Assen. Havenkwartier. Masterplan

Assen Masterplan Kerndocument visie en ontwikkeling Inrichtingsplan openbare ruimte Richtlijnen beeldkwaliteit bebouwing Onderzoeksbijlage

Havenkwartier

Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

2

Assen Ontwikkeling van het Havenkwartier Masterplan Kerndocument visie en ontwikkeling Inrichtingsplan openbare ruimte Richtlijnen beeldkwaliteit bebouwing Onderzoeksbijlage

Havenkwartier 3


Assen

Havenkwartier


4

Inhoudsopgave

Inleiding

6

Leeswijzer

7

A

Onderzoek

8

Asser identiteit Ruimtelijk analyse Programma analyse Inspiratieprojecten

B

Randvoorwaarden

40

Geluidshinder Bedrijfshinder Ondergrondse infra

C

Behoud en hergebruik

48

Spaarelementen Materialen

D

Proefinvullingen

86

Mogelijke ontwikkeling Zuidkwartier

Havenkwartier 5


Assen

Havenkwartier

Inleiding Dit Masterplan is onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek Havenkwartier. Het Havenkwartier als stedelijke inbreidingsopgave maakt onderdeel uit van de Masterstudie Florijnas. Het Masterplan document is het vervolg op het tussentijds Beslisdocument Havenkwartier zoals vastgesteld door de gemeenteraad in januari 2012. Context Assen groeit. Van 67.000 inwoners nu naar 80.000 in de toekomst. In de structuurvisie Assen 2030 staat beschreven op welke wijze Assen op een sociale en duurzame manier wil doorgroeien. Zo is vastgelegd dat de Gemeente Assen de groei wil opvangen binnen de bestaande stad. Op deze manier wordt de stad duurzaam versterkt en blijft de groene zone rond Assen behouden. Het Havenkwartier is een van de gebieden waarbinnen een groot deel van de inbreidingsopgave kan worden gerealiseerd. Het Havenkwartier maakt onderdeel uit van het programma FlorijnAs. Stedelijke inbreiding De gemeente Assen heeft een intentieovereenkomst gesloten met het Treanth Consortium (samenwerking tussen woningcorporatie Actium en Credo Integrale

Havenkwartier en Veemarktterrein in 1959

Planontwikkeling) om samen de mogelijkheid te onderzoeken om een gedeelte van het Stadsbedrijvenpark te transformeren tot een nieuw stedelijk woon- en verblijfsgebied: het Havenkwartier. Dit is een zoektocht naar een nieuwe manier van stedelijk wonen in de Asser context. Sinds die tijd is gewerkt aan een haalbaarheidsonderzoek. Onderdeel daarvan is het opstellen van een Masterplan, waar la4sale, B+O architecten en Mulleners + Mulleners aan gewerkt hebben en dit document het resultaat van is. Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

6

Leeswijzer In verband met de hanteer- en bruikbaarheid is

achtergrond het vertrekpunt van de Florijnas, de

het Masterplan opgesplitst in een aantal aparte

ambitie en de opgave benoemd. Als tweede wordt

documenten: Kerndocument visie en ontwikke-

de visie met uitgangspunten voor planvorming en

ling, Inrichtingsplan openbare ruimte, Richtlij-

het ontwikkelingsproces geformuleerd.

nen beeldkwaliteit bebouwing en Onderzoeks-

In Hoofdstuk twee worden allereerst de opbouw

bijlage.

van het Masterplan, de verschillende onderdelen waaruit het is opgebouwd en de beoogde werking

In deze Onderzoeksbijlage worden als achtergrond-

in een gefaseerd ontwikkelproces beschreven.

informatie de onderzoeken die aan het Masterplan

Vervolgens komen het skelet van openbare ruimte

ten grondslag liggen opgenomen. Onderzoeken

en bouwenveloppen en het voorbeeldplan aan

naar Asser identiteit, stedelijkheid, de plek en

bod. Als laatste volgt een eerste concretere uit-

omgeving, het programma, bestaande bedrijven

werking voor ontwikkelfase één: Veemarktterrein

en enkele inspiratieprojecten worden beknopt

en SIlo-eiland.

belicht. Ook worden de (milieu)technische randvoorwaarden benoemd. Tevens zijn opgenomen

Het Inrichtingsplan openbare ruimte en de Richtlij-

verschillende onderzoekingen naar mogelijke con-

nen beeldkwaliteitsplan bebouwing vormen ieder

crete uitwerkingen voor plandelen, wat een beeld

voor zich een apart document, gericht op de

geeft van mogelijkheden en beperkingen m.b.t.

betreffende gebruikers: de ontwerpers en ont-

invulling en fasering.

wikkelaars die de verschillende uitwerkingen van buitenruimte en bouwenveloppen zullen gaan

In het aparte Kerndocument visie en ontwikke-

vormgeven, alsmede de gemeente die de invullin-

ling worden in een eerste hoofdstuk allereerst als

gen zal toetsen.

7


Assen

Havenkwartier


8

A

Onderzoek

9

Asser identiteit

10

Asser stedelijkheid

20

Ruimtelijke analyse

24

Programma analyse

28

Inspiratieprojecten

36

Assen Havenkwartier beslisdocument 1 december 2011

Assen

Havenkwartier

Asser identiteit cultuur

Om een nieuwe sfeer te maken die bij Assen past moet ze ook de Assenaar passen. Dé Assenaar bestaat natuurlijk niet, maar Assenaren delen wel een bepaalde cultuur en volksaard die je kenmerkend zou kunnen noemen. Die cultuur en volksaard zal men op de een of andere manier ook in een nieuwe sfeer terug moeten kunnen vinden. Dat kan door met name de Assenaar zelf de ruimte bieden om initiatieven te ontplooien en invulling te geven aan de woon- en werkomgeving. Plaats maken voor zelf bouwen en particulier en collectief opdrachtgeverschap passen goed in dat verhaal. Ook het fysiek en beleidsmatig ruimte bieden aan functiemenging is een voedingsbodem voor het ontstaan van een Asser cultuur in het Havenkwartier. En als laatste een openbare ruimte creëren waarin het stedelijke leven een podium krijgt, een plek voor ontmoeting en uitwisseling.


10

Onderzoek

A

bloemlezing van een google-excursie naar de Assenaar (zonder pretentie van diepgang of compleetheid) 11


Assen

Havenkwartier

Asser identiteit Ruimtelijk

Centrum, groene en dorpse sfeer

geen eigen kleur toe aan de stad.

Zo op het eerste gezicht heeft Assen een rijke historische erfenis die op een paar incidenten

Industriële havensfeer

na nog behoorlijk gaaf is. Naast de oude com-

Het Havenkwartier is voor een klein deel daar

pacte kern zijn de villa’s en de rijke variatie

een uitzondering op met de herkenbare silo

aan vrijstaande woningen in hun tuinen, aan de

aan de stoere kade langs het brede water. Daar

vaart en in de lommerrijke zuidelijke wijken,

heerst een bescheiden industriële havensfeer,

heel kenmerkend. Maar ook de grotere com-

voornamelijk als ‘echo’ van wat het vroeger

plexen en landgoederen met hun collectieve

was.

tuinen, de kazerne, de Gouverneurstuin en Overcingel, de ensembles in het centrum, de

Specifiek

‘paleizen’, tekenen de identiteit van de stad.

