Znalecký posudek č. 1682-05/2015 Předmět ocenění Účel ocenění Adresa Kraj Obec
Obvyklá (tržní) cena objektu rodinného domu č.p. 182 na pozemku parc.č. 668, příslušenství, pozemku parc.č. 669 zahrada. Dobrovolná dražba
Moravskoslezský kraj Velká Polom
Okres Katastrální území
Objednatel Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem
Ostrva - město Velká Polom
Počet obyvatel 1 997 Číslo LV 218 č.j. 117/014 ze dne 7.1.2015
Vlastnictví Veleba Lubomír, Kolářská 182, 747 64 Velká Polom Velebová Eva, Kolářská 182, 747 64 Velká Polom
Podíl 1/2 Podíl 1/2
Podklady - Objednávka č.j. 117/014, ze dne 7.1.2015. - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 21.10.2014. - Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Velká Polom, v měřítku 1:1000, ze dne 7.1.2015. - Situace v měřítku 1:6000, ze dne 7.1.2015. - Dohoda mezi E. Velebovou a L. Velebou, ze dne 16.9.2002, ze dne 9.3.2011. - Fotodokumentace pořízená dne 17.1.2015. - Porovnávací databáze cen nemovitostí. - Územní plán obce Velká Polom, datum leden 2011. Přílohy - Kopie katastrální mapy M 1:1000 - Situace M 1: 6000 Místí šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 17.1.2015 za účasti znalce a spoluvlastníka objektu paní Evy Velebové. Vypracovala
Ing. Radka Honková Zahradní 2470/36 746 01 Opava
Dne Ke dni Prohlídka dne
18.1.2015 18.1.2015 17.1.2015
Oceňovací předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhláška), účinná od 1.10.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Velká Polom se nachází na území okresu Ostrava - město a náleží pod Moravskoslezský kraj. Patří k nejstarším obcím ve slezském regionu, první zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1288. Obec Velká Polom leží v průměrné výšce 336 metrů nad mořem, celková katastrální plocha obce je 1166 ha, z toho orná půda zabírá 53%, jedna třetina výměry obce je zalesněná. Vzhledem k geografické poloze je v obci velmi málo ploch s travním porostem. Ve vzdálenosti 8km severovýchodně od obce leží město Hlučín, 9km severozápadně město Kravaře, 19 km Statutární město Opava, 11km jihovýchodně Statutární město Ostrava, 13km jihozápadně město Bílovec, přibližně 13km jsou polské hranice. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrava.
-1-
Dopravní dostupnost obce, občanská vybavenost V obci se nachází obecní úřad, policejní stanice, poštovní úřad, základní škola, mateřská škola, knihovna, několik praktických lékařů, zubní lékař, základní síť obchodů a služeb, pohostinství, benzínová pumpa, lihovar, SDH, kostel, hřbitov. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. S okolím je dobré dopravní spojení autobusy. Umístění nemovitosti v obci Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 182 je situován jako samostatně stojící zastavěné části v blízkosti centra obce, je umístěn na mírně svažitém pozemku, v oblasti zastavěné rodinnými domy. Objekt rodinného domu je přístupný ze zpevněné místní komunikace ul. Kolářská. V místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí – vodu, elektro, kanalizaci dešťovou a plyn. Popis nemovitosti Objekt rodinného domu sestává z přední původní části a zadní části přístavby. Původní přední část objektu je zděná, podsklepená, s jedním nadzemním podlažími, podkrovím, půdou, sedlovou střechou. Zadní přistavěná část objektu je nepodsklepená, dvoupodlažní, s plochou střechou. Popis konstrukcí
Původní část Základy betonové bez izolace, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce úplné pozinkované, část měď, krytina taška, fasáda zateplená, krov dřevěný, vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné, vnitřní obklady keramické, stropní konstrukce s rovným podhledem, okna dřevěná dvojitá a zdvojená, dveře dřevěné do obložkových zárubní, schodiště dřevěné s podstupnicemi, do sklepa cihlové, vytápění ústřední na plyn, TUV na plyn, podlahy keramická dlažba, PVC, splachovací WC, vana, umývadlo, elektroinstalace. Napojení na přípojky elektřiny, vody, plynu a dešťové kanalizace, splaškové vody jsou svedeny do septiku.
