Bestemmingsplan Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein gemeente Stein

Bestemmingsplan ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein’ gemeente Stein

VONDERWEG 14, 5616 RM EINDHOVEN TELEFOON 040 257 13 36 TELEFAX 040 257 02 90 AMERIKALAAN 70C, 6199 AE MAASTRICHT-AIRPORT TELEFOON 043 326 16 60 TELEFAX 043 326 16 64 [email protected]

WWW.TONNAER.NL

status: datum: projectnummer: adviseur:

vastgesteld 25 juni 2015 101580R.2020 Bwe

Inhoudsopgave 1

Inleiding

1

1.1

Aanleiding

1

1.2

Ligging van het plangebied

2

1.3

Het vigerende bestemmingsplan

2

1.4

De tijdelijke ontheffing

3

1.5

Jurisprudentie

3

1.6

Nieuw bestemmingsplan

5

2

Projectprofiel

6

2.1

Inleiding

6

2.2

Gebiedsbeschrijving

6

2.3

Planvoornemen

11

2.4

Planning

13

3

Beleidskader

14

3.1

Inleiding

14

3.2

Rijks- provinciaal en gemeentelijk beleid

14

4

Sectorale aspecten

15

4.1

Inleiding

15

4.2

Milieuaspecten

15

4.3

Waterparagraaf

15

5

Juridische opzet

17

5.1

Inleiding

17

5.2

Uitgangspunten

17

5.3

Toelichting op de planregels

18

5.4

Bestemmingen

21

5.5

Algemene regels

22

5.6

Overgangs- en slotregel

24

6

Haalbaarheid

25

6.1

Inleiding

25

6.2

De economische en financiële haalbaarheid

25

6.3

Maatschappelijke haalbaarheid

25

6.4

Conclusie

26

7

De procedure

27

7.1

De te volgen procedure

27

7.2

Kennisgeving voorbereiding

27

7.3

Vooroverleg

27

Bp ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein’

7.4

Vaststelling

28

Bijlagen Bijlage 1:

Planning realisatie nieuw winkelcentrum Stein

toelichting

luchtfoto tijdelijk winkelcentrum met aangrenzende bebouwing

1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Het tijdelijk winkelcentrum op het Omphaliusplein is planologisch mogelijk gemaakt door middel van een tijdelijke ontheffing en tijdelijke bouwvergunning. Deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning is op 25 februari 2010 door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Stein verleend. Op basis van deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning is het gebruik en de bouw van het tijdelijk winkelcentrum ter plaatse toegestaan. Momenteel doet zich de situatie voor dat het nieuwe winkelcentrum voor Stein nog niet is gerealiseerd en dat de termijn van de tijdelijke ontheffing en bouwvergunning verloopt op 15 februari 2015. De tijdelijke ontheffing kan niet worden verlengd. Derhalve dient de gemeente Stein actie te ondernemen om het tijdelijk winkelcentrum te continueren om zodoende het voorzieningenniveau binnen Stein te waarborgen totdat het definitieve winkelcentrum gereed is. In dat kader is in opdracht van de gemeente Stein onderzocht of het mogelijk is om het tijdelijk winkelcentrum te continueren voor de periode na 15 februari 2015 door middel van een voorlopige bestemming ex artikel 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening (advies: ‘Opnemen voorlopige bestemming na afloop gelding tijdelijke ontheffing’, 1 april 2014). Uit dit advies is gebleken dat het mogelijk is om het tijdelijk winkelcentrum te handhaven door middel van het opnemen van een voorlopige bestemming ex artikel 3.2 Wro. Uit de jurisprudentie blijkt namelijk expliciet dat het mogelijk is om na afloop van een tijdelijke ontheffing of omgevingsvergunning dezelfde bestemming te behouden door het opnemen van een voorlopige bestemming voor een termijn van maximaal 5 jaar.

bp ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein’

1

vigerend bestemmingsplan ‘Kern Stein’

bestemmingsplan ‘Kern Stein’ (2004)

In onderhavig bestemmingsplan wordt hieraan invulling gegeven. Het tijdelijk winkelcentrum krijgt de bestemmingen ‘Centrum – Voorlopig 1’ en ‘Centrum – Voorlopig 2’ met respectievelijk de definitieve bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’. De ruimtelijke onderbouwing c.q. verantwoording wordt gegeven in de hierna volgende toelichting. 1.2

Ligging van het plangebied

Het tijdelijk winkelcentrum is gelegen in het centrum van Stein en wordt begrensd door de Stadhouderslaan, Drossaert Everhartsstraat, Leentstraat en Omphaliusstraat. Het plangebied is plaatselijk bekend als het Omphaliusplein en kadastraal bekend als gemeente Stein, sectie G, nummer 245. Door de bebouwing van het tijdelijke winkelcentrum is het plangebied vrijwel volledig bebouwd. 1.3

Het vigerende bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied is momenteel het bestemmingsplan ‘Kern Stein’ vigerend. Dit bestemmingsplan is d.d. 11 september 2013 door de raad van de gemeente Stein vastgesteld. Ter plaatse van het plangebied zijn een drietal (dubbel)bestemmingen en een gebiedsaanduiding van kracht, te weten: ‘Groen’; ‘Verkeer’; ‘Waarde – Archeologie’; ‘geluidzone – industrie’; In het daarvoor geldende bestemmingsplan ‘Centrum Stein’ waren dezelfde bestemmingen van kracht met uitzondering van de ‘geluidzone – industrie’. Echter daarvoor was het bestemmingsplan ‘Kern Stein’ uit 2004 van kracht. Hierin had het plangebied de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’. Op basis van deze bestemming is indertijd de tijdelijke ontheffing verleend, die tot 15 februari 2015 rechtsgeldig was.

