BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, dalam penelitian ini dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut. 1. Secara keseluruhan pada 164 bidang tanah di Jalan Tol Desari yang menjadi objek pengadaan tanah untuk kepentingan umum diperoleh nilai penggantian wajar sebesar Rp113.523.029.120. Nilai tersebut berada di atas nilai pasar sebesar Rp94.694.232.000, namun lebih rendah daripada nilai ganti rugi hasil penilaian tahun 2013 sebesar Rp118.939.624.224. Perihal nilai penggantian wajar tersebut diperoleh beberapa kesimpulan tambahan sebagai berikut. a. Nilai penggantian wajar per bidang tanah memiliki rentang Rp12.467.298 sampai dengan Rp22.091.424.762, dan rata-rata Rp692.213.592. b. Nilai penggantian wajar atau nilai ganti kerugian berdasarkan SPI 306 merupakan penjumlahan nilai ganti kerugian fisik dan nilai ganti kerugian non fisik. Menurut hukum permintaan dan penawaran, nilai ganti kerugian fisik mewakili nilai pasar properti, sedangkan nilai ganti kerugian faktor non fisik merupakan nilai subjektif pemilik properti. Menurut jenis kompensasi, SPI 306 menggunakan jenis kompensasi nilai pasar dengan pemberian bonus berupa nilai ganti kerugian non fisik yang di dalamnya terkandung bonus berjenjang dalam bentuk solatium. Dalam hal ini, SPI 306 hanya memberikan solatium terhadap properti yang berjenis rumah tinggal.
104
c. Komponen ganti kerugian non fisik mempunyai rata-rata penambahan nilai terhadap nilai pasar sebesar 22,30 persen dengan rincian setiap komponen sebagai berikut: premium 8,47 persen; biaya transaksi 7,64 persen; kerugian sisa tanah 3,21 persen; kerugian fisik lainnya 0 persen; dan kompensasi masa tunggu 2,98 persen. Menurut jenis propertinya, nilai penambahan minimum terjadi pada empang sebesar 7,55 persen dengan rincian premium 0,00 persen, biaya transaksi 4,88 persen, kerugian sisa tanah 0,04 persen, kerugian fisik lainnya 0,00 persen, dan kompensasi masa tunggu 2,62 persen. Jenis properti berupa tanah kosong, kebun, kolam ikan, dan sawah mempunyai nilai total dan rincian persentase penambahan nilai kerugian non fisik yang serupa dengan empang. Dengan mengecualikan jalan, nilai penambahan maksimum terjadi pada rumah tinggal sebesar 32,05 persen dengan rincian premium 15,06 persen, biaya transaksi 10,34 persen, kerugian sisa tanah 3,43 persen, kerugian fisik lainnya 0,00 persen, dan kompensasi masa tunggu 3,22 persen. d. Dalam penggunaan asumsi bahwa nilai subjektif dalam SPI 306 terdiri atas seluruh komponen ganti kerugian non fisik, urutan jenis properti berdasarkan rata-rata nilai subjektif yang terendah sampai tertinggi adalah: sawah 6,80 persen; empang 7,55 persen; kolam ikan 7,56 persen; kebun 7,91 persen; tanah kosong 7,93 persen; kios 8,75 persen; warung 9,36 persen; rumah tinggal 32,05 persen; dan jalan 44,56 persen, dengan rata-rata keseluruhan jenis properti sebesar 22,30 persen. Sedangkan pada penggunaan asumsi bahwa nilai subjektif dalam SPI 306 hanya terdiri atas
105
premium dan biaya transaksi, urutan jenis properti berdasarkan rata-rata nilai subjektif yang terendah sampai tertinggi adalah: jalan 1,00 persen; tanah kosong 4,13 persen, sawah 4,20 persen; kolam ikan 4,87 persen; empang 4,88 persen; kebun 5,28 persen, warung 6,09 persen, kios 6,10 persen, dan rumah tinggal 25,40 persen, dengan rata-rata secara keseluruhan sebesar 16,11 persen. 2. Nilai perbandingan nilai penggantian wajar terhadap nilai pasar berkisar antara 1,04 hingga maksimum 3,28 dengan nilai rata-rata 1,22. Sedangkan perbandingan nilai penggantian wajar terhadap nilai ganti rugi hasil penilaian tahun 2013 menunjukkan nilai yang berkisar antara 0,69 hingga maksimum 2,53 dengan rata-rata 0,99. a. Nilai terendah rasio nilai penggantian wajar terhadap nilai pasar terjadi pada jenis properti tanah kosong, empang, sawah, dan jalan, sedangkan nilai tertinggi terjadi pada rumah tinggal. Nilai rata-rata jenis properti jalan sebesar 1,45 dan rumah tinggal sebesar 1,32 berada di atas rata-rata seluruh properti, sedangkan jenis properti lainnya mempunyai nilai rata-rata di bawah nilai rata-rata seluruh jenis properti. b. Nilai terendah rasio nilai penggantian wajar terhadap hasil penilaian tahun 2013 terjadi pada jenis properti tanah kosong, sedangkan nilai tertinggi terjadi pada rumah tinggal. Nilai rata-rata jenis properti jalan sebesar 1,10 dan rumah tinggal sebesar 1,09 berada di atas rata-rata seluruh properti, sedangkan jenis properti lainnya mempunyai nilai rata-rata di bawah nilai rata-rata seluruh jenis properti.
