2017

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 26/7776/2017 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 35/96 na pozemku čís. parcely 1293, rodinném domě č.p. 301 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely č.1292, k.ú. Bílina, v ulici Čsl. Armády, Teplické Předměstí, v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor´s Report): 26/7776/2017

LV no.: 67

Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 35/96 na pozemku čís. parcely 1293, jehož součástí je rodinný dům č.p. 301 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 1292, vše k.ú. Bílina, v ulici Čsl. Armády, Teplické Předměstí, v obci Bílina, v okrese Teplice, v kraji Ústeckém Address of subject / Adresa majetku: Čsl. Armády 301/4, Teplické Předměstí, 418 01 Bílina Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Market value 1,284.660 Kč- Kč Tržní hodnota celkem

Cost value: Věcná hodnota: Spoluvl. podílu 35/96

468.366 Kč

Yield value: Výnosová hodnota:

nebyla stanovena

Spoluvlastnického podílu 35/96

255.000 Kč

Common price Obvyklá cena celkem

700.000 Kč

Spoluvlastnického podílu 35/96

255.000 Kč

1,000.000 Kč

Comparative value: Porovnávací hodnota: Spoluvl. podílu 35/96

700.000 Kč

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 364.580 Kč Kč

Number of properties: Počet objektů:

2 (rodinný dům a garáž s dílnou)

LAND / POZEMEK

Main building: Hlavní stavba:

rodinný dům

Čísla parcel Parcel of land nr.

Appurtenances: Příslušenství:

garáž s dílnou, skleník, zpevněné plochy, oplocení, přípojky inž. sítí a další venkovní úpravy

Size: Velikost

Location in the town: Poloha v obci:

okraj obce

Type: Druh:

Infrastructure: Infrastruktura

úplná

Unit price: Jednotková cena

nestanoveno Kč

ppč. 1293 a 1292 585 m2 zastavěná plocha a nádvoří zahrada 275 Kč/m2

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT

LEASE / PRONÁJEM

Construction system: Konstrukční systém:

Whole property: Celá nemovitost:

m2

Office area: Kancelářské plochy:

m2

Storage area: Skladové plochy:

m2

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

zděný

Built-up area: Zastavěná plocha:

(odvozeno z kat. mapy) 2 113 m

Floor area: Podlahová plocha:

m2

Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena:

508 m3 Kč/m2

Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:

65 % -2-

A. NÁLEZ Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 67 pro k.ú. Bílina, obec Bílina, prokazující stav k 7.12.2016 jsou v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Černej Albín, Havířská 582/27, Teplické Předměstí, 418 01 Bílina - podíl o velikosti 7/96 Černej Jiří, Čapkova 854, Teplické Předměstí 418 01 Bílina - podíl o velikosti 7/96 Valkoun Vladimír, Čsl, armády 301/4, Teplické Předměstí 418 01 Bílina - podíl o velikosti 35/96 Valkounová Marie, Čsl, armády 301/4, Teplické Předměstí 418 01 Bílin a - podíl o velikosti 1/8 Zelenková Jana, Doubravická 1682/13, Trnovany, 415 01 Teplice - podíl o velikosti 35/96 Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 67 jsou evidována tato omezení vlastnického práva: - 2 x zástavní právo soudcovské na podíl 7/24 - 4 x zástavní právo exekutorské na podíl 35/96 - 5 x nařízení exekuce - 1 x exekuční příkaz k prodeji podílu 35/96 Výše uvedená omezení jsou evidována ve věci ve věci dlužníka Vladimíra Valkouna, jenž je vlastníkem spoluvlastnického podílu 35/96 Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 67 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 67 jsou evidována tato zástavní práva - 2 x zástavní právo soudcovské na podíl 7/24 - 4 x zástavní právo exekutorské na podíl 35/96 Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 301 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení, nachází se v území řešeném územním plánem jako plochy BI – bydlení v rodinných domech městské a příměstské. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. V době prohlídky je dům více jak 3 roky neobydlen. Weak points / slabé stránky: - více než 3 roky neobydlen, bez údržby - zvýšená vlhkost v PP a části 1.NP - v blízkosti sběrného dvora - lokalita s nižší mírou atraktivity Strong points / silné stránky: - napojení na kompletní inženýrské sítě - zázemí zahrady a garáže - dobré dopravní spojení centra Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 67 pro k.ú. Bílina, prokazující stav ke dni 7.12.2016 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Bílina, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o., ze dne 9.1.2017 provedena dne 17.1.2017 ve 12:00 hodin za přítomnosti spoluvlastníků Černeje Albína a Černeje Jiřího.

