BAB II TINJAUAN UMUM
2.1.
Gambaran Umum Proyek
Judul Proyek
: Rumah Susun Bersubsidi
Tema
: Green Architecture
Lokasi
: Jl. Tol Lingkar Luar atau Jakarta Outer Ring Road (JORR) Kel. Cengkareng Timur - Jakarta Barat
Sifat Proyek
: Fiktif
Pemilik
: Swasta
Luas Lahan
: 25.741M²
KDB
: 55%
KLB
:3
Tinggi lantai
: 8 lantai
Fasilitas
: - Rusun dengan berbagai type - Prasarana lingkungan - Sarana air bersih - Sarana olah raga - Sarana peribadatan - Ruang bersama - Ruang komersial - Taman bermain - Tempat parkir - Bangunan pengelola
6
Rumah Susun Bersubsidi
Lokasi Tapak
Gambar 1 : Situasi Lokasi Tapak
2.2.
Tinjauan Teoritis Proyek
2.2.1
Pengertian Rumah Susun Rumah susun dalam bahasa asing dikenal dengan sebutan Condominium.
UU No.16 tahun 1985 tentang rumah susun memberikan pengertian bahwa rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam arah horizontal dan vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan apa yang disebut bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama. Bagian-bagian yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah disebut satuan rumah susun (SRS). SRS harus mempunyai sarana penghubung ke jalan umum, tanpa mengganggu dan tidak boleh melalui SRS yang lain. Sedangkan hak
7
Rumah Susun Bersubsidi
milik SRS disebut dengan hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS), yang bersifat perorangan dan terpisah. Selain pemilikan atas SRS tertentu, HMSRS yang meliputi juga hak pemilikan apa yang di atas disebut tadi bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama. Semua merupakan satu kesatuan yang tidak dapat terpisahkan dengan pemilikan SRS yang bersangkutan. Bagian bersama adalah bagian-bagian dari rumah susun yang dimiliki bersama secara tidak terpisah oleh semua pemilik SRS dan diperuntukan pemakaian bersama seperti lift, tangga, lorong, pondasi, atap bangunan dan lainlain. Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Benda bersama adalah benda-benda dan bangunan-bangunan yang bukan merupakan bagian dari bangunan rumah susun yang bersangkutan, tetapi berada di atas tanah bersama dan diperuntukan untuk pemakaian bersama, seperti tempat ibadah, lapangan parkir, pertamanan dan sebagainya. Pembangunan rumah susun bertujuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, dengan meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah yang terbatas. Pembangunan rumah susun diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN), Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), Koperasi, badan usaha milik swasta yang bergerak dibidang pembangunan perumahan dan swadaya masyarakat. 2.2.2
Jenis Rumah Susun Jenis rumah susun menurut UU RI No. 16 tahun 1985 tentang rumah
susun yang terbagi dari : ▪ Berdasarkan Ketinggian Bangunan / Jumlah Lantai. ▪ Berdasarkan Bentuk Massa. 8
Rumah Susun Bersubsidi
▪ Berdasarkan Penyusunan Lantai. ▪ Berdasarkan Bentuk Denah. ▪ Berdasarkan Tipe Struktur / Unit Modular. ▪ Berdasarkan Sistim Kepemilikan. Dalam kaitannya dalam proyek ini, maka jenis rumah susun yang cocok adalah rumah susun yang berdasarkan ketinggian bangunan/jumlah lantai dan berdasarkan sistim kepemilikan yang dikenakan bagi penghuninya. Pada proyek pembangunan rumah susun ini, direncanakan memakai pola pembangunan vertikal dengan ketinggian bangunan 8 lantai, karena pertimbangan tingkat ekonomi penghuni, sehingga akan mempengaruhi sistim sirkulasi vertikal yang akan digunakan. Ditinjau dari sistem sirkulasi vertikal, maka dalam pembangunan rumah susun yang termasuk bangunan bertingkat terbagi menjadi dua : 1. Elevator Flat Rumah susun yang menggunakan lift sebagai sarana lalu lintas vertikalnya, atas pertimbangan faktor ekonomi, elevator flat hanya untuk bangunan lebih dari 4 lantai. 