ZNALECKÝ POSUDEK č. 821/075/2015 o ceně pozemků v k.ú. Lysá nad Labem I. cenou dle oceňovacího předpisu II. cenou v čase a místě obvyklou
Objednavatel znaleckého posudku:
Božena Kundrátová Lovosická 368/29 19000 Praha 9
Účel znaleckého posudku:
Ocenění nemovitosti se provádí z důvodu převodu dobrovolnou dražbou
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.4.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Veselí nad Lužnicí 4.5.2015
1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny
- pozemků v k.ú. Lysá nad Labem - cenou zjištěnou dle aktuálně platného cenového předpisu, dle vyhlášky Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel na nemovitosti: - cenou v čase a místě obvyklou
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemky v k.ú. Lysá nad Labem Lysá nad Labem 289 22 Lysá nad Labem Středočeský Nymburk Lysá nad Labem Lysá nad Labem 9 113
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.4.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloženy následující podklady: - informace z evidence ČUZK - snímky katastrálních map a ortofotomap a dále bylo použito pro vytvoření znaleckého posudku - místní šetření - fotodokumentace znalce 2
- oceňovací předpisy, pomůcky pro zaměřování, digitální fotoaparát, digitální laser,
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku:
Božena Kundrátová, Lovosická 368/29, 190 00 Praha 9, vlastnictví: výhradní
Vlastnické údaje jsou zřejmé z výše uvedených informací o nemovitostech uvedených z evidence ČUZK, které jsou přílohou tohoto znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětné 3 pozemky v k.ú. Lysá nad Labem jsou rozprostraněny na větším území, jsou nesceleny a nachází se v perimetru cca do 1 km okolo obce Lysá nad Labem. Pozemky jsou mírně svažité ale i rovinaté. Pozemky jsou v druhu pozemku orná půda se způsobem ochrany ZPF. Ke všem třem pozemkům není přímý přístup ani příjezd. Dva pozemky budou i nadále využívány jako orná půda. Jsou evidovány v PZE stavu. Třetí pozemek p.č. 574/2 je evidován v KN stavu a je disponován na jihovýchodní straně obce. Na dvou svých stranách naléhá k pozemkům s využitím dráha. V ÚP je tento pozemek začleněn do území č. 19 určeného pro lehkou výrobu a sklady. Územní rozhodnutí však nebylo vydáno.
3
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
4
I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název orná půda
Parcelní číslo BPEJ 574/2
Výměra [m2] 8 138,00 377,00 10 567,00 1 590,00 394,00 1 595,00 3 546,00
25500 22110 26000 orná půda 2777/2 23001 21901 21911 orná půda 2937 26000 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 26 207,00 m2 Pozemky v k.ú. - zjištěná cena
80 % 80,00 % JC [Kč/m2] 9,15 4,81 17,03 9,98 11,32 9,82 17,03
Úprava [%] 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00
UC [Kč/m2] 16,47 8,66 30,65 17,96 20,38 17,68 30,65
Cena [Kč] 134 032,86 3 264,82 323 878,55 28 556,40 8 029,72 28 199,60 108 684,90 634 646,85
=
634 646,85 Kč
5
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky v k.ú.
