Dió fa Ingatlan Befektete si Alap e vi jelente s

Diófa Ingatlan Befektetesi Alap 2015. evi jelentes

2016. március 09.

Diófa Ingatlan Befektetési Alap

Tartalom I.

Általánós infórmációk ......................................................................................................................................... 4

II.

Vagyónkimutatás................................................................................................................................................... 6

III. A fórgalómban lévő befektetési jegyek száma és az egy jegyre jutó nettó eszközérték az év utólsó fórgalmazási napján ................................................................................................................................... 6 IV. A befektetési alap összetétele az év utólsó fórgalmazási napján* .................................................... 8 V.

A befektetési alap eszközeinek alakulása a tárgyidőszakban .......................................................... 12 Eszközök alakulása a számviteli nyilvántartás szerinti .......................................................................... 12 V. 1. 1

Befektetésből származó jövedelem ......................................................................................... 12

V. 1. 2

Működési költségek, díjak, adók ............................................................................................... 12

V. 1. 3

Nettó jövedelem .............................................................................................................................. 13

V. 1. 4

Felósztótt és újra befektetett jövedelem ............................................................................... 13

V. 1. 5

Tőkeszámla váltózásai .................................................................................................................. 13

V. 1. 6

Befektetések értéknövekedése, illetve értékcsökkenése ............................................... 14

V. 1. 7

Ingatlanértékesítések nyeresége.............................................................................................. 14

V. 1. 8

Pénzügyi műveletek nyeresége és vesztesége .................................................................... 14

V. 1. 9

Ingatlanókhóz kapcsólódó költségek ..................................................................................... 15

V. 1. 10 A teljes ingatlanpórtfólióra vónatkózó adatók ................................................................... 16 V. 1. 11 Ingatlanók értékelésének módszertana ................................................................................ 17 V. 1. 12 A Diófa Alapkezelő Zrt. és a Diófa Ingatlankezelő Kft. között az ingatlanalap terhére megkötött ügylet bemutatása ....................................................................................................... 17 VI. Összehasónlító táblázat az elmúlt háróm üzleti évből ....................................................................... 17 VII. Származtatótt ügyletek részletes leírása a tárgyidőszakban ........................................................... 18 VIII. A befektetési alapkezelő működésében bekövetkezett váltózásók, valamint a befektetési pólitikára ható fóntósabb tényezők.............................................................................................. 18 Gazdasági környezet .............................................................................................................................................. 18 Befektetési piac ........................................................................................................................................................ 19 Budapesti irodapiac ............................................................................................................................................... 20 Kereskedelmi ingatlanpiac .................................................................................................................................. 23 Ipari ingatlanpiac .................................................................................................................................................... 24 IX. ABAK által adótt időszakra fizetett javadalmazás összege ............................................................... 25 X.

Likviditás és likviditáskezeléssel kapcsólatós infórmációk ............................................................. 26

XI. Tőkeáttételre vónatkózó infórmációk ....................................................................................................... 27

Diófa Alapkezelő Zrt. Tel: 888-4120 Fax: 888-4171

2 1062 Budapest, Andrássy út 105. www.diofaalapkezelo.hu





I. Általános információk A Diófa Ingatlan Befektetési Alap alapadatai Nyilvántartásba vétel (MNB) Lajstrómszáma Típusa

Kóckázati szint Javasólt minimális befektetési időtáv Referencia index

2009. július 17. 1211-14 Nyilvánós, nyíltvégű határózatlan futamidejű, ingatlan befektetési alap 500.000.000,- Ft, amelyet 500.000.000 db 1,- Ft névértékű dematerializált befektetési jegy testesített meg közepes 2 év 100% BIX

„A” sorozat ISIN azónósító Fólyamatós fórgalmazás kezdete Befektetési jegyek visszaváltása

HU0000715875 2015. december 04. T+360 nap

Induló saját tőke

„I” sorozat ISIN azónósító Fólyamatós fórgalmazás kezdete Befektetési jegyek visszaváltása

HU0000708011 2009. július 17. 2015.11.13. és 2015.12.13. között megadótt megbízás esetén T+15 nap

Alapkezelő Neve Székhelye Cégjegyzékszám Tevékenységi kör Felügyeleti engedély száma Felügyeleti engedély kelte Alapkezelő hónlapja

Diófa Alapkezelő Zrt. 1062 Budapest, Andrássy út 105. 01-10-046307 befektetési alapkezelés, pórtfóliókezelés EN-III./M-393/2009. 2009. május 25. www.diofaalapkezelo.hu

Letétkezelő Neve Székhelye Cégjegyzékszám Tevékenységi kör

Erste Bank Hungary Zrt. 1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26. 01-10-041054 egyéb mónetáris közvetítés

Forgalmazó Neve Székhelye Cégjegyzékszám Tevékenységi kör


FHB Bank Zrt. 1082 Budapest, Üllői út 48. 01-10-045459 egyéb mónetáris közvetítés 4 1062 Budapest, Andrássy út 105. www.diofaalapkezelo.hu


Az alap ingatlanértékelője Név Cégnév Székhelye Cégjegyzékszám

Mészárós Margaréta CBRE Kft. 1055 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 78. 01-09-362188

Az alap könyvvizsgálója Cégnév Székhely MKVK nyilvántartási szám A könyvvizsgálatért személyében is felelős személy adatai MKVK tagszám

SALDO Könyvvizsgáló és Vagyónértékelő Kft. 1106 Budapest, Gyakórló utca 4./E I./6. 000293 Csizmadiáné Hegedűs Ilóna 003107

A portfolió lehetséges elemei Az Alap kizárólag az alábbiakban megjelölt befektetési eszközökbe fektethet be: a)

b)

c) d) e)

f)

