Actualiteiten Huurrecht Bedrijfsruimte 13 november 2015 Marlies van Schoonhoven-Sloot DLA Piper Nederland N.V. & Ferry H.J. van Schoonhoven Lexence N.V. Advocaten & Notarissen
Onderwerpen • • • •
Nederlandse huurrecht (bedrijfsruimte) in het kort Het ROZ 2015 model voor kantoorruimte Garanties Capita Selecta (afwijkend beding, asbest en transformatie van vastgoed)
Nederlandse huurrecht in het kort (I) Huurobjecten Roerende zaken Art. 7:201-231 BW
Onroerende zaken
Gebouwd Woonruimte Art. 7:201-231 BW Art. 7:232-282 BW
Ongebouwd
Bedrijfsruimte
Middenstandsbedrijfsruimte Art. 7:201-231 BW Art. 7:290-310 BW
Vermogensrechten Art. 7:201-231 BW
Landbouw Art. 7:311-404 BW
Overige bedrijfsruimte Art. 7:201-231 BW Art. 7:230a BW
Overig Art. 7:201-231 BW
Titel 7.4 BW
Nederlands huurrecht in het kort (II) Wat kan je huren? • • • •
Vrijwel alles (art. 7:201) Elke zaak (ook een deel van een zaak) Elk vermogensrecht Uitzondering: de pachtovereenkomst (aparte regeling t.b.v. de landbouw, aparte rechter)
Nederlandse huurrecht in het kort (III) Essentialia Huur (7:201) • Een bepaalbare zaak/recht • Door verhuurder in gebruik te verstrekken • Tegenprestatie huurder
Nederlandse huurrecht in het kort (IV) Geen huur • De helft van een schoolbord (niet bepaalbaar) • Parkeren (niet bepaalbaar) • Gratis gebruiken (geen tegenprestatie)
Nederlandse huurrecht in het kort (V) Wel huur • Linkerhelft van het schoolbord (wel bepaalbaar • Parkeren op aangewezen plek (idem) • Afnameverplichting benzinestation (wel tegenprestatie)
Nederlandse huurrecht in het kort VI Gemengde overeenkomsten • Huur gemengd met andere benoemde overeenkomst (bijv. Huur/arbeidsovereenkomst) – 6:215: in beginsel beide regimes toepassen tenzij strijdigheid (welke is overheersend) – Bijv. eigenlijke of oneigenlijke dienstwoning – Soms splitsing mogelijk (HR 26 feb. 1993, kasteel Hoensbroek)
Nederlandse huurrecht in het kort (VII) Gemengde overeenkomsten II •
•
Huur gemengd met andere huurovereenkomsten (bijv. huur woning met winkel) – 6:215 niet van toepassing. Feitelijke omstandigheden en partijbedoeling beoordelen in kader van splitsing in twee of meer huurregimes(HR 10 aug. 2012, Rotterdam Utopia). Geen enkele omstandigheid is doorslaggevend. Kan niet worden gesplitst dan in beginsel huurregime keuze maken: Welke is overheersend. – Rechtbank Zeeland-West-Brabant: sector kanton, locatie Tilburg, 29 oktober 2014: ECLI:NL:RBZWB:2014:7142: welk huurregime is van toepassing, woonruimte of kantoorruimte? Bedoeling partijen, zie ro 3.7.1 en 3.7.2). Geen woonruimte en ook niet splitsen (ro 3.8 en 3.9, verwijzing ook naar Utopia). Huur gemengd met andere onbenoemde overeenkomst (huur woning met verpleging/verzorging) – Huur toepassen tenzij het andere overheersend is (Serviceflat)
Nederlandse huurrecht in het kort (VIII) Gebouw • In elk geval: een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (Art. 1 aanhef en onder c Won.w) • Van belang want: slechts wanneer er sprake is van een gebouwde onroerende zaak kan er sprake zijn van (huur van) bedrijfsruimte (ex art. 7:230a of 7:290) • Kampeerbedrijf (art 290 lid 2 sub c)
Nederlandse huurrecht in het kort (IX) Landingsbaan niet Er is in 2013/14 gediscussieerd over een “aangelegde” landingsbaan. Immers, onder een landingsbaan ligt een “bouwwerk” • HR 11 april 2014, WR 2014, 84: een zaak kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is.
Nederlandse huurrecht in het kort (X) Slechts verhuur van onbebouwd onroerend goed • Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 3 maart 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:695: Wat is verhuurd? Een woonwagen of de grond? Welke wetsartikelen zijn van toepassing? Artikel 10 van de Woonwagenwet strekt er niet toe bescherming te bieden aan degene die gebruik maakt van een woonwagen buiten een woonwagencentrum. Huurbescherming vindt zijn grondslag in het BW. Geïntimeerde meent op basis van het Portacabin arrest dat haar woonwagen naar haar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven. Dat betoog faalt: slechts de grond wordt verhuurd. Geen huurbescherming voor woonruimte.
