Bary- Gyenge- Joó- Lakatos Ingatlan ÁFA

© Bary-‐Gyenge-‐ Joó-‐Lakatos

Ingatlan ÁFA 2013. július 1.

1

©BGYJL

Általános Forgalmi Adó

Forgalom Eladás („fizetendő”)

Beszerzés (levonható”) 2

©BGYJL

Ingatlan fogalmak

„Új”

Építési telek

„Régi”

Beépítetlen telek 3

© Bary-‐Gyenge-‐Joó-‐Lakatos-‐Petrovácz

Ingatlan értékesítés Ingatlan

Régi és beépítetlen

Adómentes

Adóköteles (választható)

Új és építési

Adóköteles 4


Választási lehetőségek (88.§)

Ingatlan Adómentes Adóköteles

Lakóingatlan

Nem lakóingatlan

ALAPHELYZET VÁLASZTHATÓ VÁLASZTHATÓ 5


Ingatlan értékesítés Adóalany

Nem áfa alany

Nem sorozatszerű

Sorozatszerű

Áfa nincs

E tekintetben áfa alany lesz

Áfa alany

Alapértelmezés, választások

„TSI_B” nyomtatvány 30 napon belül

6


Adóalanyiság (elvi) (ingatlan sorozatszerű értékesítése) Mire vonatkozik? •  „új ingatlan” és építési telek Sorozat jelleg (259. § 18. pont): •  2 éven belül negyedik •  rákövetkező három évben már egy is •  kisajá^tás, örökség a darabszámba beleszámít Következmény: Ebben az esetben a nem adóalany is azzá válik, de csak ezen ügyletekre! (Jog + kötelezedség!)

7

©BGYJL

8

©BGYJL

9

Ingatlan értékesítés 20X1

20X2

20X3 20X4 20X5

©BGYJL

20X6

Jelmagyarázat: Értékesítés Öröklés, ÁFÁ-‐s Kisajá^tás 10

©BGYJL

Adózási technikák

„Egyenes” „Fordítoa”

Eladó

Vevő 11

Adófizetésre kötelezedek

©BGYJL

Általános szabály: („Egyenes adózás”) az ügyletet teljesítő Speciális szabályok: •  Kezesség (ha még nem fizede meg – 150. §) •  Egyetemleges felelősség (pl.: kapcsolt belföldi lánc – 151. §) Különös szabály: Fordítoa adózás 12


Ingatlan értékesítés

Adóköteles

Fordított

Egyenes 13


Fordítod adózás Hol kell alkalmazni? „Ingatlan, építés-‐szerelés” (142.§) Miért? Feltétele: •  a szolgáltatás igénybevevője belföldi adóalany és •  a szolgáltatás nyújtója is belföldi adóalany És ha nem lehet? 14


Fordítod adózás – építés

→ Termékértékesítés: az építési, szerelési munkával

létrehozod ingatlanbejegyzés alá eső ingatlan átadása → Szolgáltatás nyújtás: építési-‐szerelési és egyéb szerelési munka, amely ingatlan bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására, bontására irányul, feltéve, hogy a tevékenység építési hatósági engedély-‐köteles

15

©BGYJL

Fordítod adózás ….. → régi ingatlan és beépítetlen ingatlan (kivéve

építési telek) értékesítése, ha az értékesítő élt az adókötelezeaség választásával (88.§)

→ adós és „hitelező” közöd termék értékesítése → tárgyi eszköz és más, 100.000 forintot meghaladó értékű termék értékesítése, vagy szolgáltatás nyújtása az eladó felszámolása vagy fizetésképtelensége esetén

16

©BGYJL

Általános Forgalmi Adó

Forgalom Eladás („fizetendő”)

