Aanbesteding De Slinger-West te Houten Wonen in de Stadstuin. 24 november 2014

Thuis in Houten 1

Aanbesteding De Slinger-West te Houten “Wonen in de Stadstuin” 24 november 2014 Opdrachtgever Gemeente Houten Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Postbus 30 3990 DA HOUTEN Ontwikkelaar/inschrijver Kalliste Woningbouwontwikkeling BV Kooltjesbuurt 3 1411 RZ NAARDEN-VESTING Postbus 5033 1410 AA NAARDEN Tel. 035-6942544 [email protected] www.kalliste.nl In samenwerking met: Architect Mecanoo Oude Delft 203, 2611 HD DELFT Adviseur Duurzaamheid Dubotechniek B.V. Van Voordenpark 5 5301 KP ZALTBOMMEL

Inhoudsopgave Aangenaam Kalliste WijzerWonen & MarketingHuis Visie op De Slinger-West

A B C

Gunningscriteria Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1) Draagvlak omwonenden (6.2) Inpassing plan in omgeving (6.3) Duurzaamheid (6.4)

1 3 5 6

Randvoorwaarden Grondprijs (4.1) Verkeersstructuur (4.2) Parkeren (4.3) Laden & lossen Haltnahuis (4.4) Riolering (4.4) Kabels & leidingen (4.5) Heipalen (4.6) Openbare ruimte (4.7) Overige randvoorwaarden (4.8)

11 11 12 12 13 13 14 14 14

GESCHIKTHEID Referentieproject Frij’hof

17

Gunningscriteria

Een doorkijk naar de toekomst

D

Aangenaam Kalliste Wij zijn blij dat de gemeente Houten ons heeft gevraagd deel te nemen

die ertoe doen. We doen dat met persoonlijk betrokken mensen

aan de selectie voor de ontwikkeling De Slinger-West in Houten. Met

vanuit een unieke visie: ‘Als ieder individu uniek is moet zijn woning

gepaste trots bieden wij u hierbij het gevraagde visie- en procesdocument

dat ook kunnen zijn.’

aan voor de ontwikkeling van deze locatie. Voorafgaand aan de visie in

dosis inlevingsvermogen, kennis, ervaring en onze unieke werkwijze

hoofdstuk C willen wij ons graag even voorstellen.

WijzerWonen weten wij draagvlak te creëren bij onze opdrachtgevers,

Met onze persoonlijke betrokkenheid, juiste

investeerders, architecten, kopers en/of huurders en omwonenden. We Kalliste Woningbouwontwikkeling B.V. is gevestigd in Naarden. Vanuit

doen dit gepassioneerd en vanuit de overtuiging dat je alleen vanuit het

dit kantoor adviseren, faciliteren en creëren wij. Onze focus ligt hierbij

dienen van het gezamenlijk belang – het project – het verschil kunt maken.

op de Randstad. Kalliste werkt steeds intensief samen met gemeenten,

Op deze wijze ontstaat een door alle partijen gedragen en marktconform

woningbouwcorporaties, beleggers, stedenbouwkundigen en architecten.

product. Hierbij verliezen we nooit uit het oog waar het om gaat: de unieke

Complexe integrale ontwikkelingsvraagstukken brengen we terug tot

woonwens realiseren voor iedereen.

de essentie. We onderzoeken en analyseren de werkelijke vraag en het bestaande aanbod, adviseren over nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden

In de uitwerking van de gunningscriteria en randvoorwaarden maken wij

en faciliteren het proces met WijzerWonen. Meer over WijzerWonen leest

onze aanpak concreet voor De Slinger-West, dit aan de hand van de door

u terug in hoofdstuk B.

u benoemde randvoorwaarden en selectiecriteria. Een en ander wordt voorafgegaan door hoofdstuk C, waarin wij onze visie aan u presenteren.

Aangenaam Kalliste

Onze drive is gebiedsontwikkelingsprojecten voor onze opdrachtgevers

De visie en de locatie zijn tevens het fundament voor de commerciële

en toekomstige bewoners haalbaar te maken. Oplossingen creëren

projectnaam die wij aan de ontwikkeling hebben toegekend, wij presenteren u ‘Wonen in de Stadstuin’. Wij hopen dat u ons na het lezen van dit visie- en procesdocument beter heeft leren kennen. Waar mogelijk maken wij graag persoonlijk nader met u kennis waarbij wij graag onze visie nader toelichten. Een en ander met het oog op hopelijk het begin van een succesvolle samenwerking! Met vriendelijke groet,

Jeroen Suijkerbuijk Directeur

A

WijzerWonen Aangenaam Kalliste WijzerWonen

A WijzerWonen & MarketingHuis B WijzerWonen betekent meer wijsheid verkrijgen bij de doelgroep Visie op De Slinger West C om

“Het succesvol ontwikkelen van locaties waarbij in korte tijd een gebied wordt getransformeerd

zo een woning te kunnen realiseren die aansluit op de woonwensen

tot een unieke en inspirerende

van de uiteindelijke koper(s). Al in het prille begin van de ontwikkeling

Gunningscriteria denken geïnteresseerden daarom mee over de uitwerking van het plan, Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1) 1 hun plan. Tijdens Woonworkshops worden de eerste ideeën van Kalliste Draagvlak omwonenden (6.2) gepresenteerd. De deelnemers 2 in samenwerking met de architect Inpassing (6.3) 3 en denken meeomgeving en geven hun mening over architectuur, duurzaamheid materiaalgebruik. Ook denken zij mee over de indeling, plattegronden Duurzaamheid (6.4) 4 en

woonwijk waar mensen graag

opties van de woningen. Tot slot komen ook de tuinen en invulling van

het eindresultaat, een tevreden

de openbare ruimte aan de orde. Zo ontstaat er een buurt waar bewoners

koper met een unieke woning: een

is mijn passie. Als dit gebeurt met de juiste dosis klantbeleving, inlevingsvermogen en persoonlijke begeleiding ben ik echt trots op

ambassadeur voor het leven.” Jeroen Suijkerbuijk Directeur

WijzerWonen

Randvoorwaarden jarenlang met veel plezier wonen. Grondprijs (4.1) 6 Verkeerstructuur (4.2) met de toekomstige bewoners over7 hun De dialoog ‘Denk Mee’ Parkeren (4.3) 8 woonwensen is een van de essentiële waarden binnen het WijzerWonenLaden & lossen Haltnahuis (4.4) 9 de proces. Het fundament voor het bereiken van verkoopzekerheid, uiteindelijke realisatie van de gewenste woningen en de integrale Riolering (4.5) 10 inpassing van het project in het bestaande gebied wordt in deze Kabels & leidingen (4.6) 11 fase gelegd. De Woonworkshops zijn projectafhankelijk in verschijningsvorm Heipalen (4.7) 12 en altijd onder begeleiding van het team van Kalliste en professionals op Openbare ruimte (4.8) 13 het gebied van onder meer architectuur en stedenbouw. Van ‘Ja ik wil’ Overige randvoorwaarden 14 we tot ‘Wonen’ betekent van ‘schets(4.9) tot sleutel’. Die schets die maken

wonen, geeft mij voldoening. Dat

samen met de klant tijdens deze workshops! In de gunningscriteria leest

GESCHIKTHEID u meer over de toepassing van het WijzerWonen-proces op het project ‘Wonen in de Stadstuin’. Referentieproject Frijhof


15 16

B

MarketingHuis Het MarketingHuis Woningbouwprojecten ontwikkelen vraagt om meer dan alleen het

