Znalecký posudek č. 2632-153/2016
Objednatel: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků včetně součástí a příslušenství pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 24.02.2016 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu, a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne 25.02.2016
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. st. 95, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 41, a pozemků parc. č. 602/4 a 602/6, obec Dolní Přím, kat. území Dolní Přím, okres Hradec Králové, pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:
Pozemky parc. č. st. 95, 602/4 a 602/6, rodinný dům č. p. 41 Dolní Přím č. p. 41 Královéhradecký Hradec Králové Dolní Přím Dolní Přím
3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24.02.2016 za přítomnosti vlastníků nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 25.02.2016 - Úplný výpis z KN ze dne - Snímek z katastrální mapy - Objednávka zhotovení znaleckého posudku společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 08.02.2016 - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 24.02.2016 vlastníky nemovitosti
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku/k datu ocenění: SJM Kudrna Patrik a Kudrnová Jana, č. p. 41, 50316 Dolní Přím Nemovitosti: - pozemek parc. č. st. 95 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 246 m2), jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 41, - pozemek parc. č. 602/4, zahrada, výměra 113 m2, - pozemek parc. č. 602/6, zahrada, výměra 349 m2, zapsány na LV 42, obec Dolní Přím, kat. území Dolní Přím, okres Hradec Králové.
2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 95, 602/4 a 602/6 a rodinný dům č. p. 41, obec Dolní Přím, kat. území Dolní Přím, okres Hradec Králové. Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
část dvojdomu
Počet nadzemních podlaží:
1 + půda neobytná
Počet podzemních podlaží:
1, částečné
Dům byl postaven v roce:
původní stavba pravděpodobně kolem roku 1905, později přístavky, pravděpodobně i částečné nahrazení konstrukcí
Základy:
betonové, pravděpodobně izolované (podříznuté zdivo)
Konstrukce:
zděná smíšená (cihla, plynosilikátové tvárnice)
Tloušťka zdiva:
45 cm
Stropy:
trámové, s podhledy
Střecha:
sedlová a plochá
Krytina střechy:
pálená taška a lepenka
Vnější omítky:
zateplené 3cm polystyrenem
Vnitřní omítky:
běžné štukové
Vybavení rodinného domu:
plastová okna, dřevěné dveře v kovových zárubních, rohová vana, 2x splachovací toaleta, keramická umyvadla, kuchyňská linka s vest. spotřebiči
Rozsah rekonstrukce RD:
cca 2000-2005: přístavky, výměna oken, izolace základů po roce 2008: drobné úpravy dispozice, nová koupelna, WC, rozvody vody a elektro, omítky, v 1 místnosti nová podlaha
Dispozice rodinného domu: 4+1 Popis místností podle podlaží:
obývací pokoj, kuchyň, 3x pokoj, koupelna, chodba, zádveří, 2x samostatné WC; pokoje jsou průchozí
Energie využívané v rodinném domě:
rozvod elektřiny, rozvod vody, napojení na obecní kanalizaci, na pozemku je i vlastní studna, není však využívaná (nefunkční vodárna), plynová přípojka je na hranici pozemku
Řešení vytápění v domě:
tepelné čerpadlo vzduch – vzduch, el. přímotop, krbová kamna
Řešení ohřevu vody v domě:
bojler
3
Popis pozemků:
Popis okolí:
Podlahy v domě:
převážně dlažba a koberce (na betonu nebo na plovoucích laminátových podlahách)
Vady rodinného domu:
rozsáhlé stopy vlhkosti až plísně (zemní i od střechy), místy praskliny ve zdivu, systém vytápění ve špatném stavu
Popis stavu rodinného domu:
vzhledem k rozsahu výše uvedených vad je nutné jej ohodnotit jako dům před celkovou rekonstrukcí
Tvar, sklon:
tvar přibližně protáhlého obdélníku, rovinaté, bez omezení užívání
Zahrada:
částečně udržovaná, bez trvalých porostů
Vedlejší stavby/ příslušenství:
samostatně stojící kůlna: zděná z tvárnic, střecha pultová s eternitovou krytinou, cca 10 m2, okna a dveře dřevěné, el. ano, bez omítek, betonová podlaha, stáří cca 15 let 2 přístřešky (na auto – stavebně navazující na kůlnu, posezení – stavebně navazující na dům), celková ZP 26 m2, betonové podlahy, el. ano, stáří cca 15 let studna: cca 15 let stará, hl. 25 m (2m kopaná, zbytek vrtaná)
Venkovní úpravy:
oplocení (pletivo, zídky) zpevněné plochy jezírko
Přístupová cesta k pozemkům:
přístup bezproblémový po obecní cestě
Občanská vybavenost:
OÚ, MŠ, ZŠ, obchod, pošta
Životní prostředí:
klidná lokalita, avšak s vyšší frekvencí provozu na přilehlé místní komunikaci (včetně provozu nákladních automobilů), oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav, bez výraznější zeleně v okolí
Spojení a parkovací možnosti:
dobrá dostupnost hromadné dopravy (zastávka do 200 m), dobré parkovací možnosti na pozemku
Sousedé a lidé v okolí:
se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita
Věcná břemena:
bez věcných břemen
Další informace:
Dle předloženého LV jsou nemovitosti zatíženy zástavními právy smluvními i exekutorskými, nařízením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Vzhledem k účelu znaleckého posudku nejsou tato omezení v ocenění zohledněna.
Výpočet obestavěného prostoru:
ZP: 8,6*4,9+6,7*2,8+4,2*8,2+6,3*2,8 m; podsklepení 16 m2, půda 8,6*4,9 m; v. 2,2+2,7+0,4+2,1 m
4
Poznámka č. 1 – vybavení nemovitosti Dle sdělení vlastníků nemovitosti nebude patřit k vybavení domu v době prodeje: - systém vytápění – tepelné čerpadlo (mají jej pouze zapůjčené) - kuchyňská linka - umyvadlo se skříňkou v koupelně - 1x WC Ocenění je proto provedeno bez těchto zařizovacích předmětů, dům je oceňován jako dům bez kuchyňské linky a s vytápěním přímotopy. Poznámka č. 2 – technický stav nemovitosti Technický stav nemovitosti je nutné vzhledem k vadám (především rozsáhlá vlhkost až plíseň a praskliny ve zdivu) posuzovat jako zhoršený. Zjištěný rozsah vad vede k označení nemovitosti jako nemovitosti k celkové rekonstrukci a je zohledněn v ceně obvyklé. Tento posudek však nemá za účel posoudit příčiny ani řešení špatného technického stavu – jedná se o znalecký posudek v oboru cen nemovitosti, ne v oboru stavebnictví. Při ocenění je předpokládáno, že příčiny vad jsou běžné (nevhodný způsob zateplení stavby a jejího vytápění, plastová okna, zatékání střechou atd.) a jsou řešitelné běžnými metodami (vhodné způsoby tepelné izolace a odvětrávání domu, zbudování vhodného typu vytápění, nová střecha atd.). Při prohlídce nemovitosti nebyl rovněž přezkoumáván stav zakrytých konstrukcí (zdivo, trámy) a případný rozsah jejich narušení.