2

toelichting

1.4

De tijdelijke ontheffing

In de tussentijd zijn inmiddels twee bestemmingsplannen (Centrum Stein en Kern Stein) vastgesteld. Het Omphaliusplein is in deze bestemmingsplan voorzien van de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’. De tijdelijk ontheffing is echter nog gebaseerd op het daarvoor geldende bestemmingsplan met de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’. Ondanks dat de bestemmingen in de tussentijd zijn gewijzigd was de tijdelijke ontheffing voor het tijdelijke winkelcentrum van kracht tot en met 15 februari 2015. Na deze datum mag het tijdelijk plaatsen en gebruiken van dit noodwinkelcentrum niet meer worden voortgezet. Dit houdt in dat na het verstrijken van deze termijn degene aan wie de ontheffing is verleend of zijn rechtsopvolger onder algemene titel verplicht is de met het bestemmingsplan strijdige situatie naar zijn keuze in de oorspronkelijke toestand te herstellen of met het vigerende bestemmingsplan in overeenstemming te brengen. Aangezien het nieuwe winkelcentrum nog in voorbereiding is en de bouw nog de nodige tijd in beslag zal nemen, en de tijdelijke ontheffing niet verlengd kan worden dient het bestemmingsplan herzien te worden. In deze bestemmingsplanherziening wordt het tijdelijk winkelcentrum qua tijdelijk bouwen en gebruiken planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. 1.5

Jurisprudentie

Na afloop van de termijn waarvoor de ontheffing is verleend, is de houder van de ontheffing verplicht de met het bestemmingsplan strijdige situatie ongedaan te maken. De keuze bestaat daarbij uit het herstel in de vorige situatie of het in overeenstemming brengen met het geldende bestemmingsplan. Wordt dit nagelaten dan is sprake van een overtreding en kan daartegen worden opgetreden. Is de gemeente echter van mening dat de praktijk niettemin een langere instandhouding van de afwijking vergt dan oorspronkelijk bij afgifte van de ontheffing kon worden voorzien, dan zal de consequentie hiervan zijn dat het geldende bestemmingsplan tijdig moet worden herzien. Dit houdt in dat de afwijking hetzij als voorlopige hetzij als definitieve bestemming moet worden vastgelegd. In de jurisprudentie is uitdrukkelijk bevestigd dat er geen bezwaren bestaan tegen het opnemen van een voorlopige bestemming in een bestemmingsplan nadat de tijdelijke ontheffing is verlopen. Zo overwoog de Afdeling recentelijk: Ingevolge artikel 3.2 van de Wro kunnen bij een bestemmingsplan voorlopige bestemmingen worden aangewezen en met het oog hierop voorlopige regels worden gegeven. Een voorlopige bestemming geldt voor een daarbij te stellen termijn van ten hoogste vijf jaar. Onder verwijzing naar de uitspraak van 20 juni 2012 in zaak nr. 201113437/1/R2 overweegt de Afdeling dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 3.2 niet kan worden afgeleid dat de raad na het verlopen van de termijn waarvoor een tijdelijke ontheffing (thans: omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken van de regels van een be-


3

stemmingsplan) was verleend, het bestaande gebruik niet zou mogen legaliseren door het vaststellen van een bestemmingsplan waarin aan de desbetreffende gronden een voorlopige bestemming wordt toegekend, mits aan deze gronden gelijktijdig tevens een definitieve bestemming wordt toegekend. In de Memorie van Toelichting bij de Wro staat dat indien de raad van mening is dat de praktijk een langere instandhouding van de tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan vergt, de raad het geldende bestemmingsplan tijdig zal moeten herzien. Er wordt daarbij uitdrukkelijk gewezen op de mogelijkheid om het gebruik als voorzien in de tijdelijke ontheffing te legaliseren door het opnemen van een voorlopige bestemming in een nieuw vast te stellen bestemmingsplan (TK 2002-2003, 28 916, nr.3, pagina 35 en 104). Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de Wro zich niet verzet tegen het toekennen van een voorlopige bestemming aan gronden, volgend op een besluit tot tijdelijke afwijking van de regels van een bestemmingsplan, dat voorzag in hetzelfde gebruik. (AbRvS 29 januari 2014, nr. 201306557/1/R6) In de Memorie van Toelichting bij de Wro wordt aangegeven dat na verloop van de maximale termijn van vijf jaar van de tijdelijke ontheffing/omgevingsvergunning het niet mogelijk is om deze tijdelijke ontheffing te verlengen dan wel nogmaals te verlenen. Het voorbeeld om dan het bestaande (tijdelijke) gebruik door middel van een voorlopige bestemming te regelen wordt in de Memorie van Toelichting zelfs genoemd: De ontheffing is bedoeld voor de voorziening in een tijdelijke behoefte, zoals noodvoorzieningen en (spoedeisende) voorzieningen van algemeen belang. De ontheffing kan worden verleend voor maximaal vijf jaar. Verlenging is niet mogelijk. Indien een langere termijn wenselijk is, dient de voorziening tijdig te worden opgenomen in het bestemmingsplan. bijvoorbeeld als voorlopige bestemming. (TK 2002-2003, 28 916, nr. 3, p. 35) In de jurisprudentie is dit gegeven dat een tijdelijke ontheffing/omgevingsvergunning niet kan worden verlengd na de vijfjaars-termijn bevestigd: Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit deze bepalingen dat een tijdelijke omgevingsvergunning slechts kan worden verleend voor 5 jaar en in dit geval, nu sprake is van strijd met het bestemmingsplan , niet kan worden verlengd. Er is dan ook geen mogelijkheid om (ook niet na verlenging) een tijdelijke omgevingsvergunning te verlenen voor een termijn langer dan 5 jaar. (Rb Noord-Holland, 31 december 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:12968) In november 2014 is de ‘wijziging van de Crisis- en herstelwet en diverse andere wetten in verband met het permanent maken van de Crisis- en herstelwet en het aanbrengen van enkele verbeteringen op het terrein van het omgevingsrecht’ in werking getreden. Op grond hiervan zal de maximale termijn van vijf jaar voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan vervallen. In de omgevingsvergunning zal dan kunnen worden bepaald dat deze kan gelden voor een termijn van tien jaar. De exacte impact van deze regelgeving in relatie tot de huidige situatie van het tijdelijk winkelcentrum is nog niet volledig duidelijk.