Beszerzés (levonható”) 17

©BGYJL

Adólevonási jog qlalma Lakóingatlanhoz kapcsolódóan Nem vonható le: Ø a lakóingatlant terhelő adó Ø lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termék és szolgáltatás kivéve, ha azt továbbértékesíhk, vagy túlnyomó részben adóköteles bérbeadással hasznosítják Ehhez adókötelezedséget kell választani (88.§). Túlnyomó rész = legalább 90%-‐ban 18

©BGYJL

Adólevonási jog

Speciális (ideiglenes)

Ha később változik az arány … Kötelező „figyelési időszak”: Ingatlan 240 hónap Gép 60 hónap

Ø Folyamatosan (évente) figyelni az esetleges változást. Ø 10 eFt feled „javítani”. 19

©BGYJL

Adólevonási jog

Speciális (ideiglenes)

Eladás esetén Hány hónap „maradt”? Ha „adókötelesként” adjuk el 100% levonható a „megmaradt” hónapokra („Levonható” keletkezik) Ha „adómentesként” értékesítedünk 0% levonható a „megmaradt” hónapokra („Fizetendő” keletkezik) Már 1 eFt feled „javítani”. 20

©BGYJL

Ingatlan ÁFA esedanulmány Az ESET Kv – ÁFA szempontból – többféle tevékenységet végez, az ezekhez tartozó, egyes kiemelt évekre vonatkozó árbevétel adatokat az alábbi táblázat tartalmazza. A cég az általános szabályok szerint negyedéves gyakoriságú bevalló. 20X0-‐ban az év végi LH értéke 0,58 volt. 20X1-‐ben új ingatlant vásároltak, hogy majd a szükséges átalakítások és felújítás után oda költözzenek. Az ingatlan beszerzésről szóló számla fontosabb adatai a következők: Teljesítés ideje: 20X1. február 1. (birtokbavétel napja) Fizetési határidő: 20X1. február 1. Fizetési mód: Beszámítás (a januárban átutalt előleg terhére) Vételár (nedó): 15.000.000,-‐Ft Áfa (27%): 4.050.000,-‐Ft 21

©BGYJL

Ingatlan ÁFA esedanulmány A birtokbavétel napjától az ingatlant egy építési vállalkozó rendelkezésére bocsátodák, hogy od elvégezze az erre vonatkozó megállapodás szerint szükséges építési hatósági engedély köteles munkálatokat. Az átépítés 20X1. február 28-‐án fejeződöd be, aznap a kivitelező átadta az 5 000 000,-‐Ft végösszegű számláját, amit 8 napon belül ki is fizedek neki. A kész épületet 20X1. március 1-‐jén vedék üzemszerű használatba. 22

©BGYJL

Ingatlan ÁFA esedanulmány (Ár)bevétel adatok a főkönyvi kivonatból: eFt

Megnevezés

20X1.

20X2.

Belföldi „AM” bevétel

100 000

110 000

Belföldi „AK” bevétel

60 000

55 000

EU (KB) értékesítés

40 000

35 000

Export (harmadik orsz.)

15 000

14 000

Összes (ár)bevétel:

215 000

214 000 23

©BGYJL

Ingatlan ÁFA esedanulmány 20X4. augusztus 15-‐én az új épületet eladták. A nedó eladási ár 32 000 000,-‐Ft volt. Az értékesítés előd az ESET Kv bejelentede az adóhatóságnál, hogy régi ingatlan eladása esetén azt adóköteles tevékenységként végzi.

24

©BGYJL

Ingatlan ÁFA esedanulmány Feladatok: Állapítsuk meg az ingatlannal összefüggésben… 1.  a 20X1. első bevallási időszaka során levonható ÁFA összegét! 2.  a 20X1. év végén szükséges korrekció összegét! 3.  a 20X2. év végén szükséges korrekció összegét! 4.  a 20X4. harmadik negyedévi korrekció összegét! 5.  Mennyiben változna a megoldás, ha a Kv nem teszi adókötelessé a régi ingatlan eladását? 25

Bary- Gyenge- Joó- Lakatos Ingatlan ÁFA

Recommend Documents