Přístavba Základy betonové bez izolace, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce úplné pozinkované, krytina lepenka, fasáda není, vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné štukové, vnitřní obklady keramické, stropní konstrukce s rovným podhledem, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné do ocelových zárubní, schodiště dřevěné bez podstupnic, vytápění ústřední na elektřinu, lokální na tuhá paliva, TUV na elektřinu, podlahy keramická dlažba, PVC, čtvercové parkety, splachovací WC, vana, umývadlo, elektroinstalace. Napojení na přípojky elektřiny, vody a dešťové kanalizace, splaškové vody jsou svedeny do septiku. Dispoziční uspořádání
Původní část 1.PP 1NP Podkroví Půda Přístavba 1.NP 2.NP Schodiště
Sklepní prostory, schodiště, kotelna Vstupní veranda, WC, předsíň, schodiště, kuchyň, koupelna, pokoj Předsíň, dva pokoje, kuchyně (přístupná z přístavby) Nevyužitý půdní prostor Vstupní zádveří, schodiště, garáž, garáž (využívaná spoluvlastníkem původní části) Chodba, obývací pokoj s krbem, WC, koupelna, jídelna, terasa, lodžie Přistavěné venkovní schodiště točité vedoucí do 2.NP
Výměry
Původní část Zastavěná plocha
88 m2 Podlahová plocha
130 m2 Obestavěný prostor
800 m3
108 m2 Podlahová plocha
100 m2 Obestavěný prostor
750 m3
Přístavba Zastavěná plocha
Stáří a technický stav nemovitosti
Původní část Původní část rodinného domu byla postavena v roce 1915. Sestává z přední podsklepené části se sedlovou střechou a přízemní hospodářské nepodsklepené přístavby. Částečná rekonstrukce spočívající v částečném rozšíření objektu a zřízením sociálního zařízení byla provedena v roce 1954. Před 18-ti lety byl zaveden do přední části objektu plyn, před 12-ti lety bylo provedeno zateplení fasády, byla opravena střecha (vyměněna střešní krytina včetně oplechování). V době ocenění se přední část objektu (mimo vyjmenovaných stavebních úprav) nachází v původním udržovaném stavu ve vybavení z roku 1954.
-2-
Přístavba V roce 1985 byla provedena nástavba nad původní hospodářskou částí objektu, přistavěnou k původnímu rodinnému domu. Přístavba má plochou střechou, nedokončenou fasádu. V době ocenění se nachází v původním neudržovaném stavu z roku 1985. Nějakou dobu se již neužívá, je odpojena elektřina. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + Příjezd ze zpevněné veřejné komunikace + + + + + + -
Napojení na inženýrské sítě Dobrá dopravní dostupnost do statutárních měst Poměrně dobrá občanská vybavenost v místě Blízkost centra obce Zahrada u domu Klidnější lokalita Úzká příjezdová komunikace bez možnost parkování V místě chybí chodníky Chybí splašková kanalizace Přístavba objektu je nedokončená Složitá dispozice objektu Původní stav Omezená využitelnost zahrady
Fotodokumentace
Ortofoto
Územní plán
Pohled boční ulice Pod mostem
Pohled ulice Pod mostem
-3-
Boční část - přístavba
Pohled ulice Kolářská
Zahrada
Bazén
Pokoj Kuchyně – Původní část
Koupelna – Původní část
Obývací pokoj - Přístavba
Koupelna - Přístavba
-4-
Příslušenství Venkovní úpravy Přípojka elektro, vody, kanalizace dešťové, plynu, betonový tříkomorový septik, oplocení uliční - plot ocelový rámový s betonovou podezdívkou, plotová brána, branka, oplocení zahrady - plot dřevěný laťový s betonovým prahem, zpevněné plochy betonové, zámková dlažba, zahradní skleník ve zhoršeném technickém stavu, venkovní bazén nefunkční Pozemky Parc.č. 668 Parc.č. 669 Výměra celkem
Druh pozemku Druh pozemku
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
525 m2 294 m2 819 m2
Výměra Výměra
Zjištění ceny administrativní (dle oceňovacích předpisů) 1
Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím Výpočet indexu trhu podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1
Znak č.
Název znaku
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá hodnota
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi
Nabídka odpovídá poptávce
II.
0
0,00
Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník)
IV.
0,00
0,00
Bez vlivu nebo stabilizovaná území
II.
0,00
0,00
Bez vlivu
II.
0,00
0,00
Bez dalších vlivů
II.
0
0,00
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV.
