Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5239 – 169/2012 a) o obvyklé ceně nemovitostí – pozemků parcelní číslo 819/27 a 901/130 v katastrálním území Míkovice nad Olšavou, obci Uherské Hradiště, okres Uherské Hradiště
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město Milady Horákové 321/8 602 00 Brno-Zábrdovice Usnesení č.j. 169 EX 4227/11-8 ze dne 28.11.2012
Účel posudku:
ocenění nemovitostí v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 10.12. 2012 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD.
V Otrokovicích, dne 12. prosince 2012
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě exekučního řízení č.j. 169 EX 4227/11-8. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitostí ve vlastnictví povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovitosti – pozemky parcelní číslo 819/27 - orná půda a parcelní číslo 901/130 - orná půda v katastrálním území Míkovice nad Olšavou, obec Uherské Hradiště, okres Uherské Hradiště. 2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : :
Zlínský Uherské Hradiště Uherské Hradiště Míkovice nad Olšavou
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 10. prosince 2012 znalcem. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Usnesení soudního exekutora Mgr. Lucie Valentová, Exekutorský úřad Brno-město se sídlem Milady Horákové 321/8, 602 00 Brno-Zábrdovice, číslo jednací 169 EX 4227/11-8 ze dne 28.11.2012, 2) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Míkovice nad Olšavou, LV č. 476 ze dne 14.11.2012, 3) Kopie katastrální mapy - informativní, 4) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 5) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Bc. Evou Hradilovou dne 10. prosince 2012. 6) Mapa města a okolí 7) Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. 8) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů. 5. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 E. Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňovaní majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 F. Bradáč A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERMBrno, s.r.o., Brno 2002 G. Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 H. Ort, P.: Oceňovaní nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 I. Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPREESS, Praha 2006 J. Zazvonil, Z.: Odhady hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Metody zjištění hodnoty: Úkolem znalce je provést ocenění nemovitostí „obvyklou (tržní) cenu nemovitostí“. Je třeba konstatovat, že pro její stanovení neexistuje žádný schválený a oficiální předpis; k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy, např. ÚSI VUT v Brně. Za ekvivalentní lze považovat cenu obvyklou, jež je definována v § 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) takto:
-2-
„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30. 1. 1998 je mj. uvedeno: Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. (Pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb., která nezohledňovala prodejnost nemovitostí ve vztahu k trhu, ale vycházela pouze z nákladového hlediska). Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“, vypracovanými na ÚSI VUT v Brně): Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění). Toto ocenění je důležité mj. proto, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti (resp. tabulkové hodnoty Základní ceny), vycházející z cen sjednaných při prodeji nemovitostí v daném místě. Časová cena Zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Náklady na pořízení stavby lze zjistit pracně položkovým rozpočtem nebo za pomocí agregovaných položek, nejčastěji však 3 za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (dále jen THU) – jednotkových cen za 1m obestavěného prostoru atp. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, lze použít cenu zjištěnou podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 387/2011 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový cena vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet výnos (zisk). K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu (příjmy - náklady) odpovídající kapitalizační mírou, zohledňující stav na kapitálovém trhu a rizika spojená s pronajímáním nemovitosti. Výnosové ocenění je při tom založené na předpokládaných čistých výnosech (zisku) z pronájmu nemovitostí za přiměřené a za daných podmínek dosažitelné nájemné. Výnos musí odpovídat stavu objektu a možnému využití, v případě optimalizace je třeba výnos upravit o nutné náklady na stavební úpravy.
-3-
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 476 je paní Hana Kučerová, nar. dne 12.4.1961 bytem 686 05 Uherské Hradiště - Mařatice, Pod Zahrady 345 2
vlastníkem oceňovaných nemovitostí – pozemků parcelní číslo 819/27 - orná půda o výměře 822,0 m a 2 parcelní číslo 901/130 - orná půda o výměře 1751,0 m v katastrálním území Míkovice nad Olšavou, obec Míkovice, okres Uherské Hradiště. 8. Věcná břemena, zátěže, DPH : Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. Nemovitosti byly nabyty způsobem, jež nepodléhá platbě DPH a nejsou součástí obchodního majetku. Na jejich prodej se rovněž platba DPH nevztahuje. 9. Základní popis : Obec Uherské Hradiště náleží pod Zlínský kraj, je bývalým okresním městem a katastr Míkovice je jeden z jeho okrajových katastrů. Na území obce žije dle platného lexikonu obcí 25393 obyvatel (Malý lexikon obcí 2011). Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky ležící mimo zastavěnou část obce na jižním okraji katastru Míkovice, pozemky spolu nesousedí, jsou součástí větších zemědělských ploch - honů, lokalita sousedí s katastrem obce Kunovice, kde leží další pozemek ve vlastnictví totožného vlastníka. V území jsou dokončeny pozemkové úpravy a tak dle mapových podkladů jsou pozemky přístupné z obecních nezpevněných komunikací, ve skutečnosti tyto nejsou vytvořeny. Vlastník ploch v zásadě nemůže na parcelách samostatně hospodařit.