2. Persoonlijk contact & begeleiding

technisch ontwikkelen van een woning. Het vraagt om het succesvol

Met de persoonlijke betrokkenheid, het inlevingsvermogen, de kennis

bijeenbrengen van vraag en aanbod: om marketing. Fundamenteel daarbij

en de ervaring van Kalliste begeleiden wij de woonconsumenten. Dit

is welke van deze twee kanten het uitgangspunt is. Redenerend vanuit

betekent één contactpersoon (Commercieel Projectmanager) van Kalliste

de aanbodzijde is het de kunst om te verkopen wat we kunnen maken. In

voor de koper; van schets tot sleutel. Daarin is het WijzerWonen-proces

de visie van Kalliste nemen we de klant (de vraagzijde) als uitgangspunt,

een effectief model gebleken. In een intensief en gestructureerd proces

we maken én verkopen de vraag. In de projectmarketing van Kalliste –

kunnen de consumenten de woning beïnvloeden. Met deze unieke

het MarketingHuis - staan drie pijlers centraal bij het verkoopsucces, het

werkwijze matchen wij vraag en aanbod.

fundament. 3. Open & transparant

MarketingHuis

1. Klant centraal

Open en transparant zijn de uitgangspunten in onze aanpak. We zoeken

Vanuit onze visie op woningbouw: ‘Als ieder individu uniek is moet

bewust de dialoog met alle partners van het project; de toekomstige

zijn woning dat ook kunnen zijn’, nemen wij de woonwensen van de

bewoners, omwonenden, belanghebbenden, architect, gemeente en

consument serieus. Toekomstige bewoners bepalen zelf waar en hoe zij

stedenbouwkundigen. Zo is vanaf het begin duidelijk wat de prijs-/

willen wonen. Zij zijn uitstekend in staat hun woonwensen te verwoorden.

productverhouding is, met andere woorden: wat een woning kost en wat de koper hiervoor krijgt. Vanuit de overtuiging dat alleen het verschil gemaakt kan worden door het dienen van het gezamenlijk belang, maken wij samen met u het project haalbaar.

“Die ene Unieke woonwens maakt het project en de ambities van de

Het MarketingHuis

grondeigenaar, gemeente én buren mogelijk. Het samen laten komen van al die wensen geeft mij energie, noem het bevlogenheid.” KLANT CENTRAAL

PERSOONLIJK CONTACT & BEGELEIDING

OPEN & TRANSPARANT

Sander Aalpol Manager Acquisitie

Succesvolle verkoop!

B

Planvisie

Ontwikkelen vanuit de bestaande situatie betekent ‘het luisteren naar’ en ‘het analyseren van’ de bestaande omgeving. De Slinger-West is een dynamische plek in de stad Houten waar vele verkeerstromen en functies samenkomen. Wie zijn onze buren is een van de eerste vagen die beantwoord is, hun belangen zijn meegewogen bij deze initiële planvorming. In de volgende fase komen we graag nader in contact met

Onderstaand een verbeelding van De Slinger-West, november 2014

deze mensen en partijen.

1

2

3

4

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

Planvisie

5

6 9 12

14 8

3

15 4

2

7 5

11 1 16 10 13

C

Planvisie Mecanoo, architect van ‘Wonen in de Stadstuin’ Van stadsvernieuwing naar integrale stadsontwikkeling. Sinds het

‘Architecture is not only about creating something theoretical or trying to

winnende

in

design architectural purity, but more about the use of space and trying to be

Rotterdam is gebouwd (1982-1983), heeft het -officieel- in 1984

very contextual; not always in shape, but always in the way buildings will be

opgerichte architectenbureau Mecanoo gewerkt aan een gevarieerd

used by its visitors.’

oeuvre,

prijsvraagontwerp

zoals

musea,

Jongerenhuisvesting

theaters,

Kruisplein

bibliotheken,

congrescentra, Zo luidt de visie van Mecanoo. Juist een drive om te ontwerpen vanuit

onderwijsgebouwen, hotels etc.

de gebruiker is één van de redenen waarom Kalliste voor Mecanoo als Woningbouw is altijd een constante factor gebleven in het werk

partner kiest.

van Mecanoo. In de jaren tachtig waren dit voornamelijk sociale

“Ik zie dat Kalliste de woonconsument

woningbouwprojecten

op een meer ontspannen manier

ontwerpt

in

stadsvernieuwingswijken.

Mecanoo,

geleid

stadsontwikkelingen,

waarbij

Planvisie

landschapsarchitectuur

Francine

architectuur,

Houben,

integrale

benadert. Ze willen gewoon een goede

ruimtelijke

ordening,

woning maken en communiceren

gecombineerd

daarover op een heel open manier.

worden. Geleid door gevoel voor stedenbouwkundige context, liefde

Kalliste ontzorgt de koper en snapt

voor

bijvoorbeeld ook dat het niet uit

de

natuur,

en

door

Tegenwoordig

binnenhuisarchitectuur

verantwoordelijkheid

voor

duurzaamheid

en

maatschappelijke betrokkenheid zoekt Mecanoo naar mooie en adequate

te leggen valt dat iets als het laten

oplossingen voor ontwerpopgaven.

vervallen van een deur, tot meerkosten kan leiden. Dat soort zaken lossen ze simpelweg op. Zo ontspannen als Kalliste richting de koper is, zo kritisch zijn ze naar ons: de architect. Kalliste zit werkelijk bovenop de plannen en zoekt heel veel contact met ons als architecten. Maar dat is goed; uiteindelijk wordt een plan daar beter van.”

Twee succesvolle samenwerkingen van Kalliste en Mecanoo: Hof van Heden te Nijmegen en De Wereld in Eindhoven

C

Paul Ketelaars Mecanoo, Partner/associate architect

Planvisie Aangenaam Kalliste PIJLERS VAN ‘WONEN IN DE STADSTUIN’ WijzerWonen & MarketingHuis Duurzame woonomgeving Visie op De Slinger West

A B C

Keuzevrijheid

Het woningbouwproject kenmerkt zich door een gevarieerde, duurzame

Maximale keuzevrijheid in het project draagt bij aan het succes.

woonomgeving. Daarbij is een zorgvuldig, integraal ontwerp van de

Gunningscriteria openbare ruimte van groot belang. De kwaliteit van een woning wordt Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1) 1 namelijk in hoge mate bepaald door de kwaliteit van de woonomgeving. Draagvlak omwonenden (6.2) 2 en Een duurzame wijk wordt gekenmerkt door een sterke identiteit Inpassing omgeving (6.3) 3 is aantrekkelijk voor verschillende bevolkingsgroepen en diverse gezinssamenstellingen. Duurzaamheid (6.4) Hierin speelt onder meer het ontwerpen 4 van

Toekomstige bewoners kunnen kiezen voor een woningtype, de grootte

verschillende woningtypologieën, variatie in ontsluiting van de blokken

Mecanoo blinkt uit in subtiele combinaties van de meest uiteenlopende

en een afwisselend gevelbeeld een rol, door bijvoorbeeld het toepassen

materialen, zoals hout, beton, koper, bamboe, baksteen, kiezels, zink,

komt tegemoet aan de woonvraag uit de markt en vergroot de flexibiliteit op de korte en lange termijn. Afwisselend materiaalgebruik

natuursteen, vegetatie, glas en geschilderde verzadigde kleurvlakken. Deze afwisseling van materialen geven de (woningbouw)projecten van Mecanoo een warme en menselijke uitstraling. Het project Hof van Heden, een eerdere samenwerking tussen Kalliste en Mecanoo is een zeer geslaagd voorbeeld. Mecanoo brengt in ‘Wonen in de Stadstuin’ schoonheid, functionaliteit en duurzaamheid samen in haar ontwerp. Voor elke ontwerpopgave wordt een uniek antwoord gezocht, rekening houdend met de wensen van de opdrachtgever, de gebruikers en de