-3-

B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:

604208 Bílina 567451 Bílina 17112 01.01.2016 CZ0426 Teplice Ústecký Okraj obce

Infrastructure / infrastruktura: Obec Bílina má kompletní infrastrukturu, dopravní spojení je zajišťováno autobusy a vlaky, inženýrské sítě jsou zde kompletní, občanská vybavenost komplexní, vyjma středních a vysokých škol, vyšší správní úřady jsou dostupné v Teplicích vzdálených 13 km. Dopravně je z Bíliny dobře dostupné rovněž statutární město Most s komplexní občanskou vybaveností včetně vyššího školství, vzdálené 15 km. Dopravní spojení: Město Bílina má dobré dopravní spojení, městem prochází silnice I/13 - E442 propojující města Most – Bílina – Teplice, s městem Louny je Bílina propojena silnicí II/257, městem je veden hlavní železniční magistrála, autobusová doprava je zajišťována ČSAD. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na severovýchodním okraji souvislé zástavby města Bílina, v městské části Teplické Předměstí, v sousedství průmyslové části města, v ul. Čsl. armády. Převažující zástavba je tvořena rodinnými domy v řadové a solitérní zástavbě, na západní straně sousedící s obytnými domy, na severní straně s areálem sběrného dvora technických služeb obce. Centrum města je vzdálené přibližně 1,5 km, úplná občanská vybavenost dostupná autobusy, zastávka 50 m, v místě je napojení na kompletní inženýrské sítě města, terén v místě je rovinný. Nemovité věci jsou přímo přístupné z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 301: Rodinný dům č.p. 301 je krajní řadový, situovaný na okraji oploceného areálu domu, podél přístupové komunikace ul. Čsl. armády od níž je oddělen chodníkem a předzahrádkou. Dispoziční řešení: Dům je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím mansardového typu, s navazující nepodsklepenou jednopodlažní přístavbou, s plochou střechou, přistavěnou podél jihozápadní a jihovýchodní strany domu. Vstup do domu je ze severovýchodní strany přístavby přes zádveří, ze zádveří je přístupné schodiště do 1.PP a do podkroví, v PP jsou skladové prostory a kotelna, v zádveří je dále WC, komora a pokoj, ze zádveří je chodbou přístupná kuchyně a koupelna, přes kuchyň jsou přístupné dvě obytné místnosti (pokoj za kuchyní průchozí). V podkroví jsou dvě obytné místnosti, komora a pochůzná terasa. Konstrukční řešení a vybavení: Základy domu jsou betonové bez izolací, stavba má svislé nosné konstrukce zděné cihelné do tl. 45 cm, střecha je šikmá do ulice mansardového typu, krov dřevěný, střešní krytina eternitové šablony, klempířské prvky úplné z pozinkovaného plechu, stropy v PP rovné nespalné, v NP dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné do ocelových zárubní, podlahy v obytných místnostech vlysy, v ostatních místnostech PVC nebo beton, fasádní omítky jsou hladké dvouvrstvé, elektroinstalace světelná a motorová, vytápění ústřední otopným rozvodem radiátory s kotlem na plyn, rozvod teplé a studené vody, zdroj teplé vody boiler, rozvod plynu proveden. Kuchyně je vybavená kuchyňskou linkou s dřezem a elektrický sporák, vybavení koupelny obezděná vana, umyvadlo a WC. Stáří a stavební stav: Dům pochází z roku 1930, modernizace bytové jednotky provedena kolem roku 1980, kolem roku 2005 provedena oprava fasády domu. V současnosti není dům více jak 3 roky obydlen, je bez údržby, byla demontována část otopných těles, většina konstrukcí je původních, v PP a v 1.NP je zvýšená vlhkost zdiva způsobená absencí hydroizolace a zatékáním do severní části přístavby, v době prohlídky je patrná destrukce části vnitřních povrchů v PP a v zadní části přístavby, v části obytných místností 1.NP jsou patrné vlhkostní mapy do výše cca 1 m. -4-