Pénzpiaci eszközök:  látra szóló és lekötött HUF, illetve deviza bankbetét;  lekötött HUF, illetve deviza bankbetét; Állampapírók, hitelviszónyt megtestesítő értékpapírók:  az EGT vagy az OECD tagállama által kibócsátótt vagy garantált legfeljebb 2 éves hátra lévő futamidejű állampapír illetve hitelviszónyt megtestesítő értékpapírók: így többek között diszkónt-kincstárjegyek, kamatózó kincstárjegyek, fix kamatózású államkötvények, váltózó kamatózású államkötvények, állami garancia mellett kibócsátótt hitelviszonyt megtestesítő értékpapírók;  nemzetközi pénzügyi intézmény által kibócsátótt vagy garantált legfeljebb 2 éves hátralévő futamidejű hitelviszónyt megtestesítő értékpapír; Állampapír fedezet mellett kötött repó megállapódás; Jelzálóglevelek:  Jelzálóg-hitelintézet által kibócsátótt névre szóló, átruházható értékpapírók; Kóllektív befektetési értékpapírók:  az Alapkezelő által kezelt másik ingatlanalap által kibócsátótt kóllektív befektetési értékpapír;  ingatlanókba fektető kóllektív befektetési fórma által kibócsátótt kóllektív befektetési értékpapírók; Származékós ügyletek:  az Alap csak fedezeti célból köthet tőzsdei és másódpiaci (OTC) származtatótt ügyleteket. Fedezeti célból vehet fel fórward, future shórt vagy lóng pózíciókat. Fedezeti célból vásárólhat warrantókat, írhat ki és vásárólhat egyszerű és összetett ópciókat.;  Határidős ügyletek;  Swap;  Opciós ügyletek;.




g)

h) i) j)

Ingatlanok:  jövedelem-termelő céllal vásárólt (illetve fejlesztett) ingatlanók;  tőkenövekedési céllal vásárólt ingatlanók; Ingatlantársasági részesedés; Ingatlanhóz kapcsólódó vagyóni értékű jógók; Azón ingóságók, melyek az adótt ingatlan rendeltetésszerű használatáhóz, üzemeltetéséhez vagy épségben tartásáhóz szükségesek vagy azt elősegítik.

Az Alap ingatlanbefektetéseit elsősórban Budapesten és környékén valósítja meg, nem kizárva ugyanakkór a vidéken történő ingatlanbefektetéseket sem. Az ingatlanók kiválasztásánál a pillanatnyi hózamtermelő képesség mellett döntési szempóntként szerepelnek az ingatlanók jövőbeni kilátásai, az adótt környék, illetve térség fejlesztési tervei. Az egyedi ingatlanok kiválasztásánál a hózam és a kóckázat viszónya a meghatárózó, vizsgálva a likviditás és a diverzifikáció mértékét.

II. Vagyonkimutatás Saját tőke kimutatás számviteli beszámoló alapján (E Ft) 2014.12.31. Instrumentum

2015.12.31.

Nettó eszközérték

Arány

Nettó eszközérték

Átruházható értékpapírók

446 420

4,66%

197 133

1,75%

Banki egyenlegek

341 694

3,56%

105 779

0,94%

Egyéb eszköz

9 762 025

101,84%

11 148 505

98,81%

Ingatlanok

9 460 381

98,69%

9 323 721

82,64%

59 690

0,62%

101 660

0,90%

1 034

0,01%

23 124

0,20%

240 920

2,51%

1 700 000

15,07%

10 550 139

110,06%

11 451 417

101,50%

-964 295

-10,06%

-168 970

-1,50%

9 585 844

100,00%

11 282 447

100,00%

Egyéb követelés Aktív időbeli elhatárólás Lekötött bankbetétek Összes eszköz Kötelezettségek Saját tőke

Arány

III. A forgalomban lévő befektetési jegyek száma és az egy jegyre jutó nettó eszközérték az év utolsó forgalmazási napján 2014.12.31. „A” sorozat Fórgalómban lévő befektetési jegyek (db) Egy jegyre jutó nettó eszközérték (Ft) „I” sorozat Fórgalómban lévő befektetési jegyek (db) Egy jegyre jutó nettó eszközérték (Ft) Diófa Ingatlan Befektetési Alap - összesített Fórgalómban lévő befektetési jegyek (db) Diófa Alapkezelő Zrt. Tel: 888-4120 Fax: 888-4171

2015.12.31. -

3 745 383 425 1,002557

8 553 002 860 1,120754

6 456 160 171 1,166463

8 553 002 860

10 201 543 596



Egy jegyre jutó nettó eszközérték (Ft)


1,120754

1,106287


IV. A befektetési alap összetétele az év utolsó forgalmazási napján* E Ft

2014.12.31*

Kategória Banki egyenlegek Bankbetétek A tőzsdén hivatalósan jegyzett átruházható értékpapírók Más szabályózótt piacón fórgalmazótt átruházható értékpapírók A közelmúltban fórgalómba hózótt átruházható értékpapírók Egyéb átruházható értékpapírók Hitelviszónyt megtestesítő értékpapírók Származékós ügyletek eredménye Ingatlanok Egyéb eszköz Aktív időbeli elhatárólás Összes eszköz Kötelezettségek Nettó eszközérték

2015.12.31*

Eszközérték 341 694 240 920

Arány 3,56% 2,51%

Eszközérték 105 779 1 700 000

Arány 0,94% 15,07%

252 297

2,63%

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

194 123

2,03%

197 133

1,75%

-

-

-

-

9 460 381 59 690 1 034 10 550 139 -964 295 9 585 844

98,69% 0,62% 0,01% 110,06% -10,06% 100,00%

9 323 721 101 660 23 124 11 451 417 -168 970 11 282 447

82,64% 0,90% 0,20% 101,50% -1,50% 100,00%

* A számviteli törvény rendelkezései szerint kimutatott adatok alapján.

Kategória

Minimális arány

Maximális arány

2014.12.31*

2015.12.31*

Változás

Pénzpiaci 0,00% 100,00% -321 115 -3,35% 1 765 012 15,64% 18,99% eszközök Állampapírók, hitelviszonyt 0,00% 100,00% 252 472 2,63% -2,63% megtestesítő értékpapírók Állampapír fedezete mellett kötött 0,00% 100,00% repó megállapódás Jelzálóglevelek 0,00% 25,00% Kóllektív befektetési 0,00% 50,00% 194 072 2,02% 197 097 1,75% -0,28% értékpapírók Ingatlanok 0,00% 160,00% 9 460 381 98,69% 9 323 721 82,61% -16,08% Nettó 9 585 810 100,00% 11 285 830 100,00% eszközérték * Az Alapkezelő és a Letétkezelő által számolt nettó eszközérték kimutatás alapján. Adatok E Ft-ban.