4

toelichting

Om het tijdelijk winkelcentrum ook na 15 februari 2015 aan het Omphaliusplein voort te kunnen zetten is het opnemen van een voorlopige bestemming op dit moment de beste optie. 1.6

Nieuw bestemmingsplan

In deze bestemmingsplanherziening wordt het tijdelijk winkelcentrum planologisch-juridisch geregeld door middel van een voorlopige bestemming(en) in combinatie met de definitieve bestemming(en) met opnieuw daaraan gekoppeld een maximale geldigheidstermijn. Het tijdelijk winkelcentrum krijgt voor de komende 2 jaar de bestemmingen ‘Centrum – Voorlopig 1’ en ‘Centrum – Voorlopig 2’. Op basis van deze bestemmingen wordt het huidige gebruik en de bestaande bebouwing als tijdelijk winkelcentrum voor deze twee jaar mogelijk gemaakt. Dit houdt in dat ter plaatse detailhandel, waaronder 2 supermarkten, dienstverlening, horeca gerelateerd aan de winkelfunctie, kantoor, verkeer in de vorm van een winkelpassage en overdekte voetgangersverbinding en groenvoorzieningen is toegestaan binnen de bestaande bebouwing. De bestaande bebouwing wordt daarbij vastgelegd binnen het bouwvlak. Na deze 2 jaar komen de voorlopige bestemmingen te vervallen en treden de definitieve bestemmingen in werking, zijnde ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Op basis van deze bestemmingen kan het Omphaliusplein als zodanig ingericht worden.


5

tijdelijk winkelcentrum Stein

tijdelijk winkelcentrum Stein

2 Projectprofiel 2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie en toekomstige situatie beschreven. Daarbij zal naast de gebiedsbeschrijving van de huidige situatie nadrukkelijk aandacht zijn voor de uiteindelijke definitieve inrichting van het gebied en de planning. 2.2

Gebiedsbeschrijving

2.2.1 Ruimtelijke structuur Het Omphaliusplein is momenteel nagenoeg volledig bebouwd met het tijdelijke winkelcentrum. Deze bebouwing is nadrukkelijk aanwezig door zijn bouwmassa en verschijningsvorm. Het vormt een gesloten geheel naar zijn omgeving. Alleen aan de zijde van de Stadhouderslaan presenteert het tijdelijk winkelcentrum zich. Voor het overige bestaat het tijdelijk winkelcentrum uit ‘blinde’ gevels met enkele deuren. Het laden en lossen van de winkels is voorzien aan de Omphaliusstraat.

6

toelichting

gesloten bouwblokken Stadhouderslaan

gesloten bouwblokken Stadhouderslaan

woningen Leentstraat

woningen Drossaert Everhartsstraat

Doordat het Omphaliusplein voorheen ingericht was als groen vormde het een open plek in de stedenbouwkundige structuur van gesloten bouwblokken aan weerszijden van de Stadhouderslaan. De omgeving wordt gekenmerkt door de nadrukkelijke wandvorming aan de oost- west en zuidzijde van de hier aanwezige grondgebonden woonbebouwing in twee bouwlagen met kap. Dit wordt versterkt door het rechte wegenpatroon, dat het voormalige en toekomstige plein een rechthoekige vorm geeft. Het tijdelijk winkelcentrum is direct gelegen aan de Stadhouderslaan, één van de belangrijkste ontsluitingswegen van het centrum van Stein. Hierdoor is het tijdelijk winkelcentrum optimaal bereikbaar voor alle modaliteiten (openbaar vervoer, auto, fiets en te voet). De omgeving van het Omphaliusplein wordt gekenmerkt als een woonomgeving. Aan de Drossaert Everhartsstraat en de Leentstraat zijn twee-onder-één kapwoningen gelegen in twee bouwlagen met kap en met geschakelde garages.


7

woningen Omphaliusstraat

solitaire bebouwing Omphaliusstraat

De bebouwing aan de Omphaliusstraat is per cluster van vier woningen aaneengeschakeld en wordt onderbroken door de Scholtis van der Hardtstraat. Langs de Stadhouderslaan zijn woonflats gesitueerd met drie woonlagen op een plint. Deze voor de Stadhouderslaan kenmerkende bebouwing loopt aan de zuidzijde van de Stadhouderslaan door tot aan de Heerstraat-Centrum. Tussen de bebouwing aan de Stadhouderslaan en de Scholtis van de Hardtstraat is de enige solitaire bebouwing gelegen. De aangrenzende wegen hebben een breed straatprofiel. Het straatprofiel van de Stadhouderlaan bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden fiets- en voetpaden. De overige wegen bestaan uit een rijbaan met een eenzijdig voetpad met parkeermogelijkheden. Aan de Omphaliusstraat ontbreken deze parkeermogelijkheden aangezien hier een strook is ingericht als opstelplaats voor vrachtauto’s ten behoeve van het laden en lossen. 2.2.2 Functionele structuur Het tijdelijk winkelcentrum voorziet momenteel in het gewenste voorzieningenniveau voor Stein. In dit winkelcentrum zijn de volgende functies gevestigd (deze informatie is onder voorbehoud van tussentijdse en toekomstige wijzigingen van winkels). Detailhandel: Rousseau chocolade (voorheen Rusman bloemen)

100 m

2

Van Melik bufkes

150 m

2

Bakhoes bakker

150 m

2

Brainwash kapper (voorheen Zonneveld slijterij)

150 m

2

Knetter kindermode

150 m

2

Ehrens mode

100 m

2

Tanya mode

100 m

2

8

toelichting

functionele indeling tijdelijk winkelcentrum

Primera

100 m

2

Hans anders optiek

100 m

2

Groovy lingerie

100 m

2

Durlinger schoenen

200 m

2

Haan optiek

100 m

2

Shoetime

200 m

2

Readshop/postkantoor

150 m

2

50 m

2

100 m

2

Foto dierick

50 m

2

Wereld winkel

50 m

2

Keramiek (voorheen Rabobank)

150 m

2

Zeemanmode

350 m

2

Pets family

100 m

2

Eidams kaas

200 m

2

Pour Vouw (voorheen Da parfum, wel nog dezelfde ondernemer)