Beeldbepalend voor Assen zijn naast het com-

De welstand is hoog met rijk gedetailleerde

pacte centrum de groene woonmilieus met

gebouwen in een sympathieke schaal.

de oude allure, luw en lommerrijk, de dorpse

Ook het groen is kenmerkend, intensief en

woonmilieus met de gevarieerde linten, klein-

esthetisch, het zijn ‘tuinen’ met de allure van

schalig en intiem en de kanaalse vormen van

landgoederen. Deze groene woonweelde

bouwen aan de gegraven waterstructuren.

betreft het hart en het zuidelijke deel van het

Beeldbepalend kan ook worden de industriële

centrum, het noordelijke deel heeft meer ver-

havensfeer.

wantschap met een dorp en maakt een eenvoudiger indruk.

Inspiratie Achtereenvolgens worden hierna in aparte

Kanaalsfeer

beeldpagina’s deze bestaande Asser sferen

Door heel Assen heen spelen de waterstruc-

belicht. Ze vormen de inspiratie om de nieuwe

turen een grote rol. Van oudsher bouwde de

Asser sferen voor het Havenkwartier te laten

Assenaar woningen en bedrijven langs haar

ontstaan.

kanalen, de Kolk in het centrum en het Noord Willemskanaal. Generiek Buiten het centrum heeft Assen vooral woonwijken met grondgebonden woningen en veel openbaar plantsoen. Soms fraai, vaak generiek en suburbaan, maar niet typisch voor Assen. Ook de vaak grote bedrijfsterreinen voegen


12

Onderzoek

A

het Kanaal

de Kolk

13


Assen

Havenkwartier

Asser identiteit

Bestaande sferen

Asser centrum stedelijk

klassieke en moderne panden met een veelheid aan functies maken wanden die de compacte stedelijke openbare ruimte vormen Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

14

Onderzoek

A

Asser groen stedelijk

ruime lommerrijke tuinen, parkjes en plantsoenen vormen de setting voor grotere woonvolumes in een groen woonmilieu 15


Assen

Havenkwartier

Asser identiteit

Bestaande sferen

Asser dorps en luw stedelijk

een variatie aan kleinere en grotere vaak vrijstaande woningen in een intieme en dorpse structuur maken een luwe stedelijkheid Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

16

Onderzoek

A

Asser kanaal stedelijk

meestal aaneengesloten individuele panden van hogere allure creëren een ritmisch silhouet als begeleiding van het water 17


Assen

Havenkwartier

Asser identiteit

Industriële havensfeer echo

Van ‘IJsergieterij’ tot stadsbedrijvenpark tot Havenkwartier, de plek ademt van oudsher een watergebonden industriële sfeer uit Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

18

Onderzoek

A

het Kanaal en het Havenkwartier in Assen

Zichtbaar water, stoere kades, bijzondere gebouwen, boten en bedrijvigheid waren de bouwstenen van de echo die nu nog klinkt 19


Assen

Havenkwartier

Asser stedelijkheid Ambitie

In hoeverre heeft Assen stedelijke gebieden waar op aangesloten kan worden en/of die als voorbeeld kunnen dienen? In de binnenstad is men druk bezig de open gaten te vullen (de Citadel bijvoorbeeld) en verrijzen gebouwen die weer echte gevels hebben en een levende onderlaag. Maar naast deze ‘stedelijke sanering’ in het centrum zijn er nog geen echte precedenten van moderne stedelijke ontwikkelingsgebieden. De schaalsprong en ‘verstedelijking’ die de afgelopen decennia in Assen aan de rand van de binnenstad is ingezet heeft nog geen nieuwe stadsdelen met intensieve dynamische sfeer opgeleverd. Infrastructuur vormt teveel barrières en ontsluiting werkt vaak scheidend in plaats van bindend. Tevens gaat het teveel om losstaande incidenten en om gebouwen die qua omvang stedelijk lijken maar daarmee nog geen stedelijkheid creëren (bv de Tasmanflat). Om stedelijk leven te genereren en faciliteren moet er meer massa en samenhang worden gemaakt en moeten vooral gebouwtypologieën en openbare ruimtes op elkaar worden afgestemd. Kloosterveste doet een poging, maar ligt buiten de ring en ver van het centrum. De ontwikkeling van de kop van het Havenkwartier zou de eerste aanzet kunnen zijn om een modern stedelijk milieu van schaal aan het oude centrum te verbinden.


20

Onderzoek

A

‘stedelijke sanering’ in de binnenstad

links een blinde onderlaag in ‘gevelloos’ gebouw, rechts een nieuw gebouw met gevel en plint die stedelijkheid uitstralen en faciliteren

21


Assen

Havenkwartier

Asser stedelijkheid

Nieuwe ontwikkelingen

suburbaan

monofunctionaliteit, uniformiteit, overmatige openbare ruimte en altijd hetzelfde type brede straatprofielen met parkeren maakt dat ondanks architectonische pogingen er altijd sprake is van woonwijken en niet van stedelijkheid Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012 22

Onderzoek

A

urbaan

menging van functies, afwisseling in gebouwen, gesloten en hogere massa, compacte openbare ruimte maken stedelijke sfeer 23


Assen

Havenkwartier

Ruimtelijke analyse Verbindingen

Het plangebied ligt zeer strategisch pal te-

De dichtershof ligt met de kopse kant en op

gen het oude centrum en dichtbij het bui-

afstand en biedt ook geen logische toegang

tengebied aan de oostkant. Het wordt echter

tot het centrum. Aan de noordzijde blijft het

stevig begrensd door niet of moeilijk over-

bedrijventerrein liggen en de Rwzi is afgesloten

steekbare verkeersaders en niet of moeilijk

terrein. Wel is een goede fietsverbinding met

doorwaadbare gebieden. Veel zal afhangen

het achter de bedrijven gelegen Marsdijk ge-

van het creëren van goede verbindingen.

wenst.

Verbinding met het centrum zal vooral langs het Kanaal en via het Veemarktterrein over de Kloekhorststraat plaats vinden. De inrichting van de Stadsboulevard en de invulling van het Veemarktterrein spelen een grote rol bij het slagen daarvan. Veemarktterrein en Havenkwar-

Rioolwaterzuivering (RWZI)

tier moeten als ‘magneten’ aan beide zijden van de Industrieweg elkaar aantrekken. Naar het buitengebied zijn er twee opties. Via de kanaaldijk tussen het water en de bedrijven

Dichtershof

richting het oosten en via het Havenkwartier zelf over het spoor (via een gewenste veilige fietsbrug) en vervolgens aansluitend op de fietsroute die staat beschreven in het rapport Assen aan de Aa (Strootman 15sep2011). De laatste optie is het meest aantrekkelijk.