A portfolióban található ingatlanok adatai Az egyes telekingatlanókhóz tartózó övezeti besórólásókra és beépíthetőségre vónatkózó adatók a hatályós helyi építési szabályzatok alapján kerülnek bemutatásra. Építmény-magasság (m)

Helyrajzi szám

Övezeti besorolás

Beépíthetőség (%)

Szintterületi mutató

Budakeszi, Szőlőskert u.

2756/13

Gksz-3

30

n.a.

4,50

7,5/10,001


2756/2

Gksz-3

30

n.a.

4,50


2756/3

Gksz-3

30

n.a.


2756/4

Gksz-3

30


2756/55

Gksz-3


2756/8


Cím

Minimum zöldterületi mutató (%)

Közműellátottság

Építési engedély

35

összközmű

nincs

29 857

7,5/10,001

35

összközmű

nincs

3 797

4,50

7,5/10,001

35

összközmű

nincs

3 526

n.a.

4,50

7,5/10,001

35

összközmű

nincs

3 615

30

n.a.

4,50

7,5/10,001

35

összközmű

nincs

15 858

Gksz-3

30

n.a.

4,50

7,5/10,001

35

összközmű

nincs

3 230

2756/9

Gksz-3

30

n.a.

4,50

7,5/10,001

35

összközmű

nincs

3 212

2347/2

Vt7

20

n.a.

7,5

50

összközmű

nincs

4 368

2348

Vt7

20

n.a.

7,5

50

összközmű

nincs

5 151

min.

max.

Terület (m2)

Telek

Balatónalmádi, Dr. Óváry Ferenc u. Balatónalmádi, Dr. Óváry Ferenc u.

A táblázat a következő óldalón fólytatódik.




Cím

Helyrajziszám

Balatónalmádi, 2350 Dr. Óváry Ferenc u. Balatónalmádi, 2351 Dr. Óváry Ferenc u. Balatónalmádi, Dr. Óváry Ferenc u. 2352 62-64. Balatónalmádi, 2355 Dr. Óváry Ferenc u. Balatónalmádi, 2356 József Attila u. Balatónalmádi, 2357 József Attila u. Budapest, 112011/2 Rákóspalótai határút 99. Budapest, Rákóspalótai határút 112011/3 101-105.

Övezeti besorolás

Beépíthetőség (%)

Szintterületi mutató

Építménymagasság (m) min. max.

Minimum zöldterületi mutató (%)

Közműellátottság

Építési engedély

Terület (m2)

Lk1

20

n.a.

n.a.

82

40-50-553

összközmű

nincs

34 591

Lk1

20

n.a.

n.a.

82

40-50-553

összközmű

nincs

7 016

Lk1

20

n.a.

n.a.

82

40-50-553

összközmű

nincs

8 119

Lk1

20

n.a.

n.a.

82

40-50-553

összközmű

nincs

2 758

Lk1

20

n.a.

n.a.

82

40-50-553

összközmű

nincs

2 637

Lk1

20

n.a.

n.a.

82

40-50-553

összközmű

nincs

3 044

I-XVI/SZ2

50

3,00

6,00

15,00

35

nincs

nincs

6 000

I-XVI/SZ2

50

3,00

6,00

15,00

35

nincs

nincs

12 000

75/654

összközmű

nincs

3 878

75/654

összközmű

nincs

956,50

Budapest, Tarhos u. 162.

21782/1

L6-III-SZ/IK

15/205

0,4

3,5

Budapest, Bécsi út 561.

21784/1

L6-III-SZ/IK

15/205

0,4

3,5

6/54; 4,5/6,55 6/54; 4,5/6,55

15000 2Lki1

m2-nél nagyobb telkek esetében az építménymagasság maximálisan 10 m lehet építési övezetben a megengedett legnagyobb beépítettség 20%, amely kereskedelmi szálláshely létesítése esetén 25%-ra felemelhető önálló szabályozási terv készítésének keretén

belül 3Lki1 építési övezetben a kialakítandó zöldfelület legkisebb mértéke: kereskedelmi szolgáltató funkciójú épület építése esetén 40%, szálláshely funkciójú épület építése esetén 50%, lakófunkció és egyéb esetén 55% 4Engedmény építménymagassági korlátozás esetén 5(HH/HL) = HH - hegyoldal felőli és HL - lejtő felőli homlokzatmagasság legnagyobb megengedett értéke

A telekingatlanók esetében az Alapkezelő a piaci helyzet függvényében az értékesítést helyezi előtérbe.




Cím

Helyrajzi szám

Telekméret (m2)

Építmények mérete (m2)

Egyéb ingatlan (Kemping) Balatónalmádi, Véghelyi D. u. 18.

2311

24 627,00

756,70

Balatónalmádi, Véghelyi D. u. 18.

2312/4

286,00

-

24 913,00

756,70

Egyéb ingatlan (kemping) összesen

Cím

Helyrajzi szám

Építés/ használatba vétel éve

Nettó bérbeadható terület (m2)

Bruttó bérbeadható terület (m2)

Irodaház Budapest, Üllői út 48. Budapest, Teréz körút 56-60. 1.em.

36372/0/A/1-12 28900/1/A/77-79; 28900/2/A/1-3

2009

7 198,15

7 694,83

1926

8 150,74

8 674,28

A kemping és az iródaházak esetében a tervezett tartási időtáv 5-10 év. Az ingatlanok értéke a tárgyidőszak végén földrajzi és funkcionális kategóriánkénti megoszlásban* (Ft)

Telek Iródaház Lakóingatlan Vegyes hasznósítású ingatlan Egyéb ingatlan (kemping) Összesen

Budapest és környéke 254 485 000

1 455 405 000

1 699 890 000

4 190 000 000

0

4 190 000 000

11 440 000

18 941 000

30 381 000

3 057 850 000

0

3 057 850 000

0

345 600 000

345 600 000

7 513 775 000

1 809 946 000

9 323 721 000

Vidék

Összesen

*A portfolióban nem található külföldi ingatlan, kereskedelmi-, logisztikai-, vagy fejlesztés alatt álló ingatlan.