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 5
350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1.1. Pozemky vč. součástí a příslušenství II. Ocenění srovnávací metodou 1.1. Pozemky vč. součástí a příslušenství
6
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) - obchod, MŠ, ZŠ, pošta
č. IV IV IV
Pi 0,65 0,60 1,01
I
1,00
III III
0,90 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 512,00 Kč/m2
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
7
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
8
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 512,1,030 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 95 602/4 602/6
Výměra [m2] 246,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 527,36
Jedn. cena [Kč/m2] 527,36
Cena [Kč] 129 730,56
113,00 527,36 349,00 527,36 708,00 m2
59 591,68 184 048,64 373 370,88
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 526,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží PP: = NP: 8,6*4,9+6,7*2,8+4,2*8,2+6,3*2,8 = Název podlaží PP: NP:
Zastavěná plocha 16,00 m2 112,98 m2
Konstrukční výška 2,20 m 2,70 m
Obestavěný prostor PP: (16,00)*(2,20) NP: (8,6*4,9+6,7*2,8+4,2*8,2+6,3*2,8)*(2,70) zastřešení: (8,6*4,9)*(0,4)+(8,6*4,9)*(2,1)/2 Obestavěný prostor - celkem: 9
16,00 m2 112,98 m2
= = = =
35,20 m3 305,05 m3 61,10 m3 401,35 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,14
112,98 m2 128,98 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na IV veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 II m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - průchozí II pokoje 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná V rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
Vi typ A -0,01 0,00 0,00 0,01 0,04 -0,04 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,05 0,40 rozsáhlejšími
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,700 = 0,258
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 526,- Kč/m3 * 0,258 = 393,71 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 401,35 m3 * 393,71 Kč/m3 * 1,000 * 1,030= 162 755,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= 10
162 755,97 Kč
Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Zastavěné plochy a výšky podlaží Název NP
Zastavěná. plocha 10,00 m2
Konstr. výška 2,50 m
=
[m3] 25,00 m3
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor NP (10,0)*(2,50) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ NP NP Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 25,00 m3 25,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%]
S S C S P S C X S S P S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
11
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 3,73 1,70 0,00 0,00 3,00 1,10 3,77 5,80 65,30 0,6530
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,6530 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 25,00 m3 * 1 363,46 Kč/m3
= =
1 363,46 34 086,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 60 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,750 25 564,88 Kč 1,030 26 331,83 Kč
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
26 331,83 Kč
Přístřešky Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název NP
Zastavěná. plocha 26,00 m2
Konstr. výška 2,50 m
=
[m3] 65,00 m3
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor NP (26,0)*(2,50) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
12
Obestavěný prostor 65,00 m3 65,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%]
S S X S P S S X X X X X
12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 5,89 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 93,09 0,9309
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 65,00 m3 * 1 166,23 Kč/m3
= =
1 166,23 75 804,95 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 30 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,500 37 902,48 Kč 1,030 39 039,55 Kč
Přístřešky - zjištěná cena
=
39 039,55 Kč
13
750,0,9309 0,8000 2,0880
Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Hloubka vrtané části: Profil studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kombinovaná 25,00 m 23,00 m 150 mm 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: Kopaná část hloubka: 2,00 m * 1 950,- Kč/m Vrtaná část hloubka: 23,00 m * 1 210,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+
3 900,- Kč
+ = * * =
27 830,- Kč 31 730,- Kč 0,8000 2,3180 58 840,11 Kč
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = = * =
0,812 47 778,17Kč 47 778,17 Kč 1,030 49 211,52 Kč
Studna - zjištěná cena
=
49 211,52 Kč
Cena staveb celkem
=
277 338,87 Kč
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům Vedlejší stavba Přístřešky Studna Stavby na pozemku - celkem Pozemky - celkem
+
162 755,97 Kč 26 331,83 Kč 39 039,55 Kč 49 211,52 Kč 277 338,87 Kč 373 370,88 Kč
Pozemky vč. součástí a příslušenství - zjištěná cena
=
650 709,75 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 80 = 18,8 % Koeficient opotřebení: (1- 18,8 % / 100)
14
II. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Pro srovnání byly vybrány rodinné domy v relevantně blízkých obcích. Všechny srovnávané objekty jsou obdobné velikosti, s porovnatelnou vybaveností. V souladu s popsaným stavem rodinného domu a rozsahu vad, kdy je i přes dobrý vzhled exteriéru domu nutná celková rekonstrukce domu, byly vybrány domy určené k rekonstrukci. Detailní popis porovnávaných nemovitostí je v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.