Planvisie

Randvoorwaarden van verschillende materialen. Bij het ontwerp van de woningen zelf houdt Grondprijs (4.1) 6 Mecanoo rekening met de relatie tot de omgeving, zoals het uitzicht en Verkeerstructuur 7 de lichtinval. Een gevel(4.2) wordt zowel van buiten als van binnen ‘beleefd’. Parkeren (4.3) 8 Laden & lossen Haltnahuis (4.4) 9 Gemeenschappelijke buitenruimte Door een gevarieerde Riolering (4.5) inrichting van de openbare ruimte die uitnodigt 10 tot gebruik en beheer, ontstaat een wijk – een Stadstuin waar de bewoners Kabels & leidingen (4.6) 11 zich thuis kunnen voelen. Hier ontstaat de de keuze om naast privéHeipalen (4.7) 12 buitenruimtes ook gemeenschappelijke buitenruimtes voor de bewoners Openbare ruimte (4.8) 13 te creëren. Het gemeenschappelijke gebruik van de buitenruimte Overige (4.9) en sociale veiligheid 14 stimuleertrandvoorwaarden de onderlinge betrokkenheid van de

en de positie van de woning in het complex. Deze inspraak en vrijheid

kwaliteiten van de locatie.

bewoners. Een referentie is het Vondelparc in Utrecht waar verschillende

GESCHIKTHEID zones openbaar en semi-openbaar gebied zijn ontworpen. De afwisseling in inrichting benadruktFrijhof de verschillende vormen van gebruik. Referentieproject

15

Door doorkijk de aangebrachte zonering is tevens een autovrije wijk ontstaan Een naar de toekomst 16 met

een vriendelijke, gemoedelijke sfeer. Het scheiden van functies past in het stedenbouwkundig DNA van Houten en haar inwoners.

C

Planvisie

Planvisie

Algemeen/ programma Door de grondgebonden woningen op een ontspannen, haast

Aan de binnenzijde van de Stadstuin is het klassieke – minder dominante

nonchalante wijze te positioneren ontstaat er een open en uitnodigende

- profiel van grondgebonden woningen 2 lagen met kap toegepast. Dit

structuur waarin achterkanten van woningen voorkanten worden. De

profiel is tevens herkenbaar in aangrenzende bestaande woonwijk.

woningen worden geclusterd tot kleinschalige rijtjes die op hun beurt

Door dit profiel toe te passen is daglicht toetreding in de Stadstuin

een gemeenschappelijk binnengebied begrenzen.

geoptimaliseerd. Aan de buitenzijde van de Stadstuin is voor een stedelijk profiel van 3 volledige bouwlagen met een plat dak gekozen.

Deze stadstuin is een toegevoegde waarde voor zowel de nieuwe

Dit ruimere woon-programma beantwoordt tevens aan de bestaande

woningen als de bestaande omgeving. Openingen aan de randen nodigen

stedenbouwkundige opzet waar aan De Slinger onder meer het Haltnahuis

passanten uit deze groene ruimte te betreden en geven omliggende

en College de Heemlanden zijn gelegen.

bebouwing zicht op een aantrekkelijk en levendig gebied. De ruimte zal worden ingericht als een werkelijke stadstuin waar groot en klein kan

Tijdens de uitontwikkeling van de visie tot een ontwerp, tot verkoop en

verblijven en of spelen.

realisatie zal - ingegeven door de kopers - diversiteit op kunnen treden in de profielen. Enkele varianten zijn in de visieschetsen opgenomen.

C

Planvisie Aangenaam Kalliste WijzerWonen & MarketingHuis Visie op De Slinger West

A B C

Gunningscriteria Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1) Draagvlak omwonenden (6.2) Inpassing omgeving (6.3) Duurzaamheid (6.4)

1 2 3 4

Planvisie

Randvoorwaarden Grondprijs (4.1) 6 Verkeerstructuur (4.2) 7 Parkeren (4.3) 8 Laden & lossen Haltnahuis (4.4) 9 Riolering (4.5) 10 Kabels & leidingen (4.6) 11 Groen Heipalen (4.7) 12 Het plan benut en hergebruikt de aanwezige groenstuctuur en zorgt Openbare ruimte (4.8) van groen in de wijk. De stadstuin 13heeft daarnaast voor een versterking Overige randvoorwaarden een prettige maat voor bomen(4.9) en zal worden begrenst door 14 groene erfafscheidingen (hagen). Niet alleen de nieuwe woningen profiteren van de nieuwe groenstructuur, deze is door de open opzet tevens zichtbaar GESCHIKTHEID vanuit de omliggendeFrijhof bebouwing. Referentieproject 15 Een doorkijk naar de toekomst 16

Referentie scheiding tuinen, haag

Referentie Mecanoo stadstuin

C

Planvisie

Planvisie Orientatie/ zon De woningen zijn op een dusdanige manier gepositioneerd dat er

De tuin is als het ware een verlengstuk van de privé tuinen van de

een heldere begrenzing ontstaat van de stadstuin. Aan de stadstuin

omwonenden maar staat ook open voor omwonenden. Doordat de

liggen voordeuren zodat er een sociaal veilige plek ontstaat. De privé

woningen met hun tuinen een optimale oriëntatie op de zon hebben zijn

tuinen liggen nagenoeg allen op het zuid of zuidwesten. Door de

de dakvlakken ook optimaal georiënteerd voor de opwekking van energie

lagere bebouwing aan de zuidkant van het plan vindt er een optimale

door middel van zonnepanelen.

zontoetreding plaats in de tuin voor een optimale bruikbaarheid.

C

Planvisie A B C


1 2 3 4

Randvoorwaarden Grondprijs (4.1) Verkeerstructuur (4.2) Parkeren (4.3) Laden & lossen Haltnahuis (4.4) Riolering (4.5) Kabels & leidingen (4.6) Heipalen (4.7) Openbare ruimte (4.8) Overige randvoorwaarden (4.9)

6 7 8 9 10 11 12 13 14

Planvisie

Aangenaam Kalliste WijzerWonen & MarketingHuis Visie op De Slinger West

GESCHIKTHEID VERKEER Referentieproject Frijhof vrij van auto- en fietsverkeer. Een15 De stadstuin is een ruimte viertal Een doorkijk naar de toekomst 16 openingen tussen de woningen geven bewoners en passanten toegang

De fietsverbinding tussen de Slinger en Ereprijshof blijft gehandhaafd

tot dit gebied. Dit wordt mogelijk gemaakt door een intelligente wijze van

eigen zone.

als langzaamverkeersroute. In het plan heeft elke verkeersdeelnemer zijn

het parkeren van de auto’s. Deze worden via één ingang geleid naar een helder afgebakende zone uit het zicht van de stadstuin.

C

Planvisie

Planvisie

Openbaar versus privé Het plan heeft in zijn opzet een zachte overgang van het openbare domein naar het privédomein. De stadstuin speelt hierin een belangrijke rol als tussenruimte voor collectief gebruik. De tuin heeft een karakter waarbij duidelijk is dat het een verlengstuk is van de woningen. Dit is op een dusdanige wijze vormgegeven dat de omwonenden zich te gast voelen in dit gebied. De privé buitenruimten zijn afgeschermd door middel van een stevige haag wat de groene uitstraling van de stadstuin versterkt.