1,00
1,000
2
Vlastnické vztahy
3
Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost)
4
5 6
Povodňové riziko
Index IT =
Součet znaků č. 1 až 4 = 0,000
1,000
Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3
Znak č. 1
Název znaku Druh a účel užití stavby
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá hodnota
Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně
I
1,01
1,010
Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci
Rezidenční zástavba
I.
0,03
0,03
Navazující na střed (centrum) obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
II.
0
0,00
I.
0,00
0,00
5
Občanská vybavenost v okolí pozemku
V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce
II.
-0,02
-0,02
6
Dopravní dostupnost k pozemku
VII.
0,01
0,01
7
Osobní hromadná doprava,*
III.
0 až 0,02
0,02
8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti
Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku
II.
0,00
0,00
9
Obyvatelstvo
Bezproblémové okolí
II.
0,00
0,00
10
Nezaměstnanost
Průměrná nezaměstnanost
II.
0
0,00
11
Vlivy ostatní neuvedené**
Vlivy snižující cenu
I.
0 až -0,30
-0,15
2 3 4
Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce
Součet znaků č. 2 až 11
-0,110
-5-
Povolené maximum srážek (příloha č. 3, text za tab. č. 3)
-0,800
Použitá hodnota
-0,110
Index polohy IP
0,899
1a
Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím – Původní část Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2
0
a)
Typ stavby podle podsklepení a střechy Typ stavby podle svislé nosné konstrukce a podsklepení
1
Druh stavby
2
Provedení obvodových stěnb)
3
Tloušťka obvod. stěn c)
Podsklepený se šikmou nebo strmou střechou
III.
Svislé konstrukce zděné, s jedním nadzemním podlažím, podsklepený
C
Dvojdomek, dům řadový
II.
-0,01
-0,01
Zdivo cihelné nebo tvárnicové
III.
0,00
0,00
45 cm
II.
0,00
0,00
Hodnota větší než 2
III.
0,02
0,02
4
Podlažnost
5
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do septiku
III.
0,00
0,00
6
Způsob vytápění stavby
Ústřední, etážové, dálkové
III.
0,00
0,00
7
Zákl. příslušenství v RDd)
Úplné - standardní provedení
III.
0,00
0,00
8
Ostatní vybavení v RD
Bez dalšího vybavení
I.
0,00
0,00
9
Venkovní úpravy
Standardního rozsahu a provedení
III.
0,00
0,00
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Výměra pozemků užívané se stavbou
Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
II.
0,00
0,00
Nad 800 m2 celkem
III.
0,01
0,01
Mírně snižující cenu
II.
-0,01 až 0,05
-0,05
10 11 12
Kriterium jinde neuvedené Součet znaků 1 až 5
13
s
Stavebně- technický stav
-0,03 Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
III.
0,85
Stáří stavby (roků)
100
Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení) ?
ano
Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků)
50
Použitá hodnota stáří pro koeficient -sy= Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit
65
0,85
0,68 0,10
Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s-
0,775
Kval. pásmo × s
0,659
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2
0,639
Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Obec Velká Polom Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR 1997 Okres Ostrava - město Kraj Moravskoslezský Katastrální území Velká Polom
-6-
Základní cena
příloha č. 24, tab. 1
ZC
Kč / m3
1 812,00
Výpočet základní ceny upravené podle § 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2
Iv ZCU
Základní cena upravená Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1
IT
Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3
Ip
Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Výměra
0,639 Kč / m
1 157,87 1,000 0,899
Kč / m
3
1 040,93
3
celkem
m
Cena ke dni odhadu
1a
3
800,00
Kč
832 740,10
Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím – Přístavba Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2
0
Typ stavbya) podle podsklepení a střechy
Typ stavby podle svislé nosné konstrukce a podsklepení 1
Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP s plochou střechou Svislé konstrukce zděné, se dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží
Druh stavby b)
II.
B
Dvojdomek, dům řadový
II.
-0,01
-0,01
Zdivo cihelné nebo tvárnicové
III.
0,00
0,00
2
Provedení obvodových stěn
3
Tloušťka obvod. stěn
45 cm
II.
0,00
0,00
4
Podlažnostc) Napojení na veřejné sítě (přípojky)
Hodnota více jak 1 do 2 včetně Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do septiku
II.
0,01
0,01
III.
0,00
0,00
6
Způsob vytápění stavby
Ústřední, etážové, dálkové
III.
0,00
0,00
7
Zákl. příslušenství v RDd)
Úplné - standardní provedení
III.