106
c. Nilai ganti rugi hasil penilaian tahun 2013 termasuk berjenis kompensasi nilai pasar dengan pemberian bonus dan memenuhi hukum permintaan dan penawaran yaitu nilai ganti rugi berada di atas nilai pasar atau dapat dikatakan terdapat nilai subjektif yang diakomodir. Bidang tanah yang di atasnya terdapat bangunan dan/atau tanaman mempunyai rasio yang lebih kecil dibandingkan dengan bidang tanah yang tidak memiliki bangunan dan/atau tanaman. Hal ini dikarenakan nilai kerugian tanah berupa nilai nyata tanah memperhitungkan adanya premium (penambahan nilai terhadap nilai pasar tanah) sedangkan nilai kerugian bangunan dan tanaman tidak diberikan premium sehingga hanya memperhitungkan nilai pasar/taksiran.
5.2 Keterbatasan 1.
Perolehan data dengan inventarisasi data sekunder serta beberapa bagian bersifat estimasi sehingga tidak sepenuhnya mencerminkan kondisi aktual properti.
2.
Belum adanya penjelasan atau penelitian yang menentukan komponen nilai subjektif dalam nilai ganti kerugian non fisik pada SPI 306 sehingga penulis membuat asumsi sebagai dasar dalam analisis.
5.3 Saran 1.
Sebaiknya menggunakan istilah kompensasi untuk menggantikan istilah ganti rugi atau ganti kerugian dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
2.
Pelaksanaan penilaian properti dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum berpotensi mendapatkan resistensi dari pemilik tanah dengan jenis
107
properti yang diatasnya tidak terdapat bangunan hunian atau usaha. Hal tersebut dikarenakan persentase nilai ganti kerugian non fisik atau nilai subjektif terhadap nilai kerugian fisik yang lebih kecil dibandingkan pemilik tanah dengan jenis properti rumah tinggal, kios dan warung. Oleh karena itu, diperlukan sosialisasi dan musyawarah yang baik untuk saling memberikan masukan dan pemahaman dalam hal faktor-faktor dan proses penentuan nilai ganti kerugian. 3.
Adanya penelitian lebih lanjut mengenai nilai subjektif dalam SPI 306 dengan fokus: a. pemisahan komponen nilai ganti kerugian non fisik antara komponen yang tergolong faktor beban transaksi sebagai konsekuensi logis atas terjadinya transaksi (kompensasi masa tunggu, kerugian sisa tanah, dan kerugian fisik lain) dengan komponen yang murni merupakan faktor subjektif terhadap properti (premium, biaya transaksi) untuk menegaskan perbedaan peruntukannya; b. tingkat kepuasan pemilik tanah terhadap besaran nilai subjektif menurut jenis propertinya. Terhadap jenis properti yang tingkat kepuasan pemiliknya rendah dapat diteliti lebih dalam mengenai komponen nilai subjektif yang berpengaruh dan bagaimana penentuan nilainya.
4.
Adanya penelitian lebih lanjut mengenai tingkat keberhasilan pengadaan tanah untuk kepentingan umum dengan menggunakan nilai penggantian wajar berdasarkan SPI 306 dalam rangka mengatasi masalah ketidaksepakatan atas nilai ganti kerugian dan keterlambatan pembangunan.
108
