OVERWATER
RENTMEESTERSKANTOOR BV
Kerkstraat 54 Postbus 5715 3290 AA Strijen
Tel. 078 674 94 94 Fax 078 674 94 00
[email protected] w w w. overwater. n I
AANTEKENEN MET HANDTEKENING RETOUR Aan de Gemeenteraad van Rotterdam T.a.v. directeur dS+V Afdeling Ruimtelijke ordening Postbus 6699 3002 AR ROTTERDAM
Datum: 29 juli 2009 Uw kenmerk: Ons kenmerk: 60122085/B02/pov e Betreft: zienswijze ontwerp-bestemmingsplan ' l fase Natuur- en businesspark Schieveen 2009' en ontwerp-exploitatieplan 'Schieveen-Woningbouw Oude Bovendijk'
Geachte heer, mevrouw, Namens onze cliënten, ASR Levensverzekering NV en ASR Vastgoed Landelijk (hierna te noemen: ASR), gevestigd aan de Archimedeslaan 6 te Utrecht, postadres: postbus 2007 te (3500 GA) Utrecht, te dezer zaken domicilie kiezende op ons kantoor dien ik hierbij een zienswijze in op het ontwerpbestemmingsplan ' l e fase Natuur- en businesspark Schieveen 2009' en op het ontwerp-exploitatieplan 'Schieveen-Woningbouw Oude Bovendijk1, welke stukken met ingang van 26 juni 2009 gedurende een periode van zes weken ter inzage zijn gelegd. ASR Levensverzekering NV is eigenaar en ASR Vastgoed Landelijk verzorgt het beheer van de percelen grond, gelegen in de Polder Schieveen ten zuiden van de Hofweg, kadastraal bekend gemeente Overschie, sectie A, nummers 920, 921, 922, 924, 925, 926, 927, 928, 934, 935, 936, 937, 938, 940, 941, 942, 943, 944, 1535, 2419, 2420, 2523, 2535, 2537 en 1076, tezamen groot 20.73.48 ha. Op bijgevoegde topografische kaart zijn de percelen rood gearceerd. De eigendommen van ASR vallen uiteen in open (agrarisch in gebruik zijnde) grond gelegen in de polder en in potentiële bouwgrond gelegen aan de Oude Bovendijk.
Onze aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het betreffende geval door onze beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar wordt uitgekeerd. Op onze diensten zijn van toepassing de algemene voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters. KvK 23051871.
Rentmeester J
L NVR
S~\\
/rn\A/ATm
OVERWATER
29u2o 9
Kenmerk: 60122085/B02/pov
°
Pagina 2 van 7
Het bestemmingsplan bestaat feitelijk uit twee plannen, enerzijds dat voor een natuur en een businesspark en anderzijds dat voor een woningbouwplan. De grond van ASR is gelegen in, raakt aan beide plannen. Hierna wordt onderscheid gemaakt in (A) het plan voor het natuur en businessplan en (B) het woningbouwplan. Daarna wordt een zienswijze verwoord tegen het conceptexploitatieplan. A. Zienswijze betreffende het deel natuur en businessplan Het plan gaat uit van het gezamenlijk en onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn van de ontwikkeling van een bedrijventerrein van 75 ha en een natuurgebied van 200 ha. Dit uitgangspunt ligt ook ten grondslag aan de hiertoe gesloten overeenkomst tussen de gemeente Rotterdam en Natuurmonumenten. In deze overeenkomst is vastgelegd dat er een onlosmakelijk verband bestaat tussen het aanleggen van het bedrijventerrein en het natuurgebied, ofwel zonder de aanleg van de natuur zou het bedrijventerrein er niet komen. Op deze manier is ook het risico uitgesloten dat wel het bedrijventerrein wordt aangelegd, maar dat er om bijvoorbeeld budgettaire redenen toch van wordt afgezien om de natuur geheel of gedeeltelijk aan te leggen. Overigens zal het natuurgebied ook fysieke functies vervullen voor het bedrijventerrein, bijvoorbeeld voor wateropvang. Dit gegeven betekent dat er voor de grond die deel uitmaakt van het plan, een gemiddelde zogenaamde complexwaarde moet worden betaald, die hoger ligt dan de agrarische waarde. In het ontwerp-bestemmingsplan wordt uitgegaan