-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 871-398/2012 A o odhadu ceny obvyklé pozemků a lesních porostů v k.ú. a obci Sobotín, okres Šumperk (LV č. 571) – doplnění posudku č. 871-398/2012
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 178/09 – doplnění posudku č. 871-398/2012
Podle stavu ke dni 1.6.2013 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 12.8.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
pozemky a lesní porost Olomoucký Šumperk Sobotín Sobotín
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.6.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 571 pro k.ú. Sobotín ze dne 14.11. 2012 Kopie katastrální mapy Lesní hospodářská osnova, soupis nových pozemků a jejich ocenění Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 178/09-59 o ustanovení znalce Doplňující údaje povinného 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 571 zapsán: Klajbl Milan, Gen. Svobody 243/11, 787 01 Šumperk Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo soudcovské blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky (p.č. 1803 a 1960) a lesní porosty se nachází v obci Sobotín, v extravilánu obce, mimo zastavěné území obce, mezi Hrobkou Kleinů a zemědělským družstvem, na úpatí Farského vrchu. Pozemky jsou svažité orientovány na sever, nenachází se na nich žádné stavby, pouze trvalé porosty. Trvalé porosty v převážné části pozemku sestávají především ze stromů 1. a 2. bonitního stupně ve stáří 80 let a více, v okrajové části lesa pak převážně z náletových dřevin. Pozemky p.č. 731/3 a 1532/4 se nachází po levé a pravé straně silnice č. 11, cca 200m od Hrobky Kleinů. Pozemky jsou prakticky nevyužitelné, tvoří násep silnice č. 11. Přes pozemky protéká potůček.
7. Obsah posudku I) ocenění dle cenového předpisu II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
I)
Ocenění dle cenového předpisu
a) Porosty Porost na parc.č. 1860 Výměra porostu: 22 262 m2 Na lesním pozemku p.č. 1860 se nachází lesní porost o výměře 22 262 m2. Jedná se o smíšený porost, převážně listnaté dřeviny různého druhu a stáří. V loňském roce proběhly pozemkové úpravy, v rámci kterých došlo k přečíslování parcel, jejich výměr a ocenění. Ocenění lesního porostu je převzato z tohoto materiálu (viz příloha). Porost na parc.č. 1860 - zjištěná cena
=
481 972,30 Kč
b) Pozemky Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Úprava ceny - příloha č. 21: 3.5. pozemek oceňovaný podle odstavce 6 (pozemní komunikace) s nezpevněným, prašným povrchem Úprava cen: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
-50 % -50 % 0,2840 2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná § 28 odst. 6 a) nezp. pr. 36,93 1,00 2,1550 0,2840 -50 11,30 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m2. 20,§ 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná § 28 odst. 6 a) zp. nepr. 36,93 1,00 2,1550 0,2840 -50 11,30 Cena pozemku nesmí být nižší než cena zjištěná podle § 28 odst. 1 * 22,16 0,6.
-5-
Typ
Název
§ 28 odst. 6 a) ostatní plocha nezp. pr. § 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha nepr. Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 731/3 1532/4
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 73,00 20,00 99,00
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo 1803
22,16
2 193,84 3 653,84
20 % 20,00 %
Výměra JC Úprava UC [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] 74 710 4 689,00 4,14 20,00 4,97 BPEJ
trvalý travní porost Mezisoučet 4 689,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
Cena [Kč] 23 304,33 23 304,33 * 1,0000 23 304,33
Lesní pozemek oceněný dle § 30. Název Parcelní SLT Výměra JC Úprava číslo [m2] [Kč/m2] [%] lesní pozemek 1860 4S 25 357,00 5,55 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemek oceněný dle § 30 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 1 460,-
UC [Kč/m2] 5,55
=
Cena [Kč] 140 731,35 140 731,35 * 1,0000 140 731,35 167 689,52 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti – ocenění dle zákona Výsledné ceny: a) Porosty b) Pozemky
= =
481 972,30 Kč 167 689,52 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
649 661,82 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
649 660,- Kč
-6-
II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé porovnáním
Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně neobchoduje s obdobnými pozemky. V databázi znalce, dotazováním v realitních kancelářích ani z údajů z realitní inzerce nelze najít obdobné nemovitosti pro srovnání. V nabídkách v realitní inzerci se v blízkém okolí nenabízí žádný lesní pozemek. V širokém okolí, v okresech Jeseník, Šumperk, Opava, Bruntál jsou ke koupi k dispozici pouze 4 lesní pozemky (viz příloha č. 5). Cenové rozpětí u těchto lesů se pohybuje v rozmezí cca 10 až 26 Kč/m2. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. S pozemky podél komunikací se běžně neobchoduje. Na trhu není dostatek informací pro srovnání. Zemědělské pozemky se v širokém okolí obchodují v rozmezí cca 4 až 8,- Kč/m2. Na základě výše uvedených skutečností znalec stanovuje obvyklé ceny oceňovaných pozemků takto: Parcela č. 1860 (lesní pozemek) – včetně porostů ve výši 25,- Kč/m2 Parcely č. 731/3 a 1532/4 (ostatní pozemky) ve výši 2,- Kč/m2 (hospodářky nevyužitelné pozemky) Parcela č. 1803 (zemědělský pozemek) ve výši 5,- Kč/m2. Ocenění Parcela č. 1860 731/3 1532/4 1803
Výměra v m2 25357 73 99 4689 Celkem
Cena obvyklá po zaokrouhlení
Cena za m2 v Kč 25 2 2 5 658 000,- Kč
Cena celkem v Kč 633 925 146 198 23 445 657 714,- Kč
-7-
Rekapitulace cen nemovitosti – odhad ceny obvyklé Cena dle vyhlášky (viz kap. I)
= 649 660,- Kč
Cena obvyklá (viz kap. II.)
= 658 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - pozemků p.č. 731/3, 1532/4, 1803 a 1860 a na nich se nacházejících trvalých porostů, nacházejících se v k.ú. a obci Sobotín, LV č. 571, je stanovena ke dni 1.6.2013. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, předpokládaná výtěžnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši
658 000 Kč. Slovy: šestsetpadesátosmtisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 12.8.2013
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 871-398/2012 A znaleckého deníku.
-8-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 3: Soupis pozemků dotčených pozemkovou úpravou Příloha č. 4: Výřez katastrální mapy s vyznačením pozemků Příloha č. 5: Nemovitosti pro srovnání
-9-
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