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo 819/27 - orná půda v katastrálním území Míkovice nad Olšavou, obec Uherské Hradiště
-4-
Pozemek parcelní číslo 901/130 - orná půda v katastrálním území Míkovice nad Olšavou, obec Uherské Hradiště Pozemky jsou užívány v souladu se zápisem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí. Obsah ocenění § 29
zemědělské pozemky - parcelní číslo 819/27 a 901/130 v katastrálním území Míkovice nad Olšavou, obec Uherské Hradiště, okres Uherské Hradiště
B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 387/2011 Sb. a) Pozemek zemědělský - /§29 vyhlášky)/ - k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště parc. číslo výměra BPEJ jed. cena m2 Kč/m2 819/27 14 31410 12,5 808 32051 6,35 901/130 1751 31010 14,4 2573 Cena pozemků
úprava 1.5.1. 160% 160% 160%
úprava Kč/m2 20,00 10,16 23,04
jedn. cena Kč/m2 32,5000 16,5100 37,4400
podíl 1 1 1
celkem Kč 455,00 13 340,08 65 557,44 79 352,52
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 387/2011 Sb. - rekapitulace cen: a) § 29 pozemky zemědělské Administrativní cena ke dni ocenění
= =
Administrativní cena nemovitostí ke dni ocenění (zaokrouhleno)
79 352,50 Kč 79 352,50 Kč =
79 350,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemek v katastrálním území Míkovice nad Olšavou, jež okrajovým katastrem obce Uherské Hradiště, plochy leží v honech mimo zastavěnou část obce. S pozemky se nepočítá ani v další budoucnosti k zastavění dle platného územního plánu. Plochy jsou využívány v souladu s evidencí. V širším okolí najdeme následující nabídky zemědělské půdy:
-5-
1/ prodej pozemků v Popovicích. Jedná se o soubor pozemků převážně orné půdy, lesních pozemků a trvale travních porostů. Pozemky je možné koupit jako celek, po domluvě i po částech.
Pozemky evidované v různých druzích, ale převážně zemědělské. Požadovaná jednotková cena 2 nedosahuje ani 15,00 Kč/m . 2/ Prodej, zemědělské pozemky v obci Mistřice Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v obci Mistřice o výměrách 2129m2, 1943m2, 1040m2, 1172m2, 504m2, 529m2. Příjezdová cesta obecní. .
Souvislý kus orné půdy o výměře tři čtvrtě ha, na rozdíl od posuzovaného pozemku je zde přímý příjezd z obecní komunikace. Požadovaná jednotková cena 25,00 Kč/m2. V nabídkách v okolí pak najdeme nabídky půdy, kde požadovaná jednotková cena přesahuje 50,00 Kč/m2 a dosahuje i více jak 100,00 Kč/m2. Jedná se o plochy, které buď přímo sousedí s územím, které je v platném územním plánu určené pro výstavbu RD, nebo pozemky, které leží v trase v budoucnu plánovaného obchvatu Uherského Hradiště. Tyto spekulativní nabídky leží ladem, a nelze říci, že jsou ojedinělé. V době, kdy politika státu nepřeje vlastníkům zemědělské půdy a ti se stávají oběti spekulace v místě hospodařících subjektů, kdy nájem zemědělské půdy je nepřímo diktován státem a uměle držen na velmi nízké úrovni (0,5 % až 1 % z průměrné katastrální ceny) a tedy návratnost investice přesáhne 100 let, je trh se zemědělskou půdou na nulové úrovni. Obecně se v současné době dosažitelná jednotková cena půdy pohybuje v rozmezí 7,00 – 15,00 Kč/m2, a přitom i v našem případě jen základ daně z převodu nemovitostí je vyšší. Posuzovaná plocha má výměru menší než 0,25 ha a není souvislé, jedná se o parcely v honech vzdálené od sebe více jak 1 km. V území jsou provedeny pozemkové úpravy, ale fakticky není možný přístup k ploše po zpevněné cestě, ta je sice v mapách vyznačená, ve skutečnosti je zaoraná v honu. Samostatné hospodaření na pozemcích vlastníkem je v zásadě nemožné. Vyšší jednotková cena je způsobená přirážkou, příslušející bývalému okresnímu městu, trh tento způsob ocenění nerespektuje. Na základě těchto skutečnosti určuji jednotkovou cenu oceňované nemovitosti ve výši 15,00 Kč/m2. Pak cena pozemků celkem činí Cena nemovitostí metodou srovnání
38 600,00 Kč
-6-
C) Závěr : Administrativní cena ……………………………….........………….…………………………… 79 350,00 Kč Porovnávací hodnota nemovitostí………………….........………..……………………………. 38 600,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí, tj. pozemků evidovaných na LV č. 476 vedeném pro katastrální území Míkovice nad Olšavou, obec Uherské Hradiště, okres Uherské Hradiště a to parcelní číslo 819/27 a 901/130 - orná půda vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši
40 000,00 Kč Slovy : čtyřicettisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 12. prosince 2012
Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5239 - 169/2012 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 216/12.
-7-
Výpis z katastru nemovitostí
-8-
