het ROP en de inventaris van alle leegstaande woningen en gebouwen; en dit zowel in het kader van specifieke dossiers, als op algemeen beleidsmatig vlak. De coördinatoren van de inventarissen hebben baat bij een werkende applicatie die de behoeften perfect ondersteunt.

Provincie: Dient op elk moment te beschikken over relevante informatie betreffende het ROP en dit zowel in het kader van specifieke dossiers, als op algemeen beleidsmatig vlak.

Gemeenten: Gemeenten dienen te beschikken over werkende applicaties die de behoeften perfect ondersteunen (gebruiksvriendelijke applicatie, directe toegang tot de gegevens, gemakkelijke uitwisseling en ingave van gegevens). Gemeenten ontvangen subsidies voor de opmaak of actualisatie van een ROP.

Burger:

8

Het openstellen van de informatie van het ROP naar de burger toe kan een belangrijke meerwaarde betekenen. Dit is binnen optie 1 niet mogelijk.

RIA

Bedrijven die GIS-software aanleveren: Deze dienen te beschikken over duidelijk richtlijnen om hun softwarepakketten maximaal te kunnen afstemmen op de noden van de gemeenten die registers wensen aan te maken en / of te actualiseren via software van deze leveranciers. Voor het inventariseren van alle leegstaande woningen en gebouwen en de koppeling van gegevensbanken zijn deze niet beschikbaar.

Promotoren: Dienen te beschikken over informatie uit de registers om activeringsprojecten, bouwprojecten, verkavelingsprojecten, … te realiseren. Dit is binnen optie 1 niet mogelijk.

In onderstaande tabel worden voor de inschatting van de subsidiekosten, de maximaal uitkeerbare subsidiebedragen berekend voor de applicatie Register Onbebouwde Percelen.

Baten omschrijving

Kosten schatting

omschrijving

schatting

1a) opmaak van het ROP Vlaamse overheid

beschikt over de informatie ROP nieuwe richtlijnen verbeteren de volledigheid en accuraatheid van het ROP

controle en beheerskosten opmaken van een basisinventaris

Gemeente een gemeente die over een ROP beschikt, voldoet aan één van de vijf voorwaarden tot ontvoogding beschikt over de informatie ROP nieuwe richtlijnen verbeteren de volledigheid en accuraatheid van het ROP

Provincie

geen

Burger

geen

Bedrijven

kunnen applicaties ontwikkelen voor gemeenten die er in geïnteresseerd zijn

Promotoren

geen

1b) opmaak van de inventaris van alle leegstaande woningen en

9

RIA

gebouwen Vlaamse overheid

geen

controle en beheerskosten ongestructureerde werkwijzen - versnipperde informatie

Gemeente

geen

jaarlijks opmaken van een inventaris ongestructureerde werkwijzen - versnipperde informatie

Burger

geen

Bedrijven

geen

Promotoren

geen

1c) Koppeling van gegevensbanken

Actueel niet geïmplementeerd

2a) subsidies ROP

Actueel niet geïmplementeerd Basissubsidie

Vlaamse overheid

Actualisaties

2b) subsidies inventaris van alle leegstaande woningen en gebouwen

Actueel geen subsidies

Actueel geen subsidies

Totaal

Verdelingseffecten Geen effecten voor bedrijven die software maken. Juridisch-technische effecten Inwerkingtreding van artikel 62 van het decreet op de ruimtelijke ordening.

Andere effecten

4.2

Optie 2

Baten en kosten Hierna worden de verschillende doelgroep(en) van het project met hun noden beschreven: Vlaamse overheid: Dient op elk moment te beschikken over relevante informatie betreffende het bouwpotentieelregister en het leegstandregister en dit zowel in het kader van specifieke dossiers, als op algemeen beleidsmatig vlak.

10

De interne coördinatoren van de registers (bouwpotentieelregister / leegstandregister) hebben baat bij een werkende applicatie die de behoeften perfect ondersteunt.

RIA

De interne coördinatoren en gebruikers hebben baat bij een vlotte toegang tot de digitale koppeling en de ontsluiting van de onderliggende gegevensbanken. Provincie: Dient op elk moment te beschikken over relevante informatie betreffende het bouwpotentieelregister en dit zowel in het kader van specifieke dossiers, als op algemeen beleidsmatig vlak.

Gemeenten: Gemeenten dienen te beschikken over een een werkende applicatie die de behoeften perfect ondersteunt (gebruiksvriendelijke applicatie, directe toegang tot de gegevens, gemakkelijke uitwisseling en ingave van gegevens). Gemeenten ontvangen subsidies voor de opmaak of actualisatie van de registers. De interne coördinatoren en gebruikers hebben baat bij een vlotte toegang tot de digitale koppeling en de ontsluiting van de onderliggende gegevensbanken. Burger: Het openstellen van de informatie van het bouwpotentieelregister naar de burger toe kan een belangrijke meerwaarde betekenen.(gebeurlijk dienen hierbij nog aspecten betreffende privaatrechterlijke gegevens bestudeerd te worden). Dit kan gebeuren via een zogenaamde 'atlas van de woongebieden' waarbij een burger via aan geoloket naar bouwpercelen kan zoeken.

Bedrijven die GIS-software aanleveren: Deze dienen te beschikken over duidelijke richtlijnen om hun softwarepakketten maximaal te kunnen afstemmen op de noden van de gemeenten die registers wensen aan te maken en / of te actualiseren via software van deze leveranciers. Zij hebben nood aan duidelijke richtlijnen voor de digitale koppeling van gegevensbanken.

Promotoren: Dienen te beschikken over informatie uit de registers om activeringsprojecten, bouwprojecten, verkavelingsprojecten, … te realiseren.

11

Baten omschrijving

Kosten schatting

Omschrijving

schatting

RIA

1a) Opmaak bouwpotentieel register Vlaamse overheid

beschikt over de meest recente informatie nieuwe richtlijnen versterken de volledigheid en accuraatheid

Aanpassing geGIS-ROP naar bouwpotentieelregister Opvolging register

Gemeente beschikt over de meest recente informatie nieuwe richtlijnen verbeteren de volledigheid en accuraatheid Lagere kost voor opmaak register, vermits binnenpercelen niet dienen opgenomen Provincie

Burger

gem. 8 mandagen per gemeente

beschikt over de meest recente informatie nieuwe richtlijnen verbeteren de volledigheid en accuraatheid Toegang tot informatie via een 'atlas van woongebieden' wordt mogelijk

Bedrijven


Promotoren

Toegang tot informatie via een 'atlas van woongebieden' wordt mogelijk

1b) Opmaak leegstandregister Vlaamse overheid

beschikt over de meest recente informatie

Gemeente

beschikt over de meest recente informatie

Provincie

geen

Burger

geen

Bedrijven


Promotoren

Toegang tot de informatie wordt mogelijk

Bouw digitaal register Ondersteuning bouw digitaal register Opvolging register éénmalige verzendkosten aanschrijven eigenaars jaarlijkse verzendkosten actualiseren eigenaars

12

1c) Koppeling van gegevensbanken beschikt over de meest recente informatie via één uniek loket met alle gegevensbanken (samenhangende / gestructureerde gegevens / aanspreken authentieke databronnen)

Gemeente

beschikt over de meest recente informatie via één uniek loket met alle gegevensbanken (samenhangende / gestructureerde gegevens / aanspreken authentieke databronnen)

RIA

Vlaamse overheid

Provincie

geen

Burger

geen

Bedrijven

Beschikken over éénduidige regels voor het ontwikkelen van applicaties tot koppeling van gegevensbanken

Promotoren

geen

- Bouw gegevensbank - Jaarlijks onderhoud koppelingen - Uniek loket verbetert de interne werking op termijn

Uniek loket verbetert de interne werking op termijn

2a) subsidies bouwpotentieel register Vlaamse overheid

Minder subsidies uit te betalen, vermits binnenpercelen niet dienen opgenomen

75.000 Euro

Basissubsidie Aangenomen wordt dat gemeenten over een ROP beschikken.. Actualisaties

2b) subsidies inventaris van alle leegstaande woningen en gebouwen

Basissubsidie

Actualisaties

Totaal

Verdelingseffecten Bedrijven die software maken beschikken over richtlijnen die ze kunnen inpassen in de softwaremodules die worden aangeboden aan gemeenten. Juridisch-technische effecten

13

RIA

Andere effecten Een belangrijk effect van de opmaak van de registers (Bouwpotentieelregister (BPR) en Leegstandregister (LSR)) – in combinatie met de activeringsheffingen bestaat er in dat er meer bouwpercelen op de markt kunnen komen, met een mogelijke daling van de grondprijzen tot gevolg. Grond- en pandenspeculatie wordt tegengegaan. Eigenaars zullen er toe worden aangezet om hun gebouwen sneller te renoveren. Uniformisering van de procedureregels met bijzondere aandacht voor de duidelijke richtlijnen voor de opmaak van de registers. De mogelijkheden van permanente evaluatie en bijsturing van deze richtlijnen garanderen kwaliteitsvolle registers op termijn.

4.3

Optie 3

Baten omschrijving

Kosten schatting

Omschrijving

schatting

Totaal

Verdelingseffecten

Juridisch-technische effecten

Andere effecten

4.4

Optie….

5 Uitwerking, uitvoering en monitoring 5.1

Uitwerking

Er wordt gekozen voor optie 2. Deze garandeert actueel de beste en meest realistische (GIS)ondersteuning van gemeenten bij de opmaak van de registers en de uitbouw van een koppeling tussen gegevensbanken. Dit zal resulteren in een kwaliteitsvol instrument.

5.2

Uitvoering en handhaving

Uiteraard zullen alle gemeenten door RWO - ten gepaste tijde - worden aangeschreven om hen in kennis te stellen van het nieuwe decreet en de nieuwe richtlijnen als werkwijzen. Deze informatie zal

14

RIA

eveneens worden gepubliceerd op de websites RWO. De mogelijkheden tot het organiseren van provinciale infodagen voor gemeenten in de buitenafdelingen van RWO zullen worden nagegaan. Met VVSG zal worden overlegd om de informatie te publiceren naar gemeenten toe via hun communicatie kanalen (tijdschrift Lokaal).

5.3

Toepassing van de Compensatieregel

Deze nieuwe regelgeving zal de opmaak van registers door gemeenten vereenvoudigen en versnellen, wat hun administratieve lasten zal doen dalen . Een "één-loketfunctie" kan worden geïmplementeerd door het koppelen van verschillnede gegevensbanken. Via een vooropgestelde "één-loket applicatie" zullen gemeenten als de VO sneller toegang hebben tot relevante en accurate beleidsmatige informatie. De dagdagelijkse werking wordt beter ondersteund.

5.4

Monitoring en evaluatie

Er is geen specifieke evaluatiebepaling opgenomen in de nieuwe regeling. De opvolging van de uitvoering van de regelgeving zal verlopen via de generieke instrumenten die voorzien zijn voor de werking van de Vlaamse overheid.

6 Consultatie 7 Overige informatie voor de Inspectie van Financiën De raming van de budgettaire impact bevindt zich in een apart document.

8 Samenvatting 9 Contactinformatie Jean-Paul Beys Coördinator Register Onbebouwde Percelen RWO - Kennis en Informatie Phoenix-gebouw,Koning Albert II-laan 19 bus 12, 1210 Brussel e-mail: [email protected] telefoon: 02/553 73 81 - fax: 02/553 83 05

15

RIA

Reguleringsimpactanalyse voor het activeringsbeleid

1 Titel Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid – Boek 3. Activering van gronden en panden

2 Aanleiding en doel 2.1

Aanleiding en probleemschets

In artikel 3 van de Vlaamse Wooncode is opgenomen dat iedereen recht heeft op een menswaardig wonen. Dat betekent dat iedereen recht heeft op een aangepaste, betaalbare en kwaliteitsvolle woning. Tegelijk moet er woonzekerheid worden geboden en dient er gewaakt te worden over de leefbaarheid van de woonomgeving. De woonzekerheid in betaalbare en kwaliteitsvolle woningen kan alleen gegarandeerd worden indien er voldoen aanbod is aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen. Op basis van het onderzoek Woonsurvey en Woningschouwing 2005 kan worden geconcludeerd dat de betaalbaarheid voor bepaalde segmenten van de woonmarkt in Vlaanderen problematisch is, en deze problematiek is toegenomen het laatste decennium. Studieresultaten van de Participatiemaatschappij Vlaanderen bevestigen deze cijfers en wijzen op gelijkaardige evoluties m.b.t. de betaalbaarheid van het wonen in Vlaanderen. Het laatste decennium merkt men een sterke stijging van de woningen grondprijzen, die niet meer parallel loopt met de stijging van de lonen. De woonuitgaven leggen dus steeds meer beslag op het inkomen. Tussen 1983 en 2004 zijn de bouwen woningprijzen verdrievoudigd. De grondprijs heeft daarbij een toenemend aandeel in de totale kostprijs voor de verwerving van een woning: in 1993 bedroeg het aandeel van de grond in de totaalprijs 25 tot 30% . Momenteel bedraagt het aandeel van de grond quasi 50% van de totale kostprijs. De lage interestvoeten voor de woonkredieten heeft nog één en ander kunnen temperen, maar in reële termen is de instapdrempel substantieel verhoogd en kunnen minder mensen met een relatief laag inkomensniveau zich een eigen woning veroorloven. De verwerving van een woning is door de relatief lage interestvoet voor de middengroepen weliswaar ten dele haalbaar gebleven, doch veroorzaakte tegelijk een opwaartse druk op de prijzen. Hierdoor komen we in een paradoxale situatie terecht waarbij een groot aandeel van de huishoudens eigenaar is van hun woning ( tot 75 % ), terwijl er zich toch een probleem van betaalbaar wonen stelt met hogere bouwen woningprijzen en een te gering aanbod aan woningen en gronden. De verminderde betaalbaarheid houdt verband met de gespannen woningmarkt. Op basis van de meest recente gegevens (2006) beschikt België over 461 woningen per 1000 inwoners (geen aparte gegevens voor Vlaanderen). Een andere vaak gebruikte parameter betreft het aantal begonnen nieuwbouwwoningen per 1000 inwoners. Met 4,4 nieuwe woningen per 1000 inwoners bekleedt België in Europa een middenpositie (vergelijking met 15 EU landen). Deze parameters tonen aan dat België , maar ook Vlaanderen, een eerder gespannen woningmarkt kent in vergelijking met een aantal andere Europese landen, en dit wordt mede veroorzaakt door het proces van de toenemende gezinsverdunning. De spanning op de woonmarkt kan worden