634 646,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
634 646,80 Kč
Celkem
634 646,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
634 646,80 Kč
634 650,- Kč
slovy: Šestsettřicetčtyřitisícšestsetpadesát Kč
6
II. CENA V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÁ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2, odst. 1 popsán „Způsob oceňování majetku a služeb“ takto : (1)
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (3)
Cena určená dle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná
(5)
Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je :
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Stanovená, resp. odhadnutá cena v čase a místě obvyklá je peněžním vyjádřením uznání hodnoty zboží (v našem případě nemovitostí) subjektů vstupujících na trh. Kriteriem uznání hodnoty zboží je ochota kupujícího subjektu vynaložit určitou částku za předmětné zboží, popř. službu v čase a místě. V drtivé většině se jedná o odraz zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností v čase, což je v tomto případě obtížně možné. Do poměření vstupují různé faktory se svými vahami, které rozhodně nemusí být identické u kupujících subjektů. Tyto faktory by objektivně měly odrážet proměnlivost reality, která rozhodně není statickým 7
prvkem, nýbrž významně dynamickým (to, co se bude pro jeden subjekt zdát velmi výhodné, nemusí být s ohledem na záměr výhodné pro subjekt druhý). Je nutné mít na paměti, že zboží, tedy i nemovitost, mohu prodat pouze za ekvivalent vyjádřený např. v penězích pouze ve výši, kterou je kupující subjekt ochoten zaplatit. Jak již bylo shora uvedeno, na odhad ceny v čase a místě obvyklé má vliv celá plejáda faktorů. Budou jimi rozhodně umístění, dopravní dostupnost, současné i budoucí využití, výměra a tvar pozemku, dislokace v místě, okolní prostředí, návaznost na infrastrukturu, efektivnost eventuelního dalšího zpeněžení, komerční atraktivita nemovitostí, možnost dalšího rozvoje, míra nutnosti investic, region, v němž je dislokován oceňovaný majetek a řada dalších. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naložení s těmito daty a v neposlední řadě interpretaci výstupů v poměření srovnatelných druhů „zboží“. S ohledem k výše uvedenému si znalec nemůže osobovat licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibližně v intervalu, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Odhad obvyklé – tržní ceny pozemků byl relativně možný, i když s výhradou umístění. Na trhu byly nalezeny nabídky obdobných pozemků. Byly dohledány pozemky zemědělského charakteru, které byly např. umístěny u komunikace a dále byly dohledány nabídky s cenami nereálně koncipovanými, tj. cca 70,- Kč/m2 orné půdy. Tyto pozemky nebyly, s ohledem na svou nereálnost realizace, zohledněny ve srovnání. Znalec využil možnosti porovnání s přiměřeně obdobnými pozemky, i v širším okolí, které mají relativně obdobné dispozice. Důležitým faktorem ve srovnání byly konzultace s realitními makléři, kteří v předmětné lokalitě nabízejí zemědělské pozemky a kteří tyto pozemky již v nedávné minulosti realizovali za ceny okolo částky 20,- Kč/m2 s podmínkou přímé přístupnosti k pozemku (pozemky u komunikací, polních cest apod.) U pozemků, které nebyly přímo přístupné se, dle jejich zkušeností a realizovaných obchodů, pohybovala cena okolo částky BPEJ, resp. okolo částky 10,- Kč/m2. Znalec konzultoval cenu obvyklou takových pozemků s makléřem panem Poživilem z RK Archa City s.r.o., který potvrdil, ze svých obchodů, cenu v čase a místě obvyklou u zemědělských pozemků bez možnosti přímého přístupu okolo ceny dané BPEJ (bonitní půdně ekologická jednotka), okolo částky 15,- Kč/m2. Makléřka paní Poláčková z M+M reality holding realizovala obdobné pozemky (orná půda bez přístupu) v blízké lokalitě, v minulosti, okolo částky 15,- Kč/m2. Znalec na základě výše uvedeného provedl odhad založený na BPEJ a výměry odhadovaných pozemků a dospěl orná půda
orná půda
BPEJ výměra Kč/m2 2777/2 23001 1 590,00 17,96 21901 394,00 20,38 21911 1 595,00 17,68 2937 26000 3 546,00 30,65 7 125 m2
Kč 28 556,40 8 029,72 28 199,60 108 684,90 173 468,-