Lokalita
dům po částečné rekonstrukci (koupelna, omítky, rozvod), nutné rozsáhlejší úpravy (řešení vlhkosti, prasklin)
pozemek
jiné
708 m2
744 m2
zděná stavba, dispozice 2+1; elektro, voda, studna, kanalizace, na hranici pozemku plyn; vytápění lokální elektrické a TP; stodola, garáž, dílna, zahrada s porosty
682 m2
zděná stavba, dispozice 2+1; elektro, voda, studna, jímka, na hranici pozemku plyn; vytápění ústřední na TP; hospodářské přístavky, zahrada bez porostů
1500 m2
zděná stavba, dispozice 4+1+nedokončený pokoj; elektro, voda, studna, asi jímka, plyn; vytápění WAW; stodola/garáž; zahrada s porosty; část zahrady lze použít jako samostatný pozemek
Cena Koef. požadovaná, redukce Cena po K4 - stav resp. na redukci na K1 K2 K3 a zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení 600 000 0,9 540 000 1 0,95 1 1 1 028 800 0,94 967 072 0,95 0,95 1 1,1 1 520 000 0,85 1 292 000 1 1,1 1,3 1,1
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 568 421 885 577 782 248
Polovina dvojdomu, Dolní Přím, okr. Hradec Králové
Vzorek č.1
Samostatný dům, Mžany, okr. Hradec Králové
Vzorek č.2
Samostatný dům, Roudnice, okr. Hradec Králové
č 1 2 3
stav
zděná stavba, dispozice 4+1; elektro, voda, studna, kanalizace, na hranici pozemku plyn; vytápění lokální elektrické a TP; kůlna, přístřešky, zahrada bez porostů
Oceňovaný objekt
Vzorek č.3
rozměry
Samostatný dům, Mžany, okr. Hradec Králové
UP cca 95 m2
UP 163 m2
dům k rekonstrukci
UP 98 m2
obytné místnosti po částečné rekonstrukci, nová kuch. linka; zbytek domu k rekonstrukci
UP 110 m2
udržovaný, obyvatelný, k rekonstrukci
K-6 úvaha K1 x … x K-5 jiné odhadce K6 1 1 0,950 1,1 1 1,092 1 1,05 1,652
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna vybavenost a dopravní dostupnost obce K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna podl. plocha objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemků K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, vybavení K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněny přípojky, vytápění K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněny vedl. stavby, rozsah, stav Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
15
745 415 568 421 885 577 161 754 583 661 907 170
Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné, v blízkých a srovnatelných lokalitách. Rozdíly ve výměrách nemovitostí a pozemků jsou zohledněny v koeficientech K2 a K3, stav domu, vedl. staveb, zahrady a způsob vytápění nemovitosti jsou zohledněny v koeficientech K4 až K6.
Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu zpracování posudku na částku 745 000,- Kč.
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu
650 709,75 Kč
Srovnávací hodnota
745 000,00 Kč
Obvyklá cena
700 000,00 Kč
Pro určení obvyklé ceny byla pomocně samostatně vyčíslena hodnota pozemku – v lokalitě cca 1000,Kč/m2, tj. 708 000 Kč/ celek. Obvyklá cena pak odpovídá i hodnotě pozemku bez stavby, což by odpovídalo i situaci, kdy by část zasažených konstrukcí musela být odstraněna a zbytková hodnota stavby by musela být snížena o náklady takovéhoto odstranění.
16
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu pozemku parc. č. st. 95, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 41, a pozemků parc. č. 602/4 a 602/6, obec Dolní Přím, kat. území Dolní Přím, okres Hradec Králové, v daném místě a čase na:
700 000,-- Kč Slovy: Sedmsettisíckorunčeských
V Praze, dne 25.02.2016
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jitka Mašínová
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2632-153/2016 znaleckého deníku.
E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Srovnávané nemovitosti 3. Fotodokumentace
17
1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí
18
19
20
2. Srovnávané nemovitostí
21
22
23
3. Fotodokumentace
24
25
26