1

RIA

aangetoond met de evolutie van de verhouding tussen het aantal begonnen woningen en het aantal bijkomende huishoudens. In de 2de helft van de jaren ‘90 was dit saldo negatief. Het aantal begonnen wooneenheden bedroeg 5.000 eenheden minder dan het aantal toegenomen gezinnen. De toenemende gezinsverdunning werkte dit negatief saldo sterk in de hand. De laatste jaren (2004 t.e.m. 2006) is het negatieve saldo terug verminderd tot op het niveau van begin jaren ’90. Verder kan worden gesteld dat de bouw en woonmarkt geen statische markt betreft, maar een dynamische markt waar een aantal tendensen een indicatie vormen voor de spanning op de woningmarkt. De verkoop van bouwgronden ligt momenteel met ca. 14.000 onder het niveau van begin jaren 1990. Het aantal verkochte woningen steeg weliswaar van 42.000 in 1990 tot 47.000 in 1999, maar blijft sindsdien rond dit aantal schommelen. Het aantal verkochte appartementen steeg eveneens: van 13.000 in 1990 tot 23.000 in 2004. De evolutie van het aantal bouwvergunningen leert dat de vergunningen voor nieuwbouw daalden en voor renovatie toenamen in de jaren ’90. Recente gegevens tonen aan dat het aantal aanvragen voor nieuwbouw stijgt, terwijl het aantal bouwvergunningen voor renovatie stabiliseert. Tevens zou een doeltreffend hergebruik van het bestaande patrimonium voor 31.500 bijkomende woongelegenheden kunnen zorgen, wat momenteel niet het geval is. Deze cijfers zijn indicatief voor de toegenomen druk op de woonmarkt, die op zijn beurt de betaalbaarheid van het wonen in het gedrang brengt. Op basis van recente tellingen blijkt dat er in Vlaanderen nog een ruim aanbod aan bouwmogelijkheden voorhanden is. Het departement RWO heeft becijferd dat 36.700 ha onbebouwde gronden en 17.800 ha woonuitbreidingsgebied potentiële woonreserves zijn. Op termijn kan dit potentieel leiden tot een ruim aantal bijkomende wooneenheden. Als men rekening houdt met de aard van de percelen, met de gewenste woningtypen en dichtheden, dan kunnen op de 410.000 onbebouwde percelen in Vlaanderen nog 800.000 à 910.000 woongelegenheden gerealiseerd worden. Dit aanbod zou moeten volstaan om de woonbehoeften voor de komende 15 tot 20 jaar op te vangen. Met andere woorden het aanbod is in potentie aanwezig. De vraag is evenwel of dit aanbod voldoende beschikbaar is, en voldoende op de markt wordt gebracht. In de praktijk is vaak moeilijk om de beschikbaarheid van de percelen te bepalen. Het is duidelijk dat niet al deze percelen snel of op korte termijn op de markt worden gebracht: ze worden voorbehouden voor de kinderen, of ze worden aangewend als investeringsgoed, tuin, of landbouwgrond, enzovoort. Tevens geven publieke instanties vaak een andere functie aan de beschikbare grond bvb. publieke ruimtes zoals speelvelden, parkings, enzovoort. Bovendien blijkt uit onderzoek van het departement RWO dat het aanbod een ongelijke ruimtelijke spreiding kent. In de buitengebieddelen van de als stedelijk gebied geselecteerde gemeenten is het aanbod nog relatief groot. Binnen de stedelijke gebieden beschikken de kleinstedelijke gebieden over de grootste grondreserves en bouwmogelijkheden. Tevens is vastgesteld dat het aanbod regionaal verspreid is: de provincies Oost-Vlaanderen, Antwerpen en Limburg beschikken relatief gezien over de grootste grondreserves; het aanbod in Vlaams-Brabant en West-Vlaanderen is beperkter. Het gros van de onbebouwde percelen (80%) is beperkt in oppervlakte (<2.000m²). Van de verkavelde gronden is geweten dat 48% al is uitgerust met wegenis. Die kunnen op relatief korte termijn bouwrijp gemaakt worden. Het probleem is evenwel dat er te weinig incentives zijn om gronden ter beschikking te stellen, en aan te wenden in functie van een beleid gericht op de betaalbaarheid van het wonen. Met andere woorden een gericht beleid is noodzakelijk om het potentieel - zowel gronden als onbenutte panden - efficiënter te benutten. Bovendien wordt de beschikbaarheid gehypothekeerd door een beleid gericht op inbreiding en kernversterking waarbij enkel de ontwikkeling van onbebouwde percelen binnen woongebieden wordt gestimuleerd.

2.2

Huidig beleid te weinig gericht op activering

België en Vlaanderen behoren in Europa tot de koplopers van het woningbezit. In 2005 was ongeveer 75% van alle huishoudens eigenaar. Sinds WO II wordt dan ook een strikt stimuleringsbeleid gevoerd, en wordt eigendomsverwerving sterk aangemoedigd. De overheid wendt hiertoe voornamelijk fiscale en financieel ondersteunende maatregelen aan: fiscale aftrekbaarheid van de leningkosten, verlaagde registratierechten, meeneembare registratierechten, verlaagde successierechten, premies voor renovatie- en aanpassingswerken, gratis verzekering tegen inkomensverlies, belastingsvermindering wegens bouwsparen en lange termijn sparen, verschillende vormen van sociale leningen, enzovoort. Al deze maatregelen zorgen ervoor dat de eigendomsverwerving voor een relatief grote groep haalbaar is gebleven ongeacht de evolutie van de prijzen. Maar wetenschappelijk onderzoek toont aan dat: “De perspectieven op woningbezit zijn in 30 jaar tijd sterk verbeterd voor de rijkere huishoudens, maar slechts marginaal verbeterd voor de huishoudens met middelmatige en lagere inkomens”. Bovendien wordt er vastgesteld dat de situatie voor de afbetalende eigenaars er in het laatste decennium op achteruit is gegaan. De

2

RIA

kost voor de eigendomsverwerving is tussen 1976 en 2005 meer dan verdubbeld terwijl de inkomens voor de beoogde gezinnen met maar 50% zijn gestegen. Met andere woorden, in het kader van de verwerving van een eigen woonst stelt zich het probleem van de sterker toegenomen prijzen op de grond en woonmarkt, terwijl tegelijk de inkomens niet in eenzelfde mate zijn gestegen. Hierdoor dreigt ook het stimulerende fiscaal en financieel ondersteunend beleid aan effecten in te boeten. Bovendien wordt in studies aangetoond dat de kost voor het verwerven van een woning ook geografische verschillen vertoont. Sinds 1995 blijkt uit onderzoek dat het aankoopbedrag van woningen gemiddeld significant hoger ligt in Vlaams Brabant dan in andere Vlaamse provincies. Hoewel de onderzoekers stellen dat dit mede verklaard wordt door de kwaliteit van de woningen, worden hier ruimtelijke factoren niet uitgesloten. De ruimtelijke heterogeniteit overstijgt de provinciale verschillen. De verschillen zijn immers niet enkel groot tussen provincies maar zijn ook zeer divers tussen gemeenten én woontypen. Betaalbaarheid van wonen blijkt sterk te worden beïnvloed door geografische verschillen. Het fiscaal en stimulerend financieel beleid kan hieraan weinig verhelpen. Hier is een ruimtelijk instrumentarium, met aandacht voor de regionale verschillen, op zijn plaats zijn. Een gericht ruimtelijk activeringsbeleid dat aangepast kan worden naargelang de lokale situatie kan mede het probleem oplossen. De sociale koopmarkt kan in deze problematiek ook geen gepaste oplossing bieden. Door de toegenomen kost voor de verwerving van een woning moeten meerdere huishoudens wachten met verwerven. Ook de realisatiegraad van het aantal sociale koopwoningen in Vlaanderen is eerder laag ( 500 tal op jaarbasis ), en is niet van dien aard om een kentering in de problematiek teweeg te brengen. Een aantal huishoudens zal bovendien op het moment van de eigendomsverwerving vaak niet meer aan de vereiste inkomensvoorwaarden voldoen ( waardoor ze niet langer een beroep kunnen doen op sociale leningen wanneer ze dit het meest nodig hebben). Het beleid gericht op een toenemend aantal eigenaars gaat bovendien gepaard met een krimpend aandeel op de private huurmarkt. In een krimpende huurmarkt is het voor de huishoudens die op dit deelsegment aangewezen zijn niet vanzelfsprekend een woning te vinden waarbij zowel de woonkwaliteit als de woonzekerheid en de betaalbaarheid gegarandeerd zijn. Het aanbod krimpt terwijl de vraag niet in eenzelfde mate afneemt. In die context kunnen woningen van een mindere woonkwaliteit toch aangeboden worden voor een hogere prijs. Voor zij die er niet in slagen om een eigendom te verwerven, blijft die huurmarkt (private en sociale) noodzakelijk. Daarom is een versterking van deze woonmarkt eveneens cruciaal om voor de zwakkere inkomensgroepen woonkwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid te kunnen bieden. Wetenschappelijke studies tonen aan dat ook de private huurmarkt geconfronteerd wordt met een uitgesproken probleem van de betaalbaarheid voor de laagste inkomens. In het segment van de private huurmarkt laat zich het probleem van de betaalbaarheid het sterkst voelen, met woonquotes van boven de 33 % voor een groot deel van de private huurders. Verruiming van de sociale en de private huurmarkt dringt zich dan ook op om deze problematiek te kunnen keren. In het woonmarktsegment van de sociale huur blijkt de betaalbaarheid licht gedaald. Niet zozeer is de betaalbaarheid in de sociale woningmarkt het probleem, dan wel de omvang ervan. Het aandeel van dit woonsegment bedraagt momenteel 5% à 6% ( naargelang het onderzoek en de manier van berekenen). De evolutie van het aandeel sociale huur is daarenboven momenteel volledig afhankelijk van beleidsinitiatieven. Een continuering van het huidige beleid zal ertoe leiden dat het aandeel van de sociale huur zich in de (nabije) toekomst zal blijven handhaven rond hetzelfde aandeel van 5 % à 6 %, terwijl de doelgroep die gerechtigd is op een sociale woning 11 % van de Vlaamse huishoudens vormt. Bijgevolg zal er ook niet direct een oplossing zijn voor de “wachtlijsten”. Op de referentiedatum zijn er in 2005 in Vlaanderen nog 58.215 unieke kandidaathuurders ingeschreven op de wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen die nog geen sociale huurwoning kregen toegewezen ( een cijfer die de laatste jaren niet blijkt af te nemen). Er zijn eind 2006 138.873 verhuurde sociale huurwoningen. De kandidaat-sociale-huurders die niet onmiddellijk een sociale huurwoning worden toegewezen dienen in dat geval een oplossing op de private woningmarkt te vinden. De private huursector wordt echter zoals gesteld meer en meer gekenmerkt door problemen, zowel wat betreft de woningkwaliteit als de economische draagkracht van haar bewoners. Mede daardoor komt de rentabiliteit voor de verhuurder onder druk te staan, en beslist de verhuurder sneller tot de verkoop van de huurwoning. Hierdoor dreigt dit marktsegment in een negatieve spiraal terecht te komen. In de verschillende woonsegmenten zijn er bijgevolg maatregelen nodig om enerzijds de betaalbaarheid op de verschillende woonmarktsegmenten te versterken en anderzijds mobiliteit tussen woonmarktsegmenten te verhogen waardoor de betaalbaarheid globaler kan worden aangepakt. Tevens moeten ruimtelijke instrumenten ingeschakeld worden om het potentieel aanbod – gronden en niet

3

RIA

aangewende gebouwen en woningen - te activeren. Bovenaan is al aangehaald dat de gezinsverdunning en de evoluties op de woonmarkt de betaalbaarheid en het aanbod negatief kunnen beïnvloeden. Er zijn verschillende maatregelen en instrumenten mogelijk om de problematiek van de betaalbaarheid te remediëren, doch het is essentieel dat er klemtonen en prioriteiten worden vastgelegd, m.n. strategische beslissingen. Het beoogde activeringsbeleid moet worden beschouwd als één van de beoogde strategische beslissingen. Het Vlaamse regeerakkoord 2004-2009 schuift het recht op een betaalbare woning naar voor als één van de hoofdprioriteiten voor de legislatuur. Met het beoogde activeringsbeleid wordt invulling gegevens aan deze beleidsprioriteit. Bij de omschrijving van de doelstellingen wordt verduidelijkt op welke wijze er invulling wordt gegeven aan het beoogde activeringsbeleid.

2.3

Doelstellingen

2.3.1 Strategische doelstellingen m.b.t. het aanbod – en activeringsbeleid Er is behoefte aan betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen: sociale huurwoningen voor de laagste inkomensgroepen, en bescheiden bouwen verwervingsmogelijkheden voor middengroepen. De bestaande instrumenten en maatregelen bieden onvoldoende mogelijkheden om aan deze (bijkomende) behoeften te voldoen. De sociale huursector richt zich op de laagste inkomensgroepen en kan er niet in slagen om op relatief korte termijn de behoeften - de kandidaat huurders op de “wachtlijsten” en de doelgroep van 11 % van de huishoudens - in te vullen. Ook voor de middengroepen die geconfronteerd worden met toenemende bouwgronden woningprijzen is het bestaande instrumentarium niet adequaat om een antwoord te beiden op de problematiek van het betaalbaar wonen te keren. Het woonbeleid of het ruimtelijke beleid in Vlaanderen heeft tot nog toe te weinig sterke activeringsinstrumenten om een woonaanbod voor de sociale en de middengroepen voor te behouden, te creëren of om diverse initiatiefnemers van woonprojecten daartoe aan te moedigen, terwijl het potentieel wel degelijk aanwezig is ( zowel in bebouwd onroerend goed als onbebouwd onroerend goed). Bovendien is binnen het huidige beleid een gedifferentieerde aanpak quasi niet mogelijk. De krappe Vlaamse woonmarkt, vooral omwille van het toenemen van het aantal gezinnen o.m. door gezinsverdunning, met een laag aanbod aan sociale (huur)woningen en prijsstijgingen die steeds zwaarder doorwegen op de lage en modale inkomens noopt tot een sterk aanbod- en activeringsbeleid met aandacht voor een gedifferentieerde aanpak naargelang de lokale noden. Daarbij wordt gedacht aan een kader op basis van doelstellingen inzake het sociaal woonaanbod per gemeente, i.e. een bindend sociaal/bescheiden objectief, eventueel afzonderlijk per deelgemeente of district. Bij het afleveren van verkavelingsvergunning kan de gemeente sociale lasten opleggen. Om een efficiënt aanbod- en activeringsbeleid te bewerkstelligen moet kunnen rekening worden gehouden met de lokale en regionale verschillen. Zowel in structuur, als naar kwaliteit, bewonerstitel, druk en prijzen zijn er sterke regionale verschillen op de woningmarkt. Het beleid dient dan ook in de mogelijkheid te voorzien om regionaal en zelfs lokaal uitgetekend te worden. Dit kan worden gerealiseerd door de lokale verankering van de instrumenten van zowel het ruimtelijke beleid als het woonbeleid. Het beoogde activeringsbeleid kan worden samengevat in een aantal basisdoelstellingen: -

het versterken van de betaalbaarheid van het wonen in Vlaanderen (1);

-

het voorzien in meer aanbod van betaalbare woningen en gronden in Vlaanderen (2).

Om die basisdoelstellingen te realiseren heeft het beoogde activeringsbeleid inzake gronden en panden tot doel: 1) financiële en fiscale stimulansen te creëren ter ondersteuning van de basisdoelstellingen (3); 2) slapende onroerende goederen te activeren (4); 3) een bescheiden woonaanbod te scheppen (5). Met het oog op de realisatie van die doelstellingen worden de volgende stimulansen en dwangmaatregelen gehanteerd: De Vlaamse overheid beschikt reeds over verschillende stimuleringsmaatregelen, in casu wordt gebruik gemaakt van voornamelijk financiële en fiscale stimuli als activeringsinstrument, i.e. om het aanbod en de

4

betaalbaarheid te verhogen ( sociale leningen , fiscale stimuli zoals de verlaagde registratie edm). Deze moeten worden aangevuld met meerdere activeringsinstrumenten.