van een eerste fase, waarin er 27 ha bedrijventerrein wordt aangelegd en 73 ha natuur wordt ontwikkeld. De natuur wordt niet aaneengesloten gerealiseerd, maar verdeeld in drie los van elkaar gelegen delen. In het plan is een wijzigingsbevoegdheid in natuur opgenomen voor grond die de bestemming agrarisch gebied met landschapswaarde krijgt. Dit betreft o.a. de grond eigendom van ASR. De gemeente stelt voor gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid als daarvoor geld beschikbaar komt. Voor de volgende fase van het bedrijventerrein zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. ASR is het hier niet mee eens. De redenen hiervoor zijn als volgt: 1. Het niet in een keer bestemmen en aanleggen van alle natuur is in strijd met het uitgangspunt dat als er een bedrijventerrein zou worden aangelegd er 200 ha natuur zou worden gerealiseerd. Door te stellen dat er nu geen geld voor is, wordt dat uitgangspunt losgelaten en bestaat het risico dat er uiteindelijk een veel kleiner natuurgebied wordt ontwikkeld dan het uitgangspunt is.
s-^- ,r-i-»» A /A-i-r-r-*
OVERWATER
Kenmerk: 60122085/B02/pov
*>w™>
Pagina 3 van 7
2. Het niet in een keer bestemmen en aanleggen van alle natuur is ook in strijd met het belang van ASR, door het nu niet geven en realiseren van de uiteindelijke bestemming wordt ASR benadeeld. De grond kan agrarisch niet worden ontwikkeld en is op de vrije markt moeilijk verkoopbaar, doordat de bestemming op een onbekende termijn gewijzigd kan worden in natuur. Namens ASR is het aanbod gedaan aan de gemeente Rotterdam om de grond te kopen, maar daartoe is zij tot op heden niet bereid, waardoor zij de planologische slagschaduwschade afwentelt op ASR. 3. Als de gemeente niet bereid is de bestemming natuur nu te geven en te realiseren staat het haar niet vrij om er de wijzigingbevoegdheid natuur aan te geven, omdat het niet zeker/aannemelijk is dat van die bevoegdheid gedurende de planperiode gebruik gemaakt zal worden. 4. Als er al sprake zou moeten zijn van een wijzigingsbevoegdheid, zou deze moeten worden gekoppeld aan een wijzigingsbevoegdheid voor bedrijventerrein, immers dat is de oorzaak van de wijziging in natuur en ook de (belangrijkste) financiële drager. 5. Het niet aanleggen van een aaneengesloten natuurgebied, maar het te verdelen in drie niet met elkaar samenhangende delen, kan niet gebaseerd zijn op ruimtelijke overwegingen, waar een bestemmingsplan toch primair op toe ziet. Het draagt bovendien het risico met zich mee van permanente versnippering, als de volgende fase van het bedrijventerrein uitblijft. Er kan niet worden uitgesloten dat de gemeente kiest voor het tussentijds planologisch ontkoppelen van de aanleg van de tweede fase van het bedrijventerrein en de rest van de natuur om zo te proberen de grond goedkoop in handen te krijgen. Maar daar is de Wro niet voor bedoeld. In andere bewoordingen maar inhoudelijk hetzelfde, is bovenstaande ook betoogd in de namens ASR gegeven inspraakreactie. In de door de gemeente gegeven samenvatting is dit punt weggelaten en is er ook niet op gereageerd. Ofwel zie hier een schoolvoorbeeld van hoe creëer ik zo veel mogelijk tegenstand tegen mijn plannen. Namens ASR wordt de bereidheid herhaald de grond aan de gemeente Rotterdam te verkopen, zodat er verder geen juridische strijd met alle mogelijke gevolgen van dien gevoerd hoeft te worden. Ook verzoekt ASR de gemeente, bij het aanpassen van de plannen, rekening te houden met de bereidheid van ASR om de grond te verkopen, zodat het zeer wel mogelijk is om al in deze fase een aaneengesloten natuurgebied te realiseren.