C

Planvisie A B C


1 2 3 4


6 7 8 9 10 11 12 13 14

GESCHIKTHEID Referentieproject Frijhof Een doorkijk naar de toekomst

15 16

Planvisie

Aangenaam Kalliste WijzerWonen & MarketingHuis Visie op De Slinger West

Schetsmatige weergave van de beleving van het openbaar gebied van de stadstuin

C

Planvisie

Planvisie Schetsmatige weergave van de beleving van het openbaar gebied van de stadstuin

C

Gunningscriteria

18

Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1) Kalliste ontwikkelt al haar projecten vanuit de werkelijk woonwens,

Het MarketingHuis kent vier stappen om tot verkoop van de woningen

immers ‘Als ieder individu uniek is moet zijn woning dat ook kunnen

te komen. In dit proces lopen alle belanghebbenden met ons mee. De

zijn’. Wie is de toekomstige gebruiker en bewoner? Wat zijn de behoeften

toekomstige bewoners enerzijds en de bestaande bewoners, buren

van deze mensen nu en in de toekomst? WijzerWonen, toegelicht in

en belanghebbenden anderzijds. Kalliste is zich bewust van het feit

hoofdstuk B, is het proces waarbinnen Kalliste de woonwens ontwikkelt

dat veranderingen in een bestaande omgeving vragen oproepen maar

samen met de klant. Hierdoor worden projecten haalbaar en wordt de

ook kansen bieden. Kansen voor de bestaande omgeving. De keuze

gezamenlijke doelstelling van alle belanghebbenden gerealiseerd.

van de gemeente om tijdens de selectiefase, 2de ronde, de opinie van de bestaande omgeving doorslaggevend te laten zijn omarmen wij. De

De in hoofdstuk C gepresenteerde visie is tevens de kaderstelling

waardevolle kritieken en suggesties die hierdoor gegenereerd zullen

waarbinnen wij de toekomstige bewoners gaan uitdagen om hun

worden maken het uiteindelijke plan in haar toekomstige omgeving

woonwensen met ons te delen. Een transparant efficiënt ontwerpen

sterker en daarmee duurzamer.

ontwikkelproces met deze aspirant kopers is dan begonnen. Ieder

project

kent

zijn

eigen

dynamiek

en

vraagt

om

een

specifieke project gerelateerde invulling van het WijzerWonen-proces, de start is altijd gelijk: Wie wil hier wonen, ken de doelgroep! Woonworkshop

2

1

Waarom hier?

Voor wie?

4

3V

er

te l

h e t a n d e re

In verkoop

Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)

De vier stappen uit het MarketingHuis

n!

1

Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1) Gezamenlijk met de toekomstige bewoners ontwikkelen

Persoonlijk wonen

wij, Kalliste en het planteam, de werkelijke woonwens tot

Het plan is naar uw wens maar de indeling van de woning

een haalbaar plan. Van ‘schets tot sleutel’ van ‘idee tot

moet dat natuurlijk ook zijn. U krijgt de gelegenheid de

wonen’! Onderstaand stapsgewijs de route zoals wij deze

woning aan te passen naar persoonlijke voorkeur. Een

persoonlijk met alle geïnteresseerden bewandelen:

extra slaapkamer, een uitbouw of een werkkamer? Wij bieden talloze mogelijkheden waarmee u uw droomwoning

Kom langs op onze informatiemiddag

samenstelt.

U heeft interesse om te wonen op deze locatie en u wilt actief meedenken over de invulling van uw eigen huis en omgeving.

Koop uw droomwoning

Schrijf u dan vrijblijvend in voor onze informatiemiddag en

De verkoop gaat van start, alle woningen worden te koop

laat u informeren over de vele mogelijkheden. Bent u wel

aangeboden. Indien u een exclusieve reservering heeft

geïnteresseerd, maar niet in de gelegenheid om langs te

gemaakt tijdens de première bent u al verzekerd van de

komen? Geen probleem; schrijf u in en wij houden u op de

aankoop van uw woning. U regelt de financiering en maakt

hoogte van de plannen en ontwikkelingen.

keuzes in o.a. meer- en minderwerk, keuken en badkamer. Wij treffen voorbereidingen voor de bouw en de levering

Brainstormen tijdens onze WoonWorkshops

Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)

Wanneer u ingeschreven bent ontvangt u een uitnodiging deel te nemen aan onze WoonWorkshops. Tijdens deze

We gaan uw huis bouwen

workshops dagen wij u uit mee te denken over uw ideale

Zijn er voldoende woningen verkocht dan start de bouw van

woning en omgeving. Samen met ons, de architect en

uw woning. Wij vieren dit met een feestelijke bijeenkomst.

de stedenbouwkundige denkt u na over de definitieve

Ook tijdens de bouw nodigen we u uit voor een aantal

invulling van het plan. U denkt bijvoorbeeld mee over hoe

kijkmiddagen. U kunt de woning in aanbouw bekijken en

de woningen er uitzien, de indeling, de grootte, het aantal

verder kennismaken met uw nieuwe buren.

verdiepingen, de tuin, maar ook over de directe omgeving, de buurt of de wijk.

Ontvang de sleutel van uw woning De finale: De oplevering van uw eigen woning. Een fijne plek

Bewonder de woningen

om te leven en voldoet aan uw persoonlijke woonwensen.

Tijd voor de première. Al uw wensen en ideeën zijn verzameld

Zodat uw huis uw thuis wordt. Om zeker te weten dat ook

en verwerkt in het plan dat we tijdens de première graag

de oplevering naar wens verloopt, wordt uw woning onder

aan u presenteren. Vanaf nu beslist u of u het huis van uw

professionele begeleiding van Vereniging Eigen Huis door

dromen wilt aankopen. U krijgt de gelegenheid deze woning

de aannemer opgeleverd.

exclusief te reserveren vóórdat de officiële verkoop start.

2

van de grond bij de notaris.

Draagvlak omwonenden (6.2) De planontwikkeling van De Slinger kent een lange historie. Aangenaam Kalliste A De

realisatie optimaal rekening met elkaar gehouden worden. Wij realiseren

omwonenden van Slinger zijn hierbij altijd nauw betrokken geweest. WijzerWonen & De MarketingHuis B

ons dat wij tijdelijke buren zijn. Gedurende deze periode zijn wij prominent

Kalliste wil overeenkomstig de wens van de gemeente Houten, dat de

aanwezig in de wijk. Zowel Kalliste als haar aannemer heeft fatsoenlijk

omwonenden betrokken blijven bij de planontwikkeling.

gedrag met respect voor de medemens hoog in het vaandel staan.

Visie op De Slinger West

C

De projectlocatie wordt gevormd door de huidige bestaande omgeving

Gunningscriteria en de omwonenden in het bijzonder. Hier liggen direct de kansen om de Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1) 1 ontwikkeling voor iedereen succesvol te laten zijn. In vergelijkbare situaties, ontwikkeling in bebouwd gebied, hanteert Draagvlak omwonenden (6.2) 2 Kalliste binnen haar WijzerWonen proces reguliere overleg momenten. Inpassing omgeving (6.3) 3 Door middel van ‘ronde tafel gesprekken’ worden de belangen Duurzaamheid (6.4) 4 van

In onderstaand proces schema staat de ontwikkeling van Wonen in de Stadstuin uitgewerkt. Naast de ontwikkelstappen om tot realisatie te komen zijn de contractuele momenten tussen gemeente en Kalliste benoemd. Boven het schema zijn de contact momenten met de omwonenden benoemd.

de buurt bekend bij Kalliste en kan tijdens het ontwerp én tijdens de

6 7 8 9 10 11 12 13 14


15 16

Draagvlak omwonenden (6.2)


Ontwikkelschema ‘Wonen in de Stadstuin’

3

Draagvlak omwonenden (6.2) Na de uitslag van fase 2 van de selectie, door middel van een omwonende

“Betrokken en klantgericht, zo werk

enquête, willen wij direct met de omwonenden aan tafel om kennis

ik. Voor een (potentiële) koper is

te maken maar ook om de kritieken en aandachtspunten op het plan

het kopen van een huis een grote

te vernemen. Naast de noodzakelijke consultatie van de markt en het

stap en daarin adviseer en begeleid

bodemonderzoek is dit de meest urgente stap om de overeenkomst met

ik hen persoonlijk en zo breed als

de gemeente te kunnen sluiten.

mogelijk.”