RIA

2.3.2. Invulling aanbod – en activeringsbeleid

1. Met de strategische activeringsprojecten wil de Vlaamse Regering aan initiatiefnemers van complexe of grootschalige projecten subsidies verlenen wanneer deze projecten nieuwe ruimtelijke of sectorale ontwikkelingen beogen gericht op stadsvernieuwing, ontwikkeling van nieuwe woongebieden, de aanleg van publieke ruimten of de transformatie van bestaande ruimtes naar nieuw hedendaags gebruik. Deze projecten sluiten aan bij een bestaande regeling in uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, de voor deze laatste opgenomen projecten worden samengevoegd met de inkomsten uit de planbatenheffing om deze doelstelling te realiseren. 2. De belastingvermindering voor renovatieovereenkomsten is bedoeld voor de kredietgevers die kredieten verlenen met het oog op de renovatie van de in het decreet beoogde onroerende goederen, i.e. leegstaande, ongeschikte, onbewoonbare woningen of verwaarloosde gebouwen en woningen (ook bedrijfsgebouwen). De onroerende goederen moeten na de renovatie bestemd zijn tot hoofdverblijfplaats van de kredietnemer. Door deze vorm van kredietverlening worden meer eigenaars gestimuleerd om kwalitatief onaangepast (woon)patrimonium voor bewoning geschikt te maken en dus het aanbod te stimuleren. De renovatieovereenkomsten slaan enkel op de renovatiewerken waarvoor in beginsel een vergunning is vereist zodat de toepassing beperkt blijft. De vermindering wordt via de tussenkomst van de federale FOD Financiën gerealiseerd. Omwille van de aanzet tot verbetering van het bestaande onroerende patrimonium heeft deze actie ook een terugverdieneffect omdat de inkomsten uit de onroerende heffing – al dan niet uitgesteld in de tijd zullen stijgen. 3. De Vlaamse overheid wil de heffingsgrondslag van de registratierechten voor bescheiden en onbebouwde bouwgronden en kavels verminderen met 30.000 euro op voorwaarden dat: a) het onroerende goed ten hoogste vier opeenvolgde jaren is opgenomen in de leegstandsregisters, de inventaris van leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten of de lijsten van ongeschikte of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen of woningen; b) de verkrijgers het onroerende goed renoveren met het oog op het te laten bestemmen als hun hoofdverblijfplaats of de hoofdverblijfplaats van hun huurder of koper, hetzij binnen twee jaar na de registratie van de aankoop, hetzij binnen vijf jaar na de registratie van de aankoop wanneer het een bouwgrond betreft; c) de verkrijgers moeten uitdrukkelijk om de toepassing van deze regeling verzoeken, aantonen dat is voldaan aan de in a) vermelde voorwaarde en er zich toe verbinden om de in b) vermelde engagementen binnen de reglementair (ook in b) opgelegde periodes te voltooien. Indien niet wordt voldaan aan de gestelde verplichtingen worden de verkrijgers verplicht tot het betalen van aanvullende rechten over het bedrag waarmee de heffingsgrondslag is verminderd èn tot overeenstemmende boetes, tenzij de niet-naleving het gevolg is van een vreemde oorzaak die niet toegerekend kan worden aan de verkrijgers. Er is cumul mogelijk met het abattement in de zin van artikel 46bis van het wetboek der registratie-, hypotheek en griffierechten. De bovenaan vermelde stimuleringsmaatregelen worden aangevuld met een drietal bindende maatregelen. 4. Het activeringstoezicht slaat op de mogelijkheid van de Vlaamse Regering of de provincie om de Vlaamse besturen die op hun grondgebied eigenaar zijn van een onbebouwde kavel of bouwgrond aan te manen deze te “activeren” tenzij zij daarvoor kunnen beroepen op een wettelijke rechtvaardiging. Die rechtvaardigingsgronden omvatten o.m. de aanwending voor andere gemeenschapsdoeleinden zoals een speelplein of park, de onmogelijkheid om het aan te wenden voor bewoning omwille van de ligging of geringe omvang, omdat er rechten op rusten die de vervreemding onmogelijk maken zoals erfdienstbaarheden, omdat er een andere bestemming dan voor bewoning aan gegeven wordt in een bestemmingsplan of omdat er redenen zijn om aan te nemen dat binnen korte termijn het sociale woonaanbod binnen die gemeente zal gerealiseerd worden. De Vlaamse Regering/provincie heeft de mogelijkheid om de niet-naleving van het beoogde activeringsbeleid te sanctioneren, onder meer via het algemene toezicht als dwangmaatregel.

5

RIA

5. De activeringsheffing is een belasting die de gemeenten kunnen heffen op onbebouwde bouwgronden in woongebied of onbebouwde kavels met het oog op de vrijmaking van potentiële woonlocaties en het tegengaan van speculatie. De heffing is verschuldigd door de eigenaars of houders van een zakelijk recht (van) (op) de beoogde kavels of bouwgronden. De gemeenteraden kunnen binnen de reglementaire perken (minima) de wijze van vaststelling van de heffing en de hoogte van de heffing bepalen in functie van de beoogde doelstellingen van hun ruimtelijke, woon, gronden pandenbeleid. Er gelden vrijstellingen, schorsingen en ontheffingen ter vrijwaring van de rechten van de eigenaars, sociale woonorganisaties en houders van een verkavelingsvergunning. Zo is er een vrijstelling van een onbebouwde kavel of bouwgrond per kind, gekoppeld aan een maximale leeftijdsgrens en de exceptie van enige andere onroerende eigendom die kan worden bestemd voor bewoning. Er is ook geen heffing van toepassing op onbebouwde huiskavels die toebehoren aan een aanpalende eigenaar en zichtbaar zijn geïncorporeerd in diens bebouwde kavel of bouwgrond. Ook in dit geval zijn bijkomende voorwaarden bepaald. De kavels en bouwgronden die worden aangewend als speelplein, park, die worden verpacht of gebruikt voor landen tuinbouw, waar een bouwverbod geldt of wegens een vreemde oorzaak die niet toe te wijzen aan de eigenaar niet kan worden aangewend voor bebouwing, kunnen niet worden belast. De invoering van een activeringsheffing is niet verplicht doch gekoppeld aan een driejaarlijkse afweging van de gemeentelijke woonbehoeften en het geboden woonaanbod. Wanneer er een structurele wanverhouding wordt vastgesteld dient de gemeente een activeringsheffing in te voeren. De verplichte invoering geldt telkens voor een periode van drie jaar. De Vlaamse gemeenten konden al op basis van het decreet Ruimtelijke Ordening een belasting heffen op onbebouwde percelen. Daarvan hebben al 104 gemeenten gebruik gemaakt. Bij wijze van overgang blijft de bestaande regeling van die gemeenten behouden tot de termijn waarop ze aflopen. Alle andere gemeenten dienen over te gaan tot de in het voorstel beoogde heffing indien de opgelegde verplichting voor hen van toepassing is. 6. Voor de leegstandsheffing is een aparte RIA opgemaakt. Teneinde de leesbaarheid van beide RIA’s te bewaren, worden zij niet geïntegreerd.

Voor de activering van gronden en panden wordt dus gekozen voor verschillende instrumenten om aanbodsverhogend te werken, zowel via fiscale en financiële stimulansen als via dwingende sanctioneringsmaatregelen. Om deze maatregelen te kunnen afdwingen worden zij gecombineerd met verschillende bindende maatregelen. De heffing is de enige maatregel die binnen het activeringsbeleid (Boek 3) voortbouwt op bestaande maatregelen. De andere instrumenten zijn nieuw.

6

RIA

3 Opties Optie 1: de nuloptie: behoud van de bestaande toestand waarbij er geen stimulerend en dwingend activeringsbeleid wordt gevoerd en dus het aanbod en de toegankelijkheid van voldoende (sociale of bescheiden) woonaanbod niet wordt gestimuleerd. Deze optie veronderstelt geen enkele actie.

Optie 2: voorgestelde decretale regelingen met het oog op het voeren van een activeringsbeleid met stimuli en bindende maatregelen Deze actie veronderstelt de volgende acties: Een nieuwe decretale regeling met inbegrip van verschillende wijzigingsbepalingen aan - vooral - het bestaande fiscale regime en een overgangsregeling die moet leiden tot de volgende activeringsinstrumenten: -

de invoering van subsidie-enveloppes voor strategische activeringsprojecten annex standaardaanvraagformulieren in relatie met de bestaande regeling in uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen;

-

de invoering van een belastingsvermindering (fiscale stimuli) voor kredietgevers bij het sluiten van renovatieovereenkomsten met de bedoeling geregistreerde panden te renoveren in functie van bewoning;

-

de vermindering van de heffingsgrondslag van de registratierechten (fiscale stimuli) ten behoeve van de activering van panden en onbebouwde bouwgronden of kavels;

-

de invoering van een activeringstoezicht (dwangmaatregel) op de Vlaamse gemeenten teneinde, binnen de daartoe voorziene termijn, het bindend sociaal objectief te verwezenlijken. Om deze verbintenis te objectiveren wordt gebruik gemaakt van het bouwpotentieelregister. Ook hier zijn er rechtvaardigingsgronden opgenomen die dienen aangetoond te worden door de beoogde lokale overheden.

-

het creëren van een juridische basis op grond waarvan de gemeenten indien nodig een activeringsheffing (dwangmaatregel) kunnen invoeren. Ook in dit geval is er een toetsingsrecht voor de overheid wanneer wordt vastgesteld dat er een wanverhouding is in de woonvraag en het woonaanbod. Te dien einde moet de Vlaamse Regering een methodologisch kader creëren om deze wanverhouding te kunnen vaststellen;

Optie 3: geen

4 Effecten 4.1

Doelgroepen en betrokken partijen

4.1.1. Het Vlaamse Gewest/(provincies); 4.1.2. De Vlaamse gemeenten (308); 4.1.3. De eigenaars of houders van een recht van opstal, een erfpachtrecht of vruchtgebruik van of op een bouwgrond of kavel, verder ook grondeigenaars genoemd (diverse aantallen); 4.1.4. De eigenaars of houders van een recht van opstal, een erfpachtrecht of vruchtgebruik van of op een woning of gebouw dat is opgenomen op een leegstandsregister, een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde

7

woning of een verwaarloosd gebouw of woning, verder ook specifieke woningeigenaars genoemd (diverse aantallen, o.m. voor de renovatieovereenkomsten 8.643);

RIA

4.1.5. De kredietgevers bij renovatieovereenkomsten die aan particulieren leningen toestaan voor de renovatie van leegstaande, onbewoonde of onbewoonbare woningen en gebouwen tot een gezinswoning.

4.2

Optie 1

Directe effecten Bij de nuloptie zijn er geen directe effecten want er dienen geen acties te worden ondernomen en er is ook geen bestaande regeling die wordt behouden. Verdelingseffecten Wanneer er geen maatregelen worden genomen blijft de mogelijk om een eigen gemeentelijk activeringsbeleid te handhaven of goed te keuren behouden. Er zijn dus geen nieuwe verdelingseffecten noch voor de gemeenten, de overheid of de beoogde rechtsonderhorigen. Indirecte effecten Bij de nuloptie worden er ook geen nieuwe maatregelen genomen teneinde het aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle bouwgronden, kavels of woningen te stimuleren of te verhogen. Desgevallend blijven de bestaande activeringsmaatregelen van de gemeenten behouden. Vergelijkingstabel van alle effecten Doelgroepen en betrokken partijen

Vlaamse Gewest

gemeenten

grondeigenaars

Baten

Kosten

Omschrijving

schatting

omschrijving

Moeten geen nieuwe reglementering invoeren

-

Geen activeringstoezicht uitoefenen

-

Moeten geen activeringsbeleid voeren Moeten geen activeringsheffing toepassen Geen activeringsheffing op onbebouwde kavels of bouwgronden

-

Beperkte effecten voor het verhogen van het gronden woningaanbod en de stimulering van de betaalbaarheid Geen uitvoering aan de beoogde beleidsdoelstelling met betrekking tot betaalbaar wonen -

-

-

-

Geen vermindering van de grondslag van de registratierechten voor bescheiden en onbebouwde kavels of bouwgronden

schatting

-

specifieke woningeigenaars kredietgevers

-

-

-

-

-

-

-

Totaal

-

-

-

-

8

4.3

Optie 2

RIA

Directe effecten voor de doelgroepen Met het activeringsbeleid wil men het voldoende aanbod aan betaalbare en bescheiden bouwgronden, kavels en kwalitatieve woningen enerzijds (fiscaal) stimuleren en anderzijds ook in bepaalde mate afdwingen via toezicht en een heffing = beoogde globale effecten. Voor de Vlaamse overheid houdt deze regeling volgende “kosten” in: Met het decreet legt de overheid zichzelf een “opstartlast” op: o.m. uitwerking, uitvoering en handhaving van het decreet en de uitvoeringsregelingen. Verschillende fiscale maatregelen dienen te worden overlegd met de FOD Financiën en zullen er dus ook de nodige verrekeningen dienen te gebeuren; Met de strategische activeringsplannen richt de Vlaamse overheid zich op alle betrokken spelers van gemeenten tot provincies zodat deze projecten een relatief zware administratieve en financiële impact genereren. Deze sluiten wel aan bij de bestaande strategische projecten ter uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. De vraag is of er met de beoogde kredieten uit de planbatenheffing voldoende strategische projecten kunnen/zullen instromen en goedgekeurd kunnen worden; De belastingsvermindering voor de kredietgevers bij renovatieovereenkomsten dient administratief te worden opgevolgd door de Vlaamse overheid en er moet afgesproken worden met de FOD Financiën voor de verrekening, die federaal dient te worden verwerkt; De afhandeling van de bezwaarschriften en beroepen tegen de genomen beslissingen bij de belastingsvermindering voor de kredietgevers bij renovatieovereenkomsten; Het controleren of is voldaan aan de reglementaire vereisten voor de toekenning van een kosteloze of vrijstelling van registratierechten. Voor de Vlaamse overheid houdt deze regeling volgende “baten” in: De voornaamste baten bij deze regeling is de beoogde activering van onroerende goederen waardoor het aanbod van vooral betaalbare en kwalitatieve woningen en bouwgronden/kavels wordt verruimd; De verbetering van de leefbaarheid en het voorkomen van verloedering; De verbetering van het woonpatrimonium en de woonkwaliteit.

Voor de Vlaamse provincies houdt deze regeling volgende “kosten” in: Het algemene/specifieke toezicht op het activeringsbeleid. Voor de Vlaamse provincies houdt deze regeling volgende “baten” in: Zij kunnen strategische activeringsprojecten insturen; Zij genieten dezelfde baten als de Vlaamse overheid op het vlak van aanbod en kwaliteit.

Voor de gemeenten houdt deze regeling volgende “kosten” in: De invoering van de activeringsheffing voor 1 juni 2009 indien zij nog niet beschikken over een eigen regeling. Voor de gemeenten overheid houdt deze regeling volgende “baten” in: Zij kunnen strategische activeringsprojecten insturen; Hun onroerende patrimonium wordt optimaler gebruikt, het aanbod (van wordt gestimuleerd en zij hebben meer middelen om te kunnen voldoen aan het opgelegde sociale quotum; De opbrengsten uit de activeringsheffing.

9

Voor de kredietgevers bij renovatieovereenkomsten houdt deze regeling volgende “kosten” in: geen

RIA

Voor de kredietgevers bij renovatieovereenkomsten houdt deze regeling volgende “baten” in: Een belastingsvoordeel.

Voor de grond/wooneigenaars houdt deze regeling volgende “kosten” in: De activeringsbelasting van de onderworpen eigenaars. Voor de grond/wooneigenaars houdt deze regeling volgende “baten” in: De activeringsstimulansen, i.e. de verminderingen van de heffingsgrondslag van de registratierechten.

Verdelingseffecten Behalve de opvolging en de installatie van de activeringsheffing op lokaal niveau zijn er hier geen echte verdeeleffecten. Indirecte effecten Voor de Vlaamse overheid houdt deze regeling volgende “kosten” in: De kosten verbonden aan het opstellen van een digitaal gewestelijk register; De vermindering van de registratierechten. Voor de Vlaamse overheid houdt deze regeling volgende “baten” in: De verschillende fiscale stimulansen van onroerende goed heeft een gunstig effect voor de kadastrale inkomsten; Via databeheer heeft de overheid zicht op het gemeentelijke woonaanbod en de woonsituatie in de diverse gemeenten. Voor de kredietgevers bij renovatieovereenkomsten houdt deze regeling volgende “kosten” in: De normale indirecte effecten verbonden aan het verlenen en opvolgen van de kredieten, zoals de kredietinschatting en de opvolging (waarborgen) van de terugbetaling. Voor de kredietgevers bij renovatieovereenkomsten houdt deze regeling volgende “baten” in: Aanwenden van financiële middelen voor particulieren. Vergelijkingstabel van alle effecten (Ter informatie: voor de verschillende budgettaire ramingen wordt verwezen naar de als bijlage toegevoegde gedetailleerde budgettaire raming)

10


RIA

Vlaamse Regering

Baten

Kosten

Omschrijving

schatting

omschrijving

schatting

Meer aanbod onroerende goederen- woonpatrimonium

-

-

Meer kwaliteit en leefbaarheid van de onroerende goederen Gestegen kadastrale inkomsten

-

Via databeheer inzicht in gemeentelijke woonbeleid en woonaanbod

-

Nieuw decreet, decreetswijzigingen en uitvoeringsbesluiten Opvolgen en beoordelen strategische activeringsprojecten Administratieve afhandeling van de belastingsvermindering m.i.v. de beroepen en bezwaarschriften Controleren van de reglementaire effecten bij de vermindering van de heffingsgrondslag van de registratierechten De kosten verbonden aan het digitaal gewestelijk register De vermindering van de registratierechten toezichtsfunctie

-

provincies

Strategische projecten indienen

-

gemeenten

Meer aanbod aan onroerende goederen (woonpatrimonium) + kwaliteit + leefbaarheid Strategische projecten indienen

kredietgevers

Meer aanbod aan onroerende goederen + kwaliteit + leefbaarheid Opbrengsten uit de activeringsheffing belastingsvoordeel

Financiële middelen voor particulieren Grond/woon eigenaars Vermindering van de heffingsgrondslag van de registratierechten

4.4

-

-

-

-

Invoering activeringsheffing

-

-

Versturen en verwerken van de aangiften

-

De opvolging van en de waarborging van de kredieten

-

De activeringsbelasting

-

-

Keuze en motivering van de optie

De in optie 2 voorgestelde regeling creëert verschillende activeringsinstrumenten om het aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen, bouwgronden of kavels te verhogen. De manier waarop deze maatregelen worden getroffen hebben ook een integrerende werking en ressorteren een versterkend effect. Er is ook zoveel mogelijk gestreefd naar een verschuiving of toewijzen van de instrumenten naar de gepaste beleidsniveaus (subsidiariteit), in dit geval de lokale besturen, die terzake het best geplaatst zijn. Teneinde de getroffen maatregelen te handhaven, op te volgen en te evalueren, zijn er verschillende dwangmaatregelen getroffen alsook een organieke evaluatieverplichting opgenomen. Gelet op de voornoemde redenen moet voor optie 2 worden gekozen.