.^..
,
r
n
U
f
A
-i-i-n»
OVERWATER
Kenmerk: 60122085/B02/pov
^™
Pagina 4 van 7
B. Zienswijze betreffende het deel woningbouw In eerdere plannen was ook op de grond van ASR voorzien in de mogelijkheid van het op haar grond bouwen van woningen. In het huidige plan is uitgegaan van minder woningen dan voorheen, die (nagenoeg) allemaal zijn gelegen op grond eigendom van de gemeente. Hierdoor wekt de gemeente de verdenking op zich dat zij hier eigendomsplanologie in plaats van ruimtelijke ordeningsplanologie toepast. Dat blijkt ook uit: 1. De beantwoording van de inspraakreactie van de heer J. Vis, die stelt dat de gemeente Rotterdam zichzelf goed bedeelt, met het toewijzen van de bestemming woningen op de gronden die zij als gemeente in eigendom heeft. Het antwoord van de gemeente hierop luidt: 'Uiteraard moeten de gemaakte kosten met betrekking tot bijvoorbeeld de natuurontwikkeling en het onderhoud van wegen gedeeltelijk worden gedekt door de grondopbrengsten. Het is echter niet zo dat de gemeente zichzelf hierdoor buitenproportioneel bedeeld'. Met deze laatste constatering is ASR het overigens oneens. 2. Doordat de gemeente stelt dat de financiële uitvoerbaarheid van de plannen mede mogelijk wordt gemaakt door de opbrengst van de bouwkavels. Door het duidelijke financiële belang dat de gemeente heeft, moeten er wel heel duidelijke planologische redenen zijn voor het zich door de gemeente alleen zichzelf mogen voorzien van een lucratieve bestemming. Immers het eigendomsrecht van de gemeente of van een derde als ASR, telt even zwaar en is op zich geen reden om daar de bestemming op te baseren. Zeker als, zoals i.c. ASR zonder meer bereid is, de wijze van realiseren van de nieuwe bestemming door particulier opdrachtgeverschap uit te voeren. Naar de mening van ASR kan de gemeente niet in redelijkheid besluiten alleen een woonbestemming te leggen op haar eigendom en het aantal woningen te beperken tot 28 op basis van de navolgende argumenten: 1. Wat betreft het aantal woningen van 28. In het stedenbouwkundig plan, waarop het bestemmingsplan is gebaseerd, is gesteld: 'Het creëren van de mogelijkheid voor de ontwikkeling van landelijk wonen in het gebied (hoe bescheiden ook) is een belangrijke aanvullende ambitie voor het masterplan. In de regio Rotterdam is namelijk een flink tekort aan het ruim en luxe wonen in een landelijke setting. Daarom verruilen nog steeds midden- en hoge inkomensgroepen Rotterdam voor een rustige, groene plek buiten de stad. Het programma voor dit stedenbouwkundig plan is ca. 28 nieuwe woningen aan het noordelijke deel van de Oude Bovendijk. Dit programma maakt deel uit van het globale programma voor de polder Schieveen (460 ha) dat, behalve uit een beperkte ruimte voor landelijk wonen langs de Oude Bovendijk, bestaat uit een science- en businesspark, minstens 200 hectare toegankelijke natuur, maatstopberging en nieuwe infrastructuur'.