Na iedere volgende stap in het proces vinden de ronde tafel gesprekken plaats:

Franc Duijnker Commercieel Projectmanager

- Voorafgaand aan start van het Bestemmingsplan, gelijk aan het definitief maken van het stedenbouwkundigplan; - Voorafgaand aan de officiële start verkoop; - Voorafgaand aan de start van de bouwwerkzaamheden; - Voorafgaand aan het woonrijpmaken. Uiteraard zijn voor alle belanghebbenden de publiekrechtelijke

Draagvlak omwonenden (6.2) 4

procedures van toepassing. De momenten waarop zienswijze, inspraak en bezwaar bekend kan worden gemaakt (gedurende de RO-procedures aangaande het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning) worden ook gedeeld met de omwonenden. Door elkaar wederzijds te leren kennen zal het totale proces soepel verlopen, immers alle aandachtspunten van de omwonenden zijn vroegtijdig bekend. Onze ervaring leert ons dat de planvorming tijdens dit proces alleen maar verbeterd. De viermomenten, traditionele feestelijke momenten rondom de bouw, maken we ook samen mee. Niet alleen onze kopers en participanten ook de omwonenden zijn hierbij van harte uitgenodigd! Het resultaat? Vrolijk wonen, voor de nieuwe en huidige bewoners

Inpassing plan in omgeving (6.3) Inpassing in een bestaande stedelijke structuur vraagt veel aandacht Aangenaam Kalliste A

De nieuwbouw voegt zich op een beetje eigenwijze maar zeker

en maatwerk. Het uitgangspunt dat we hierbij altijd hanteren B is dat WijzerWonen & MarketingHuis

respectvolle manier naar zijn directe omgeving. Met de groene long die

bestaande kwaliteiten worden opgezocht en versterkt met de nieuwe

als een tapijt rondom de nieuwbouw gedrapeerd wordt, is er duurzame

toevoegingen.

waarde toegevoegd aan De Slinger.


C

Gunningscriteria Wat in onze ogen kenmerkend is voor deze locatie in het centrum van Vraaggestuurd (6.1) tussen een meer stedelijke1 kant Houten, is dat het ontwikkelen een overgang vormt van het stationsgebied en een(6.2) bestaande ruim opgezette woonwijk. Draagvlak omwonenden 2 Een langzame Inpassingverkeersroute omgeving verbindt (6.3) deze twee gebieden voor de bewoners 3 van Houten. Duurzaamheid (6.4) 4 De stedelijke kant van het plangebied vraagt om een duidelijke ‘harde’

het aantal huishoudens en de daaruit voortkomende verkeersstromen te beperken. Door werkelijke ruimte te creëren in de planopzet, de visie, is het fundament gelegd voor

duurzaamheid.

Naast noodzakelijke

technische voorzieningen ten behoeve van deze duurzaamheid, zie hoofdstuk 6.4, wordt ook optimaal de dierbare duurzaamheid, verbruik van energie, onder bewoners, omwonenden en bezoekers te stimuleren.

Inpassing plan in omgeving (6.3)

Randvoorwaarden begrenzing van het toekomstige plein. De kant van de woonwijk is met Grondprijs 6 de korte rijtjes(4.1) woningen veel informeler van opzet. De woningen hebben Verkeerstructuur 7 zowel voor als achter(4.2) het huis ruimte als overgangen van privéruimte naar de openbare Parkeren (4.3) ruimte. 8 Laden & lossen Haltnahuis (4.4) 9 Het plan voor De Slinger-West ‘Wonen in de Stadstuin’ brengt Riolering (4.5) 10deze ogenschijnlijke tegenstrijdigheid bij elkaar door blokjes woningen zo Kabels & leidingen (4.6) 11 te positioneren dat het plein een duidelijke beëindiging krijgt en er Heipalen (4.7) 12 tevens een open structuur ontstaat in aansluiting naar woonwijk De Openbare ruimte (4.8) 13 een Lobben. De stadstuin die ontstaat in het middengebied ondersteunt Overige (4.9) De woningen begeleiden 14 op informele randvoorwaarden route voor de buurtbewoners.

Binnen het concept van ‘de Stadstuin’ is gestreefd om de toevoeging van

een natuurlijke manier de openbare fietsroute die de woonwijk verbindt met het centrum. De auto is op een ontspannen manier in een heldere GESCHIKTHEID zone ondergebracht, grotendeels Referentieproject Frijhof uit het directe zicht van de nieuwe 15 en

bestaande bewoners. Hierbij zijn de bestaande heldere verkeersstromen


16

gerespecteerd en optimaal benut. Hiermee wordt ook de functionaliteit van Het Haltnahuis gewaarborgd. Enkele ‘buren’ welke direct betrokken worden bij de inpassing van het plan in de omgeving.

5

Duurzaamheid (6.4) Duurzaam wonen

Onder andere door mogelijke toepassing van groenfinancieringen,

Kalliste zet zich actief in om innovaties op het gebied van duurzaamheid,

warmtepompen en zichtbare duurzaamheid als zonnepanelen en

waar mogelijk en verantwoord, in het woningbouwproces en in de woning

-collectoren en e-laadpunten. Ook energiebesparende maatregelen

toe te passen.

tijdens de gebruiksfase van de woningen komen aan bod. Tot en met het

Dit komt onder andere tot uiting in ons streven, projecten te realiseren met

concept van de Energie-0 woning.

een bijzondere duurzaamheidswaarde wat de toekomstige woonwaarde

Onze visie is dat bewustwording van ‘dierbare duurzaamheid’ en

van woning en woonomgeving betreft.

‘bruikbare duurzaamheid’ bij onze kopers duurzaam gebruik tot gevolg

Projecten De Wereld in Eindhoven, beLeef Buitendijks in Uithoorn, Witte

heeft. Handreikingen voor dit gebruik en het stimuleren van lager

Water in Alphen aan den Rijn en de Hollandse Laan in Almere, waar

energiegebruik is een winst voor de gebruiker én de omgeving.

woningen aangesloten zijn op het Zonne-eiland, zijn daarvan treffende voorbeelden.

EPC en GPR De duurzaamheidsscore voor woningen wordt, behalve door de score op

Duurzaamheid (6.4)

Duurzaam ontwikkelen

de Energie Prestatie Coëfficient (EPC), ook weergegeven door de GPR score.

Kalliste geeft letterlijk vorm aan duurzaam ontwikkelen. Samen met

Het energetisch ontwerp evenals het duurzaam gebruik van grondstoffen

stakeholders bepalen we per project welke kansen en oplossingen op

laten wij graag tot uitdrukking komen in een GPR.

het vlak van duurzaamheid in aanmerking komen. De keuzes worden

GPR-gebouw meet de duurzaamheid van woningen tijdens iedere fase

meegenomen in het ontwikkelproces. Met deze handreiking wordt de

in het proces: beleid, ontwerp en realisatie. GPR-gebouw maakt met

uiteindelijke bewoner gestimuleerd om bewuste keuzes te maken voor

eenvoudige rapportcijfers de effecten van ontwerpkeuzes op onder

zijn duurzame leefomgeving.

andere energie- en watergebruik en het milieu meetbaar en bespreekbaar.