2. Walk Up-Flat Rumah susun yang menggunakan tangga sebagai sarana pokok lalu lintas vertikalnya. Pada tipe ini perletakan tangga nantinya akan mempengaruhi susunan ruang dan bentuk bangunannya. Sedangkan bila ditinjau berdasarkan sistem kepemilikan yang akan dipakai dalam pengelolaan rumah susun ini, maka biasa kita bagi menjadi tiga bagian yaitu : ▪ Sistim kooperatif Rumah susun dimiliki oleh penghuninya yang menjadi aggota koperasi serta mempunyai saham dalam koperasi, penghuni dapat menempati salah satu dan terkait dengan peraturan-peraturan yang ada. ▪ Sistim Kondominium
9
Rumah Susun Bersubsidi
Rumah susun yang dimiliki melalui angsuran dari setiap calon penghuni dan pemilik memiliki surat hipotik, fasilitas yang ada merupakan milik bersama. Pemilik bebas menjual, menyewakan atau memindahkan hak milik. ▪ Sistim Sewa Rumah susun yang dipergunakan dengan cara membayar harga secara periodik, biasanya perbulan. Perawatan gedung menjadi tanggung jawab pemilik sumah susun. 2.2.3 Sistim Tata Ruang Dalam merancang rumah susun, diperlukan standar ruang untuk penghuni. Persyaratan yang dibutuhkan sedapat mungkin mempertimbangkan faktor / aspek kesehatan, keamanan, kenyamanan, unsur ekonomi dan kebudayaan. Data yang perlu diperhatikan dalam menata ruang adalah : a. Penghuni / pemakai Penghuni yang akan menempati rumah susun ini adalah diperuntukan pada masyarakat setempat dan juga masyarakat lain yang tergolong pada ekonomi menengah-bawah. b. Tata Ruang Kebutuhan ruang yang minimal diusahakan pemanfaatan ruangan semaksimal mungkin (untuk sirkulasi 20%) c. Tipe Bangunan Tipe bangunan rumah susun yang akan disediakan / dibangun ada 2 tipe yaitu tipe 37,50 m² dan tipe 56,250 m². Tipe unit hunian ini akan dibahas pada bab berikutnya. d. Alternatif Penggunaan Ruang ▪ Ruang Duduk Dapat berfungsi menjadi ruang keluarga dan dapat menampung kegiatan yang lain tanpa harus ada ruang khusus yang didisain untuk menampung satu kegiatan tertentu. ▪ Ruang Makan
10
Rumah Susun Bersubsidi
Dapat dikombinasikan dengan ruang duduk atau diberi sekat tipis sebagai pembatas. ▪ Ruang Tidur Bila lebih dari satu ruang tidur, dapat berdekatan, berbatasan atau tanpa sekat. ▪ Kamar Mandi Kegiatannya diusahakan untuk tidak mengganggu kegiatan yang lain. ▪ Dapur Dapat digabung atau berdekatan dengan ruang makan, sehingga aksesnya mudah dicapai dari ruang makan. 2.2.4 Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun Unit hunian yang telah dibangun baru dapat dijual setelah mendapat izin untuk dihuni dari pemerintah yang bersangkutan. Pemeriksaan bangunan akan diadakan bila rumah susun selesai dibangun, terbukti sesuai dengan persyaratan dan ketentuan yang tercantum dalam surat IMB maka oleh pemerintah dikeluarkan ”surat keterangan izin layak huni” sebagai salah satu syarat penerbitan ”Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun”. Bagi warga yang memperoleh satuan atau unit rumah susun, akan memperoleh bukti hak huniannya berupa SP-5 dan buku tanda pemilikan perumahan ini dihipotikan atau menjadi agunan bank. Dalam pembiayaan pengelola bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dibebankan kepada penghuni/pemilik, secara profesional melalui perhimpunan penghuni. Tugas-tugas Badan Pengelola antara lain : 1. Melakukan pemeriksaan, pemiliharaan, kebersihan dan perbaikan rumah susun dan lingkungannya pada bagian area, benda dan tanah bersama. 2. Mengawasi ketertiban dan penghuni serta penggunaan bagian bersama sesuai peruntukannya. 3. Secara berkala memberikan laporan kepada perhimpunan penghuni disertai permasalahan dan usulan pemecahan.
11
Rumah Susun Bersubsidi