Stavby v příslušenství: Příslušenstvím domu je stavba jednopodlažní garáže, funkčně propojená se stavbou jednopodlažní podsklepené dílny, stavba je postavena podél jihovýchodní hranice pozemku čís. parcely 1292, stavebně navazuje na severozápadní stranu garáže sousedního rodinného domu. Stavba je zděné konstrukce, s pultovou střechou s mírným spádem, dílna s plochou střechou, strop s rovným podhledem, podlaha beton, vrata dvoukřídlá dřevěná, dveře hladké plné, v dílně osazeno stropní okno do kovového rámu, sklep přístupný stropním poklopem, úprava povrchů vápenná hladká, provedena elektroinstalace. Stavba pochází přibližně z roku 1970, je bez údržby, v prostoru dílny je patrná zvýšená vlhkost zdiva. Další stavby v příslušenství: Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojky inženýrských sítí, skleník, udírna, zpevněné plochy, oplocení, vjezdová vrata apod. Další stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství.

Pozemky: Pozemek čís. parcely 1293, k.ú. Bílina, o výměře 288 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p. 301. Jde o stavební pozemek z převážné části zastavěný rodinným domem č.p. 301, nezastavěná plocha je tvořena zpevněnou plochou vjezdu a části dvora, z malé části tvořena předzahrádkou a částí veřejného chodníku. Pozemek je napojený na inženýrské sítě el. proudu, plynu, kanalizace a vody. Pozemek čís. parcely 1292, k.ú. Bílina, o výměře 297 m2, evidovaný v druhu zahrada, navazuje na pozemek stavební čís. parcely 1293, neobdélníkového půdorysu, v jihovýchodní části je zastavěna stavbou garáže s dílnou, dále se zde nachází skleník, udírna, zpevněné plochy a trvalé porosty, pozemek je ze tří stran ohraničen oplocením. Pozemky jsou udržované, převážně rovinné, přístupné z veřejné komunikace ve vlastnictví Města Bílina. Tvary pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze.

-5-

ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 35/96 vzhledem k celku na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 67 pro k.ú. Bílina. Jedná se o pozemky se stavbou rodinného domu se stavbami v příslušenství a trvalými porosty. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí - pozemku čís. parcely 1293, rodinného domu č.p. 301 se stavbami v příslušenství a pozemku čís. parcely 1292, vše k.ú. Bílina, v ulici Čsl. armády, Teplické Předměstí, v obci Bílina, v okrese Teplice, v kraji Ústeckém ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku (zaokrouhlena na celé tis.) Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 35/96 z obvyklé ceny nemovité věci jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 35/96 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovité věci

-6-

1,000.000 Kč 1000000 x 35/96 = 364.580 Kč 364.580 x 70 % = 255.200 Kč

C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 35/96 na nemovitých věcech - pozemku čís. parcely 1293, rodinného domu č.p. 301 se stavbami v příslušenství a pozemku čís. parcely 1292, vše k.ú. Bílina, v ul. Čsl. armády, Teplické Předměstí, v obci Bílina, v okrese Teplice, v kraji Ústeckém, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 17.1.2017 po zaokrouhlení

255.000,- Kč Slovy: Dvěstěpadesátpěttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 67 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 67 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 67. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 26/7776/2017. Vypracoval: Ing. Říhová Magdalena

Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 21. ledna 2017

-7-