Akkoord over prijs en zaak voldoende voor verkoop Of toch niet?

Akkoord over prijs en zaak voldoende voor verkoop… Of toch niet? FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 34 A 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E [email protected] W www.forumadvocaten.be

1

Consensualisme  Artikel 1583 B.W.  De verkoop van onroerende goederen vindt plaats van zodra er wilsovereenstemming bestaat tussen partijen betreffende de basisbestanddelen van deze overeenkomst, te weten de prijs en de zaak, hoewel de zaak nog niet is geleverd en de prijs nog niet is betaald  Consensuele overeenkomst: de overeenkomst komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming (solo consensu) over de essentiële bestanddelen van het contract, ongeacht op welke wijze de partijen hun toestemming ter kennis brengen.

 Een geschrift (instrumentum) is niet vereist voor de geldigheid van de rechtshandeling (negotium)

2

Bijkomstige voorwaarden  Een aankoopbod is in principe bindend wanneer de essentiële bestanddelen aanwezig zijn die betrekking hebben op de zaak en de prijs  Doorgaans bijkomende voorwaarden:  Elementen die de persoon die het bod uitbrengt beschouwt als doorslaggevend voor zijn akkoord.  B.v. opschortende voorwaarde van het verkrijgen van hypothecair krediet  Artikel 1583 B.W. vernoemt deze voorwaarden niet  De rechtsleer en rechtspraak aanvaarden dat wanneer de bieder deze voorwaarden heeft vermeld in zijn bod, deze in het toepassingsgebied van de overeenkomst vallen.  Substantiële voorwaarden ipv bijkomstige voorwaarden  Intrinsiek niet essentieel, doch door partijen beschouwd als onontbeerlijk voor de verkoopovereenkomst  Ontbreken vermelding bijkomstige voorwaarden werd geïnterpreteerd als ontbreken van de wil van de partij die het bod deed om ze te beschouwen als doorslaggevende elementen voor het sluiten van de overeenkomst 3

Evolutie  Evolutie merkbaar in de rechtspraak  Toenemend belang substantiële voorwaarden  Even belangrijk als zaak en prijs  Onvolledig bod kon niet leiden tot voltrokken verkoop  Evolutie vloeit voort uit geschillen ontstaan door de louter aanvaarding van affiches of aankondigingen  Reeds ingrijpende evolutie, aangezien er vroeger werd van uitgegaan dat een onvolledig bod dat geen melding maakte van bijkomstige voorwaarden geldig bleef en de gesloten verkoop niet ter discussie stelde, zelfs niet als de partijen later niet tot een overeenkomst kwamen over de bijkomende bestanddelen.  De bijkomende bestanddelen werden vastgesteld op basis van het gemeen recht of van het gebruik. 4

Verdere evolutie  Verdere evolutie rechtspraak n.a.v.:  Brussel 23 juni 2011  Brussel 10 november 2011  Verkoopovereenkomst komt alleen tot stand wanneer partijen akkoord gaan met alle essentiële en substantiële bestanddelen  Aanvaard bod slechts een louter voorakkoord dat partijen ertoe moet aanzetten om precontractuele regelingen aan te vullen om van dit voorakkoord een voltrokken verkoop te maken.  In het kader van deze theorie komt een verkoop pas tot stand wanneer de partijen een volgens de regels opgemaakte voorlopige overeenkomst hebben ondertekend;

5

Motivering Hof  Motivering van het Hof is begrijpelijk en legitiem:  Verkoop OG is een OVK die aanleiding geeft tot lange en ingewikkelde onderhandelingen  Bod wordt vaak snel of overhaast opgesteld in functie van ‘reservatie’ OG  Contractueel proces verkoop vastgoed wordt over het algemeen in verschillende etappes opgedeeld.  Wanneer de partijen zijn overeengekomen om een voorlopige verkoopovereenkomst te sluiten (over het algemeen vermeldt het gecontrasigneerde bod een termijn waarbinnen de partijen het verkoopscompromis zullen ondertekenen) moeten zij nog overeenkomen over bestanddelen die niet noodzakelijk voorwaarden vormen voor het sluiten van een verkoopovereenkomst maar de verkoopovereenkomst beletten om tot stand te komen. 6

Verdere evolutie  Bij voortzetting evolutie:  Er ontstaat een kaderakkoord/deelakkoord  Verplichting om de onderhandeling op loyale wijze te voeren in functie van voltrekken verkoop / uitvoering te goeder trouw Culpa in contrahendo wanneer de verkoop niet tot stand komt