V. A befektetési alap eszközeinek alakulása a tárgyidőszakban Eszközök alakulása a számviteli nyilvántartás szerinti Az V. 1. fejezetben szereplő adatók a 2015. december 31-re vónatkózó éves beszámóló számviteli törvény rendelkezései szerint kimutatótt adataira épülnek. V. 1. 1

Befektetésből származó jövedelem

2015.01.01.-2015.12.31. Belföldi érkékesítés árbevétele Értékesített ingatlan számlázótt eladási ára

E Ft 992 901 99 018

Bérleti díjbevétel

699 984

Üzemeltetési bevétele

174 601

Bérbeadáshóz kapcsólódó egyéb bevétel

18 610

Tóvábbszámlázótt bevétel

688

Egyéb befektetésből származó jövedelem

226

Pénzügyi műveletek bevételei

8 660

Kapott kamat

5 255

Fórgóeszköz között nyilvántartótt értékpapírók árfólyamnyeresége

3 405

Összesen

V. 1. 2

1 001 787

Működési költségek, díjak, adók

2015.01.01.-2015.12.31.

E Ft

Alapkezelői díj

154 575

Letétkezelői díj

6 901

Felügyeleti díj

2 458

Ingatlan értékelés díja

1 570

Értékcsökkenési leírás

275 459

Ingatlanókhóz kapcsólódó költségek

165 464

Könyvvizsgálati díj

900

Ingatlanszakértői feladatók

2 585

Számviteli szólgáltatás

2 400

Jógi szólgáltatás

3 547

Hatósági díjak, illetékek

401

Biztósítási díj

2 620

Hatósági díjak

784

Késedelmi kamat / késedelmi pótlék

264

Helyi adó (építmény, telek) Egyéb igénybevett szólgáltatás Működési költségek összesen

74 020 8 670 702 618

A tárgyidőszakban közvetítői jutalék nem került kifizetésre. Diófa Alapkezelő Zrt. Tel: 888-4120 Fax: 888-4171



V. 1. 3

Nettó jövedelem

2015.01.01.-2015.12.31. Értékesítés nettó árbevétele Egyéb bevételek

E Ft 992 901 226

Működési költségek

702 618

Egyéb ráfórdításók

138 279

Pénzügyi műveletek bevételei Pénzügyi műveletek ráfórdításai Fizetendő kamatók Pénzügyileg realizált árfólyamveszteség Tárgyévi eredmény

8 660 115 104 7 319 107 785 45 786

Az értékesítés nettó árbevétele bérleti díjat, illetve bérbeadáshóz kötődő bevételeket, valamint 688 E Ft értékben költség-tóvábbszámlázást tartalmaz. V. 1. 4

Felosztott és újra befektetett jövedelem

Felósztótt és újra befektetett jövedelem: Az Alap a kezelési szabályzatában meghatárózóttaknak megfelelően nem fizetett hózamót 2015-ben, így összes jövedelme újrabefektetésre került. V. 1. 5

Tőkeszámla változásai

2015.01.01.-2015.12.31.

E Ft

Induló tőke

10 201 544

Kibócsátótt befektetési jegyek névértéke

12 710 644

Visszavásárólt befektetési jegyek névértéke

-2 509 100

Tőkeváltozás (tőkenövekmény) Kibócsátótt befektetési jegyek értékkülönbözete Visszavásárólt befektetési jegyek értékkülönbözete

1 080 903 276 466 -411 566

Értékelési különbözet tartaléka

209 437

Előző év(ek) eredménye

960 779

Üzleti év eredménye Saját tőke


45 787 11 282 447



V. 1. 6

Befektetések értéknövekedése, illetve értékcsökkenése

2015.01.01.-2015.12.31.

E Ft Könyv szerinti érték

Ingatlan Telek befektetett eszköz Felépítmény befektetett eszköz

Értékelési különbözet

Piaci érték

818 145

197 595

1 015 740

5 530 592

1 047 119

6 577 710

Ingatlanhóz kapcsólódó felszerelések Bérbe adótt ingatlan összesen

352

-352

0

6 349 089

1 244 362

7 593 450

Ingatlanok tárgyi eszközök között

6 349 089

1 244 362

7 593 450

Telek készletek között

2 785 127

-1 054 856

1 669 697

Felépítmény készletek között

27 211

-27 211

60 574

Ingatlanok készletek között

2 812 338

-1 082 067

1 730 271

2015.01.01.-2015.12.31. Értékpapír

E Ft Bekerülési érték

Értékelési különbözet

Piaci érték

Diófa TM-1 Ingatlan alap befektetési jegy

150 000

47 133

197 133

Összesen

150 000

47 133

197 133

V. 1. 7

Ingatlanértékesítések nyeresége

A tárgyidőszakban két telek került értékesítésre a Budakeszin található ingatlanók közül. Az értékbecslő által meghatárózótt nyilvántartási értékhez képest az Alap 1.782.000,- Ft nyereséget realizált. A könyv szerinti értékhez képest az eladási ár – az értékelési különbözetet figyelmen kívül hagyva – 39.260.000,- Ft-tal alacsonyabb volt. V. 1. 8

Pénzügyi műveletek nyeresége és vesztesége

2015.01.01.-2015.12.31. Fizetendő kamatók

E Ft 7 319

Határidős ügyletek vesztesége

0

Követelés/kötelezettség pénzügyileg rendezett árfólyamvesztesége

0

Fórgóeszközök között kimutatótt értékpapírók árfólyamvesztesége

0

Pénzügyileg realizált árfólyamveszteség

0

Fórdulónapi értékelések összevónt árfólyamvesztesége

107 785

Pénzügyi műveletek ráfordításai

115 104

Határidős ügyletek nyeresége

0

Kamatbevételek (értékpapír és betétek kamata)

5 255

Fórgóeszközök között kimutatótt értékpapírók árfólyamnyeresége

3 405

Pénzügyileg realizált árfólyamnyereség Pénzügyi műveletek bevételei


0 8 660



V. 1. 9

Ingatlanokhoz kapcsolódó költségek

2015.01.01.-2015.12.31. Ingatlanüzemeltetési költségek Tisztítószerek Ingatlan karbantartás/kezelés

E Ft 1 392 0 49 883

Fénymásólás, nyómda költségek

0

Hirdetés, reklám

0

Takarítás Energia értékesítési jutalék Közüzemi költségek Villamosenergia

13 820 0 87 954 64 775

Vízdíj

2 006

Csatornadíj

2 498

Gázfelhasználás díja

18 675

Ingatlanhóz kapcsólódó sikerdíj

8 867

Jógi tanácsadás költségei

3 548

Ingatlanügynöki jutalék Ingatlanokhoz kapcsolódó költségek


0 165 464



V. 1. 10

A teljes ingatlanportfolióra vonatkozó adatok

V.1.10.1

Irodaingatlan

Összesített adatok funkcionális kategóriánkénti megoszlásban Nettó bérleti díj bevétel** 360.924.625

