GROND, GRONDPRIJZEN EN GRONDPOLITIEK • Departement Hoeksche Waard • 29 oktober 2009 • P.S.A. (Peter) Overwater Kerkstraat 54 Postbus 5715 3290 AA Strijen Tel. 078 674 94 94 Fax 078 674 94 00 www.overwater.nl
[email protected]
In 2009 al 205 jaar stroomopwaarts!
VOORSTELLEN INLEIDER • Peter Overwater • Directievoorzitter Overwater Strijen • Specialiteit: strategisch toepassen grondbeleidsinstrumenten
VOORSTELLEN KANTOOR • • • • •
Grondbeleid Adviesbureau (GAB) Kenniscentrum Grondbeleid (KCG) Rentmeesterskantoor (RMK) Assurantie Adviesbureau (ASS) Locatie: 15/20 autominuten van Dordrecht en Rotterdam
OPBOUW PRESENTATIE • Grond, geschiedenis Hoeksche Waard • Grondprijzen, rondje lang de velden • Grondbeleid versus grondpolitiek • Voorbeeld OostvaardersWold
RODE DRAAD • • • • •
Grond Vroeger macht Emotie Veel geld Aan wie komt de meerwaarde toe bij een bestemmingswijziging? • Posten onder kosten
GROND • • • • •
Eerst hoog gelegen, kustwal Eerste dijk, jaar 1000 Friezen Polders, in Nederland 3.891 Droogmakerijen en Aandijkingen
GROND • Polders Hoeksche waard • Venture capital • Gorzen en Aanwassen van den Lande van Essche sinds 1602 • Gezamenlijk eigendom, ongereglementeerd
GRONDPRIJZEN • Champagne streek van €8000 naar €1.5000.000 per ha • Afspiegeling van schaarste • Bouwgrond, landbouwgrond, natuur, grond voor infrastructuur
GRONDPRIJZEN • Landbouwgrond, van €3.5000 per ha ( 10.000 m², twee voetbalvelden) in Drente tot €10.000 per ha in Flevopolder • In de Hoeksche Waard €60.000 per ha • HW is 24.000 ha groot
GRONDPRIJZEN • Beleggingsvastgoed: verpachte agrarische grond • €28.000 per ha in de Hoeksche Waard • Oplichters op de markt
GRONDPRIJZEN • Woningbouw grond • Warme grond, twee keer agrarisch • Ruwe bouwgrond, €25 tot €40 per m² • Juridisch bouwrijpe grond, €30 tot €200 per m² • Bouwrijp maken €60 tot €90 per m²
GRONDPRIJZEN • Bedrijventerrein • Van agrarisch tot €90 per m² • Afhankelijk van uitgifte prijs
GRONDPRIJZEN • Verschilende waarderingsmethoden • Vergelijkingsprijzen • Residuele waardering (opbrengsten minus de kosten is de waarde van de grond)
GRONDBELEID • Het realiseren van bestuurlijk gewenste veranderingen in het ruimtelijk grondgebruik • In tegenstelling tot grondpolitiek, ziet toe op vermogensverdeling etc. • Scheiding in praktijk vaak niet aanwezig
GRONDBELEID • Meerwaarde gevolg bestemmingswijziging door overheid, dus komt toe aan overheid • De meerwaarde ontstaat door investeringen, meerwaarde komt toe aan eigenaar
GRONDBELEID • • • •
Gaat om kostenverhaal Waar ligt de grens Posten onder kosten Belangrijke inkomsten bron gemeenten, valt weg
GRONDBELEIDSINSTRUMENTEN • • • • • • •
Planmatige verwerving Wet voorkeursrecht gemeenten Bestemmingsplan/planschade Samenwerkingovereenkomsten Onteigening (Baatbelasting) Afdeling Grondexploitatie/ inbrengwaarde
ACTUEEL • • • • • • • •
Erfpacht waddeneilanden Hedwige polder Crisis en herstelwet Natuurcompensatie Tweede maasvlakte Glastuinbouwlocatie Flakkee? Suikerfabriek Puttershoek Rondweg Strijen TNO
OOSTVAARDERSWOLD • • • •
Flevopolder/Almere 2.000 ha EHS Wijk Spiegelhout 40.000 woningen Of complex alleen Oostvaarderswold • Of complex Oostvaarderswold en Spiegelhout
OOSTVAARDERSWOLD
COMMISSIE • Samenstelling • Werkwijze • Opdracht
UITGANGSPUNT RAPPORTAGE • Provincie wil duidelijkheid scheppen • Uitgangspunt volledige schadeloosstelling • Standpunt in kunnen nemen bij rechter
BEPALEN VOLLEDIGE SCHADELOOSSTELING • Kiezen uitgangspunten, grondslagen • Agrarische waarde, reconstructie of liquidatie • Residuele waarde
OOSTVAARDERSWOLD • Als één geheel in exploitatie te brengen zaak? • Ja, gezien ligging, samenstelling, financiering, primaire doelstelling, realisatie en planvorming
OOSTVAARDERSWOLD EN SPIEGELHOUT • Als één geheel in exploitatie te brengen zaak? • Nee, gezien ontbreken overwegende financiële samenhang, niet één ontwikkeling, geen overwegende innerlijke samenhang
NIET ZWART-WIT • Er bestaan raakvlakken • Het is geen wiskunde • Alles afwegen, dan keuze maken
GEVOLG • Schadeloosstelling baseren op grondslag agrarische waarde • Want dat leidt tot de hoogste vergoeding • Daar hebben eigenaren en gebruikers recht op
BOEREN WOEDEND • Natuur onzin • We zijn al een keer door de overheid verplaatst • We kunnen niet concurreren tegen Ferrari boeren • Er is geen betere grond • Willen plus, speelt overal
Onderscheidend door : kennis, advies en uitvoering in één hand
Kerkstraat 54 Postbus 5715 3290 AA Strijen Tel. 078 674 94 94 Fax 078 674 94 00 www.overwater.nl
[email protected]
www.overwater.nl In 2009 al 205 jaar stroomopwaarts!