24

Onderzoek

A

ligging aan het centrum

connecties naar het centrum

verbindingen centrum en buitengebied

25


Assen

Havenkwartier

Ruimtelijke analyse Gebiedsomgeving

de Dichtershof in het noordwesten

entree parkeerterrein Jumbo vanaf Industrieweg

zuidpunt tussen spoor en Industrieweg

landelijke routes tussen kanaal en bedrijfsterrein

de Industrieweg noordelijk gezien

parkeerterrein Jumbo richting Veemarktterrein


26

Onderzoek

A

zicht vanaf Havenkade op Cicero en Het Kanaal

de Abel Tasmanflat in westelijke richting bezien

dorpse buurt aan de overzijde Rolderstraat

De Scholtenstraat langs de groene wereld van de RWZI

Scholtenstraat met flinke bomen richting RWZI bezien

zicht op RWZI over Het Kanaal vanaf de oostelijke hoek

27


Assen

Havenkwartier

Programma analyse Het Havenkwartier moet een stedelijk stadsdeel worden, maar het programma dat als vertrekpunt dient bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen. Voor veel appartementen, waarmee veel eenvoudiger dichtheid en gesloten massa gemaakt kan worden, is noch Assen noch de tijd erg geschikt. suburbaan programma Het richtprogramma van ±1200 woningen en ±30.000 m2 kantoren en overige functies zou in conventionele woonwijkvorm als invulling van het ontwikkelingsgebied niet eens passen. Met name de vele grondgebonden woningen met hun grote tuinen en de parkeerplaatsen op straat maken het programma te omvangrijk. Tegelijk is het eigenlijk ‘te dun’ om stedelijkheid te creëren.

gemeentelijk vertrekpunt: Prijsklassen Totaal apprt. grondgeb. CPO sociale huur 20 10 10 duur huur 10 5 5

urbaan woonmilieu De opgave is om met een bijna suburbaan programma een urbaan woonmilieu te creëren.

middel koop 30 15 5 10 dure koop 40 5 15 20 ------- ---- ----- ---- Totaal 100 35 35 30

Teveel stapelen met appartementen en volledig ondergronds (=duur) parkeren zal echter niet haalbaar zijn in deze markt. Het ruwe programma moet dus verdicht en vertaald worden naar stedelijke vormen van wonen, werken en parkeren die passen in Assen. De sleutel zit em in het toepassen van slimme typologieën en uitgekiende openbare ruimten; in stedelijke sfeer maken zonder werkelijk hoge dichtheden. Plus in het ‘losser durven hanteren’ van de verdelingslijstjes. Het zal nodig zijn om op maat in te gaan spelen op de specifieke situaties van plek en markt om de nodige stedelijkheid te creëren.


28

Onderzoek

A

programma vertrekpunt

parkeren

30.000 m2 kantoren, voorzieningen en commercie appartementen huizen met tuinen parkeren

2800 parkeerplaatsen

kantoren

350 appartementen (4 lagen) 850 huizen met tuin (200 m2) parkeren

Het programma in ‘woonwijkvorm’ geprojecteerd op het ontwikkelingsgebied zou niet passen.

29


Assen

Havenkwartier

Programma analyse


30

Onderzoek

A

bestaande bedrijven in beeld 1. Mattheus Kroon b.v. 2. Autoschadeherstel de Vries b.v. 3. Scapino 4. o.a. TNT Post 5. ABL 6. Profile Tyrecenter 7. NVB Ubbens bouwstoffen 8. H.L. Drinken B.V. + AB Oost Assen 9. - leegstand 10. Remkes Systeemplafonds en HKA b.v. 11. Scapino + Stichting zorggroep Drenthe 12. Oppersma Recycling 13. ARA 14. Autohandel Amad – Bruvo Winkelinrichting BV 15. Manak producties – Drumshop Assen – Buist auto’s 16. Paintball troopers 17. Stichting Moskee Al Hussein Noord Nederland 18. Woningen 19. Stichting zorgbelang Drenthe – Helping Hands Drenthe b.v. 20. Shift computers, Auto Gorter B.V, LMS B.V. Casacom 21. Multicopy 22. Autobedrijf Janssens

bedrijfshallen

karaktervolle bouwwerken

22 a. Bedrijfsverzamelgebouw

23. Hjmana 24. Autobedrijf Semler 25. ESAM Auto’s – Kamelon printing 26. Asser glas en verfhandel 27. Bedrijfsverzamelgebouw 28. Bakema 29. Bakema textielgroothandel 30. Autoschade Boer, Hast trading VOF, Kwikfit 31. Auto Gorter B.V 32. Stichting vrienden van Boeijen 33. Machinefabriek Rinsma 34. leegstand 35. De luchtbode (postduiven vereniging) 36. Postduivenvereniging de Snelvlieger 37. Abel Tasman Flat 38. Jumbo

31

automobiele bedrijvigheid


Assen

Havenkwartier

Programma analyse Cruciaal voor stedelijkheid is de menging van

echter ook bedrijven die eigenlijk heel goed

functies. Belangrijk voor de havensfeer is

passen in een stedelijke woonomgeving (Multi-

de aanwezigheid van bijzondere gebouwen.

copy, cafetaria Havenkade of Paintball-troopers

Het behouden van bestaande kwaliteiten,

bijvoorbeeld), maar die in een gebouw zitten

zowel in gebouwen als in programma, is een

dat uiteindelijk niet gehandhaafd moet worden,

belangrijk streven voor een stedelijk Haven-

vanwege de positie of de matige kwaliteit ervan.

kwartier.

Die bedrijven zouden heel goed terug kunnen

Bovendien zal behouden waar mogelijk een

komen in een nieuw onderkomen op een andere

gunstige invloed hebben op het draagvlak, de

plek. Slimme fasering zal daarbij een rol spelen.

duurzaamheid, de economie en daarmee de haalbaarheid van de ontwikkeling.

Behouden van panden Het plangebied is te herkennen aan het industri-

Inventarisatie

ële havenkarakter met het water als sterk struc-

Aanwezige bedrijven en gebouwen zijn daarom

tuurdragend element. De overgrote meerderheid

geïnventariseerd naar gewenst en ongewenst

van de bedrijfsgebouwen is echter puur pragma-

in het licht van het toekomstige woonmilieu.

tisch en utilitair. Dit zijn panden die overal had-

Bedrijven wier gebouwen een positieve uit-

den kunnen staan en die geen bijdrage leveren

straling hebben en/of wier bedrijfsfunctie niet

aan het karakter van de plek.

conflicteert met een woonfunctie zijn als zodanig benoemd en in klassen van ‘bruikbaarheid’

Er zijn echter ook een klein aantal karaktervolle

ingedeeld.

industriële gebouwen. Deze karaktervolle panden kunnen een bijdrage leveren aan de sfeer

Behouden van functies

van het nieuw te ontwikkelen leefgebied. Het

Er bevindt zich op dit moment een keur aan be-

(tijdelijk) herbestemmen van deze panden en

drijven op het stadsbedrijvenpark. Sommige zijn

het geven van nieuwe functies brengt leven in

dichte gebouwen waarvan onduidelijk is wat

de brouwerij en kan als katalysator voor de ont-

zich binnen afspeelt. Als deze bedrijven blij-

wikkeling dienen.

ven, hetzij tijdelijk, is dat geen probleem voor

De silo is als vlaggeschip een van de weinigen

de ontwikkeling; als ze verdwijnen om plaats

die ook een langdurige toekomst tegemoet

te maken voor nieuwe bebouwing ook niet. Er

kunnen zien. De overige gebouwen zijn vaak te

zijn ook bedrijven die woonontwikkeling in de

slecht om permanent te behouden. Maar tijde-

weg staan, hetzij door wettelijke regelgeving,

lijkheid kan juist ook een kracht zijn, bijvoor-

hetzij door imago en uitstraling (een diervoe-

beeld door (goedkoop) plek te bieden aan pio-

der bedrijf of autoherstelbedrijf bijvoorbeeld).

niers. De gemeente moet een podium creëren

Die zullen eerst weg moeten alvorens er in hun

om plekaanbieders en plekzoekers aan elkaar te

‘hindergebied’ gebouwd kan worden. Er zijn

koppelen.