0,00
0,00
8
Ostatní vybavení v RD
Bez dalšího vybavení
I.
0,00
0,00
9
Venkovní úpravy
Standardního rozsahu a provedení
III.
0,00
0,00
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Výměra pozemků užívané se stavbou
Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
II.
0,00
0,00
Nad 800 m2 celkem
III.
0,01
0,01
Mírně snižující cenu
II.
-0,01 až 0,05
-0,05
5
10 11 12
Kriterium jinde neuvedené Součet znaků 1 až 5
13
Stavebně- technický stav
-0,04 Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
IV.
Stáří stavby (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -ss
0,65
0,65
30 y=
30
Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s-
0,900
Kval. pásmo × s
0,585
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2
-7-
0,562
Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Obec Velká Polom Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR 1997 Okres Ostrava - město Kraj Moravskoslezský Katastrální území Velká Polom Základní cena
příloha č. 24, tab. 1
Kč / m3
ZC
1 812,00
Výpočet základní ceny upravené podle § 35 odst. 2
Iv
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2
0,562
ZCU
Základní cena upravená Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1
IT
Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3
Ip
Kč / m
0,899 Kč / m
3
915,49
3
celkem
m
Cena ke dni odhadu
2
1 018,34 1,000
Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Výměra
3
750,00
Kč
686 615,75
Pozemky Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 přílohy č. 2
O1 až O6
Označení znaku
Název znaku
Popis
Číslo
Hodnota
O1
Velikost obce podle počtu obyvatel
1001 – 2000
III.
0,75
O2
Hospodářsko-správní význam obce
IV.
0,60
O3
Poloha obce
Ostatní obce Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab.č. 1 v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10km včetně
IV.
1,01
O4
Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace)*
Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
I.
1,00
O5
Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) **
Autobusová zastávka
III.
0,90
Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
II.
0,98
O6
Občanská vybavenost v obci
Index omezujících vlivů pozemku IO - příloha č. 3, tabulka č. 2
Znak č.
Název znaku
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá hodnota
1
Svažitost pozemku a expozice
Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
IV.
0,00
0,00
2
Ztížené základové podmínky
Neztížené základové podmínky
III.
0,00
0,00
3
Ochranná pásma
Mimo ochranná pásma
I.
0,00
0,00
4
Omezení užívání pozemku
Bez omezení užívání
I.
0,00
0,00
Tvar bez vlivu na využití
II.
0
0,00
Bez dalších vlivů
II.
0
0,00
5
Geometrický tvar pozemku
6
Ostatní neuvedené
Index IO =
Součet znaků č. 1 až 6 = 0,00
-8-
1,00
Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Kraj
Moravskoslezský
Okres
Ostrava - město
Obec (městská část)
Velká Polom
Typ obce
Obec ostatní
Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí
1 997
Katastrální území
Velká Polom
Pozemky
parc.č.
668, 669
2
Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části)
m
525, 294
Druh pozemku dle KN
Zastavěná plocha, zahrada
Druh pozemku dle skutečnosti
Zastavěná plocha, zahrada
Stavba na parcele
Rodinný dům Ostrava – nejnižší cena – oblast 4, 7, 8, 11
Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky
ZCV
Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky
Kč/m2
1 180,00
Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných (§ 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1………koeficient velikosti obce
0,75
O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce
0,60
O3………koeficient polohy obce
1,01
O4………koeficient technické infrastruktury v obci
1,00
O5………koeficient dopravní obslužnosti obce
0,90
O6………koeficient občanské vybavenosti v obci
0,98
Základní cena ZC = ZCV × O1 × O × O3 × O4 × O5 × O6
Kč/m
2
473,03
Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1)
IT
--
1,000
Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) Index polohy (příloha č. 3 tab. 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční)
IO
--
1,000
IP
--
0,899
I
--
I = I T × IO × IP
Index cenového porovnání Základní cena upravená
ZCU = ZC × I 2
ZCU
Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m )
0,899
Kč/m
2
425,25
Kč/m
