Znalecký posudek č. 2562/17/2012-A O ceně bytové jednotky č. 493/3 s podílem na společných částech domu č.p.493 a pozemku parc.č. st. 642/1 v k.ú. Horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou, okres Semily.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 19. 9. 2012 posudek vypracovala: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov
Posudek obsahuje 13 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Teplice, 25. 9. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky v rodinném domě č.p.493 Horní Rokytnice nad Jizerou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 9. 2012 za přítomnosti zástupce vlastníků pana Stanislava Votočka.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.2642 a LV č.180 Snímek z pozemkové mapy Skutečnosti a výměry zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Liberecký Semily Rokytnice nad Jizerou Horní Rokytnice nad Jizerou (740934)
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Město Rokytnice nad Jizerou je významné centrum zimních sportů, kde je 28 vleků a lanovka na Lysou horu. Ve městě Rokytnice n.J také končí železniční trať z Jablonce nad Jizerou. Městem prochází silnice I.třídy z Liberce do Ústí nad Orlicí. Rodinný dům je rozdělen na tři bytové jednotky a je umístěn v blízkosti průjezdní komunikace I.třídy.
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky Byt a)
Bytová jednotka č.493/3
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Semily Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel Podle § 44 odst. 11 je koeficient Kp upraven o –10,0 % Zdůvodnění: Na nemovitosti vázne věcné břemeno užívání. Pozemek
a) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 49,72 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 985 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 985 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy, upraven o –10,0 %) Název zastavěná plocha
Parc. č. st.642/1
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 207 49,72 223,3373
2,139 2,100 Cena [Kč] 46 230,82
Pozemky – zjištěná cena:
46 230,82 Kč
Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.493/3 – spoluvlastnický podíl: 1 040 / 2 421
46 230,82 Kč 46 230,82 Kč 19 859,58 Kč
Byt
a) Bytová jednotka č.493/3 – § 13 Bytová jednotka o celkové podlahové ploše 80,92 m2, umístěná ve II.NP rodinného domu č.p.493 Byt je vybaven kuchyňskou linkou, vanou, umyvadelm, WC kombi, elektrickým boilerem, vytápění akumulačními kamny
–4– K bytu náleží podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 1040/2421. Rodinný dům je dvoupodlažní a má tři bytové jednotky. Byl postaven okolo roku 1930. Technický stav je dobrý, byla započata modernizace výměnou vnitřních rozvodů vody, elektroinstalace, vytápění. Střešní konstrukce včetně krytiny byla opravena, fasáda obnovena, klempířské konstrukce nové.
Zatřídění pro potřeby ocenění Byt v rodinném domě typu D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Koeficient prodejnosti: 2,100 (Rodinné domy, upraven o –10,0 %) Podlahové plochy bytu: kuchyň 2,80×3,80 pokoj 1 5,00×4,00 pokoj 2 5,00×2,80 koupelna v podkroví WC v přízemí místnost v podkroví Podlahové plochy bytu – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – bez izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – rovný podhled 4. Střecha – valbová, mansardová 5. Krytina – plechové šablony 6. Klempířské konstrukce – úplné,pozink plech 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 8. Fasádní omítky – vápenné dvouvrstvé 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – koupelna, kuchyně, WC 11. Schody – betonové 12. Dveře – plné 13. Okna – dvojitá špaletová 14. Podlahy obytných místností – PVC, dlažba 15. Podlahy ostatních místností – dlažby 16. Vytápění – lokální 17. Elektroinstalace – 220 i 380 V 18. Bleskosvod – ne 19. Rozvod vody – teplá i studená 20. Zdroj teplé vody – el.boiler
+ + + + + =
Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 % 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 % 0,50 % 2,80 % 1,60 %
10,64 m2 20,00 m2 14,00 m2 16,60 m2 1,51 m2 18,17 m2 80,92 m2
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní
–5– 21. Instalace plynu – není
0,50 % Nevyskytuje se
22. 23. 24. 25. 26.
2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %
Kanalizace – kuchyně, koupelna,WC Vybavení kuchyně – el.sporák Vnitřní vybavení – WC Záchod – splachovací Ostatní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 4,30 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 16. Vytápění –0,54 × 4,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,50 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 5,00 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – – – =
0,0232 0,0040 0,0227 0,0050 0,0050 0,0270 0,0300 0,8831
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900,– × 4,6 Koeficient využití podkroví: Koeficient vybavení stavby K1: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená: Základní cena bytu: 80,92 × 38 136,79 Kč
× × × × × =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 83 roků Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: 100 × 83 / (83 + 37) = 69,167 % Odpočet opotřebení: 3 086 029,05 Kč × 69,167 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
8 740,– Kč/m2 1,1000 1,0000 0,8831 1,0000 2,1390 2,1000 38 136,79 Kč/m2 =
3 086 029,05 Kč
– =
2 134 513,71 Kč 951 515,34 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = 46 230,82 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1 040 / 2 421 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 19 859,58 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: =
19 859,58 Kč 971 374,92 Kč
Bytová jednotka č.493/3 – zjištěná cena:
971 374,92 Kč
–6–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.493/3 – spoluvlastnický podíl: 1 040 / 2 421
46 230,82 Kč 46 230,82 Kč 19 859,58 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.493/3 Cena po zaokrouhlení podle § 46:
971 374,92 Kč 971 370,– Kč
Zjištěná cena: 971 370,– Kč Cena slovy: devětsetsedmdesátjedentisíctřistasedmdesát Kč
Cena obvyklá : Cena bytové jednotky je vypočtena porovnávací metodou, kde jsou zahrnuty všechny vlivy na prodejnost nemovitosti. Ve srovnání s nabídkovými cenami bytových jednotek v místě je cena upravena korekčními koeficienty, vyjadřujícími kladné i negativní vlivy. Kladné vlivy: bytová jednotka je v rodinném domě se třemi byty Negativní vliy: technický stav je podprůměrný, objekt vyžaduje větší opravy a modernizace jednotka má sociální zařízení mimo obytné místnosti v jiném podlaží Vyhodnocením ceny věcné a cen obdobných nemovitostí v místě a čase je zjištěno, že maximálně dosažitelná cena se pohybuje okolo ceny vypočtené t.j.: Cena obvyklá - 970 000,-Kč ( slovy: devětsetsedmdesáttisíc korun českých)
Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Vliv věcného břemene je započten. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, 25. 9. 2012 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov
–7–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2562/17/2012-A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17/2012-A podle připojené likvidace.
–8–
E. Seznam příloh
–9–
– 10 –
– 11 –
– 12 –
– 13 –