32

A

Onderzoek Logistiek:

(Dieren) voedsel:

> te zwaar verkeer; > bedrijfsruimte met een te groot oppervlak 03 06b 07 16b

Scapino logistiek centrum Holwerda Logistics NVB Ubbens bouwstoffen Onbekend

> stank overlast; > vervuiling;

logistiek en magazijn logistiek bedrijf, magazijn en kantoor bouwmaterialen: winkel en magazijn magazijn

11 12 13

Udding Diervoeders Agrifirm Agrifirm

Tweede hands auto dealers en reperatie:

Recycle:

02 06a 18 19a 20c 24 30 32 39 41 (42)

17 18 23

> geluid overlast en vervuiling; > groot oppervlak gebruik;

Schadenet Assen Profile Tyrecenter ARA, Auto Recycling Assen Autobedrijf Krat Amad Buist auto’s Emma Auto’s Autoreperatie bedrijf Janssens Autobedrijf Semler Kwikfit Autoschadebedrijf Broekhuis/Boer Toyota auto dealer Gorter

winkel en magazijn silo magazijn

> geluid overlast en vervuiling;

autoreperatie: kantoor en werkplaats werkplaats, autoreperatie autosloperij autohandel: in- en verkoop autohandel: in- en verkoop autohandel: in- en verkoop autoreperatie, werkplaats autohandel: in- en verkoop en reperatie autoreperatie autoreperatie autohandel

Oppersma Recycling ARA, Auto Recycling Assen Humana

afval recycling autosloperij kledinginzameling

niet te behouden programma

buurtwinkel

cultuur

kunstenaars studio

sociale verzieningen

horeca

apotheek

cafe

kinderopvang

restaurant

fitness/sportcentrum

grand cafe

500 - 1000

(thuis) kantoor

commercieel

<500

kantoor

creative office

outdoor shop

galerie

botenwinkel

tetoonstellingsruimte

te behouden programma

kantoor commercieel-winkel commercieel-logistiek/magazijn cultuur sociale verzieningen horeca: woningen

33

botenwerf

kantoor commercieel-winkel : commercieel-logistiek/magazijn: cultuur sociale verzieningen : horeca: water related programs totaal

5,000 m2 50 m2 0 m2 3,000 m2 1,500 m2 3,390 m2 1,750 m2 14,690 m2

nieuw programma Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

1000 >

Legenda

Assen

Havenkwartier

Programma analyse 01

02

03

04

05

06

07

08

09 a

09 b

09 c

10

22

23

01 woonhuis 02 kroon 03 schadenet 04 scapino 05 scapino 06 tnt 07 profile 08 hl drinken bv 9a udding 9b leegstand 9c remkes 10 ABA Groothandel – Remkes Systeemplafonds – Cool Cat Classic Cars

deze staat op dezelfde kavel als 23

bebouwingsinventarisatie

22

deze staat op dezelfde kavel als 9c

24 a

24 b

25

26

27

28

29

30

Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012 bebouwingsinventarisatie

24 c

22a woning 23 Humana 24 autobedrijf Semler 25 Deco segn – Kameleon Printing Esam auto’s 26 Asser Glas & Verfhandel 27 bedrijfsverzamelgebouw 28 – 29 Bakema textiel groothandel – De 3 gebroeders 30 autoschade Boer – Hast trading vof - Kwikfit

34

Onderzoek

A

bestaande gebouwen in beeld 11 Stichting zorggroep Drenthe 12 Oppersma recycling 13 ARA (autorecycling Assen) 14 Aurobedrijf Krat Amad – Bruvo winkelinrichting bv 15 Manak producties – Drumshop Assen – Buist auto’s 16 Paintball troopers 17 Emma Auto’s 18 Woningen 19 Stichting Zorgbelang Drenthe – Helping Hands Drenthe 20 bedrijfsverzamelgebouw 21 Multicopy 22 bedrijfsverzamelgebouw

bebouwingsinventarisatie 31 Auto Gorter 32 Stichting vrienden VanBoeijen - Auto gorter 33 Machinefabriek Rinsma 34 leegstand 35/36 postduivenvereniging 37 Arel 38 jumbo

karaktervol gebouw 35

karaktervol silhouet

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

31

32

33

34

35

36

37

38

kapitaal intensief gebouw

Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012 bebouwingsinventarisatie

Assen

Havenkwartier

Inspiratieprojecten Elders in Nederland maar ook in de landen

ren aanwezig: wonen aan water, interessante

om ons heen zijn nieuwe stedelijke woonmi-

autoluwe openbare ruimtestructuur en een

lieus ontwikkeld en in ontwikkeling. De be-

herkenbare eigen (industriële) havensfeer die

studering daarvan geeft aanknopingspunten

in voorzieningen, openbare ruimteinrichting en

voor de ontwikkeling van het Havenkwartier.

architectuur wordt ondersteund.

Water

Inspiratie

Opvallend is dat de meest succesvolle ontwik-

Sommige projecten, met name de buiten-

kelingen allemaal sterk gerelateerd zijn aan

landse, zijn groter van schaal en/of hebben een

water. Op alle niveaus wordt dat uitgebuit. Van

grootstedelijke ambitie van een maatje groter

de structuuropbouw tot de individuele platte-

dan het Havenkwartier in Assen. De plannen

gronden, van de architectuuruitstraling tot de

en referentiebeelden worden dan ook slechts

‘branding’ op internet, overal is het verband

gebruikt ter inspiratie en als voorbeeld voor

met water nadrukkelijk de referentie.

toepasselijke principes, ze zijn nooit bedoeld als letterlijk wensbeeld.

Havensfeer

De stedelijkheid die we in deze haalbaarheids-

Ook wordt de haven vaak als sfeerbrenger

studie voor ogen hebben is ‘Assens’; dat wil

gebruikt, met name in de Duitse en Deense

niet zeggen dat ze niet (ver)nieuw(end) is, maar

voorbeelden. Niet alleen boegbeeld van stad-

dat ze moet aansluiten op de Asser schaal en

sontwikkeling Hafencity in Hamburg, maar

markt. En Assen is een provinciestad, geen na-

ook steden aan de Rijn als Dusseldorf met zijn

tionale hoofdstad of internationale metropool.

Mediënhafen en Duisburg gebruiken hun indus-

Stedelijkheid kan echter ook heel goed provin-

triële erfenis als kernwaarde voor de nieuwe

ciaal en zelfs dorps zijn.

identiteit. En met succes, getuige het feit dat daar op dit moment nog volop gebouwd en

Wat dat betreft is de wijk Vastra Hamnen in

verkocht wordt.

Malmö wellicht één van de meest interessante

Dit zijn geen passieve woongebieden die op het

inspiratieprojecten. Met name de luwe fijnma-

oude centrum leunen, het zijn plekken die zelf

zige openbare ruimtestructuur, de maat van de

stedelijkheid en dynamiek creëren. Stadsdelen

ontwikkelde bouwblokken en de menging van

die ook door niet bewoners worden bezocht

grote en kleinere gebouwtypologiëen binnen

vanwege de bijzondere sfeer en uitstraling in

die blokken geeft aanknopingspunten voor As-

combinatie met de aantrekkelijke voorzieningen

sen. Het schept een aangenaam leefmilieu dat

(nota bene vaak slechts enkele).

qua sfeer en schaal zowel stads als dorps is en

Bij de inspiratieprojecten zijn er naast die func-

dat flexibel plek biedt voor zowel bijzondere als

tiemenging en stedelijke dichtheid drie facto-

conventionelere woningen.