350 m

2

Hema

625 m

2

Blokker

550 m

2

E-smoke (voorheen Luchies) Hendriks bloemen

Totaal


4.425 m

2

9

Supermarkt: Aldi

1.100 m

2

Jumbo

1.350 m

2

Totaal

2.450 m

2

Horeca: De Witte

150 m

2

In totaal is 6.875 m2 detailhandel (inclusief supermarkten) en 150 m2 horeca in het tijdelijk winkelcentrum gevestigd. Om het tijdelijk winkelcentrum heen zijn grondgebonden woningen (Omphaliusstraat, Leentstraat, Drossaert Everhartsstraat) gelegen, waarvan sommige met een aan huis gebonden beroep. De gesloten bouwblokken aan de Stadhouderslaan betreffen gestapelde woningen. Verder is in de solitaire bebouwing aan de Omphaliusstraat (voormalige groene kruisgebouw) o.a. de thuiszorg gevestigd. Tevens is hiernaast een nutsvoorziening gesitueerd. 2.2.3 Ontsluiting en parkeren Het tijdelijk winkelcentrum wordt direct ontsloten via de Stadhouderslaan. De winkels worden bevoorraad via een opstelstrook voor vrachtwagens aan de Omphaliusstraat. Vanaf de Stadhouderslaan is het inrijden van de Omphaliusstraat en de Drossaert Everhartsstraat voor vrachtverkeer (> 5,4 ton) verboden. Het vrachtverkeer dient via een verplichte route, en door middel van specifieke verkeersborden aangegeven, om te rijden via de Stadhouderslaan, de Heerstraat-Centrum en de Diepenbeekstraat naar de Omphaliusstraat. Het vrachtverkeer kan na het laden en lossen aan de Omphaliusstraat via de Stadhouderslaan weer rechts richting de rijksweg A2. In de straten waar de vrachtwagens doorheen komen is eenzijdig een verkeerverbod ingesteld, om voldoende ruimte voor het passerend vrachtverkeer te garanderen. Aan de zijde van het tijdelijk winkelcentrum op het Omphaliusplein zijn ten behoeve de verkeersveiligheid de trottoirs geamoveerd. Het parkeren voor het winkelend publiek vindt met name plaats aan de overzijde van de Stadhouderslaan. Hier is op de plek van het voormalige gemeentehuis een parkeervoorziening met ongeveer 200 parkeerplaatsen ingericht. Vanwege de verkeersveiligheid is er een oversteekplaats gerealiseerd vanaf deze parkeerplaats naar het Omphaliusplein, die direct naar de ingang van het tijdelijk winkelcentrum leidt.

10

toelichting

2.3

Planvoornemen

2.3.1 Voortzetting tijdelijk winkelcentrum Aangezien het nieuwe winkelcentrum nog gerealiseerd moet worden en de start van de bouw is aangevangen op 12 mei 2015, is het noodzakelijk om het tijdelijk winkelcentrum ook na 15 februari 2015 nog tijdelijk voort te zetten. Dit om het voorzieningenniveau in Stein te kunnen waarborgen totdat het nieuwe winkelcentrum gereed is. Daarmee zijn niet alleen de belangen van de ondernemers gediend maar wordt ook het algemene belang gediend. Gezien de planning is de verwachting dat de ondernemers over ongeveer 2 jaar hun intrek kunnen nemen in het nieuwe winkelcentrum. Nadat het tijdelijk winkelcentrum leeg is kan het afgebroken c.q. gesloopt worden, waarbij tevens de aanwezige fundering volledig uit de bodem verwijderd wordt. 2.3.2 Toekomstige situatie c.q. inrichting Nadat het tijdelijk winkelcentrum afgebroken c.q. gesloopt is en de fundering volledig is verwijderd kan het Omphaliusplein ingericht worden overeenkomstig de beoogde definitieve bestemmingen, zijnde ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Het Omphaliusplein wordt daarbij ingericht als een ‘groen’ plein overeenkomstig de uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan ‘Centrumplan Stein’. Het betreft de volgende uitgangspunten. Algemeen: Rechthoekige park- en verblijfsruimte ten zuiden van de Stadhouderslaan, met een sterke verbindende groenstructuur met de noordzijde. Groen uitloopgebied met mogelijkheden voor rustig verblijven en kleinschalige speelgelegenheden. Typologie openbare ruimte: Gevarieerd halfopen parkgebied afgewisseld met opgaande beplanting, solitaire bomen en struiken. Ontwikkeld rond thema’s: Klimaat o Temperatuurregeling door zon en schaduw, wind en beschutting, verschillende begroeiingstypen. o Regulering vochtigheid door regeling verdamping, beperking uitdroging, toepassing onderbeplanting en wateropvang. Stof o Park als groene long met begroeiing als stoffilters, grootbladige bomen, hagen langs de wegen, bodembedekkers als stofopvang.


11

Referentiebeeld Omphaliusplein (beeldkwaliteitsplan Centrumplan Stein)

Water o Opvang en verwerking van regenwater in het park aan de lage westzijde. o Verbetering van de waterdoorlatendheid door drainagesystemen en uitwerking van infiltratiesystemen. o Verschillende inrichtingsmogelijkheden met hoogteverschillen. Ecologie o Verschillende gebiedstypen/biotopen (hoog-laag, droog-vochtig, zon-schaduw, zand-klei). o Verschillen in beplantingstypen, arboretum, streekeigen soorten. Recreatie o Kleinschalige speelplekken. o Open plekken met sociale controle. o Meer spelaanleidingen dan ‘speeltuin’, bijvoorbeeld beelden met speelfunctie. o Natuurlijke, avontuurlijke speelplekken. Inrichtingsprincipes o Klassieke parkinrichting. o Vormthema’s (routes/begrenzingen/gebieden, hoogteverschillen, spreiding versus concentraties van functies, variatie/afwisseling. o Aandachtspunten (educatie/verwijzing naar cultuurgeschiedenis, bewonersverantwoordelijkheid, beheer en onderhoud, hergebruik bomen, herdenkingsplaquette).