7

Kritische beschouwingen  Rechtspraakevolutie  De 2 arresten van het HVB van Brussel vormen het voorlopig eindpunt van een evolutie die al langer is op te merken in de rechtspraak  Steeds verdere versoepeling t.a.v. de bindende kracht van een aanbod dat geen melding maakt van substantiële voorwaarden  Vroeger: De bieder is door zijn bod gebonden en de overeenkomst kan niet meer betwist worden  Thans: In de meer recente rechtspraak kan een dergelijk aanbod geen aanleiding geven tot een voltrokken verkoop.  De overeenkomst komt niet tot stand door de aanvaarding ervan.  De 2 arresten van het HVB van Brussel gaan nog verder: o Verkoop pas tot stand wanneer voorakkoord over prijs en zaak door onderhandelingen verder is uitgewerkt in de volgens de regels opgemaakte onderhandse overeenkomst o Zolang geen verkoopovereenkomst werd getekend zijn partijen enkel verbonden om te goeder trouw verder te onderhandelen

8

Een stap te ver?  Deze vraag wordt om 3 redenen bevestigend beantwoord:  De soevereine interpretatiebevoegdheid van de rechter: o de interpretatie die de rechter op basis van externe omstandigheden aan de overeenkomst geeft, moet verzoenbaar blijven met de akte o De bewijskracht van de akte wordt miskend

 De pre-contractuele informatieplicht wordt de facto geminimaliseerd: o De substantiële informatie wordt pas nadien uitgewerkt in onderlinge overeenstemming of geregeld door het gemeen recht o Deze regelingen vormen geen deal-breakers meer voor de verkoop o Partij die zich bedenkt kan allerhande omstandigheden inroepen als substantieel om aan haar verbintenissen te ontsnappen

 Geen houvast binnen het huidig wetgevend kader: o Geen houvast voor de draagwijdte die het Hof geeft aan de overeenkomst om een compromis te tekenen wanneer er al een akkoord is over prijs en zaak. o Er zijn maar twee hypotheses:  Ofwel is de overeenkomst om een onderhandse akte te tekenen een wederkerige koopverkoopbelofte die conform art. 1589 B.W. geldt als verkoop  Ofwel is de onderhandse akte een loutere formalisering van de reeds ontstane overeenkomst.

9

Wetgevend optreden wenselijk  Arresten sluiten nauw aan bij de praktijk  Akkoord over prijs en zaak worden vaak gevolgd door onderhandelingen over nog niet bekendgemaakte substantiële voorwaarden  Particuliere verkopers beseffen niet dat de verkoop een feit is door hun akkoord over prijs en goed  Waarom verkoop vaststellen wanneer de kans bestaat dat partijen niet zullen overeenkomen over andere substantiële voorwaarden van een overeenkomst die nog vele jaren gevolgen heeft? Vraag om verkoop OG formeler te maken klinkt steeds luider 10

Besluit  Besproken arresten zijn voorlopig eindpunt in de rechtspraakevolutie inzake bindende kracht van het aanbod  Versoepeling bindende kracht van een aanbod was reeds merkbaar  Arresten doen de indruk ontstaan dat de verkoop niet tot stand komt bij aanvaarding van een uitdrukkelijk voorwaardenvrij aanbod, omdat er evt. nog geen akkoord is over nog te onderhandelen substantiële voorwaarden  Visie arresten om 3 redenen een stap te ver:  Bewijskracht akte wordt miskend  Precontractuele informatieplicht wordt de facto geminimaliseerd  Visie vindt geen houvast binnen huidig wetgevend kader  Vestig aandacht op steeds terugkerende vraag om de verkoop van een onroerend goed formeler te maken Wetgevend optreden nodig 11

Meer weten?  DIRIX J.-R., “Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken”, Vastgoed Info, 2012, 2-5.

 CALLEBAUT J., “Een onderhandse akte als voorwaarde voor de verkoop van onroerend goed? Over het toenemende belang van essentiële en substantiële voorwaarden tijdens de onderhandelingsfase van het contract”, TBO 2013, 185-192, 12

Contact Forum Advocaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 34 A 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E [email protected] W www.forumadvocaten.be

FORUM ADVOCATEN  03/369.95.65 [email protected]

www.forumadvocaten.be

13