ANALISIS DAMPAK GUNCANGAN VARIABEL MAKRO TERHADAP INVESTASI BISNIS PROPERTI DI INDONESIA
OLEH SITI MURTININGSIH H14054095
DEPARTEMEN ILMU EKONOMI FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2009
RINGKASAN
SITI MURTININGSIH. Analisis Dampak Guncangan Variabel Makro terhadap Investasi Bisnis Properti di Indonesia (dibimbing oleh ALLA ASMARA).
Saat ini perekonomian dunia sedang dihadapkan pada masalah krisis keuangan global. Krisis tersebut berasal dari Amerika yang bermula dari kebijakan penyaluran kredit terhadap masyarakat yang tidak layak untuk diberikan kredit (subprime) pada tahun 2001. Ketika terjadi kenaikan suku bunga kredit perumahan pada tahun 2006, hal ini memicu terjadinya kegagalan dalam pembayaran serta peningkatan secara tajam angka kredit macet pada sektor perumahan subprime tersebut. Imbas dari kejadian ini tentu saja terhadap sektor perbankan yang melakukan pembiayaan terhadap pembangunan properti. Kemudian berimbas ke sektor-sektor ekonomi lainnya sehingga mengguncang perekonomian negara besar seperti Amerika. Berdasarkan pengalaman tersebut, menunjukkan bahwa sektor properti sangat rentan terhadap guncangan ekonomi serta dampak negatifnya mampu meruntuhkan perekonomian suatu negara. Sektor properti merupakan salah satu indikator bangkitnya kondisi makroekonomi suatu negara. Pembangunan properti yang naik cukup pesat menandakan mulai adanya perbaikan ekonomi yang signifikan ke arah masa depan yang lebih baik. Hal ini karena sektor properti telah menjadi kebutuhan primer bagi masyarakat Indonesia. Tingginya permintaan tentu saja akan berimplikasi pada pertumbuhan industri properti. Terbukanya peluang bisnis properti secara otomatis memberi peluang bagi bisnis-bisnis pendukung seperti konsultan, pialang, agen-agen properti dan industri yang menopang bisnis properti seperti industri semen, cat, besi, kayu, dan sebagainya. Sehingga bergairahnya bisnis properti akan mampu menciptakan kesempatan kerja serta meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Sebaliknya kehancuran bisnis properti juga merupakan kehancuran bagi sektor-sektor terkait lainnya seperti perbankan, bursa saham, industri-industri penopang properti serta kehancuran sektor ekonomi. Oleh karena itu penulis merasa diperlukannya suatu penelitian mengenai bisnis properti di Indonesia serta keterkaitannya terhadap guncangan-guncangan variabel makro. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dampak guncangan variabel makro terhadap bisnis properti serta dampak guncangan bisnis properti terhadap perekonomian di Indonesia. Sebelumnya dilakukan analisis untuk mengetahui variabel makro apa saja yang berpengaruh secara signifikan terhadap investasi bisnis properti. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data time series bulanan periode Januari 2001 sampai Desember 2008. Sementara variabelvariabel yang digunakan adalah nilai kapitalisasi proyek properti (NKPP), Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG), suku bunga SBI (SBI), pertumbuhan ekonomi (PE), nilai tukar nominal (KURS), laju inflasi (INF), Non Perform Loan (NPL) investasi properti, serta total kredit properti (TKP). Metode yang digunakan adalah Vector Auto Regression (VAR) yang dikombinasikan dengan Vector Error
Correction Model (VECM). Kedua metode tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan program Eviews 4.1 dan Microsoft Excel. Hasil penelitian menunjukkan bahwa dari 8 variabel yang digunakan dalam penelitian ini, 3 diantaranya berpengaruh secara signifikan terhadap investasi bisnis properti. Variabel-variabel tersebut adalah nilai kapitalisasi proyek properti, laju inflasi dan Non Perform Loan (NPL). Sementara variabel indeks harga saham gabungan, suku bunga SBI, pertumbuhan ekonomi, nilai tukar nominal dan total kredit properti tidak berpengaruh secara signifikan terhadap investasi bisnis properti. Dampak guncangan yang terjadi pada variabel makro hampir semua direspon negatif oleh bisnis properti kecuali guncangan yang terjadi terhadap pertumbuhan ekonomi, laju inflasi, total kredit properti serta nilai kapitalisasi proyek properti itu sendiri yang direspon positif. Sementara itu perekonomian nasional merespon fluktuatif guncangan yang terjadi pada bisnis properti. Penelitian ini hanya menganalisis dampak respon bisnis properti ketika terjadi guncangan ekonomi, tidak menganalisis sebelum terjadinya guncangan. Oleh karena itu, untuk penelitian selanjutnya disarankan menganalisis faktorfaktor yang dapat dijadikan sebagai leading indicator (indikator pendahulu) bagi bisnis properti. Dengan analisis tersebut diharapkan dapat diketahui faktor-faktor yang dapat dijadikan sebagai sinyal bagi perubahan-perubahan yang terjadi pada industri properti dimasa yang akan datang sehingga dapat diprediksi jika industri properti akan mengalami guncangan ataupun kejatuhan. Selanjutnya dapat dibentuk sistem peringatan dini (Early Warning System) bagi bisnis properti. Kata kunci: Bisnis Properti, Variabel Makro, VAR/VECM.
