© Bary-‐Gyenge-‐ Joó-‐Lakatos
Ingatlan ÁFA 2013. július 1.
1
©BGYJL
Általános Forgalmi Adó
Forgalom Eladás („fizetendő”)
Beszerzés (levonható”) 2
©BGYJL
Ingatlan fogalmak
„Új”
Építési telek
„Régi”
Beépítetlen telek 3
© Bary-‐Gyenge-‐Joó-‐Lakatos-‐Petrovácz
Ingatlan értékesítés Ingatlan
Régi és beépítetlen
Adómentes
Adóköteles (választható)
Új és építési
Adóköteles 4
© Bary-‐Gyenge-‐Joó-‐Lakatos-‐Petrovácz
Választási lehetőségek (88.§)
Ingatlan Adómentes Adóköteles
Lakóingatlan
Nem lakóingatlan
ALAPHELYZET VÁLASZTHATÓ VÁLASZTHATÓ 5
© Bary-‐Gyenge-‐Joó-‐Lakatos-‐Petrovácz
Ingatlan értékesítés Adóalany
Nem áfa alany
Nem sorozatszerű
Sorozatszerű
Áfa nincs
E tekintetben áfa alany lesz
Áfa alany
Alapértelmezés, választások
„TSI_B” nyomtatvány 30 napon belül
6
© Bary-‐Gyenge-‐Joó-‐Lakatos-‐Petrovácz
Adóalanyiság (elvi) (ingatlan sorozatszerű értékesítése) Mire vonatkozik? • „új ingatlan” és építési telek Sorozat jelleg (259. § 18. pont): • 2 éven belül negyedik • rákövetkező három évben már egy is • kisajá^tás, örökség a darabszámba beleszámít Következmény: Ebben az esetben a nem adóalany is azzá válik, de csak ezen ügyletekre! (Jog + kötelezedség!)
7
©BGYJL
8
©BGYJL
9
Ingatlan értékesítés 20X1
20X2
20X3 20X4 20X5
©BGYJL
20X6
Jelmagyarázat: Értékesítés Öröklés, ÁFÁ-‐s Kisajá^tás 10
©BGYJL
Adózási technikák
„Egyenes” „Fordítoa”
Eladó
Vevő 11
Adófizetésre kötelezedek
©BGYJL
Általános szabály: („Egyenes adózás”) az ügyletet teljesítő Speciális szabályok: • Kezesség (ha még nem fizede meg – 150. §) • Egyetemleges felelősség (pl.: kapcsolt belföldi lánc – 151. §) Különös szabály: Fordítoa adózás 12
© Bary-‐Gyenge-‐Joó-‐Lakatos-‐Petrovácz
Ingatlan értékesítés
Adóköteles
Fordított
Egyenes 13
© Bary-‐Gyenge-‐Joó-‐Lakatos-‐Petrovácz
Fordítod adózás Hol kell alkalmazni? „Ingatlan, építés-‐szerelés” (142.§) Miért? Feltétele: • a szolgáltatás igénybevevője belföldi adóalany és • a szolgáltatás nyújtója is belföldi adóalany És ha nem lehet? 14
© Bary-‐Gyenge-‐Joó-‐Lakatos-‐Petrovácz
Fordítod adózás – építés
→ Termékértékesítés: az építési, szerelési munkával
létrehozod ingatlanbejegyzés alá eső ingatlan átadása → Szolgáltatás nyújtás: építési-‐szerelési és egyéb szerelési munka, amely ingatlan bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására, bontására irányul, feltéve, hogy a tevékenység építési hatósági engedély-‐köteles
15
©BGYJL
Fordítod adózás ….. → régi ingatlan és beépítetlen ingatlan (kivéve
építési telek) értékesítése, ha az értékesítő élt az adókötelezeaség választásával (88.§)
→ adós és „hitelező” közöd termék értékesítése → tárgyi eszköz és más, 100.000 forintot meghaladó értékű termék értékesítése, vagy szolgáltatás nyújtása az eladó felszámolása vagy fizetésképtelensége esetén
16
©BGYJL
Általános Forgalmi Adó
Forgalom Eladás („fizetendő”)
Beszerzés (levonható”) 17
©BGYJL