36

Onderzoek

A

Västra Hamnen Malmö

37


Assen

Havenkwartier

Inspiratieprojecten

Waterrijk Woerden

Meerpad Amsterdam

Haarlem

Hafencity Hamburg

Hafencity Hamburg

Duisburg

Mediahafen Düsseldorf

Leeuwenveld Weesp

Duisburg


38

Onderzoek

39

A

IJsvis Scheveningen

Vastra Hamnen Malmö

MTV Amsterdam noord

Mediahafen Düsseldorf


Assen

Havenkwartier


40

B

Randvoorwaarden

41

Geluidshinder

42

Bedrijfshinder

44

Ondergronds

47


Assen

Havenkwartier

Geluidshinder Omliggende wegen en bedrijven maar ook

Langs de Stadsboulevard worden in de

bedrijven op de locatie zelf en ondergrondse

plint functies als kantoren, bedrijven,

infrastructuur geven randvoorwaarden aan de

maatschappelijke voorzieningen en commercie

ontwikkeling.

mogelijk gemaakt. Ook op de hogere verdiepingen kunnen met een korte procedure

Spoor en wegen

dergelijke geluidsongevoelige functies een

De Industrieweg zal in de toekomst meer

plaats vinden. Deze functies hebben bovendien

verkeer dragen en dus ook meer geluid

baat bij een dergelijke ‘zichtlocatie’.

produceren. Onderzoek heeft uitgewezen dat indien er stil asfalt wordt gelegd het

Het zoveel mogelijk vermijden van lange rechte

niveau onder de norm blijft waarbij er dove

straten vanaf de openingen in de gevel wanden

gevels moeten worden toegepast (dove gevels

aan deze wegen is een tweede uitgangspunt.

zijn gevels waarin geen ramen of deuren

Het geluid dat het achtergebied binnen dringt

geopend kunnen worden). Langs het spoor

wordt hiermee zo snel mogelijk ‘ afgebroken’.

is dat met een klein geluidsscherm het geval.

Hogere waarden weg en railverkeerslawaai

Stedenbouwkundig moet er echter sowieso

Een belangrijk deel van de woningen binnen

zoveel mogelijk gedaan worden om de hinder

het Havenkwartier zullen extra geïsoleerd

te minimaliseren. Over het realiseren van een

moeten worden om in de woningen een

geluidsscherm wordt overleg gevoerd met

goed leefmilieu te waarborgen. De komende

Prorail.

maanden wordt voor elke gevel met een directe woonbestemming de geluidsbelasting

Uitgangspunt is daarom om langs de

(optelsom van wegen railverkeerslawaai)

Stadsboulevard en de Philipsweg zo veel

berekend. De geluidswerende werking van

mogelijk gesloten gevelwanden te maken die

blijvende en nieuwe gebouwen wordt hierbij

het gebied erachter in de luwte houden. In

meegenomen. De geluidsbelasting wordt

het stedebouwkundig plan is zoveel mogelijk

tijdens het bestemmingsplan vastgelegd

gewerkt met gesloten bouwenveloppen, met

middels een hogere waarden procedure, zodat

langs de Stadsboulevard de hoogste gebouwen.

elke nieuwbouw aan de geluidsisolatie moet

Binnen de bouwblokken ontstaat zo een

voldoen.

geluidsluw binnenterrein. Aan de luwe zijde van

In de bijgevoegde figuren is nog niet uitgegaan

de woningen kunnen de meest geluidsgevoelige

van de afschermende werking van gebouwen.

ruimtes zoals slaapkamers en woonkamers gesitueerd worden.


42

Randvoorwaarden

geluidsbelasting Dr. Philipsweg

geluidsbelasting Stadsboulevard

43

B

geluidsbelasting Fokkerstraat

geluidsbelasting spoor met 1,5 m scherm


Assen

Havenkwartier

Bedrijfshinder Wijziging geluidszone Stadsbedrijvenpark

gelijkheid gezamenlijk tot een goede oplossing

In september heeft de gemeenteraad inge-

te komen.

stemd met het bestemmingsplan “Wijziging geluidszone Stadsbedrijvenpark”. Met dit be-

RWZI

stemmingsplan is de geluidszone verkleind tot

Rondom de rioolwaterzuivering (RWZI) gelden

buiten het Havenkwartier. Door dit bestem-

zowel geluid- als geurcontouren. Doordat de ri-

mingsplan wordt voorkomen dat grote lawaai-

oolwaterzuivering ook ’s nachts water verpompt

makers zich vestigen in de buurt van het Ha-

en dus ook ’s nachts geluiden te horen zijn,

venkwartier, wat eerder wel mogelijk was. De

gelden voor een gebied binnen 50 meter van de

planologische beperking van de geluidszone is

terreingrens beperkingen voor nieuwe woning-

hierdoor weggenomen.

bouw. Vanwege de aanwezigheid van het kanaal geeft dit alleen ten westen van de RWZI beper-

Hinder bedrijven buiten Havenkwartier

kingen aan woningbouw en niet ten zuiden.

Direct aangrenzend aan de noorden oostzijde van het Havenkwartier is en blijft een bedrij-

Geur levert over een groter oppervlak een be-

venterrein (het Stadsbedrijvenpark) gelegen.

perking op. Deze contour is weergegeven in

Om de bedrijven niet te beperken en om een

figuur 2. (80 meter westwaarts; 125 meter zuid-

gunstig woonklimaat te realiseren, is het niet

waarts). De contour is gebaseerd op de geur-

mogelijk woningen binnen 50 meter van deze

overlast die aanvaardbaar wordt geacht voor een

bedrijven te plaatsen. Belangrijke bedrijven

‘gemengd gebied’; voor een typering ‘woonwijk’

direct aan de grenzen van het Havenkwartier

gelden strengere normen, welke niet gehaald

zijn Swedish Match en de rioolwaterzuivering

worden in het Havenkwartier. Omdat het Haven-

(RWZI).

kwartier een stadse wijk met een dynamisch karakter krijgt, waarbij functiemenging gewenst is,

Swedish Match

wordt dit acceptabel geacht.

Swedish Match gebruikt LPG, waaromheen een veiligheidszone aanwezig is. Dit houdt in dat

Door afdekking van bassins van de RWZI en

bij het bouwen van woningen ten noorden van

het zuiveren van de vrijkomende lucht, kan een

de W.A. Scholtenstraat het groepsrisico sterk

substantiële verbetering van de geurbelasting

toeneemt, waardoor op dit moment woon-

bereikt worden. Binnen de contour kunnen pas

bebouwing wordt afgeraden. Samen met het

woningen in het bestemmingsplan worden op-

bedrijf wordt onderzocht of er mogelijkheden

genomen als afdekking van de bassins van de

zijn om de veiligheidszone te verkleinen. Over

RWZI is gerealiseerd, danwel hiervoor concrete

de omvang van de veiligheidszone vindt tevens

plannen zijn. Over de afdekking van de bassins

overleg plaats met de veiligheidsregio. Door de

van de RWZI vinden gesprekken plaats met het

fasering van het Havenkwartier bestaat de mo-

waterschap.


44

Randvoorwaarden

B

Hinder bedrijven binnen Havenkwartier

categorieën. De bedrijven die normaliter niet

Binnen het Havenkwartier zijn en blijven be-

(goed) samengaan met woningbouw, namelijk

drijven aanwezig. Voor de eerste fase is in

bedrijven van categorie 3.1 en hoger zijn, ge-

beeld gebracht of de combinatie van bedrijven

ïnventariseerd. De richtafstanden ten opzichte

en woningen mogelijk is. Dit is gedaan aan de

van gemengd gebied zijn op onderstaande kaart

hand van richtafstanden conform de milieu-

weergegeven.