Nederlandse huurrecht in het kort (X) Schoonheidssalon is in casu geen 290-bedrijfsruimte • Rechtbank Amsterdam, 28 april 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:3876: Schoonheidsspecialiste boven parfumerie zaak. 290 of 230a? Er is sprake van een beroep volgens de kantonrechter. Het verweer van winkel in winkel wordt verworpen.
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (I) De huurovereenkomst • Mogelijkheid tot opnemen considerans • Opnemen of huurder wel of niet Energieprestatiecertificaat heeft ontvangen • Op- en/of ondermaat wel/niet van invloed op de huurprijs • Verlenging/optie: keuzemogelijkheid • Opzeggingstermijn niet meer standaard één jaar
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (II) De huurovereenkomst • Als met BTW is verhuurd en het gehuurde komt leeg te staan, lijdt de verhuurder schade; deze schade is in het nieuwe model omschreven als exploitatiekosten en stichtingskosten • Ten aanzien van de zekerheid is een keuze (bankgarantie / waarborg) opgenomen; keuze mogelijkheid geldt ook ten aanzien van wel/geen rente vergoeden
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (III) De huurovereenkomst • Kritiek op ROZ 2012 winkels was onder meer dat was opgenomen dat ook de huuropzegging naar de beheerder zou moeten worden verzonden. In ROZ 2015 winkels is in 7.3 toegevoegd dat de huuropzegging 'tevens' aan de verhuurder moet worden verzonden • In artikel 8 verklaren partijen dat er geen andere incentives zijn overeengekomen. Entire agreement clause nog beter?
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (IV) De huurovereenkomst • Asbest (HR 3 september 2010, LJN BM3980, KPN/Tamminga); goede poging, maar niet heel duidelijk; spoort partijen wel aan om er afspraken over te maken • Duurzaamheid/green lease
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (V) De algemene bepalingen • Volgorde artikelen is gewijzigd: bijna gelijk aan ROZ 2012 winkelruimte • Veel woorden opgenomen inzake bedoeling van het artikel • Verhuurder dient zich (vaak) redelijk op te stellen (volgt al uit Boek 6) • Weigering vergunning/intrek: geen gebrek (4.4)
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (VI) De algemene bepalingen • Reclame aan het gehuurde mag niet op onredelijke gronden worden geweigerd (5.5) • Onderhuur aan groepsmaatschappijen is toegestaan (onderhuurder mag niet onderverhuren; er mag niet ten nadele van de hoofdhuur worden afgeweken (6.3) • Over en weer zonder toestemming geen veranderingen aanbrengen die de energie-index verslechtert (7.5)
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (VII) De algemene bepalingen • Verhuurder vergoedt kosten die huurder maakt om meer schade aan het gehuurde te voorkomen (9.2) • Onderhoud, herstel en vernieuwing worden gedefinieerd (11.1) • Vernieuwing in sommige gevallen weggelaten (11.5) • Veranderingen ten behoeve van exploitatie van huurder mogen zonder toestemming van verhuurder voor zover niet bouwkundig (check asbest!) (12.2)
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (VIII) De algemene bepalingen • Verhuurder dient aantasting in het huurgenot te beperken in het geval van renovatie (13.4) • Toestemming van verhuurder (algemeen) kan nooit op onredelijke gronden worden geweigerd (14.2) • Partijen dienen elkaar over en weer op de hoogte te stellen van interne wijzigingen in de structuur (15); geen boete; ook niet uitgesloten voor verhuurder: iets opnemen in bijzondere bepalingen
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (IX) De algemene bepalingen • Geen markthuurprijsclausule opgenomen: in bijzondere bepalingen opnemen indien gewenst • Huurder dient de toerekening van de (service)kosten zelfstandig te kunnen vaststellen (18.4) • Omzetbelastingsartikel is aangepast naar aanleiding van wetgeving (19) • Inspectie opleveringsrapport kan onder omstandigheden zonder de andere partij (22.8)
Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (X) De algemene bepalingen • Als de huurprijs met meer dan 15% toeneemt, dient huurder een nieuwe bankgarantie te stellen • Tijdig verweer inzake betaling, dan geen boete (23.2) • Artikel 26.2: ernstig is doorgehaald (NB opletten huurders) • Verhuurder staat in voor voorschriften VvE (27.1) • Boetebepaling ziet niet meer op alle algemene bepalingen (29)
Werking van garanties van huurder in faillissement (I) • • • • • • •