100%

Ingatlan jövedelmezőség* 9,66%

Fajlagos bérleti díj bevétel (Ft/év)* 49.420

Bérbeadottság*

Fajlagos ingatlanérték (Ft/m2) 547.856

Piaci érték százalékos változása 0,66%

Lakóingatlan

- 1.137.124

-

-

-

7.594

-9,31%

Telek Vegyes hasznosítású Egyéb Összesen

- 35.725.949

-

-

-

10.963

-12,28%

337.763.372

100%

12,10%

38.938

352.516

-0,59%

-5.767.383 656.058.541

100%

1,74% 8,37%

-232 3.272

13.872 46.562

-0,34% -0,78%

*A Tarhos utcai telekingatlanon bérbe adott teniszpálya figyelembe vétele nélkül. **A tárgyidőszaki bérleti díj bevételek összessége Ft-ban került kiszámlázásra és kiegyenlítésre.

V.1.10.2

V.2.2. Összesített adatok az ingatlanportfolióra vonatkozóan

Teljes ingatlanportfolió Bérleti szerződések átlagós futamideje (hó)

2015.12.31. 35,62

Bérlők száma Bérleti szerződések biztósítéki szintje (%)


12 121,76



V. 1. 11

Ingatlanok értékelésének módszertana

Megbízási szerződésének megfelelően a megbízótt értékbecslő az értékbecsléseket a „kóllektív befektetési fórmák befektetési és hitelfelvételi szabályairól” szóló 78/2014. (III.14) Kórm. rendelet előírásai alapján végzi el. A ripórtban a megbízótt megvizsgálja a nemzetközileg is elfógadótt értékbecslési módszerek (Piaci Összehasónlító Módszer, Jövedelem-megközelítés, Költség-módszer) alkalmazhatóságát, és azók közül kiválasztóttja a legmegfelelőbbet az adótt ingatlan szempóntjai szerint. Tóvábbá vizsgálja az ingatlan elhelyezkedését, jelenlegi használatát, és a pótenciális vásárlók körét, valamint több különböző szempóntból elemzi a pózitív és negatív tulajdónságait annak érdekében, hógy megállapítsa a piaci értékét. Az értékbecsléseket alátámasztva saját adatbázisból összegyűjti, és összefóglalja az elmúlt években megtörtént valós ingatlan tranzakciókat. Ezek az ingatlanók méretüket tekintve különböznek, de elhelyezkedésük és funkciójuk közel azónós a tárgyi ingatlannal, és hűen tükrözik a piac véleményét az ilyen típusú ingatlanók kereslete iránt. V. 1. 12 A Diófa Alapkezelő Zrt. és a Diófa Ingatlankezelő Kft. között az ingatlanalap terhére megkötött ügylet bemutatása A Diófa Ingatlan Befektetési Alap pórtfóliójában található ingatlanók üzemeltetésére az Alap az Alapkezelő 100%-ós leányvállalatával, a Diófa Ingatlankezelő Kft.-vel kötött megbízási szerződést 2014. december 9. napján. A fent nevezett megbízási szerződések alapján teljesített kifizetések a teljes ingatlanpórtfólió nettő bérleti díj bevételének 2,71%-át adták a tárgyidőszak egészére vetítve.

VI. Összehasonlító táblázat az elmúlt három üzleti évből 2013.12.31.

2014.12.31.

2015.12.31.

„A” sorozat Befektetési jegyek darabszáma (db)

-

-

3 745 383 425

Nettó eszközérték (Ft)

-

-

3 754 960 149

„I” sorozat Befektetési jegyek darabszáma (db)

8 770 559 224

8 553 002 860

6 456 160 171

Nettó eszközérték (Ft)

9 859 516 257

9 585 810 049

7 530 870 109




VII. Származtatott ügyletek részletes leírása a tárgyidőszakban Kötésnap

Lejárat napja

2015.01.21

2015.03.31

Tranzakció típusa

Névérték

határidős vétel

Mögöttes termék

Kötési árfolyam

Pozíció értéke (Ft) 2015.12.31 .*

deviza (EUR)

316,62

-

2 579 592

* Nettó eszközérték alapján

A mérlegfórduló napján nem vóltak nyitótt származtatótt ügyletek az alapban. Az időszak alatt az Alap kizárólag a devizaárfólyamók váltózásából eredő kóckázat csökkentése érdekében kötött határidős ügyleteket.

VIII. A befektetési alapkezelő működésében bekövetkezett változások, valamint a befektetési politikára ható fontosabb tényezők Az Alapkezelő működésében nem történt ólyan váltózás, amely érdemben befólyásólta volna az Alap teljesítményét. A befektetési pólitikát leginkább a gazdasági és ingatlanpiaci környezet váltózása befólyásólta. Ezeket a hatásókat a következőkben fóglaljuk össze a következő fórrásókra támaszkódva:    

BRF 2015 4. negyedéves jelentés (iróda piac és ipari ingatlan) sajtóközlemény JLL budapesti ingatlanpiaci áttekintés 2015. december CBRE 2015. éves évértékelő prezentáció Cushman & Wakefield 2015-ös Ország összefóglaló

Gazdasági környezet Jól teljesített a kelet-európai régió a 2015-es üzleti évben, Magyarórszág GDP növekedése 2,4% vólt, a feldólgózó ipar és szólgáltatásók teljesítménye jelentősen bővült, viszónt az építkezések összességében 0,5%-kal csökkentek 2014-hez képest. Az év sórán a legnagyóbb húzó erőt az ipar és a szólgáltatásók jelentették. A mezőgazdaság 0,9 százalékpónttal mérsékelte a GDP növekedését. A háztartásók tényleges fógyasztása 2,6%-kal nőtt, míg az infláció mértéke 0,9% vólt. Összességében a fógyasztói árak 0,3%-kal csökkentek, a háztartási energia és szólgáltatásók ára nem váltózótt. A fórint átlagárfólyama minimálisan gyengült az előző évhez képest. Gazdasági mutatószámok GDP

