2017

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5057-2/2017 O ceně bytové jednotky č.1377/12 v Ostravě, část Hrabůvka, Dr. Martínka 1377/22, včetně příslušenství a podílu o velikosti 548/55025 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.4190 pro k.ú.Hrabůvka

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 5.1.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 5.1.2017

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1377/12 v Ostravě, část Hrabůvka, Dr. Martínka 1377/22, včetně příslušenství a podílu o velikosti 548/55025 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.4190 pro k.ú.Hrabůvka

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.1377/12 Dr. Martínka 1377/22 70030 Ostrava Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Hrabůvka 294 200

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.1.2017 za přítomnosti znalce a otce vlastníka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4190 pro k.ú.Hrabůvka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

Paní Jana Martinková, Dr. Martínka 1377/22, 70030 Ostrava, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Paní Jana Martinková, Dr. Martínka 1377/22, 70030 Ostrava, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 5.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplené, okna jsou plastová. Schody jsou terasové, výtah je osobní, původní stav. Vnitřní dveře jsou náplňové a zasunovací. Podlahy jsou z koberců a dlažby. WC je splachovací, koupelna s vanou, pevné jádro. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Objekt je starý cca 45 roků, stav domu i bytu je průměrný.

8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

-3-

Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."

Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.

Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:

Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.

-4-

Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.

9. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č.1377/12

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Bytová jednotka č.1377/12

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ostrava 6 45 let 13 508,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu WC: koupelna: chodba s šatnou: pokoj: pokoj: kuchyň: sklep-odhad: Započítaná podlahová plocha bytu:

0,93 * 2,54 * 10,76 * 18,86 * 13,32 * 8,79 * 1,5 *

-6-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,10 =

0,93 m2 2,54 m2 10,76 m2 18,86 m2 13,32 m2 8,79 m2 0,15 m2 55,35 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 45 let: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775

č. III II

Vi 0,00 0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

II

-0,01

III III II

0,00 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,825 = 0,842

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a -7-

č. III

Pi 0,06

IV

-0,02

II

0,00

I II IV

-0,01 0,00 1,00

III

1,00

katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

V

1,00

II

1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Pi 1,00

8

Index trhu

IT = P9 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=1

Index polohy pozemku

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 -0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 13 508,- Kč/m2 * 0,842 = 11 373,74 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 55,35 m2 * 11 373,74 Kč/m2 * 1,030 * 1,070= 693 812,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-8-

693 812,19 Kč

C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č.1377/12

693 812,20 Kč

Výsledná cena - celkem:

693 812,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

693 810,- Kč

slovy: Šestsetdevadesáttřitisícosmsetdeset Kč

-9-

Závěr : Oprávnění, týkající se nemovitosti: Věcné břemeno spoluužívání zastavěného pozemku. Oprávnění je zohledněno při stanovení obvyklé ceny nemovitosti.

Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 950.000,- Kč s příslušenstvím - Wüstenrot stavební spořitelna a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 13.968.280,- Kč s příslušenstvím - Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 10 -

družstevní byt 2+1, 55m2, v žádané lokalitě v Ostravě – Hrabůvce, Josefa Kotase. Byt se nachází v 6. NP. s balkonem. Je po částečné rekonstrukci. Koupelná je v původním stavu a z umakartu. WC je také v původním stavu. Dále se v bytě nachází zánovní kuchyňská linka a nový sporák. Podlahy jsou částečně plovoucí, jinak v bytě jsou parkety. Byt je velmi prostorný a čistý. Dům je po celkové revitalizaci - nové plastové okna, zateplený, bezbariérový výtah a vchod do domu taktéž. Velmi nízké náklady na bydlení. Byt lze převést do osobního vlastnictví. V okolí domu se nachází veškerá občanská vybavenost. Obchody, nákupní středisko, banky, škola, školka, autobusová a tramvajová zastávka. Požadovaná cena 700 000 Kč za nemovitost, včetně provize, tj.12.727,- Kč/m2.

- 11 -

bydlení v netradičním dr.bytě 2+1, 56m2, se zahrádkou (není podmínkou) ve 3..p. v revitalizovaném domě za parkem u ulice Závodní. Za domem je volné prostranství se zahrádkami, k bytu je možno přidat cca 100 m2 zahrádky v nájmu od města za 800,- Kč za rok za celek. Před domem je parčík se vzrostlou zelení. Dům prošel revitalizací - zateplení a nová fasáda, plastová okna, nové vchody, opravená střecha, voda a odpady v plastu. Dům se zamyká. V okolí je veškerá občanská vybavenost, obchody, restaurace školy, školky, úřady, banky a veškerá dopravní přístupnost, autobusy, tramvaje. Kolem domu je dostatek parkovacích míst. V domě je rozvedena kabelová televize + internet. Proběhla částečná rekonstrukce bytu – vyzděné jádro, obklady v předsíni a kuchyni, vnitřní zateplení stěn a stropu v obýváku a kuchyni. Byt je situovaný s výhledem na východ (kuchně) a západ (ložnice a obývák). Pokoje jsou neprůchozí, podlahy parkety. v koupelně a WC dlažba a obklady. Plastová okna se žaluziemi. K bytu patří sklep 1,2 x 4 m. Požadovaná cena 699.000,- Kč, tj.12.482,- Kč/m2.

- 12 -

družstevní byt 57 m2 o velikosti 2+1 + jídelna v Ostravě Hrabůvce na ulici Provaznická. Byt se nachází ve 3. patře a má balkón. Dům je po kompletní revitalizaci - zateplení, plastová okna, střecha, vchody apod. Byt je v původním stavu, elektřina je v mědi, jádro je zděné. Topení je dálkové, ohřev vody je zajištěn karmou. Dostupnost všech služeb - MHD, obchody, školy, školky, poliklinika - vše je v super blízko docházkové vzdálenosti. Požadovaná cena 699 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu, tj.12.263,- Kč/m2.

prodej bytu o velikosti 2+1, 56 m2, Dr.Martínka. Byt s balkonem se nachází v 8/11 NP panelového domu po celkové revitalizaci (plastové okna, zateplení, nový výtah). Samotný byt je pak v původním ale velice udržovaném stavu vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. Byt je v družstevním vlastnictví bez možnosti převodu do osobního vlastnictví. Požadovaná cena 699 000 Kč za nemovitost, včetně provize, tj.12.482,- Kč/m2.

- 13 -

Průměrná jednotková cena činí 12.489,- Kč/m2. S ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitost je v osobním vlastnictví, stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 13.700,- Kč/m2. Za celou nemovitost 758.295,- Kč, po zaokrouhlení pak 760.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 760.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 10.000,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 770.000,- Kč. Slovy: Sedmsetsedmdesáttisíc Kč

V Tršicích 5.1.2017

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.0.1. - 14 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5057-2/2017 znaleckého deníku.

- 15 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4190 ze dne 19.12.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4190 ze dne 19.12.2016

- 17 -

- 18 -

Snímek katastrální mapy

- 19 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 20 -

- 21 -

Mapa oblasti

- 22 -

- 23 -

- 24 -