55 dB Spoor 68 dB Spoor 55 dB Spoor met geluidwering

48 dB Philipsweg

48 dB Fokkerstraat

48 dB Industrieweg 63 dB Industrieweg

50 dB(A) Heuver

50 dB(A) Rinsema

Richtafstand geluid Ubbens

1,5 OUe/m3

1,5 OUe/m3 afgedekt Geluidbelasting op 7,5 meter hoogte (Industrieweg op 5 m) Gemeente Assen FA070912

richtafstanden van bedrijven met milieucategorie van 3.1 of groter tot omgevingstype gemengd gebied in rood.

45


Assen

Havenkwartier

Ter plaatse van de bedrijven Rinsma metaal,

de woningen zeer dicht langs de Industrieweg,

autoschade Boer, Profile Tyrecenter in combi-

waardoor ook daar een aanzienlijke geluidsbe-

natie met Holwerda transport (nummers 0,1 en

lasting aanwezig is. De woningen moeten aan

6) zijn vervolgens akoestische onderzoeken ge-

de westzijde geïsoleerd worden (Hogere Waar-

daan om de daadwerkelijke afstand tot woning-

den Procedure). Woningen ter plaatse zullen

bouw te bepalen. Ter plaatse van NVB Ubbens

geen geluidsluwe gevel kunnen krijgen, wat uit

bouwstoffen wordt dit onderzoek momenteel

het oogpunt van goede ruimtelijke ordening

uitgevoerd. De akoestische onderzoeken heb-

zeer ongewenst is.

ben bestaan uit het vaststellen van de representatieve bedrijfssituatie en het doen van geluids-

Woningbouw in de Havenkom ter hoogte van

metingen.

Holwerda transport is niet mogelijk vanwege overschrijding van de geluidsnormen door ver-

Het resultaat van de akoestische onderzoeken

trekkende vrachtwagens in de nachtperiode.

is in onderstaande figuur vereenvoudigd weergegeven. Uit het onderzoek blijkt dat de daad-

De woningbouw in het Havenkanaal ter hoogte

werkelijke geluidsproductie van de bedrijven

van NVB Ubbens bouwstoffen is geprojecteerd

beperkter van omvang is. Binnen de weergege-

binnen de richtafstand van een dergelijk bedrijf.

ven contouren kunnen geen woningen gepland

Gezien de vele vervoersbewegingen op het zui-

worden. Ter plaatse NVB Ubbens bouwstoffen

delijk deel van dit bedrijfsperceel, wordt ver-

is vooralsnog uitgegaan van richtafstanden. Uit

wacht dat de geluidsbelasting hier ook te hoog

de resultaten blijkt dat woningbouw op het

is om zonder voorzieningen woningbouw moge-

Veemarktterrein niet belemmerd wordt door de

lijk te kunnen maken. Akoestisch onderzoek zal

activiteiten van Rinsma en autoschade Boer.

hier op korte termijn uitsluitsel over bieden.

Woningbouw op het Silo-eiland is ook moge-

Overige bedrijven

lijk. Het is wel nodig dat de gebouwen tussen

Er zijn binnen het Havenkwartier ook bedrijven

het Silo-eiland en Rinsma blijven staan. Deze

aanwezig die op basis van de milieucategorie

gebouwen schermen namelijk het geluid af.

wel samen kunnen gaan, maar die wel aandacht vragen in het stedenbouwkundig en bestem-

Woningbouw langs de Industrieweg ter hoogte

mingsplan.

van het Profile Tyrecenter is vanwege de milieubelasting niet realistisch. De geluidsbelasting

Dit geldt bijvoorbeeld voor de supermarkt ten

aan de oostzijde van een deel van het geprojec-

noorden van het Veemarktterrein. Woningbouw

teerde bouwblok is te hoog door de activiteiten

in de buurt van het laden en lossen en de ver-

van Profile Tyrecenter. Aan de westzijde staan

keersbewegingen moet getoetst worden aan de


46

Randvoorwaarden

B

Ondergronds geluidsnormen.

Ondergrondse infrastructuur

Ook voor het distributiecentrum van Scapino

In de Hobokenstraat ten noorden van de haven

geldt dat nieuwe woningbouw in de nabijheid

ligt een bergbezinkvoorziening met een inhoud

getoetst moet worden aan geluidsnormen en

van circa 2.670 m³ uit 1998. Het bergbezink-

niet zondermeer mogelijk is. Deze nadere uit-

bassin heeft globaal de volgende afmetingen;

werkingen worden in de fase van het bestem-

79 m lang, 16 m breed en circa 2,0 m hoog. Uit

mingsplan uitgevoerd.

onderzoek is gebleken dat een bergbezinkbassin absoluut noodzakelijk is om aan de gestelde emissien ormen voor Assen te voldoen. Tevens is uit het onderzoek gebleken dat afbreken en een nieuwe bouwen op een andere plek niet door het project kan worden gedragen. In de huidige plannen is uitgegaan van handh aving en inpassing in de stedenbouwkundige inrichting van het Havenkwartier. Dit geldt voor zowel de laag als de hoog water variant. Bestaande kabels en leidingen moeten zo weinig mogelijk verlegd worden. Aandachtspunt is hier een 10kV kabel van ProRail. Deze kabel is cruciaal voor de treindienst. Bij storing moet de kabel te allen tijde bereikbaar te zijn. Bodemverontreinigingen Bij verschillende bedrijven binnen het plangebied is in het verleden de bodem verontreinigd geraakt. Op een aantal percelen is de mate van bodemverontreiniging bekend. Op percelen die niet in eigendom zijn van de gemeente of haar ontwikkelpartners, is de mate van verontreiniging nog niet bekend. De geschatte kosten van de bodemsaneringen is aanzienlijk. Bij de planvorming wordt rekening gehouden met de bodemsaneringen, bijvoorbeeld door ondergronds te bouwen waar toch al ontgraven moet worden voor een bodemsanering.

47


Assen

Havenkwartier


48

C

Behoud en hergebruik Spaarelementen in beeld De Silo Stichting vrienden van Boeijen HL Drinken BV Marktzicht Abel Tasmantoren Bedrijfsverzamelgebouw

24 28 36

Materialen in beeld Gebakken klinkers Verlichting Bomen en bossages

49


Assen

Havenkwartier

Behoud en hergebruik Spaarelementen en materialen zijn in beeld gebracht om in de verdere planvorming rekening te kunnen houden met dat wat er is, om het te behouden of her te gebruiken.

ruimtelijke kwaliteit en sfeer is vervolgens een schifting gemaakt tussen materialen die wel, en die niet in aanmerking komen. Alleen die materialen die bijdragen aan het voorgestelde (beeld-)kwaliteitsniveau worden hierna in beeld gebracht. Op de kaarten is de huidige locatie