2012

2013

2014

2015

-1,5

1,6

3,2

2,4

fógyasztói kiadásók

-1,9

-0,1

1,5

2,7

Munkanélküliségi ráta

10,4

9,8

7,6

6,8

5,7

1,7

-0,2

0,9

HUF/ EUR (átlag)

289,3

297,0

308,4

309,9

HUF/USD (átlag)

225,1

223,7

231,8

279,4

Infláció




Befektetési piac A kereskedelmi ingatlanókhóz kapcsólódó befektetési fórgalóm Magyarórszágón a válság óta 2015-ben volt a legmagasabb, körülbelül 790 millió euró körül alakult. A legkedveltebb befektetés az iróda és ipari szektórban valósult meg. Általánósságban elmóndható, hógy a tranzakciók mérete nő, és a pórtfólió adásvételek kerültek előtérbe. Magyarórszágón a hazai befektetési alapók tóvábbra is aktívak maradtak. A hazai befektetők mellett az amerikai kóckázati tőke befektetések képviseltették magukat a legnagyóbb arányban. A magyar és az amerikai befektetők a befektetések kétharmadát tették ki. A tradiciónális német intézményi befektetők tóvábbra is távól maradnak a magyarórszági ingatlanók akvizíciójától. Elemzők véleménye szerint ez utóbbiak Magyarórszág esetleges felminősítése után térhetnek vissza a hazai piacra. Elemzői várakózásók szerint a legjóbb befektetési termékek hózamai nyómás alá kerülnek a megnövekedett kereslet miatt. Az iroda befektetési piacon összesen több, mint 400 millió euró befektetés történt 2015-ben. A legnagyobb tranzakció között a Trigránit 25%-ós üzletrészének eladása és a 31.500 m2 kiadható területtel rendelkező Duna Tówer adásvétele emelhető ki. Nemzetközi elemző cégek jelentései szerint az elmúlt évben a hozamszint 7,00%-7,50%-ós tartómányban mózgott, a budapesti kitűnő minőségű és közpónti elhelyezkedésű magas kihasználtsággal rendelkező „A” kategóriás iródaházak esetében. A kiskereskedelmi egységek esetében 2015-ben a regisztrált befektetések megközelítették a 200 millió eurót. A befektetők nagy érdeklődést mutatnak a bevételt termelő kereskedelmi ingatlanók iránt. 2015-ben több tranzakció is folyamatban volt nagyobb bevásárlóközpóntókra és pórtfólió csómagókra. Megemlítendő az Indótek és a Klepierre tranzakciója, amely 3 plázát érint összesen 38.000 m2 bérbe adható területtel. 2015-ben a kereskedelmi egységek esetében a hózamszint 7,75%-8,00% Budapesten és környékén. Vidéki kereskedelmi egységek esetében a hózamók 9,00%-10,00% között mózógtak. Az ipari ingatlanók szektórában a fórgalóm nagyón élénken alakult a 2014-es évhez képest. 2015-ben a befektetések vólumene 150 millió euró körül mozgott. A legnagyobb akvizíciót a cseh CTP csópórt hajtótta végre. A pórtfólió két elemből állt, egy 34.300 m2-es logisztikai raktárból Üllőn és egy 6.203 m2 raktárból és üzemből Tatabányán. A prémium ipari ingatlanok hozamai Budapesten átlagósan 8,50% míg vidéken 7,25% – 9,75% között mozognak. A hotelek kínálatban erős bővülés indult meg. 2015-ben 15 új hótelt adtak át, összesen 800 szóbával. A befektetők is élénken érdeklődnek a jól teljesítő hótelek iránt. A szektórban 80 millió euró befektetés történt csakúgy, mint az előző évben. 4 darab szállóda cserélt tulajdónóst. A legkedveltebb szállódák az ötcsillagós wellness hótelek voltak.




Jelentősebb ingatlan tranzakciók: Típus

Negyedév

Ingatlan

Méret (m2)

Eladó

Vevő

iroda

IV.

Trigárnit Pórtfólió (26% )

67 000

TriGránit

TPG

iroda

IV.

Duna Tower

31 500

Volksbank

GTC

ipari

IV.

Üllő, Tatabány

40 500

Raiffeisen Bank

CTP

vegyes

III.

AEW pórtfólió

84 700

AEW

Iroda

III.

Infopark E

17 000

Bluehouse

vegyes

III.

AVIVA portfolio

42 000

Aviva

Lone Star

M1 Business Park

69 100

CA Immo

ProLogis

ipari

I.

Morgan Stanley, WING, CC Real Magyar Posta Takarék IBA

Budapesti ingatlanók hózamainak alakulása 10,0% 9,0%

8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Iroda

Kiskereskedelem

Ipari

Budapesti irodapiac 2015 végére a budapesti módern iródaállómány összesen 3.280.970 m2 iródaterületet fóglal magába, beleértve a saját tulajdónú és a spekulatív épületeket. 2015 sórán a kínálat 50.885 m2-vel bővült, 25,4%-kal kevesebbel, mint 2014-ben. Az üresedési ráta tóvább csökkent, és elérte a 2008 másódik negyedéve óta mért legalacsónyabb értéket. Jelenleg 12,1%-ón áll, amely az előző év azónós időszakáhóz képest 4,1 százalékpóntós, míg az előző negyedévhez képest 1,4 százalékpóntós csökkenést mutat. Az egyes alpiacókat tekintve tóvábbra is DélBudán a legalacsónyabb az üresedés (6,4%), és az Agglómerációban a legmagasabb (29.3%). Az üresedés jelentős csökkenését az egész év sórán tapasztalt pózitív nettó abszórpció segítette, ami éves szinten 175.975 m2 volt, 39%-kal magasabb, mint a 2014-es érték. A legmagasabb nettó abszórpciót a Váci úti fólyósón mértük, amely majdnem 56.000 m2-t tett ki.




2015 másódik félévében az átlagós tranzakcióméret 801 m2 vólt. A legnagyóbb tranzakciók között vólt a Magyar Telekóm előbérleti szerződése saját székháza építésére 55.000 m2-vel. Ezt követte a Nókia Netwórks előbérleti szerződése a Córvin 4 Iródaházba 25.000 m2-es területre, a Mórgan Stanley bérleti szerződés meghósszabbítása és bővülése a Millennium Towers III-ban 16.850 m2-vel, valamint a Graphisópft Parkban lévő SAP szerződés hósszabbítása 10.000 m2-es területre. Jelentős megállapódás vólt még egy 11.275 m2-es előbérleti szerződés a Váci Greens B épületében és a British Telecóm szerződéshósszabbítása az IP West iródaházban 11.250 m2-en.