ANALISIS DAMPAK GUNCANGAN VARIABEL MAKRO TERHADAP INVESTASI BISNIS PROPERTI DI INDONESIA
Oleh SITI MURTININGSIH H14054095
Skripsi Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi
DEPARTEMEN ILMU EKONOMI FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2009
Judul Skripsi
: Analisis Dampak Guncangan Variabel Makro terhadap Investasi Bisnis Properti di Indonesia
Nama
: Siti Murtiningsih
NIM
: H14054095
Menyetujui, Dosen Pembimbing
Alla Asmara, S.Pt, M.Si NIP 19703113 199702 1 001
Mengetahui, Ketua Departemen Ilmu Ekonomi
Dr. Ir. Rina Oktaviani, M.S NIP 19641023 198903 2 002
Tanggal lulus:
PERNYATAAN
DENGAN INI SAYA MENYATAKAN BAHWA SKRIPSI INI ADALAH BENAR-BENAR HASIL KARYA SENDIRI YANG BELUM PERNAH DIGUNAKAN
SEBAGAI
SKRIPSI
ATAU
KARYA
ILMIAH
PADA
PERGURUAN TINGGI ATAU LEMBAGA MANAPUN.
Bogor,
September 2009
Siti Murtiningsih H14054095
RIWAYAT HIDUP
Penulis bernama Siti Murtiningsih lahir pada tanggal 23 Juni 1987 di Lamongan, sebuah kota kecil yang berada di Provinsi Jawa Timur. Penulis anak terakhir dari 3 bersaudara, dari pasangan Joyo (Alm.) dan Rus Sholikhah. Jenjang pendidikan penulis dilalui tanpa hambatan, penulis menamatkan sekolah dasar pada SDN Pagelaran 1 Ciomas, kemudian melanjutkan ke SLTP Negeri 2 Ciomas dan lulus pada tahun 2002. Pada tahun yang sama penulis diterima di SMU Negeri 5 Bogor dan lulus pada tahun 2005. Pada tahun 2005 penulis melanjutkan studinya ke jenjang yang lebih tinggi. Institut Pertanian Bogor (IPB) menjadi pilihan penulis dengan harapan besar agar dapat memperoleh ilmu dan mengembangkan pola pikir, sehingga menjadi sumber daya yang berguna bagi nusa dan bangsa. Penulis masuk IPB melalui jalur SPMB (Seleksi Penerimaan Mahasiswa Baru), dan diterima sebagai mahasiwa Program Studi Ilmu Ekonomi pada Fakultas Ekonomi dan Manajemen. Selama menjadi mahasiswa, penulis mengikuti berbagai organisasi diantaranya FORSIE 42 (Forum Silaturahmi Ilmu Ekonomi 42), SES-C (Syariah Economic Student Club) dan berbagai acara kepanitiaan lainnya seperti Masa Perkenalan Departemen (MPD) dan Masa Perkenalan Fakultas (MPF). Penulis juga pernah menjadi tenaga pengajar pada Economic Study Club yang merupakan program kerja dari divisi pendidikan dan kehidupan akademik HIPOTESA.