12

toelichting

2.4

Planning

Ter verantwoording van de geldigheidstermijn om het tijdelijk winkelcentrum voort te zetten is een gedetailleerde planning voor de realisatie van het nieuwe winkelcentrum (fase 1) opgesteld. De planning is als bijlage bij deze toelichting bijgevoegd. Globaal komt deze planning op het volgende neer: Omgevingsvergunning indienen

ingediend op 2 juli 2014

Aanvullende stukken indienen

ingediend op 22 september 2014

Verlening omgevingsvergunning

31 oktober 2014

Bezwarentermijn omgevingsvergunning

6 weken

Omgevingsvergunning in werking

12 december 2014

Start uitvoering realisatie

uiterlijk 15 mei 2015

Realisatie van het nieuwe winkelcentrum

12 maanden

Afbouw winkels

3 maanden

Opening nieuwe winkelcentrum

uiterlijk 15 augustus 2016

Sluiting tijdelijk winkelcentrum Stein

uiterlijk 15 augustus 2016

Opruimen/afbreken tijdelijk winkelcentrum Stein

maximaal 3 maanden

Uitgaande van deze planning wordt de geldigheidstermijn van maximaal 2 jaar aangetoond en in voldoende mate gewaarborgd. Een uitgewerkte planning is als bijlage 1 bij deze toelichting toegevoegd.


13

3 Beleidskader 3.1

Inleiding

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. Dit is aangevuld met het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Stein zelf. 3.2

Rijks- provinciaal en gemeentelijk beleid

Het tijdelijke winkelcentrum is van groot maatschappelijk belang in het kader van de leefbaarheid om het voorzieningenniveau in Stein voor nu maar ook in de toekomst te waarborgen totdat het nieuwe winkelcentrum gerealiseerd is. Gezien de ligging binnen bestaand stedelijk gebied en de bebouwde kom van Stein past het tijdelijke winkelcentrum binnen de beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties. Er zijn geen Rijks-, provinciale of gemeentelijke belangen in het geding. Daarnaast betreft het een tijdelijke bestaande situatie welke binnen nu en maximaal 2 jaar beëindigd wordt. Na het beëindigen van de tijdelijke functie als winkelcentrum wordt het gebied als ‘groen’ plein ingericht binnen de bestaande stedelijke omgeving. Deze toekomstige groeninrichting draagt bij aan het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woningen en past daarmee eveneens binnen de beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties.

14

toelichting

4 Sectorale aspecten 4.1

Inleiding

Milieubeleid wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. Verbreding van milieubeleid naar andere beleidsterreinen is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor milieudoelstellingen nodig. De milieudoelstellingen worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen. Een duurzame ontwikkeling van de gemeente is een belangrijk beleidsuitgangspunt dat zijn doorwerking heeft in meerdere beleidsterreinen. 4.2

Milieuaspecten

De realisatie van het tijdelijk winkelcentrum is, in het kader van de tijdelijke ontheffing, in een eerder stadium reeds getoetst aan de diverse milieuaspecten (bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, archeologie). Uit die toetsing is destijds gebleken dat er geen milieutechnische belemmeringen bestaan voor het tijdelijke winkelcentrum zelf en voor de directe omgeving. Ook de uiteindelijke definitieve bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ leiden niet tot milieutechnische belemmeringen aangezien het gebied na het beëindigen van het tijdelijk winkelcentrum ingericht wordt als openbaar gebied. Groene inrichting van het gebied heeft geen nadelige invloed op de aangrenzende woningen. Het woon- en leefklimaat van deze woningen verbeterd juist hierdoor. 4.3

Waterparagraaf

Het afvalwater van de noodwinkels en het regenwater van daken en verhardingen van het tijdelijk winkelcentrum wordt momenteel afgevoerd naar het gemeentelijk (gemengd) riool. Lozing van het (afval)water van het tijdelijk winkelcentrum op twee specifieke knooppunten in het rioolstelstelsel nabij het Omphaliusplein beïnvloedt het afvoerregime van een beperkt rioolstelsel ongunstig. Wat deze stelselonderdelen betreft heeft dit tot heden niet geleid tot extra wateroverlast. Met betrekking tot het gemengd aanleveren van afval- en hemelwater is na overleg met het Waterschap in het kader van de tijdelijke ontheffing overeenstemming bereikt. Vanwege de tijdelijkheid van dit winkelcentrum en de door de gemeente Stein te leveren inspanning om het thema ‘water’ optimaal mee te nemen in de ontwikkeling van het nieuwe centrum is in onderhavige situatie afgezien van het afkoppelen van hemelwater. Na het beëindigen van het tijdelijk winkelcentrum vindt er geen lozing meer plaats van afvalwater op het gemeentelijk (gemengd) riool. Bij het realiseren van de uiteindelijke eindbestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ neemt het verhard oppervlak door het verdwijnen van de bebouwing en bijbehorende fundering af. Het verhard oppervlak blijft dan beperkt tot enkele voetpaden. Het hemelwater kan na de realisatie van de groene inrichting ter plaatse weer infiltreren in de bodem. De inrichting van het plein voorziet in de opvang en verwerking van het hemelwater aan de lage westzijde van het Ompaliusplein. De water door-


15

latendheid van de bodem wordt verbeterd door de aanleg van drainagesystemen in combinatie met infiltratiesystemen.

16

toelichting

5 Juridische opzet 5.1

Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de bouwen gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt het tijdelijk winkelcentrum door de gronden te beleggen met een voorlopige bestemming met een geldigheidstermijn in combinatie met een definitieve bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In deze paragraaf wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht. 5.2

Uitgangspunten

5.2.1 Wettelijk kader Het wettelijk kader wordt sinds 1 juli 2008 gevormd door de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De wettelijke regeling voor bestemmingsplannen is vervolgens verder ingevuld door het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008. Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de als bijlage bij de voornoemde Regeling opgenomen Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit betekent dat bestemmingsplannen kwalitatief gelijkwaardig zijn en uniform in aanpak, uitvoering, uitwisseling van gegevens en raadpleging daarvan. 5.2.2 Planonderdelen Onderhavig bestemmingsplan ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein’ bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduiding is terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de analoge verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding. Bij eventuele verschillen tussen de digitale en analoge verbeelding is de digitale verbeelding juridisch bindend. Op de verbeelding zijn aangegeven:

de grens van het plangebied; de bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden: 'Centrum – Voorlopig 1’ en ‘Centrum – Voorlopig 2’;

het bouwvlak;

de aanduiding ‘maximum bouwhoogte;

de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’;

de gebiedsaanduiding ‘geluidzone - industrie’.