Art. 39 Fw (3 maanden opzeggen, huur ná faillissement is boedelschuld) Het beding (aansprakelijk voor alle schade als gevolg van faillissement) BabyXL (HR 13 mei 2005, JOR 2005/222) Aukema q.q./Uni-Invest (HR 14 januari 2011, JOR 2011/101) Romania (HR 15 november 2013, RvdW 2013, 1361) Autodrome (HR 22 november 2013, RvdW 2013, 1389) Verwiel qq / Hansteen (Hof 2 juni 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2101)
Werking van garanties van huurder in faillissement (II) Aukema/Uni-Invest arrest: HR
Werking van garanties van huurder in faillissement (III) • Nieuwburen/Romania – HR 15 november 2013, RvdW 2013/1361 • Garantie van moedermaatschappij • Eveneens schadebeding overeengekomen • Verhuurder spreekt garant aan
Werking van garanties van huurder in faillissement (IV) • Conclusie Hoge Raad Aukema/Uni Invest arrest leek te zijn: • 'Opzegging ex art. 39 Fw is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht.' • Kortom, het leek er op dat claimen van toekomstige huurpenningen voor verhuurder onder de bankgarantie geen zin meer had
Werking van garanties van huurder in faillissement (V) • Hoge Raad: de in het arrest Aukema/Uni-Invest bedoelde afweging heeft slechts betrekking op de verhouding verhuurder/boedel. Er is daarom geen reden om een beding ter vergoeding van schade nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zelf. Het arrest Aukema/Uni-Invest moet derhalve worden verstaan dat het beding in geval van opzegging op grond van artikel 39 Fw alleen geen effect sorteert jegens de boedel • Verhuurder kan garant dus met succes aanspreken
Werking van Garanties van huurder in faillissement (VI) • De vraag die derhalve rijst is, hoe zit het met de bankgaranties en de verhouding boedel/bank? • Biedt Autodrome wellicht uitkomst?
Werking van Garanties van huurder in faillissement (VII) • Autodrome – HR 22 november 2013, JOR 2014 afl. 1 (met annotatie van Van Hees) • Belangrijk verschil: Romania betreft een procedure tussen de verhuurder en de garant (moeder). Autodrome betreft een procedure tussen de boedel en de verhuurder! In Autodrome was geen sprake van een (concern)garantie, maar er was een bankgarantie afgegeven • Conclusie was dat de verhuurder hier uiteindelijk de dupe werd, maar… • In Autodrome is verkeerd geprocedeerd. Er is geen middel ingediend tegen onjuiste standpunt van Hof dat er sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking
Werking van garanties van huurder in faillissement (VIII) • En dan komt Hof Amsterdam inzake Verwiel qq / Hansteen
Met slechts een verwijzing naar Aukema / Uni-Invest heeft het Hof de uitspraak van de rechtbank waarin de rechtbank had bepaald dat de verhuurder Hansteen op basis van Romania wél gerechtigd was de leegstanddschade (in casu was een bankgarantie afgegeven van 1 jaar huurpenningen) vernietigd.
Werking van garanties van huurder in faillissement (IX) • Wat betekent dit nu?
• Er is cassatie ingesteld inzake Verwiel qq / Hansteen. • Zal de Hoge Raad uiteindelijk een verschil aanbrengen tussen de positie van de garant (bank/concern)?
Capita Selecta (asbest) (I) Gebrekenregeling versus ROZ 2015: • definitie gebrek – (art. 7:204 lid 2 BW -> art. 2.1 AB) • huurprijsvermindering en aansprakelijkheid – (art. 7:208 BW -> art. 10.3 en 10.4 AB)
Capita Selecta (asbest) (II) Rechtbank Rotterdam, 13 maart 2015 • Enkele aanwezigheid van hechtgebonden asbest in stortkokers flatgebouw levert wél asbest op, aangezien door het storten van afval, deze asbest toch vrij kan komen. • Artikel 7:206 BW: slechts op verzoek verhelpen – verhouding met – artikel 7:220 lid 1 BW (dringende werkzaamheden)
Capita Selecta (vernietiging van afwijkend beding) (III) • Art. 7: 291 lid 3: Goedkeuring aan rechter verzoeken • Kan met opschortende voorwaarde • Goedkeuring kan worden verleend in twee door de wet geformuleerde situaties: – Geen wezenlijke aantasting huurrechten huurder en/of – sterke maatschappelijke positie huurder
Capita Selecta (vernietiging van afwijkend beding) (IV) • • • • •
Hoge Raad, 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 Contractuele uitsluiting tussentijdse huurprijsaanpassing Beroep op vernietigbaarheid Verjaring, artikel 3:52 lid 1 BW Op welk moment is de bevoegdheid op de vernietigingsgrond ten dienste van de huurder komen te staan? • Risico's
Capita Selecta (vernietiging van afwijkend beding) (V) • Hoge Raad, 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:823 • Kan rechterlijke goedkeuring van afwijkend beding worden gegeven nádat het beding is vernietigd? • Ja, vraag is natuurlijk wel of goedkeuring wordt gegeven indien huurder beroep doet op vernietiging. Ligt minder voorde hand.
Capita Selecta (transformatie) (VI) • De mogelijkheden op grond van de leegstandswet en het Bor