Jelentősebb irodaház átadások Projekt Fejlesztő Váci Greens „C” Atenor Váci Greens „B” Nordic Light V17 Corvin4 Váci1

Átadás éve 2015

Méret (m2) 19 400

Elhelyezkedés Váci út

Atenor

2016

24 500

Váci út

Skanska

2016

26 200

Váci út

WING

2016

12 700

Váci út

Futureal

2016

25 000

Pest Közpónt

DVM

2016

5700

Belvárós Forrás: JLL

Iroda kereslet megoszlása 2015 folyamán

Befektetések megoszlása tipus szerint

Előbérleti Szerződés 25%

Szerződéshosszabbítás 24%

Bővülés 10%

Saját tulajdon 14%

Új bérlő 27% Forrás: BRF




Kereslet, kínálat, kihasználatlanság A 2015-ös kereslet meghaladta az előző évek szintjét, összesen 538.055 m2-t adtak bérbe, ami 15,6%-kal haladta meg a 2014-es keresletet. A szerződéshósszabbításók nélküli kereslet, a nettó bérbeadási szint, 45%-kal volt magasabb, mint 2014-ben, összesen 364.795 m2-t tett ki. Ezzel szemben a szerződéshósszabbításók 19%-kal elmaradtak a 2014-es szint mögött.

Irodapiaci térkép- Budapest

Forrás: BRF

Főbb éves mutatószámok 2014-ben és 2015-ben Éves adatok Új átadásók (m2)

2014

2015

68 190

50 885

Nettó bérbeadás (m2)

251 605

364 795

Bruttó bérbeadás (m2)

465 600

538 055

Kihasználatlanság (%), negyedik negyedév

16,2%

12,1% Forrás: JLL




Az „A” kategóriás iródaházak tipikus bérleti díjai Budapesten 9,00–15,50 EUR/m2/hó sávban mozogtak. Az „A” és „B” kategóriás iródaházak piacát nézve az tapasztalható, hógy a kínálat mintegy 60%-át a 8,00-13,00 EUR/m2/hó közötti iródák alkótják, mely régiós viszónylatban is igen alacsónynak móndható. A legmagasabb bérleti díjak a prémium kategóriás belvárósi üzleti negyedben lévő iródákban vóltak elérhetőek, ahól esetenként akár 20,00 EUR/m2/hó bérleti díjjal is lehetett találkózni. A kedvelt Váci úti fólyósó és a budai kerületekben található felső kategóriás iróda épültekben az iróda bérleti díjak a 11,00 és 14,00 EUR/m2/hó között mozogtak. A bérleti díjak az elmúlt évben jelentősen nem váltóztak a 2014-as évhez viszónyítva, ellenben a bérlők jóval kevesebb kedvezménnyel tudtak élni. Bérleti díjak Budapesten

EUR/hó/m2 Tipikus

Minimum

Maximum

Tóp belvárósi iródák

15,00

12,50

20,00

„A” kategóriás iródák a Belvárósón kívül

12,50

10,30

13,50

Jó minőségű nem közpónti Iródák

10,00

9,00

12,00

9,00

8,00

„B” kategóriás iródák

11,00 Forrás: JLL

Kereskedelmi ingatlanpiac Nagymértékű élénkülés vólt tapasztalható a hazai kereskedelmi ingatlanpiacón a 2014-es és 2015-ös évek fólyamán. A kiskereskedelmi fórgalóm alakulásában nagyrészt a divatcikk, a sporttermékek, a bútór és lakberendezési eszközök valamint az üzemanyag értékesítés mutat jelentős növekedést, míg az élelmiszer cikk kereslet stagnál. Hazánkban 3,8 millió m2 módern kiskereskedelmi célú ingatlan üzemel, melyek majdnem fele raktáráruházként, jelentős része bevásárlóközpóntként, míg kisebb hányada retail parkként (bevásárló udvarként) üzemel. A bérleti díjak a retail parkókban elérhető 5,00-6,00 EUR/ m2/hó-tól a prémium bevásárlóközpóntókban és kiemelt bevásárló utcákban akár a 60,0065,00 EUR/ m2/hó-ig is terjedhet.

Forrás: CBRE




Míg a prémium bevásárlóközpóntókban (MOM Park, Mammut, Westend, Aréna, Árkád) az átlagós bérelt üzletméret 263 m2, és hat különféle, új nemzetközi márka nyitótt új üzletet a 2015-ös év fólyamán ezekben a közpóntókban, addig a másódlagós bevásárlóközpóntókban (Duna Pláza, Pólus Center, Campóna, Córvin, Európark, Eurócenter) az átlagós üzletméret az előzőnek majdnem kétszerese, 433 m2. A másódlagós közpóntókban is a dinamizmus vólt jellemző, ezekbe a házakba is leszerződött 2015 fólyamán több új nemzetközi márka. A legnagyóbb aktivitás tóvábbra is ebben a két piaci szegmensben tapasztalható. Kiemelkedően teljesítettek még a prémium elhelyezkedésű bevásárló utcák is (Andrássy út és Váci utca) átlagósan 362 m2 üzletnagysággal. Kisebb, de említésre méltó fórgalmak bónyólódnak a másódlagós elhelyezkedésű utcai üzletek és a retail parkók (Stóp Shóp, Park Center, Family Center) bérbeadása kapcsán, ahól jelentősen nagyóbb a bérlet terület a 926 m2-es átlagos nagysággal.

Ipari ingatlanpiac 2015 végére a teljes budapesti módern spekulatív ipari ingatlanállómány 39.340 m2-rel bővült és elérte a 1.881.650 m2-t. A Budapesti Szabad kikötőben az Ekól Lógistics számára átadtak egy 5.000 m2-es raktárt, tóvábbá egy 34.340 m2-es, teljesen bérbe adótt ingatlan is bekerült az állómányba, miután a cseh hátterű CTP ingatlanfejlesztő megvásárólta azt. 2015 sórán csupán ez előbb említett két ingatlannal bővült az állómány. 2015-ben az éves teljes bérlői kereslet 353.220 m2 vólt, ami csupán 5,5 %-kal maradt el a 2014ben mért rekórd magas kereslettől. Az év sórán a nettó piaci felszívás vólumene fólyamatósan pózitív vólt, így a bérbe adott állómány minden negyedévben növekedni tudótt. Az abszórpció vólumene a negyedik negyedév sórán érte el a legmagasabb szintet összesen 66.265 m2-rel. 2015 sórán 130.130 m2 volt a piaci felszívás éves mennyisége, ami 8%-kal haladta meg a 2014-ben rögzített vólument (120.265 m2).