17

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouwen gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein’’ zijn opgebouwd conform de door de SVBP2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en ten slotte de overgangs- en slotregels. 5.3

Toelichting op de planregels

5.3.1 Inleidende regels In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om onduidelijkheid door interpretatieverschillen te voorkomen. Er zijn alleen begripsbepalingen opgenomen die gebruikt worden in de regels en die strekken tot het voorkomen van verwarring of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Een gedeelte van de begrippen is omschreven in de SVBP2012 en dient letterlijk daaruit te worden overgenomen. Deze begrippen en de voorgeschreven omschrijvingen zijn overgenomen. Ook over de bepaling van afstanden, hoogtes en oppervlaktes kunnen interpretatieverschillen ontstaan. Om op een eenduidige manier afstanden, hoogtes en oppervlakten te bepalen, wordt in de ‘wijze van meten’ uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de wijze van meten worden in de SVBP2012 regels gegeven, welke in het plan letterlijk zijn overgenomen. 5.3.2 Bestemmingsregels In de voorlopige bestemmingen, in combinatie met de definitieve bestemmingen, die op de verbeelding wordt gebruikt, worden gebruiks- en bouwregels opgenomen. De opbouw van deze voorlopige bestemmingen met definitieve bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit: Voorlopige bestemming Bestemmingsomschrijving Bouwregels Nadere eisen Afwijken van de bouwregels Specifieke gebruiksregels Afwijken van de gebruiksregels Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Wijzigingsbevoegdheid Geldigheidstermijn van de voorlopige bestemming Definitieve bestemming(en) Bestemmingsomschrijving

18

toelichting

Bouwregels Nadere eisen Afwijken van de bouwregels Specifieke gebruiksregels Afwijken van de gebruiksregels Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Wijzigingsbevoegdheid Niet alle onderdelen komen voor. Van de meest gebruikte onderdelen volgt hieronder een korte toelichting. Bestemmingsomschrijving In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie(s) worden als eerste genoemd. Indien van toepassing worden ook de aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies genoemd. De ondergeschiktheid kan worden aangegeven door de woorden ‘met daaraan ondergeschikt’. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie binnen de betreffende bestemming. Bouwregels In de bouwregels is bepaald welke bouwwerken mogen worden opgericht, waarbij in ieder geval een onderscheid wordt gemaakt tussen de regeling van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde en daar waar van toepassing ook tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen. Voorts bevatten de bouwregels, voor zover van toepassing, minimale en maximale maatvoeringen voor de diverse bouwwerken zoals goothoogtes, bouwhoogtes, oppervlaktes en dakhellingen. Nadere eisen Nadere eisen kunnen worden gesteld aan bijvoorbeeld de situering van bouwwerken ten behoeve van bepaalde criteria, zoals een goede woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen sturend op te treden door het opnemen van nadere eisen in de omgevingsvergunning. Nadere eisen kunnen alleen worden gesteld als er in de regels ook een primaire eis wordt gesteld. De nadere eisen moeten verband houden met deze eis. De nadere eisenregeling hoeft niet in alle bestemmingen te worden geregeld. Afwijken van de bouwregels Door het opnemen van afwijkingsbevoegdheden wordt flexibiliteit in bestemmingsregels gecreëerd door mogelijkheden te bieden om in beperkte mate af te wijken van de algemeen toegestane bouwregelingen. Deze bevoegdheden zijn niet bedoeld voor afwijkingen


19

van de bouwregels, waarvan de verwachting is, dat ze veelal kunnen worden verleend. In dat geval zijn de bouwregels hierop aangepast. Voor elke afwijking is aangegeven waarvan een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels wordt verleend, de maximale afwijking die met de omgevingsvergunning kan worden toegestaan en meestal de situaties of voorwaarden waaronder een omgevingsvergunning wordt verleend. Het gaat hier om afwijkingsbevoegdheden voor specifieke bestemmingen. Indien afwijkingsbevoegdheden gelden voor meerdere bestemmingen dan wel een algemene strekking hebben, zijn ze opgenomen in hoofdstuk 3 van de regels (zijnde algemene regels). Specifieke gebruiksregels Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is artikel 7.10 Wet ruimtelijke ordening vervallen. In dit artikel was het verbod opgenomen om gronden te gebruiken op een manier die in strijd is met het bestemmingsplan. Derhalve moeten in de specifieke gebruiksregels bepaalde functies concreet worden genoemd als zijnde verboden gebruik. Ook het (doen) laten gebruiken moet specifiek worden genoemd. Afwijken van de gebruiksregels Door middel van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels kan van de gebruiksregels in het plan worden afgeweken ten behoeve van een concrete vorm van grondgebruik. Dit mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Dat wil zeggen dat wel kan worden afgeweken van de gebruiksregels ten behoeve van functies die inherent zijn aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies, maar dat via het afwijken geen ‘nieuwe’ functies kunnen worden toegestaan. Het afwijken van de gebruiksregels dient te zien op kleinere, planologisch minder ingrijpende onderwerpen. Functiewijzigingen en grotere, ruimtelijke ingrepen dienen te worden geregeld via een wijzigingsbevoegdheid of een afzonderlijke bestemmingsplanherziening. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijde, of werkzaamheden Met een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een werk of werkzaamheid worden verbonden. Onder deze inrichtingsactiviteiten valt niet het bouwen en het gebruiken. Een vergunningenstelsel wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals landschappelijke of natuurlijke waarden, ecologische waarden of de groen- en/of waterstructuur. Een vergunningenstelsel kan in specifieke en bijzondere situaties worden opgenomen in verband met bijvoorbeeld het verwijderen van waardevolle boombeplanting. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Met een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk kan een vergunning voor sloopactiviteiten verbonden worden om bouwwerken met een bepaalde waarde, welke niet op een andere wijze zijn beschermd (bijvoorbeeld rijksmomumenten), te beschermen.