2
425,25
Výměra pozemků
m2
875
Cena pozemků bez staveb
Kč
372 093,75
REKAPITULACE ocenění podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) 1a
Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím – Původní část
832 740
Kč
1b
Rodinný dům č.p. 182 s příslušenstvím - Přístavba
686 616
Kč
372 094
Kč Kč
2 Pozemky stavební Celkem nemovitosti
1 891 450
Zjištění ceny obvyklé porovnávacím způsobem 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost
realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 9.1.2015 Stavba zděná 1
Počet podkroví 200.0 m2 2 190 000 Kč
1 Zastavěná plocha 1.NP Celková výměra všech pozemků
-9-
217.0 m2 500.0 m2 10 950 Kč/m2
Redukce ceny Redukovaná cena
25 % 1 642 500 Kč
8 210 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Velká Polom, okres Ostrava Rodinný dům v klidné lokalitě obce, dva sklepy, dvě garáže. 1.NP: obývací kuchyň, ložnice, předsíň, koupelna, WC, veranda, chodba, schodiště. Mezipatro: obývací kuchyň, pokoj, koupelna, WC, pracovna. 2.NP: obývací kuchyň, pokoj, velká šatna 3x, předsíň, chodba. Garáž s dílnou a přilehlými sklady navazující na stodolu. Zahrada je lemována okrasnou stěnou ze štípaného betonu. Dům je napojen na IS, septik. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 13.1.2015 Stavba zděná 1
Počet podkroví 170.0 m2 1 950 000 Kč 25 % 1 462 500 Kč
1 Zastavěná plocha 1.NP Celková výměra všech pozemků
120.0 m2 1 282.0 m2 11 470 Kč/m2 8 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Dolní Lhota, okres Ostrava Rodinný dům zděný, dispozičně řešený 4+1, možno i dvougenerační 2x 2+1. Sklepy suché, střecha v roce 2000 prošla rekonstrukcí, elektřina, voda, v patře nová dřevěná okna. V 1.NP: 2 pokoje, kuchyň, spíš, komora, WC, koupelna. Ve 2.NP: 2 velké pokoje, kuchyň, a příprava na druhou koupelnu s WC. Půda má betonový potěr, možnost dalšího pokoje. Vytápění je na tuhá paliva, tří průduchový komín, plyn je na pozemku (HUP). Na pozemku je malý zahradní domek a studna. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 11.1.2015 Stavba zděná 1
Počet podkroví 140.0 m2 2 299 000 Kč 25 % 1 724 250 Kč
1 Zastavěná plocha 1.NP Celková výměra všech pozemků
75.0 m2 1 720.0 m2 16 420 Kč/m2 12 316 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Dolní Lhota, okres Ostrava Rodinný dům celopodsklepený v klidné části obce. K domu náleží 3 garáže a velký pozemek. 1.NP: koupelna s WC, kuchyně s jídelnou, 2 pokoje, komora. 2.NP: koupelna s WC, kuchyně s jídelnou, 1 pokoj, komora. Vytápění ústřední, septik.
Vyhodnocení Poptávka po nemovitostech uvedeného typu „Rodinný dům s garáží a pozemkem“, uvedené velikosti, provedení, vybavení, dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v rovnováze s nabídkou. Jedná se o poměrně lukrativní lokalitu, s občanskou vybaveností a technickou infrastrukturou. Oceňovaný objekt je v technickém stavu před nutnou rekonstrukcí. Jeho rozdělení na dvě samostatně uživatelné části je za provedení nezbytných stavebních úprav možné, rovněž rozdělení pozemků lze provést. Problematické bude užívání příslušenství – skleníku a venkovního bazénu. S přihlédnutím k výše uvedenému jsem názoru, že se předmětná nemovitost řadí do nižší cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, konstrukční uspořádání, stáří, technický stav, velikost a vybavení. Nemovitost je při kompletním prodeji běžně obchodovatelná, prodej poloviny nemovitosti bude problematický. Rozpětí nabídkových redukovaných cen nemovitostí Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m2 Podlahová plocha rodinného domu č.p. 182 Stanovená cena za m2 podlahové plochy Celková cena nemovitostí
- 10 -
1 580 000,00 – 1 724 250,00 8 210,00 – 12 316,00 230,00 8 300,00 1 909 000,00
Kč Kč/m2 m2 Kč Kč
Obvyklá (tržní) cena nemovitostí dle odborného posouzení znalce
1 900 000,00
Slovy:
Kč
Jeden milion devět set tisíc korun českých
Obvyklá (tržní) cena ½ nemovitostí dle odborného posouzení znalce
800 000,00
Slovy:
Kč
Osm set tisíc korun českých
Počet stran textu
11
Vypracovala Dne 18.1.2015 Ke dni 18.1.2015
Ing. Honková Radka Zahradní 2470/36 746 01 Opava
Počet stran příloh
2
podpis
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1682 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 05/2015. Podpis znalce
- 11 -