5 Uitwerking, uitvoering en monitoring

11

RIA

5.1

Juridisch-technische uitwerking

Voor de uitwerking van de beoogde regeling zijn er verschillende decretale regelingen noodzakelijk. De Vlaamse overheid wil hiervoor een zelfstandige decretale regeling opstellen met gerichte beleidsdoelstellingen en instrumenten. Die regeling is voldoende voor de zelfstandige en nieuwe regelingen. De beoogde regelingen vereisen echter ook de volgende wijzigingen aan bestaande decretale en andere wettelijke bepalingen: -

wijzigingen in Titel I, hoofdstuk IV, afdeling I, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten;

-

wijzigingen aan artikel 253 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992, toegevoegd bij decreet van 20 december 2002;

-

wijzigingen aan het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening;

-

wijzigingen aan de bestaande reglementeringen van de betrokken lokale overheden zoals eigen belastingsreglementen.

Tot en met 2016 geldt er een overgangsregeling voor de invulling van de strategische activeringsprojecten voor een doelgroepengericht woonbeleid in afwachting dat de Vlaamse Regering invulling geeft aan de projectkenmerken van de beoogde oproepen. In afwachting van de invoering van de beoogde activeringsheffing blijven de bestaande gemeentelijke belastingsreglementen die op 31 december 2008 uitvoering geven aan artikel 143 van het decreet Ruimtelijke Ordening, onderworpen aan die decreetsbepaling. Uiterlijk op 1 juni 2009 wordt een beslissing genomen voor de invoering van een activeringsheffing. Bij sommige bepalingen dienen uitvoeringsbepalingen (BVR, formulieren ed.) door de Vlaamse Regering te worden opgesteld.

5.2

Uitvoering en administratieve lasten

Met uitzondering van de activeringsheffing (leegstand is apart) bevatten de beoogde regelingen vooral administratieve lasten voor de Vlaamse overheid en in bepaalde gevallen voor de provinciale of federale overheid (FOD Financiën). Bij de activeringsheffing blijven de administratieve lasten gedeeltelijk op de lokale besturen (gemeenten) liggen. 5.2.1. Bij de strategische activeringsprojecten zijn er administratieve lasten voor het Vlaamse Gewest voor de goedkeuring en opvolging van de projecten en het beheren van de subsidie-enveloppes. In casu kunnen de projecten van verschillende actoren komen, gemeenten, provincies, … die in dat geval niet alleen een project hebben moeten opstellen en indienen doch ook met de uitvoering (of opvolging) ervan zijn belast. 5.2.2. Bij de belastingvermindering voor renovatieovereenkomsten is de Vlaamse overheid belast met de opvolging en controle (vooral via ICT) van de lopende overeenkomsten die leiden tot recurrente belastingsvermindering voor Vlaanderen. Voor de verrekening ervan moet beroep worden gedaan op de FOD Financiën. De Vlaamse overheid moet ook instaan voor de afhandeling van de bezwaarschriften of beroepen. 5.2.3. De administratieve lasten verbonden aan de vermindering van de heffingsgrondslag van de registratierecht zijn voornamelijk voor de verkrijgers doch de Vlaamse overheid moet instaan voor de controle dat aan de reglementaire voorwaarden is voldaan. 5.2.4. Het activeringstoezicht is, afhankelijk van de definitieve goedkeuringsbeslissing, gekoppeld aan het algemene toezicht met dus zeer beperkte (nieuwe) administratieve lasten of aan een specifiek toezicht dat veel meer administratieve lasten zou opleveren. 5.2.5. De activeringsheffing is een bijkomende last voor de gemeenten en provincies. Gelet op de overgangsbepaling in de voorgestelde regeling blijft voor 104 gemeenten, de gemeentelijke belastingreglementering die op 31 december 2008 al uitvoering gaf aan voornoemd artikel, behouden. De andere 204 gemeenten moeten tegen 1 juni 2009 een beslissing nemen over de invoering van de heffing. Voor die gemeenten is er dus een extra administratieve belasting.

12

RIA

5.2. Handhaving Bij het gebruik van stimuleringsinstrumenten dient men geen specifieke handhavingsmechanismes in het leven te roepen. Ofwel beantwoordt men aan de beoogde doelstellingen en kan men dus gebruik maken van de stimulansen ofwel niet. In het kader van het dwangbeleid, i.e. activeringstoezicht of -heffing maakt men gebruik van het algemene toezicht van de Vlaamse overheid en de provinciale diensten om de beoogde doelstellingen te handhaven.

5.3

Evaluatie

De beoogde reglementering bevat naast een globale regeling voor en wetenschappelijke evaluatie van het gronden pandendecreet, in 2014, een expliciete evaluatiebepaling waarbij de doelmatigheid van de activeringsheffing en de borging van sociaal en bescheiden woonaanbod wordt nagegaan. De conclusies van deze evaluaties worden vastgelegd in een rapport dat samen met beleidsaanbevelingen aangaande mogelijke nieuwe of aangepaste instrumenten voor het realiseren van een bescheiden woonaanbod wordt voorgelegd. De evaluatie en het onderzoeksrapport wordt aan het parlement voorgelegd.

6 Consultatie Voor het uitwerken van de voorgestelde regeling is er samengewerkt met de betrokken gewestelijke entiteiten (onder meer de entiteiten betrokken op het beleidsveld RWO, en de entiteiten betrokken op het beleidsdomein Financiën en begroting). Tevens werd, op informele wijze, het dossier gestoffeerd en werd informatie gevraagd aan de VVSG. Na de goedkeuring zullen er informatiesessies, bilaterale toelichtingen of vragenrondes moeten worden georganiseerd om de gewijzigde regelingen te introduceren bij alle betrokken actoren, i.e. de gemeenten, de VVSG, de direct betrokken Vlaamse administraties (VLABEL, het iva Wonen-Vlaanderen, het departement RWO). Met het oog op de goedkeuring van de beoogde regeling is ook het advies van de Raad van State en de Vlaamse Woonraad vereist.

7 Overige informatie voor de Inspectie van Financiën Voor de budgettaire raming van de voorgestelde regeling is een aparte impactanalyse gemaakt die als bijlage aan deze RIA is toegevoegd. De impactanalyse bevat een dusdanige gedetailleerde weergave dat de omvang een integratie in de RIA verhindert. Daarom wordt verwezen naar de inhoud van de als bijlage toegevoegde documenten.

8 Samenvatting Met het oog het garanderen van het recht op een menswaardig wonen, i.e. een aangepaste, betaalbare en kwaliteitsvolle woning met voldoende woonzekerheid en voldoende leefbaarheid van de woonomgeving moet de gespannen woonmarkt en vooral de tekorten in aanbod van woningen, bouwgronden en kavels geremedieerd worden. In de verschillende woonsegmenten zijn er acties nodig om de enerzijds de betaalbaarheid op de verschillende woonmarktsegmenten te versterken en anderzijds mobiliteit tussen woonmarktsegmenten te

13

RIA

verhogen waardoor de betaalbaarheid globaler kan worden aangepakt. Het huidige woonbeleid is te weinig gericht op de activering van gronden en niet aangewende gebouwen en woningen. Met het oog op de activering van het potentieel aanbod moet er ook ruimtelijke instrumenten ingeschakeld worden. Er zijn veel aspecten die de betaalbaarheid van woningen, en het aanbod op de woonmarkt, kunnen beïnvloeden zowel positief als negatief. Om die reden zijn er ook verschillende maatregelen en instrumenten nodig om de problematiek van de betaalbaarheid te remediëren, doch het is essentieel dat er klemtonen en prioriteiten worden vastgelegd, m.n. strategische beslissingen. Het beoogde activeringsbeleid moet worden beschouwd als één van de beoogde strategische beslissingen. Het Vlaamse regeerakkoord 2004-2009 schuift het recht op een betaalbare woning naar voor als één van de hoofdprioriteiten voor de legislatuur. Met het beoogde activeringsbeleid wordt invulling gegevens aan deze beleidsprioriteit. Bij de omschrijving van de doelstellingen wordt verduidelijkt op welke wijze er invulling wordt gegeven aan het beoogde activeringsbeleid. Om die basisdoelen te realiseren heeft het beoogde activeringsbeleid inzake gronden en panden tot doel financiële en fiscale stimulansen te creëren ter ondersteuning van de basisdoelstellingen, slapende onroerende goederen te activeren en een bescheiden woonaanbod te scheppen . Met het oog op de realisatie van die doelstellingen worden verschillende stimulansen en dwangmaatregelen gehanteerd.

9 Contactinformatie Wim Claeskens [email protected] 02 553 85 44 fax 02 553 82 25

14

RIA

Reguleringsimpactanalyse voor de leegstandsheffing

1 Titel Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid Boek 3 - Leegstandsheffing

2 Aanleiding en doel 2.1

Aanleiding

2.1.1. Structurele en frictie leegstand Woonzekerheid en wonen in kwaliteitsvolle woningen is als individueel recht grondwettelijk verankerd. Om het recht op behoorlijk wonen concreet in te vullen worden diverse instrumenten aangewend, zoals het realiseren van een sociaal woonpatrimonium, het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen via huursubsidies enz. In dit kader wordt ook een beleid gevoerd waarbij leegstand ontraden wordt. Het beschikbare woonpatrimonium moet dan ook maximaal kunnen worden benut (zeker in een context waar de woonmarkt als krap bestempeld wordt; zie verder). De woonmarkt is geen statisch, maar wel een dynamisch gegeven. De leegstand die gecreëerd wordt door de mobiliteit op de woonmarkt wordt de frictieleegstand genoemd. Deze leegstand is een noodzakelijke voorwaarde voor een mobiele en dynamische woonmarkt. De structurele leegstand daarentegen is een contraproductieve leegstand die de krapte op de woonmarkt in de hand werkt. Deze vorm van leegstand moet beleidsmatig worden tegengegaan.

Onder de structurele leegstand wordt doorgaans verstaan de feitelijk leegstaande woningen en gebouwen die gedurende meer dan 12 maanden niet meer worden gebruikt in overeenstemming met de woonfunctie. Deze vorm van leegstand moet worden onderscheiden van de frictieleegstand ( i.e. de functionele leegstand die de mobiliteit op de woningmarkt mogelijk maakt). De frictieleegstand wordt geraamd op 2,5% tot 3,5%, en is in beginsel kortstondig van aard. Gelet op een woonpatrimonium van 2,2 miljoen woningen betekent dit een frictieleegstand van 55.000 tot 77.000 woningen. In de normale werking van de woonmarkt dient bijgevolg rekening te worden gehouden met een continue kortstondige leegstand van een 55.000 tot 77.000 woningen.

2.1.2. Krapte op de woonmarkt

1

RIA

Diverse wetenschappelijke studies geven duidelijke indicaties die wijzen op een gespannen woonmarkt en een krapte op de woonmarkt. Onderzoeken bevestigen het proces van gezinsverdunning, lage nieuwbouwproductie, een eerder beperkte verkoop van bouwgronden (stijgend doch nog sterk onder het niveau van 1990), sterk gestegen prijzen voor onroerende goederen en een verschuiving van nieuwbouw naar renovatie. Op basis van de meest recente gegeven beschikt België over 461 woningen per 1000 inwoners en Frankrijk 513 per 1000 inwoners. Er is wel een inhaalbeweging van België. De Belgische nieuwbouwproductie bedroeg in 2004 4,4 woningen per 1000 inwoners terwijl dit in dezelfde periode voor Ierland op 19 per 1000 inwoners uitkomt. In casu neemt België in 2004 een middenpositie in. De verkoop van bouwgronden ligt met 14.000 meer dan de helft onder het aantal dat in 1990 werd verkocht, m.n. 30.000. De gemiddelde verkoopprijs is tussen 1990 en 2006 meer dan vervijfvoudigd, van 23 euro per m² naar 123 euro per m²! Opmerkelijk is dat in Wallonië de verkoopprijzen niet zo’n drastische verhoging kenden (van 13 per m² naar 35 euro per m²). Al deze factoren ondersteunen de hypothese van een toegenomen krapte op de woonmarkt. Daarenboven wordt vastgesteld dat het aanbod aan beschikbare woningen per 1000 inwoners in Vlaanderen kleiner is dan in de ons omringende landen. Voor een meer uitgebreide probleemstelling verwijzen we naar de toegevoegde bijlage. In dit kader kan tevens worden opgemerkt dat vooral het effect van de prijsstijgingen voor bijkomende spanning zorgt op de woonmarkt. Tot 2030 verwacht men een toename van de Vlaamse bevolking. In combinatie met de verdere gezinsverdunning (meer alleenstaanden en vergrijzing) zal hierdoor het aantal huishoudens blijven toenemen met 221.000 tot 292.000 eenheden. Dit zal resulteren in een (bijkomende) vraag naar betaalbare en kwalitatieve woningen van 229.000 tot 371.000 woningen. Omwille van de huidige woonkrapte en de demografische prognoses is het belangrijk dat de leegstand tot een absoluut minimum wordt beperkt, i.e. de frictieleegstand noodzakelijk om de woonmarkt te laten functioneren. De vraag naar bijkomende woningen en de druk op de woonmarkt kunnen worden beperkt door de structurele leegstand systematisch te reduceren. Mede daarom heeft de Vlaamse overheid in het verleden een gewestelijke leegstandsheffing in het leven geroepen.

2.1.3. Gewestelijke leegstandsheffing

Stand van zaken Met ingang van 1996 heeft het Vlaamse Gewest deze leegstand bestreden met een leegstandsheffing die gekoppeld is aan een gewestelijke inventarislijst. Op basis van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 (hierna ook heffingsdecreet genoemd), zoals gewijzigd, kunnen zowel het Vlaamse Gewest als de gemeenten, die aan de wettelijke criteria voldoen, een heffing opleggen met betrekking tot leegstaande of verwaarloosde gebouwen en leegstaande, verwaarloosde, ongeschikte of onbewoonbare woningen. Daarnaast hebben de gemeenten ook de mogelijkheid om op de gewestelijke heffing opcentiemen te innen (94 gemeenten in 2007). Een 50tal gemeenten beschikt al over een eigen heffingsreglement en 94 gemeenten beschikken over een opcentiemenregeling. De gewestelijke inventarislijst van de leegstaande woningen en gebouwen bevat einde 2007, 3958 woningen. In 2007 zijn er in totaal 1297 bijkomende gebouwen of woningen geïnventariseerd. In dezelfde periode werden er 255 dossiers geschrapt (al dan niet na inwilliging beroepen) en 731 vrijstellingen verleend. Falende gewestelijke leegstand Als men rekening houdt met een frictieleegstand van om en bij de 60.000 woningen en een structurele leegstand van 30.000 woningen ( de structurele leegstand wordt geraamd op +/- 1% van het woonpatrimonium), is het duidelijk dat het effect van de gewestelijke aanpak gering is. Het aantal geïnventariseerde leegstaande panden tonen aan dat op gewestelijk niveau slechts een minimaal gedeelte van de structurele leegstand wordt aangepakt. Slechts 10 % van de structurele leegstand wordt gevat via het gewestelijke instrument. Dit is veel te weinig en het gewestelijke instrument faalt in zijn opzet om de structurele leegstand terug te dringen. De gewestelijke heffingsregeling mist eveneens veel efficiëntie door de decalage in de afhandelingstermijn. Gelet op de in artikel 36 van het heffingsdecreet gehanteerde formule (KI+M) x (P-2) bedraagt de termijn

2

RIA

tussen de heffing en de vaststelling soms drie jaar zodat op het moment van de heffing vaak moet worden vastgesteld dat de vastgestelde leegstand al is geremedieerd. Bovendien kampt de gewestelijke leegstandsheffing met een groot percentage aan uitval. Na inventarisatie volgt na een aantal jaar de fiscale aanslag. Quasi de helft van de betrokkenen gaat hiertegen in beroep en ongeveer de helft hiervan wordt ingewilligd. De reden heeft vaak te maken met het feit dat verkeerde houders van het zakelijke recht worden geïnventariseerd, of intussen is het goed al verkocht enz. Het grote percentage aan uitval toont aan dat de gewestelijke heffing niet efficiënt werkt. Een volgend nadeel van de gewestelijke heffing betreft de onduidelijke en niet transparante situatie voor de particulier. In de huidge stand van zaken bestaat de mogelijkheid om naast de gewestelijke heffing steeds een gemeentelijke heffing op te leggen. Een vijftigtal gemeenten heeft hiervan gebruik gemaakt. De gemeentelijke vaststellingsprocedure en fiscale procedure zijn evenwel niet gelijk aan de gewestelijke. De particulier wordt hierdoor voor eenzelfde leegstaand pand geconfronteerd met verschillende vaststellingen, andere vaststellingsprocedures, verschillende heffingsbedragen, verschillende fiscale afhandelingen. Voor de particulier is dit een onduidelijke en onbegrijpelijke situatie. Ook vanuit beleidsmatig oogpunt is het niet aangewezen om leegstand te bestrijden vanuit twee bestuursniveaus.