20

toelichting

Wijzigingsbevoegdheid Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). In de meeste gevallen zal het gaan om het wijzigen van de op een perceel gelegde bestemming. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden voor specifieke bestemmingen. Indien wijzigingsbevoegdheden gelden voor meerdere bestemmingen dan wel een algemene strekking hebben, zijn ze opgenomen in hoofdstuk 3 van de regels (zijnde algemene regels). Geldigheidstermijn van de voorlopige bestemming Hier wordt de maximum geldigheidstermijn van de voorlopige bestemming aangegeven. Dit houdt in dat de voorlopige bestemming gedurende deze termijn na inwerkintreding van het bestemmingsplan rechtskracht heeft. Na deze termijn treedt/treden de definitieve bestemming(en) in werking. 5.4

Bestemmingen

Hierna zijn de binnen het plangebied gelegen bestemmingen afzonderlijk opgenomen. Daarbij wordt ingegaan op het van toepassing zijnde beleid en de bouwen gebruiksmogelijkheden binnen de desbetreffende bestemming. Het beleid dient ertoe om de toegankelijkheid en de begrijpbaarheid van de regels te vergroten. Op basis hiervan is het mogelijk om te bepalen of een bouwplan of ontwikkeling binnen het bestemmingsplan past. Het vastgestelde beleid vormt in geval van een ongewenste afwijking de basis voor een gemotiveerde weigeringsgrond. 5.4.1 Bestemming Centrum – Voorlopig 1 en 2 Voorlopige bestemming De bestemmingen ‘Centrum – Voorlopig 1’ en ‘Centrum – Voorlopig 2’ voorzien in het kunnen continueren van het bestaande tijdelijk winkelcentrum in Stein. Deze voorlopige bestemmingen zijn identiek aan elkaar maar verschillen qua definitieve bestemming. Binnen deze voorlopige centrumbestemmingen zijn detailhandel, waaronder 2 supermarkten, dienstverlening, horeca gerelateerd aan de winkelfunctie, kantoor, verkeer in de vorm van winkelpassage en overdekte voetgangersverbinding en groenvoorzieningen toegestaan. Binnen deze voorlopige bestemmingen zijn deze functies onderling uitwisselbaar. Als bijvoorbeeld ergens de detailhandelsfunctie van een pand wordt beëindigd, bestaan er geen bezwaren hier bijvoorbeeld een dienstverlenende functie te vestigen. De bestaande functies zijn qua oppervlakte overeenkomstig de bestaande situatie vastgelegd. Dit houdt in dat onderlinge uitwisseling mogelijk is maar dat het totale oppervlak van de betreffende functie daarmee niet mag toenemen. Daarnaast is het aantal toegestane supermarkten vastgelegd op maximaal 2. Het bouwvlak waarbinnen bouwwerken opgericht mogen worden is afgestemd op de bestaande situatie. Het aangeduide bouwvlak is volledig bebouwd waardoor er verder geen uitbreidingsmogelijkheden zijn qua bouwen.


21

Geldigheidstermijn voorlopige bestemming De termijn waarvoor de voorlopige bestemmingen gelden bedraagt maximaal 2 jaar, tenzij de (her)bouw van het nieuwe centrum voor Stein eerder is gerealiseerd. De termijn van 2 jaar treedt in werking op de dag van inwerkingtreding van het onderhavige bestemmingsplan. Deze termijn van 2 jaar is gebaseerd op de planning voor het realiseren van het nieuwe centrum van Stein, zoals deze nu voorligt. Deze planning is als bijlage bij deze toelichting bijgevoegd. Daarnaast is ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om deze geldigheidstermijn met maximaal 1 jaar te verlengen, mocht blijken dat de realisatie van het nieuwe centrum voor Stein onverhoopt niet overeenkomstig de hiervoor genoemde planning plaatsvindt. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn nadere (objectieve) voorwaarden gekoppeld waaraan nadrukkelijk voldaan dient te worden. Definitieve bestemmingen De definitieve bestemmingen ‘Groen’ (Centrum – Voorlopig 1) en ‘Verkeer’ (Centrum – Voorlopig 2), treden in werking na het verstrijken van de geldigheidstermijn van de voorlopige bestemmingen. Ter plaatse van de bestemming ‘Centrum – Voorlopig 1 wordt dan de groenbestemming van kracht en ter plaatse van de bestemming ‘Centrum – Voorlopig 2’ wordt dan de verkeersbestemming van kracht. Op basis van deze bestemmingen kan de beoogde inrichting van het Omphaliusplein gerealiseerd worden. Bij de nadere uitwerking van deze inrichting worden de uitgangspunten uit het beeldkwaliteitskader, zoals genoemd in paragraaf 2.3.2, in acht genomen. Na het realiseren van de beoogde inrichting van het Omphaliusplein is de ruimtelijke eindsituatie bereikt. 5.4.2 Dubbelbestemming Waarde – Archeologie Het beleid Deze dubbelbestemming is verdeeld in twee categorieën, hetgeen te maken heeft met het onderliggende gemeentelijke archeologische beleid en de te beschermen waarden. Gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundige waardevolle elementen, in het bijzonder voor beschermde archeologische monumenten. Bouwen dan wel aanleggen in dergelijke gronden is niet zonder meer mogelijk. 5.5

Algemene regels

5.5.1 Anti-dubbeltelregel Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening is de anti-dubbeltelregel opgenomen. Deze regel wordt opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel of een bepaalde oppervlakte van een bouwperceel mogen beslaan, het resterende onbebouwde terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

22

toelichting

5.5.2 Algemene bouwregels Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal algemene bouwregels. Deze hoeven dus niet opgenomen te worden in de afzonderlijke bestemmingen. 5.5.3 Algemene gebruiksregels Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden eveneens een aantal algemene gebruiksregels. Deze hoeven dus niet opgenomen te worden in de afzonderlijke bestemmingen. In de algemene gebruiksregels van dit bestemmingsplan is een algemeen gebruiksverbod opgenomen om de gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de toegekende bestemming. Daaronder wordt in ieder geval verstaan: een seksinrichting of een daarmee vergelijkbaar bedrijf; een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf; straat- en raamprostitutie; de plaatsing van kampeermiddelen, onderkomens en/of kampeerterrein; woonwagenstandplaatsen. 5.5.4 Algemene aanduidingsregels Dit betreft de nadere aanduiding van samenhangende gebieden gelegen over meerdere bestemmingen waarop een nadere regeling van toepassing is. Deze gebiedsaanduidingen hebben met name betrekking op sectorale aspecten die ruimtelijk relevant zijn en waaraan een zonering (aan te houden afstand) is toegekend. Het betreft de gebiedsaanduiding: geluidzone – industrie. Het betreft concreet de geluidzone van het nabij gelegen bedrijventerrein Chemelotsite. Binnen deze geluidzone mogen geen nieuwe geluidgevoelige objecten (bijvoorbeeld woningen) worden gerealiseerd. Deze zijn ook niet voorzien binnen zowel de voorlopige bestemmingen als de definitieve bestemmingen. 5.5.5 Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aangegeven in welke gevallen burgemeester en wethouders bevoegd zijn om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om, tenzij anders vermeld, afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. 5.5.6 Algemene wijzigingsregels In deze regels wordt aangegeven in welke gevallen burgemeester en wethouders bevoegd zijn het bestemmingsplan te wijzigen. De voorwaarden, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven.