We stellen in gezamenlijkheid randvoorwaarden op voor een sociaal

Ook met de woonconsumenten die, mede hierdoor, een bewuste keuze

duurzame buurt, een energetisch optimale opzet van woningen

voor duurzaamheid en energiebesparing kunnen maken.

en bewoning, een verregaande levensloopbestendigheid voor de afzonderlijke bewonersdoelgroepen en een zo beperkt mogelijk gebruik van schaarse grondstoffen. Passend bij de wensen en doelstellingen van de opdrachtgever en het beschikbare budget. Duurzaam investeren De woonconsument wil inzicht in het rendement van zijn investering in duurzaamheid. Wij geven de woonconsument tijdens de participatie in het collectieve particuliere ontwerpproces inzage in het financieel voordeel van duurzame investeringen op langere termijn.

6

Duurzaamheid (6.4) Duurzaamheid in ‘Wonen in de Stadstuin’ Aangenaam Kalliste

A

Het project ‘Wonen in de Stadstuin’ wordt een zeer duurzaam uitgevoerd WijzerWonen & MarketingHuis B

Gebruikscomfort Het toepassen van deze EPC prestatie is geen doel op zich, maar wordt

plan. Het benodigde energieverbruik van een woning (de zogenaamde

benaderd vanuit het (energie) comfort voor de toekomstige bewoner.

gebouwgebonden energie) komt tot uiting in de EPC. Per 1 januari 2015

Geen ingewikkelde installatieconcepten die moeilijk zijn in

wordt de EPC-eis strenger, van 0,6 naar 0,4. Dit leidt naar minder uitstoot

maar eenvoudig te bedienen apparatuur met een aantoonbare energie-


C

Gunningscriteria van CO2. Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1) Draagvlak omwonenden (6.2) Maar Kalliste gaat veel verder. Inpassing omgeving (6.3) Woningen met een EPC van 0,0 voorzien volledig in de voor het huis benodigde energie. Wordt Duurzaamheid (6.4)

1 2 3 4

gebruik,

efficiëntie en bewezen techniek. Het gebruik van auto’s met (elektrische) hybridetechniek neemt toe en ook daarin voorziet het plan. Op de collectieve parkeerplaats worden een aantal laadpalen geplaatst, zodat auto’s van de bewoners opgeladen kunnen worden met de door de woningen geleverde energie.

ook voorzien in de benodigde energie voor huishoudelijk gebruik, dan ontstaat een negatieve EPC. En dát is wat Kalliste in ‘Wonen in


Maatregelen De bouwkundige maatregelen van de woningen bestaan uit een uitstekende isolatie van de vloer, de gevels & het dak (minimaal de eisen die per 01-01-2015 worden gesteld) met daarbij een zeer goede kierdichting. De installaties worden integraal met het huis ontworpen, waardoor er rekening gehouden kan worden met de eisen die aan de installaties worden gesteld (zoals de opstelplaats en de benodigde ruimte om onderhoud te kunnen plegen). Bovendien zijn de woningblokken en de profielen (2lagen met kap en 3 volledige lagen met een plat dak) zo gepositioneerd dat de plaatsing van de benodigde zonnepanelen goed mogelijk is.

Duurzaamheid (6.4)

Randvoorwaarden de Stadstuin’ samen met de kopers gaat realiseren. Een plan met Grondprijsover (4.1) 6 gemiddeld alle woningen een EPC van -0,1. Verkeerstructuur (4.2) 7 Parkeren (4.3) 8 Laden & lossen Haltnahuis (4.4) 9 Riolering (4.5) 10 Kabels & leidingen (4.6) 11 Heipalen (4.7) 12 Openbare ruimte (4.8) 13 Overige randvoorwaarden (4.9) 14

15 16

7

Duurzaamheid (6.4) De uitgangspunten van de EPC = -0,1

Deze uitgangspunten vormen ook onderdeel van de beproefde

- Kruipruimteloos bouwen

Woonworkshops van Kalliste. Kopers worden op deze manier vroeg

- Zeer goede isolatie van vloer, gevel en dak met minimaal Rc waardes

betrokken bij de keuze van de installatieconcepten. De energievoorziening

conform de nieuwe eisen van januari 2015.

wordt in principe individueel geregeld, maar tijdens de Woonworkshops

- Een lage U-waarde voor kozijn en lage ZTA waarde voor het glas

zal de mogelijkheid van een collectief systeem ook aan de orde zal komen.

- Zeer goed luchtdicht bouwen (waaronder dubbele kierdichting bij de

Om de mensen bewust te maken van de keuzes kan een bezoek worden

ramen), conform de Sbr detaillering. - Een gecombineerde installatie voor duurzaam verwarmen, ventileren

gebracht aan onze adviseur Dubotechniek, waar deze installaties werkend te zien zijn.

en de warmwatervoorziening - Laag Temperatuur verwarming met vloerverwarming

Ook worden de toekomstige bewoners uitgebreid geïnformeerd over het

- Douche WTW

onderhoud van de installaties en ontvangen zij een duidelijke eenvoudige

- Zonnepanelen

handleiding is die is toegesneden op de totale woning en installaties.

Duurzaamheid (6.4) Weergave installatie technische uitgangspunten behorende bij de EPC doelstelling.

8

Laadpaal voor elektrische auto’s, niet meer weg te denken uit het hedendaagse straatbeeld.

Randvoorwaarden

28

Verkeersstructuur (4.2)

Grondprijs (4.1) Kalliste

Woningbouwontwikkeling

het

De afhandeling van het verkeer in en rondom het plan ‘Wonen in de

indienen van deze aanbieding in te stemmen met de vaste

Stadstuin’ is een belangrijk gegeven in het woongenot van de huidige

grondprijs

(zegge

en toekomstige bewoners en gebruikers. Voetgangers en fietsers

éénmiljoennegenhonderdvijftigduizend euro exclusief belastingen.

kunnen zich veilig verplaatsen in en door het plangebied, waar een

behorende bij het perceel kadastraal bekend als: Gemeente

30 kilometerzone wordt beoogd. Het autoverkeer is gescheiden van

Houten, sectie A, nummer 11547 ged., groot ca. 6.899 m2

het fiets- en voetgangersverkeer (zie Planvisie Verkeer). De bestaande

aangeduid op het matenplan (d.d. 23-10-2014, wijziging X).

openbare route door het plangebied van het Haltnahuis (noordzijde)

groot

€

1.950.000,-

B.V.

verklaart

exclusief

met

belastingen

naar het Ereprijshof (zuidzijde) wordt alleen toegankelijk voor fietsers en voetgangers. Waar overig verkeer de fiets- en wandelroute kruist,

inachtneming

gevraagde

wordt gezorgd voor een veilige, heldere en overzichtelijke situatie met

gestanddoeningstermijn van 6 maanden na indiening van deze

van

de

door

de

gemeente

Houten

afdoende maatregelen. Eén en ander conform de verkeersprincipes

aanbieding. De gestanddoeningstermijn loopt tot en met 24 mei 2015.

zoals van toepassing in Houten. Ruim voorafgaand aan de feitelijke uitvoering van het project wordt door de aannemer een plan van aanpak gemaakt voor een veilige afhandeling van al het verkeer (regulier- en bouwverkeer) op en nabij de bouwplaats. Het bouwverkeer zal hierbij gescheiden worden van het overige verkeer. Op die manier blijven de autoroutes, zoals aangegeven in bijlage 5 van de selectieleidraad, ook tijdens de uitvoering beschikbaar. Beoordeling en afstemming van het plan van aanpak zal plaatsvinden tussen aannemer, Kalliste en de Gemeente Houten. Betrokkenen en omwonenden worden tijdig en actief betrokken bij de inrichting van de beoogde eindsituatie, alsmede bij de tijdelijke situatie tijdens de realisatie.

Grondprijs (4.1) | Verkeerstructuur (4.2)

Eén en ander conform de selectieleidraad paragraaf 4.1 en met

Planvisie Verkeer

11

Parkeren (4.3) Het door Kalliste met Mecanoo bedachte programma

plan

beoogd

van

grondgebonden

een

circa

35

woningen.