2.1.4. Een gemeentelijke leegstandsheffing

Een oplossing zou erin kunnen bestaan om de leegstandsproblemen aan te pakken op een lager bestuursniveau. Het voorstel bevat een uitbreiding van de mogelijkheid van een beperkt medebewind naar een verplicht volledig (mede)bewind. Voor de rechtsonderhorigen zal alles zo veel transparanter worden en juridischtechnisch houdt de voorgestelde regeling een vereenvoudiging van regelgeving in. Gelet op het subsidiariteitsbeginsel en de mogelijkheid van de lokale besturen om de woonmarkt situaties adequater in te schatten is de opvolging van de leegstand vanuit het lokale niveau eveneens meer aangewezen. De overdracht van bevoegdheid slaat alleen op leegstandsheffing. Het Vlaamse Gewest blijft instaan voor ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woningen èn de verwaarloosde gebouwen en woningen. Bovendien behoudt het Vlaamse Gewest de mogelijkheid (een stok achter de deur) om alsnog zelf een uitzonderlijke leegstandsheffing te innen indien blijkt dat bepaalde gemeenten geen eigen leegstandsheffing hanteren. Deze mogelijkheid is wel beperkt tot de 10% gemeenten waar volgens het digitale register in de beoogde referentieperiode de hoogste leegstand kan worden vastgesteld.

2.2

Doelstelling

2.2.1. Alle Vlaamse gemeenten dienen een leegstandregister te hanteren. Met het oog op het opnemen en beheren van de informatie legt de Vlaamse overheid de nodige regels, verplichtingen en procedure vast. De Vlaamse Regering engageert zich om vanuit haar eigen ervaringen de nodige ondersteuning te verlenen met het oog op de opmaak en de operationalisering van dit register. De Vlaamse Regering ondersteunt de opmaak van het digitale register middels een toelage per opgenomen gebouw of woning; 2.2.2. Voorkomen en bestrijden van leegstand van gebouwen en woningen op gemeentelijk niveau. Om dit te realiseren dienen de gemeenten de leegstaande panden op hun grondgebeid te registeren en kunnen ze een heffing innen op deze leegstaande panden. De gewestelijke overheid waakt er over dat de opgelegde vrijstellingsgronden voor het gehele Vlaamse Gewest gerespecteerd worden (de gemeenten kunnen eigen vrijstellingen, schorsingen en ontheffingen vaststellen); 2.2.3. De opbrengsten van de leegstandsheffing moeten aangewend worden voor de operationalisering van het gemeentelijke woonbeleid dat moet kaderen in het globale activeringsbeleid van beschikbare gronden en panden; 2.2.4. De Vlaamse Regering kan in de voorgestelde regeling, ter ondersteuning van het gemeentelijke woonbeleid, bijkomende middelen ter beschikking stellen die in verhouding staan met de opbrengsten van de gemeentelijke leegstandsheffing;

3

RIA

2.2.5. Als de lokale overheden nalaten om een eigen leegstandheffing te hanteren, behoudt het Vlaamse Gewest de mogelijkheid om alsnog zelf een uitzonderlijke leegstandsheffing te innen. Deze mogelijkheid is wel beperkt tot de 10% gemeenten waar blijkens het digitale register in de beoogde referentieperiode de hoogste leegstand kan worden vastgesteld.

3 Opties Optie 1: nuloptie: Behoud van de bestaande regeling inzake leegstand gebouwen en woningen, i.e. de gewestelijke heffing. Deze optie veronderstelt geen enkele actie. Optie 2: Overheveling van de leegstandheffing naar de lokale besturen, i.e. de bevoegdheid tot het opleggen van een leegstandsheffing en het bijhouden van een leegstandregister. Deze actie veronderstelt de volgende acties: -

een decreetswijzing teneinde de gewestelijke leegstandsheffing op te heffen;

-

een decreetswijzing teneinde de gemeente op te leggen de leegstand op gemeentelijk niveau te registeren en de gemeenten volledig bevoegd te maken voor het opleggen en innen van een leegstandsheffing;

-

de Vlaamse overheid kan bijkomende middelen vrijmaken voor het gemeentelijke woonbeleid, die middelen moeten wel in verhouding staan tot de met de leegstandsheffing gegenereerde inkomsten;

-

de Vlaamse Regering kan regelen bepalen betreffende de verantwoording van de aanwending van deze bijkomende middelen;

-

de Vlaamse Regering stelt een niet-bindend modelreglement op voor de gemeentelijke leegstandsheffing, op voorstel van de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen, en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten;

-

de Vlaamse Regering, de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen, en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten, sluiten een samenwerkingsprotocol aangaande de ondersteuning van gemeenten die een gemeentelijke leegstandsheffing hanteren of invoeren.

Optie 3:

4 Effecten 4.1


4.1.1. Het Vlaamse Gewest/Vlaamse Regering; 4.1.2. De Vlaamse gemeenten (308); 4.1.3. De gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen; 4.1.4. De Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG); 4.1.3. De eigenaars of houders van een recht van opstal, een erfpachtrecht of vruchtgebruik. De structurele leegstand wordt geraamd op zo’n 30.000 woningen en gebouwen ( een aantal panden heeft meerdere houders

4

RIA

van het zakelijk recht zodat het aantal zakelijk betrokken houders van het zakelijk recht nog hoger ligt +/50.000)

4.2

Optie 1

Directe effecten Bij de nuloptie blijft de bestaande gewestelijke leegstandsheffing behouden zoals geregeld in het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996. Zonder de overdracht van de leegstandsheffing naar de gemeenten dient er geen decreetswijziging aangenomen te worden en kan ook het uitvoeringsbesluit van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen integraal behouden blijven. Verdelingseffecten Wanneer er geen maatregelen worden genomen blijft de mogelijk om een eigen gemeentelijke heffingsregeling goed te keuren of al dan niet opcentiemen te heffen flankerend aan de gewestelijke leegstandsheffing behouden. Er zijn dus geen nieuwe verdelingseffecten noch voor de gemeenten, de overheid of de beoogde rechtsonderhorigen. Indirecte effecten Bij de nuloptie worden er ook geen nieuwe maatregelen genomen teneinde de leegstand te remediëren en dienvolgens het aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen te verhogen. De bestaande leegstandsregisters blijven behouden en de gewestelijke heffing blijft behouden met al de daaraan verbonden voor- en nadelen. Vergelijkingstabel van alle effecten

5

RIA


Baten

Kosten

Omschrijving

schatting

omschrijving

Vlaamse Gewest

Inkomsten uit de gewestelijke leegstandsheffing

-

gemeenten

Moeten nog niet verplicht een leegstandsregister opstellen en beheren; De gemeenten die nog niet over eigen heffingsregeling beschikken moeten er ook geen maken. -

-

Beperkte effecten van de leegstandsheffing voor de bestrijding leegstand Beperkte armslag om de lokale leegstand effectief aan te pakken

schatting

-

-

-

-

Blijven bevoegd voor de inning en afhandeling bezwaarschriften;

-

-

-

VVSG

-

-

Incohiering, fiscale beroepen en dwanginvordering door VLABEL blijft behouden. -

-

Eigenaars en houders zakelijke rechten Totaal

-

-

-

-

-

-

-

-

Gewestelijke administratie

4.3

Optie 2

Directe effecten voor de doelgroepen Deze optie omvat het overhevelen van de leegstandheffing naar de lokale besturen, i.e. de bevoegdheid tot het opleggen van een leegstandsheffing en het bijhouden van een leegstandregister. Voor de Vlaamse overheid houdt deze regeling volgende “kosten” in: - voor de beoogde regeling moet de Vlaamse overheid een nieuwe decretale regeling annex decreetswijzingen goedkeuren teneinde de gemeenten volledig bevoegd te maken voor het opleggen en innen van een leegstandsheffing. Ook het eerder uitvoeringsbesluit van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen moet worden aangepast daarvoor zal de Vlaamse Regering een aparte beslissing moeten nemen; - aansluitend kan de Vlaamse overheid bijkomende middelen vrijmaken voor het gemeentelijke woonbeleid; - de Vlaamse Regering kan regels bepalen betreffende de verantwoording van de aanwending van deze bijkomende middelen; - de Vlaamse Regering stelt een niet-bindend modelreglement op voor de gemeentelijke leegstandsheffing; - de Vlaamse Regering, de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen, en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten, sluiten een samenwerkingsprotocol aangaande de ondersteuning van gemeenten die een gemeentelijke leegstandsheffing hanteren of invoeren af; - het Vlaamse Gewest is gemachtigd tot het heffen van een uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing in díe gemeenten die geen gemeentelijke leegstandsheffing hanteren en behoren in de referentieperiode, tot de10 procent Vlaamse gemeenten waar de leegstand van gebouwen en woningen volgens het digitaal register van leegstaande gebouwen en woningen het hoogst is. In deze referentieperiode worden zes halfjaarlijkse metingen verricht, op de door de Vlaamse Regering te bepalen data. Ondanks de overheveling blijft er een verplichting om de leegstand op te volgen met het oog op de toepassing van deze dwangmaatregel;

6

RIA

- de Vlaamse overheid blijft verantwoordelijk voor de leegstand in een ondersteunende rol o.m. voor de terbeschikkingstelling van de nodige bijstand en expertise met het oog op de ingebruikname van gemeentelijke digitale heffingregisters en de overdracht van de gewestelijke leegstandsgegevens naar de betrokken gemeenten. Voor de Vlaamse overheid houdt deze regeling volgende “baten” in: - de Vlaamse overheid moet niet langer zelf instaan voor de opvolging van de leegstand en de daaraan verbonden heffingen, met uitzondering van de voornoemde uitzonderlijke gewestelijke leegstandheffing; - afhankelijk van de beslissing van de Vlaamse Regering met betrekking tot de ondersteuningsopdracht voor VLABEL kan de overheid op personeelsen werkingskosten besparen; Voor de gemeenten houdt deze regeling volgende “kosten” in: - voor de vaststelling van de leegstand en met het oog op de uitvoering van een leegstandsheffing dienen alle Vlaamse gemeenten een digitaal heffingregister te installeren en te beheren; - de gemeenten die nog geen eigen heffingsreglement hebben aangenomen zullen dit nu verplichtmoeten doen; - er zijn administratieve lasten verbonden aan het installeren van een register en de opvolging van de leegstand. De gemeentelijke ambtenaren beschikken om die reden over de mogelijkheid om ter plekke de nodige vaststellingen te doen en om alle (eigendoms)gegevens te verifiëren. De gemeenten moeten de opname in de registers aan de eigenaars en houders van een zakelijk recht bevestigen en het collega van burgemeester en scheen staat in voor de afhandeling van de beroepen. Indien men gebruik wil maken van bijkomende of bijzondere vrijstellingen dient men een commissie te installeren.

Voor de gemeenten houdt deze regeling volgende “baten” in: - de Vlaamse regering ondersteunt de opmaak van de registers met een toelage per opgenomen woning of gebouw, de overheid stelt de nodige expertise en ondersteuning ter beschikking en transfereert de bestaande heffingsgegevens naar de betrokken gemeenten; - door de nodige koppelingen met andere dossierafhandelingssystemen die de gemeenten al langer hanteren kan de kost voor het opstellen en gebruiken van het register worden gereduceerd; - de geïnde leegstandsheffing is een niet geringe bate voor de betrokken gemeenten; Voor de administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen houdt deze regeling volgende “baten” in: - de afschaffing van de gewestelijke heffing resulteert bij het iva Wonen-Vlaanderen in een vermindering van de personeelsen werkingskosten voor vaststellingen en afhandelingsbezwaarschriften met betrekking tot de leegstand. Verdelingseffecten - de overheveling van de gewestelijke leegstandsheffing naar een lager bestuursniveau gemeenten levert de belangrijkste verdelingseffecten op. Naast de effectieve inning levert dit ter zake meer administratieve lasten op voor de gemeenten en een vermindering voor de Vlaamse overheid; - ondanks de volledige bevoegdheidsoverdracht engageert de Vlaamse Regering zich om een niet-bindend modelreglement op te stellen voor de gemeentelijke leegstandsheffing, op voorstel van de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG); - de Vlaamse Regering, de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen, en de VVSG, sluiten een samenwerkingsprotocol aangaande de ondersteuning van gemeenten die een gemeentelijke leegstandsheffing hanteren of invoeren; - het is opvallend dat er een uitdrukkelijke betrokkenheid wordt gevraagd van de VVSG en het iva Wonen Vlaanderen waardoor de administratieve lasten van zowel de Vlaamse overheid als de gemeenten terzake worden doorgeschoven.

7

RIA

Indirecte effecten - de bestrijding van de leegstand gebeurt op een meer aangewezen niveau waardoor het door de overheid beoogde beleidseffect, m.n. het verhogen van het aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen verbetert; - door de bestrijding van de leegstand wordt er niet alleen meer aanbod gecreëerd maar ook een betere leefbaarheid waarvan de gemeenten in de eerste plaats de baten van ondervinden; - de aanpak op een lager beleidsniveau levert ook een verkorte en betere procedure op. Men kan sneller op de bal spelen en kent de context beter zodat er ook minder foute gegevens worden geregistreerd. Dat levert tegelijk een administratieve besparing op; - door de aanpak op een lager bestuursniveau beoogt men een betere betrokkenheid en dus ook kleinere foutenlast wat voor de beoogde eigenaars en houders van zakelijke rechten alleen baten oplevert. Vergelijkingstabel van alle effecten

8


Baten Omschrijving

RIA

Vlaamse Gewest

Kosten schatting

Minder verantwoordelijkheid op vlak van de leegstand omwille van de overheveling bevoegdheid Besparing op de personeelsen werkingskosten VLABEL Uitzonderlijke gewestelijke heffing vanaf 2016

omschrijving

schatting

Verlies inkomsten leegstandsheffing

-

-

-

-

Nieuwe decretale regeling annex wijziging BVR 1996 BVR verantwoording aanwending bijkomende middelen Opmaak modelreglement

-

-

-

Opmaak samenwerkingsprotocol -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

gemeenten

De inning van de leegstandsheffing Toelage per opgenomen woning of gebouw Verhoogd aanbod aan betaalbare en kwalitatieve woningen

Bijkomende middelen voor gemeentelijk woonbeleid Metingen en opvolgingen uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing Delen van expertise, ondersteuning en overdracht leegstandsgegevens aan gemeenten Opstellen en beheren digitaal heffingsregister Eigen heffingsreglement

-

-

-

-

Verbeterde leefbaarheid

-

Bijkomende administratieve lasten bij de leegstandsregistratie en -heffing -

gewestelijke administratie -

Vermindering van personeelsen werkingskost -

-

-

-

-

-

-

-

Voorstel bij samenwerkingsprotocol Voorstel modelreglement

VVSG

Organieke betrokkenheid bij leegstand -

-

Voorstel modelreglement

-

-

-

eigenaars en houders Betere en snellere administratieve afhandeling zakelijke rechten leegstand -

-

Voorstel bij samenwerkingsprotocol -

-

-

-

-

-

-

9

RIA

4.4


De voorgestelde regeling komt gedeeltelijk in de plaats van de bestaande decretale regeling met betrekking tot de leegstandsheffing doch op een lager bestuursniveau zodat deze optie (2) zich eigenlijk opdringt. Daarbij stelt zich het voordeel van de subsidiariteit, en het organiseren van de aanpak het dichtst waar het fenomeen zich voordoet. Tevens wordt er in deze optie gestreefd naar een coherent geheel waarbij de andere efficiënt georganiseerde heffing op de panden wel nog gewestelijk blijven (cf. de regeling voor de onbewoonbaar/ongeschikt verklaarde woningen). Gelet op de opgenomen uitvoerings- en monitoringsoptie (uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen) moet voor optie 2 worden gekozen. De nuloptie betekent overigens het behoud van de nadelen van de gewestelijke heffing ( met onder meer een geringe aanpak van de structurele leegstand, een niet-transparante situatie voor de particulier…)

5 Uitwerking, uitvoering en monitoring 5.1

Juridisch-technische uitwerking

Voor de uitwerking van de beoogde regeling is een decretale reglementering vereist. Omdat de wijziging alleen gebeurt met betrekking tot de leegstand moet het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 worden gewijzigd alsook het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen. De regeling bevat ook de volgende overgangsbepalingen: Zowel voor de gewestelijke of gemeentelijke heffingen op leegstaande gebouwen of woningen waarvoor het kohier uiterlijk op 31 december 2009 uitvoerbaar is verklaard, als ten aanzien van de gemeentelijke opcentiemen op de gewestelijke heffing worden afgehandeld overeenkomstig de decretale of reglementaire bepalingen overeenkomstig dewelke deze heffingen zijn vastgesteld, i.e. de regeling zoals opgenomen in het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996. De Vlaamse Regering (BVR) kan verder een regeling uitwerken met betrekking tot de verantwoording van de aanwending van bijkomende middelen voor het gemeentelijke woonbeleid De Vlaamse Regering (BVR) stelt een niet-bindend modelreglement op voor de gemeentelijke leegstandsheffing, op voorstel van de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten. Met het oog op de ondersteuning van gemeenten die de leegstandsheffing hanteren of invoeren sluiten de Vlaamse Regering, de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten een samenwerkingsprotocol af.