S^\
2 i2o 9
ArmA/ATm
Kenmerk: 60122085/B02/pov
OVERWATER
^ °
Pagina 5 van 7
Gezien deze overweging is het logisch om langs een veel groter deel van de Oude Bovendijk lintbebouwing toe te passen dan waarvoor nu is gekozen, met als gevolg een groter aantal woningen. 2. Wat betreft het door middel van clustering de woningen situeren op grond van de gemeente. Uitgangspunt van het stedenbouwkundig plan is om het bestaande bebouwingslint langs de Oude Bovendijk te verdichten en om geen nieuwe woonbuurten te maken (p. 41 Stedenbouwkundig plan). Het ontwerpbestemmingsplan is dus in strijd met het in het stedenbouwkundig plan als te handhaven benoemde uitgangspuntvan lintbebouwing. De gemeente creëert door haar keuze een nieuwe buurtschap, wat nadrukkelijk niet de bedoeling is en bovendien tegengesteld is aan de ambitie van landelijk wonen. 3. Door de woningen op kluitjes te situeren op de grond eigendom van de gemeente handelt de gemeente ook zij in strijd met het in het stedenbouwkundige plan gekozen uitgangspunt van het vrijhouden van zichtlijnen. Het bevreemdt dat de open structuur, ter hoogte van de percelen met nummers 2540, 1133 en 1132, wordt gebruikt om woningen te realiseren, nota bene met de hoogste dichtheid van het gehele plangebied. Andere delen van het lint zijn meer geschikt om invulling te geven aan de stedenbouwkundige uitgangspunten. Voorbeelden hiervan zijn de percelen met nummers 2507, 2459 en 2219, welke zijn gelegen achter bestaande bebouwing, geschikt voor woningbouw maar hier niet voor aangewezen. De situering van de woningen op de kavels met nummers 2483 en 948 doet ook afbreuk aan de stedenbouwkundige uitgangspunten. Deze kunnen beter worden gerealiseerd op de percelen met nummers 2537, 2419 en 2420. Hiermee worden de stedenbouwkundige uitgangspunten gerespecteerd en wordt voorkomen dat het perceel met nummer 2537, zoals in de huidige opzet dreigt te gebeuren, een restkavel aan het lint wordt. Ofwel door de bebouwing als lintbebouwing te situeren langs een groter deel van de Oude Bovendijk zal worden voldaan aan de uitgangspunten met betrekking tot lintbebouwing en het in stand houden van zichtassen. Hierdoor wordt op de meest optimale wijze voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan landelijk wonen en wordt ook verrommeling van percelen langs de dijk zo voorkomen.
Het ontwerp-exploitatieplan Ten aanzien van het ontwerp-exploitatieplan worden de navolgende zienswijze verwoord: 1. Ten onrechte is er geen exploitatieplan gemaakt voor het hele bestemmingsplan, waar er in het plan steeds wordt betoogd dat er sprake is van een samenhangend geheel.
^^..
, r-r^ii A / A -i-r-r-»
OVERWATER
Kenmerk: 60122085/B02/pov
29^2009 Pagina 6 van 7
2. De afbakening van het exploitatiegebied alleen voor de woningbouw is ook op zich onjuist. De te handhaven delen van het bestemmingsplangebied aan de Oude Bovendijk behoren niet te worden opgenomen in het exploitatieplan, voor deze gronden is immers geen grondexploitatie aan de orde. Verzocht wordt het exploitatiegebied te verkleinen en als de gemeente gehoor geeft aan de bezwaren tegen de situering van de woningbouw, de grenzen van het exploitatiegebied daaraan aan te passen. 3. Het gevolg van de onjuiste afbakening van het exploitatiegebied is dat de inbrengwaarde, die residueel bepaald is, naar boven bijgesteld moet worden. 4. De omschrijving van de uit te voeren werken en werkzaamheden is te summier. Zo is het kwaliteitsniveau en het materiaalgebruik niet te achterhalen, zodat niet in te schatten is of het geraamde kostenniveau reëel is. Ook is onduidelijk of er werkzaamheden aan de Oude Bovendijk worden uitgevoerd en, indien dit het geval is, of deze kosten zijn opgevoerd in het exploitatieplan. Verzocht wordt om nader te omschrijven en te onderbouwen welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en welk kwaliteitsniveau en materiaalgebruik de gemeente daarbij gerealiseerd wenst te zien. 5. De toerekening van kosten aan het exploitatiegebied is voor alle kosten gesteld op 100%. Dit is ten onrechte, alleen al omdat dit niet gemotiveerd is gebeurd. Mijn cliënt stelt dat een 100% toerekening van alle kosten onterecht is, omdat er aan de Oude Bovendijk en Hofweg een flink aantal bestaande te handhaven objecten ook profiteren van de ter plaatse te nemen maatregelen. 