Alle

woningen hebben een bruto vloer

Laden & lossen (4.4)

oppervlak van meer dan 140 m². Conform de nota parkeernormen van gemeente Houten worden 39 parkeerplaatsen voor de te realiseren woningen aangelegd. Tevens worden, dichtbij het Haltnahuis, 15 additionele parkeerplaatsen aangelegd voor bezoekers aan het Haltnahuis. Uiteraard voldoen alle parkeerplaatsen aan de eisen van het BIOR 2014. Tijdens de realisatie zullen tijdelijke parkeerplaatsen voorzien worden, zodat de bereikbaarheid van het Haltnahuis ook tijdens deze fase

In de planvorming is rekening gehouden met de vrachtwagen voor de bevoorrading van het Haltnahuis. Er wordt voorzien in een gelegenheid om te keren/draaien, zodat de vrachtwagen veilig de laad- en losplaats kan bereiken. Na het laden en lossen rijdt de vrachtauto via de autoroute langs het plan richting de Zuidtunnel. Ook tijdens de uitvoering blijft het Haltnahuis te allen tijde bereikbaar voor de vrachtwagen ten behoeve van de bevoorrading.

gewaarborgd blijft. Bezoekers parkeren in de nabij gelegen openbare parkeergarage Kruitmolen.

Parkeren (4.3) | Laden & lossen (4.4)

Planvisie Verkeer

Blik op de huidige situatie waar de bevoorrading van het Haltnahuis dient plaats te vinden.

12

Kabels & leidingen (4.5) De bestaande kabels en leidingen hoeven in de beoogde planvisie niet toch nodig blijken, dan zal dat plaatsvinden binnen de kaders zoals

Riolering (4.4) Kalliste confirmeert zich aan hetgeen door de gemeente Houten is gesteld in paragraaf 4.4. van de selectieleidraad. Mogelijk moet voor bouwblok A de riolering worden verlegd. Mocht dit bij het opstellen van het schetsplan inderdaad van toepassing zijn dan wordt dit uitgevoerd conform BIOR 2014. Het overige deel van de bestaande riolering is in de visie gesitueerd onder wegen en parkeerplaatsen en hoeft vooralsnog niet te worden verlegd.

opgegeven door de gemeente Houten in de selectieleidraad paragraaf 4.5. Nieuwe kabels en leidingen volgen zoveel mogelijk de bestaande tracés.

Riolering (4.4) | Kabels & leidingen (4.5)

te worden verlegd. Mocht dit bij uitwerking tijdens het Schetsontwerp

13

Heipalen (4.6) Bij de uitvoering van een project nabij bestaande bouw is het voor

Openbare ruimte (4.7)

Kalliste vanzelfsprekend dat er een voorinspectie wordt uitgevoerd door de hoofdaannemer voordat met de daadwerkelijke uitvoering

Openbare ruimte binnen het plangebied (4.7.1)

wordt gestart. Algemeen hanteert Kalliste de werkwijze dat wanneer

Kalliste kijkt bij de door haar te ontwikkelen plannen verder dan de

de omgeving hiertoe aanleiding geeft de methode van heien

woningen alleen. Ook de omgeving wordt hierin betrokken op het niveau

hierop wordt aangepast. Kans op trillingen en mogelijke negatieve

van de tuin, de straat en de (bestaande) wijk. Een integrale aanpak van

consequenties voor de gebouwde omgeving wordt tot een minimum

woningen gebiedsontwikkeling.

beperkt.

De kwaliteit van de inrichting van de directe omgeving, de openbare ruimte, staat garant voor een prettig woon- / leefklimaat nu en in de

Kalliste zal zorgdragen dat, conform hetgeen gesteld in de

toekomst.

selectieleidraad, er door het heien geen schade toegebracht zal

De eisen die door de gemeente Houten gesteld zijn aangaande de zone

worden aan de omliggende gebouwen.

‘openbare route behouden’ worden gehonoreerd in het nieuwe plan. In de schetsen behorende bij de planvisie is de huidige route ook in de nieuwe

Heipalen (4.6) | Openbare ruimte (4.7) | Overige randvoorwaarden (4.8) 14

Overige randvoorwaarden (4.8)

situatie zichtbaar. De exacte inrichting, materialen en voorzieningen alsmede de kwaliteitsborging stemmen wij graag af met de gemeente Houten.

Vanuit haar verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een vastgesteld uitwerkingsplan/bestemmingsplan gaat Kalliste graag vooraf met gemeente Houten in gesprek om de procedure zo soepel als mogelijk te laten verlopen. Hierbij stuurt Kalliste – met het oog op een onherroepelijke status van het bestemmingsplan – onder meer op de gevoeligheden rondom de plangrenzen. Dialoog met ‘onze buren’ is essentieel in het bereiken van een breed gedragen plan dat spoedig gerealiseerd kan worden. Centraal staat hier de vraag wat het

Openbare ruimte buiten het plangebied (4.7.2)

nieuwe plan aan toegevoegde waarde kan leveren aan de bestaande

Ook voor de kwaliteit van de openbare ruimte buiten het plangebied,

gebouwde omgeving en haar functies.

grenzend aan het plan, werkt Kalliste graag constructief samen met

Hierbij respecteert Kalliste vanzelfsprekend de publiekrechtelijke

de gemeente Houten om dezelfde

bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de gemeente Houten.

plangebied te verkrijgen als binnen het plangebied.

hoge kwaliteit zowel buiten het

Geschiktheid

34

Referentieproject Gevraagd is door middel van een referentie aan te tonen dat Kalliste Aangenaam Kalliste A

Maatwerk voor de woonconsument in combinatie met strakke architectuur

beschikt over de & competentie ‘risicodragend ontwikkelen’. Aantonen WijzerWonen MarketingHuis B dat

en eenheid in uitstraling waardoor het nieuwe park zich maximaal kan

Kalliste voor eigen rekening en risico een ontwikkeling met een zekere

manifesteren was het doel van de herontwikkeling opgave. De selectie van

omvang kan realiseren.

de te planten magnolia’s en prunussen samen met de nieuwe bewoners


C

Gelet op de gestelde voorwaarden van geschiktheid, binnenstedelijk

Gunningscriteria en gerealiseerd in de periode juli 2008 – juli 2014 komen meerdere Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1) 1 projecten van Kalliste in aanmerking. Rekening houdend met de locatie specifieke factoren in Houten hebben Draagvlak omwonenden (6.2) wij gekozen om het project Frij’hof 2 te Nijmegenomgeving op te nemen. Inpassing (6.3) 3 Duurzaamheid (6.4) 4

Frij’hof Nijmegen

Op de locatie van een voormalige school heeft Kalliste in samenwerking

Na winst van de prijsvraag diende het bestemmingsplan te worden herzien, van maatschappelijke functie naar wonen en groen. De bestaande wijk, onze tijdelijke buren, voornamelijk bewoners en een school zijn vanaf de start intensief betrokken bij de transformatie van het gebied. Met name de ontwerp opgaven van zichtlijnen en overgangen nieuw – bestaand zijn hierbij subtiel en waar nodig individueel behandeld. Ook hier is sprake van participatie en maatwerk.