5.2

Uitvoering en administratieve lasten

Met het oog op de implementatie van de beoogde regeling zullen alle gemeenten een digitaal leegstandregister moeten invoeren en beheren. Voor de opbouw van dat register zijn de gemeentelijke ambtenaren gemachtigd om de noodzakelijke vaststellingen en opsporingen te verrichten, wat op zich een belangrijke uitvoerings/administratieve last betekent. De inhoud van het register moet ook continu opgevolgd worden met het oog op de actualisatie. De gemeentelijk overheden moeten alle eigenaars en zakelijk gerechtigden van de in het register opgenomen woningen en gebouwen met een aangetekende brief of tegen ontvangstbewijs op de hoogte brengen van het feit dat ze zijn opgenomen. Alle zakelijk gerechtigden kunnen tegen deze beslissing in beroep gaan. Het is het college van burgemeester en schepenen van de betrokken gemeenten die deze beroepen moeten afhandelen binnen de vastgestelde termijn. Zonder beslissing van het college kunnen de beoogde woningen of gebouwen niet opgenomen worden in het register voor het lopende kalenderjaar. De Vlaamse Regering ondersteunt de opmaak van deze registers met een toelage per opgenomen gebouw of woning.

10

RIA

De inning van de gemeentelijke leegstandsheffing is gekoppeld aan het leegstandregister en genereert een beperkte administratieve last. Deze last bestaat uit de opvolging van de materie omdat de heffing aan een gereglementeerde timing is verbonden, de kennisgevingen, de inningen en eventuele correcties als gevolg van de overdracht van onroerende goederen. De voorgestelde regeling bevat ook de verplichting van de gemeente besturen om een commissie op te richten die oordeelt over bijkomende of uitzonderlijke vrijstellingen.

5.3

Handhaving

Zie onder 5.4. Evaluatie waar de regeling wordt besproken die is opgenomen om in te grijpen bij de gemeenten die geen leegstandsheffing toepassen.

5.4

Evaluatie

Beleidsmatig blijft de leegstand naast de onbewoonbaar/ongeschikt verklaring een gewestelijke aangelegenheid omwille van de verbondenheid aan de verplichting om betaalbaar en kwaliteitsvol wonen te garanderen aan alle inwoners. Om die reden is de opvolging en de evaluatie van het gemeentelijke medebewind terzake een “must”. Met het oog op de naleving van de voorgestelde regeling beschikt de Vlaamse overheid over “een stok achter de deur”, i.e. een impliciete evaluatieverplichting. Het Vlaamse Gewest is gemachtigd tot het heffen van een uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen die zijn opgenomen in het digitaal register van leegstaande gebouwen en woningen, in díe gemeenten die geen gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen hanteren en behoren in de referentieperiode, die loopt van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2014, tot de 10 procent Vlaamse gemeenten waar de leegstand van gebouwen en woningen blijkens het digitaal register van leegstaande gebouwen en woningen het hoogst is. In deze referentieperiode worden zes halfjaarlijkse metingen verricht, op de door de Vlaamse Regering te bepalen data. Bij de toepassing hiervan geldt 2016 als eerste heffingsjaar.

6 Consultatie Voor het uitwerken van de voorgestelde regeling is er samengewerkt met de betrokken gewestelijke entiteiten (onder meer de entiteiten betrokken op het beleidsdomein RWO en de entiteiten betrokken op het beleidsdomein financiën en begroting). Tevens werd op informele wijze het dossier gestoffeerd en werd informatie gevraagd aan de VVSG. Na de goedkeuring zullen er informatiesessies, bilaterale toelichtingen of vragenrondes moeten worden georganiseerd om de gewijzigde regelingen te introduceren bij alle betrokken actoren, i.e. de gemeenten, de VVSG, de direct betrokken Vlaamse administraties (VLABEL, het iva Wonen-Vlaanderen, het departement RWO, andere …). Indien de Vlaamse Regering beslist om een niet-bindend modelreglement op te stellen voor de gemeentelijke leegstandsheffing dient dit te gebeuren op voorstel van de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten. Met het oog op de ondersteuning van gemeenten die de leegstandsheffing hanteren of invoeren sluiten de Vlaamse Regering, de gewestelijke administratie, belast met de inning en invordering van de Vlaamse belastingen en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten een samenwerkingsprotocol af. Met het oog op de goedkeuring van de beoogde regeling is ook het advies van de Raad van State en de Vlaamse Woonraad vereist.

11

RIA

7 Overige informatie voor de Inspectie van Financiën Voor de budgettaire raming van de voorgestelde regeling is een aparte impactanalyse gemaakt die als bijlage aan deze RIA is toegevoegd. De impactanalyse bevat een dusdanige gedetailleerde weergave dat de omvang een integratie in de RIA verhindert. Daarom wordt verwezen naar de inhoud van de als bijlage toegevoegde documenten.

8 Samenvatting Woonzekerheid en wonen in kwaliteitsvolle woningen is als individueel recht grondwettelijk verankerd. Om het recht op behoorlijk wonen concreet in te vullen worden diverse instrumenten aangewend, zoals het realiseren van een sociaal woonpatrimonium, het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen via huursubsidies enz. In dit kader wordt ook een beleid gevoerd waarbij leegstand ontraden wordt. Het beschikbare woonpatrimonium moet dan ook maximaal kunnen worden benut. Omwille van de huidige krapte op de woonmarkt en de demografische prognoses is het belangrijk dat de leegstand tot een absoluut minimum wordt beperkt, i.e. de frictieleegstand noodzakelijk om de woonmarkt te laten functioneren. De vraag naar bijkomende woningen en de druk op de woonmarkt kunnen worden beperkt door de structurele leegstand systematisch te reduceren. Mede daarom heeft de Vlaamse overheid in het verleden een gewestelijke leegstandsheffing in het leven geroepen. Er dient te worden vastgesteld dat de gewestelijke leegstandsheffing een beperkt effect heeft: ongeveer 10% van de structurele leegstand. Er zit ook een enorme decalage tussen de vaststellingen en de afhandeling ervan op gewestelijk niveau. Tevens is er een grote uitval van fiscale aanslag, om reden van foutieve vaststelling of achterhaalde realiteit. Omdat er naast de gewestelijke regeling ook op vele plaatsen met gemeentelijke leegstandsheffingen wordt gewerkt, is het bestaande systeem voor betrokken rechtsonderhorigen ondoorzichtig en onduidelijk geworden. De voorgestelde regeling bestaat erin om de leegstandsproblemen volledig aan te pakken op een lager bestuursniveau. Er moet dus een uniform, door de Vlaamse Regering ondersteund, digitale leegstandsregister komen op lokaal niveau. De gewestelijke overheid waakt er over dat de opgelegde vrijstellingsgronden voor het gehele Vlaamse Gewest gerespecteerd worden. De gemeenten kunnen eigen vrijstellingen, schorsingen en ontheffingen vaststellen. De opbrengsten van de leegstandsheffing moeten aangewend worden voor de operationalisering van het gemeentelijke woonbeleid dat moet kaderen in het globale activeringsbeleid van beschikbare gronden en panden. De Vlaamse Regering kan, ter ondersteuning van het gemeentelijke woonbeleid, bijkomende middelen ter beschikking stellen. Als de lokale overheden nalaten om een eigen leegstandheffing te hanteren, behoudt het Vlaamse Gewest de mogelijkheid om alsnog zelf een uitzonderlijke leegstandsheffing te innen.

9 Contactinformatie Voor de leegstandsheffing: Wim Claeskens [email protected] 02 553 85 44

fax 02 553 82 25

12

Reguleringsimpactanalyse

RIA

Verwezenlijking van een sociaal – en bescheiden woonaanbod

1

Titel

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid Boek 4 Maatregelen betreffende betaalbaar wonen - verwezenlijken van een sociaal -en bescheiden woonaanbod, 2 2.1

Aanleiding en doel Aanleiding

In artikel 3 van de Vlaamse Wooncode is opgenomen dat iedereen recht heeft op een menswaardig wonen. Dat betekent dat iedereen recht heeft op een aangepaste, betaalbare en kwaliteitsvolle woning. Tegelijk moet er woonzekerheid worden geboden en dient er gewaakt te worden over de leefbaarheid van de woonomgeving. De woonzekerheid in betaalbare en kwaliteitsvolle woningen kan alleen gegarandeerd worden indien er voldoen aanbod is aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen. Hoewel de op sommige vlakken de eerste tekenen van een kentering zichtbaar worden, kent Vlaanderen een gespannen woningmarkt en dit vormt een belangrijke verklaring voor de gevoelige prijsstijgingen en voor het noodzakelijk in gebruik blijven van woningen van slechte kwaliteit. 1 Verwacht wordt dat het aantal huishoudens tussen 2007 en 2021 zal toenemen met 221.000 tot 292.000. Dit zal zorgen voor een blijvende vraag naar meer (betaalbare en kwalitatief goede) woningen, in dezelfde periode geraamd op 229.000 tot 371.000. De bouwsector wordt in perioden van laagconjunctuur meer afhankelijk van overheidsinvesteringen. Ook het Vlaams OverlegComité voor de bouw blijft aandringen op overheidsinvesteringen op een voldoende hoog niveau.

1

1

Een meer uitgewerkte analyse van de woningmarkt in Vlaanderen wordt als bijlage 1 toegevoegd.

RIA

Aangezien de woningmarkt in Vlaanderen eerder krap is, het aantal huishoudens nog een tijd zal blijven toenemen, het aanbod aan sociale huurwoningen zeer gering is en de prijsstijgingen aanzienlijk, zal Vlaanderen naar de toekomst toe op volle kracht een aanbodbeleid dienen te voeren. De woningmarkt vertoont sterke regionale verschillen, zowel in structuur, als naar kwaliteit, bewonerstitel, druk en prijzen op de woningmarkt. Het aanbodbeleid dient bijgevolg ook regionaal en zelfs lokaal uitgetekend te worden. Dit is mogelijke door een lokale verankering van de instrumenten van zowel het ruimtelijk beleid als het woonbeleid. De realisaties in de sociale huisvesting kunnen de wachtlijsten niet afdoende snel wegwerken; ook dat is een signaal van een tekort aan betaalbaar woonaanbod. Hoewel de overheidsmiddelen voor sociale huurwoningen vanaf 2001 sterk zijn toegenomen, worden de wachtlijsten niet korter. Op de referentiedatum zijn er in 2005 in Vlaanderen 58.215 unieke kandidaat-huurders ingeschreven op de wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen die nog geen sociale huurwoning kregen toegewezen. Er zijn eind 2006 138.873 verhuurde sociale huurwoningen. Via de klassieke weg van overheidstussenkomst bij de realisatie van sociale huurwoningen kan dit tekort niet snel worden weggewerkt. De private huursector wordt meer en meer een marginale woonmarkt, zowel wat de woningkwaliteit betreft als wat de draagkracht van de bewoners aangaat. Daardoor raakt de rentabiliteit voor de verhuurders ook onder druk, en dreigt dit marktsegment in een negatieve spiraal terecht te komen. Om deze negatieve spiraal te doorbreken kan het niet volstaan om op één marktsegment in te zetten. Het aandeel eigenaars is het complement van het aandeel huurders. De vraag naar sociale huisvesting wordt mee beïnvloeddoor de prijzen en de kwaliteit op de private huurmarkt. Het Vlaams ruimtelijke beleid is er op gericht om de verschillende functies ruimte toe te kennen waarbij niet de kenmerken van de gebruiker, maar wel de kenmerken van het gebruik voorop staan. Het aanduiden van woonruimte kan wel bepaald worden in functie van de ruimtelijke invulling daarvan (dichtheden, woningtypen, bouwlagen, ..;enz), maar niet in functie van bvb de inkomenscategorie van de (toekomstige) bewoners. Nochtans is dit principe in verschillende beleidsdocumenten zoals lokale verordeningen of uitvoeringsplannen ingeschreven of nagestreefd. Er is m.a.w. een grijze zone ontstaan waar het ruimtelijke beleid wordt ingezet om sociale doelstellingen na te streven, terwijl strikt genomen de juridische instrumenten daartoe ontbreken. Een decretale uitklaring daarvan dringt zich op. Om de stadsvlucht tegen te gaan wensen de steden in te zetten op het verhogen van een woonaanbod voor die gezinnen die de stad ontvluchten, met name de gezinnen uit de middengroepen met kinderen. De lokale gronden pandenbedrijven ondervinden eveneens moeilijkheden om de ruimtelijke dimensie van dat beleid vorm te geven. Conclusie: Er is behoefte aan betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen: zowel aan sociale huurwoningen voor de laagste inkomensgroepen, als aan bescheiden bouwen verwervingsmogelijkheden voor middengroepen. Deze leemten in het aanbod kunnen niet via de bestaande instrumenten ingevuld worden. De sociale huursector richt zich op de laagste inkomensgroepen en kan er niet in slagen om op relatief korte termijn de behoeften in te vullen. Het ruimtelijke beleid heeft tot nog toe geen instrumenten om een woonaanbod voor lage en middengroepen voor te behouden of om de initiatiefnemers van woonprojecten daartoe aan te moedigen.

2

Er zijn verschillende maatregelen en instrumenten mogelijk om deze problematiek te remediëren, doch het is essentieel dat er klemtonen en prioriteiten worden vastgelegd, m.n. strategische beslissingen. Het beoogde sociale en bescheiden aanbodbeleid moet worden beschouwd als één van de vooropgestelde strategische beslissingen. Het Vlaamse regeerakkoord 2004-2009 schuift het recht op een betaalbare woning naar voor als één van de hoofdprioriteiten voor de legislatuur. Met het beoogde aanbodbeleid wordt invulling gegevens aan deze beleidsprioriteit. Bij de omschrijving van de doelstellingen wordt verduidelijkt op welke wijze er invulling wordt gegeven aan het beoogde aanbodbeleid. Doelstellingen

RIA

2.2

Het beoogde aanbod beleid kan worden samengevat in twee basisdoelstellingen: het verwezenlijken van een voldoende sociale woonaanbod in Vlaanderen; het verwezenlijken van een voldoende bescheiden woonaanbod in Vlaanderen. • • • • • •

3 3.1

Het ontwerp decreet gronden pandenbeleid beoogt de beschikbaarheid van juridische instrumenten om te komen tot een minimaal aandeel aan sociaal woonaanbod per gemeente, rekening houdend met de lokale omstandigheden; een sociaal woonaanbod te creëren onafhankelijk van het statuut van de initiatiefnemer; te komen tot een minimaal aandeel aan bescheiden woningen per verkaveling of woonproject, rekening houden met de lokale omstandigheden; een verbinding te leggen tussen het ruimtelijk woonbeleid en het doelgroepgericht woonbeleid. de nuttige gegevens voor de ondersteuning van de betaalbaarheid van wonen samen te brengen in een kruispuntdatabank de realisatievoorwaarden en gewestelijke ondersteuning van het sociaal woonaanbod onafhankelijk te maken van het statuut van de initiatiefnemer.