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT atas segala rahmat, nikmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan skrpsi ini. Judul skripsi ini adalah ”Analisis Dampak Guncangan Variabel Makro terhadap Investasi Bisnis Properti di Indonesia”. Penulisan skripsi ini sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen Institut Pertanian Bogor. Penulis menyadari bahwa skripsi ini tidak akan tersusun dan terselesaikan dengan baik tanpa bantuan dari berbagai pihak. Oleh karena itu penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah membantu hingga terselesaikannya skripsi ini. Ucapan terima kasih tersebut diantaranya ditujukan kepada: 1. Alla Asmara, S.Pt, M.Si. selaku dosen pembimbing yang telah banyak memberikan bantuan dan saran dalam penyusunan skripsi ini. 2. Tanti Novianti, M.Si. selaku dosen penguji utama yang telah memberikan masukan serta saran dalam perbaikan penulisan skripsi ini. 3. Tony Irawan, M.App.Ec. selaku dosen penguji komisi pendidikan yang telah banyak memberikan saran dalam perbaikan penulisan skripsi ini. 4. Kedua orang tua penulis, Joyo (Alm) dan Rus Sholikhah atas kasih sayang, do‟a, dukungan materi dan non materi yang telah diberikan kepada penulis hingga saat ini. 5. Saudara-saudara penulis Kak Wandi, Kak Sur, Mbak Sri, Mas Ji dan Mas Rom terimakasih atas dukungan, do‟a, dan perhatian yang telah dberikan kepada penulis. 6. Kak Arif Riyadi, terimakasih banyak atas perhatian, kasih sayang, dukungan materi dan non materi yang telah diberikan. Serta kesediaanya telah menjaga aku dan Ibu semenjak kepergian Bapak. Mudah-mudahan Alah SWT membalas kebaikan kakak. Amien.
7. Bapak Toruson di Pusat Studi Properti Indonesia, terimakasih atas bantuan dan data-data yang telah diberikan kepada penulis. 8. Teman-teman IE 42; Lala, Lina, Tias Arum, Ciput, Tia R, Uci, Diana, Fitri, Vivi, Maryam. Terimakasih atas kebersamaan, keceriaan dan persahabatan yang telah terjalin selama 3 tahun ini. 9. Chandra, Regy, dan Triyanto atas saran, dukungan dan kebersamaan selama menyelesaikan penulisan skripsi ini. 10. Rethna Hessie dan Devita Ristanti, terimakasih atas kebersamaan dan persahabatan selama ini. 11. Teman-teman minor Arsitektur Lanskap 42; Agnes, Riana, Rani, Hepi, Icha, Saad, Farida. 12. Teman-teman FORSIE 42; Iqbal V, Nazrul, Indra, Rian Co, Lukman, Tara, Dani, serta teman-teman IE 42 lainnya yang tidak dapat disebutkan satu persatu. 13. Semua pihak yang telah membantu demi kelancaran skripsi ini. Terimakasih banyak.
Bogor,
September 2009
Siti Murtiningsih H14054095
DAFTAR ISI
Halaman KATA PENGANTAR ...............................................................................
i
DAFTAR ISI....................................................................................... .......
iii
DAFTAR TABEL ......................................................................................
v
DAFTAR GAMBAR .................................................................................
vi
I. PENDAHULUAN .................................................................................
1
1.1. Latar Belakang ..........................................................................
1
1.2. Perumusan Masalah ...................................................................
4
1.3. Tujuan Penelitian .......................................................................
9
1.4. Manfaat Penelitian .....................................................................
9
II. TINJAUAN PUSTAKA DAN KERANGKA PEMIKIRAN ...............
10
2.1. Definisi Bisnis ............................................................................
10
2.1.1. Definisi dan Istilah Properti .............................................
10
2.1.2. Definisi Bisnis Properti .................................................
13
2.2. Teori Investasi ............................................................................
14
2.3. Teori Kredit ................................................................................
15
2.3.1. Definisi Kredit Properti ...................................................
16
2.4. Penelitian Terdahulu ..................................................................
17
2.5. Kerangka Pemikiran ...................................................................
20
2.6. Hipotesis.....................................................................................
23
III. METODE PENELITIAN .....................................................................
24
3.1. Jenis dan Sumber Data ...............................................................
24
3.2. Metode Analisis dan Pengolahan Data ......................................
25
3.2.1. Uji Akar Unit (Unit Root Test) ........................................
25
3.2.2. Penetapan Lag Optimal ....................................................
25
3.2.3. Vector Auto Regression (VAR)........................................
26
3.2.4. Uji Kointegrasi (Cointegration Test) ...............................
28
3.2.5. Vector Error Correction Model (VECM) ........................
28