Referentieproject

Randvoorwaarden met bureau Herzberger en bureau Lubbers een prijsvraag gewonnen. Grondprijs (4.1) 6 het Door het slopen van de school kon een nieuw park, grenzend aan Verkeerstructuur 7 Goffertpark, ontstaan. (4.2) Het ontwerp is eigentijds, kubistisch vormgegeven. Ook hier is intensief Parkeren (4.3) geluisterd naar de woonconsument. 8 Laden & lossen Haltnahuis (4.4) 9 De vormgeving van de grondgebonden woningen is gebaseerd op Riolering (4.5) 10 een modulair systeem van uitbreidbare elementen. De grondgebonden Kabels & leidingen (4.6) 11 woningen grenzen alle aan het nieuwe centrale autoluwe park met Heipalen (4.7) 12 magnolia’s en prunussen. Ofschoon de woningen via een ‘karrepad’ voor Openbare ruimte (4.8) 13 dat gemotoriseerd verkeer bereikbaar zijn, is het plan zodanig ingericht Overige randvoorwaarden (4.9) 14 de auto niet in het gebied aanwezig is.

was een mooi slot van deze creatieve samenwerking.

Aangrenzend aan deze grondgebonden woningen zijn appartementen GESCHIKTHEID ontwikkeld ten behoeve van de stichting Portaal. De onderliggende Referentieproject Frijhof 15 parkeergarage biedt steeds op een korte loopafstand een of meer


16

parkeerplaatsen voor de grondgebonden woningen en appartementen. Onder het motto ‘365 dagen vakantie per jaar’ in combinatie met de korte loopafstand van ca. 50 meter van elke woning tot de parkeergarage, accepteerden de kopers met genoegen de afwezigheid van de auto in het woongebied.

Referentieproject Frij’hof, Nijmegen

17

Referentieproject Tijd en plaats van de uitvoering:

2010 – 2011

Organisatievorm:

Prijsvraag uitgeschreven door gemeente Nijmegen. Kalliste heeft het project ontwikkeld en met Giesbers-Wijchen Bouw in bouwteam gerealiseerd.

Beschrijving van het werk:

Sloop en herontwikkeling van een gebied nabij het Goffertpark, waarbij wij besloten hebben voor de indiening bij de prijsvraag tot een concept, waarbij een nieuw icoon aan het Goffertpark zou worden ontwikkeld. Dit icoon bestaat uit 38 grondgebonden woningen en 114 appartementen. Deze appartementen zijn gerealiseerd t.b.v. woningstichting Portaal Nijmegen.

Referentieproject

Rol van de gegadigde in het werk:

Risicodragend projectontwikkelaar.

Samenwerkingspartners in project:

Stichting Portaal en Giesbers-Wijchen Bouw.

Rol van toekomstige bewoners:

Woonworkshops. Gezamenlijk met professionals en toekomstige bewoners het (openbaar) binnengebied ontworpen. Daarnaast alternatieve woningplattegronden volgens bewonerswens ontwikkeld.

Ontwerp van de openbare ruimte:

Het verlengen van het Goffertpark tot aan de voordeur van de eigentijdse villa’s creëert een optimale beleving van het wonen in een groene oase. De beperkte toegankelijkheid resulteert in een prettige mix van sociale privacy.

Toelichting op toepassing van

Onverhard binnenterrein, afgekoppelde hemelwaterafvoer en wadi’s.

duurzaamheidsaspecten:

Diverse kopers hebben voor de toepassing van sedumdaken gekozen. EPC volgens geldend bouwbesluit.

18

Een doorkijk naar de toekomst Wij zijn ervan Kalliste overtuigd dat veel mensen graag willen komen ‘Wonen Aangenaam A

Hoe verankeren we de beoogde gebiedskwaliteit effectief in het

in de Stadstuin’. & WijMarketingHuis hebben dan ook veel zin om met de bestaande WijzerWonen B en

bestemmingsplan? Wat is de beoogde kwaliteit, een onderzoeksvraag die

toekomstige bewoners aan tafel te gaan zitten tijdens de Woonworkshop

niet zonder de toekomstige bewoners kan worden beantwoord.

en het plan verder vorm te geven. Want wie beter dan deze unieke

Waardevolle informatie om feestelijk de overeenkomst tussen de

mensen zelf weten hoe zij het liefst willen wonen?

gemeente Houten en Kalliste te kunnen ondertekenen.


C

Gunningscriteria Vraaggestuurd (6.1) uiteen wat u mag verwachten 1 Onderstaand zettenontwikkelen wij in enkele stappen wanneer wij aan fase 2 van de (6.2) selectie mogen beginnen. Draagvlak omwonenden 2 Inpassing omgeving (6.3) 3 – Stap 1 Wie wil hier wonen Duurzaamheid (6.4) 4

Stap 3 – Schetsontwerp tot Verkoop Parallel aan het traject van het bestemmingsplan worden het plangebied en de woningen verder ontwikkeld. Een transparant proces door en met de toekomstige bewoners onder begeleiding van Kalliste en de betrokken

Tijdens de 2de fase van de selectie dient een schetsontwerp te worden

adviseurs. Voor ‘Wonen in de Stadstuin’ is ‘de duurzame’ woning een rode

vervaardigd. Een ontwerp dat door de omwonenden zelf zal worden

draad in het proces. Naast de investering in duurzaamheid door techniek streven wij naar dierbare duurzaamheid: bewust omgaan met energie. Dit proces start hier! Tijdige start verkoop is gewenst om bij zekerheid over het bestemmingsplan ook de mijlpaal van voldoende verkopen te hebben bereikt, zodat de omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. De laatste stap om tot realisatie over te kunnen gaan. Wij hopen dat u ons door dit visie en proces-document beter heeft leren kennen. Wij verheugen ons op de samenwerking met de gemeente Houten. De uitkomst van deze samenwerking is een prettige woonomgeving

test?

met mooie en goede huizen; een project waar wij over

GESCHIKTHEID Stap 2 – OnlineFrijhof startschot Referentieproject 15 De uitslag van de selectie is voor Kalliste het startschot voor de online Een doorkijk naar de toekomst 16

een paar jaar samen met veel trots op terug kunnen

marketing. De vroegtijdige dialoog, Woonworkshops, zijn noodzakelijk

geworden als dat wij zijn en wachten uw reactie in

om onder meer de juiste ingrediënten voor het bestemmingsplan te

spanning af!

kijken. We creëren een plek in Houten waar mensen graag wonen. Wij hopen dat u net zo enthousiast bent


Randvoorwaarden beoordeeld. Een mooi voorbeeld van participatie door de bestaande Grondprijs (4.1) binnen het WijzerWonen-proces van Kalliste. 6 Om omgeving, passend Verkeerstructuur (4.2) tot een schetsontwerp dient meer kennis 7 onze visie te laten evolueren verkregen worden van de wensen en gebruiken van ‘onze buren’8 en die Parkerente(4.3) de toekomstig bewoners. Laden & lossen Haltnahuis (4.4) 9 De dialoog met de buurt en verhuisgeneigden start hier. Op ludieke Riolering (4.5) 10doch effectieve wijze zal de marktconsultatie op locatie in het begin van het Kabels & leidingen (4.6) 11 nieuwe jaar plaats vinden. Heipalen (4.7) 12 Deze input, kennis en wensen, is noodzakelijk om met Mecanoo de juiste Openbare ruimte (4.8) 13 waarden en fundamenten in het Schetsplan te verankeren om vervolgens Overige randvoorwaarden (4.9) 14 door diezelfde belanghebbenden beoordeeld te worden. De ultieme

kunnen benoemen. Naast de noodzakelijke onderzoeken, zoals de bodemkwaliteit, in het

Mocht u tussentijds vragen hebben, neemt u gerust

kader van de Wet Ruimtelijke Ordening is er tevens de uitdaging om met

contact met ons op!

u tot een duurzaam ruimtelijk kader te komen.

D


Een doorkijk naar de toekomst Schetsmatige weergave van de beleving van het openbaar gebied van de stadstuin

D

39

Kooltjesbuurt 3 1411 RZ Naarden-Vesting Tel: 035-6942544 [email protected] www.kalliste.nl

Aanbesteding De Slinger-West te Houten Wonen in de Stadstuin. 24 november 2014

Recommend Documents