Adólevonási jog qlalma Lakóingatlanhoz kapcsolódóan Nem vonható le: Ø a lakóingatlant terhelő adó Ø lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termék és szolgáltatás kivéve, ha azt továbbértékesíhk, vagy túlnyomó részben adóköteles bérbeadással hasznosítják Ehhez adókötelezedséget kell választani (88.§). Túlnyomó rész = legalább 90%-‐ban 18
©BGYJL
Adólevonási jog
Speciális (ideiglenes)
Ha később változik az arány … Kötelező „figyelési időszak”: Ingatlan 240 hónap Gép 60 hónap
Ø Folyamatosan (évente) figyelni az esetleges változást. Ø 10 eFt feled „javítani”. 19
©BGYJL
Adólevonási jog
Speciális (ideiglenes)
Eladás esetén Hány hónap „maradt”? Ha „adókötelesként” adjuk el 100% levonható a „megmaradt” hónapokra („Levonható” keletkezik) Ha „adómentesként” értékesítedünk 0% levonható a „megmaradt” hónapokra („Fizetendő” keletkezik) Már 1 eFt feled „javítani”. 20
©BGYJL
Ingatlan ÁFA esedanulmány Az ESET Kv – ÁFA szempontból – többféle tevékenységet végez, az ezekhez tartozó, egyes kiemelt évekre vonatkozó árbevétel adatokat az alábbi táblázat tartalmazza. A cég az általános szabályok szerint negyedéves gyakoriságú bevalló. 20X0-‐ban az év végi LH értéke 0,58 volt. 20X1-‐ben új ingatlant vásároltak, hogy majd a szükséges átalakítások és felújítás után oda költözzenek. Az ingatlan beszerzésről szóló számla fontosabb adatai a következők: Teljesítés ideje: 20X1. február 1. (birtokbavétel napja) Fizetési határidő: 20X1. február 1. Fizetési mód: Beszámítás (a januárban átutalt előleg terhére) Vételár (nedó): 15.000.000,-‐Ft Áfa (27%): 4.050.000,-‐Ft 21
©BGYJL
Ingatlan ÁFA esedanulmány A birtokbavétel napjától az ingatlant egy építési vállalkozó rendelkezésére bocsátodák, hogy od elvégezze az erre vonatkozó megállapodás szerint szükséges építési hatósági engedély köteles munkálatokat. Az átépítés 20X1. február 28-‐án fejeződöd be, aznap a kivitelező átadta az 5 000 000,-‐Ft végösszegű számláját, amit 8 napon belül ki is fizedek neki. A kész épületet 20X1. március 1-‐jén vedék üzemszerű használatba. 22
©BGYJL
Ingatlan ÁFA esedanulmány (Ár)bevétel adatok a főkönyvi kivonatból: eFt
Megnevezés
20X1.
20X2.
Belföldi „AM” bevétel
100 000
110 000
Belföldi „AK” bevétel
60 000
55 000
EU (KB) értékesítés
40 000
35 000
Export (harmadik orsz.)
15 000
14 000
Összes (ár)bevétel:
215 000
214 000 23
©BGYJL
Ingatlan ÁFA esedanulmány 20X4. augusztus 15-‐én az új épületet eladták. A nedó eladási ár 32 000 000,-‐Ft volt. Az értékesítés előd az ESET Kv bejelentede az adóhatóságnál, hogy régi ingatlan eladása esetén azt adóköteles tevékenységként végzi.
24
©BGYJL
Ingatlan ÁFA esedanulmány Feladatok: Állapítsuk meg az ingatlannal összefüggésben… 1. a 20X1. első bevallási időszaka során levonható ÁFA összegét! 2. a 20X1. év végén szükséges korrekció összegét! 3. a 20X2. év végén szükséges korrekció összegét! 4. a 20X4. harmadik negyedévi korrekció összegét! 5. Mennyiben változna a megoldás, ha a Kv nem teszi adókötelessé a régi ingatlan eladását? 25