De spaarelementen zijn mede bepalend voor van het materiaal ingetekend en het aantal de verdere inrichting en vormgeving van het vierkante meters dat dit betreft. plangebied. Ze hebben een eigen sfeer en Bomen worden hier ook onder het (levend) uitstraling. Soms positief, soms wat minder. materiaal geschaard. Er wordt naar gestreefd Nieuwe ingrepen zullen daarop moeten zoveel mogelijk vitale bomen te sparen. Waar reageren om tot een goede samenhang binnen mogelijk worden ongunstig gesitueerde vitale het plangebied te komen. bomen verplant. Er zal in zo’n geval een Alle zijden van de spaarelementen zijn afweging tussen de kosten en de slagingskans gefotografeerd, inclusief hun omgeving. De gemaakt moeten worden. foto’s vormen een handvat tijdens overleg en ontwerpproces. Nota bene, dit zijn geen precieze kaarten maar slechts een eerste inventarisatie. De kwaliteit Naast de spaarelementen ligt er binnen het van het materiaal ter plekke zal uiteindelijk ook plangebied duizenden vierkante meters aan bepaald moeten worden (bv bomen schouwen herbruikbaar (en daarmee duurzaam) materiaal. op gezondheid en stenen op breuk etc.) Deze materialen zijn beknopt in beeld gebracht. In eerste instantie heeft er binnen het plangebied een algemene inventarisatie plaatsgevonden om een beeld te krijgen wat er überhaupt aan materiaal herbruikbaar voorhanden is. Aan de hand van de beoogde


50

C

klinkers op het huidige terrein: fraaie gebakken klinkers zijn uitstekend herbruikbaar, betonklinkers niet, maar wel recyclebaar (bv in de vorm van puingranulaat)

51


Assen

Havenkwartier

De Silo

1. De Silo. Ook zichtbaar is zijde 4.

2, Zij-ingang

De achtertuin


52

Spaarelementen

C

3. trappenhuis

1. 4.

53

2. 3.


Assen

Havenkwartier

Werkeloos Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

54

Spaarelementen

C

Bestaande gebouwen en bomen

Functioneel kunstwerk

Verbinding met het water 55


Assen

Havenkwartier

Stichting vrienden van Boeijen

1.Voorkant gebouw vanaf Parkeerterrein Jumbo.

1. Entree. Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

56

Spaarelementen

C

3. Fietsparkeren

2. 1.

3. 4.

2. Linkerzijde (noord) 57

3. Rechterzijde (zuid) Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

Assen

Havenkwartier

Stichting vrienden van Boeijen

3. Achterzijde (oost)


58

Spaarelementen

C

3. Zicht op toren.

2. 1.

3. 4.

59


Assen

Havenkwartier

HL Drinken BV

1. Vanaf de kade: voorzijde gebouw

3. Vanaf de C.T. Storkweg richting Industrieweg. Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

60

C

Spaarelementen

4. Vanaf de Overcingellaan

1. 2. 4.

3.

4. Vanaf de Overcingellaan richting kade. 61


Assen

Havenkwartier

HL Drinken BV

Zicht op Industrieweg en Overcingellaan, vanaf zijde 1.


62

Spaarelementen

C

Zicht op Industrieweg en Overcingellaan, vanaf zijde 1.

Ingezoomd op bovenstaande afbeelding.

63


Assen

Havenkwartier

Marktzicht

1. Zuidkant

1. Vanaf de Rolderstraat gezien (oost) Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

64

C

Spaarelementen

2. Westkant

3. 2.

4. 1.

3. De noord-oostkant 65


Assen

Havenkwartier

4. Vanaf de Overcingellaan gezien


66

Spaarelementen

C

4. Vanaf de Overcingellaan gezien

3. 2.

4. 1.

67


Assen

Havenkwartier

Abel Tasmantoren

In een zee van auto’s

2. en 3.

3. Entree achterzijde


68

C

Spaarelementen

2. Westkant toren, met entree

3. 2.

4. 1.

2. Entree toren 69


Assen

Havenkwartier

Abel Tasmantoren

2. Zuidzijde toren, met rechts de makelaar

1. Zuidzijde: entree bedrijfsmakelaar. Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

70

C

Spaarelementen

4. Oostzijde makelaar.

3. 2.

4. 1.

3. Noordzijde makelaar / toren. 71


Assen

Havenkwartier

2. linkerdeel entree (westzijde).

3. 2.

4. 1.


72

Spaarelementen

73

C


Assen

Havenkwartier

Bedrijfsverzamelgebouw

1. Vanaf de dokter A. F. Philipsweg

2. Twee min of meer gelijke zijden (2 en 4) Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

74

C

Spaarelementen

4.

3. 2.

1.

Op de hoek van 3 en 4: een van de aanwezige bedrijven 75


Assen

Havenkwartier

Zijde 4: detail Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

76

Spaarelementen

C

4. Zicht op woningen aan Herman Broodstraat (over het spoor).

4.

3. 2. 77

1.

3. De achterzijde. Er is een overmaat aan openbare / parkeerruimte. Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

Assen

Havenkwartier

Een blik terug vanaf de weg.


78

C

Spaarelementen

1. Overbuurman, over het spoor

4.

3. 2.

79

1.


Assen

Havenkwartier

Bedrijfsterrein hergebruik 14.750 m2 Veemarktterrein hergebruik 11.000 m2 hergebruik van Riebeekstraat 970 m2 hergebruik 2480 m2 totaal 14.450 m2

Bedrijfsterrein

Veemarktterrein


Veemarktterrein

80

Materialen

C

Gebakken klinkers De straten en enkele opritten op het bedrijventerrein en de havenzone bestaan uit gebakken klinkers. De rijbaan van de parkeerplaats en de opritten op het Veemarktterrein zijn bestraat met gebakken klinkers. Het gaat om vlakken die uit twee of drie tinten klinkers opgebouwd zijn. Het meeste is dikformaat (± 7x20 cm). De klinkers zijn over het algemeen nog van goede kwaliteit (weinig beschadigd) en komen daarom in aanmerking om opnieuw, al dan niet op dezelfde plek, gebruikt te worden. Bovendien wordt het materiaal wordt mooier naarmate de tijd verstrijkt. Binnen het geïnventariseerde oppervlak zijn zoals gezegd enkele kleurnuances te onderscheiden. Door het materiaal te mengen zal dit verschil later wegvallen. In totaal gaat het om zo’n 14.750 m2 op het bedrijfsterrein en 14.450 m2 op het Veemarktterrein. Dit zijn nog geen exacte cijfers.

81


Assen

Havenkwartier

Verlichting

VERLICHTING

20 stuks

86 stuks


82

Materialen

C

Verlichting Binnen het plangebied zijn twee type straatverlichting aangetroffen. Een straatlantaarn en een weg lantaarn, beide volstrekt generiek en onnadrukkelijk. De beoogde sferen in het plangebied maken dat deze lichtmasten binnen het plangebied geen nieuwe plek zullen krijgen.

83


Assen

Bomen en bossages

Havenkwartier BOMEN & BOSSAGES noordelijk deel te behouden te behouden bossage

mogelijk te behouden

1 Quercus robur 3 Betula utilis / pubescens

9 Quercus robur 2 Quercus robur

Indien mogelijk: bestaande loofbomen zoveel mogelijk sparen. 1 Salix pendula

Indien mogelijk: bestaande bomen zoveel mogelijk sparen bij aanleg boulevard (+/ 50 st: dunnen tot 25?)

1 Quercus 14 Acer

1 Tilia cordata

4 Acer, opslag verwijderen

2 Salix 5 Betula nigra 10 Betula utilis + /- 16 Quercus robur 1 Tilia 1 Tilia 1 Quercus

Interessante gemengde bossage.