Opties Optie 1. Nuloptie:

Er worden geen bijkomende instrumenten gecreëerd om een bijkomend sociaal en bescheiden woonaanbod te realiseren. Deze optie veronderstelt geen enkele actie.

3.2

Optie 2: is de voorliggende optie

Er wordt uitgegaan van een onderscheid tussen het sociaal woonaanbod en het bescheiden woonaanbod. Voor het stimuleren van de realisatie daarvan wordt een ontwerp decreet uitgewerkt, en wordt de Vlaamse wooncode gewijzigd. sociaal woonaanbod

3

RIA

"sociaal woonaanbod : het aanbod aan woningen en kavels dat volledig onderhevig is aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode." De Vlaamse overheid zal een kader uitwerken op basis waarvan de doelstellingen inzake het sociaal woonaanbod per gemeente moeten worden bepaald. De provincie kan dit kader verfijnen. Op basis van dit kader bepaalt elke gemeente een bindend sociaal objectief, zijnde de doelstellingen inzake het sociale woonaanbod, eventueel afzonderlijk per deelgemeente of district. Daartoe berekent de gemeente de bebouwbare oppervlakte. In functie van het bindend sociaal objectief kan de gemeente bestemmingswijzigingen doorvoeren via ruimtelijke uitvoeringsplannen die de bebouwbare oppervlakte doen toenemen, waarbij een minimaal percentage aan sociaal woonaanbod naargelang de nulmeten kan of moet opgelegd worden. Afwijkingsmogelijkheden zijn voorzien. Bij het afleveren van een verkavelingsvergunning kan de gemeente sociale lasten opleggen; de verkavelaar kan deze voldoen door een sociaal woonaanbod te creëren, eventueel op andere locaties of via een financiële bijdrage aan het gemeentelijk woonbeleid. Desgevallend wordt een overeenkomst met een initiatiefnemer sociale huisvesting gesloten Voor de realisatie van deze optie zijn de volgende acties (juridische instrumenten) nodig: • • • • • • • •

• • • • • • •

4

de nulmeting inzake sociaal woonaanbod, eventueel methodologisch verder uit te werken in een BVR een Vlaams beoordelingskader voor het bepalen van een bindend sociaal objectief, verder uit te werken in een BVR; desgevallend een provinciaal beoordelingskader voor het bepalen van een bindend sociaal objectief, goed te keuren door de Vlaamse regering; een gemeenteraadsbeslissing voor de vaststelling van een bindend sociaal objectief; de gewone toezichtsregeling voor gemeentelijke beslissingen omtrent (het ontbreken van) een bindend sociaal objectief; een gemeenteraadsbeslissing om de beschikbare bebouwbare oppervlakte te bepalen; mogelijke ruimtelijke uitvoeringsplanningen voor eventuele bestemmingswijzigingen om het bindend sociaal objectief te doen realiseren; een Vlaamse stedenbouwkundige verordening inzake het Sociaal Wonen, die de krijtlijnen bepaalt inzake het realiseren van een sociaal woonaanbod, en die primeert boven stedenbouwkundige voorschriften in gewestelijke, provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen en stedenbouwkundige verordeningen; realiseringsovereenkomsten per verkavelingsproject dat gevat is om een sociaal woonaanbod te realiseren attesten uitgereikt door VMSW waarin wordt vastgesteld dat het gerealiseerd sociale woonaanbod voldoet aan de normen van sociale huisvesting; de overname van de sociale huurwoningen door de lokale huisvestingsmaatschappij, desgevallend voor de VMSW; de verkoop van de sociale koopwoningen door lokale huisvestingsmaatschappij aan de particuliere gerechtigde in naam van en voor rekening van de verkavelaar; de mogelijkheid dat private actoren infrastructuursubsidie en verwervingsubsidie kunnen ontvangen voor de realisatie van sociale koopwoningen; het meerjarige investeringsprogramma sociale huisvesting afgestemd wordt op de nulmeting en het kader voor de vaststelling van het bindend sociaal objectief; eventuele financieringsovereenkomsten tussen het Vlaamse Gewest en de provincies die een hoger aandeel sociaal woonaanbod zouden vereisen.

RIA

bescheiden woonaanbod "bescheiden woonaanbod : kavels en woningen, met uitsluiting van het sociaal woonaanbod, die tegemoetkomen aan de woonbehoeften van diverse maatschappelijke groepen op grond van de grootte van de kavels, respectievelijk de typologie, de kwaliteit, de vloeroppervlakte, het volume of de lokalenindeling van de woningen." Een (mogelijke) Gewestelijke Verordening kan een percentage opleggen per met betrekking tot het bescheiden woonaanbod dat in het woongebied verwezenlijkt moet worden. De mogelijkheid om in ruimtelijke uitvoeringsplannen een percentage bescheiden woningen op te nemen. Een realiseringsovereenkomst per verkavelingsvergunning met een aankoopoptie voor lokale overheden of een sociale woonorganisatie; De Vlaamse Regering stelt indicatieve streefprijzen op voor de verkoop of verhuur van woningen en de verkoop van kavels die deel uitmaken van het bescheiden woonaanbod. Ook in dit geval zijn sommige van de voornoemde acties vereist ( zie hoger bij acties sociaal woonaanbod). kruispuntdatabank betaalbaar wonen Er wordt een kruispuntdatabank opgericht waar gegevens over het woonaanbod, bijzondere woonvormen, woningen huurprijzen worden verzameld, afgestemd op relevante bestaande woondatabanken. Bij deze databank zijn vertegenwoordigers betrokken van zowel de sociale woonorganisaties, de Vlaamse regering als van private woonactoren. De databank kan tegen vergoeding voor derden worden opengesteld. 4

Effecten

4.1


De doelgroepen en betrokken partijen in deze zijn: • de klassieke initiatiefnemers van sociale woonprojecten; • de private initiatiefnemers van verkavelingen en woonprojecten; • VMSW; • de gemeentebesturen; • het departement RWO; • de gebruikers van sociale huisvesting; • de overige particuliere gezinnen; • inspectie RWO. 4.2

Optie 1. Nuloptie

Directe effecten • • •

private actoren kunnen geen initiatieven nemen om sociale woningen te realiseren onduidelijkheid over de toepassing van enkele gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen waarin een aandeel sociale huisvesting wordt gevraagd; er wordt geen bijkomende regelgeving gegenereerd; Verdelingseffecten

• 5

Bij de nuloptie zijn er geen directe effecten want er dienen geen acties te worden ondernomen en er is ook geen bestaande regeling die wordt behouden. Indirecte effecten

RIA

Wanneer er geen maatregelen worden genomen blijft de mogelijk om een eigen aanbodbeleid te handhaven of goed te keuren behouden. Er zijn dus geen nieuwe verdelingseffecten noch voor de gemeentebesturen, de overheid of andere initiatiefnemers. • Vergelijkingstabel van alle effecten Doelgroepen en betrokken partijen Klassieke initiatiefnemers Private initiatiefnemers VMSW gemeenten

Departement RWO

Gebruikers sociale huisvesting Particuliere gezinnen Inspectie RWO

4.3

Baten

Omschrijving geen

Kosten

schatting omschrijving Geen extra initiatieven

geen

Geen extra initiatieven

geen Moeten geen aanbodbeleid voeren Geen administratieve lasten Geen nieuwe regeling invoeren Geen toezicht uitoefenen Geen databank geen

geen Beperkt aanbodbeleid

Beperkt aanbod

geen

Beperkt aanbod

Geen toezicht uitoefenen

geen

Beperkt aanbodbeleid

Optie 2: ontwerp decreet gronden pandenbeleid boek 4

Directe effecten voor de doelgroepen a de klassieke initiatiefnemers van sociale woonprojecten

6

schatting

RIA

De klassieke initiatiefnemers zijn betrokken doordat de planning van de sociale huisvesting in dit ontwerp mee vorm gegeven wordt, en zij rekening zullen moeten houden met de lokale doelstellingen inzake sociaal en/of bescheiden woonaanbod. Het gaat om de sociale huisvestingsmaatschappijen, de (verenigingen van-) gemeenten en ocmw's, het Vlaams Woningfonds. • bij de realisatie van sociale huurwoningen De huisvestingsmaatschappijen kunnen bij de realisatie van sociale huurwoningen ook onder de huidige regelgeving woningen verwerven om ze bij het sociale huurpatrimonium te voegen. In het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 houdende de financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten (NFS2-besluit) is de mogelijkheid opgenomen om bestaande woningen te verwerven en daarvoor een gesubsidieerde lening te bekomen bij de VMSW. Een verschil met de huidige toestand is de betrokkenheid bij de realiseringsovereenkomst, en de verplichte overname van de privaat gerealiseerde woningen door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij, en –zo dit niet mogelijk blijkt- ultiem door de VMSW. De verwachting is dat het volume door de nieuwe regeling kan toenemen met een honderdtal sociale huurwoningen. Tegen het huidige ritme van ongeveer 2000 woningen per jaar betekent dit een omzetstijging van 5%. • bij de realisatie van sociale koopwoningen en sociale kavels; De huisvestingsmaatschappijen zullen de mogelijkheid krijgen om privaat gerealiseerde sociale koopwoningen toe te wijzen, de verkoop aan de rechthebbende te regelen, de eventuele sociale lening te beheren. Het kost voor het beheer van een sociale lening wordt in de leningskost ingebracht, zodat er voor bijkomende personeelsinzet ook een bijkomende vergoeding is voorzien. Dit is in de huidige situatie ook het geval, zodat daar geen nieuwe lasten ontstaan. De verwachting is dat het volume door de nieuwe regeling kan toenemen met 250 sociale koopwoningen en een twintigtal kavels per jaar. Tegen het huidige ritme van ongeveer 500 woningen betekent dit een omzetstijging van 50%. b VMSW In de mate dat de voorgestelde regeling aanleiding geeft tot een stijging van het aantal bijkomende sociale huurwoningen, kan dit voor VMSW een bijkomende werklast voor het nazicht van de normen betekenen. Er wordt uitgegaan van ongeveer een twintigtal bijkomende projecten. Men kan aannemen dat de woningen in één project gelijkaardig zullen zijn. Voor het nazicht van een project rekent VMSW een personeelsinzet van 36 u. VTE-week niveau A. Bijkomend werk in vergelijking met projecten van sociale huisvestingsmaatchappijen is dat hiervoor ook een attest dient te worden afgeleverd. Afgerond kan men dus rekenen op 0,3 VTE op niveau A. De berekening van deze raming is opgenomen in de budgettaire impactanalyse. In de mate dat VMSW desgevallend privaat gerealiseerde sociale huurwoningen zal moeten overnemen, en het beheer ervan zal moeten regelen. Men kan verwachten dat wanneer er een realiseringsovereenkomst is, dat dan de betrokken sociale woonorganisatie de woningen zal overnemen na attestering door de VMSW. Indien er geen overeenkomst is, dan dient VMSW ook niet in de plaats te treden. Deze verplichting tot overname is dus als een opvangsysteem te beschouwen voor situaties waarin de engagementen van de lokaal betrokken partijen niet kunnen nagekomen worden. Het gaat dan om zeer uitzonderlijke omstandigheden die zich normaal gesproken niet voor zullen doen. c de gemeentebesturen Zij zijn betrokken omdat ze binnen een Vlaams of provinciaal kader doelstellingen moeten stellen inzake het sociaal en bescheiden woonaanbod op hun grondgebied; 7

Zij zijn betrokken doordat ze een berekening dienen te maken van de onbebouwde oppervlakte van eigendommen in handen van semipublieke instanties. Deze berekening sluit aan op de bestaande verplichting om een Inventaris Onbebouwde Percelen aan te leggen.

RIA

d het departement RWO Het departement is betrokken bij de voorbereiding van de uitvoeringsbesluiten; Het departement is betrokken bij de opmaak van een nulmeting sociaal woonaanbod; Het departement is betrokken bij de opmaak van een kader voor het bepalen van een bindend sociaal objectief; Het departement is betrokken omdat er bij opmaak van het meerjarige investeringsprogramma sociaal wonen rekening zal moeten gehouden worden met de Vlaamse en de lokale doelstellingen inzake sociaal en bescheiden woonaanbod; e de gebruikers van sociale huisvesting De gebruikers kunnen betrokken zijn voor wat de sociale huur betreft in de mate dat de realisatie van een sociaal woonaanbod wordt gestimuleerd door het bijkomend voorzien van financieringsmiddelen en/of subsidiebudgetten, en in de mate dat de actoronafhankelijkheid tot een versnelde realisatie aanleiding zou geven; kunnen betrokken zijn wat de sociale koop betreft doordat de actoronafhankelijke realisatie tot een verruiming van het aanbod aanleiding zal geven; hier speelt ook mee in welke mate de budgetten voor (bijzondere) sociale leningen zouden worden uitgebreid; f de overige particuliere gezinnen De particuliere gezinnen die een bescheiden woning wensen te bouwen of een grond of woning wensen te verwervenzijn betrokken doordat door het aanmoedigen van een bescheiden woonaanbod zal leiden tot een toename van dit aanbod onder voorwaarden waarvan een gunstig effect op de prijs verwacht kan worden; g inspectie RWO De inspectie is impliciet betrokken doordat de controle van het naleven van de verbintenissen zal uitgebreid worden naar private initiatiefnemers van een sociaal woonaanbod, en naar zowel de initiatiefnemers als de eindgebruikers van het bescheiden woonaanbod. h private actoren die sociaal en/of bescheiden woonaanbod realiseren De private actoren zullen in specifieke omstandigheden gevat zijn door het bindend sociaal objectief en of de verplichting om een bescheiden woonaanbod te realiseren in woonprojecten. Aangezien ruimtelijke uitvoeringsplannen de Vlaamse minimumnormen nog kunnen uitbreiden valt het niet te becijferen welke kost dit betekent voor de private initiatiefnemer. Men kan aannemen dat de dichtheden voor deze woningen groter zullen zijn dan voor de private woningen of kavels die in de projecten betrokken zijn. Wat de sociale huurwoningen betreft is er een voorafgaandelijke zekerheid dat deze woningen zullen overgenomen worden, in beginsel door een SHM. Dat is een voordeel voor de ontwikkelaar, omdat hij voor dit aandeel niet op zoek moet naar kopers, en omdat er vooraf zicht is op de verkoopprijs (normen VMSW, schattingsprijs). 8