6. De getaxeerde inbrengwaarde is één van de meest wezenlijke onderdelen van het exploitatieplan, zodat het niet past om deze te baseren op een concepttaxatie (pagina 13). 7. Voor de onzekerheidsmarges van 10%, ten aanzien van de sloopkosten, openbare werken en de overige kosten (zie pagina 12), is in het exploitatieplan geen ruimte omdat deze kostenpost geen onderdeel uitmaakt van de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening. De geraamde plankosten zijn in de ogen van mijn cliënt te hoog. De indruk is dat het gehele bestemmingsplangebied als uitgangspunt is genomen bij het invullen van de plankostenscan, terwijl het exploitatieplan slechts betrekking heeft op een gering deel van het bestemmingsplan. Het is rechtvaardig dat bijvoorbeeld niet alle kosten van het vervaardigen van het bestemmingsplan, de civiele en cultuurtechniek ten laste van het exploitatiegebied worden gebracht, maar slechts dat deel dat betrekking heeft op het exploitatieplan. Nu de ingevulde plankostenscan en een toelichting hierop ontbreekt is niet na te gaan welke uitgangspunten zijn gebruikt bij het
^ ^ \
/i-r-ii * u x r n
Kenmerk: 60122085/B02/pov
OVERWATER
^*™ Pagina 7 van 7
invullen van de plankostenscan. Verzocht wordt de ingevulde plankostenscan en de toelichting daarop beschikbaar te stellen. 8. De gemeente rekent in het exploitatieplan met een kostenstijging van 2% (pagina 12), maar past dit uitgangspunt niet consequent toe. De raming van de bouw- en woonrijp maakkosten zijn met 5% geïndexeerd. Naar de mening van ASR moet er gerekend worden met een kostenstijging van 2%. Namens cliënt wens ik gebruik te maken van de mogelijkheid tot het mondeling toelichten en aanvullen van deze zienswijze. Ik wacht uw uitnodiging daartoe af. Het zij herhaald, mijn cliënt is helemaal niet uit op het verder vertragen van de plannen en is graag bereid om in onderhandeling te treden over het verkopen van haar grond aan de gemeente, aangezien deze grond niet meer kwalificeert als een langjarige belegging in agrarisch vastgoed, de beleggingscategorie waarin ASR belegt. Namens Overwater Rentmeesterskantoor BV, met vriendelijke groet.
P.S.A. Overwater
Bijlage: als vermeld
OVERWATER
Kenmerk: 60122085/G04/ahu Schaal: 1:10.000
Legenda
Eigendomsituatie ASR Vastgoed
Eigendom ASR Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld, kunnen er onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen er aan deze informatie geen rechten en/of verplichtingen worden ontleend. De situatieschetsen zijn mogelijk niet op schaalgrootte.
Bezoekadres: Galvanistraat 15 3029 AD Rotterdam Postadres: Postbus 6699 3002 AR Rotterdam Website: www.dsv.rotterdam.nl E-mail:
[email protected] nl F a x : 0 1 0 - 4 8 9 5105 Inlichtingen: P. Bongers Afdeling: Informatiebeleid en Voorzieningen Telefoon: 0 1 0 - 4 8 9 5585
Overwater Rentmeesterskantoor BV Postbus 5715 3290 AA STRIJEN
Uw brief van: 29/07/2009 Uw kenmerk: 60122085/B02/pov Ons kenmerk:09/0006378 Aantal bijlagen: Betreft: ontvangstbevestiging Datum:
30/07/2009
Geachte heer/mevrouw Uw brief gedateerd 29/07/2009 hebben wij in goede orde op 30/07/2009 ontvangen. Deze is geregistreerd onder nummer 09/0006378 en in behandeling genomen door de afdeling RO-Bestemmingsplannen. Mocht u in verband met uw briefcontact met deze afdeling willen opnemen, dan kunt u bellen met het secretariaat op telefoonnummer 4895681. Met vriendelijke groet,
G. Leter Bureau Documentaire Informatievoorziening