Interessante gemengde 2 Tilia 3 Quercus robur bossage, mogelijk te 1 Tilia dunnen tot 2 Tilia enkele solitairen 2 Tilia Interessante gemengde 1 Tilia bossage 4 Tilia 6 Tilia Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

84

Materialen

C

Bomen Binnen het plangebied komen verschillende waardevolle bomen voor. Die waarde zit ‘m in de vitaliteit, de relatieve ouderdom (formaat), en de plaatsing van de bomen. Aan de hand van een inventarisatie ter plaatse is in kaart gebracht welke exemplaren binnen bovengenoemde reeks het behouden waard zouden kunnen zijn. Daarbij is er ook een categorie ‘mogelijk interessant’ aangegeven. Dit betreft bomen die zouden kunnen detoneren met de beoogde stedelijke uitstraling of mogelijk uitzicht. Punt van aandacht is de geplande verhoging van het waterpeil tot -< 1 meter beneden maaiveld. Deze verhoging heeft mogelijk invloed op de vitaliteit dan wel overlevingskansen van sommige exemplaren. Dit zal ter plekke nader bekeken moeten worden.

85


Assen

Havenkwartier


86

D

Proefinvullingen Proefinvulling Zuidkwartier

87

88


Assen

Havenkwartier

Testcase Om de invulbaarheid van het skelet van enveloppen

eens ongelijk.

te onderzoeken hebben we voor het zuidelijk deel

Het (publieke) risico is dus groot dat een dergelijke

van het Havenkwartier buiten FASE 1 een proefinvul-

noodzakelijke verfijning in het stedelijk weefsel niet

ling gemaakt.

tot stand zal komen. Het is dus zaak dat degene die

We hebben daarbij gestreefd een goede openbare

de kwaliteit van het totaal bewaakt (de gemeente in

ruimte structuur te creëren, te zorgen voor een ste-

deze) op de een of andere manier garandeert dat er

delijke dichtheid en zoveel mogelijk woningen een

een dergelijke ‘secundaire structuur’ van openbare

goede oriëntatie te geven op een prettige omgeving.

ruimtes en routes ontstaat in de ontwikkeling.

Daarbij hebben we tegelijk gestreefd de enveloppen zo groot mogelijk en de hoeveelheid gebouwd par-

Door de introductie van de ‘flexibel te traceren en

keren zo klein mogelijk te houden, en in ieder geval

vormen plekken en routes’ binnen de bouwenvelop-

niet totaal onderkelderd.

pen wordt dit geregeld. Zonder vast te leggen waar die routes precies moeten lopen en hoe de ruimtes

De testcase liet zien dat het domweg aanbieden van

precies worden gevormd en ingevuld (dat is immers

zo groot mogelijke bouwenveloppen een conflict

niet relevant), wordt er vastgelegd dat die routes en

met de openbare ruimtestructuur kon opleveren. De

ruimtes er komen. Dit maakt dat de bouwenvelop-

puntvorm en smalte van dit plandeel maakte dat het

pen zelf als geheel voor ontwerp en ontwikkeling

vanuit een ontwikkelperspectief het meest eenvou-

groot blijven; ze worden niet nu al geknipt.

dig zou zijn om van rand tot rand te bouwen zonder openbare ruimte daartussen. Het grootste deel van

Bij de testinvulling bleek dat er nog steeds een vrij

het parkeren kan dan in binnenhoven en op maaiveld

grote vrijheid bestaat voor verschillende typen invul-

plaats vinden.

lingen van elke bouwenvelop, en dat zelfs vaak een

Een dergelijke invulling maakt echter dat er tussen

conventionele blokopbouw met parkeren op maai-

Stadsboulevard en Dr. Philipsweg met het treinspoor,

veld binnenin mogelijk is. Totaal maaiveld parkeren

en tussen Havenkade en Dr. Philipsweg geen enkele

in de open lucht is echter niet mogelijk. Individueel

publieke verblijfsruimte zou ontstaan. Routes zouden

inpandig parkeren en kleine halfverdiepte gebouwde

dan altijd ‘buitenom’ het Havenkwartier gaan. Gebrek

parkeervoorzieningen zijn soms nodig. In veel situa-

aan publieke ruimtes en routes is funest voor het

ties in het totale skeletplan is dat sowieso al het ge-

ontstaan van buurtleven. Bovendien zouden wonin-

val, dit omdat bouwenveloppen door harde begren-

gen ofwel aan de ‘goede kant’ liggen (de Havenkade),

zingen van wegen, water en spaarelementen toch al

ofwel aan de ‘slechte kant’ (spoor met dove gevels).

te krap zijn voor een maaiveldoplossing.

Natuurlijk zou een ontwikkelaar vanuit zichzelf die

De meerkosten voor deels gebouwd parkeren moe-

openbare ruimtes en routes kunnen introduceren,

ten opgebracht worden door de eveneens extra

maar de ervaring leert dat als dit extra risico met zich

ruimte die ontstaat voor meer woningen en de

meebrengt, men dit liever aan de buurman overlaat

meerwaarde in verblijfskwaliteit, die ook commerci-

en zelf profiteert van diens investeringen. Geef ze

eel een economische waarde genereert.


88

Proefinvulling

D

structuur van plekken en straatjes creëert luw stedelijk woonmilieu binnenin met meer goede kanten om aan te wonen voor het totaal

route binnen de buurt langs aaneenschakeling van luwe (groene) plekken maakt binnendoor van Veemarktterrein (binnenstad) naar Havenkwartier (en landelijk gebied) lopen en fietsen mogelijk

89


Assen

Havenkwartier

Proefinvulling

- zuiderkwartier


90

Proefinvulling

D

uitgangspunten: stedelijke dichtheid en openbare ruimte structuur, zo min mogelijk gebouwd parkeren, hoogstens halfverdiept of individueel inpandig

91


Assen

Havenkwartier

skelet Proefinvulling - maximaal


92

Proefinvulling

D

ligging van bouwblokken binnen faseringseenheden/eigendommen met aantallen wonen en parkeren in balans

93


Assen

Havenkwartier

Flexibele invulling

conventionele verkaveling met parkeren op binnenterrein


94

Proefinvulling

D

flexibele uitwerking voor dezelfde envelop

intensieve verkaveling met parkeren deels in halfverdiepte garage meer kosten met meer opbrengsten - de keuze ligt in de toekomst

95


Assen

Havenkwartier

Flexibele invulling

conventionele verkaveling met parkeren op binnenterrein


96

Proefinvulling

E

flexibele uitwerking voor dezelfde fase

intensieve verkaveling met parkeren deels in halfverdiepte garage meer kosten met meer opbrengsten - de keuze ligt in de toekomst

97


Assen

Havenkwartier

Colofon Vorm en inhoud: la4sale • Marieke Timmermans • Pepijn Godefroy • Anne Dessing • Hein van Lieshout • Yuka Yoshida • Marijne Beenhakker • Hanneke Clabbers In samenwerking met: B+O architecten • Pieter Brink • Bart van den Hoven Mulleners en Mulleners • Kok Mulleners • Marjolein Riemer van Rijswijk • Eric Eijgelaar In opdracht van: Gemeente Assen • Wim Kamminga • Frank Aikema • Aline Otten • Roel Buursma • Geert Prummel • Heiko Horst • Joris van Loon • Annete Oosterhoff • Michiel Bonke • Bina van Veen Treanth • Johan Boxem (Credo) • Arno Hallie (Credo) • Gert Zwartscholten (Credo) • Sanel Mehanovic (Actium) Assen Havenkwartier Masterplan - Onderzoeksbijlage - 31 10 2012

98

99


Assen. Havenkwartier. Masterplan

Recommend Documents