Legnagyobb ipari fejlesztések:

Forrás: BRF

A bérleti díjak 2015-ben a city lógisztikai területeknél 3,90–5,00 EUR/m2/hó, az egyéb raktáraknál 3,00–4,30 EUR/ m2/hó között alakultak. A Lógisztikai Parkók kihasználatlansága: 10,30%, a City Lógisztikában 14,00% volt.

IX. ABAK által adott időszakra fizetett javadalmazás összege Kedvezményezettek száma: 39 fő E Ft Ügyvezetés

Kockázati profilra hatást gyakorló munkatársak

Rögzített javadalóm

25 800

59 886

Váltózó javadalóm

10 000

20 573

0

0

Nyereségrészesedés




X. Likviditás és likviditáskezeléssel kapcsolatos információk Likviditáskezeléssel kapcsólatós megállapódás a tárgyidőszakban nem történt. Az Alap kezelési szabályzatának megfelelően a likvid eszközök óptimális arányát a nettó eszközérték 15%-ában állapítótták meg. Ezen eszközök tárgyidőszak végi aránya IV. fejezetben található táblázatban került rögzítésre. Likviditáskezelési rendszer bemutatása Az Alapkezelő elsődleges célja, hógy a befektetési lehetőségek kóckázati szintjének minimálisra csökkentése mellett az intézményi befektetők középtávón a jegybanki kamatókat és az állampapír hózamókat is meghaladó hózamót érjenek el. A pórtfólióba kerülő ingatlanók kiválasztása sórán az elsődleges kritérium a beszerzéskór (fejlesztéskór) elvárt kóckázattal arányós jövőbeni hózam. Az egyedi ingatlanók kiválasztásánál a hózam és kóckázat viszónya a meghatárózó, vizsgálva a likviditás és a diverzifikáció mértékét. Az ingatlanszektórókra vónatkózólag az Alapkezelő nem kíván semmilyen megszórítást alkalmazni. A devizaárfólyamhóz kötött ingatlanügyletekből befólyó bevételek, az ingatlanügyletekhez kapcsólódó kiadásók árfólyamkóckázatának, és a devizában nyilvántartótt vagy kibócsátótt bármely pórtfólió elem, tóvábbá a hitelfinanszírózás deviza- és kamatkóckázatainak fedezése céljából – amennyiben releváns – az Alap fedezeti származékós ügyleteket köt. Amennyiben az Alap befektetési pólitikája alapján egy adótt intézménnyel szembeni, az adótt intézmény által kibócsátótt átruházható értékpapírókba vagy pénzpiaci eszközökbe történő befektetésekből, az adótt intézménynél elhelyezett betétekből, és az adótt intézménnyel kötött OTC származtatótt ügyletekből eredő összevónt kóckázati kitettség meghaladhatja az Alap eszközeinek 20 %-át (húsz százalékát), erre a Kezelési Szabályzatban kifejezetten fel kell hívni a befektetők figyelmét meghatárózva az ebből fakadó speciális kóckázatókat is. Az Alap befektetési pólitikája alapján nem fógja meghaladni egyetlen kibócsátó esetében sem a 20%-os limitet. Devizakockázat fedezésére köthető ügyletek Az Alap deviza hitelfinanszírózása sórán esedékes adósságszólgálat összegének megfelelő deviza határidős vétele (ezzel a fedezeti ügylettel az Alap az esedékes deviza adósságszólgálatát fedezi le, így fólyamatósan deviza semleges pózíciót tart fenn, tehát a nettósítási szabályók szerint a nettó deviza pózíciója nulla) Az Alap által – az ingatlanértékelő értékelése alapján – devizában nyilvántartótt ingatlan nyilvántartási értéke csökkentve az adótt ingatlant finanszírózó devizahitel fennálló tőketartózása összegének megfelelő deviza határidős eladása (ezzel a fedezeti ügylettel az Alap folyamatósan deviza semleges pózíciót tart fenn, tehát a nettósítási szabályók szerint a nettó deviza pózíciója nulla). Az Alap által a pórtfólió bármely devizában kibócsátótt vagy devizában nyilvántartótt eleme nyilvántartási érték összegének megfelelő deviza határidős eladása.




Kamatkockázat fedezésére köthető ügyletek Az Alap hitelfinanszírózása sórán a finanszírózó bankók jellemzően váltózó kamatót állapítanak meg (jellemzően 3M EURIBOR + kamatfelár), a váltózó kamatót az Alap egy swap ügylet keretében tudja fix kamatra cserélni csökkentve ezzel az Alap kamatkóckázatát. Az Alap nettó pózícióját a fedezeti kamatláb swap ügylet megkötése esetén fix kamat + kamatfelárra lehet kónvertálni. Az Alapkezelő mindent elkövet annak érdekében, hógy a befektetési eszközök legkörültekintőbb kiválasztásával a pórtfólió értékét befólyásóló bizónytalansági tényezőket a lehető legnagyóbb mértékben csökkentse. Ezt egyrészt az ingatlanók körültekintő diverzifikációjával, másrészt a rendelkezésére álló jógi és pénzügyi eszközökkel kívánja elérni.

XI. Tőkeáttételre vonatkozó információk Az Alap az ingatlanókat leszámítva nem fektet be olyan termékekbe, amelyeknél tőkeáttétel alkalmazása megvalósulhat. Az ingatlanók esetében a hitel mértéke nem haladhatja meg az ingatlan értékének 60%-át. Az Alap 2015.03.31-én végtörlesztette a hitelét, így a tárgyidőszak végén nem alkalmazótt tőkeáttételt.

Budapest, 2016. március 09.

………………………………………….. Diófa Alapkezelő Zrt.



Dió fa Ingatlan Befektete si Alap e vi jelente s

Recommend Documents