RIA

Wat de sociale koopwoningen betreft wordt in het decreet de subsidiemogelijkheid ingeschreven voor wat betreft infrastructuur en verwerving. Dit leidt op zich niet tot een direct voordeel voor de private actor, omdat de subsidie aanleiding zal geven tot een overeenkomstige verlaging van de verkoopprijs, zoals dit ook voor de sociale huisvestingsmaatschappijen het geval is. Daarnaast is er een voordeel inzake de verkoopkosten: er is immers voorzien dat de sociale huisvestingsmaatschappij de verkoop op zich neemt 'voor rekening van' de private actor. Er is eveneens vooraf zicht op verkoopprijs (nog vast te leggen normen VMSW, schattingsprijs). In de mate dat het sociaal objectief in een gemeente niet wordt gehaald kan dit aanleiding geven tot het (versneld) vrijgeven van gronden in woonuitbreidingsgebieden. Deze snellere ontwikkelingsmogelijkheden moet eveneens als een voordeel voor de betrokken private actoren beschouwd worden. Verdelingseffecten • actoronafhankelijke realisatie van sociale woningen Het initiatief om sociale woningen te realiseren is nu beperkt tot de sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds, (verenigingen van) gemeenten en ocmw's, en sociale verhuurkantoren. Door de regeling wordt het initiatief uitgebreid naar private ondernemingen. Aangezien dit deels via een opgelegde regeling verloopt is dit voor deze private initiatiefnemers niet eenzijdig als een voordeel te beschouwen. De nadelen (kost) voor deze verplichting wordt echter via flankerende maatregelen opgevangen: er is een subsidiemogelijkheid voor sociale koopwoningen en kavels, en er is de verplichte overname van sociale huurwoningen door de traditionele initiatiefnemers, ultiem door VMSW. Vermits een deel van de sociale woningbouw nu kan gerealiseerd worden door private ondernemers zou dit ten nadele van de traditionele initiatiefnemers kunnen zijn indien de totale inzet van overheidsmiddelen gelijk zou blijven. Dit is echter niet de bedoeling van de Vlaamse regering; er wordt bij de budgetraming uitgegaan van bijkomende middelen nodig om het privaat gerealiseerde sociaal woonaanbod mee te financieren. • inzet van bebouwbare gronden Inzake de bebouwbare gronden in eigendom van overheden en semipublieke instanties wordt een minimaal aandeel van 40% sociaal woonaanbod vooropgesteld binnen de periode waarin het ruimtelijk structuurplan loopt. Tegelijk zullen gemeenten via hun ruimtelijke beleid er moeten voor zorgen dat er voldoende gronden voor bebouwing vrijkomen om het bindend sociaal objectief te kunnen realiseren. Het was niet mogelijk om daar een gedetailleerde raming van te maken omdat het niet mogelijk is om vooraf in te schatten hoe het lokaal ruimtelijke beleid zal inspelen op de nieuwe mogelijkheden (welk bindend sociaal objectief zal vooropgesteld worden?). De regeling voorziet trouwens in de gedetailleerde raming daarvan door middel van de berekening van de bebouwbare oppervlakte op deze gronden. • technische opvolging van sociale woonprojecten versus attestering De VMSW volgt de bouwprojecten van klassieke initiatiefnemers nauw op via ondersteuning vanaf de verwerving, via de diverse fasen van ontwerp, de aanbesteding van werken, tot aan de werfopvolging. Voor de privaat gerealiseerde sociale woningen zal die ondersteuning bestaan in het communiceren van de normen inzake prijzen en bestek, en een nazicht a posteriori in functie van het afleveren van een attest dat de woning voldoet aan de vereisten van een sociale woning. Indirecte effecten 9

RIA

• particuliere gezinnen: ondersteuning van de prijsbeheersing van woningen Voor de gebruikers van sociale huisvesting wordt het aanbod aan sociale koopwoningen en – kavels op kruissnelheid jaarlijks met de helft verhoogd. Het jaarlijkse aanbod aan sociale huurwoningen wordt met 5% verhoogd. Samen met het opleggen van een aandeel bescheiden woonaanbod (moeilijk inschatbaar) betekent dit dat voor gezinnen er een toename zal zijn van minder dure woningen (zowel inzake huur als inzake eigendom). Aangezien de woonmarkt door vele andere factoren wordt beïnvloed valt de precieze bijdrage in de prijsbeheersing niet te berekenen. • VMSW: overname van sociale huurwoningen Indien –ondanks de realiseringsovereenkomst- een klassieke initiatiefnemer de privaat gerealiseerde sociale huurwoningen niet wenst over te nemen, dan zal ultiem VMSW deze woningen moeten overnemen. Precies omdat vertrokken wordt van een realiseringsovereenkomst is de kans daartoe klein, doch niet onbestaande. De VMSW heeft nu wel enkele sociale huurwoningen in eigendom, doch laat het beheer daarvan over aan de lokale huisvestingsmaatschappij. De VMSW heeft in haar organisatiestructuur dan ook geen plaats voorzien voor het beheer van sociale huurwoningen. Indien –zoals verwacht- dit eerder uitzondering zal zijn, dan zou de VMSW zich voor een beperkt aantal woningen toch zo moeten organiseren dat ze het beheer van deze woningen op zich kan nemen. • gemeenten: ondersteuning van de regierol inzake lokaal (sociaal) woonbeleid Door het bepalen van het bindend sociaal objectief, door de aansturing van het grondbeleid in overeenstemming daarmee, door juridische mogelijkheden om private verkavelingen in te schakelen in het lokaal (sociaal) woonbeleid krijgt de gemeente instrumenten in handen om haar regierol inzake het lokale woonbeleid sterker uit te bouwen. Het lokale woonoverleg kan daarmee haar functie als louter voluntaristisch beleidsinstrument overstijgen. Vergelijkingstabel van alle effecten Doelgroepen en betrokken partijen de klassieke initiatiefnemers van sociale woonprojecten

VMSW

10

Baten

Kosten

Omschrijving schatting omschrijving schatting sociale huur: sociale huur: realiseringsovereenkom realiseringsovereenkom st: geen werklast voor st: beperktere inbreng in opmaak van ontwerp en het ontwerp en de werfopvolging uitvoering en bijkomende patrimonium sociale koop: sociale koop/kavel: beperktere inbreng in vergoeding voor het het ontwerp en de beheer van de verkoop uitvoering. en de sociale lening en belangrijke toename van het aantal toewijzingen Omzetstijging + snellere realsiatie voor zowel de huur- als koopsector belangrijke toename sociale huur: eventueel van het sociaal opgelegde overnames; woningaanbod

RIA

gemeente

minder werklast per gerealiseerde woning voor opvolging prijs- en technische normen beschikking over beleidsinstrumenten voor regie van het lokaal (sociaal) woonbeleid

dept. RWO

versterkt verband tussen beleidsvoorbereiding inzake Wonen, Ruimtelijke Ordening en grondbeleid Stimulering (toename) van het sociale en bescheiden aanbod

toename globale werklast via attestering privaat gerealiseerde woningen opmaak van een bindend sociaal objectief; berekening oppervlakte eigendommen van (semi)publieke instanties en verbonden extra adminitratieve lasten Bijkomende ondersteuning inzake lokaal sociale woonbeleid opmaak nulmeting sociaal woonaanbod

Nieuw decreet en uitvoeringsbesluit Opmaak bindend sociaal objectief Opname in meerjarige investeringsplan en bijhorende uitvoeringsplannen

gebruikers sociale huisvesting overige particuliere gezinnen

toename van het aanbod; prijsbeheersing toename van het aanbod betaalbare woningen (bescheiden woonaanbod) + prijsbeheersing

inspectie RWO

private actoren

toegang tot nieuwe markt; sociale koop en kavels: subsidie voor

11

toename van de omvang van toepassing regels inzake sociale huur en sociale koop, met complexere betrokkenheid van actoren voorwaardelijke verplichting om sociaal woonaanbod te realiseren; mogelijk minopbrengst

verwerving en infrastructuur; sociale huur: gegarandeerde overname; inschatbare verkoopprijs

RIA

private actoren

overheden en semi-publieke instanties

4.4

voorwaardelijke verplichting om bescheiden woonaanbod te realiseren voorwaardelijke verplichting om sociaal woonaanbod te realiseren


In de schoot van de Vlaamse regering is een akkoord bereikt om het aanbod aan bescheiden en sociale woningen te stimuleren via genormeerde doelstellingen per gemeente, mogelijkheden om dit via instrumenten van ruimtelijke ordening uit te voeren, en via een actoronafhankelijke ondersteuning. De optie biedt tal van voordelen , onder meer de toename van het sociaal woonaanbod en het bescheiden aanbod. Op die manier wordt de betaalbaarheid van het wonen ( en de realisatie van het recht op wonen ) verbeterd.

5 5.1

Uitwerking, uitvoering en monitoring Juridisch-technische uitwerking

Er wordt een ontwerp van eigenstandig decreet aan het Vlaamse Parlement voorgelegd 'gronden pandenbeleid'. Aangezien het voorwerp van de nieuwe regeling zowel raakt aan het beleidsveld Ruimtelijke Ordening als aan het beleidsveld Wonen omvat het ontwerp bepalingen die wijzigingen aanbrengen in het decreet ruimtelijke ordening enerzijds en naar de Vlaamse wooncode anderzijds.

Juridische instrumenten zijn daarbij: • • • • • 12

decreet inzake het gronden pandenbeleid; wijzigingen aan het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening; wijzigingen aan het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode; BVR waarin de methodologie van de nulmeting inzake sociaal woonaanbod wordt geëxpliciteerd; BVR waarin het Vlaamse beoordelingskader voor het bepalen van een bindend sociaal objectiefverder is uitgewerkt;

• • • •

RIA

•

• • • • • •

desgevallend een provinciaal beoordelingskader voor het bepalen van een bindend sociaal objectief, goed te keuren door de Vlaamse regering; gemeenteraadsbeslissingen voor de vaststelling van een bindend sociaal objectief; gemeenteraadsbeslissingen om de beschikbare bebouwbare oppervlakte te bepalen; mogelijke gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplanningen voor eventuele bestemmingswijzigingen om het bindend sociaal objectief te doen realiseren; een Vlaamse richtlijn inzake het Sociaal Wonen, die de krijtlijnen bepaalt inzake het realiseren van een sociaal woonaanbod, desgevallend op te nemen in een Vlaamse grondbeleidsplan en primeert boven stedenbouwkundige voorschriften in gewestelijke, provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen en stedenbouwkundige verordeningen; provinciale of gemeentelijke verordeningen die de krijtlijnen van de Vlaamse richtlijn eventueel verfijnen erkenning van private actoren voor de realisatie van sociale huisvesting; de mogelijkheid verankerd wordt voor VMSW om regelmatig een open oproep te doen voor de realisatie van sociale woningen; het meerjarige investeringsprogramma sociale huisvesting afgestemd wordt op de nulmeting en het bindend sociaal objectief; het jaarlijkse uitvoeringsprogramma sociale huisvesting ook ruimte garandeert voor projecten van private initiatiefnemers; de burgerrechterlijke overeenkomst tussen gemeente, private initiatiefnemer en publieke initiatiefnemer om een project met sociaal woonaanbod te realiseren.

• 5.2

Inwerkingtreding en administratieve lasten

Aan de inwerkingtreding van boek 4 zijn volgende administratieve lasten verbonden: • a voor de Vlaamse overheid • • • • •

de vaststelling van de nulmeting en de projectopvolging van het onderzoek terzake; de opmaak van uitvoeringsbesluiten: een beoordelingskader voor de bepaling van een bindend sociaal objectief een verordening die sociaal woonaanbod invoert in omschreven verkavelingen de opmaak van een werkwijze voor attestering van privaat gerealiseerde sociale woningen (VMSW)

b voor de gemeenten • •

de vaststelling van een bindend sociaal objectief; de berekening van de oppervlakte aan onbebouwde gronden in eigendom van semipublieke instanties op haar grondgebied

5.3 Handhaving • De taak van de gemeenten om een bindend sociaal woonobjectief te formuleren zal worden gehandhaafd door toepassing van het in artikel 261 van het Gemeentedecreet geregelde dwangtoezicht. Hieraan is bijgevolg geen bijkomende regelgeving verbonden. • De toepassing van het kaderbesluit sociale huur en het overdrachtenbesluit blijft in deze regeling gelden ten aanzien van de betrokken traditionele initiatiefnemers

13

5.4

Evaluatie

Er wordt expliciet in het ontwerp voorzien in een evaluatie via wetenschappelijk onderzoek, waarvan de resultaten aanleiding moeten geven tot aanpassing, met de bijzonderheid dat de evaluatie en het onderzoeksrapport aan het parlement zal worden voorgelegd.

RIA

6

Consultatie

Voor het uitwerken van de voorgestelde regeling is er samengewerkt met de diverse entiteiten van de betrokken beleidsvelden (RWO, Financiën en begroting, …). Vanuit de administratie werd geen consultatie met de doelgroepen georganiseerd, maar de VVSG en de andere betrokken actoren werden partieel bevraagd in functie van de lastenmeting en de beoordeling. Na de goedkeuring zullen er informatiesessies, bilaterale toelichtingen of vragenrondes moeten worden georganiseerd om de gewijzigde regelingen te introduceren bij alle betrokken actoren, i.e. de gemeenten, de VVSG, de direct betrokken Vlaamse administraties (VLABEL, het iva WonenVlaanderen, het departement RWO). Met het oog op de goedkeuring van de beoogde regeling is ook het advies van de Raad van State en de Vlaamse Woonraad vereist. 7

Overige informatie voor de Inspectie van Financiën

Voor de budgettaire raming van de voorgestelde regeling is een aparte impactanalyse gemaakt die als bijlage aan deze RIA is toegevoegd. De impactanalyse bevat een dusdanige gedetailleerde weergave dat de omvang een integratie in de RIA verhindert. Daarom wordt verwezen naar de inhoud van de als bijlage toegevoegde documenten. 8

Samenvatting

• vaststellingen De prijzen van woningen en gronden zijn recent sterk toegenomen, waardoor de Vlaamse regering werd gesolliciteerd om te zorgen voor stimulansen voor het op de markt brengen van betaalbare woningen en gronden. Hoewel provincies en gemeenten constructies pogen op te zetten, laat het bestaande ruimtelijk beleid niet toe dat de bestemming van ruimte en het verkrijgen van verkavelings- en stedenbouwkundige vergunningen afhankelijk worden gemaakt van het statuut van de initiatiefnemer of van het inkomensprofiel van de (latere) bewoners. Sommige gemeenten hebben geen aanbod aan sociale huurwoningen op hun grondgebied. Private initiatiefnemers die woningen realiseren die naar kostprijs en technische voorwaarden overeenstemmen met sociale woningen kunnen deze vandaag niet in het sociaal woningenpatrimonium laten of doen opnemen. De mogelijke ondersteuning vanuit het Gewest voor deze woningen is tot op vandaag uiterst beperkt en niet in uitvoering gebracht. Gegadigden voor sociale huurwoningen zien zich voor lange wachttijden geplaatst vooraleer een toewijzing kan gebeuren. De klassieke initiatiefnemers alleen kunnen deze wachttijden niet op een aanvaardbaar niveau brengen. • regeling Via een gewestelijk of provinciaal kader bepalen gemeenten een doelstelling inzake sociaal woonaanbod. De realisatie daarvan wordt mogelijk gemaakt door principiële gelijkschakeling van de voorwaarden ongeacht het statuut van de initiatiefnemer. 14

RIA

Binnen decretale normen kunnen uitvoeringsplannen verplichtingen opleggen inzake het realiseren van een bescheiden woonaanbod per plangebied of per project. Een vergunning kan afhankelijk gemaakt worden van een burgerrechtelijke overeenkomst. Bij niet-tijdige realisatie is een overdrachtmogelijkheid voorzien naar initiatiefnemers sociale huisvesting. De Vlaamse regering kan richtprijzen bepalen voor het bescheiden woonaanbod. Een kruispuntdatabank wordt opgericht om alle nuttige gegevens voor de planning en realisatie van een sociaal en een bescheiden woonaanbod te verzamelen en te kruisen. • effecten Boek 4 van het gronden pandendecreet beoogt een toename van het sociale woonpatrimonium en de introductie van een bescheiden woningaanbod. De creatie van een sociaal woonaanbod wordt aangemoedigd door enerzijds de gemeenten op te leggen om doelstellingen terzake te formuleren, en anderzijds de mogelijkheid te creëren dat aan private initiatiefnemers via instrumenten van het ruimtelijk beleid opgelegd wordt om daar een deel van te realiseren. Voor die opdracht worden de fiscale- en subsidievoorwaarden voor private initiatiefnemers in principe gelijk gesteld met die van klassieke initiatiefnemers. Hiermee wordt het sociale woonbeleid afgestemd op het ruimtelijk beleid en vice versa. De creatie van een bescheiden woonaanbod wordt aangemoedigd door aan initiatiefnemers van verkavelingen en woonprojecten op te leggen om een minimaal aandeel bescheiden woningen opgelegd te realiseren. De lokale besturen kunnen binnen een gewestelijk of provinciaal kader hun regierol inzake het lokaal woonbeleid beter opnemen. De woonbehoeften van gezinnen met laag of gemiddeld inkomensprofiel kunnen ingevuld worden via een meer gediversifieerd woningaanbod in vergelijking met de strikte scheiding tussen sociaal en privaat wonen zoals die nu bestaat. 9 •

15

Contactinformatie Steven Eeckhout, dept. RWO, afdeling Woonbeleid [email protected] 02/553 85 72

betreffende het grond- en pandenbeleid

Recommend Documents