23

5.6

Overgangs- en slotregel

5.6.1 Overgangsrecht In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, overgenomen. 5.6.2 Slotregel Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel schrijft voor hoe het plan kan worden aangehaald.

24

toelichting

6 Haalbaarheid 6.1

Inleiding

Naast het toetsen van een planvoornemen aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient de beoogde ontwikkeling ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het plan. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke haalbaarheid. 6.2

De economische en financiële haalbaarheid

Het betreft hier een tijdelijke reeds bestaande situatie. De kosten voor het realiseren van het tijdelijk winkelcentrum zijn reeds in 2010 gemaakt. Onderhavig bestemmingsplan voorziet nu in het planologisch-juridisch continueren van het tijdelijk winkelcentrum na het verstrijken van de termijn van de tijdelijke ontheffing op 15 februari 2015. Daarmee wordt de termijn met 2 jaar verlengd na inwerkingtreding van onderhavig bestemmingsplan. Na deze periode dienen ter plaatse de definitieve bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ gerealiseerd te worden. Dit houdt in dat het tijdelijk winkelcentrum gesloopt wordt, de voorzijde ingericht wordt voor verkeer en het ‘plein’ weer als groen ingericht wordt. De kosten voor de sloop van het tijdelijk winkelcentrum en eventuele planschade komen voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is nader vastgelegd in een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Het realiseren van de definitieve bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ door middel van de groene inrichting van het Omphaliusplein zijn voor rekening van de gemeente Stein. Hiervoor is budget gereserveerd binnen de gemeentelijke begroting. Met het voorgaande is de economische en financiële haalbaarheid van het tijdelijk winkelcentrum en de uiteindelijke definitieve bestemmingen (groene inrichting) gewaarborgd. 6.3

Maatschappelijke haalbaarheid

In de tijdelijke ontheffing is duidelijk aangegeven dat de termijn van 15 februari 2015 niet wordt verlengd. Aangezien het nieuwe winkelcentrum nog gerealiseerd moet worden is het van groot maatschappelijk belang dat het tijdelijk winkelcentrum op de huidige locatie nog voor een bepaalde periode voortgezet kan worden, aangezien de ondernemers anders geen huisvesting hebben en daarmee geen inkomsten. Er zijn geen alternatieven voorhanden. Een tussentijdse verhuizing naar een andere tijdelijke locatie is gezien de kosten voor de ondernemers economisch niet haalbaar en daarmee maatschappelijk niet verantwoord, aangezien dit uiteindelijk ten koste gaat van het voorzieningenniveau in Stein. Naar verwachting zijn de omwonenden het hiermee niet eens aangezien richting hun in het verleden is toegezegd dat het tijdelijk winkelcentrum tot februari 2015 in gebruik zou zijn. Door de voorgedane omstandigheden bij de bouw van het nieuwe winkelcentrum is dit echter niet meer haalbaar en dient het gebruik als tijdelijk winkelcentrum op de huidige locatie voorlopig voortgezet te worden.


25

Het bestemmingsplan wordt conform de wettelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder, waaronder de omwonenden, reageren op het planvoornemen en zijn of haar zienswijzen indienen. 6.4

Conclusie

Ondanks de mogelijke bezwaren van de omwonenden is het van groot maatschappelijk belang dat het gebruik als tijdelijk winkelcentrum kan worden voortgezet. Het verlengen van de tijdelijke ontheffing door deze om te zetten in een voorlopige bestemming in combinatie met een definitieve bestemming is planologisch-juridisch aanvaardbaar aangezien hiermee het voorzieningenniveau voor Stein gewaarborgd blijft totdat het nieuwe winkelcentrum gereed is.

26

toelichting

7 De procedure 7.1

De te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten: a. Voorbereiding: Vooroverleg met instanties Watertoets Inspraak (optioneel) b. Ontwerp: e

1 ter inzage legging (ontwerp bestemmingsplan) c. Vaststelling: Vaststelling door de Raad e

2 ter inzage legging (vastgesteld bestemmingsplan) d. Beroep: (Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan Reactieve aanwijzing Beroep bij Raad van State In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzageligging van het ontwerp bestemmingsplan (fase b) zienswijzen worden ingesteld. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm (fase d). 7.2

Kennisgeving voorbereiding

Overeenkomstig artikel 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is kennis gegeven van het voornemen tot het voorbereiden van het bestemmingsplan ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein’. Hierbij is aangegeven dat dit bestemmingsplan voorziet in voorlopige bestemmingen met een maximum geldigheidstermijn en een regeling voor de uiteindelijke definitieve bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’. 7.3

Vooroverleg

Gezien het feit dat er geen Rijks- en provinciale belangen in het geding zijn, er sprake is van een tijdelijk bestaand winkelcentrum binnen bestaand bebouwd gebied met een aflopende termijn en onderhavige bestemmingsplan voorziet in een definitieve bestemming voor het Omphaliusplein wordt vooroverleg met het rijk, provincie of waterschap niet noodzakelijk geacht. De definitieve bestemming voorziet uiteindelijk in het inrichten van het ‘plein’ als groen passend binnen het stedelijke gebied. Door zowel de provincie Limburg en het waterschap Roer en Overmaas ondanks dat per mail gereageerd waarin door beide aangegeven wordt dat er geen provinciale dan wel waterschaps belangen in het geding zijn.


27

7.4

Vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 5 februari 2015 tot en met 18 maart 2015, gedurende 6 weken, voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 4 zienswijzen ingediend. Eén van de zienswijzen heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad gewijzigd vastgesteld op 25 juni 2015.

28

toelichting

Bestemmingsplan Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein gemeente Stein

Recommend Documents