výpočtem 173 468,- Kč / 7 125 m2 k částce 24,34 Kč/m2, zaokrouhleně 24,- Kč/m2. Uvažovaný interval by pak mohl být pravděpodobně od 15,- Kč/m2 do 24,- Kč/m2. V případě třetího pozemku je situace obdobná jako u orné půdy. Jde o pozemek p.č. 574/2, který je disponován v budoucí průmyslové zoně obce Lysá nad Labem. Pozemek je rovinatý, v současné době je v ÚP tento pozemek začleněn do území č. 19 určeného pro lehkou výrobu a 8
sklady. Na dvou svých stranách naléhá k pozemkům s využitím dráha a je bez přímého přístupu z jakékoliv komunikace. Přístup je možný pouze přes pozemky jiných vlastníků, což je kriteriální závadou pro odhad ceny obvyklé. Územní rozhodnutí na tento pozemek nebylo vydáno. Tedy nelze s tímto pozemkem do budoucna stoprocentně uvažovat jako o pozemku stavebním, i když jistá míra pravděpodobnosti setrvání využití pozemku je možná. Však současný stav (bez přístupu a bez správního aktu – územní rozhodnutí) determinuje cenu obvyklou předmětného pozemku. Konzultací s makléři panem Šeldrem z C21 AZReality je možné ve srovnávané lokalitě realizovat pozemky pro komerční a obchodní využití okolo částky 400 až 500,- Kč/m2. Nabídka pozemků pana Šeldra na realitním portále SReality činí za pozemky vzdálené od odhadovaného cca 100m 650,- Kč. Pozemky jsou však zasíťované k hranici pozemku a s přímým přístupem z komunikace pro nákladní vozidla. Dle něho je reálnou prodejní cenou, u jím nabízených pozemků, částka 450,- Kč/m2. Dalším konzultantem – makléřem je pan Stibor z RK Naxos a.s., který nabízí pozemky pro komerční využití přímo nedaleko centra Lysé nad Labem v ulici Československé armády. Jeho realizované obchody s pozemky pro komerci v této lokalitě byly v intervalu 400 až 550,- Kč/m2 (dle požadavku na rychlost realizace obchodu). S ohledem na výše uvedeným negativům by mohla být přiměřená cena v čase a místě obvyklá ve výši poloviny shora uvedených cen komerčních pozemků, tedy od 200,- Kč až 275,- Kč Úroveň obvyklých (obecných, tržních) cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností a v čase, což je v tomto případě a jak již bylo shora uvedeno, přiměřeně zjistitelné. Specifikace „v místě“ znamená v blízkém okolí, což pro účely tohoto posudku nebylo možné realizovat. Specifikace „v čase“ znamená optimální časové rozpětí - 2 měsíce od rozhodného data, což s ohledem na stav realitního trhu bylo možné provést. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno z internetového zdroje – Sreality.cz a z informací Všechny porovnávané nemovitosti jsou uloženy v archivu znalce a nejsou přílohou tohoto znaleckého posudku. Předpoklady a skutečnosti prováděného výběru „přibližně“ srovnatelných nemovitostí : Úvaha znalce pro využití oceňované nemovitosti: Klady nemovitosti - relativní blízkost pozemků u obce - u pozemku p.č. 574/2 pravděpodobné budoucí využití pro lehkou výrobu a sklady Zápory nemovitosti - méně vhodné umístění pozemků a bez vlastního přístupu, - využití pouze pro zemědělské účely (2 pozemky), - rozprostraněnost pozemků a jejich vyšší počet
9
D. Porovnání zjištěných cen
Zemědělské pozemky – orná půda
15,- Kč/m2 x 7 125 m2 = 106 875,- Kč 24,- Kč/m2 x 7 125 m2 = 171 000,- Kč
Komerční pozemek bez přístupu a bez sítí
200,- Kč/m2 x 19 082 m2 = 3 816 400,- Kč 275,- Kč/m2 x 19 082 m2 = 5 247 550,- Kč 3 816 400,- Kč + 106 875,- Kč = 3 923 275,- Kč 5 247 550,- Kč + 171 000,- Kč = 5 418 550,- Kč
Pozemky celkem (zem.+kom.) min max Pravděpodobný interval po zaokrouhlení
3 900 000,- Kč až 5 400 000,- Kč
E. Závěr Znalec provedl odhad, možné obvyklé ceny nemovitostí – pozemků v k.ú. Lysá nad Labem a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětné nemovitosti (2 pozemky pouze pro zemědělské využití, 1 pozemek budoucí komerční, bez přímého příjezdu k pozemkům, větší rozprostraněnost pozemků - nescelenost,) se přiklání k názoru, že by se cena v čase a místě obvyklá (cena tržní), mohla u předmětných pozemků, po zaokrouhlení, pohybovat v intervalu 3 900 000,Kč až 5 400 000,- Kč. Znalec se přiklání k částce prvního vyvolání ve výši
3 900 000,- Kč Ve Veselí nad Lužnicí 4.5.2015 Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí
10
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009 pod č.j. Spr 1158/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 821/075/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 075/2015.
11
G. PŘÍLOHY - informace z evidence ČUZK - snímky katastrálních map a ortofotomap - fotodokumentace znalce
12
